Покупка ипотечной квартиры в ипотеку в том же банке: Покупка ипотечной квартиры находящейся в залоге у банка – риски и особенности

Риски покупателя при покупке квартиры находящейся в залоге у банка

Как организовать сделку

Существует три варианта организации сделки, каждый из которых успешно применяется на рынке недвижимости. Рассмотрим их подробнее, и попробуем понять, какой из них несет наименьшие риски при покупке квартиры в залоге.

Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом

Это самый прозрачный вариант сделки, который сводит риски покупателя к минимуму. Механизм ее организации прост: продавец гасит ипотеку и продает квартиру без связанных с этим обременений в обычном порядке. Как вариант, если остаток кредита относительно невелик, для его погашения можно воспользоваться средствами, полученными от покупателя в качестве аванса.

Сделка  с досрочным погашением кредита покупателем

Представим ситуацию, когда остаток долга по ипотечному кредиту еще достаточно велик, поэтому вносить авансовый платеж под его погашение достаточно рискованно. Потребительский кредит продавец по каким-либо причинам также взять не может, поэтому реализовать первый вариант сделки у нас не получится.

В этом случае можно рассмотреть вариант, когда мы сами досрочно гасим ипотеку прежнего владельца. Звучит это не очень приятно, однако на деле это вполне рабочий и достаточно безопасный вариант сделки, которая заключается при участии банка-залогодержателя.

Как это выглядит. Еще до внесения аванса, согласовываем все условия сделки с продавцом и заключаем соглашение о намерении заключить сделку в будущем. Одним из условий включаем погашение ипотеки продавца покупателем. Получается, что покупатель передает деньги двум лицам:

• залогодержателю — остаток долга по ипотеке;
• продавцу — оставшуюся сумму стоимости квартиры.

Средства можно передавать как наличными, так и безналичным платежом.

После внесения денег на погашение кредита, залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию в МФЦ.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

И последняя ситуация, связанная с обозначенной нами темой. Мы хотим купить квартиру, используя ипотечные средства, и узнаем, что квартира собственно уже куплена в ипотеку нынешним владельцем. Дальнейшее развитие событий во многом зависит от того, в каком банке мы оформляем ипотеку.

Если мы обратились для получения ипотечного кредита в банк, который является залогодержателем нужной нам квартиры, это наиболее удобный и простой вариант. Сделка проходит под полным контролем юристов и службы безопасности банка, что делает риски при покупке жилья в ипотеку  ничтожными. Банк одобряет нам кредит, а продавцу —  разрешение на продажу. Имущество остается под залогом в этом же учреждении.

Если же мы берем ипотеку в другой финансовой организации, то это более сложная ситуация.  Дело в том, что двум кредитным структурам договориться меж собой на взаимовыгодных условиях, да еще при этом соблюсти обязательные к выполнению требования Росреестра, далеко не всегда легко.

На такие сложные решения банки обычно идут неохотно, поэтому покупателю всегда проще воспользоваться первым вариантом.

Риски покупателя при покупке ипотечной квартиры и пути их решения

Приобретение квартиры, оформленной в ипотеку, далеко не самый опасный вариант сделки. Проблем с ними обычно не возникает, если мы пошли по одному из вышеизложенных пути. Поскольку в сделке во многих случаях участвует банк, риски покупателя стремятся к нулю, но они тем не менее есть.

Самый неблагоприятный вариант развития событий возникает при отказе продавца от сделки после получения значительного аванса. Смоделируем ситуацию. Мы передали аванс, чтобы продавец смог погасить ипотеку и с чистой совестью подписать договор. Собственник жилья деньги получил, ипотеку закрыл, а вот реализовать нам квартиру отказался. Естественно, что передачу ему денежных средств мы обеспечили договором аванса или предварительным договором купли-продажи. В таком случае мы вернем свои деньги, но это потребует времени и нервов.

Поэтому такую схему необходимо совершать правильно и под контролем опытного юриста. Главное, чтобы денежные средства заходили в банк напрямую от покупателя и в случае чего, последний мог требовать передачи залога квартиры в его пользу.

Возможны и другие риски, обычно связанные с авансовым платежом:

• банк отказывает вам в ипотеке;
• банк не одобряет приобретение квартиры, которая находится в залоге у другой финансовой организации;

В обоих случаях велик риск потерять деньги, переданные в аванс, поскольку срыв сделки не является виной продавца.

Кроме того, нужно помнить, что залогодержатель может вообще отказаться от сделок с квартирой или выставить трудновыполнимые условия договора. Финансовыми потерями это не грозит, но мы опять теряем время и ждем возвращения средств от продавца. Иногда годами.

Чтобы не сгущать краски заметим, что указанные риски относительно невелики. Следуя нашим рекомендациям, с большой долей вероятности сделка пройдет благополучно. При этом не стоит забывать и о других рисках, связанных с покупкой жилья на вторичке.

В завершении, коснемся еще одной возможности приобретения ипотечных квартир. Это квартиры, которые находятся в залоге у банка, и за которые не выплатили ипотечный кредит. Такое жилье продается с молотка на публичных торгах. В этой ситуации продавец уже не является стороной сделки и это совсем другая история, о которой мы еще поговорим.

Как выписаться из квартиры

Продать квартиру в ипотеке – задача, которая только на первый взгляд кажется трудноразрешимой. На самом деле, можно продать ипотечную квартиру быстро и без особых хлопот, главное – действовать по правилам и в рамках закона. Как происходит продажа квартиры, находящейся в залоге у банка – рассказываем в этой статье.

Квартира в ипотеке и продажа: главное

Ипотечный кредит накладывает ряд обязательств, которые имеют отношение и к обслуживанию долга, и к вопросам распоряжения объектом. Такую квартиру можно продать, однако для этого необходимо получить разрешение в банке, который выдал кредит.

Квартира в ипотеке считается объектом гражданских прав, поэтому она может быть отчуждена владельцем. Согласно закону, владелец квартиры, которая находится в ипотеке, не может продать ее, не получив согласие банка.

Таким образом, первый шаг, который предполагает продажа ипотечной квартиры – обращение в финансовую организацию. Необходимо уточнить, какова схема досрочного погашения займа, и на каких условиях с объекта снимается обременение.

Обратите внимание! В большинстве случаев продажа ипотечной квартиры через основной банк становится возможной — финансовая организция дает соответствующее разрешение.

Порядок продажи

После того, как финансовая организация выдаст официальное разрешение на продажу, владельцу квартиры нужно будет определиться со способом реализации:

• Погашение кредита досрочно – если остаток по долгу небольшой, либо если у собственника есть средства;
• Продажа одновременно с погашением – оно осуществляется на этапе проведения сделки;
• Продажа квартиры вместе с долгом по ипотеке;
• Продажа квартиры банком.

Каждый из способов имеет свои нюансы, о которых продавец должен получить представление заранее.

Продажа при досрочном погашении ипотеки

Продажа квартиры при условии досрочного погашения кредита – один из наиболее распространенных и широко практикуемых способов.

Пример

Роман решил продать квартиру, которая была в ипотеке. При помощи риелтора он нашел покупателя, взял у него задаток, за счет которого погасил долг по кредиту, после чего продал квартиру.

В этом случае процедура продажи будет такая: банк может выдать разрешение на продажу квартиры в ипотеке и на оформление специального документа о сумме, которую осталось выплатить. Все отношения, которые складываются между участниками сделки, прописаны в предварительном ДКП, а в качестве задатка вносится первый платеж – это регламентировано в Гражданском кодексе РФ.

Кроме платежной функции, задаток используется также и в качестве обеспечения. Так, если продавец решит отказаться от подписания основного договора, на него будет возложена обязанность по возврату задатка в двойном размере.

Для того, чтобы гарантировать интересы покупателя, первый платеж имеет смысл вносить напрямую в финансовую организацию. В назначении платежа нужно будет указать реквизиты ипотечного договора и данные продавца.

Погашение ипотеки в процессе сделки

Еще один распространенный способ продажи ипотечной квартиры – погашение остатка долга непосредственно во время сделки. В этом случае финансовая организация становится непосредственном участником процесса.

Продажа квартиры в ипотеку здесь по действиям будет следующей: банк выдает справку, в которой указан размер остатка по ипотечному долгу. Далее покупатель, используя систему аккредитива или безопасных расчетов, вносит средства для банка и для продавца.

Обратите внимание! Только после внесения средств на аккредитив можно переходить к оформлению документов и к регистрации сделки в Росреестре.

Продажа квартиры с долгом

Можно продать купленную ранее в ипотеку квартиру вместе с долгом – такой вариант выбирают многие продавцы. Без него не обойтись, если у заемщика нет достаточных средств для погашения долга.

Пошаговая детальная инструкция в данном случае будет такая: для начала продавец должен найти того, кто выразит желание и готовность купить взятую в банковскую ипотеку квартиру на условиях, указанных в ипотечном договоре. Нередко банки в таких обстоятельствах готовы пересмотреть условия на более мягкие и привлекательные, например, предлагают рефинансирование. Покупатель, желающий приобрести жилье по такой схеме, должен подать в финансовую организацию заявку на стандартную ипотеку, получить официальное согласие и выбрать объект под обременением.

Образец заявления

Образец заявления в банк о продаже ипотечной квартиры

Скачать

Продажа банком

Продажа ипотечной квартиры банком – крайняя мера. К ней прибегают только в тех случаях, когда у заемщика образуются серьезные задолженности. В этом случае требуется согласие каждой из сторон.

Важные моменты

Стоит учитывать, что продажа квартиры в ипотеке в большинстве случаев для продавца – не самый выгодный вариант. Стоимость жилья всегда будет более низкой по сравнению со стоимостью с учетом уже выплаченных банку процентов. Соответственно, подобное решение принимается в тех случаях, когда у владельца нет возможности платить по кредиту и вносить платежи в срок.

Если квартира находится в собственности заемщика менее трех или пяти лет, ему нужно будет уплатить НДФЛ с продажи. Впрочем, доход от реализации квартиры с целью налогообложения вполне можно сократить – как минимум, на ту сумму, которая равна расходам на ее покупку. Сюда же будут входить и уплаченные по кредиту проценты. Так что налог при реализации ипотечной квартиры, чаще всего, не платится, причем, вне зависимости от срока, в течение которого она находилась в фактическом владении. Через сколько месяцев можно продать ипотечную квартиру — стоит заранее уточнить в банке.

Обратите внимание! Все расходы, которые связаны с приобретением квартиры и с переоформлением недвижимости, возлагаются на продавца.

Покупка ипотечной квартиры: за и против

У такого решения, как покупка ипотечной квартиры, есть свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести тот факт, что риски для покупателя в этом случае практически отсутствуют, равно как и для продавца. Внушительную часть средств перечисляет финансовая организация. Кроме того, она держит на контроле все операции и отслеживает юридическую чистоту сделки.

Что касается минусов, то здесь можно отметить, в первую очередь, длительность процесса продажи ипотечной квартиры. Если находящуюся в действующей ипотеке квартиру нужно продать оперативно, то стоит готовиться к тому, что сделать это при наличии ипотеки будет крайне сложно. Лишь на сбор документов, необходимых для сделки, на проведение оценки может уйти несколько недель. Так что быстро и просто продать ипотечную квартиру вряд ли получится.

Важно! Стоит учитывать, что финансовая организация перечислит на счет продавца деньги далеко не сразу после подписания договора. Нужно будет дождаться завершения перерегистрации жилья в Росреестре.

Судебная практика: продажа ипотечной квартиры

Супруги Смирновы приобрели в ипотеку однокомнатную квартиру. В течение нескольких лет они вовремя вносили платежи, гасили ипотечный кредит, однако за прошедшие годы у семьи официально сменился кредитор. Новый кредитор потребовал от Смирновых расплатиться по кредиту досрочно и заявил, что планирует выставить объект на торги, ссылаясь, что семья допустила несколько просрочек по ипотеке. Кредитор подал исковое заявление в районный суд, однако его требование признали необоснованным. В областном суде приняли сторону истца, посчитав, что он имеет законное право выставлять на торги ипотечную квартиру.

Смирновы подали апелляцию, их дело рассмотрел Верховный суд РФ, который посчитал, что предыдущие инстанции применяли нормы закона некорректно. Выяснилось, что задолженность Смирновых по ипотеке составляла на момент подачи иска всего 4%, тогда как выставлять квартиру на торги можно только в том случае, если задолженность составляет более 5%, или если просрочка платежей по ипотеке составляет более трех месяцев.

Читайте также Ставка по ипотеке в Сбербанке

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

+

Квартира, находящаяся в ипотеке, вместе с другими объектами недвижимости, может быть продана, ограничений нет.

Когда можно регистрировать новое право собственности при продаже квартиры с ипотекой?

+

После того, как обременение будет снято, а кредит закрыт, покупатель и продавец жилья квартиры могут пойти в регистрационную квартиру и оформить ДКП либо переоформить договор долевого строительства.

Кто занимается перегеристрацией обременения?

+

Перерегистрацией обременения в Росреестре занимается банк. Заемщик подписывает дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

Как можно продать квартиру в ипотеке?

+

Продажа возможна с досрочным погашением ипотеки, с погашением ипотеки по ходу сделки, вместе с долгом или со стороны банка.

Заключение эксперта

Если возможность реализации квартиры, находящейся в обременении, зафиксирована в ипотечном договоре, банк не имеет права отказать в продаже жилья. А для того, чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа квартиры в ипотеке в большинстве случаев сопряжена с большим количеством штрафов и дополнительных комиссий.

Публикуем только проверенную информацию

Автор статьи

Аванесов Юрий Петрович Ведущий юрист по жилищному праву

Стаж 15 лет

Консультаций 66 000

Эксперт в области жилищного и земельного законодательства. Результативно и напористо отстаивает интересы клиента перед государственными органами, полицейскими, приставами, чиновниками и т.п.

Как получить ипотечный кредит на 8 человек, если вы покупаете дом совместно? | Руперт Снук

Недавно я совместно купил дом с группой из восьми человек. Я поделился нашей историей обо всем этом опыте в надежде, что больше людей увидят, что совместное владение домом на самом деле вполне достижимо. Не просто достижимая, но весьма актуальная в условиях жилищного кризиса, социальной изоляции, усиливающегося имущественного неравенства — огромных проблем, стоящих перед всеми нами.

Если вы считаете, что совместное владение домом интересно или может подойти вам, возможно, вы ищете более подробную юридическую и финансовую информацию. Именно для этого и предназначена эта статья — дать вам некоторые идеи о специфике и о том, чего ожидать в пути. Это сборник юридических и финансовых вопросов, которые у нас были, и ответы, которые мы нашли. Такие вещи, как « какая финансовая помощь доступна? » и « кто может дать нам ипотечный кредит? ».

Итак, согласно нашему опыту, вот краткая информация о покупке дома для большой группы в Новой Зеландии. Хотя мы не можем гарантировать, что опыт будет одинаковым для всех, вполне вероятно, что вы столкнетесь с чем-то похожим!

Вам понадобится юридическая консультация для выбора желаемой структуры собственности. Я бы не рекомендовал делать это без квалифицированной юридической помощи. У нашей группы было несколько вариантов:

• Создайте отдельное юридическое лицо (например, траст или компанию), которому принадлежит дом, и каждый человек будет иметь долю в этом юридическом лице. Мы не выбрали этот вариант, мы не могли воспользоваться нашим первым домашним выводом средств с KiwiSaver.
• «Долевые арендаторы», где каждому лицу принадлежит равная доля собственности. Например, 8 собственников по 12,5% у каждого. Мы не выбрали этот вариант, потому что наш банк предпочел следующий вариант:
• «Общие арендаторы», где каждая пара владеет своей долей совместно. В нашем случае 8 собственников, 4 пары, каждая пара совместно владеет 25%.

Мы решили владеть равными долями. Помимо того, что это лучше всего соответствовало нашим ценностям, это также сделало нас немного более привлекательными для банков, чтобы ссужать деньги.

Если вы покупаете свой первый дом вместе, это может быть самым важным финансовым решением в вашей жизни. Это много денег. К счастью, некоторая помощь доступна!

Ваш кредитор жилищного кредита/банк может предложить взнос наличными. Наш банк дал нам несколько тысяч долларов в качестве денежного взноса, потому что мы покупали наш первый дом.

Вы можете получить свой первый домашний вывод из вашего KiwiSaver (вашего личного пенсионного фонда). При условии, что вы имеете на это право и покупаете свой первый дом. Ууууу!

К сожалению, вы, вероятно, не можете получить первый домашний грант. В Новой Зеландии существует фантастическая инициатива, облегчающая жизнь покупателям первого жилья. Обычно это дает вам бесплатное увеличение вашего депозита на 5–10 тысяч долларов. К сожалению, действующие правила не дают преимуществ людям, покупающим дома группами. Для начала вся ваша группа должна получать совокупный доход менее 130 000 долларов в год, а когда у вас много людей, ваши доходы быстро увеличиваются. Кроме того, гранты будут предоставляться только для объектов недвижимости с определенной стоимостью, а это означает, что подходящие объекты, как правило, невелики. Если вы покупаете большой дом, маловероятно, что вы будете соответствовать требованиям.
Но кто знает, может быть, ваша группа соответствует правилам по доходам и ценам на жилье, загляните в Kāinga Ora, чтобы проверить!

Уменьшить финансовые затруднения очень важно, потому что…

Вам может понадобиться сумма депозита, превышающая стандартные 20%. Обычно люди, покупающие свое первое жилье, должны внести не менее 20% в качестве залога за свой новый дом, а затем получить оставшиеся 80% в виде кредита. Наш банк требовал от нас около 30% депозита, потому что, как большая группа, мы были немного более рискованными, и они хотели минимизировать свой риск.

Мы не смогли найти ипотечного брокера, обладающего определенным опытом работы с большими группами, поэтому мы решили поговорить с банками сами. Вот что удалось выяснить:

Вам необходимо получить совместный жилищный кредит в том же банке. Банк хочет иметь единоличный контроль над вашим домом, чтобы продать его и вернуть все свои деньги, если вы не сможете погасить ипотечный кредит. Ни один кредитор первого уровня не согласится поделиться.

Не все банки созданы для выдачи ипотечных кредитов большим группам. Нашим первым выбором был Кооперативный банк, который в настоящее время выдает жилищные кредиты только одиноким людям и парам. Нашим вторым выбором был Кивибанк, но их ИТ-система могла обслуживать максимум 6 покупателей жилья по кредиту, поэтому они не могли помочь. В конце концов мы выбрали ANZ, потому что из оставшихся доступных банков они были первыми, кто сказал «да».

Мы могли бы создать компанию или траст и подать заявку на кредит через эту организацию, вместо того, чтобы 8 человек выстраивались в очередь за одним ипотечным кредитом. Но это означало бы отказ от нашего первого домашнего вывода KiwiSaver, как вы увидите позже.

Имена в вашем ипотечном кредите должны совпадать с именами владельцев недвижимости. В нашем случае один из членов нашей группы покупал свою долю за наличные (из семейного кредита). Но они все равно должны были подписать наш договор жилищного кредита с банком, чтобы банк был доволен.

Чтобы закрыть ипотечный кредит, вам потребуется соглашение о совместном владении/разделе имущества . Вашему банку, вероятно, понадобится подписанное соглашение от вашей группы, в котором указано, сколько денег будет вносить каждый человек, и какова юридическая структура собственности. Это произошло с нами в самом конце нашего кредитного процесса в банке, прямо перед датой расчета, поэтому нам не нужно было беспокоиться об этом на раннем этапе.

Вы все можете нести ответственность за разные «части» одного и того же ипотечного кредита. Наш банк разрешил нам разделить наш кредит на 4 равные «части», за которые каждая пара могла бы нести ответственность. Это здорово, потому что это позволяет людям погасить отдельные части кредита, как они хотят. Некоторые могут иметь более высокие доходы и желать погасить свою часть быстрее, в то время как другие могут выбрать более длительный срок.

Вы все несете солидарную ответственность за ВЕСЬ кредит. Несмотря на то, что каждый человек несет ответственность только за погашение своей части кредита, если один человек не может произвести свои платежи, ответственность несут все. Поэтому, если вы окажетесь в неудачной ситуации, когда некоторые члены группы не смогут внести свою долю выплат, вам понадобится стратегия, чтобы покрыть это как группу. В противном случае банк может решить продать ваш дом.

Проще внести равную сумму депозита. Даже если у кого-то больше сбережений, чем у кого-то другого, имеет смысл внести равную сумму депозита, чтобы начать ссуду. Как только кредит активен, вы можете сразу же вложить любые оставшиеся сбережения.

Вы по-прежнему можете выбирать комбинации фиксированных и плавающих процентных ставок. Мы разделили наш кредит на 4 части, а затем разделили эти части на фиксированные и плавающие проценты. Таким образом, каждая пара должна была самостоятельно решить, какое сочетание уверенности и гибкости они хотят.

Возобновляемый кредит раздражает, но возможен. В конце концов никто из нас не решился включить возобновляемый кредит в нашу кредитную структуру. В основном потому, что это был дополнительный этап согласования, плюс дополнительные гарантии от всей группы, и у нас не было времени (или желания) все это организовывать. Кроме того, возобновляемый кредит может быть опасным — по сути, он относится к вашему кредиту как к кредитной карте!

Финансовая помощь, юридические структуры, ипотечные кредиты, администрирование ипотечного кредита… Может показаться, что вам нужно усвоить много информации, особенно если вы только начинаете свой путь к совместному проживанию. Если вы так чувствуете, не волнуйтесь. Это не так сложно, как кажется! И это определенно будет стоить того, как только вы переедете в свой идеальный дом 🙂

Спасибо моим друзьям, которые вместе со мной купили этот дом, благодаря чему все это стало возможным:

Джоди Баррелл, Шарлотта Шейд, Рози Сиверс, Джесси Кирс, Майк Робинсон, Том Меллор и Грейн Паттерсон

И Большое спасибо Клэр Стэнли, нашему адвокату, которая помогала нам на протяжении всего процесса.

Автор Rupert Snook

Могу ли я купить 2 дома одновременно?

Как видите, покупка двух новых домов будет отличаться от покупки одного дома и потребует как больших первоначальных инвестиций с вашей стороны, так и более пристального внимания со стороны вашего финансового кредитора. Тем, кто хочет приобрести два дома одновременно, рекомендуется тщательно изучить этот процесс и узнать, как лучше всего подготовиться заранее.

Решите, как будут использоваться дома

Прежде чем делать покупки в качестве потенциального покупателя нового дома, вам необходимо решить, будет ли один из домов использоваться в качестве второго дома или инвестиционной недвижимости с прицелом на получение дохода от аренды. . В качестве альтернативы вам нужно будет определить, будет ли одно из этих свойств использоваться в качестве основного места жительства или места жительства для других, таких как члены семьи. В любом случае, это важное первое решение, которое следует рассмотреть и обсудить с вашим РИЭЛТОРОМ ^{® 9.0123, прежде чем подать заявку на ипотечный кредит.}

Проанализируйте свои личные финансы

Вам также необходимо будет оценить свое личное финансовое положение, чтобы определить, можете ли вы позволить себе два платежа по ипотеке. Это означает подумать о том, какой доход вы ожидаете получить как сейчас, так и потенциально в будущем, а также о любых повторяющихся или разовых расходах, которые вы ожидаете понести в будущем. Также важно обращаться в кредитные бюро, получать актуальный кредитный отчет и получать последние сведения о своем кредитном рейтинге и кредитной истории.

При рассмотрении своей способности совершать многократные платежи — задача, с которой могут помочь калькуляторы ипотечных кредитов и процентных ставок, — не забывайте также учитывать коэффициент DTI. Ваш коэффициент DTI (который позволяет кредиторам сопоставлять ваш доход с вашими расходами) будет служить для них основным ориентиром при рассмотрении вопроса о том, имеет ли смысл предоставить вам кредит на недвижимость.

В поисках идеального дома

Выбор идеального дома требует много времени и исследований. Покупки для двоих одновременно — еще более сложная задача. Обязательно поговорите со своим агентом по недвижимости о своих целях и планах относительно двух домов, которые вы планируете купить. Поиск списков MLS и популярных веб-сайтов по недвижимости, а также поездка по районам, в которых вы хотите делать покупки, могут помочь вам найти подходящую недвижимость. Также не забудьте совершить экскурсию по любым домам (будь то через частный показ или день открытых дверей), которые вы рассматриваете для покупки, прежде чем делать предложение.

Найдите подходящие кредиты для ваших покупок

К счастью, есть несколько вариантов кредита для потенциальных покупателей недвижимости, желающих профинансировать покупку дома, если они не собираются платить за эту недвижимость наличными. Вы захотите рассмотреть плюсы, минусы и особенности каждого из них, когда будете рассматривать свои варианты здесь, и если у вас есть дополнительные вопросы, вы можете проконсультироваться со своим кредитным специалистом.

• Кредит FHA . При поддержке Федерального жилищного управления (FHA) кредит FHA часто предоставляется с более низкими первоначальными платежами, кредитными рейтингами и требованиями к кредитной истории. Однако для получения кредита FHA должны быть выполнены определенные требования, например, недвижимость должна быть одобрена оценщиком FHA и использоваться в качестве вашего основного места жительства, а не в качестве инвестиционной недвижимости или второго дома. Имея это в виду, вы можете использовать кредит FHA для одного из ваших объектов недвижимости (если вы сами планируете занять его в течение 60 дней после закрытия). Однако единовременно вы можете получить только один кредит FHA, поэтому вы не сможете использовать его для покупки другого имущества.

• Ссуда ​​для ветеранов . Ссуды для ветеранов (предоставляются Департаментом по делам ветеранов) являются формой военной ссуды, доступной для квалифицированных военнослужащих, супругов и ветеранов. Поскольку VA предлагает конкретные гарантии частным кредиторам, чтобы помочь гарантировать эти кредиты, это снижает потенциальный риск для финансовых провайдеров и уменьшает часть бремени (например, в форме более низких процентных ставок), возлагаемых на заемщиков. Но кредит VA не может быть использован для получения инвестиционной собственности.

• Программа покупки жилья впервые – Программы приобретения жилья впервые представляют собой программы финансового поощрения, призванные помочь потенциальным покупателям жилья в их первоначальных попытках приобрести недвижимость. Как правило, эти кредитные программы (которые могут сопровождаться более низкими первоначальными взносами, процентными ставками и требованиями к кредитной истории) разрабатываются таким образом, чтобы сделать покупку жилья более доступной. К счастью, выбранные варианты программ для покупателей жилья впервые позволят вам приобрести два объекта недвижимости, что делает их отличным вариантом для новых покупателей, особенно для тех, кто ищет вариант без первоначального взноса.

• Ссуда ​​под залог дома . Ссуда ​​под залог дома (часто называемая второй ипотекой) позволяет вам использовать капитал, который вы создали в своем нынешнем доме, в качестве залога, под который вы можете занять деньги. Вы также можете использовать его в качестве средства для финансирования покупки одного из двух ваших потенциальных новых домов. Имейте в виду, однако, что в соответствии с условиями кредита на покупку дома ваш текущий дом будет использоваться в качестве формы обеспечения, чтобы помочь защитить инвестиции вашего кредитора. Это означает, что ваше текущее место жительства может быть поставлено под угрозу, если вы окажетесь не в состоянии платить по кредиту при использовании этого типа финансирования.

• Обычный кредит – Обычный ипотечный кредит можно использовать одновременно на несколько объектов недвижимости. Но нередко можно увидеть более крупные авансовые платежи, связанные с такими кредитами, или кредиторы требуют, чтобы заемщики также предоставили дополнительную документацию. Эта документация может включать дополнительные отчеты об активах с банковских, пенсионных и брокерских счетов; записи, касающиеся любых разводов, банкротств и обращений взыскания; и расширенные сведения о ваших доходах и расходах, включая формы W-2, налоговые декларации и 1099с.

Обратитесь к выбранным вами кредиторам

Никакие два финансовых поставщика, будь то банки, кредитные союзы, онлайн-ипотечные кредиторы и т. д., не предоставляют ипотечные кредиты на одних и тех же условиях. Отметив это, вы захотите заранее провести обширное исследование, чтобы сравнить суммы первоначального взноса, требования к кредитному рейтингу и истории, процентные ставки, продолжительность срока, затраты на закрытие и другие факторы при сравнении конкурирующих предложений. Обратите внимание, что для обеспечения лучших ставок и получения ипотечного кредита вам необходимо предоставить определенные документы и удостоверение личности (например, номер социального страхования, налоговые декларации, формы W-2 и т. д.), подтверждающие вашу личность, кредитную историю и доход.

Подготовьте свои авансовые платежи

Первоначальные платежи (деньги, уплаченные авансом для обеспечения кредита) помогают предоставить кредиторам определенный уровень снижения рисков и страховку от невыплаты долгов. Другими словами, эти первоначальные инвестиции со стороны покупателей служат формой добросовестности и обычно используются для обеспечения возможности получения ипотечного кредита. (Хотя также возможно получить некоторые кредиты без первоначального взноса.) В любом случае, накопление на один первоначальный взнос может быть сложным — накопление на два (которые кредиторы могут потребовать, чтобы они составляли 20–30 % или более от суммы первоначального взноса). общая сумма кредита) может быть еще более сложной задачей. Означает ли это, что нужно реже есть вне дома или реже ходить в кино и на концерты, потенциальные покупатели двухквартирных домов могут ожидать, что им придется немного потуже затянуть пояса.