Покупка квартиры на вторичном рынке у юридического лица: Покупка квартиры у юридического лица

Содержание

Покупка квартиры у юридического лица. Риски для покупателя. Можно ли покупать недвижимость у организаций: плюсы и минусы

Нередко на современном рынке можно встретить объявления о продаже недвижимости, собственником которой выступает не физическое лицо, а компания или организация. В большинстве случаев этот факт связан с растущей популярностью инвестиций в имущество такого рода, но также может наступить вследствие других, предусмотренных законом обстоятельств. Риски при покупке недвижимости у юридического лица во многом схожи с теми, с которыми покупатель сталкивается и во время обычной сделки купли-продажи: сомнительное право собственности, неопределенный юридический статус квартиры, проблемы со сдачей объекта новостройки, ненадлежащее качество жилья и многое другое. Однако параллельно с этим существует ряд рисков, характерных только для договоров, заключаемых с организацией, то есть юридическим лицом.

Особенности покупки недвижимости у юрлица

Юридическое лицо имеет право как купить квартиру, так и продать ее в любое удобное время. Недвижимость, являющаяся собственностью организации, фактически становится частью ее актива, которым данная организация может распоряжаться на свое усмотрение.

Также не следует забывать, что договор купли-продажи квартиры у юридического лица не аналогичен прямым договоренностям с фирмой-застройщиком, который тоже является таким лицом. Когда речь идет о сделке с организацией или предпринимателем, в число таких лиц застройщики не входят, поскольку процедура купли-продажи напрямую от строительной компании имеет совершенно другой порядок.

При оформлении сделки с застройщиком, до того, как недвижимость перешла в разряд вторичного рынка, заключается только один вид договора – ДДУ. В договоренностях с посторонней организацией соглашение может принять форму договора купли-продажи или переуступки прав требования.

И наконец, наиболее весомое отличие покупки жилья у юридического лица – это тот факт, что продавцом в данной ситуации может выступать не отдельный человек, а вся организация в целом. Ставить свою подпись на договоре имеет право только ее уполномоченный представитель, специально наделенный такими функциями, согласно общему, корпоративному решению и уставу конкретной организации.

В каких случаях недвижимость может стать собственностью юридического лица?

Самыми распространенными причинами, по которым недвижимость становится официальным имуществом компании или индивидуального предпринимателя являются инвестирование, реже – отчуждение квартиры банком в связи с долгами по ипотеке. В обоих случаях жилье не задерживается в собственности юридического лица надолго и выставляется на продажу по рыночным ценам.

Инвестирование

Покупка недвижимости физическим лицом у юридического – это основная конечная цель инвестиционных фондов. При этом сами фонды по закону не считаются юрлицами, при сделке купли-продажи от их имени выступают специальные уполномоченные, нередко дочерние, организации.

На практике это выглядит следующим образом. Определенная компания заключает с застройщиком договор соинвестирования строительства, согласно которому он обязуется передать в ее собственность оговоренное число квартир в возводимом доме. В такой ситуации для будущего покупателя крайне весомым становится вопрос: какого рода договором подкрепляется право собственности компании-инвестора на эту жилплощадь?

Если в качестве основного документа фигурирует ДДУ, то такие сделки обязательно регистрируются в Росреестре. Отследить эту информацию несложно и самому, однако продавцы, как правило, в самом начале предоставляют ее в числе основных документов. Если же имел место инвестиционный договор, не подлежащий государственной регистрации, он может повлечь неприятные последствия для покупателя в случае возникновения спорных вопросов между застройщиком и инвестором.

Взаиморасчет за услуги

Весьма популярной является практика, когда застройщик рассчитывается с компанией-подрядчиком не денежным переводом, а квартирами в здании, где этот подрядчик проводит работы. Как правило, для подобных расчетов заключается договор долевого участия.

Покупать квартиру у такого юридического лица не опасно, ведь для совершения операции сторонами заключается договор цессии – переуступки прав требования.

Изъятие за долги

До момента погашения задолженности по ипотеке квартира находится в залоге у банка-кредитора, и ее хозяин значительно ограничен в правах – он не имеет права продавать ее, дарить, завещать или распоряжаться иным кардинальным способом. Иногда должник не имеет возможности выплачивать кредит, поэтому банк изымает недвижимость в качестве компенсации за выдачу кредитных средств.

Дальнейшая судьба такого жилья – продажа на торгах. Приобретать недвижимость на торгах – также значит приобрести квартиру у организации, которой является финансовое учреждение. Опасность для покупателя на торгах минимальна, поскольку ни факт обретения собственности, ни возможность совершать операции такого рода со стороны банка не подвергаются никакому сомнению. Более того, есть шанс приобрести очень хорошую квартиру за вполне приемлемые деньги, иногда ниже ее оценочной стоимости.

Единственный нюанс, подстерегающий покупателя во время торгов, – необходимость участвовать в аукционе, а также своевременно отслеживать подобные предложения, чтобы не упустить выгодный вариант.

Нюансы безопасной покупки квартиры у юрлица

На первичном рынке

Разновидностей соглашений, служащих правоустанавливающими документами для инвестиционных фирм, может быть две: ДДУ или договор инвестирования. Если имел место первый вариант, сделка покупки будет оформляться по договору переуступки прав требования. Это наиболее безопасный способ приобретения недвижимости у юрлица на первичном рынке. Если организация приобрела жилье у строительной компании по ДДУ, это означает, что сделка прошла регистрацию в Росреестре, поэтому право на собственность со стороны продавца не подвергается сомнению.

В случае с договором инвестирования или любым другим видом соглашения со строительной компанией рисков больше. Основная проблема состоит в том, что при возникновении разногласий между застройщиком и инвестиционной компанией такое соглашение может быть расторгнуто, в результате чего последняя теряет право распоряжаться недвижимым имуществом. Разумеется, и в подобном случае можно рассчитывать на удачное завершение сделки, но без участия хорошего юриста это может оказаться непосильной задачей.

Однако эти риски касаются только жилья на первичном рынке. Когда квартира перешла в статус вторичной, то право собственности на нее регистрируется в Росреестре. Отследить факт его регистрации очень легко – достаточно самому запросить выписку из ЕГРН, и при подтверждении предоставленной продавцом информации, смело идти на сделку.

Кроме этого, все риски, связанные со строящимся жильем, приобретаемым напрямую от застройщика, актуальны и во время сделок с инвесторами. Строительство может быть приостановлено или даже вовсе заморожено, квартира по техническим показателям окажется отличной от заявленной и многое другое. Одним из обязательных условий покупки недостроенной недвижимости должна стать тщательная проверка строительной компании.

На вторичном рынке

Нюансы покупки квартиры у юридического лица такие же, как и у физического – во время сделок на вторичном рынке действуют аналогичные правила безопасности. Самое главное из них – продавец должен обладать бесспорными правами на заключение сделки. Для этого подойдет все та же выписка из ЕГРН, но существуют и некоторые другие тонкости приобретения жилья у компании, а не отдельного человека.

Дело в том, что ни один член организации не может самостоятельно принять решение о продаже части актива – в данном случае квартиры. Реализация подобного актива, превышающего в цене определенную сумму, обязательно должна коллективно согласовываться тем способом, который предусмотрен уставом компании. Кроме этого, заключать сделку может или генеральный директор, или специально уполномоченное для этого лицо, обладающее зарегистрированной доверенностью от директора. Без этих документов договор может утратить силу.

Как и в процессе покупки жилья у физического лица, следует внимательно ознакомиться с его историей. При ознакомлении нужно обратить особое внимание на характер перехода собственности, временной промежуток, прописанных жильцов и т.д. Самыми безопасными в этом смысле являются квартиры в новостройках, которые недавно перешли в ряды вторичной недвижимости и не имели других собственников, кроме продавца.

Можно ли купить квартиру у юридического лица в ипотеку?

В ситуациях, когда жилье приобретается у организации или частного предпринимателя, банки менее охотно дают согласие на получение ипотечного кредита. Во время сделок с первичной недвижимостью такое согласие может быть получено только в том случае, если компания-продавец является партнером данного кредитора.

При операциях с вторичными квартирами можно рассчитывать на помощь ипотеки, но это займет больше времени, чем при его покупке у физического лица. Дело в том, что в таких договорах купли-продажи пакет необходимых документов значительно больше, поскольку включает протоколы, доверенности и выписки из уставных бумаг организации. Банку необходимо проверить их законную силу, а на это требуется больший срок.

Как осуществляются взаиморасчеты с продавцами-юрлицами?

Покупка недвижимости у фирмы, индивидуального предпринимателя или другого юрлица осуществляется только в безналичной форме. В отличие от взаиморасчетов между физическими лицами, где оплата наличными остается одной из самых популярных, в случае со сделкой с компанией такой способ не предусмотрен.

Метод передачи денежных средств устанавливается в самом начале договоренностей и может происходить путем перечисления денег на счет компании-продавца или открытия аккредитива.

Как правило, перечисление на счет осуществляется до подписания соглашения о покупке, тогда как получение средств с аккредитива возможно не ранее, чем покупатель зарегистрирует право собственности на недвижимость.

Документы, подтверждающие факт оплаты, в этих двух способах также отличаются. При переводе денег на счет ими служат банковские квитанции о перечислении необходимой суммы со счета покупателя на счет продавца. Взаиморасчеты через аккредитив контролируются банком на всех этапах регистрации сделки.

Какие документы нужно проверить?

Прежде чем переходить к основным документам касаемо сделки купли-продажи, нелишне будет поинтересоваться внутренней структурой компании-продавца, ее уставом. Уставные или корпоративные процедуры – это совокупность действий, которые дают возможность отчуждать часть актива организации на законных основаниях. Иными словами, кроме главных бумаг, подтверждающих право продавца распоряжаться имуществом, в наличии должны быть документы, удостоверяющие и его полномочия представлять юридическое лицо в такой сделке.

Кроме этого, тщательно проверить нужно следующую информацию:

Взять свежую выписку из ЕГРН. Она даст возможность узнать о правовом статусе квартиры, ее собственнике или лице, имеющим право требования; наличии или отсутствии обременений.
Просмотреть правоустанавливающие документы в случаях, когда речь идет о вторичном жилье.
Изучить договор долевого участия, если объект продажи – не введенная в эксплуатацию недвижимость на первичном рынке.
Запросить выписку из домовой книги. В ней содержатся данные обо всех прописанных жильцах и лицах, имеющих право проживать на данной жилплощади.
Получить выписку из ЕГРЮЛ о продавце. Она даст возможность убедиться, что он действительно является юридическим лицом, узнать имя и фамилию генерального директора, юридический адрес и исполнительный орган.
Проверить, не является ли компания ответчиком по открытому судебному производству. В противном случае есть риск, что на все ее имущество, включая жилую недвижимость, может быть наложен арест. Сделать это можно на официальном сайте судебных приставов.
Убедиться не является ли юридическое лицо банкротом и не находится ли в стадии ликвидации. Такие сведения можно получить на сайте Федерального ресурса.
Изучить устав организации или ее учредительные документы. После этого станет ясно, кто может решить, продавать актив в виде недвижимости или нет, и быть представителем в этом вопросе. Например, для АО и ООО порядок назначения исполнительного органа будет разным.
Увидеть протокол учредителей или акционеров о продаже крупного актива – недвижимости. Если согласно уставу компании, квартира к этому типу активов не относится, это также должно быть подтверждено документально.
Попросить предоставить доверенность представителя. В ней должны содержаться: срок действия, кем она была выдана, точно обозначенный объем полномочий на подобную операцию.

При покупке вторичной квартиры для безопасного и ничем не затрудненного завершения сделки могут понадобиться дополнительные данные. К ним относятся:

Развернутая выписка из ЕГРН. Она позволить проследить все переходы и характер права собственности, сроки смены владельцев, судебные постановления относительно квартиры, если такие имели место в прошлом.
Архивная выписка из домовой книги. Расширенная выписка нужна для того, чтобы узнать обо всех прописанных жильцах, некогда проживавших в квартире, а также о тех лицах, которые имели право на долю в ней.
Справка об отсутствии долга за оплату жилищно-коммунальных услуг.
Узаконивающий документ на перепланировку. Если такого документа нет, но у покупателя есть сомнения относительно такого рода вмешательства, нужно попросить поэтажный план дома, который подтвердит или опровергнет сомнения.
Согласие кредитора на продажу. Это касается тех случаев, когда жилье находится в залоге у банка или другого финансового учреждения.

Основные риски покупки квартиры у юридического лица

Покупка недвижимости практически всегда сопряжена с определенными рисками, степень которых зависит от множества составляющих. Помешать заключению сделки или привести к ее последующему аннулированию могут как непредвиденные для сторон обстоятельства, так и заведомо мошеннические действия.

Риски при покупке квартиры у юридического лица имеют свои особенности, исходящие из правового статуса продавца, полномочий его представителя, незавершенного строительства и путаницы в документах, касающихся квартир в недостроенном доме.

Поддельные документы

Подделать доверенность или протокол собрания учредителей может как сам директор, так и рядовой сотрудник организации. Основная проблема состоит в том, что для продажи недвижимости от лица фирмы требуется согласие всех без исключения учредителей или других лиц, уполномоченных решать подобные вопросы. Именно для этого и проводятся специальные собрания, результаты которых фиксируются в протоколе.

Если согласие относительно продажи актива не было достигнуто, следуя уставу компании, продавать его нельзя. Однако для получения единоличной выгоды директор может все же составить, а также заверить печатью и подписью протокол и доверенность. Через какое-то время после заключения договора покупателя будет ожидать иск в суд о признании такой сделки недействительной. При самом лучшем развитии событий договор просто будет расторгнут, но нередко пострадавшей в этой ситуации стороне так и не удается вернуть свои деньги назад.

Еще одна мошенническая схема касается служебного жилья, которое организация предоставляет некоторым своим сотрудникам. Эти люди получают на руки документы, удостоверяющие их право проживать по указанному адресу, после чего подделывают недостающие для продажи бумаги, в том числе доверенность от лица компании и ее учредителей.

Такая сделка, совершенная с грубейшими нарушениями закона, гарантированно будет признана недействительной. Также не секрет, что подобных продавцов после того, как вскроется правда, можно и не найти, а вместе сними – и свои деньги.

Единственный вариант, как полностью обезопасить себя от поддельных протоколов и доверенностей, – лично посетить собрание учредителей и присутствовать при вынесении ими решения и оформлении необходимых документов.

Заниженная или завышенная цена

Серьезный повод насторожиться во время приобретения жилья у юридического лица – это цена, явно не соответствующая средней рыночной для подобной квартиры. Она может быть как значительно заниженной, так и завышенной, но в любом случае заметные ценовые колебания говорят не в пользу добросовестности продавца.

Значительно сниженная стоимость может быть способом уменьшить выплачиваемый подоходный налог после продажи, но может и содержать более опасные подводные камни. Продавец объясняет покупателю слишком низкую цену именно попыткой уклониться от налогов и предлагает недостающую до фактической стоимости часть средств передать наличными. На первый взгляд, это не должно волновать никого, кроме налоговой службы, но в реальности все далеко не так радужно.

Через небольшой срок покупатель получает иск в суд. Суть заявления со стороны компании состоит в том, что она утверждает, будто договор был составлен ошибочно, с указанием неверной цены. Предмет иска – это доплата со стороны покупателя или признание договора недействительным.

Не менее рискованная ситуация и с заведомым увеличением цены. Покупателю могут предоставить массу различных объяснений, почему такая операция выгодна компании, и составить с ним устную договоренность о выплате реальной рыночной стоимости квартиры. В документах же фигурирует совсем другая цена недвижимости. Неудивительно, что вскоре покупатель снова сталкивается с иском, согласно которому он не заплатил до конца всю сумму, которая была зафиксирована в бумагах.

На первый взгляд из этих двух ситуаций есть нежелательный, но все же безболезненный выход – расторгнуть сделку и вернуть свои деньги. Однако именно на этом этапе чаще всего всплывает другой фактор – компания находится в процессе ликвидации или признания ее банкротом. Продажа недвижимости во время этого процесса и гарантирует реальную прибыль мошенникам-покупателям – при аннулировании договора они смело заявляют, что банкроты и возвратить деньги не смогут.

К сожалению, застраховаться от этого вида мошенничества можно только одним путем – быть предельно внимательным к мельчайшим деталям и проверять организацию на всех возможных ресурсах банкротов или судебных приставов. При подписанном договоре в таких обстоятельствах повернуть дело в свою пользу практически нереально.

Фиктивная организация

Мошенники могут как просто подделать документы, так и вполне законно зарегистрировать юридическое лицо с одной единственной целью – обмануть доверчивых покупателей. Чаще всего такая организация практически полностью дублирует наименование известной строительной компании с хорошим послужным списком и безупречной репутацией.

Злоумышленники даже могут создать отдельный сайт, полностью скопировав информацию, включая лицензии и проектную декларацию, с официального сайта застройщика.

Как правило, преступная схема имеет один и тот же сценарий. В строящемся доме предлагается множество вариантов квартир по очень выгодным ценам. Такое снижение стоимости дельцы могут объяснять самыми разными причинами: от проведения акций до того же уменьшения налогов. Однако при этом указывается, что количество подобных акционных квартир ограничено, и их необходимо заранее бронировать перед покупкой. Эта бронь платная и может достигать 50% рыночной стоимости жилья.

В отдельных случаях мошенники могут по поддельным документам представиться дочерней фирмой застройщика и утверждать, что действуют от его имени. После получения денег преступники исчезают в неизвестном направлении, а покупатели вынуждены обращаться в основной офис строительной компании. Разумеется, ни о каком возмещении ущерба в такой ситуации речь не идет. Пострадавшими сторонами оказываются и покупатели, и застройщик: первые теряют деньги, а второй получает подмоченную репутацию.

Опасности и махинации с новостройками

Приобретая жилье в строящемся доме, неважно, у застройщика, инвестора или другого юридического лица по договору переуступки прав требования, покупатель сталкивается со многими рисками, начиная от форс-мажорных обстоятельств и заканчивая мошенничеством со стороны строительной организации.

Возведение дома может затянуться или приостановиться, но, если это произошло случайно, у дольщиков еще есть возможность получить компенсацию и вернуть все или большую часть своих средств. Намного хуже дело обстоит тогда, когда налицо факт преступных действий.

Одним из них может быть подлог документов, в результате которого человек приобретает одну квартиру с определенными техническими характеристиками, а в итоге получает совершенно другую, при этом может не совпадать даже адрес. Похожим образом проворачивают аферы и с залоговыми квартирами, где имеет место сговор застройщика и подставной компании, а наличие обременения на жилплощади тщательно скрывается от покупателя.

Нередки случаи продажи по договору переуступки прав требования или даже ДДУ одной и той же квартиры нескольким покупателям. Законным собственником становится тот из них, кто первым зарегистрировал право собственности в государственном реестре. Другим останется обивать пороги судов в попытке вернуть свои кровные.

Если продажа квартир ведется от официального представителя застройщика – жилищного кооператива или другой компании, – и этот представитель объявлен банкротом, строительная компания не несет никакой ответственности, поскольку не взаимодействовала напрямую с покупателями. В случае с банкротством любой организации-продавца, вернуть уплаченные деньги почти невозможно, поскольку они не хранились на специальных защищенных эскроу-счетах.

Как избежать рисков?

Первое условие для безопасного заключения сделки купли-продажи – это максимально полная информация о юридическом лице, которое выступает продавцом. Убедиться необходимо не только в самом факте его существования, но и в праве совершать подобные операции с собственными активами, в согласии всех учредителей продавать недвижимость.

Нужно внимательно следить за тем, чтобы в протоколах и доверенностях фигурировал только один конкретный объект продажи, по которому заключается договор. В ином случае это противоречит уставу любой компании, хотя в принципе допускается законодательством.

Также следует обратить внимание на руководство организации. Если за короткий промежуток времени оно сменялось слишком часто, это не очень хороший признак, и в большинстве случаев говорит о не вполне добросовестной деятельности такого юридического лица.

Важным моментом является, насколько давно продавец обрел право собственности на недвижимость. Желательно, чтобы этот срок был не менее трех лет. Дело в том, что в случае банкротства компании кредиторы могут подать иск в суд о признании сделки с таким имуществом недействительной.

Саму вероятность банкротства юридического лица следует исключить еще на стадии предварительных переговоров. Если в каком-либо из ресурсов фигурирует его название, от покупки такой квартиры лучше отказаться, чтобы в результате не остаться ни с чем.

Важно помнить, что оплата при договоре с любой организацией осуществляется только безналичным способом. Предложение внести часть средств наличными, как бы оно ни мотивировалось, говорит о скрытых мотивах продавца, не всегда выгодных покупателю.

Отказ от предоставления информации, не являющейся коммерческой тайной, – также повод поискать другие варианты недвижимости.

Предельная внимательность и осторожность смогут гарантировать успешность сделки.

защита от мошенничества — Юридичний портал України

Рано или поздно практически у каждого человека возникает необходимость в приобретении собственного жилья – покупка квартиры на вторичном рынке или в новострое, получение недвижимости в кредит. Как бы человек не мечтал поскорее оформить сделку купли-продажи и стать полноправным владельцем собственной жилплощади, спешка в этом вопросе ни к чему.

Покупка недвижимости — всегда важное и ответственное событие, и не имеет значения, планируете ли вы купить квартиру в Одессе или приобрести апартаменты в Киеве. Приобретение жилья сопряжено с определенными рисками для покупателя, в т.ч. потерей денег или утратой права собственности на объект сделки. Данная статья содержит полезные советы юристов по избеганию основных рисков при покупке квартиры, а также ключевые моменты, на которые потенциальному покупателю стоит обратить особое внимание при выборе жилья.

Опасность №1: Недострой

Явным преимуществом данного вида инвестирования денежных средств является возможность приобретения большей площади по значительно меньшей стоимости, чем готовое жилье. Стоит сразу оговориться, что право собственности на недвижимость может быть закреплено за покупателем только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. При этом, инвестор рискует потерять капиталовложения, поскольку забрать свои деньги у застройщика в случае недостроя сложно.

Опасность №2: «Проблемная» недвижимость

Даже покупка квартир в новостройках может стать проблемой, если нет всех необходимых разрешительных документов. Еще больше проблем сопряжено с приобретением вторичного жилья: неприватизированная квартира, залоговая недвижимость, непринятое наследство, в помещении зарегистрированы люди, утеряны документы и прочее. Конечно, все эти проблемы вполне решаемы, но для их устранения необходимо потратить много времени, денег и сил.

Опасность №3: Мошенничество

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Современные технологии, изворотливость и наличие денег позволяют аферистам получать пустые бланки договоров и справок, а также воссоздать полный комплект необходимых печатей. Бывают случаи, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. Еще одной мошеннической схемой является продажа квартир по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка купли-продажи после этого, естественно, является недействительной.

Весьма распространены случаи, когда предложение купить квартиру поступает от людей, которые не являются ее собственниками и никакого отношения к ней не имеют. Ситуация обостряется еще и потому, что большое количество квартир не внесено в реестр недвижимого имущества, что приводит к невозможности их проверки на принадлежность конкретному человеку. В свою очередь, профессиональные мошенники умело пользуются этим: получают задаток и сразу исчезают. Найти таких аферистов и привлечь к ответственности практически невозможно.

Опасность №4: Манипуляции с договорами

В настоящее время нередки случаи заключения договоров купли-продажи недвижимости на крайне невыгодных для покупателя условиях, которые позволяют продавцу абсолютно законно затягивать процесс заключения основного договора или в будущем успешно его оспорить в суде.

Как мы уже убедились, существуют достаточно серьезные риски, связанные с приобретением недвижимости. Само собой, всех опасностей предусмотреть невозможно, поскольку каждый день появляются новые схемы махинаций. Однако, придерживаясь четкого алгоритма действий можно максимально обезопасить проведение сделки купли-продажи квартиры.

Шаг №1: Проверка репутации продавца

Первоначально нужно проверить информацию о квартире. Если речь идет о новострое, поиск следует вести по двум направлениям — застройщику и названию комплекса. Многие строительные компании понимают, что сведения, имеющиеся о них в Интернете — это первое, чем заинтересуется потенциальный покупатель. Поэтому, для поддержания своего имиджа, компании могут оперативно мониторить и удалять негативную информацию.

При покупке квартиры от застройщика не лишней станет проверка компании по следующим пунктам:

отсутствие ликвидационных процедур, исполнительных производств
продолжительность существования юридического лица
репутации директора компании, ее учредителей
отзывы о ранее завершённых проектах
наличие судебных споров

Шаг №2: Проверка квартиры на наличие проблем

В случае с новостройками проверку жилья следует начинать с посещения сайта местной Государственной архитектурно-строительной инспекции, где размещается информация обо всех объектах, к законности сооружения которых имеются вопросы. Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, покупателю необходимо убедиться, что недвижимость не находится под арестом, в ней не зарегистрированы малолетние, несовершеннолетние лица, а также инвалиды. Кроме того, нужно выяснить, кто является владельцем помещения, каким образом оно было приобретено и кто будет непосредственно подписывать договор купли-продажи.

Как проверить будущую квартиру перед покупкой?

Для проверки квартир в Украине используются такие реестры:

Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество
(укр. «Державний реєстр речових прав на нерухоме майно»)
Реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества
(укр. «Реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна»)

При покупке квартиры нужно знать один нюанс: к сожалению, предпродажная проверка в госреестрах не гарантирует покупателю безопасную сделку покупки квартиры.

К примеру, онлайн-проверки недвижимости не приносят результатов в случаях, когда продавец (строительная компания или частное лицо) заранее планирует мошеннические действия.

В таком случае в государственные реестры могут быть внесены необходимые изменения (с помощью как законных, так и незаконных методов). Тем не менее, проверка квартиры перед покупкой является обязательным этапом подготовки к нотариальной сделке — этот шаг позволяет снизить риск и (в случае возникновения проблем) использовать механизм защиты «добросовестного приобретателя».

Шаг №3: Знакомство с объектом и изучение документов

Если результаты виртуального знакомства с застройщиком устроили, можно планировать непосредственный осмотр объекта. В разговоре с представителем продавца важно также поинтересоваться, по какой схеме осуществляется продажа квартиры. Если речь идет о квартире в уже построенном жилом комплексе, не лишним будет уточнить, почему владелец решил ее продать.

В соответствии с действующим законодательством Украины застройщик может осуществлять продажу квартир в новостройках, за которые будущие жильцы платят заранее, т.е. инвестируя в строительство по одной из схем:

создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
членство в фонде финансирования строительства (ФФС)
участие в институтах совместного инвестирования (ИСИ)
заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

При этом, самой рискованной схемой является инвестирование в квартиры, застройщиком которых выступает физическое лицо. Все дело в том, что застройщик может привлекать подрядчиков по своему выбору. При этом не всегда первоочередным требованием к ним является качество работы. Поэтому очень часто для строительства выбираются те подрядчики, работа которых стоит дешевле.

Как правило, при заключении договора предусматривается уплата 100% стоимости жилплощади. При этом с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, часто в простой письменной форме. Иногда инвесторы все же вспоминают о необходимости нотариального заверения договора, однако представители застройщика утверждают, что такое удостоверение не требуется, свои обязательства они и так выполнят, а инвестор только потратит лишние средства. Поскольку квартиры в строящемся доме очень часто покупают люди с ограниченным бюджетом, аргументы представителей застройщика в большинстве случаев достигают цели. Покупатель должен понимать, что по закону такой договор является никчемным, то есть застройщик не несет никаких обязательств.

Таким образом, если проект строительства дома (жилого комплекса) окажется неудачным, максимум, на что можно рассчитывать, — подать иск к застройщику с требованием вернуть деньги. В то же время, физическое лицо несет ответственность собственным имуществом, которого может не хватить для компенсационных выплат инвесторам, т.е. решение суда так и останется без исполнения.

В любом случае, каждый сам решает рисковать или нет. Если покупатель все же решил инвестировать в строительство квартиры, следует тщательно проверить проектную и разрешительную документацию, градостроительные условия и ограничения, технические условия на строительство.

У застройщика обязательно должно быть решение местного совета о выделении земельного участка под застройку с указанием характеристик будущей постройки, площади земельного участка и его целевого назначения. Обязательно наличие государственного акта на землю, если участок передан в собственность. Если же речь идет об аренде земли, должен быть заключен договор аренды, в котором указываются предел, площадь и технические характеристики объекта строительства.

Если для покупки жилья предлагается участие в фонде финансирования строительства, следует обязательно ознакомиться с правилами фонда. Это позволит оценить все возможные риски. Если планируется участие в ЖСК, стоит изучить устав чтобы знать свои права и обязанности.

Шаг №4: Согласование условий договора купли-продажи

Конечно, условия договора, по которым будет осуществляться покупка квартиры, будут зависеть прежде всего от того, на каком этапе готовности жилья он заключается. Но в любом случае следует обратить внимание на следующие пункты:

срок сдачи дома в эксплуатацию (его указания в договоре обязательно)
цену, размер и порядок оплаты по договору. Особенно актуальным этот вопрос является в случае покупки жилья с рассрочкой платежа. Важно зафиксировать платежи в гривневом эквиваленте, а также утвердить график платежей и способ внесения средств

момент регистрации права собственности. Если застройщик берет на себя обязанность зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру, то в договоре обязательно должен быть четко прописан механизм этой процедуры. Если же предполагается, что покупатель будет самостоятельно заниматься регистрацией, в договоре должны быть определены процедура и сроки выдачи соответствующих документов застройщиком
процедуру расторжения договора. Стоит выяснить, в каких случаях договор может быть расторгнут, по чьей инициативе, какие будут применяться санкции и когда покупатель сможет вернуть деньги, если потеряет интерес к квартире

Необходимо учитывать тот факт, что вкладывая средства по любой из схем на этапе строительства, предметом покупки будет не квартира, а лишь право ее приобрести после ввода дома в эксплуатацию.

Шаг №5: Заключение договора на покупку жилья

При заключении договора очень важно убедиться, что продавец имеет соответствующие полномочия. Кроме того, производя оплату стоимости квартиры, очень важно получить от продавца расписку о получении денег. Она должна быть четко сформулирована и написана собственноручно получателем. Только таким образом, согласно закону, можно подтвердить факт передачи денег. При этом даже показания свидетелей при отсутствии расписки не будут считаться достаточным доказательством в суде. В случае с юридическим лицом оплату целесообразно проводить через банк.

Плюсы и минусы покупки недвижимости через ООО в 2022 году

Последнее обновление 6 июня 2022 г.

Инвестирование в недвижимость — это бизнес, поэтому совершенно естественно хотеть владеть арендованной недвижимостью, используя такое юридическое лицо, как общество с ограниченной ответственностью. (ООО). Однако, когда дело доходит до покупки недвижимости через ООО и получения финансирования, может показаться, что вы столкнулись с кирпичной стеной.

Хотя это может занять некоторое время и усилия, покупка арендного имущества через ООО возможна. Давайте обсудим варианты финансирования, а также преимущества и недостатки владения недвижимостью в ООО.

Ключевые выводы

LLC — это юридическое лицо, которое многие инвесторы создают для покупки арендуемой недвижимости.
Преимущества владения имуществом в ООО включают снижение личной ответственности в случае судебного иска или иска кредиторов, а также возможность пригласить членов присоединиться к ООО.
Кредиторы могут отказаться от финансирования ООО по тем же причинам, по которым инвестор создает ООО.

Думая нестандартно, можно купить недвижимость через ООО с условиями финансирования, которые удовлетворяют потребности как заемщика, так и кредитора.

Варианты покупки недвижимости через ООО

Вот 5 вариантов, которые следует учитывать при покупке недвижимости через ООО. Имейте в виду, что в большинстве случаев кредитор может потребовать личную гарантию от каждого члена ООО. Таким образом, несмотря на то, что имущество принадлежит ООО и финансируется им, участники могут нести личную ответственность в случае невозврата кредита.

Обычные кредиты

Традиционные ипотечные кредиторы, такие как банки или кредитные союзы, могут захотеть сотрудничать с вами в финансировании аренды недвижимости в рамках ООО, особенно если у вас уже есть деловые отношения.

Кредитор должен убедиться, что имущество приносит доход, достаточный для оплаты операционных расходов и обслуживания ипотечного платежа, путем расчета коэффициента покрытия обслуживания долга (DSCR).

Как правило, кредитору требуется DSCR не менее 1,25, который определяется путем деления чистого операционного дохода (NOI) на годовой платеж или обслуживание долга. Например, если сдаваемое в аренду имущество имеет NOI в размере 5000 долларов в год, а годовое обслуживание долга составляет 3700 долларов, DSCR составляет 1,35.

Кредиторы также обычно изучают ваш кредитный отчет, проверяют ваш личный доход и долги и запрашивают личную гарантию, если на имущество обращено взыскание, а стоимость имущества недостаточна для оплаты непогашенного ипотечного долга.

При поиске финансирования аренды недвижимости одним из вариантов являются сторонние кредитные партнеры Roofstock. Вы можете рассчитать ставки по ипотеке для сдаваемой в аренду недвижимости и получить предварительное одобрение онлайн, прежде чем делать предложение.

Портфельные кредиты

Другим вариантом покупки недвижимости через ООО является получение финансирования через местный банк или портфельный кредитор. В то время как многие ипотечные кредиты оформляются и перепродаются на вторичном рынке, некоторые кредиторы сохраняют кредиты в своем балансе или портфеле.

Это позволяет кредитору более творчески подходить к срокам и условиям кредита, например, уделять больше внимания доходу, который приносит (или будет приносить) сдаваемое в аренду имущество, а не личному кредиту заемщика. Портфельный кредитор также может быстрее финансировать кредит, обеспечивая необходимое преимущество при покупке арендуемой недвижимости на рынке продавца.

Компромиссом такой гибкости является то, что авансовые платежи и процентные ставки могут быть выше, а сроки кредита могут быть короче. Однако, как только будут установлены хорошие рабочие отношения, портфельный кредитор может быть более готов работать с вами над будущим финансированием и даже рассмотреть возможность участия в сделке, став членом вашего LLC.

Частные кредиторы

Частные кредиторы — это инвесторы в недвижимость и деловые люди, которые инвестируют в долг, а не в капитал.

Например, вместо того, чтобы использовать 100 000 долларов США в качестве капитала для покупки сдаваемого в аренду имущества, частный кредитор предложит средства в качестве ипотечного кредита в обмен на регулярную ежемесячную выплату основной суммы и процентов, как это сделал бы банк.

Поскольку частные кредиторы инвестируют для себя и своих деловых партнеров, они могут гибко предлагать финансирование на индивидуальных условиях для удовлетворения ваших и их потребностей.

Партнерство с другими инвесторами

Одним из многих преимуществ создания ООО является партнерство с другими инвесторами.

Вместо того, чтобы организовывать финансирование через традиционного кредитора, члены ООО могут объединить свои средства, чтобы сразу приобрести сдаваемое в аренду имущество, а затем договориться о внешнем финансировании позже, когда арендатор будет опытным, а денежный поток будет стабильным и стабильным.

В зависимости от того, как структурировано операционное соглашение LLC, участник может также предоставить ссуду LLC и получать ежемесячные платежи в счет основного долга и процентов (P&I), вместо того, чтобы делиться периодическим доходом от аренды и любой прибылью, когда сдаваемое в аренду имущество продал.

Ипотечный брокер

Ипотечный брокер — это универсальный магазин для поиска финансирования при покупке сдаваемого в аренду имущества через ООО. В отличие от обычного кредитора, ипотечный брокер не выдает кредиты. Вместо этого ипотечный брокер действует как посредник, чтобы помочь инвесторам в недвижимость найти источники финансирования.

Активный ипотечный брокер будет иметь доступ к различным вариантам финансирования, которые лучше всего подходят для вашей конкретной сделки, включая обычных кредиторов, частных кредиторов и кредиторов с твердыми деньгами, и даже ООО, которые ищут дополнительных членов. В обмен на направление и оформление документов ипотечный брокер получает комиссию при закрытии сделки.

Плюсы и минусы использования ООО для сдачи в аренду имущества

Хотя определенно можно купить арендуемое имущество через ООО, у этого есть свои плюсы и минусы. Вот некоторые вещи, которые следует учитывать, прежде чем создавать ООО для недвижимости.

Плюсы использования ООО для сдачи в аренду имущества

ООО помогает ограничить личную ответственность владельца сдаваемого в аренду имущества в случае судебного иска или претензии кредитора, поскольку это коммерческое предприятие, предлагающее защиту активов. Однако, как отмечает сайт юридического ресурса Nolo.com, могут быть случаи, когда суд «пробит корпоративную завесу» и возложит на инвестора личную ответственность, например, когда действия компании являются неправомерными или мошенническими.
Доход или убытки передаются через ООО и добавляются к доходу, указанному в вашей налоговой декларации. В большинстве случаев Налоговая служба (IRS) считает доход от аренды имущества «пассивным» доходом, что означает, что он не подлежит удержанию налога на заработную плату, такого как социальное обеспечение, Medicare, а также федерального налога и налога штата на безработицу.
Использование ООО для владения арендованным имуществом также упрощает отделение личных активов от активов бизнеса, чтобы избежать смешения средств. Например, создание отдельного банковского счета для каждого ООО и арендованного имущества с помощью Stessa Cash Management упрощает учет доходов и расходов для правильного арендатора и имущества.
ООО также может быть хорошей структурой для партнерства с другими инвесторами. Индивидуальные партнеры являются «членами» LLC и могут вносить капитал или опыт в предприятие и делить доходы или убытки, как указано в операционном соглашении. Инвестирование в ООО может быть отличным способом увеличить и диверсифицировать портфель недвижимости за счет распределения капитала по различным инвестиционным возможностям.
Недвижимость, приобретенная через ООО, также может обеспечить большую конфиденциальность, поскольку в документе о праве собственности указано название ООО, а не ваше собственное имя. Арендаторы, продавцы или широкая общественность не будут иметь легкий доступ к вашей личной информации, поскольку они будут вести дела с LLC.

Минусы использования ООО

Существуют первоначальные взносы и текущие расходы при использовании ООО для покупки недвижимости, которые различаются в зависимости от штата. Например, необходимо создать юридическое лицо, оформить учредительный договор и оформить операционное соглашение. Также может потребоваться назначение зарегистрированного агента, если инвестор проживает в другом штате, чем сдаваемое в аренду имущество.
Покупка недвижимости через ООО также создает дополнительные обязанности по управлению компанией, такие как проведение ежегодных собраний акционеров и постоянное соблюдение федеральных и государственных норм.
Передача существующей сдаваемой в аренду собственности в ООО может привести к срабатыванию пункта о сроке продажи в текущем ипотечном соглашении, поскольку имя владельца изменилось, даже если вы являетесь единственным участником ООО. Хотя кредитор может не желать изменять кредитное соглашение, чтобы разрешить передачу LLC, дружественный к инвестору кредитор может предложить лучший способ передачи инвестиционной собственности без необходимости рефинансирования существующей ипотеки.

Заключительные мысли

Получение финансирования для сдачи в аренду имущества, принадлежащего ООО, требует дополнительных усилий. Тем не менее, покупка недвижимости через ООО может помочь уменьшить личную ответственность, защитить другие деловые и личные активы и позволить вам сотрудничать с другими инвесторами в недвижимость в качестве участников. Чтобы найти кредитора, готового предоставить ссуду ООО, забросьте свою сеть повсюду, поговорив с обычными кредиторами, частными и портфельными кредиторами, а также с местным ипотечным брокером, работающим с инвесторами в жилую недвижимость.

Может ли ООО купить дом? (Пояснение для начинающих)

Рынок жилья восстанавливается.

Объем инвентаризации жилой и коммерческой недвижимости вырос, и банки вернулись к кредитованию.

Так много инвесторов в недвижимость охотятся за новыми сделками.

Если вы давно этим занимаетесь, вам может быть интересно: Разумно ли использовать компанию с ограниченной ответственностью (ООО) для покупки дома?

На этот вопрос нет короткого ответа.

Чтобы принять правильное решение, вам необходимо понимать плюсы и минусы использования ООО для получения титула, а также юридические последствия такого решения.

Этот пост объясняет все вышеперечисленное простым языком.

Содержание

Может ли ООО купить дом?
Какие виды ипотечных кредитов доступны для ООО?
Как LLC подает налоги на недвижимость?
Еда на вынос
Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости с ООО

Последнее обновление: март 2023

Простой способ создания ООО

Создание ООО — это флажок, который необходимо отметить. Легко, быстро и без забот. Мы рассмотрели 13 самых популярных услуг по созданию ООО, чтобы выяснить, кто действительно понимает, что нужно новым учредителям. Наша рекомендация:

Регистрация ООО: $39 + государственные пошлины

Цена:

Время обработки:

Помощь и поддержка:

Удовлетворенность клиентов:

Простота использования:

Мы не придумываем оценки.

Best LLC Service 2022

Сформирована 1 000 000+ LLCS
$ 39 Формирование включает в себя зарегистрированное агентское обслуживание
Fast Formation и в тот же день подачи
Exclive Customer.
Может ли ООО купить дом?
Да, по закону ООО может приобрести дом или любое другое имущество.
Как юридическое лицо компания с ограниченной ответственностью имеет право покупать и владеть различными активами.
Типы сделок с недвижимостью, которые может совершать ООО, включают следующие.
Управление арендным имуществом: ООО покупает квартиру и сдает квартиры арендаторам. Создание ООО для аренды популярно, поскольку вы получаете ограниченную личную ответственность. Если с вашей собственностью произойдет какая-либо проблема, никто не сможет преследовать ваши личные активы, чтобы компенсировать ущерб.
Перепродажа домов: члены LLC могут покупать дома, ремонтировать их, а затем перепродавать с прибылью. С ООО легче сделать переворот, так как вы можете легко заключить договор с зарегистрированными и частными покупателями.
Покупка коммерческой недвижимости и управление ею: ООО также часто владеют коммерческой недвижимостью, такой как офисные здания, торговые центры, земельные участки под застройку и т. д. ООО может получить право собственности на эти объекты, а затем либо реконструировать их, либо сдать в аренду. арендаторам ради прибыли.
Оптовая торговля недвижимостью: Торговать недвижимостью между двумя зарегистрированными коммерческими предприятиями проще, чем заключать несколько сделок в качестве частного инвестора.
Совокупность свойств: Одно ООО может владеть несколькими свойствами. ООО может быть использовано для создания портфеля активов. Кроме того, ООО можно покупать и продавать. ООО, владеющее многочисленными объектами недвижимости, может приобрести другое ООО, владеющее недвижимостью, вместо того, чтобы покупать недвижимость напрямую.
Совместная покупка: члены LLC могут собирать деньги для совместного инвестирования в различные объекты недвижимости. Такие сделки регулируются операционным соглашением LLC — документом, в котором подробно описываются вклады и права на различные активы. Кроме того, ООО позволяет брать деньги у иностранных инвесторов.
Преимущества использования ООО для покупки дома
В качестве бизнес-структуры ООО предлагает своим членам две основные меры правовой защиты:
- Защита от ограниченной ответственности
- Защита личных активов
Оба очень привлекательны для инвестиций в недвижимость. Ограниченная личная ответственность означает, что как участник вы не можете нести ответственность за какие-либо правонарушения, совершенные на вашей территории.
Защита личных активов означает, что ни один кредитор не сможет заняться вашими личными активами, если ваша компания обанкротится или столкнется с крупным судебным иском.
Эти два преимущества помогают владельцам бизнеса изолировать риски и сохранять свои активы.
Помимо этого, есть еще несколько преимуществ использования ООО для покупки недвижимости.
Наличие нескольких инвесторов: LLC позволяют вам объединить деньги с друзьями, семьей или деловыми партнерами для покупки недвижимости.
Управляйте совместными предприятиями: Вы можете объединиться с другими ООО для совместного инвестирования в более крупные проекты. Или объедините усилия с игроками в смежных отраслях, таких как управление недвижимостью или ведение домашнего хозяйства, чтобы предложить более широкий спектр услуг.
Привлечение иностранных инвесторов: Неграждане и резиденты США не могут легко инвестировать в местный рынок недвижимости, если они не являются членами LLC. Юридически все штаты разрешают включение иностранных участников LLC в Устав ООО и, следовательно, владение имуществом компании.
Более простое планирование недвижимости: Вы можете легко добавлять новых членов LLC, например, членов вашей семьи, и назначать процентные проценты по вашему портфелю недвижимости. Эта стратегия имеет несколько налоговых льгот и меньше административной волокиты, чем стандартная процедура наследования.
Простая передача права собственности: Вместо того, чтобы продавать недвижимость (и платить все связанные с этим сборы), вы можете сделать нового инвестора членом LLC и назначить ему процент владения. Точно так же перевод прибыли между ООО или из ООО в корпорацию часто проще, чем заключение частных сделок.
Быстрый доступ к хорошей кредитной истории: Вы можете купить ООО с хорошей кредитной историей, чтобы проводить более привлекательные сделки по инвестициям в недвижимость.
Недостатки использования ООО для покупки дома
Использование ООО для инвестирования в недвижимость имеет свои преимущества. Но есть несколько существенных ограничений, о которых следует помнить.
Вот недостатки покупки и владения домом через ООО.
Налоги на личное имущество предприятий: Такие штаты, как Техас, Западная Вирджиния, Вирджиния, Арканзас, Кентукки, Луизиана, Мэриленд, Миссисипи и Оклахома, взимают налоги с коммерческих запасов (включая имущество). Это может создать для вас дополнительную налоговую нагрузку.
Меньше вариантов кредитования: У предприятий меньше вариантов ипотеки и схем кредитования. Точно так же вы не получаете прибыль от многих налоговых льгот и пособий, как обычный домовладелец.
Ежегодные расходы на содержание ООО. Периодические расходы LLC включают сборы штата за подачу годовых отчетов, расходы на зарегистрированного агента (при использовании профессионального поставщика услуг), а также минимальные ежегодные налоги на франшизу и обязательные лицензии на ведение бизнеса в некоторых штатах.
Освобождение от потери приусадебного участка. Если вы переведете свое основное место жительства в компанию с ограниченной ответственностью, вы автоматически потеряете все льготы, связанные с недвижимостью, доступные покупателям жилья в вашем штате.
Пункт «Срок продажи»: Если вы решите продать или передать дом с ипотекой ООО, обратите внимание на этот пункт продажи. Это означает, что владелец, взявший ипотечный кредит, должен полностью выплатить оставшуюся сумму в момент продажи.
Итак, кому стоит подумать о покупке дома с ООО?
Многие инвесторы, которые получают большую часть своего дохода от недвижимости, используют ООО для покупки недвижимости.
Если вы просто планируете купить один дом, возможно, не стоит заморачиваться с созданием и содержанием ООО. LLC может чрезмерно усложнить транзакцию, если вы впервые покупаете в одиночку.
Тем не менее, люди, которые хотят приобрести множество домов и коммерческих объектов и создать портфель недвижимости, получат прибыль от создания ООО.
Какие виды ипотечных кредитов доступны для ООО?
Одной из проблем использования ООО для покупки недвижимости является ограниченное кредитование.
В случае дефолта по кредиту ООО гарантия банка ограничивается активами ООО. Поэтому банки устанавливают более высокие процентные ставки.
Кроме того, LLC не имеют доступа к жилищным ипотечным кредитам , что обеспечивает более низкие требования к первоначальному взносу и более гибкие варианты сроков.
Но есть несколько типов других вариантов финансирования недвижимости, которые может получить ООО:
1. Ипотечные кредиты на основе активов
2. Частный капитал иностранных инвесторов
3. Краудинвестинг в недвижимость
4. Портфельные кредиты
5. Кредиты на покупку и восстановление
Ипотечные кредиты на основе активов выдаются под существующие ипотечные кредиты
ресурсы.
Кредитор амортизирует ваши активы в течение срока ипотеки, чтобы проверить, соответствуете ли вы требованиям. Заемщик может получить разумную ставку, если у вашего LLC есть многочисленные активы, которые можно заложить в качестве залога для обеспечения нового ипотечного кредита.
Это обычная стратегия, которую используют серийные инвесторы в недвижимость. Они используют другие свойства для обеспечения новых кредитов.
Частный капитал иностранных инвесторов
В качестве ООО вы имеете право получать деньги от иностранного инвестора.
Это может быть частное лицо (например, член семьи, находящийся за границей), которого вы добавляете в качестве участника ООО для совместного инвестирования.
Или вы можете заключить сделку с институциональным оффшорным кредитором, чтобы получить финансирование.
Платежи оффшорному кредитору могут облагаться налогом, удерживаемым у источника в США. Для получения дополнительной информации обратитесь к своему налоговому консультанту.
Краудфандинг в сфере недвижимости
Краудфандинг в сфере недвижимости — это новая тенденция.
Источник: Fundrise.
Микроинвестирующие (краудинвестирующие) стартапы, такие как Republic, Fundrise и другие, позволяют инвесторам собирать небольшие суммы денег от многих людей для финансирования своих проектов. Затем выплачивайте дивиденды на основе их вкладов.
Это привлекательный способ получить необходимый капитал. Но это может быть юридически сложно.
Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, чтобы убедиться, что ваше участие в краудфандинге не нарушает правила SEC в отношении предложений безопасности и исключений.
Комиссия по ценным бумагам и биржам США разработала подробные правила, касающиеся предложений по ценным бумагам в сфере недвижимости.
Портфельные ссуды
Портфельные ссуды — это тип ипотечных ссуд, которые банк выдает и удерживает в течение всего срока действия (вместо продажи на вторичном рынке).
Поскольку портфельные ссуды хранятся внутри компании, они регулируются меньшим количеством правил и имеют менее жесткие критерии приемлемости.
Но процентные ставки и комиссионные могут быть выше.
Некоторые банки США открыты для выдачи портфельных кредитов компаниям с хорошей репутацией.
Точно так же это хороший вариант для инвесторов, которые не имеют права на традиционное финансирование аренды недвижимости. Или искать финансирование коммерческих проектов.
Кредиты на покупку и ремонт
Кредиты на покупку и ремонт имеют смысл, когда инвестору нужны дополнительные средства сверх покупной цены для ремонта инвестиционной собственности. Этот кредит больше напоминает кредит на строительство, чем традиционный долгосрочный кредит.
После завершения ремонта инвестор может продать недвижимость и погасить кредит на покупку и ремонт. Или рефинансировать недвижимость с постоянным кредитом на основе обновленной оценочной стоимости.
Некоторые банки выдают подобие поддерживаемого государством кредита FHA на реабилитацию в размере 203 тысяч для институциональных инвесторов.
Как получить кредит на реабилитацию?
Каждый кредитор будет использовать разные критерии для утверждения. Но, как правило, будут учитываться кредитный рейтинг вашего бизнеса, инвестиции, доходы, отчеты о движении денежных средств и доступное обеспечение. Некоторые кредиторы также предпочитают инвесторов с опытом работы в сфере недвижимости. Так что вы можете показать им свои прошлые проекты Fixer-Upper.
Как ООО подает налоги на недвижимость?
По умолчанию ООО является субъектом сквозного налогообложения.
Это означает, что у IRS нет специального режима для этого. Вместо этого вся прибыль от бизнеса отражается в декларациях о доходах физических лиц.
- ООО с одним участником отчитывается о налогах как индивидуальное предприятие
- ООО с несколькими участниками отчитывается о налогах как товарищество
В этом случае все доходы, которые вы получаете от инвестиций в недвижимость, должны быть указаны в вашей личной налоговой декларации. . Затем вы платите соответствующие налоговые ставки в зависимости от уровня вашего дохода.
В качестве альтернативы ООО могут подавать федеральные налоги как:
- S-corporation
- C-corporation
В этом случае ваша компания сообщает о доходах от коммерческой деятельности отдельно. S-corp не должна платить корпоративный подоходный налог, в то время как C-corp сталкивается с двойным налогообложением. Члены ООО, в свою очередь, платят НДФЛ только с заработной платы, которую они получают от ООО (а не со всей прибыли, полученной от инвестиций).
Ознакомьтесь с нашим полным руководством по налогообложению ООО для получения дополнительной информации.
Помимо федерального подоходного налога и налога штата, ООО, занимающееся недвижимостью, также облагается следующими видами налогов.
Налоги на коммерческую недвижимость: Только в 12 штатах не взимаются налоги на коммерческую недвижимость. Другие взимают налоги со всего принадлежащего бизнесу инвентаря или только с определенных его видов, например с недвижимости. Кроме того, в некоторых штатах, таких как Мэриленд, требуется только одно заполнение на каждое юридическое лицо (с указанием всех ваших свойств). Но в Техасе вы будете получать налоговые уведомления и счета от отдельных городских советников по месту нахождения вашей собственности. Налоги на личное имущество предприятий сложны и требуют отдельной налоговой консультации.
Налог на прирост капитала: При продаже дома или инвестиционной собственности инвесторы будут облагаться налогом на прирост капитала. Но если вы подаете налоги как партнерство, вы можете компенсировать их, используя различные льготы.
Минимальные ежегодные налоги на франшизу: Такие штаты, как Алабама, Калифорния, Делавэр, Техас и Теннесси, среди прочих, взимают минимальный налог за привилегию ведения бизнеса в штате. Эти налоги должны быть уплачены независимо от того, получили ли вы прибыль в этом году или нет.
Выводы
- Прежде чем принять решение об использовании LLC для покупки дома, взвесьте все преимущества и недостатки.
- Использование LLC для инвестирования в недвижимость обеспечивает легкую передачу права собственности, доступ к иностранному капиталу, гибкий налоговый режим и структуру управления.
- Недостатки включают первоначальное создание ООО и последующие затраты на обслуживание в виде годовой отчетности, государственных лицензий на ведение бизнеса и минимальные ежегодные налоги на франшизу.
- Налогообложение личного имущества бизнеса довольно сложно. Правила различаются в зависимости от штата, округа, а иногда и города. Запланируйте налоговую консультацию, чтобы понять все налоговые законы, которые могут применяться к вам.
Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости с ООО
Вот некоторые часто задаваемые вопросы о покупке дома с ООО.
Могу ли я использовать ООО для покупки дома?
Да, ООО можно использовать для покупки дома. Вы также можете перевести свой дом в ООО. Но ООО чаще используются для покупки инвестиционной недвижимости, чем личного жилья. Большинство юрисдикций не позволяют LLC получать освобождение от усадьбы. Ваши налоги на недвижимость могут быть выше, если вы используете ООО для покупки основного дома.
Зачем кому-то помещать свой дом в ООО?
Веская причина передать дом в ООО — сдать его в аренду. В этом случае вы получаете ограниченную личную ответственность и защиту личных активов. Кроме того, вы можете совместно купить или совместно финансировать инвестиционную недвижимость через ООО с другими инвесторами.
Могу ли я продать сдаваемое в аренду имущество моему ООО?
Вы не можете продать его, если вы являетесь членом этого ООО. Это запрещено. Но вы можете передать право собственности на сдаваемое в аренду имущество вашей компании. В этом случае вашего имени не будет в документе, и ваша компания будет официально владеть арендой.
Может ли ООО купить землю?
Да, можно. ООО часто используются для покупки земли под строительство или застройку. Тогда ваше ООО может получать доход с этой земли.