Покупка недвижимости с несовершеннолетним собственником — возможные риски
Недвижимость может находиться в собственности не только у взрослого человека, но и ребёнка, не достигшего 18 лет. Это не влияет на возможность покупки или продажи такого жилья, но есть определенные нюансы.
До какого возраста ребёнок считается несовершеннолетним и во сколько лет он может проводить сделку самостоятельно
Наше законодательство делит несовершеннолетних на две категории — дети до 14 лет и подростки с 14 до 18 лет. Первые относятся к малолетней группе и любые сделки, за них совершает законный представитель.
Отдельно отметим возможность самостоятельного заключения сделок с 14 лет при условии, что есть письменное согласие от законного представителя.
Исключение предусмотрено для эмансипированных подростков, признанных дееспособными. Если ребенок самостоятельный, обеспечивает себя и имеет альтернативное жилье он может продать квартиру самостоятельно — без каких-либо разрешений и согласий.
В каких случаях сотрудники опеки дадут разрешение на продажу недвижимости
Не эмансипированные несовершеннолетние дети могут проводить сделку по продаже квартиры только при наличии разрешения от опеки, которое получают законные представители ребенка или один из родителей. Ключевым моментом в рассмотрении заявления является наличие альтернативного жилья для ребенка, по условиям не хуже, чем в продаваемой квартире. Второй вариант — это гарантия приобретения квартиры после совершения сделки купли-продажи.
Органы опеки предъявляются стандартные требования к альтернативному жилью — оно должно соответствовать площади продаваемой недвижимости и не уступать по цене. При этом должна сохраниться доля ребенка в новой квартире, т. е. быть не меньше той, что у него была.
Получение разрешения при наличии альтернативного жилья
В этом случает родителям или законным представителям необходимо показать органам опеки альтернативное жилье для подтверждения условий для комфортной жизни.
Если в продаваемой квартире доля ребенка составляет небольшую часть и суммы для приобретения нового жилья не хватает, а альтернативного — нет, может быть рассмотрен вопрос о сохранении денег на специальном счете. Воспользоваться им ребенок сможет, достигнув совершеннолетнего возраста.
Для покупателя недвижимости такой вариант наиболее безопасный, поскольку можно не переживать, будет ли куплено жилье для ребенка продавцами-родителями или законными представителями.
Если квартира продается, чтобы купить другую
В этом случае получить разрешение от органов опеки можно, если предоставлена гарантия получения несовершеннолетним ребенком нового жилья. Для этого сделки по продаже имеющейся недвижимости и покупки новой проводятся одновременно. В договоре покупки новой квартиры должна быть прописана доля ребенка. Это позволяет защитить права несовершеннолетнего гражданина и дает уверенность покупателю продаваемой квартиры, что ребенок не останется без жилья.
От органов опеки обычно получают два разрешения. Первое – предварительное согласие на продажу, в случае отсутствия альтернативного жилья и окончательное, когда уже найдена квартира для приобретения.
Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником без рисков
Покупателю необходимо убедиться, что права ребёнка соблюдены и все документы оформлены правильно. Несовершеннолетние дети могут быть как зарегистрированными в квартире, так и являться её собственником. Если в квартире прописан ребенок, не достигший 18 лет и не имеющий доли в собственности, продать её тоже нельзя.
Покупателю необходимо обратиться в ЕГРН и запросить выписку, в которой будет указана вся информация по приобретаемой недвижимости: собственник или собственники, наличие или отсутствие ограничений на сделки купли-продажи, зарегистрированные лица. Если несовершеннолетнего ребенка в списке зарегистрированных нет и у продавца есть другое жилье, его необходимо выписать и прописать в новом до начала сделки.
Если планируется делать прописку в покупаемой недвижимости, можно предоставить в органы опеки нотариально заверенное обещание родителей выполнить это после покупки жилья и прописать отдельный пункт в договоре продажи имеющейся квартиры.
Проверка квартиры и продавца на предмет получения маткапитала
Зачастую в правоустанавливающих документах нет ребенка в числе собственников. Если квартира приобреталась на материнский капитал, родители обязаны были выделить ему долю. Это одно из ключевых требований государственной поддержки. Однако выполняется оно не всегда, особенно если жилье покупали по ипотеке. Дело в том, что банки часто отказывают в предоставлении кредита, если речь идет о несовершеннолетних собственниках. Они предоставляют кредитные средства при условии, что родители обязуются оформить долю ребенка после закрытия ипотеки. Выполнение данного обязательства никак не контролируется, поэтому кто-то забывает выполнить это условие, другие игнорируют его намеренно.
Покупка квартиры, которая приобреталась с использованием материнского капитала и без долевого участия в ней ребенка, относится к рискованным сделкам. Даже если получится обойти органы опеки и провести сделку, ребенок, права которого были нарушены, имеет права признать её недействительной.
Проверить покупалась ли недвижимость за счет материнского капитала можно попросив у продавца договор купли-продажи. Этот пункт указывается всегда в обязательном порядке, без него использование маткапитала будет невозможным. Если договор не содержит этой информации, но есть сомнения у покупателя, можно попросить у продавца справку с Пенсионного фонда, где будет прописана оставшаяся сумма материнского капитала.
Как узнать получено ли разрешение от органов опеки
Получение согласие на продажу недвижимости в органах опеки занимает 15 дней. Запретить проводить сделку они не могут, если на это нет веских причин.
Проверьте, на каких условиях получено согласие от органов опеки
Просто так согласие на продажу недвижимости, где несовершеннолетний ребенок является собственником или просто прописан, органы опеки никогда не дают. Помимо разрешения на проведение сделки, необходимо попросить у продавца предоставить информацию об условиях её проведения. Последние необходимо отобразить в договоре купли продажи недвижимости. Если родители или законные представители не предоставят равноценное жилье несовершеннолетнему ребенку или не переведут средства на специальный счет, в будущем сделка может быть признана недействительной.
Как проверить наличие альтернативного жилья у ребенка
При таких обстоятельствах органы опеки без проблем разрешают родителям или законным представителям продавать квартиру. Если на ребенка зарегистрирована доля в другой недвижимости, в этом случае его права полностью соблюдены и покупатель может спокойно подписывать договор купли-продажи без каких-либо рисков.
Проверить наличие другого жилья у несовершеннолетнего ребенка можно, спросив об этом у продавцов. Узнайте точный адрес квартиры и обратитесь в ЕГРН за выпиской. Получить её можно в течение одного дня.
Если покупка квартиры только в планах, целесообразно уточнить детали сделки, почему приняли решение продавать, как будет проходить регистрация, когда будет куплено новое жилье и т. д. Задуматься стоит, если недвижимость, которую планирует купить продавец, меньше по площади имеющейся квартиры. Но, если новая квартира располагается в более престижном районе, намерения переезда очевидны.
При рассмотрении заявок на получение разрешения на продажу органы опеки уделяют внимание всем деталям. Более того, действуя в интересах ребенка, они учитывают вероятность развода родителей в будущем, поэтому к приобретению жилья меньшей площади всегда относятся с осторожностью. Их задача защитить права ребенка, если родители начнут делить имущество.
У покупателя квартиры с несовершеннолетним собственником нет повода для беспокойства, если получено разрешение от органов опеки и у ребенка уже есть равноценная доля в новом жилье. Ещё один способ обезопасить себя — воспользоваться титульным страхованием.
Сложности при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником
Наиболее часто проблемы с приобретением такой недвижимости возникают по причине невыполнения данных обязательств родителями или законными представителями. Признать сделку недействительной могут, если ребенок на момент продажи был недееспособным. Обо всем подробнее.
Согласие от опеки получено, но равноценное жилье ребенку не купили – чем грозит такая сделка
Одно из самых серьезных нарушений, которое может повлечь за собой отмену сделки. Если ребенку не обеспечили равноценную долю в другой квартире, по достижению совершеннолетнего возраста он имеет права подать иск о признании сделки недействительной.
Подобное уже есть в судебной практике. Такие же последствия будут, если квартиру продали без согласия органов опеки или с нарушениями действующего законодательства.
При расторжении договора купли-продажи, признании его недействительным, обе стороны обязаны вернуть друг другу все в полном объеме. Продавец возвращает деньги, а покупатель квартиру. Для последнего это может стать проблемой, поскольку полученные несколько лет назад деньги могут быть уже потрачены.
Обезопасить себя можно, внимательно проверяя выполнение условий сделки. Если в договоре прописано, что несовершеннолетний ребенок должен получить равноценную долю в приобретаемом жилье, целесообразно указать и сроки для совершения сделки. Если по истечению срока условия не выполнены, можно расторгнуть договор купли-продажи. Но еще безопаснее проводить такие сделки только одновременно.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребёнку инвалиду
В такой ситуации органы опеки рассматривают не инвалидность ребенка, а его дееспособность.
Если несовершеннолетний собственник инвалид отдает отчет своим действиям и понимает суть происходящего, сделка проводится без каких-либо дополнительных требований. Достаточно получить стандартное разрешение от органов опеки и попечительства, предоставить равноценную долю в новой квартире.
Дети, достигшие 14 лет, договор купли-продажи подписываются самостоятельно, но в присутствии родителей или законных представителей. До 14 лет все документы за ребенка подписывают законные представители.
Если у ребенка инвалидность связана с заболеванием, при котором он не способен понимать происходящее, необходимо через суд получить признание его недееспособным. В таком случае родители или законные представители имеют полное право принимать за него решения независимо от возраста.
Если суд не признает ребенка инвалида недееспособным, сделка проводится в обычном режиме, как с несовершеннолетними детьми.
Если после продажи квартиры ребенку не выделили долю в новом жилье
Если квартира была куплена с использованием материнского капитала и в неё не была выделена доля ребенка, а в последствии недвижимость продали, такую сделку признают недействительной в судебном порядке.
Если при заключении сделки были выявлены нарушения законодательства и несоблюдение прав ребенка, в судебном порядке может быть принято решение о неправомерной продаже доли несовершеннолетнего гражданина и признание сделки недействительной. В таком случае ребенок может вернуть себе долю в уже проданной квартире и стать собственником наравне с покупателями. При этом полученные деньги за долю ребенку нужно будет вернуть в полном объеме.
Покупка квартиры с долевым участием несовершеннолетнего собственника – коротко о главном
- Такие сделки оформляются не сложно, если соблюдаются интересы ребенка и со стороны законных представителей нет желания его обмануть.
- Покупателю необходимо проверить все документы перед сделкой, в том числе и наличие разрешения на продажу от органов опеки.
- После заключении сделки стоит проверить выполнение обязательств со стороны законных представителей.
- При отсутствии альтернативной недвижимости рекомендуется проводить сделки по продаже и покупке новой квартиры одновременно.
- Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, в ней обязательно должна быть обозначена доля ребенка.
Внимательное изучение документов на квартиру, её истории позволяет покупателям значительно снизить риски возникновения проблем в будущем.
Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Купля-продажа жилья:
- 3 ндфл при продаже квартиры
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
- 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
- 3-НДФЛ покупка квартиры документы
- Ещё…
- Несовершеннолетние:
- Административная ответственность несовершеннолетних
- Акт обследования жилищно бытовых условий
- Акт обследования жилищно-бытовых условий
- Алименты на несовершеннолетних детей
- Бабушка законный представитель
- Ещё. ..
..Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 20 «Место жительства гражданина» ГК РФ
(В.Н. Трофимов)Истец обратился в суд с требованием о признании ответчицы утратившей право пользования жилым помещением. Суд счел неуважительными доводы истца о том, что ответчица и ее несовершеннолетний сын не проживали в спорной квартире. Как пояснил суд, истец не представил доказательств, свидетельствовавших о наличии у ответчицы возможности пользоваться указанной квартирой, все комнаты в которой были заняты членами семьи истца, с которыми у ответчицы сложились конфликтные отношения. При этом суд, разъясняя порядок применения ст. 20 ГК РФ, сослался на то, что родители несовершеннолетнего определили местом его жительства место регистрации его матери и, следовательно, несовершеннолетний приобрел равное с нанимателем и членами его семьи право пользования данной квартирой.
В собственности ответчица и ее несовершеннолетний ребенок жилого помещения не имели.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 70 «Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи» ЖК РФ
(В.Н. Трофимов)По мнению суда, сославшегося на ст. 38 Конституции РФ, п. п. 1 и 2 ст. 56, ст. 61 СК РФ, ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, п. 2 ст. 20 ГК РФ, по смыслу приведенных норм права несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь, определяемую им в качестве места жительства соглашением родителей, форма которого законом не установлена. Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация ребенка в жилом помещении, выступает предпосылкой приобретения ребенком права пользования конкретным жилым помещением в силу того, что несовершеннолетние дети не имеют возможности самостоятельно реализовать право на вселение.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Продажа жилплощади, обремененной правами третьих лиц
(Кочанова Т.)
(«Жилищное право», 2018, N 8)Закон определяет ряд граждан, которые обладают правом бессрочного пользования жилым помещением независимо от смены собственника жилья. И лишиться этого права они могут, только добровольно отказавшись от него. В связи с этим следует отнестись с осторожностью к приобретению квартир на рынке вторичного жилья в случае, если в данной квартире прописан несовершеннолетний.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)Т.Г. и Б.Т. с учетом уточненных требований обратились в суд с иском к Т.
Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Т.А., о признании не приобретшей право пользования жилым помещением, выселении Т.Н. и Т.А. из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения. Требования мотивированы тем, что Т.А.А. (бывший супруг Т.Н.) при жизни зарегистрировал в квартире их общих детей: Т.К. и Т.В. После смерти Т.А.А. в 2011 году Т.Н. вселилась в спорное жилое помещение и заняла комнату, в которой проживает вместе с детьми, в том числе с несовершеннолетним Т.А. Поскольку Т.Н. и Т.А. в спорном жилом помещении не зарегистрированы, истцы полагают, что ответчики не приобрели право пользования спорным жильем, просят об их выселении.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)По смыслу указанных норм права, несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь, определяемую им в качестве места жительства соглашением родителей, форма которого законом не установлена.
Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация ребенка в жилом помещении, выступает предпосылкой приобретения ребенком права пользования конкретным жилым помещением, возникающего независимо от факта вселения ребенка в такое жилое помещение, в силу того, что несовершеннолетние дети не имеют возможности самостоятельно реализовать право на вселение.
Советы родителям, покупающим кооператив или квартиру для своего ребенка
Поскольку средняя арендная плата на Манхэттене составляет около 4000 долларов, многие родители, которые могут себе это позволить, решают, что покупка квартиры в Нью-Йорке для их взрослого ребенка является лучшим вариантом, чем покупка квартиры в Нью-Йорке для их взрослого ребенка. помощь в оплате их аренды.
Родители спрашивают себя (не совсем иронично): «Почему я хочу, чтобы меня вымогали таким образом?», — говорит Фрэнсис Катцен, брокер Douglas Eilliman.
привилегия, которой это считалось раньше», — говорит Дин Робертс, давний адвокат по кооперативам и квартирам в Norris McLaughlin на Манхэттене.
Это также сложнее, чем обычная покупка. Читайте советы о том, чего ожидать и как подготовиться, а также ознакомьтесь с пошаговым руководством Brick Underground по покупке квартиры в Нью-Йорке.
[Примечание редактора: предыдущая версия этого поста была опубликована в апреле 2021 г. Мы снова представляем его с обновленной информацией за октябрь 2022 г.] что-нибудь, убедитесь, что вы и ваши дети поняли некоторые ключевые моменты. Будет ли ваш ребенок участвовать в первоначальном взносе? Кто будет оплачивать транспортные расходы, коммунальные услуги и ремонт? Будут ли соседи по комнате, и если да, то как они будут выбраны, и будете ли вы иметь какое-либо право голоса в этом вопросе? Когда мама или папа приезжают в город, ты можешь там ночевать? Оставляйте как можно меньше серых зон.
2. Договоритесь о том, что «необходимо иметь»
Знание того, что вам и вашему ребенку определенно нужно, а что было бы неплохо иметь, поможет вам сфокусировать поиск.
Вещи, которые следует учитывать, включают то, что каждый из вас хочет в районе, доступ к общественному транспорту, чтобы добраться до школы или работы, а также вопросы безопасности (например, должен ли быть швейцар в здании)?
Подумайте и об удобствах. Что важно: тренажерный зал? Стиральная машина/сушилка? Какое-то открытое пространство? Будьте реалистичны в отношении того, что на самом деле будет использоваться, потому что вы будете платить за это.
Профессиональный совет
Профессиональный совет:
Знаете ли вы, что можете получать скидку покупателя от своего брокера? Покупая с Prevu, вы получаете скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. В квартире за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о программе Prevu Smart Buyer Rebate.
3. Имейте в виду, что не все кооперативы позволяют родителям покупать для своих детей
Одна из первых вещей, которую вы заметите, глядя на недвижимость Нью-Йорка, это то, что кооперативы обычно значительно дешевле, чем квартиры.
Однако правила для кооперативов, как правило, более строгие и часто позволяют проживать в них только основному владельцу.
Заранее просмотрите объявление и посмотрите, не указано ли в нем, что родителям разрешено покупать товары для детей. (Многие списки будут указывать это.) Если нет, не предполагайте, что это не разрешено, но убедитесь, прежде чем двигаться дальше, чтобы не тратить свое время.
Хотя не существует жесткого правила, когда речь заходит о том, какие виды кооперативов с большей вероятностью позволят родителям покупать для детей, элитные здания на Парке и Пятой авеню и в Центральном парке Вест, как правило, менее открыты для этого, чем здания с не очень красивыми адресами или небольшие кооперативы.
«У членов совета директоров и арендаторов может быть врожденное негодование, которое ушло, устроилось на работу и заплатило за свои квартиры, а теперь въезжают эти дети, — говорит Робертс. родители купили свои квартиры, часто рассматриваются как привилегированные, и есть реальное беспокойство, что «парень не платит [платежи], он молод, он новичок в городе, и он собирается устраивать все ночные вечеринки и разрушать наш образ жизни» », — говорит Робертс.
Но часто политика заключается в чрезмерной осторожности со стороны советов кооперативов, которые, как правило, очень не склонны к риску. (Потенциальные покупатели — это не просто будущие соседи, они другие акционеры, так что в игре есть вполне реальное экономическое самосохранение.)
Если вы найдете кооператив, который позволит родителям покупать квартиру для детей, Абра Николь Новиц, агент Corcoran Group, предлагает родителям рассмотреть возможность совместной покупки со своим ребенком, а не просто покупать квартиру для них сразу, или выступая в качестве поручителей (в зависимости от того, что разрешают правила застройки).
«Совместная покупка может усилить совместный пакет, поскольку убедит правление в том, что ответственность распределяется между родителем и ребенком», — говорит она. Однако некоторые здания не позволяют совершать совместные покупки.
«Недавно у меня было закрытие, когда родители хотели купить со взрослым ребенком, причем все они были собственниками.
Но кооператив этого не допустил», — говорит Адам Стоун, адвокат The Stone Law Firm. «Кооператив хотел, чтобы владельцем был только взрослый ребенок, поскольку он был единственным, кто там жил. Вместо этого кооператив предпочел, чтобы родители были поручителями. Я был удивлен этим. С точки зрения кооператива/арендодателя, я подумал, что было бы чище, если бы все они были на складе и в аренде.
«Главное — увидеть, что здание предпочитает или требует, чтобы это можно было решить в самом начале, и все сразу соглашаются, что это правильный покупатель для этой квартиры», — говорит он.
Кооперативы часто имеют ограничения для иностранных покупателей, поэтому, если вы не из США, скорее всего, вам придется пойти по пути кондоминиума. Мало того, что кондоминиумы более гибкие, когда дело доходит до утверждения новых арендаторов советом директоров, они также часто не требуют личного собеседования, что может быть реальным преимуществом, если вы находитесь за границей.
4. Будьте откровенны с советом директоров
Независимо от того, кооператив это или кондоминиум, вы должны с самого начала прямо сообщить совету директоров о своих намерениях.
Кроме того, сообщите им, если вы и другие члены семьи планируете оставаться там в течение длительного периода времени или планируете ли ваш ребенок иметь соседей по комнате.
Имейте в виду, что вы рискуете не только разозлить соседей, если не будете честны в отношении того, как квартира будет использоваться и кто в ней будет жить. Последствия могут включать штраф или судебный иск за то, что вы представили себя правлению в ложном свете, а также за несоблюдение правил внутреннего распорядка кооператива или кондоминиума.
5. Найдите агента по недвижимости, имеющего опыт работы с родителями, покупающими жилье для своих детей. Вы хотите, чтобы кто-то, кто очень хорошо осведомлен о том, какие здания позволяют этот тип покупки.
«Если совет кооператива или многоквартирного дома имеет установленную политику против таких покупок, совет, скорее всего, не изменит своего мнения по этому поводу, даже несмотря на то, что я видел, как иногда происходят такие изменения», — говорит Барбара Фокс, президент Fox.
Жилая, купившая квартиру для племянницы.
«Хороший брокер должен изучить требования совета директоров и заранее знать, как избежать проблем», — говорит Фокс. для покупок, сделанных родителями (или недостаточно в вашем ценовом диапазоне или целевом районе), рассмотрите возможность расширения поиска, чтобы включить списки «вне рынка». Нью-Йоркское агентство недвижимости, партнер Brick Underground, использует технологию для анализа общедоступных записей и выявления владельцы, которые могут быть готовы продать. Вы встретитесь и поговорите с владельцами до того, как их квартиры появятся на рынке. (Нажмите здесь, чтобы узнать больше.)
Хороший брокер также может помочь вам составить заявку, которая имеет наилучшие шансы на одобрение. Обычно они также знают особенности различных досок и зданий. Самое главное, брокер может отметить любые возможные причины для беспокойства в приложении и устранить их — как правило, чем меньше возникает вопросов, тем лучше.
Катцен часто работает с родителями, покупающими недвижимость для детей, и призывает их очень тщательно обдумывать недвижимость и потенциал ее перепродажи.
Катцен говорит, что два типа жилья она не возьмет со своими клиентами: бульвары и квартиры на железной дороге, потому что они отсеивают многих потенциальных будущих покупателей. «Железнодорожные квартиры в Ист-Виллидж довольно крутые, но когда я показываю им, что происходит с перепродажей, они пересматривают свой план».
6. Совместная покупка с вашим ребенком имеет наибольший смысл, если это разрешено советом директоров и кредитором. исполнительный вице-президент Федерального сберегательного банка.
«Это создает много проблем [с точки зрения налогового вычета], когда они этого не делают, потому что по определению этот тип договоренности технически не подпадает под категорию инвестиционной собственности или второго дома, особенно если родители живут вне штата», — говорит Хусарский.
Однако имейте в виду, что когда родитель помогает своему ребенку покупать, это «налагает ответственность на его имя», — говорит Хусарски.
«Если родители захотят купить еще один дом или рефинансировать его, им придется отчитываться за это обязательство, даже если ребенок будет платить», — говорит он.
Единственный раз, когда вы не несете ответственности, — это если ваш ребенок платил последние 12 месяцев, добавляет он.
«Ваш ребенок должен поработать не менее трех лет, прежде чем брать на себя обязательства по приобретению акций, — рекомендует Катцен. — Люди начинают сначала — возможно, они решают, что им не нравится юридическая школа, и вместо этого они хотят стать актерами. Им надлежит действительно зарабатывать, откладывать и вносить свой вклад вместе с родителями» 9.0003
На современном рынке продаж внесение значительной суммы для компенсации более высоких ставок по ипотечным кредитам является важной стратегией, которая может помочь сократить ежемесячные расходы, за которые несет ответственность ваш ребенок, говорит Катцен.
Однако не все сценарии созаемщика проходят проверку советом директоров.
Правления некоторых кооперативов могут «настаивать на том, чтобы оба заемщика были на акции и в аренде, что может иметь последствия для планирования недвижимости для всех», — говорит создатель ипотечного кредита Марк Кунен, управляющий директор Luxury Mortgage Corp.
Другие могут потребовать, чтобы ребенок соответствовать определенному соотношению долга к доходу независимо от дохода и состояния активов материнской компании, и это соотношение может отличаться от требований банка.
Кроме того, по словам Кунен, некоторые кредиторы просто не будут иметь дело с так называемыми «детскими» кредитами, в которых родители и ребенок указаны в качестве созаемщиков.
«Чтобы это сработало, вам нужно найти кредитора, который позволит «не занимающим созаемщикам» получить кредит», — говорит он. «Каждый банк использует разные правила при утверждении этих случаев». По его словам, некоторые банки не будут делать все это, в то время как другие требуют, чтобы «заемщик-заемщик был нанят с подходящим доходом».
В случае с недавним выпускником колледжа, говорит он, «требуется письмо от работодателя, подтверждающее должность, доход и постоянную работу, чтобы гарантировать кредитору, что [заемщик] имеет вероятность долгосрочной работы».
В качестве альтернативы, некоторые кредиторы «смешивают» отношения долга к доходу обоих заемщиков и используют это смешанное соотношение для квалификации кредита.
«Суть в том, чтобы убедиться, что агент по недвижимости и специалист по ипотечному кредитованию проконсультируют покупателя обо всех возможностях покупки и заимствования до подписания контракта или заявки на получение кредита», — говорит Кунен. «Я видел слишком много случаев, когда после подписания контракта возникают вопросы, которые следовало бы проверить, если бы все обсудили ситуацию заранее».
Примечание редактора: Более ранние версии этой статьи содержали сообщение и запись Триппа Уетселла.
Вам также может понравиться
Переговоры + финансированиеИспользование подарка от родителей для покупки в Нью-Йорке? Вот что вам следует знать
ИнвестированиеЛучшие районы Нью-Йорка для инвесторов в недвижимость в 2022 году
КупитьВ чем разница между квартирой и кооперативом в Нью-Йорке? Какой из них вы должны купить?
Покупка квартиры для ребенка студенческого возраста
Гораздо лучше, чем общежитие, и в долгосрочной перспективе это может оказаться лучшим вложением.
(333 East 14th Street, #16B — Компас)
В связи с тем, что арендная плата в Нью-Йорке достигла рекордно высокого уровня (в Манхэттене средняя месячная арендная плата сейчас превышает 5000 долларов ), немногие студенты колледжей в состоянии арендовать жилье без помощи состоятельных родителей или опекунов. Но в интересах ли родителей и опекунов арендовать, а не покупать на нынешнем рынке?
Чтобы определить, что лучше: арендовать или купить жилье для ребенка студенческого возраста, важно учитывать несколько факторов, некоторые из которых уникальны для рынка жилья Нью-Йорка.
В результате первым шагом является рассмотрение того, будут ли ваши ежемесячные накладные расходы (ипотека и сборы) выше, ниже или примерно такими же, если вы решите купить, а не арендовать. Тем не менее, даже если ваши ежемесячные накладные расходы несколько выше, покупка может быть более разумной долгосрочной инвестицией. Финансирование Если вам не требуется финансирование, на текущем рынке ваши ежемесячные накладные расходы, вероятно, будут ниже, если вы покупаете, а не арендуете, если только здание не имеет исключительно высокие сборы. Учитывая быстрый рост стоимости недвижимости в последние годы, покупка, скорее всего, окупится. Согласно этому калькулятору, средняя стоимость недвижимости стоимостью 800 000 долларов, купленной в районе Нью-Йорка, подорожала на 25,5% на в период с четвертого квартала 2019 года по первый квартал 2022 года.
Однако, если вам требуется финансирование, аренда все же может быть лучшим вариантом.
Теперь, когда ставки по ипотечным кредитам с фиксированным сроком значительно превышают 5 процентов, вы можете или не можете получить более низкие ежемесячные накладные расходы. Кроме того, обеспечение финансирования второго объекта, вероятно, создаст дополнительные проблемы, в том числе проблемы, которые вряд ли ожидают многие жители других штатов.
Во-первых, вам нужно доказать платежеспособность, чтобы купить второй дом. Во-вторых, будьте готовы принести больше денег, чем в среднем по любой сделке. Как правило, большинство кооперативов Йорка ожидают, что покупатели сделают скидку на 20-30 процентов. Однако, поскольку кооперативы могут устанавливать свои собственные правила, не думайте, что с вами будут обращаться как с любым другим покупателем. Если вы покупаете квартиру для ребенка студенческого возраста, вас могут попросить внести в сделку больше денег.
В связи с этим не думайте, что вы сможете использовать свой существующий капитал для внесения первоначального взноса.
В то время как для покупки второго дома (например, коттеджа или лыжного шале) обычно используют имеющийся собственный капитал, в Нью-Йорке получение одобрения кредитора — это только первый шаг. Это особенно актуально, если вы пытаетесь купить курятник; ваши финансовые показатели будут тщательно изучены советом директоров. Если им не понравится то, что они увидят (например, вы воспользовались долей в существующем доме для первоначального взноса), ваша заявка может быть отклонена.
О чем нужно помнить перед тем, как получить ключи (Pixabay)
Стоимость закрытия Еще одним соображением является высокая стоимость закрытия квартиры или кооператива в Нью-Йорке. Как правило, затраты на закрытие обычно составляют от 8 000 до 10 000 долларов, но могут быть и намного выше. Факторы, влияющие на стоимость закрытия, включают тип квартиры (например, если вы покупаете квартиру, вам нужно будет заплатить как городские, так и государственные налоги на регистрацию ипотечных кредитов, которые взимаются только в нескольких других штатах США и ни в каких других).
городов США). Тем не менее, даже некоторые кооперативные единицы имеют более высокие затраты на закрытие (например, если вы покупаете спонсорскую единицу, вы также будете обложены городскими и государственными налогами на передачу). Квартиры класса люкс (например, стоимостью более 1 миллиона долларов) также облагаются дополнительными налогами, которые обычно перекладываются на покупателя. Срок владения Последним соображением, которое особенно важно при покупке для ребенка школьного возраста, является срок владения. В прошлом аренда обычно считалась более выгодной, чем покупка, если вы планировали прожить в Нью-Йорке менее десяти лет. Однако, учитывая быстрое удорожание домов в последние годы, это может больше не сохраняться. Если вы учли все вышеперечисленные факторы и решили, что покупка имеет смысл, остается еще одно препятствие, которое вам необходимо преодолеть — найти квартиру или кооператив, готовый впустить вашего ребенка студенческого возраста.
многоквартирных домов и почти всех кооперативов, вам нужно будет убедить правление в том, что ваш ребенок студенческого возраста станет хорошим арендатором, и это может быть легче сказать, чем сделать.
Не допуская прямой дискриминации (например, отказа арендаторам по признаку расы, пола или сексуальной ориентации), правление кооператива может свободно выбирать арендаторов. Лучший способ избежать проблем на этапе подачи заявки — внимательно прочитать все объявления. Ищите формулировку, в которой четко указано, что совет разрешает «родителям покупать для взрослых детей». Любой опытный агент по недвижимости также сможет направить вас к зданиям с досками, которые, как известно, приветствуют родителей, покупающих для взрослых детей, и, что более важно, увести вас от зданий, где такая практика строго запрещена.
Начальные дома, которые разрешают покупать родителям
Тюдоровская башня, № 1205 (Компас)
Из объявления на продажу: Этот потрясающий дом с одной спальней, залитый светом, который льется из огромных западных окон, предлагает открытый вид на Мидтаун и городской парк Тюдор.
Кухня открытой планировки с гранитными столешницами и множеством мест для хранения вещей, а электрический камин в гостиной создает очаровательную атмосферу. Оснащенная великолепной раздвижной дверью, просторная спальня может похвастаться двумя окнами, большим шкафом и ванной комнатой с душем со стеклянной дверью, встроенным туалетным столиком и встроенным освещением. Tudor Tower имеет щедрые правила кооператива, разрешающие pied-a-terres, родительские покупки для детей, дарение, поручителей, корпоративную собственность, совместные покупки и субаренду, разрешенные после одного года проживания в течение 5 из 10 лет См. план этажа и полную информацию здесь.
110 West 71st Street, #3A (Элегран)
Из листинга: Эта прекрасно отремонтированная жемчужина с одной спальней и домашним офисом расположена на третьем этаже причудливого дома из коричневого камня, в одном квартале от Центрального парка.
Залитая солнцем и наполненная очарованием декоративного кирпичного камина и больших окон, открытая планировка предлагает уютную и функциональную передышку от городской суеты. Прихожая обеспечивает идеальное количество места для просторной гардеробной, домашнего офиса или отдельной столовой и в настоящее время оснащена встроенными встроенными шкафами. В довершение всего, идеально спланированная открытая кухня оснащена большим островом из белого кварца, холодильником из нержавеющей стали, посудомоечной машиной, микроволновой печью, газовой плитой и духовкой, что делает ее идеальным местом для приготовления пищи и развлечений. Покупка для детей разрешена с одобрения совета директоров. См. план этажа и полную информацию здесь.
Carlton Regency South, #13C (Sotheby’s International Realty)
Из списка: Пригласите своего архитектора для создания дома своей мечты с восточным горизонтом и видом на реку из огромных окон от стены до стены! В настоящее время дом сконфигурирован как просторная спальня с отдельной гостиной и столовой.
Угловая спальня выходит окнами на восток и север, и в ней достаточно места для вашей королевской мебели. При необходимости столовую можно легко превратить во вторую спальню или кабинет. Пьедестал, дарение, совместная покупка и покупка родителями для детей разрешены с одобрения совета директоров. См. план этажа и полную информацию здесь.
The Chatham в Челси, № 5E (NestApple)
Из объявления: Светлая квартира с отремонтированной кухней и паркетными полами. Окна на южную сторону, на тихую улицу, с большими окнами на пятом этаже, открытой кухней с техникой из нержавеющей стали, просторной гардеробной и кладовой. 445 West 19th Street — это ухоженное лифтовое здание с красивой благоустроенной крышей, открытым помещением для хранения велосипедов, прачечной, видеонаблюдением и суперкаром. См. план этажа и полную информацию здесь.
Лофты Спасения, № 4F (Группа Коркоран)
Из объявления: Квартира 4F представляет собой великолепную и просторную двухкомнатную квартиру с уникальными архитектурными окнами.
Два больших шкафа предлагают бесконечное пространство, а кухня обеспечивает максимальную функциональность. Скромная и роскошная ванная комната предлагает спа-удобства и органично вписывается в аутентичный фон благодаря использованию напольной и настенной плитки из натурального и органического камня, черненой стальной фурнитуры и изготовленной на заказ раковины из орехового дерева. См. план этажа и полную информацию здесь.
Марэ, #14E (Компас)
Из списка: Этот большой дом с одной спальней на высоком этаже — настоящая жемчужина в небе с прекрасным видом на Хай-Лайн, Эмпайр-Стейт-Билдинг и Хадсон-Ярдс. Когда вы входите в этот дом в отличном состоянии, вас встречает красивый деревянный пол, окрашенный под орех, 9-футовые потолки и большие окна с двойным остеклением, которые открывают широкие виды, наполняя пространство естественным светом. Просторная и хорошо продуманная планировка включает в себя просторную гостиную и столовую, которые идеально подходят для развлечений или тихих ночей.
Отдельная кухня с окном — это солнечное и приятное место, где можно приготовить любую еду или просто выпить чашечку кофе. Разрешена неограниченная субаренда, покупка на месте, совместная покупка и покупка родителями для детей. См. план этажа и полную информацию здесь.
Riverwalk Court, # 5D (Core Group NYC)
Из листинга: Площадь этой очень большой угловой резиденции с одной спальней и половиной ванны составляет 885 квадратных футов. Юго-западная экспозиция устройства прекрасно отражает горизонт Манхэттена.
Дополнительные функции включают в себя окна от пола до потолка, встроенную стиральную машину с сушкой и большую гардеробную с тремя дополнительными шкафами. Кухня шеф-повара оснащена техникой из нержавеющей стали и гранитными столешницами и открывается в очень большую гостиную, в которой достаточно места для нескольких сидячих зон, включая отдельную обеденную зону. Спальня достаточно большая для кровати размера «king-size», а ванная комната и полуванна отделаны мрамором.
См. план этажа и полную информацию здесь.
333 Восточная 14-я улица, № 16Б (Компас)
Из списка: Этот кооператив с 1 спальней и 1 ванной комнатой расположен в престижном районе Ист-Виллидж/Грамерси. Из него открывается потрясающий вид. Отдельная обеденная зона, огромные шкафы и длинный коридор между спальней и гостиной делают это пространство еще лучше. Этот дом был полностью отремонтирован и не требует никаких работ! Кухня, ванна, полы, двери, шкафы, сантехника и освещение были тщательно обновлены и приобрели гладкий и элегантный вид. Совместная покупка, покупка родителями для детей, поручители и дарение разрешены в каждом конкретном случае. См. план этажа и полную информацию здесь.
Стэнфорд, № 17А (Группа Коркоран)
Из листинга: Этот светлый и просторный дом с одной спальней и одной ванной может похвастаться прямым и беспрепятственным видом на парк Мэдисон-сквер из каждой комнаты.
Наслаждайтесь прекрасным видом на парк и западный горизонт с невероятными закатами с собственного балкона, идеального места для начала и окончания дня.
Отремонтированная кухня оснащена бытовой техникой из нержавеющей стали, в том числе посудомоечной машиной, изготовленной на заказ мебелью и гранитными столешницами со сквозной барной стойкой. В этом доме есть новые паркетные полы и отделанная мрамором ванная комната с глубокой ванной. См. план этажа и полную информацию здесь.
Кооператив Питера Уоррена, #6D (Браун Харрис Стивенс)
Из листинга: Этот большой дом с одной спальней и одной ванной предлагает выигрышное сочетание щедрой планировки и одного из самых желанных мест города, красивого усаженного деревьями квартала недалеко от Золотого Берега Пятой авеню. Окна выходят на южную сторону и выходят на исторические таунхаусы через дорогу. Из больших окон во всех комнатах открывается вид на центр города, и квартира наполняется светом в течение всего дня.
В гостиной достаточно места для сидения и обеденной зоны.
Обеденный альков был частично закрыт и оснащен раздвижными дверями, чтобы создать домашний офис. Разрешены комиссионные, совместные покупки, покупка родителями для детей и субаренда. См. план этажа и полную информацию здесь.
Челси Стратус, № 6А (Элегран)
Из списка: Цена продажи, это едва жилая спальня с высокими 11-футовыми потолками, и она не прослужит долго! Эта негабаритная планировка просторна и привлекательна с центральной кухней открытой планировки и большим количеством места для формальной обеденной зоны. Окна от пола до потолка пропускают естественный свет и прекрасно обрамляют открытую северную экспозицию с видом на дзен-сад. Любому заядлому повару понравятся холодильник GE Monogram, варочная панель Viking, духовка и микроволновая печь, а также посудомоечные машины DCS by Fisher & Paykel с двумя выдвижными ящиками, шкафы из дерева Macassar Ebony и широкие столешницы.