Покупка квартиры неприватизированной: Покупка неприватизированной квартиры – можно ли и как купить неприватизированную квартиру с долгами в Москве

Содержание

Как приобрести неприватизированную квартиру

Находясь в поиске квартиры для покупки, можно столкнуться с ситуацией, когда подходящий вариант недвижимости оказывается неприватизированным. И тогда перед покупателем возникает вопрос, каким образом все же можно осуществить сделку. Согласно законодательству, неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, а проживающие в нем субъекты – нанимателями, не имеющими права владения. Поэтому сделки купли-продажи такого жилья запрещены. Тем не менее, существуют возможности приобрести неприватизированную квартиру законным способом.

Обмен

Метод обмена для приобретения квартиры без приватизации является достаточно простым и эффективным, а также позволяет не менять статус жилья. В данной схеме агентство недвижимости выступает посредником и выглядит она следующим образом:

Покупатель, желающий приобрести неприватизированное жилье, покупает недорогое жилое помещение у агентства недвижимости, которое ему принадлежит на праве собственности.

Продавец муниципального жилья оформляет с покупателем обмен недвижимости.
Продавец передает агентству права на недвижимость, которая была получена при обмене.
Покупатель оформляет договор найма.

Эта схема, как правило, применяется в случаях, когда покупатель не располагает достаточно большой суммой денежных средств, а продавцу требуется продать неприватизированное жилье в короткие сроки.

Приватизация

В случае согласия жильцов муниципальной квартиры провести процедуру приватизации, покупатель может подождать пока недвижимость будет оформлена в собственность. Как только свидетельство о приватизации будет получено продавцом, он имеет право распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в т.ч. выставить на продажу. Покупателю остается получить от продавца пакет документов и заключить с ним договор купли-продажи.

Расприватизация

Расприватизация в контексте покупки неприватизированного жилья касается недвижимости самого покупателя. Так, выполнив процедуру расприватизации и став нанимателем, покупатель и продавец могут произвести обмен.

Запрет на проведение обмена неприватизированного жилья

Законодательством РФ предусмотрены случаи, когда обмен неприватизированного жилья не может быть осуществлен. В частности, если объект недвижимости (квартира):

располагается в здании в аварийном состоянии либо подлежащему сносу;
считается непригодным для проживания.

Кроме этого, обмен не совершается в случае, если после его проведения новые жильцы получат право на улучшение жилищных условий.

На что обратить внимание, приобретая неприватизированную квартиру

Приобретая неприватизированную квартиру, покупателю необходимо обратить особое внимание на:

Прописку. Проводя процедуру обмена, необходимо проконтролировать выписку из квартиры всех жильцов. В противном случае оставшиеся прописанные в дальнейшем могут иметь законные основания, чтобы претендовать на данную жилплощадь. Сложности могут возникнуть и в случае, если прописаны дети и недееспособные.

Долги. Если таковые имеются, есть необходимость письменного заключения соглашения с продавцом о порядке погашения задолженности. Погашение может осуществить как сам наниматель, предоставив соответствующие документы, так и покупатель, уменьшив стоимость покупки на сумму долга.
Регистрацию. Зарегистрироваться новому нанимателю в неприватизированной квартире необходимо в кратчайшие сроки.

Рассматривая разные варианты приобретения неприватизированного жилья, есть смысл воспользоваться услугами профессиональных юристов. Имея штат с большим опытом работы, АН «МИЭЛЬ — Чистые Пруды» окажет квалифицированную помощь в выборе квартиры и проведении всех необходимых сделок: обмена, приватизации либо расприватизации, купли-продажи в зависимости от конкретного случая. Также будут учтены все «подводные камни» сделки, чтобы обезопасить вас в дальнейшем от непредвиденных ситуаций.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Загрузка…

«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры

В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?

Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны.

Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.

В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?

Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».

Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?

Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.

Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?

Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной.

Эксперт: Рустам Таминдаров, директор юридического бюро

Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?

— Купили квартиру на вторичке, нужно ли нам приватизировать ее?

contrastwerkstatt/Fotolia

Отвечает директор по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николай Яценко:

Вопрос непонятен, поскольку невозможно купить неприватизированную квартиру. То есть если Вы ее купили, значит она уже приватизирована. Скорее всего, Вы приобрели квартиру по иным основаниям, которые не являются договором купли-продажи. В данном случае Вы можете ее приватизировать.

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Если квартира приобретена по договору купли-продажи, в УФРС зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи, то более делать Вам ничего не нужно. Вы уже являетесь неоспоримым правообладателем квартиры. Приватизации подлежат квартиры, переданные гражданам органами местного самоуправления или Министерством обороны по договору социального найма.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, то у Вас должна быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) на простой белой бумаге с синей печатью. Там написано, что правообладателем квартиры по такому адресу являетесь Вы. Также у Вас должен быть экземпляр договора купли-продажи квартиры, подписанный Вами и продавцом, с квадратной синей печатью сзади, где прописан регистрационный номер, совпадающий с выпиской из ЕГРН. Это означает, что собственность на Вас оформлена правильно и Вы являетесь собственником квартиры, никакие дополнительные «приватизации» Вам не нужны. Приватизация — это безвозмездная передача государственной собственности, то есть квартиры, в собственность людей, в ней проживающих по договору социального найма. К Вашей ситуации это отношения не имеет.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Отвечает к. ю. н, генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:

Суть приватизации заключается в приобретении лицом имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность. Причем приватизации подлежит только то жилье, которым гражданин пользуется по договору социального найма.

Для чего проводится процедура приватизации? Главным образом — для получения возможности распоряжаться недвижимым имуществом: продавать, дарить, обменивать, завещать. Купив квартиру на вторичном рынке жилья, Вы приобрели чье-то право собственности. В результате этого сами стали собственником помещения и автоматически получили право распоряжаться приобретенной недвижимостью. Причем неважно, кому принадлежало право собственности первоначально: конкретному лицу или публичному образованию (государству или муниципальному органу власти). Вы, нынешний владелец, можете делать со своей квартирой все, что захотите.

Следовательно, приватизировать купленное жилье не нужно, а точнее, невозможно. Квартира и так уже находится в Вашей частной собственности. И это право перешло к Вам — в результате сделки купли-продажи от предыдущего собственника. Как им было приобретено право собственности на квартиру в результате приватизации или иной сделки — значения не имеет. Помещение уже находится в частных руках, а потому сама суть процедуры приватизации, очевидно, теряется.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Приватизации подлежит лишь государственное имущество. Поэтому если квартира была получена по договору социального найма и находится в собственности города, то у человека возникает право на ее приватизацию по своему усмотрению.

При покупке жилья на вторичном рынке в приватизации нет необходимости, если Вы купили квартиру за деньги и был заключен договор купли-продажи, на основании которого Вы уже являетесь собственником.

Стоит напомнить, что правом на приватизацию можно воспользоваться лишь один раз. Но оно необходимо, если Вы планируете продавать или обменивать Вашу собственность или же передавать ее в наследство. В приватизации есть и свои минусы: так, собственник обязан платить ежегодный налог на недвижимость, а плата за коммунальные услуги будет значительно выше.

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Приватизация — это переход из муниципальной (государственной) собственности в частную. Основная волна приватизации в нашей стране прошла, однако этим правом до сих пор пользуются некоторые категории граждан, например сироты. Благодаря приватизации можно впоследствии распорядиться имуществом: передавать в наследство, продавать, дарить.

Приватизация купленной на вторичном рынке жилья квартиры не требуется, поскольку такое имущество уже находится в частной собственности граждан. В этом случае заключается гражданская сделка, государство в ней не является непосредственным участником. При переходе права собственности в ЕГРН будет обычным образом внесена отметка о смене владельца недвижимости.

Важно заметить, что не имеет значения, была ли куплена квартира в ипотеку или нет. До полного погашения ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, однако право собственности наступает сразу после оформления. Так что ипотека также не является причиной для дальнейшей приватизации. После погашения кредита залог аннулируется, и в этом случае любую сделку с недвижимостью можно совершить уже без участия банка. До этого момента требуется согласие банка на продажу, сдачу в аренду. В некоторых случаях требуется согласие банка и на прописку третьих лиц в квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупка приватизированной квартиры: какие могут быть сложности?

Какие есть подводные камни?

Наиболее распространенной проблемой при покупке приватизированной квартиры является наличие лиц, которые обладают правом пользования данным жильем на пожизненной основе, однако наряду с этим не имеют права собственности.

Это происходит из-за того, что в момент приватизации кто-либо из членов семьи отказывается от приватизации, за ним по закону остается право бессрочно пользоваться данным жильем. И подобные ситуации довольно частое явление. Важно понимать, что лицо, которое прописано в жилье и в дальнейшем давший отказ в приватизации, не лишается права пользования квартирой.

И сложность состоит в том, что отказ человека от его доли собственности на квартиру сразу же дает разрешение остальным членам семьи провести приватизацию квартиры, однако права пользования этим жильем у этого человека не меняются.

Следует также убедиться, что подобный отказ был сделан абсолютно добровольно и был заверен нотариусом. Тем не менее, в таком случае прописанный человек должен либо сам снять себя с регистрационного учета, либо при невозможности выселить его он будет снят с учета лишь после его смерти.

Тем не менее, разрешить эту трудность можно еще в тот момент, когда вы только покупаете квартиру. Чтобы это сделать, требуется провести проверку всех лиц, которые прописаны на данный момент, и лиц, которые были прописаны прежде либо выписался из данного жилья. Важно также выяснить время и даже причины, по которым человек выписался из квартиры.

Если же в покупаемой квартире вы обнаружили людей, прописанных в нем, то следует узнать у собственника, кем приходятся ему эти люди, каковы были причины их выезда, имеют ли они документы, подтверждающие то, что у них нет прав и претензий по отношению к этой квартире.

Однако при отказе собственника предъявить данные по этим лицам либо архивную выписку следует воздержаться от покупки данной квартиры, чтобы избежать в будущем возможных трудностей.

Требование своей доли

Еще одной потенциальной сложностью, относящейся к покупке приватизированной квартиры, является появление лиц, которые прежде не реализовали свое право на часть жилья по тем или иным причинам. Эти лица могут начать требовать свою долю квартиры у нового владельца, который ее купил.

Как известно, приватизировать квартиру при наличии отказа либо полном отсутствии кого-либо из людей, прописанных в жилье, можно лишь с помощью суда. И если человек отсутствует по уважительной причине (находится на стационарном лечении, в месте лишения свободы, за границей, на службе по призыву), то требуется письменное заявление, которое должно быть нотариально заверено. В этом заявлении должно быть прописано согласие либо отказ от участия в рассмотрении дела о переводе квартиры в частное владение.

Помимо этого не следует забывать о тех лицах, которые на период приватизации еще не достигли совершеннолетия. Эти лица обладают правом принимать участие в приватизации квартиры до 14 лет с их родителями, а уже в период с 14−18 лет могут делать это уже отдельно от родителей. Кроме этого, согласно закону нельзя проводить сделки, результатом которых может быть отказ несовершеннолетних детей от прав, которые им принадлежат, без согласия со стороны органов опеки и попечительства.

Также не стоит упускать момент, связанный со сроками исковой давности, который составляет в целом до пяти лет. Это значит, что если покупаемая квартира находится в собственности у владельца больше 5 лет, то уменьшается риск столкнуться в дальнейшем с посторонними лицами, претендующими на купленное жилье.

Тем не менее, следует знать, что если истец, который прежде не смог реализовать право на часть квартиры, не был поставлен в известность о том, что его права на имущество были нарушены, вполне может потребовать восстановления сроков исковой давности. Что может привести к потере купленного вами жилья.

Поэтому прежде чем соглашаться купить квартиру, которая была ранее приватизирована, вам следует выяснить все прошлое, которое имеет данное жилье. Это обезопасит вас от потенциальных рисков и сложностей. Если же вам нужна профессиональная помощь в решении этих вопросов, то вы можете обратиться к специалистам ДОКТОР КЛЮЧ.

сложная сделка!. Оформление недвижимости. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

При покупке квартиры на вторичном рынке есть определенный перечень сделок, при осуществлении которых нужно уделить особое внимание подготовке и изучению документов.

К таким можно отнести сделки, в которых вы покупаете квартиру, полученную в результате приватизации, подаренную продавцу, купленную им в кредит с использованием материнского капитала, квартиру банкрота или лица, признанного недееспособным. В разряд сложных все эти сделки попали потому, что здесь особенно велик риск столкнуться с судебными спорами. В любой момент могут появиться лица, чьи права нарушили, и они станут добиваться признания сделки недействительной в суде.

Перед такими сделками нужно провести необходимую подготовку, привлечь для проверки документов юриста, в некоторых случаях вы поймете, что стоит отказаться от этой квартиры.

Покупка приватизированной квартиры

В этом случае основной риск заключается в существовании так называемых отказников. Тех, кто на момент приватизации жил в квартире, был в ней зарегистрирован, но в приватизации не участвовал. Дело в том, что при приватизации квартира оформляется в собственность всех членов семьи. Если один из них отказался от участия в приватизации и до сих пор не имеет своего жилья, такой человек имеет право проживать в квартире.

Независимо от того, сколько раз к этому моменту был продан объект, кто сегодня является владельцем квартиры, отказник может появиться в любой момент и предъявить свои права. Наличие отказников — самый серьезный риск на рынке недвижимости. Потому что, если такой человек сам не захочет сниматься с учета, снять его практически невозможно. Как правило, это касается тех, кто находится в местах лишения свободы. После возвращения они имеют полное право возобновить регистрацию по прежнему адресу, даже если не являлись собственниками квартиры. То же относится к зарегистрированным в квартире на момент приватизации несовершеннолетним детям.

Сделка с подаренной квартирой

Далеко не все сделки дарения попадают в разряд сложных. При дарении очень важно разобраться, от кого именно была получена в дар квартира. Если дарение происходит внутри семьи, такой объект не должен вызывать у покупателя каких-то особых опасений. Если же пожилой человек дарит квартиру постороннему лицу, у покупателя должен возникнуть закономерный вопрос: а было ли дарение? Особый случай, когда под видом дарения от своей недвижимости стараются избавиться граждане, находящиеся на грани банкротства. Они дарят квартиру близким родственникам, чтобы ее не смогли изъять судебные приставы. В дальнейшем кредиторы могут добиться признания такой сделки недействительной.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Главная опасность при сделках с квартирой, доставшейся продавцу по наследству, кроется в появлении неучтенных наследников. Если они заявят о своих правах, суд может признать все последующие сделки с квартирой недействительными. Ошибаются те покупатели, которые считают, что квартира, полученная в наследство более трех лет назад, таких рисков лишена. Действительно, период исковой давности, в течение которого можно, обратившись в суд, отстоять нарушенные права, составляет три года. Но на практике наследники могут появиться и после этого срока. Если наследник находился в другом городе или за границей и не знал о смерти наследодателя, он вправе добиваться пересмотра срока исковой давности в суде.

Включенные в договор формулировки о том, что продавец не знает о существовании других наследников и обязуется в случае их появления договориться с ними самостоятельно, не являются гарантией для покупателя. Все, что дает эта запись, — это подтверждение добросовестности покупателя. Она является доказательством того, что при подготовке к сделке покупатель постарался предусмотреть все возможные риски. Это увеличит его шансы на отстаивание своих прав, если дело дойдет до суда.

Подозрение на недееспособность продавца

Сделка может быть признана недействительной, если продавец на момент ее совершения был недееспособным и не отдавал себе отчета в своих действиях. При этом человек может не состоять на учете в психоневрологическом диспансере, не числиться в официальном перечне признанных недееспособными, достаточно, чтобы за какое-то время до сделки он лежал в больнице, например, с инсультом или травмой головы. Это позволит заинтересованным лицам подать в суд для признания сделки недействительной. Поэтому, если вы хоть на долю процента сомневаетесь в адекватности продавца, стоит заручиться дополнительными гарантиями. Такой гарантией способна стать справка (освидетельствование) на предмет возможности совершения имущественных сделок. Ее продавец должен получить перед сделкой в психоневрологическом диспансере.

Квартира с материнским капиталом

Одно из условий использования материнского капитала на покупку квартиры — наделить собственностью в приобретенном жилье всех членов семьи. Сложности возникают, если для покупки семья использует ипотечный кредит. Потому что банки, как правило, не хотят включать в число собственников несовершеннолетних детей. Поэтому при получении материнского капитала составляется нотариально заверенное обязательство о том, что доли детям выделят после выплаты кредита. Выполняются ли эти обязательства, по сути, никто не проверяет.

Со временем семье может потребоваться большее жилье, и она продаст эту квартиру, так и не наделив детей собственностью. Достигнув возраста 18 лет, не получивший своей доли в собственности ребенок вправе обратиться в суд, чтобы добиться признания продажи квартиры недействительной. Специалисты считают, что весь масштаб этой проблемы в полной мере рынок осознает лет через 10–15, когда подрастут дети, с рождением которых семья получила право на материнский капитал.

Покупка квартиры у банкрота

Согласно вступившему в силу осенью прошлого года закону о личном банкротстве физических лиц (№ 127-ФЗ), совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными. Осложняет ситуацию то, что назначенный судом конкурсный управляющий может добиваться возвращения квартиры, проданной за три года до того момента, как продавец официально получил статус банкрота. Понятно, что гарантировать, что этого не произойдет, невозможно. Поэтому для проведения сделки потребуется запросить дополнительные документы. Например, выписку из кредитной истории продавца. Чтобы подстраховаться от возможных рисков, многие агентства также включают в договор купли-продажи формулировку о том, что продавец гарантирует, что против него не возбуждена процедура банкротства. Эта запись не даст покупателю полной защиты от судебных исков, но увеличит его шансы на защиту своих интересов, если дело дойдет до суда. В зоне наибольшего риска в связи с банкротством физических лиц сделки с квартирами, проданными по заниженной цене, они сразу попадают в разряд подозрительных. Если ее признают недействительной, квартиру придется вернуть продавцу, деньги покупателю не возвратят сразу, его включат в общий список кредиторов, и свои деньги он получит, только когда подойдет его очередь.

Все сказанное вовсе не означает, что от любой сделки с подаренной или приватизированной квартирой нужно сразу отказываться. Необходимо разобраться в каждой конкретной ситуации, оценить риски и только после этого принимать решение.

с долгами, подводные камни, порядок оформления

Закон о приватизации действует в РФ уже более 25 лет, но не все успели оформить государственное или муниципальное жилье в собственность. Решив продать такую недвижимость, люди сталкиваются со сложностями, т.к. официально она им не принадлежит. Есть несколько законных способов продажи неприватизированного дома или квартиры, которые позволяют получить деньги. Рассмотрим, когда и как можно продать неприватизированное жилье, какие могут быть для этого причины, какие способы продажи существуют и что понадобится для сделки.

08.10.2020

Актуальность

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, а человек в нем может жить по договору социального найма.

Программа приватизации в РФ работает на основании Закона от 04.07.1991 №1541-1. В идеале нужно сначала приватизировать жилье, а потом продавать. На это не всегда есть время, но существуют другие законные способы непрямой продажи, когда договор купли-продажи (ДКП) может не оформляться, но наниматель фактически получит деньги за жилье:

Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
Обмен одной недвижимости на другую.

Обратите внимание! Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная сделка. Для сопровождения рекомендуется обратиться к хорошему юристу или риэлтору, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Почему продаются неприватизированные квартиры?

Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Чем грозит не приватизация квартиры?

В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.

Но есть и недостатки:

Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.

Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать муниципальную квартиру: 4 способа

Существуют три способа продажи муниципальной недвижимости:

Приватизация и последующая продажа.
Прописка покупателя.
Обмен.

Рассмотрим каждый способ со всеми плюсами и минусами детально.

Продажа с приватизацией

Суть этого варианта заключается в том, что наниматель сначала приватизирует квартиру по закону, а затем продает ее по стандартному ДКП.

Как все выглядит пошагово:

Наниматель находит покупателя, заключает с ним договор задатка за неприватизированное жилище, указав в нем сумму и сроки, в которые сделка должна быть оформлена.
Наниматель подает документы для приватизации, получает жилье в собственность.
С покупателем заключается основной ДКП, документы подаются на регистрацию в Росреестр. Через 7-9 дней жилье переходит в его собственность.

Совет юриста: этот способ не самый надежный с точки зрения законодательства. Задаток не может браться за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому при возникновении споров такой договор могут признать ничтожным. Но многие все равно так делают. Лучше сначала приватизировать недвижимость, затем найти покупателя и продать ее.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Возможность продать недвижимость по более высокой цене

Минимум рисков

Можно отказаться от продажи на этапе приватизации

Большой срок оформления документов. На приватизацию уйдет примерно один месяц, еще столько же – на сделку по продаже

Найти покупателя на неприватизированное жилье сложно. Лучше сначала приватизировать, а потом – продавать

Придется платить налог в размере 13% от дохода

Если отказаться от сделки, придется возвращать задаток в двойном размере.

Оформление регистрации

Продажу через регистрацию «покупателя» нельзя назвать прямой, но она вполне законна:

Наниматель находит «покупателя».
Берет разрешение у собственника на регистрацию другого человека, согласие от всех совершеннолетних членов семьи. Если «покупателем» выступает близкий родственник, достаточно согласия.
«Покупатель» прописывается в квартире, на него переоформляется лицевой счет.
Заключается договор о передаче денег.

Важно! Бывшему нанимателю нужно прописаться в другом месте в течение 7 дней с момента переезда, иначе придется платить штраф.

Такой способ продажи неприватизированного имущества хорош для тех, кто не хочет участвовать в приватизации

Жилье можно продать и с долгами, так как лицевой счет переоформляется на покупателя, или вычесть размер долга из цены сделки

Продавая неприватизированную жилплощадь через регистрацию, велик риск нарваться на мошенников

Муниципалитет может не дать согласие на прописку постороннего

Обмен

Согласно ст. 72 ЖК РФ, наниматель по договору соцнайма вправе обменять свою квартиру на другую, предоставленную по договору соцнайма другому нанимателю, с письменного согласия членов семьи и наймодателя.

Что нужно сделать:

Найти подходящее жилье и договориться с нанимателем о сделке.
Получить разрешение собственника на обмен, согласие родственников.
Заключить договор мены.
Переоформить договоры соцнайма.

Самый простой и быстрый тип сделки

Если собственник не против, наниматель может обменять меньшую жилплощадь на большую, затем приватизировать ее и продать

На неравноценный обмен мало кто согласится

Буферная продажа

Под буферной продажей подразумевается участие двух объектов недвижимости в сделке: неприватизированной квартиры и жилья, находящегося в собственности. Чаще всего буфером выступает недвижимость, принадлежащая агентству:

Продавец и покупатель заключают договор с агентством, которому принадлежит буфер.
Покупатель выкупает у агентства буферную жилплощадь по цене, равной стоимости неприватизированного жилья.
Покупатель и продавец обмениваются недвижимостью с согласия муниципалитета. Теперь буферная квартира принадлежит продавцу.
Агентство выкупает буфер по стоимости, внесенной покупателем.

В результате неприватизированная недвижимость остается у покупателя.

Буферная сделка – хорошая альтернатива стандартной продаже, и она вполне законна. Если ее будет сопровождать хорошее агентство, все риски для сторон сводятся к минимуму

Найти покупателя для буферной сделки крайне проблематично, большинство отказываются в ней участвовать

Сама схема выглядит довольно сложно, и занимает много времени – до четырех месяцев

Придется платить агентству комиссионные за работу

Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни

Любой способ продажи неприватизированной недвижимости выглядит сложнее, чем стандартная сделка. Нужно учитывать и другие моменты:

Буферные сделки часто проводят мошенники. Они продают «буфер» сразу нескольким людям, и в и тоге те остаются без денег.
Пока продавец не выпишется из муниципального жилья, покупатель там прописаться не сможет.
Для большинства сделок нужно согласие муниципалитета и членов семьи. Без них такие сделки незаконны.
Если заключен договор аванса или задатка на неприватизированное жилье, могут возникнуть сложности с возвратом денег при срыве сделки. По закону наниматель не может брать задаток или аванс, т.к. жилище ему официально не принадлежит.

Совет юриста: любой факт передачи денег нужно фиксировать расписками. Так будет проще отстоять свои права в суде при возникновении споров.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Можно ли продать муниципальное жилье с долгами по коммунальным услугам?

По закону продажа недвижимости с долгами по ЖКУ не допускается, наймодатель попросту не разрешит регистрацию покупателя. Но есть обходной путь:

Продавец находит покупателя, заключает договор задатка, погашает из этих денег долг.
Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, сам регистрируется по другому адресу.

В завершение на покупателя переоформляется лицевой счет, продавцу передаются деньги.

Приватизация квартиры и продажа: особенности

Самый лучший и законный способ продажи муниципального жилья – приватизация с последующим заключением ДКП с покупателем.

Какие критерии предъявляются к нанимателям для приватизации:

Российское гражданство.
Проживание на жилплощади по договору соцнайма.
Право на приватизацию не утрачено.
Согласие на приватизацию или отказы от участия в ней от остальных членов семьи.

Чтобы приватизировать жилье, нужно подать документы в МФЦ и дождаться результатов проверки. Обычно она занимает около двух месяцев. После этого с муниципалитетом заключается договор о передаче квартиры в собственность, сделка регистрируется в Росреестре. После этого недвижимость можно продавать.

Документы для приватизации

В каждом регионе свой регламент приватизации, в том числе и касающийся перечня документов.

Что обычно требуется:

заявление на приватизацию.
паспорт заявителя и всех членов семьи от 14 лет.
свидетельства о рождении на детей до 14 лет.
выписка из домовой книги.
договор соцнайма.
ордер или выписка из распоряжения администрации.
справка о наличии права на приватизацию.
техпаспорт.
поэтажный план.
выписка из лицевого счета.

Иногда требуются дополнительные документы. Например, если процедурой занимается представитель, понадобится нотариальная доверенность.

Содержание и образец договора приватизации

Договор с муниципалитетом о передаче жилья в собственность должен содержать следующие данные:

Сведения о собственнике: наименование, адрес, Ф.И.О. уполномоченного лица.
Информация о нанимателе: Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.
Адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь жилища.
Права и обязанности сторон.
Подпись ответственного должностного лица, печать.
Подпись нанимателя.

Образец договора

Скачать образец договора передачи квартиры в собственность по приватизации

Содержание и образец договора купли-продажи

ДКП заключается после регистрации права собственности на основании договора с администрацией. Какая информация в нем содержится:

Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные участников сделки.
Сведения о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, количество комнат.
Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности, дата.
Ответственность, права и обязательства сторон.
Стоимость жилплощади, сроки и порядок расчетов.
Дата заключения, подписи продавца и покупателя.

Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи приватизированной квартиры

Ответы юриста на частные вопросы

Приватизировали квартиру и хотим продать. Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить НДФЛ после продажи?

Согласно ст. 217 НК РФ, минимальный срок владения приватизированной квартирой для освобождения от налога с продажи составляет три года. Если продать ее раньше трех лет, придется платить 13% от суммы.

Можно ли продать неприватизированную комнату в коммуналке?

Да, через регистрацию, обмен или буферную сделку.

Можно ли продать неприватизированный дом через регистрацию покупателя без согласия собственника?

Нет. Если покупатель не приходится продавцу сыном, дочерью, супругом, родителем, бабушкой или дедушкой, согласие муниципалитета на регистрацию обязательно.

Я участвовал в приватизации, когда мне было 15 лет. Сейчас снова хочу приватизировать квартиру и продать. Возможно ли это?

Да. Право на приватизацию не утрачивается, если в первый раз человек стал собственником муниципального жилья до совершеннолетия.

Покупаю неприватизированную квартиру через регистрацию. Продавцу передала аванс по договору, а он отказался от сделки. Обязан ли он вернуть мне деньги?

Да, аванс всегда возвращается в одинарном размере.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

Перед тем, как продать неприватизированную квартиру, нужно тщательно изучить все способы, чтобы не допустить ошибок.
Продажа неприватизированного жилья напрямую не происходит. Она совершается через регистрацию, обмен, буферную сделку или приватизацию.
Неприватизированная квартира нанимателю не принадлежит, ею владеет муниципалитет или государства. Прямая продажа возможна только после оформления права собственности.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Раздел приватизированной квартиры \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Раздел приватизированной квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Раздел приватизированной квартиры

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Раздел приватизированной квартиры Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Особенности наследования жилых помещений по совместному завещанию и наследственному договору
(Цокур Е.Ф.)
(«Наследственное право», 2020, N 3)Вследствие проведенной приватизации в 1990-х гг. многие граждане стали собственниками квартир, домов, жилых помещений, и теперь настало время, когда такая недвижимость переходит в наследство к следующему поколению. Наследование приватизированных квартир имеет определенные особенности, проблемы могут возникать, когда квартира приватизирована не в долевую собственность, такая практика существовала до 2001 г., квартира оформлялась в собственность нескольких членов семьи без определения долей. В случае смерти одного сособственника такой приватизированной квартиры невозможно было установить, какая доля достанется в наследство его наследникам. Учитывая негативную практику раздела приватизированных квартир, законодатель путем принятия ст. 3.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» регламентировал, что в таких случаях доли в приватизированной квартире следует признавать равными.

Нормативные акты: Раздел приватизированной квартиры «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)Из приведенных выше положений следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака. Имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

Квартир без гарантии и с гарантией: правила и способы их финансирования

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на страницу нашей материнской компании LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

Гарантированная квартира — это квартира, которую покупатель жилья может профинансировать с помощью обычной ипотеки после того, как она была одобрена в соответствии с набором руководящих принципов, установленных спонсируемыми государством предприятиями Fannie Mae и Freddie Mac. Если вы хотите купить квартиру, убедитесь, что она «оправдана», и это может иметь жизненно важное значение для того, чтобы за нее заплатить.Покупка или продажа кондоминиума с гарантией аналогична покупке или продаже дома на одну семью.

Квартиры без гарантии, с другой стороны, не так легко купить или продать. Эти кондоминиумы могут очень походить на кондоминиумы с гарантией, но по той или иной причине Фанни и Фредди сочли их слишком рискованными для покупки. Поэтому получить финансирование на необеспеченные квартиры труднее.

Вместо использования обычной ипотеки для покупки необеспеченных квартир покупателям, возможно, придется взять портфельный кредит для покупки дома.Портфельный заем — это заем, который кредиторы не продают третьим сторонам, а хранят в своих бухгалтерских книгах. Поскольку кредиторы принимают на себя все риски, связанные с портфельными ссудами, они могут иметь более строгие критерии андеррайтинга или ссуды могут иметь более высокие процентные ставки, чем сопоставимые обычные ссуды.

Что такое кондоминиум с гарантией?

Для того, чтобы кондо было гарантировано, проект кондо должен соответствовать обширному списку требований, изложенных Fannie Mae и Freddie Mac. Некоторые ограничения могут показаться очевидными.Например, квартира не может быть частью таймшера и не может быть частью проекта плавучего дома.

Квартира — это любая квартира, которая является частью проекта кондоминиума. Кондоминиум — это жилая недвижимость, в которой физическое лицо владеет определенной единицей, а владелец единицы имеет экономический интерес в общих помещениях, принадлежащих ассоциации собственников.

Структура собственности

Condo различается. Владельцы могут иметь документ на квартиру в отдельном здании, как и в «традиционных» кондоминиумах. Однако владелец кондоминиума также может быть акционером квартирного кооператива.Точно так же владелец кондоминиума может иметь документ на землю в запланированной застройке — где владельцы имеют право собственности на земельный участок и здание, но разделяют определенные общие области, такие как частные дороги. Независимо от того, как проект кондоминиума организует право собственности, правила предоставления гарантийного кондоминиума остаются прежними.

Квартиры, на которые распространяется гарантия, должны как минимум соответствовать следующим требованиям, связанным с их владением и управлением.

Не менее 10% годового бюджета должно идти в резервы.
По крайней мере, половина квартир должна быть занята владельцем.

Как узнать, подлежит ли ваша квартира гарантии?

Вы можете самостоятельно проверить, одобрено ли для кондоминиума финансирование под государственную гарантию. В этом списке показаны квартиры, которые имеют право на получение ссуды, гарантированной Федеральной жилищной администрацией (FHA). Точно так же на этом сайте показаны кондоминиумы, которые имеют право на финансирование VA. Если квартира, которую вы смотрите, находится в одном из этих списков, скорее всего, это оправдано.

К сожалению, выяснить, подлежит ли ваша квартира гарантии, — непростая задача.Fannie Mae и Freddie Mac не ведут публичный список одобренных проектов. Вместо этого вашему кредитору (или агенту по недвижимости, если вы продаете), возможно, придется заказать проверку проекта кондоминиума, чтобы определить, подлежит ли недвижимость гарантийным обязательствам.

Если вы подумываете о покупке кондоминиума, спросите своего агента по недвижимости, есть ли на это гарантии. Они должны быть в состоянии сказать вам заранее; если они не знают, они могут помочь вам выяснить, соответствует ли рассматриваемая застройка правомерным кондоминиумом.Если этого не произойдет, вам может быть сложно получить финансирование для кондоминиума.

Особые правила гарантированного финансирования кондо

Даже если кондоминиум имеет гарантию, получение ипотеки на кондо — это не то же самое, что получение финансирования для дома на одну семью. Например, кондоминиум требует минимального первоначального взноса в размере 10% в большинстве случаев вместо 3%, как в отдельном доме на одну семью. Процентные ставки по ипотеке для кондоминиумов, как правило, выше, чем для сопоставимых домов на одну семью.

Кроме того, взносы в ТСЖ считаются частью вашего ежемесячного платежа по ипотеке, что влияет на соотношение вашего долга к доходу.Поскольку взносы увеличивают стоимость вашей ипотеки, может быть трудно претендовать на достаточно крупную ипотеку, чтобы купить квартиру, которую вы хотите.

Что такое кондоминиум без гарантии?

Не подлежит гарантии любая квартира, которая не соответствует всем требованиям Fannie Mae или Freddie Mac к кредитованию. Будь то плавучий дом или 16% владельцев квартир не выплачивают взносы в ассоциацию — конкретное требование, которое отсутствует, не имеет значения. Если проект не соответствует каким-либо ограничениям, он не является кондоминиумом.

Когда кондоминиум не подлежит гарантии, поиск финансирования может стать настоящей проблемой. Независимо от того, насколько вы кредитоспособны, вам может быть сложно найти кредитора, который гарантирует ссуды на необеспеченные квартиры.

Кондоминиум не подлежит гарантии, если он имеет одно из следующих ограничений:

Включите промышленные дома.
Требуется членство, например, в гольф-клубе или загородном клубе.
Действовать как гостиница или мотель, также известный как кондотель.
Будьте частью учреждения непрерывного ухода.
Будьте стороной в судебном процессе.
Разрешить одному человеку или компании владеть более чем двумя юнитами в разработке (для разработок с 20 юнитами или меньше) или 20% всех юнитов в проекте (для разработок с 21 юнитами и более).
Предлагать нежилые или коммерческие помещения, превышающие 35% от общей площади проекта.
Просрочка в течение 60 дней (или более) более 15% единиц в проекте по своим взносам в ТСЖ.

Проблемы с квартирами без гарантии

Если вы настроены на квартиру, на которую не распространяется гарантия, важно понимать возможные проблемы, с которыми вы можете столкнуться как покупатель, владелец и возможный продавец.

Проблемы с покупкой кондей.

Как покупатель, вы должны будете претендовать на получение портфельной ссуды банка вместо обычной ссуды. Хотя практика портфельного кредитования варьируется от банка к банку, вы можете ожидать, что столкнетесь со строгими критериями андеррайтинга. Возможно, вам придется внести большой первоначальный взнос (до 20% или более), чтобы купить квартиру.

Проблемы с финансовым здоровьем застройки.

Кондоминиум может не подлежать гарантии, потому что слишком много владельцев не выплачивают взносы. Это может быть необоснованным, потому что проект кондоминиума отправляет недостаточные деньги в свой резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов. Оба признака показывают, что у ТСЖ могут быть проблемы с денежным потоком. Если ассоциация не может выполнить свои финансовые обязательства, владельцы могут увидеть увеличение своих членских взносов. В некоторых случаях владельцам, возможно, придется заплатить специальный взнос для оплаты необходимого ремонта и улучшений.

Проблемы с продажей агрегата.

Если на момент продажи кондоминиум все еще не подлежит гарантийному обслуживанию, то эта квартира будет привлекательной для небольшого круга покупателей жилья. Многие покупатели не имеют необходимого первоначального взноса или кредита, необходимого для получения портфельной ссуды.

Возможность получения финансирования.

Снаружи кондоминиум с гарантией и без нее может выглядеть одинаково. Однако то, является ли кондоминиум гарантийным, будет иметь огромное значение для вашей способности взять ссуду на покупку недвижимости.Если вы узнали, что кондоминиум не подлежит гарантии, подумайте о рисках, прежде чем решиться на покупку.

Как найти необеспеченных кредиторов кондо

Если вы пытаетесь найти не имеющего гарантии кредитора кондо, может быть трудно получить финансирование через обычных ипотечных кредиторов, но вы все равно можете претендовать на получение ипотеки. Главное — найти портфельного кредитора. Портфельный кредитор — это банк, кредитный союз или небанковский кредитор, который не продает свои ссуды или не продает их все. Вместо этого он удерживает некоторые ссуды до тех пор, пока ссуда не будет погашена.

Вы можете найти портфельного кредитора, введя в поисковой запрос «необеспеченные ссуды под кондо». Однако вы также можете поработать с местным ипотечным брокером, который специализируется на кредитовании квартир. При поиске необеспеченных ссуд для кондоминиумов ипотечные брокеры могут помочь вам получить специализированное финансирование, которое вы не сможете получить самостоятельно с помощью обычных ипотечных кредиторов.

особенностей раздела и продажа

Большинство граждан, проживающих в муниципальном жилищном фонде, сталкивается с вопросом, можно ли продать неприватизированную квартиру.Они заинтересованы в этом, чтобы улучшить жилищные условия. Законодательство по этому поводу прямо говорит о том, что физические лица не имеют права совершать сделки с квартирами, которые не были приватизированы. Если гражданин ранее не реализовывал свое право на такое действие, то теперь у него снова появилась такая возможность. Такой вариант используется, если квартира не приватизирована, и ее необходимо обменять на приватизированную, вне зависимости от месторасположения обеих.

Особенности процедуры

Это сделано так.Любой, кто заинтересован в продаже или обмене неприватизированной квартиры, может найти покупателя, которому нужна жилая площадь в другом городе или он готов обменять ее на другое жилье. После проведения этой процедуры у него есть возможность зарегистрироваться, где он хочет жить. Некоторые агентства сейчас работают в этом направлении. У них есть дом в определенном месте, через квартиры, в которых производятся такие манипуляции.

Конечно, такие транзакции не совсем «прозрачны», и часто их даже называют незаконными.Но в результате продавец получает очевидную выгоду, так как реализует жилье, которое ему фактически не принадлежит. Главный недостаток в том, что нигде нет указаний на перевод средств, и именно здесь открываются возможности для мошенничества.

Как обезопасить?

В этом случае, как и при любых сделках с недвижимостью, нужно проявлять особую осторожность. Избежать ловушек можно только в том случае, если вы внимательно прочитаете все документы, которые собираетесь подписывать. Важно помнить, что договор обмена может быть признан недействительным в течение года с момента заключения.Если вы поняли, что вас обманули, нужно немедленно обратиться в полицию.

Второй вариант

Говоря о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, стоит отметить, что при наличии такой необходимости есть другой способ решения проблемы. Для начала нужно найти покупателя на свою жилплощадь. Вы можете узнать, есть ли у вас возможность приватизировать жилье. Нельзя этого делать с такими объектами, как квартиры в домах спецназначения и военных городках, в домах с капитальным ремонтом, общежитиях и социальном жилье.Если ваша квартира не из этих категорий, вы можете собрать пакет документов, необходимых для приватизации: справку о составе семьи и жилого помещения; справка о начисленной квоте на проживание; паспорта, свидетельства о рождении детей, которым еще не исполнилось 18 лет; справки о льготах.

Понимая вопрос, как продать неприватизированную квартиру, обратите внимание на то, что с указанным списком документов необходимо всей семьей обратиться в районную администрацию.Там вы заполняете анкету, и все члены семьи ставят подпись под ней. Это условие обязательно. Заявка рассматривается в течение месяца. Договор приватизации составляется в присутствии нотариуса. После его признания государством вы сможете продать неприватизированную квартиру.

А что покупатель?

В этой ситуации очень хорошо, если покупатель все будет в курсе. В случае, если он заинтересован в приобретении вашей квартиры, он будет готов внести залог и дождаться, пока вы заполните всю документацию.Нотариальное заверение также требуется по депозитному договору. Естественно, что в этом случае окончательная стоимость жилья будет меньше, чем в случае с предприватизированным, но стороны сделки выиграют.

Третий вариант

Анализируя вопрос о возможности продажи неприватизированной квартиры, необходимо сказать еще об одном методе. Вы можете оформить договор социального найма с покупателем имеющейся недвижимости. Для этого нужно сначала с ним договориться, а затем зарегистрировать его у себя дома в соответствии с правилами социального найма.Когда оговоренная сумма будет получена вами, вас могут выписывать из квартиры. А покупатель после этого может оформить на себя договор социального найма, после чего имеет право приватизировать квартиру.

Что дает приватизация?

Итак, теперь вы знаете, как продать не приватизированную квартиру, и можете заняться другими вопросами. Вы, как владелец приватизированного жилья, можете делать с ним все, что угодно: обменять, продать, передать. Для продажи квартиры вам понадобится определенный перечень документов, которые помогут вам собрать нотариуса, участвующего в проведении вашей сделки.

Если есть желание реализовать свое жилье в минимальные сроки, вы можете воспользоваться услугами специализированных агентств. Специалисты не только помогут найти покупателя, но и сэкономят ваше время. Если вас интересует, как обменять неприватизированную квартиру, то ситуация несколько иная. Для этого вам понадобятся две другие квартиры, статус которых такой же. Это один из способов разделения жилого пространства. Раньше с этой целью проводилось разделение лицевых счетов, а теперь эта процедура запрещена законом.

Особенности договоров

Часто граждане, решившиеся на покупку квартиры, опасаются ее двойной продажи или иных мошеннических действий со стороны продавца. Для таких людей в практике ведения сделок с недвижимостью заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. С его помощью обе стороны получают определенные, вполне конкретные права. Это в некотором смысле обязанность сторон заключить сделку в будущем. Предварительный договор также обеспечит защиту от увеличения стоимости квартиры и ее сохранение в первозданном виде без ухудшения состояния переданного имущества в будущем.Однако в некоторых случаях предварительный договор купли-продажи недвижимости может включать в себя условия, создающие определенные моменты в сделке. Вот почему при его составлении требуется особое внимание.

Что содержится в предварительном договоре?

Данный документ включает полный перечень необходимых условий для составления основного договора в будущем. В нем обязательно прописываются временные рамки, в течение которых стороны должны обязательно провести сделку купли-продажи, сумма денег, которая выплачивается в качестве аванса со стороны покупателя.

При продаже жилья вместе с некоторым имуществом необходимо указать его текущее состояние, чтобы продавец в будущем нес ответственность за повреждение или ненадлежащее состояние объекта. От этих обязательств он не сможет отказаться в будущем, когда будет заключен основной договор. Если одна из сторон уклоняется от сделки, все эти документы позволят привлечь ее к ответственности. Убытки, которые в этом случае возникнут, будут возмещены в судебном порядке.

Чего вы можете ожидать?

Итак, теперь вы знаете, можно ли продать неприватизированную квартиру.Теперь нам нужно разобраться с некоторыми «подводными камнями», с которыми можно столкнуться. Любой из описанных вариантов несет в себе определенный риск. Главный фактор — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что вас выписывают из квартиры, и вам не выплатят обещанные вам деньги, или фирма отказывается выкупить буферную квартиру. Для начала нужно внимательно проверить человека или организацию, с которой вы собираетесь работать. Покупатель также может пострадать от «буферной» схемы, потому что если раньше он использовал свое право на приватизацию, то теперь останется просто арендатором.

Ожидается определенная опасность со стороны правоприменения. Не исключено, что к одному из заинтересованных лиц в суд будет подано заявление о недействительности совершаемой сделки. На этом все основы с формальной точки зрения. Теоретически такую продажу можно рассматривать как фиктивную или мнимую сделку, а это нарушение закона. Результат судебного разбирательства в этом случае сложно спрогнозировать.

выводы

Какой бы вариант вы ни выбрали в итоге, нужно помнить, что вас может ожидать много проблем.Поэтому стоит приватизировать жилье, а потом проводить с ним какие-либо операции. И каждый сделанный шаг должен быть отражен в документах, чтобы в дальнейшем не было проблем с законом.

6 способов купить недвижимость без выкупа в аренду

4. Предположим, что ипотека продавца

Другой вариант покупки инвестиционной собственности с небольшими затратами — это принятие текущей ипотеки продавца, также называемой покупкой «при условии». В рамках предметной сделки вы покупаете недвижимость в аренду на условиях текущей ипотеки владельца.Этот вариант обычно требует небольшого первоначального взноса. Но, в зависимости от потребностей продавца, можно взять ссуду без выплаты денег.

Например, если недвижимость стоит 100 000 долларов, а текущий остаток по ипотеке составляет 80 000 долларов с оставшимися 12 годами, вы платите продавцу 20 000 долларов за продажу собственности, беря на себя ипотеку в размере 80 000 долларов, выплачивая ежемесячную основную сумму и проценты в банк. Инвестор избегает необходимости искать альтернативное финансирование из другого источника кредитования и получает выгоду от выплаты кредита в соответствии с графиком повышения его стоимости.

Покупка предмета — это супер творческий способ покупки проблемной недвижимости, но это не всегда вариант. В зависимости от кредитора, кредит может быть невозвратным. Некоторые кредиторы включают в себя пункт о «причитающейся продаже», что означает, что весь остаток по кредиту подлежит выплате в случае передачи или продажи собственности. Хотя это бывает редко, некоторые кредиторы позволяют это.

5. Получите ссуду в твердой валюте

Ссуду в твердой валюте — это альтернативный вариант финансирования, обычно используемый для финансирования недвижимости, которая не будет одобрена для традиционного финансирования, например, исправления и переворота.Инвесторы могут обеспечить финансирование недвижимости в размере до определенного процента от текущей или будущей стоимости недвижимости (после ремонта) и включат в ссуду расходы на ремонт или ремонт недвижимости.

Это означает, что если вы ведете большие переговоры со сверхнизкой покупной ценой и соответствуете требованиям кредитора с твердыми деньгами, вы можете приобрести недвижимость без денег или с очень небольшой потраченной суммой.

Ссуды в твердой валюте обычно краткосрочные, продолжительностью от 6 до 18 месяцев, с очень высокими процентными ставками, примерно на 5-10% выше, чем при традиционной ипотеке.Таким образом, этот метод покупки арендуемой собственности без денег, как правило, лучше всего, если у вас есть хороший кредит и вы планируете рефинансировать обналичивание после того, как недвижимость будет отремонтирована и сдана в аренду.

6. Партнер по инвестициям

Один из наиболее распространенных методов инвестирования в недвижимость без денег — это покупка инвестиционной собственности за деньги других людей (OPM). Вы можете найти частного кредитора или партнера по финансированию, готового участвовать в инвестициях и предоставить вам средства, необходимые для покупки недвижимости.Это может быть только первоначальный взнос или полная стоимость покупки наличными в обмен на возврат вложенных средств.

Партнерами могут быть члены семьи, друзья или коллеги, и существует множество способов структурировать их доход, например:

Совместное предприятие (СП), где право собственности на собственность или компанию делится в соответствующих процентах. Доход от аренды, собственный капитал и вознаграждение обычно делятся с партнерами соответственно.
Кредитное соглашение, по которому инвестор получает предпочтительную прибыль на свои первоначальные инвестиции.
Частный заем, по которому партнеру выплачивается ежемесячный платеж, который может представлять собой только процентную ставку или выплату основной суммы и процентов.
Комбинация вышеперечисленного.

Резюме

Наиболее успешные инвесторы в недвижимость будут использовать различные описанные выше методы для структурирования предложения потенциальному продавцу. Скорее всего, вы услышите много отрицательных ответов, но также не редкость купить недвижимость с очень небольшими затратами или без них. В течение первых нескольких лет инвестирования в недвижимость я купил все свои инвестиционные объекты без лишних затрат. Даже сейчас только около 15% моей недвижимости было куплено на мои деньги.

В некоторых сделках имеет смысл вкладывать больше денег в обмен на более низкий ежемесячный платеж и часто более высокую процентную ставку. Проанализируйте каждую инвестиционную возможность, чтобы увидеть, подходят ли эти творческие стратегии для покупки недвижимости, которую вы ищете. Покупка арендуемой недвижимости без денег — не самый простой способ покупки недвижимости, но оно того стоит — и это возможно.

Вот 6 причин не покупать дом, по мнению финансового планировщика

Покупка дома — важное жизненное решение, и вам не нужно делать это просто потому, что, по вашему мнению, это то, что вы «должны» делать.
Эрик Роберж, специалист по финансовому планированию, счастлив арендовать свой дом, потому что он отвечает его финансовым целям и желаемому образу жизни.
Владение домом делает вас уязвимыми для непредсказуемых расходов и отвлекающих факторов, которые разъедают то, что можно инвестировать.
При аренде у вас есть ожидаемые, предсказуемые расходы из года в год, которые вы можете планировать.

Некоторые люди удивляются, когда я говорю им, что арендую по собственному желанию.

Я владелец бизнеса и специалист по финансовому планированию, я женат и, по всем параметрам, хорошо зарекомендовал себя в своей жизни. Я должен владеть домом, верно?

Но именно здесь многие люди попадают в беду: они чувствуют, что «должны» делать то или иное со своими деньгами, фактически не учитывая, какой вариант дает им лучший финансовый результат… или образ жизни, который они на самом деле хотят.

Я потратил годы на размышления о том, какое финансовое влияние покупка дома окажет на мой образ жизни и качество жизни, и мои идеи, опыт и знания как специалиста по финансовому планированию говорят о том, что есть лучший способ использовать свои деньги, чем покупать дом.

Для ясности, я хочу сказать, что я не заинтересован в покупке дома для одной семьи для проживания в качестве основного места жительства. Инвестиции в недвижимость — что-то вроде многоквартирных домов и сдачи в аренду — это совершенно другая тема.

Когда «покупка дома» означает покупку кондоминиума или квартиры на одну семью, я пришел к выводу, что с обеих точек зрения, учитывая числа и , другие нематериальные факторы, аренда ставит меня в более выгодное положение, чем покупка.

Вот почему.

1. Дома на одну семью не являются хорошей инвестицией

Средняя доходность дома на одну семью составляет 3%.Джо Рэдл / Getty Images

Стоимость домов на одну семью исторически — и значительно — отставала от роста фондового рынка в долгосрочной перспективе.

Средняя доходность домов на одну семью по всему миру составляет около 3%. Средняя доходность рынка составляет 8% +. Если добавить инфляцию, эти ставки упадут примерно до 2% и 5% соответственно.

И хотя это среднее значение — то есть вы можете добиться большего или меньшего успеха в своей собственной ситуации или найти анекдотический пример с другим результатом, — превышение этого среднего значения означает полагаться на множество факторов, находящихся вне вашего контроля, например, на выбор времени рынка.

При инвестировании у вас гораздо больше контроля, потому что вы можете выбрать правильное распределение активов, диверсификацию и налоговые стратегии, а также периодические инвестиционные взносы, чтобы максимизировать свое богатство в долгосрочной перспективе.

2. Существует альтернативная стоимость сбережений (для первоначального взноса) по сравнению с инвестированием.

Накопление на первоначальный взнос на дом привело бы меня к перетягиванию денежных средств и уменьшило бы мою способность создавать богатство в долгосрочной перспективе. Если бы я откладывал деньги на первоначальный взнос, я бы положил свои деньги на банковский счет или в какое-то другое вложение с минимальным риском или без него. Но эта учетная запись была бы гораздо менее способна обеспечить большую прибыль на мои деньги.

Поэтому вместо этого я предпочитаю инвестировать большую часть имеющихся у меня денежных средств в инвестиции с более высоким риском — и, следовательно, с большим потенциалом возврата.

Я не хочу нести альтернативные издержки, связанные с такой большой экономией наличными. Если у меня есть деньги, накопленные в банке, я не могу инвестировать их в рынок — и я не могу приумножить свое богатство с помощью этих денег.

3. Домовладельцу труднее управлять денежным потоком, что затрудняет постоянное инвестирование

У меня нет дома, потому что я хочу минимизировать непредсказуемые и переменные расходы, которые я не хотел брать на себя.Это высвобождает больше моих денег, которые я могу вложить в инвестиции, чтобы приумножить свое богатство.

Ваш водонагреватель никогда не будет вам ничего стоить при аренде. Но это произойдет, если у вас есть собственный дом и вам придется его заменить — и это касается любого другого устройства или физической конструкции в вашем доме. Вы находитесь на крючке для обслуживания, ремонта и модернизации.

Конечно, вы можете возразить, что арендная плата может колебаться из года в год, но не забывайте, что ваша ипотека тоже может меняться вместе с налогами на недвижимость и страхованием жилья.Если у вас есть ARM, процентная ставка может измениться. Или даже в случае обычной ипотеки изменение налогов на недвижимость или взносов по страхованию жилья может привести к увеличению ежемесячного платежа.

Суть в том, что ваша текущая арендная плата — это фиксированные расходы на срок действия вашей аренды. Ваши текущие расходы на домовладение всегда подвержены непредсказуемым колебаниям из месяца в месяц.

Эти сильно различающиеся затраты на жилье могут усложнить экономию и инвестиции.Если что-то случится через месяц, вы не сможете позвонить своему домовладельцу — вы должны взять деньги, которые вы, возможно, планировали вложить, и вместо этого потратить их на свой дом.

4. Дом может ограничивать вашу свободу и гибкость

Дом — это большая ответственность, требующая большого внимания и заботы, особенно если вы хотите сохранить его ценность с течением времени.

Конечно, если вам больше всего нравится работать у себя дома или во дворе, дерзайте! Но для меня и многих других неотъемлемая обязанность владения и содержания дома означает меньше времени и энергии на поездки, работу над хобби или увлечениями или достижение важных бизнес-целей.

Я хочу направить свои деньги, время и энергию на то, что для меня наиболее важно в жизни. Дом съел бы все эти вещи, и у меня оставалось бы меньше возможностей выбирать, как я их потратить.

5. Арендовать — значит жить легче

Аренда дома снимает с вас ответственность за капитальный ремонт.Shutterstock

Мы с женой не разговариваем на тему «Стоит ли покупать новые столешницы?» или «Давайте купим новую стиральную машину и сушилку».

У нас нет большого пустого дома, который нужно заполнить; мы арендуем квартиру, которая предлагает только то пространство, которое нам действительно нужно. Мы не обязательно минималисты, но, похоже, у нас гораздо меньше материальных вещей, чем у многих наших друзей-домовладельцев.И меньше привязанности к физическому пространству, потому что мы им не владеем.

Это не значит, что мы не заботимся об этом. Мы просто не отвлекаемся на вещи, которые на самом деле не имеют для нас значения в долгосрочной перспективе, например, на модный домашний декор, модернизацию или ремонт.

6. Меня просто не интересует

Помимо цифр, есть простой факт, что у меня нет дома, потому что я не хочу.

Дом просто не способствует тому, как я хочу жить в настоящее время. Финансовый успех — это не только принятие разумных финансовых решений, но и настройка на то, что для вас важно, а не следование чужому пути, потому что это то, что, по вашему мнению, вы должны делать.

Это не «недвижимость» ИЛИ «инвестирование», а возможность инвестировать в любую сторону

Речь идет не о том, «купите дом для одной семьи или инвестируйте». Будь вы арендуете или покупаете, вам нужно инвестировать в оба сценария!

Эрик Роберж.Дина Коновалова

Проблема с домовладением в том, что оно приводит к большим дополнительным расходам в ваш денежный поток. Это также делает вас уязвимыми для непредсказуемых расходов и отвлекающих факторов, которые разъедают то, что можно инвестировать.

При аренде у вас есть ожидаемые, предсказуемые расходы из года в год, которые вы можете планировать, что упрощает учет разницы между вашими доходами и расходами и инвестирование этой суммы.

Как по финансовым причинам, так и по причинам, связанным с образом жизни, я рад продолжить аренду. Это дает мне больше свободы и гибкости в том, как я трачу свою энергию, время и, конечно же, деньги.

Эрик Роберж — сертифицированный специалист по финансовому планированию и основатель компании Beyond Your Hammock.

Гарантированные и необеспеченные ипотечные ссуды для кондоминиумов

Больше ипотеки для владельцев кондо / кооперативов

Покупка кондоминиума во многом похожа на покупку «обычного» дома, но с одним большим отличием — получить ипотеку труднее.

Кредиторы навязывают вам другие правила, когда вы покупаете квартиру. Иногда они могут повысить вашу процентную ставку.

Самые опытные и профессиональные ипотечные кредиторы помогут вам сориентироваться в лабиринте финансирования кондоминиумов. Ипотечный кредитор, который заботится о ваших интересах, может помочь вам победить систему.

С кондоминиумами и кооперативами кредитор должен беспокоиться не только о вашей кредитоспособности. Он также должен проверять финансовое и физическое состояние всей застройки, которую вы покупаете.

К счастью, когда рынок жилья преуспевает и стоимость кондоминиумов растет, ипотечные кредиторы допускают более гибкие правила — даже жилищные ссуды с низким первоначальным взносом.

Ожидается, что возможности финансирования кондоминиумов и жилищных кооперативов в этом году останутся высокими.
Подтвердите право на покупку квартиры (29 сентября 2021 г.)

В этой статье:

С кондоминиумами и кооперативами кредитор должен беспокоиться не только о вашей кредитоспособности. Он также должен проверять финансовое и физическое состояние всей застройки, которую вы покупаете.

Соответствие правилам ипотеки для квартир

Большинство покупателей жилья используют «соответствующее» ипотечное финансирование.

Это означает, что их ссуда была приобретена одной из двух финансируемых государством организаций — Fannie Mae или Freddie Mac — и что ссуда соответствует минимальным стандартам двух групп.

Fannie Mae и Freddie Mac используют термин «гарантированный» для описания проектов кондоминиумов и собственности, в отношении которых они предоставляют ипотеку.

кондоминиумов и объектов недвижимости, которых не соответствуют стандартам Fannie Mae и Freddie Mac, известны как без гарантии .

Квартиры без гарантии труднее финансировать.

Ниже приведены правила гарантии кондо:

Гарантия на кондоминиум Fannie Mae

Как правило, кондоминиум считается гарантийным, если:

Ни одно предприятие не владеет более чем следующим количеством единиц в проекте

Проектов на 5-20 единиц: 2 единицы

Проекты с 21+ единицами: 20% единиц

Проект состоит всего из 2-4 единиц (в этом случае рассмотрение проекта отменяется, и, по всей видимости, нет никаких ограничений на то, сколько единиц может владеть одно лицо, но уточните у своего кредитора)

квартира представляет собой отдельно стоящую квартиру (не имеет общих стен с другими квартирами, но по закону классифицируется как кондоминиум)

Для инвестиционной недвижимости, по крайней мере, 50% квартир занимают владельцы или вторые дома

Для сделок, занимаемых собственниками, там не требуется владелец

Менее 15% квартир имеют задолженность по взносам ассоциации на 60 дней или более

Ассоциация домовладельцев (ТСЖ) не упоминается ни в каких судебных исках

На долю коммерческих площадей приходится 35% или меньше от общей площади здания

Гарантия на кондоминиум Freddie Mac

В нашем исследовании нет существенных различий между рекомендациями Freddie Mac и Fannie Mae, за исключением одного.Fannie Mae отказывается от проверки проектов кондоминиумов из 2–4 квартир, тем самым не ограничивая количество квартир, которыми может владеть одно предприятие.

Freddie Mac, однако, говорит, что одно предприятие может владеть только одним блоком в проекте из 2-4 блоков. Итак, в итоге, ограничения на владение одним лицом Freddie Mac следующие:

Проект из 2-4 единиц: одна организация может владеть 1 единицей

Проект из 5-20 единиц: одна организация может владеть 2 единицами

21 единица или более: одна организация может владеть до 25% единиц в проект

Без гарантии по условным кредитам

Обычная недвижимость без гарантии включает в себя кондотели, таймшеры, частную собственность, многоквартирные квартиры (сама квартира состоит из двух единиц), квартиры в постоянном доме для ухода / помощи и другие проекты, которые требуют от владельцев присоединиться к организации, например как гольф-клуб.

Готовые жилищные проекты и другие застройки, которые юридически не считаются недвижимостью, также не подпадают под действие гарантии. К ним относятся проекты плавучих домов и домов на колесах.

Кондо в денежном судебном процессе, вероятно, будет лишено финансирования со стороны крупных агентств.

При покупке кондоминиума спросите своего агента по недвижимости или кредитора о гарантии на здание, прежде чем идти дальше.

Квартира с гарантией обычно дает более низкие ставки по ипотеке, чем квартира без гарантии.Квартиры с гарантией снижают риск для банка.
Подтвердите право на покупку квартиры (29 сентября 2021 г.)
Правила ипотеки FHA и VA для квартир
Ипотечные ссуды
VA и FHA — это ипотечные ссуды, обеспеченные государством. Ссуды FHA застрахованы Федеральной жилищной администрацией. Ссуды VA — это ссуды, гарантированные Департаментом по делам ветеранов.

Оба типа ссуд известны своими более гибкими принципами кредитования, чем соответствующее ипотечное финансирование. Ссуды доступны во всех 50 штатах.

FHA и VA поддерживают списки одобренных сообществ, но не отчаивайтесь, если в этих списках нет подразделения, которое вам нужно. Оба агентства упростили для ассоциаций кондоминиумов и кооперативов получение разрешения на строительство.

Фактически, FHA недавно изменило свои правила утверждения кондоминиумов, чтобы помочь большему количеству заемщиков получить квалификацию.

Некоторые из новых основных требований для ссуды FHA теперь включают:

Заемщик должен соответствовать «стандартным» руководящим принципам FHA по ипотеке.

По крайней мере, половина квартиры в проекте должна быть занята собственником

В новом проекте не менее 70% квартир должны быть проданы

В целом , если Fannie Mae или Freddie Mac уже одобрили строительство здания, FHA и VA также разрешат кредитование там.

Ни FHA, ни VA не взимают с заемщиков дополнительную плату за финансирование кондоминиума или кооператива. Вы можете получить ссуду на квартиру с той же ставкой по ипотеке FHA или VA, что и для дома на одну семью.
Подтвердите право на покупку квартиры (29 сентября 2021 г.)
Ипотека на безгарантийную квартиру

Ипотечное финансирование — большая проблема для покупателей необеспеченных квартир. Доступных программ для этих жилищ меньше.

Как правило, кондоминиум или кооперативный дом не подлежат гарантии, если:

Проект еще не завершен

Его разработчик не передал контроль над ТСЖ собственникам

Сообщество разрешает краткосрочную аренду

Одно физическое или юридическое лицо владеет более 10% всех единиц

Это в проекте, где большинство квартир сдается в аренду не владельцам.

Кроме того, квартира в кондоминиуме в проекте, участвующем в судебном процессе любого типа , обычно «не подлежит гарантии.Это верно независимо от того, является ли сообщество истцом или ответчиком по иску.

Невозможно получить финансирование кондоминиума без гарантии через Fannie Mae и Freddie Mac, FHA или VA. Чтобы получить необеспеченную ипотеку для кондоминиума, вам нужно будет поговорить со специализированным кредитором.

Поиск кредитора кондо без гарантии

Когда вы покупаете в кондоминиуме, ипотечные кредиторы уделяют особое внимание заявке — и вы, и ваша будущая ТСЖ должны соблюдать ряд правил андеррайтинга.

«Это потому, что вы не единственный человек, ответственный за состояние и содержание кондоминиума — это также ответственность ассоциации кондоминиумов, которая отвечает за внешний вид и общие зоны», — говорит Джинджер Уилкокс, главный отраслевой директор Sindeo. , ипотечный рынок в Сан-Франциско.

«Кредитор хочет знать, представляет ли собственность хороший риск, и процесс продажи может быть отложен или отменен, если у кондоминиума возникнут финансовые проблемы или общая собственность не будет содержаться в хорошем состоянии.”

Скарлетт Тассон, вице-президент и ипотечный банкир PrivatePlus Mortgage в Атланте, говорит, что все поставщики ипотечных кредитов имеют разные правила и условия в отношении финансирования кондоминиума.

«У Fannie Mae и Freddie Mac есть набор требований, которым должна соответствовать каждая ассоциация кондоминиумов, — например, минимальная сумма средств, которые ассоциация имеет в резервах, сумма просроченных платежей арендаторов по взносам ассоциации домовладельцев, количество квартир. которые являются арендой или инвестиционной недвижимостью и так далее », — говорит Тассоне.

Стоит ли отказываться от кондоминиума в пользу дома в городе?
Если вместо этого вы выбираете дом в городе, получение финансирования может оказаться не такой сложной задачей. Это связано с тем, что кредиторы обрабатывают таунхаусы так же, как и дома на одну семью.

«В городском доме заемщик владеет земельным участком и стенами. Хотя они платят взносы ассоциации домовладельцев, ТСЖ несет ответственность только за содержание и использование соседних объектов », — говорит Тассон.

Таунхаусы считаются домами с нулевым лотом. Другими словами, вы разделяете стену, и граница между вашим участком и участком вашего соседа практически равна нулю.

Этот тип собственности может или не может находиться в пределах запланированной застройки (PUD). В любом случае применяются руководящие принципы финансового андеррайтинга, аналогичные тем, которые применяются для домов на одну семью.

«Процесс андеррайтинга для недвижимости с простой платой за недвижимость с ассоциацией домовладельцев в настоящее время значительно проще, чем для недвижимости с ассоциацией кондоминиумов», — отмечает Гонче.

Для квартир и таунхаусов размер имеет значение

Однако, будь то квартира или таунхаус, ожидайте большего внимания со стороны кредитора, если квартира является частью меньшего комплекса / здания.

По словам Даны Грэм, агента Berkshire Hathaway Chair’s Circle в Rolling Hills Estates, Калифорния, когда рынок кредитования ограничен, часто бывает трудно получить ссуды для комплексов с четырьмя или менее квартирами.
«Кредиторы часто считают риск высоким, потому что, если один из владельцев попадает в беду и, например, не платит свои взносы в ТСЖ, это составляет 25 процентов владельцев в четырехэтажном доме.”

Получите одобрение неутвержденных квартир

Если возможно, обратитесь к своему агенту по недвижимости за помощью в наборе ассоциации ТСЖ / кондоминиумов, которая поможет вам в получении разрешения на финансирование собственности. Убедитесь, что ассоциация предоставила все цифры и документы, которые запрашивает кредитор.

Недавние изменения в правилах кондоминиумов, внесенные Fannie Mae и Freddie Mac, упростили получение разрешения для ТСЖ, и многие ипотечные кредиторы имеют все необходимое, чтобы помочь в этом процессе.

Tassone говорит, что ему известно о стоимости кондоминиумов или документов ассоциации.«Большинство компаний по управлению недвижимостью не предоставляют никаких документов бесплатно, а стоимость этих документов может варьироваться от 200 до 500 долларов и более».

Если собственность в конечном итоге не одобрена кредитором, подумайте о поиске одобренной многоквартирной собственности или собственности с более низкими или нулевыми ассоциациями.

«Постарайтесь проявить непредубежденность и найдите опытного РИЭЛТОРА® и кредитора, который проведет вас через весь процесс и поможет получить эти новые ключи», — говорит Гонче.

Наконец, помните о финансовых рисках, связанных с владением таунхаусом или кондоминиумом; эти свойства могут не так быстро цениться, как дома на одну семью.

Альтернативное финансирование необеспеченных квартир и таунхаусов

Хотя ипотечные кредиты, обеспеченные FHA, VA, Freddie Mac и Fannie Mae, доминируют на рынке, они не единственные доступные варианты.

Несоответствующие ипотечные кредиты предлагаются учреждениями или группами инвесторов, которые устанавливают свои собственные правила, и некоторые из них могут быть готовы профинансировать неутвержденную квартиру, особенно если заявитель очень сильный и имеет значительный первоначальный взнос.

Более мелкие местные банки могут предоставлять ссуды на такие проекты для поддержки своих сообществ, а другие портфельные кредиторы (те, которые не продают свои ссуды и хранят их в своих собственных бухгалтерских книгах) могут предлагать ипотечные кредиты, разработанные специально для неутвержденных квартир.

Какие сегодня ставки по ипотеке для кондоминиумов?

Рынок жилья восстановился после спада прошлого десятилетия, и кредиторы более охотно предоставляют ссуды на квартиры и кооперативы по всей стране.

Получите актуальные текущие ставки по ипотеке прямо сейчас. Ваш номер социального страхования не требуется, чтобы начать работу, и все цитаты идут с доступом к вашим текущим счетам по ипотечным кредитам.
Подтвердите право на покупку квартиры (29 сентября 2021 г.)
Источники:

https: // www.fanniemae.com/content/guide/selling/b4/2.2/02.html

https://www.fanniemae.com/content/fact_sheet/inelposed-condo-project-characterisitics.pdf

https: // www. fanniemae.com/content/guide/selling/b4/2.1/02.html

https://sf.freddiemac.com/content/_assets/resources/pdf/requirements/condo.pdf?q=condo

Вещей Покупатели будут ненавидеть ваш дом

Несмотря на пандемию, продажи домов опережают темпы, которые были до пандемии. Продажи существующих домов выросли на 1.4% в июне до 5,9 млн. Годовых с учетом сезонных колебаний. Спрос на существующие дома привел к увеличению продаж почти на 22,9% по сравнению с прошлым годом. Средняя цена дома составила 363 300 долларов, что на 23,4% больше, чем год назад. Запасы невелики, а конкуренция высока, хотя некоторые покупатели жилья впервые, возможно, достигли пределов доступности. Если вы задумывались о размещении своей собственности, возможно, сейчас самое время воспользоваться этим.

Однако не позволяйте мелким — или большим — исправлениям в вашем доме, которые накапливались за эти годы, саботировать вашу прибыль во время перепродажи.Покупатели и домашние инспекторы заметят эти проблемы с обслуживанием во время осмотра, будь то виртуально или лично. Так что сейчас самое время сделать эти улучшения — отремонтировать треснувшее окно или заплесневелый герметик в главной ванной — прежде, чем они совершат поездку по вашей собственности.

Сегодняшние покупатели хотят готовый к въезду дом , говорят эксперты по недвижимости. Многое из того, что вам нужно сделать, стоит больше усилий, чем денег. Вам, вероятно, не нужно браться за какие-либо крупные проекты по ремонту, если вы не планируете жить в доме достаточно долго, чтобы самому наслаждаться результатами и окупить хотя бы часть затрат в виде продажной цены в будущем.

Разумно проконсультироваться с местным агентом по недвижимости, чтобы выяснить, какие особенности дома покупатели в вашем районе больше всего хотят или больше всего отталкивают. Это должно помочь вам определить, какие улучшения стоит затраченных усилий, и не тратить больше, чем необходимо.

Проблемные области, упомянутые в этом слайд-шоу, являются одними из самых больших, которые отталкивают покупатели , согласно отраслевым исследованиям и интервью с агентами по недвижимости и экспертами по домашнему оформлению, которые каждый день имеют дело с предпочтениями покупателей.Они отвлекают потенциальных покупателей и отвлекают от всех замечательных вещей, которые может предложить ваш дом. Многие легко исправить. Вы даже можете сделать это самостоятельно, если у вас есть время, или за определенную плату заручиться помощью разнорабочего. Посмотрите.

1 из 26

Беспорядок и грязь

Уф. Вы хотите, чтобы покупатели представляли, что живут в вашем доме, а не задавались вопросом: «Как эти люди могут так жить?» когда они входят в парадную дверь.

Еще не рано разбираться со своими вещами. Жертвуйте, продавайте, перерабатывайте или выбрасывайте все, что вам не нужно или не нужно в вашем следующем доме. Упакуйте четки и другие несущественные вещи, которые вы хотите сохранить (аккуратно храните коробки в гараже или другом складском помещении). Приведите в порядок ящики, шкафы или туалеты, которые обязательно оценят покупатели. Затем тщательно очистите свой дом, сверху вниз, и будьте готовы держать его в таком состоянии до тех пор, пока вы не съедете.

Стоимость исправления : Вы можете получить коробки бесплатно в продуктовом магазине или магазине спиртных напитков или посетить местное хранилище с арендой, где часто продаются коробки для перемещения различных размеров по разумной цене (как и Lowe’s и Home Depot).Очистка обойдется вам мало — только стоимость расходных материалов — если вы добавите смазку для локтей. За профессиональную глубокую уборку вы можете рассчитывать заплатить от 300 до 360 долларов за дом площадью 2000 квадратных футов с тремя спальнями и двумя ванными комнатами или от 450 до 560 долларов за дом площадью 3000 квадратных футов с четырьмя спальнями и тремя ванными комнатами. на Homewyse.com.

2 из 26

Переоборудованные комнаты

Если вы превратили свой гараж в мужскую пещеру или мастерскую, в которой нет места для парковки автомобиля, или если вы используете формальную столовую в качестве офиса или игровой комнаты для детей, верните пространство в исходное состояние. Если вы оставите все как есть, вы заставите покупателей использовать свое воображение, а это не , — говорит Дженни Норрис, домашний стейджер и председатель Международной ассоциации профессионалов домашнего стейджинга (IAHSP).

Это простое решение, не требующее дополнительных затрат. Просто выделите день или два, чтобы расчистить место. Поменяйте местами старую мебель, которая раньше была там, и аккуратно храните предметы, которые вы переместили, в специально отведенном месте, например в подвале, которое находится вне поля зрения покупателей при входе в ваш дом.

3 из 26

Ваши личные интересы

Меньше всего вам хочется отвлекать, оскорблять или провоцировать покупателей. Вы хотите, чтобы они видели дом, а не вас или вашу семью . Так что соберите свою коллекцию фигурок или оружия, спортивные памятные вещи из любимых команд, трофеи с охоты или рыбалки, выражения религиозной веры или политических убеждений и дипломы. Вы также захотите удалить семейные фотографии, включая типичную стену в стиле галереи. Помимо того, что он помогает «обезличить» пространство, он также помогает защитить конфиденциальность вашей семьи.

Когда дело доходит до произведений искусства, если у вас есть какие-то предметы, которые покупатели могут найти странными, жестокими или противоречивыми (включая обнаженные), уберите их, советует Норрис из IAHSP. А если у вас есть коллекции, например, виниловых пластинок, которые вы любите выставлять напоказ, или старинной посуды из фарфора, возможно, сейчас самое подходящее время, чтобы отсеять их до самых любимых предметов, а остальное спрятать.

4 из 26

Переполненные столешницы

Хотели бы, чтобы наши кухни и ванные комнаты выглядели так же, как те, что мы видим в дизайнерских журналах или на Houzz.com. Но жизнь бывает, и большинство из нас так не живет. Наши кухонные стойки заполнены мелкой бытовой техникой и другой атрибутикой, а наши стойки для ванных комнат, выступы и уголки для душа заполнены предметами личной гигиены. Удалите все из этих областей, прежде чем будут сделаны фотографии в списке. , — говорит Канде Грин, агент компании Competitive Edge Realty в Далласе-Форт. Стоимость. На кухню кладите только те вещи, которыми вы регулярно пользуетесь. В ванной положите продукты в корзину или переноску, которую можно спрятать в шкафу или шкафу, когда вы ими не пользуетесь.

5 из 26

Комнатные растения

Вы можете ценить свои комнатные растения, но ваша цель не в том, чтобы впечатлить потенциальных покупателей своим зеленым пальцем, говорит Норрис из IAHSP. Наличие слишком большого количества экспонатов займет необходимое визуальное пространство. Уменьшите их количество, раздавая их друзьям, продавая или даже отдавая на таких сайтах, как Facebook’s Marketplace или Nextdoor.com. Если ваши растения тощие или нездоровые, выбросьте их, создайте компост или отдайте другу или члену семьи, который сможет их вылечить.

Обязательно удалите все искусственные цветочные композиции и растения, которые собирают пыль и напоминают молодым покупателям о бабушкином доме. Если вы пожертвуете их некоммерческой благотворительной организации, такой как Goodwill, вы можете потребовать налоговый вычет, если укажете вычеты в своей федеральной налоговой декларации.

6 из 26

Праздничные украшения

Праздничный декор может быть трудно не заметить покупателям, отмечает Норрис из IAHSP. К тому же они могут отмечать не тот же праздник, что и вы.

Если вы собираетесь продавать во время зимних праздников, постарайтесь свести украшения к минимуму. Вы можете повесить веселый венок и выставить красочную пуансеттию в горшках, но откажитесь от елки, если она заставит комнату чувствовать себя переполненной. Также не выставляйте запакованные подарки, которые могут стать причиной кражи. И хотя внешнее освещение, вероятно, в порядке, не усложняйте задачу. В конце концов, это не Рождественские каникулы Национального Пасквиля , и вы не Кларк Грисволд.

Вы избавите себя от лишних хлопот, если оставите свой праздничный декор упакованным для переезда. Или вы можете разобрать его и решить, что вам не нужно. Затем пожертвуйте или продайте оставшиеся предметы. «Рождество имеет огромное значение для перепродажи», — говорит Бонни Калленберг, владелица консигнационного магазина Finders Keepers Consignments в Атланте. Она начинает принимать праздничные предметы сразу после Дня труда

. Однако, если вам необходимо разместить украшения для особых случаев, Норрис из IAHSP рекомендует снимать в вашем доме активные представления на две недели, пока продолжается праздник. Как только все закончится, снимите их и приведите дом в порядок и подготовьте для потенциальных покупателей, — советует она.

7 из 26

Индивидуальная обработка окон

Неважно, сколько вы потратили на свои индивидуальные шторы, простыни и балдахины. Проще говоря, покупатели их ненавидят. Это была горячая тема на нескольких сайтах, связанных с домом, включая Houzz.com и TheSpruce.com. Обработка окон закрывает окна (важный архитектурный элемент любого дома), ограничивает обзор и естественный свет и собирает пыль.

Убери их. Если они совпадают или сочетаются с вашей обивкой, сохраните их на случай, если вы сможете использовать их в своем следующем доме.Если вам нужны шторы для уединения, пока вы живете в доме, убедитесь, что они не пыльные, и полностью открывайте их каждое утро, когда просыпаетесь.

Стоимость ремонта : Если вам нужно закрыть окно для уединения, например, в спальне, установите легкую в установке рулонную штору. На сайте HomeDepot.com вы можете заказать затемняющие рулонные шторы от Hampton Bay по цене от 11 до 32 долларов за штуку и светофильтрующие рулонные шторы по цене от 8 до 24 долларов за штуку.

8 из 26

Hodgepodge of Area Rugs

Коврики для небольших площадей, разбросанные коврики и бегунки добавляют цвет, помогают определять пространства и уменьшают шум.Но они могут работать против вас, когда вы пытаетесь нейтрализовать свой дом и сделать его максимально просторным для покупателей. Коврики имеют свойство визуально изрезать пространство. Так что это может быть хорошее время, чтобы почистить, свернуть и завернуть свои лучшие коврики для вашего переезда.

Когда будут сделаны фотографии, снимите разбросанные коврики или коврики для ванной (сверните их и храните под раковиной), чтобы они не отвлекали потенциальных покупателей от важных особенностей комнаты. «Покупатель покупает плитку, а не коврик для ванной», — говорит Агнес Семинара-Хольцберг, агент по недвижимости Sotheby’s International Realty в Скарсдейле, штат Нью-Йорк.Y.

Кстати, если туалеты одеты с плюшевым набором покрытий и ковриком — вероятный фактор ewwww — избавьтесь от набора.

9 из 26

Неприятные запахи

Возможно, вы перестали слышать запахи в вашем доме, но покупатели заметят это, как только войдут в дверь. Особенно неприятны запахи домашних животных и сигаретный дым. Как минимум, пока вы не уедете, вам нужно курить на улице и чистить подстилку, мыть собаку, заставлять вашего подростка приносить грязное белье в прачечную и чаще вывозить мусор. Не готовьте сильно пахнущие продукты. Наконец, время от времени открывайте окна, чтобы впустить свежий воздух.

Не полагайтесь на ароматические свечи или плагины , которые предполагают, что вы пытаетесь скрыть неприятный запах, рекомендует Norris от IAHSP. Имейте в виду, что покупатели могут не наслаждаться тем же ароматом, что и вы.

Если у вас есть домашние животные, используйте черный фонарик (25 долларов и выше на Amazon), чтобы найти остатки мочи, которые вы иначе не увидите на коврах, полу, стенах или мебели.Вымыть пятно раствором уксуса или ферментными чистящими средствами, предназначенными для этой цели.

В затхлой зоне включите осушитель . Вы можете получить небольшой осушитель воздуха, вмещающий до галлона воды, менее чем за 100 долларов, в то время как модель с маркировкой EnergyStar, которая будет извлекать 22 или 40 пинт воды из воздуха в день, стоит около 200 долларов.

Чтобы устранить запах сигарет и подготовиться к покраске, вымойте стены и потолки моющим средством (не мыльным) или заменителем тринатрийфосфата (TSP), например Savogran (6 долларов за кварту в Home Depot), что удалит остатки дыма, жир и сажу.Затем нанесите грунтовку, такую как Kilz (от 17 до 25 долларов за галлон), которая предназначена для герметизации запаха и пятен и перекрашивания.

Пропустите ковры в паровой очистке и в химчистку портьер (или выбросьте их, как мы предложили). Вымойте шторы и жалюзи (добавьте в воду для стирки немного уксуса). По словам Homewyse, попросите компанию, имеющую сертификат IICRC, профессионально очистить мягкие предметы обивки для этой работы, которая обойдется вам от 140 до 190 долларов за полную очистку с легким удалением пятен со стула и дивана стандартного размера.com. Если мебель практически испорчена, уберите ее из дома.

10 из 26

Тьма, Тьма

Темный дом не приветствуется. Если вы не можете быть дома, чтобы включить свет, особенно в короткие осенние и зимние дни, включите таймеры или установите умное освещение. Например, Philips Hue White Starter Kit (100 долларов за комплект с четырьмя лампочками и мостом, который действует как переводчик между лампочками и вашей сетью Wi-Fi) позволит вам включать и выключать свет с помощью голоса или умного устройство.Дополнительные лампочки стоят около 15 долларов каждая.

Если на изображении ваш дом будет пустым, установите торшер с острым видом в любой комнате, где отсутствует верхнее освещение.

11 из 26

Ваши домашние животные

Покупатели могут быть напуганы, иметь аллергию или отвлекаться на пушистых членов семьи, даже если ваше животное хорошо себя ведет. Лучше всего вывести собаку из дома во время выставки.

Возьмите его на прогулку или покатайтесь. Если вы не можете быть на связи, возможно, ваш обычный собачий выгул или сосед может вызвать вас на помощь, или вы можете отвезти его в детский сад для собак.На сайте Rover.com вы можете найти тех, кто выгуливает собак, детские сады и места для посещения в вашем районе.

Кошки хитрее. Если ваши кошки живут строго в помещении, вы можете положить их в переноски для кошек, вынести на улицу или посадить в машину и сходить на проездной кофе. Или, возможно, вы могли бы загнать их в одну комнату или в гараж и повесить табличку на двери, чтобы предупредить агентов и покупателей о том, что внутри находится человек. Поставьте ворота для домашних животных перед дверным проемом, чтобы животное не могло сбежать, когда агент и покупатель откроют дверь.

Чтобы избавиться от шерсти и перхоти домашних животных и сократить время, которое вы тратите на уборку полов, купите робот-пылесос, например iRobot Roomba 614 (рекомендованная розничная цена 250 долларов США).

12 из 26

Нет конфиденциальности для выставок

Если вы или ваш агент по недвижимости скрываетесь во время показа, покупатели и их агенты не могут свободно разговаривать и не задерживаются там надолго. «Вы хотите, чтобы покупатели [задержались] и видели себя живущими в доме», — говорит Элизабет Райли, агент по недвижимости eXp Realty из Остина, штат Техас.

Многие домовладельцы теперь имеют в своих домах камеры видеонаблюдения, иногда скрытые, за которыми они могут наблюдать удаленно. Некоторые продавцы жилья даже использовали свои шпионские камеры, чтобы наблюдать и слушать покупателей и их агентов, чтобы получить рычаги влияния на переговорах. Национальная ассоциация риэлторов заявляет, что видео- и аудиозаписи регулируются законами штата. Он рекомендует агентам продавцов спрашивать своих клиентов, есть ли у них дома технологии наблюдения, и, если да, быть прозрачными и раскрывать их.Агенты могут включить уведомление о технологии безопасности в список продаж, на входе в дом или на листе или планшете для входа в систему. Когда вы путешествуете по дому, не говорите того, чего бы вам не хотелось, чтобы подслушивали продавцы и их агенты.

13 из 26

Messy Neighbours

Покупатели будут осматривать собственность вашего соседа, и если их выглядят заброшенными, это может быть отказом. Нанесите своим соседям дружеский визит, чтобы сообщить им, что вы планируете продавать, и спросите, могут ли они помочь вам произвести наилучшее впечатление и продать за большие деньги — что тоже повысит стоимость их дома — «наверстывая упущенное». «с работой во дворе или уборкой.Если они пожилые или иным образом нуждаются в помощи при работе на открытом воздухе, предложите постричь лужайку и подрезать кусты или заплатите кому-нибудь, кто сделает это за них.

Если ваши соседи невосприимчивы и вы считаете, что они нарушают правила вашей ассоциации домовладельцев или законы вашего города, вы можете сообщить о них. Это не будет способствовать развитию дружеских отношений, но может заставить их активизироваться.

Стоимость ремонта : Установить деревянный забор. По данным Homewyse, установка 25-футового ограждения будет стоить в среднем от 820 до 1300 долларов.com. И обратите внимание, что из-за нехватки рабочей силы и материалов из-за пандемии покупка забора и его установка может занять много времени. Планируйте соответственно.

14 из 26

Туалетные полоски

Ничто так не говорит о 1970-х, как голливудская полоса круглых огней над зеркалом в ванной. Замените его приспособлением, которое включает в себя абажур для каждой лампочки или штангу для ванны в стиле и отделке, которые дополняют ваш набор смесителей.

Стоимость починки : Многие пользующиеся спросом светильники с тремя светильниками и шторами стоят от 25 до 100 долларов в системе lightingdirect.com. Вы должны уметь справиться с этой работой самостоятельно.

15 из 26

Дом с привидениями Ландшафтный дизайн

Если ваш двор выглядит так, как будто он принадлежит семье Аддамс, вам нужно привести в порядок. В противном случае покупатели могут проехать мимо, но никогда не вернутся.

Помимо стрижки газона, в ваш список дел должны входить стрижка тощих деревьев и кустов и удаление всего, что мертвое или не подлежит реанимации. Край, сорняк и мульчирование грядок. Посадите однолетние растения на участке или в горшке, чтобы получить всплеск цвета (см. «Дешевые способы повышения привлекательности бордюров»).Пока вы это делаете, не забудьте подметать или обмывать входную дверь и крыльцо, чтобы избавиться от паутины и детрита насекомых.

Стоимость исправления : Около 95 долларов для ландшафтного дизайнера для обрезки и ухода за небольшим деревом и парой кустарников, согласно diyornot.com. Если у вас мало денег и вы не хотите косить газон самостоятельно, вы, вероятно, можете попросить соседского ребенка сделать это за небольшую часть того, что вы заплатили бы за профессиональные услуги по уходу за газоном.

16 из 26

Ковровое покрытие от стены до стены

В наши дни покупатели ожидают, что паркетные полы даже в новостройках. Грин говорит, что покупатели в ее районе могут быть в порядке с ковром в спальнях, в то время как Sotheby’s Seminara-Holzberg говорит, что во всем доме предпочтение отдается твердой древесине.

Если ковер скрывает оригинальные полы из твердых пород дерева, удалите его, даже если древесина не в лучшем состоянии. Если необходимо, предложите отремонтировать древесину лиственных пород после того, как вы съедете, или дайте покупателю скидку на повторную отделку. Если у вас есть ковер на фанере, подумайте об установке из твердых пород дерева. В противном случае не снимайте ковер.Просто убедитесь, что ковер выглядит и пахнет наилучшим образом, если его вычистят профессионально, особенно в местах с интенсивным движением или если у вас есть домашние животные.

Также обсудите со своим агентом лучшую стратегию (например, замену ковра или предоставление покупателям возможности выбирать то, что они хотят). Если вы заменяете ковер, выбирайте изделие с низким ворсом нейтрального цвета с толстой подкладкой , что сделает менее дорогой ковер более роскошным, — говорит Грин.

Стоимость починки : По данным Homewyse, профессионал может очистить 500 квадратных футов ковра с легким удалением пятен примерно за 130–160 долларов.com. Стоимость ремонта 500 квадратных футов паркетного пола составляет от 2320 до 2800 долларов, включая оплату труда, в то время как стоимость установки новой твердой древесины составляет примерно от 5130 до 7370 долларов. Стоимость установки 500 квадратных футов нового ковра составляет от 2390 до 3310 долларов.

17 из 26

Латунные светильники

От переключателей до люстр — блестящая желтая латунь строительного качества какое-то время была непопулярной. Тем не менее, золотая отделка с не глянцевой отделкой (сатинированная или матовая) вернула некоторую популярность .Проконсультируйтесь с агентом по недвижимости, чтобы узнать, что происходит на вашем рынке, и узнать приблизительную стоимость этих обновлений. Если замена необходима, выберите крепления из никеля, хрома или нержавеющей стали с выбранной вами отделкой (полированная, сатинированная, матовая или матовая), которая будет работать в большинстве случаев, от традиционных до современных, или бронзовую отделку с масляным покрытием для обновления. традиционная комната.

Замена осветительной арматуры — довольно простая и самостоятельная работа. Чтобы получить инструкции, посмотрите эти видео на YouTube: Как установить люстру из Lamps Plus и Buildipedia DIY, как заменить светильник.

Стоимость исправления : Вы можете купить две люстры (например, для установки над кухонным и обеденным столами) и несколько светильников для скрытого монтажа за 300-600 долларов в большом магазине, таком как Lowe’s или Home Depot или на сайте lampplus.com. После этого сделай сам.

18 из 26

Коврик для ванной

В то время как некоторые покупатели дома могут оценить наличие ковра под ногами в спальнях, это полное отключение в ванной, где он впитывает влагу и многое другое.(Да, некоторые строители новостроек в 1990-х годах оборудовали ванные комнаты ковром, говорит агент по недвижимости Энтони Раэль, агент Re / Max из Денвера.) Устраните фактор мерзости, заменив ковер на высококачественный, но экономичный винил. полы, похожие на плитку.

Стоимость исправления : Ожидайте платить от 280 до 620 долларов за 50 квадратных футов листового винилового напольного покрытия (включая удаление и утилизацию старого напольного покрытия), согласно Homewyse.com. Для дополнительного «вау-фактора» выберите керамическую плитку.Пол из глазурованной керамической плитки размером 12х12 дюймов стоит от 730 до 1140 долларов за 50 квадратных футов.

19 из 26

Ошибки и другие существа

Если вы испугаетесь убегающих существ, когда вы включаете свет в своем доме, только представьте, что почувствует потенциальный покупатель — ewwww . Пришло время попрощаться с муравьями, пещерными (верблюжьими) сверчками, тараканами, скорпионами, термитами, мышами и многим другим. В своем блоге The Buzz компания Terminix, занимающаяся борьбой с вредителями, предлагает полезные советы по предотвращению проблем, распознаванию признаков того, что в вашем доме есть нежеланные гости, и предпринимает шаги, чтобы избавиться от них.Если вы не делаете этого самостоятельно, вам нужно нанять профессионала.

Чтобы изгнать пушистых четвероногих животных, рассмотрите возможность найма компании по контролю дикой природы, которая использует гуманные методы . Гуманное общество Соединенных Штатов дает руководство по найму.

Стоимость исправления : По данным HomeAdvisor.com, типичные единовременные затраты на борьбу с вредителями составляют от 300 до 550 долларов. Если у вас есть постоянная проблема, договоритесь с дезинсектором, чтобы периодически навещать вас. Вы заплатите от 150 до 300 долларов за первое посещение и можете рассчитывать платить в среднем от 40 до 50 долларов в месяц за последующие посещения (от 50 до 60 долларов в полмесячный период или от 100 до 300 долларов в квартал).Стоимость будет зависеть от размера вашей собственности и уровня заражения.

Если вы решили проблему с термитом, но вам нужно устранить повреждения, вы можете нанять разнорабочего, который будет брать от 410 до 840 долларов за день работы, согласно Homewyse.com.

20 из 26

Ручки для смесителей из искусственного кристалла

Акриловые ручки в ванной выглядят дешево, и их трудно использовать молодыми, пожилыми или мыльными руками. Замените их смесителем и набором ручек, который соответствует существующей конфигурации приспособления (центральный или широко распространенный) и соответствует стандарту Закона об американцах с ограниченными возможностями с ручками типа флиппера или рычага.Полированное хромирование обойдется вам дешевле и при этом будет долговечным.

Стоимость ремонта : хромированные смесители Centerset начинаются примерно с 35–50 долларов; распространенные модели начинаются примерно с 65 долларов. По данным Homewyse.com, в среднем по стране стоимость найма сантехника для замены крана составляет от 380 до 530 долларов. Это может стоить дороже, если есть коррозия или другие трудности. Вы можете заменить набор смесителя для ванны и душа с одной ручкой за 660–970 долларов.

21 из 26

Ваша персональная палитра красок и эффекты красок

Закрасьте цвета, которые отражают ваш вкус, но могут отпугнуть потенциальных покупателей, например, ярко-красная стена с акцентом, лимонно-желтая детская спальня или лес- зеленый логово. Веселые цвета предназначены для жизни, а нейтральные цвета — для продажи. . Они помогают покупателям представить себя живущими в доме. Попрощайтесь с устаревшими эффектами искусственной краски, такими как тряпка или губка, а также с фресками.

Однако избегайте использования абсолютно белой краски. Выберите белый, кремовый или теплый нейтральный, например светло-бежевый, который сделает ваши комнаты более привлекательными, просторными и яркими. Повторить покрашенную белую отделку

Стоимость ремонта : По словам Homewyse, профессионал может подготовить и покрасить спальню размером 10×15 футов слоем латексной краски и грунтовки за один раз по цене от 480 до 860 долларов.com.

22 из 26

Обои и деревянные панели

Хотя обои и возвращаются, в целом они относятся к дому, покупателям не понравится ваших обоев , и они увидят только работу, необходимую для их удаления. Вы можете сэкономить, сделав это самостоятельно. Возможно, удалить декоративную рамку можно, но снимать обоев в комнате будет нелегко. Если вы нанимаете профессионала для снятия обоев, вы будете платить от 990 до 2020 долларов за 500 квадратных футов стены, согласно Homewyse.com.

Коричневый цвет, деревянные панели тоже не в восторге. В этом случае может быть проще просто покрасить его в белый цвет по цене (включая грунтовку) от 930 до 2100 долларов за 500 квадратных футов. Обязательно очистите поверхность жидкой наждачной бумагой (например, Krud-Kutter Gloss-Off, 8 долларов за кварту в Home Depot) и загрунтуйте, чтобы краска держалась. (Чтобы узнать, как это сделать, посмотрите видео HGTV «Как красить деревянные панели».)

Если у вас есть панели из узловатой сосны в берлоге или комнате отдыха, посоветуйтесь с местным декоратором или агентом, прежде чем что-либо делать с этим.Молодым покупателям может понравиться его винтажная атмосфера, а покупатели в целом оценят его теплую и уютную атмосферу.

23 из 26

Несоответствующие приборы

Спустя два десятилетия нержавеющая сталь по-прежнему остается самой популярной отделкой для кухонных приборов , но согласованность между отделками бытовой техники (т. Е. Вся нержавеющая, белая или черная) — ваша первая цель в качестве продавец. Если вы долгое время жили в своем доме, возможно, вы заменили пару приборов — посудомоечная машина часто приходит первой, — но не другие (например, настенную духовку).

Стоимость ремонта : Стоимость замены и установки настенной печи объемом 5 кубических футов из нержавеющей стали колеблется от 1420 до 3060 долларов, согласно Homewyse.com.

Чтобы узнать, когда лучше всего покупать бытовую технику, см. «Лучшее время для покупок по крупным билетам». Однако, поскольку пандемия привела к нарушению производства производителей бытовой техники, вам, возможно, придется ждать дольше и платить больше, чтобы получить их продукцию до 2021 года.

Розничные продавцы могут предлагать скидки на упаковки бытовой техники, а также на модели с царапинами и вмятинами. со слегка поврежденной отделкой и поставляются с оригинальной гарантией.

24 из 26

Потолки с отделкой из попкорна

Любой, кто жил с этим устаревшим способом отделки помещения, знает, что он накапливает грязь, не поддается очистке и его трудно покрасить. Хуже того, если ваш дом был построен до середины 1980-х годов, он может содержать асбест (который был запрещен в потолочных изделиях в 1977 году, но существующие запасы могли быть использованы позже).

Если у вас есть какие-либо сомнения, обратитесь к лицензированному инспектору для проверки потолка на содержание асбеста. Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с информационными бюллетенями Агентства по охране окружающей среды «Асбест: защитите свою семью». Если результат теста положительный, наймите подрядчика по борьбе с выбросами асбеста, прошедшего обучение и аккредитацию на федеральном или государственном уровне (не той же компанией, которая проводила испытания потолка), чтобы он заклеил потолок аэрозольной краской, если он в хорошем состоянии (не отслаивается и не крошится) и маловероятен. быть потревоженным. Или удалите отделку потолка и утилизируйте ее должным образом, что является дорогостоящим делом.

Удаление, как правило, грязный и трудоемкий процесс с использованием асбеста или без него. Материал необходимо намочить и соскрести. Нижележащую стеновую панель необходимо протереть. После того, как попкорн исчез, потолок часто необходимо ремонтировать с помощью швов и перекрашивать. Даже если там нет асбеста, вам, вероятно, следует нанять подрядчика по гипсокартону или покраске для работы. (Чтобы получить представление о процессе, посетите ronhazleton.com.)

Стоимость исправления : Вы заплатите от 230 до 800 долларов, чтобы пройти профессиональный тест на асбест. По данным HomeAdvisor, если результат теста отрицательный, стоимость демонтажа, ремонта и перекраски составит от 2 до 5 долларов за квадратный фут (или от 1000 до 2500 долларов за 500 квадратных футов).com. Если присутствует асбест, вы заплатите еще от 3 до 7 долларов за квадратный фут (или от 1500 до 3,500 долларов за 500 квадратных футов), чтобы удалить его. Если потолок из попкорна был закрашен ранее, стоимость демонтажа может вырасти вдвое снова.

25 из 26

Акустическая плитка и подвесные потолки

Если у вас старый дом, ваши потолки могли быть покрыты квадратами из акустической плитки, чтобы скрыть потрескавшуюся штукатурку или другие повреждения. Покупатели, скорее всего, подумают: «Можете ли вы представить, как это выглядит под этим?», — говорит Sotheby’s Семинара-Хольцберг.Она рекомендует удалить старый материал и заменить его гипсокартоном. Если дом был построен до середины 1980-х годов или потолочная плитка была установлена раньше, может потребоваться тест на асбест.

В старых подвалах подвесной потолок (подвешенный к каркасу выше, чтобы закончить пространство, покрывая балки пола и трубы) может сделать пространство меньше для покупателей. Снимите его и покрасьте все, включая балки пола, подкладку пола и трубы. «Чем выше будет подвал, тем лучше», — говорит она.

Стоимость ремонта : Согласно Homewyse.com, стоимость удаления 500 квадратных футов потолка из акустической плитки, установки гипсокартона и покраски колеблется от 1580 до 2740 долларов. Стоимость снятия токарно-штукатурного потолка, установки гипсокартона и покраски колеблется от 2720 до 5220 долларов.

26 из 26

Старая система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха

Сегодняшние покупатели жилья заботятся об энергоэффективности — особенно о затратах на обогрев и охлаждение — и опасаются необходимости заменить дорогостоящий предмет.

При рекомендуемом техническом обслуживании и нормальном износе типичный ожидаемый срок службы системы отопления или кондиционирования воздуха составляет от 10 до 15 лет , хотя печь может прослужить до 25 лет, по данным Международной ассоциации сертифицированных домов. Инспекторы.

Если вашему кондиционеру или тепловому насосу более 10 лет, или вашей печи или котлу более 15 лет, или если ваша система демонстрирует симптомы снижения производительности, подумайте о замене ее на высокоэффективный агрегат с рейтингом Energy Star. .

При поиске заявок на работы ищите подрядчиков, которые являются членами Air Conditioning Contractors of America, чьи технические специалисты имеют сертификат NATE (North American Technician Excellence).

Стоимость ремонта : По данным Homewyse.com, в среднем по стране стоимость установки нового кондиционера (включая демонтаж и утилизацию старого) составляет от 6 110 до 7260 долларов. Стоимость сплит-системы составляет от 34100 до 4040 долларов. Стоимость установки новой газовой печи с КПД 96% составляет от 2530 до 3000 долларов, в то время как вам придется выложить от 5360 до 6340 долларов, чтобы установить тепловой насос.

10 вещей, которые вам абсолютно необходимо знать о покупке дома

Готовы купить дом? Покупка дома — одно из самых важных финансовых решений, которые вы примете в своей жизни. 10 вещей, которые вам абсолютно необходимо знать при покупке дома, от выяснения цен до того, почему вам следует рассмотреть вопрос о риэлторе. :

1. Обратитесь к проверенному риелтору. Все мы знаем, что риэлторы получают снижение продажной цены дома, что заставляет некоторых покупателей не решаться прибегать к услугам риэлтора: они считают, что это увеличивает общую стоимость.Имейте в виду, что комиссию платит продавец, а не покупатель. Брук Уиллмс, агент по недвижимости в SPACE & COMPANY в Филадельфии, говорит, что потенциальные покупатели должны помнить, что агент по листингу (агент, представляющий продавца) не защищает ваши интересы, и «этот агент просто положит в карман обе стороны комиссии. . » Это означает, что вы не экономите деньги. Опытный риэлтор, который работает на вас, может защитить ваши интересы и провести вас через процесс покупки — от переговоров о цене до осмотра дома.

2. Помните, что покупка дома предполагает заключение договора. Когда вы покупаете дом, вам нужно подписать бумаги. И еще бумаги для подписи. Многие из этих документов — которые на самом деле являются контрактами — выглядят как «стандартные» контракты на покупку дома, в которых нет места для переговоров. Это неправда. Контракты подлежат заключению. Вам не нужно подписывать стандартное соглашение. Если вам нужно больше времени на обзор вашего осмотра, вы хотите отказаться от теста на радон или хотите совершить покупку при условии одобрения ипотеки, вы можете заключить эту часть сделки.Здесь может помочь сообразительный риэлтор. Смотрите снова №1.

3. Не обязательно покупать для той жизни, которая у вас есть сегодня. Скорее всего, покупка дома станет одним из самых больших финансовых обязательств, которые вы возьмете на себя в своей жизни. Прежде чем вы согласитесь купить то, что, по вашему мнению, может быть домом вашей мечты, подумайте о своих долгосрочных планах. Планируете ли вы остаться на своей нынешней работе? Жениться? Есть дети? В зависимости от рынка и условий вашей ипотеки вы можете фактически не выплачивать какой-либо реальный капитал в течение пяти-семи лет: если вы не уверены, что ваш дом станет для вас домом через несколько лет, вы можете захотеть продолжать искать.

4. Подумайте о приверженности. Я говорю не только о ипотеке. Когда вы вступаете в брак, законы вашего штата обычно определяют, как обращаться с вашими активами — и, в конечном итоге, как они распределяются при разводе. Те же правила не обязательно применимы, когда вы не состоите в браке. Это означает, что вам нужно думать о долгосрочной перспективе. Когда вы покупаете дом со своей второй половинкой, которая не является вашим супругом, убедитесь, что у вас есть план выхода, если все пойдет не так, как вы надеетесь.Хорошая идея — заключить соглашение о праве собственности, выплатах по ипотеке и ответственности, ремонте и тому подобном: лучше всего получить его в письменной форме (и да, я бы порекомендовал нанять юриста).

5. Не ограничивайтесь краской. Часто бывает, что в доме вашей мечты есть одна комната, которую вы уже мечтаете изменить. Уиллмс говорит, что нужно помнить, что устранение косметических проблем (немного краски или обоев) довольно недорогое, но внесение изменений в кухню и ванну может быть дорогостоящим.Она говорит: «Люди склонны сосредотачиваться на стоимости шкафов, бытовой техники и прилавков, но иногда забывают о стоимости рабочей силы, которая может удвоиться, а то и утроиться». Это не означает, что вам следует отказываться от дома, нуждающегося в серьезном ремонте, но вы должны учитывать эти затраты при определении того, можете ли вы позволить себе покупку.

6. Купите дом, который, как вы знаете, можете себе позволить. Это может отличаться от той цены, которую, по мнению вашей ипотечной компании, вы можете себе позволить.Когда мы с мужем купили наш первый дом, нам разрешили получить ипотечный кредит примерно в три раза больше, чем мы в конечном итоге потратили. Только что окончив юридический факультет и работая в солидных фирмах, наши финансы на бумаге выглядели хорошо. Но мы снизили наши ожидания, потому что не были уверены, что наши доходы и расходы останутся на этом уровне. Мы были правы: два года спустя мы открыли собственное дело, когда экономика пошла на спад. Менее дорогой дом означал, что мы могли производить выплаты даже с меньшим доходом в кармане.Итак, какое соотношение лучше использовать? Некоторые кредиторы предполагают, что вы можете позволить себе выплату по ипотеке в размере около 1/3 вашего валового дохода, но другие предлагают около 28% расходов, связанных с жильем, включая ипотеку, страховку и налоги. Существует ряд факторов, включая прогнозируемый доход, процентные ставки, тип ипотеки и рынок. Попросите своего ипотечного брокера помочь вам понять, что происходит.

7. Не зацикливайтесь на закупочной цене. Покупная цена — это всего лишь часть стоимости владения домом: обязательно учтите все расходы, связанные с вашим потенциальным новым домом.Это включает в себя стоимость страховки, сборы ассоциации домовладельцев и налоги на недвижимость — в зависимости от того, где вы живете, они могут быстро накапливаться. И это не только домашние улучшения, которые могут стоить денег: техническое обслуживание тоже стоит долларов. Хорошая идея — задавать вопросы об уходе за дополнительными объектами, такими как бассейны, необычные системы отопления и охлаждения, а также примыкающие к дому постройки. Наконец, Уиллмс предлагает вам убедиться, что вы сравниваете яблоки с яблоками: квартира с большой комиссией и низкой ценой может быть дороже, чем квартира с более высокой ценой и более низкой комиссией, в то время как дешевый дом с высокими налогами может стоить вам больше в месяц. чем более дорогой с меньшими налогами.

8. Учитывайте задолженность по студенческой ссуде. После жилищного кризиса законы о кредитовании ужесточились. Студенческий долг — это не просто раздражение: с ним обращаются как с реальным долгом. Джейсон Гриссер, лицензированный менеджер Prospect Mortgage Branch в Пенсильвании, объясняет, что серьезное изменение руководящих принципов FHA в 2015 году отрицательно сказывается на многих впервые покупающих жилье с задолженностью по студенческим ссудам. До этого изменения заемщик, у которого студенческие ссуды были отсрочены более чем на 12 месяцев, мог дисконтировать этот долг из своих обязательств: теперь для целей определения покупательной способности с заемщика взимается 2% от непогашенного остатка по студенческому кредиту независимо от статус отсрочки (в случае ссуды, отличной от FHA, или обычной ссуды, это всего лишь 1%).Если ваш студенческий кредит находится в отсрочке, и вы планируете купить дом, Griesser предлагает зарегистрироваться в должным образом задокументированном плане погашения, основанном на доходе, чтобы у вас были документы, которые потребуются вашему кредитору для правильной оценки ваших текущих обязательств.

9. Не увлекайтесь вычетом процентов по ипотеке. Многие налогоплательщики испытывают искушение купить больше домов, чем они могут себе позволить, полагая, что они накопят достаточно за вычетом процентов по ипотеке, чтобы компенсировать это.Удержание процентов по ипотеке подлежит вычету только в том случае, если вы указали в таблице A: только около 1/3 налогоплательщиков претендуют на вычет по статьям. Вы указываете, превышают ли ваши вычеты стандартный вычет: на 2015 год стандартные ставки вычетов составляют 12 600 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместную декларацию, и 6300 долларов для индивидуальных налогоплательщиков (эти ставки остаются неизменными на 2016 год). Предполагая, что вы все-таки перечисляете, помните, что ваши наличные деньги по-прежнему будут больше, чем ваша налоговая экономия (если вы находитесь в группе с 28%, уплата процентов на 5000 долларов больше только «сэкономит» вам 1400 долларов на налогах).И вы не можете вечно рассчитывать на один и тот же уровень сбережений: математически, чем дольше вы владеете своим домом, тем меньше вы будете должны проценты. Это хорошо для увеличения вашего капитала, но означает меньший вычет при уплате налогов.

10. Вам не обязательно покупать дом. Нет правила, которое гласит, что вы должны покупать дом к 35 годам или когда-либо еще. Покупка дома — важное решение, и, хотя это может быть разумное финансовое вложение, оно подходит не всем. Здесь есть что учесть, в том числе рынок жилья, процентные ставки, сроки и ваши планы на будущее.Возможно, вы захотите большей гибкости или мобильности, или ваши карьерные и семейные планы могут измениться. Если вы не уверены в районе, рассмотрите возможность аренды в качестве тест-драйва: риэлтор может помочь вам и в этом (см. Снова №1). Даже в этом случае вам не нужно нажимать кнопку: по всей стране есть здоровые рынки аренды, а в некоторых районах молодые специалисты предпочитают аренду, а не покупку жилья, чтобы сэкономить деньги и оставаться мобильными. Это видно из статистики: в прошлом году Бюро переписи населения США сообщило, что доля домовладельцев составила 64 человека.9%, не считая заемщиков, которым грозит дефолт. В отличие от этого, доля владения в 2010 году составляла почти 69% (скачивание в формате pdf): с точки зрения контекста, изменение прав собственности на один процент представляет собой более миллиона домовладельцев. Чтобы узнать больше о решении покупать вместо аренды, посмотрите мою книгу Home, Sweet Rental: Busting The Hype Of Homeownership, , доступную на Amazon.

–

: от налогов до выплат сотрудникам и страхования жизни — вот 100 фактов, которые вам обязательно нужно знать о деньгах, прежде чем вам исполнится 35 лет.# 100MoneyTips
.