Покупка квартиры с долгами по жкх: Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами :: Жилье :: РБК Недвижимость

Долги за коммуналку могут перейти покупателям квартир. Что это значит :: Деньги :: РБК Недвижимость

Россиян, купивших квартиры с долгами по ЖКУ, могут обязать гасить их. Минстрой поддерживает «необходимость решения вопроса погашения задолженности при продаже квартиры», но окончательную позицию сформирует после детального изучения инициативы

Фото: Александр Щербак/ТАСС

Коммунальные долги бывших владельцев квартир могут переложить на новых собственников. С такой инициативой в конце марта выступила ассоциация «ЖКХ и городская среда». Соответствующий законопроект ассоциация направила в Минстрой. В Минстрое «РБК-Недвижимости» подтвердили получение данного документа.

По мнению авторов инициативы, сейчас покупатели жилья, как правило, не интересуются чужими долгами за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), поскольку не несут ответственности за эту задолженность. А после смены собственника управляющие компании (УК) зачастую не могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать с него долги. В результате общая задолженность за ЖКУ в стране растет.

Чтобы решить эту проблему, авторы инициативы предлагают дополнить ст. 158 Жилищного кодекса положением о том, что к новому собственнику переходит обязанность оплаты долгов, накопленных предыдущим владельцем, не платившим за содержание и ремонт жилья. В этом случае новые собственники будут заинтересованы в проверке коммунальной задолженности перед покупкой квартиры.

Позиция Минстроя России

Министерство поддерживает «необходимость решения вопроса погашения задолженности при продаже квартиры», но вместе с тем считает вопрос крайне чувствительным для населения, поскольку он касается большого числа граждан.

«В этой связи любая законодательная инициатива в данной сфере требует максимально взвешенного подхода. Позиция Минстроя России по предложению ассоциации «ЖКХ и городская среда» будет сформирована после детального изучения представленного документа, в том числе с привлечением к его рассмотрению экспертного сообщества», — пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Минстроя России.

Как сейчас оплачиваются коммунальные долги

Сейчас при продаже квартиры от старого собственника к новому переходят только долги по взносам на капремонт. Остальная задолженность — за управление, содержание, текущий ремонт и коммунальные услуги (водоснабжение, электричество, тепло) — остается за предыдущим собственником. На сделку предоставляется справка, что долгов по оплате коммунальных услуг нет — это стандартная практика в столичном регионе, пояснила «РБК-Недвижимости» руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова. По ее словам, этот документ также входит в стандартный пакет, представляемый в любой банк для одобрения ипотеки.

Если долги за коммуналку есть, то по правилам делового этикета собственник оплачивает их до сделки. «На практике достаточно случаев, когда собственник не оплачивает долги и этот вопрос приходится решать покупателю и/или риелторам с обеих сторон. Обычно задолженность оплачиваются за счет внесенного покупателем аванса. Проблема возникает, когда долги достигают крупных сумм и на собственника подают в суд. Тогда за взыскание денег берется Федеральная служба судебных приставов (ФССП)», — отметила эксперт.

ФССП часто накладывает арест на квартиру, который запрещает любые сделки с ней. Поэтому пока долг не будет оплачен и не снят арест, зарегистрировать переход права собственности невозможно. Чтобы избежать подобных проблем, новому собственнику следует проверить долги по квартире. Это простая процедура — нужно запросить справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам в МФЦ.

Читайте также

Автор

Наталия Густова

Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту

Закон не запрещает куплю-продажу квартиры с долгами. Представим ситуацию: вы нашли жилье, которое устраивает вас по всем параметрам: цене, состоянию, расположению. Позже выяснилось, что за квартирой длинный долговой хвост. Здесь важно понимать, за какие задолженности вам придется отвечать, а какие по закону остаются за бывшим владельцев.

Переходят ли долги к покупателю при покупке квартиры?

При совершении сделки купли-продажи долги не списываются, а распределяются между продавцом и покупателем.  Одни остаются за бывшим собственником, другие переходят к новому. Как понять, за что платить покупателю, а за что – нет, давайте разбираться.

• Долги по коммунальным платежам. К услугам ЖКХ относятся: электричество, газ, водоснабжение и канализация, общее содержание дома и отопление. По закону за них должен платить тот человек, который ими пользуется или пользовался. Если жилец не платит, то за ним и только за ним скапливаются долги. Проще говоря, все задолженности продавца по коммуналке остаются на его совести и ответственности. К покупателю старые долги не относятся. 
• Долги за капитальный ремонт. Эти выплаты – исключение из правил. По закону взносы за капремонт закрепляются не за конкретным человеком, а за объектом недвижимости. Поэтому если за жильем числятся задолженности по капитальному ремонту, то они переходят к покупателю вместе с квартирой. И выплачивать их должен тот человек, который в данный момент владеет недвижимостью.

Чем может грозить покупка квартиры с долгами?

• Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
• Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.

Важно! Все подобные требования управляющей компании или ТСЖ вне закона, и они могут считаться вымогательством. Не стоит бояться и идти на поводу у коммунальщиков.

Чтобы УК перестала вас доставать, нужно подать заявление с требованием прекратить выставление счетов за чужие долги. К заявке прикрепить копию договора купли-продажи и акт приемки квартиры, если там прописана информация о снятии показаний со счетчика. Если УК не перестает слать письма, тогда можно смело обращаться в прокуратуру или суд.

• Сделку могут признать недействительной.  В том случае, если квартиру нельзя было продавать по закону. А бывший хозяин смог провернуть сделку. Дело в том, что, если человек долго не платит по счетам, управляющая компания может обратиться к судебным приставам. И исполнители вправе арестовать жилье. Тогда все действия с ним с этого момента будут считаться недействительными. И сделку могут расторгнуть по суду. И если документы при ее заключении были оформлены не в пользу покупателя, тогда можно очень долго добиваться возврата денег или не получить их вовсе.

Чтобы не попасть в подобные неприятные ситуации, нужно вовремя понять, есть ли задолженности.  Узнать это можно благодаря самостоятельной проверке. Потому что иногда даже риелторы, видя легкомысленность покупателя, могут скрыть правду о задолженностях.

Как самостоятельно можно узнать о долгах?

• Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
• Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
• Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.

Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру. 

• Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.

Дополнительные сведения. Не будет лишним пробить продавца по базе судебных приставов и узнать, как долги за ним числятся. Полную проверку по задолженностям можно сделать с помощью сервиса ChekPerson.ru всего в несколько кликов. Кроме того, узнать о том, есть ли на квартире обременения можно, получив один-единственный документ – выписку из ЕГРН. В бумаге будет видно историю собственников жилья, его характеристики более подробно, а также всю информацию о том, наложен ли на недвижимость арест. Получить это документ можно в течение нескольких часов. Указав адрес или кадастровый номер квартиры на сайте

ЕГРН.Реестр.

Что делать, если квартира с долгами?

Если продавец честно признался, что не заплатил по счетам. Или вы узнали это в ходе проверки, но не хотите терять эту квартиру. Тогда можно договориться. Но обязательно все действия прописать в договор купли-продажи.

1. Продавец оплачивает сам. Самым верным решением будет – попросить владельца оплатить все долги еще до свершения сделки. Особенно, это касается взносов за капремонт. Можно заключить договор и указать, что обе стороны дождутся друг друга. Продавец не продаст объект третьим лицам, а покупатель не переключится на другие квартиры. Либо предложите собственнику оплатить долги деньгами из аванса. Главное, прописать все в договоре купли-продажи или в договоре аванса.
2. Долги переходят к покупателю. В этом случае, продавец может сделать скидку на сумму, которую покупатель закроет по долгам бывшего владельца. Опять же, все эти действия нужно будет прописывать в договоре купли-продажи.

Важно! Указывать размер скидки нужно не в рамках общей стоимости, а отдельной строкой. Если вдруг сделку оспорят по суду, то так проще будет доказать, что именно покупатель оплачивал коммуналку и ему должны будут возместить расходы за чужие долги.

Если договориться с продавцом никак не удалось, то следует все же отказаться от покупки. Потому что, как уже было написано выше, коммунальные платежи останутся за продавцом. А капитальный ремонт по закону перейдет к покупателю. Тем более, что некоторые жильцы годами не платят за эту услугу и в итоге суммы скапливаются немалые.

Текст: Ксения Антонова

Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника? — блоги риэлторов

Покупая недвижимость можно столкнуться с неприятным
моментом в виде задолженности по коммунальным услугам, числящимся за
бывшим собственником жилого помещения. Чаще всего этот факт может
обнаружиться после того, как квартира продана должником новому владельцу.
Работники ЖКХ могут настойчиво требовать оплатить задолженность по ЖКУ нового
владельца квартиры, игнорируя законодательное право, т.к. они не любят
разбираться с бывшими владельцами и работают по своим жёстким внутренним
устоям.

Долги за коммуналку острая тема не только для
тех кто столкнулся с задолженностью предыдущих собственников. Противостояние
между работниками ЖКУ и жильцами, которые исправно вносят ежемесячно оплату по
ЕПД можно наблюдать постоянно. Хочу поделиться как грамотно разобраться с
возникшей проблемой, и, как говорится, — предупреждён, значит,
вооружён.

Прежде всего надо чётко понимать, что задолженность
числится не за квартирой, а за собственником который ей владеет или владел и новый
собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника. Об этом чётко
говорится в законодательном праве, давайте рассмотрим подробнее.
Этот вопрос регулируется ЖК РФ ст. 153 п.5 —
«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Где
говорится, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение,
собственник обязан вносить платы за такое помещение и коммунальные услуги.
Момент возникновения права собственности определяет  ГК РФ Статья 223 п.2
— «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору».
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации,
право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если
иное не установлено законом.
 
Оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги
обязаны все собственники, законодательно регулирует ст. 210 ГК РФ — «Бремя
содержания имущества» из чего следует, что новый собственник не отвечает по
долгам предыдущего собственника.
 
Как быть со взносами по капитальному
ремонту?
 
К сожалению, существует исключение по взносам за
капитальный ремонт. Здесь закон не разделяет долги за бывшим и нынешним
собственниками. Как только произошла смена владельцев по переходу права на
собственность, к новому собственнику переходит обязательство предыдущего
собственника по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе
и задолженность предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт.
Неисполненные обязательства по уплате взносов предыдущим собственником должен
возместить новый владелец жилья. Эта ответственность регулируется ч. 3 ст.
158 ЖК РФ — «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме». Остальные
долги, висящие на бывшем собственнике по оплате за коммунальные услуги, не
переходят новому обладателю жилья.
 
Что делать, чтобы не попасть в такую
ситуацию?
 
Разумно перед сделкой запросить у продавца справку об
отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Это один из способов
проверки покупаемой квартиры, так как существующие долги по взносам на
капремонт гарантированно достанутся покупателю. Задолженность по электричеству,
можно узнать по телефонной справочной Мосэнерго также по телефонной
справочной можно узнать о существующей задолженности в МГТС, если квартира
абонирована домашним телефоном.
 
Что делать новоявленному собственнику
квартиры при неправомерном требовании работников ЖКХ оплатить долг за
предыдущего собственника?
 
Прежде всего надо уведомить бывшего собственника о
предъявлении к вам требований о погашении задолженности об уплате коммунальных
платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, что этот
вопрос решится без проблем и он погасит свою задолженность в добровольном
порядке.
 
В случае неисполнений обязательств со стороны бывшего
собственника квартиры перед коммунальщиками рекомендуется сделать следующее:
 

Получаем в Росреестре свежую выписку из ЕГРН, где указана дата перехода
права на нового собственника. Относим выписку в Управляющую компанию либо
в ТСЖ, либо в окно «Мои документы» и просим изменить сведения в лицевом счёте.
С этого момента, все квитанции по коммунальным услугам будут приходить на ваше
имя.

В случае отказа в переоформлении лицевого счёта из-за неоплаченного долга
предыдущим владельцем, объясняем свою правовую позицию со ссылкой на ст.
153 ЖК РФ, чаще всего этого будет достаточно. 
Если не сработал п.2, пишем письмо-уведомление о перемене собственника
квартиры на руководителя управляющей компании, которая обслуживает ваш
многоквартирный дом. В письме указываем причину обращения со ссылкой на закон.
Прикладываем к нему свежую выписку из ЕГРН и отправляем заказным письмом с
уведомлением.

Если всё вышеперечисленное не помогло, обращаемся за помощью в
Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или Прокуратуру.

 
Существует ли возможность официального
перевода долга?
 
Существует. Этот вопрос регулирует ГК РФ п.п. 1,
2 ст. 391 — «Условие и форма перевода долга». Обязательства предыдущего
собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового
собственника лишь посредством совершения сделки — перевода долга. Данная сделка
требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена.
И ещё один важный момент, в случае обнаружения
имеющейся задолженности у продавца перед покупкой квартиры, рекомендуется в
договоре купли-продажи квартиры и акте приёма-передачи указать на данный
факт — «в связи с тем, что у предыдущего собственника осталась
задолженность по оплате коммунальных услуг, задолженность покупателю не
передаётся».

Эксперт по недвижимости Елена Солдаткина.

Эксперт предупредил, кого заставят гасить долги экс-владельцев жилья

МОСКВА, 10 апр — ПРАЙМ. Сейчас новый собственник не обязан оплачивать долги за ЖКУ предыдущего, в соответствии со статьёй 153 Жилищного кодекса Российской Федерации. Плата за коммунальные услуги начинает начисляться ему только с момента государственной регистрации права собственности. Исключение составляет только плата за капитальный ремонт. Долги по нему, если они есть, числятся за конкретным объектом недвижимости, независимо от смены собственника, рассказал агентству «Прайм» партнер юридической компании «Можно» Михаил Кучин. 

«Долги по ЖКУ (за исключением капремонта) могут быть переведены на нового собственника только если он сам на это согласится. В противном случае, организация, которая занимается начисление платы за ЖКУ должна самостоятельно разбираться с прежним собственником», — пояснил юрист.

Риелтор научила, как сбить цену на квартиру, которую вы покупаете

Поэтому при покупке квартиры необходимо требовать у собственника справку о состоянии лицевого счета, а также справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и за капитальный ремонт. Взносы за капитальный ремонт могут быть включены в общую платежку за ЖКУ, а могут приходить отдельными квитанциями, их может собирать одна организация или разные.

Перед покупкой Кучин рекомендует узнать, каким образом и кому собственник оплачивает взносы на капитальный ремонт. Поскольку долги по нему переходят на нового собственника, у вас должно быть подтверждение, что они погашены.

Он также отметил, что даже риэлторы не всегда уделяют этому пункту должное внимание, ограничиваясь справками об отсутствии долгов за ЖКУ, куда может не входить капремонт. 

«Помимо справок об отсутствии задолженности, подстраховать себя можно, включив в договор купли-продажи пункт о том, что задолженность продавца по оплате коммунальных услуг покупателю не передается, а в акте приема-передачи объекта, во избежание возможных споров, зафиксировать показания всех приборов учета, которые относятся к данной квартире», — добавляет юрист.

Инвестиции в банкротство. Когда ждать краха рынка недвижимости?

Если же вы этого не сделали и после покупки квартиры получили счет на оплату коммунальных услуг, включающий задолженность прежнего владельца квартиры, то следует, во-первых, уведомить в письменной форме управляющую компанию о смене собственника квартиры, приложив копию договора купли-продажи и выписку из ЕГРН, а также уведомить бывшего собственника о необходимости оплаты задолженности.

«В случае, если прежний собственник не погасит задолженность в добровольном порядке, то, скорее всего, вам так и будут выставлять счет с учетом его долга. В этом случае необходимо обращаться в суд с требованием к организации, на которую возложены функции по начислению платежей за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги (УК, МФЦ и т.п.) об исключении из лицевого счета задолженности предыдущего собственника», — разъясняет Кучин.

Покупателям жилья придется отвечать за долги предыдущих владельцев

Законопроект, которым предлагается ввести ответственность покупателя квартиры за долги предыдущего собственника, направлен в Минстрой Ассоциацией «ЖКХ и городская среда».

Сейчас Жилищным кодексом предусмотрено, что к новому собственнику переходят долги предыдущего только по уплате взносов на капитальный ремонт. То, что задолжал продавец за жилищно-коммунальные услуги — остается его личным долгом. Новый владелец гасить этот долг не обязан. Но у управляющих и коммунальных организаций возникают большие трудности с поиском этих должников, отмечает заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и городская среда» Дмитрий Гордеев: прежний владелец жилья может переселиться к родственникам или знакомым, купить квартиру в другом городе.

«Получается, что эти средства не пущены на оплату выполненных работ и услуг, — подчеркивает Гордеев. — Управляющая организация, ТСЖ будут вынуждены снизить качество услуг и работ путем выполнения работ реже, с худшими материалами, какие-то работы вообще на практике в отсутствие контроля собственниками — не выполняются».

Законопроектом предлагается дополнить ст. 158 Жилищного кодекса положением о том, что к новому собственнику переходит обязанность оплаты долгов и за содержание и ремонт жилья. То есть покупатель или убедится, что долгов по оплате ЖКУ нет, или попросит продавца снизить стоимость квартиры на размер его долгов. В процессе обсуждения целесообразно дополнить законопроект обязанностью гасить долги по такому же алгоритму и за коммунальные услуги, считает Гордеев. Это очень поможет снизить «невозможные ко взысканию долги» и не будет обременительно для покупателей квартир.

Разработанный документ направлен на рассмотрение в Минстрой. Министерство поддерживает необходимость решения вопроса погашения задолженности при продаже квартиры, сообщила пресс-служба ведомства. «Вместе с тем, важно понимать, что данный вопрос является крайне чувствительным для населения, так как касается большого количества граждан. В этой связи любая законодательная инициатива в данной сфере требует максимально взвешенного подхода», — подчеркнули в ведомстве. Позиция Минстроя по предложенному законопроекту будет сформирована после детального изучения документа, в том числе с привлечением к его рассмотрению экспертного сообщества, добавили в пресс-службе.

Что делать, если за купленной квартирой числятся долги?

Что делать, если за купленной квартирой числятся долги?

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ст. 131 ГК РФ).

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).

Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в т.ч. не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки – перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

В связи с этим, если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи целесообразно указать, что эта задолженность покупателю не передается.

При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру к новому собственнику ему необходимо сделать следующее:

 1) запросить справку из управляющей организации, ТСЖ или в жилищном кооперативе о состоянии задолженности по коммунальным услугам;

 2) уведомить управляющую организацию о перемене собственника квартиры. О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности;

 3) уведомить бывшего собственника о предъявлении требований о погашении задолженности за период, когда собственником являлся он. Если он свою задолженность в добровольном порядке не погасит, задолженность с него будет взыскана в судебном порядке.

 

Прокуратура г. Владивостока

 

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ в Нижнем Новгороде

Долги прежних владельцев квартиры, унаследованные нынешним обладателем, — случай далеко не редкий. Стоит ли проверять недвижимость перед покупкой на наличие задолженности и придется ли ее гасить из собственного кошелька, — разберемся в этой статье. 
 

Какие бывают долги:

• неоплата услуг ЖКХ,
• задолженность по взносам на капитальный ремонт,
• продавец может оказаться банкротом, а его имущество подготовлено к торгам.

Капремонт и ЖКХ —  правила «наследования» долга

По закону к новому владельцу квартиры переходят только долги по капремонту. Задолженность по свету, воде, отоплению, по расчету с управляющей компанией к покупателю отношения не имеют и остаются за бывшим собственником. В статье 153 Жилищного Кодекса РФ написано, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности».

Чтобы снизить общий уровень долгов перед предприятиями жилищно-коммунальной сферы по всей стране, на сделку купли-продажи сейчас требуют справку об отсутствии коммунальной задолженности. Это вошло во всеобщую практику. Продавец должен закрыть «хвосты» до подписания договора.

Но не обходится без случаев, когда продающей стороне просто нечем оплатить долги либо они слишком велики, тогда покупатель платит по счетам, а сумму вычитает из общей стоимости квартиры. То есть продавец снижает цену квадратных метров за счет покрытия долга. Эти действия лучше детально прописать в договоре.

Можно ли продать квартиру с долгами в Нижнем Новгороде

Продать квартиру с недоимкой можно, если нет судебного запрета. В случае, когда сумма долга крупная и на собственника уже подали в суд, взыскание денег проводит Федеральная служба судебных приставов, которая нередко накладывает на квартиру арест. Такие меры не позволяют провести с недвижимостью ни одной сделки, пока долг не будет оплачен.

Проверить, наложен ли на квартиру арест, можно по выписке из ЕГРН. Обременение и ограничение прав будет указано в одноименной графе.

Чтобы избежать головной боли, перед покупкой нужно запросить в МФЦ справку об отсутствии задолженности по коммуналке. А при подписании договора купли-продажи приложить к нему передаточный акт с показаниями счетчиков в квартире.

Что делать, если управляющая компания требует нового владельца оплатить долги прежнего собственника

Бывают случаи, когда после покупки новый владелец все-таки обнаруживает старую задолженность перед ресурсоснабжающими предприятиями или управляющей компанией, а предыдущего собственника найти невозможно. Оплачивать эти долги новый хозяин не обязан: по правилам ему должны завести нулевой лицевой счет.  Если долг небольшой, чаще всего люди берегут нервы и выплачивают недоимку из своего кармана.

Если управляющая компания продолжает требовать оплаты, а новый хозяин квартиры принципиально не хочет или не может решать проблемы чужого человека, можно следовать инструкции:

• снять копию с договора купли-продажи и выписки из ЕГРН,
• написать заявление в УК с просьбой прекратить выставлять счета за период чужого владения объектом,
• заявление и копии передать секретарю УК и сделать отметку о приеме на вашем экземпляре (либо отправить в УК заказным письмом).

После этого попытки управляющей компании добиться оплаты чужого долга будут считаться недопустимыми, это поможет избежать судебных разбирательств.

Как узнать, что продавец — банкрот

В случае, если суд признал человека банкротом, но реализация его имущества еще не началась, банкрот может попытаться продать свою недвижимость. Такие сделки крайне рискованны для покупателя, потому что кредиторы в дальнейшем могут оспорить куплю-продажу. Поэтому проверьте продавца, поискав его фамилию в открытом Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

 

Зулитова Светлана Александровна

Старший Агент

Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород 

 

Интересные статьи о загородной недвижимости в Нижнем Новгороде:

 

 

← Предыдущая Следующая →

Купили квартиру с долгами по ЖКХ. Купил квартиру с долгом за коммунальные услуги, как быть? В этом случае есть два варианта решения вопроса.

Последнее обновление: 29.06.2017

Вопрос:

Я покупаю квартиру, у которой хозяин не может оплатить долги за коммунальные услуги. Что мне делать? А если я уже купил квартиру с муниципальными долгами?

Ответ:

Бывает, что продавец квартиры накопил долги по ЖКХ за несколько лет и не хочет или не может платить за них.Но его право собственности от этого не пострадало, а значит, он вполне может продать свою квартиру. Такие случаи на практике не редкость. Как быть здесь покупателем? Как это решается на практике?

Можно купить квартиру за коммунальные долги. Нужно только правильно понимать последствия этого и заранее принимать меры, чтобы эти долги не навредили дополнительной нагрузке на покупателя. Для этого вам необходимо знать следующее.

Во-первых, на практике, если кто-то готов купить квартиру с долгами по коммунальным платежам Это объективный повод для снижения продажной цены.Причем снижение идет не только на сумму долга, но и немного больше ( с резервом ), поскольку решение этой проблемы вместо собственника берет на себя покупатель.

Во-вторых, покупатель должен понимать, что в целом сами долги привязаны не к квартире ( к объекту ), а к ее собственнику ( к предмету ) Следовательно, новый собственник, уже купивший квартиру с долгами вовсе не обязан платить по обязательствам старого собственника.Откроется в новой вкладке. «> П / П 5 п.2 ст. 135 ЖК РФ однозначно предполагает, что ответственность по квартплате и коммунальным платежам у покупателя возникает только с момента их поступления. Все долги, возникающие до покупки квартиры , не имеющий отношения к покупателю. Но это по закону и в теории. На практике все происходит наоборот.

Продавец должника сразу после продажи своей квартиры исчезает из поля зрения управляющей компании, которая он должен за коммунальные услуги и арендную плату.Что делать с утилитами? Не сам за него, долги погашают. И это тоже не повод его искать — у нас большая страна. Поэтому, как правило, управляющая компания начинает навещать нового хозяина квартиры, пытаясь возместить себе убытки за его счет. То, что такие требования к новому арендатору не имеют под собой законных оснований, коммунальные службы не смущают. Разговор обычно строится так: « За долг в квартире не заплатишь, воду-свет выключи!» »

Конечно, покупатель может начать судиться с ними и обязательно разбудит процесс.Но начинать жизнь на новом месте со скандала с управляющей компанией мало кому хочется. Да и новому владельцу квартиры придется не раз обращаться к самому себе за различными справками, документами, вызовами сантехники и т. Д. Поэтому, чтобы не спровоцировать конфликт с УК, покупатель добровольно соглашается заплатить погашение долгов по коммунальным платежам Позади бывшего хозяина квартиры, но с состоянием.

Состояние он уже ставит продавец.Добровольное обязательство покупателя квартиры по погашению задолженности по квартплате и коммунальным платежам должно быть отражено в ( или в отдельном приложении к договору ), а цена самой квартиры в договоре должна быть адекватно снижена.

Чтобы грамотно отразить такую ​​нагрузку в договоре, и быть уверенным, что продавец не будет оспаривать сделку по указанным в открывшемся в новой вкладке основаниям. «> п. 3 ст. 179 ГК РФ ( сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить под влиянием серьезных обстоятельств ), лучше составить и заверить такой соглашение от.

Все это касается случаев, если кто-то пришел покупать квартиру с долгами по оплате коммунальных услуг на крупную сумму ( например, несколько сотен тысяч рублей ). Если задолженность относительно небольшая и сопоставима с ней, то покупателю имеет смысл договориться с продавцом о том, что он использовал аванс для погашения своих долгов за коммунальные услуги и пришел к сделке уже с «чистой» квартирой.

Конечно, это условие тоже должно быть правильно отражено в предварительном договоре, и в этом тоже может помочь Нотариус .Составленное им соглашение о продлении и его нотариальное удостоверение защитят покупателя, если продавец попытается уклониться от сделки после получения аванса и решить свои долговые проблемы.

Покупая квартиру с задолженностью по квартплате и коммунальным услугам, покупателю нужно помнить о другом. При длительных дефолтах управляющая компания может подать в суд на собственника и квартиру может арестовать на время судебного разбирательства. Купить такую ​​квартиру не удастся — сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.

Перед внесением аванса Покупатель должен узнать, нет ли на квартиру ареста. Для этого он может самостоятельно заказать ( в том числе через Интернет ).

Если какой-то нерадивый покупатель все же купил квартиру с муниципальными долгами , и эта задолженность за ЖКХ стала для него неожиданностью, то здесь каждый действует по своему темпераменту и размеру кошелька. Правда, как говорится, на его стороне, а практика рынка — на стороне управляющей компании ( UK ).

Жилищный кодекс обязывает всех собственников и арендаторов жилых помещений своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги. Сделать это они должны до 10 числа месяца, следующего за расчетным. Но по согласованию с управляющей компанией может быть предусмотрена другая дата выплат.

Несвоевременная оплата коммунальных услуг грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании имеют право вывешивать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно быстрее расплачиваться с долгами.

А в случае образование значительной задолженности Перед ЖКХ собственник может отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить других продуктов (вплоть до полной остановки ЖКХ).

Также может быть возбуждено исполнительное производство по аресту и последующему погашению долга. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по социальному контракту, то работодатель грозит выселением за несвоевременное погашение долга.

Российское законодательство не запрещает заключения об обремененных долгами квартирах. Главное, чтобы продажа жилья не была на момент заключения сделки арестована судебными приставами в рамках исполнительного производства, либо решением суда, либо в отношении должника не было процедуры банкротства.

Хотя желающих приобрести такое проблемное жилье с долгами, скорее всего, будет немного. Большую часть покупателей отпугнет наличие долгов и они предпочтут рассмотреть другие варианты покупки.

На самом деле необходимо понимать, что долги ЖК привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

Когда я могу продать квартиру с задолженностью по квартплате?

При заключении сделки купли-продажи недвижимости с задолженностью по оплате коммунальных услуг есть некоторые особенности.

Для продажи квартиры с долгами необходимо известить о факте данного факта потенциального покупателя.

В противном случае, в будущем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо снижения покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи и возврата денег.

На его стороне в этом случае будет гражданский кодекс , который разрешает такую ​​возможность.

Обычно правду о долгах скрыть не умеют: многие настороженные покупатели перед подписанием запрашивают выписку из финансового и лицевого счета или справку об отсутствии задолженности от управляющей компании.

Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

1. Заключение письменного договора или предварительного договора купли-продажи, по которому продавец обязуется погасить задолженность по ЖКХ. от суммы аванса / депозита, которую он получит от покупателя.Имеется образец договора
2. Коммунальные платежи могут быть переданы новому собственнику с его согласия. С этой целью заключается письменное соглашение, в котором Покупатель обязуется оплатить ЖКД долги Продавца или Стороны включают пункт о переводе долга по Договору. В этом случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы задолженности по ЖКХ.

1. Продавец может попробовать решить вопрос с накопленной задолженностью самостоятельно до заключения сделки купли-продажи.Для этого он имеет право обратиться в УК и просит рассрочку по выплатам.
2. Вывод не смотря на долг. При этом обязательство по его погашению закрепляется за продавцом.

Продажа квартир с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартир с долгами на общих основаниях и в обязательном Включает:

1. Укажите стороны сделки: продавец и покупатель.
2. Форма сделки: Квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
3. Ссылка на правоустанавливающие документы и имущественную документацию.
4. Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы долга за коммунальные услуги можно вычесть задолженность, если предполагается перевод долга на покупателя.

Особенностью данного договора будет то, что здесь обязательно прописана сумма долга По ЖКХ. В противном случае можно предположить, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и праве оспорить договор в суде.

Это может создать массу проблем для продавца, которому придется вернуть стоимость квартиры и компенсировать понесенные Продавцом расходы.

Если договоренности о долге у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать сумму долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется вернуть его в определенный срок (например, в течение 7 дней После прохождения процедуры государственной регистрации).

Если стороны договорились о погашении долга из аванса покупателя, то в этом случае сторонам прописывается размер полученного депозита, сумма долга ПО (с приложением подтверждающего документа) и срок в течение которого продавец обязуется выплатить долг за счет выручки.

Хотя в этом нет необходимости, желательно заверить этот документ, в частности, чтобы снизить риски мошенничества в отношении авансового платежа / депозита.

Также в предварительном соглашении прописано заключение основного договора.

Совершить сделку

Процесс заключения будет выглядеть так:

1. Хозяин квартиры получает справку о долге в обжиме и уведомляет покупателя о сумме долга.
2. При согласии покупателя с оговоренными условиями заключения сделки продавец также должен собрать на этом этапе весь пакет документов.Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает ее правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом отделе нужно получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план в БТИ, выписка из личного кабинета в УК.
3. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, включающий предмет залога в размере суммы коммунального долга. Если мы говорим о задаче в контракте, продавец должен понимать, что, уклоняясь от заключения основного контракта в будущем, он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
4. Из квартиры прописаны все лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, при реквизиции справкой в ​​паспорте по месту жительства.
5. Продавец продлевает долг и получает долговую справку по УК.
6. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
7. Связанные права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
8. Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой о смене правообладателя.С этого момента он становится полноправным владельцем и обязан уплатить
9. Покупатель уведомляет КЦ о смене собственника.
10. Продавец должен сообщить в налоговую инспекцию И заплатить налог с суммы продажи квартиры, если он владел ею менее 3-5 лет. Покупатель вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.

Извещение управляющей компании

После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансовый и лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг.Поэтому у Покупателя есть необходимость уведомить управляющую компанию о смене собственника.

Уведомление пишется в произвольной форме на имя руководства УК РФ. Главное, чтобы он содержал конкретную заявку об открытии новых счетов На оплату жилищно-коммунальных услуг. К извещению прилагаются копии отключительных документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.

здесь.

При определенных условиях вы можете получить налоговый вычет при покупке земельного участка. Подробно об этом рассказано в.

Подводные камни для покупателя

Стоит понимать, что долги старого владельца не переходят — на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие. к передаче долга). Никто не может заставить покупателя расплачиваться по старым долгам. Следует внести плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации собственности Росреестра.

С другой стороны, недобросовестный продавец не может долгое время расплачиваться по своим счетам, что может стать почвой для коллизий с Уголовным кодексом.

Ее сотрудники могут угрожать выключением света или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконными и большинство представителей коммунальных служб известны. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.

Но если покупатель вынужден платить по чужим счетам или его можно отключить от коммунальных ресурсов, он может обратиться в прокуратуру или суд.

Путеводитель инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет.Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию внедрения. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только в краткосрочной перспективе, такие вещи, как Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита) и то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости для инвестирования в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирной недвижимости, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно повышать ее стоимость с течением времени, инвесторам следует обратить внимание на рынки, на которых стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где затраты в настоящее время растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в ближайшие 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы достичь лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в кредит. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты третьих сторон.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость собственности на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе предполагаемой стоимости восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка этапа I: Экологическая оценка этапа I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Сейсмический отчет: Обычно требуется только в регионах, где землетрясения обычны, например, в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», такие как умышленное введение кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Сдаваемые в аренду дома: как они работают?

Вы взяли курс на домовладение.Но дома в наши дни безумно дороги — настолько, что, возможно, попытка накопить достаточно большой первоначальный взнос или подать заявку на ипотеку была проблемой.

На этом этапе выбор дома с выкупом или сдачей в аренду может показаться хорошей альтернативой покупке дома традиционным способом. Но аренда с правом владения может быть рискованной, особенно для покупателей.

Чтобы помочь вам принять правильное решение на пути к собственному домовладению, мы объясним, как именно работает аренда домов, и поможем взвесить все за и против.

Что такое дом, сдаваемый в аренду?

Дом, сдаваемый в аренду — это дом, который вы можете купить по договору аренды с выкупом. С этим типом контракта вы соглашаетесь арендовать недвижимость на определенный период времени до того, как получить право собственности.

Срок может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет, в зависимости от специфики контракта.

В течение этого времени продавец соглашается удерживать определенную сумму денег от каждого арендного платежа, чтобы пойти на ваш капитал (часть дома, которой вы будете владеть , а не то, что вы должны ), когда вы покупаете это.

Виды договоров аренды с правом владения

Существует два различных типа договоров аренды с выкупом:

• Аренда опцион договор. Это дает вам возможность приобрести дом по истечении согласованного периода времени.

• Аренда договор купли-продажи . Этот юридически обязывает вас приобрести дом после истечения срока аренды.

Как работает аренда с выкупом?

Процесс аренды с правом владения работает совсем не так, как обычный процесс покупки жилья, за исключением того факта, что вы все еще работаете с владельцем недвижимости над подписанием контракта.

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Поскольку все, от покупной цены до конечных расходов, является предметом переговоров при аренде дома с выкупом, этот процесс может оказаться немного сложным.

Чтобы понять, на что похож этот процесс, вот что включает в себя большинство сделок аренды с правом собственности:

1. Согласование покупной цены до или после аренды

В соглашении о сдаче в аренду будет указано, как и когда будет определена цена покупки.Цена может быть основана на текущей стоимости дома или на прогнозируемой.

В некоторых случаях цена становится официальной, когда покупатель и продавец подписывают договор. В других случаях цена покупки не будет определена до истечения срока аренды.

2. Определите, включают ли арендные платежи деньги, отложенные на покупку

В рамках контракта вы соглашаетесь платить определенную сумму арендной платы каждый месяц. Эти платежи обычно выше, чем арендная плата в этом районе, потому что процент от каждого платежа откладывается в качестве кредита для вашей будущей покупки дома.

3. Спросите, входит ли ремонт и содержание в вашу ответственность при аренде

В договоре аренды с правом собственности продавец может попросить вас покрыть такие расходы, как ремонт, техническое обслуживание, сборы ТСЖ и налоги на имущество во время аренды.

Вы можете оказаться на крючке во всем, от ландшафтного дизайна до сломанного кондиционера.

Вот почему так важно заключить договор с юристом, который может четко объяснить, за что несет ответственность каждая сторона.

4. Внесите предоплату, чтобы обеспечить свой вариант покупки дома

Вы должны заплатить продавцу единовременную невозмещаемую комиссию, обычно известную как деньги за опцион , плата за опцион или опцион на возмещение .

Это дает вам возможность купить дом, и в некоторых случаях продавец согласится вложить эту сумму в ваш капитал дома.

Стандартной денежной суммы не существует — обычно это процент от покупной цены дома.

5. Согласуйте срок аренды, ведущий к покупке

Вы и продавец соглашаетесь с конкретным сроком аренды в договоре. Если срок аренды истекает, и вы либо решаете не продвигать покупку, либо не можете претендовать на финансирование, возможность покупки истечет.

6. Переход от аренды к покупке дома

Если вы не накопите достаточно денег, чтобы купить дом сразу во время аренды, вам потребуется обеспечить финансирование в конце срока аренды, если вы планируете купить дом.

В этот момент ваш ипотечный кредитор назначит дату закрытия, когда вам будет передано право собственности на недвижимость как покупателя. В зависимости от условий соглашения вам будет начислен процент арендной платы, отложенный для вашей покупки, и / или деньги за опцион.

Помните: все можно обсудить

Поскольку процесс сдачи в аренду менее регламентирован, чем обычный процесс покупки или аренды, стандартного договора аренды в собственность не существует. Условия полностью обсуждаемые.

Если вы вступаете в процесс аренды с выкупом, вам нужно поговорить с доверенным агентом по недвижимости и юристом, работающим с клиентом, чтобы убедиться, что вы понимаете и согласны с условиями вашего уникального контракта.

Это хорошая идея — сдавать в аренду с выкупом?

Аренда с выкупом может показаться хорошей идеей для покупателей, которые еще не вполне могут претендовать на получение ипотеки, но хотят вмешаться — буквально!

Обратной стороной является то, что аренда с выкупом сопряжена с большими рисками.Так что давайте разберемся с плюсами и минусами, прежде чем вы решите что-то сделать.

Плюсы для покупателей

Вы постепенно увеличиваете первоначальный взнос

Вместо того, чтобы вносить значительный первоначальный взнос при въезде, вы увеличиваете капитал в течение определенного периода времени, выплачивая более высокую арендную плату.

Вы можете избежать конкуренции со стороны покупателей

По окончании договора аренды вы не будете противостоять другим покупателям недвижимости.

Вам не обязательно сразу получать ипотеку

Возможно, вас привлечет программа аренды с выкупом, потому что вы еще не можете позволить себе купить дом. Возможно, вы все еще выплачиваете долг или у вас нет сохраненного авансового платежа.

Переезд в дом без права на ипотеку может показаться ответом. Но вот правда: шансы на то, что ваше соглашение о сдаче в аренду не будет выполнено, значительно возрастают, если вы уже попали в финансовый беспорядок.

Минусы для покупателей

Ваша аренда будет дороже

Даже если ваш договор составлен таким образом, что часть вашей арендной платы ежемесячно идет на долю в капитале дома, ваши арендные ставки из-за этого будут выше.

Почему бы просто не арендовать место за меньшие деньги и оставить деньги, которые вы откладываете для первоначального взноса, на свой банковский счет, а не на счет арендодателя?

Вы заплатите дополнительно за сборы и ремонт

Помните — вам придется заплатить этот аванс (см. № 4 выше), чтобы иметь возможность приобрести дом в будущем.Вы, вероятно, не получите его обратно, если сделка не состоится.

И не забывайте — вы можете нести ответственность за весь ремонт и содержание даже во время аренды. Неожиданные происшествия могут серьезно повредить ваш карман — даже если дом еще не ваш!

Вы можете заплатить больше, чем стоит дом

Если у вас есть договор аренды на пару лет, у вас нет возможности узнать, что рынок недвижимости или местная экономика могут сделать за это время.

Конечно, стоимость вашего дома может вырасти, но также может упасть. Закупочная цена, которую вы фиксируете в начале контракта, обычно завышается с учетом роста стоимости дома.

Это означает, что вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем стоит недвижимость!

Вы потеряете деньги, если решите не покупать дом

Допустим, вы получаете новую работу, которая требует переезда. Или, может быть, вы все еще не можете претендовать на ипотеку в конце срока действия контракта.Возможно, вы просто решили, что этот дом не для вас.

Если у вас есть опционное соглашение об аренде, вы можете отказаться от него. Но что происходит со всеми деньгами, которые вы потратили на более высокую арендную плату и опционы? Тысячи долларов не вернешь.

Контракт в пользу продавца

Такие мелочи, как просрочка аренды или несвоевременная оплата ремонта, могут освободить арендодателя от любых обязательств по соблюдению контракта.Не будет рыцаря в сияющих доспехах, который отправится к вам, чтобы спасти положение или ваш контракт.

Вы можете потерять капитал, накопленный вами

Если финансовое положение домовладельца изменится и дом перейдет в залог, этот дом перейдет к банку, а не к вам.

Или, если продавец просто изменит свое мнение после того, как они подписали договор аренды с правом собственности, потребуются дорогостоящие судебные действия для принудительного исполнения договора в этом сценарии.Это стоимость, которую вы, возможно, не сможете (или не захотите) заплатить.

Итог: стоит ли аренда с выкупом?

Хотя договор аренды с выкупом является юридически обязательным документом, в нем слишком много лазеек, чтобы быть гарантией. Кроме того, вы потеряете очень много денег, если сделка сорвется.

Так что храните деньги на своем банковском счете и избегайте договоров аренды с вычетом владения — они того не стоят!

Альтернативы процессу сдачи в аренду

Когда дело доходит до аренды домов с выкупом, минусы перевешивают плюсы.Если вы хотите принять разумное решение в отношении своего будущего, это просто: избегайте ситуации с арендой в собственность, даже если это означает, что вам придется подождать, чтобы переехать.

Доверьтесь нам — разумная покупка дома того стоит. Если вам нужно время, чтобы привести в порядок свои финансы, ничего страшного.

Вот что делать:

• Продолжайте снимать. Нет ничего постыдного в аренде, пока вы выплачиваете долг и откладываете запасы на случай чрезвычайной ситуации. Фактически, это лучшее, что вы можете сделать!

• Продолжайте экономить. После того, как ваши финансы будут в порядке, начните откладывать на большой первоначальный взнос. Не покупайте дом и не подписывайте договор на его покупку, когда вы разорены!

Понятно. Убрать свой финансовый беспорядок и сэкономить на первоначальном взносе непросто. Это требует тяжелого труда и жертв. Но это стоит того!

Когда вы переедете на новое место, вы обретете душевное спокойствие, зная, что сделали выбор, который будет благословлять вашу семью на долгие годы.

Найдите эксперта по недвижимости

Покупка дома традиционным способом может занять больше времени, но оно того стоит.Когда вы будете готовы к покупке, агент по недвижимости поможет вам найти дом с вашим бюджетом, который вам понравится.

Нужна помощь в поиске первоклассного агента по недвижимости в вашем районе? В рамках нашей программы одобренных местных поставщиков (ELP) мы проделали для вас тяжелую работу и проверили агентов по недвижимости по всей стране, чтобы вы могли быть уверены, что работаете с лучшими.

Найдите своего агента!

Как купить дом шаг за шагом

Если вы хотите узнать, как купить дом, вы обратились по адресу!

Когда вы начинаете думать о покупке дома, легко позволить эмоциям управлять всем.Прежде чем вы это узнаете, вы преследуете дома, выставленные на продажу, в своем приложении для просмотра домов, меняете свое расписание, чтобы вы могли просматривать проезжие машины, и изучаете творческие варианты финансирования, которые позволили бы вам купить дом практически без денег.

Слишком легко получить дом, который вы не можете себе позволить, и эта ошибка может повлиять на вашу способность создавать богатство в долгосрочной перспективе. Но понимание этапов процесса покупки дома дает вам возможность принимать правильные решения о покупке.

Чтобы помочь вам чувствовать себя уверенно на протяжении всего пути к покупке дома, давайте разберем основные этапы покупки дома. На старт, внимание, марш!

10 шагов к покупке дома

Используйте этот пошаговый план, чтобы купить дом с умом.

1. Решите, готовы ли вы купить.
2. Посчитайте, сколько дома вы можете себе позволить.
3. Сохранение авансового платежа.
4. Получите предварительное одобрение на ипотеку.
5. Найдите подходящего агента по недвижимости.
6. Сходи на домашнюю охоту.
7. Сделайте предложение на дом.
8. Пройдите домашний осмотр и оценку.
9. Будьте терпеливы, завершая оформление ипотеки.
10. Закройте свой дом — наконец!

Шаг 1. Решите, готовы ли вы купить

Во-первых, как узнать, что сейчас подходящее время для покупки дома? Прежде чем вы начнете процесс покупки дома, мы рекомендуем выплатить долг и сэкономить от трех до шести месяцев расходов в чрезвычайном фонде.Важно быть финансово готовым к покупке дома. Почему?

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Когда у вас больше нет арендодателя, ответственность за ремонт ложится на вас. Итак, что произойдет, если ваш водонагреватель лопнет всего через три месяца в вашем новом доме?

Когда у вас нет места в вашем бюджете и нет сбережений, на которые можно было бы прибегнуть, вы можете есть рамен до конца месяца, чтобы это исправить. Но если у вас есть полный аварийный фонд и нет долгов, истощающих ваш ежемесячный бюджет, неожиданный ремонт не потрясет всю вашу жизнь.

Еще одна вещь, которую следует учитывать перед покупкой, — это этап вашей жизни. Нет смысла покупать дом, если вы можете переехать в следующем году. Процесс покупки и продажи дома стоит дорого, поэтому убедитесь, что вы уверены, что будете в этом районе в течение следующих пяти-семи лет. Это одна из причин, по которой мы рекомендуем подождать не менее года после свадьбы, чтобы купить дом.

Шаг 2. Определите, сколько дома вы можете себе позволить

Хорошо, ваш следующий шаг — установить бюджет на покупку дома.Мы рекомендуем никогда не покупать дом с ежемесячной оплатой, превышающей 25% вашей ежемесячной заработной платы на дом, иначе вы окажетесь в бедности! Кроме того, это оставляет достаточно места в вашем бюджете, чтобы приручить зверя , известное как обслуживание дома, и достичь других целей, таких как накопление средств на пенсию.

Для ясности, этот 25% лимит включает основную сумму, проценты, налоги на имущество, страхование жилья и частное ипотечное страхование (PMI) — и не забудьте принять во внимание сборы ассоциации домовладельцев (HOA).Воспользуйтесь нашим калькулятором ипотеки, чтобы попробовать разные цены на жилье в рамках вашего бюджета.

Как только вы узнаете, сколько вы можете позволить себе потратить на свой новый дом, придерживайтесь этого. А если вы покупаете дом вместе со своим супругом, убедитесь, что вы оба одинаково хорошо относитесь к своему бюджету.

Шаг 3. Сохраните авансовый платеж

Заманчиво сразу взглянуть на дома в вашем районе. В конце концов, покупка дома намного веселее, чем терпеливое накопление денег на его покупку! Но слабый первоначальный взнос — это рецепт сожаления, когда дело касается покупки дома.

Не забывайте о своем будущем, имея краткосрочную перспективу. Вы создадите в своем доме годы воспоминаний. Вы сможете разделить бесчисленное количество блюд на кухне и часами наслаждаться теплыми летними днями на заднем дворе. Не позволяйте этим моментам омрачаться финансовым стрессом. Сделайте тяжелую работу по накоплению большого первоначального взноса!

Сколько следует сэкономить?

Как и любая другая цель, разумная покупка дома требует планирования и подготовки.Самая трудоемкая задача — сэкономить деньги на первоначальный взнос, закрытие и другие расходы на переезд.

• Первоначальный взнос: мы рекомендуем внести на ваш новый дом абсолютный минимум 10%, но 20% или больше даже лучше, потому что вы избегаете частного ипотечного страхования (PMI). Это дополнительная плата, добавляемая к ежемесячному платежу по ипотеке, и она не идет на погашение остатка по ипотеке.

• Затраты на закрытие и предоплата: один из агентов по недвижимости в нашей программе одобренных местных поставщиков (ELP) советует своим клиентам сэкономить около 3% покупной цены дома на затратах на закрытие и предоплату.Но этот процент может варьироваться в зависимости от того, насколько дороги сборы и налоги в вашем регионе. Затраты на закрытие — это сборы, взимаемые титульными компаниями и кредиторами, участвующими в вашей сделке с недвижимостью. Предоплата покрывает любые пропорциональные налоги на недвижимость и страховые статьи.

• Переезд и другие расходы. Расходы на переезд могут варьироваться от сотен до тысяч долларов в зависимости от того, на сколько вы переезжаете и насколько далеко ваш новый дом находится от вашего нынешнего места. Чтобы помочь с составлением бюджета, вы можете заранее позвонить в компании по перевозке грузов в вашем районе, чтобы узнать расценки.Если вы планируете обновить свой дом, например перекрасить, установить жалюзи или купить новую мебель, вам тоже понадобятся деньги!

Готовы сэкономить? Вы можете сделать это! Экономия на первоначальном взносе — это не ракетостроение. Составьте план и сосредоточьтесь на своих этапах, и вы получите первоначальный взнос раньше, чем вы его узнаете. У вас есть то, что нужно!

Шаг 4. Получите предварительное одобрение на ипотеку

Лучше всего покупать дом за наличные.Это может звучать безумно, но такие люди, как вы, делают это каждый день! Если для вас это невозможно, вам понадобится ипотечный кредит.

Как получить предварительное одобрение?

В ходе быстрой беседы с вами о вашем доходе, активах и первоначальном взносе кредитор может предварительно квалифицировать вас для покупки дома. Чтобы получить предварительное одобрение , потребуется немного больше работы. Кредитору необходимо будет проверить вашу финансовую информацию и подать ваш кредит на предварительное андеррайтинг.Но это окупается, когда вы начинаете поиск дома, потому что предварительное одобрение показывает, что вы серьезный покупатель.

Какой вариант ипотеки вам подходит?

Плохое финансирование превращает ваш самый большой актив в пассив. Вот почему так важно получить подходящую ипотеку! Если вы установите границы на начальном этапе, вам будет проще найти дом, который вам понравится, с учетом вашего бюджета.

Вот рекомендации, которые мы рекомендуем:

• Обычная ссуда с фиксированной процентной ставкой: При использовании этого варианта ваша процентная ставка является надежной на весь срок действия ссуды, защищая вас от повышения ставок.Любой другой вариант ипотеки — ужасная идея.

• 15-летний срок: Ваш платеж по ипотеке будет выше при 15-летнем сроке, но вы потеряете свою ипотеку за половину 30-летнего срока и сэкономите десятки тысяч процентов.

Шаг 5. Найдите подходящего агента по недвижимости

Хотя ваш поиск домов может начинаться с в Интернете, не должен заканчиваться на этом месте. Вы можете провести много исследований самостоятельно, но вам понадобится помощь эксперта, когда дело доходит до фактического поиска и защиты вашего идеального дома.

Агент покупателя может помочь вам сориентироваться в процессе покупки жилья. В некоторых случаях они могут даже помочь вам найти дом до того, как он появится на рынке, что даст вам конкурентное преимущество. А когда дело доходит до предложения, ваш агент будет вести переговоры от вашего имени, чтобы вы не заплатили ни копейки больше, чем вам нужно.

Вы можете провести много исследований самостоятельно, но вам понадобится помощь эксперта, когда дело доходит до фактического поиска и защиты вашего идеального дома.

Сколько стоит агент покупателя?

Агент по недвижимости будет защищать ваши интересы и является важной частью вашей команды по покупке жилья. Но они не работают бесплатно. Итак, сколько вы должны быть готовы заплатить?

Как ничего не звучит ?

Верно! В большинстве случаев комиссионные вашему агенту по недвижимости оплачивает продавец , поэтому использование агента покупателя для вас бесплатное.Почему бы вам не захотеть, чтобы в вашем углу был настоящий профессионал, когда вы делаете свои самые большие вложения?

Как выбрать агента лучшего покупателя

Возможно, вы знаете много агентов по недвижимости в вашем районе. Но имейте в виду, что не все агенты обладают одинаковыми знаниями и опытом. Не работайте с любителями только потому, что они знают лучшую подругу невестки вашей кузины 10 лет назад.

Если вы хотите провести время с другом или членом семьи, выпейте кофе.Не работайте с ними, чтобы сделать самую крупную покупку. Вам нужен эксперт, который покажет вам, как купить дом!

На собеседовании с агентом по недвижимости не соглашайтесь. У настоящей рок-звезды будет:

• Особый опыт оказания помощи таким покупателям жилья, как вы
• Опыт работы в сфере недвижимости не менее нескольких лет
• Отличные коммуникативные навыки
• Супер-обслуживающее отношение, которое заставляет вас чувствовать себя их единственным клиентом
• Впечатляюще длинный список продаваемых домов каждый год
• Исключительный опыт работы на местном рынке

Настоящий профессионал не уклоняется от сложных вопросов.Они будут двигателем и встряхивателем, готовым бороться за ваши интересы, пока вы ищете подходящий дом и обсуждаете условия контракта. Как покупатель жилья работа с агентом рок-звезды — одно из самых больших преимуществ, которое вы можете себе дать!

Шаг 6: Отправляйтесь на охоту за домом

После того, как вы получили предварительное одобрение на получение ипотеки, вы готовы к самому интересному: найти свой идеальный дом! Для начала составьте список обязательных домашних функций.Если вы покупаете дом вместе с супругом, составьте отдельные списки и сравните.

Как только вы получите ясное представление о функциях, которые вам нужны, поделитесь ими со своим агентом по недвижимости и используйте эти критерии в качестве основы для поиска дома. Ваш агент сможет помочь вам установить реалистичные ожидания и нацелить ваш поиск на те области, которые вы можете себе позволить.

Мыслить в долгосрочной перспективе

Когда вы ищете идеальный дом, может быть трудно представить, что вы когда-нибудь его продадите.Но помните: даже если вы думаете, что это ваш вечный дом, вы должны делать покупки с учетом стоимости перепродажи. Вот несколько советов по поиску жилья, которые помогут сделать разумное вложение:

• Не отказывайтесь от расположения или планировки. Это две вещи, которые вы не можете изменить в доме, который вы покупаете. Никакая привлекательность бордюра не может заменить по-настоящему ужасный план этажа. А покупать отличный дом в не очень хорошем районе — плохая идея. Если вам не нравится расположение или планировка, скорее всего, потенциальные покупатели через несколько лет тоже не будут.

• Посмотрите сквозь поверхность. Не позволяйте уродливой лимонно-зеленой ванной комнате отвлекать вас от прекрасного дома. Другие покупатели могут быть не в состоянии игнорировать эти легко исправляемые детали, такие как декор и цвет краски, которые могут принести вам выгоду. Эта зеленая ванная комната может означать еще больше зелени в вашем кармане!

• Купите самый дешевый дом в лучшем районе, который вы можете себе позволить. Это дает возможность вашему дому расти в будущем. Имейте в виду, что будущие покупатели, которые делают покупки в районе за 200 000 долларов, не будут искать дом за 300 000 долларов.

• Обратите внимание на стоимость жилья в этом районе. Они растут или падают? Бизнесы процветают или закрываются? Вы можете многое сказать о домашних ценностях в районе по тому, что происходит в нем.

• Изучите школьные округа. Даже если у вас нет детей, школьные округа могут быть важным фактором при ваших продажах. Обычно известно, что дома в районах рядом с хорошими школами продаются за большие деньги из-за высокой конкуренции — родители, покупающие дома, переместят небо и землю, чтобы захватить эти лучшие места!

С учетом всего сказанного, может пройти месяц или больше, прежде чем вы найдете дом, который подходит вам и вашему бюджету.Так что держитесь и не идите на компромисс в том, что вам нужно!

Шаг 7. Сделайте предложение на дом

Как только вы нашли подходящий дом, самое время заняться серьезным! Это означает подачу предложения и подписание договора с продавцом.

Что входит в ваше предложение?

Ваш агент по недвижимости будет работать с вами, чтобы подать надежное предложение. Если вы закончите торговую войну с другими покупателями, сохраняйте хладнокровие и делайте все возможное.Такие вещи, как предварительное одобрение вашего кредитора и гибкая дата закрытия, могут помочь сделать ваше предложение сильным.

В вашем договоре купли-продажи будет содержаться подробная информация о сделке с недвижимостью, например:

• Информация о покупателе и продавце
• Адрес объекта
• Покупная цена, информация о кредиторе и сумма первоначального взноса
• Задаток (аналог гарантийного депозита)
• Предметы, которые нужно оставить в доме (например, техника или мебель)
• Непредвиденные обстоятельства, такие как осмотр дома, оценка и окончательное одобрение ипотеки
• Дата окончания

Иногда согласование условий происходит быстро и безболезненно, но это также может быть одной из самых сложных частей процесса.Если ваши переговоры станут интенсивными, напомните себе, что обе стороны хотят одного и того же. Продавцы хотят продать свой дом, а вы хотите его купить!

Иногда стоит пойти на компромисс по мелким деталям, если это продвинет процесс вперед. Хороший агент по недвижимости посоветует, когда уступить, а когда удержать позицию.

Хороший агент по недвижимости посоветует вам, когда уступить, а когда сохранить фирму.

Шаг 8: Осмотр и оценка дома

Как только вы дойдете до этого шага, у вас будет официально заключен контракт на строительство вашего нового дома! Это то, что нужно праздновать.Заключение контракта также означает, что вы закончили с наиболее трудоемкими этапами процесса покупки жилья. Приветствую вас!

Но теперь, когда у вас есть контракт, чего вам следует ожидать? Теперь ваша основная задача — проработать непредвиденные обстоятельства в контракте.

Непредвиденные обстоятельства — это просто условия, которые должны быть выполнены для того, чтобы покупка дома состоялась. Они предоставляют вам страховку, чтобы вы могли отказаться от продажи, не потеряв залог, если что-то пойдет не так.

Даже если вы находитесь на конкурентном рынке, не позволяйте эмоциям руководить вами. Вы никогда не должны пропускать эти непредвиденные обстоятельства, потому что они обеспечивают важную защиту при покупке дома.

Домашний осмотр

Как покупатель, вы имеете право на профессиональный осмотр дома перед покупкой, и вы были бы сумасшедшими, если бы этого не сделали! Это одна из самых важных мер предосторожности, которую вы можете предпринять перед покупкой дома, потому что она убережет вас от проблем со структурой или дорогостоящего ремонта.Если осмотр выявит серьезные проблемы с домом, вы можете попросить продавца устранить проблему, снизить цену или расторгнуть договор.

Вы также можете рассмотреть возможность получения других профессиональных оценок, таких как осмотр на термитов или тест на радон, в зависимости от рекомендаций вашего агента по недвижимости, а также возраста и состояния дома, который вы покупаете.

Экспертиза

Если вы получаете жилищный заем, ваш кредитор потребует экспертизу для оценки стоимости собственности.Оценка защищает вас от того, что вы заплатите больше, чем истинная стоимость дома. Если оценка окажется ниже, чем цена вашего предложения, ваш агент по недвижимости может дать лучший совет о том, что делать дальше.

Шаг 9: Будьте терпеливы при оформлении ипотеки

Если вы все же получили ипотеку, у вас будет еще один шаг, прежде чем вы сможете закрыть свой дом: получение окончательного утверждения ссуды. Приготовьтесь проявить терпение к этой части. Ваш кредитор будет копаться в тоннах ваших финансовых деталей, чтобы завершить оформление ипотеки, что может занять больше месяца до вашей даты закрытия.

Что бы вы ни делали, не открывайте кредитную карту, не влезайте в долги и не меняйте работу после заключения контракта. В общем, брать больше долгов — глупая идея. Кроме того, любые изменения в вашем финансовом положении могут поставить под угрозу процесс получения кредита.

Шаг 10: Закройте свой дом —

Наконец-то!

Вы сделали это! Все планирование, поиск дома и ожидание окончены. Последний шаг в процессе покупки дома закрывается на вашем новом месте!

Прежде чем вы получите ключи от своего нового дома и официально назовете его своим, вам предстоит еще один спринт: оформление документов.Вот так! Принесите судороги рук!

Вы должны получить копию ваших закрывающих документов для проверки заранее, чтобы не было сюрпризов в день закрытия. Скорее всего, вы заплатите за:

• Затраты на закрытие
• Распределенный налог на имущество
• Сборы ассоциации домовладельцев (если это относится к вашему району)
• Страхование жилья

Если при работе с документами возникают какие-либо непонятные условия, не стесняйтесь задавать вопросы! Это одна из самых крупных покупок, которые вы когда-либо совершали, и вы должны точно знать, на что вы подписываетесь.

Когда вы подпишете все документы, пора вздохнуть с облегчением. Вы официально являетесь домовладельцем. Поздравляю! Процесс покупки дома может быть непростым, но красивый новый дом, который можно назвать своим, в конце концов того стоит.

Что делать, если я впервые покупаю жилье?

Если вы впервые покупаете дом, все эти шаги могут показаться немного устрашающими. Не волнуйтесь — если вы будете следовать нашему плану и останетесь в рамках бюджета, домовладение станет благословением, а не проклятием.Но если вам нужна помощь, более конкретная для вашей ситуации, ознакомьтесь с нашими советами для тех, кто впервые покупает жилье.

Получите дополнительные ресурсы о том, как купить дом

Это много информации. Вот почему мы собрали для вас всю эту информацию в едином руководстве — вместе с дополнительными ресурсами и инструментами, которые помогут вам добиться успеха на пути к покупке дома. Получите бесплатное руководство для покупателей дома Ramsey!

Готовы начать процесс покупки жилья?

Если вы готовы сделать ставку на покупку дома, следующий шаг — поиск агента по недвижимости.Но как найти агента, которому можно доверять? Попробуйте нашу программу одобренных местных поставщиков (ELP) — на протяжении десятилетий мы проверяли агентов, которые соответствуют нашим высоким стандартам качества. Агенты, которых мы рекомендуем, проведут вас через процесс покупки дома, чтобы помочь вам сделать разумное вложение, соответствующее вашим потребностям и вашему бюджету.

Найдите профессионала в сфере недвижимости сегодня!

Уникальный вид домовладения

Покупка дома и аренда квартиры представляют собой только два возможных варианта проживания, и оба они могут быть слишком дорогостоящими.Кооперативное жилье представляет собой альтернативу традиционным методам приобретения основного жилья.

Жилищный кооператив или «кооператив» — это тип варианта жилого жилья, который на самом деле является корпорацией, при которой владельцы не владеют своими квартирами напрямую. Напротив, каждый резидент является акционером корпорации, отчасти исходя из относительного размера единицы, в которой они живут. Здесь мы более подробно рассмотрим совместную жизнь.

Ключевые выводы

• Кооператив — это способ владеть основным местом жительства, но при этом домовладельцы не владеют своими квартирами напрямую; вместо этого каждый резидент является акционером самого кооператива.
• Некоторым владельцам кооперативов разрешается продавать свои доли кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночного курса кооперативов в этом месте.
• Кооперативы могут быть менее дорогими, чем квартиры, поскольку они работают по фактической стоимости, собирая деньги с жителей для оплаты расходов.
• Однако, прежде чем покупать акции компании, обязательно проверьте финансовое положение компании и связанные с ней комиссии.

Как работают жилищные кооперативы

Владельцы кооператива владеют акциями кооператива вместо того, чтобы напрямую владеть своей единицей, как в случае кондоминиума.В некоторых кооперативах владельцам разрешается продавать свои доли кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночной ставки кооперативов в этом месте, при условии утверждения советом кооператива.

Кооперативы часто дешевле, чем аренда квартир, потому что они работают по фактической стоимости, собирая деньги с жителей для оплаты неоплаченных счетов. В регионах, где стоимость жизни высока, например в Нью-Йорке, кооперативы могут быть привлекательным вариантом с финансовой точки зрения. Однако общие сборы, выплачиваемые кооперативу, могут быть немного выше, чем те, которые выплачиваются ассоциации кондоминиумов.

Помимо финансового аспекта совместной собственности, необходимо учитывать также социальные аспекты. Небольшие кооперативы управляются исключительно жителями, и каждый берет на себя ответственность за выполнение своих обязанностей, таких как техническое обслуживание, благоустройство территории и установление правил. Крупные кооперативы могут управляться советом директоров, состоящим из подмножества резидентов.

В любом случае есть правила, которым нужно следовать, и определенная степень социального взаимодействия. Если вам не нравится делиться полномочиями по принятию решений, совместная жизнь может вам не понравиться.

Типы кооперативов

Структура жилищных кооперативов варьируется в зависимости от конкретной юрисдикции его местонахождения. В США и Канаде самые популярные варианты:

• Кооперативы по рыночной ставке : Позволяет членам кооператива покупать и продавать акции по любой ставке, которую будет поддерживать рынок.
• Limited Equity Co-ops : Устанавливает ограничения на цену, по которой акции могут быть куплены и проданы.
• Лизинговые кооперативы : Кооперативная корпорация сдает здание в аренду, а не владеет им, и не накапливает стоимость собственного капитала.В этом случае у кооператива может быть запас наличности на случай, если здание когда-нибудь будет выставлено на продажу.

Стоимость покупки кооператива

Поскольку вы по сути покупаете акции компании, обязательно ознакомьтесь с финансовым положением кооператива и познакомьтесь с другими жителями. Они будут не только вашими деловыми партнерами, но и вашими будущими соседями. Перед покупкой вам стоит учесть следующее:

• Расположение
• Удобства
• Стоимость
• Возможность сдать квартиру в аренду
• Политика в отношении домашних животных
• Страховые требования

Чтобы приобрести акции кооператива, каждый покупатель берет «ссуду на акции» вместо традиционной ипотеки.Эти ссуды во многом похожи на ипотечные ссуды, но в дополнение к выплатам по ссуде, выплачиваемым кредитору, жители кооператива несут ответственность за уплату пропорциональной доли общих затрат на эксплуатацию и обслуживание здания.

Эти расходы, известные как «техническое обслуживание», обычно выплачиваются партнерству ежемесячно и оплачиваются по фактической стоимости. Техническое обслуживание может включать или не включать налоги на недвижимость, а ежегодные сборы, уплачиваемые за техническое обслуживание, как правило, ежегодно увеличиваются с инфляцией.

Стоимость ипотеки имущества также может быть включена в ежемесячную плату: даже если отдельный арендатор выплатил свою долю ссуды, на само здание может быть заложена ипотека, принадлежащая корпорации, а не юридическому лицу. индивидуальный партнер.Ссуда ​​на акции оплачивает стоимость покупки товарищества. Это не имеет ничего общего с лежащей в основе ипотекой самой собственности. Покупатели имеют право на все налоговые вычеты, которыми пользуются домовладельцы, включая вычеты по процентам и налогам на недвижимость.

Дополнительные расходы включают ежемесячные счета за коммунальные услуги для каждого места проживания покупателя, которые оплачиваются в индивидуальном порядке, и расходы на страхование. В то время как само здание должно быть застраховано по полису общего страхования, содержимое каждого отдельного жилого дома не покрывается.Личный страховой полис, известный как HO-6, необходим для защиты личного имущества от повреждения водой, пожара, кражи и других бедствий.

Особенности сотрудничества

Кооперативы должны соблюдать законы, регулирующие справедливое жилье, но они могут быть более строгими, чем другие варианты жилья, когда речь идет о требованиях к владению. Поскольку нет арендодателя и нет арендаторов, правила приобретения долей в товариществе устанавливаются партнерами.

Например, от новых покупателей может потребоваться определенная чистая стоимость или определенное соотношение долга к доходу в дополнение к демонстрации способности выполнять финансовые обязательства по кооперативной покупке.

Также может потребоваться проверка биографических данных. Как и другие типы жилья, некоторые кооперативы предназначены только для лиц в возрасте 65 лет и старше или других определенных групп. Эти более строгие требования к собственности придают кооперативному владению атмосферу безопасности и исключительности.В обмен на эту исключительность кооперативы обычно управляются более жестко, чем кондоминиумы. Например, в моделях высокого класса может быть запрещена субаренда. Все партнеры несут расходы по эксплуатации здания.

По умолчанию — или неуплата — одним партнером может потребоваться, чтобы другие партнеры покрыли расходы этого партнера, хотя строгие требования владения обычно сводят значения по умолчанию к минимуму.

Кондоминиумы против кооперативов

Кондоминиумы — это многоквартирные дома с частными резиденциями, которые поддерживают общие общие части и инфраструктуру, такую ​​как лифты, подвалы или крыши.Кондоминиумы классифицируются как недвижимость, что означает, что покупатели владеют документами на их жилища. Если вы подумываете о покупке кондоминиума, полезно изучить варианты ипотеки, используя калькулятор ипотеки, подобный приведенному ниже.

Кооперативы не считаются недвижимостью. Когда вы покупаете кооператив, вы становитесь акционером корпорации, которой принадлежит это имущество. Как акционер вы имеете право на исключительное использование жилой единицы в собственности.

Итог

Всегда читайте учредительные документы, устав, соглашение о подписке, правила и любую другую доступную документацию кооператива.Убедитесь, что вы действительно понимаете, как работает кооператив, в том числе как им управляют, за что вы должны будете платить и сколько это будет. Спросите об условиях любой основной ипотеки, политике в отношении домашних животных и вашей способности вносить изменения в свое место жительства. Нет ничего плохого в том, чтобы задавать вопросы; Небольшие дополнительные усилия на начальном этапе могут иметь большое значение для обеспечения гармоничного долгосрочного проживания.

Помощь по ипотеке — Arundel Community Development Services, Inc.

Программа помощи по ипотеке (MAP) предоставляет отсроченные ссуды до 20 000 долларов тем, кто впервые покупает жилье в округе Анн Арундел, чтобы помочь с первоначальным взносом и расходами на урегулирование. Приемлемые участники должны быть выпускниками программы консультирования домовладельцев ACDS и не иметь семейного дохода, превышающего 80% от среднего дохода по региону (см. Пределы дохода ниже). Программа ипотечной помощи может использоваться вместе с ипотечной программой Федерального жилищного управления (FHA) и Министерства жилищного строительства и общественного развития (DHCD) ипотечной программы штата Мэриленд.

Информация для кредиторов / агентов

Открыть все | Закрыть все

Как работает программа ипотечной помощи

Правомочные кандидаты

Те, кто впервые покупает жилье, не превышают лимит дохода (см. Ниже) и успешно прошли программу консультирования домовладельцев ACDS до заключения договора о покупке.Должны занимать собственность в качестве основного места жительства; Созаемщики, не являющиеся жильцами (совладельцы), не допускаются.

Как подать заявку

Новые клиенты ACDS: Загрузите заявку на консультирование по вопросам домовладельцев здесь , которая является предварительным условием для участия в Программе помощи по ипотеке. Выпускники программы консультирования домовладельцев: загрузите заявку на получение помощи по ипотеке, щелкнув здесь . Свяжитесь с нами , чтобы узнать больше о Программе консультирования по вопросам домовладельцев и Программе помощи по ипотеке.

Предел дохода

Помощь не может быть предоставлена ​​домохозяйствам, общий доход домохозяйства из всех источников превышает 80% от среднего дохода по району.

Пределы дохода (действует с 1 апреля 2021 г.) Общий доход семьи заемщика не может превышать следующих значений:
Размер домохозяйства	1 человек	2 человека	3 человека	4 человека	5 человек	6 человек
Лимиты дохода для финансирования ACDS	$ 55 950	$ 63 950	$ 71 950	$ 79 900	86 300 долл. США	$ 92 700

Как мы распределяем средства?

Персонал

ACDS определит точную необходимую сумму на основе наших рекомендаций по андеррайтингу и анализа.

Допустимые виды использования

Средства, доступные через Программу помощи по ипотеке, могут быть использованы по мере необходимости для покрытия расходов, помощи при первоначальном взносе и / или списания ипотечных кредитов.

Минимальный взнос наличными от заявителей

Заявители должны внести минимум в размере одного процента (1%) от продажной цены из своих собственных средств.Деньги, предоставленные заявителем (-ами) для заявки на ипотеку, могут быть, но не ограничены, оценками, предоплатой, кредитными отчетами, домашним осмотром, а сборы за подачу заявления могут засчитываться в один процент (1%).

Максимальный объем активов

Если ликвидные активы превышают три месяца новых платежей по основной сумме, процентам, налогам и страховке (PITI), плюс минимальный взнос в один процент (1%), будет проведена проверка активов для определения права на участие и / или наличия дополнительных средств. требуется от заемщика.

Условия финансирования

Помощь предоставляется в виде займа, а не гранта. Однако условия очень выгодные и предлагаются под нулевой процент (0%) без ежемесячных платежей. Ссуды подлежат выплате при продаже, передаче собственности, когда недвижимость перестает быть основным местом проживания, или через 30 лет, в зависимости от того, что наступит раньше.

Максимальная цена покупки

На 1 июня 2021 г.

Максимальная продажная цена 314 000 долларов.00 для существующих домов и $ 388 000,00 для нового строительства.

Соответствующие критериям объекты недвижимости

Существующее или недавно построенное жилое здание, включая отдельно стоящие, двухквартирные и пристроенные таунхаусы и кондоминиумы, расположенные в округе Анн Арундел. Дом должен быть занят или свободен на момент подачи предложения о покупке, за исключением случаев, когда покупатель совершает покупку. Отель должен соответствовать минимальным стандартам ACDS в отношении кодекса и безопасности.

Кредитный рейтинг

Для этой программы нет требований к кредитному рейтингу.

Минимальная стандартная проверка собственности

По запросу заявителя на получение финансовой помощи MAP для покупки дома специалист ACDS по строительству должен посетить приобретаемое имущество и подготовить контрольный список, чтобы определить, соответствует ли имущество Кодексу обслуживания имущества округа Анн-Арундел, и визуально определить любые очевидные Опасности, связанные с краской на основе свинца.Любые недостатки, указанные в контрольном списке, должны быть исправлены до утверждения финансирования MAP.

Максимальный коэффициент отношения долга к доходу (DTI)

45,00% Только Back-End Коэффициент Back-End: общий ежемесячный расчет дохода заявителя, который идет на погашение долгов и предполагаемых жилищных расходов.

Подтверждение вторичного финансирования

Программа ипотечной помощи может использоваться вместе с ипотечной программой Федерального жилищного управления (FHA) и Министерства жилищного строительства и общественного развития (DHCD) ипотечной программы штата Мэриленд.

Информация для риэлторов и кредиторов

Посетите нашу страницу для кредиторов / риэлторов, чтобы узнать больше о наших требованиях к обработке наших кредитных документов и требованиях к расчетам.

Стоимость доступного жилья: вырисовывается карандашом?

В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится всего 29 адекватных, доступных и доступных квартир для сдачи в аренду.Это означает, что двое родителей, которые работают на работе с минимальной заработной платой, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для проживания со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?

Оказывается, строительство доступного жилья не является особенно доступным. Фактически, существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство таких домов часто невозможно.Этот инструмент помогает объяснить, почему.

Почему есть разрыв?

Разработка стоит больших денег. Застройщики полагаются на ссуды и другие источники для финансирования строительства, прежде чем люди переедут и начнут платить арендную плату. Но девелоперы могут получить эти ссуды и источники капитала только в том случае, если разработка принесет достаточно дохода, чтобы выплатить ссуды и выплатить прибыль инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет получать от арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут выплатить кредиторам, и инвесторы могут остановить строительство доступного жилья еще до того, как оно начнется, оставляя мало вариантов для миллионов семей с низкими доходами, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.

Проблема еще более сложна, если учесть самых бедных жителей. Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если бы застройщики могли построить это здание бесплатно.

Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные по району метро Денвера, который испытывает рост спроса на арендное жилье, но не является городом с традиционно высокой стоимостью. Условия аренды жилья в Денвере в значительной степени репрезентативны для других городов США.

использует

Строительство зданий стоит денег: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое крупное использование — это земля, которую девелоперы планируют построить, так называемая стоимость приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда такой вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.

Имитация подаренной государственной земли

Следующая крупная стоимость развития — строительство.Хотя застройщик может принять некоторые решения по минимизации затрат на строительство, они во многом определяются рыночными силами. Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делало строительство самым крупным разовым объектом использования.

Третье использование, которое следует учитывать, — это плата за разработку. Эта плата встроена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех затрат на ведение бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое.В конце концов, разработчики не могут строить, если они не собираются зарабатывать деньги на проекте. Застройщики доступного жилья могут отложить выплату части гонорара, оставив больше денег для покрытия затрат на строительство. Затем разработчики возмещают отсроченную часть комиссии по мере выплаты арендной платы с течением времени. Это, конечно, предполагает, что разрыв в конечном итоге будет закрыт, что здание построено и что оно успешно функционирует в течение многих лет.

Хотя это три важных использования, которые должен учитывать застройщик, другие расходы включают: плату за проектирование, проценты по строительному кредиту, постоянные комиссии за финансирование, резервы и плату за управление проектом.

Источники

Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого дома, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Один из важных источников — это долги. Застройщики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут выплатить со временем.

Хотя нынешний рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что девелоперы когда-либо получат кредит, достаточно большой, чтобы закрыть этот пробел.

Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакантных площадей, который обычно является индикатором силы рынка.В условиях слабого рынка заполнение квартиры может занять больше времени после выезда арендатора, поэтому можно ожидать более высокого уровня вакантных площадей. Ремонт квартиры между жильцами и другие факторы также могут продлить свободное пространство. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкий уровень вакантных площадей — и, как следствие, увеличение дохода — должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать долю вакансий, чтобы увидеть, как она влияет на разрыв.

Доля вакансий

Помимо ссуды, девелоперы могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов.Однако эти источники содержат оговорки. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит его создание и от того, какую арендную плату застройщик планирует взимать относительно среднего дохода в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы налоговых льгот и грантов, поэтому даже если проект соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.

Устранение разрыва

Можем ли мы закрыть этот пробел … более крупными займами?

Здесь справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему бы застройщикам просто не взять более крупные ссуды, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?

Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им этого допустить.Размер ссуды, которую предоставит банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от арендной платы после учета операционных расходов.

Кредиторы используют NOI для расчета суммы долга, которую застройщик сможет разумно выплатить, учитывая проценты и признавая, что застройщику все еще нужен некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.

Но если арендная плата будет установлена ​​по ставкам, которые может позволить себе работающая семья, этот NOI будет довольно низким.Это может быть даже меньше нуля, если эксплуатационные расходы превышают выручку. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.

Можем ли мы сократить разрыв … с помощью большего количества квартир?

Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить более крупный кредит, почему бы не добавить больше квартир в свое здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это приведет к увеличению затрат на строительство, некоторые затраты, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв.Вы можете видеть это справа: разрыв для 100-квартирного здания пропорционально меньше.

Однако есть некоторые предостережения. Первое — это экономика. Одним из больших преимуществ строительства дома с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более рентабельными. Но то, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получаете. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что произойдет, если вы не получите налоговую скидку.

Налоговые льготы для 100-квартирного дома

Остальные предостережения носят практический характер.Учтите, во-первых, что добавление дополнительных квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что может быть возможно в крупных городах, но сложнее по мере удаления от плотных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно отделяет семьи с низким доходом от остальной части сообщества. Все зависит от масштабов и формы конкретного места.

Можем ли мы сократить разрыв … более высокой арендной платой?

Повышение арендной платы с жителей может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от недвижимости, что приводит к увеличению кредита.Но когда доступное жилье перестает быть доступным?

Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступны семьям, зарабатывающим не более 60 процентов от среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду предназначены для семей с очень низким доходом или тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.

Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить за аренду не более 30 процентов своего семейного дохода. Все, что угодно, больше не доступно.

Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с крайне низким доходом, вы можете брать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 доллара за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с очень низким доходом, таких как родитель двух детей, зарабатывающих 21 125 долларов в качестве кассира в розничной торговле.

Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья заберет домой 43 260 долларов; 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов.Женатый телемаркетер в Денвере заработал бы 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет чуть выше 30 процентов AMI, но все же значительно ниже 60 процентов.

Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть эффект повышения арендной платы. Вы можете повысить арендную плату, либо ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, прося арендаторов платить большую часть своего дохода в счет арендной платы, либо и то, и другое.

60% Арендаторы AMI

50% дохода семьи идет на аренду

Итак … как мы можем сократить разрыв?

Субсидии необходимы для сокращения разрыва.

Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего нам нужно, без субсидий.

Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить арендную плату, оставляя арендаторам достаточный доход для оплаты других нужд и обеспечивая устойчивое функционирование собственности.Другие, такие как налоговые льготы, жилищные фонды, субсидии на развитие сообществ и целевые жилищные фонды, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Никакая субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, целевые жилищные фонды штатов, решения о зонировании на местном уровне и отчисления на государственные земли, может помочь в строительстве доступного жилья. Чтобы ликвидировать разрыв в доступном жилье, особенно для домохозяйств с низкими доходами, почти всегда необходима помощь как для развития, так и для получения дохода от аренды с течением времени.

Вы можете попробовать сами. Теперь вы разработчик и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и использованием, чтобы восполнить пробел, имея в виду все, что мы узнали о доступной аренде, размере кредита, размерах зданий и фиксированных затратах.

Попробуйте сами

Входные данные ниже по умолчанию соответствуют реалистичным значениям, основанным на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера 50 и 100 квартир на заданный процент.

Доля потраченная на аренду: 30% дохода

NOI

$ 6 067

18 705 долларов США

NOI используется вместе с указанными ниже элементами управления размером долга для расчета максимальной суммы ссуды на недвижимость.

Максимальный заем на основе дохода

$ 81 894

252 487 долларов США

Максимальный заем на основе суммы

$ 91 793

325 297 долл. США

Максимальный заем становится источником в следующем разделе в форме долга.