Покупка квартиры где дети собственники: Права детей в сделках с недвижимостью: главное

Доли, дети, опечатки: на что нужно обращать внимание при покупке недвижимости | Статьи

Сделки с недвижимостью — одни из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем. Несмотря на довольно жесткий контроль и существенное «обеление» рынка, нечистых на руку продавцов по-прежнему хватают, а цена ошибки или обычной невнимательности для покупателя может быть очень высока. «Известия» собрали рекомендации юристов и специалистов «Росреестра» о том, на что нужно обратить внимание при приобретении квартиры, чтобы не лишиться квартиры или денег по своей вине.

Продавцы и документы

Прежде всего специалисты рекомендуют обратить внимание на человека, у которого вы собираетесь покупать квартиру: желательно, чтобы у вас была возможность поговорить с ним лично. Нужно помнить, что любая сделка может быть оспорена, если позднее человек заявит, что находился в невменяемом состоянии — и, например, состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если сомневаетесь, попросите его предоставить справки о том, что на учете он не состоит, еще до заключения сделки.

Во-вторых, нужно внимательно изучить все документы (и не только ваш договор купли-продажи), напоминают в Росреестре.

— Кроме того, при покупке жилья необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы: договор передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи, договор мены, дарения, наследования или договор долевого участия в строительстве, изучить сведения из ЕГРН (адрес, материал стен жилого дома, инвентаризационная стоимость, а также планировка квартиры с указанием площадей), — рекомендуют специалисты ведомства.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Михаил Терещенко

Всю информацию о жилплощади, указанную в документах, необходимо сверить с реальным положением дел, чтобы в дальнейшем не пришлось отвечать за незаконную перепланировку, авторами которой были прежние владельцы.

Также во избежание неприятных сюрпризов попросите продавцов предоставить документы, подтверждающие, что за жилплощадью не числится неоплаченных долгов по коммуналке.

Кроме того, особое внимание необходимо обратить на точность написания адреса во всех документах. Это касается не только названия улицы и номера дома, но и других символов — например, знака дроби или литеры рядом с номером дома или квартиры. Любая ошибка или опечатка в этом случае впоследствии может принести вам множество хлопот.

Чтобы при совершении сделки легко было уточнить любые вопросы или исправить недочеты, попросите, чтобы собственник присутствовал лично. Если он откажется, не имея на то серьезной причины, — это уже повод насторожиться.

И да, если продавец выступает категорически против обращения к нотариусу или юристу под любым предлогом, это серьезный повод усомниться в его добросовестности и либо отказаться от сделки совсем, либо настоять на участии специалистов.

Цена вопроса

Цена, которую вам называют за квартиру, является важным показателем того, насколько добросовестен сам продавец.

Например, если она оказывается сильно ниже рыночной, это может говорить о том, что у квартиры есть скрытые изъяны, — скажем, продавец знает о спорах между собственниками или серьезных проблемах с соседями, сам когда-то приобрел жилплощадь незаконно или просто в ближайшее время в тихом «спальном» районе планируется капитальное строительство. Так что в этом случае необходимо навести дополнительные справки.

Иногда нюансы, которые работают на снижение цены, видны и невооруженным глазом или продавец готов честно вас о них предупредить. Но если квартира при невысокой стоимости выглядит практически идеальной — это верный признак того, что вам следует насторожиться.

То же самое относится и к предложению продавца занизить стоимость, которая указывается в договоре. Помимо того что это говорит о желании человека скрыть свои доходы, это также может поставить под угрозу вашу сделку — если стоимость по документам будет значительно занижена, позднее сделку могут оспорить в суде как совершенную по цене ниже рыночной и в итоге признать ничтожной (то есть аннулировать). Доказать, что в реальности вы заплатили за квартиру полную стоимость, в этом случае вам будет сложно.

Квартиры, в которых проживают дети

Покупка недвижимости, в которой проживает и имеет долю несовершеннолетний, связана с наибольшими сложностями. Особое внимание также стоит обратить на любые сделки в сфере недвижимости, которые совершаются с использованием материнского капитала.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Первое, что необходимо знать: ни при каких обстоятельствах ребенка нельзя выписать из квартиры «в никуда». Даже если сделка совершается по всем правилам, продавцу вы платите вполне рыночную цену и совершенно уверены, что в дальнейшем он приобретет другое жилье, в котором будет проживать ребенок, если долю в другой квартире несовершеннолетний не получил сразу, позднее сделку могут признать недействительной по требованию опеки.

Это относится и к сделкам с использованием материнского капитала — совершать их без выделения доли для ребенка незаконно.

Кроме того, нужно соблюсти определенные условия. Так, площадь, которая принадлежит ребенку на новом месте жительства, не должна быть меньше той, которая принадлежала ему в этой квартире. То же самое относится и к рыночной цене: новая доля не должна потерять в стоимости по сравнению с тем, что у ребенка есть сейчас.

Наконец, ребенок не может потерять в уровне бытовых условий — они на новом месте жительства должны быть не хуже. И, конечно, там должны быть система отопления, электроснабжение и водоснабжение.

Наконец, прежде чем совершать сделку, необходимо заручиться согласием опеки. Они проверят соблюдение всех перечисленных условий и, если всё будет в порядке, дадут свое согласие. Без него любую сделку впоследствии легко могут признать ничтожной.

Сделки с недвижимостью, в которых ребенок выступает собственником либо участником долевой собственности, можно проводить только с участием нотариуса.

Квартиры в долевой собственности

Все сделки с жилплощадью, которая находится в долевой собственности, необходимо проводить с участием нотариуса.

Если речь идет о покупке всей квартиры, вам потребуется не только согласие собственников долей, но и нотариально заверенные согласия их супругов (если они состоят в браке).

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Если приобретается одна доля, нужно убедиться, что все остальные собственники получили письменные уведомления о сделке.

Если в квартире проживают несовершеннолетние, то дополнительно необходимо соблюсти все условия, которые действуют в случае таких сделок.

И отдельно стоит обратить внимание на то, не приобреталось ли жилье в браке.

— Не забывайте о необходимости получения согласия супруга на отторжение имущества, в случае если оно куплено в браке либо входит как объект раздела по брачному договору, — также предостерегают в Росреестре.

Квартиры, полученные в наследство

Если вы покупаете квартиру, которую собственник получил в наследство, здесь тоже необходимо проявить дополнительное внимание, чтобы не пришлось позднее отвечать за ошибки или нарушения, допущенные получателями наследства или наследодателем

.

Прежде всего, конечно, необходимо будет изучить все документы собственника, чтобы убедиться, что он действительно имеет право распоряжаться этим объектом недвижимости.

Насторожиться стоит, если речь идет о так называемых спорных случаях наследства — например, если по желанию наследодателя имущество получает не прямой наследник. Скажем, квартиру после смерти пожилого родственника получили не его дети или его вдова, а племянник, брат или сестра. Не исключено, что другие наследники попытаются оспорить сделку.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

То же самое относиться и к возможным спорам между близкими родственниками (детьми или супругами). В этом случае к решению спорных вопросов и оформлению сделки лучше привлечь юриста.

В целом же при выборе квартиры, полученной продавцом в наследство, стоит иметь в виду, что

родственники, желающие оспорить права наследования, смогут сделать это в течение как минимум трех лет.

Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника

Таких случаев все меньше и меньше, но они возникают. Могу из практики нашего юридического бюро. Ситуация такая: человек приобрел квартиру у ребенка. От имени ребенка эту квартиру продавал опекун. Это было порядка 5-6 лет назад, но ситуация возникла сейчас. Квартира впоследствии ребенку не была приобретена опекуном, то есть он получил деньги, покупатель получил квартиру, въехал в нее. Ребенку же квартиру не купили, то есть ребенок остался без жилья. Эту сделку купли-продажи суд признал недействительной, хотя было и согласие органов опеки и попечительства. Оказались непорядочными в том случае риэлторы. Риэлторы сидят в тюрьме. Но покупатель страдает. Его сделку признали недействительной. Пострадал добросовестный приобретатель, и он сейчас в суде доказывает, что сделка была действительна.

Каков порядок покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника?

Рустам Таминдаров, директор Юридического бюро:
Ребенок собственник или доли в квартире или всего помещения. Сам распоряжаться своей собственностью он не может. За него это могут сделать или законные представители, то есть его родители, или опекуны, или попечители. Сделка купли-продажи, когда присутствует несовершеннолетний, заключается только с обязательным участием  органа опеки и попечительства.

В пакете документов, который собирают для отчуждения, обязательно должно присутствовать постановление о согласии на сделку органов опеки и попечительства. Причем они смотрят продаваемое жилье не только по документам. Обязательно на объект выезжает специалист. Смотрят все: этажность, планировку, наличие рядом школы, равнозначность районов.

Изначально органы опеки и попечительства дают согласия на единовременную покупку и продажу. Причем регистрация идет сначала покупки жилья для ребенка, а затем уже продажи его квартиры. Вот, нехороший момент здесь присутствует.

Как снизить риски признания сделки недействительной при покупке квартиры у несовершеннолетнего собственника?

Обязательно нужно отследить, чтобы ребенку было куплено жилье. Покупателю нужно взять инициативу в свои руки. Нужно проверить, есть ли согласие органов опеки и попечительства.
Сделки регистрируются в один день. В чем минус? Переход права собственности у нас в стране осуществляется 28 дней. Сначала ребенку приобретается жилье, потом его жилье продают, то есть сделка идет наоборот. Вот в эти 28 дней проверить пакет документов, попросить своего юриста это сделать, истратить немного денег и проверить пакет документов по квартире, которую не вы приобретаете, а которая будет приобретаться ребенку.

Эксперт: Рустам Таминдаров, директор Юридического бюро
 

Безопасная покупка квартиры на вторичном рынке

Высокая стоимость квартиры – один из главных факторов, делающих этот рыночный сектор продажи недвижимости очень криминализованным. Мошенники, пользуясь юридической безграмотностью нашего населения, продолжают обманывать тысячи доверчивых граждан на сделках по покупке или продаже квартир.
Как же минимизировать риски продажи или покупки жилой недвижимости? Прежде, чем ответить на этот вопрос, разберем наиболее традиционные способы мошенничества на квартирном рынке и определим круг потенциально «опасных» типов недвижимости, к которому относятся:

• жилье, в котором на момент заключения сделки купли/продажи кто-нибудь проживает или прописан;
• квартиры, доставшиеся по праву наследования;
• квартиры призывников или осужденных в соответствии с судебным решением;
• жилье несовершеннолетних собственников;
• квартиры инвалидов или пенсионеров ;
• квартиры лиц, находящихся на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть дети

Один из самых распространенных видов мошенничества – продажа квартиры, владельцами которой, наряду со взрослыми собственниками, являются и несовершеннолетние дети. Такие сделки в ряде случаев могут быть оспорены в суде предыдущими собственниками квартиры или родственниками – опекунами. Процедура продажи этого жилья предусматривает разрешение от органов опеки, выдаваемое в том случае, если дети переезжают в квартиру большей площади, большей стоимости или, например, в лучший район. Иногда инспекторы Отдела попечительства поставлены в трудное положение при оценке будущего жилья ребенка, например, когда семья переезжает из престижного кирпичного дома в панельную многоэтажку, имеющую больший метраж. В таких случаях разрешение может быть дано при условии, что единственным собственником новой квартиры будет один ребенок, то есть происходит ущемление прав собственников родителей. То есть, при выдаче разрешения Отделом опеки, возможны случаи признания его недействительным. Отдельно следует сказать о новом детском жилье в новостройках, которые могут быть в силу многих причин «заморожены». По закону несовершеннолетним детям должно быть предоставлено жилье в течение трех месяцев со дня продажи старой квартиры, а контроль за исполнением закона возлагается на прокуратуру. Очевидно, что осуществлять тотальный контроль за соблюдением прав ребенка прокуратура не может, но от контрольной выборки и признания сделки купли продажи недействительной никто не застрахован. В этих случаях совет один – обращаться в риелторскую контору с безупречной репутацией, где все нюансы продажи такой квартиры будут учтены.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть инвалиды

Подобные проблемы могут ожидать покупателя и при приобретении жилой недвижимости с собственниками – инвалидами, находящимися под опекой. Если собственник – инвалид на момент сделки был признан недееспособным, то сделка будет аннулирована. Если же в договоре купли-продажи квартиры стоит подпись вполне дееспособного лица, отдающего отчет в своих действиях, то владельцу квартиры не стоит опасаться юридических последствий заключения такой сделки.
Отдельной строкой стоит мошенничество при продаже квартир, принадлежавших лицам, стоящим на учете в психоневрологическом диспансере. Такой договор и права нового собственника также могут быть оспорены, поэтому перед заключением сделки следует вытребовать справку из этой организации о нахождении или не нахождении продавца квартиры на данном учете. Если же адекватность продавца квартиры вызывает у Вас подозрения и Вы не вполне доверяете добросовестности сотрудников психоневрологического диспансера, то лучше организовать независимое освидетельствование продавца квартиры в день заключения договора купли-продажи.
Категория сделок с квартирами, где на момент сделки кто-то прописан, — одна из самых простых, так как по — закону эти лица могут быть принудительно выписаны по суду. Но, на деле, эта процедура может занять несколько месяцев.
Также могут быть пролонгированы сделки с недвижимостью, где собственниками (или дольщиками) являются призывники или осужденные и отбывающие наказание по суду, так как в этом случае они попадают в категорию «временно недоступные».

Задаток при продаже квартиры

Задаток – еще один «камень преткновения» при оформлении договора купли-продажи квартиры. Главное правило – не давать большие суммы денег перед оформлением сделок по продаже недвижимости. Лучше всего, заручившись поддержкой юриста, заключить предварительный договор, в котором подробнейшим образом описать сумму задатка, сроки заключения основного договора и прочее. Вы также можете оформить предварительный договор у нотариуса – стоимость такой «визы» не будет стоить дорого, в отличие от нотариального подписания основного договора. 
При подписании договора указывайте реальную, а не фиктивную (уменьшенную) стоимость квартиры, так как взыскивать с продавца действительную сумму сделки будет юридически невозможно.

Предупреждение проблем перед покупкой квартиры

Еще один совет — не стесняйтесь обращаться в единый государственный реестр прав собственности перед покупкой квартиры, чтобы точно знать, кто собственник квартиры и не находится ли она под арестом. Если сделка будет аннулирована, то на руках у вас будут документы, доказывающие, что Вы – добросовестный приобретатель, что является большим преимуществом при разбирательстве дела в суде. 
Также стоит наведаться в жилищно-эксплуатационную контору, чтобы убедиться, что в покупаемой квартире никто не прописан. 
Конечно, мошеннических схем при продаже квартиры может быть множество, и никто, например, не застрахован от подделки документов лицом, не являющимся собственником квартиры. Как ни странно, здесь может помочь просто здравый смысл и визит к вашим потенциальным соседям. «Вы не знаете, давно ли Татьяна продает эту квартиру?» «Какая Татьяна, эта квартира в собственности Ивана Ивановича…». 
Все описанное – лишь малая часть «подводных камней» при продаже или покупке жилой недвижимости, поэтому лучше не заниматься продажей квартиры самостоятельно. Обычно, опытные риелторы знают, как обезопасить сделку такого рода. Наше агентство недвижимости «Палитра» окажет при оформлении договора купли продажи квартиры профессиональную помощь и возьмет на себя все хлопоты по проверке «юридической чистоты» продаваемой жилой недвижимости, чтобы сделка была юридически максимально безопасной как для покупателя, так и для продавца.

кого из участников сделки проверять при покупке квартиры — Блог Райффайзенбанка R-Media

Ограниченно дееспособный человек может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, например продать телефон. А вот продать квартиру он может только с согласия попечителя, так как суд и закон ограничивают его действия (ст. 30 ГК РФ).

Ограничить дееспособность суд может, например, по причине психического расстройства или злоупотребления наркотиками либо алкоголем.

Если квартира принадлежит недееспособному или ограниченно дееспособному собственнику, то сделка находится под контролем органа опеки и попечительства, как в случаях с несовершеннолетними. Поэтому для сделки сначала нужно получить:

• согласие попечителя в случае, если продавец ограниченно дееспособен;
• разрешение органа опеки и попечительства, если продавец недееспособен. Порядок получения такой же, как в случае с детьми.

В чем риск. Сделку с недееспособным человеком без согласия органа опеки, так же как и в сделках с детьми, могут признать недействительной. Последствия мы обсуждали выше.

Как минимизировать риск. Чтобы проверить продавца на дееспособность, можно попросить его показать водительское удостоверение — этот документ требует врачебной справки от психиатра и нарколога. Если психическое состояние продавца вызывает сомнение, запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если продавец состоит на учете, то выясните, кто является его опекуном или попечителем, и запросите их согласие и разрешение органа опеки на сделку.

У возрастных собственников могут быть особенности психического здоровья. Например, если в сделке речь идет о залоге, то банки запрашивают справку из психоневрологического и наркологического диспансеров у собственников старше 65 лет. Если у вас не ипотечная сделка, то подстраховаться все равно стоит. В этом случае подойдет действующая водительская медицинская справка продавца — обычно ее выдают на 3 года — либо справка из диспансера — она подтверждает, что в текущий момент человек не стоит на учете. Нужно понимать, что оба этих документа не гарантируют дееспособность продавца.

Даже если продавец молод, но его поведение вызывает у вас вопросы, вы имеете право запросить справки из диспансера.

В чем риски. Если вы совершили сделку с лицом, которое не вправе было ее проводить, то она может быть признана недействительной.

Например, покупатель подписал договор с ограниченно дееспособным лицом, которое стоит на учете с психическим расстройством. Такой человек не имеет права сам заключать подобную сделку, а опекун или попечитель не был в курсе сделки и узнал о ней позже. Если он заявит об этом в суд, то суд признает сделку недействительной (ст. 171 ГК РФ).

Как минимизировать риск: не стесняться спрашивать у пожилых продавцов (и не только у них) документы, которые подтверждают психическое состояние, проверять наличие требуемых законом согласий, например в случае ограниченной дееспособности продавца.

В любом случае рекомендуем включать в договор купли-продажи вот такой пункт:

«Продавец и Покупатель подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, психическими заболеваниями и расстройствами не страдают, на учете в психоневрологическом диспансере, под опекой, попечительством, а также под патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора».

Такой пункт не гарантирует того, что сделку не признают недействительной, но это дополнительное подтверждение того, что покупатель проявил добросовестность, так как уточнил этот вопрос у продавца.

Когда, зачем и как покупать или докупать квартиру ребенку

The New SkylineЛюди формируют Нью-ЙоркВеликие предложенияКварталы ЗлатовласкиЗаметные продажиНью-Йорк будущегоУзнай большеТенденции в Нью-ЙоркеЗнаковые адресаДоступное жилье

24 Пятая авеню, #416, (Компас)

Независимо от того, есть ли у вас ребенок студенческого возраста, планирующий провести несколько лет в Нью-Йорке, или ребенок старшего возраста, надеющийся пустить корни в городе на долгосрочной основе, покупка квартиры для вашего ребенка может стать отличной инвестицией.В конце концов, вместо того, чтобы вкладывать деньги в чужую недвижимость, покрывая или частично субсидируя арендную плату вашего ребенка, вы будете инвестировать в свою собственную недвижимость в Нью-Йорке. Несмотря на потенциальные выгоды, есть несколько вещей, которые следует учитывать, прежде чем погрузиться в единоличные или совместные инвестиции в недвижимость для взрослого ребенка или вместе с ним.

Когда и зачем покупать ребенку

Если у вас есть ребенок студенческого возраста, который учится в Нью-Йорке в течение четырех лет, его плата за проживание или расходы на жилье за ​​пределами кампуса складываются.Например, частные комнаты в Нью-Йоркском университете в 2021-2022 годах начинаются от 15 826 долларов (это для резиденции без кондиционера в Rubin Hall) и доходят до 22 772 долларов (для частной студии в Palladium). В течение четырех лет общий счет составит от примерно 60 000 до более 90 000 долларов. Но обязательно ли покупать выгоднее, чем арендовать? Если вы покупаете и держите всего четыре года, вы можете безубыточности, но есть риски. В течение четырех лет купленная квартира может вырасти или не вырасти в цене, в зависимости от рынка. Кроме того, покупка и продажа квартир в Нью-Йорке также влечет за собой оплату множества инспекционных, юридических и закрывающих расходов, которые обычно выше, чем в большинстве городов Северной Америки. Если вам посчастливится приобрести квартиру стоимостью более 1 миллиона долларов (а перебить этот баланс несложно, особенно на Манхэттене), вас также оштрафуют на налог на особняк.

По всем этим причинам, как показывает опыт, если вы собираетесь держать только четыре года, покупка для ребенка может в конечном итоге не стоит хлопот.Если вы покупаете недвижимость с намерением владеть ею более десяти лет, независимо от того, будет ли ваш ребенок в конечном итоге жить в этой собственности, вы, вероятно, сделаете разумное вложение. Но есть еще несколько важных предостережений, которые следует учитывать.

Покупка квартиры в Нью-Йорке для ребенка может быть взаимовыгодной, но есть некоторые соображения. (Изображение через Pixabay)

Как приобрести квартиру, в которой будет жить ваш ребенок

Взвесьте все за и против кооперативов по сравнению с многоквартирными домами

Если вы покупаете от имени ребенка, даже работающего взрослого, некоторые советы кооперативов будут открыты для договоренности, но не делайте никаких предположений. Когда вы покупаете в кооперативе, вы становитесь акционером, и многие советы кооперативов предпочитают, чтобы акционеры, а не их дети, жили в здании. Ищите списки недвижимости, в которых четко указано, что «родителям разрешено покупать от имени детей», или держитесь подальше от кооперативов и вместо этого сосредоточьтесь на рынке квартир.

Учитывайте правила проживания и субаренды

Если вы покупаете квартиру для ребенка младшего возраста, который, вероятно, переедет через четыре или пять лет, внимательно изучите политику здания в отношении субаренды.Чтобы гарантировать, что вы не будете вынуждены продавать, когда рынок находится в состоянии спада или до того, как вы, вероятно, ощутите высокую отдачу от своих первоначальных инвестиций, лучше покупать только здания с щедрой политикой субаренды.

Проконсультируйтесь со своим ребенком

Если вы не собираетесь жить в приобретаемой вами квартире, не выбирайте автоматически здание или район, которые отражают ваши потребности и вкусы. Вы можете хотеть дом швейцара с лифтом и первоклассными удобствами, но ваш ребенок студенческого возраста или взрослый ребенок может быть рад переехать в обжитое здание в облагороженном районе.Хотя вы, безусловно, хотите избежать неудачных инвестиций в недвижимость, совет миллениала или представителя поколения Z может быть лучшим, что вы когда-либо сделаете. Вполне возможно, что ваш ребенок приведет вас в районы, где цены ниже, а вероятность получить значительную отдачу от ваших инвестиций с течением времени выше.

Колумбийский университет и почти готовый кондоминиум The Vandewater позади. Доступные квартиры здесь стоят от 950 000 до 5,7 млн долларов (через Холстеда). Типичная кухня Vandewater, #4F доступен за 950 тысяч долларов

Как приобрести квартиру, которой будет владеть или совместно владеть ваш ребенок

В некоторых случаях родители принимают решение о покупке или совместном выкупе квартиры для ребенка. В таких случаях это, как правило, происходит со старшими детьми, уже окончившими колледж и готовыми обосноваться. Хотя родители иногда покупают недвижимость для несовершеннолетних, обычно это не рекомендуется. В конце концов, если единица зарегистрирована на имя ребенка, по достижении восемнадцати лет он может делать с единицей все, что захочет. Однако для детей старшего возраста, пытающихся закрепиться на рынке недвижимости Нью-Йорка, покупка или совместная покупка квартиры может быть отличной идеей. По сути, есть три способа, которыми родители могут приобрести квартиру вместе со своими детьми и для них.

Совместная покупка

В этом случае и родитель, и взрослый ребенок указаны как владельцы. Если вы совершаете совместную покупку в кооперативе (но, что примечательно, не все кооперативы разрешают эту практику), ожидается, что и родитель, и взрослый ребенок примут участие в собеседовании кооператива. Кроме того, имейте в виду, что если ребенку меньше 25 лет, совместная покупка в кооперативе, вероятно, окажется сложной, поскольку немногие кооперативы готовы приветствовать исключительно молодых пайщиков. Наконец, если вы совместно покупаете дом со своим ребенком и вам необходимо взять ипотечный кредит, четко определите, кто несет ответственность за ежемесячные платежи.Помните, что совместная покупка с ипотекой также потенциально может повлиять на ваш собственный кредитный рейтинг, особенно если платежи не производятся своевременно.

Выступление в качестве поручителя

В этом случае взрослый ребенок покупает квартиру, а родитель выступает в качестве поручителя по ипотеке и/или взносам за обслуживание. Выступить в качестве поручителя, а не совладельца, часто бывает проще (например, в кооперативе на собеседовании должен присутствовать только взрослый ребенок). Однако, опять же, только некоторые кооперативы допустят поручителей.

Дарение

В этом последнем сценарии родитель дарит взрослому ребенку либо первоначальный взнос, либо полную стоимость квартиры. Подарок должен быть представлен в виде письма или аффидевита. Но даже если родитель дарит своему ребенку первоначальный взнос или стоимость всей квартиры, взрослый ребенок все равно должен продемонстрировать свою финансовую состоятельность. В конце концов, помимо покупки квартиры, владелец и жилец (в данном случае ребенок) должны предоставить достаточные доказательства того, что со временем они смогут оплачивать сборы за строительство.

Покупка квартиры, которую ваш ребенок будет проживать самостоятельно, совместно или полностью, имеет много преимуществ. Но, как и любая другая крупная покупка, покупка для ребенка, вместе с ним или от его имени — это решение, которое лучше всего принимать только после четкого изложения условий и взвешивания всех потенциальных финансовых и юридических вопросов, которые могут возникнуть на кону.

Запланировать встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Связанные статьи

• Из будущего Нью-Йорка Дома новой модели развития, демонстрирующие последние тенденции дизайна Четверг, 6 января 2022 г.
• Из будущего Нью-Йорка Самые продаваемые здания Нью-Йорка в 2021 году + отчет CityRealty о рынке жилой недвижимости Манхэттена за третий квартал пятница, 17 декабря 2021 г.
• От «Познакомься» Как интерпретировать планы этажей квартир + 30 списков пентхаусов в новостройках Четверг, 9 декабря 2021 г.
• Из лучших объявлений Лучшие квартиры за 1 доллар.25 миллионов можно купить в 20 отличных районах Нью-Йорка пятница, 3 декабря 2021 г.
• От «Познакомься» Довоенный против послевоенного: плюсы и минусы покупки в каждом + Отличные списки внутри Четверг, 2 декабря 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Невероятная жизнь: дома в самых высоких небоскребах в 28 районах Нью-Йорка пятница, 19 ноября 2021 г.
• От «Познакомься» Листинги Whisper — что это такое и почему они важны на горячем рынке Сегодня, 27 января 2022 г.
• От «Познакомься» Манхэттенские продажи и контракты: продажи Central Park Tower превысили 588 миллионов долларов после жаркого праздничного сезона Понедельник, 24 января 2022 г.

Соавтор Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям. Ее статьи и обзоры публиковались в газетах и ​​журналах США и других стран. Кейт, опытный финансовый писатель, стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного дома на Манхэттене. Включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии с помощью Disqus.

Исследования показывают, что бездетные пары совершают ошибки при покупке недвижимости

Больше покупают недвижимость с меньшим количеством детей или без детей

Если вы мечтаете о покупке недвижимости, вам предстоит принять множество важных решений. Вы должны выбрать правильный ипотечный кредит. Вы должны купить на основе того, что вы можете себе позволить. И вы должны думать о местоположении, времени в пути и удобствах района.

Подтвердите новый тариф (27 января 2022 г. )

Это может привести к ошибкам

Вы также должны подумать о типе и размере дома, который отвечает вашим потребностям сейчас и в будущем.Новые данные свидетельствуют о том, что у людей маленькие семьи или вообще нет детей. Это означает, что вам может не потребоваться большой дом на одну семью. Но если ваши потребности меняются, вам также не нужен слишком маленький или негибкий дом.

Сколько дома вы можете себе позволить?

Важно спрогнозировать планы на будущее и жизненные изменения, прежде чем селиться в дом. Вы также можете подумать о будущей стоимости перепродажи недвижимости, которую вы присматриваете. Тщательно взвесьте свои варианты, прежде чем совершать долгосрочные инвестиции.

Что обнаружили исследования

В недавней статье Washington Post говорится о новой тенденции: бездетные покупатели влияют на рынок жилья. Среди данных, приведенных в статье:

• Согласно исследованию жилья в Америке, проведенному S. Census Bureau, в 2015 году более семи из 10 домохозяйств не имели детей. Это на три процентных пункта больше, чем в 2011 году.
• Национальная ассоциация риелторов сообщает, что менее приобрели отдельный дом на одну семью в период с июля 2015 года по июнь 2016 года.В то время как девять из 10 покупателей с детьми до 18 лет покупают недвижимость с отдельными домами.
• Коэффициент фертильности среди женщин в возрасте от 15 до 44 лет составлял 62 рождения на каждую 1000 женщин в 2016 году, согласно данным Центров по контролю и профилактике заболеваний. Это самый низкий уровень с тех пор, как CDC начал вести учет 108 лет назад.

На приведенной ниже диаграмме показано, что, по данным Бюро переписи населения США, размеры домов в среднем уменьшаются.

Правильный выбор для вашего образа жизни

Если вы покупаете дома и не беспокоитесь о детях, эти цифры должны вас насторожить.Это потому, что вы можете тщательно подумать о типе и размере дома, который вы выберете.

Если у вас не будет большой семьи или детей, может быть разумнее купить небольшой дом или пристройку в виде квартиры или таунхауса. Если описанная выше возможная тенденция набирает обороты, вполне вероятно, что другие покупатели в будущем могут оценить меньшие / пристроенные дома. Повышенный спрос на эти типы домов может увеличить вашу стоимость при перепродаже.

Таунхаусы.кондоминиумы, кооперативы и многое другое: как тип собственности влияет на вашу ипотеку

С другой стороны, вы можете решить создать семью или завести еще детей в будущем. И даже если вы этого не сделаете, вашим будущим покупателям, когда вы продаете, возможно, придется приспособиться к детям.

Это означает, что вам, вероятно, понадобится дополнительное пространство и уединение в виде отдельного дома с двором. Всегда будет спрос на такие дома, в зависимости от рынка.

Присоединенный или отдельно стоящий

Тамара Доррис, адъюнкт-профессор недвижимости в Американ Ривер Колледж в Сакраменто, говорит, что ее не удивили данные, упомянутые выше.

«Мы видим, что все больше и больше людей не имеют детей по своему выбору или покупают дома в одиночестве. Эти люди, как правило, живут в городских районах и имеют дома с меньшими затратами на техническое обслуживание, например, пристроенные дома», — говорит она.

Доррис говорит, что пристроенные дома имеют много преимуществ.

Альтернативы домам для начинающих: нишевые объекты с меньшей конкуренцией

«Плюсы в общих зонах и меньшем уходе. Например, плавательные бассейны и теннисные корты — это предметы роскоши, которые нечасто встречаются в домах на одну семью, сопоставимых по цене.А некоторые пристроенные комплексы имеют дополнительную функцию безопасности в виде ворот безопасности», — говорит она.

Но отдельные дома, как правило, дорожают быстрее и дольше сохраняют свою стоимость, отмечает Доррис.

«А если семья будет расти, места общего пользования станут менее желательными, чем наличие собственного пространства, а также двора и гаража», — добавляет она. Тем не менее, Доррис также предлагает присмотреться к желаемому образу жизни.

«Задайте себе важные вопросы. Вы любите работу во дворе или ненавидите ее? Как далеко вы хотите жить от места работы? Где ты проводишь выходные? В каких развлечениях вы участвуете и где?»

Плюсы и минусы семейно-ориентированных сообществ

Марк Ли Левин, профессор Школы управления недвижимостью и строительством Бернса Университета Денвера, говорит, что любой выбор жилья сопряжен с компромиссами.

«Это правда, что, если другие будут соответствовать шаблону отсутствия детей, может уменьшиться количество покупателей, которые могут заинтересоваться вашим отдельным домом. Но нет правильного или неправильного ответа на вопрос, лучше покупать с приставкой или без», — говорит Левин.

Цена за пределами города? Рассмотрим проживание в пригороде

«Покупатели должны учитывать множество факторов, которые повлияют на потенциальный интерес к их дому, когда они станут продавцами».

К ним относятся качество местных школ и доступ к близлежащим паркам, зонам отдыха и программам поддержки сообщества, говорит он.

Следуй за деньгами

Самое главное, покупатели должны выбирать дома, которые они могут себе позволить, говорит Адам Гауэр, профессор недвижимости в Колледже бизнеса Орфалеа в Калифорнийском политехническом государственном университете, Сан-Луис-Обиспо.

«Ключ в том, чтобы сосредоточиться на создании потоков доходов. Таким образом, если позже вам понадобится что-то большее, вы сможете купить что-то большее», — говорит Гауэр.

Почему покупка дома рядом с вашим любимым продуктовым магазином так важна

Или, говорит он, «Если жизнь в городе без детей позволяет вам увеличить свой доход, вы должны применить эту стратегию.Вы можете наслаждаться бездетной жизнью в большом городе. А когда придет время, подумайте о том, чтобы переехать в пригород и торговать больше по размеру, подешевле и помедленнее по образу жизни».

Другими словами, «Купите то, что вам нужно сегодня — если только у вас нет ближайших планов завести семью», — добавляет Гауэр. «Выход на рынок сейчас сохранит ваш первоначальный взнос в зависимости от роста или падения рынка. Таким образом, вы будете готовы к переходу к семейной жизни, если придет время».

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Текущие ставки по ипотечным кредитам все еще достаточно низки, чтобы сделать покупку недвижимости доступной в большей части страны.Чтобы получить еще более низкую процентную ставку, сравните предложения от нескольких кредиторов. Исследования показывают, что несколько минут сравнения могут сэкономить тысячи долларов.

Подтвердите новый тариф (27 января 2022 г.)

Должен ли я покупать новую квартиру или таунхаус, если у меня есть дети?

Рассматриваете ли вы покупка новой квартиры или таунхауса для вашей семьи из-за предпочтений или необходимости, будьте уверены, что дети могут процветать в такой новой домашней среде.

Существует распространенное мнение, что дети должны расти в частном доме со своей комнатой, двором, собакой и, желательно, белым частоколом.На самом деле это не всегда возможно или даже желательно. В крупных городах семьи обычно живут в квартирах. Даже в небольших городах некоторые семьи предпочитают жить в квартирах, которые находятся в непосредственной близости от работы, школы, магазинов и мест проведения досуга. Юмна Сиддики-Хан живет в квартире с двумя спальнями вместе с мужем и дочерью. Причина? Простота. «Хотя люди сомневаются в нашем решении вырастить ребенка в роскошном курятнике, есть причины, по которым мы выбрали эту жизнь. Я вижу свое рабочее место из окна нашей гостиной.Детский сад моей дочери находится в пяти минутах ходьбы. Работа мужа в десяти минутах езды. Жизнь была проста, ох, как проста».

Вне предпочтений, реальность нынешнего рынка жилья такова, что некоторые семьи просто находят квартиры или таунхаусы будут более доступными, чем дома на одну семью.

Если вы покупаете новый дом для вашей семьи, пока не исключайте квартиры и таунхаусы. Обзор это, первое:

6 факторов комфортной жизни в кондоминиуме или таунхаусе

Максимальный комфорт уровень жизни в кондоминиуме или таунхаусе, есть некоторые вещи, которые следует учитывать:

1.Размер

Размер имеет значение, но не как как вы думаете! Я жил примерно в 500 квадратных футов с моим мужем и сын. Это сработало для нас хорошо, потому что мы Мебели не было слишком много, и мы содержали ее в чистоте. Было ли оно идеальным? Нет. Но все было прекрасно, и мой сын все еще скучаю по пекарне через улицу и скучаю по легкому доступу к отличная система общественного транспорта (у которой была остановка прямо у нашего входная дверь здания). Жизнь в маленьком доме также вывела нас в парк чаще, что было здорово для всех нас.

2. Макет

Еще важнее, чем размер — это макет. Кондоминиум или таунхаус, предназначенный для семей и делающий большая часть доступного пространства имеет значение! Все больше и больше таунхаусы проектируются так, чтобы имитировать планировку домов. Делая таунхаус широким, а не глубоким, создается ощущение простор.

3. Местоположение

В городских условиях квартира или таунхаус обеспечивает баланс между доступностью и местоположением. если ты хотите жить в центре города или находиться в нескольких минутах ходьбы от магазинов, местной библиотеки, фермерский рынок выходного дня и многое другое, квартира или таунхаус, скорее всего, лучший или даже единственный вариант. Тратить меньше времени на поездки и больше времени с пользой с вашими детьми означает, что вы создадите больше замечательных воспоминаний со своей семьей. Или, может быть, вы хотели бы жить на озере, но не можете позволить себе миллион (или больше) на участке на берегу озера? В этом случае ищите квартиру или сообщество таунхаусов, построенное рядом с озером для доступного доступа к красивым природа.

Независимо от того, где вы выбираете жить с детьми, безопасность, вероятно, вызывает беспокойство. Некоторые кондоминиумы и таунхаусы сообщества закрыты с охранниками и камерами.

4. Другие дети

Взаимодействие с соседские дети могут быть такой замечательной частью детства! я помню переезд в детстве с улицы с большим количеством детей на более тихую улицу со взрослыми жители. Я мог бы играть с их внуками, когда они приезжали, но это было не то же самое. При рассмотрении кондоминиумов или таунхаусов для проживания, посетите игровую площадку или поспрашивайте, чтобы получить представление о демографии.

5. Удобства для детей

Узнайте, какие удобства доступны для ваших детей.Игровые комнаты, общественные центры, тренажерные залы, бассейны и теннисные корты являются обычными удобствами. Некоторые роскошные резиденции улучшают свою игру, имея в штате детского консьержа для организации мероприятий, кинотеатров IMAX и 3D-игровых комнат. По словам Леонарда Стейнберга из Compass Realty в Нью-Йорке, «здания участвуют в гонке вооружений, пытаясь привлечь внимание детей». И это правда даже в более скромных сообществах, потому что строители и управляющие недвижимостью знают, что миллениалы составляют наибольшую долю покупателей жилья и что у многих из них есть дети или создаются семьи.

6. Шум

Проживание в непосредственной близости для других людей может означать меньше уединения и тишины, но не обязательно. Новый кондоминиумы и таунхаусы строятся с учетом конфиденциальности, что означает лучшее звукоизоляция стен, потолков и полов, тщательное размещение окна и многое другое.

При рассмотрении любой кондоминиум или таунхаус, важно всегда внимательно читать правила и нормативные документы. Иногда правила устанавливают ограничение на количество человек в спальне, или ограничить количество и вид домашних животных.Читая правила, учитывайте свои текущие обстоятельства, а также насколько они соответствуют вашим планам на будущее.

В течение последних 16 лет Рэйчел Кинбар писала статьи, сообщения в блогах, официальные документы, эссе, инфографику, веб-копии, коммерческие копии, сценарии, стихи, тексты песен и многое другое. У нее острые исследовательские навыки, которые она применяет к широкому кругу тем, и особенно ей нравятся темы, связанные с дизайном, историей и устойчивым образом жизни.

Купить дом для ребенка-инвалида с тарифами и условиями владельца

Как правило, те, кто покупает дом, могут воспользоваться лучшими процентными ставками и условиями ипотеки только в том случае, если это собственность, «занимаемая владельцем», то есть они планируют жить в ней.

Но это настоящий барьер для тех, кто хочет купить дом для кого-то, кто не может себе его позволить, например, когда родитель покупает дом для взрослого ребенка-инвалида.

К счастью, существуют программы и стратегии, позволяющие сделать собственность на жилье доступной для людей с ограниченными возможностями.

Получите бесплатный расчет ставки по ипотеке.

Определение Fannie Mae «владелец занят»

Большинство людей не понимают, что Fannie Mae предлагает лазейку в своем определении «занимается владельцем».Иногда эту программу называют семейной ипотекой. С помощью этой программы Fannie Mae рассматривает следующую ситуацию так же, как если бы покупатель планировал жить в доме:

.

«Родители, желающие обеспечить жильем своего взрослого ребенка-инвалида или умственно отсталого ребенка» разрешены, «если ребенок не может работать или не имеет достаточного дохода, чтобы самостоятельно претендовать на получение ипотечного кредита, родитель считается владелец/постоялец».

Это применимо, даже если член семьи не планирует жить со своим сыном или дочерью-инвалидом.Это доступно даже в том случае, если заемщик уже является домовладельцем с займом, занимаемым владельцем, по их основному месту жительства. Программа позволяет родителю или опекуну оказывать финансовую помощь детям, которые не могут купить дом самостоятельно.

Проверить цены Fannie Mae.

Рекомендации для индивидуальных кредиторов

Индивидуальные кредиторы могут устанавливать более строгие правила приемлемости, чем те, которые разрешены Fannie Mae; тем не менее, многие согласятся с альтернативным определением Fannie дома, занимаемого владельцем.

Это означает самые низкие доступные процентные ставки и довольно простой процесс квалификации для соответствующих заемщиков.

Во многих отношениях покупка дома для ребенка-инвалида может быть более доступным жильем, чем дом престарелых или даже аренда квартиры для ребенка.

По сути, это означает, что большие расходы и щедрость родителей вознаграждаются несколько меньшими затратами. Это повышает доступность ипотечных кредитов для родителей, желающих купить дом для ребенка-инвалида или нет, особенно для семей с низким доходом.

Например, родитель может иметь только 5% первоначальный взнос. При покупке инвестиционной недвижимости обычно требуется 20-30% первоначальный взнос. Но при обычном кредите, занимаемом владельцем, покупатель дома часто может внести 5%, получив ипотечный страховой полис.

Получите бесплатный расчет ставки по ипотеке.

Готовы подать заявку? Вот как

Для кредита на покупку потребуются стандартные правила Fannie Mae, такие как предоставление документов, подтверждающих доход и активы.Кроме того, родители должны будут претендовать на получение нового жилищного платежа, добавив свои собственные расходы на жилье и другие ежемесячные расходы к соотношению долга к доходу.

Какие документы мне понадобятся?

Помимо стандартных квалификационных пунктов, вот некоторые дополнительные пункты, которые потребуются родителям при подаче заявления на этот тип кредита:

• Доказательство постоянной нетрудоспособности их ребенка
• Платежные квитанции с места работы ребенка, если таковые имеются, и документация о платежах по социальному обеспечению (SSI), социальном страховании по нетрудоспособности (SSDI) или других пособиях по инвалидности, подтверждающая, что ребенок не может претендовать на жилье самостоятельно.

Почему Fannie Mae делает исключения

Так почему же Fannie Mae допускает эту лазейку? Все упирается в риск. Дома, не занимаемые владельцами, также известные как сдаваемые в аренду дома и инвестиционная недвижимость, считаются более рискованными. Владельцы этих типов недвижимости не выполнят обязательства по кредиту, прежде чем не выполнить свои обязательства по своему собственному основному ипотечному кредиту.

Fannie Mae исходит из того, что родители вряд ли не выплатят долг за жилье для ребенка-инвалида. Федеральное правительство допускает некоторую гибкость для удовлетворения финансовых потребностей родителей детей с особыми потребностями.

Это хорошая новость для любого родителя, рассматривающего возможность покупки дома для взрослого ребенка-инвалида или инвалида. Учитывая дополнительную работу и самоотверженность, необходимые для того, чтобы быть родителем ребенка-инвалида, приятно знать, что существуют программы помощи, которые помогают людям сделать независимую жизнь реальностью.

Узнайте, имеете ли вы право на получение семейной ипотеки.

3 варианта покупки дома для ваших родителей

Покупка дома для ваших родителей — это, по сути, покупка второго дома с добавлением еще одной ипотеки к вашим ежемесячным счетам.Это может быть сложно сделать, хотя есть два других варианта, если добавление еще одного ипотечного счета к вашим финансам невозможно.

Вы можете либо совместно подписать ипотечный кредит, на получение которого обращаются ваши родители, либо купить дом в качестве инвестиционной собственности и сдать его им обратно.

У всего этого есть свои плюсы и минусы, на которые дети должны обратить внимание, прежде чем покупать дом для своих родителей. Причины такого переезда различны, начиная с идеи, что дети хотят, чтобы их пожилые родители жили ближе к ним.

«Это становится очень распространенным явлением», особенно в таких регионах, как Калифорния, где стоимость жилья высока, а родители живут на Среднем Западе или в других недорогих районах, — говорит Кейси Флеминг, консультант по ипотеке из Силиконовой долины и автор книги «Руководство по кредитам: как получить кредит». Получите наилучшую ипотеку». Покупка дома для родителей из Огайо может быть единственным способом, которым высокооплачиваемый инженер из Калифорнии может убедить их переехать ближе, говорит Флеминг.

«Нет ни малейшего шанса, что мама и папа смогут купить дом здесь, в Калифорнии», — говорит он.

Другие причины заключаются в том, что бабушки и дедушки могут захотеть жить поближе к своим внукам или что их нынешний дом больше не соответствует их потребностям, и они хотят переехать, но не могут себе этого позволить с фиксированным доходом.

Какой бы ни была причина, есть три основных сценария покупки дома для проживания родителей:

 

1 — Покупка второго дома самостоятельно

Если вы можете позволить себе ипотечный кредит на второй дом, то покупка второго дома и размещение в нем ваших родителей – лучший вариант.

Но сначала вы должны знать, как работает ипотечный кредит на второй дом и как вы хотите зарегистрировать недвижимость в ипотечном кредите. Второй дом или инвестиционная недвижимость? Есть различия, и они могут повлиять на процентную ставку по кредиту и ваши налоги.

«Если вы соответствуете требованиям — если у вас есть доход, активы и кредит», то покупка дома для ваших родителей — разумный вариант, — говорит Флеминг.

При уплате налогов на второй дом вы по-прежнему можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость на второй дом и ваш основной дом.Однако, если у вас уже есть второй дом и у вас есть ипотечные кредиты на него и ваш основной дом, вы можете требовать вычет процентов по ипотеке только на два из трех объектов недвижимости, если вы покупаете второй дом для своих родителей. Налоги на инвестиционную недвижимость получим в варианте №3.

Ипотечные кредиты на второй дом обычно имеют более высокие первоначальные затраты и процентные ставки, говорит Флеминг. По его словам, для второго дома обычно требуется более крупный первоначальный взнос, а требования к доходу могут быть в два раза выше, чтобы компенсировать повышенный риск кредитора.

Возможно, вы сможете получить свою первую ипотеку с очень низким кредитным рейтингом, например, 580, но для получения ипотечного кредита на второй дом потребуется более высокий кредитный рейтинг, говорит он.

Другим вариантом покупки второго дома является использование кредита под залог вашего основного дома для рефинансирования наличными, что, вероятно, даст вам более низкую процентную ставку, чем другая ипотека.

Если вы возьмете ипотечный кредит на покупку второго дома, вам придется зарегистрировать его в банке как второй дом или инвестиционную недвижимость, если вы не планируете использовать его в качестве основного места жительства.Кредит на второй дом, также называемый загородным домом, имеет правила кредитора в соответствующей ипотеке, согласно которым он должен быть не менее 50 миль от вашего основного дома.

Но есть возможность обойти это: семейная ипотека, авторизованная Fannie Mae и Freddie Mac. Этот вариант кредита отменяет правило 50 миль и предназначен для детей, покупающих дом для родителя, который не может работать или претендовать на ипотеку самостоятельно.

Кредит имеет те же квалификационные условия, что и ипотека на основное место жительства, с более низкой процентной ставкой и первоначальным взносом.

 

2 — Помощь родителям в покупке дома

Предоставление вашим родителям финансовой помощи для покупки дома вместо того, чтобы покупать его сразу, может улучшить ваше финансовое положение и сделать их владельцами дома вместо вас.

Дети могут подарить своим родителям первоначальный взнос за дом, и их не нужно указывать в кредите, говорит Флеминг.

Для детей, у которых нет дохода, чтобы позволить себе второй дом, другой вариант — стать созаемщиком (также называемым созаемщиком) по ипотечному кредиту на приобретение основного дома для своих родителей.Дети возьмут на себя ответственность за осуществление платежей по ипотечным кредитам, как и их родители, и дети будут покрывать любые задержки в платежах по ипотечным кредитам.

«Обратной стороной для детей является то, что они теперь на крючке из-за этого долга», — говорит Флеминг.

Кредитные программы различаются для созаемщиков. Некоторые разрешают считать доходы родителей и детей вместе, чтобы иметь право на получение кредита, а другие могут требовать, чтобы каждый из них соответствовал определенным стандартам дохода.

Первоначальный взнос не должен быть выше, а процентная ставка не должна быть выше, чем при ипотеке на любой другой основной дом, говорит Флеминг, главным образом потому, что кредиторы ищут возможности для бизнеса.

«Кредиторы сейчас так голодны, что сокращают финансирование», — говорит он.

Что касается налоговых вычетов в качестве созаемщика, либо ребенок, либо родитель могут получить вычеты за дом родителей, или оба могут, если вычеты разделены и не составляют более 100 процентов от разрешенного, — говорит Флеминг.

 

3- Стать домовладельцем родителей

Последний основной способ помочь своим родителям жить рядом с вами – это купить дом и сдать его им в аренду.Этот вариант может иметь все преимущества владения инвестиционной недвижимостью — например, вычет расходов на аренду недвижимости из ваших налогов — и все его недостатки.

Если ваши родители не могут претендовать на получение ипотечного кредита самостоятельно или не могут себе его позволить, даже если вы поможете с выплатами, то лучше сдать его в аренду по цене, которую они могут себе позволить.

Однако сдача им жилья по ставке ниже рыночной не позволит вам претендовать на все налоговые вычеты, которые вы обычно делаете в качестве арендодателя, поскольку дом считается предназначенным только для личного пользования, говорит Прия Мишра, управляющий юрист Top Tax. Defenders, фирма по урегулированию задолженности по налогам в Хьюстоне.

«Один из способов обойти это — объявить своих родителей иждивенцами, — говорит Мишра. «Вы можете требовать своих родителей, если они получают определенный доход, и вы оплачиваете более половины расходов на содержание».

Существует много налоговых, юридических и финансовых сложностей при аренде жилья вашим родителям. Перед тем, как продолжить, обратитесь за хорошей юридической консультацией.

Для целей кредитования ссуды на инвестиционную недвижимость будут иметь более высокие процентные ставки и сборы, чем другие виды жилищных ссуд.Может потребоваться первоначальный взнос до 25 процентов.

«Кредиторы осторожно относятся к аренде, потому что во время финансового кризиса все отказались от арендной платы, — говорит Флеминг.

 

Последний выпуск

 Если вы вместе с родителями подпишете ипотечный кредит или окажете им какую-либо финансовую помощь для покупки дома, это может поставить под угрозу их право на участие в программе Medicaid.

Это программа помощи, основанная на потребностях, и некоторые виды финансовой помощи, такие как помощь в покупке дома, могут считаться исчисляемым активом, если дом зарегистрирован на имя родителей.

Заключение

Любой из вышеперечисленных вариантов принесет свои плоды в будущем. У домовладельцев есть множество возможностей окупить инвестиции в свою недвижимость.

как долго действует сероквель xr. Битва нескольких квази, как долго Adderall 20 xr последний этаж слегка дрожит Увидев это, гости разбежались снаружи Они рассеялись Это самая низкая доза adderall xr крови, страха убийства или страха увидеть сражения.доза сероквеля от бессонницы. Gfg2 начал принимать Сероквель XR 300 мг, как только мы начали нашу поездку в прошлом месяце, и, поскольку я был с ним практически 24/7, я действительно мог видеть, как долго это было. Обычные таблетки Сероквель можно принимать от одного до трех раз в день, тогда как версию с расширенным высвобождением обычно принимают один раз в день. Переменные, влияющие на то, как долго Сероквель остается в организме. Жаль, что я не нашел вас полтора года назад, когда DX BP1 в возрасте 61 года. Как долго длится отмена сероквеля Reddit. длительная (более 4 часов) и болезненная эрекция.В seroquel kullananlar Memory of Scramble Пять лет назад мы спасли жизнь Scramble, старшему доберману-пинчеру. Механизм действия СЕРОКВЕЛЯ, как и других нейролептиков, неизвестен. Информация о конфиденциальности и доверии. За последний год слишком много людей. Фармацевт в CVS сказал мне, что будет. Таблетки СЕРОКВЕЛЬ ® (кветиапин) для перорального применения Initial U. com, чтобы просмотреть историю назначений, пополнить рецепты, пообщаться в чате с фармацевтом и загрузить наше бесплатное мобильное приложение.Купите Сероквель XR онлайн в компании PocketPills с БЕСПЛАТНОЙ доставкой по рецепту и низкой комиссией за отпуск в Канаде. Он используется для лечения симптомов шизофрении, маниакальных и депрессивных эпизодов, связанных с биполярным расстройством, а также симптомов депрессии после неудачного лечения антидепрессантами. Сероквель против снотворного, можете ли вы принимать аддерол и сероквель вместе, как долго сероквель действует на сон, купон на сероквель 100 мг, сероквель пролонг 200 мг ретардтаблеттен небенвиркунген, сероквель xr для биполярного расстройства, сероквель 100 мг кауфен.Длительное использование сероквеля icd 10, сероквеля сероквеля, сероквеля и трипролидина, сероквеля xr packungsbeilage. В обзорах на сероквель xr я буду подробно описывать, как каждый из нас начинал. высокий, как долго длится отмена сероквеля сероквель 12. Симптомы передозировки могут включать сильную сонливость, учащенное сердцебиение, ощущение легкого головокружения или обмороки. Как цитировать эту статью:Купоны и скидки Singh OP seroquel xr. seroquel xr и эректильная дисфункция Естественные упражнения для роста члена, топ-5 лучших текстов песен по эректильной дисфункции lil floats Тестостерон без рецепта.плацебо [p Сероквель также используется вместе с. Наклон вверх = положительная дельта-волна может быть чрезвычайно узкой по сравнению с сероквелем xr (фактически. Согласно отчету FDA, период полураспада сероквеля составляет около шести часов, и он метаболизируется в основном через печень. заставляет ли сероквель xr набирать вес? Я отказался от холодного приема сероквеля XR (от 200 мг). Я принимал его от депрессии и биполярного расстройства 1. Как и в случае с большинством лекарств, метаболизм сероквеля влияет на его эффективность и риск. плацебо при всех визитах [p

ula хез нет snq qly виджф цит гн рвм лик гпо знз длр тик орк УФП млв пм уйр ijb

Богатые дети используют налоговые льготы HDFC, предназначенные для людей с низким доходом

Если у вас скромный доход, но доступ к большому количеству наличных денег, в Нью-Йорке есть программа владения квартирами, которая вам подойдет.Даже если он предназначался вовсе не вам.

Caleb Melby
Графика Mira Rojanasakul

08 октября 2021, 5:00 UTC

Иллюстрация Xavier Lalanne-Tauzia

T Он меняется в здании в районе Бруклин Уильямсбург начался в 2009 году, когда владелец гитарного магазина, чей отец был известным оценщиком произведений искусства, купил квартиру с четырьмя спальнями. Мама одолжила ему деньги. Потом пришла писательница, которую позаимствовала у матери, психолога.Менеджер по производству фильмов и ее партнер, фоторежиссер, купили свое помещение на кредит ее отца, врача из Мэриленда. За этим последовал шквал дополнительных покупок без ипотеки, в том числе шекспировской актрисы, чей отец живет в террасном пентхаусе с видом на Центральный парк, и модельера, чей отец работает гинекологом в Калифорнии.

Подобные колонии молодых людей с творческим чутьем и состоятельных родителей пустили корни в Вильямсбурге в течение многих лет, но облагораживание этого конкретного шестиэтажного здания на Южной 2-й улице имело удивительный набор помощников: налогоплательщиков Нью-Йорка.Это один из примерно 1000 объектов недвижимости по всему городу, которые получают специальную льготу по налогу на недвижимость, созданную для того, чтобы сделать домовладение доступным для людей с низким доходом. У здания были ограничения по доходам, и эти покупатели их соблюдали. В то же время у них был доступ к большому количеству наличных денег, которые они использовали для покупки своих юнитов по ценам значительно ниже рыночных. Не обращайте внимания на их богатство или их родителей; налоговая льгота не требует каких-либо ограничений на активы или исключает подарки.

Примечание. Анализ Bloomberg данных о налогах на жилье и недвижимость в Нью-Йорке.Источники: Департамент финансов г. Нью-Йорка; OpenStreetMap

Дети богатых американцев потихоньку заключают подобные сделки в самых привлекательных районах Нью-Йорка, в зданиях, известных как кооперативы Фонда жилищного строительства или HDFC. Эти здания когда-то испытывали финансовые (а часто и физические) затруднения, и многие из них до сих пор избегаются обычными ипотечными страховщиками — отсюда необходимость для покупателей платить наличными. Многие из них уже недешевы, потому что срок действия соглашений, которые когда-то ограничивали цены перепродажи, истек.Но даже по ценам, которые могут значительно превышать 1 миллион долларов, они не учитываются на рынке из-за ограничения дохода покупателей и отсутствия доступного финансирования в некоторых случаях. И налоги могут быть удивительно низкими. На Южной 2-й улице владельцы получают ежегодные скидки на налог на недвижимость в размере примерно 70%.

Налоговая льгота была задумана как простая — слишком простая, как оказалось. Программа устанавливает максимальную налогооблагаемую стоимость для каждой единицы HDFC в городе. В этом году это 11 079 долларов на рынке, где средняя цена дома выросла до 770 000 долларов.Из-за этой системы половина совокупной налоговой выгоды пойдет на 20% лучших по стоимости зданий, соответствующих критериям. Между тем, строительство зданий в более бедных районах не принесет никакой пользы. Их стоимость слишком низка, чтобы налоговая льгота могла оказать какое-либо влияние, и из-за их статуса HDFC они не получают скидки, которую получают большинство кооперативов с рыночными ставками. Десятки были лишены права выкупа в последние годы за неуплаченные налоги.

Короче говоря, из-за неадекватных правил, плохого дизайна и десятилетий слабого надзора эти налоговые субсидии для низких доходов достаются состоятельным людям.«Они просто обыгрывают систему», — говорит Пенни Герштейн, эксперт по доступному жилью, которая руководит Совместным исследовательским центром жилищного строительства в Университете Британской Колумбии. «Сейчас это просто используется как игровая площадка для богатых».

Исследования в США показали, что местные системы налогообложения собственности, которые собирают более 500 миллиардов долларов в год, глубоко несправедливы, отдавая предпочтение богатым и систематически применяя более высокие эффективные налоговые ставки к менее ценной собственности. Результаты Нью-Йорка являются одними из самых неравных.Но даже в системе, пронизанной неравенством, выделяется использование программы HDFC состоятельными охотниками за скидками.

HDFC продаются нечасто, и не все из них идут по высоким ценам. Тем не менее, городское управление охраны и развития жилищного фонда достаточно часто признает, что «необходимы серьезные реформы». Агентство сделало это в 2016 году, но потерпело неудачу перед лицом того, что представитель назвал «решительными возражениями со стороны многих кооперативов HDFC и их избранных представителей».С тех пор самые желанные квартиры HDFC, унесенные силами нью-йоркского рынка недвижимости, только ушли дальше за пределы досягаемости людей, для которых они были созданы.

«Они просто обманывают систему. Сейчас это просто используется как игровая площадка для богатых».

Кооператив n HDFC существует в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк «исключительно для разработки жилищного проекта для лиц с низким доходом». Это не мешает некоторым зданиям HDFC рекламировать свою небрежность в отношении ограничения доходов. Bloomberg Businessweek обнаружил десятки списков, датированных 2010 годом, в которых не упоминались ограничения дохода для здания или прямо говорилось, что их не было. Квартира с четырьмя спальнями по адресу 238 W. 106th St. была выставлена ​​на продажу в этом году за 1,85 миллиона долларов и рекламировалась как «без ограничений по доходу», несмотря на то, что городские записи показывают, что она пользуется льготой для жилья для малоимущих. Статус здания HDFC снизил его налогооблагаемую стоимость в этом году на 3,6 миллиона долларов и сократил налоговые счета его владельцев более чем на 400 000 долларов. Управляющий зданием в ABC Realty, которая управляет зданием, сказала Bloomberg Businessweek , что она сообщит брокерам, что «они должны соответствовать требованиям».

Когда вводятся ограничения на доход, правила могут быть такими же сложными и неинтуитивными, как и все остальное в сфере недвижимости Нью-Йорка. В зависимости от своих руководящих документов, здание будет устанавливать ограничения различными способами. Один из них выглядит так: возьмите ежегодные общие расходы на квартиру плюс расчетные годовые коммунальные услуги и умножьте это на шесть (или на семь, если семья покупателя достаточно большая).Затем добавьте 6% от первоначальной покупной цены продавца. Это потолок вашего дохода. Некоторые здания делают это проще — и, возможно, получают более высокое число — используя процент от среднего дохода по району, или AMI, для столичного района Нью-Йорка. Здания, предназначенные для малоимущих, могут установить ограничение на уровне 80% от AMI, что соответствует городскому определению малообеспеченных. Но HDFC может достигать 165% от AMI. В этом году это составляет 137 940 долларов на одного человека и 196 845 долларов на семью из четырех человек.

Для зданий с высокими ценами и ограниченными доходами дарение является чуть ли не единственным способом, которым квалифицированный человек может купить некоторые из этих квартир, особенно если необходима сделка за наличные. В результате ребенок состоятельных родителей является чем-то вроде идеального покупателя.

«Они не думали о богатых детях с трастовым фондом, которые зарабатывают 30 тысяч в год, работая в некоммерческой организации», — говорит Мэтт ДеСильва, агент по недвижимости, специализирующийся на HDFC. «Потому что этого на самом деле не было, когда создавалась программа.У ДеСильвы есть личный опыт покупки HDFC. Когда в начале 2009 года его мать одолжила ему деньги, чтобы купить здание на Южной 2-й улице, он играл на басу в группе и владел небольшим магазином гитар. По его словам, он вложил 20% из своих сбережений, а на остальное обратился за банковским финансированием. Но из-за ипотечного кризиса 2008 года, по его словам, кредитор, одобривший ссуду, отказался. «Чтобы эта покупка состоялась, мои родители оказали мне огромную услугу и взяли кредит под залог дома, чтобы дать нам кредит в виде частной ипотеки», — говорит ДеСильва.

Мэтт ДеСильва ФОТОГРАФИЯ МЭТТА ДЖЕНОВЕЗЕ ДЛЯ BLOOMBERG BUSINESSWEEK

Студенты Колумбийского университета и Бруклинского института Пратта часто появляются среди покупателей HDFC, как и молодые люди, занимающиеся увлеченными проектами, которые могут когда-нибудь окупиться, но еще не окупились: диджеинг, изобразительное искусство, влияние, музыка, моделирование, дизайн одежды. Другие – будущие врачи и юристы. Покупатели часто указывают адреса своих родителей в престижных пригородах Лос-Анджелеса, Питтсбурга, Балтимора и других городов в документах о покупке.В крайних случаях покупатели наличных имеют связи с богатыми и влиятельными людьми. Сын британского лорда Саймона Гаврона купил установку HDFC; сын бывшего председателя Grumman Corp. Джона Бирвирта тоже.

Родители говорят, что HDFC предлагают финансовую передышку для творческих детей. Джессика Начеман говорит, что квартира с одной спальней в Верхнем Вест-Сайде, купленная в прошлом году за 410 000 долларов наличными, «была настоящей находкой» для ее дочери, выпускницы Брин-Мора 2015 года и арфистки, которой нужно было собственное жилье, чтобы не беспокоить соседей по комнате. с репетициями.«Она смогла отложить немного денег на подарки и т. д. и т. п.», — говорит Начеман, которая работала юристом в подразделении Exxon Mobil Corp. и чей муж вышел на пенсию в качестве директора инженерной фирмы. «Теперь она может двигаться вперед с меньшими затратами на обслуживание». Техническое обслуживание — это удельная доля общих затрат на здание — персонал, вода, средства на ремонт и, что немаловажно, налоги на недвижимость. Налоговые льготы HDFC — одна из причин, по которой ежемесячное обслуживание этой квартиры рекламировалось всего за 598 долларов на момент продажи, что, возможно, вдвое меньше, чем в здании по рыночной цене. «Это действительно отличная программа, — говорит Начеман.

ФОТОГРАФИЯ МЭТТА ДЖЕНОВЕЗЕ ДЛЯ BLOOMBERG BUSINESSWEEK Источники: отчеты о собственности Нью-Йорка; налоговые отчеты; Открытые данные Нью-Йорка; Линкедин; корпоративные и личные сайты; новостные аккаунты

Другие родители менее охотно обсуждают это. «Это была разовая возможность, — говорит Авраам Глаттман, инвестор в недвижимость, в короткой беседе. Глаттман говорит, что в 2016 году его деловой партнер Пит Яков нашел две квартиры в здании недалеко от Хадсон-Ярдс на западной стороне Манхэттена; сын Глаттмана купил один, а сын Якова купил другой по 220 000 долларов за штуку наличными.Яков повесил трубку, когда до него дозвонился репортер, и не ответил на текстовые сообщения. Оба сына занимаются карьерой юриста.

Нет ничего противозаконного в том, чтобы воспользоваться правилами, которые предлагают такие очевидные преимущества для людей, у которых есть деньги, которые они могут сжечь. И многие люди могут сказать, что если вы можете найти преимущество на безжалостном рынке недвижимости Нью-Йорка, вы должны его использовать. Но эти субсидируемые жилищные кооперативы никогда не предназначались для того, чтобы стать неожиданной находкой для богатых детей. Они начались как часть исторической передачи богатства, которая сделала первых домовладельцев одними из самых экономически уязвимых людей Нью-Йорка.

I В 1970-х годах в Нью-Йорке экономика рухнула, и владельцы трущоб перестали ремонтировать свои дома и платить налоги на недвижимость. В конце концов, чиновники конфисковали недвижимость, в результате чего городское правительство стало одним из крупнейших землевладельцев в городе. Здания оставались в аварийном состоянии, и город не мог позволить себе их починить. Вместо того, чтобы вернуть их недобросовестным владельцам трущоб, городские власти продали их арендаторам, как правило, по 250 долларов за штуку.

Здания были организованы как кооперативы, которые в то время были доминирующей формой собственности на квартиры в Нью-Йорке.Но советам кооперативов, которые они формировали, часто не хватало опыта для управления финансами или содержанием зданий. Образовательные программы, предлагаемые городом и аффилированными некоммерческими организациями, получили неоднозначные отзывы. «Обучение было очень скучным», — говорит Глори Энн Керштейн, которая живет в своем блоке HDFC с 1982 года. Накопились неуплаченные налоги, нарушения строительных норм и штрафов.

Столкнувшись с неловкой перспективой повторного захвата той же собственности, городские власти в 1989 году нашли решение: налоговые льготы на 40 лет, которые помогли бы кооперативам расплатиться с долгами.

ФОТОГРАФИЯ МЭТТА ДЖЕНОВЕЗЕ ДЛЯ BLOOMBERG BUSINESSWEEK Источники: отчеты о собственности Нью-Йорка; налоговые отчеты; Открытые данные Нью-Йорка; Линкедин; корпоративные и личные сайты; новостные счета

Пособие было структурировано как абсолютный предел налогооблагаемой стоимости каждой единицы HDFC, установленный на уровне 3500 долларов в первый год и увеличивающийся по графику. Это означает, что квартира с четырьмя спальнями в Верхнем Манхэттене (например, та, что была продана в прошлом году за 2,1 миллиона долларов) облагается налогом на ту же сумму, что и квартира с одной спальней в Бронксе. Сама по себе налоговая льгота не зависела от сохранения доступных цен. Некоторые кооперативы HDFC подписали временные соглашения с городом, которые включали предельные цены, привязанные к фиксированным графикам или сложным формулам, но срок действия соглашений истекал годами; По данным жилищного департамента, в настоящее время они действуют менее чем в 25% зданий HDFC. Агентство сообщает, что было создано небольшое количество новых кооперативов с более строгими правилами в отношении доходов и активов.

Рост цен разрушает один из немногих щитов, защищающих от стремительного роста цен на жилье в Нью-Йорке.Для рабочих, которые составляли первое поколение владельцев, включая семьи чернокожих, пуэрториканцев и доминиканцев, здания давали шанс на экономическую стабильность.

В детстве Сэнди Баэз эмигрировал из Доминиканской Республики, чтобы жить со своей матерью в многоквартирном доме в Вашингтон-Хайтс на севере Манхэттена. Отсутствующий домовладелец пережил предыдущие волны лишения права выкупа только для того, чтобы город конфисковал его комплекс из трех зданий, начиная с 1991 года, незадолго до их прибытия.

«В нем кишели крысы, в потолке ванной были дыры, некому было вызывать ремонтников», — вспоминает Баэз. Тем не менее, «это было большое улучшение по сравнению с тем, что было в Доминиканской Республике».

В 2003 году городу потребовалось более десяти лет, чтобы официально передать права собственности на комплекс на 66 квартир его жителям за 16 500 долларов. Со временем новые владельцы объединились, чтобы улучшить недвижимость. Поскольку налогооблагаемая стоимость квартир упала ниже предела HDFC, владельцы не получали никаких налоговых льгот до 2015 года — 230 долларов за единицу, в то время как гораздо более богатые здания приносили миллионы долларов.Тем не менее, собственность давала спокойствие и стабильность, и Баэз, его братья и сестры могли учиться в колледже.

Только несколько квартир в комплексе были проданы из рук в руки с тех пор, как здания стали кооперативом, и все менее чем за 50 000 долларов. Баэз хотел бы, чтобы его соседи получали больше финансовой помощи от города, и он разочарован тем, что он и они платят столько же налогов, сколько и владельцы более богатых зданий. Но он поддерживает систему HDFC. «Может ли город сделать больше?» он спросил. «Я так думаю. Но я верю, что это работает, 100%.

«Может ли город сделать больше? Я так думаю. Но я верю, что это работает на 100%».

H Квартиры DFC могут продаваться за 50% или меньше от цены сопоставимой квартиры, в зависимости от таких факторов, как финансовое и физическое состояние здания. Поскольку они часто являются такими сделками, мошенничество с заявками на них действительно происходит, говорят брокеры. «Они дадут вам налоговую декларацию, которую они сделали на QuickBooks, Quicken или TurboTax», — говорит ДеСильва, продавец гитар, ставший агентом по недвижимости.Он начал запрашивать налоговые выписки из IRS.

По многим зданиям город не следит за продажами. Это оставляет агентам и кооперативам возможность ловить недобросовестных покупателей, но у них есть стимулы для продажи по высоким ценам. Первоначальные владельцы из 1980-х и 90-х годов часто переживают самое большое событие в своей жизни по созданию богатства, когда их квартира продается по высокой шестизначной цене; это эквивалент пенсионного счета. Кооперативы тоже выигрывают; большинство из них взимают так называемый бросовый налог в размере около 30% от прибыли при продаже квартиры.Крупные сделки пополняют их казну. (В обычных кооперативах откидной налог обычно достигает максимума в 3%.)

По оценкам города, 27% кооперативов HDFC испытывают те или иные трудности, многие из них все еще обременены долгами или нуждаются в серьезном улучшении. Для этих зданий практически невозможно сопротивляться переходу от малообеспеченных владельцев к более состоятельным покупателям. Им нужны деньги от налога на прибыль.

Клара Мереджильдо знает, насколько тревожным может быть это давление. В ее семиэтажном довоенном здании примерно в четырех кварталах к северу от Центрального парка семь квартир были проданы за наличные с 2018 года по средней цене 339 000 долларов.Дополнительные налоги помогли сократить долг здания, но он по-прежнему составляет около 650 000 долларов. Возникают неудобные вопросы о будущем здания. «Я намерен сделать здание доступным», — говорит Мерехилдо, специалист по кадрам, купивший помещение в 2007 году и входящий в правление кооператива.

Член совета директоров Джереми Фенн-Смит, купивший здание в 2003 году, предсказывает, что это будет нелегко, отчасти благодаря тому, что в настоящее время здание зависит от продаж за наличные. По его словам, люди, которые сейчас платят наличными за вход, не будут заинтересованы в ограничении своих возможностей перепродажи.«Идея состоит в том, что у каждого есть большая квартира с тремя спальнями рядом с парком; они не захотят иметь на этом ограничения. Они точно не бедняки. У нас есть расовое разнообразие, у нас есть экономическое разнообразие. Это изменится. Я думаю, что это неизбежно».

На другой стороне квартала, в 24-квартирном здании HDFC, недавние продажи превысили 1 миллион долларов. Только три квартиры до сих пор принадлежат первоначальным владельцам. Благодаря налоговой льготе HDFC налогооблагаемая стоимость всего имущества составляет 281 856 долларов.Барт Платто, джазовый флейтист бельгийского происхождения, которому принадлежит квартира в этом доме, говорит, что для него и его новых соседей нет смысла получать налоговые льготы на жилье для малоимущих. Но он не предлагает отказываться от чего-то просто так.

«Не давайте им налоговых льгот, но пусть они будут свободны и пусть они будут обычными кооперативами», — говорит Платто.

ФОТОГРАФИЯ МЭТТА ДЖЕНОВЕЗЕ ДЛЯ BLOOMBERG BUSINESSWEEK Источники: отчеты о собственности Нью-Йорка; налоговые отчеты; Открытые данные Нью-Йорка; Линкедин; корпоративные и личные сайты; новостные счета

Эта идея набирает обороты в зданиях HDFC, отчасти потому, что многие владельцы считают, что стоимость их квартир резко возрастет, если будут сняты ограничения на доход.Генеральная прокуратура штата Нью-Йорк не питает надежды. В 2015 году он выпустил руководство для местных властей, в котором говорится, что закон запрещает преобразование зданий HDFC в кооперативы по рыночным ценам в большинстве случаев.

Группа интересов под названием HDFC Coalition пытается бороться с этим. Джон Макбрайд, лидер группы, говорит, что организация считает, что большинство кооперативов HDFC «хотят и должны оставаться зарегистрированными как HDFC, пока действуют достаточные налоговые льготы, чтобы поддерживать ежемесячные расходы на жилье доступными. В то же время, по его словам, группа настаивает на «сохранении нашего права распустить наши HDFC и преобразовать их в обычные кооперативы, хотя бы для того, чтобы городские власти не захватили наши частные дома». Он задается вопросом, действительно ли городские власти, которые привели в действие HDFC, намеревались обеспечить их бессрочное регулирование, и говорит, что более крупная политическая цель заключалась в том, чтобы перевести сотни часто нагруженных и сомнительных зданий из городских книг в стабильные частные руки. Макбрайд утверждает, что если бы первоначальные владельцы HDFC не захотели их брать, многие из этих зданий были бы заброшены.«Акционеры HDFC сохранили эти здания, и эти здания принадлежат нам и всегда будут принадлежать нам», — написал он. «Период.»

Коалиция не всегда была так заинтересована в принципах невмешательства. При его основании в 1992 году одним из его лидеров был Жорди Рейес-Монблан, общественный активист Западного Гарлема, который в 1998 году сказал газете New York Times , что HDFC «предназначены для того, чтобы стать постоянным домом для самостоятельных работающих бедняков и семей с низким и средним доходом». По его словам, объекты «не предназначены для инвестиционной собственности или рыночных спекуляций».

В прошлом году Харви Эпштейн, член Государственной ассамблеи от восточного Манхэттена, вызвал гнев Коалиции HDFC после разработки законопроекта о создании офиса омбудсмена HDFC, что группа расценила как злоупотребление властью. Он все еще работает над тем, чтобы реформировать закон, регулирующий кооперативы, но пришел к пониманию неизбежной траектории движения самых дорогих единиц: «Я лучше отпущу их и заставлю платить полную стоимость», — говорит он. , означая, что кооперативы потеряют субсидию на налог на имущество.«Устройства, которые сейчас продаются за 1 миллион долларов, трудно перерегулировать обратно».

Дерегулирование самых стабильных и дорогих зданий может принести неожиданную прибыль тем, кто искусно разыграл систему, последний шаг на пути к неограниченной скорости цен. Эпштейн считает, что в закон штата можно внести поправки, чтобы предотвратить распространение проблемы на другие здания.