Покупка квартиры нотариус: Договор купли-продажи квартиры через нотариуса: как оформить сделку нотариально?

Содержание

Нотариусы помогут оформить покупку квартиры в другом регионе — Российская газета

Глава государства подписал закон, который вводит революционные новации в работе нотариуса. Одно из резонансных положений: вводятся дистанционные сделки, которые смогут оформлять по электронным каналам связи двое и более нотариусов.

Покупателю, допустим, из Хабаровска и продавцу из Москвы будет необязательно лично встречаться друг с другом. Но прийти к нотариусу, конечно, придется. Особенно удобен новый формат может оказаться тем, кто давно уехал из родного города, а квартира в собственности осталась. Или жилье в другом регионе досталось в наследство.

До сих пор, чтобы решить юридические вопросы с недвижимостью на другом конце страны, приходилось непосредственно ехать на место. Или оформлять доверенность на кого-то из местных. Но теперь все станет проще.

"Вводится новая возможность совершения нотариальных действий несколькими нотариусами. Это актуально для тех случаев, когда законодательство предъявляет требования о том, что договор должен быть совершен в форме единого документа, подписанного обеими сторонами, а стороны находятся в разных городах", - рассказывал в свое время заместитель министра юстиции России Денис Новак.

Теперь, если надо продать старый дом в другом регионе, не придется туда ездить. Сделку можно оформить дистанционно с помощью двух нотариусов

То есть процедура подготовки к сделке останется прежней: каждый из нотариусов проведет экспертизу предъявленных документов, проверит реальную волю человека, понимает ли он, на что идет, и хочет ли этого. Нотариус разъяснит правовые последствия сделки и т.д.

А вот само удостоверение договора будет проходить в режиме онлайн, через специально разработанный для этого защищенный канал связи нотариусов.

Сразу после оформления сделки нотариус, работающий с приобретателем недвижимости, направит электронные документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Подтверждение регистрации заявитель получит уже спустя один рабочий день. Причем регистрация бесплатна для гражданина. Как и прежде, сведения о сделке будут храниться в Единой информационной системе нотариата, что исключает возможность их подделки.

Важно, что участвовавшие в удостоверении сделки нотариусы несут солидарную полную имущественную ответственность за результат своих действий. Если будет установлена вина конкретного нотариуса, ответственность возлагается на него. Но сторонам сделки в любом случае гарантируется стопроцентное возмещение ущерба, если таковой возник в результате нотариальной ошибки.

"Есть все основания полагать, что совершение дистанционных нотариальных действий создаст защищенную и безбарьерную цифровую среду для надежных электронных сделок, - отметил президент ФНП Константин Корсик. - Подчеркну, что эти и другие проекты, основанные на применении IT-технологий в правовой сфере, разрабатываются и внедряются в рамках специальной правительственной программы "Цифровая экономика". Нотариат в условиях цифровой трансформации является тем институтом, который не только гарантирует гражданам защиту их прав, но и обеспечивает новую, качественно более высокую степень удобства и быстроты совершения юридически значимых действий".

Нотариусы и мошенничество при покупке квартир

Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.

Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».

Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?

Денис, Москва

Денис, заявление нотариальной палаты не лишено смысла, но в такой форме кажется мне опасным. Некоторые формулировки и общий посыл могут ввести в заблуждение покупателей. Давайте разберемся с этой схемой, полномочиями нотариуса и тем, как он может защитить покупателя квартиры.

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

В чём суть мошеннической схемы, которую описали нотариусы

Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.

Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.

Может ли нотариус защитить покупателя в сделках купли-продажи недвижимости?

Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.

У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.

То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом.

ст. 47.1 закона о нотариате о запросах в реестр недвижимости

В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.

Давайте разберемся с дееспособностью.

Что такое дееспособность?

Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться.

ст. 21 ГК о дееспособности граждан

По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.

А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека.

Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.

Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки.

ст. 30 ГК об ограничении дееспособности

Сделку могут признать недействительной не только если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете. Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку.

ст. 177 ГК о недействительности сделки

Неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной?

К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.

Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.

Дарственную отменили из-за болезни и стресса дарителя

Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон.

Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки.

И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть.

Определение ВС от 04.08.15 № 78-КГ15-19

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.04.16 № 33-86/2016

Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание

После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей.

Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали.

Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось.

Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус.

Определение ВС от 05.04.16 № 60-КГ16-1

Бывший владелец забрал свою квартиру у соседа

Государство выделило воспитаннику детского дома квартиру. Он решил ее приватизировать и для этого выдал соседу генеральную доверенность. Документы оформили у нотариуса, который подтвердил, что всё честно, добровольно и по закону.

А сосед взял и переоформил квартиру на себя. Когда подключился суд, выяснилось, что у бывшего собственника есть психическое расстройство. То есть он дееспособный, но иногда может не понимать, что делает.

Ссылки на нотариуса не помогли. Квартиру вернули прежнему владельцу.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.12.16 № 33-24788/2016

Слепая женщина продала, а потом вернула свою квартиру

Пожилая женщина продала квартиру по заниженной цене. Нотариус подтвердил, что, несмотря на возраст и полную слепоту, продавец дееспособна и понимает суть сделки.

Потом женщина опомнилась и обратилась в суд. Экспертиза показала, что продавец и правда дееспособна. Но она перенесла сосудистые заболевания, которые могли повлиять на ее решения. Плюс стресс и особенности поведения.

Сделку отменили.

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.17 № 33-18259/2017

Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.

Запомнить

  • 🤓 Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, но не проводит экспертизу и не снимает с вас все риски.
  • 😕 Из достоверных источников у него — только документы о возрасте и данные из реестра о сделках с недвижимостью. Но этого мало.
  • 😎 Проверка психического состояния вне компетенции нотариуса. Это могут проверить только эксперты.
  • 😑 Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
  • 😜 Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.
  • 🤔 Подтвердить дееспособность может только экспертиза. Ее проводят добровольно или по решению суда.

Как покупателю защитить себя от мошенников, родственников и наследников продавца?

Покупателю нужно быть внимательным и не надеяться, что нотариус всё проверит, а сделку потом точно не отменят. Если что-то пойдет не так, без квартиры и денег останется покупатель, а не нотариус. Хоть нотариусы и отвечают личным имуществом, это не тот случай.

Дееспособность продавца в целом и на момент сделки может подтвердить только экспертиза. И если есть сомнения, лучше попросить документы, которые подтвердят, что всё в порядке. Если продавец или его представитель откажутся, это повод насторожиться. Особенно если квартиру продают пожилые люди, наследники, недавно разведенные, асоциальные личности или по доверенности.

Ну и что? 01.02.17

Доверенность на продажу квартиры можно проверить в интернете

Попросить у продавца справки и заключение экспертизы можно и без нотариуса. Проверить возраст и права — тоже.

А еще надежнее оформить титульное страхование.

Зачем нотариусы вводят нас в заблуждение?

Плохо, что они не предупредили о подводных камнях и дополнительных гарантиях. А еще назвали свои услуги единственным способом защиты, хотя это не так.

Президент нотариальной палаты СПб о безопасности при покупке квартиры

Город 14 Мая 2020

Главная городская газета «Санкт-Петербургские ведомости» и Нотариальная палата Санкт-Петербурга начинают специальный просветительский проект. Его цель – юридическая безопасность петербуржцев. Вас ожидают рассказы от первого лица о важности и пользе услуг нотариусов, советы, как не потерять деньги, недвижимость и свободу, как не стать жертвой хитрых и умелых мошенников.

Президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Мария ТЕРЕХОВА. ФОТО предоставлено Нотариальной палатой СПб

Первая публикация написана лично Президентом Нотариальной палаты СПб Марией Тереховой и посвящена безопасности при совершении сделок с недвижимостью. Несмотря на антивирусные ограничения, этот материал актуален сейчас и потом, ведь нотариальные конторы Санкт-Петербурга работают каждый день даже в период пандемии (подробнее – в публикации от 17 апреля).

Итак, предоставляем слово Марии Викторовне:

Может быть, я что-то упустила в огромном информационном потоке, но мне не приходилось слышать, что для ремонта бытовой техники кто-то пригласил швею. Или для починки примуса – врача. Для получения нужных нам вещей или услуг на бытовом уровне мы всегда знаем, кого из специалистов пригласить. Мы отчетливо понимаем, что любая работа – это особый труд, требующий определенных знаний и умений, соответствующей квалификации и образования.

Но вот ведь парадокс: как только дело доходит до продажи и покупки недвижимости, что-то в нашем представлении о том, «как должно быть», ломается: мы доверяем свои документы каким-то людям, которые готовы «сопровождать нашу сделку», мы соглашаемся подписывать договор купли-продажи недвижимости без проверки его квалифицированными специалистами, мы даже соглашаемся передать деньги за купленную квартиру, хотя никто не подтвердил нам то, что эта квартира продавцу и вправду принадлежит. Мы полагаемся на русское «авось»: авось пронесет, авось это не меня обманут, авось это не я окажусь на помойке, которую сегодня вижу из окна своей квартиры, авось всё будет хорошо.

Представим знакомую нам ситуацию: человек решает построить себе дом. Чтобы это осуществить он находит земельный участок в живописном месте, заказывает архитектору проект дома, покупает дорогие, качественные и красивые материалы, присматривает удобную мебель. И вот начинается строительство, но в качестве материала для фундамента человек использует песок.

Как это ни странно, но то же самое происходит в случае, когда мы, намереваясь решить свои жилищные проблемы, выбираем себе квартиру или земельный участок с домом, продаем имеющуюся у нас квартиру, в которой живем, с тем чтобы оплатить покупку. И... подписываем договор в простой письменной форме (без участия нотариуса).

Что же здесь такого опасного, спросите вы. А опасность как раз и состоит в том, что последствия такого нашего поступка могут быть такими же, как и строительство дома на песке: дом может рухнуть в любой момент.

Заключая договор в простой письменной форме, рискует и продавец, и покупатель, но покупатель - в большей степени. Потому что, приобретая недвижимость по такому договору, покупатель фактически покупает кота в мешке, так как никто не проверил, действительно ли квартира (земельный участок, дом) принадлежит продавцу (ни у каких иных лиц, кроме нотариуса, нет такой обязанности), никто не установил личность продавца (а довольно часто это бывает подставное лицо, в то время как настоящий собственник и не знает о продаже его имущества), не выяснил у продавца: а действительно ли он имеет намерение и желание продать квартиру (земельный участок, дом)?

Нередки случаи, когда, подписывая договор купли-продажи в простой письменной форме, не читая, собственник квартиры полагал, что подписывает договор найма, то есть договор передачи квартиры в пользование квартиранту, но совершенно не планировал ее продавать, то есть лишаться права собственности здесь и сейчас.

При совершении же сделки в нотариальной форме все эти факты и обстоятельства установит нотариус, прочтет договор вслух. И если выяснится, что собственник квартиры совершенно не планирует расставаться со своим имуществом, то и сделка совершена не будет. А значит чья-то судьба, возможно, не будет сломана.

Это связано с тем, что нотариус призван защищать права граждан и такая обязанность возложена на него государством. Как говорится, «Споры породили судей, нежелание спорить – нотариусов».

Нотариус является специалистом высокой квалификации, а значит, он сможет квалифицированного и грамотно помочь вам избежать огромного количества проблем: будь то оформление наследства или удостоверение договора отчуждения (купли-продажи, дарения, мены) недвижимости, или брачного договора, или соглашения об уплате алиментов, или принятие денег в депозит, да мало ли в чем еще можно найти помощь у нотариуса.

Напомним, что нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству. Иными словами, если в вашей сделке участвует нотариус, то значит сделка абсолютно законна. В противном случае нотариус не взялся бы ее удостоверять.

Одной из основных гарантий нотариальной деятельности является то, что нотариус не вправе выполнять свои обязанности и совершать нотариальные действия без заключения договора страхования своей ответственности. Иными словами, даже в случае, если по каким-либо основаниям сделка будет признана в суде недействительной (следует оговориться, что такая вероятность ничтожно мала, если в деле участвует нотариус), то за возмещением причиненного имущественного вреда можно будет обратиться к страховщику нотариуса.

При заключении же договора в простой письменной форме никаких гарантий, защитных механизмов и страховок у участников договора не существует. Ведь в отличие от документа, оформляемого в нотариальном порядке, договоры в простой письменной форме подписываются сторонами самостоятельно, их личности никто не устанавливает, дееспособность и принадлежность продаваемого имущества не проверяет (потому как ни у кого, кроме нотариуса нет такой обязанности).

Чем еще рискуют люди, заключая договор в простой письменной форме? Такой договор, образно говоря, «не оставляет следов», то есть доказать существование такого договора архисложно. В отличие от совершения договора в простой письменной форме все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в Единой информационной системе нотариата и в реестре нотариальных действий и, следовательно, участники сделки в любое время могут обратиться к нотариусу для подтверждения факта совершения такого нотариального действия.

Это особенно актуально в случае, если одна из сторон сделки уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, например, на квартиру и удерживает договор. При нотариальном оформлении такая ситуация не страшна, поскольку экземпляр нотариально удостоверенного договора хранится в делах нотариуса, а в случае утраты нотариально удостоверенного договора выдаются дубликаты утраченных документов.

Участники договора в простой письменной форме остаются один на один со своими проблемами, а в случае последующих судебных разбирательств вынуждены прибегать к помощи юристов для представительства в суде, а это дополнительные материальные затраты.

Помимо описанного выше нотариальная форма сделки позволяет сэкономить и время, и деньги, и нервы. Вы спросите: каким образом? Всё просто. Совершая сделку у нотариуса вы можете и расчеты произвести при помощи нотариуса, то есть через депозит нотариуса. Это очень удобный инструмент, весьма востребованный в последнее время. Для в этого достаточно продавцу и покупателю подать нотариусу совместное заявление с просьбой принять на депонирование денежные средства для проведения расчетов по сделке. Как правило, продавец желает знать, что к моменту нотариального удостоверения сделки денежные средства для него уже размещены на депозитном счете нотариуса.

После удостоверения договора нотариус незамедлительно (если иной срок стороны не установили в договоре) передаст его на государственную регистрацию прав покупателя в Управление Росреестра, а затем передаст зарегистрированные документы покупателю.

Напомню, что дополнительным преимуществом нотариального удостоверения сделки является сокращенный срок государственной регистрации поданных нотариусом в электронной форме документов. Такой срок составляет один рабочий день, в то время как сделки в простой письменной форме должны быть зарегистрированы в течение 10 рабочих дней.

Итак, после осуществления государственной регистрации и получения нотариусом зарегистрированных документов, нотариус в соответствии с условиями вашего договора перечислит денежные средства из депозита на указанный в договоре счет продавца, либо выдаст распоряжение на выдачу наличных денег продавцу. Таким образом, современный нотариус работает, по сути, в режиме «одного окна», что позволяет обратившимся к нему лицам экономить время, деньги и нервы.

Кроме того, в последнее время с учетом сложившей сложной эпидемиологической обстановки, все эти возможности нотариата оказались весьма востребованы. Ведь не работали МФЦ и, соответственно, граждане были лишены возможности самостоятельно подать документы на бумажных носителях на регистрацию. Нотариус же в силу закона обязан незамедлительно передать удостоверенный договор и выданное свидетельство о праве на наследство в электронной форме в Росреестр.

Очень востребованным нотариальным действием является подача документов юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в электронной форме в налоговые органы для внесения изменений в учредительные документы, в сведения о юридическом лице. В сложившихся обстоятельствах для обратившихся к нотариусу лиц помощь нотариуса оказалась как никогда кстати. Ведь другой возможности передать документы в государственные органы не было.

Еще одним немаловажным преимуществом в нотариальной помощи является его электронная составляющая. «Электронный» нотариат и раньше помогал избежать ненужных поездок, пересылок почтой и курьерами, особенно если документы надо было отправить в другой город.

Напомню, что нотариус может осуществить как «материализацию», так и «дематериализацию» документов. На практике это обозначает следующее: предположим у вас предстоит сделка по продаже квартиры, находящейся в Санкт-Петербурге. Квартира приобретена продавцом в период брака и находится в совместной собственности супругов. Супруг же находится в другом регионе в настоящий момент, например, во Владивостоке. Раньше в такой ситуации супруг, находящийся во Владивостоке, сначала должен был посетить нотариуса, оформить согласие супруга на совершение сделки, затем ему нужно было пойти на почту России и отправить письмо в адрес супруга, находящегося в Санкт-Петербурге. Как мы понимаем, все эти мероприятия могли занять приличное количество времени.

Теперь же данная проблема вовсе не проблема. Супруг просто идет к нотариусу г.Владивостока, оформляет такое согласие на совершение сделки и просит нотариуса совершить нотариальное действие по удостоверению равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе. Это будет означать подтверждение нотариусом тождественности содержания изготовленного нотариусом электронного документа (согласия супруга) содержанию документа на бумажном носителе. Это и есть та самая «дематериализация». Изготовленный нотариусом электронный документ имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе, равнозначность которому удостоверена нотариусом.

Следует иметь в виду, что не допускается удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе в отношении сделок, заключенных в простой письменной форме, а также документов, удостоверяющих личность.

Затем данный документ может быть выдан нотариусом Владивостока супругу на флэшке либо направлен ему на электронную почту для последующей передаче супругу в Санкт-Петербурге. После чего супруг в Санкт-Петербурге обращается к нотариусу в Санкт-Петербурге для совершения обратного действия – «материализации» такого согласия супруга. Надо ли говорить, что такие возможности сократили и временные, и финансовые потери граждан.

Сейчас же в условиях самоизоляции эти нотариальные действия стали ещё более востребованными. Хочу напомнить читателям, что в конце года в силу вступят положения Федерального закона «о цифровом нотариате», которые ещё больше расширят возможности нотариата обеспечивать стабильность и безопасность гражданского оборота. Речь идет о нотариальных действиях, которые можно будет совершать удаленно, без личного обращения к нотариусу, а также о возможности удостоверять сделки дистанционно, с участием двух и более нотариусов. Само собой, при сохранении базовых принципов проверки соответствия воли и волеизъявления заявителя, разъяснения последствий его действий. Нотариат и здесь не стоит в стороне, а находится в авангарде правовой помощи людям.

В завершении, хочу отметить, что безусловно, у каждого человека есть право выбора, и порой вполне оправданна простая письменная форма договора купли-продажи недвижимости, например, когда продавцом и покупателем являются юридические лица, имеющие серьезный штат юристов, способны оценить риски своих доверителей. Но когда сделку совершает гражданин, не обладающий юридическими познаниями, было бы разумней отказаться от сделки в простой письменной форме и изначально получить высочайшую степень защиты своей сделки, воспользовавшись в момент ее совершения профессиональными знаниями, государственными гарантиями и защитой нотариуса. Как нам известно со времен дедушки Крылова «Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник». Так давайте же доверять свои дела специалистам.

 

Мария Терехова, нотариус.
Нотариальная палата Санкт-Петербурга



Материалы рубрики

Покупка квартиры через нотариуса риски и подводные камни

Автор Антон Величко На чтение 3 мин. Просмотров 3.5k. Опубликовано Обновлено

Покупка квартиры через нотариуса таит в себе риски и подводные камни для покупателя в частности при оформлении договора купли-продажи и нотариальное удостоверение конторой юридически значимых действий далеко не всегда гарант спокойного сна новоиспеченного собственника.

Риэлтор (агент по недвижимости) оказывает услуги в сфере сопровождения операции, в то время как нотариус лишь заверяет факт ее совершения, то есть подписания бумаг, фактически участвуя только в одном из многочисленных этапов покупки недвижимости.

Участие в сделке купли-продажи нотариуса не освобождает человека от использования услуг риэлтора. Необходимо понимать, что функционал этих людей различный. Между тем, до начала работы специалиста необходимо пройти не меньше двух третей всего пути.

Сделка с недвижимостью через нотариуса: риски

 

Учесть необходимо и тот факт, что нотариальное заверение не исключает совершения ошибок при совершении операции с недвижимостью, а также возникновения казусов, при которых купля-продажа будет признана незаконной в силу тех или иных обстоятельств.

Риски сделки с недвижимостью через нотариуса:

  1. Возможность судебно оспорить сделку, заверенную нотариально. Такая практика широко распространена, например, при оспаривании завещаний или сделок с недвижимостью, полученной по завещанию.
  2. В обязанности специалиста не входит сопровождение сделок, а исключительно подготовка к подписи и заверение договора. В результате не исключены ошибки в других документах, генерируемых в процессе взаимодействия приобретателя и продавца.
  3. Ошибка со стороны нотариуса. Если персональные данные участников в Росреестре проверяют в процессе регистрации, то остальная информация проверке не подвергается, что и несет в себе основную часть рисков.
  4. Несоответствие условий соглашения фактически используемым договоренностям. Например, в купле-продаже указывается факт проведения оплаты за приобретенную квартиру, но в большинстве случаев деньги выплачиваются по вступлению в права собственности. По ДКП покупатель после переоформления имеет возможность отказаться от оплаты, ссылаясь на нотариальное заверение передачи полной стоимости объекта продавцу.
  5. Использование заключаемого договора одновременно в качестве передаточного акта, в случаях, когда в документе указывается отсутствие иных бумаг, оформляемых собственником и покупателем для передачи приобретаемых квадратных метров, и согласием принимающей стороны с текущим состоянием жилплощади, перекладывает всю ответственность на нового владельца. В результате полноценным обладателем жилья приобретатель станет только после перерегистрации, а отсутствие возможности предъявлять претензии наступает уже при подписании участниками бумаг. Все повреждения, нанесенные или проявившиеся в это время, не могут оспариваться новым собственником.
  6. Подписание сторонами несогласованной версии договора. Такое происходит вследствие технических ошибок помощников, распечатывающих для подписания не согласованную версию ДКП, а первоначальный образец. В таком случае пострадавшим может оказаться любой из участников, в зависимости от конкретной ситуации.

Узнайте риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Учесть стоит и тот факт, что узкая специализация не позволяет ему в случае необходимости оказать клиенту консультационные услуги или обеспечить максимально высокую степень безопасности с юридической точки зрения всего процесса, а не отдельного этапа.

В случае выявления неточностей или ошибок их исправление возможно путем составления дополнительного соглашения, также подтверждаемого нотариально. Если же корректирует текст основного договора, правами на его корректировку законом наделяется исключительно нотариус, проводивший ранее его заверение.

Если же ошибка выявилась много позднее, когда все права уже перерегистрированы, изменения возможны только после вынесения соответствующего судебного решения, что потребует значительных затрат времени и сил.

Как с 1 февраля 2019 года изменились сделки с недвижимостью?

С 1 февраля 2019 года после вступления в силу нововведений в законодательство у нотариусов появились новые обязанности при оформлении сделок с недвижимостью. Как в связи с этим изменились сделки, обсудили участники семинара, организованного Нотариальной палатой Красноярского края и Красноярским союзом риэлторов.

С 1 февраля нотариусы, которые занимаются оформлением наследства и сделок купли-продажи жилья, сразу после удостоверения сделки обязаны сами подать документы в Росреестр на регистрацию. У продавцов и покупателей отпала необходимость в посещении многофункциональных центров (МФЦ). При нотариальных сделках подача документов на регистрацию происходит удаленно в электронном виде. Единственное исключение — сделки с залоговыми квартирами, закладные по которым выдавались несколько лет назад в бумажном виде. В таком случае нотариус подает на регистрацию весь пакет документов, кроме закладной. Ее должен предоставить в Росреестр сам продавец.

Сделки с недвижимостью регистрируются в течение одного рабочего дня

Нововведение сократит сроки проведения сделок. Если документы в Росреестр подает нотариус, законом предусмотрен ускоренный срок регистрации. Переход собственности на покупателя оформляется за один рабочий день. Сокращенные сроки объясняются тем, что специалисты Росреестра в таком случае не проводят правовую экспертизу документов, эту работу выполняет нотариус.

Период с момента подачи документов до регистрации собственности покупатели обычно проводят в нервном ожидании. Теперь узнать, оформил Росреестр право собственности на них или нет, покупатели смогут на следующий день.

Продавцы, которые занимаются обменом и после продажи квартиры планируют купить другой объект, смогут быстрее выйти на альтернативную сделку. Если до этого регистрация ипотечной сделки занимала семь рабочих дней, теперь уже через два дня документы на квартиру будут оформлены на покупателя. На третий — четвертый день после продажи квартиры продавцу можно совершать покупку нового жилья.

Участие нотариусов позволит обезопасить покупателей в сделках с залоговыми квартирами

Другой важный момент участия нотариусов в оформлении недвижимости — повысится безопасность расчетов в сделках с залоговыми квартирами. Приобретение квартиры, продавец которой еще не полностью расплатился по ипотечному кредиту, для покупателя всегда было связано с рисками. При такой сделке покупателю нужно передать продавцу крупную сумму в счет оплаты за квартиру еще до того, как Росреестр зарегистрирует собственность на покупателя.

Организацию расчета по сделкам с ипотечными квартирами могли бы взять на себя нотариусы. Особенность сделок с залоговыми квартирами заключается в том, что для продажи квартиры сначала надо снять с нее обременение банка. Для этого нужно выплатить остаток долга продавца по ипотечному кредиту. У продавцов, как правило, денег на это нет, поэтому на погашение долга идет часть суммы, переданной покупателем за квартиру.

Покупатель вносит на депозит нотариуса две суммы. Первая пойдет на погашение остатка ипотечной задолженности продавца перед банком. Вторая предназначена для передачи продавцу в счет оплаты за квартиру. Нотариус выполняет все расчеты по сделке. Сначала он перечисляет банку сумму, необходимую для полной выплаты ипотеки. А после того, как банк снимает с квартиры обременение, нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Как только собственность на квартиру оформлена на покупателя, нотариус перечисляет продавцу оставшуюся сумму за квартиру.

«Когда деньги на счет банка вносили сами стороны сделки, для покупателей всегда остро стоял вопрос безопасности, — рассказывает директор АН «КИАН» Ирина Монастырская. — Чтобы подстраховать покупателей, нам приходилось детально продумывать схемы расчета в таких сделках, предусматривать для продавцов обязательства целевого использования переданных средств и предлагать дополнительные гарантии в виде договоров. Расчет за залоговую квартиру через депозит нотариуса защищает покупателя от того, что продавец сможет использовать полученные деньги на свои личные цели, например на гашение каких-то других кредитов».

Какую опасность для покупателей несут квартиры, приобретенные на материнский капитал?

Большая часть семинара была посвящена обсуждению механизма проведения сделок с материнским капиталом. За последнее время сделки, при которых для улучшения жилищных условий семья использует средства семейной выплаты, получили широкое распространение. Но вместе с ростом их числа на рынке увеличивается количество потенциально проблемных квартир.

По закону, при использовании материнской выплаты на улучшение жилищных условий приобретенная квартира должна быть оформлена в собственность всех членов семьи. Однако с этим возникают сложности, если для приобретения квартиры использовался ипотечный кредит. Далеко не все банки соглашаются включать в число собственников несовершеннолетних детей. Поэтому родители предоставляют в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство сделать детей собственниками долей в квартире, после того как кредит будет выплачен.Однако за тем, как оно исполняется, никто не следит, и сами семьи зачастую его не выполняют.

После полной выплаты ипотеки семья может вновь задуматься об улучшении жилищных условий и продать купленную квартиру, так и не наделив детей собственностью.

«Если квартира, на приобретение которой был использован семейный капитал, продана без включения детей в сособственники в соответствии с требованиями закона и, соответственно, без разрешения органов опеки, такая сделка впоследствии может быть признана недействительной. Интересы несовершеннолетних детей будут отстаивать органы опеки и прокуратура и добиваться аннулирования сделки в суде, — объясняет Ирина Монастырская. — Как только родители использовали на погашение кредита или на покупку квартиры материнский капитал, дети автоматически становятся ее сособственниками. Продавцы уверены, что они исполнили свое обязательство, если впоследствии выделили детям доли в собственности в новой квартире, купленной уже после продажи первой. Такое решение не является верным исполнением требования закона и не гарантирует чистоту сделки для покупателя».

Проблемы могут возникнуть у ничего не подозревающих покупателей такого жилья. Через пять — десять лет они могут столкнуться с неприятным сюрпризом, когда сделку попытаются оспорить в суде.

Учитывая, какое широкое распространение получили за последнее время сделки с материнским капиталом, на рынке находится большое количество потенциально проблемных квартир. При этом проверить через официальные источники, использовался ли при покупке квартиры материнский капитал, сегодня не представляется возможным. Единственный способ это выявить — запросить у продавцов квартиры, у которых двое детей, предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства материнского капитала находятся на счете в фонде.

Но если квартира за короткий срок сменила собственников несколько раз, установить, использовал ли для приобретения квартиры материнский капитал ее предыдущий владелец, нельзя. Поэтому сейчас готовятся изменения в законодательство: предлагают ввести контроль за тем, чтобы родители наделяли детей собственностью в квартире, купленной на материнский капитал. Но пока они не приняты, единственная возможность защитить покупателей от потенциально проблемных квартир — это грамотное проведение сделок с купленными на материнский капитал квартирами.

 

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Зачем нужны нотариусы при операциях с недвижимостью: безопасность при совершении сделок

Если намечается сделка с недвижимым имуществом, то в числе прочих расходов придется запланировать и расходы на нотариуса. Многие сомневаются в целесообразности участия этого специалиста, особенно в случае, если сделка сопровождается сотрудниками риэлтерских компаний и юристами.

Тем не менее, зачастую сами правоведы настаивают на большой роли нотариуса в оформлении операций с недвижимостью. В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, зачем нужен нотариус при операциях с недвижимость, когда можно исключить его участие, и в каких ситуациях без него не обойтись.


Какие сделки невозможны без участия нотариуса

Нотариальному заверению подлежат не все сделки, связанные с недвижимым имуществом, однако, есть процедуры, при которых участие нотариуса закреплено на законодательном уровне, это:

  • сделки, предполагающие наличие долей в общей собственности;
  • сделки, связанные с продажей и другими видами отчуждения недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему;
  • процессы отчуждения имущества, которое находится в собственности у человека с ограниченной дееспособностью;
  • раздел общей недвижимости, обретенной супружеской парой в период жизни в браке;
  • сделки, касающиеся распоряжения недвижимостью, полученной при опеке;
  • оформление документов, касающихся недвижимости, которая находится в доверительном управлении.

Если внимательно посмотреть этот перечень, можно понять, что нотариальное заверение предусмотрено там, где много правовых коллизий и субъективных факторов, где велик риск нарушения прав собственников и совершения разного рода мошеннических операций.

Когда привлечение нотариата не обязательно, но желательно

Теперь поговорим о сделках, при проведении которых привлечение нотариуса является крайне желательным, однако по закону делать это не обязательно. При необходимости можно заключать в обычной письменной форме дарственные, стандартные договора обмена и купли-продажи. Тем не менее, при возникновении малейших сомнений или просто для обеспечения на будущее гарантий того, что контрагент не решит оспорить сделку через суд, лучше все же отправиться к нотариусу и оформить документы на государственных бланках.

Нотариальное заверение документов помогает соблюсти права и защитить всех участников сделки от многих проблем, которые могут иметь место в будущем. Если таковые и возникнут, справиться с ними будет намного легче.

Нотариусы для того и нужны, чтобы от имени самого государства удостоверять акты, которые впоследствии могут быть определены судом как события, протекавшие в соответствии с законами. Если есть заверение такого профессионального свидетеля, все суды обязательно принимают это обстоятельство во внимание.

Какую бы сделку ни удостоверял нотариус, он обязательно должен проверить ее законность – ему доступны базы данных, до которых почти невозможно добраться рядовым гражданам. Более того, специалист нотариальной конторы несет материальную ответственность за каждое свое действие и каждую подпись. Именно поэтому имеет смысл заручиться его заверением при сделках с недвижимостью, когда незаконные действия влекут за собой лишение жилья.

Если сделку с недвижимостью надо завершить не только с нотариальным участием, но еще и максимально быстро, имеет смысл ознакомиться со списком дополнительных услуг, которые предлагают многие конторы. Это осуществление безопасных расчетов по сделкам, отправка документации в другой населенный пункт с сохранением ее юридической силы, ускорение регистрационных процедур, связанных с правом собственности на недвижимое имущество и многое другое.

Многократно гарантированная безопасность

Главная задача нотариуса, который принимает на себя ответственность при утверждении любой сделки с недвижимым имуществом, – обеспечение ее юридической чистоты и абсолютной безопасности. В обязанности нотариуса, который является профессиональным юристом, входит полноценная правовая экспертиза каждого из предъявленных документов.

Важна также субъективная составляющая, которая тоже обязательно учитывается нотариусом. Ему необходимо убедиться в осознанности действий каждой из сторон и того, что они согласны с каждым из пунктов заключаемого договора. Перед финальной подписью нотариус должен разъяснить каждой из сторон последствия сделки.

От любых посредников рынка недвижимости нотариус отличается именно независимостью и объективностью.

Если он видит какие-то «подводные камни», обязан об этом предупредить или вообще отказаться от удостоверения сделки при обнаружении каких-то отступлений от закона. Именно ответственностью нотариуса как государственного представителя объясняется то, что заверенные им документы обладают повышенной доказательной силой в суде, а значит, сделку оспорить становится крайне сложно.

Если нотариус совершает ошибку

Ошибка или небрежность нотариуса очень дорого обходится, прежде всего, ему самому, поскольку за свои профессиональные действия он несет определенную законодательством имущественную ответственность. Каждый участник процедуры с недвижимостью имеет очень много шансов выйти сухим из воды, за исключением нотариуса, которому в случае ошибочного действия, повлекшего нарушение прав кого-то из граждан, придется стопроцентно возместить ущерб.

При этом система гарантий является неплохо организованной и регулируемой профессиональным сообществом. Существует практика индивидуального страхования ответственности, а также коллективная страховка и компенсационный фонд. Однако, нотариусу, чтобы сохранить рабочее место и репутацию, приходится объяснять природу своего упущения. Гораздо дешевле не ошибаться и тщательно проверять все нюансы.

Нотариальный депозит

Кроме оформления документов, услугами нотариуса можно воспользоваться также для проведения безопасных расчетов по сделкам с недвижимостью. То есть покупатель может не пользоваться каким-либо счетом или банковской ячейкой, а перевести требуемую сумму на депозитный счет, закрепленный за нотариальным специалистом, который гарантирует сохранность денег и их передачу продавцу сразу после того, как новый собственник объекта недвижимости зарегистрирует право владения.

Таким образом, можно не обналичивать и не перевозить немалые суммы. Использование нотариального депозита чаще всего дешевле ячейки в банке, а кроме того, если у финансовой организации отберут лицензию или случатся другие катаклизмы, деньги останутся в целости.

Дарение и наследование

Договор дарения в большинстве случаев можно заключать без нотариуса за исключением особых случаев, участия несовершеннолетних и трудоспособных, а также долевой собственности. Однако, если есть хоть малейшая вероятность того, что документ может быть оспорен третьей стороной, стоит удостоверить его в нотариальной конторе – это не занимает много времени и стоит недорого.

Без нотариуса не обойтись, если надо вступить в наследство как по завещанию, так и по закону. Именно этот специалист открывает наследственное дело и оформляет соответствующее свидетельство, на основании которого можно зарегистрировать право собственности. Если необходимо узнать о наличии завещания, эту информацию может предоставить только нотариус на основе данных в реестре.

Стоимость услуг

Нет точного ответа на вопрос о том, в какую сумму обойдутся услуги профессионала-нотариуса по удостоверению сделок с недвижимым имуществом. Неизменным и единым для всех контор является тариф за совершение определенного нотариального действия. Он определяется на государственном уровне, и нотариусы на эту цену никак не влияют.

Вторая составляющая – оплата за правовые и технические услуги, размер которой устанавливается на уровне нотариальных палат регионов. Сумма, которая зависит от финансового объема сделки, кроме того, отражает упомянутую выше профессиональную ответственность нотариуса. К этим услугам причисляется правовая экспертиза, хранение документов, составление или редактирование договоров с тем, чтобы они полностью соответствовали нормативам, и так далее.

В отличие от многих других тарифов, стоимость услуг государственных нотариусов периодически пересматривается в сторону снижения с тем, чтобы они могли составить достойную конкуренцию посредникам на жилищном рынке.

Большим преимуществом нотариуса является то, что он не просто смотрит, чтобы документ был составлен без юридических изъянов, но и проверяет, соответствует ли его смысл тому, чего, на самом деле, желают граждане.

Риелтор и нотариус не взаимозаменяемы

Редкие россияне ныне при покупке или продаже недвижимости обходятся без услуг риелтора. Этот специалист помогает сторонам сделки найти друг друга, встретиться и правильно договориться. Однако, даже профессионал подкован в правовых вопросах, он не заменит нотариуса, который готов принять ответственность за чистоту сделки, проверив все нюансы и подтвердив возможность купли-продажи.

Таким образом, оба специалиста успешно дополняют друг друга с тем, чтобы их клиенты получили то, в чем нуждаются. Рынок недвижимости давно уже перестал быть стихийным, и ныне профессионалы готовы сделать максимум для быстрого совершения законных сделок.

Если нотариус не прав?

Если гражданин убежден, что нотариус действовал против его интересов, или незаконно отказал в совершении нотариального действия, спор можно решить в судебном порядке. Для этого надо направить исковое заявление в суд по месту нахождения конторы, где работает этот нотариус. Важно не тянуть с этим обращением и уложиться в десять дней с момента, как нотариус, по мнению заявителя, совершил неправомерное действие.

При положительном решении суда нотариальное действие отменят или обяжут нотариуса выполнить действие, которое он отказался совершить. В этой ситуации поможет независимый юрист, который правильно составит иск, изложив необходимые аргументы.

Заключение

Итак, в случаях, когда сделка с недвижимостью не предполагает долевое право собственности, участие детей и нетрудоспособных людей, обращение к нотариусу при операциях с недвижимостью остается делом добровольным. Но если хочется дополнительных гарантий, связанных с юридической чистотой сделки, стоит все же пойти на дополнительные расходы и запланировать посещение нотариальной конторы.

Игорь Василенко

Кто оплачивает услуги нотариуса при покупке квартиры: в каких случаях при составлении договора по сделке расходы должен нести приобретатель, а когда