Покупка земельного участка у собственника порядок действий: Пошаговая инструкция при покупке земельного участка

Содержание

Земельный участок: инструкция по приобретению

Поселиться в собственном доме, на лоне природы или наоборот, среди городских джунглей — уже не мечта, а вполне конкретные планы для солидного числа представителей среднего класса. Перейти в категорию землевладельцев сегодня можно двумя способами. Во первых, участвуя в аукционах, которые проводит администрация Красноярска и власти каждого из природных поселков. Кроме того, участок можно купить у собственника, владеющего землей на том или ином основании.

Участок с молотка

В последнее время на торги выставляются участки, полностью сформированные для индивидуального жилищного строительства. Они поставлены на кадастровый учет, у них утверждены границы и подготовлено межевое дело — формированием документов занимаются администрации каждого из районов. Торги проводятся по мере готовности всех необходимых бумаг. О дате и условиях проведения аукциона желающие купить землю могут узнать из извещений, которые публикуются в местных газетах (в Красноярске — «Городские новости», Емельяновском районе — «Емельяновские вести», в Березовском — «Пригород») и на сайтах городской и районных администраций.

Для участия в аукционе человек должен подать заявление на имя главы местной администрации, указав в нем, что хотел бы приобрести участок на территории конкретного района в собственность для строительства жилого дома. К заявлению в обязательном порядке прилагается копия документа, удостоверяющего личность заявителя. Кроме того, претендентам необходимо внести задаток, который обычно составляет определенный процент от начальной стоимости участка. Сумма и условия оформляются договором с отделом по управлению муниципальным имуществом администрации района. В день, назначенный в извещении, районные власти принимают решение, признать претендентов участниками аукциона или нет, а сам аукцион, как правило, проводится на следующий день. Причиной отказа могут стать документы, предоставленные не в полном объеме или вовремя не внесенный залог.

Важно понять, что на аукционах продается не собственно земля, а право выкупа участка в собственность либо право на его аренду. Причем договор аренды или купли продажи в обязательном порядке должен пройти через государственную регистрацию.

Арендная плата за весь период действия договора как правило, удерживается сразу же, из внесенного задатка. Сумма рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью участка. При этом, если за время действия договора размер арендной ставки меняется, отдел администрации производит перерасчет.

Договор аренды на участок заключается в среднем на десять лет. За это время собственник должен построить на участке дом и ввести его в эксплуатацию. Если по какой то причине сделать это ему не удается, при продлении договора размер арендной платы вырастет в несколько раз. Однако обычно срока аренды, установлено по договору, оказывается вполне достаточно, чтобы собственник успел построить коттедж и зарегистрировать его как собственность. После этого и сам участок разрешается выкупить. Процедура сводится к тому, что отдел по земельным отношениям районной администрации расторгает договор аренды и заключает новый — купли продажи.

Аукционы в пригородах и Красноярске

По словам руководителя отдела муниципальной собственности администрации Емельяновского района Галины Осиной, ближайший аукцион, на котором будет продаваться земля в пригородных поселках, пройдет буквально на днях «Сейчас для участия в аукционе мы готовим земельные участки в поселке Памяти тринадцати борцов, торги по ним назначены на середину октября. Межевание земельных участков, которые будут предоставляться с аукциона, проходит в Солонцах, следующим на очереди стоит поселок Емельяново. Землеустроительные работы в этом поселке начнутся в ближайшее время».

В другом перспективном для коттеджной застройки районе города, Березовском, первые торги участками под частные дома прошли совсем недавно, 1октября 2008 года. В границах Красноярска участки с аукционов продаются не только полностью сформированные, но и с возможностью подключения к инженерным коммуникациям. Поскольку проведение этих работ требует времени, аукционы проходят нечасто, последний прошел примерно два месяца назад и до конца года новых торгов власти не планируют. В год с молотка продается не более десяти подготовленных земельных участков.

Проявите самостоятельность

Второй путь приобретения земли для строительства —не дожидаясь, пока администрация проведет оформление

земли, самостоятельно найти пустующий участок и на собственные средства подготовить для него документы. Но прежде чем заключать договор с геодезистами и землеустроителями, в районном или городском управлении архитектуры стоит свериться с генеральным планом, и узнать, возможно ли на этой территории индивидуальное жилищное строительство.

Если ваши планы на эту землю не вступают в противоречие с планами застройки территории, можно смело приступать к формированию участка. Однако просто выделить себе земли столько, сколько захотелось, не получится. В каждом из пригородов определены максимальный и минимальные размеры земельного надела, предназначенного для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. В Березовском районе, например, его размер не может быть больше 25 соток.

Претендент на получение земли должен провести межевание свободного участка и поставить его на кадастровый учет. Сделать это нужно, чтобы присвоить вашему кусочку земли кадастровый номер и указать его характеристики, которые позволяют выделить ваше будущее владение среди массы других земельных наделов. В межевом деле, которое представляет собой документ на добрую сотню страниц, содержится полное описание участка с определением его точных границ и координат. На основе межевого дела составляется кадастровый паспорт земельного участка, документ, в котором указана категория земель, адрес участка, его правообладатель, вид разрешенного использования, площадь, предоставляемая в аренду либо в собственность, и возможные ограничения в его использовании.
Как только у участка появился необходимый пакет документов, администрация района публикует в газете о извещение предоставлении земельного участка в аренду. Если в течение 30 дней других претендентов на участок не появляется, право заключить договор получает гражданин, который провел землеустроительные работы. В противном случае судьба участка будет решаться на аукционе.

Перед торгами он проходит через предварительную оценку, одновременно с этим местные власти решают, что именно будет выставляться на торги — право собственности или аренды участка. Если по итогам торгов человек, который сформировал участок, не становится победителем, ему возмещают затраты на оформление земли.

Купить у частника

Второй способ получить землю для строительства — купить уже готовый участок у владельца, у которого он может находиться и в личной собственности, и в аренде. Хотя стоимость арендуемого участка намного ниже, чем у земли, которая продается в собственность, покупателям, которые выбирают между двумя этими видами права на землю, специалисты советуют остановиться на земле, предлагаемой в собственность.

Валентина Дальченко, юрист компании «Аревера‑Недвижимость»

«Многие клиенты, которые покупают сейчас коттеджи, одним из первых условий ставят наличие у продавца собственности на земельный участок. Они прекрасно понимают, что идет массовая за‑стройка города, и многие площадки, которые в настоящий момент занятые частными домами, уже определены под снос».

И земля, купленная в собственность и участок в аренде при определенных обстоятельствах могут изыматься. Например, если городу станет тесно в своих границах и для развития ему потребуются соседние земли, находящийся участок может быть изъят в пользу государства. Но собственность обеспечивает человеку большие гарантии, в случае «наступления города» на участок земля, находящаяся в собственности, будет выкуплена у владельца по рыночной цене, право аренды же просто прекращается.

Еще один минус покупки земли в аренду — во время переуступки прав аренды невозможно проверить, существуют на участке ли какие либо обременения (условия, ограничивающие его использование).
Если для участка, который продается в собственность, можно заказать в Регистрационной палате справку, в которой будут перечислены все числящиеся за ним обременения, то продажа прав на аренду участка получение такой выписки не предусматривает.

Между тем среди ограничений могут быть такие, которые запрещают на этой земле любое строительство. «Не так давно к нам обратился клиент, который хотел продать земельный участок с ограничением, запрещающим проводить на участке земельные работы на глубине превышающей два метра, — рассказывает юрист компании «АРЕВЕРА НЕДВИЖИМОСТЬ» Валентина Дальченко, — строительство на этой земле исключается. Поэтому особые отметки в кадастровом паспорте документа нужно обязательно проверять».

Хотя, по словам риэлторов, при желании, проверить участок, предоставляемый в аренду, все таки можно. «Для этого стоит обраться в департамент муниципального имущества с запросом, существует ли такой договор аренды, — объясняет Валентина Дальченко, — узнать в управлении архитектуры Красноярска, было ли распоряжение, на основании которого выдавалась аренда. Было получено это право на аукционе или каким либо другим образом».

При покупке права аренды имеет смысл рассматривать только участки, которые предоставляются на долгий срок. Десяти четырнадцати лет аренды вполне хватит, чтобы построить дом и ввести его в эксплуатацию. До 2010 года действует упрощенная система регистрации построенного жилья, когда для оформления дома в собственность не нужно разрешения на строительство и согласований в надзорных органах введения в эксплуатацию — достаточно получения технического паспорта

Тем же, кто экономии предпочитает определенные гарантии, специалисты советуют покупать участок, собственность на который уже оформлена. По их словам, такая земля сегодня пользуется большим спросом. «Многие клиенты, которые покупают сейчас коттеджи, одним из первых условий ставят наличие у продавца собственности на земельный участок, — комментирует Валентина Дальченко. — Они прекрасно понимают, что идет массовая застройка города, и многие площадки, которые в настоящий момент занятые частными домами, уже определены под снос. А без согласия собственника никакой застройщик на этой земле дом не построит».

Разрешенное использование

Кроме вида собственности, покупателям земельного участка нужно уточнить, имеет ли выбранный ими надел отношение к землям населенных пунктов. Только в этом случае землю можно использовать для жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйство, дачного и садового строительства.

Хотя, как отмечают риэлторы, среди сегодняшних покупателей немало таких, которые хотели бы приобрести земли сельхозназначения, которые, хоть и не предусматривают возможности ведения строительства на этом участке, все же весьма перспективны. Во первых, размеры земельных наделов для ведения сельского хозяйства намного больше, чем в населенных пунктах. Во вторых, ничто не стоит на месте, правила землепользования и застройки города меняются, и может оказаться, что агроземли, расположенные вблизи городских границ, в будущем поменяют свой статус, и, став землей населенного пункта, одновременно вырастут в цене.

Если ваша цель не инвестиции в землю, а строительство собственного дома, вам подойдут только участки на территории населенных пунктов. Это может быть земля для жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства — в коттедже, построенном на такой земле, не будет проблем с пропиской. А вот прописаться в доме, стоящем на дачном участке, можно только с разрешения органа местного самоуправления. В садовом же домике сделать это никто просто не позволит.

Назначение земли играет большую роль при определении цены участка, по этой причине надел для садового строительства стоит дешевле остальных. Однако при определенных условиях можно купить недорогой участок для строительства садового дома, а потом это вид разрешенного использования поменять. Для начала нужно свериться с правилами застройки территории. Если смена назначения не противоречит установленному в них порядку, можно смело подавать заявление в управление архитектуры города.

Пакет документов

При продаже земли в собственность на руках у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ, на основании которого выдано это свидетельство, и кадастровый паспорт земельного участка. Если участок покупался в браке, необходимо приложить еще и согласие второго супруга на продажу.

Если переуступается право аренды, то в таком случае продавец должен предоставить договор аренды земельного участка (желательно долгосрочный), распоряжение, на основании которого этот договор утверждался, и кадастровый паспорт земельного участка. Кроме того, он должен поставить в известность департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска о переуступки земли.

По словам риэлторов, при переуступке права аренды, не лишним будет подстраховаться и попросить к этому набору документов согласие супруга на переуступку права аренды. «Несмотря на то, что по закону при переуступке право аренды согласия супруга не требуется, мы все равно стараемся его требовать вместе со справкой о задолженности по аренде, — рассказывает Валентина Дальченко, — чтобы застраховать покупателя от возможных судебных споров, если потом один из супругов передумает и заявит свои права на участок».

Валентина Дальченко в любом случае советует приобретать те участки, кадастровый паспорт на который уже сформирован. Ведь покупая землю, у которой есть четкие границы и подготовленное межевое дело. будущий владелец участка избавит себя в дальнейших от немалых трат — межевание сегодня недешево. Кроме того, во время сделки он будет иметь четкое представление о реальных границах участка. Даже если эта земля не огорожена забором, ориентирами могут послужить вбитые землеустроителями колышки.

«При совершении сделки у продавца проверяются правоустанавливающие документы, — объясняет Валентина Дальченко, — Если право собственности на участок не зарегистрировано, у продавца проверяются правоустанавливающий документ.

Если он сам когда то купил этот участок, это будет договор купли продажи, если ему кто то подарил этот участок, то договор дарения, если по упрощенной форме оформил этот участок — договор бессрочного пользования, либо договор пожизненного наследуемого владения. Если человек оформил право собственности, выкупив землю у государства, то это будет договор купли продажи, заключенный с департаментом муниципального имущества и земельных отношений. Распоряжение, на основание которого этот договор выдавался. При зарегстированном праве собственности эти договоры должны храниться в регистрационной палате, Ростехнадзоре и других органах, которые занимались регистрацией».

Вполне возможно, что на продажу сегодня выставляется участок, выделенный много лет назад, и принадлежащий продавцу по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Согласно Земельному кодексу РФ земля, принадлежащая гражданину на таком основании, продаваться не может. Чтобы совершать с ней сделки сначала из бессрочного пользования земля должна быть переведена в собственность.

Тем более, что сейчас пока действует «дачная амнистия», сделать это стало проще.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок в таком случае может стать оригинал данного документа, акт, на основании которого был выдан документ и кадастровый паспорт земельного земельного участка. Только после того, участок зарегистрирован как собственность продавца, тот может приступить к операции с землей.

Это основные моменты, о которых не следует забывать продавцу и будущему покупателю земельного участка. А в том, что таких будет много, сомнений нет, ведь число сделок с землей в отличие от покупки жилья в последнее время только растет.

Татьяна Крупко

Покупка коммерческой недвижимости. Порядок действий

При покупке коммерческой недвижимости следует придерживаться следующего порядка действий:

I. Изучение рынка недвижимости

Перед приобретением объекта коммерческой недвижимости в собственность, нужно изучить рынок недвижимого имущества. Наиболее престижным на сегодняшний день считается нежилой фонд, а именно помещения, находящиеся в центре больших городов России. Цена на них варьируется в соответствии с классом недвижимого имущества.

II. Принятие решения о совершении сделки купли-продажи общим собранием акционеров и советом директоров

Для ОАО или ЗАО крупной сделкой является:

Сделка (заем, залог, кредит) или взаимосвязанные сделки покупки или отчуждения недвижимости, стоимость которой выше 25% от балансовой стоимости активов, определенной на последнюю отчетную дату по данным бухгалтерских отчетов, кроме сделок, совершенных ввиду хозяйственной необходимости.

При приближении суммы предполагаемой сделки к 25-50% от балансовой стоимости активов, сделка считается крупной и для ее заключение необходимо одобрение совета директоров (при временном отсутствии совета директоров, данную функцию выполняет общее собрание акционеров). При одобрении крупной сделки, нужно учитывать мнение всех членов совета директоров, при этом голоса его выбывших членов учитывать не нужно.

Если единогласие совета директоров не достигнуто, то вопрос одобрения сделки передается общему собранию акционеров. Который и должен большинством голосов вынести свое решение. Большинством голосов в данном случае принято считать три четвертые от всех участников собрания акционеров организации.

В документах о решении одобрения сделки в этом случае должны быть указаны:

• Лица, участвовавшие в процессе принятия решения;

• Выгодоприобретатели;

• Цена и предмет искомой сделки.

Для ООО крупной сделкой является:

Сделка или взаимосвязанные сделки покупки или отчуждения недвижимости, стоимость которой выше 25% чем стоимость имущества за последний бухгалтерский отчетный период. Крупной сделкой не является сделка, совершенная ввиду хозяйственной необходимости. Стоит уточнить, что устав ООО может предусматривать, что для заключения крупной сделки нет необходимости получать одобрение со стороны его участников и совета директоров.

Если же устав такого не предусматривает, то решение о заключении крупной сделки принимает общее собрание участников большинством голосов. Здесь снова стоит уточнить, что устав ООО может предусматривать необходимость большего числа голосов для заключения сделки. Также, при образовании в ООО совета директоров, устав может относить обязанность принятия решения о совершении крупной сделки к его компетенции.

III. Договор купли-продажи недвижимости

Подыскав подходящий объект коммерческой недвижимости и приняв решение о его приобретении, нужно заключать договор о купле-продаже с собственником объекта. В этом договоре должны быть указаны следующие данные:

• Документ, позволяющий точно определить недвижимость, подлежащую передаче.

• Документ, определяющий земельный участок на котором расположена недвижимость, либо другую недвижимость, в состав которой входит определенное в договоре недвижимое имущество.

• Цена.

Передача недвижимости производится по передаточному акту, который подписывают обе стороны. В этом акте должны быть данные, идентифицирующие продаваемую недвижимость.

Примеры договоров о покупке коммерческой недвижимости вы можете найти на нашем сайте www.knkras.ru в разделе «Полезная информация».

IV. Бюро технической инвентаризации (БТИ)

Следующим шагом нужно посетить БТИ, находящееся по месту нахождения недвижимости. В этой инстанции потребуют следующие, нотариально заверенные, копии документов:

• Заявление на инвентаризацию.

• Подтверждение оплаты за проведение инвентаризации.

• Свидетельство регистрации.

• Учредительные документы.

• Подтверждение полномочий действовать от имени юр. лица.

• Удостоверение личности (для ПБЮЛ).

• Свидетельство государственной регистрации (для ИП).

• Договор о купле-продаже объекта недвижимости.

Следует уточнить перечень необходимых документов в БТИ. После подачи документов БТИ назначит дату проведения инвентаризации. После проведения которой будет выдан поэтажный план, экспликация помещения и паспорт БТИ.

V. Земельные правоотношения

Следующим шагом будет переоформление земли на себя. Для этого потребуется заключить с земельным комитетом договор аренды земельного участка на котором расположен искомый объект недвижимости. Чтобы это сделать, нужно предоставить в комитет следующий перечень документов:

• Заявление о переоформлении права на землю

• Подлинник и копия договора аренды земли предыдущего арендатора.

• Копия учредительных документов.

• Копия свидетельства о регистрации.

• Документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица.

• Копия свидетельства о государственной регистрации (для ПБЮЛ).

• Подлинник исторической справки.

• Подлинники документов БТИ (технический паспорт, поэтажный план, форма 1а).

Точный перечень документов может уточнить земельный комитет. Также необходимо провести кадастровый учет земли. Кроме того, помимо заявления о переоформлении права на землю нужно подать в комитет заявление на проведение замеров, после чего будет назначена экспертиза. Вследствие экспертизы будут произведены замеры занимаемой площади и составлен кадастровый план. После окончания процедуры переоформления земельный комитет должен выдать переоформленный договор аренды и кадастровый план.

VI. Регистрация прав собственности

Получив все нужные документы, нужно будет отправиться в Управление Федеральной регистрационной службы для регистрации перехода прав собственности. Они, в свою очередь, затребуют следующий перечень документов:

• Заявление на регистрацию перехода права собственности.

• Подтверждение оплаты регистрации.

• Подлинник и копия учредительных документов.

• Удостоверение личности.

• Документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица.

• Подлинник договора купли-продажи недвижимости.

• Подлинник и копия договора аренды земельного участка.

• Копия и подлинник кадастрового плана, удостоверенные земельным комитетом.

• Подлинник и копия поэтажного плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера и утвержденный БТИ.

Получив правоустанавливающие документы на государственную регистрацию прав, должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. После будет выдана расписка о получении документов с их перечнем и указанием даты их получения. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. После чего и начинается сама процедура регистрации.

VII. Договора на коммунальные услуги

Следующим шагом будет процедура перезаключения договоров на предоставление коммунальных услуг. Для этого будет необходимо обратиться в следующие структурные подразделения коммунального хозяйства:

• Служба обеспечения энергоснабжения;

• Служба обеспечения водоснабжения;

• Служба обеспечения теплоснабжения;

• Городская телефонная сеть.

Энергоснабжение. Договоры на снабжение электрической энергией заключаются в службах обеспечения энергоснабжения по месту нахождения объекта недвижимости. Порядок оформления и заключения договоров должны уточнить соответствующие отделения.

Водоснабжение

Для заключения договора с этой службой нужно подать следующий перечень документов:

• Заявка с указанием объектов, присоединенных (присоединяемых) к системе водоснабжения и канализации, данных о субабонентах и объемах водопотребления и водоотведения сточных вод абонента и субабонентов.

• Учредительные документы.

• Свидетельство о государственной регистрации.

• Договор о купле-продаже объекта недвижимости.

• Документы, подтверждающие право собственности на устройства и сооружения для присоединения.

• Документы, разрешающие присоединение.

• Схемы системы водоснабжения и канализации.

• Баланс водопотребления и водоотведения.

• План мероприятий, призванных рационализировать использование питьевой воды и сократить сброс сточных вод.

Бланки договоров и более конкретный список документов можно получить в соответствующем отделении.

Теплоснабжение

Для оформления и заключения договора на обеспечение теплом следует обращаться в службу теплоснабжения, обслуживающую соответствующий Административный округ.

Городская телефонная сеть

Для заключения договоров о предоставлении услуг связи нужно обращаться в соответствующее подразделение по месту нахождения объекта недвижимости

Источник: аналитический отдел портала о коммерческой недвижимости knkras. ru

Как купить землю: пошаговое руководство

Если вы готовы воплотить в жизнь свою мечту о владении землей, начните путешествие с этой дорожной карты.

Согласно исследованию рынка земли, опубликованному Национальной ассоциацией риелторов, продажи земли выросли на 6 процентов в прошлом году, и на это есть веские причины. Незастроенная земля по-прежнему является одной из самых доступных форм недвижимости, что делает ее более доступной с финансовой точки зрения для новых покупателей.

К сожалению, покупка земли может быть пугающим и непосильным процессом. Давайте пройдемся по шагам, чтобы, когда вы решите купить землю, вы могли сделать это с ясностью и уверенностью.

На этой странице

Как найти землю для продажи

Некоторые из лучших способов найти землю для продажи включают:

Веб-сайты недвижимости

просматривая онлайн-базы данных по недвижимости. На таких сайтах, как Zillow. com, Trulia.com, RedFin.com и Realtor.com есть списки земельных участков для продажи по всей стране, а некоторые базы данных специализируются на списках свободных земель. Некоторые из крупнейших и наиболее популярных специализированных баз данных включают в себя:

LandWatch.com;
Land.com;
LandSearch.com;
LandHub.com;
LandAndFarm.com.

Эти сайты в основном содержат выборочное объявление из Службы множественных объявлений (MLS), к которым имеют доступ лицензированные агенты по недвижимости, но могут также включать объявления о продаже владельцем (FSBO).

Для списков MLS контактным лицом обычно будет агент по недвижимости, представляющий продавца (также известный как агент продавца). Агенты продавца финансово мотивированы и этически обязаны представлять интересы продавца. Следовательно, часто рекомендуется нанять собственного агента (агента покупателя) для представления ваших интересов.

Агенты по недвижимости

Агенты по недвижимости могут оказаться бесценным помощником при поиске земли. У них есть доступ ко всем спискам в MLS («недвижимость на рынке»), а также к недвижимости, не указанной в MLS («нерыночная» недвижимость), через свою сеть профессионалов отрасли, таких как застройщики и подрядчики.

Хотя большинство агентов по недвижимости могут способствовать покупке земли, лучшими агентами являются те, кто специализируется на необработанной земле. Кристофер МакГуайр, брокер по недвижимости, инвестор и основатель Real Estate Exam Ninja, рекомендует работать с «… агентами с длительной историей продажи земли или опытом в области почвоведения, геологии или лесного хозяйства».

McGuire также предлагает использовать агентов со статусом аккредитованного консультанта по земельным ресурсам (ALC) через Земельный институт риэлторов (RLI), если вы можете найти его в своем районе. Эти агенты обучены проводить необходимые проверки и юридические процедуры, связанные с покупкой земли.

Местные ресурсы

Некоторые объекты недвижимости FSBO можно найти в объявлениях в местных газетах или в онлайн-каталогах, таких как Craiglist и Facebook Marketplace. Основатель и генеральный директор EasySellFL.com Грег Бонд также рекомендует напрямую связываться с владельцами земли. «Мы рассылали районам по почте дешевые участки под застройку и много раз обнаруживали, что владельцы были рады расстаться со своей землей с огромной скидкой», — говорит Бонд.

Бонд предлагает найти контактную информацию землевладельцев на карте географических информационных систем (ГИС) на веб-сайте Окружного оценщика. Бонд также советует проверять окружные налоговые аукционы, где земля продается с существенной скидкой, если владелец не платит налог на недвижимость.

Факторы, которые следует учитывать при поиске земли

Определенные факторы могут определить, будет ли участок земли удовлетворять ваши конкретные потребности, а также повлиять на сложность и стоимость застройки на нем. При поиске земли помните о следующих соображениях.

Доступ к инженерным сетям

Вода. Если на участке нет городского водопровода, возможно, вам придется установить колодец или другую автономную систему водоснабжения. Грузоперевозки по воде — еще один вариант, который может быть дорогостоящим и неудобным.
Канализационные. Если подключение к городской канализации недоступно, перед началом строительства необходимо установить септик.
Электричество. Если его еще нет, местная коммунальная компания должна будет провести линию электропередач к строительной площадке. Другой вариант – установить систему, генерируемую солнечными батареями.
Интернет-услуги. Узнайте, есть ли на территории покрытие сотовой связи и доступ в Интернет. Возможно, вам придется сменить оператора сотовой связи или проложить оптоволоконный интернет-кабель до строительной площадки.

Подъезд к дороге

Некоторые удаленные дома не имеют доступа к дороге. Если к объекту не ведет общественная или частная дорога, возможно, вам придется создать ее. Это часто дорого обходится. Вероятно, потребуется нанять подрядчика по раскопкам и, возможно, лесовода или лесозаготовительную компанию для удаления деревьев. Макгуайр говорит, что вам, возможно, придется подать заявление на получение права проезда, чтобы получить права на использование соседних участков, если участок не имеет выхода к морю из-за прилегающих участков.

Ограничения при покупке земли

Прежде чем подписывать какие-либо пунктирные линии, вам необходимо проверить зонирование и возможные ограничения на землю, которую вы собираетесь купить. Для начала ознакомьтесь с правилами зонирования земли. Все земли зонированы для конкретного использования: жилого, коммерческого и сельскохозяйственного назначения. Для каждой классификации существуют разные наборы правил, установленных комиссиями по зонированию для отдельных округов или городов. Это определит, что вам разрешено и что вам не разрешено строить на земле. Обратитесь в местную комиссию по планированию или зонированию и начните с просмотра их веб-сайта, чтобы узнать, есть ли в Интернете карты зонирования.

Есть ли ограничения на землю? Чаще всего они устанавливаются ассоциацией домовладельцев, хотя могут быть и другие группы, которые установили соглашения, условия и ограничения на землю, являющуюся частью ассоциации. Ограничения могут включать в себя все, от использования вашего дома в качестве бизнеса до того, где вы можете и не можете ставить забор.

Есть и другие соображения, на которые стоит обратить внимание. Узнайте у местных властей о любых экологических ограничениях на земле или поблизости, которые могут повлиять на ваши планы. Существуют ли правила относительно того, насколько близко вы можете строить к границе участка? А как насчет других опасностей, таких как наводнения или пожары? Это все, о чем вы должны знать, прежде чем утвердить свои планы на покупку и строительство.

Варианты финансирования для земли

Получение финансирования для свободной земли часто бывает сложнее, чем для застроенной недвижимости.

Владелец Premier Property Buyers Эрик Нерхуд говорит, что большинство кредиторов рассматривают незастроенную землю как более рискованную инвестицию и с большей вероятностью предложат финансирование, если у вас есть немедленные планы построить дом. В этом случае вы должны заплатить от 15 до 25 процентов за первоначальный взнос или до 50 процентов без построения планов.

Вот несколько вариантов финансирования покупки земли:

Ссуда от строительства до капитального строительства (CP) . Также называемый «комбинированным кредитом на строительство», кредит CP позволяет покупателю одновременно финансировать покупку земли и строительство дома. Это наиболее распространенный вариант финансирования, поскольку он часто требует меньшего первоначального взноса, имеет более низкую процентную ставку и предлагается большинством кредиторов. Прежде чем подавать заявку на кредит CP, вам, как правило, придется нанять лицензированного подрядчика и составить план строительства. Кредитор часто оговаривает максимальное количество времени, которое вы можете подождать, чтобы начать строительство.
Лот кредита. Лот-кредиты позволяют финансировать покупку земли без непосредственных планов строительства на этом участке. По словам Хеджа, большинство кредиторов не предлагают ссуды под залог недвижимости, считая их более рискованными, чем ссуды на строительство. Лот-кредиты также требуют больших первоначальных взносов и имеют более высокие процентные ставки.
Финансирование собственника. На некоторых объектах FSBO продавец может предложить финансирование покупки напрямую. Требуемый авансовый платеж будет зависеть от продавца, но обычно (хотя и не всегда) он ниже, чем при обычном финансировании. Однако процентные ставки, как правило, выше.

И, конечно же, есть вариант без финансирования — оплата наличными. Это также облегчает получение финансирования на строительство, говорит Хедж, потому что доля, которую вы имеете в земле, может выступать в качестве вашего первоначального взноса.

Подать предложение

После того, как вы нашли желаемую недвижимость, вам необходимо отправить письменное предложение продавцу. Если вы работаете с агентом по недвижимости, он займется составлением и подачей необходимых документов, включая форму предложения цены. Если вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости, McGuire рекомендует проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы он проконсультировал вас по установлению договорных условий и составлению необходимых документов.

Агент или поверенный также может сообщить вам об условиях, которые необходимо выполнить (непредвиденные обстоятельства), прежде чем сделка будет завершена. Непредвиденные обстоятельства, которые определяют временные рамки, разрешенные для завершения должной осмотрительности, часто включаются. Период от 30 до 90 дней является обычным явлением.

Due Diligence

Проведение всесторонней проверки собственности необходимо для того, чтобы убедиться, что земля подходит для ваших конкретных нужд. Хедж и Бонд предлагают следующее:

Запросить документы у продавца. Вам следует запросить документы, касающиеся любых соглашений, условий и ограничений (CC&R) в отношении собственности. CC&R определяют, что вам разрешено делать на территории, и обычно навязываются ассоциациями домовладельцев (ТСЖ). Конкретные CC&R могут различаться. Они могут ограничивать определенные цвета краски, типы и размеры домов или вашу способность выращивать кур или домашний скот во дворе.
Запустить поиск по названию. Поиск по заголовку проанализирует историю публичных записей — документов, налоговых записей и других финансовых транзакций. По сути, поиск по названию подтверждает, что продавец может законно передать вам собственность без каких-либо проблем. Потенциальные проблемы, которые может выявить поиск по титулу, включают залоговые права и сервитуты (право третьей стороны на использование земли).
Проверить зонирование. Обозначение зонирования участка определяет, для чего можно использовать землю и какие строения можно построить. Важно проконсультироваться с местным Управлением по зонированию и планированию, чтобы убедиться, что недвижимость зонирована для проживания; возможно, вы не сможете построить основное место жительства, если земля имеет коммерческое назначение. «Я вижу, как многие люди покупают землю и понимают, что не могут построить то, что хотят, из-за ограничений зонирования», — говорит Бонд.
Проведите тест почвы. Если подключение к муниципальной канализации недоступно, перед установкой септической системы необходимо провести испытание на просачивание, чтобы определить скорость дренажа воды через почву. Другие тесты почвы определяют, может ли почва поддерживать фундамент и содержит ли она свинец и мышьяк.

После завершения комплексной проверки, если не обнаружено никаких проблем, вы можете завершить продажу. Поздравляем!

Джеймс Фицджеральд

Джеймс Фитцджеральд — разнорабочий и писатель-фрилансер, занимающийся ремонтом дома, страстно увлеченный своими руками, садоводством и всем, что связано с работой руками. Он имеет более чем десятилетний профессиональный опыт в различных отраслях, включая строительство, работы с деревьями, ландшафтный дизайн и общее техническое обслуживание. Когда он не ищет очередной заманчивый проект «сделай сам», он может готовить, поднимать тяжести, кататься на мотоцикле, гулять по побережью или глубоко погрузиться в книгу.

Как купить землю | Банкрейт

Независимо от того, хотите ли вы построить семейный дом, завести ферму или использовать ее для отдыха, покупка земли может оказаться непростой задачей. Если вам интересно, как купить землю, вот что вам нужно знать.

1. Решите, как вы будете платить. платить.

Одна из лучших стратегий — платить наличными, потому что кредиторы считают свободную землю более рискованной инвестицией, чем уже построенный дом, и в результате берут больше за его финансирование.

Если вы планируете платить наличными, вам следует заложить в бюджет как землю, так и дополнительные расходы, такие как налоги на имущество и установку инженерных сетей.

Если вместо этого вы ищете кредит, важно заранее привести свои финансы в хорошую форму, погасив долги, чтобы снизить отношение долга к доходу, и начать откладывать на крупный первоначальный взнос.

«Кредиторы обычно требуют от 20 до 25 процентов авансового платежа за необработанные земли и фермы, хотя есть некоторые кредитные союзы, ориентированные на сельское хозяйство, которые иногда требуют только 15-процентный первоначальный взнос», — говорит Брэндон Гарретт, президент и главный инвестиционный директор BentOak Capital. в Уэтерфорде, штат Техас.

2. Сравните свои варианты финансирования

Если вы выбираете путь финансирования, знайте, что покупка земли может быть сложным процессом. Земельные кредиты — это не то же самое, что обычные ипотечные кредиты, и их более высокая стоимость, как правило, отражает степень риска, который принимает на себя финансовое учреждение, имеющее дело с незастроенной недвижимостью. Ваши варианты финансирования могут включать:

Кредит на землю в банке или кредитном союзе

Местный банк или кредитный союз, скорее всего, знакомы с землей в этом районе и могут предложить кредит на более выгодных условиях.

«Если у вас нет прочных существующих отношений с банком и вы хотите профинансировать покупку земли, потребительский кредитный кооператив, который специализируется на кредитовании сельского и сельского хозяйства, является отличным местом для начала», — говорит Гарретт.

Кредит Министерства сельского хозяйства США

Если земля находится в приемлемой сельской местности, и вы планируете построить на ней свое основное жилище, вы можете претендовать на получение кредита Министерства сельского хозяйства США, поддерживаемого Министерством сельского хозяйства США. Эти кредиты, как правило, имеют доступные процентные ставки и требования к первоначальному взносу. Варианты включают ссуды по разделу 523 для тех, кто планирует построить дом самостоятельно, и ссуды по разделу 524 для тех, кто будет нанимать подрядчика.

Кредит SBA 504

Администрация малого бизнеса (SBA) сотрудничает с финансовыми учреждениями для предоставления финансирования владельцам бизнеса, которые покупают землю для коммерческого использования в форме кредита SBA 504. Вы можете претендовать на этот вид кредита с 10-процентным первоначальным взносом.

Кредит под залог дома

Если у вас уже есть дом, вы можете рассмотреть возможность использования вашего существующего капитала под залог дома с помощью кредита под залог дома. Этот подход, вероятно, будет намного дешевле, чем кредит на землю, но действуйте осторожно, используя свой дом в качестве залога.

Финансирование продавца

Если владелец земли хочет завершить продажу, вы можете договориться о финансировании продавца. Лучше всего нанять адвоката для помощи в согласовании условий сделки, включая авансовый платеж, процентную ставку и условия погашения.

После того, как вы получили одобрение на получение земельного кредита, процесс закрытия сделки состоит из нескольких этапов:

Оценка — Профессиональный оценщик обмерит и оценит имущество с учетом размера и местоположения. Обычно это занимает от двух до четырех недель.
Проверка документации по собственности — Кредитор назначит проверку правового титула, чтобы убедиться в отсутствии каких-либо непогашенных залогов или судебных решений в отношении собственности.
Подтверждение страховки . Вас попросят предоставить подтверждение всех необходимых страховых покрытий, таких как общее страхование, страхование гражданской ответственности, страхование от несчастных случаев или страхование от наводнения.
Подготовка документов – Кредитный специалист создаст кредитные документы с указанием утвержденных условий.
Расчет вознаграждения . Сборы, которые вы должны заплатить при заключении сделки, могут включать плату за право собственности, плату за регистрацию, налоги на недвижимость, комиссию за недвижимость или другие расходы, взимаемые кредитором, титульной компанией, оценщиком или агентом по недвижимости.

3. Учитывайте все расходы

В зависимости от того, как вы планируете использовать недвижимость, владение землей может сопровождаться многими скрытыми расходами, такими как плата за разрешение или оплата строительства септической системы.

«В дополнение к покупке и финансированию существуют дополнительные расходы на содержание земли, которые люди, как правило, не учитывают, особенно новые землевладельцы», — говорит Гарретт.

Кроме того, «даже если у вас есть свободная земля, существуют активные требования к управлению и затраты», — говорит Хэнк Малвихилл, директор и старший консультант по вопросам благосостояния в Smith Anglin Financial в Далласе, штат Техас. «Знайте, что земля не просто так лежит».

4. Найти землю для продажи

Есть несколько способов найти землю для продажи:

Онлайн-объявления

Если у вас есть идея, где вы хотели бы купить землю, вы можете начать поиск в Интернете участков, предлагаемых через аукцион или объекты, выставленные на продажу. Несколько веб-сайтов включают:

LandAndFarm.com
LandWatch.com
Land.com
LandCentury.com

Вы также можете попробовать поискать землю для продажи на обычных сайтах с объявлениями о недвижимости, таких как Zillow или realtor.com. Вы даже можете попробовать просмотреть списки на Craigslist.

Через агента по недвижимости

В зависимости от того, где вы живете, в этом районе может быть агент по недвижимости (или несколько), которые специализируются на продаже земли или, по крайней мере, знают все о незарегистрированных участках свободной земли. .

Ваша местная газета

Раздел объявлений в вашей местной газете может рекламировать списки владельцев земли, продающих участки самостоятельно, и вы можете сэкономить деньги, связавшись с владельцем напрямую. Также могут быть нишевые публикации со списками земель, соответствующих вашим интересам, таких как земли для охоты, отдыха или ведения сельского хозяйства.

Поездка на машине

Другой способ найти землю для продажи — это просто объехать нужный район и поискать объявления о продаже или заехать в местное агентство недвижимости, чтобы проверить объявления в окне. Таким образом, вы можете найти землю, которая не указана в Интернете.

Правительственные списки земель

Иногда у правительства есть возможность захвата земли, например, изъятых участков. Вы можете искать то, что доступно на таких сайтах, как:

Disposal.gsa.gov
Realestatesales.gov

Земля, продаваемая государством, обычно продается через аукцион, поэтому, если это ваша стратегия, будьте готовы пройти через процесс аукционных торгов.

Если у вас раньше не было земли, рекомендуется проконсультироваться со специалистом, например, с агентом по недвижимости, который специализируется на продаже земли, или с планировщиком земельных участков, чья работа заключается в оценке возможности строительства или развития участка земли. земельные участки. Планировщик земли оценивает уклон земли, уровень грунтовых вод, тип почвы и растительности и другие факторы, чтобы определить, какие структуры земля может выдержать.

5. Исследуйте недвижимость

Когда вы найдете землю для покупки, сделайте домашнее задание, прежде чем делать предложение. Вот некоторые ключевые вопросы для расследования:

Коммунальные услуги – Есть ли на участке водопровод, канализация и электричество? Если нет, вам необходимо их установить. «Подведение электричества к удаленному участку может быть невероятно дорогим», — говорит Малвихилл. «Канализационные услуги в отдаленных районах маловероятны, поэтому будьте готовы потратить до 40 000 долларов на септическую систему».
Доступ к дороге – Есть ли доступ к собственности с дороги общего пользования? В противном случае вам может понадобиться получить сервитут на строительство дороги.
Ограничения на зонирование и землепользование – Действительно ли ваша идиллическая загородная недвижимость предназначена для промышленного, сельскохозяйственного или торгового использования, а не для проживания? Будет ли когда-нибудь построена окружная дорога или торговый центр рядом с домом? Посетите веб-сайт вашего местного органа по зонированию или посетите мэрию лично, чтобы узнать о правилах в этом районе и любых планах строительства, которые могут повлиять на ваш участок. «Вы действительно не хотите строить дом своей мечты рядом с красивой открытой территорией, которая предназначена для гравийного карьера», — говорит Малвихилл.
Налоги на недвижимость — «Налоги на недвижимость на участке земли могут быть дорогостоящими и делать владение собственностью в долгосрочной перспективе экономически невыгодным, поэтому большинство землевладельцев стараются обеспечить, чтобы их участки подпадали под сельскохозяйственные льготы», — говорит Гарретт.

6. Сделайте свое предложение

После того, как вы сделали свою домашнюю работу по недвижимости и узнали, как вы планируете финансировать покупку, вы готовы представить владельцу предложение. Этот письменный документ содержит подробную информацию об объекте недвижимости, вашу контактную информацию, цену, которую вы готовы заплатить, и другие условия.

Вы также можете включить в свое предложение непредвиденные обстоятельства, чтобы защитить себя от факторов, которые могут заставить вас отказаться от сделки.