Покупка квартиры юридическим лицом: Покупка недвижимости юридическим лицом у физического лица.

Содержание

Покупка квартиры у юридического лица. Нюансы, риски, оформление.

Если жилье приобретается у юридического лица, сделка имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при ее заключении. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как следует действовать при подобных соглашениях, как учесть все возможные риски сделки и каким образом их минимизировать.

 

 

 

○ Законодательное регулирование процедуры.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Главная особенность сделок с участием юридического  лица – признание сделки с недвижимостью крупной.  Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).

  • «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
  • связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
  • предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Особенности процедуры.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

  • «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
  • 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
  • 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

  • Оформление сделки будет более трудоемким.
  • Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

  • Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
  • Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
  • Оформление и подписание соглашения.
  • Передачу финансовых средств.
  • Регистрацию права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

  • Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
  • Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья,  прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

  • Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
  • Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
  • Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ В ипотеку.

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

  • Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
  • Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
  • Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

  • Личный паспорт.
  • Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
  • Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
  • Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
  • Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
  • Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
  • Доверенность, подписанная руководителем организации.
  • Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

  • Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.
  • Безналичным переводом на расчетный счет организации.
  • При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

  • Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
  • Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
  • Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

  • Признание юрлица банкротом на момент сделки.
  • Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Возможные махинации.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

  • Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.
  • Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.
  • Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.
  • Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Переплата.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

  • Открытие аккредитива (заключение договора платное).
  • Комиссию за банковский перевод.
  • Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

  • Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
  • Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
  • Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
  • Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили.

Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Возможно ли вернуть деньги, если стал жертвой мошенников?

Такой вопрос может быть решен только путем обращения в суд, который признает недействительность сделки и привлечет продавца к ответственности за нарушение условий соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

 

Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица? Об этом расскажет Иванова Ксения Львовна, партнер Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Ивановы и Партнеры», кандидат юридических наук.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Если покупатель квартиры… компания

На рынке недвижимости бывают случаи, когда квартиру покупает не физическое лицо, а юридическое. Для своего сотрудника. Нередко продавцы побаиваются таких сделок. О том, есть у них на то основания или нет, наш корреспондент беседует с Ириной Скорочкиной.

— Ирина, как вы считаете, надо ли опасаться таких покупателей?

Ирина Скорочкина, директор департамента поддержки и развития бизнеса компании «МИЭЛЬ-Франчайзинг»

— Я согласна с мнением, что продавцы побаиваются иметь дело с юридическим лицом. Для собственников квартир привычнее видеть в качестве покупателя обычного гражданина, поскольку около 95% расчетов по сделкам купли-продажи жилой недвижимости происходит за наличные средства. Когда приобретателем жилья является компания, то применяется безналичный порядок расчетов. Такая форма достаточно безопасна для обеих сторон сделки.

— А если компания дает заем или кредит своему сотруднику и он приобретает квартиру на свое имя?

— В этом случае, как правило, покупатель передает продавцу наличные денежные средства. Хотя на практике юридические лица при приобретении квартир используют и другие варианты.

— Пожалуйста, расскажите о них, как происходят такие сделки?

Если у продавца квартиры возникли проблемы при ее продаже, то претензии предъявляются физическому лицу, на кого она приобретена.

— Юрлицо, которое не желает быть собственником недвижимости (это несет для него дополнительные нагрузки), оформляет квартиру на своего сотрудника. На того, кому руководство компании полностью доверяет. Это может быть и ее генеральный директор, который становится собственником, но как физическое лицо.

— Однако сделку он проводит в интересах компании?

— Да.

— А если потом возникнут проблемы, то выяснять отношения придется с компанией? Кому предъявят иск?

Фото: DP/Legion-media

— Титульным собственником квартиры является физическое лицо, и претензии будут предъявляться тому, на кого она приобретена. В нашей практике имел место случай, когда на сотрудника компании оформили квартиру — как на физическое лицо. Человек подписал договор купли-продажи, право собственности на данное жилье перешло к нему. Однако он не вселился в квартиру, в ней периодически проживали партнеры компании. Родственники продавца в течение года после совершения сделки обратились в суд для оспаривания сделки и признания ее недействительной.

— И кто ходил в суд?

— Покупатель, он же номинальный собственник.

— Ирина, а на реального работника компании квартиру оформляют?

— Бывает и такое. Юридическое лицо, являясь собственником, продает квартиру своему сотруднику. В том случае, если у последнего недостаточно денежных средств, заключается договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

— А если человек будет плохо работать или вступит в конфликт с администрацией и с ним придется расстаться, что будет с квартирой? Или компании придется терпеть, пока тот не выплатит всю ее стоимость?

Фото: DP/Legion-media

— Вопрос этот непростой. Порядок найма и увольнения работника регулируется нормами трудового законодательства. Заключение договоров купли-продажи имущества — нормами гражданского законодательства.

Условие об обязательной отработке сотрудника в компании после заключения договора купли-продажи квартиры не соответствует требованиям законодательства.

В данном случае можно предложить другой вариант: предусмотреть в договоре купли-продажи отсроченный переход права собственности на квартиру, то есть покупатель (работник) становится собственником квартиры по истечении, например, трех лет после заключения договора, при условии, что к конкретному сроку он полностью выплатит стоимость квартиры и не уволится из компании.

— Хотелось бы поговорить о взаиморасчетах. Каким бы способом компания ни покупала квартиру для своего сотрудника, она наверняка будет переводить деньги по безналу. Как это происходит?

Фото: DP/Legion-media

— Первое, что необходимо знать, — имеется ли согласие учредителей данного юридического лица на крупную сделку. Вам должны показать протокол компании. Если такового нет, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Если квартиру покупает доверенное лицо, то у него должны быть на это полномочия…

— …и деньги. Он их может передать, скажем, через банковскую ячейку?

— Может. Но, как правило, такое редко практикуется. По разным причинам. Компании чаще используют такую форму расчетов, как аккредитив.

— Поясните, как это осуществляется на практике?

Около 95% расчетов по сделкам купли-продажи жилой недвижимости происходит за наличные средства.

— Плательщик (покупатель квартиры) подает заявление на открытие аккредитива в банк, открывает там специальный счет и размещает нужную сумму денег. В заявлении прописываются условия, при выполнении которых кредитная организация имеет возможность перевести денежные средства получателю — продавцу квартиры.

Продавец имеет право получить полагающуюся ему сумму при предоставлении документов, которые указаны в аккредитиве. Например, выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество или копию свидетельства о государственной регистрации перехода права на имя нового собственника.

Аккредитивный способ расчетов потребует больше времени на оформление, при этом нужно учитывать, что открытие аккредитива — это услуга банка, за которую он берет комиссию.

— А если у банка отберут лицензию, что будет с аккредитивом?

Фото: DP/Legion-media

— Судебная практика не считает отзыв лицензии банка форс-мажорным обстоятельством. Позиция органов правосудия основана на том, что компания сама выбирает банк. Это предпринимательский риск, поэтому юрлицо не освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств.

Покупатель перечислил платеж, но по причине отзыва лицензии у банка сумма не поступила продавцу. В таком случае суды не признают прекращение действия лицензии кредитного учреждения форс-мажором. Списание денежных средств со счета должника не считается исполнением обязательств по оплате, если получатель не увидел денег на своем счете.

Бывает, что для надежности деньги кладут на депозит у нотариуса. Выбор способа расчета между покупателем и продавцом — этот вопрос решается в результате переговоров…

— Расскажите, пожалуйста, о депозитарии у нотариуса. Что это такое и часто ли такой услугой пользуются клиенты?

— После вступления в силу федерального закона № 457-ФЗ, с 2015 г., нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам. Покупатель после подписания договора вносит указанную в договоре купли-продажи квартиры денежную сумму на депозитный счет нотариуса, а продавец получает ее после того, как полностью исполнит свои договорные обязательства, физически и юридически освободит квартиру. На сегодняшний день нотариус по своему усмотрению определяет банк, в котором открывает депозитный счет.

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Приобретение жилья является важной и ответственной процедурой, которая требует тщательной подготовки. Особенно тщательно к этой процедуре следует подходить, если речь идет о покупке квартиры у юридического лица. Причиной, по которой сделку с юридическим лицом следует проверить несколько раз, является высокий процент рисков и мошенничества со стороны фирмы-продавца.

Особенности заключения сделки

Главная особенность покупки квартиры у юридического лица – это то, что такая сделка требует больше времени, больше документов и больше проверок. Необходимо проверить статус продавца и оформить документы, подтверждающие продажу квартиры юрлицом. В связи с этим, процедура заключения сделки будет более продолжительной и более сложной, она существенно отличается от заключения договора с физическим лицом.

При оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости у юр.лица можно выделить следующие этапы действий:

  1. Подбор необходимой недвижимости.
  2. Проверка квартиры и документов юридического лица.
  3. Составление договора.
  4. Оплата сделки.
  5. Регистрация объекта собственности.

Наиболее распространенный вид покупки квартиры у юридического лица – это покупка недвижимости в новостройке. При покупке квартиры в новостройке, обычно покупатель сотрудничает с посредником, который представляет интересы строительной компании. В этом случае необходимо проверить документы компании — доверенность, срок ее действия, а также удостовериться, что ранее строительная компания уже сдавала в эксплуатацию жилые объекты. Оплачивать сделку нужно только после того, как квартира внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Покупка на вторичном рынке требует тщательной проверки документов продавца и проверки состояния жилья. В этом случае, сначала осуществляется оплата сделки, а только потом регистрируется право собственности покупателя.

Покупка недвижимости в ипотеку осуществляется практически так же, как и покупка квартиры у физического лица. Покупатель должен провести оценку квартиры, отправить оценочный сертификат в банк. Но, в этом случае, деньги будут перечислены не на счет покупателя, а на расчетный счет юридического лица, выступающего продавцом. Юридическое лицо может потребовать внести первый взнос до оформления сделки – это распространенное явление, но перед оплатой нужно удостовериться в существовании компании и ее полномочиях. При правильном подходе, покупка квартиры у юридического лица станет выгодной сделкой для покупателя.

Какие документы необходимы

При заключении сделки на покупку недвижимости с юрлицом, потребуется такой же пакет документов, как и при сотрудничестве с физическим лицом. Так, для покупки квартиры на вторичном рынке покупателю потребуется собрать следующие документы:

  • паспорт покупателя и паспорт посредника;
  • доверенность на посредника;
  • технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
  • документ-основание;
  • документ из налоговой, подтверждающий отсутствие долгов со стороны продавца;
  • документ из ЖЭКа, содержащий информацию о состоянии коммунальных счетов;
  • выписка из домовой книги;
  • документы для безналичного расчета между сторонами.

Единственное отличие от оформления купли продажи физическим и юридическим лицом содержится в документе-основании. В нем указывается основание, на котором был заключен договор. В случае сотрудничества с застройщиком это может быть сразу несколько бумаг – разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, а также документ о праве владения земельным участком под домом.

При покупке квартиры у компании, которая не является застройщиком, основанием служит договор о передаче или переуступке прав или доверенность.

Основные риски и схемы мошенничества

Риски есть при заключении практически любого договора, но покупка недвижимости у юридического лица сопряжена с высоким процентом рисков и опасности. В этом отношении существует несколько схем мошенничества.

Наиболее распространенной является подделка доверенности от юридического лица и подделка одобрения совета директоров. Если директор без злого умысла подделал подпись или печать на одобрении о продаже квартиры с целью не проводить собрание директоров, покупателю, уже после заключения сделки может прийти повестка в суд. Это возможно, если хотя бы один из участников совета акционеров вдруг решит оспорить договор купли-продажи квартиры. В таких ситуациях суд всегда признает правоту истца, то есть квартира возвращается в его собственность. Однако, если человек, заключивший с покупателем сделку, к этому моменту уволится, то и деньги вернуть не получится.

Не менее редкая ситуация – подделка доверенности. Договор заключается якобы с застройщиком, через посредника. Через какое-то время посредник перестает выходить на связь и выясняется, что к компании-застройщику он не имеет никакого отношения. В такой ситуации вернуть свои деньги практически невозможно.

Как обезопасить себя от рисков

Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо выяснить, существует ли лицо на момент сделки, и проверить достоверность предоставленных компанией документов. Сделка будет признана ничтожной в трех случаях:

  1. Компания, которая продала квартиру, оказалась банкротом.
  2. Юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано.
  3. Человек, с которым сотрудничал покупатель, не имел полномочий для продажи недвижимости на момент подписания договора купли-продажи.

Чтобы обезопасить себя от ненужных рисков, при заключении договора следует придерживаться нескольких правил :

  • получить у второй стороны копию устава организации;
  • ознакомиться с полномочиями директора и других лиц, чьи подписи стоят на договоре;
  • в обязательном порядке запросить одобрение от совета директоров и справку о крупности сделки. Лучше всего лично присутствовать на совете акционеров, но многие компании этого не позволяют. В таком случае, следует тщательно изучить документацию и разрешающие основания для проведения сделки;
  • посетить сайт Федеральных приставов и выяснить, не открыты ли судебные производства против компании-продавца. Наличие судебных производств может быть причиной сильного снижения стоимости жилья;
  • ни в коем случае не оплачивать сделку из рук-в-руки. Можно внести средства на расчетный счет фирмы или оплатить сделку в кассе, где покупателю выдадут кассовый ордер с печатью и подписью бухгалтера организации и директора. Это будет достаточным основанием, подтверждающим факт перечисления денежных средств.

Соблюдение перечисленных выше правил позволит обезопасить себя и без проблем приобрести хорошее жилье у юридического лица. Для минимизации рисков лучше все-же обратиться в проверенное агентство недвижимости и запросить консультацию договорного специалиста, который проверит документацию.

Советуем почитать: Особенности программ комплексного ипотечного страхования при кредитовании

Рейтинг: 0/5 (0 голосов)

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Приобретение квартиры у юридического лица отличается более сложной процедурой по сравнению со сделкой между физическими лицами. Это объясняется относительно большим перечнем документов и нюансов, которые присутствуют при такой операции. Физическому лицу, не имеющему специальных знаний, бывает сложно разобраться во всех тонкостях и не пропустить умышленные или неумышленные действия со стороны юридического лица, которые могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

В данной статье мы разберем все особенности, подводные камни и риски покупателя, решившегося на покупку квартиры и юридического лица.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Документы юридического лица, необходимые для осуществления сделки

Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи. Поэтому стоит запросить у юридического лица копии документов:

  • Выписка из ЕГРП на объект. Из документа можно получить информацию о том, за кем зарегистрировано право собственности, а также сведения о регистрации прав, наличии обременений и судебных разбирательств, узнать кадастровый номер, площадь и адрес.
  • Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
  • Актуальные на момент сделки уставные документы юридического лица. В них необходимо ознакомиться с наличием полномочий лица, которое уполномочено совершать сделку и подписывать соответствующие документы.
  • Документ, который подтверждает полномочия доверенного лица (протокол, приказ о назначении директора, доверенность).
  • Документы, подтверждающие согласование купли-продажи со стороны органов собственника (протокол собрания участников, совета директоров и т.д.).
  • Документы, которые подтверждают право собственности (купля-продажа, судебное решение и т.д.).
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего собственника.
  • Документы, которые подтверждают полномочия лица, действовавшего от имени предыдущего собственника.
  • Согласование сделки на продажу объекта предыдущим собственником.

Этот список базовый. В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие бумаги. Любое несоответствие в документах является веским основанием для отказа от сделки. Физическому лицу, которое не имеет специальной подготовки, разобраться в них очень сложно. Поэтому стоит обратиться к специалистам, которые занимаются недвижимостью (профессиональному риелтору, юристу, нотариусу). Не лишним будет также показать документы еще одному юристу, для исключения мошенничества со стороны первого, а также для исключения его ошибки по недосмотру. Конечно за услуги специалистов придется заплатить, но эти затраты не сопоставимы с теми потерями, которые может понести покупатель, если сделка будет признана незаконной.

Распространенные варианты мошенничества

Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:

  • протокол собрания учредителей;
  • письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.

Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения. Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости. Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор. Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия. Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Как уменьшить риски?

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.

Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:

  • Лицензия застройщика.
  • Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
  • Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  • Заключение Государственной строительной экспертизы.

Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя.

Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.

Приведенный перечень рисков при покупке квартиры в доме на этапе строительства далеко не исчерпывающий. Поэтому заключать такую сделку можно только после предварительной подготовки и проверки всей информации с юристом.

Также квартира может реализовываться на основании договора переуступки прав требования. Существенная разница состоит в том, что он заключается не с застройщиком, а с юридическим лицом, которое ранее приобрело эту квартиру по ДДУ или также по договору переуступки (так права могут переходить бесконечное число раз). Дополнительные риски состоят в том, что вместе с правами покупатель приобретает и его обязанности. Если у продавца на момент сделки существует значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель обязан его выплатить. Поэтому перед подписанием договора необходимо проверить оплату всех платежей.

Особенности покупки с привлечением ипотеки

Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком. Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства. Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.

Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.

Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

Покупка квартиры у юридического лица отличается достаточно сложной процедурой оформления документов. Связано это с тем, что необходимо получить дополнительное согласие всех учредителей юридического лица на совершение сделки купли-продажи.

Покупка квартиры у юридического лица: особенности сделки

Для юридических лиц в форме АО или ООО законодательно предусмотрен особый порядок сделок с ценным имуществом. Сделки, которые связаны с отчуждением такого имущества, называются крупными.

Для того чтобы сделка была признана крупной, стоимость продаваемого имущества должна составлять не менее 25% от балансовой стоимости активов организации.

Кроме этого, уставом общества может быть предусмотрено отнесение к такой категории сделок договоров по продаже недвижимого имущества.

Прежде чем совершать крупную сделку, генеральный директор должен согласовать ее с остальными участниками общества и получить одобрение. Такое согласие должно дать либо собрание акционеров, либо совет директоров.

Зачем необходимо такое согласие? Всё очень просто: генеральный директор является единоличным исполнителем всех сделок, но зачастую стоимость недвижимости может составлять более половины активов общества. И для того чтобы не стать банкротом, введен сдерживающий механизм для руководителя организации в виде разрешения на совершение крупной сделки.

А если такую сделку совершить без согласия? Тогда она может быть признана недействительной в судебном порядке. Согласитесь: приятного в возникшей ситуации будет мало.

Какие опасности могут подстерегать при покупке квартиры у юрлица?

Рассмотрим на примере одну из самых простых схем обмана юридическими лицами при продаже квартиры.

Документами для подтверждения согласия на совершение сделки могут являться:

  • выписка из протокола собрания;
  • протокол собрания;
  • письменное согласие в произвольной форме.

Никаких гарантий того, что вышеперечисленные документы подлинные, у вас нет, так как подписи можно подделать легко.

Итак, вы получаете на руки протокол собрания, убеждаетесь, что все «чисто» и со спокойной душой подписываете договор купли-продажи, передав деньги продавцу.

Все довольны: вы — новой квартирой, продавец — полученными деньгами… Проходит определенное время, и вы получаете повестку в суд. Постойте! Какая повестка? Всё же честно!

А суть искового заявления в следующем: акционер подал заявление о признании решения общего собрания недействительным, указав на ошибки в оформлении соответствующих документов. И действительно, суд признает данный документ недействительным. Соответственно, сделка без согласия совершаться не может, а значит, и квартира была продана незаконно.

Таких примеров много: мошеннические схемы работают безотказно; особенно в тех случаях, когда доверчивые граждане не показывают весь пакет документов по купле-продаже юристу.

Как уберечься от мошеннических схем при покупке квартиры у юридического лица?

Чтобы предотвратить описанную выше ситуацию, можно поступить следующим образом.

Во-первых, присутствовать на заседании общего собрания директоров, если такая возможность имеется. Если нет, то внимательно изучите процедуру принятия решений коллегиальным исполнительным органом: как должно оформляться согласие, каков кворум собрания и т.д.

Во-вторых, по возможности нужно показать весь пакет документов по сделке специалистам в области договорного права (или риэлтору).

В-третьих, еще на стадии переговоров проверьте учредительные документы организации и правоустанавливающие документы на недвижимость: действительно ли она находится в собственности, а не в аренде.

Далее попросите выписку из ЕГРН (бывший ЕГРП) на предмет наличия на квартире ареста, залога и т. д. Если вы обнаруживаете, что квартира участвовала в судебном разбирательстве, вспомните Гражданский кодекс и обратите внимание на то, что срок исковой давности по спорам — 3 года, поэтому к покупке такой квартиры стоит отнестись внимательно.

Для успокоения запросите еще одну справку — выписку из домовой книги. По ней вы сможете увидеть, кто зарегистрирован в квартире. Если вам встречается упоминание о несовершеннолетнем ребенке, требуйте согласия органа опеки на совершение сделки.

Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?

Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.

Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.

Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.

Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.

Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет. 

покупка квартиры у юридического лица. Как обезопасить себя при такой сделке?

Иногда на рынке недвижимости покупателю попадаются варианты квартир, владельцем которых является не обычный гражданин, а какая-либо компания – юридическое лицо. И часто бывает, что цена на такие объекты бывает более привлекательной, чем у продавцов – физических лиц. Разберемся, можно ли покупать такие квартиры или стоит к ним внимательнее присмотреться?

Решать спорные вопросы с собственником – юридическим лицом будет сложнее, чем с «физиком». Фото: businessandmoney.ru

Кто эти продавцы?

На рынке новостроек такая ситуация встречается сплошь и рядом. Девелоперы часто рассчитываются с различными подрядными организациями квартирами в строящемся доме. Здесь и экономия, и гарантия того, что подрядчики выполнят свою работу качественно и вовремя. Получается, что они в том числе и для себя стараются.

Также достаточное количество юридических лиц бывает и среди инвесторов, которые выкупают квартиры на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Иногда их ожидания от аренды не оправдываются. И тогда неликвидные площади выставляются на реализацию.

На вторичном рынке тоже немало объектов, которыми владеют юридические лица. Обычно это компании, которые когда-то купили квартиры для своей хозяйственной деятельности. Например, для организации сети мини-гостиниц, салонов красоты или так называемых «тихих» офисов, работающих без привычного потока посетителей.

Кроме того, собственниками квартир могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. Как правило, они создаются либо под конкретные строящиеся объекты, либо для получения прибыли от сдачи различных объектов недвижимости в аренду.

На что нужно смотреть

Кроме типичных рисков, свойственных сделкам с жилой недвижимостью, при продаже квартир, принадлежащих юридическим лицам, могут возникнуть свои, специфические проблемы. В общих чертах их можно разделить на две основные группы – это действительность прав на продажу квартиры, а также возможные риски ответственности юридического лица перед третьими лицами.

Перед покупкой придется искать признаки фирмы-однодневки. Фото: novostipmr.com

Чтобы избежать первой группы рисков, придется провести тщательное расследование, касающееся практически всех аспектов существования юридического лица. Начиная от легальности его существования до наличия достаточных у представителя компании полномочий для продажи.

Прежде всего, необходимо проверить, существует ли организация на самом деле. Бывает так, что компанию по какой-либо причине уже исключили из государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а собственником квартиры она все еще числится.

Затем нужно узнать, зарегистрировано ли право собственности организации на объект недвижимости. На это особенно стоит обратить внимание, покупая квартиру у подрядных организаций или инвесторов. Они, как и инвесторы – физические лица, не торопятся регистрировать договоры долевого участия, чтобы не платить налоги.

Последствия покупки такого объекта могут быть самыми разными. Но самый распространенный из них – наличие у квартиры еще нескольких ничего не подозревающих собственников.

Далее нужно проверить полномочия представителя компании на продажу квартиры – достаточно ли их и не истек ли срок их действия. Еще необходимо запросить уставные документы организации, чтобы убедиться в том, что она имеет право совершать такие крупные сделки.

Разузнайте всю подноготную организации-продавца. Фото: Fotolia.com

Кроме того, для сделки должно быть подготовлено согласие учредителей компании на продажу объекта в виде протокола собрания учредителей. Его подлинность тоже нужно обязательно проверить.

Риски, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью организации, в целом схожи с последствиями банкротства физического лица – могут быть оспорены все сделки, совершенные за 3 года до признания компании банкротом.

Факторами, способствующими таким событиям, являются неустойчивое финансовое положение компании, отсутствие регулярной хозяйственной деятельности, различные сомнительные операции и прочие признаки, которые можно найти в бухгалтерской отчетности организации, а также в общении с рядовыми сотрудниками.  

Поэтому если вы не обладаете достаточным багажом знаний в этих вопросах, от сделки лучше отказаться. Привлечение юристов, которые проверяют организацию без выезда на место ее фактического нахождения, абсолютно бесполезно. Как и проведение сделки через нотариуса, который несет ответственность за возможные последствия только в пределах своего страхового полиса.

В какой-то мере покупку может защитить ипотечная сделка с титульным страхованием. Но это влечет дополнительные издержки на оформление и переплату по кредиту.

Возможно, лучше всего с такой ситуацией справится риэлтор, обладающий необходимым опытом и знаниями. Которого вам нужно нанимать на работу только по надежной рекомендации от вызывающих доверие друзей и знакомых.

Это «Ж-ж-ж» — неспроста! Чем чреваты частые перепродажи приобретаемой квартиры

Чтобы карета не превратилась в тыкву. Что такое аккредитив и как он помогает обезопасить передачу денег при сделке

Еще об одном риске потерять купленную недвижимость. Почему нужно бояться банкротства продавца

Покупка квартиры компанией: от А до Я

Недвижимость могут покупать не только физические, но и юридические лица, причем она не обязательно должна быть коммерческой. Процедура оформления покупки на юридическое лицо практически ничем не отличается от обычной схемы купли-продажи. Сторонам необходимо составить договор, зарегистрировать его и вовремя передать и получить деньги за недвижимое имущество. Если все будет сделано правильно, то квартира перейдет в пользование фирме.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

С чего следует начинать?

Фирмы, приобретающие недвижимость, должны с особенным вниманием относиться к процессу покупки жилья. Дело в том, что некоторые обманщики специально направляют все свои силы на обман юридических лиц, так как они обладают внушительными доходами.

Чтобы не быть обманутым, фирма должна нанять хорошего юриста, который проверит состояние бумаг у владельца продаваемой квартиры. Обычно у рядовых сотрудников нет на это времени и сил, поэтому лучше потратить лишние средства на юриста.

Если физические лица могут обходиться без подписания предварительного договора, то фирмам обязательно нужно его подписывать. Это помогает закреплять все предварительные договоренности. Бывают случаи, когда продавцы намеренно отказываются от всего, что говорили ранее. Это может потянуть за собой серьезные расходы, но если будет составлен предварительный договор, то фирма сможет защититься от лишних расходов.

Как и в ситуации с покупкой жилья на имя физического лица, фирма составляет с продавцом договор про куплю-продажу. В нем обозначаются лица, ответственные за проведение сделки. Если их несколько, то нужно вписать паспортные данные всех участников. Однако по закону вполне достаточно указать полное название компании и данные ее директора.

Особенности покупки недвижимости в новостройках

Квартиры в домах, находящихся на определенной стадии строительства, имеют меньшую стоимость, поэтому фирмы часто покупают именно такое жилье. Перед началом заключения сделки необходимо тщательно проверить документацию застройщика. Он должен проводить законное строительство, а также должен обладать достаточным капиталом для завершения стройки.

В первую очередь сотрудникам фирмы нужно проверить документы на земельный участок, где происходит строительство многоквартирного здания. Земля должна иметь специальное назначение, иначе власти могут снести новый дом или запретить строительство на половине пути. Кроме того, у застройщика нужно узнать, состоит ли он в СРО или нет. Если нет, то в случае банкротства компании покупатель не сможет вернуть свои деньги обратно.

Фирме, покупающей квартиру в новостройке, нужно понимать, что ни один застройщик не может заключить предварительный договор без внесения определенной суммы аванса. Если у фирмы на руках нет необходимой суммы, то ей придется брать кредит на ее получение. Также можно остановить свое внимание на другом варианте квартиры.

Чем завершается?

Фирме, как и физическому лицу, нужно зарегистрировать право собственности на новое жилье и подписать акт приема-передачи недвижимости. Без этого государственные органы не смогут установить факт появления права собственности на квартиру. Для получения права собственности фирме нужно предъявить:

  • документы, удостоверяющие личность участников соглашения;
  • технический паспорт на квартиру, полученный у продавца;
  • копию и оригинал договора про покупку;
  • свидетельство о регистрации юридического лица
  • выписка из Росреестра, указывающая на отсутствие обременения на жилье.

Обычно процесс регистрации права собственности происходит быстро, но если идет речь про получение квартиры в собственность юридического лица, то тут возможны задержки. Иногда сотрудники регистрационных органов обращаются в милицию и налоговую, чтобы те перепроверили фирму. Если ее владелец исправно выплачивает налог, то регистрации ничего не препятствует. Но если есть определенные задолженности, то перед прохождением данной процедуры с должника потребуют уплатить штраф.

Фирме также важно не забыть про оформление акта приема-передачи жилья. Он получает силу только после регистрации в государственном порядке. Когда это будет сделано, квартира полностью перейдет в пользование юридическим лицом.

Заключение

Процесс приобретения квартиры фирмой практически ничем не отличается от аналогичного действия, совершаемого физическим лицом. Потребуется тот же перечень документов, но вполне вероятно, что процесс регистрации права собственности затянется. Управляющих и их компании обязательно проверяют на наличие долгов перед государством, а это может занять определенное время.

Покупка квартиры молодой семьей сопровождается некоторыми льгота от государства. Так, молодожены могут получить определенную сумму в виду помощи для приобретения жилья.

Покупка квартиры несовершеннолетнему ребенку иногда является вынужденным вариантом. В таком случае, вам стоит ознакомиться с нашими советами тут.

Покупка дома под ООО

Покупка дома под ООО имеет преимущества и недостатки. Ведение бизнеса в качестве ООО ограничивает ответственность владельцев личных активов и доходов. Эти владельцы называются членами. Структура LLC предоставляет преимущества, полезные по разным причинам, от налогообложения до судебных разбирательств и всего остального. 7 мин. Читать

1. Обзор ООО: Может ли ООО купить дом?
2. Финансирование: покупка недвижимости через ООО
3.Преимущества покупки дома под ООО
4. Недостатки покупки недвижимости под ООО
5. Зачем открывать ООО по продаже недвижимости?
6. Как сквозное налогообложение работает с ООО

Обновлено 26 июля 2021 г.

Обзор ООО: Может ли ООО купить дом?

Существует много типов хозяйствующих субъектов, таких как индивидуальное предпринимательство, товарищество, корпорация, ООО и т. Д. ООО — это коммерческое предприятие с собственными активами и доходами . Таким образом, он может приобретать недвижимость, в том числе дом или коммерческие помещения, по любой причине, изложенной в его учредительном договоре.Большинство статей организации действительно позволяют членам LLC приобретать недвижимость, но такая гибкость может создать проблемы, особенно если участник покупает жилой дом для личного пользования . Все участники также являются владельцами бизнеса в рамках компании с ограниченной ответственностью, и они разделяют ответственность за ведение бизнеса. LLC обеспечивает большую гибкость в налогообложении, владении и управлении. Количество людей в ООО не ограничивается только одним участником, в ООО может быть до ста человек.Тем не менее, есть несколько причин рассмотреть возможность покупки или рефинансирования дома с использованием ООО вместо вашего собственного имени , в том числе:

  • Разделение личных и деловых финансов.
  • Защита ответственности.
  • Сквозное налогообложение.

Финансирование: покупка недвижимости через ООО

Прежде чем искать портфельных кредиторов, убедитесь, что вы зарегистрированы в департаменте труда и лицензирования вашего штата. Кредиторы могут запросить запись об операционном соглашении вашего LLC, когда вы подаете заявку на ипотеку LLC в аренду недвижимости.Операционное соглашение устанавливает правила и положения, долю собственности и обязанности участников. Портфельные кредиторы могут предложить более выгодные ставки, если вы владеете арендуемой недвижимостью, поскольку это показывает, что вы инвестор в недвижимость. Владение бизнесом в сфере недвижимости покажет, что вы являетесь заемщиком с низким уровнем риска, и убедит клиентов в вашем бизнесе. И это убедит клиентов в вашем бизнесе.

ООО должно оплачивать покупку недвижимости за счет собственных средств, чтобы не было путаницы в отношении того, кому принадлежит собственность.Это связано с тем, что может возникнуть путаница, если LLC расформировывается и разделит свои активы или если на компанию будет предъявлен иск. Тем не менее, члены LLC могут ссужать свои деньги LLC для покупки недвижимости.

ООО может подать заявку на получение банковской ипотеки, которая утверждается в зависимости от кредитного рейтинга и долгов компании. Прежде чем обращаться к ипотечным кредиторам, важно иметь кредитоспособность. Просто не забудьте задокументировать все финансовые транзакции, которые происходят между организацией и участниками LLC, используя необходимые формы вашего штата.

Преимущества покупки дома под ООО

  1. В некоторых штатах участники LLC могут передать свою недвижимость бизнесу, чтобы получить освобождение от уплаты налогов.
  2. Недавно созданное ООО может приобретать недвижимость для использования в составе своего портфеля недвижимости, что может повысить стоимость бизнеса и укрепить его финансовый профиль. LLC также может получать доход, сдавая в аренду приобретенную недвижимость в качестве жилых или коммерческих помещений арендаторам. Таким образом, использование LLC может существовать исключительно для покупки, аренды и продажи недвижимости.
  3. Еще одно ключевое преимущество покупки дома в рамках ООО — это конфиденциальность. Кому-то сложно определить, сколько вы заплатили за недвижимость, если он не знает название вашего ООО. Покупка дома под бизнес делает практически невозможным выяснить, где вы живете, из публичных записей. Это одна из причин, по которой знаменитости и известные личности покупают недвижимость в рамках LLC. Однако, даже если вы не знаменитость, вы все равно можете получить выгоду от покупки дома таким образом.
  4. Поскольку общедоступные записи легко доступны для поиска в Интернете, любой может получить информацию о вашем местонахождении за считанные секунды.Подумайте, как легко было бы вашим друзьям, коллегам, сотрудникам, начальникам или даже незнакомцам узнать, сколько вы заплатили за свой дом. С покупкой недвижимости ООО вам не о чем беспокоиться.

Покупка недвижимости в рамках ООО также обеспечивает защиту активов (см. Нашу страницу об ООО для агентов по недвижимости). Если вам когда-либо предъявят иск в связи с домовладением, владение им в рамках LLC защитит его. Например, если кто-то упадет и поранится на вашей собственности, и он подаст в суд, вы можете получить приговор против вас.Однако, поскольку вы владеете собственностью в рамках LLC, а не сами, ваши активы защищены. Так что используйте LLC для защиты личных активов.

Перед тем, как купить дом в рамках своей LLC, обязательно наймите юриста LLC, чтобы убедиться, что ваш учредительный договор оформлен должным образом. Вы также можете избежать конфликтов, получив обратную связь от других участников LLC перед покупкой или передачей недвижимости.

Недостатки покупки имущества под ООО

Несмотря на то, что у покупки собственности в рамках ООО существует множество преимуществ, есть и недостатки.Доступ к финансированию является основным, поскольку многие потенциальные домовладельцы нуждаются в программах, таких как ссуды FHA, чтобы претендовать на ипотеку. Ссуды FHA требуют меньшего первоначального взноса на недвижимость, но они предлагаются только физическим лицам, а не компаниям.

Физические лица также пользуются более низкими процентными ставками, чем ООО. Существуют специальные налоговые льготы по ипотеке с основным местом жительства, включая тот факт, что ипотека не облагается налогом на ваш личный доход. Физические лица также могут вычесть ипотечную страховку по ссудам FHA из своих налогов.Ни одна из этих налоговых льгот не предоставляется, если собственность принадлежит ООО. Даже в ООО с одним участником и других сквозных организациях налоговые льготы на недвижимость сведены к минимуму, потому что инвесторы не могут использовать такие большие рычаги.

Также легче совмещать бизнес с личными делами, когда вы приобрели собственный дом в рамках своего ООО, даже если вы попытаетесь запустить оба дома по отдельности с разными банковскими счетами, адресами электронной почты и кредитными картами. Может возникнуть соблазн злоупотребить гибкостью, которую дает владение домом через LLC, поэтому важно сохранять четкую границу.Без корпоративной завесы, о которой нужно беспокоиться, владельцы LLC могут легко расслабиться там, где им не следует.

Некоторые кооперативные доски в многоквартирных комплексах не являются сторонниками идеи компании, а скорее представляют собой отдельного человека, владеющего кондоминиумом в их здании. Но то, с чем вы столкнетесь, зависит от того, где вы хотите совершить покупку. Более старые школы, традиционные районы, как правило, не любят смешение бизнеса и домовладельцев. Однако новые, перспективные сообщества более приветливы к этим различным финансовым структурам.

Зачем создавать ООО по недвижимости?

Создание ООО может быть пугающей задачей даже для самого опытного предпринимателя, поэтому добавление аспекта недвижимости может усугубить фактор запугивания. Так не должно быть. Структура LLC предлагает множество преимуществ, и, если вы проявите должную осмотрительность в соблюдении правил и требований в вашем штате, создание LLC на самом деле может быть довольно простым.

Если ваш бизнес-план включает в себя инвестиции в недвижимость, создание ООО для владения недвижимостью — отличная идея.Не каждый инвестор захочет пойти по этому пути, поэтому идеально иметь подробный бизнес-план, прежде чем решать, с какой бизнес-структурой работать. ООО — это здорово, но не для всех они подходят идеально.

Некоторые инвесторы считают, что покрытие потенциальных судебных исков за счет защиты неотъемлемой ответственности LLC стоит усилий стартапа. Другие этого не делают. Это зависит от стоимости открытия LLC в вашем конкретном штате и ежегодных требований, которые вам необходимо соблюдать.Если сборы и требования больше, чем вы хотите, вы можете подумать о страховании ответственности.

Страхование ответственности с его обычными ограничениями, исключениями и т. Д. Не покрывает столько оснований, сколько бизнес-структура LLC. Итак, опять же, вам нужно знать, каков ваш большой план, прежде чем вы сможете выбрать правильный вариант.

Если бы вы столкнулись с судебным иском, вполне возможно, что страховое покрытие не защитит вас полностью, но LLC обеспечивает большую защиту.Владельцы недвижимости, которые планируют покупать, сдавать в аренду или продавать несколько объектов одновременно, действительно должны рассмотреть возможность работы в рамках ООО. В связи с множественными продажами и арендой существует большой потенциал для судебных исков, поэтому вы можете обнаружить, что работа стартапа LLC стоит затраченных усилий.

Все инвесторы в недвижимость также владеют личным имуществом. Создание ООО для ваших инвестиций в недвижимость сохранит ваши личные активы в хорошем состоянии и в безопасности. Таким образом, вы сможете выполнять свою работу и даже расширять свой бизнес, не беспокоясь.Если судебный процесс действительно возникает с одной из ваших инвестиций, сама LLC участвует и несет ответственность, но ее владельцы или участники не несут личной ответственности. Имущество ООО будет подвержено риску, а личное имущество владельца — нет.

Как работает сквозное налогообложение с ООО

Мы, безусловно, рассмотрели преимущество защиты ответственности при создании ООО с целью покупки недвижимости, но аспект сквозного налогообложения ООО является еще одним важным преимуществом.Некоторые рассматривают налоговые льготы ООО как основную причину создания ООО для инвестирования в недвижимость.

Сквозное налогообложение с LLC означает, что компания избегает двойного налогообложения, типичного для корпораций. Налоговая служба (IRS) рассматривает LLC как индивидуальные предприятия или партнерства в зависимости от количества участников в компании. Индивидуальные предприниматели классифицируются как неучтенные организации, что означает, что прибыль и убытки от бизнеса переходят к его владельцу.Владельцы транзитных организаций платят личные налоги с доходов компании, но сама компания не несет ответственности за налоги.

LLC

идеальны, потому что они допускают это сквозное налогообложение, типичное для индивидуальных предпринимателей, но обеспечивают покрытие ответственности, которого нет у индивидуальных предпринимателей. Когда владелец бизнеса управляет недвижимостью через ООО, повышение стоимости собственности и доход от арендаторов не подлежат налоговым штрафам.

Многопользовательские LLC также пользуются сквозным налогообложением, но каждый из участников должен подавать форму Приложения C или K или Форму 1065 при подаче налоговой декларации.В этой форме указываются все доли прибыли или убытков, которые они получили от LLC в этом году. Само ООО по-прежнему не подлежит налогообложению.

Создание ООО в сфере недвижимости — популярный вариант для современных предпринимателей. Благодаря множеству преимуществ, включая защиту ответственности и налогообложение.

Если вам нужна помощь в покупке дома под управлением LLC, опубликуйте свою вакансию на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

ООО для инвестиционной собственности

Итак, вы хотите инвестировать в недвижимость, возможно, покупая одну или несколько инвестиционных недвижимостей, но не уверены, стоит ли покупать их на свое имя, как муж и жена или через какое-либо юридическое лицо. Решения, которые вы принимаете сейчас относительно покупки недвижимости, могут сэкономить вам время и деньги в будущем. Вот почему стоит поговорить с ближайшим к вам поверенным по недвижимости.

Должен ли я покупать арендуемую недвижимость от своего имени или как корпорация?

Существуют различные формы организации на выбор: индивидуальное предпринимательство, полное товарищество, товарищество с ограниченной ответственностью, компания с ограниченной ответственностью (ООО по недвижимости) или корпорация (C-corp или S-corp).На первых порах лучше не владеть инвестиционной недвижимостью от своего имени или на полное товарищество. В обоих случаях индивидуальный собственник и каждый генеральный партнер будут нести личную ответственность по долгам / обязательствам, возникающим из владения недвижимостью.

В Пенсильвании также предпочтительно не владеть титулом на имя корпорации, так как ее продажа влечет за собой дополнительные налоговые обязательства и необходимость в справках об отсутствии налогов, что может задержать закрытие сделки по продаже.

LP или ООО? Какому юридическому лицу лучше всего приобретать арендуемую недвижимость?

Отказ от индивидуальной собственности и полного товарищества по существу оставляет вам либо ООО, либо коммандитное товарищество.ООО дешевле и проще в создании и обеспечивает такой же уровень защиты ответственности, как и товарищество с ограниченной ответственностью, а также такие же налоговые льготы для участников ООО. Коммандитное товарищество требует создания генерального партнера, как правило, юридического лица или общества с ограниченной ответственностью, которое продолжает нести ответственность по долгам и обязательствам коммандитного товарищества. Ограниченные партнеры защищены от ответственности. Но это требует создания товарищества с ограниченной ответственностью и генерального партнера.Общество с ограниченной ответственностью делает ту же работу, затрачивая половину усилий.

Могу ли я передать право собственности на сдаваемое в аренду имущество юридическому лицу после того, как оно было приобретено?

Вначале, какое бы решение вы ни приняли в отношении права собственности на недвижимость, примите окончательное решение перед покупкой недвижимости. Вы не хотите покупать его как физическое лицо, а затем после приобретения передавать его создаваемому вами объекту. Такой сценарий может привести к двойной уплате налога на передачу недвижимости, который может быть значительным в зависимости от того, где вы живете.В тридцати восьми штатах, включая Пенсильванию, есть налоги, которые уплачиваются за передачу права собственности на недвижимость.

В Пенсильвании, если вы покупаете недвижимость на свое имя (и платите налог на передачу права собственности на это приобретение), а затем передаете ее компании, которую вы создали для владения правовым титулом на недвижимость, вам придется заплатить налог на передачу собственности во второй раз. Чтобы этого избежать, просто выберите форму собственности и придерживайтесь ее. Ознакомьтесь с нашими прошлыми статьями о налоге на передачу недвижимости в Филадельфии и округе Монтгомери, штат Пенсильвания.

Таким образом, многие компании, занимающиеся недвижимостью, принимают форму ООО по операциям с недвижимостью по причинам, указанным выше. Если вам нужна помощь в создании ООО для инвестиционной собственности, поговорите с одним из наших юристов по недвижимости. Наша юридическая фирма обслуживает округа Бакс и Монтгомери. Звоните сегодня: 610.275.0700.

Как мне купить кооператив или квартиру в рамках ООО?

Ответ:

Хотя есть ряд причин, по которым вы можете захотеть приобрести квартиру в качестве корпорации с ограниченной ответственностью (LLC) — например, конфиденциальность, защита активов и защита от претензий по ответственности — будьте готовы прыгнуть через несколько дополнительных обручей с вашим потенциальным новым зданием, чтобы сделать это — особенно если это кооператив, — говорит Стивен Вагнер, поверенный по кооперативам и кондоминиумам с Wagner Berkow LLP и давний член правления своего собственного 420-квартирного Manhattan кооператив.

Большинство многоквартирных домов делают процесс относительно простым.

«Если в уставе кондоминиума не содержится какого-либо запрета в отношении покупателей LLC — а я не думаю, что когда-либо видел — вы можете просто пойти и купить», — говорит Вагнер. «В отличие от кооператива, кондоминиум не может сказать« да »или« нет »вашей покупке, все, что они могут сделать, это воспользоваться правом совета директоров на первый отказ, что делают очень немногие здания».

Однако в кооперативном режиме есть больше потенциальных проблем, которые следует избегать, и вам нужно узнать о правилах конкретного здания, прежде чем двигаться дальше.

Для начала, говорит Вагнер, раньше был раздел Налогового кодекса, согласно которому требовал, чтобы покупателя кооперативов были физическими лицами, а не юридическими лицами, такими как ООО или траст. Хотя закон был изменен много лет назад, вы обнаружите, что некоторые старые здания никогда не удосужились изменить язык своих руководящих документов, а это означает, что правила все еще технически запрещают покупку ООО.

Однако, помимо этой формальности, вы с большей вероятностью столкнетесь с доской, которая просто раздражена по поводу продажи покупателю LLC, и на это есть веские причины.

«Большое беспокойство в кооперативах вызывает то, что владение им в рамках LLC потенциально может позволить вам обойти их право утверждать потенциальные продажи или субаренду. Кооперативы имеют право отказать в продажах или субаренде», — объясняет Вагнер. «Но если ООО является владельцем, я владею ООО, а затем я продаю свою долю в ООО кому-то другому, технически я не продал квартиру. ООО по-прежнему остается владельцем», — говорит Вагнер. «Аналогичная проблема с передачей квартиры участнику ООО.Совет директоров теряет контроль над тем, кто может занимать квартиру, если она принадлежит ООО ».

По этой причине Вагнер предлагает сразу выяснить, какова политика здания, разрешающая передачу акций ООО.

Если они специально не разрешают этого (или если правление откажется от этого), вы все равно сможете обойти проблему.

«Кооперативы обычно хотят от вас чего-то известного как соглашение о заселении или соглашение о поощрении, — говорит Вагнер. — Это накладывает ограничения на продажу квартиры, а также на то, кому разрешено ее занимать.В нем будет сказано, что любое изменение занятости считается субарендой или передачей, и что любое изменение в праве собственности на LLC является передачей и требует одобрения совета директоров. Кроме того, кооперативы могут захотеть, чтобы лицо, покупающее кооператив в качестве LLC, лично гарантировало оплату расходов на обслуживание ».

Это связано с тем, что с юридической точки зрения может быть сложно преследовать LLC в случае, если обслуживание не будет им не платят, поэтому советы директоров чувствуют себя в большей безопасности, когда на крючке находится человек.

Еще одна вещь, о которой вам нужно прояснить заранее: хотя частным владельцам разрешено, чтобы в квартире вместе с ними проживали ближайшие члены семьи, те же правила не обращайтесь в LLC, поскольку LLC не является физическим лицом и не может иметь непосредственных членов семьи.

«Некоторые кооперативы игнорируют это и относятся к ближайшим семейным вопросам, как если бы вы владели квартирой напрямую», — говорит Вагнер. «Но некоторые говорят:« Нет, только тебе и твоей второй половинке разрешено занимать. Никаких ближайших родственников, если только твои дети не живут с тобой »».

Это может показаться много, но на самом деле суть здесь, чтобы убедиться, что вы и доска находитесь на одной странице.

«В целом, я рекомендую кооперативам разрешить передачу акций ООО», — говорит Вагнер.«Зачем мешать кому-то заниматься налоговым планированием, если они не используют LLC, чтобы обойти процесс утверждения здания?»

Однако имейте в виду, что это может быть довольно дорогое предложение. Вагнер отмечает, что судебные издержки, связанные с составлением этих дополнительных соглашений, упадут на вас, и что некоторые кооперативы даже взимают с покупателей LLC дополнительные годовые или ежемесячные сборы, хотя он не поощряет это.

«Суть в том, что вам нужно проверить политику и затраты, прежде чем двигаться дальше», — говорит Вагнер.


Поверенный по недвижимости Нью-Йорка Стивен Вагнер является партнером-основателем Wagner | Берков с более чем 30-летним опытом представления интересов многочисленных кооперативов, кондоминиумов, а также индивидуальных владельцев и акционеров. Чтобы задать вопрос для этого столбца, щелкните здесь. Чтобы задать вопрос о юридической консультации, отправьте электронное письмо или позвоните по телефону 646-791-2083.

Связано:

Как узнать, получает ли ваш управляющий недвижимостью откаты, и что с этим делать

Как не дать соседям по кооперативу и кондоминиуму сдавать свои квартиры в аренду на Airbnb

Как обновить Политика вашего кооператива или кондоминиума в отношении домашних животных

Как баллотироваться на выборах в совет кооператива и выиграть

Как выбрать правильное юридическое лицо для инвестиций в недвижимость — HomeUnion

Если вы собираетесь инвестировать В сфере недвижимости есть много юридических лиц, которые вам следует рассмотреть из-за преимуществ, которые они вам предоставляют.Ни одна организация не может удовлетворить потребности каждого инвестора, поэтому исследования необходимы.

Но, проведя достаточно исследований, вы сможете сделать выбор, который лучше всего подходит для вашего бизнеса.

Каковы основные аспекты структурирования предприятия?

Структурирование организации включает три основных компонента: комплаенс, юридический и налоговый. Вам нужно найти структуру сущности, которая лучше всего соответствует вашим потребностям, потому что ни один из них не подходит для всех.

К счастью, конструкции можно менять, что дает вам необходимое пространство для маневра.Итак, что означают эти категории?

Соответствие: Это относится к требованиям, которым вы должны соответствовать, чтобы заявить права на организацию в первую очередь. Это включает в себя ежегодную подачу документов, сборы, отдельные налоговые декларации, обязательные собрания и т. Д.

Снижение налоговых обязательств: это относится к тому, как данная организация снизит ваши налоговые обязательства.

Защита активов: Это относится к тому, как структура организации защищает вас от кредиторов снизу вверх и снизу вверх.
Кредитор снизу вверх: Это кредитор, у которого есть претензия и / или судебное решение против самой компании из-за действия или бездействия, совершенного компанией.
Кредитор сверху вниз: Это кредитор, у которого есть претензия и / или судебное решение против определенного члена компании. Если кредитор выигрывает судебное решение против конкретного участника, то компания не обеспечивает защиты этого участника.

Каковы преимущества регистрации?

Защита ответственности: Обязательства — это различные обязанности или обязательства.

Бессрочное существование: это означает, что бизнес не пострадает, если один из владельцев умрет или уйдет.

Налоговые преимущества. Существуют налоговые вычеты, которые вы можете использовать в отношении многих видов операционных расходов, что значительно снизит общие налоговые обязательства вашей компании.

Улучшение делового восприятия. В буквальном смысле люди больше думают о бизнесе, если после названия компании появляется «Inc.», «Co.» или «LLC».

Более простое управление: когда вы объединяете свой бизнес, вы его централизуете, что обычно означает совет директоров, который упрощает ведение дел.

Зарегистрироваться легко: регистрация не требует много времени и может стоить вам меньше, если вы не пользуетесь услугами юриста.

Какой словарный запас вам следует знать?

Общество с Ограниченной Ответственностью (ООО): ООО — это некорпоративный бизнес, зарегистрированный в соответствии с законодательством штата, в котором владельцы, называемые «участниками» или «менеджерами», несут ограниченную юридическую ответственность. LLC — это гибридная организация, которая предоставляет некоторые юридические преимущества корпорации и некоторые налоговые преимущества общих партнерств.

LLC может облагаться налогом как корпорация, партнерство или индивидуальный предприниматель. В сфере недвижимости, однако, ООО должно выбрать налогообложение в качестве партнерства, чтобы оно могло воспользоваться налоговыми льготами, предлагаемыми партнерствам.

Партнерство: это объединение двух или более юридических лиц (или организаций), объединившихся в бизнес. Создать полное товарищество доступно и легко, и вам не о чем беспокоиться. Хотя это и не рекомендуется, партнерские отношения могут быть даже неформальными и устными. Полное товарищество влечет за собой большую ответственность, поэтому его не рекомендуется использовать для сделок с недвижимостью.

LLC-Товарищества: Это юридическое и налоговое лицо с минимум двумя участниками.Они, как правило, идеальны для владения недвижимостью. Партнерства получают много налоговых льгот, а также имеют меньший риск быть проверенными IRS.

Limited Partnership (LP): LP — это юридическое лицо, созданное в соответствии с уставом государственного ограниченного партнерства. У LP есть как минимум один генеральный партнер и один ограниченный партнер. С налоговой точки зрения LP — это сквозная организация, то есть организация, через которую проходит доход, прежде чем попасть к владельцам и / или инвесторам LP.

LP заполняет налоговые формы партнерства и получает почти все налоговые льготы, как и партнерство.Ограниченные партнеры полностью подчиняются ограничениям пассивных потерь и, как следствие, не имеют права вычитать потери арендной собственности из других видов доходов.

Корпорации: Юридически корпорация приобретает статус личности и существует отдельно от своих владельцев. Существует два соответствующих типа корпораций:

C Corporation: C-корпорации имеют свой собственный график налоговых ставок и платят свои собственные корпоративные налоги. Они облагаются налогом отдельно по ставке примерно 40%.

Корпорация S: Корпорация S не имеет собственной шкалы налоговых ставок.Обычно они не платят собственных корпоративных налогов. Доходы и убытки в определенных пределах отражаются в собственных налоговых декларациях акционера. S-корпорации предлагают ограниченную ответственность, идентичную C-корпорации, но не имеют недостатка в виде двойного налогообложения.

Корпорации S-типа подходят для краткосрочных стратегий денежных вложений со значительными потоками прибыли. Таким образом, вы можете выплачивать себе зарплату, облагаемую налогом на самозанятость, в то время как ваш оставшийся доход будет облагаться обычным налогом, а не налогом на самозанятость.

Series LLC (SLLC): SLLC включает в себя головное или зонтичное LLC и другие LLC, которые с точки зрения ответственности отделены друг от друга. Каждая LLC имеет свои собственные отдельные активы, в то время как основная или зонтичная LLC контролирует все остальные LLC. У каждого подразделения есть свои участники, и каждое отдельное ООО несет ответственность только по отдельным долгам и обязательствам этого ООО.

Зачем создавать ООО?

Если вы хотите владеть недвижимостью, то ООО может быть очень кстати. Такие ООО известны как холдинговые компании по недвижимости (REHC) и существуют с единственной целью — владеть недвижимостью.Они сформированы таким образом, что любые контракты и дела заключаются на имя компании. Если вы получите финансирование, ипотека также будет выдана на имя LLC.

Что означает ООО?

ООО легко создать. Все, что вам нужно, это свидетельство о создании, также известное как учредительный договор, в пределах штата, в котором будет функционировать ваше ООО. Вы заполняете некоторые документы и платите сбор, который обычно составляет от 50 до 200 долларов. В большинстве штатов вы продлеваете свой LLC каждый год за символическую плату.Вам также понадобится идентификационный номер налогоплательщика в IRS. Если у вашей LLC есть участники, помимо вас, вам понадобится операционное соглашение, в котором описывается, как работает компания.

Каковы юридические преимущества ООО?

Одним из преимуществ ООО является защита вашего бизнеса. Представьте, что вы открываете небольшой магазин одежды. Вы называете магазин, известный как операционная компания, «Fine Fashion Inc.». Вам нужна собственность для магазина, но вы не хотите подвергать Fine Fashions Inc. ответственности, поэтому вы создаете ООО под названием «Fine Fashion House LLC» и приобретаете недвижимость на имя Fine Fashion House LLC.Теперь, если с имуществом случится несчастный случай, ответственность будет возложена на Fine Fashion House, LLC, и он понесет ущерб, но никакие действия не могут быть предприняты против Fine Fashion Inc.

Каковы налоговые преимущества LLC?

REHC, у которого есть только один владелец, рассматривается как индивидуальное предприятие, которое более широко известно как «неучтенное лицо». Доход и прирост капитала, получаемые REHC, идут прямо владельцу, который платит налоги как физическое лицо. Владельцы бизнеса могут избежать двойного налогообложения благодаря REHC, потому что их LLC не платит отдельные налоги.Владелец REHC также может вычесть проценты по ипотеке. LLC получают больше вычетов в дополнение к меньшим налогам.

REHC, принадлежащие нескольким лицам, известные как «многопользовательские» LLC, облагаются налогом аналогично партнерству. LLC с несколькими участниками получают те же льготы по сквозному налогообложению, что и LLC, потому что положительный и отрицательный доход передается через REHC его участникам. Таким образом, каждый участник должен указывать свою долю прибылей и убытков в таблицах C, K или форме 1065 вместе со своими индивидуальными налоговыми декларациями.

Чем отличаются ООО от других юридических лиц?

У ООО есть несколько преимуществ перед другими юридическими лицами в сфере инвестиций в недвижимость.

Менеджмент: структура LLC упрощает делегирование ответственности и должностей. Корпорации должны иметь должностных лиц и директоров, тогда как LLC могут управляться их владельцем или третьей стороной. Сборы
: Во многих штатах взимаются дополнительные сборы на разрешенное количество акций, которые может иметь компания. Несмотря на то, что LLC должны платить эти сборы, корпорации могут платить больше.Это снижает плату за государственную регистрацию и обслуживание ООО.
Гибкость: корпорации S должны быть пропорциональны в распределении денежных потоков. Это означает, что распределение дохода пропорционально чьей-либо доле в компании. LLC, тем временем, не связаны этим правилом и могут, например, дать кому-то бонус, если их вклады были сочтены заслуживающими этого в силу их «справедливости».
Универсальность: иностранцам-нерезидентам не разрешается инвестировать в корпорации S.S-корпорации также обычно не предлагают никаких преимуществ инвесторам в недвижимость. LLC не страдают от этих ограничений!
Передача: LLC упрощают передачу права собственности на компанию. Владения недвижимостью можно даже дарить наследникам каждый год, даже не подписывая акта. Дарение собственности имеет то преимущество, что позволяет избежать некоторых налогов.

Чем отличаются друг от друга другие юридические лица?

Корпорации C
Корпорации являются собственными юридическими лицами.Они защищают своих владельцев от личной ответственности. Они облагаются налогом на корпоративном уровне и на уровне дохода. Их другие преимущества:

Размер инвестиций собственника определяет их ответственность.
Могут быть менеджерами или только пассивными инвесторами.
Не существует ограничений на количество акционеров, которые корпорация C может иметь в любое время.
Все, что нужно сделать владельцу для передачи права собственности, — это продать свои акции.
Корпорации продолжают существовать, если владелец умирает.

S-корпорации
В отличие от C-корпорации, S-корпорация предпочитает рассматриваться как транзитная организация по налоговым причинам.Корпорации S не подлежат двойному налогообложению, поскольку они являются сквозными организациями. В остальном они пользуются теми же преимуществами, что и корпорация C.

ИП
Это простейший вид бизнеса. По умолчанию любой, кто начинает малый бизнес, становится индивидуальным предпринимателем. Нет разделения между индивидуальным предпринимателем и физическим лицом. Преимущества ИП:

Для начала работы не требуется никаких документов.
Самые низкие начальные затраты среди всех юридических лиц
Владелец сообщает обо всех прибылях и убытках в своих налоговых декларациях, поэтому дополнительных требований к подаче не требуется.
Индивидуальное предприятие зависит только от одного человека.

Чем отличается холдинговая компания по недвижимости от страхования ответственности?

Не каждый, кто инвестирует в недвижимость, в конечном итоге формирует REHC. Для некоторых инвесторов страх потенциального судебного процесса не является достаточной мотивацией для выполнения обязательств, которые требует LLC. Для таких инвесторов страхование ответственности может быть лучшим путем. Однако важно помнить, что страхование ответственности, как и любое другое страхование, имеет ограничения, исключения и дополнения, которые создают мутную воду.Вы можете подумать, что вас накрыли, а потом обнаружить, что на самом деле это не так.

Хотя маловероятно, что потенциальный судебный процесс приведет к тому, что вы попадете в зону без покрытия, это не невозможно. Если это произойдет, такой судебный процесс может быть огромным. Таким образом, хотя создание юридического лица требует усилий и приверженности, они обеспечивают большую защиту, чем страхование ответственности. Кроме того, душевное спокойствие нельзя оценивать.

Что делать, если вы хотите переместить собственность, на которую есть ссуда, в ООО?

Дон Гангули, основатель HomeUnion®, отвечает на этот вопрос в беседе с Брук Поллард, адвокатом в TLD Law.

Должен ли домовладелец, имеющий только одну собственность, образовывать ООО?

Да, ООО с несколькими участниками с твердым и подробным операционным соглашением / зонтичной политикой имеет ряд серьезных преимуществ для арендодателя:

ООО легко управлять, потому что они имеют наименьшие требования соответствия. У вас нет необходимости проводить встречи, и даже рекомендуемое рабочее соглашение само по себе является необязательным (хотя оно у вас должно быть).
Благодаря правовой защите, предлагаемой ООО, вы можете значительно минимизировать свою ответственность, особенно с помощью прочного операционного соглашения.
Форма, которую вы используете для своих налогов 8825 (форма арендной собственности для товарищества) проверяется гораздо реже, чем Таблица E (форма арендной собственности для частного / индивидуального предпринимателя).

Итог

Не существует единого решения для всех юридических лиц, подходящих для ваших инвестиций в недвижимость. К счастью, есть много юридических лиц, из которых вы можете выбрать, и даже страхование ответственности, если вы вообще не хотите иметь юридическое лицо.

И хотя REHC может быть наиболее распространенным юридическим лицом, используемым для инвестиций в недвижимость, это не означает, что вам не следует проявлять должную осмотрительность или что ваши потребности не изменятся.К счастью, ваш выбор не высечен на камне, поэтому вы всегда можете изменить его соответствующим образом!

Покупка квартир и кооперативов в рамках ООО

Покупка квартир и кооперативов под ООО

Можно ли купить квартиру в Нью-Йорке через корпорацию с ограниченной ответственностью (LLC)? Да, если это разрешено совладением кондоминиума или кооператива. За последние пару лет советы директоров разрешили физическим лицам покупать свои подразделения в рамках LLC, а в некоторых случаях даже в качестве корпорации.Покупка квартиры в рамках LLC защищает конфиденциальность и активы покупателя, а также защищает покупателя от будущих претензий по ответственности, которые идеально подходят для знаменитостей и других покупателей, желающих сохранить анонимность. Советам советов по кондоминиумам и кооперативам важно вносить поправки в подзаконные акты и права собственности на здания (в случае кооперативов), чтобы включить в них владельцев LLC (см. Как внести поправки в подзаконные акты вашего здания в нашем предыдущем блоге).

Покупка квартир в рамках ООО, согласно Habitat , имеет дополнительное преимущество в виде «снижения риска аудита резидентства».В ходе ревизий по месту жительства в Нью-Йорке проверяется, являются ли владельцы недвижимости постоянными резидентами, частичными резидентами или нерезидентами, чтобы определить, правильно ли они заполнили свои налоговые декларации. Иностранцы и нерезиденты штата часто покупают pieds-à -terre, и аудит гарантирует, что владельцы недвижимости не уклоняются от уплаты подоходного налога в Нью-Йорке. Владельцы pieds-à -terre, которые не являются резидентами штата Нью-Йорк, должны платить только налоги на недвижимость, которые значительно ниже.

Лица, желающие приобрести кондоминиум под управлением ООО, обычно не сталкиваются с какими-либо проблемами, если только внутренние законы здания не запрещают такую ​​покупку.Общеизвестно, что советы по кондоминиуму менее строги, чем советы по кооперации, и обычно не отклоняют предложение потенциального покупателя. Приобрести кооператив в рамках ООО сложнее. Сийм Ханджа, который работает на Brown Harris Stevens (фирму элитной недвижимости), отметил, что только 20% кооперативов, которые он продал, приобретены LLC. Эти покупатели, как правило, состоятельные иностранцы, покупающие pieds-à -terre.

Почему кооперативы строги к акционерам ооо? Среди других причин, когда LLC является акционером, и эта единица используется как pied-à-terre, советам кооперативов труднее отслеживать юридические действия, поскольку владельцем является коммерческое предприятие и отдельное юридическое лицо от резидент, редко бывающий по месту жительства.Более того, отсутствует гарантия оплаты таксы за обслуживание и других расходов.

Как можно избежать подобных проблем? Советы кооперативов известны своим агрессивным процессом проверки новых акционеров и строгими правилами, регулирующими, кто может проживать в подразделении. Если правление разрешает LLC быть акционером, необходимо будет заключить дополнительное соглашение, гарантирующее, что только члены LLC могут проживать в подразделении и что им потребуется одобрение правления перед передачей акций и частной аренды.В соглашении также должно быть указано, что члены семей членов LLC не имеют права проживать в этом подразделении. Дополнительной гарантией для акционера может быть подписание соглашения о том, что лицо, стоящее за LLC, будет выступать в качестве гаранта, тем самым принимая на себя все обязательства по договору аренды.

Поделиться

В каком юридическом лице вы должны покупать недвижимость? — Дом Портера

Когда дело доходит до покупки недвижимости, будь то в инвестиционных целях или в иных целях, необходимо принять множество решений.В каком районе покупать, покупать ли квартиру или отдельно стоящий дом, рассматривать ли новый дом или ремонтный верх; все эти решения будут зависеть от ваших целей в отношении собственности. Еще одно решение, которое необходимо принять, — это то, под каким юридическим лицом приобретать недвижимость, также называемую «структурой инвестиций в недвижимость». Если вы впервые инвестируете, возможно, вам даже не приходило в голову это соображение. Если у вас больше опыта в инвестировании в недвижимость, вы все равно можете обнаружить, что решение о праве собственности на нее немного запутывает.В конце концов, окончательный вердикт повлияет не только на право собственности на недвижимость, но и на налоги, применимые к покупке и продаже собственности, и даже на доступное вам финансирование. В этой статье мы рассмотрим различные варианты структуры, которые у вас есть, когда дело доходит до владения недвижимостью, и поможем прояснить для вас решение.

Типы конструкций

Физическое лицо: Самый распространенный и дешевый способ приобрести недвижимость — это купить недвижимость физическим лицом.Это может включать покупку недвижимости с партнером или супругом, и в этом случае оба имени будут указаны в кредитных документах и ​​других документах. Преимущества покупки в индивидуальном порядке (или с партнером) заключаются в том, что процесс ссуды прост и связан с меньшими комиссиями. Также могут быть привлекательные налоговые льготы для физических лиц, приобретающих инвестиционную недвижимость. Конечно, у этой структуры есть и обратная сторона. При покупке индивидуально, то есть без участия компании или траста, ваши финансовые и юридические обязанности не ограничиваются и не защищены.Это означает, что отдельные владельцы собственности несут юридическую ответственность за собственность. Например, если на вас подадут в суд, вы (и ваш партнер) будете нести ответственность за результат.

Покупка в качестве физического лица может быть отличным вариантом для многих людей с высоким доходом, если недвижимость имеет негативное отношение, поскольку это может снизить налогооблагаемый доход. Физические лица также могут иметь право на скидку 50% CGT.

Совместные имена: Покупка недвижимости в рамках совместного предприятия имеет несколько ключевых преимуществ.Во-первых, это позволяет друзьям или коллегам объединить свои средства для покупки инвестиционной собственности. Это снижает барьеры для выхода на рынок, так как вы можете объединить свои средства для депозита на недвижимость. Это также означает, что вы можете совместно подать заявку на получение ссуды на недвижимость и должны иметь возможность позволить себе больше, чем если бы вы покупали как физическое лицо. Опять же, у такого типа конструкции есть свои недостатки. Во-первых, если нет официального соглашения в отношении текущих затрат на недвижимость, все может быть немного сложно.Ведение бизнеса с друзьями может показаться отличной идеей, но когда дело доходит до оплаты за замену системы горячего водоснабжения, могут возникнуть разногласия. Самое важное, что нужно сделать, — это заключить соглашение, в котором четко указано, кто несет ответственность за какие расходы и в каком процентном соотношении. Например, вы можете согласиться с тем, что каждая из двух сторон несет ответственность за 50% платежей по ипотеке, а также за 50% всех текущих расходов. Вы, конечно, можете прийти к другому соглашению, которое вам больше всего подходит (когда одна сторона вносит более высокую сумму депозита в обмен на меньшую ответственность за текущие расходы).Убедитесь, что все стороны четко понимают свои права и обязанности, чтобы избежать конфликта в будущем.

Компания: Одним из способов ограничить вашу юридическую и финансовую ответственность является покупка собственности как компании. Компания может взимать более низкую ставку налога на любой чистый доход от аренды собственности, и физические лица будут в определенной степени защищены от ответственности. К отрицательным аспектам покупки недвижимости относятся отсутствие скидки 50% CGT, доступ к капиталу (например, для покупки дополнительной собственности) может быть затруднен, а любые понесенные убытки могут быть вычтены только из будущего дохода.Кроме того, создание и обслуживание компании может быть довольно дорогостоящим.

Траст: Трасты, как и компании, могут защитить юридические и финансовые обязательства вовлеченных сторон. Траст — это юридическое лицо, созданное для управления активами бенефициаров трастов, и при правильной организации оно может предложить способ защиты их активов. Хотя они могут быть сложными и дорогими в настройке, как и компания. Хотя траст часто имеет право на скидку 50% CGT, он не может претендовать на грант от первого покупателя дома и не может быть использован для возмещения убытков в счет налогооблагаемого дохода.Между тем, когда придет время, это может упростить разделение прибыли и активов.

Для тех, кто хочет получить дополнительную защиту активов, траст может быть хорошим решением. Тем не менее, для собственности с отрицательной ориентацией траст может быть неприемлемым, поскольку убытки не могут быть вычтены из подоходного налога с физических лиц и, следовательно, остаются в пределах траста.

Самоуправляемый суперфонд (SMSF): Наконец, покупка недвижимости через самоуправляемый суперфонд в последние годы стала более популярной.Объединение ваших пенсионных активов с другими сторонами, как в партнерстве или совместном предприятии, означает, что ваша способность заимствования увеличивается. Использование пенсионного обеспечения для покупки недвижимости также может избавить вас от необходимости вносить залог наличными. Однако следует отметить, что покупка недвижимости в структуре SMSF осуществляется в соответствии со строгими государственными директивами. Во-первых, инвестиции должны соответствовать критерию «единственной цели», который определяет, соответствуют ли инвестиции наилучшим пенсионным интересам участвующих сторон.

Преимущества покупки недвижимости через SMSF включают возможность объединения активов, зачета налогов (налог на пенсию по выслуге лет составляет 15%, и только 10% после того, как актив удерживается в течение 12 месяцев) и сокращение налогооблагаемой прибыли за счет внесения взносов до налогообложения. , и больший контроль над вашими пенсионными инвестициями. К минусам относятся отсутствие личной заинтересованности в собственности (например, невозможность сдать ее в аренду или продать родственнику), отсутствие выгоды от отрицательного заемного капитала и привязанность вашего суперпользователя к довольно неликвидному активу.Кроме того, покупка может быть дорогостоящей и сложной в организации.

Какую структуру выбрать?

В зависимости от ваших долгосрочных планов в отношении недвижимости, у вас может быть несколько вариантов, когда дело доходит до структурирования ваших инвестиций в недвижимость. Несмотря на то, что супружеским парам может быть проще и дешевле брать займы вместе, получение займа на имя одного или другого партнера может иметь определенные преимущества по налоговым причинам. С другой стороны, для тех, кто желает ограничить свою ответственность и защитить свои интересы в других активах, компания или трастовая структура могут иметь наибольший смысл.

Поскольку это очень сложный вопрос, важно посоветоваться с вашим бухгалтером, ипотечным брокером и солиситором. Знание о преимуществах и недостатках каждой структуры, а также о том, какой будет ваша кредитоспособность для каждой из них, поможет вам принять наиболее обоснованное решение в отношении инвестиций в недвижимость.

Аспекты корпоративного бизнеса и налогового права

C-Corporation

Корпорации — одна из старейших форм юридических лиц.Существует значительный свод прецедентного права и статутов, определяющих права и обязанности акционеров, должностных лиц, директоров и третьих сторон, имеющих дело с юридическим лицом. В некоторых штатах, например в Делавэре, есть особенно благоприятные статусы бизнес-корпораций. В результате многие фирмы будут стратегически организовываться в этих штатах, чтобы получить выгоду от этих выгодных законов.

В отличие от полного товарищества, которое может быть создано без подтверждения каких-либо документов, корпорация имеет отдельное юридическое существование.Корпоративная структура служит для изоляции большей части долгов от акционеров. Корпорация может владеть собственностью от своего имени и предоставлять своим акционерам ограниченную ответственность при условии, что акционеры не объединяют средства и не занимаются другой запрещенной, корыстной деятельностью.

Подзаконные акты — это контрольные документы, принятые учредителем, который является организатором компании. Подзаконные акты регулируют действия корпорации и отношения акционеров, директоров, должностных лиц и третьих лиц, взаимодействующих с организацией.Они устанавливают рамки, в которых корпорация должна действовать в отношении важных аспектов, таких как управление, распределение и роспуск. Совет директоров и должностные лица корпорации обеспечивают управление.

Некоторые преимущества c-корпораций:

  • бессрочная жизнь
  • отсутствие ограничений в отношении участия в управлении
  • допустимость любой структуры власти

Одним из особенно важных преимуществ использования корпоративной формы собственности является ограничение ответственности должностных лиц и директоров корпорации.В отличие от товарищества с ограниченной ответственностью, защита корпорации с ограниченной ответственностью не теряется из-за участия акционера в управлении корпорацией или ее собственностью.

Тем не менее, должностные лица корпораций, владеющих недвижимостью, должны осознавать возможность личной ответственности при определенных обстоятельствах. Суд может принять решение «вскрыть корпоративную завесу» всякий раз, когда этого требует общественное удобство, справедливость или необходимость.

Например, корпоративная форма может быть проигнорирована судом, когда существует такое единство интересов и собственности, что отдельные лица корпорации и физического лица больше не существуют.Другими словами, корпорация должна строго соблюдать формальности, связанные с этой формой собственности, иначе возникнет риск возникновения личной ответственности.

Другой пример, когда личная ответственность потенциально может быть наложена в контексте владения недвижимостью, — это экологические опасности в соответствии с такими законами, как Закон о комплексных экологических мерах, компенсациях и ответственности (CERCLA), также известный как «Суперфонд».

Существенные недостатки существуют при использовании корпоративной формы для инвестиций в недвижимость.Прежде всего, отдельные акционеры не могут получить какие-либо налоговые льготы, полученные от инвестиций. В отличие от партнерства, не происходит сквозного вычета подоходного налога корпорации. Прибыль корпорации дважды облагается налогом на корпоративном уровне путем уплаты корпоративного подоходного налога и на уровне акционеров путем уплаты акционером индивидуального подоходного налога с распределений, которые они получают от корпорации. Государства также вводят корпоративный подоходный налог и налоги на франшизу, которые могут существенно и отрицательно повлиять на финансовые соображения, связанные с владением недвижимостью в корпорации.

Корпорации S

Корпорации, относящиеся к подразделу S, представляют собой корпорации, подавшие заявку на выборы в IRS с использованием формы 2553. Корпуса S позволяют инвесторам избежать двойного налогообложения прибыли корпорации и неспособности корпорации передать свои убытки по налогу на прибыль и кредиты для акционеров при сохранении ограниченной ответственности.

Тем не менее, определенные ограничения применяются к корпорациям подраздела S, например:

  • Может быть не более одного класса акций.
  • Может быть не более 75 акционеров.
  • По сути, все инвесторы должны быть физическими лицами.

Прибыль и убытки переходят к акционерам без налога на прибыль. Акционеры S-corps облагаются налогом так же, как и партнеры, и налогооблагаемый доход рассматривается как доход партнерства.

Недостатком S-corps является сложность передачи недвижимого и другого имущества, находящегося в собственности корпорации, вызванная ограничением числа инвесторов.Кроме того, S-корпус подчиняется правилам пассивных потерь IRS. Наконец, дополнительная проблема, связанная с подразделом S, возникает в случае ликвидации корпорации или передачи ее активов действующей организации. Корпорация может быть обязана платить налог на прирост капитала на корпоративном уровне.

В четвертой части нашей продолжающейся серии блогов мы обсудим компании с ограниченной ответственностью как форму собственности на недвижимость.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.