Предоставление земельных участков в собственность гражданам Российской Федерации, имеющим трёх и более детей
ПЕРЕЧЕНЬ ОЧЕРЕДНОСТИ ПОСТАНОВКИ МНОГОДЕТНЫХ СЕМЕЙ НА УЧЁТ С ЦЕЛЬЮ, ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ БЕСПЛАТНО ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОБСТВЕННОСТЬ НА ТЕРРИТОРИИ ВУЛКАННОГО ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ
(по состоянию на 20.02.2023)
|
Порядковый номер очереди |
Фамилия, инициалы родителей |
Регистрационный номер заявления о постановке на учёт |
Дата постановки на учёт |
|
1 |
Небесная Я. |
05/99 |
25.11.2022 |
|
2 |
Глумина Ю.В. |
05/2 |
10.02.2023 |
|
3 |
Бурина Е.М. |
05/6 |
20.02.2023 |
Пожалуйста, подождите. Документ загружается.
×
| Наименование | Файл |
|---|---|
Извещение о приеме заявлений о предоставлении земельных участков многодетным семьям, поставленным в очередь на предоставление земельного участка, в соответствии с Законом Камчатского края от 03.03. | Скачать (doc, 40 КБ) Просмотр 14.12.2022 |
Извещение о приеме заявлений о предоставлении земельных участков многодетным семьям, поставленным в очередь на предоставление земельного участка, в соответствии с Законом Камчатского края от 03.03.2021 № 562 «О предоставлении земельных участков в собственность гражданам Российской Федерации, имеющим трех и более детей, в Камчатском крае» | Скачать (docx, 16 КБ) Просмотр 12.09.2022 |
Извещение о приеме заявлений о предоставлении земельных участков многодетным семьям, поставленным в очередь на предоставление земельного участка, в соответствии с Законом Камчатского края от 03. | Скачать (docx, 0 Б) Просмотр 09.06.2022 |
Извещение о приеме заявлений о предоставлении земельных участков многодетным семьям, поставленным в очередь на предоставление земельного участка, в соответствии с Законом Камчатского края от 03.03.2021 № 562 «О предоставлении земельных участков в собственность гражданам Российской Федерации, имеющим трех и более детей, в Камчатском крае» | Скачать (doc, 38 КБ) Просмотр 29.03.2022 |
Извещение о приеме заявлений о предоставлении земельных участков многодетным семьям, поставленным в очередь на предоставление земельного участка, в соответствии с Законом Камчатского края от 03. | Скачать (docx, 16 КБ) Просмотр 03.02.2022 |
Порядок принятия решения об отказе в постановке на учёт и снятии с учёта | Скачать (docx, 21 КБ) Просмотр 17.03.2021 |
Последовательность постановки многодетных семей на учет | Скачать (docx, 13 КБ) Просмотр 17. |
Основания для возникновения права на бесплатное получение земельного участка в собственность | Скачать (docx, 18 КБ) Просмотр 17.03.2021 |
Образец заявления о предоставлении земельного участка | Скачать (docx, 15 КБ) Просмотр 17.03.2021 |
Образец заявления о постановке многодетной семьи на учет в качестве имеющей право на получение земельного участка | Скачать (docx, 17 КБ) Просмотр 17. |
03.2021 № 562 «О предоставлении земельных участков в собственность гражданам Российской Федерации, имеющим трех и более детей, в Камчатском крае»
03.2021 № 562 «О предоставлении земельных участков в собственность гражданам Российской Федерации, имеющим трех и более детей, в Камчатском крае»
03.2021Страницы:
Как получить земельный участок под индивидуальное жилищное строительство?
Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) могут быть предоставлены бесплатно в собственность льготным категориям граждан, в безвозмездное пользование — в случаях, установленных региональным законодательством. За плату земельные участки под ИЖС предоставляются путем продажи или передачи в аренду, без проведения торгов.
1. Бесплатное предоставление земельных участков под ИЖС
Земельные участки под ИЖС могут быть предоставлены определенным категориям граждан бесплатно в установленных законодательством случаях (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
1.1. Случаи предоставления земельных участков под ИЖС в собственность
На бесплатное предоставление в собственность земельных участков под ИЖС могут рассчитывать определенные категории граждан, в частности:
1. Граждане, имеющие трех и более детей.
Случаи и порядок предоставления земельных участков указанным лицам устанавливаются законодательством субъектов РФ (пп.
6 ст. 39.5 ЗК РФ).
2. Герои Советского Союза, Герои РФ и полные кавалеры ордена Славы.
Граждане, относящиеся к данной категории, имеют право на внеочередное предоставление в собственность бесплатно, без проведения торгов земельного участка для ИЖС размером не менее чем 20 соток в границах городских населенных пунктов и 40 соток в границах сельских населенных пунктов и на землях иных категорий (п. 4 ст. 5 Закона от 15.01.1993 N 4301-1).
3. Герои Соцтруда, Герои Труда РФ и полные кавалеры ордена Трудовой Славы.
Указанные лица имеют право на получение в собственность бесплатно, без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для ИЖС в соответствии с предельными размерами, установленными законодательством, но не менее чем 8 соток в городах и поселках городского типа и 25 соток в сельской местности (ч. 1 ст. 1.1, ч. 4 ст. 3 Закона от 09.01.1997 N 5-ФЗ).
4. Инвалиды.
Право на внеочередное получение земельных участков под ИЖС в аренду без проведения торгов имеют инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов (пп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ; ч. 16 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ).
Возможность предоставления указанной категории граждан земельных участков под ИЖС в собственность бесплатно может быть предусмотрена законом субъекта РФ (пп. 7 ст. 39.5 ЗК РФ; Обзор вопросов, утв. Минэкономразвития России).
5. Военнослужащие.
Право на получение земельных участков под ИЖС имеют следующие военнослужащие (п. п. 1, 12 ст. 15 Закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ):
• проходящие службу по контракту;
• отслужившие не менее 10 лет и уволенные по достижении предельного возраста, по состоянию здоровья либо в связи с организационно-штатными мероприятиями;
• проходящие службу за пределами РФ, в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.
Органы местного самоуправления вправе выделять земельные участки указанным гражданам в первоочередном порядке.
Кроме того, отдельным категориям граждан могут быть бесплатно предоставлены в собственность земельные участки в случаях, предусмотренных региональным законодательством (пп. 7 ст. 39.5 ЗК РФ).
1.2. Случаи предоставления земельных участков под ИЖС в безвозмездное пользование
Получение гражданами земельных участков для ИЖС на праве безвозмездного пользования может быть предусмотрено на территориях, определенных региональным законодательством (пп. 6 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ).
Аналогичная возможность может быть предоставлена гражданам, работающим по основному месту работы на территориях и по специальностям, которые установлены региональным законодательством. Иных оснований для предоставления земельного участка указанной категории граждан (например, ограничение по возрасту или месту проживания) региональное законодательство устанавливать не может (пп. 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ; Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 29.03.2019 N 75-АПА19-3).
По указанным основаниям земельные участки предоставляются не более чем на шесть лет. По истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование его могут бесплатно предоставить в собственность пользовавшегося им гражданина, если он использовал земельный участок в соответствии с установленным разрешенным использованием, а также если условия, на основании которых земельный участок был предоставлен, продолжают соблюдаться (пп. 4, 5 ст. 39.5 ЗК РФ).
2. Предоставление земельных участков под ИЖС за плату
По общему правилу продажа или предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).
Однако в установленных законом случаях для земельных участков под ИЖС предусмотрены исключения.
Так, право на покупку или аренду земельного участка для ИЖС без проведения торгов имеют члены некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях ИЖС, в отношении земельного участка, образованного из участка, ранее предоставленного указанной некоммерческой организации, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования (пп.
2 п. 2 ст. 39.3, пп. 6 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ; п. п. 2.1, 28 Перечня документов, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1).
Также без проведения торгов осуществляется продажа или предоставление в аренду земельных участков для ИЖС гражданам, которые ранее в установленном порядке подали в уполномоченный орган (например, местную администрацию) заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для ИЖС (при отсутствии иных лиц, имеющих намерение приобрести указанный участок) (пп. 10 п. 2 ст. 39.3, пп. 15 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.18 ЗК РФ).
При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).
Срок аренды земельного участка, предоставленного гражданину для ИЖС, составляет 20 лет (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
3. Порядок получения земельных участков под ИЖС
Порядок предоставления земельных участков по вышеуказанным основаниям (как бесплатно, так и за плату) устанавливается местными нормативно-правовыми актами.
По общему правилу для получения (приобретения) земельного участка под ИЖС граждане, относящиеся к одной из перечисленных выше категорий, обращаются с заявлением и пакетом необходимых документов (к которым относятся, в частности, документы, подтверждающие право на получение земельного участка под ИЖС на льготных основаниях) в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления (например, местную администрацию). Соответствующим нормативно-правовым актом может быть предусмотрена подача заявления через МФЦ, Портал госуслуг или посредством почтового отправления.
По итогам рассмотрения заявления уполномоченным органом выносится решение о предоставлении земельного участка под ИЖС или об отказе в его предоставлении.
Документ предоставлен КонсультантПлюс
Электронный журнал «Азбука права», 29.05.2020
Приобретение земли | Департамент внутренних дел США
Приобретение — это процесс подачи предложений землевладельцам и передачи добровольно проданных долей племени с юрисдикцией.
Процесс начинается после того, как будет определена справедливая рыночная стоимость, и Программа создаст и отправит по почте пакеты предложений о покупке соответствующим отдельным землевладельцам (критерии приемлемости можно найти здесь). Когда физическое лицо заполняет и возвращает пакет предложений, Программа утверждает и обрабатывает предложение, передает проценты и производит оплату землевладельцу.
Чтобы сделать процесс приобретения эффективным, специальный персонал Бюро по делам индейцев (BIA) использует систему управления доверительными активами и бухгалтерским учетом для автоматического создания пакетов предложений о покупке. Каждый пакет включает сопроводительное письмо, инструкции, акт и соответствующий перечень приобретаемых интересов, карты и предоплаченный почтовый конверт с обратным адресом с обратным адресом. У землевладельцев есть не менее 45 календарных дней с даты сопроводительного письма, чтобы продать некоторые, все или ни одного из дробных долей, перечисленных в их предложении.
Сумма предложения включает:
- Оценочная справедливая рыночная стоимость;
- Административный платеж за передачу прав на добычу полезных ископаемых; и
- Базовый платеж в размере 75 долларов США
В следующем примере показаны эти компоненты. В этом примере владелец имеет однопроцентную неделимую долю владения в трех отдельных участках площадью 160 акров, каждый из которых имеет различный набор прав собственности. Было установлено, что право собственности на недра и полезные ископаемые, связанные с двумя участками, не имеет экономической ценности. Предложение владельцу за его / ее долю в трех участках составит 1239 долларов.следующим образом:
The subsurface, mineral ownership rights associated with two of the tracts have been determined to have no economic value. The offer to the owner for his/her interest in the three tracts would be $1,239 «>
США/акр)Землевладельцы, решившие продать свою землю, имеют несколько вариантов нотариального заверения документов о продаже и возврата их на обработку. Нотариальные услуги часто предлагаются на информационных мероприятиях, в местных офисах Бюро управления трастовыми фондами (BTFA), в агентствах BIA и в банковских учреждениях.
После того, как пакет будет завершен и нотариально заверен, землевладелец может вернуть документы пакета предложений в предоплаченном обратном почтовом конверте. Для дополнительной уверенности и безопасности владельцы также могут вернуть свои документы через FedEx или Почтовую службу США с отслеживанием.
Принятие Программой возвращенных пакетов предложений зависит от наличия финансирования, то есть одобрение предложений и последующие выплаты землевладельцам не гарантируются.
Если средства не будут доступны для принятия всех возвращенных предложений при окончательной реализации, Программа расставит приоритеты предложений с использованием заранее определенных критериев. Центр закупок Бюро по делам индейцев (BIA AC) обработает и утвердит полные документы о возвращенном пакете предложений, если имеются средства, в течение 60 дней с даты возврата. После того, как продажа будет одобрена и обработана, будет отправлено Уведомление о подтверждении, подтверждающее, что транзакция завершена, а общая сумма платежа зачислена на счет IIM землевладельца. Землевладельцы должны рассмотреть возможность создания прямого депозита, чтобы обеспечить быструю и безопасную доставку платежей.
Глубокое погружение — приобретение и сборка земли
Эта тема мне слишком знакома. Видите ли, я набил себе руку в сфере недвижимости, в основном занимаясь поиском и ведением переговоров о возможностях приобретения земли под жилое и смешанное использование. Я заключал сделки с землей как доверенное лицо, так и принципал как в Соединенных Штатах, так и за рубежом.
В этом глубоком погружении в приобретение земли и сборку я поделюсь своими мыслями о том, как стать успешным «профессионалом в области земли». Я также поделюсь интервью Ben Stevens Skyline Forum с экспертом в этой области и узнаю его точку зрения на эту тему.
Во-первых, позвольте мне начать с того, что приобретение земли — это сложно! Это требует уровня настойчивости, терпения, готовности идти на риск и дальновидности, которых нет у большинства из нас. В результате большая часть стоимости сделки по застройке с нуля приходится на этап приобретения земли и предоставления прав. Так что те, кто в этом хорош, зарабатывают на этом большие деньги.
По моему опыту, успех в приобретении земли в конечном итоге сводится к овладению (или естественному обладанию) тремя качествами: настойчивостью, видением и эмоциональным интеллектом.
Вам могут пригодиться наши формы Excel для анализа инвестиций в землю.
Несколько слов о терминологии – приобретение земли и объединение земель
Прежде всего, различение между приобретением земли и объединением земель.
Приобретение земли относится к процессу приобретения земли для целей недвижимости. Это может включать приобретение только одной посылки или нескольких. Я включаю в приобретение земли процесс обеспечения прав (прав на зонирование и землепользование), поскольку без надлежащих прав земельная стратегия ничего не стоит.
Когда я говорю о сборке земли, я имею в виду тактику, которую иногда используют специалисты по приобретению земли, чтобы объединить несколько объектов в один.
Из нашего Глоссария терминов CRE A.CRE:
Объединение земель: Тактика, используемая при приобретении земли, когда специалист по недвижимости приобретает два или более смежных участка, объединяя их в один. Сборка земли может быть трудоемким и сложным процессом, причем сложность возрастает экспоненциально в зависимости от количества участков и владельцев земли. Однако сложный процесс того стоит, когда стоимость целого (объединенных посылок) больше, чем сумма стоимости частей (отдельных посылок).
Примером объединения земель может быть покупка застройщиком целого квартала домов, каждый из которых принадлежит другому владельцу. Как только весь квартал приобретен, застройщик сносит дома, чтобы построить торговый центр. Таким образом, стоимость суммы отдельных посылок меньше стоимости объединенной (собранной) посылки.
Стоимость целого (объединенных посылок) больше, чем сумма стоимости частей (отдельных посылок).
Настойчивость — ключевой ингредиент
Поговорите с любым специалистом по приобретению земли, и он, скорее всего, скажет вам, что настойчивость — ключевой компонент успеха в приобретении земли. Конечно, важны и другие аспекты, но без решимости преодолеть (бесчисленное множество) препятствий и довести процесс до конца вы потерпите неудачу.
«Дело не в том, что я такой умный, просто я дольше остаюсь с проблемами». – Альберт Эйнштейн
Процесс приобретения земли чреват отказами, фальстартами и неожиданными проблемами.
Обычно сегодня с оптимизмом смотрят на перспективы посылки, а на следующий день сделка умирает. Это потому, что есть так много частей, которые должны встать на свои места, чтобы сделка состоялась. Таким образом, сделки с землей заключаются, потому что заинтересованные стороны придерживаются их.
Личная история о настойчивости в приобретении земли
Гость Бена Стивена в интервью, приведенном ниже, еще больше разъяснит эту мысль, но позвольте мне поделиться личным опытом, который помогает проиллюстрировать один из элементов настойчивости в приобретении земли. Это также введение в часть моей карьеры, с которой вы, возможно, менее знакомы.
Я начал свою карьеру в качестве брокера по недвижимости, занимаясь поиском земельных участков для застройщиков. С тех пор, как я был подростком, я мечтал стать застройщиком земли под жилую застройку, и поэтому, когда я пришел в бизнес, я понял, что брокерское дело — отличный способ учиться.
Я хорошо помню тот день, когда молодой человек в возрасте около 20 лет зашел в офис моего главного брокера и сказал ему, что хочу найти землю под жилую застройку.
Видите ли, тем утром я позвонил другу семьи и местному застройщику, предлагающему свои услуги. В ответ он сказал мне, что если я найду для него землю, он даст мне часть сделки. Не совсем понимая, что это влечет за собой, но полный волнения и оптимизма, я направился прямо в офис своего босса, чтобы получить его совет.
Его ответ запомнился мне и по сей день. Услышав о возможности и увидев мое наивное волнение, он категорически сказал: «Найти землю под жилую застройку невозможно в таких условиях — это действительно дурацкая затея».
В то время (до 2007 года в США) я этого не осознавал, но найти землю под застройку было почти невозможно. Большинство хороших участков были либо связаны, либо принадлежали семьям, решившим не продавать, либо контролировались владельцами с нереалистичными ценовыми ожиданиями. Буквально каждую неделю к землевладельцам обращались застройщики, желающие купить их землю.
Итак, как молодой парень, начинающий свою карьеру в сфере недвижимости, с небольшим количеством контактов и еще меньшим опытом, я сделал то, что сделал бы в этой ситуации любой молодой 20-летний мужчина.
Я проигнорировал своего босса и все равно бросился вперед!
Я был голоден, полон решимости, и у меня была фишка на плече. Это помогло мне не сбиться с пути и заставило мыслить нестандартно. Я изучил право собственности практически на каждую собственность на моих целевых рынках, постучал в двери бесчисленных фермеров, отправил сотни личных писем землевладельцам и сделал черт знает сколько звонков с почти постоянным отказом. Короче, я стучал по тротуару сильнее, чем следующий парень, надеясь, что этого будет достаточно.
И это сработало.
В конце концов я связал свою первую посылку, затем вторую, затем третью и ушел. Постоянный поиск источников и создание сетей привели меня к новым клиентам и новым возможностям.
Я могу с уверенностью сказать, что моя восходящая карьера в сфере недвижимости во многом связана с тем ранним упорством в приобретении земли; настойчивость, по иронии судьбы подпитываемая боссом, который сказал мне, что это невозможно.
Видение и предпринимательское мышление
Еще одно качество, определяющее успешного специалиста по приобретению земли, — это видение. Профессионал должен быть в состоянии определить, что возможно с пустым участком земли, и визуализировать, какую ценность можно добавить к этой земле. Это предполагает творческое мышление и склонность к риску.
То, что я называю видением, в данном контексте можно также назвать предпринимательским мышлением. Некоторые люди обладают им от природы, в то время как другим приходится работать над его развитием. По своей сути, речь идет о признании потребности или дисбаланса на рынке, а затем поиске способов удовлетворить эту потребность или исправить этот дисбаланс.
Куда приходит видение
При приобретении земли это видение чаще всего выражается как:
- Сначала земля, потом видение или
- Сначала видение, потом земля
Сначала земля, потом видение — это когда вы (специалист по приобретению земли) уже контролируете участок земли. Возможно, вы унаследовали землю, или ваша компания долгое время владела ею или контролировала ее. Возможно, он используется для совершенно другого использования, и вы изучаете более высокое и лучшее применение. Какими бы средствами вы ни пришли к контролю над землей, видение в этих ситуациях стоит на втором месте.
Ваша задача в первом сценарии «Земля», а во втором сценарии «Видение» состоит в том, чтобы придумать способ использования земли, который максимизирует ее ценность в рамках юридических и физических ограничений, накладывающихся на землю. Приземлиться сначала, видение во-вторых, как правило, проще, потому что вас вряд ли заставят закрыться перед выполнением вашего видения.
Сначала видение, потом земля с точностью до наоборот. Вы, вероятно, определили возможность, разработали стратегию и теперь ищете землю, чтобы воплотить это видение. Этот сценарий гораздо более рискован, чем первый, поскольку вы не контролируете землю с самого начала, не говоря уже о том, чтобы знать цену земли! Это большое неизвестное — отсутствие связанной земли — является одним из самых больших препятствий для привлечения капитала и реализации вашей стратегии.
Личный пример: сначала видение, потом земля
Давайте вернемся к моей истории, поскольку она также хорошо иллюстрирует креативность и дальновидность, которые часто требуются при приобретении земли.
Среди всех моих звонков, писем и стуков в дверь владельцам земли один звонок был сделан владельцу несуществующего персикового сада площадью 250 акров. Участок находился недалеко от городской черты и был предназначен для сельскохозяйственного использования (одна единица на 40 акров = максимум 6 единиц). Участок наклонен с севера на юг, с невероятным видом на соседнее озеро.
Производство персиков было прекращено несколько лет назад, поэтому участок был покрыт заросшими персиковыми деревьями. В разговоре с землевладельцем он сказал мне, что фруктовый сад был заброшен, потому что деревья больше не приносили плодов. Почвы были особенно каменистыми, а фруктовый сад никогда не был особенно продуктивным. Но по мере того, как росли эксплуатационные расходы и деревья становились старше, управлять садом стало невыгодно.
Наше приобретение персикового дерева было успешным. К сожалению, единственное подходящее изображение, которое я смог найти для этого поста, это яблоневый сад!
Проблема, по словам фермера, заключалась в том, что земля не могла быть застроена из-за ее сельскохозяйственной зоны. Но и это не могло работать из-за плохой экономики. Так он и стоял без дела, чему местные налоговые органы не особенно обрадовались.
Я воспользовался возможностью вернуться к своему клиенту (мой единственный клиент в то время!), который также был бывшим градостроителем. Он рассказал мне о малоизвестном положении закона о зонировании, которое позволяло землевладельцу запрашивать разрешение на условное использование одной единицы на два акра (одна единица на 2 акра = 125 единиц) в сельскохозяйственной зоне.
Большое предостережение в отношении этого маршрута заключалось в том, что для получения этого условного разрешения на использование землевладелец должен был продемонстрировать вескую причину, по которой сельскохозяйственное использование было ненужным, а новое использование лучше соответствовало бы этому району.
Мой клиент чувствовал, что, учитывая плохие экономические показатели персиковой рощи, он может выиграть голоса, чтобы получить условное разрешение на использование. Поэтому он заключил контракт на недвижимость по цене, типичной для сельскохозяйственной недвижимости (6000 долларов за акр).
Спустя девять месяцев и много работы он получил разрешение на условное использование. А три месяца спустя он решил продать землю, которая теперь имеет право на 125 единиц, а не на 6, по 22 000 долларов за единицу.
Итак, сначала видение, потом земля – с готовностью рискнуть.
Эмоциональный интеллект и земельные переговоры
Переговоры о земельной сделке — это гораздо больше, чем деньги, особенно если вы имеете дело с семьей давнего владельца. Удастся ли вам убедить владельца земли продать, зависит от ряда факторов:
- Любит ли вас владелец земли и доверяет ли вам?
- Чувствует ли владелец земли, что вы можете общаться с ним/ней/ними?
- Каковы ваши намерения относительно земли и соответствуют ли они видению и ценностям владельца земли?
- Где будет жить владелец земли после продажи?
- Как продажа повлияет на местную репутацию владельца земли?
- Если владельцем земли является фермер, что будет с фермерским бизнесом?
- В случае семьи, как будут разделены доходы?
Эмоциональный интеллект особенно важен для переговоров.
Удивительно, как мелочь может разрушить сделку с землей. Я помню сделку, участок в пять акров с небольшим старым домом, который занимает владелец, по которому мы вели переговоры больше года. Дважды мы устно согласовывали LOI только для пожилых владельцев (назовем их Дин и Джоан — их имена изменены) передумать перед тем, как подписать его.
В конце концов мы сдались. Во время нашего последнего разговора с владельцем мы спросили Дина (Джоан не было на связи): «Дин, что случилось? Почему мы не смогли это сделать».
Мы рассчитывали, что он ответит, что мы не можем заплатить ему столько, сколько стоит его место, так как в прошлом это всегда было причиной задержки процесса. Но нет.
Сделка закрыта, и я думаю, чувствуя, что он может наконец быть с нами честным, он сказал: «Ну, на самом деле, ребята. Джоан неловко жить в микрорайоне, и мы не можем позволить себе больше земли в этом районе».
Если бы у нас было больше эмоционального интеллекта или, возможно, если бы мы больше сосредоточились на жене, чем на муже, мы могли бы заключить эту сделку. Или, по крайней мере, мы могли бы сэкономить целый год нашего времени.
Интересно, что прошлым летом я проезжал мимо этого участка земли, и Дин и Джоан все еще живут там. Их имущество, вероятно, в конечном итоге станет продавцом этого участка в пять акров.
Наше интервью ниже расширяет многие из вышеперечисленных моментов и предлагает некоторые дополнительные сведения о важности эмоционального интеллекта в переговорах о сделках с землей.
Анализ приобретения земли
Сообщение в блоге о приключениях в CRE не будет полным без обсуждения финансового моделирования недвижимости. Оценка стоимости сделки с землей чаще всего сводится к расчету остаточной стоимости земли. Или, другими словами, то, что вы можете заплатить за землю, сводится к тому, что вы можете сделать с этой землей.
Я не буду здесь подробно останавливаться на остаточной стоимости земли, так как уже много писал на эту тему. Вместо этого, если вы хотите глубже разобраться в этой теме, я укажу вам на наш пост о расчете остаточной стоимости земли в Excel.
Наша модель Ai1 теперь включает встроенный модуль расчета остаточной стоимости земли.
С точки зрения других инструментов для анализа сделок с землей, вы можете найти ценными следующие модели из нашей библиотеки моделей Excel:
- Жилая застройка земли – модель Excel для одноэтапных проектов застройки жилых участков Универсальная модель
- с модулем остаточной стоимости земли — наша модель Ai1 теперь включает модуль остаточной стоимости земли. С помощью этого модуля вы можете смоделировать свой проект, а затем определить цену земли на основе некоторого предположения о целевом доходе .
Интервью с экспертом по приобретению земли – The Skyline Forum
Чтобы проиллюстрировать, что значит заниматься приобретением земли, мы сотрудничали с другом и другим поклонником недвижимости Беном Стивенсом. Бен – менеджер проектов в девелоперской компании в Чикаго. Он получил степень магистра делового администрирования в области недвижимости и экономики городских земель в Университете Висконсин-Мэдисон. Параллельно Бен ведет The Skyline Forum, серию онлайн-интервью с разработчиками, архитекторами, градостроителями и другими специалистами в области недвижимости.
В недавнем выпуске Skyline Forum, Эпизод 16: Десять тысяч акров, Бен взял интервью у Майка Муни, председателя MLG Capital и соучредителя MLG Companies. Майк потратил десятилетия на приобретение земли и земельных ассоциаций. В общей сложности Майк привлек более 10 000 акров земли для строительства 19 бизнес-парков и 43 жилых кварталов.
Бен любезно разрешил нам поделиться интервью. Мы добавили письменную расшифровку видео для тех, кто предпочитает читать, а не слушать/смотреть. Интервью Бена с Майком Муни дает вам возможность заглянуть в мир приобретения земли.
Прочитать стенограмму интервью Бена с Майком Муни
10 000 акров
(00:00 – 0:59) Майк Муни: Я участвовал во многих сделках с землей, вероятно, 10 000 акров и более . Около 7000 акров из них были в Висконсине в рамках наших капитальных операций MLG. Около половины из них пришлось на развитие 19 бизнес-парков и около половины на развитие 43 подразделений.
Кроме того, в середине 70-х меня наняли для оказания помощи Champion International в сборке четырех квадратных миль земли в верхней части полуострова, потому что они собирались купить 400 с лишним тысяч акров леса и хотели построить целлюлозно-бумажный комбинат стоимостью миллиард долларов.
А до этого я был начинающим застройщиком в Ирландской Республике и собрал 555 акров земли на реке Шэннон в графстве Клэр. В целом, это около 10 000 га.
Человеческий фактор при приобретении земли
(0:59 – 2:43)Майк Муни: Если я вернусь к первому, я нашел участок в Ирландии, который подходит для застройки I стремился сделать, и я нанял юристов, чтобы поддержать свои усилия, потому что, если ирландские фермеры узнают, что есть американцы, пытающиеся купить их недвижимость, цена просто взлетит до небес.
Мы приобрели около 200 акров, и когда мы подошли к следующему участку, который был самым большим, это было 260 акров, владельцем была вдова. Ее муж оставил ей собственность и оставил некоторые законные права на собственность своей сестре.
Эта вдова хотела продать, а сестра нет, но у нее было разрешение на подписание. А затем вдова оказалась достаточно резкой, чтобы настаивать на том, что она не хочет иметь дело с адвокатами, она хочет иметь дело с покупателем, кем бы он ни был. Это означало, что мы должны были раскрыть тот факт, что это был американский источник денег.
Однажды я приехал, чтобы встретиться с ними двумя в их маленьком фермерском домике. Я вошел в дом, а пол был грязный. Он был обставлен как обычный дом, но полы были грязные, так что вы можете себе представить сырость. Неудивительно, что муж умер.
Это была действительно странная напряженная обстановка. Вдова усадила меня в конце стола, а сама села с одной стороны, ее невестка с другой стороны. И причина этого в том, что они не разговаривают друг с другом.
Они живут в этом крошечном домике и не разговаривают друг с другом. Если вдова что-то говорила мне, даже если сестра была, вероятно, в трех-четырех футах от меня, я должен был повторять то, что вдова сказала сестре, и наоборот.
Бен Стивенс: Это была ассамбляж и семейная терапия, все в одном.
Майк Муни: Без шуток! Так или иначе, в конечном итоге мы смогли приобрести недвижимость.
Хитрость при приобретении земли – построение доверия
(2:43 – 6:09)Бен Стивенс: Это вызывает множество разных вопросов, но я полагаю, что главный из них заключается в том, есть ли в этом хитрость? Может ли кто-нибудь на законных основаниях написать книгу о том, как следует проводить сборку земли? Или, по вашему опыту, каждый из них — это другой грязный пол и две разные сестры, которые не разговаривают друг с другом?
Майк Муни: Ну, они все разные. Но есть некоторые сходства. Сходства в том, что в них участвуют люди. И люди, как правило, имеют схожие фундаментальные взгляды, и один из них заключается в том, что они не хотят бояться. Они хотят доверять. А если не доверяют, ничего не работает.
Из всех тактик, которые я использовал при этом, все они сводились к тому, чтобы заслуживать доверия. Я приведу вам пример.
Самая большая сборка, которую я сделал, четыре квадратных мили к востоку от Айрон-Маунтин, штат Мичиган, и мне пришлось собрать 33 участка, чтобы составить эти 2400 акров прилегающей земли на реке Ниагара, которая должна была стать источником воды. для бумажно-насосной фабрики.
Первой собственностью был гравийный карьер, и владелец карьера жил на участке. С тех пор я познакомился с другими операторами карьера, и они, как правило, крутые парни.
Я позвонил из Милуоки и договорился о встрече в субботу днем в 14:00. Я въехал на его гравийную подъездную дорожку, и когда я приблизился к дому, подъездная дорожка закончилась примерно в 100 футах от дома.
Я схватил свой портфель и открыл дверь, и этот гулкий голос говорит: «Стой, где стоишь».
Я смотрю туда, там парень, с которым я должен встретиться. У него на груди была винтовка, и я сказал: «О».
Я попытался мимоходом отмахнуться от этого. Я сказал: «О, я Майк Муни. Я тот парень, с которым ты разговаривал», и я сделал еще один шаг вперед.
«Не делай больше ни шагу». Он говорит мне: «Чего ты хочешь?»
Я должен был вести переговоры о приобретении его дома с расстояния 100 футов, под прицелом. Было ясно, что этот человек поглощен недоверием, поэтому я спросил: «У вас есть адвокат?»
И он сказал: «Да».
Я сказал: «Хорошо. Как насчет того, чтобы вы дали мне имя вашего адвоката или позвонили ему, и мы договорились о встрече в офисе вашего адвоката? Потому что я решил, что это единственный способ оказаться за одним столом с этим парнем.
Быть с его адвокатом все усложнит, но ничего, я справлюсь. А потом я пошел в Айрон-Маунтин, зашел в магазин рабочей одежды и купил рубашки Пендлтона, синие джинсы и рабочие ботинки.
У меня ушло два года на то, чтобы собрать все эти посылки, а по выходным я ходил наверх и снимал парадную одежду, надевал рабочие ботинки и синие джинсы, спускался вниз и садился в дома людей.
Мы смогли получить его собственность, но 33 собственности состояли из фермы рождественских елок Kiwanis, совершенно нового подразделения, в которое входил первый дом, ранчо, ряда владений, где люди жили в течение трех или четыре поколения.
В одном доме я сижу за этим столом с этой женщиной, которая говорит: «Я в четвертом поколении». Она сказала: «Я родилась на этом столе».
Бен Стивенс: Вы можете взять стол с собой. Я не пытаюсь собрать стол.
Майк Муни: Верно!
Переговоры о земле – Кто имеет преимущество?
(6:09–7:30)Бен Стивенс: Даже при доверии по мере того, как транзакция становится все более и более успешной, люди понимают, каковы ставки в этом для Майка Муни. И в какой-то момент стоимостная основа перестала работать, так что это был вопрос терпения?
Не могли бы вы заставить цифры работать из-за предоставленного вам бюджета? Если цена подходящая, я уверен, что вы можете собрать много вещей, но как вы удержали бизнес-часть этого настолько привязанной, чтобы сделка все еще работала?
Майк Муни: Что ж, если подумать о количестве владельцев в этой ситуации, возможны любые эмоции. Одним из менее вероятных явлений является изощренная жадность.
Жадность присутствовала, но не изощренная, как парень из Нью-Йорка. Особенно в такой сельской местности, как эта, самым большим препятствием была их эмоциональная привязанность к собственности.
В первых двух свойствах я понял, что не достиг большого прогресса, потому что пытался нейтрализовать их эмоциональное беспокойство. И все, что он сделал, это закрепил его в бетоне.
Я понял, что мне нужно выбросить эти опасения из их головы и изо рта, и им было легче отпустить их, чем если бы они все еще были заперты в их мозгу. Это ослабило барьеры между мной и получением контракта.
Приобретение и сбор земель – Процесс (7:30 – 10:00)
Бен Стивенс: Расскажите мне о процессе, который вы должны были бы пройти в своей нынешней компании, если бы захотели собрать городской квартал в центре Милуоки.
Майк Муни: Ну, во-первых, мне нужно было начинать, когда я был намного моложе!
Бен Стивенс: Верно. Из-за времени, временного горизонта.
Майк Муни: Вам действительно нужно знать своих продавцов в максимально возможной степени.
Некоторую недвижимость мы смогли либо приобрести, либо продать, потому что мы знали достаточно о покупателе или продавце, чтобы знать, что они должны были сделать [неразборчиво], чего они никогда бы не оценили. мы могли бы знать об этом, но знали, и это дало нам большой рычаг для ведения переговоров.
Мы проведем много исследований. Мы хотели узнать, были ли они экспертами в вопросах владения недвижимостью или… Иногда люди наследуют вещи. Кто их адвокаты? Эти ребята заключают сделки или нарушают их?
И если бы потребовалось собрание, мы бы, в частности, проявили должную осмотрительность в отношении уровня здравомыслия в местном правительстве. Есть ли у них история… А ее, кстати, не так уж и много.
Мы попытаемся получить представление об их истории использования возможностей экономического развития, а также об их видении, мудрости и агрессивности в их стремлении к этому. И если бы мы думали, что это благоприятная среда, мы бы с большей вероятностью так и поступили.
В Белойте мы собрали 850 акров земли для реализации проекта под названием «Бизнес-парк Gateway». Я был очень убежден, что город поддержит эту идею и поможет это сделать.
С того момента, как я в первый раз зашел в мэрию, до того момента, как мы зачерпнули первую лопату грязи, прошло семь лет. Одним из ключевых элементов для тех, кто хочет заниматься сборками, является терпение.
Мы бы хотели знать все это еще до того, как решили заняться этим городским кварталом. И мы бы решили идти вперед только в том случае, если бы считали, что шансы достаточно высоки, чтобы мы могли собрать все это целиком.
Также было бы полезно, если бы мы могли увидеть, что эта компания с этим ООО владеет этим зданием, но под другим именем они владели вот этим, а этим вот здесь, и мы могли бы получить три в одном раунде переговоров .
Экологические вызовы (10:00 – конец)
Бен Стивенс: Еще одна вещь, которая в некотором смысле похожа на сборку, – демонстрация или получение зараженного участка. Это все своего рода семейство приобретений под рубрикой любыми способами. Не похоже, что здесь есть сделка, но она есть. Мы собираемся либо собрать его, либо разобрать, чтобы достать, либо исправить загрязнение.
Твоя склонность к ассамбляжам привела тебя к тому же, только потому, что у них схожий менталитет? Или были причины, по которым вы только что сказали: «Нет, спасибо. У нас не работает демоверсия»?
Майк Муни: Что ж, ирония в том, что за этим столом, за которым я сижу, законодательство Висконсина ослабляет возможность делать что-либо из-за плохих почв, загрязнения или чего-то еще… И мы с кучей юристов сидели вокруг. этот стол и набросал суть закона, а затем кто-то пошел в Мэдисон и добился его принятия.
Ирония судьбы в том, что я взял на себя инициативу, потратив на это около восьми месяцев, но с тех пор мы абсолютно ничего не сделали, потому что остальным моим партнерам неудобно заниматься загрязненной недвижимостью.
По большей части, по моему опыту, люди, которые этим занимаются, часто вышли из бизнеса по восстановлению почвы.