Положение о реализации имущества должника: Статья 213.26. Особенности реализации имущества гражданина КонсультантПлюс

Содержание

Порядок утверждения положения о реализации имущества должника

Автор: Задирако Мария Александровна

Научный руководитель: Пушкарев Игорь Петрович

Рубрика: Юриспруденция

Опубликовано в Молодой учёный №48 (390) ноябрь 2021 г.

Дата публикации: 27.11.2021 2021-11-27

Статья просмотрена: 77 раз

Скачать электронную версию

Скачать Часть 3 (pdf)

Библиографическое описание:

Задирако, М. А. Порядок утверждения положения о реализации имущества должника / М. А. Задирако. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 48 (390). — С. 231-233. — URL: https://moluch.ru/archive/390/86010/ (дата обращения: 27.04.2023).

В статье акцентируется внимание на проблемных аспектах, связанных с утверждением положения о реализации имущества и проведения оценки имущества должника финансовым управляющим. Допущенные финансовым управляющим в ходе проведения оценки имущества должника существенные ошибки, как, связанные с проведением оценки, так и с подготовкой и оформлением письменного отчета, приводят к отказам арбитражных судов в удовлетворении ходатайств об утверждении положения о реализации имущества должника. С учетом выявленных проблем, автором сформулированы рекомендации и предложения по их разрешению.

Ключевые слова: должник, имущество, кредитор, оценка, положение, реализация, суд, финансовый управляющий.

The article reveals the procedure for evaluating and approving the regulations on the sale of the debtor’s property in bankruptcy cases. The author focuses on the problematic aspects of the legislative regulation of the assessment of the debtor’s property by the financial manager. The significant errors made by the financial manager during the assessment of the debtor’s property, both related to the assessment and the preparation and execution of a written report, lead to the refusal of arbitration courts to satisfy petitions for approval of the regulations on the sale of the debtor’s property. Taking into account the identified problems, the author formulated recommendations and suggestions for their resolution.

Keywords: debtor, property, creditor, valuation, position, sale, court, financial manager.

Реализация имущества должника является, пожалуй, основным мероприятием в ходе процедуры банкротства, поскольку денежные средства, вырученные от продажи имущества, включаются в состав конкурсной массы должника и после погашения текущих расходов направляются на погашение задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, особенно важным является наиболее правильное определение начальной стоимости продажи имущества и порядка его продажи.

В отношении банкротства юридических лиц Федеральным Законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ (далее Закон о банкротстве) предусмотрено утверждение Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника собранием кредиторов. Если с момента предоставления конкурсным кредитором Положения о реализации имущества собрание кредиторов в течение двух месяцев не утвердит данный документ, то конкурсный кредитор вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об его утверждении. Кроме конкурсного управляющего с таким ходатайством в суд могут также обратиться конкурсный кредитор и (или) уполномоченный орган [2].

Определенной особенностью отличается утверждение Положения о реализации имущества должника в процедуре банкротства граждан. Специфика заключается в том, что Положение о реализации имущества должника — физического лица может быть утверждено только в судебном порядке (ст. 213.26 Закона о банкротстве). При этом, данный документ должен содержать в себе начальную цену продажи имущества должника. Арбитражный суд при рассмотрении такого ходатайства осуществляет проверку Положения о реализации имущества должника на соответствие требованиям действующего законодательства РФ. Также арбитражный суд проверяет соответствие положений данного документа правам и законным интересам должника и конкурсных кредиторов [1].

Несмотря на достаточно полную и детальную законодательную регламентацию порядка утверждения Положения о реализации имущества должника в нормах действующего Закона о банкротстве, тем не менее, на практике возникают некоторые проблемы в исследуемой сфере.

Прежде всего, необходимо обратить внимание на сложности оценки имущества должника для последующей его реализации.

Законодатель в ч. 2 ст. 213.26 Закона о банкротстве отмечает, что оценка имущества должника финансовым управляющим производится самостоятельно. Результаты проведенной оценки оформляются в письменном виде. При этом, как гражданин-должник, так и кредиторы, уполномоченные органы вправе в судебном порядке обжаловать результаты, проведенной финансовым управляющим оценки имущества должника.

Наделение финансового управляющего обязанностью по осуществлению оценки имущества должника, прежде всего, связано с тем, что он проходит обязательное профессиональное обучение, соответственно, финансовый управляющий является компетентным лицом в проведении оценки имущества должника. При этом, как свидетельствует анализ материалов правоприменительной практики, в некоторых случаях финансовые управляющие ходатайствуют перед судом о привлечении эксперта для проведения оценки имущества [4]. Объективная необходимость в привлечении независимых экспертов возникает, например, при необходимости проведения оценки части бизнеса должника, акций или доли участия должника в коммерческих организациях. Законодатель в п. 6 ст 213.9 Закона о банкротстве предоставляет финансовому управляющему право ходатайствовать перед судом о привлечении оценщика. Оплата услуг оценщика осуществляется за счет должника. Однако, если в одних случаях привлечение независимого оценщика является необходимостью (как в ранее отмеченном нами случае, при котором знаний финансового управляющего недостаточно для проведения оценки стоимости доли участия в коммерческих организациях), то в других случаях финансовые управляющие безосновательно ходатайствуют перед арбитражным судом о приглашении независимого эксперта, что приводит к принятию судом решения об отказе в удовлетворении данного ходатайства.

Так, если арбитражным судом будет установлено, что проведение оценки имущества должника не представляет особой сложности и финансовый управляющий обладает необходимыми специальными знаниями по проведению оценки имущества должника, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о привлечении независимого оценщика [5].

Также отметим, что закон не запрещает конкурсным кредиторам привлекать к производству оценки независимого оценщика. Однако, такие случаи на практике являются достаточно редкими. Данную меру реализовать сложно из-за вполне объяснимого нежелания конкурсных кредиторов нести дополнительные расходы по делу о банкротстве гражданина, имеющего долги [Кудинова М. С., 2019:66].

О результатах проведенной оценки имущества должника финансовый управляющий составляет письменный отчет. На уровне норм Закона о банкротстве не содержится требований к структуре и содержанию данного документа. По результатам анализа материалов правоприменительной практики можно прийти к выводу о том, что суды предъявляют к отчетам финансовых управляющих по оценке имущества должника общие требования федеральных стандартов оценки. При подготовке данных отчетов необходимо также руководствоваться нормами ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. При этом, как свидетельствует анализ материалов судебной практики, в некоторых случаях суды не утверждают Положение о реализации имущества должника по причине нарушения установленных требований по оценке имущества должника. По результатам анализа материалов правоприменительной практики можно выделить следующие виды нарушений, допускаемых финансовыми управляющими при подготовке Положения о реализации имущества должника: отсутствие исследовательской части в отчете, а также использованных методов оценки [6], отсутствие информации, позволяющей идентифицировать движимое имущество должника, отсутствие информации об аналогах, с которыми финансовым управляющим было проведено сравнение (в том числе, с интернет-сайтов) [7].

По результатам анализа типичных ошибок, допускаемых финансовыми управляющими при подготовке оценочного заключения (письменного отчета), признаем целесообразным дополнить Закон о банкротстве самостоятельной статьей — ст.

213.26.1 «Оценочное заключение финансового управляющего». В рамках данной статьи необходимо предусмотреть требования не только к форме, но и к содержанию отчета финансового управляющего по оценке имущества должника. При установлении структуры оценочного заключения необходимо руководствоваться как федеральными стандартами оценки, так и требованиями ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Литература:

Агаларян, Р. С. Реализация имущества при банкротстве: проблемы и перспективы / Р. С. Агаларян // Аспирант. 2021. № 4 (61). С. 13–15.
Волосников, С. Н. Рыночная стоимость и цена продажи имущества при банкротстве / С. Н. Волосников // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. № 6 (225). С. 38–42.

Кудинова, М. С. Актуальные аспекты процедуры банкротства граждан / М. С. Кудинова // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 1 (208). С 66–73.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 марта 2019 г. № Ф08-1757/2019 по делу № А53-23123/2016. URL: base.garant.ru/40728833 (дата обращения: 17.11.2021)
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07 ноября 2018 г. № 08АП-11371/2018 по делу № А46-16345/2017. URL: base.garant.ru/62229393 (дата обращения: 17.11.2021)
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2017 г. № 13АП-25342/2017 по делу № А56-83243/2015. URL: sudact.ru/arbitral/doc/ts7kr2UMtsZj (дата обращения: 17.11.2021)
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 августа 2020 г. по делу № Ф08-5813/20 по делу № А63-4453/2019. URL: base.garant.ru/40784874 (дата обращения: 17.11.2021)

Основные термины (генерируются автоматически): реализация имущества должника, управляющий, арбитражный суд, оценка имущества должника, проведение оценки имущества должника, утверждение Положения, независимый оценщик, оценочное заключение, письменный отчет, правоприменительная практика.

Ключевые слова

оценка, суд, реализация, кредитор, имущество, должник, положение, финансовый управляющий

должник, имущество, кредитор, оценка, положение, реализация, суд, финансовый управляющий

Торги в банкротстве: оспорить нельзя согласиться

Когда можно оспорить торги?

Оспорить результаты торгов можно, если кого-то необоснованно отстранили от участия в них, если торги проведены раньше, чем указано в извещении, неправильно определена цена лота или его продали не по самой высокой предложенной цене (ст. 449 Гражданского кодекса). Этот перечень неисчерпывающий, что подтверждал и Верховный суд (например, в 2018 году в определении по делу № 50-КГ18-24).

На практике оснований намного больше, чем указано в ГК. Так, в 2015 году экономколлегия признала недействительными торги, проведенные в период запрета на проведение торгов, который установили по просьбе банка-залогодержателя (№ А50-20371/2011). Еще одно основание – нарушение преимущественного права выкупа. Имущество с несколькими владельцами можно продать победителю торгов только после того, как другим собственникам дали возможность реализовать преимущественное право покупки актива, решил ВС в июне 2020 года (дело № А65-40314/2018).

Практика

В деле № А40-174619/2014 ВС запретил продавать одним лотом разнородные предметы: землю, здания, дебиторскую задолженность и четыре автомобиля. Их нужно поделить, чтобы выручить больше денег. А в деле № А40-154909/2015 экономколлегия заставила оценивать разумность временного интервала для подачи заявок на участие в торгах. В конкретном споре он составлял всего полтора дня и, по мнению кредиторов, мог повлиять на конкуренцию между желающими купить лот.

Практикой из окружных судов поделилась адвокат практики реструктуризации и банкротства ART DE LEX ART DE LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Банкротство (споры high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Финансовое/Банковское право Юлия Шилова в рамках конференции «Право. ru». Основанием для оспаривания торгов могут признать нарушение единства судьбы земли и стоящих на нем зданий (№ А57-972/2015), продажу имущества по заниженной стоимости (№ А77-74/2015), недостоверную информацию в описании лота (№ А25-840/2013). Адвокат Ксения Амдур (Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Уголовное право Профайл компании ) вспомнила про дело, в котором торги признали недействительными из-за родственных связей конкурсного управляющего и победителя (№ А73-11583/2015).

Кроме того, основанием для оспаривания результатов может стать и нарушение правил ст. 17 закона о защите конкуренции. Например, координация организатора и участника торгов, создание преимущественных условий участия для одного из потенциальных покупателей или нарушение порядка определения победителей.

Юристы также предлагают обращать внимание и на подготовительную стадию торгов. По словам Давида Кононова, руководителя практики «Сопровождение процедур банкротства и Антикризисный консалтинг» компании Лемчик, Крупский и Партнеры Лемчик, Крупский и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (споры mid market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) 4место По количеству юристов 11место По выручке 25место По выручке на юриста Профайл компании , оспорить результаты торгов можно, если их организатор нарушил право потенциальных покупателей на ознакомление с лотом и документами к нему. Например, не показал участнику само имущество и документацию к нему, а на звонки и сообщения в электронной почте не реагировал. Или если в сообщении о проведении торгов была допущена опечатка, например, указан неверный кадастровый номер продаваемого земельного участка.

Что оспаривать?

Победитель и организатор подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах, который имеет силу договора. «Поэтому в случае несогласия с результатом следует оспаривать саму процедуру проведения, в том числе протокол о результатах торгов», – говорит Дмитрий Терентьев, партнер правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) 13место По выручке на юриста 25-26место По количеству юристов 27место По выручке Профайл компании

По правилам ст. 449 ГК оспорены могут быть как сам протокол о результатах, так и заключенный впоследствии договор купли-продажи, но, как правило, с обязательным заявлением требований о признании недействительными самих торгов, напоминает Антон Красников, партнер ЗАО «Сотби» ЗАО «Сотби» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Международные судебные разбирательства группа Уголовное право группа Частный капитал Профайл компании .

Нет необходимости обращаться с отдельными требованиями об оспаривании протокола результатов торгов и об оспаривании договора купли-продажи.

Антон Красников

Об этом говорит Пленум ВАС в «банкротном» постановлении 2010 года: «Предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по их результатам».

Доказать заинтересованность

В законе предусмотрен порядок оспаривания торгов только заинтересованными лицами, а значит, заявителю нужно доказать, что он является таким «заинтересованным лицом». Следует доказать суду свою заинтересованность в участии, а также тот факт, что признание торгов недействительными восстановит нарушенные права заявителя, уверен Терентьев. «Если есть сомнения, что интересующие вас торги пройдут чисто и прозрачно, рекомендую заранее подать заявку. Это позволит суду признать заявителя заинтересованным лицом автоматически», – советует эксперт.

В этом сюжете

2 марта, 9:08

Заинтересованность понятна, если результаты решил оспорить один из участников, но в других случаях могут возникнуть сложности. «Если, например, результаты обжалует лицо, желавшее принять участие, но не подавшее заявку в предусмотренные сроки по причине нарушений организации и проведения торгов, то такой заявитель должен, помимо прочего, доказать, что у него есть финансовая возможность участвовать в торгах», – добавляет Красников. Это мера в защиту кредиторов, которые хотят быстрой продажи имущества: если результаты оспорило лицо, у которого нет денег на покупку лота в будущем, процедура затянется.

Альтернативный способ

Оспорить результаты торгов можно не только в суде. Можно также пожаловаться на действия организатора в антимонопольный орган, такое право предусмотрено в ст. 18.1 закона о защите конкуренции. В этой же статье прописаны и основания для административного оспаривания – они касаются процедурных нарушений. Если действия организатора признают незаконными, то результаты могут быть аннулированы, рассказывает Камбулат Карашев (Лемчик, Крупский и Партнеры Лемчик, Крупский и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (споры mid market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) 4место По количеству юристов 11место По выручке 25место По выручке на юриста Профайл компании ).

Важное преимущество: административный порядок – это ускоренный способ защиты нарушенных прав. Он предусматривает сокращенные сроки рассмотрения жалоб. Жалобу в антимонопольный орган нужно подать в течение 10 дней с даты подведения итогов торгов. Если же договор по их результатам так и не заключили, то обжалование возможно в течение трех месяцев с даты подведения итогов таких торгов.

Срок рассмотрения жалобы составляет семь рабочих дней, и в случае необходимости выяснения дополнительных обстоятельств может быть продлен антимонопольным органом еще на этот же срок.

«Обжалование результатов торгов в административном порядке не помешает обратиться в суд с такими же требованиями», – говорит Красников.

Права кредиторов

Результаты торгов могут не устроить не только участников, но и кредиторов должника, имущество которого продается с молотка. Ведь кредиторы имеют право участвовать в определении условий продажи имущества с торгов. У них есть право утверждать и корректировать положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника на собрании кредиторов. «Обычно это положение разрабатывает конкурсный управляющий, но кредиторы могут предложить свои правки», – объясняет Кононов.

Спецвыпуск: Банкротство

Для проведения торгов можно нанять стороннего организатора, но это повлияет на размер конкурсной массы, так как ему положено вознаграждение за работу. Размер вознаграждения тоже определяется положением о порядке продажи имущества, поэтому есть смысл внимательно изучать этот документ и изменять его в случае необходимости.

А если кредитора не устраивает начальная продажная цена имущества, то он также может направить конкурсному управляющему требование о проведении независимой оценки стоимости имущества, напоминает Кононов.

Конкурсным кредиторам, которые хотят скорейшей продажи имущества по наиболее выгодной цене, стоит обращать внимание на сведения о лоте, которые будут отражены в объявлении, а также на то, в каких источниках эти сведения будут опубликованы. Информация должна быть подробной, и распространить ее следует широко. Это позволит привлечь больше желающих и продать лот подороже.

«Закладки» для участников торгов

Иногда от оспаривания торгов страдают добросовестные участники, отмечают Кононов и Карашев. По их словам, при участии в торгах можно наткнуться на заранее подготовленные «закладки». «Это умышленные нарушения в ситуациях, когда победитель заранее определен в кулуарах процедуры банкротства», – объясняют эксперты.

Если что-то пойдет не так и победителем станет кто-то еще, то в ход идет «закладка», например, неправильное деление имущества на лоты, либо зафиксированный в электронной почте отказ организатора ознакомить интересанта с документами по лоту.

Бороться с такими «закладками» можно, но их сложно обнаружить, говорят юристы. Как минимум из-за того, что не все такие «закладки» отслеживаются в публичном доступе. Например, это может проявиться в электронной переписке между организатором и участником торгов. «Если же интересант обнаруживает «закладку», ему следует либо отказаться от участия в таких торгах, либо немедленно их обжаловать», – советуют Кононов и Карашев.

А Дмитрий Терентьев советует быть внимательными, покупая крупную дебиторскую задолженность к нескольким лицам. В ходе торгов в структуре такого лота могут произойти изменения, например, должник погасит часть долга перед банкротом. Тогда лот станет не таким выгодным. В таких случаях победитель вправе отказаться от заключения договора по их результатам, подчеркивает эксперт.

Участникам надо помнить, что риск оспаривания торгов сохраняется в течение года: столько составляет срок исковой давности по этому специальному основанию.

Банкротство

11 Кодекс США § 363 — Использование, продажа или аренда имущества | Кодекс США | Закон США

(а)

В данном разделе «денежное обеспечение» означает наличные деньги, оборотные инструменты, правоустанавливающие документы, ценные бумаги, депозитные счета или другие эквиваленты денежных средств, когда бы они ни были приобретены, в которых имущественная масса и организация, не являющаяся имущественной массой, имеют долю, и включает выручку, продукты, потомство, арендная плата или прибыль от собственности, а также сборы, сборы, счета или другие платежи за использование или занятие комнат и других общественных помещений в отелях, мотелях или других жилых помещениях, на которые распространяется обеспечительный интерес, как предусмотрено в разделе 552. (b) настоящего раздела, независимо от того, существовали ли они до или после возбуждения дела по этому разделу.

(б)

(1) Доверительный управляющий после уведомления и слушания может использовать, продавать или сдавать в аренду не в рамках обычной деятельности имущество, принадлежащее наследственному имуществу, за исключением случаев, когда должник в связи с предложением продукта или услуги раскрывает физическому лицу политику, запрещающую передачу личной информации о физических лицах лицам, не связанным с должником, и если такая политика действует на дату возбуждения дела, то доверительный управляющий не может продавать или сдавать в аренду лично идентифицирующую информацию любому лицу, за исключением случаев, когда—

(А)

такая продажа или такая аренда согласуется с такой политикой; или

(B) после назначения омбудсмена по защите прав потребителей в соответствии с разделом 332, а также после уведомления и слушания суд утверждает такую продажу или такую аренду—

(и)

с должным учетом фактов, обстоятельств и условий такой продажи или такой аренды; и

(ii)

обнаружение того, что не было представлено доказательств того, что такая продажа или такая аренда нарушат применимое законодательство о небанкротстве.

(2) Если уведомление требуется в соответствии с подразделом (a) раздела 7A Закона Клейтона в случае сделки в соответствии с этим подразделом, то—

(А)

, несмотря на подраздел (а) такого раздела, уведомление, требуемое таким подразделом, которое должно быть предоставлено должником, должно быть предоставлено доверительным управляющим; и

(B), несмотря на подраздел (b) такого раздела, требуемый период ожидания заканчивается на 15-й день после даты получения Федеральной торговой комиссией и помощником генерального прокурора, отвечающим за антимонопольный отдел Федеральной торговой комиссии. Министерство юстиции об уведомлении, требуемом в соответствии с таким подразделом (а), если такой период ожидания не продлевается—

(и)

в соответствии с подразделом (e)(2) такого раздела, таким же образом, как этот подраздел (e)(2) применяется к тендерному предложению за наличные;

(ii)

в соответствии с подразделом (g)(2) такого раздела; или

(iii)

судом после уведомления и слушания.

(в)

(1)

Если бизнес должника разрешено вести в соответствии с разделами 721, 1108, 1183, 1184, 1203, 1204 или 1304 настоящего раздела и если суд не распорядится иначе, доверительный управляющий может заключать сделки, включая продажу или сдавать в аренду недвижимость в ходе обычной деятельности, без уведомления или слушания, и может использовать имущество в ходе обычной деятельности без уведомления или слушания.

(2) Доверительный управляющий не может использовать, продавать или сдавать в аренду денежное обеспечение в соответствии с параграфом (1) настоящего подраздела, если—

(А)

каждое юридическое лицо, заинтересованное в таком денежном залоге, дает согласие; или

(Б)

суд после уведомления и слушания разрешает такое использование, продажу или аренду в соответствии с положениями настоящего раздела.

(3)

Любое слушание в соответствии с пунктом (2)(B) настоящего подраздела может быть предварительным слушанием или может быть объединено со слушанием в соответствии с подразделом (e) настоящего раздела, но должно быть назначено в соответствии с потребностями должника. Если слушание в соответствии с параграфом (2)(B) настоящего подраздела является предварительным слушанием, суд может разрешить такое использование, продажу или аренду только в том случае, если существует разумная вероятность того, что доверительный управляющий выиграет окончательное слушание в соответствии с подразделом (e ) этого раздела. Суд должен действовать незамедлительно по любому запросу о разрешении в соответствии с пунктом (2)(B) настоящего подраздела.

(4)

За исключением случаев, предусмотренных в пункте (2) настоящего подраздела, доверительный управляющий должен отделить и учесть любое денежное обеспечение, находящееся во владении, хранении или под контролем доверительного управляющего.

(d) Доверительный управляющий может использовать, продавать или сдавать в аренду имущество в соответствии с подразделом (b) или (c) настоящего раздела —

(1)

в случае должника, который является корпорацией или трастом, который не является денежным бизнесом, коммерческой корпорацией или трастом, только в соответствии с законодательством о небанкротстве, применимым к передаче имущества должником, который является такой корпорацией или трастом; и

(2)

только в части, не противоречащей какой-либо помощи, предоставленной в соответствии с подразделом (c), (d), (e) или (f) раздела 362.

(e)

Невзирая на любые другие положения настоящего раздела, в любое время по запросу организации, которая имеет долю в собственности, используемой, проданной или сданной в аренду или предложенной к использованию, продаже или сдаче в аренду, доверительным управляющим, суд, со слушанием или без него, запрещает или обусловливает такое использование, продажу или аренду, которые необходимы для обеспечения надлежащей защиты такого интереса. Этот подраздел также применяется к имуществу, на которое распространяется любой неистекший срок аренды личного имущества (за исключением такого имущества, на которое распространяется приказ о предоставлении освобождения от моратория в соответствии с разделом 362).

(f) Доверительный управляющий может продавать имущество в соответствии с подразделом (b) или (c) настоящего раздела без какой-либо заинтересованности в таком имуществе лица, отличного от недвижимости, только если—

(1)

применимое законодательство о небанкротстве разрешает продажу такого имущества без такой заинтересованности;

(2)

такая организация соглашается;

(3)

такие проценты являются залогом, и цена, по которой такое имущество должно быть продано, превышает совокупную стоимость всех залогов на такое имущество;

(4)

такой интерес является добросовестным спором; или

(5)

такое лицо может быть принуждено в судебном порядке или по праву справедливости принять денежное удовлетворение таких процентов.

(г)

Невзирая на подраздел (f) настоящего раздела, доверительный управляющий может продавать имущество в соответствии с подразделом (b) или (c) настоящего раздела без каких-либо закрепленных или непредвиденных прав в виде приданого или присяги.

(h) Невзирая на подраздел (f) настоящего раздела, доверительный управляющий может продать как долю в наследственном имуществе в соответствии с подразделом (b) или (c) настоящего раздела, так и долю любого совладельца в имуществе, в котором должник имел на момент возбуждения дела неделимую долю участия в качестве общего арендатора, совместного арендатора или арендатора в полном объеме, только если—

(1)

раздел такого имущества в натуре между наследственным имуществом и такими совладельцами невозможен;

(2)

продажа неделимой доли наследства в таком имуществе принесет наследству значительно меньшую прибыль, чем продажа такого имущества без участия таких совладельцев;

(3)

выгода для имущества от продажи такого имущества без участия совладельцев перевешивает ущерб, если таковой имеется, для таких совладельцев; и

(4)

такое имущество не используется для производства, передачи или распределения для продажи электрической энергии или природного или синтетического газа для получения тепла, света или энергии.

(и)

До завершения продажи имущества, к которому применяются пункты (g) или (h) настоящей статьи, или имущества, которое являлось совместной собственностью должника и супруга должника непосредственно перед возбуждением дела, супруга должника или совладелец такого имущества, в зависимости от обстоятельств, может приобрести такое имущество по цене, по которой такая продажа должна быть завершена.

(к)

После продажи имущества, к которому применяется пункт (g) или (h) настоящего раздела, доверительный управляющий распределяет между супругом должника или совладельцами такого имущества, в зависимости от обстоятельств, и в наследство, выручка от такой продажи, за вычетом затрат и расходов, не включая компенсацию доверительного управляющего, от такой продажи в соответствии с интересами такого супруга или совладельцев и имущества.

(к)

При продаже в соответствии с подразделом (b) настоящего раздела имущества, на которое распространяется залог, обеспечивающий разрешенное требование, если только суд не распорядится об ином, владелец такого требования может делать ставки при такой продаже, и, если владелец такого требования покупает такое имущество, такой владелец может зачесть такое требование против покупной цены такого имущества.

(л)

В соответствии с положениями раздела 365 доверительный управляющий может использовать, продавать или сдавать в аренду имущество в соответствии с подразделом (b) или (c) этого раздела, или план в соответствии с главами 11, 12 или 13 настоящего раздела может предусматривать использование, продажа или аренда имущества, несмотря на любое положение договора, договора аренды или применимого законодательства, которое обусловлено неплатежеспособностью или финансовым положением должника, возбуждением дела в соответствии с настоящим разделом в отношении должника, или о назначении или вступлении во владение доверительного управляющего в деле по этому титулу или попечителя, и это приводит или дает возможность осуществить конфискацию, изменение или прекращение доли должника в таком имуществе.

(м)

Отмена или изменение по апелляции разрешения в соответствии с подразделом (b) или (c) настоящего раздела на продажу или аренду имущества не влияет на действительность продажи или аренды по такому разрешению организации, которая приобрела или арендовала такое имущество добросовестно, независимо от того, знало ли такое лицо о рассмотрении апелляции, если только такое разрешение и такая продажа или аренда не были приостановлены до рассмотрения апелляции.

(н)

Доверительный управляющий может отказаться от продажи в соответствии с настоящим разделом, если цена продажи контролировалась соглашением между потенциальными участниками торгов при такой продаже, или может взыскать со стороны такого соглашения любую сумму, на которую стоимость проданного имущества превышает цену, которой такая продажа была завершена, и может возместить любые расходы, гонорары адвокатов или расходы, понесенные в связи с отказом от такой продажи или возмещением такой суммы. В дополнение к любому возмещению в соответствии с предыдущим предложением суд может вынести решение о возмещении штрафных убытков в пользу имущества и в отношении любой стороны, которая заключила такое соглашение, умышленно игнорируя положения настоящего подраздела.

(о)

Невзирая на пункт (f), если лицо приобретает какую-либо долю в сделке потребительского кредита, на которую распространяется действие Закона о правде на кредитование, или любую долю в договоре потребительского кредита (как определено в разделе 433. 1 раздела 16 Федерального кодекса Регламента (1 января 2004 г. с внесенными время от времени поправками), и если такая доля приобретена путем продажи в соответствии с настоящим разделом, то на такое лицо по-прежнему распространяются все требования и возражения, связанные с такой сделкой потребительского кредита или такой договор потребительского кредита, в той же степени, в какой это лицо было бы субъектом таких требований и возражений со стороны потребителя, если бы такое процентное вознаграждение было приобретено при продаже, не предусмотренной настоящим разделом.

(p) На любом слушании в соответствии с этим разделом—

(1)

доверенное лицо несет бремя доказывания по вопросу адекватной защиты; и

(2)

юридическое лицо, заявляющее о своей заинтересованности в собственности, несет бремя доказывания по вопросу о законности, приоритете или объеме такой заинтересованности.

(Pub. L. 95–598, 6 ноября 1978 г., 92 Stat. 2572; Pub. L. 98–353, title III, §442, 10 июля 1984 г., 98 Stat. 371; Pub. L. 99–554, раздел II, §257(k), 27 октября 1986 г., 100, закон 3115, публикация L. 103–39.4, раздел I, §109, раздел II, §§214(b), 219(c), раздел V, §501(d)(8), 22 октября 1994 г., 108 Stat. 4113, 4126, 4129, 4144; Паб. L. 109–8, раздел II, §§204, 231(a), раздел XII, §1221(a), 20 апреля 2005 г., 119 Stat. 49, 72, 195; Паб. L. 111–327, §2(a)(13), 22 декабря 2010 г., 124 Stat. 3559; Паб. L. 116–54, §4(a)(6), 23 августа 2019 г., 133 Stat. 1086.)

Продажа имущества должника – Адвокатское бюро Гэри А. Бемиса

Драматическое и эффективное средство правовой защиты, которое следует использовать редко

Обычно, как только выносится судебное решение в отношении физического лица, первым делом задается вопрос кредитору. спрашивает: «Могу ли я заставить ее продать дом?» Если ваш должник по судебному решению владеет имуществом, это, безусловно, самая заманчивая цель для принудительного взыскания, особенно если это дом должника. Даже начало процесса часто приводит к тому, что должник либо делает добросовестное предложение об урегулировании, либо подает заявление о банкротстве.

Тем не менее, процедура используется редко. Причин тому две: юридические процедуры дороги и обременительны, а на практике продажа редко приводит к удовлетворению судебного решения.

Процессуальные головные боли

Исполнительная продажа недвижимого имущества, используемого в качестве жилья должника, начинается с взыскания шерифом или зарегистрированным судебным приставом. Офицеры, занимающиеся сбором налогов, требуют плату и залог перед выполнением сборов с недвижимого имущества. Эти депозиты варьируются в зависимости от округа, но обычно составляют от 400 до 600 долларов. После внесения депозита и предоставления шерифу инструкций по взиманию налога сотрудник, осуществляющий взимание налога, зарегистрирует копию исполнительного листа и уведомление о взимании налога. Затем эти документы вручаются (1) как минимум одному жильцу, (2) должнику по судебному решению и (3) владельцу записи. Хотя эти три требования обычно выполняются путем вручения долга должнику по судебному решению, это не всегда так. Сотрудник по сбору должен незамедлительно уведомить о завершении сбора, поскольку у кредитора по решению суда есть 20 дней после получения уведомления о сборе, чтобы подать заявление о выдаче приказа, разрешающего продажу.

До того, как это произойдет, кредитору рекомендуется собрать выписку или заверенную копию судебного решения, судебную гарантию от титульной компании, оценку от независимого оценщика, а также рассчитать количество и сумму залогов на имущество. . Вся эта информация потребуется для подачи заявки. После получения Заявления суд назначает слушание и уведомляет кредитора. Затем кредитор должен вручить должнику и любому жильцу не менее чем за 30 дней до даты слушания.

Освобождение приусадебного участка

Цель ходатайства состоит в том, чтобы действительно определить стоимость освобождения приусадебного участка и гарантировать, что должнику будет выплачена эта сумма в случае продажи. Сумма освобождения рассчитывается в соответствии с разделом 704.730 Гражданско-процессуального кодекса Калифорнии . Минимум 75 000 долларов. Это 100 000 долларов, если должник по решению суда проживает с членом семьи, который не имеет доли собственности в собственности. Он может достигать 150 000 долларов США, если должник или ее супруг нетрудоспособен, старше 65 или старше 55 лет и зарабатывает меньше определенной суммы.

На слушании суд определит размер усадьбы, реальную рыночную стоимость жилья и прикажет инспектору провести исполнительную продажу. Обратите внимание, что на данный момент прошло примерно три месяца с момента принятия решения о принудительной продаже, а продажа еще не состоялась.

Требуемая минимальная ставка является серьезной

Как отмечалось выше, заказ на продажу будет включать определение справедливой рыночной стоимости имущества, а также количество и сумму приоритетных залогов, которые должны быть выплачены из выручки от продажи до получения средств. распределяются кредитору по решению суда. Тем не менее, раздел 704.800 Гражданского процессуального кодекса устанавливает минимальные требования к ставкам для реализации продажи жилого помещения, и они являются суровыми.

При продаже должна быть сделана ставка, превышающая все залоговые права и обременения на имущество, а также освобождение от усадьбы вместе взятые. Кроме того, предложение должно превышать 90% справедливой рыночной стоимости, определенной судом . Если не получено ни одного предложения, отвечающего обоим этим требованиям, инспектор по сбору налогов должен вернуть имущество должнику по судебному решению, а попытка подачи другого приказа о продаже приостанавливается на один год.

Практические соображения

Для большинства жилой недвижимости будет как минимум одна ипотека. Любые такие обеспеченные имущественные проценты должны быть выплачены до того, как будет произведено какое-либо распределение кредитору по решению суда. Итак, рассмотрим гипотетически, скажем, у нас есть приговор супружеской паре. Один из супругов безработный, другой работает не по найму, поэтому наложение ареста на заработную плату не даст никаких результатов. Попытки найти банковский счет не увенчались успехом. Но у них свой дом.

Стоит ли кредитору форсировать продажу? Первое соображение простое: мы должны сложить залоговые права и обременения с освобождением от усадьбы и вычесть эту цифру из справедливой рыночной стоимости. Предположим, какое-то онлайн-исследование определило приблизительную стоимость дома в 300 000 долларов. Поиск в базе данных или отчет о гарантии правового титула показывают первую ипотеку на сумму 180 000 долларов в настоящее время и вторую ипотеку на 30 000 долларов.

В этой ситуации ответ однозначно «нет», кредитор не должен начинать процесс принудительной продажи. Усадьба, поскольку у нас есть супружеская пара, живущая вместе в доме, стоит 100 000 долларов. Таким образом, обременения плюс освобождение составляют 310 000 долларов США, что превышает справедливую рыночную стоимость. Суд даже не выдаст ордер на продажу.

Предположим, что реальная рыночная стоимость составляет 350 000 долларов. Должен ли кредитор принудительно продать сейчас? Теперь мы можем получить ордер, так как на бумаге должник имеет собственный капитал в размере 40 000 долларов. Однако на аукционе должна быть сделана ставка в размере 315 000 долларов, или 90% от стоимости, чтобы соответствовать требованиям минимальной ставки. Учитывая характер продажи казни шерифом, маловероятно, что это будет достигнуто.

Тем не менее, даже в этом случае, вероятно, целесообразно зарегистрировать и подать заявку. Только представьте, каково будет, когда паре вручат уведомление о налоговом сборе за их дом! Во всех случаях, когда я заходил так далеко, должник немедленно звонил по телефону. Удивительно, как должники могут внезапно найти средства для выплаты долга, когда на кону стоит их дом.

Заключение

В Калифорнии минимальные требования к торгам для принуждения к продаже жилья должника в большинстве ситуаций затрудняют осуществление такой продажи.

Положение о реализации имущества должника: Статья 213.26. Особенности реализации имущества гражданина \ КонсультантПлюс