Пользование землей в установленном законом порядке: Статья 3 / КонсультантПлюс

ВС обобщил практику предоставления земли КФХ и сельскохозяйственным организациям

Эксперты «АГ» прокомментировали самые интересные, с их точки зрения, разъяснения Верховного Суда.

23 декабря 2020 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, который включает в себя 12 разъяснений.

Адвокат Центрального филиала г. Читы Палаты адвокатов Забайкальского края Виталий Воложанин отметил, что разъяснения вопросов судебной практики на основе ее изучения и обобщения имеют важное практическое значение, особенно в сфере, связанной с земельными правоотношениями. «В первую очередь это связано с динамикой совершенствования базовых законов, регулирующих отношения о предоставлении земельных участков. Рассматриваемый обзор Верховного Суда – значимый документ в правоприменительной практике, так как позволяет обеспечить судам единообразное применение практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков субъектам – сельхозпроизводителям», – полагает он.

По его мнению, такие анализ и обобщение правоприменительной практики позволят субъектам сельскохозяйственного производства при разрешении вопросов, связанных с заключением договора аренды земельных участков для своей производственной деятельности, избежать необоснованных исков о признании его недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

Содержание документа

В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.

Как следует из п. 1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций. В целях установления таких лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ.

В п. 2 документа отмечено, что арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ, не требуется.

Виталий Воложанин отметил, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах. «При этом предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов. И вот здесь наиболее интересным представляется разъяснение случаев, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов, что, безусловно, упрощает процедуру получения земли сельхозпроизводителями», – полагает он.

Согласно п. 3, если арендатор продолжает использование земельного участка, предоставленного в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г., после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового арендного договора.

«Возможность заключения арендатором права аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на новый срок также имеет большую практическую ценность», – отметил Виталий Воложанин.

В п. 4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет. Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

В п. 5 Обзора отмечено, что трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный вышеуказанной нормой, в случае продажи участка его арендатору без торгов исчисляется с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и не устраненных в этот период нарушениях законодательства РФ при использовании участка земли.

Исходя из п. 6 документа, площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом законодательных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования недвижимости, правомерно размещенной на таком участке.

В п. 7 разъясняется, что арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных п. 3.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что многие владельцы земли воспринимают включение их участков в состав земель населенных пунктов, отнесение их к категории деловой застройки как благо, ведь это расширяет возможности коммерческого использования недвижимости и увеличивает ее стоимость. «Земельным кодексом РФ установлено, что арендаторы могут выкупить участки для сельскохозяйственного производства без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. В обзоре практики Верховного Суда рассмотрена ситуация, при которой арендатор попытался выкупить без торгов сельскохозяйственный участок в составе земель населенных пунктов после его отнесения к зоне общественно-деловой застройки. Суд признал, что в результате этого осуществление сельскохозяйственного производства на участке невозможно, и это исключает возможность предоставления участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ», – пояснил он.

Как следует из п. 9, наличие условий для предоставления муниципального земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, сельскохозяйственной организации или КФХ в собственность или аренду без проведения торгов на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами

В п. 10 отмечено, что на торги может быть выставлен только участок земли, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципалитетом, а не сами земельные доли (земельная доля).

Согласно п. 11 документа, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не прекращают договор аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенный участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.

В последнем пункте Обзора отмечено, что земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом потребности такого общества в участке земли.

Услуги

 

 

 

С 9 января 2020 года прием заявлений на предоставление всех муниципальных услуг, предоставляемых Администрацией города Челябинска и исполняемых Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям, будет осуществляться путем подачи

в Муниципальное автономное учреждение «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг города Челябинска» по адресам:

г. Челябинск, ул. Труда, д. 164, телефон: 8 (351) 211 08 92;

г. Челябинск, ул. Комарова, д. 39, телефон: 8 (351) 211 08 92;

г. Челябинск, ул. Университетская набережная, д.125, телефон: 8 (351) 211 08 92;

г. Челябинск, ул. Новороссийская, д. 118в, телефон: 8 (351) 211 08 92;

г. Челябинск, пр. Победы, д. 396/1, телефон: 8 (351) 211 08 92.

 

1. «Согласование либо прекращение передачи в залог арендных прав на земельный участок по договорам аренды, договоров субаренды и уступки права аренды по договорам аренды земельных участков» Текст регламента здесь.
2. «Установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена»
   Текст регламента здесь.
3. «Прекращение сервитута в отношении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена» Текст регламента здесь.
4. «Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения, безвозмездного пользования, о прекращении права пользования по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена» Текст регламента здесь.
5. «Предоставление в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование, аренду земельных участков юридическим лицам и физическим лицам» Текст регламента здесь.
6. «Заключение договоров аренды земельных участков на новый срок, соглашений о внесении изменений и дополнений в заключенные договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» Текст регламента здесь.
7. «Предоставление информации о форме собственности на недвижимое и движимое имущество, земельные участки, находящиеся в собственности города Челябинска, включая предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности и предназначенных для сдачи в аренду» Текст регламента здесь. 
8. «Предоставление в аренду, безвозмездное пользование имущества, находящегося в муниципальной собственности города Челябинска». Текст регламента здесь.
9. «Предоставление сведений из реестра муниципального имущества города Челябинска». Текст регламента здесь.
10. «Принятие решения о приватизации служебного жилого помещения муниципального жилищного фонда города Челябинска». Текст Регламента здесь.
11.  «Внесение изменений (устранение технических ошибок) в договоры приватизации жилых помещений». Текст Регламента здесь.
12. «Оформление дубликата договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан» Текст Регламента здесь.
13.  «Информационное обеспечение юридических и физических лиц по вопросам приватизации муниципального жилищного фонда города Челябинска» Текст Регламента здесь.
14. «Приватизация муниципального жилищного фонда физическими лицами» Текст Регламента здесь.
15. «Заключение соглашения о безвозмездной передаче ранее приватизированного жилого помещения в собственность муниципального образования; соглашения о расторжении договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан, не зарегистрированного в установленном законом порядке» Текст Регламента здесь.
16. «Предоставление гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма в связи с выселением из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу» Текст Регламента здесь.
17. «Предоставление гражданам жилых помещений маневренного фонда» Текст Регламента здесь.
18. «Заключение соглашений о предоставлении взамен изымаемых жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), других жилых помещений с зачетом их стоимости в выкупную цену» Текст Регламента здесь.
19. «Признание граждан нуждающимися в жилых помещениях в целях бесплатного предоставления земельного участка в собственность для индивидуального жилищного строительства» Текст Регламента здесь.
20. «Постановка граждан на учет в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельных участков в собственность бесплатно» Текст Регламента здесь.
21. «Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах в соответствии со статьей 59 Жилищного кодекса Российской Федерации» Текст Регламента здесь.
22. «Выдача разрешений на вселение нанимателями в жилые помещения муниципального жилищного фонда, занимаемые по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи» Текст Регламента здесь.
23. «Заключение договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда» Текст Регламента здесь.
24. «Заключение договоров социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда» Текст Регламента здесь.
25. «Изменение, расторжение договоров социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда» Текст Регламента здесь.
26. «Признание молодых семей нуждающимися в жилых помещениях в целях участия в подпрограмме «Оказание молодым семьям государственной поддержки для улучшения жилищных условий» Текст Регламента здесь.
27. «Предоставление гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма» Текст Регламента здесь.
28. «Принятие молодых учителей на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в целях участия в подпрограмме «Ипотечное кредитование молодых учителей в Челябинской области» Текст Регламента здесь.
29. «Изменение, расторжение договоров найма жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования» Текст Регламента здесь.
30. «Признание граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации» Текст Регламента здесь.
31. «Принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации» Текст Регламента здесь.
32. «Отчуждение недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Челябинска, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» Текст Регламента здесь.
33. «Признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий для участия в подпрограмме «Оказание государственной поддержки гражданам, пострадавшим от действий (бездействия) застройщиков, в результате которых они не могут реализовать права на оплаченные жилые помещения» Текст Регламента здесь.
34. «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предназначенных для сдачи в аренду» Текст Регламента здесь.
35. «Предоставление юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка» Текст Регламента здесь.
36. «Предоставление гражданам и юридическим лицам в безвозмездное пользование земельного участка» Текст Регламента здесь.
37. «Предоставление гражданам и юридическим лицам в аренду земельного участка» Текст Регламента здесь.
38. «Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельного участка» Текст Регламента здесь.
39. «Предварительное согласование предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена» Текст Регламента здесь.
40. «Бесплатное предоставление земельного участка в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства» Текст Регламента здесь.
41. «Изменение, расторжение договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда» Текст Регламента здесь.
42. «Выдача разрешений на вселение нанимателями в жилые помещения муниципального жилищного фонда, занимаемые по договорам социального найма, других граждан (поднанимателей)» Текст Регламента здесь.
43. «Заключение договоров найма жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования» Текст Регламента здесь.
44. «Дача согласия на обмен жилыми помещениями муниципального жилищного фонда, занимаемыми по договорам социального найма» Текст Регламента здесь.
45. «Предоставление жилых помещений в специализированном жилом доме социального назначения для ветеранов войны и труда «Социальный дом ветеранов»» Текст Регламента здесь.
46. «Предоставление гражданам социальных выплат на погашение ипотечного жилищного кредита (займа) в рамках городской подпрограммы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования»» Текст Регламента здесь.
47. «Предоставление гражданам жилых помещений в муниципальных общежитиях» Текст Регламента здесь.
48. «Предоставление гражданам жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования» Текст Регламента здесь.
49. «Предоставление гражданам служебных жилых помещений» Текст Регламента здесь.
50. «Предоставление информации о состоянии учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, на предоставление социальной выплаты в рамках подпрограмм «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования», «Ипотечное кредитование молодых учителей в Челябинской области», на бесплатное предоставление земельного участка в собственность для индивидуального жилищного строительства в рамках реализации Закона Челябинской области  «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области» Текст Регламента здесь.
51. «Выдача копий архивных документов, подтверждающих право на владение землей» Текст Регламента здесь.
52. «Прием заявлений и выдача документов о согласовании проектов границ земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, за исключением индивидуальных жилых домов» Текст Регламента здесь.
53. «Формирование и утверждение схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории под многоквартирными домами» Текст Регламента здесь.
54. «Предоставление земельных участков для инвалидов всех групп и семей, имеющих в составе детей-инвалидов, для размещения (установки) и эксплуатации временных некапитальных одиночных гаражей на территории города Челябинска» Текст Регламента здесь
55. Муниципальная программа «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования на 2017‑2020 годы». Текст услуги здесь.
56. «Предоставление гражданам социальных выплат на погашение ипотечного жилищного кредита (займа) в рамках муниципальной программы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования на 2017–2020 годы» Текст Регламента здесь
57. «Принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования»  Текст услуги здесь.
58. «Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и земель и (или) земельных участков, находящихся в частной собственности» Текст услуги здесь.
59. «Предоставление земельных участков членам садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан» Текст услуги здесь.
60. «Предоставление гражданам служебных жилых помещений» Текст услуги здесь.
61. «Предоставление жилых помещений в специализированном жилом доме социального назначения для ветеранов войны и труда «Социальный дом ветеранов» Текст услуги здесь.
62. «Предоставление гражданам жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования» Текст услуги здесь.
63. «Признание граждан участниками муниципальной программы «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования» Текст услуги здесь.
64. «Постановление о внесении изменений (от 18.04.2019 № 182-п) в постановление Администрации города Челябинска от 07.02.2018 № 44-п» Текст регламента здесь.
65.  «Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории»Текст регламента здесь.
66. «Прием заявлений и выдача документов о согласовании проектов границ земельных участков для строительства и эксплуатации объектов недвижимости, индивидуальных жилых домов, размещения и эксплуатации временных (нестационарных) объектов» Текст регламента здесь.
67. «Признание инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающимися в улучшении жилищных условий в целях первоочередного предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства« Текст регламента здесь.

Администрация города Сочи — Установлен порядок выявления правообладателей ранее учтённых объектов недвижимости

29.06.2021 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2020 № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который устанавливает порядок выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.

Администрацией муниципального образования городской округ-город курорт Сочи Краснодарского края будут проводиться мероприятия по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, принятию решений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости и направлению сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости, подлежащих внесению в ЕГРН.

Данные полномочия органа местного самоуправления предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2020 № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».  Цель вносимых изменений — защита прав собственности и иных вещных прав, а также решение задачи по вовлечению ранее учтенных объектов недвижимости в гражданский оборот.

К ранее учтенным объектам недвижимости относятся объекты, права на которые возникли до 31.01.1998 (т.е. до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ), а также иные приравненные к ним объекты недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН.

Новый закон не отменяет существующий в настоящее время в действующем законодательстве принцип, согласно которому государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на объекты недвижимости и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

Однако, если ваше право на объект недвижимости было зарегистрировано до 31.01.1998, то в записях ЕГРН отметки о его регистрации нет. Это значит, что при получении сведений об актуальных правах или обременениях на объект недвижимого имущества выдается выписка о том, что прав или ограничений не зарегистрировано. Это снижает качество и полноту выдаваемой информации и, вместе с тем, дает простор в совершении мошеннических действий в отношении объектов, права на которые не зарегистрированы в установленном законом порядке. Процедура внесения в ЕГРН сведений о правообладателях таких объектов, предусмотренная Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предполагает наличие заявления этих лиц о регистрации ранее возникшего права в ЕГРН.

Принятый закон № 518-ФЗ касается ситуаций, когда документы о правах на ранее учтенные объекты недвижимости не позволяют определить их правообладателя, например, в государственных актах о праве постоянного пользования на землю, в свидетельстве о праве на землю указаны только фамилии, имя и отчество правообладателя, но нет иных идентифицирующих сведений (в том числе реквизитов документа, удостоверяющего личность).

В целях реализации новых полномочий администрация муниципального образования городской округ-город курорт Сочи Краснодарского края наделяется правом на безвозмездной основе запрашивать информацию в уполномоченных органах (МВД России, ФНС России, Росреестр, ПФР, нотариус) и организациях, осуществлявших до 31.01.1998 учет и регистрацию прав на объекты недвижимости (БТИ, Государственный фонд данных Росреестра, Кадастровая палата), а также принимать сообщения заинтересованных лиц. Кроме того, будут анализироваться архивные сведения о правообладателях, имеющиеся в распоряжении органа местного самоуправления.

По результатам проводимых мероприятий в Росреестр будут направляться заявления для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о выявленных ранее учтенных объектах недвижимости и их правообладателях.

Сведения о выявленных объектах недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, что не предполагает государственной регистрации прав на ранее учтенный объект недвижимости без отдельного волеизъявления правообладателя. Финансовые расходы со стороны правообладателей объектов недвижимости за внесение сведений в ЕГРН не потребуются.

Лицо, выявленное в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, или иное заинтересованное лицо вправе представить в администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края возражения относительно сведений, содержащихся в проекте решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости.

Одновременно новый закон № 518-ФЗ не ограничивает правообладателей объектов недвижимости в возможности самостоятельно осуществить государственную регистрацию ранее возникшего права на указанные объекты недвижимости в любой момент времени по их усмотрению. В этом случае правообладателю нужно прийти в МФЦ с паспортом и правоустанавливающим документом, а также написать соответствующее заявление. С 1 января 2021 года за государственную регистрацию ранее возникших прав на недвижимость государственная пошлина не взимается.

самые громкие «лесные» конфликты Ленобласти :: С.-Петербург :: РБК

Последствия урбанизации

Руководитель программ МРОО «Новый экологический проект» Анастасия Филиппова связывает частоту конфликтов в первую очередь с расширением мегаполиса. «Появляются новые инфраструктурные проекты, проекты по расширению населенных пунктов, вырастают новые коттеджные поселки, значительные площади вырубаются под разработку карьеров, — говорит она. — Так, на Карельском перешейке в последние несколько лет в связи с расширением трассы «Скандинавия» появилось несколько новых карьеров».

Комитет по природным ресурсам Ленобласти в ответ на запрос РБК Петербург отметил: «Территория выработанных карьеров подлежит обязательной рекультивации. В зависимости от конкретных условий, рекультивация может осуществляться созданием плодородного слоя почвы и высадкой лесных культур, либо созданием водоёма на месте выработанного месторождения».

Читайте на РБК Pro

Рубка с запасом

В процессе законной хозяйственной деятельности, как считают экологи, возникают злоупотребления — леса вырубаются в большем объеме, чем это объективно требуется. Директор центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов говорит, что нередко для размещения линейных объектов (автомобильных дорог, линий электропередач, трубопроводов и др.) земли выделяют с большим «запасом». «Под предлогом, к примеру, прокладки дороги из состава лесного фонда выводится огромный земельный участок. И оказывается, что сама дорога, даже с учетом необходимой придорожной территории, занимает лишь несколько процентов площади участка, а большая его часть используется в других целях. Поскольку земля уже не относится к лесному фонду, то рубить лес можно спокойно, — разъясняет эксперт один из способов легального уничтожения лесов. — Делается это не всегда с определенной корыстной целью. Возникает некое ядро развития, и устраняется сдерживающее зонирование — чтобы можно было осваивать территорию в разных целях».

«Под предлогом прокладки дороги из состава лесного фонда выводится огромный земельный участок. И оказывается, что сама дорога занимает лишь несколько процентов площади»

Однако КПР обосновывает такую практику: «При строительстве и эксплуатации линейных объектов могут предоставляться в аренду лесные участки, необходимые для технологических нужд в период строительства. … Такие участки впоследствии в обязательном порядке рекультивируются путём высадки лесных культур».

Отвергает КПР и подозрения в незаконном обогащении кого-либо путем продажи вырубленного леса, как и возможность незаконной застройки очищенных от леса земель. «Древесина, заготовленная при использовании лесного участка с целью строительства линейного объекта, является собственностью Российской Федерации. Ее реализация осуществляется путём проведения публичных аукционов; используемые земельные участки остаются в составе земель государственного лесного фонда», — говорится в ответе КПР на запрос РБК Петербург.

В ожидании промышленной застройки

В случаях с застройкой берегов рек и озер интересанты — главным образом, жилищные девелоперы, говорят экологи. Вырубки вблизи крупных инфраструктурных объектов и поселков бывают связаны с нуждами промышленников.

Судя по всему, к этой, последней, категории относится и случай с рубками вдоль 55-69 км Приморского шоссе в районе Высокинского озера. По информации, предоставленной КПР, земли вокруг озера Высокинское расположены вне границ государственного лесного фонда — они находятся в частной собственности ООО «Форт», на них по закону разрешено размещать промышленные объекты. Что именно будет там построено, пока не сообщается. В то же время близость к территории промышленного проекта «Приморский УПК» экологи считают не случайной.

«В случаях с застройкой берегов рек и озер интересанты — главным образом, жилищные девелоперы, говорят экологи»

КПР опровергает утверждения экологов, что вырубаются ценные породы деревьев и страдают другие уникальные растения. Чиновники ссылаются на результаты осмотра территории в районе озера Высокинского, проведенного в июне 2020 года Ленинградским областным отделением Общероссийской общественной организации «Всероссийское общество охраны природы». Осмотр, как утверждает КПР, «не выявил ценных природных комплексов и объектов, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение».

Двойной учет

Еще один «законный» способ рубки и застройки лесов, по словам экологов, применяется в отношении участков, для которых существует так называемая «двойная собственность и двойной учет» — когда земельный участок, на котором расположен лес, зарегистрирован в Росреестре дважды (в ЕГРН и в Государственном лесном реестре) и, соответственно, имеет два кадастровых номера и двух разных собственников. Один из них — с правом рубки леса. Такие парадоксы нередки и объясняются беспорядком в кадастровом учете земель, о чем РБК Петербург писал ранее.

Как утверждают эксперты, наиболее распространенная позиция властей при возникающих в результате этого беспорядка конфликтах — попустительство в пользу частных интересов. «Практически все спорные случаи решаются в пользу частного собственника участка, — утверждает активист общественных движений «Против захвата озер» и «Открытый берег» Ирина Андрианова. — Комитет по природным ресурсам Ленобласти в последнее время в суд вообще не обращается. Все подобные истории передаются на рассмотрение некоей профильной комиссии при губернаторе. Рассматривает ли она их и как долго — неизвестно, но итог всегда один: частная версия становится «основной».

В качестве свежего примера эксперт называет скандал с застройкой берега озера Большое Симагинское близ поселка Ильичево. Там из-за «двойного учета» произошло наложение частного сельхозучастка на государственный лесной участок. «Берег перекрыт, идет стройка, а из всех ведомств нам лениво отписываются про эту таинственную комиссию», — говорит Ирина Андрианова. При этом жители недоумевают — как можно объявить лесную тропу (проход к озеру) «участком сельхозназначения» и продать под строительство жилого дома?

«Берег перекрыт, идет стройка, а из всех ведомств нам лениво отписываются про эту таинственную комиссию»

В КПР подтвердили, что случаи «двойного учета» действительно рассматриваются специально созданной межведомственной рабочей группой (МРГ). При этом в ответе КПР на запрос РБК Петербург подчеркивается, что «защита имущественных интересов Российской Федерации в отношении земель лесного фонда, в том числе в судебном порядке, относится к полномочиям Федерального агентства лесного хозяйства. На территории Ленинградской области это полномочие реализуется территориальным подразделением ФАЛХ — Департаментом лесного хозяйства по СЗФО».

В частности, по скандалу с застройкой берега озера Большое Симагинское вблизи поселка Ильичево КПР сообщил, что этот случай рассматривается МРГ — если факт нарушения подтвердится, последует обращение в суд.

Рекреация превращается в капстроительство

Анастасия Филиппова обращает внимание на механизм вырубки лесов и застройки лесных участков, переданных в аренду: «Постепенно из лесфонда выводят участки леса, которые ранее передавались в аренду в рекреационных целях. Несколько лет назад у нас был проект вместе с «Новой газетой» — я отметила на карте все участки леса, которые были переданы в аренду для осуществления рекреации в Выборгском районе Ленинградской области, и вместе с журналистами мы проверяли, как на самом деле используются данные участки. В подавляющем большинстве случаев они оказались застроены капитальными сооружениями — под видом временных построек. Ни КПР, ни прокуратура на такие нарушения не реагируют».

В качестве яркого примера эксперт называет историю строительства курорта «Лесная Рапсодия» на южном берегу Большого Симагинского озера. «Проект некогда вызвал негодование у местных жителей. Но арендатор разрешил свободный доступ на участок и возмущение спало, — рассказывает Анастасия Филиппова. — Постепенно был построен коттеджный комплекс, дома приватизированы. А недавно сменилась и категория земель. Вроде бы все по закону… Это совсем не единичный случай; один из многих».

«Проект некогда вызвал негодование у местных жителей. Но арендатор разрешил свободный доступ на участок и возмущение спало»

По информации КПР, земельные участки, на которых расположен загородный курорт «Лесная рапсодия», в настоящее время не относятся к землям лесного фонда и входят в границы посёлка Ильичёво на основании генерального плана Первомайского сельского поселения. «Включение земель лесного фонда в границы населённого пункта осуществлено в установленном законом порядке, имеется согласование Федерального агентства лесного хозяйства», — утверждают в КПР.

Претензии к рубкам

Периодически вспыхивают скандалы по поводу санитарных рубок. Довольно часто обоснованность выделения для таких рубок тех или иных лесных участков вызывает серьезные вопросы у экологических организаций.

В то же время, как утверждают в КПР, «рубки лесных насаждений, осуществляемые арендаторами лесных участков на землях Лесного фонда, не наносят вреда экологии, напротив они способствуют воспроизводству лесов. … За последние несколько лет рубки лесных насаждений осуществляются даже в меньшем объёме, чем предусмотрено ежегодным допустимым объёмом — порядка 47%».

Куда обращаться при подозрении на незаконную рубку

При обнаружении подозрительных рубок леса в первую очередь необходимо обратиться в районное лесничество. Перечень лесничеств с адресами и номерами телефонов опубликован на сайте ведающего лесами ЛОГКУ «Ленобллес». Можно также обратиться в Диспетчерский центр ЛОГКУ «Ленобллес». При подозрении на криминальные рубки (например, они ведутся по ночам), рекомендуется обращаться в местные отделения полиции.

При возникновении споров вокруг рубки можно обращаться в Комитет государственного экологического надзора Ленобласти, по телефону «Зеленой линии», а также в Ленинградскую межрайонную природоохранную прокуратуру.

Законные основания на рубку леса возникают при наличии договора аренды, либо иного правоустанавливающего документа на пользование лесным участком; проекта освоения лесов, получившего положительное заключение государственной экспертизы; лесной декларации.

Мало штрафов, мало исков

Власти сообщают об успехах в борьбе с берегозахватами. Но активистов возмущает мизерное, по их мнению, количество накладываемых штрафов — 16-19 в год.

При том, что растаскивание леса идет очень активно, говорят экологи, мер по сохранению лесных территорий, по приданию им того или иного защитного статуса, не говоря уже о благоустройстве, принимается, по их мнению, совершенно недостаточно.

Власти отмечают, что полномочия КПР по защите лесов сильно ограничены. Так, «Комитет вправе исполнять лишь отдельные, переданные ему полномочия РФ в сфере лесных отношений, причем, исключительно на землях Лесного фонда и соответственно не вправе осуществлять контрольно-надзорные мероприятия на иных категориях земель».

На этом основании КПР отвергает претензии по поводу застройки земельных участков, например, в бухте Моторная. «Согласно сведениям государственного лесного реестра, ведение которого осуществляется Комитетом по природным ресурсам Ленинградской области, территория застраиваемых земельных участков в бухте Моторная не относится к землям лесного фонда», — сообщили в КПР. По этой же причине Комитет не вправе вмешиваться в некоторые другие истории, в частности, в борьбу жителей Вырицы против застройки места отдыха на реке Оредеж («территория между ГЭС и мостом через Мельничный ручей в Вырице не относится к землям лесного фонда»), или в сюжет с захватом западного берега озера Лассылампи в Ново-Токсово («в настоящее время западное побережье озера Лассылампи включено в границу посёлка Новое Токсово»).

«Комитет по природным ресурсам не имеет права оценивать действия администраций поселений, которые, как в случае с приватизацией пляжа в Сосново, распределяют муниципальные земли многодетным семьям»

Кроме того, КПР не имеет права оценивать действия администраций поселений, которые, как в случае с приватизацией пляжа в Сосново, распределяют муниципальные земли многодетным семьям согласно закону о местном самоуправлении. «КПР может оценивать действия согласно Лесному кодексу. В компетенцию КПР не входит 105-й закон [закон Ленобласти «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области» — ред.]», — сообщили в пресс-службе губернатора.

Зеленый пояс и особые территории

«Вопрос о создании зеленого пояса Петербурга стоит на повестке дня уже много лет. А воз и ныне там, — утверждает Анастасия Филиппова. — Никто не хочет разбираться в ситуации — работать с мелкими арендаторами, предлагать пути решения проблем. В результате процесс не движется».

Одновременно практически заморожен, утверждают экологи, процесс создания новых особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Площади планируемых ООПТ непрерывно сокращаются. «Здесь кусок нужно выделить под завод, там — администрация хочет продать землю под ИЖС. Каждый отдельный случай, вроде, не чудовищно страшен. Нужно развиваться, нужно строиться. Но общая картина удручает. Процесс создания ООПТ тянется десятилетиями (как, например, в Токсово), а изменения в схему терпланирования в интересах застройщиков вносятся постоянно», — говорит Анастасия Филиппова.

КПР подтверждает негативную тенденцию: «Действительно, в последнее время процесс создания новых ООПТ снизил свои темпы». Объясняют это чиновники изменениями в федеральном законодательстве, которые изменили порядок создания ООПТ и требования к документам, которые необходимо подготовить для принятия решения о создании ООПТ. «Требуется время для адаптации к новым требованиям», — утверждает КПР.

«Здесь кусок нужно выделить под завод, там — администрация хочет продать землю под ИЖС. Каждый отдельный случай, вроде, не чудовищно страшен. Нужно развиваться, нужно строиться. Но общая картина удручает»

При этом чиновники обращают внимание на то, что процесс создания ООПТ не остановился. «Например, в 2019 году был создан природный парк «Токсовский». Кроме того, запланировано создание ООПТ регионального значения — заказник «Кюренниеми». Мероприятия по созданию лесопаркового зелёного пояса на территории Ленинградской области планируется завершить в текущем году», — сообщили в КПР.

Справка

Зеленый пояс вокруг Санкт-Петербурга создает лесопарковая зона города. Пригородная лесопарковая зона Ленинграда была образована в 1932 году. С вступлением в силу в 2007 году нового Лесного кодекса РФ лесопарковый пояс Петербурга юридически прекратил свое существование. Осуществление полномочий РФ в области лесных отношений на территории Ленинградской области, в том числе в границах пригородной лесопарковой зоны, переданы органам государственной власти Ленинградской области с предоставлением субвенций из федерального бюджета.

В декабре 2019 года во исполнение распоряжения президента РФ Владимира Путина о создании лесопарковых зеленых поясов («зеленого щита») вокруг городов, на совместном совещании представителей правительств Санкт-Петербурга и Ленобласти были достигнуты договоренности об ориентировочных границах зеленого пояса в его исторических границах, с включением в его состав городских лесов Санкт-Петербурга и с жестким природоохранным режимом. Окончательное оформление зеленого пояса Санкт-Петербурга не завершено.

Общая площадь защитных лесов пригородной лесопарковой зоны Санкт-Петербурга в границах Ленинградской области составляет 116,6 тыс. га. Согласно части 6 статьи 105 Лесного кодекса РФ, изменение границ лесопарковых зон, зеленых зон, которое может привести к уменьшению их площади, не допускается.

Повтор публикации от 27.08.2021 

Что такое Закон о землепользовании и зонировании?

Определение законов о землепользовании и зонировании

Закон о землепользовании и зонировании — это регулирование использования и развития государственной и частной недвижимости. Зонирование — это наиболее распространенная форма регулирования землепользования, используемая муниципалитетами для контроля за развитием местной собственности. Другие правовые вопросы, касающиеся землепользования, включают сервитуты, незаконное проникновение и выдающиеся владения.

Правила зонирования обычно делят муниципалитет (например, город) на жилые, коммерческие и промышленные зоны.Таким образом, законы о зонировании призваны поддерживать порядок и эффективность в муниципалитете, сохраняя при этом оптимизацию каждой зоны для ее предполагаемого назначения. Например, законы о зонировании убеждают владельцев домов в том, что фабрики или универмаги не откроются через улицу. Законы о зонировании также регулируют особые требования к типам зданий, разрешенных в каждой зоне (ограничения по высоте и т. Д.), Расположение коммуникаций, требования к парковке и другие правила.

Сервитут — это ограниченная доля, не связанная с владением имуществом другой стороны.Например, одна сторона может получить сервитут, чтобы получить законный доступ к подъездной дорожке своего соседа, если это единственный способ получить доступ к их дому. Когда правительство захватывает собственность, например, для строительства автострады или парка, оно применяет выдающийся закон о домене. Государственное учреждение должно выплатить владельцу собственности справедливую компенсацию. Преступление в виде незаконного проникновения происходит, когда человек без согласия входит в чужую собственность.

Полезные термины

• Взятие : Захват частной собственности или существенное лишение права на ее свободное использование или пользование, вызванные действиями правительства, часто через выдающиеся владения.
• Неблагоприятное владение : Фактическое владение чужой недвижимой собственностью, которое является открытым, враждебным, исключительным, непрерывным и противоречит притязаниям владельца, часто в соответствии с заявлением о праве или цвете титула.
• Implied Easement : Сервитут, который создается в силу закона, когда собственник разделяет собственность на два участка таким образом, что уже существующее, очевидное и постоянное использование одного участка (как для доступа) необходимо для разумное пользование другой посылкой.

Работа с поверенным по вопросам землепользования или зонирования

В зависимости от вопроса землепользования вы можете захотеть работать с юристом, который занимается недвижимостью или муниципальным правом. Если вы оспариваете претензию города на выдающийся домен, ваш адвокат может внимательно изучить претензию муниципалитета о «публичном использовании», чтобы убедиться, что она действительна. Если вы ищете новое место для штаб-квартиры вашей компании, ваш юрисконсульт, вероятно, изучит законы зонирования каждого предполагаемого местоположения.

Однако есть юристы, которые специализируются на праве землепользования и зонирования и могут работать с различными клиентами (такими как муниципалитеты, предприятия и частные лица).

Подумайте о том, чтобы поговорить с юристом по землепользованию и зонированию в вашем районе, если у вас есть дополнительные вопросы или вам нужна помощь по конкретному юридическому вопросу.

Области смежной практики

Законов о землепользовании — FindLaw

Законы, касающиеся использования и владения землей, подпадают под действие «законов о землепользовании».»Иногда земля, которой вы владеете, может использоваться кем-то, кто не владеет или не владеет вашей землей на законных основаниях. Сюда могут входить государственные организации, такие как правительство или городские рабочие, или лица, которые могут часто посещать землю в различных условиях, например по почте. перевозчики, работники сферы обслуживания и даже нарушители. Существуют особые правила, касающиеся землепользования во всех штатах. Этот раздел предоставляет информацию и ресурсы по различным вопросам землепользования, включая сервитуты, выдающиеся владения, вторжение и зонирование.

Easements

Технически сервитут определяется как «несобственная доля» в собственности другой стороны.Другими словами, соседу может потребоваться доступ к части вашей земли, но он не обязательно хочет иметь долю владения. А землевладелец, у которого может не быть проблем с доступом соседа к его земле, тем не менее, хочет быть уверенным в том, что он не несет ответственности за какие-либо несчастные случаи, которые могут произойти с его землей. Таким образом, сервитут — это юридический процесс, подтверждающий ограниченное использование земли другой стороной.

Например, предположим, что вы покупаете недвижимость для отдыха на пляже, но добраться до нее можно только по гравийной дороге, которая проходит через территорию вашего соседа.Вы можете создать сервитут со своим соседом, чтобы использовать эту дорогу для доступа к своей собственности. В документе о сервитуте обычно указывается объем этого использования.

Выдающийся Домен

Термин выдающийся домен относится к праву государственного учреждения брать частную собственность для общественного пользования с выплатой компенсации за землю. У разных государственных органов разные критерии; но в целом он должен быть в состоянии доказать вескую причину его запланированного использования.Одно из наиболее популярных применений выдающегося домена — строительство автомагистралей, но оно должно быть для общественного (а не частного) использования.

Когда государство забирает землю, оно должно выплатить справедливую компенсацию первоначальному владельцу. «Справедливая» цена будет сопоставима с тем, что владелец собственности может получить на открытом рынке. Землевладельцы могут оспаривать аргумент правительства о «общественном использовании» или выступать за лучшую цену.

Незаконное проникновение

К посягательство на владение означает проникновение на чужую землю без их согласия.Несанкционированное проникновение не всегда является преступлением (или искомым в гражданском иске), например, в случае доставки или в других ситуациях, когда согласие может подразумеваться. Для того, чтобы кто-то был привлечен к ответственности (по гражданскому праву или по уголовному праву), должен быть определенный уровень умысла. Если земля огорожена или на ней установлен знак «вторжение запрещено», то предполагается, что потенциальный нарушитель знает, что это частная собственность.

Зонирование

Большинство городов и других местных муниципалитетов регулируют порядок использования данного земельного участка с помощью законов о зонировании и .Вот почему офисные здания редко располагаются в жилых кварталах или почему тяжелая промышленность (например, нефтепереработка) не находится рядом с торговыми центрами. Некоторые районы зонированы для смешанного использования, например, квартиры, офисы и магазины в центре города.

Правила зонирования часто меняются по мере преобразования городов и округов, а иногда меняются с целью стимулирования деловой активности или освобождения места для специального строительного проекта.

Нажмите на тему ниже, чтобы узнать больше о законах о землепользовании.

Что такое Закон о землепользовании и зонировании?

Закон о землепользовании и зонировании — это закон, определяющий, как землевладелец может использовать свою землю. Закон о землепользовании и зонировании предполагает создание, применение и оспаривание законов о землепользовании. Государственные органы создают законы, ограничивающие то, что землевладельцы могут делать со своей недвижимостью. Законы могут регулировать, как землевладельцы могут развивать собственность, какие виды деятельности они могут делать со своей собственностью, или и то, и другое. Закон о землепользовании и зонировании — это ограничение на использование земли владельцем частной собственности предположительно для общественного блага.

Законы о зонировании делят использование собственности на жилое, коммерческое и промышленное использование

Законы о зонировании и ограничения на использование земли говорят землевладельцам, что они могут делать со своей собственностью. Обычно они делят землю на жилую, коммерческую и промышленную. Часто в трех основных категориях существует несколько подразделов или смешанных категорий.

Например, категория жилых домов может иметь подразделение для жилья с высокой плотностью застройки. Может быть другая категория домов, требующих больших участков и удалений от дороги.В жилых зонах с низкой плотностью населения могут быть ограничения в отношении домашнего бизнеса или условий аренды недвижимости.

Жилые зоны могут также объединяться с коммерческими зонами для смешанных зон с витринами и жилыми помещениями. Для временного жилья могут быть отдельные категории, такие как гостиницы или общежития. Каждый государственный орган должен определять, как классифицировать зонирование и ограничивать землепользование.

Большинство законов о землепользовании и зонировании принимаются на местном уровне

Полномочия по установлению ограничений на землепользование и закона о зонировании исходят от полицейских полномочий, которые предоставлены каждому штату.Конституция США наделяет федеральное правительство лишь ограниченными полномочиями. Полномочия, не переданные федеральному правительству, предоставлены штатам. Каждый штат имеет право принимать законы и обеспечивать их соблюдение по своему усмотрению.

Большинство штатов, в свою очередь, делегируют полномочия по зонированию и землепользованию местным органам власти. Они считают, что органы местного самоуправления могут лучше всего управлять своими делами. По этой причине большинство законов о землепользовании и зонировании принимаются на муниципальном уровне.

Поверенные по землепользованию и зонированию часто хорошо знакомы с местными законами и постановлениями.Поскольку законы являются местными, зачастую не существует большого количества прецедентного права, интерпретирующего какое-либо конкретное постановление. Адвокаты должны полагаться на простой язык закона о зонировании или опубликованные интерпретации других подобных постановлений, чтобы формировать аргументы для своих клиентов.

Юридические проблемы с законами о зонировании

Одним из первых дел о зонировании в США было дело Village of Euclid, Ohio против Ambler Realty Co.Однако в деле Нектоу против города Кембриджа Верховный суд США постановил, что есть случаи, когда государственное учреждение может принять закон о зонировании, который является слишком обременительным или не служит общественным целям. Часто исход дела зависит от конкретных фактов и даже от воздействия ограничения на отдельного владельца собственности. Для поверенного по землепользованию и зонированию критически важно построить дело от имени своего клиента с подтверждающими доказательствами и юридическим прецедентом.

Частные товарищества собственников жилья

Закон о землепользовании и зонировании также включает в себя множество ограничений на использование земли между частными лицами.Частные лица и застройщики могут создавать ограничения на действия и соглашения, ограничивающие использование земли. Соглашения, ограничивающие использование земли, распространены среди ассоциаций домовладельцев. Цель добровольных ограничительных соглашений — сохранить характер района и позволить всем владельцам собственности пользоваться преимуществами соблюдения ограничений.

Адвокаты, практикующие право землепользования и зонирования, помогают своим клиентам создавать и оспаривать ограничения на землепользование. Создание ограничения на землепользование означает обеспечение надлежащей регистрации ассоциации домовладельцев, чтобы иметь право создавать ограничительные соглашения.Это также означает помощь клиентам в разработке значимых и подлежащих исполнению ограничений. Наконец, адвокаты представляют своих клиентов, чтобы оспорить ограничительные условия на основании разумности или конституционных запретов.

Современные проблемы зонирования и законы о жилищной собственности

Одна из актуальных проблем, связанных с ограничениями на землепользование, — это онлайн-сервисы аренды жилья, такие как Airbnb и HomeAway. Благодаря этим веб-сайтам, упрощающим онлайн-рекламу, миллионы владельцев недвижимости по всему миру начинают сдавать свою недвижимость в аренду.Некоторые из этих владельцев недвижимости снимают комнату или место в доме, который они занимают. Другие собственники сдают всю собственность краткосрочному арендатору. Многие из этих объектов аренды нарушают местные ограничения по зонированию, запрещающие краткосрочную аренду.

Поскольку веб-сайты по аренде жилья в Интернете облегчают продажу краткосрочной аренды жилья, чем когда-либо, многие люди считают, что постановления о зонировании, запрещающие такое поведение, устарели. Другие считают, что постановления о зонировании, ограничивающие краткосрочную аренду, столь же важны, как и прежде, и что их следует строго соблюдать.Адвокаты по землепользованию и зонированию, которые занимаются вопросами краткосрочной аренды, могут работать в муниципалитете. Они также могут работать на сайте краткосрочной аренды, который должен лоббировать местное правительство в пользу благоприятного закона. Наконец, они могут работать на частных лиц, которые хотят соблюдения запретов на краткосрочную аренду, или на тех, кто хочет оспорить ограничения на аренду.

Какова цель закона о землепользовании и зонировании?

Целью закона о землепользовании и зонировании является обеспечение того, чтобы владельцы собственности могли пользоваться своей собственностью.Если соседняя собственность имеет совершенно другое использование, ценность или варианты использования земли могут быть резко уменьшены. Например, дом в жилом районе недалеко от города может иметь высокую стоимость, в то время как дом, прилегающий к зоне тяжелой промышленности, может иметь небольшую ценность. Хотя ограничения на землепользование ограничивают то, что владелец собственности может делать со своей собственностью, теоретически эти ограничения предназначены для общего блага и удовольствия всех вовлеченных владельцев собственности. Надлежащие цели и масштабы законов о землепользовании и зонировании продолжают оставаться предметом споров.

Кто занимается правом землепользования и зонирования?

Поскольку большинство правил землепользования и зонирования принимаются на местном уровне, большинство юристов по землепользованию и зонированию имеют местную практику. Поверенный, представляющий город или муниципалитет, может быть сотрудником государственного учреждения. Они также могут работать в качестве подрядчика, выполняющего муниципальные юридические работы с почасовой оплатой.

Чем больше муниципалитет, тем выше вероятность, что он напрямую нанимает юристов по зонированию. Кроме того, чем больше муниципалитет, тем больше вероятность, что у него будут адвокаты, специализирующиеся только на законах о землепользовании и зонировании.Небольшие государственные учреждения с большей вероятностью будут полагаться на одного или небольшого числа поверенных для удовлетворения своих потребностей в землепользовании и зонировании. Адвокаты могут заниматься только правом землепользования и зонирования, но многие совмещают свою практику с другими вопросами муниципального права и более широкой государственной юридической практикой.

Адвокаты по землепользованию и зонированию также представляют частных лиц, оспаривающих ограничения. Юристы по зонированию обычно представляют клиентов, у которых есть потребности в географическом регионе, в котором они практикуют.Представление интересов владельцев частной собственности может означать появление в государственных органах для квазисудебных разбирательств. Это также может означать официальное судебное разбирательство в традиционных судах.

Зачем становиться юристом по землепользованию и зонированию?

Закон о землепользовании и зонировании может быть основой стабильной карьеры юриста, которая позволяет адвокату участвовать в жизни своего сообщества и влиять на него. Закон о землепользовании и зонировании может быть подходящим для адвокатов, которые предпочитают транзакционную работу, а не судебное разбирательство. Адвокаты на местах должны получать удовольствие от чтения и толкования законов.Они могут работать в муниципалитете или в юридической фирме любого размера.

Адвокаты на местах часто работают в качестве консультантов. Они советуют своим клиентам, что они могут делать со своей землей на законных основаниях. Кроме того, юристы на местах должны уметь работать с группами и обращаться в государственные органы от имени своих клиентов. Работа по землепользованию и зонированию может обеспечить регулярную и стабильную работу, которая позволяет адвокату укрепить авторитет в их сообществе. Адвокаты могут использовать информацию, которую они получают в сообществе, для того, чтобы агитировать за государственные должности.

Создание сообщества

Законы о землепользовании и зонировании создают характер сообщества. Они критически важны для землевладельцев, на которых они влияют, и для общества в целом. Адвокаты по землепользованию и зонированию участвуют в разработке, исполнении и толковании законов о зонировании. Сфера права может обеспечить сложный, стабильный и полезный карьерный путь для адвокатов, которые любят читать законы, выступать перед государственными органами и которым нравится область имущественного права.

Законы о зонировании и землепользовании

Право землепользования — относительно новая область.С ростом населения в 20-м веке и тенденцией к урбанизации стало ясно, что использование собственности отдельным лицом может отрицательно сказаться на здоровье, безопасности и благополучии всего сообщества. Как и во многих других областях права, права личности должны подчиняться благу общества. Регулирование использования недвижимого имущества (земли и зданий) в настоящее время осуществляется на всех уровнях государственного управления и осуществляется всеми тремя ветвями власти.

Источники законодательства о зонировании и землепользовании

На федеральном уровне законы об охране окружающей среды устанавливают стандарты, соблюдение которых может осуществляться федеральными административными агентствами или агентствами штата, реализующими утвержденные на федеральном уровне государственные программы.Стандарты штата иногда бывают более строгими, чем того требует федеральный закон, но никогда не более мягкими. Например, штаты могут принять решение о создании и обеспечении соблюдения своих собственных программ в соответствии с Законом о чистом воздухе (CAA) и Законом о чистой воде (CWA). В противном случае соблюдение этих стандартов будет осуществляться Агентством по охране окружающей среды США (EPA), которое также обеспечивает соблюдение Закона о сохранении и восстановлении ресурсов (RCRA) и Закона о комплексном реагировании на окружающую среду, компенсации и ответственности (CERCLA или Superfund).Все эти законы более подробно описаны на веб-сайте EPA, который также содержит ссылки на соответствующие законы штата. Закон о национальном историческом сохранении (NHPA) устанавливает стимулы для защиты исторических и культурных ресурсов, в то время как законы штата и местные законы о сохранении исторических памятников могут фактически ограничивать физические изменения собственности.

Исполнительная власть (президент или губернатор) может направлять действия правительства или управлять государственной землей посредством прокламации или распоряжения. Например, президент Обама выделил несколько национальных памятников для сохранения.В 2014 году губернатор Пенсильвании издал распоряжение, разрешающее добычу природного газа в государственных парках.

Роль судов в зонировании и землепользовании

Федеральные суды и суды штатов также играют определенную роль. В дополнение к решению дел в соответствии с законами, принятыми Конгрессом, законодательными собраниями штатов и местными органами власти, суды часто рассматривают действия общего права, касающиеся землепользования, такие как незаконное проникновение или проникновение на землю другого лица без разрешения и причинение неудобств. создание препятствий для использования землей собственником.В то время как в законодательстве о землепользовании наблюдается тенденция к законодательным нормам и обеспечению исполнения ведомствами, действия общего права по-прежнему имеют важное значение в ситуациях, не вызывающих озабоченности общества, например, когда сосед постоянно паркуется на земле своего соседа или позволяет своей собаке сбегать и опрокидывать мусорные баки. Другие правила землепользования, применяемые в судах, включают сервитуты, которые представляют собой право использовать часть земли другого владельца, и ограничительные условия, налагаемые на документы, например, требование о принадлежности владельца к ассоциации домовладельцев.

Суды также играют важную роль в определении конституционных ограничений местного зонирования. Владелец собственности может полагать, что ограничения на землепользование могут зайти «слишком далеко» и по сути «забрать» собственность без компенсации, или он или она могут полагать, что, принимая постановление или постановление по индивидуальному запросу, государственный орган не выполнил его. с требованиями надлежащей правовой процедуры.

Зонирование — это разделение муниципалитета на районы с разными стандартами использования, интенсивностью использования и структурами в каждом.Многие муниципальные кодексы зонирования можно найти в Интернете. Зонированию обычно предшествует планировка. Некоторые штаты требуют, чтобы зонирование согласовывалось с комплексным планом землепользования, который был разработан с участием общественности в соответствии с конкретными процедурами. Типовой план будет создавать зоны для различных типов промышленных, коммерческих, рекреационных или открытых пространств, а также жилых помещений. В округах могут быть указаны условные или особые виды использования, разрешенные при соблюдении определенных условий. Например, место религиозного поклонения может быть разрешено в жилом районе, если там имеется соответствующая парковка.План должен учитывать такие вопросы, как совместимость, например, когда дом находится рядом с шумным ночным клубом, наличие инфраструктуры, такой как соответствующие пожарные и аварийные службы, а также характеристики самого участка.

Исключения из зонирования: несоответствующее использование и отклонения

Решения по отдельным объектам собственности, включая те, которые связаны с условным использованием, несоответствующим использованием, отклонениями и изменением зонирования определенных участков, обычно рассматриваются в административном порядке.«Несоответствующие» виды использования, которые существовали на законных основаниях до того, как правила зонирования запрещали их, обычно остаются «устаревшими», и им разрешается оставаться до тех пор, пока они не будут заброшены, уничтожены или амортизированы в течение разумного количества лет. Если зонирование представляет трудности, владелец может искать отклонения. В то время как отклонение в размерах, такое как разрешение подъездной дороги на расстоянии девяти футов, а не 10 футов от линии собственности, может быть относительно легко получить, отклонение в использовании, такое как размещение магазина в жилом районе, обычно очень трудно.

Зонирование конфликтов

Поскольку зонирование связано с конкурирующими интересами, местные органы власти постоянно изучают новые методы разрешения конфликтов. Например, владельцы усадеб, каждый из которых занимает целый акр, могут любить вид на прерийное поле. Владелец этого поля может захотеть построить 500 домов на 100 акрах, в том числе несколько небольших таунхаусов, которые будут доступны людям с низким доходом. Владельцы недвижимости возражают против этого плана, в то время как застройщик утверждает, что зонирование больших участков является исключительным, поскольку не позволяет людям с низким доходом находиться в этом районе и снижает стоимость собственности.Муниципалитет может пойти на компромисс, разрешив спланированную застройку (PUD), когда жилые дома будут сгруппированы вместе и окружены открытым парком, и, возможно, даже небольшой коммерческой площадью у входа.

Последнее обновление: декабрь 2018 г.

Основы землепользования и зонирования

Правила зонирования

Зонирование относится к законам, которые делят города на разные районы в зависимости от использования, от жилых домов для одной семьи до промышленных предприятий.Постановления о зонировании регулируют размер, расположение и использование зданий в этих различных областях; Постановления о зонировании также контролируют доступ к этим зданиям, регулируя такие вопросы, как размер участка, отступы, тротуары и парковка.

Зонирование разделяет муниципалитет на районы или зоны, таким образом определяя отдельное землепользование для каждого района. В большинстве городов действует комиссия по зонированию , которая обычно разделяет землепользование на такие категории, как жилое, промышленное, коммерческое, рекреационное и сельскохозяйственное.

В некоторых случаях будут проводиться дополнительные различия, такие как разделение промышленных районов на тяжелую или легкую промышленность и разделение жилых районов на одноквартирные или многоквартирные дома. Землевладельцы могут добиваться отклонений , чтобы позволить им развивать или использовать свою землю способом, несовместимым с общим зонированием на их территории, если собственник может установить, что ограничение зонирования создает ненужные трудности или практические трудности. Различия могут принимать форму отклонений размеров или использования отклонений.Как следует из названия, отклонения размеров касаются вопросов, связанных с размером или пропорциями партии; Эти отклонения требуют облегчения требований к отступлению, минимальному размеру партии и требованиям к высоте здания. Такие отклонения относительно легко получить. Варианты использования с меньшей вероятностью будут предоставлены, потому что они стремятся использовать землю способом, противоречащим постановлению о зонировании, например, управляют магазином в жилом районе. Отклонение может быть предоставлено, если земля ранее использовалась способом, который не соответствует новым ограничениям зонирования, при условии, что это использование было непрерывным.

Правила зонирования могут вызывать споры, поскольку они иногда ограничивают права владельцев использовать свою собственность так, как они хотели бы. Суды определили, что регулирование зонирования допустимо, если оно разумно, а не произвольно. Регулирование зонирования должно иметь прямое отношение к общественному здоровью, безопасности, нравственности и общему благосостоянию. Правила зонирования могут противоречить конституционному запрету на незаконные сборы: Пятая поправка предусматривает, что правительство не может конфисковывать собственность гражданина, не предоставив гражданину лишь

компенсации.Однако правительству не нужно изымать землю для собственного использования, чтобы быть виновным в отъезде регулирующих органов. Постановление о зонировании повышается до уровня нормативного изъятия, если оно запрещает землевладельцу любое продуктивное использование его или ее земли. Например, в деле Лукас против прибрежного совета Южной Каролины землевладелец купил два участка земли на берегу моря с намерением построить на этих участках дома для одной семьи. Через два года после покупки законодательный орган Южной Каролины принял закон, запрещающий землевладельцам строить постоянное жилье на такой собственности.Верховный суд установил, что закон фактически запрещает землевладельцу любое экономически ценное использование земли и, таким образом, считается нарушением Пятой поправки нормативным актом.

Суды также могут отменить правила зонирования, если они противоречат другим законам. Например, суд штата Мичиган постановил, что местные органы власти не могут использовать законы о зонировании, чтобы помешать владельцам собственности выращивать медицинскую марихуану на коммерческой собственности на том основании, что выращивание иным образом разрешено законодательством штата (DeRuiter v.Байрон Тауншип).

Законы о землепользовании

Правила зонирования — не единственное ограничение на землепользование. В общих чертах, законы о землепользовании включают:

• правила зонирования,
• строительные нормы и правила и
• некоторые законы об охране окружающей среды.

Федеральные законы, законы штата и местные законы также регулируют освоение и использование земель, особенно если это развитие влияет на окружающую среду, потенциально ухудшая качество воды и воздуха. Федеральные правила землепользования включают такие законы, как Закон о сохранении и восстановлении ресурсов («RCRA», касающийся управления опасными отходами на участках, в настоящее время производящих такие отходы) и Закон о комплексных экологических мерах, компенсациях и ответственности («CERCLA», регулирующий удаление опасных отходов на объектах, которые больше не действуют), а также другие законы об охране окружающей среды, касающиеся чистого воздуха и безопасной питьевой воды (например, Закон о чистом воздухе и Закон о чистой воде).

Другие федеральные законы также влияют на землепользование, особенно в отношении сохранения земель (и достопримечательностей). За последние полвека были приняты два основных федеральных закона, которые существенно ограничивают использование земли: Закон 1966 года о сохранении национального исторического наследия («NHPA») и Закон о национальной экологической политике 1969 года («NEPA»). Помимо прочего, NHPA учредило национальный реестр исторических достопримечательностей и исторических мест и защищает указанные объекты от разрушения, одновременно предъявляя требования к любому развитию или ремонту.NEPA требует, чтобы любой крупный проект развития, финансируемый из федерального бюджета, оценивал воздействие этого проекта на окружающую среду. Президент Обама также повлиял на землепользование своим указом, установив более 30 национальных памятников. Однако усилия президента Обамы были поставлены под сомнение; Решение о том, может ли федеральное правительство изменить порядок землепользования по указу исполнительной власти, принимается в судебном порядке.

Действия по общему праву

Еще одно ограничение на землепользование связано с действиями частных лиц, которые добиваются вынесения судебных решений по землепользованию.Типичные ситуации с участием частных лиц и судебной системы включают:

• исков, поданных одним соседом против другого,
• исков, поданных государственным должностным лицом против соседнего землевладельца от имени общества,
  и
• исков с участием физических лиц, владеющих долевым владением. определенного земельного участка.

В этих условиях судебное определение и обеспечение соблюдения договоренностей о частном землепользовании может не только усилить государственное регулирование, но и достичь уровня контроля, недоступного для зонирования.

ПОСЛЕДНЕЕ ОБНОВЛЕНИЕ: 5 декабря 2018 г.

Юридический орган по регулированию землепользования

Для людей, которые планируют развивать недвижимость или хотят внести изменения в существующую недвижимость, необходимо ознакомиться с процессом Положения о землепользовании . Понимание того, где возникают юридические полномочия по земельному планированию, может быть неоценимым, когда вы начинаете процесс получения разрешения или подачи заявки на изменения собственности, которые вы пытаетесь завершить.

Большинство людей, знакомых с планированием землепользования, делают это в соответствии с правилами своего города или округа. Хотя городские и окружные постановления могут иметь самое прямое и заметное влияние на конкретный проект развития или землепользование, важно помнить, что местные постановления исходят из конкретных источников юридических полномочий. Правила землепользования — как и все другие законы в Соединенных Штатах — разрешены, потому что они признаны действительными и подлежат исполнению в рамках нашей системы государственного управления.

Полномочия по планированию и регулированию землепользования возложены на органы государственного управления нескольких уровней. В этом посте мы описываем общие полномочия и ответственность каждого уровня правительства за планирование и регулирование землепользования.

Правила, регулирующие функции планирования и регулирования местных органов власти, включая принятие решений, зависят от типа землепользования или рассматриваемого решения. Решения могут быть законодательными, административными или квазисудебными. Понимание этих функций и применяемых правил необходимо тем, кто стремится повлиять на решения о землепользовании на местном уровне, а также тем, кто вынужден оспаривать эти решения.

Законодательный орган по регулированию землепользования

Законодательный орган — это орган, принимающий законы общего применения. Законодательные действия обычно отражают государственную политику в отношении вопросов общего характера. Обычно он носит перспективный характер, что означает, что он применяется к тому, что будет разрешено или запрещено после вступления в силу закона. Законодательные действия обычно ограничиваются определенными лицами или группами. Например, муниципалитеты и округа действуют в своем законодательном качестве, когда они принимают или изменяют правила зонирования, разделения или другие правила землепользования.Законы и правила определяют процедуры, регулирующие эти разбирательства. Законодательство считается действующим, и сторона, оспаривающая законодательство, несет тяжелое бремя. Законодательство будет поддерживаться, если законодательный орган не нарушил статутное или конституционное право, не превысил свои полномочия или не имел разумной основы для законодательства.

Административные функции

Функции, необходимые для выполнения существующей законодательной политики и целей, известны как административные функции.Административные решения носят министерский характер, то есть лицо, принимающее решения, не имеет дискреционных полномочий и просто применяет ранее существовавшие правила к конкретной ситуации без какого-либо публичного уведомления или публичных слушаний. Примерами административных функций являются выдача разрешения на строительство или разрешение на оценку или утверждение плана участка персоналом муниципалитета или округа. В большинстве случаев решения об административном землепользовании могут быть обжалованы в совет по урегулированию, должностному лицу, проводящему слушания, или комиссии по планированию.

Государственные органы, выполняющие квазисудебные функции, действуют аналогично суду. Квазисудебный иск включает определение прав, обязанностей или обязательств конкретных лиц на основе применения существующих в настоящее время правовых стандартов или политических соображений. Характеристики квазисудебного процесса включают закон штата или местный закон, требующий от государственного органа надлежащего уведомления, прежде чем принимать меры по данному вопросу; закон штата или местный закон, требующий от государственного органа проведения публичных слушаний в соответствии с уведомлением, на которых заинтересованные граждане могут быть заслушаны и представить доказательства; и закон штата или местный закон, требующий от государственного органа выносить решение на основе применения правовых критериев к конкретным фактам, находящимся на его рассмотрении.

Квазисудебные решения в отношении земли

В контексте землепользования квазисудебные решения обычно принимаются муниципальными и окружными выборными органами. Например, решение об одобрении или отклонении заявки на специальное использование для строительства торгового центра, скорее всего, будет квазисудебным по своей природе. Как обсуждалось в Разделе II этого курса, окончательные квазисудебные решения могут быть обжалованы непосредственно в окружном суде штата. Когда местное правительство действует в квазисудебном качестве, контакты ex parte с лицами, принимающими решения, не допускаются.Таким образом, после подачи заявки на разрешение землепользования лоббирование или другие разговоры с лицами, принимающими решения по заявке, неуместны, если они не происходят в рамках официального процесса рассмотрения и утверждения.

Обычно существует определенный график, в течение которого должны быть даны ответы на все запросы, поэтому перед началом процесса подачи заявки обратитесь в местное управление землепользования или землеустройства, чтобы определить, как быстро ваше заявление будет рассмотрено и на него будет дан ответ.Это поможет вам определить график проекта и установить определенные бюджеты проекта.

VanEd предлагает полный спектр курсов по землепользованию и планированию земель для специалистов по недвижимости и оценке, таких как наш курс по транспорту и планированию (PIC).

Автор и издатель: VanEd

Что делать, если земля не соответствует законам о зонировании?

Зонирование — это способ, которым местное правительство пытается создать единообразные районы и единообразное землепользование в некоторых областях.Это достигается путем контроля того, как люди могут использовать свою собственность и что они могут построить на своей собственности.

Верховный суд Соединенных Штатов одобрил использование населением полномочий по зонированию в качестве конституционного. Законы о землепользовании и зонировании обычно поддерживаются местными органами власти и муниципальными кодексами.

Зонирование используется для категоризации и разделения различных видов землепользования на отдельные районы в пределах муниципалитета. В большинстве случаев местное самоуправление предоставляет отдельные районы для следующих целей:

• Жилой;
• Business; и
• Промышленное.

Есть несколько различных общих типов зон, которые встречаются в правилах землепользования. К ним относятся:

• Используйте районы, которые определяют тип использования, разрешенный в пределах зоны. Районы использования состоят из:
  • жилая;
  • коммерческий;
  • промышленный; и
  • сельскохозяйственный;
• Высотные районы, в которых предусмотрены нормы высот застройки. Эти районы представляют собой тип регулирования землепользования.Высота зданий на заданной территории ограничена;
• Регламенты земельного покрытия и оптовых площадей, которые принимают различные формы. Они могут включать:
  • минимальная площадь;
  Минимальная площадь лота
  • ;
  • коэффициент площади;
  • open space; и
  • кластер.
• Плавающие зоны, которые обнаруживаются там, где разрешено несоответствующее использование в пределах определенной зоны зонирования; и
• Зоны холдинга, которые ограничивают развитие в определенных областях до того, как появилась возможность зонировать или планировать его.Отдел планирования в муниципалитете может временно зонировать землю для использования с низкой интенсивностью использования.

Что такое генеральный план?

Общий или генеральный план местности определяет цель постановлений о зонировании и землепользовании, которые принимает местность. В целом постановление о зонировании должно соответствовать общему плану местности.

Реализуется план землепользования, который определяет, как земля должна использоваться, выделяться или улучшаться частными или государственными организациями.Этот тип плана может быть реализован для обеспечения соблюдения постановлений о зонировании.

Для определенных отраслей необходим хорошо выполненный план землепользования, в том числе:

• Сельское хозяйство;
• Горное дело; и
• Природный газ.

Большинство местных городских властей обычно имеют план землепользования, который помогает структурировать работу города. Например, у города может быть цель стать зеленым городом, что означает, что они заботятся об окружающей среде и практикуют сохранение.

План землепользования описывает, как город будет работать, чтобы способствовать экологически безопасному развитию. Предприятия в этом районе должны придерживаться принципов, изложенных в плане землепользования.

Кто принимает решения о зонировании?

В большинстве муниципалитетов есть отдел планирования или зонирования, который предлагает постановления о зонировании и наблюдает за слушаниями по зонированию и землепользованию. В некоторых населенных пунктах и ​​округах эта обязанность возложена на наблюдательный совет.

Отделы планирования или зонирования также принимают решения относительно отклонений, условных разрешений на использование или других вопросов, которые могут иметь отношение к постановлению о зонировании или землепользовании.Как правило, в департаменте проводятся публичные слушания, на которых лицо или группа лиц, чья земля затронута, могут представить свои аргументы. Слушание также позволяет представителям общественности высказать свое мнение по проблеме. Решение отдела зонирования подлежит рассмотрению в суде.

Что делать, если мое землепользование не соответствует Закону о зонировании?

Общий план землепользования обычно предоставляет несколько возможностей для лиц, землепользование которых не соответствует постановлению о зонировании для их района.Как правило, несоответствующее использование не приветствуется. Следовательно, для ограничения несоответствующего использования могут использоваться различные методы. Обычно они поддерживаются. К наиболее распространенным относятся:

• Ограничение на возобновление, которое может произойти, если использование будет прекращено на определенный период времени или если конструкция будет разрушена. В этих случаях землевладельцу может быть отказано в разрешении на возобновление прежнего использования;
• Ограничение на расширение, землевладельцу может быть отказано в разрешении на расширение строения или его использование таким образом, который был разрешен как несоответствующее использование; и
• Амортизация, при которой землевладельцу может быть разрешено только определенное количество лет для продолжения несоответствующих характеристик конструкции или деятельности.

Если физическое лицо владеет недвижимостью, подпадающей под действие постановления о зонировании, которое не позволяет ему использовать свою землю так, как они хотят, он может попытаться обойти постановление о зонировании одним из следующих способов:

• Разница;
• Поправка;
• Rezoning; или
• Разрешение.

Правление может предоставить землевладельцу отклонение. Он позволяет землевладельцу продолжать использовать свою собственность способом, запрещенным постановлением о зонировании.Землевладелец должен показать, что исполнение постановления вызовет ненужные трудности из-за уникальных особенностей собственности, которые затрудняют ее использование в том виде, в каком она в настоящее время зонирована. Кроме того, необходимо показать, что предоставление отклонения не повлияет отрицательно на соседние владения или эффективность постановления о зонировании.

Землевладелец может потребовать от местного муниципального органа изменить постановление о зонировании, которое применяется к его земле. Если это не будет одобрено, землевладелец может потребовать переназначения своей собственности.

Было показано несколько случаев, когда изменение зонирования разрешается. К ним относятся:

• Протест соседа, который происходит, когда близко расположенный сосед протестует против постановления о зонировании. В этих случаях может быть изменение зонирования;
• Ошибка или изменение состояния. В этих случаях необходимо доказать, что произошла ошибка или изменение состояния рассматриваемой земли. В некоторых юрисдикциях это обязательное обоснование;
• Административный акт.В некоторых юрисдикциях существует законодательный орган, который принимает решения о внесении поправок или изменении зонирования вместо того, чтобы разрешать это местному суду.
• Точечное зонирование. Это происходит, когда кажется, что зонирование дает преференциальный режим участку, который не предоставляется другим лицам. Если точечное зонирование будет обнаружено, оно может быть признано недействительным.

Административный совет в районе может предоставить человеку специальное разрешение на нарушение постановления о зонировании. Если человек обратился за одним из этих средств правовой защиты и получил отказ, он может оспорить постановление о зонировании в суде.

Важно отметить, что обычно новые законы зонирования не могут заставить существующую структуру или использование измениться. Следовательно, структура, существовавшая до принятия постановления о зонировании, не может считаться незаконной и не требует изменения. Отдел зонирования считает такое использование ненадлежащим.

Следует ли мне проконсультироваться с юристом по недвижимости?

Да, очень важно получить помощь опытного юриста по недвижимости в любых вопросах зонирования, планирования или землепользования, с которыми вы можете столкнуться.В каждой юрисдикции существуют разные процедуры в отношении решений о зонировании и землепользовании. Кроме того, публичные слушания часто требовали подробного описания проблемы и аргументации, охватывающей как уникальные факты вашего дела, так и применимые местные законы.

Юрист по зонированию будет знаком с процедурами регулирующего органа в вашем районе, а также с местными законами, которые применяются к вашему делу. Адвокат может рассмотреть ваше дело, проинформировать вас о вариантах землепользования и зонирования для вашего бизнеса или места жительства и, при необходимости, помочь вам запросить отклонение.

.