Покупаем квартиру у юридического лица: какие есть подводные камни? | Личные деньги | Деньги
Елена Трегубова
Примерное время чтения: 6 минут
3525
/ chaythawin / Shutterstock.com
На первичном рынке квартиры продает юридическое лицо: застройщик. На вторичном рынке тоже иногда встречаются квартиры, принадлежащие юридическим лицам. Их собственниками могут быть банки, инвестиционные компании или фонды, занимающиеся перепродажей недвижимости, и организации, ранее купившие жилье для сотрудников.
Покупка квартиры у юрлица совсем не то же самое, что у физического лица. Рисков больше.
Квартиру продает банк
Банки, как правило, продают залоговые квартиры, владельцы которых не смогли обслуживать ипотечный кредит.
«Финансовые организации размещают такие квартиры на своих сайтах и на специальных площадках, предусмотренных для проведения аукционов, а также на специализированных сервисах с объявлениями о продаже жилья.
В основном продажа происходит на аукционе», — рассказывает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, генеральный директор юридической компании, к. ю. н. Оксана Васильева.
Покупка квартиры у банка безопаснее, чем у другого юридического лица.
«Никто никого не обманет, так как банки проверяют квартиры на юридические риски перед их выставлением на аукцион. Плюс стоимость квартиры ниже», — делится эксперт.
Но есть и минусы. Во-первых, перед покупкой на аукционе не всегда возможно осмотреть жилплощадь. Во-вторых, процедура оформления сделки может затянуться. В-третьих, могут возникнуть сложности с приобретением такой недвижимости в ипотеку.
Квартиру продает компания
Первоначальный этап проверки квартиры, которую продает юридическое лицо, точно такой же, как и в случае с квартирой, собственником которой является обычный гражданин. Нужно получить выписку из ЕГРН, из которой станет ясно, действительно ли объект недвижимости принадлежит данной организации и есть ли у него обременения, объясняет 
Также нужно запросить правоустанавливающие документы на объект, справку об отсутствии долгов за оплату «коммуналки», выписку из домовой книги и т. д.
А вот второй этап подразумевает проверку самой компании. «Первый шаг в этом направлении — получение актуальной выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Это нужно для понимания того, существует ли и не ликвидировано ли юридическое лицо, кто является его генеральным директором», — говорит Сухий.
«В отличие от тех случаев, когда продавец — физическое лицо, покупатель должен проверить не только объект, но и деятельность юридического лица-продавца за три последних года. Дело в том, что в течение этого времени на проверку также имеет право налоговая инспекция. В случае выявления нарушений, связанных со сделками с недвижимостью, она может их оспорить, вашу в том числе», — подчеркивает практикующий юрист Татьяна Петренко.
В процессе проверки компании на правомерность продажи следует обратить внимание на два момента.
Первый — документы и регламенты организации по продаже недвижимости. Покупка квартиры у организации — это приобретение части ее активов.
«Покупатель должен разобраться с тем, на основании чего может происходить передача актива, кто принимает решение, какие документы в таком случае должны быть предоставлены. В одних организациях, например, это регламентировано уставом, в других требуется согласие основных акционеров. Необходимо все это выяснить и получить подтверждающие документы», — подчеркивает Сухий.
Второй момент — крайне важно разобраться в наличии законных прав на проведение сделки от лица организации у того человека, который будет подписывать договор купли-продажи. «Есть ли все документы, подтверждающие возможность отчуждения квартиры юридическим лицом или его представителем (действующая доверенность подписанта, согласие всех учредителей на продажу квартиры или решение собрания). В этом случае могут возникнуть претензии со стороны учредителей юридического лица», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО «Опора России», глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риелторов Москвы 
Еще один важный момент — форма взаиморасчетов. При расчете за квартиру, покупаемую у юридического лица, правильно использовать только безналичную форму с использованием аккредитива, подсказывает Ахметшин.
Потенциальный банкрот
Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.Важно: сделку по покупке квартиры у организации, которая в течение трех лет объявит себя банкротом, могут оспорить в суде. А это риск потерять и жилплощадь, и деньги.
«Если банкротство людей не такое частое явление, то банкротства компаний происходят сплошь и рядом. Поэтому потенциальному покупателю квартиры у юридического лица следует проверить финансовую устойчивость компании. Как минимум необходимо выяснить, не находится ли организация в базе ликвидируемых предприятий, в отношении которых открыты дела о банкротстве.
Также следует проверить компанию на наличие открытых судебных производств. Множество судебных дел и исков к компании — очень тревожный звоночек», — указывает Сухий.
покупка жильяюридическое лицо
Следующий материал
Новости СМИ2
Покупка квартиры юридическим лицом \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Покупка квартиры юридическим лицом
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры юридическим лицом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Купля-продажа жилья:
- 3 ндфл при продаже квартиры
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
- 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
- 3-НДФЛ покупка квартиры документы
- Показать все
- Купля-продажа жилья:
- 3 ндфл при продаже квартиры
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
- 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
- 3-НДФЛ покупка квартиры документы
- Показать все
- Юридические лица:
- Административная ответственность юридических лиц
- Административное приостановление деятельности юридического лица
- Банкротство юридических лиц
- Банкротство юридического лица
- Безвозмездное оказание услуг между юридическими лицами
- Показать все
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 103 «Выселение граждан из специализированных жилых помещений» ЖК РФ»2.
2. Норма пункта 1 части 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, являющаяся дефиницией, не регулирует отношений, связанных с приобретением жилых помещений в собственность граждан и юридических лиц, часть 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность прекращения договора найма специализированного жилого помещения не произвольно, а в связи со сменой собственника либо владельца общежития, часть 1 статьи 103 данного Кодекса устанавливает необходимость освобождения специализированного жилого помещения также не произвольно, а в связи с расторжением или прекращением договора найма специализированного жилого помещения, статья 688 ГК Российской Федерации закрепляет последствия расторжения договора найма жилого помещения, а статья 304 данного Кодекса имеет целью устранение нарушений прав собственника или иного владельца, не связанных с лишением владения. Данные нормы не могут расцениваться как нарушающие в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, при принятии решения по делу которого суды учитывали обстоятельства, установленные ранее вынесенными судебными постановлениями, о том, что он занимает спорные жилые помещения без законных оснований.
«
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 19 «Жилищный фонд» ЖК РФ»2.2. Норма пункта 1 части 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, являющаяся дефиницией, не регулирует отношений, связанных с приобретением жилых помещений в собственность граждан и юридических лиц, часть 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность прекращения договора найма специализированного жилого помещения не произвольно, а в связи со сменой собственника либо владельца общежития, часть 1 статьи 103 данного Кодекса устанавливает необходимость освобождения специализированного жилого помещения также не произвольно, а в связи с расторжением или прекращением договора найма специализированного жилого помещения, статья 688 ГК Российской Федерации закрепляет последствия расторжения договора найма жилого помещения, а статья 304 данного Кодекса имеет целью устранение нарушений прав собственника или иного владельца, не связанных с лишением владения.
Данные нормы не могут расцениваться как нарушающие в обозначенном в жалобе аспекте конституционные права заявителя, при принятии решения по делу которого суды учитывали обстоятельства, установленные ранее вынесенными судебными постановлениями, о том, что он занимает спорные жилые помещения без законных оснований.»
Все, что вам нужно знать
Когда дело доходит до покупки дома, многие люди рассматривают возможность использования ООО. LLC, или компания с ограниченной ответственностью, является юридическим лицом, используемым в местном налогообложении по причинам ответственности и налогообложения, и законы, регулирующие эти LLC, делают иногда полезным иметь дом, зарегистрированный под ним. 3 min read
Когда дело доходит до Покупая дом, многие люди рассматривают возможность использования ООО. LLC, или компания с ограниченной ответственностью, является юридическим образованием, используемым в местном налогообложении по причинам ответственности и налогообложения, и законы, регулирующие эти LLC, делают иногда полезным иметь дом, указанный под ним.
Если вы хотите рассмотреть возможность использования ООО для покупки недвижимости, независимо от того, используете ли вы уже существующее ООО, частью которого вы являетесь, или создаете его для этой цели, необходимо учитывать множество факторов.
Что такое ООО?
LLC — это компании, которые для целей местного управления и некоторых юридических операций рассматриваются как обладающие некоторыми свойствами бизнеса с индивидуальным владельцем или товариществом и некоторыми свойствами корпорации. По сути, ООО имеет налоговую структуру, в которой прибыль рассматривается как «сквозной» доход, облагаемый налогом как личный доход лицом или лицами, владеющими ООО. В то же время ответственность LLC рассматривается скорее как корпорация, при этом юридическая уязвимость в основном ограничивается активами, принадлежащими компании, а не оценивается в отношении имущества и капитала владельцев.
Также важно понимать, что ООО признается таковым только на местном уровне; для федеральных целей это обозначение бессмысленно.
Регистрация вашей LLC в качестве корпорации, что возможно в некоторых областях, может позволить вам подавать налоги в качестве корпорации S, федеральный статус, который действует аналогично LLC, но для федеральных целей. S-корпорации позволяют доходам «проходить» для федеральных целей так же, как LLC делают это для местных налогов, но требуют от владельцев организации в качестве корпорации и соблюдения строгих правил владения и деятельности. Если вы просто создаете ООО для покупки недвижимости, это, вероятно, более сложно, чем вам нужно.
Покупка домов через ООО
Существует одно серьезное препятствие для покупки дома через ООО: банк. Банки нервничают по поводу предоставления больших сумм денег новому ООО, потому что свойства компании, ограничивающие ответственность, могут защитить ее от юридических санкций, связанных с невыполнением обязательств по ипотечному кредиту. Один из способов обойти это — получить ипотеку на дом на свое имя, а затем передать собственность ООО.
Вы по-прежнему будете нести личную ответственность за сумму ипотечного кредита, тем самым удерживая банк от операций с необеспеченными деньгами, но свойства ООО, защищающие ответственность, будут распространяться на само имущество.
Льготы
Хотя подать заявку в качестве ООО проще, чем многие думают, это все же требует некоторой работы. Так почему же люди это делают? Есть несколько важных преимуществ владения недвижимостью через ООО.
- LLC сохраняют конфиденциальность, поскольку список в общедоступных записях будет относиться к компании, а не к владельцам. Поскольку лица, участвующие в ООО, обычно не указаны в этих документах, это помогает в ситуациях, когда раскрытие информации о праве собственности может быть неловким или вредным, например, когда знаменитость покупает дом.
- Защита в случае судебного иска. Хотя никому не нравится думать о том, что чьи-то гости могут пострадать, если посетитель пострадал на частной собственности, он обычно может оценить ущерб в отношении всего имущества владельца.
Однако, если владельцем является ООО, фактические владельцы ООО защищены; на карту поставлены только активы самого ООО. - Избежание двойного налогообложения доходов из любых источников, основанных на собственности. Например, если вы сдаете недвижимость в аренду людям, структура ООО гарантирует, что вы платите только один набор налогов, а не платите как налог с компании, так и личный налог на вашу долю прибыли.
- Полное уклонение от налогообложения. Некоторые стороны используют ООО и право собственности, чтобы скрыть источник, распределение и владение средствами, находящимися под их контролем. Иногда они делают это просто из желания избежать чрезмерного налогообложения; иногда они делают это по более гнусным причинам. Независимо от вашей конкретной цели, создание ООО для вашей недвижимости значительно упрощает сокрытие активов.
Однако, если владельцем является ООО, фактические владельцы ООО защищены; на карту поставлены только активы самого ООО. Если вам нужна помощь в покупке дома с вашим LLC, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel.
UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb или от их имени.
Был ли этот документ полезен? Поделитесь им со своей сетью!
Как купить недвижимость на имя компании? | Главная Путеводители
Автор Ryan Cockerham Обновлено 24 июля 2018 г.
Если вы являетесь инвестором в недвижимость или проявляете активный интерес к рынку недвижимости, вы, возможно, поняли, что юридические лица часто покупают недвижимость в больших количествах в городах и населенных пунктах по всему миру. страна. Учитывая, что инвестиции в недвижимость сами по себе являются бизнесом, неудивительно, что хозяйствующие субъекты ежегодно участвуют в бесчисленных сделках с недвижимостью. Покупка недвижимости через компанию предлагает ряд преимуществ, одним из наиболее значительных из которых является освобождение от личной ответственности при продаже.
Для тех, кто серьезно рассматривает возможность инвестирования в недвижимость своей профессии, покупка недвижимости под корпоративным именем может быть осуществлена относительно легко.
Первые шаги
На конкурентном рынке недвижимости, таком как Сан-Франциско, нередко бывает, что привлекательная недвижимость быстро исчезает. Имея это в виду, вы должны быть готовы быстро инициировать процесс покупки после того, как ваше юридическое лицо будет создано. Независимо от того, покупаете ли вы недвижимость на свое имя или в составе корпорации, логистика продажи практически одинакова. Найдя недвижимость, соответствующую вашим критериям, вы можете обратиться к продавцам с предложением о покупке почти так же, как если бы вы покупали жилье для себя. После того, как предложение о покупке будет принято, мелкие детали сделки будут адаптированы специально для вашей корпорации.
Ипотечное кредитование
После того, как вы нашли предпочитаемую недвижимость, вы можете получить ипотечное кредитование для своей корпорации почти так же, как если бы вы подавали заявку на личное финансирование.
Однако при подаче заявки на ипотечное кредитование в рамках компании вам, вероятно, потребуется предоставить дополнительную документацию, связанную с вашей организацией, включая банковские выписки и налоговые декларации, которые можно использовать для проверки уровня вашего дохода и вашей способности погасить кредит в вопрос.
Учитывая тот факт, что у корпораций нет кредитного рейтинга, как у физических лиц, эти документы будут выступать в качестве «доказательства», требуемого кредитором, чтобы гарантировать, что ваша корпорация представляет низкий риск дефолта. Идентификационный номер налогоплательщика вашей корпорации также потребуется для обеспечения финансирования.
Завершение продажи
После того, как кредит будет обеспечен, и покупатель и продавец будут готовы завершить сделку, уполномоченный представитель вашей компании должен будет присутствовать, чтобы закрыть сделку с заключительным агентом. Представитель должен будет предоставить налоговый номер компании закрывающему агенту, чтобы убедиться, что все документы, связанные с владением недвижимостью, включая право собственности и акт, заполнены правильно.