Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками
Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами
По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.
Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.
Согласие органов опеки на продажу квартиры
Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено.
Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.
Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть
Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.
Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего.
В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.
Если продают одну квартиру, чтобы купить другую
В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного.
Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.
Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.
Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.
Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.
Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние
Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником.
Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.
Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.
Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки. Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи.
Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал
То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть.
При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки.
Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.
Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.
Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры
Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит.
Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.
Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства
Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так, для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.
Уточните условия согласия органа опеки
Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.
Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика.
Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка
Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.
Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.
Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую. Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку.
Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям. Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.
Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.
Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками
Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка
Такая ситуация способна обернуться отменой сделки.
Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.
После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.
Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно.
Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.
Если продавец — несовершеннолетний инвалид
В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным.
· Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье.
Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.
· Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке. Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка. Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.
Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.
Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру
Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.
При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем.
За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры.
Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его.
Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли.
Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
- Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
- Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки.
- Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли.
- Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
- Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю.
- Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».
Авторы: команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.
Покупка квартиры с несовершеннолетним ребенком
– продолжение:
…Идем дальше.
Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.
«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.
Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике. Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.
Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда.
По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.
Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – разрешение Органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.
Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры
), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).
При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:
- собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
- не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным».
В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии: «
Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.
Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».
♦ ♦
(Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)
Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки
и проследить за получением разрешения.
Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор. Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-х недель. Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.
Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.
Подробнее о получении разрешения Органов опеки и попечительства на сделку с недвижимостью можно почитать в отдельной заметке по ссылке.
Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.
Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры
Условия, прописанные в разрешении Органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.
На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире). Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет.
Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.
Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными ( нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.
Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас. Как проследить? Ну, например – убедиться, что Продавец действительно покупает другую квартиру взамен своей и выделяет там доли собственности ребенку.
♦ ♦
(Жми! И откроется всплывающее окно с примером)
И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.
Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.
Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.
Несовершеннолетний ребенок и приватизация!
Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего.
Т.е. ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).
Если у родителей ребенка нет разрешения Органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.
Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.
Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем 
И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.
Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.
Риск, связанный с применением материнского капитала
Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом. Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии.
Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.
Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года). Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру. Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности
При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита. Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь.
Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.
Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).
Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.
Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.
Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.
Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.
Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.
Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.
Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.
Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?
Сейчас узнаем.
Когда, зачем и как покупать или совместно покупать квартиру ребенку
24 Пятая авеню, #416, (Компас)
Независимо от того, есть ли у вас ребенок студенческого возраста, планирующий провести несколько лет в Нью-Йорке, или ребенок старшего возраста, надеющийся закрепиться в городе на долгосрочной основе, покупка квартиры для вашего ребенка может стать отличной инвестицией . В конце концов, вместо того, чтобы вкладывать деньги в чужую недвижимость, покрывая или частично субсидируя арендную плату вашего ребенка, вы будете инвестировать в свою собственную недвижимость в Нью-Йорке. Несмотря на потенциальные выгоды, есть несколько вещей, которые следует учитывать, прежде чем погрузиться в единоличные или совместные инвестиции в недвижимость для взрослого ребенка или вместе с ним.
Когда и зачем покупать ребенку
Если ваш ребенок студенческого возраста учится в Нью-Йорке в течение четырех лет, его плата за проживание или расходы на проживание за пределами кампуса складываются..png)
Например, частные комнаты в Нью-Йоркском университете в 2021-2022 годах начинаются от 15 826 долларов (это для резиденции без кондиционера в Rubin Hall) и доходят до 22 772 долларов (для частной студии в Palladium). В течение четырех лет общий счет составит от примерно 60 000 до более 90 000 долларов. Но обязательно ли покупать выгоднее, чем арендовать?
Если вы покупаете и держите всего четыре года, вы можете безубыточности, но существуют риски. В течение четырех лет купленная квартира может вырасти или не вырасти в цене, в зависимости от рынка. Кроме того, покупка и продажа квартир в Нью-Йорке также влечет за собой оплату множества инспекционных, юридических и закрывающих расходов, которые обычно выше, чем в большинстве городов Северной Америки. Если вам посчастливится приобрести квартиру стоимостью более 1 миллиона долларов (а перебить этот баланс несложно, особенно на Манхэттене), вас также оштрафуют на налог на особняк.
По всем этим причинам, как правило, если вы собираетесь владеть только четыре года, покупка для ребенка может в конечном итоге не стоит хлопот.
Если вы покупаете недвижимость с намерением владеть ею более десяти лет, независимо от того, будет ли ваш ребенок в конечном итоге жить в этой собственности, вы, вероятно, сделаете разумное вложение. Но есть еще несколько важных предостережений, которые следует учитывать.
Покупка квартиры в Нью-Йорке для ребенка может быть взаимовыгодной, но есть некоторые соображения. (Изображение через Pixabay)
Как приобрести квартиру, в которой будет жить ваш ребенок
Взвесьте все «за» и «против» кооперативов по сравнению с многоквартирными домами
Если вы покупаете от имени ребенка, даже работающего взрослого, некоторые кооперативные доски будут открыты для договоренности, но не не делать никаких предположений. Когда вы покупаете в кооперативе, вы становитесь акционером, и многие советы кооперативов предпочитают, чтобы акционеры, а не их дети, жили в здании.
Ищите списки недвижимости, в которых четко указано, что «родителям разрешено покупать от имени детей», или держитесь подальше от кооперативов и вместо этого сосредоточьтесь на рынке квартир.
Учитывайте правила проживания и субаренды
Если вы покупаете квартиру для ребенка младшего возраста, который, вероятно, переедет через четыре или пять лет, внимательно изучите политику здания в отношении субаренды. Чтобы гарантировать, что вы не будете вынуждены продавать, когда рынок находится в состоянии спада или до того, как вы, вероятно, ощутите высокую отдачу от своих первоначальных инвестиций, лучше покупать только здания с щедрой политикой субаренды.
Проконсультируйтесь с ребенком
Если вы не собираетесь жить в приобретаемой квартире, не выбирайте автоматически здание или район, которые отражают ваши потребности и вкусы. Вы можете хотеть дом швейцара с лифтом и первоклассными удобствами, но ваш ребенок студенческого возраста или взрослый ребенок может быть рад переехать в обжитое здание в облагороженном районе.
Хотя вы, безусловно, хотите избежать неудачных инвестиций в недвижимость, совет миллениала или представителя поколения Z может быть лучшим, что вы когда-либо сделаете. Вполне возможно, что ваш ребенок приведет вас в районы, где цены ниже, а вероятность получить значительную отдачу от ваших инвестиций с течением времени выше.
Колумбийский университет и почти готовый кондоминиум The Vandewater позади. Доступные квартиры здесь стоят от 950 000 до 5,7 млн долларов (через Холстеда).
Типичная кухня
Vandewater, #4F доступен за 950 тысяч долларов
Как приобрести квартиру, которой будет владеть или совместно владеть ваш ребенок
В некоторых случаях родители решают купить или совместно купить квартиру для ребенка. В таких случаях это, как правило, происходит со старшими детьми, уже окончившими колледж и готовыми обосноваться. Хотя родители иногда покупают недвижимость для несовершеннолетних, обычно это не рекомендуется.
В конце концов, если единица зарегистрирована на имя ребенка, по достижении восемнадцати лет он может делать с единицей все, что захочет. Однако для детей старшего возраста, пытающихся закрепиться на рынке недвижимости Нью-Йорка, покупка или совместная покупка квартиры может быть отличной идеей. По сути, есть три способа, которыми родители могут приобрести квартиру вместе со своими детьми и для них.
Совместная покупка
В этом случае и родитель, и взрослый ребенок указаны как владельцы. Если вы совершаете совместную покупку в кооперативе (но, что примечательно, не все кооперативы разрешают эту практику), ожидается, что и родитель, и взрослый ребенок примут участие в собеседовании кооператива. Кроме того, имейте в виду, что если ребенку меньше 25 лет, совместная покупка в кооперативе, вероятно, окажется сложной, поскольку немногие кооперативы готовы приветствовать исключительно молодых пайщиков. Наконец, если вы совместно покупаете дом со своим ребенком и вам необходимо взять ипотечный кредит, четко определите, кто несет ответственность за ежемесячные платежи.
Помните, что совместная покупка с ипотекой также потенциально может повлиять на ваш собственный кредитный рейтинг, особенно если платежи не производятся своевременно.
Выступление в качестве поручителя
В этом случае взрослый ребенок покупает квартиру, а родитель выступает в качестве поручителя по ипотеке и/или алиментам. Выступить в качестве поручителя, а не совладельца, часто бывает проще (например, в кооперативе на собеседовании должен присутствовать только взрослый ребенок). Однако, опять же, только некоторые кооперативы допустят поручителей.
Дарение
В этом последнем сценарии родитель дарит взрослому ребенку либо первоначальный взнос, либо полную стоимость квартиры. Подарок должен быть представлен в виде письма или аффидевита. Но даже если родитель дарит своему ребенку первоначальный взнос или стоимость всей квартиры, взрослый ребенок все равно должен продемонстрировать свою финансовую состоятельность.
В конце концов, помимо покупки квартиры, владелец и жилец (в данном случае ребенок) должны предоставить достаточные доказательства того, что со временем они смогут оплачивать сборы за строительство.
Покупка квартиры, которую ваш ребенок будет проживать самостоятельно, совместно или полностью, имеет много преимуществ. Но, как и любая другая крупная покупка, покупка для ребенка, вместе с ним или от его имени — это решение, которое лучше всего принимать только после четкого изложения условий и взвешивания всех потенциальных финансовых и юридических вопросов, которые могут возникнуть на кону.
Назначить встречу
Чтобы посетить любой из этих объектов, просто заполните информацию ниже.
Включите JavaScript для просмотра комментариев с помощью Disqus.
Внебиржевые объявления
Внерыночные предложения
Многие квартиры продаются вне рынка
без публичного размещения.
Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше о листингах вне рынка.
Есть без стоимости . И никогда никаких обязательств.
. Меня интересуют только общедоступные объекты.
или позвоните нам по телефону (212) 755-5544
Этот веб-сайт использует файлы cookie. Продолжая использовать этот веб-сайт, вы соглашаетесь с
использование нами файлов cookie, как описано в наших Условиях использования и Политике конфиденциальности.
Зачем покупать дом для вашего ребенка, чтобы жить в нем
Покупка дома для вашего ребенка не должна препятствовать его развитию, ухудшать ваши отношения с ним или наносить ущерб вашему собственному капиталу.
«Покупка дома для вашего ребенка может решить ряд задач, — говорит Терри Руэ, региональный трастовый управляющий U.S. Bank Wealth Management. «При правильном обращении это может помочь им развить большее чувство ответственности, а для вас это может стать диверсификатором портфеля».
Ниже приведены четыре причины, по которым это может быть хорошей идеей.
1. Инвестируйте в самодостаточность вашего ребенка.
Для многих состоятельных семей стоимость дома обычно не является проблемой. Однако может возникнуть конфликт в том, как этот тип покупки сочетается с вашими ценностями. Помогает ли дом вашему ребенку развить характер или привить зависимость?
«Покупка дома для вашего ребенка может помочь ему развить большее чувство ответственности, а для вас это может диверсифицировать портфолио».
— Терри Руэ, региональный трастовый менеджер US Bank Wealth Management
Руэ говорит, что при правильном обращении это может быть положительным ходом. «Если вы продвинетесь с идеей инвестирования в своего ребенка еще на шаг вперед, купив дом, вы можете создать у него чувство ответственности, требуя от него платить арендную плату или коммунальные услуги и заботиться о доме, чтобы помочь научить его управлять домашним хозяйством и быть ответственным», — говорит он. «Рассматривание вашего ребенка как неродственного «арендатора» позволяет всем сторонам пожинать плоды.
Другими словами, постарайтесь объективно провести транзакцию».
Поскольку потребности членов вашей семьи со временем меняются, заранее договоритесь об основных правилах, чтобы избежать конфликтов в будущем. Например, подумайте о том, чтобы составить договор аренды для вашего ребенка, чтобы убедиться, что все обязанности и домашние соглашения юридически зарегистрированы и соблюдаются, и подумайте о последствиях, если они не будут выполнены. Взятие залога с вашего ребенка может помочь вам обеспечить соблюдение условий любого договора аренды или соглашения.
2. Воспользуйтесь налогом на дарение.
Вы также можете сделать дом настоящим подарком. Это может быть аванс на наследство ребенка, что позволит вам воспользоваться текущим освобождением от уплаты федерального налога на подарки и имущество.
В настоящее время каждый родитель может подарить ребенку сумму до 12,06 млн долларов в соответствии с пожизненным освобождением от налога на дарение до того, как средства будут подлежать федеральному налогообложению.
Поскольку налоговые правила могут быть изменены, вам следует проконсультироваться со своим налоговым консультантом, прежде чем делать подарок, и рассмотреть вопрос о применимых государственных налогах на недвижимость.
3. Воспользуйтесь преимуществами роста цен и доходов от аренды.
Если ваш ребенок изо всех сил пытается встать на ноги в финансовом отношении или ему нужно жилье во время учебы в колледже или аспирантуре, вы можете подумать о покупке недвижимости и позволить ему жить в ней без арендной платы, говорит Руэ. Вам следует поговорить со своим налоговым консультантом о потенциальных последствиях налога на дарение, если вы позволите своему ребенку жить в доме без уплаты арендной платы.
После того, как ваш ребенок уедет, вы можете рассмотреть возможность сохранения имущества и воспользоваться потенциальным долгосрочным повышением стоимости и возможностями получения дохода от аренды. Если вы сдаете недвижимость в аренду, вы не только получаете поток (налогооблагаемого) дохода, но также можете вычесть такие расходы, как ремонт, проценты по ипотеке, коммунальные услуги и амортизацию.
Но помните, когда вы продаете недвижимость, занимаемую арендатором, у вас меньше шансов претендовать на освобождение от налога на прирост капитала.
4. Использовать безотзывное доверие.
У вас также есть еще один вариант инвестирования в вашего ребенка: вместо того, чтобы покупать дом на ваше имя для вашего ребенка, вы можете передать его в семейный траст с детьми в числе названных бенефициаров. Это потенциально может сэкономить налоги на недвижимость. Помимо этого, траст может быть инструментом, позволяющим ребенку купить дом. Это можно сделать несколькими способами:
- Ребенок может получить прямую выплату
- Активы траста могут использоваться в качестве залога по ссуде ребенку за пределами траста
- Ссуда может быть сделана из траста
«Варианты доверительного управления могут быть полезны в ситуациях, когда ребенок не может претендовать на обычную ипотеку», — говорит Руэ.
Другим вариантом является квалифицированный личный доверительный фонд (QPRT).
Это включает в себя передачу или дарение дома в доверительное управление на ограниченный срок, и ваш ребенок станет владельцем дома после истечения срока действия QPRT.
«QPRT снижает налоги на передачу по сравнению с прямым подарком из-за периода «использования» дарителя», — говорит Руэ. «Идея состоит в том, чтобы заморозить стоимость резиденции, когда она первоначально была внесена в траст, что, как мы надеемся, со временем приведет к значительной экономии налогов».
Если вы используете QPRT, у вас есть возможность вернуть дом в аренду у ребенка (если он больше не живет в нем), когда он получит дом в конце срока доверительного управления. Затем вы можете жить в доме и сдавать его в аренду по справедливой рыночной стоимости.
Обсуждение подробностей вашего QPRT до истечения срока доверительного управления в идеале должно предотвратить недопонимание между вами и вашим ребенком.
В целом, если вы рассматриваете покупку дома для своего ребенка в качестве инвестиции, важно мыслить в целом, как в финансовом, так и в личном плане.