Главная
Покупка недвижимости с использованием материнского капитала у родственников: Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

Покупка недвижимости с использованием материнского капитала у родственников: Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

Содержание

Материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2021 N 49-КГ21-13-К6
Требование: О разделе совместно нажитого имущества супругов.
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что в период брака сторонами была приобретена квартира, однако брак был расторгнут.
Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суды, формально сославшись на то, что средства материнского (семейного) капитала были направлены на приобретение иной квартиры, нежели подлежащей разделу, не учли, что родители не выполнили обязательства по наделению детей долями в праве собственности на жилье.
Также суды не учли, что дети зарегистрированы, проживают в спорной квартире, являющейся их единственным жильем, и имеют право на долю в спорном имуществе в связи с реализацией их права на материнский капитал.Ремеева Л.Р., обращаясь с настоящим иском о разделе имущества в том числе в интересах несовершеннолетних детей, указывала на то, что спорная трехкомнатная квартира приобреталась для проживания семьи; она была приобретена с использованием заемных денежных средств, которые предоставили близкие родственники; для исполнения обязательства по возврату этих средств супругами была приобретена однокомнатная квартира с использованием средств материнского (семейного) капитала, которая впоследствии отчуждена родственникам истца. В спорной квартире с момента ее приобретения зарегистрированы и проживают дети, для которых она является единственным жильем.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Комментарий к Федеральному закону от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
(постатейный)
(Куропацкая Е.Г., Темникова Н.А., Попова О.С.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)Возвращаясь к теме распоряжения средствами материнского капитала, следует отметить следующее: согласно позиции, изложенной в письме Минэкономразвития РФ от 22 сентября 2010 года N д23-3764 «По отдельным вопросам государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала», при рассмотрении вопроса о возможности осуществления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) и близкими родственниками, положения п. 3 ст. 37 ГК РФ применению не подлежат. При этом под запрет, устанавливаемый п. 3 ст. 37 ГК РФ, подпадают сделки между несовершеннолетним и близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Нормативные акты: Материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Росреестра от 10.07.2019 N 14-06814-ГЕ/19
(вместе с Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347 «О рассмотрении обращения»)Департаментом недвижимости Минэкономразвития России рассмотрено обращение по вопросу о возможности осуществления государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет), выступающим в качестве покупателя, с близким родственником, выступающим в качестве продавца.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Минэкономразвития РФ от 28.06.2011 N Д23-2738
«О рассмотрении обращения»Учитывая изложенное, по мнению Департамента, запрет, установленный пунктом 3 статьи 37 Кодекса, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств МСК, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Квартира с обременением. 6 вопросов о материнском капитале :: Деньги :: РБК Недвижимость

Юристы разбирают сложные ситуации с покупкой жилья с помощью материнского капитала — от приобретения апартаментов до сделок с близкими родственниками

Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС

Купить жилье с помощью материнского капитала может быть сложнее, чем кажется. Кто-то всю жизнь прожил в одном городе, а после рождения детей решил переехать — и теперь не знает, в каком регионе подавать заявление на получение государственной помощи. Кто-то не может купить целую квартиру и согласен на долю — но не уверен, одобрят ли государственные инстанции приобретение комнаты в коммуналке.

Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на сложные вопросы об использования материнского капитала для покупки жилья.

1. Могу ли я потратить материнский капитал на покупку комнаты (то есть доли в квартире)? Можно ли израсходовать маткапитал на апартаменты?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Закон прямо не запрещает расходовать государственные средства на покупку доли в квартире — но есть важный нюанс. Улучшать жилищные условия с помощью материнского капитала можно только в отношении жилого объекта недвижимости. Об этом же сказано в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства 12.12.07 № 862. Жилым признается изолированное помещение, которое пригодно для проживания.

Таким образом, купить долю в квартире можно. Главное, чтобы это была отдельная комната, соответствующая санитарным и техническим нормам. Фактор обособленности тут очень важен — к примеру, купить долю в однокомнатной квартире вряд ли разрешат.

На практике не все так просто. Пенсионный фонд (ПФР) часто отказывает в приобретении доли в квартире на средства материнского капитала, однако Верховный суд считает, что это незаконно. Конечно, в каждом конкретном случае все индивидуально. Были ситуации, когда ПФР одобрял приобретение доли в однокомнатной квартире, так как покупатель выкупал доли у других собственников и становился одним владельцем всей однокомнатной квартиры.

Потратить материнский капитал на приобретение апартаментов нельзя, так как они не предназначены для постоянного проживания. Это нежилые помещения, в которых могут быть вполне пригодные условия для проживания — но, по сути, это все равно коммерческая недвижимость, не включенная в жилищный фонд.

2. Какую долю в квартире должны получить дети при покупке жилья с помощью материнского капитала? Могу ли я выделить детям маленькие доли (к примеру, каждому по одной десятой квартиры), а большую часть площади распределить между супругами?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— К сожалению, в действующем законодательстве этот аспект прописан недостаточно четко, ввиду чего возникает множество споров. В целом, дети являются наследниками и должны получать долю, равную долям родителей. Если детей двое, то на одного ребенка должно приходиться не менее 25% квартиры. При этом какой именно будет доля ребенка, зависит исключительно от ранее разделенной собственности.

Официально выделение сверхмалых долей при покупке квартиры детям возможно только в тех случаях, когда остальные доли разделены между прочими членами семьи. При других обстоятельствах маленькие доли наподобие одной десятой или одной двенадцатой станут нарушением закона. При обращении граждан суд признает такие сделки недействительными. Такие сделки обычно оспариваются органами опеки, после чего выносится решение суда на выделение детям большей доли, обычно соответствующей 25%. В то же время в суд редко поступают соответствующие заявления.

3. Я купил квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала и пока не выплатил долг. Могу ли я беспрепятственно продать эту квартиру, а детей зарегистрировать у бабушки с дедушкой? Потребуется ли для легальной продажи такой квартиры выделять детям долю в квартире бабушки с дедушкой или достаточно будет просто зарегистрировать их по новому адресу?

Максим Сафиулин, юрист адвокатского бюро А2:

— Беспрепятственно продать квартиру, купленную по договору ипотеки с привлечением материнского капитала, не получится. Несмотря на то что законы не содержат прямого запрета на такие действия, существует сразу несколько весомых ограничений, которые серьезно осложняют куплю-продажу такой жилплощади.

Во-первых, если кредит не погашен, то мы говорим о квартире с обременением. Такая недвижимость является залоговым имуществом — право свободно им распоряжаться появится только после прекращения обязательств перед кредитором. Невозможно продать такую квартиру без участия банка — вне зависимости от того, была она приобретена с использованием материнского капитала или нет. Для совершения сделки заемщик должен сообщить банку о готовности досрочно погасить займ в связи необходимостью продажи квартиры. Если кредитор согласится, покупатель должен будет внести за продавца необходимую сумму на счет банка, а продавец получит разницу между ценой квартиры и этой внесенной в пользу банка суммой.

Однако, в связи с тем что квартира приобреталась с использованием материнского капитала, даже после погашения кредита свободно продать ее все равно не получится, поскольку сделку должно одобрить государство. В соответствии со ст. 36 Гражданского кодекса, для продажи квартиры понадобится особое разрешение органов опеки. Так как приобретаемое с использованием материнского капитала жилье находится в долевой собственности и несовершеннолетние дети наравне с родителями или опекунами являются собственниками долей, защитой их интересов занимается государство. На деле это означает, что при согласовании сделки по продаже такой квартиры с органами опеки родителям придется с помощью документов подтвердить, что: 1) жилищные условия с продажей квартиры для детей не изменятся; 2) они получат в новом жилье долю не меньшую, чем в продаваемой квартире; 3) новое жилье соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам.

Для того чтобы опека дала добро, необходимо не просто перерегистрировать детей у бабушки и дедушки, а сделать их собственниками жилья, в котором они будут проживать совместно. Если доля в новом для детей жилье даже незначительно сократится, родителям откажут. К тому же органы опеки будут учитывать площадь жилья, куда переселяются дети. К примеру, если на одного жильца квартиры бабушки и дедушки будет приходиться меньше квадратных метров, чем в квартире, которую вы планируете продать, последует отказ. Отказа также можно ждать, если жилье окажется в худшем состоянии, чем квартира, которую родители намереваются продать. Органы опеки не верят на слово: всю информацию действительно проверяют.

4. Я взял ипотеку, когда у меня был один ребенок. Теперь родился второй, и я могу претендовать на материнский капитал. Смогу ли я использовать этот капитал для погашения существующего долга по уже оформленной ранее ипотеке?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Да, закон допускает направление средств материнского капитала в погашение кредита, полученного для улучшения жилищных условий. Право на государственную поддержку возникает со дня рождения или усыновления второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения предыдущего ребенка.

В данном случае воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка. Важно помнить, что средства материнского капитала не могут быть направлены на погашение штрафов, комиссий, пеней и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения или иными нарушениями обязательств по указанному ипотечному кредиту.

5. Я получил сертификат на материнский капитал в одном регионе, а потом решил купить недвижимость в другом. Примут ли у меня этот сертификат или мне придется переоформлять документ в том регионе, где расположена приобретаемая квартира? Могут ли мне отказать в выдаче материнского капитала во втором регионе, если я уже получил документ о материнском капитале в первом регионе, но по факту не воспользовался им (то есть документ у меня на руках, но никаких денег по нему я не получил)?

Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры»:

— Материнский капитал можно использовать для покупки недвижимости в любом регионе России. Процедура не будет чем-то отличаться в зависимости от места приобретения жилья. Заявителю нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд того региона, в котором находится приобретаемая недвижимость. К заявлению прилагаются документ, удостоверяющий личность, копии свидетельств о рождении всех детей, свидетельство о браке или разводе, удостоверение матери-одиночки (если необходимо), справку с места жительства и справку о составе семьи.

Переоформлять сертификат в случае переезда в другой регион не нужно. Получать новый сертификат, если вы не воспользовались им в прежнем регионе проживания, также не требуется — сотрудники фонда обязаны его принять. В случае если вам отказывают в приеме документов, следует сначала обратиться в Пенсионный фонд с претензией, в которой указать свои требования и срок их исполнения. На практике такие споры часто удовлетворяются в досудебном порядке, так как отказы вызваны чаще всего банальной непрофессиональностью сотрудников. Если ответа на претензию не последует, то необходимо обратиться в суд.

6. Я хочу купить квартиру с использованием материнского капитала у своих родителей, но Пенсионный фонд отказывает мне в выдаче денег на том основании, что сделка совершается между близкими родственниками. Соответствует ли закону такой отказ? Можно ли вообще потратить материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника — родителей, братьев/сестер, бабушек/дедушек? Что мне делать, если я все-таки хочу купить жилье у близкого родственника с помощью материнского капитала, но государственные инстанции не дают мне этого сделать?

Анна Кудрявцева, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Многие хотят потратить семейный капитал на приобретение жилья у близких родственников, однако супруги нередко встречают отказ со стороны отделений Пенсионного фонда России. Гражданский кодекс действительно устанавливает формальные ограничения на совершение сделок между близкими родственниками. В то же время в письме Минэкономразвития от 22.09.2010 № д23-3764 говорится о том, что ограничений в приобретении жилья у родителей, бабушек или иных родственников на средства материнского капитала быть не может.

Таким образом, отказ со стороны пенсионных фондов в праве на приобретение жилья у близких родственников следует назвать неправомерным — в действующих законах никаких ограничений нет. Если вам не разрешили использовать материнский капитал на покупку квартиры у родных, рекомендую получить на руки официальный документ с четкими разъяснениями причин отказа. Это позволит вам обжаловать решение ПФР в суде и восстановить свои права.

Покупка квартиры или доли в квартире у близких родственников по материнскому капиталу

Хотите купить квартиру у родственников с помощью материнского капитала? Будьте осторожны, так можно стать фигурантом уголовного дела! Ведь отдельные статьи закона рассматривают такие операции, как фиктивные. Давайте рассмотрим подробнее, почему правительство против того, чтобы люди приобретали недвижимость у родителей или близких.

Покупка квартиры у родственников – популярные схемы

Покупку жилплощади у родных людей по материнскому капиталу долгое время использовали как отличный способ обналичивания средств. Дело в том, что правительство устанавливало ограничения на то, как могут быть использованы полученные деньги. В результате, население искало возможные пути обхода законодательных препон.

Схема обмана государства

Одна из наиболее популярных схем – покупка доли в квартире у родственника. Например, семья живет вместе с бабушкой в одном жилье. На бумаге оформляется приобретение части недвижимости, деньги переходят в руки. Но в реальности, ничего не меняется, полученные деньги тратятся на другие нужды.

Без запретов

По факту, покупка доли квартиры у родственников на материнский капитал не запрещена, существует только ограничение на приобретение жилья супругов. Но есть условие — жилье должно перейти полностью во владение семьи, а ребенку выделят долю.

Государство не даст

Но есть другие нюансы, которые не позволят осуществить такую процедуру, как покупка квартиры у близкого родственника с помощью материнского капитала. Дело в том, что все такие сделки совершаются только с участием ребенка, а до 18 лет ему запрещено совершать какие-либо сделки с близкими людьми. Они могут только подарить ему жилье, но никак не продать.

Пути обхода

Правило можно обойти, есть порядок покупки доли в квартире у родственника, при котором сделку совершают родители и обещают выделить долю ребенку. После часть просто дарится малышу.

Правительство против

Но, скажем честно, подобные сделки рискованные. Как правило, Пенсионный фонд очень подозрительно относится к заявкам на выделение материнского капитала и, даже если деньги выдадут, велика вероятность, что ПФ передаст данные в МВД и тогда попытка приобретения жилья может завершиться уголовным делом.

А вот у не близких людей, таких как дядя, тетя и так далее, купить квартиру в Москве на вторичном и первичном рынке можно без проблем.

Покупка квартиры с использованием материнского капитала у близкого родственника — Юридическая консультация

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей «жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Согласно п. 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

По общему правилу, предусмотренному действующим законодательством, право собственности несовершеннолетнего на жилое помещение, приобретаемое с использованием материнского (семейного) капитала, возникает с момента государственной регистрации указанного права. Государственная регистрация прав в данном случае имеет правообразующий характер. При этом момент заключения договора купли-продажи, предусматривающего приобретение жилого помещения с использованием материнского (семейного) капитала в общую собственность, предшествует государственной регистрации прав на такое жилое помещение.

Учитывая изложенное, положения п. 3 ст. 37 ГК РФ в рассматриваемой ситуации применению не подлежат. При этом под запрет, устанавливаемый указанной нормой ГК РФ, подпадают сделки между несовершеннолетним с близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Таким образом, дочь может воспользоваться средствами материнского семейного капитала для приобретения жилого помещения, принадлежащего вам на праве собственности.

 

 

 

Особенности ипотечного кредита при покупке жилья у близких и дальних родственников / Новости / О компании

Покупка жилой недвижимости у родственников по закону считается обычной сделкой и оформляется в общем порядке. Сложности могут возникнуть, если квартира родственников приобретается в ипотеку. Кредитные организации особо тщательно проверяют каждую такую сделку, чтобы исключить фиктивные схемы, при которых заемщик получает кредит под сниженный процент, но использует деньги для иных нужд. Однако закон устанавливает ограничения только в том случае, если продавец и покупатель недвижимости связаны близким родством.

Кто считается близким родственником?

К близким родственникам ст. 14 СК РФ относит родителей (в том числе приемных), бабушек, дедушек, детей, внуков, сестер, братьев.

Налоговый кодекс определяет все перечисленные родственные категории и супругов как взаимозависимые лица, чьи отношения влияют или могут повлиять на условия сделки (п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Иногда банки ограничивают кредитование сделки между тестем (тёщей) и зятем или между свекровью (свёкром) и снохой, а также сделки с братьями и сестрами супруга. Это связано с тем, что каждое кредитное учреждение устанавливает свои правила, связанные с выдачей ипотечного займа. Поэтому лучше заранее  уточнить в кредитном отделе, можно ли получить ипотеку на недвижимость этой категории родственников.

Особенности ипотеки на покупку жилья у близких родственников

Действующим законодательством предусматриваются ограничения по кредитованию:

  • Все расчеты с продавцом недвижимости производятся в безналичной форме.

  • Покупатель теряет право на имущественный вычет при оформлении ипотечного кредита для сделки между взаимозависимыми лицами (п.2  ч.1 ст.220 НК РФ).

  • Заемщик не сможет воспользоваться государственной помощью по льготным ипотечным программам для военнослужащих, сотрудников ОАО РЖД или МВД.

  • Поводом для отказа заемщику может стать подозрительно низкая стоимость приобретаемого жилья. Это может означать, что продавец намеренно продает квартиру ниже средней рыночной стоимости аналогичного жилья, чтобы «сэкономить» на налогах с полученного дохода.

Ипотека с привлечением материнского капитала

Особые условия возникают, если покупатель для первоначального взноса или оплаты ипотеки планирует направить ресурсы материнского сертификата. Чтобы исключить нецелевое использование средств, ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает ряд ограничений при сделках купли-продажи с родственниками:

• Закон обязывает покупателей оформлять жилую недвижимость в долевую собственность получателя семейного капитала, его детей и супруга. Это делает невозможными куплю-продажу между супругами.

• Заявка на применение материнского капитала не будет одобрена специалистами ПФР, если собственниками купленной недвижимости оформлены не только члены семьи, но и их родственники.

• В сделках не могут участвовать несовершеннолетние лица.  Если средства господдержки планируется использовать при погашении ипотеки, в договоре купли-продажи нельзя указать несовершеннолетних детей в качестве покупателя. Вместо этого недвижимость оформляется как собственность держателя сертификата. При этом покупателю нужно составить нотариально заверенный документ с обязательством выделить доли всем членам семьи.

Во всех остальных случаях заявка проходит тщательную проверку, чтобы  исключить вероятность фиктивной купли-продажи с мошенническими целями. Если у специалиста ПФР возникнут подозрения, что  покупка жилой недвижимости проводится с целью обналичить сертификат, заявка на использование материнского капитала для покупки жилья будет отклонена.  В особых случаях все документы по заявке ПФР может передать для проверки в правоохранительные органы для привлечения виновных к уголовной ответственности.

Как оформить ипотеку на покупку жилья у родственников

Получить ипотечный кредит на сделку между родственниками проще всего в крупных кредитных организациях: Сбербанк России, ВТБ 24, Промсвязьбанк, Райффайзен Банк, Газпромбанк, и другие. Подобрать выгодные условия, снизить ставку  и согласовать выдачу ипотеки под такую сделку вам поможет ипотечный брокер агентства недвижимости «Монолит Истейт». Мы работаем с 35 крупными банками Нижнего Новгорода и области.

Рассмотрим пошаговую процедуру оформления ипотечного кредита на покупку жилья у близких родственников. Она практически не отличается от кредитования на общих условиях:

 1. Выбрать ипотечную программу.

Будущему заемщику понадобится изучить условия ипотечного кредитования, предлагаемые банком, и действующие льготные программы для отдельных категорий граждан. Например, для молодых специалистов, пенсионеров и т.д.

Проще всего получить полную и актуальную информацию у специалиста кредитного отдела. Важно заранее уточнить все условиями кредитного договора, а также ограничения, действующие при оформлении ипотеки на покупку недвижимости у близких родственников.

 2. Воспользоваться материнским капиталом

Рекомендуется до подачи заявки на кредит обратиться в отделение ПФР. Владельцу сертификата нужно подробно описать все детали предстоящей сделки, чтобы специалист ПФР смог оценить, возможно ли получение господдержки на покупку жилья у родственников. Владелец сертификата имеет право получить у специалиста письменное подтверждение результата консультации. После этого оформление сделки можно начинать  в общем порядке.

 3. Подать заявление.

В пакет документов могут быть включены:

  • анкета-заявление;

  • паспорт с отметкой о постоянной или временной регистрации;

  • нотариально заверенная копия трудовой книжки;

  • свидетельства о рождении детей;

  • свидетельство о заключении брака или прочие документы, подтверждающие изменение фамилии;

  • справка 2-НДФЛ с места работы.

Документы, подтверждающие близкое родство с продавцом недвижимости обычно в общий список не входят, но могут быть затребованы администрацией банка.

Даже при условии, что продавец и покупатель связаны близким родством, заявление на ипотечный кредит может получить одобрение банка. Но в большинстве случаев заемщик получает кредитование на менее выгодных условиях, чем при покупке жилой недвижимости, не принадлежащей родственникам.

Остались вопросы?

Спросите у ипотечного специалиста

Кровные узы: ипотека с участием родственников

Ипотечный кредит берется на долгие годы, а его объектом в России обычно является жилье, поэтому зачастую в отношения кредитной организации и заемщика вплетаются родственники последнего, начиная от жены или мужа и заканчивая внучатыми племянниками, а иногда предметом покупки может даже выступать жилье кого-нибудь из родственников потенциального заемщика. В этом материале специалисты расскажут про ряд важных особенностей в отношениях между заемщиком, его родственниками, кредитной организацией и государственными учреждениями.

Защита от мошенника
 
В первую очередь следует отметить, что теоретически граждане могут приобретать квартиры в ипотеку у своих родственников — законодательного запрета в РФ на предоставление таких ипотечных кредитов не существует, но многие кредиторы вводят ограничения на подобную практику. При этом степени родства, для которых подобные ограничения действуют, устанавливаются кредитными организациями по своему усмотрению.
 
Например, в «Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) такие ограничения установлены для сделок между супругами, родителями и детьми, а также полнородными и сводными братьями и сестрами, усыновителями и усыновленными, бабушками и дедушками.
 
Подобные ограничения обусловлены тем, что эти сделки временами служат прикрытием для получения заемных средств на цели, не связанные с приобретением жилья, и обмана кредитора. Например, для незаконного обналичивания материнского капитала (МСК).
 
Дела семейные
 
Совсем иная картина складывается с созаемщиками по ипотечному кредиту. Например, если люди живут в зарегистрированном браке, то при оформлении ипотеки они оба становятся солидарными заемщиками  или один из супругов становится заемщиком, а другой – его солидарным поручителем.
 
Даже если второй супруг не работает или не имеет подтвержденного дохода, он несет точно такую же ответственность по кредиту. Для банка это является страховкой на случай развода супругов и раздела имущества, в том числе заложенного.
 
Кстати, довольно часто складывается ситуация, когда получателем материнского капитала является мама, находящаяся в декрете, чей доход явно недостаточен для получения кредита. В этом случае жилье приобретается в общую собственность супругов и детей, либо в собственность супруга – получателя сертификата на материнский капитал.
 
Во втором случае одновременно оформляется заявление-обязательство о выделении жене и детям доли собственности на жилье после погашения долга перед банком. Однако в любом случае оба супруга становятся солидарными должниками по кредиту.
 
Между прочим, в отношении супругов законом установлен режим совместной собственности имущества. Это означает, что имущество, приобретенное супругами в период брака, становится их общей собственностью вне зависимости от того, на кого оно оформлено. Данное правило в полной мере относится к случаям приобретения жилья. Таким образом, даже если приобретенная квартира оформлена на одного из супругов, второй является таким же собственником, как и тот супруг, на которого жилье оформлено (зарегистрировано).
 
Исключение составляют случаи, когда между супругами заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности в отношении всего имущества или его отдельных видов. При наличии брачного договора режим общей собственности не применяется, и собственником становится тот супруг, который имущество приобрел и на которого оно оформлено.

Решение детского вопроса
 
Банки, как правило, предпочитают, чтобы собственниками были все созаемщики – тогда у граждан появляется реальная заинтересованность в погашении кредита. Вместе с тем большинство кредиторов против оформления собственности на несовершеннолетних детей. Поскольку при наличии таких собственников у банка могут возникнуть затруднения с их выселением из заложенного жилья при обращении на него взыскания в случае неплатежей.
 
Данный вопрос может стать камнем преткновения, если заемщики планируют брать кредит с использованием материнского капитала. Закон требует, чтобы дети заемщика, использующего материнский капитал как часть первоначального взноса за жилье, были оформлены как собственники в приобретаемой квартире.
 
Выход из этого противоречия – нотариальное оформление обязательства, что доля собственности будет выделена детям после погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры.
 
Лишние собственники
 
В целом, банки довольно негативно относятся к оформлению заложенного имущества в собственность тех лиц, которые не выступают заемщиками по  кредиту. Теоретически появление таких собственников возможно, если договором с банком не предусмотрено никаких ограничений на этот счет. Но кредитор, вероятнее всего, не будет приветствовать расширение круга домовладельцев.
Например, по стандартам АИЖК не допускается, чтобы собственниками становились люди, не являющиеся заемщиками, даже если это близкие родственники. Исключение – случаи, когда жилье приобретается с помощью федеральных или региональных субсидий, по решению органов опеки, или если мама – получатель материнского капитала, и при этом не имеет собственного дохода.
 
Точно так же обстоит дело и с пропиской. Оформить прописку членам своей семьи (мужу, жене или детям) заемщик может беспрепятственно, но для прописки других родственников, как правило, требуется разрешение банка.
 
Кстати, если ипотечный кредит оформляется с использованием материнского капитала, Пенсионный Фонд РФ может отказать в направлении средств МСК на улучшение жилищных условий, если квартира оформлена не только на супругов и детей, но и на других родственников (родителей, братьев, сестер и других). Эти же ограничения могут возникнуть, когда заемщик хочет использовать материнский капитал для досрочного погашения ранее взятого кредита.

 

Анна Волкова, директор юридического департамента АИЖК

Покупка доли в квартире на материнский капитал

Купить даже часть в праве собственности на квартиру за наличные — такое по силам сегодня далеко не каждому, учитывая современные цены на жилые квадратные метры.

Поэтому потенциальные собственники стремятся использовать любую возможность, чтобы улучшить свои жилищные условия или хотя бы просто обзавестись крышей над головой. И помочь им в этом способен, в том числе материнский капитал. Однако у подобной сделки имеются определенные нюансы, особенности, в связи с чем у заинтересованных лиц возникает масса вопросов.

Какие доли можно покупать с использованием материнского капитала?

Не всякие. Например, купить долю на материнский капитал в праве собственности на однокомнатную квартиру (даже у родственников) с использованием МК не получится, поскольку выделить такую долю в натуре попросту не представляется возможным. А закон позволяет потратить материнский капитал лишь по покупку отдельного жилья, пригодного для жизни.

В такой ситуации встает вопрос, а можно ли купить долю на материнский капитал вообще? Можно, но лишь при соблюдении определенных условий. Например, когда у объекта недвижимости (в частности, квартиры) несколько собственников один из них продает свою долю в праве на недвижимость другому.

Выкуп и продажа доли в квартире за счет МК (с 2016 года и позже)

Есть два законных способа приобретения доли в квартире за материнский капитал:

  1. По факту заключения договора купли-продажи, через продавца. Но придется в этом случае ждать обязательные 3 года после рождения ребенка, чье появление на свет дало право на использование МК. Поскольку закон определяет именно такой срок до момента использования материнских денег.
  2. Заключение кредитного договора с банком. В этом случае с продавцом доли покупатель расплачивается кредитными средствами, а банку долг отдает с помощью МК.

Именно второй способ является оптимальным и самым используемым.

Российское законодательство разрешает купить долю в квартире или доме за мат капитал, если доли в жилье принадлежат родственникам и если в результате сделки объект недвижимости целиком перейдет во владение одной семьи. Например, таким способом дочь может купить долю матери или внук долю бабушки и пр.

У подобных сделок, правда, есть особый нюанс. Их необходимость должна быть убедительно доказана. В противном случае налоговая может счесть договор подозрительным и не выдать денег материнского начисления.

Требуемые документы

Выкуп доли в квартире у родственников в ипотеку с использованием МК потребует собрать пакет документов, состоящий из:

  • сертификата на получение материнского капитала и его копии;
  • паспортов участников сделки;
  • заявления с указанием причины получения материнских выплат;
  • копии ранее зарегистрированного договора купли-продажи;
  • справки об отсутствии кредитных обязательств, обременений;
  • заявления-объяснения о том, что после совершения сделки квартира перейдет полностью в семейную собственность.

Ограничения при покупке доли у родственников

При покупке долей в праве собственности на объекты недвижимости у родственников с использованием МК актуальны следующие ограничения:

 

  1. Сделка проверяется на мнимость, поскольку обналичить материнские начисления законом разрешается исключительно для покупки жилья и ни для какой другой операции больше.
  2. Запрещены подобные сделки между супругами (поскольку деньги материнского капитала считаются общими для мужа и жены).

Признанной (с точки зрения государства) окажется только та покупка части в общей недвижимости, которая сопровождается отказом остальных родственников от прав на эту часть (долю).

Важно: После совершения такой сделки с использованием МК счета ее участников, членов их семей и родственников будут непременно проверяться инспекторами Пенсионного фонда, дабы предотвратить обналичивание материнских начислений в обход действующего законодательства.

Покупка дома у родителей: плюсы и минусы

Что нужно знать перед покупкой дома у родителей

Вы хотите купить дом. Или ваши родители хотят продать свой. Может быть, и то, и другое верно.

В любом случае покупка дома у родителей может быть разумной стратегией.

Процесс покупки дома часто проще и дешевле, если в нем участвуют близкие.

Сложная часть? Это бизнес-операция, требующая значительных денежных средств.А в денежных делах, связанных с членами семьи, бывает сложно ориентироваться.

Вот что нужно учитывать при покупке дома у родителей.

Подтвердите право на получение жилищного кредита (18 ноября 2021 г.)

Содержание

(Перейти к разделу…)

Могу ли я купить у них дом родителей?

У них вы совершенно точно можете купить дом своих родителей. Нет законов, которые запрещают продажу вашего дома члену семьи или наоборот.

Дэвид Кэри — вице-президент по жилищному кредитованию Tompkins Mahopac Bank.Он говорит, что нет никаких юридических или нормативных ограничений, которые мешают ребенку покупать дом родителей в любом штате.

Плюс, «покупка дома у родителей дает множество преимуществ», — говорит он.

«Во-первых, у вас есть уникальная возможность из первых рук узнать об улучшениях, содержании и ремонте дома».

Во-вторых, вы переезжаете в знакомый дом, который, надеюсь, связан с множеством положительных воспоминаний.

И ваши мама и папа знают, что дом, который они так долго любили, останется в семье.Кроме того, они смогут вернуться в этот дом и почувствовать себя комфортно, зная, что вам это нравится.

Покупка дома у родителей поможет вам сэкономить

Есть еще одно большое преимущество покупки дома для родителей: обе стороны могут сэкономить много денег.

Ваши родители могут согласиться продать вам по более разумной цене и отказаться от любых непредвиденных обстоятельств.

Кроме того, обе стороны могут договориться не использовать агента по недвижимости, что может сэкономить тысячи долларов на комиссионных расходах.И затраты на закрытие, вероятно, будут ниже.

Покупка родительского дома поможет вам сэкономить на заключительных расходах, но не упускайте из виду такие важные, как страхование права собственности, осмотр дома или аттестация.

Но, тем не менее, не пропускайте важные части процесса покупки дома только потому, что вы можете это сделать.

«По-прежнему настоятельно рекомендуется — и может потребоваться кредитор — получить страхование права собственности, осмотр дома, обследование и оценку», — отмечает Кэри.

«Но многие из этих требований могут быть выполнены гораздо более эффективно, потому что вы координируете их с членом семьи, а не через отключенную третью сторону».

Покупка родительского дома по цене ниже рыночной

У родителей и детей может быть больше возможностей для переговоров о цене, чем у незнакомцев. «Часто, например, родитель продает собственность по цене ниже рыночной и возвращает часть капитала своему ребенку», — говорит Кэри.

С помощью «подарка капитала» ваши родители могут отдать часть своего капитала, заработанного в доме, которую вы можете использовать для внесения своего первоначального взноса.

Это может помочь вам выполнить минимальный первоначальный взнос, требуемый вашим кредитором.

Часто требование о первоначальном взносе составляет 20% от покупной цены, если вы не хотите платить по ипотечной страховке.

Примечание: «Если цена продажи слишком низкая, это будет считаться подарком IRS, который должен облагаться налогом» — Джонатан Алпарт, Fathom Realty

Получение акционерного капитала в подарок избавляет вас от необходимости вносить денежные средства для первоначального взноса.И большинство кредиторов считают подарок в виде долевого участия тем же самым, что и денежный подарок.

Просто обратите внимание, что, если ваши родители слишком сильно снизят свои цены, чтобы удовлетворить вас, это может вызвать тревогу.

«Если цена продажи слишком низкая, это будет считаться подарком IRS, который должен облагаться налогом», — говорит Джонатан Алпарт из Fathom Realty.

В настоящее время IRS разрешает дарение без уплаты налогов в виде акционерного капитала в размере 15 000 долларов в год (30 000 долларов для супружеских пар).

Как профинансировать дом, который вы покупаете у родителей

Вы можете купить дом своих родителей за деньги или за деньги.Последний предполагает покупки и оформление ипотечной ссуды. Вам нужно будет получить квалификацию на основе вашего дохода, кредита и других факторов.

Узнайте, имеете ли вы право на получение жилищного кредита сегодня (18 ноября 2021 г.)

Или, если ипотечный кредит ваших родителей возможен, вы можете заплатить фиксированную плату и взять на себя существующую ипотеку и ее долг.

Большинство кредитов FHA, VA и государственных займов являются допустимыми. Но вам все равно нужно будет претендовать на получение ипотеки.

Если их ипотечный кредит составляет , а не , вы можете связаться с кредитором и запросить, может ли ипотечный кредит быть передан вам.

И если это не сработает, вам придется оформить новую ипотеку на собственность.

Особый ипотечный режим для сделок между родителями и детьми

Обратите внимание, что покупка дома у мамы и папы — это не традиционная сделка на расстоянии вытянутой руки. Это означает, что вовлеченные кредиторы внимательно изучат ситуацию. Они захотят убедиться, что никакими партиями не манипулируют и никакие правила не нарушаются.

«Помните — это огромная финансовая задача. Я бы порекомендовал проконсультироваться с поверенным по недвижимости.Переход денег из рук в руки — не лучшая идея, если нет определенных гарантий », — говорит Кэри.

Например, пожилой родитель может умереть посреди транзакции.

«Вот почему акт о передаче вам, ребенка, должен быть подготовлен и подан в тот же день, когда переводятся любые средства для погашения ипотеки. К тому же юрист будет знать, как решать эти и другие вопросы », — объясняет Кэри.

Свяжитесь с кредитором, чтобы обсудить ваши варианты (18 ноября 2021 г.)

Возможные проблемы, связанные с покупкой родительского дома

Покупка дома у родителей дает много преимуществ.Но это не значит, что сделка с недвижимостью между вами и вашими родителями обязательно пройдет гладко.

Например, может быть труднее отремонтировать дом, зная, что ваши изменения отменят дизайн или индивидуальные особенности, которые нравились вашим родителям.

«Кроме того, ваш родитель может испытывать угрызения совести со стороны продавца. Они могут поверить в то, что после продажи они могли бы получить гораздо больше за дом на открытом рынке », — отмечает Кэри.

«После продажи неизбежно будет произведен ремонт механической системы, замена устройства или существенное техническое обслуживание.

«Вы не хотите, чтобы ваши родители чувствовали себя виноватыми или вы чувствовали обиду. Имейте запасной план на случай непредвиденных или аварийных ремонтов ».

Поэтому будьте готовы к неожиданностям.

«Может быть, твои родители будут чувствовать себя вправе навещать тебя все время, так как раньше они там жили. Или они дадут вам множество нежелательных советов о том, как ухаживать за домом, украсить и так далее », — говорит Альпарт.

По большей части это сводится к тому, чтобы сформулировать четкие ожидания относительно продажи и рассматривать ее как официальную сделку.

Советы по общению родителей и детей о продаже дома

Эми Миллер, профессиональный семейный посредник, согласна с тем, что вести подобные дела с членом семьи — дело деликатное.

«Передача родительского дома может рассматриваться как источник финансовой эксплуатации», — предупреждает она.

«Вот почему эту возможность следует активно обсуждать в семье, чтобы предотвратить судебные процессы, проблемы с уклонением от уплаты налогов, проблемы завещания и разногласия в семье.”

Миллер рекомендует работать с посредником, чтобы управлять этим разговором и находить решения.

«Хорошее общение — ключ к успешной передаче собственности, удовлетворяющей обе стороны», — добавляет она.

По этим и другим причинам может быть хорошей идеей работать с агентом по недвижимости.

«Я всегда рекомендую привлекать специалиста по недвижимости для обработки документов и транзакций, — говорит Лесли Шулл, доцент кафедры недвижимости в Городском колледже Сакраменто.

«Этот человек может убедиться, что все сделано правильно. Они могут вмешаться, если с транзакцией что-то пойдет не так ».

Первый шаг: получить одобрение на финансирование

Если вы покупаете дом своих родителей не за наличные, и их текущая ипотека не подлежит выплате, вам понадобится новая ипотечная ссуда для финансирования покупки.

Первый шаг? Пройдите предварительную квалификацию у кредитора, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе запрашиваемую цену за дом ваших родителей.

Если это так, вы можете двигаться дальше с помощью. продажа. В противном случае вам придется либо пересмотреть условия, либо сэкономить еще немного.

Вы можете подать заявку на предварительное одобрение прямо здесь. Предварительная квалификация не обязывает вас платить кредитору или ссуде.

Покажите мне сегодняшние ставки (18 ноября 2021 г.)

Ловушка для родителей: покупка дома у члена семьи

Семейные реликвии, такие как заветное обручальное кольцо или лоскутное одеяло ручной работы, могут быть переданы относительно легко — в зависимости, конечно, от ваших родственников.Но когда семейная реликвия — это дом, процесс усложняется. Покупка дома у ваших родителей или других родственников может быть эмоционально удовлетворительной для обеих сторон, поскольку это означает, что семейные традиции могут продолжаться, а новые воспоминания будут созданы в той же обстановке. Однако существуют финансовые и юридические последствия, которые необходимо решить для плавной передачи прав собственности.


Лучший способ избежать осложнений при покупке дома у родственника — следовать процессу, аналогичному тому, как вы покупаете дом у незнакомца.«Я думаю, что« родительская ловушка »может произвести неправильное впечатление; Обычно это действительно хорошая сделка, — говорит Брэд Л’Энгл, адвокат по недвижимости и кредитор из команды L’Engle в Guild Mortgage в Фолсоме, Калифорния. При семейной распродаже соблюдайте следующие меры предосторожности:

Установить стоимость дома

Ваши родители или другие родственники могут захотеть помочь, продав вам свой дом по низкой цене. Но будьте осторожны: если вы приобретете семейный дом по цене намного ниже справедливой рыночной, вы можете столкнуться с налоговыми обязательствами.Подарком считается разница между продажной ценой и стоимостью дома. В 2016 году любой подарок на сумму более 14000 долларов на человека облагается налогом как доход. Когда вы в конечном итоге продаете недвижимость, у вас больше шансов получить задолженность по налогу на прирост капитала, если цена покупки была чрезвычайно низкой. Чтобы определить текущую рыночную стоимость дома, заплатите за профессиональную оценку.

Есть способы избежать налоговых обязательств, хотя вам следует проконсультироваться с сертифицированным бухгалтером (CPA) по вопросам законодательства вашего штата и округа.«В зависимости от вашей юрисдикции вы можете избежать ответственности с помощью« подарка капитала », который возможен только среди родственников», — говорит Л’Энгл. «Например, ваши родители могут захотеть продать вам дом за 400 000 долларов, а вы хотите избежать страхования частной ипотечной ссуды, сделав 20-процентный первоначальный взнос. Однако у вас нет 80 000 долларов на этот первоначальный взнос, и ваши родители хотят помочь. Посредством подарка в виде капитала они могут поднять продажную цену до 480 000 долларов и использовать капитал своего дома для покрытия дополнительных 80 000 долларов в качестве вашего первоначального взноса.”

Осмотр дома

Немногие домовладельцы знают все о состоянии своей собственности, поэтому, прежде чем вы унаследуете головные боли, связанные с ремонтом и обслуживанием, проведите профессиональный осмотр дома. Инспектор может задокументировать текущие или потенциальные проблемы с недвижимостью и дать вам советы по обслуживанию. «Ты просто сумасшедший, чтобы не пройти осмотр дома», — говорит Л’Энгл. «Вы не хотите портить вещи, зацикливаясь на ремонте, но вам нужно знать, во что вы ввязываетесь».

Проконсультироваться с юристом

Поверенный по недвижимости может предоставить полную информацию о ваших вариантах передачи собственности от одного члена семьи к другому.Среди прочего, адвокат может выяснить налоговые последствия этих вариантов, подготовить документы и зарегистрировать перевод в соответствии с местным законодательством.

Выполните поиск по заголовку

Даже если ваша семья владела недвижимостью в течение нескольких поколений, поиск титула и страхование титула защитят вас от претензий к собственности из-за неоплаченного залога или проблем с предыдущими владельцами.

Выложите все письменно

Как и в случае со всеми транзакциями, лучше всего составить договор, в котором четко указана цена продажи, а также то, что передается, а что не передается при продаже.

Узнайте, какое финансирование в настоящее время имеется

Вы могли бы принять ссуду своего родственника, но не забудьте сравнить эти условия ссуды с другими вариантами. Узнайте, действительны ли ипотечные кредиты и ссуды под залог собственного капитала на недвижимость. В случае невыполнения обязательств вы можете нести ответственность за просрочку платежа и просроченные платежи.

Определите, нужна ли вам стандартная ипотека или финансирование от продавца.

Финансы вовлеченных сторон определяют, что лучше: традиционная ипотека или финансирование от продавца.Если вашему родственнику не нужно погашать остаток по ипотеке или ему нужна полная продажная цена немедленно, возможно, он или она сможет предоставить вам финансирование. Если у вас есть проблемы с кредитованием и вы не можете претендовать на получение традиционной ипотеки, это лучший вариант. Если вашему родственнику нужна полная продажная цена немедленно, единственными вариантами являются наличные или традиционный ипотечный кредит. Если вам нужна ссуда, кредитор потребует оценку и цену продажи, близкую к текущей рыночной стоимости.

Правильно записывать все транзакции

Если ваши родители хотят продать вам дом, но у них нет ипотечной ссуды, самым простым решением может быть акт о прекращении права собственности для передачи права собственности.Любая передача права собственности должна быть зарегистрирована в вашей юрисдикции, а финансовые договоренности, включая простой вексель и доверительный акт, также должны быть надлежащим образом зарегистрированы, чтобы избежать будущих юридических проблем или проблем с IRS.

Вариант финансирования продавца

Финансирование продавца может быть выгодным между родственниками. Продавец может получить поток дохода, а покупатель может получить более низкую процентную ставку и меньшие жилищные платежи благодаря финансированию, заключенному в частном порядке. Вы также избегаете комиссий кредиторов и комиссий за недвижимость.

Если вы и ваши родственники выбираете финансирование от продавца, подойдите к этому личному соглашению профессионально.

  • Заключите письменное соглашение о первоначальном взносе, процентной ставке и ежемесячных платежах.
  • IRS требует, чтобы вы платили минимальную процентную ставку, называемую «Применимая федеральная ставка», чтобы ссуду не считали подарком. Эта процентная ставка ниже рыночной. Отслеживайте все платежи, чтобы вы могли вычесть процентные платежи из федерального подоходного налога.Ваш родственник должен будет включить ваши процентные платежи в доход.
  • Составьте план по оплате налогов на недвижимость и страхования домовладельцев.
  • Обсудите ваши ожидания относительно будущего владения имуществом и наследством, особенно если у вас есть братья и сестры или другие родственники, которые могут чувствовать себя обделенными вашим новым соглашением.

Если вы предпочитаете, чтобы частным финансированием вашей семьи занималась третья сторона, National Family Mortgage может предоставить документы, обработать платежи и создать формы IRS за определенную плату.

«Может потребоваться некоторое время, чтобы убедиться, что мама и папа или другой родственник получают то, что им нужно, а вы — то, что хотите», — говорит Л’Энгл. «Но я проделал сотни таких работ, и они, как правило, проходят очень гладко. Вам просто нужны нормальные меры безопасности ».

Как видите, кажущаяся простой передача собственности от одного члена семьи к другому требует должной осмотрительности — но, по крайней мере, переговорный процесс должен быть намного веселее, чем с незнакомцем.

Дома.com — это место, где можно мечтать и открыть для себя свой идеальный дом! Вы начинаете испытывать желание искать свой первый или следующий дом, но не знаете, с чего начать? Вы пришли в нужное место! Просмотрите наш блог о недвижимости и образе жизни, чтобы найти советы по покупке дома, руководства по ипотеке, идеи для самостоятельного строительства, дизайн интерьера, темы об образе жизни, общие идеи для дома или просто некоторые домашние развлечения. Мы уверены, что вы сможете избавиться от этого зуда и найти всю необходимую информацию и инструменты, которые помогут в поиске дома. Хотите прямо сейчас начать поиски доступной недвижимости? Перейдите на нашу домашнюю страницу и проверьте дома на продажу или в аренду по всей стране.

Удачной домашней охоты!

Мишель Лернер пишет о недвижимости, личных финансах и бизнесе более двух десятилетий и публикует статьи об ипотеке на MoneyGeek.com. Ее работы были опубликованы в газете Washington Post и в Интернете на Fox Business News, Forbes, BrandVoices, NewHomeSource.com, MSN.com и Yahoo.com. Она является автором книги Homebuying: Tough Times, First Time, Any Time , которая была куплена многочисленными кредиторами, агентами по недвижимости и консультантами по жилищным вопросам, чтобы поделиться со своими клиентами.

Ваш путеводитель по покупке дома у родителей

Иногда имеет смысл оставить недвижимость в семье. Если вам интересно, стоит ли покупать дом у родителей, вам повезло.Мы изложили все, что вам нужно знать об этом уникальном типе сделки с недвижимостью, от того, как обрабатывать финансовые аспекты закрытия сделки, до того, что вам нужно учитывать, думая о том, как это может повлиять на ваши отношения.

Как определить, стоит ли покупать дом у родителей

Вы хотите купить дом у родителей?

Когда вы думаете о покупке дома своих родителей, первое, что вам нужно подумать, — это действительно ли вам нужна их недвижимость.Иногда покупатели, особенно те, кто впервые покупает жилье, обнаруживают, что они действительно хотят купить дом у своих родителей, потому что это знакомо. Они знают местоположение отеля, а также его особенности и преимущества.

С другой стороны, иногда покупатели решают, что они предпочли бы начать все сначала, особенно дом, который является их собственным и не захвачен семейными узами. Они могут обнаружить, что предпочли бы участвовать в традиционной коммерческой сделке, когда покупатель и продавец не знакомы друг с другом.

Готовы ли ваши родители к переезду?

Следующий фактор, который следует учитывать, — готовы ли ваши родители к переезду. Часто домовладельцы могут быть привязаны к своей собственности, особенно если она какое-то время была их основным местом жительства.

Если, например, ваши родители устали платить по ипотеке и налогам на недвижимость, вы можете оказать им услугу, предложив забрать собственность у них из рук. Однако, если они планировали старение на месте, просьба о покупке дома может вынудить их принять решение, к которому они не готовы.

Однако иногда бывает золотая середина. Иногда дети покупают дом, в котором они выросли, в качестве инвестиционной собственности и сдают его в аренду своим родителям. Затем, когда родители больше не могут жить в доме, дети сохраняют собственность как часть своего портфеля.

У вас хорошие отношения?

Последний фактор, который следует учитывать, — это то, находятся ли ваши отношения с родителями в достаточно хорошем месте, чтобы вместе принять участие в важной финансовой операции.Вы можете прийти на это предприятие с разными целями. Например, ребенок может стремиться заключить сделку с недвижимостью, в то время как родители могли планировать использовать средства от продажи дома для выхода на пенсию.

В любом случае, прежде чем начинать этот процесс, вы должны убедиться, что между обеими сторонами существует открытое и честное общение и что ваши отношения находятся в хорошем состоянии. Ведь семья гораздо важнее недвижимости.

Плюсы и минусы покупки дома у родителей

Плюсы

Вы можете сэкономить

Вероятно, самое большое преимущество покупки дома у родителей — это возможность сэкономить.С одной стороны, хотя вам все равно нужно будет доказать, что у вас достаточно дохода для получения ссуды, вам не обязательно иметь средства для первоначального взноса. Ваши родители могут подарить вам справедливость, которая может занять ее место.

С другой стороны, ваши родители потенциально могут сэкономить деньги на заключительных расходах. Обычно при сделке с недвижимостью продавец несет ответственность за уплату комиссионных агенту по недвижимости. Поскольку это не коммерческая сделка, вам не обязательно использовать агента, который может сэкономить вашим родителям тысячи долларов.

Транзакция может быть более гибкой

Семьи часто работают вместе и помогают друг другу, когда это необходимо. Вероятно, то же самое произойдет, если вы заключите сделку с недвижимостью со своими родителями. Например, если вам нужна конкретная дата закрытия, скорее всего, ваши родители будут готовы удовлетворить эту просьбу. С другой стороны, если у ваших родителей нет средств, необходимых для покрытия расходов на ремонт, скорее всего, вы захотите принять дом в состоянии «как есть».

Исключение продажи домов | H&R Block

Примечание редактора: Домовладельцы, слушайте! У нас есть дополнительная информация об исключениях из продажи дома, которые связаны с вашей возможностью исключить прибыль от продажи дома .

Налог с продажи жилья — 101

Продажа дома часто не влияет на ваши налоги. Если у вас есть убыток от продажи, вы не можете вычесть его из дохода. Но, если вы получаете прибыль, ее часто можно исключить.Это называется «запрет на продажу дома» или, реже, «запрет на продажу личного жилого помещения».

Продажа дома — налоги 102

Чтобы исключить налог на прибыль от продажи недвижимости, который является приростом капитала, вы должны пройти следующие тесты:

  • Тест на право собственности — Вы должны владеть домом как минимум два из последних пяти лет, заканчивающихся в день продажи.
  • Используйте тест — Вы должны проживать / использовать дом в качестве основного дома в течение как минимум двух из последних пяти лет, заканчивающихся на дату продажи.При продаже домов после 31 декабря 2008 г. периоды неквалифицированного использования могут уменьшить сумму исключения. Период неквалифицированного использования — это любой период, когда один из этих людей не использует дом в качестве основного:
    • Вы
    • Ваш супруг
    • Ваш бывший супруг

Вы не можете использовать это исключение для любого дома, проданного за двухлетний период. Двухлетний период заканчивается в дату текущей продажи.

Периоды владения и использования не должны быть непрерывными.Вы пройдете тесты, если докажете, что владели домом и жили в нем за:

  • 24 полных месяца
  • 730 дней за последние пять лет

Вы можете засчитывать короткие временные отсутствия как периоды использования. (Например: отпуск или сезонное отсутствие). Это применимо, даже если вы сдаете дом в аренду в свое отсутствие.

Сумма продажи ИВЛ

Прибыль от продажи вашего дома не облагается налогом, если применимо все перечисленное:

    • Вы (или ваш (а) супруг (а), если зарегистрированы совместно) соответствуете критериям владения.
    • Вы и ваш супруг (если состоите в браке) подаете заявление о совместном браке или отдельно подаете заявление о браке.

У вас есть прирост:

      • 250 000 долл. США или меньше
      • 500000 долларов или меньше, если состоят в браке, подача совместной заявки

Ваш выигрыш может превышать сумму исключения для вашего статуса регистрации. В таком случае налогом облагается только сумма превышения. Пример: вы и ваш супруг (а) получаете прибыль в размере 562 000 долларов.Только 62000 долларов облагаются налогом.

Вы можете потребовать исключение в размере 500 000 долларов США при совместном возврате, если все это применимо:

  • Вы и ваш супруг (а) состоите в браке и подаете совместную регистрацию в браке.
  • Либо вы, либо ваш супруг соответствуете критериям владения.
  • Оба супруга соответствуют критериям использования.
  • Ни вы, ни ваш супруг (а) не исключили прибыль от продажи другого дома за двухлетний период, заканчивающийся на дату продажи.

Не сообщайте о продаже основного дома по возвращении, если не применяется одно из следующих условий:

  • Ваша прибыль частично или полностью подлежит налогообложению.
  • Вы получили форму 1099-S. В таком случае вы должны сообщить о продаже, даже если у вас нет налогооблагаемой прибыли.

Форма налога на продажу жилья

Если у вас есть налогооблагаемая прибыль от продажи вашего основного дома, которую вы не можете исключить, укажите всю прибыль в форме 8949.

Если вы получили убыток от продажи основного дома и получили форму 1099-S, сообщите об убытке в форме 8949. Вы сделаете это, даже если убыток не подлежит вычету.

Вы можете использовать свои отчеты о расчетах как при продаже дома, так и при покупке дома, чтобы определить:

  • Ваша налаженная база в доме
  • Сумма прибыли или убытка от продажи

Вы также можете использовать документы об улучшениях в вашем доме, чтобы рассчитать ваш скорректированный базис в доме.

Продажа дома — налоги 103

Исключение прироста от продажи дома со скидкой

Вы можете иметь право на исключение из льготного дохода от продажи дома, если основная причина продажи дома была связана с определенными изменениями, влияющими на квалифицированного специалиста. Это применимо, даже если вы:

  • Не пройти тесты на использование и владение
  • Использовали исключение в течение двух лет после продажи вашего нынешнего дома

Квалифицированное физическое лицо является одним из этих людей:

  • Вы
  • Ваш супруг
  • Совладелец
  • Резидент

Обычно вы можете подать заявление о сокращенном исключении, если продаете свой основной дом по одной из следующих причин:

  • Вы переехали на новую работу, и оба эти условия применимы:
    • Ваша новая работа находится как минимум в 50 милях от вашего нового дома, чем ваша предыдущая работа, или вы начали новую работу, по крайней мере, в 50 милях от дома.
    • Смена места работы произошло в то время, когда вы владели недвижимостью и использовали ее в качестве основного дома.
  • Член семьи, проживающий в вашем доме, заболел, заболел или получил травму. Итак, продажа основного дома в основном направлена ​​на:
    • Получите, предоставьте или посодействуйте одному из них себе или члену семьи:
      • Диагностика
      • Лечение
      • Смягчение
      • Лечение
    • Поменяйте дом, если врач рекомендует сменить место жительства.Это могло произойти из-за проблем с получением или оказанием медицинской или личной помощи страдающему человеку.
    • Член семьи включает:
      • Супруг (а)
      • Родитель
      • Дедушка или бабушка
      • Мачеха или отчим
      • Ребенок, внук, пасынок, приемный ребенок или приемный ребенок, имеющий право на воспитание
      • Брат, сестра, сводный брат или сводный брат
      • Свекровь, тесть; зять, сестра, зять или невестка
      • Дядя, тетя, племянник или племянница
    • Исключение о переезде, связанном со здоровьем, также применяется, если пострадавшее лицо является совладельцем дома или любым другим жителем дома.

Переезд не считается обусловленным здоровьем, если он приносит пользу только общему здоровью и благополучию.

  • Возникли непредвиденные обстоятельства. Это включает:
    • Принудительные преобразования (Пример: ваша собственность уничтожена, осуждена или находится под угрозой осуждения)
    • Стихийные бедствия или техногенные катастрофы или террористический акт
    • Смерть
    • Развод
    • Многоплодные роды от одной беременности
    • Право на получение пособия по безработице
    • Стал неспособен (из-за изменения статуса занятости) оплачивать основные расходы на проживание домашнего хозяйства

Периоды неквалифицированного использования после декабря.31 августа 2008 г. также уменьшит сумму, которую вы можете исключить.

Можно исключить одну продажу каждые два года

Вы можете исключать прибыль от продажи дома только один раз в два года. Это верно, если не применяются правила исключения пониженного усиления. Обычно вы не можете исключить прибыль от продажи дома, если применимы оба условия:

  • Вы продали другой дом с прибылью за последние два года.
  • Вы исключили всю или часть этой прибыли в течение двухлетнего периода, заканчивающегося на дату продажи.

Если вы не можете исключить прибыль, включите всю сумму в свой налогооблагаемый доход.

Использование для бизнеса или сдачи в аренду

Если вы соответствуете критериям владения и использования, вы можете исключить прибыль от продажи дома, который вы арендовали или использовали для бизнеса. Вы можете использовать часть своего дома для ведения дел (например, домашнего офиса). В таком случае не нужно распределять прибыль на бизнес-часть дома.

Однако вам все равно придется учитывать допустимую и допустимую амортизацию, заявленную вами с 6 мая 1997 г.Вы не можете исключить прибыль, равную амортизационным отчислениям, заявленным вами за периоды после 6 мая 1997 г. Это применимо, если вы подали заявку на амортизационные отчисления для:

  • Сдам свой дом
  • Использование дома для бизнеса

На момент продажи объект может сдаваться в аренду. В таком случае вы должны сообщить о продаже в форме 4797: Продажа коммерческой собственности.

Резиденция частично личная резиденция, частично бизнес / аренда

Вы можете использовать часть своей собственности в качестве дома, а часть — для бизнеса или для получения дохода.

Пример:

  • Многоквартирный дом, в котором вы живете в одной квартире, а другие сдаете в аренду
  • Кладовое здание с квартирой на втором этаже, в которой вы живете

Если вы продаете всю недвижимость, IRS считает это продажей двух объектов недвижимости. Укажите бизнес-часть в форме 4797. Укажите любую налогооблагаемую личную часть в форме 8949. Вы можете исключить прибыль только по той части, которая используется в качестве дома.

Распределите эти предметы между личной и деловой частью продажи:

  • Цена продажи
  • Коммерческие расходы
  • Скорректированная база проданного вами имущества

Приложите к своей налоговой декларации выписку с указанием:

  • Итого продажная цена объекта
  • Метод, который вы использовали для распределения сумм между деловой и личной частями

Однако вы не можете исключить часть прибыли, равную какой-либо допустимой или допустимой амортизации после 6 мая 1997 г.

Неквалифицированное использование модификации исключения продажи дома

Для продаж после 31 декабря 2008 г. могут применяться другие правила расчета исключаемой прибыли.

Согласно этим правилам, вы не сможете исключить прибыль от продажи основного дома, который соответствует критериям исключения. Это применимо, если эта прибыль относится к периоду неквалифицированного использования. Период неквалифицированного использования — это любой период, когда один из этих людей не использует дом в качестве основного дома:

  • Вы
  • Ваш супруг
  • Ваш бывший супруг

Однако период неквалифицированного использования не включает:

  • Любой период до января.1, 2009
  • Любой период в пятилетнем периоде после последнего периода, когда вы или ваш супруг (а) использовали дом в качестве основного дома
  • Период временного отсутствия на срок до двух лет по одной из следующих причин:
    • Здоровье
    • Изменение занятости
    • Некоторые непредвиденные обстоятельства
  • Любой период, в течение которого вы или ваш (а) супруг (а) выполняли квалифицированную официальную расширенную службу. Это может приостановить пятилетнее владение и использование тестов на срок до 10 лет.

Чтобы узнать больше, см. Публикацию 523: Продажа вашего дома на сайте www.irs.gov.

Куда обратиться за налоговой помощью с налогом на продажу недвижимости

Вам не нужно самостоятельно разбирать налоги… H&R Block может помочь! Если вы собираетесь продать свой дом и не знаете, как отразить это в своих налогах, мы вас поддержим. Имея множество способов подать налоговую декларацию, вы можете с уверенностью подать налоговую декларацию в этом году при подаче налоговой декларации с продажи недвижимости.

Стоит ли покупать дом у члена семьи?

Знаете ли вы, что покупка дома часто считается одним из самых стрессовых событий в жизни человека? Будь то принятие важного решения, например, поиск идеального дома, который отметит все ваши поля, или чего-то столь же простого, как пересылка почты на новый адрес, весь процесс временами может показаться сложным.

Есть очевидные способы сделать весь процесс более гладким, например, работа с образованным кредитором, которому вы доверяете, и создание бюджета, позволяющего выплачивать ипотечный кредит. С другой стороны, некоторые способы могут показаться для уменьшения стресса, но на самом деле могут вызвать больше в конце.

Давайте поговорим о покупке у члена семьи.

Возможные красные флаги

Вы знаете, что дом в хорошем состоянии, вы устали искать другую собственность, и ваш дядя Гэри клянется, что даст вам очень много… вы понимаете? Покупка у члена семьи дает множество преимуществ.Однако, если вы все же решите провести сделку, связанную с семьей, очень важно, чтобы вы четко сформулировали свои ожидания и изложили их в письменной форме либо в договоре купли-продажи (аналогично формату, который используют риэлторы в вашем районе), либо в «инструкциях по депонированию». Эти инструкции аналогичны договору купли-продажи, подготовленному собственником для продажи, когда риэлтор не участвует.

Расчет в пользу одной стороны

Выбор цены, которая устраивает обе стороны, вероятно, будет самой сложной и сложной частью сделки.Одна сторона может захотеть сделать выгодную сделку по дому, а другой стороне, возможно, придется согласиться на более высокую продажную цену. Очень важно установить четкий ценовой диапазон с самого начала процесса покупки жилья.

Агенты по недвижимости часто проводят сравнительный анализ рынка для своих клиентов, чтобы определить цену, которую нужно указать при продаже дома. Хотя это всего лишь приблизительная оценка, она все же помогает определить разумную цену продажи. Итак, если у вас нет агента, участвующего в транзакции, вы можете воспользоваться различными онлайн-инструментами , чтобы определить текущую стоимость дома .

Совет по покупке жилья: Если вы обнаружите, что каждый онлайн-калькулятор дает немного другое число, не удивляйтесь. Алгоритмы, используемые для получения этих оценок, учитывают другие дома по соседству, текущее состояние дома, местоположение, недавние продажи домов, похожих на ваш, и многое другое. Добавление или вычитание хотя бы одного фактора в оценке может радикально изменить окончательное число. В идеале покупатели жилья должны ссылаться на несколько онлайн-инструментов, чтобы определить более точное среднее значение.

Без учета состояния собственности

Каково текущее состояние дома? В большинстве случаев , если дом готов к продаже, проводится большая часть основного ремонта. (Считайте это протекающими кранами, сколами краски или сломанной дверной петлей.) Однако в ближайшие несколько лет может потребоваться значительный ремонт или реконструкция, например, трещина в фундаменте. Даже в хорошем доме могут быть серьезные структурные проблемы. Вот почему крайне важно провести полный осмотр дома перед заключением договора купли-продажи.Домашний инспектор определит эти проблемы и предоставит беспристрастное, объективное мнение о структуре дома. Лучше заранее решить любые потенциальные проблемы с домом, чтобы избежать конфликтов или препятствий в процессе.

Отсутствие надлежащего представительства

Одно из преимуществ покупки у члена семьи заключается в том, чтобы избежать расходов на агента по недвижимости и вместо этого провести сделку самостоятельно. С другой стороны, если вы решите не работать с агентом , вы также потеряете совет и представление опытного профессионала. Использование неверных документов может привести к юридическим проблемам и искажению информации в будущем.

Еще одна альтернатива использованию агента — нанять поверенного по недвижимости для составления юридически обязывающих документов. Однако этот вариант по-прежнему оставляет покупателю и продавцу возможность самостоятельно обрабатывать право собственности и условное депонирование. В большинстве случаев использование агента по недвижимости стоит потраченных времени и денег.

Некоторые ограничения могут увеличиваться

В зависимости от типа ссуды, на которую вы претендуете, и от кредитора, у которого вы занимаетесь, будут применяться разные ограничения.Лучше всего в самом начале процесса спросить своего кредитора, с какими потенциальными препятствиями вы можете столкнуться.

Возможные преимущества

Покупка в семье дает множество преимуществ, которые могут окупить все ваши проблемы.

Низкий авансовый платеж или его отсутствие

Знаете ли вы, что помимо покупки дома у члена семьи, родственникам разрешено подарить акции в качестве первоначального взноса? Предположим, вы покупаете дом у своих теперь уже пустых родителей, но хотите отдать больше, чем можете себе позволить.Вот тут-то и пригодятся подарочные средства! Устранение традиционных 15–20 процентов первоначального взноса может в конечном итоге сэкономить вам тысячи долларов. Вот несколько правил , о которых вы должны знать для даров капитала.

Кредиты FHA Ссуды

FHA часто являются популярным выбором для покупателей жилья из-за гибкости, которую они обеспечивают для более низких кредитных баллов, подаренных авансовых платежей и возможности получить одобрение с большим объемом долга ( DTI ) по сравнению с вашим доходом, чем обычный кредит программы.Ссуды FHA также позволяют полностью внести ваш первоначальный взнос из подарочных фондов. Однако следует иметь в виду, что подарочные фонды можно использовать только в отношении основного жилья.

Дома, проданные между членами семьи могут иметь первоначальный взнос в размере 3,5% при соблюдении одного из следующих условий:

  • Дом принадлежал члену семьи в качестве основного места жительства
  • Член семьи, покупающий дом, занимал недвижимость в качестве основного места жительства в качестве арендатора и может доказать, что он внес арендную плату за шесть месяцев, а также предоставить копию договора аренды

Если эти условия не могут быть выполнены, минимальный первоначальный взнос должен составлять 15%.Это может быть покрыто подарком капитала или комбинацией капитала и ваших собственных средств. Независимо от того, как разделен первоначальный взнос, необходимо будет предоставить подарочное письмо.

Обычные ссуды

Обычные ссуды имеют более строгие требования к кредитному рейтингу и DTI, но по-прежнему дают возможность использовать подарочные фонды. Fannie Mae имеет несколько иные требования, чем Freddie Mac, когда дело касается покупок для всей семьи.

Fannie Mae Требования в отношении дарения капитала: Fannie Mae допускает предоставление акционерного капитала для покрытия полной суммы первоначального взноса за дом при условии, что заемщик выполняет другие требования.Вы не обязаны вносить свои собственные деньги, но вам понадобится подарочное письмо от члена семьи, подтверждающее, что выплаты не ожидается.

Freddie Mac Требования к предоставлению акционерного капитала: Freddie Mac допускает дарение капитала от члена семьи для покрытия полной суммы первоначального взноса без каких-либо денежных средств от вас как покупателя.

Снижение затрат на закрытие и гибкость закрытия

Поскольку в заключении сделки нет необходимости привлекать агента по недвижимости, это может сэкономить вам и члену вашей семьи около 5% от продажной цены при средней сделке.Помните, что вам нужно будет знать, унаследовали ли вы какие-либо проблемы с титулом. И, как мы упоминали ранее, вы теряете опыт профессионала.

Транзакция от семьи к семье может быть гораздо более гибкой, когда дело касается дат закрытия и переноса. Вы можете легко покупать и переезжать, потому что вы знаете (и можете координировать свои действия) со своей семьей.

Независимо от того, покупаете ли вы у семьи или у кого-то, с кем вы никогда не встречались, вам понадобится надежный консультант по ипотеке в вашей команде. Свяжитесь с нами сегодня для получения дополнительной информации!

* Кредитный рейтинг должен соответствовать минимальным требованиям или превышать их.