Покупка квартиры с прописанным человеком: Можно ли купить квартиру с прописанными людьми, в том числе детьми?

Отдельное внимание обратите на пункт в договоре о приобретении жилья о том, что прописанные в квартире/доме жильцы обязаны выписаться в указанные сроки. Это не будет означать впоследствии, что они сделают это вовремя и не произойдет никаких эксцессов. Как известно, подписи в договоре о покупке жилья ставят только покупатель и продавец. Прописные в квартире члены семьи продавца свои подписи не ставят, значит и не несут никакой ответственности за то, что вовремя не выписались.

Для того что покупка квартиры не принесла вам дополнительных проблем, головной боли, а также неприятных «сюрпризов» в виде ранее прописанных и не выписанных жильцов, необходимо заблаговременно позаботиться о следующих нюансах.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Купил квартиру с прописанным человеком — как выписать?» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Покупка квартиры с прописанным в ней человеком, выписываемым через суд (заочно).

спросил 2021-04-09 13:41:27 +0300

Здравствуйте!

Заключили авансовое соглашение на покупку квартиры в Москве, покупаем с использованием ипотечных средств. В процессе узнали, что кроме собственника зарегистрирован сын. Со слов собственника и его риелтора, сын и мама не общаются более 10-ти лет. Причины точной не называют, просто не общаются, звучали слова про горячие точки. Собственнику более 70 лет, сыну ближе к 50-ти.

Риелтор собственника подал в суд на выписку сына, суд несколько дней назад вынес заочное решение. Сын на суд не явился, письма отправлялись по адресу прописки. На суде были соседи, которые подтвердили, что сын не живет, коммунальные услуги не оплачивает. Пока решение в законную силу не вступило.

Архивных выписок пока нет, на руках только выписка из ЕГРН (право собственности оформили в прошлом году, когда собственница решила продавать квартиру) и договор купли продажи 97 года. Причем, квартира была куплена сыном (по ДКП) в 96 года, продана маме (по ДПК) в марте 97 году. С тех пор она в собственности матери, а сын (на сегодня) прописан в ней (по выписке ЕГРН).

У меня вызывает опасение возможность внезапного возвращения сына, восстановление срока апелляционного обжалования (так как он мог пропустить суд по уважительной причине), и, соответственно, апелляционное обжалование. Так как информации о нем пока нет, то теоретически он может отбывать наказание и т.п.

Риелтор собственника утверждает, что рисков нет. На мой вопрос маме: «что, если вернется?» был размытый ответ: «не вернется, а если вернется, то пропишу у себя». Забыл упомянуть, что сделка альтернативная, мы покупаем у собственника 2-к, она покупает 1-к и, со слов, остаток на первоначальный платеж по ипотеке для внуков.

Квартира нравится, но цена на квартиру в пределах рынка, и очень мучает вопрос как поступить: совершить сделку и ждать, явится или не явится сын, отказаться, или есть какие-то способы защитить себя? Буду благодарен за совет, и готов оплатить профессиональную консультацию. Заранее, спасибо за отклик!

Приобретение квартиры с прописанным человеком — Юридическая консультация

В соответствии с ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, который имеет право пользования принадлежащим ему имуществом в соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

Часть 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относит  проживающих совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей данного собственника.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности на объект недвижимого имущества, включая право пользования этим объектом, прекращается в результате его отчуждения собственником другому лицу после прохождения процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на объект недвижимости к другому лицу является основанием для прекращения пользования этим объектом членами семьи прежнего собственника.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Следовательно, в вашем случае сразу после регистрации права собственности на квартиру за вами ее прежний собственник и ее дочь, зарегистрированная по адресу квартиры, утратят право пользования ею, если иного не будет указано в договоре купли-продажи. И, соответственно, будут обязаны в добровольном порядке сняться с регистрационного учета по адресу отчужденной в вашу собственность квартиры либо в срок, который будет установлен в договоре купли-продажи, либо в разумный срок – при отсутствии указания на это в правоустанавливающем переход права собственности документе.

Если же предыдущий собственник и (или) члены его семьи откажутся в добровольном порядке освободить жилой дом либо в силу иных причин (невозможность приехать в Российскую Федерацию) не могут пройти процедуру снятия с регистрационного учета, вы как новый собственник на основании ст. 304 ГК РФ будете вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав собственника, не связанных с лишением владения, с иском к бывшему собственнику и (или) ее дочери  о прекращении их (ее) права пользования жилым помещением.

Можно ли купить дом кому-то другому? — Справочник по недвижимости

Можно ли купить дом для другого человека — это не вопрос, с которым каждый столкнется. Однако, если вам посчастливилось оказаться в должности, где вы можете купить собственность другому человеку, существует удивительное количество способов сделать это. Каждый из этих способов имеет различные финансовые, юридические и налоговые последствия как для «дарителя дома», так и для «дарителя дома». Позвольте мне поделиться тем, что я узнал, когда моя сестра подумывала о покупке дома для наших родителей.

Можно ли купить дом для кого-то другого? Да, вы можете купить дом для кого-то другого, но это может быть не лучший вариант для вас или другой человек. Если вы хотите предоставить беззаботный дом для другого, то есть варианты, которые могут быть более уместными с финансовой и юридической точек зрения.

Есть несколько законных способов купить дом для родителя, ребенка, другого родственника или кого-либо еще, к кому вы чувствуете необходимость быть столь щедрым.Есть также способы совладать домом, предоставить дом, не отдавая его в дар, и даже разделить право собственности на существующий дом с другим.

Давайте рассмотрим основные варианты, их плюсы и минусы, а также любые налоговые последствия, о которых вам необходимо знать.

Если у вас есть возможность совершить покупку за наличные, а затем подарить собственность другому человеку, то это относительно простой вариант. Когда вы покупаете дом, составляйте акты с именем получателя и «Привет, Престо», у них есть дом.

Когда имя получателя указано в документе, он становится юридически ответственным за имущество, все связанные налоги на имущество и любые обязательства, возникающие в связи с этим имуществом. Они также могут делать с недвижимостью все, что им нравится, в рамках закона и могут ремонтировать, сносить и перестраивать или даже продавать дом с сохранением выручки. Если их имя указано на документах, у вас нет законных прав или контроля над собственностью.

С налоговой точки зрения, если вы покупаете дом для кого-то еще, вы должны подать форму IRS 709, потому что это подарок на сумму более 15 000 долларов, предел для не облагаемых налогом пожертвований физическим лицам.Однако, если стоимость дома не приведет к тому, что общая сумма пожертвований на всю жизнь превысит 5,6 миллиона долларов, вы не будете должны федеральным налогом в размере

Лицо, получающее дом, однако, не обязано сообщать о вашей щедрости, и это не будет иметь прямых последствий для их федерального подоходного налога.

Если вы планируете взять вторую ипотеку для покупки дома для кого-то еще, у вас есть два варианта. Вы можете оформить ипотеку для второго дома или ипотеку для инвестиционной собственности.

Кредиторы, как правило, больше беспокоятся об ипотеке для второго дома, чем об ипотеке для вашего основного места жительства. Причина этого в том, что они видят, что вы привязаны к своему дому и инвестируете в него, но, если что-то пойдет не так в финансовом отношении, вы, скорее всего, откажетесь от ипотечного кредита на второй дом. Тот факт, что вы планируете подарить его кому-то другому, не имеет никакого значения.

Воспринимаемое увеличение риска для кредитора также означает, что вы должны иметь очень хороший кредитный рейтинг, более существенный первоначальный взнос и понесете более высокие комиссионные и процентные сборы по ипотеке для второго дома.

Вы по-прежнему можете вычесть проценты по ссуде на недвижимость для вашего второго дома, а также налог на недвижимость, когда дело доходит до подачи налоговой декларации. Однако, как только вы укажете документ на имя получателя, налоговая льгота будет им, а не вам.

Кроме того, многие кредиторы не предоставляют ипотеку для второго дома, если недвижимость находится в пределах 50 миль от вашего основного места жительства. Исключением является ипотека, выданная Fannie Mae и Freddie Mac.Это специально разработано для детей, покупающих дом своим родителям.

Если вы выберете вторую ипотеку и классифицируете дом как инвестиционную собственность, вы столкнетесь с теми же проблемами в отношении более высоких процентных ставок, более высоких комиссий, и в наши дни большинство кредиторов потребуют не менее 20% депозита.

Даже если вы поделитесь с кредитором, что планируете сдавать в аренду своим родителям или детям, это может не иметь большого значения.

Если у вас достаточно денег для приличного депозита и вам нужна только небольшая ссуда, чтобы купить дом для кого-то еще, то ссуда под залог жилого фонда может быть для вас вариантом. Предполагая, что вы можете спокойно позволить себе погашение, получить эти ссуды может быть относительно просто, особенно если у вас есть значительный капитал.

Недостатком этого варианта является то, что налоговое законодательство недавно изменилось, и вы не можете вычесть проценты по ссуде под залог собственного капитала, если она не используется непосредственно для улучшения собственности.

Если вы не в состоянии или не хотите сразу покупать дом для кого-то еще, есть также много способов помочь кому-то другому купить недвижимость.

Так же, как вы можете подарить дом, вы можете подарить предоплату.

Однако.

Имейте в виду, что даже если это подарок, а не ссуда, которая требует погашения, кредитор может подозревать, что это дружественная «неучтенная» ссуда, и учитывать этот долг в своих расчетах.В результате покупателю может быть предложена ипотека меньшего размера.

Если вы хотите подарить первоначальный взнос и не создавать потенциальных проблем для получателей, дайте деньги за несколько месяцев до того, как они начнут искать дом. Таким образом, внезапно крупный депозит не отображается в отчетах, предоставленных кредитору, и нет никаких сомнений в том, нужно ли его возвращать.

Если вы не имеете права на получение второй ипотечной ссуды или просто не имеете дохода, чтобы покрыть полную выплату по другой ипотеке, другой вариант — стать так называемым лицом, не проживающим в доме, по жилищному кредиту.

Вы будете иметь те же льготы и обязанности, что и в случае любого другого жилищного кредита, но, подписав совместное соглашение, обе стороны принимают на себя ответственность. Основное преимущество этого метода заключается в том, что вы один или один только получатель жилья не можете претендовать на получение ипотеки, но ваших совокупных активов и дохода может хватить.

Обратной стороной является то, что если что-то пойдет не так, вы можете оказаться на 100% ответственным за всю ипотеку. Кроме того, ссуда будет отображаться в вашем кредитном отчете и повлияет на вашу способность брать взаймы в другом месте, а также на ваш кредитный рейтинг.

На первый взгляд это кажется хорошей идеей, но есть потенциальные налоговые осложнения, если вы покупаете дом и сдаете его в аренду даже члену семьи.

Если вы сдаете дом другу или члену семьи по справедливой рыночной арендной плате, вы можете потребовать все налоговые вычеты, на которые имеют право домовладельцы, но арендная плата будет считаться доходом.

Если вы взимаете номинальную арендную плату, IRS будет рассматривать дом как актив для личного пользования, и вы не можете требовать удержания арендодателя.

Если ваши родители будут жить в доме без арендной платы, вы можете заявить о них как о иждивенцах, если вы докажете, что у них недостаточно дохода, и вы оплатите более половины их расходов на содержание. Обратной стороной этого варианта является то, что возникает так много налоговых, юридических и финансовых сложностей, что вам понадобится здравый юридический совет, чтобы убедиться, что вы не нарушаете закон.

Еще одна альтернатива — выступить в качестве кредитора и предоставить ссуду другому лицу для покупки дома.

Это позволяет передавать деньги и не влияет на налоговые отчисления на дарение. Самая большая опасность заключается в том, что другой человек может не выполнить свою ссуду, и в результате вы окажетесь в сложной финансовой и личной ситуации.

Вы можете сделать кому-нибудь одноразовый подарок на общую сумму, на которую можно купить дом. С финансовой, юридической и налоговой точки зрения это почти то же самое, что купить дом самому и подарить его.

Вы можете передать свой дом или любую дополнительную собственность кому угодно, и есть три основных способа сделать это.

Чтобы передать документ, вы просто получите правильную форму из регистратора или реестра документов по месту жительства и подпишите собственность. После того, как форма будет заполнена и засвидетельствована нотариусом, отправьте ее в архив.

• Быстрый
• Легко
• Простой
• Недорого

• Вы отказываетесь от всех прав на собственность, как только подписываете акт, поэтому вы должны быть уверены, что хотите это сделать, и что вы можете доверять человеку, которому вы передаете право собственности.
• Человек, которому вы дарите дом, немедленно становится финансово и юридически ответственным за дом.

В некоторых штатах есть так называемая передача по делу о смерти. Это позволяет вам подписать документ на ваш дом, но он становится активным только после вашей смерти. Это предотвращает любые осложнения, связанные с передачей права собственности на ваш дом члену семьи или другу, пока вы еще живете в нем.

Ничто не мешает двум людям вместе покупать недвижимость.Разделение не обязательно должно быть пятьдесят на пятьдесят, это может быть любое процентное соотношение, которое вы оба выберете. Этот вариант относительно прост, если вы покупаете недвижимость за наличные, но может стать сложным или даже невозможным, если вам обоим потребуется стороннее финансирование для покупки недвижимости.

Это может хорошо сработать для некоторых людей, но когда необходимо принять решение о содержании, ремонте или продаже собственности, все может очень быстро усложниться. Это особенно верно, если вы покупаете с членом семьи, который впоследствии умирает и либо завещает свою часть дома кому-то другому, либо, что еще хуже, умирает без завещания.

С помощью этой опции вы можете подготовить новый документ, в котором вы и ваш родственник указаны как совладельцы. Отличие этого варианта в том, что есть право на выживание. Это означает, что, когда один из вас умирает, другой человек полностью заинтересован в собственности в силу закона.

В этом случае, когда один из владельцев умирает, справедливая рыночная стоимость их доли дома должна быть включена в состав недвижимости для целей налогообложения.

Связанное содержимое

Что делает агент по недвижимости, чтобы помочь вам продать ваш дом? Агент по недвижимости посоветует вам, как лучше всего представить ваш дом, наиболее подходящую цену продажи для текущего рынка и как заключить договор купли-продажи. Более того, у них есть доступ к обширной сети покупателей и профессионалов, участвующих в процессе продажи дома, людей, к которым вы никогда бы не получили доступа в противном случае. Щелкните ссылку, чтобы узнать о 12 способах оказания помощи.

Покупка дома — стрессовый и сложный процесс. То, что невозможно сделать без времени и подготовки. Итак, чтобы дать вам представление о том, чего вы можете ожидать, вот 14 шагов по покупке дома.

Эта статья была рассмотрена нашей редакционной коллегией и одобрена к публикации в соответствии с нашей редакционной политикой.

Покупка дома с другом в качестве инвестиции: 5 распространенных проблем

Покупка инвестиционной собственности может быть разумным финансовым шагом.Выплачивая долг, вы увеличиваете капитал в собственности, которая, в идеале, со временем дорожает. Тогда есть налоговые льготы. Вы можете вычесть расходы на аренду из любого дохода, который вы зарабатываете, включая такие статьи, как проценты по ипотеке, налоги на имущество, страхование, расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также управление имуществом; все это сэкономит вам деньги при уплате налогов.

В идеале инвестиционная недвижимость также обеспечивает стабильный источник дохода, пока вы собираете арендную плату каждый месяц. Поскольку владение инвестиционной недвижимостью требует значительных затрат времени, усилий и денег, это может иметь смысл.Но этот шаг сопряжен с некоторыми проблемами. Ниже приведены пять распространенных проблем, возникающих при покупке инвестиционной недвижимости с другом.

Ключевые выводы

• Если вы покупаете дом с другом, помните, что оба ваших кредитных отчета прилагаются к ипотеке.
• Простого выхода из сделки нет, поэтому необходимо составить исчерпывающее соглашение с условиями сделки.
• Если возникнут проблемы с ипотекой, у вас обоих могут возникнуть проблемы с получением ссуды в будущем.
• Ваша дружба может быть проверена из-за любых разногласий, которые могут возникнуть.

1. Ставка по ипотеке, привязанная к обоим кредитным отчетам

Поскольку вы и ваш друг будете получать ипотеку, кредитор будет использовать оба ваших кредитных отчета. Плохая кредитная история одного человека может негативно повлиять на условия ипотеки, включая процентную ставку, которую вы платите по ссуде. Даже небольшое изменение процентной ставки может иметь большое значение для ежемесячной выплаты ипотечной ссуды и общей суммы процентов, которые вы будете платить в течение срока ссуды.

2. Нет «простой кнопки» для выезда

Когда вы снимаете квартиру или дом с соседом по комнате, довольно легко уйти, если вы двое больше не ладите или решите переехать. С ипотекой дело обстоит иначе.

Поскольку оба ваших имени находятся в ипотеке, вы оба несете ответственность за платежи, даже если один из вас хочет выйти из сделки. Чтобы получить одно из имен по ипотеке, вам нужно либо продать дом, либо рефинансировать ссуду только под одним именем.

Оба варианта могут быть сложными: продажа может занять много месяцев, и нет гарантии, что кредитор одобрит вашу заявку на рефинансирование. Было бы неплохо иметь письменное соглашение с подробным описанием согласованного плана выхода, если кто-то из вас решит уйти.

Кто получит собственность, если кто-то умрет, определяется типом дела, заключенного сторонами. Если стороны владеют имуществом в рамках совместной аренды, стороны не имеют права наследования, а это означает, что, когда один из совладельцев умирает, другой собственник сохраняет имущественный интерес.Если стороны владеют имуществом в качестве общей аренды, то после смерти стороны могут передать право собственности наследникам.

В целях финансовой защиты каждый партнер должен приобрести страховку жизни другого партнера для выплаты ипотеки в случае смерти.

3. Риски кредитного рейтинга

Поскольку и вы, и ваш друг указаны в ипотеке, вы несете ответственность за своевременную и полную ежемесячную выплату. Если вы двое отстаете по какой-либо причине, кредитор сообщит вам обоим в кредитные агентства о невыплате или потере права выкупа — если до этого дойдет — даже если вы прилежно выплачивали свою долю ипотечного платежа каждый месяц.Поскольку оба имени указаны в ипотеке, невыплата вашего друга может в конечном итоге дорого обойтись вам по вашему кредитному отчету.

4. Проблемы с получением других займов

Даже если вы и ваш друг разделите выплату по ипотеке 50/50 каждый месяц, каждый из вас в одиночку несет ответственность за все выплаты по ипотеке каждый месяц в глазах других кредиторов. Из-за этого соотношение долга к доходу каждого партнера может казаться высоким, что затрудняет получение других займов. В то время как супружеские пары решают эту проблему, подав совместную заявку на получение ссуды, скорее всего, вы не захотите, чтобы ваш друг получил автокредит, и они тоже не захотят там находиться.

5. Разногласия по поводу ответственности

Дружбу можно быстро проверить, если возникнут разногласия по поводу того, кто за что отвечает, будь то оплата коммунальных услуг или содержание собственности. Чтобы избежать этого, ваше письменное соглашение должно включать подробные сведения о разбивке расходов, о том, как будут проводиться ремонт и техническое обслуживание, кто будет выполнять эту работу и как будут распределяться расходы, а также о том, как будут запрашиваться вычеты. Например, убедитесь, что вы твердо согласны с тем, кто будет требовать удержания процентов по ипотечному кредиту или разделите ли вы их каким-либо образом.

Итог

Покупка дома с другом имеет много преимуществ. Возможно, будет проще получить ипотеку, и вы сможете разделить все ежемесячные расходы, включая коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание или ремонт, а также выплату по ипотеке. И, в отличие от аренды, вы получаете возможность наращивать капитал, выплачивая ссуду.

Но некоторые проблемы сопряжены с чем-то таким серьезным, и важно не торопиться с решением. Сделайте домашнее задание заранее и убедитесь, что вы и ваш друг имеете доход, чтобы покрыть ежемесячные расходы на инвестиции.

Думаете о покупке дома с друзьями? Вот что следует учитывать

1 июля Canada Mortgage and Housing Corp (CMHC) изменила правила, касающиеся ипотечного страхования , что усложнило для некоторых потенциальных покупателей получение ссуды, обеспеченной CMHC. И, несмотря на раннее воздействие COVID-19 на стоимость жилья, в мае и июне цены вернулись в норму и остаются относительно высокими. Согласно недавнему отчету Канадской ассоциации недвижимости, дома в Канаде в июне были проданы в среднем почти на 539 000 долларов и, конечно же, намного дороже в таких городах, как Торонто и Ванкувер.

Неудивительно, что некоторые канадцы рассматривают возможность совместного владения, чтобы выйти на рынок или переехать в более привлекательную недвижимость или место. Но если проживание с семьей может быть затруднено, совместная покупка с посторонней стороной (например, другом) еще более сложна, и для нее может быть полезно руководство эксперта.

Мы связались с Далией Барсум, президентом компании Woodbridge, Онтарио, Streetwise Mortgages , и Ричардом Беллом, партнером Bell Alliance LLP в Ванкувере, чтобы выяснить, чем соглашение о совместном владении может отличаться от типичного. покупка.Если вас заинтересовала эта идея, вот что следует учесть, прежде чем покупать недвижимость с другом или двумя.

Выберите вид совместной собственности

Вы можете совместно владеть домом как совместно арендаторы (аналогично семейной паре, покупающей дом вместе) или как общие арендаторы. (Обычно термин «арендатор» описывает человека, который арендует или сдает в аренду недвижимость. Однако в случае недвижимости, принадлежащей более чем одному лицу, арендатор является совладельцем.) При совместной аренде каждый человек имеет интерес в инвестициях, и если один владелец умирает, их доля в доме переходит к другому владельцу (ям).В соглашении с совместными арендаторами каждый арендатор владеет частью собственности, которая становится частью их имущества после их смерти. Независимо от того, регистрируются ли они в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов, все владельцы правового титула должны будут подписать любую ипотеку, и может быть только один кредитор, отмечает Белл. Барсум отмечает, что с точки зрения кредитора каждый совладелец несет 100-процентную ответственность по ипотеке. Таким образом, если один покупатель не выполнит обязательства или забудет произвести платеж, это отрицательно скажется на кредитных рейтингах каждого покупателя.

Согласен с мелким шрифтом

Что делать, если кто-то хочет сдать свое жилье? Что происходит, когда один человек хочет продать? Это типы вопросов, которые вам следует обсудить с потенциальными совладельцами и попытаться ответить в любом соглашении о совместной собственности. «Когда вы заключаете контракты, вы всегда пытаетесь спросить, какие сценарии могут возникнуть и что вы делаете, если что-то пойдет не так?» — говорит Белл. «Что такое договорное соглашение между сторонами?»

В любом соглашении также следует указывать процентную долю каждого человека, который, если вы не разделяете собственность поровну, Белл предлагает рассчитать на основе таких факторов, как площадь в квадратных футах и ​​разница в пригодности для жизни между каждой единицей, при условии, что есть отдельные пробелы.Например, если одна единица будет использовать больше муниципальных услуг, может иметь смысл другое соотношение.

Остерегайтесь проблем с кредитованием

При работе с со-покупателями Барсум обычно изучает финансы каждого человека, прежде чем рекомендовать, как следует структурировать любую сделку. «Иногда наличие всех в собственности усложняет сделку с точки зрения финансирования и может привести к неоптимальному финансированию для группы», — говорит она. «Когда два или три человека собираются вместе [чтобы купить недвижимость], все они могут зарабатывать деньги и приносить больший доход, чтобы повысить свою квалификацию, но они, возможно, также вносят в уравнение свои собственные долги.«Кредитные магазины покупателей будут смешаны, — объясняет она. Если оценка одного человека будет очень низкой, это может повлиять на одобрение или тип финансирования, которое получает группа.

В таких ситуациях может иметь смысл исключить одного покупателя из собственности. титул. Их интерес в совместном владении может быть защищен отдельным юридическим соглашением. Однако Барсум отмечает, что некоторых кредиторов не волнует, как разделен титул собственности, тогда как другие могут захотеть, чтобы все владели равными правами в зависимости от кто есть в приложении.

Независимо от того, связаны ли стороны или нет, есть две ситуации, когда получить одобрение может быть труднее: когда инвесторы хотят купить арендуемую недвижимость вместе, и когда покупка совершает большая группа людей. «Когда несколько человек подают заявку, кредиторы обычно хотят знать историю», — говорит Барсум. «Почему [эти] люди собираются вместе, чтобы покупать? И история должна иметь смысл». Белл отмечает, что, по его опыту, финансирование также может быть проблемой для общих арендаторов.

Ищите гибкую ипотеку

Со-покупатели могут рассчитывать прожить вместе несколько лет, но индивидуальные обстоятельства могут измениться раньше. «Жизнь случается… кто-то выходит замуж или получает новую работу, или ему нужно сменить место жительства, [и] он хочет уйти», — говорит Барсум. «Если они взяли ипотеку с фиксированной процентной ставкой, то будет [более крупный] штраф». Барсум рекомендует ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой для клиентов, которые заключают соглашения о совместном владении, потому что они предлагают большую гибкость и, как правило, имеют меньшие штрафы, если вам нужно преждевременно прервать ипотечный кредит.

Не забывайте о государственных программах для покупателей жилья

Такие программы, как , программа поощрения впервые покупателя жилья , могут быть бесценными. Барсум отмечает, что покупатели, впервые покупающие недвижимость — будь то покупка с друзьями, семьей или супругом, — смогут получить выгоду от поощрения за свою долю собственности, даже если со-покупатели не соответствуют требованиям.

Трюк Нгуен — писатель, редактор и стилист из Торонто. Следуйте за ней по телефону @trucnguyen.

Покупка кооператива в Нью-Йорке: все, что вам нужно знать — Йореево

Многие люди, особенно те, кто живет за пределами Нью-Йорка, имеют лишь смутное представление о том, что такое кооперативное здание. Конечно, они знают, что это какая-то квартира, но детали часто в лучшем случае туманны. Йореево предоставит вам все, что вам нужно знать, прежде чем покупать кооператив в Нью-Йорке!

Что такое кооператив в Нью-Йорке?
Стоит ли покупать кооператив в Нью-Йорке?
Что покрывает плата за обслуживание кооператива?
Что такое оценка?
Что такое процесс утверждения правления кооператива?
Как сделать предложение о совместной игре?
Почему кооперативным покупателям обычно отказывают?
Следует ли мне использовать агента по недвижимости для покупки кооператива?

Что такое кооператив в Нью-Йорке?

Co-op — это сокращение от «кооператив».«Когда вы покупаете кооперативную квартиру, вы фактически покупаете акции корпорации, которой принадлежит это здание. Это может показаться странным, учитывая, что листинг кооператива рекламирует конкретную квартиру, но технически покупатель покупает акции. Точно так же, как вы можете купить 100 акций Apple, вы можете купить 100 акций 123 Main Street Corporation.

Это можно сравнить с кондоминиумами, в которых вы покупаете конкретную единицу, или с домом, где вы, очевидно, покупаете весь дом. С юридической точки зрения и квартиры, и дома являются «недвижимостью».«Кооперативы, с другой стороны, являются« личной собственностью », потому что вы покупаете акции, а не недвижимость.

Не волнуйтесь — если вы купите кооператив, у ваших коллег-акционеров не будет ключа от вашей квартиры.

Каждому собственнику предоставляется право занимать определенную квартиру. Это называется «имущественная аренда» этой квартиры. Думайте о частной аренде и акциях как о пакетной сделке — вы получаете доли в общем здании плюс право жить в квартире, которую вы «купили».«

Если вы специально не сосредоточены на кондоминиумах, вы обязательно рассмотрите возможность создания кооперативов, поскольку они составляют около 75% многоквартирных домов Нью-Йорка.

Стоит ли покупать кооператив в Нью-Йорке?

Большинство людей в Нью-Йорке быстро ненавидят кооперативы. Просто выполните поиск по запросу «кооперативные страшилки», и вы найдете множество занимательных историй. Но важно отметить, что каждый кооператив устанавливает свои правила. Есть супер-непринужденные кооперативы и другие, которые взвешивают все. Так что, хотя есть общие правила, не забудьте получить подробную информацию о любом строении, которое вы планируете.

Недостатки покупки кооператива

Давайте рассмотрим некоторые очевидные и широко известные недостатки, когда речь идет о кооперативах:

Процесс утверждения Советом директоров

Когда вы покупаете кооператив, приготовьтесь к особенно инвазивной процедуре утверждения. Правление может попросить практически все, и вы можете либо подчиниться, либо перенести свой бизнес в другое место — никаких переговоров. Мы рассмотрим некоторые общие компоненты приложения для платы позже, но пока достаточно сказать, что совместные приложения более сложны и занимают больше времени, чем совместное приложение.

Ограниченная субаренда (возможность аренды)

Субаренда (термин для кооператива для аренды) имеет тенденцию быть более строгой в кооперативах, поскольку вам необходимо следовать политике субаренды здания и получать одобрение правления для каждой субаренды. Субаренда может быть категорически запрещена или иметь какие-либо ограничения. Опять же, это зависит от конкретного кооператива. Обычно кооператив требует, чтобы акционер проживал в подразделении в течение определенного периода времени и / или ограничивает частоту сдачи своего подразделения в субаренду.

Flip Tax

Налог на переворот — это плата, уплачиваемая зданию при продаже. Точно так же, как налоги на перевод в Нью-Йорке и Нью-Йорке, вы не можете их избежать. Хотя флип-налоги иногда встречаются в кондоминиумах, они гораздо чаще встречаются в кооперативах.

Флип-налог — это даже не обязательно плохо. Если вы планируете владеть квартирой на долгое время, это большой плюс. Каждый раз, когда кто-то продает, этот налог зачисляется на банковский счет здания, и вы, как акционер, частично владеете этим счетом.При прочих равных, здание с налогом на переворот будет иметь более низкую плату за обслуживание.

Йореево провела выборку и обнаружила, что наиболее распространенный налог на переворот, безусловно, составляет 2% от продажной цены, и у большинства кооперативов он есть.

Меньший пул покупателей

Из-за строгих финансовых требований и ограничений иностранных покупателей меньшее количество покупателей может иметь право на покупку кооператива. Меньшее количество покупателей означает более низкие цены при прочих равных условиях. Это не совсем минус, это положительный момент при покупке, но все же это следует учитывать.

Преимущества покупки кооператива

Кооперативная стоимость меньше

По всем вышеперечисленным причинам кооперативы стоят меньше, чем кондоминиумы. В очень широком смысле мы бы сказали, что на 20–30% меньше. Это, без сомнения, причина №1, по которой покупатели в конечном итоге выбирают кооператив, а не кондоминиум.

Снижение затрат на закрытие

Затраты на закрытие кооперативов намного ниже, поскольку обменивается личная собственность (акции и имущественная аренда), а не недвижимость.Это позволяет покупателям кооперативов избежать уплаты налога на регистрацию ипотеки, который применяется только к недвижимости. Кооперативы также не требуют страховки титула, поскольку кооператив точно знает, кому принадлежит каждая единица в любой момент времени.

Безопасность

После того, как вы попадаете в кооператив, процесс подачи заявки работает в вашу пользу. Большинство приложений для кондоминиумов не включают в себя проверку биографических данных, в то время как кооперативы обычно это делают. В результате вы можете быть уверены, что ваши соседи по кооперативному режиму будут безупречно чистыми.

Стабильность

Кооперативы часто, а может быть, всегда предъявляют более строгие финансовые требования, чем банк. Требуется минимальный первоначальный взнос в размере 20%, и покупатели должны иметь отношение долга к доходу ниже 30%, а часто и ниже 25%.

Эти повышенные финансовые требования — одна из причин, по которой Нью-Йорк не считал жилищный кризис таким серьезным, как остальная часть страны в 2008 году. Кооперативы в основном не позволяли банкам выдавать агрессивные ссуды.

Это существенный плюс, поскольку меньше всего вам нужно, чтобы продавец в вашем доме был вынужден торговать.Когда кому-то нужно продать, особенно на плохом рынке, это обычно будет по низкой цене. Принудительная продажа может изменить цены для всего здания, поскольку сделка будет частью будущих расчетов.

Что покрывает плата за обслуживание кооператива?

Плата за обслуживание кооператива объединяет налоги на недвижимость и общие сборы в один ежемесячный платеж. В отличие от кондоминиума, где вы получаете отдельный счет за каждую.

Это все один платеж, потому что помните, что на самом деле вы не являетесь владельцем квартиры.Вы владеете долями в здании, и счет по налогу на имущество получает все здание, а не отдельные владельцы.

Плата за обслуживание обычно составляет около 50% налога на недвижимость и 50% общих сборов. В конце каждого года владельцы кооперативов получают от управляющей компании форму, в которой им сообщается, сколько была их доля в налогах на недвижимость.

Общие расходы на техническое обслуживание идут на все необходимое для эксплуатации здания — оплату швейцара, уборку коридоров, вывоз мусора и т. Д.

Техническое обслуживание также может охватывать запланированные капитальные улучшения, такие как покраска коридоров или нового вестибюля.

Что такое оценка?

У всех кооперативов есть резервный фонд. Вы можете думать об этом как о текущем счете здания, и он используется для оплаты повседневных расходов. Также есть лишние деньги на непредвиденные расходы, но иногда их не хватает.

Например, если крыша начинает протекать, ее нужно немедленно ремонтировать, а крыша стоит недешево.Если в резервном фонде недостаточно денег, большинство кооперативов проведут «оценку». Это когда к счету на содержание каждого акционера добавляется дополнительная сумма.

У аттестации обычно есть конкретная причина — крыша в приведенном выше примере — и четкая дата окончания. Как только расходы оплачены, оценка заканчивается.

Оценки также могут быть добровольными. Если здание хочет переделать коридоры, они могут заплатить за это оценкой.

Что такое процесс утверждения правления кооператива?

Получение утверждения советом директоров кооператива состоит из трех компонентов —

Выполнение финансовых требований кооператива

Практически каждый кооператив требует не менее 20% первоначального взноса.Некоторые доводят авансовые платежи до крайности и фактически позволяют делать покупки только за наличные.

Но даже если у вас много денег, вам все равно необходимо приемлемое соотношение долга к доходу (или «DTI»). Таким образом совет измеряет вашу способность производить ежемесячные платежи. Они сложат все ваши ежемесячные платежи и разделят их на ваш ежемесячный доход.

Обычно ежемесячные платежи составляют просто ипотеку плюс техническое обслуживание, но если у вас есть студенческий долг, аренда автомобиля и т. Д., Все это также будет включено.

Большинство кооперативов хотят, чтобы это число было ниже 30% или даже 25%. Если он выше, некоторые здания все еще могут позволить вам покупать, если вы поместите год или два платежа за обслуживание на условное депонирование при закрытии. Это часто рассматривается для людей, у которых много активов, но небольшой доход.

Последний показатель — «ликвидность после закрытия». Это просто количество месяцев выплат наличными, акциями и любыми другими ликвидными активами после закрытия. Все, что вам не следует продавать (например, пенсионные сбережения) или что трудно продать (например, недвижимость), скорее всего, не будет рассматриваться.Большинство зданий хотят видеть ликвидность в течение 12 или 24 месяцев после закрытия.

предъявляют строгие финансовые требования, чтобы избежать принудительной продажи. Если кто-то потянется за самой дорогой квартирой, которую он может получить, и потеряет работу на следующий день после закрытия, ему придется продать. Это плохой исход для всех — покупателя, других акционеров и совета директоров.

Заполните заявку на покупку кооператива

Для большинства совместных приложений требуется:

• Заполненная заявка на покупку с описанием сделки и сторон
• Копия подписанного договора купли-продажи
• Полный финансовый отчет, содержащий как минимум самую последнюю выписку по каждому перечисленному счету
• 2+ личных рекомендательных письма
• 2+ профессиональных рекомендательных письма
• Рекомендательное письмо домовладельца
• Письмо о приеме на работу
• Полная федеральная налоговая декларация за последние два года
• Разрешение на проверку кредитоспособности и биографических данных
• Подтверждение домашних правил
• Раскрытие свинцовой краски, постельных клопов и спринклерных оросителей
• В случае финансирования — заявка на получение кредита, письмо-обязательство и соглашения о признании
• Чеки на оплату регистрационного взноса, внесения депозита и других сборов

После рассмотрения вашей заявки у совета директоров есть три варианта: задать вопросы, пригласить вас на собеседование или отклонить заявку.Если ваша покупка будет отклонена, обычно это происходит на этом этапе.

Пройти собеседование на доске кооператива

Интервью с советами по кооперативному режиму имеют плохую репутацию, но не так уж и плохи. Хотя вы должны быть готовы к полноценному собеседованию, похожему на собеседование, обычно совет директоров просто хочет поприветствовать вас в здании. Они могут спросить вас о себе или о вашем заявлении, но если бы возникли какие-либо существенные проблемы, они, вероятно, были бы решены до того, как назначить собеседование.Члены совета директоров не хотят тратить свое время, поэтому попасть на собеседование с советом директоров — очень обнадеживающий шаг.

Как сделать предложение о совместной игре?

Поскольку агент по листингу должен быть уверен, что вы удовлетворяете финансовым требованиям совета директоров, для того, чтобы сделать предложение о кооперативе, требуется дополнительная информация. Помимо фактического предложения и предварительного одобрения ипотеки, вам также необходимо подать финансовый отчет REBNY. Это позволяет быстро получить представление о ваших финансовых показателях.

Если у листингового агента или продавца есть вопросы, вам нужно на них ответить.Они должны быть уверены, что любое предложение, которое они примут, будет одобрено советом директоров.

У нас был клиент, который рассердился, когда агент по листингу спросил, почему у него такой высокий доход, но ограниченные активы. Мы поняли, откуда пришли обе стороны. Клиент нашел вопрос агрессивным, но агент по листингу знал, что правление собирается задать вопрос. Проще говоря, процесс подачи заявок в кооперативном режиме подходит не всем.

Имейте в виду, что любая информация, запрашиваемая на этом этапе, также будет включена в заявку на правление, которую рассмотрит агент по листингу.

Почему кооперативным покупателям обычно отказывают?

Когда правление отклоняет кандидатуру, они не обязаны (и обычно не приводят) никаких причин. Продавец даже не получает объяснений. Хотя у нас нет данных, подтверждающих это, наш опыт подсказывает, что большинство отказов происходит по финансовым причинам.

Например, предположим, что требуется 30% DTI, но покупатель с 32% DTI делает очень сильное предложение. Продавец может рискнуть и надеяться, что его одобрят. Или, может быть, DTI покупателя в среднем ниже 30%, но волатильна из года в год.Правление может посчитать это слишком рискованным.

также хочет видеть хорошие рекомендательные письма — как личные, так и профессиональные. Если что-то в письме неправильно натирает доску, они могут не принять заявку. Агент однажды сказал нам, что у нее был отказ от покупателя, и единственное, на что она могла указать, — это личное рекомендательное письмо, в котором упоминалось, что покупатель любит готовить особенно острые блюда.

Иногда правление отклоняет кандидата, потому что он слишком хорошо разбирается в сделке.Если продавец не заботится о деньгах (а таких людей в Нью-Йорке несколько!) И просто хочет, чтобы процесс закончился, он может предложить квартиру своему приятелю или соседу по низкой цене. Поскольку это влияет на стоимость здания, совет директоров часто отклоняет эти транзакции «ниже рыночной стоимости».

Следует ли мне использовать агента по недвижимости для покупки кооператива?

Многие покупатели думают, что могут сэкономить кучу денег, если откажутся от посредничества покупателя по недвижимости. Это справедливое предположение, но продавец в любом случае платит одинаковую комиссию.Большинство соглашений о листинге заключаются в том, что продавец платит листинговому брокеру 5% или 6%, а затем, если у покупателя есть брокер, комиссия будет разделена 50/50. Листинговые брокеры любят непредставленных покупателей, потому что им платят вдвое больше.

По этой причине при покупке у вас должен быть брокер. У вас будет кто-то, кто будет заботиться о ваших интересах и вести переговоры от вашего имени. Более того, вы можете использовать брокера покупателя, который предоставляет скидки на комиссию (например, Yoreevo!). При возврате комиссии ваш брокер передает вам часть своей комиссии при закрытии сделки.Клиенты Йореево получают скидку в размере двух третей от общей комиссии, чаще всего 2% от покупной цены, которая часто покрывает расходы на закрытие кооператива!

Что нужно знать перед покупкой квартиры в Нью-Йорке

1. Сколько стоит квартира в Нью-Йорке?

Согласно оценщику Джонатану Миллеру и его рыночному отчету Дугласа Эллимана, средняя квартира на Манхэттене в первом квартале 2020 года составляла 1,89 миллиона долларов, а средняя цена продажи составляла 1 доллар.06 миллионов. Сюда входят как кооперативы, так и кондоминиумы. Кооперативы дешевле кондоминиумов по ряду причин.

Средняя цена кондоминиума составляла 2,6 миллиона долларов, а средняя цена — 1,6 миллиона долларов, при средней цене за квадратный фут 1923 доллара. Средняя цена кооператива составляла 1,37 миллиона долларов, а средняя цена — 811 тысяч долларов, а средняя цена за квадратный фут — 1206 долларов.

Новые кондоминиумы по цене $ 2,541 за квадратный фут. Средняя цена продажи — 3 доллара.9 миллионов, а средняя цена продажи составляет 2,8 миллиона долларов.

Роскошный сегмент, который включает 10% крупнейших сделок, превышает 2600 долларов за квадратный фут. Цена на элитную недвижимость начального уровня составляет 3,9 миллиона долларов, средняя цена роскошной недвижимости — 7,6 миллиона долларов, а средняя цена продажи — 5,7 миллиона долларов.

Обзор рынка Манхэттена

2. В чем разница между кондоминиумами класса люкс, супер-люкс и ультра-люкс в Нью-Йорке?

В сфере недвижимости слово «роскошь» используется слишком часто.То, что делает что-то роскошью для кого-то, может быть основным для другого. На Манхэттене мы относим 10% самых крупных сделок к роскошным квартирам. Самая верхняя часть рынка, скажем, 1-2% сделок считается ультра-роскошной. Цены на них могут быть в диапазоне от 4500 до 10 000 долларов за квадратный фут. Супер роскошь начинается от 3000 долларов за квадратный фут.

Самые дорогие квартиры на Манхэттене на продажу

Руководство по новому развитию в Центральном парке и районе миллиардеров

3.Является ли покупка квартиры в Нью-Йорке хорошей инвестицией?

Недвижимость в Нью-Йорке стала хорошей инвестицией на долгое время. Например, средняя цена за квадратный фут кондоминиума на Манхэттене ежегодно росла на 5% в течение последних 15 лет. Учитывая, что можно было бы использовать покупку с ипотекой, доходность увеличилась бы в разы.

Инвестируйте в недвижимость Нью-Йорка

4. Что важнее при покупке квартиры в Нью-Йорке: расположение или удобства?

Слышали когда-нибудь поговорку «местоположение, местоположение, местоположение»? Местоположение — это все в недвижимости.

9 советов по покупке элитной недвижимости в Нью-Йорке

5. Что мне покупать: кондоминиум или кооператив?

Если вы заинтересованы в покупке новой собственности или собственности, которую хотите сдать в аренду для получения дохода от сдачи в аренду, то кооперативы не подходят. Вы должны придерживаться покупки квартиры. Если вы ищете свой основной дом и не слишком обеспокоены тем, что недвижимость является новой или хотите сдать ее в аренду, то покупка кооператива может быть правильным выбором.Как правило, кооперативы дешевле, чем кондоминиумы, но не имеют такой же полезности.

Узнать больше о кондоминиуме и кооперативе

Продажа кооперативов в Нью-Йорке

6. Нужен ли вам брокер по недвижимости, чтобы купить недвижимость в Нью-Йорке?

Да, вы никогда не должны идти в одиночку на самую дорогую сделку в своей жизни. Слишком большой риск купить неправильную недвижимость по неправильной цене в неправильном месте.

Комиссии устанавливаются до того, как недвижимость будет выставлена ​​на продажу, поэтому не ожидайте получить недвижимость по более низкой цене, если вы обратитесь непосредственно к брокеру продавца.Вместо того, чтобы получать 50% комиссии, они, скорее всего, получат 100% комиссии и не будут нести никаких обязательств перед покупателем. У них есть только обязанности перед продавцом.

7. Нужно ли платить комиссию брокеру при покупке квартиры на Манхэттене?

Нет. Продавец всегда платит комиссию брокеру. Эта комиссия, выплачиваемая продавцом (обычно 5-6% от продажной цены), делится между брокером покупателя и брокером продавца.

Руководство по покупке дома

8.Почему покупателю следует избегать двойного агентства?

В сделке агенты по недвижимости могут представлять продавца, покупателя или и то, и другое. При одновременном представлении обоих в транзакции агент оказывается в ситуации двойного агентства. Двойное агентство по своей сути опасно, потому что брокер не может предложить безоговорочную лояльность ни одной из сторон. Помните, что агент продавца представляет в первую очередь продавца и не несет обязательств по раскрытию полной информации. Двойной агент не может вести переговоры от имени покупателя, не может предложить ему лучшую цену и т. Д.

Следовательно, покупатель должен иметь собственное представительство во всех сделках с недвижимостью. Учитывая, что это самая дорогая сделка в жизни многих людей, почему вы должны доверять брокеру продавца?

9. Могут ли покупатели в Нью-Йорке получить более выгодные цены?

Как правило, ответ на этот вопрос положительный. Но это действительно зависит от продавца, и каждый продавец индивидуален. Это, безусловно, поставит предложение покупателя на первое место в списке при конкуренции с предложениями, имеющими условные обязательства по ипотеке.В обычное время на рынке Манхэттена присутствует значительное количество (50%) покупателей за наличные, поэтому выгоды могут не перерасти в более низкие цены.

10. Насколько терраса или балкон добавляют к цене квартиры в Нью-Йорке?

Не существует установленного стандарта для ценообразования на открытом воздухе, так как здесь играет роль множество переменных. Чтобы сравнить цену за квадратный фут собственности с открытым пространством с недвижимостью, у которой нет открытого пространства, мы корректируем квадратные метры, выделяя 30% (или другое число) от площади открытого пространства в квадратных футах и ​​добавляя их к внутренней площади. отснятый материал.Затем разделите цену на сумму интерьера и отведенной квадратной метры. Затем вы сравните эту скорректированную цену за квадратный фут с другими сопоставимыми объектами недвижимости без террас.

Например, чтобы сравнить цену за квадратный фут недвижимости стоимостью 4 000 000 долларов США, имеющей 2 000 квадратных футов внутренней площади и желательную террасу площадью 400 квадратных футов, с квартирой без террасы, нам нужно сначала выполнить некоторые вычисления.

Выделить 30% от 400 кв. Футов.внешнее пространство во внутреннее (30% х 400 = 120 кв. футов). Добавьте это к 2000 квадратных футов внутренней площади, чтобы получить скорректированную площадь в 2120 квадратных футов. Разделите 4 000 000 долларов на 2 120, чтобы рассчитать скорректированную цену за квадратный фут в 1887 долларов. Обратите внимание, что на Streeteasy и на всех порталах будет указана цена только за квадратный фут интерьера, так что в этом примере 2000 долларов за фунт. Они не учитывают ценность открытого пространства, но вы должны это сделать.

Сейчас не все открытые пространства одинаковы. Если терраса находится вне гостиной и имеет площадь 1000 кв.футов. прямой вид на Центральный парк, вы можете выделить 100% открытого пространства. Однако, если это балкон площадью 100 кв. Футов с видом на уродливое здание, вы можете ничего не выделять!

Лучшие 50 пентхаусов в Нью-Йорке на продажу

11. На что обращать внимание при покупке квартиры в Нью-Йорке?

• Расположение, расположение, расположение — в квартире всегда можно отремонтировать, но нельзя переехать.
• План этажа с рациональным распределением
• Просмотры
• Хороший свет — на Манхэттене предпочтительны юг и запад
• Угловые квартиры всегда предлагают расширенный вид
• Если вы покупаете перепродажу, старайтесь избегать квартир, нуждающихся в ремонте, поскольку они могут быть очень дорогими в Нью-Йорке.

12.Как мне найти хорошую квартиру в Нью-Йорке?

У вас должен быть собственный брокер по закупкам, который поможет вам найти квартиру. Некоторые из нас имеют многолетний опыт и знают все хорошие и плохие постройки. Наличие опытного брокера не только сэкономит вам много времени, но и сэкономит вам деньги. Иногда покупатели думают, что они используют подход «сделай сам», однако покупка недвижимости в Нью-Йорке, вероятно, является самой дорогой финансовой сделкой в ​​их жизни. К этому нельзя относиться легкомысленно.Это не последнее устройство Apple! Тем, кто выбирает путь DIY, помните, что если вы имеете дело напрямую с брокером продавца, вам придется отказаться от своего права на представительство, поскольку вы окажетесь в ситуации двойного агентства, что по своей сути плохо для покупателей и позволяет брокеру продавца. удвоить комиссию.

Последние квартиры на продажу в Нью-Йорке

13. Каковы преимущества покупки новостройки?

Покупка квартиры, в которой никогда не жили, имеет свои преимущества.Во-первых, он новый, поэтому не будет никаких пятен, царапин и т. Д., А значит, готов к заселению. Обычно используются новейшие технологии, поэтому вы, скорее всего, получите более энергоэффективную квартиру. Поскольку он новый, вероятно, в течение первых десяти лет расходы на обслуживание будут ниже. Вы можете оказаться в здании с самыми современными удобствами.

Новое строительство в Нью-Йорке на продажу

14. Есть ли надбавка, которую платит покупатель при покупке новостройки в Нью-Йорке?

По нашим оценкам, премия на покупку новой разработки составит примерно 25–30%.Эта оценка подтверждается разницей между ценой psf новой застройки и средней квартирой (или 2541 доллар против 1923 долларов в первом квартале 2020 года), то есть разницей в 32%.

Поскольку мы находимся на рынке покупателя, мы видели, как некоторые застройщики снижают цены, сокращая разрыв между ценами новых и перепродаж. Это означает, что сейчас, возможно, самое подходящее время для покупки нового строительства, так как надбавка за новое имеет тенденцию к снижению (и вряд ли продержится какое-то время).

15. Стоит ли премия за новую строящуюся квартиру?

Это действительно зависит от нового проекта развития.В некотором роде это похоже на покупку новой машины. Разница в технологиях за 3 года при покупке автомобиля может быть огромной.

За последние несколько лет мы увидели огромные улучшения в системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, с диффузорами вместо встроенных в стену автономных блоков. Также в некоторых зданиях теперь есть системы очистки воздуха и воды, которых не было несколько лет назад. Наконец, многие новые здания имеют сертификат LEED и ориентированы на экологичность. Соответственно, некоторые считают, что премия того стоит.

16. Что значит контрактная квартира?

Квартира переходит в «контракт» после того, как покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи (т. Е. Договор) и покупатель вносит залог, обычно 10% от покупной цены.

17. Зачем мне нужен адвокат, чтобы купить квартиру на Манхэттене?

Да. В Нью-Йорке у каждой стороны есть собственный поверенный, представляющий их интересы.Покупатели должны использовать только опытного юриста, обладающего эзотерическими знаниями о рынке недвижимости Нью-Йорка.

Наши советы по поиску дома на NextAdvisor.com

18. Нужно ли мне ехать в Нью-Йорк, чтобы купить квартиру?

Хотя мы рекомендуем приехать как минимум на 3 дня, чтобы осмотреть недвижимость, не нужно ехать в Нью-Йорк для покупки недвижимости. С доверенностью или согласием при покупке через ООО все может быть сделано без физического присутствия покупателя.Мы часто проводим пошаговые инструкции для наших клиентов, находим их арендаторов и управляем их недвижимостью вместе с ними, никогда не ступая на рынок США.

19. Каковы заключительные расходы при покупке квартиры на Манхэттене?

кондоминиумов в Нью-Йорке должны оплатить заключительные расходы в размере примерно 2-6%. Основные компоненты включают 1) страхование титула в размере 0,45%, 2) налог на особняк в размере 1% — 3,5% и 3) налог на регистрацию ипотеки в размере 2,2% от суммы ипотеки.

При покупке новостройки в Нью-Йорке покупатель, как правило, платит налоги застройщика штата Нью-Йорк и города Нью-Йорка в размере около 2%.Однако покупатели кооперативов не платят за страхование титула или налог на регистрацию ипотеки.

Составляющие затрат инвестиций в недвижимость

20. Кто оплачивает заключительные расходы в Нью-Йорке?

Затраты по закрытию оплачиваются как покупателем, так и продавцом. Покупатель заплатит от 2 до 6% от общих затрат на закрытие, как указано в пункте 19. Продавцы будут платить примерно 8%, в том числе 2% налога на перевод в штат Нью-Йорк и города Нью-Йорка и 6% в качестве комиссии за продажу.

21.Что такое налог на поместье?

Налог на поместье — это налог на передачу собственности, уплачиваемый покупателем в отношении собственности, равной или превышающей 1 миллион долларов. Ставки налога на особняк варьируются от 1% (для продаж до 2 миллионов долларов) до 3,9% (для продаж на 25 миллионов долларов и более). Название налога — ходячая шутка в кругах риэлторов Манхэттена, где однокомнатная квартира часто стоит более 1 миллиона долларов.

«Покупатели из Нью-Йорка спешат закрыть в преддверии уплаты налога на особняки 1 июля»

22.Как сделать предложение на квартиру?

Брокер покупателя делает предложение в письменной форме, как правило, по электронной почте (с сопроводительным телефонным звонком или без него). Все условия должны быть включены в первое предложение, иначе могут возникнуть проблемы и недоразумения, которые могут испортить сделку.

Предложение будет включать не только цену первого предложения, но и условия сделки, в том числе, зависит ли предложение от ипотеки, коэффициент LTV (при получении ипотеки), ожидаемую дату закрытия и любые другие непредвиденные обстоятельства.Кроме того, мы включим контактную информацию поверенного покупателя и письмо о предварительном одобрении ипотеки. Это усиливает предложение покупателя и показывает, что они настоящие (поскольку существует множество подделок, которые либо играют, либо тестируют рынок).

Часто продавец просит покупателя заполнить финансовый отчет REBNY, который по сути является личным финансовым отчетом, включая перечень активов и пассивов, а также доходов и расходов. Продавец будет использовать это утверждение для оценки финансовой устойчивости покупателя.

23. Что происходит после того, как вы приняли предложение о покупке квартиры в Нью-Йорке?

После того, как вы получили принятое предложение, стандартной процедурой является доставка в течение 5 рабочих дней подписанного контракта и 10% предоплаты адвокату продавца. Затем продавец подписывает контракт, после чего покупатель будет «в контракте».

В течение 5 рабочих дней поверенный покупателя проведет комплексную проверку и обсудит условия контракта. Комплексная проверка включает в себя рассмотрение плана предложения, анализ финансовой отчетности здания и чтение протоколов совета директоров, которые могут дать подсказки о потенциальных будущих расходах, которые ранее не обсуждались.

Хотя обычно поверенный покупателя доставляет подписанный договор и вносит залог в течение 5 рабочих дней, этот срок можно продлить, хотя и на свой страх и риск. Поскольку продавец не обязан заключать сделку до подписания контракта и представления 10%, до этого момента он может продать другому покупателю.

24. Может ли продавец отказаться от контракта, если он получит более выгодное предложение?

Если договор купли-продажи еще не подписан продавцом, продавец может отказаться от договора без каких-либо штрафов.Если контракт был исполнен, то покупатель должен был бы подать иск о конкретном исполнении, и суды заставили бы продавца выполнить свое обязательство продать недвижимость покупателю по контракту.

В торгах, когда продавец получал много предложений, брокер продавца проводит «лучшее и окончательное», когда брокер собирает все предложения и выносит суждение о финансовом положении каждого покупателя. Затем они определяют, какой покупатель лучше всего подойдет для квартиры.Иногда более выгодные условия, такие как все наличные и быстрое закрытие сделки, имеют приоритет перед более высокой ценой, поскольку продавцы хотят убедиться, что сделка будет заключена после того, как они подпишутся.

25. Что такое пакет платы?

В каждой квартире или кооперативе есть совет директоров. Эти советы создают правила для здания, в том числе утверждают новых покупателей здания. Всем советам директоров потребуется приложение определенного типа, включающее финансовую информацию, кредитный рейтинг и другую информацию, раскрываемую в соответствии с требованиями штата Нью-Йорк и города Нью-Йорк.

26. Что такое финансовый отчет REBNY?

Советы по кооперативам и кондоминиумам обычно требуют, чтобы покупатель заполнил выписку REBNY. По сути, это личный финансовый отчет, который включает подробную информацию об активах и обязательствах покупателей, а также о доходах и расходах. Подтверждающие документы, такие как банковские выписки и отчеты об инвестициях, необходимы для сопровождения выписки REBNY. Это должно быть включено в пакет Board Package после того, как предложение будет принято.

27. Каковы требования к первоначальному взносу для получения ипотеки?

Требования к первоначальному взносу различаются в зависимости от кредитора и от того, является ли покупатель местным лицом, иностранным гражданином или компанией.

Как правило, домашнее лицо, покупающее первичный дом, должно будет внести 20% первоначальный взнос. Иностранные граждане, покупающие второй дом, должны будут внести первоначальный взнос в размере 30%. Инвестиционная недвижимость для местных и иностранных граждан обычно требует 40% первоначального взноса.Обратите внимание, что процентные ставки на инвестиционную недвижимость обычно выше, чем на вторичное и первичное дома.

Частные банки имеют большую свободу действий при определении требований к первоначальному взносу: от 10% до 50% для очень дорогой недвижимости.

Ипотечное финансирование

28. В чем разница между предварительным одобрением ипотечного кредита и предварительным квалификационным отбором?

Предварительный квалификационный отбор — это очень предварительное определение банком того, может ли покупатель получить ипотеку.Кредитор произведет оценку на основе устного указания уровня кредита, активов, пассивов, доходов и расходов и оценит сумму кредита, на которую вы, вероятно, будете претендовать.

Напротив, предварительное одобрение — это заявление кредитора о том, что вы имеете право на получение определенной суммы ипотеки. Андеррайтер проверит всю вашу финансовую информацию, включая кредитный отчет, квитанции о выплатах, банковские выписки, заработную плату, активы и обязательства, чтобы убедиться, что они соответствуют их финансовым требованиям.Как правило, письмо с предварительным одобрением показывает, что ваш заем зависит от двух факторов: а) от дома, который вы выбираете, и б) от оценочной стоимости, при условии, что с момента предварительного одобрения с вашим финансовым положением ничего не изменилось.

29. В чем разница между ипотечным условием и условием финансирования?

Условие ипотеки позволяет покупателю вернуть свой депозит, если он или она не может обеспечить финансирование покупки. Обычно оговорка о непредвиденных обстоятельствах требует от банка письма-обязательства в течение 45 дней и закрытия в течение 60 дней с момента подписания контракта.

Условное финансирование позволяет покупателю расторгнуть договор и вернуть 10% -ный депозит, если финансирование не выполнено. Бывают случаи, когда кредитор может отозвать свое обязательство (обычно на основе новой информации) после того, как он выпустит письмо об обязательстве. Это шире, чем непредвиденные обстоятельства по ипотеке. Из-за высокого риска непредвиденные расходы по финансированию в Нью-Йорке крайне редки, поэтому на самом деле это не вариант.

Обратите внимание: если у покупателя есть непредвиденные обстоятельства по ипотеке, и он не будет сотрудничать с процессом ипотеки, а продавец может предъявить доказательства отказа от сотрудничества, покупатель потеряет свой залог.

30. Должен ли я нанимать домашнего инспектора при покупке новостройки?

Перед закрытием ваш представитель проведет обход. Для всех наших сделок с новостройками мы рекомендуем нашим покупателям нанять домашнего инспектора. Им легче выявлять проблемы со строительством и отделкой. Это способ убедиться, что разработчик выполняет то, что обещано в плане предложения. Поскольку они делают это каждый день, они знают разницу, когда дело доходит до конструкции, качества изготовления и материалов.Они берут около 650 долларов за осмотр, что может иметь большое значение. Обычно мы сопровождаем их при посещении объекта.

31. Что происходит при закрытии?

Закрытие — это когда покупатель и его или ее кредитор передают средства продавцу. Затем передается право собственности и покупателю передаются ключи. За столом будут адвокаты покупателя и продавца, покупатель и продавец (если они решат присутствовать), представитель титульной компании, представитель кредитора, брокеры покупателя и продавца, а иногда и представитель совета директоров кондоминиума или кооператива. .

Большинство закрытий проходят гладко, однако могут возникнуть проблемы, если пошаговое руководство пошло не так, как планировалось, продавец взял то, что они согласились оставить, возникла проблема с титулом или страховкой или средства не поступили вовремя. .

32. Как я могу узнать, какие государственные школы находятся в том районе, который я ищу?

о справедливом решении жилищных вопросов запрещает вашему агенту по недвижимости обсуждать школы, но вы можете узнать больше на таких сайтах, как InsideSchools и GreatSchools.

Перед тем, как подписать контракт на покупку, убедитесь, что вы подтвердили и подтвердите, что здание находится в той школьной зоне, которую вы думаете. Теоретически вы можете узнать, для какой школы зонировано здание, позвонив по номеру 311 или проверив веб-сайт Министерства образования, но из-за постоянного изменения зонирования эта информация не всегда была точной. Мы предлагаем позвонить в офис директора школы, чтобы подтвердить, что ваше здание попадает в зону этой школы.

33. Какие районы наиболее популярны среди туристов?

Мидтаун, Центральный парк и некоторые районы в центре города — самые популярные районы Манхэттена для пеших прогулок.Пьед-а-терр — это квартира, которая не является основным местом проживания и используется по выходным и во время отпуска. Многие люди из Вестчестера или Нью-Джерси переезжают в город по выходным или даже иногда в течение недели после работы в городе, но их основные дома находятся в пригородах.

Путеводитель по продаже квартир в Сохо

Руководство по продаже квартир в Верхнем Ист-Сайде

34. Является ли покупка недвижимости в Нью-Йорке для сдачи в аренду хорошей инвестицией?

Согласно последнему отчету UBS Global Bubble Report, цены на недвижимость на Манхэттене поддерживаются высокими заработками.Соответственно, стабильный доход от аренды предсказуем, что, возможно, является самым важным фактором при выборе места для покупки инвестиционной недвижимости. При этом доходность скромная: чистая доходность (арендная плата за вычетом налогов на недвижимость и общих сборов или платы за обслуживание) составляет примерно 2,8%.

Инвестируйте в недвижимость Нью-Йорка

35. Каков уровень вакансий в Нью-Йорке?

Доля вакансий в Манхэттене колеблется в районе 2%, что относительно мало по сравнению с другими крупными городами.Последняя доля вакантных площадей составила 1,1%, так как рынок продаж за последние пару лет пошатнулся, и все больше людей решили сдавать квартиры.

Анализ рынка недвижимости Нью-Йорка

36. Квартира какого размера лучше всего подходит для инвестиций?

Как правило, одно- и двухкомнатные дома являются лучшей инвестиционной недвижимостью, при этом две спальни вытесняют одну спальню для более высокой доходности. Несмотря на непомерную стоимость, роскошная аренда с четырьмя спальнями очень хороша, потому что их очень мало.Все дело в спросе и предложении …

Лучшие районы Нью-Йорка для покупки квартиры в 2020

37. Какие районы наиболее популярны для инвестиций?

Мы всегда говорим, что самые безопасные районы для покупки — это те, в которых любят жить жители Нью-Йорка, так что спрос на квартиры всегда будет. Некоторые районы города, такие как Финансовый район, не привлекают жителей Нью-Йорка, поэтому спрос может резко измениться в зависимости от того, в пользу он или нет.Районы, которые привлекают местных жителей, такие как Вест-Виллидж, Гринвич-Виллидж, Челси, Флэтайрон, Сохо, Нохо, UES и UWS

38. Какие районы вы бы порекомендовали, учитывая цену и тот факт, что мы не собираемся использовать квартиру как минимум 10 лет?

В этом случае можно выбрать район, который находится в процессе джентрификации, обычно из-за изменения зонирования или добавления новой линии метро.

В настоящее время в Западном Сохо произошла недавняя перепланировка из промышленного района в жилой, и район быстро меняется, особенно теперь, когда у Google и Disney появятся кампусы.Учитывая, что он находится всего в нескольких минутах от Вест-Виллидж, Сохо и Трибека, этот район очень желателен, и если вы ищете инвестиционную недвижимость, то это не проблема. То же самое произошло в Западном Челси вдоль верхней линии, поскольку сейчас это один из самых дорогих и желанных районов Нью-Йорка.

Hudson Yards, совершенно новый район города, построенный над железнодорожными путями. Через 10 лет, когда строительство поблизости прекратится, апартаменты Hudson Yards станут идеальным местом для проживания.Линия метро «Вторая авеню» сделала огромные участки ЕЭС более доступными, и в восточных частях района будет происходить облагораживание. Наконец, джентрификация Нижнего Ист-Сайда уже укрепилась и быстро меняет этот район.

39. Предоставляете ли вы услуги нашего агента по управлению недвижимостью и арендатором? Если да, то какова комиссия за это?

Да. Мы управляем многими объектами собственности наших инвесторов и не берем плату за текущее управление.Мы не занимаемся квитанциями об аренде или уплатой общих сборов и налогов, однако мы делаем все остальное. В зависимости от рынка комиссию брокера будут платить арендатор или владелец. В прошлом арендатор обычно платил 15% от арендной платы за первый год, разделенной между брокером арендатора и брокером арендодателя. Если в здании много квартир, владелец может предложить квартиру без комиссии, что означает, что владелец оплачивает сбор. В этом случае мы обычно взимаем плату за 1 месяц.

40. О каких налоговых последствиях мы должны знать, как иностранные владельцы?

Основной налоговой проблемой для иностранцев является налог на наследство (он же налог на смерть), который представляет собой крупный налог, составляющий около 50% (вместе взятый федеральный и государственный). Как граждане США, так и иностранные граждане обязаны платить налог на наследство. В то время как граждане США и держатели грин-карт имеют освобождение от уплаты налога в размере 5,45 миллиона долларов, иностранные граждане имеют освобождение только в размере 60 тысяч долларов.Следовательно, покупатель должен провести некоторое финансовое планирование, чтобы либо отменить, либо уменьшить налог. Чтобы узнать больше, посетите нашу страницу «Налоговые и юридические вопросы для иностранных покупателей».

Прирост капитала и налог на имущество одинаковы для граждан США, основных резидентов и иностранных граждан.

Контрольный список иностранного покупателя для покупки квартир в Нью-Йорке

Продажа квартир в Нью-Йорке

шагов при покупке дома

Введение

В какой-то момент вашей жизни вы можете захотеть купить дом.Этот документ охватывает различные этапы, связанные с этим. Конкуренция и потребитель Комиссия по защите (CCPC) также имеет пошаговую руководство по покупке дома на своем сайте.

Прежде, чем вы решите купить

Узнайте, что вы можете себе позволить

Вам следует пересмотреть свой бюджет, чтобы узнать, сколько вы можете позволить себе в месяц. выплаты по ипотеке. Убедитесь, что у вас достаточно денег, чтобы покрыть все расходы, связанные с покупкой дома, например, расходы по ипотеке, судебные издержки, страхование и гербовый сбор.Сумма денег, которую вы можете получить в качестве ипотечной ссуды, и сумма, которая вам нужна в качестве депозит регулируется кредитными лимитами Центрального банка — см. ипотека для получения подробной информации об этих правилах. У CCPC есть бюджет планировщик, который вы можете использовать, чтобы узнать, сколько вы можете позволить себе каждый месяц.

Получить адвоката

Пока вы ищете недвижимость, вам следует нанять юриста, который передача . Передача — это юридическая работа, связанная с покупкой или продажа недвижимости.Плата за перевод может варьироваться между юристами, поэтому стоит обратиться к нескольким юристам, чтобы сравнить цены. Вы можете использовать Закон Веб-сайт общества, чтобы найти адвоката в вашем районе.

Найдите недвижимость, которая вам нравится и которую вы можете себе позволить

Сайты недвижимости, аукционисты и агенты по недвижимости являются основными способами поиск недвижимости на продажу. Регулирующий орган по управлению недвижимостью поддерживает публичный реестр аукционистов и агентов по недвижимости на своем сайте.

Иногда отдельные продавцы сами рекламируют недвижимость.Газеты могут также иметь дополнения к собственности или публиковать объявления о недвижимости для продажа.

Регулирующий орган по управлению недвижимостью публикует цену на жилую недвижимость Реестр, в котором содержится информация о жилой недвижимости, купленной в Ирландия с 1 января 2010 года. Вы можете проверить регистр, чтобы узнать, сколько было заплатил за недвижимость.

Все продаваемые дома должны иметь здание Рейтинг энергопотребления (BER). BER расскажет, насколько дом энергоэффективен. Это поможет вам сделать осознанный выбор при сравнении свойств.

Агентство по охране окружающей среды (EPA) рекомендует проверить, дом находится в зоне с высоким содержанием радона на карте радонового риска, и поинтересуйтесь, был проверен на радон. Дополнительную информацию о радоне в домах можно получить по адресу: EPA и в нашем документе по измерению уровней радона.

У CCPC есть контрольный список того, что следует учитывать при поиске для собственности (pdf) и еще один контрольный список с вопросами, которые вы можете задать Находить узнать больше об объекте (pdf), если вас особенно интересует имущество.

Получить опрос

Продавец не обязан сообщать вам о недостатках собственности. Так что раньше вы завершаете покупку, вам следует пройти обследование собственности, чтобы узнать если есть дефекты. Опрос поможет выявить любые проблемы, которые вы не можете были в курсе, когда вы сделали свое предложение. Например, если ваш инспектор обнаружит, что крышу необходимо заменить, вы можете изменить свое предложение на учтите это, или решите не покупать. Общество дипломированных оценщиков Ирландии (SCSI) является профессиональный орган дипломированных сюрвейеров.

Получить одобрение ипотеки

Очень немногие люди могут купить дом без ипотеки. А Ипотека — это долгосрочная ссуда под залог приобретаемой вами недвижимости. Это означает если вы не погасите ипотеку, вы можете потерять дом.

Существуют разные виды ипотеки и разные поставщики ипотеки. Свяжитесь с рядом различных поставщиков ипотечных кредитов, чтобы узнать, кто может вам предложить лучшее предложение. Подробнее об ипотеке и выборе лучшего для вас доступно у Конкуренции и Потребителя Комиссия по защите (CCPC).CCPC имеет ипотеку калькулятор, который показывает размер ваших ежемесячных выплат в зависимости от сумма кредита, срок действия ипотеки и процентная ставка.

В принципе, вы можете получить одобрение ипотеки до того, как начнете искать имущество. Это позволяет узнать, сколько вам нужно потратить. Однако, когда вы найдете недвижимость, которая вам нравится, вы должны получить официальное одобрение ипотеки, прежде чем подписывать договор купли-продажи (см. ниже). Если вы подписываете договор купли-продажи, а потом не получите одобрение ипотеки, вы потеряете свой депозит, и могут быть другие штрафы.

Для получения более подробной информации см. Наш документ о снятии ипотека.

Как купить желаемую недвижимость

Как правило, недвижимость покупает и продает:
• Частный договор
• Открытый аукцион

Продажа частного договора

Продажа по частному договору — это когда собственность не выставляется на аукцион. Ты может связаться с продавцом или агентом продавца, обычно с агентом по недвижимости, чтобы согласовываем покупную цену.

Если в этом участвует агент по недвижимости, после того, как вы согласились купить вам может потребоваться внести залог за бронирование агенту по недвижимости.Юридическая процесс покупки недвижимости может начаться только тогда, когда агент по недвижимости получит ваш резервирование депозита. Этот депозит возвращается до подписания контракта. для продажи (см. ниже).

Ваш ипотечный провайдер предоставит вам официальное одобрение ипотеки и выдаст вам с кредитным пакетом. Вам нужно будет подумать о страховании защиты ипотеки и дома. страхование. Вы можете организовать это со своим ипотечным поставщиком, но это желательно присмотреться к магазинам. Когда ваш адвокат проверит контракт на предмет продажи, вы подпишете его и внесете залог (за вычетом комиссии за бронирование).

Открытый аукцион

Аукционы обычно рекламируются в местной газете, агентстве по недвижимости или расписаться в собственности. Как правило, продавец или аукционист устанавливает резервная цифра на имущество. Резервная цифра — это стоимость собственности. должен быть доставлен на аукционе. Если недвижимость не достигает резервной цифры, она будет снята с рынка.

Продавец также может снять недвижимость с продажи в любое время в течение аукцион, даже если он достиг резервной цифры.Продавец также может продать недвижимость до аукциона.

Перед проведением аукциона ваш адвокат должен проверить контракт на предмет продажа недвижимости (выдается адвокатом продавца) и все права собственности документы, указанные в этом контракте. Когда ваш адвокат удовлетворив их запросы, вы можете организовать осмотр объекта недвижимости, чтобы убедиться это звук. Вы также должны получить официальное одобрение ипотеки на недвижимость, которую вы хочу сделать ставку.

Победитель торгов немедленно вносит задаток и подписывает договор на продажа (см. ниже).Важно как можно скорее получить страховку жилья.

Агенты по недвижимости и аукционисты

Агенты по недвижимости и аукционисты действуют от имени продавца и в интерес продавца. Есть правила и код практики, описывая, как они должны себя вести при доставке своих услуги, и они регулируются Регулирующий орган в сфере услуг в сфере недвижимости (PSRA). Если у вас есть жалоба по поводу агента по недвижимости или аукциониста вам следует связаться с PSRA — см. «Где применить »ниже.

Заключить договор купли-продажи

Договор купли-продажи обязывает стороны завершить продажа. Если вы отказываетесь от продажи после подписания этого контракта, вы может потерять свой депозит. Если вы покупаете на аукционе, вы должны немедленно подписать договор купли-продажи. Если вы покупаете по частному договору, ваш адвокат проверит что контракт в порядке, прежде чем вы его подпишете. Дата завершения будет указано в контракте, и остаток согласованной покупной цены будет к этой дате.

Закрытие продажи

Требования о праве собственности и передаточном акте

После подписания договора и до даты завершения продажи ваш адвокат задает несколько общих вопросов о собственности продавцу солиситор. Заявки на Титул — стандартный набор вопросов. связанные с продажей собственности, которые имеют дело с такими вещами, как: фурнитура и фурнитура включены в продажу.

Когда ваш поверенный получит удовлетворительный ответ на требования о праве собственности, он составит передаточный акт , который затем утверждается продавцом солиситор.

Ваш адвокат проверит отсутствие судебных решений против продавца. (например, банкротство или розыск шерифов). Ваш адвокат также должен узнать, где находится право собственности на недвижимость (либо в Земельной книге, или Реестр сделок), чтобы убедиться, что нет ничего необычного, связанного с недвижимость, например, непогашенная ипотека.

Как только передаточный акт будет одобрен адвокатом продавца, ваш адвокат свяжется с вашим поставщиком ипотечных кредитов, чтобы запросить одобренную ссуду проверить.Это остаток покупной цены. Он выплачивается юрист продавца и вся документация, а также ключи от помещения переданы к своему адвокату.

Госпошлина

Ваш адвокат рассчитает размер гербового сбора, подлежащего уплате за имущество, и запросит его. сумма от вас до закрытия продажи. Гербовый сбор уплачивается комиссарам по доходам, которые размещают печать на деяниях. Без этого штампа невозможно зарегистрировать дело. В в актах указывается собственник имущества.

После завершения продажи

Акты

После завершения продажи ваши действия, с указанием новых данных о владельце необходимо зарегистрировать в Реестре актов или земельного кадастра. Недвижимость Орган регистрации (PRA) отвечает за обе системы Регистрация.

Ваш адвокат поможет вам оформить документы на ваш дом с PRA. Это может занять месяцы или годы. Даже если это займет много времени время, вы по-прежнему являетесь владельцем недвижимости и при желании можете продать недвижимость перед регистрацией завершена.

Переезд

Есть много вещей, которые нужно сделать при переезде, например, перенаправление вашего размещать и изменять свои данные на избирательном регистр. Более подробная информация доступна в нашем документе о переезде в новый дом.

Куда обращаться

С жалобами на агентов по недвижимости или аукционистов обращайтесь по телефону:

Регулирующий орган по управлению недвижимостью

Регулирующий орган по управлению недвижимостью

Abbey Buildings
Abbey Road
Navan
Co.Мит
C15 K7PY

Тел .: (046) 903 3800

Местный телефон: 1890 252712

Факс: (046) 903 3888

Как сдать дом в аренду и купить еще

Стоит ли сдавать в аренду свой нынешний дом, чтобы купить снова? Выясните, какие налоговые последствия вы имеете, имеете ли вы право, и даже оцените эмоциональную привязанность к своему дому.

«Стать домовладельцем может быть страшно, если вы никогда этого не делали, — говорит Фил Петерсон, управляющий брокер RE / MAX в Шаумбурге, штат Иллинойс. — У сдачи дома в аренду есть определенные плюсы и минусы. Я был там. Но в то время я не знал обо всех этих взлетах и ​​падениях «.

Петерсон говорит, что ситуация действительно зависит от цены вашего дома и того, сколько вы заплатили.

«Частью преимуществ владения инвестиционной недвижимостью является списание всех улучшений и технического обслуживания.Но когда вы продаете его по мере роста стоимости, вы должны платить прирост капитала на всю прибыль. Это могут быть большие расходы, особенно если вы купили дом в те времена, когда цены сильно росли ».

Например, предположим, что вы купили дом за 100 000 долларов, а теперь он стоит 200 000 долларов. Вы решаете сдать его в аренду на несколько лет. Вы устаете быть домовладельцем и выставляете его на продажу.

«Те 100 000 долларов, которые выросли в вашем доме, становятся деньгами, подлежащими налогообложению.Но если вы продали этот дом, когда еще жили в нем, эти 100 000 долларов не облагаются налогом. В этом большая разница, — говорит он.

С другой стороны, если вы купили свой дом в верхней части рынка за 200 000 долларов, а он все еще стоит 200 000 долларов, проблем с приростом капитала нет. Тогда, по словам Петерсона, неплохо было бы сохранить его в качестве инвестиции при покупке второго дома.

В этой статье:

Правила кредитования при сдаче дома в аренду для выкупа еще

Кредиторы будут вводить определенные правила для домовладельцев, переводящих основное место проживания в арендуемую недвижимость.Они должны быть уверены, что вы справитесь с двумя домами, особенно если у вас нет опыта работы с арендодателем.

Во-первых, вы должны увидеть, имеете ли вы право на получение новой ипотеки сверх существующей задолженности без помощи дохода от аренды. Если это так, вы избавляетесь от необходимости оформлять дополнительные документы, подтверждающие будущую арендную плату за ваш дом.

Но предположим, что вам нужен этот доход, чтобы претендовать на новый дом.

Вам необходимо запросить Fannie Mae From 1007, который представляет собой сопоставимый график аренды на одну семью.Это похоже на оценку, но для дохода от аренды, а не для стоимости дома.

Эта форма заполняется лицензированным оценщиком и может быть заказана вашим кредитором. В документе сравнивается ваш дом с аналогичными арендуемыми домами в вашем районе. Он оценивает ежемесячную арендную плату, которую вы могли бы заработать.

Помимо требования ссуды, 1007 может дать вам хорошее представление о том, сколько арендной платы вы можете взимать.

Но даже с помощью этой формы вам необходимо доказать, что у вас есть финансовые резервы для оплаты освобожденного дома, если вы не сможете его арендовать.Сумма, которая вам нужна на сберегательном, пенсионном и инвестиционном счетах, зависит от ипотечного кредита на дом, который вы освобождаете, и от количества имеющейся у вас финансируемой собственности.

Вам понадобится на банковском или инвестиционном счете:

• 1-4 финансируемых объекта: 2% от невыплаченного остатка по всем ипотечным кредитам
• 5-6 финансируемых объектов: 4% от невыплаченного остатка по всем ипотечным кредитам
• 7-10 финансируемых объектов: 6% от невыплаченного остатка по всем ипотечным кредитам

Имейте в виду, что вам не нужна указанная выше сумма резерва для недвижимости, которую вы покупаете, и новая собственность не считается одной из финансируемых.

Большинство покупателей, которые сдают свой дом в аренду, чтобы купить другой, по этому определению будут иметь только одну финансируемую недвижимость.

Например, сейчас вы живете в доме, который планируете сдавать в аренду. У вас есть ипотечный кредит на сумму 200 000 долларов.

Кредитор потребует, чтобы у вас были свободные средства в размере 4000 долларов в качестве «резервов». Кроме того, ваш кредитор предоставит форму 1007 для определения предполагаемой арендной платы.

Опять же, вы можете пропустить все эти требования, если вам не нужен доход от аренды вашего текущего дома, чтобы претендовать на новую ссуду.

Знайте свой местный рынок аренды

Петерсон предлагает поговорить с кем-нибудь, кто хорошо осведомлен, например с местным риелтором, если вы рассматриваете возможность аренды, покупки второй собственности и сдачи в аренду старой. Этот человек будет знать, сильна ли аренда на рынке, сколько вы можете получить в месяц и что нужно для того, чтобы стать арендодателем. Кроме того, связавшись со своим бухгалтером перед тем, как вступить в мир арендодателей, вы можете узнать информацию обо всех новых налоговых законах, которые могут повлиять на вас, и о том, какими могут быть ваши налоги на недвижимость.

Петерсон говорит, что еще один сценарий, который многие люди не принимают во внимание при аренде своего старого дома, — это эмоциональная привязанность к нему.

«Этот дом был вашим домом. Там выросли ваши дети. Там твои воспоминания. Так что внезапно у вас появились действительно хорошие арендаторы, и они съехали через несколько лет », — говорит он.

Когда вы заходите внутрь, чтобы взглянуть на него, вы понимаете, что эти милые жильцы не заботились о доме так, как вы.На коврах пятна, на стене царапины.

«Эту эмоциональную привязанность к этому особому дому очень трудно преодолеть. Но если вы просто покупаете инвестиционную недвижимость, в которой никогда не жили, то это становится игрой с числами — зданием, приносящим доход », — говорит Петерсон.

Следует ли вам нанять управляющего недвижимостью?

Лаура Адамс, эксперт по личным финансам из Калифорнии и автор книги Money Girl’s Smart Moves to Grow Rich , на протяжении десятилетий арендовала множество объектов недвижимости.Когда стало слишком много, она наняла управляющего недвижимостью.

«Они дали мне более высокую арендную плату, чем я думала, и они проделали большую работу по привлечению качественных арендаторов», — говорит она.

Но если вы хотите попробовать снять свой старый дом, поиск подходящих арендаторов может занять довольно много времени. Вам нужно проверять рекомендации и кредитные рейтинги, вам нужно иногда показывать дом снова и снова, вам нужно выяснить договор аренды, а затем вам нужно увидеть, можете ли вы быть счастливы с этими людьми, живущими в вашем доме.В этом может помочь управление недвижимостью.

«Большинство людей, снимающих свои старые дома, считают, что это положительно. У них есть кто-то, кто расплачивается с этим активом. В конце концов, этот актив будет освобожден от ипотеки, и вы сможете продать его, получить деньги для выхода на пенсию или купить другой дом », — говорит она.

Но реалистичное знание того, что вы можете получить от собственности в ситуации аренды, должно быть важной информацией, которую нужно знать, прежде чем вы что-либо решите, — говорит она.

«Если вы думаете, что можете получить 1000 долларов, а на самом деле это стоит всего 750 долларов, то это не сработает с вашим планом.Если есть объекты для сдачи в аренду, зайдите в Интернет и сравните их со своими. Это хорошая отправная точка, — говорит Адамс. «Если вы можете исправить это или просто заработать немного больше, чем ваша ипотека, это вообще может быть хорошей идеей».

Можете ли вы позволить себе быть арендодателем?

Другой важный вопрос — можете ли вы позволить себе два платежа по ипотеке.

«Если вы все же решите сдать свой старый дом в аренду, вы должны пойти на это, зная, что арендатор может вас бросить.Вы можете месяцами прожить без арендного дохода от этой собственности », — говорит она. «Идеально иметь сберегательный или резервный фонд, предназначенный для этой арендуемой собственности».

Что делать, если предстоит какой-нибудь действительно дорогой ремонт, например, тухнет печь?

«Если эти расходы возникнут, вы не можете позволить себе роскошь ждать, чтобы их исправить.