Подвал в многоквартирном доме кому принадлежит: Подвал многоквартирного дома- Администрация островского района

Содержание

Подвал многоквартирного дома- Администрация островского района

В каждой семье есть крупные вещи, которые необходимы, но в квартире вечно всем мешают: зимняя резина, садовый и спортивный инвентарь, крупные детские игрушки, коляски и санки. Наверняка многие задумываются о том, как хорошо было бы использовать подвал или чердак в качестве кладовки. Но имеют ли жильцы на это право?

Правовой режим использования нежилых помещений

Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.

Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.

Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?

Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.

Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).

Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.

Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя!

Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.

Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.

Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?

В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом.

И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.

Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.

Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.

Можно ли использовать чердак?

Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.

Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.

Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции.

Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Право собственности на подвальное помещение

Подборка наиболее важных документов по запросу Право собственности на подвальное помещение (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Многоквартирный дом:
  • Автономное отопление
  • Адресные таблички
  • Акт о протечке
  • Акт опломбировки
  • Благоустройство дворовых территорий
  • Ещё.
  • Нежилые помещения:
  • Аварийное здание
  • Акт возврата нежилого помещения
  • Акт возврата помещения
  • Акт о затоплении нежилого помещения
  • Акт приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи
  • Ещё.
Судебная практика: Право собственности на подвальное помещение

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 289 «Квартира как объект права собственности» ГК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Отказывая в признании общим домовым имуществом многоквартирного жилого дома подвальных помещений, прекращении права собственности муниципального образования на эти помещения, суд в порядке статьи 289 ГК РФ исходил из того, что помещения, находящиеся в спорном подвале и принадлежащие на праве собственности ответчику, изначально не предназначались только для обслуживания МКД, согласно архитектурно-планировочному заданию изначально были спроектированы и построены для использования в самостоятельных целях, а наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом, само по себе не свидетельствует об отнесении их к общему имуществу.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 378.2 «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества» главы 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налогоплательщик прекратил право собственности на здание и помещение (подвал), которые были включены в перечень имущества, налоговая база в отношении которого определяется как кадастровая стоимость, и зарегистрировал право собственности на нежилые помещения, площадь которых не соответствует критериям площади, установленным абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1.1 закона Тамбовской области от 28.11.2003 N 170-3 «О налоге на имущество организаций на территории Тамбовской области», а потому не облагал вновь образованные помещения налогом на имущество организаций, поскольку применял УСН. Налоговый орган пришел к выводу, что общество занизило налог, умышленно разделив ранее существовавший облагаемый налогом объект на отдельные помещения.

Поскольку общая площадь спорных помещений превышала установленный предел, налоговый орган указал, что налог должен исчисляться по кадастровой стоимости. Суд признал доначисление налога на имущество правомерным, отметив, что в перечень были включены первоначальные здания и помещение (подвал), а вновь образованные в результате разделения помещения в перечне отсутствуют, так как образованы и поставлены на государственный кадастровый учет после утверждения перечня. Суд указал, что если здание (строение, сооружение) было включено в перечень как административно-деловой или торговый центр, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости независимо от их включения в перечень.

Суд также отметил, что здание является единым объектом, помещения в нем не обособлены, не могут существовать сами по себе, отдельно, являются неотъемлемой частью здания. Помещения, образованные в результате разделения старого помещения (подвала), также являются единым объектом. Кроме того, что все помещения в здании фактически принадлежат налогоплательщику, поскольку площадь зарегистрированных помещений в сумме совпадает с фактической площадью здания.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Право собственности на подвальное помещение

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Защита права на вид, открывающийся с недвижимой вещи (в аспекте сравнения права России и Германии)
(Волочай Ю.А.)
(«Вестник гражданского права», 2018, N 2) Согласно его фабуле истцы приобрели у застройщика право собственности на квартиру и подвальное помещение в многоквартирном доме, а также долю в общей собственности на соответствующий земельный участок. Но после передачи им объекта финансирования застройщик возвел на смежном земельном участке трехэтажное здание («Х-проект»), значительно ухудшившее вид на горизонт г. Франкфурта-на-Майне, открывавшийся из квартиры истцов; помимо того, у последних имелись претензии и относительно звукоизоляции помещений (красивый вид и хорошая шумоизоляция следовали из описания объекта (строительного паспорта) и проспекта продаж).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Перспективы использования информационных технологий для обеспечения доступности правосудия при рассмотрении дел о защите прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме
(Степанов В.В.)
(«Пермский юридический альманах. Ежегодный научный журнал», 2019, N 1) С другой стороны, непривлечение участников материального правоотношения к участию в соответствующем деле и невозможность лишения кого-либо права на судебную защиту оставляет возможность повторного и даже многократного рассмотрения спора относительно одного и того же вопроса. Так, например, трижды рассматривалось дело о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, 71, на подвальные помещения. Сначала спор был рассмотрен в арбитражном суде по иску товарищества собственников жилья.

В иске было отказано . В дальнейшем разный состав собственников помещений в многоквартирном доме дважды предъявлял иски в отношении помещений, статус которых ранее устанавливался арбитражным судом, в Свердловский районный суд г. Перми. В результате на часть подвальных помещений право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме было признано . Аналогичная ситуация сложилась и в других случаях .

Правовые ресурсы

  • «Горячие» документы
  • Кодексы и наиболее востребованные законы
  • Обзоры законодательства
    • Федеральное законодательство
    • Региональное законодательство
    • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
    • Другие обзоры
    • Календари
    • Формы документов
    • Полезные советы

    Подвал многоквартирного дома

    1 декабря 2022 Регистрация Войти
    6 декабря 2022

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    13 декабря 2022

    Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 2 декабря 2019 г. № 42191-ОГ/04 Об обеспечении требуемого температурно-влажностного режима подвалов и технических подполий многоквартирного дома

    Обзор документа

    Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 2 декабря 2019 г. № 42191-ОГ/04 Об обеспечении требуемого температурно-влажностного режима подвалов и технических подполий многоквартирного дома

    4 февраля 2020

    Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

    23 ноября 2019 г. Правительством Российской Федерации принято постановление Правительства Российской Федерации N 1498 «О внесении изменений в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — постановление).

    Постановление определяет, что содержание общего имущества включает в себя в том числе поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года открытия одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях.

    Дополнительно обращаем внимание, что в соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее соответственно — Закон N 384-ФЗ, Технический регламент) здания и сооружения любого назначения (в том числе входящие в их состав сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения), а также связанные со зданиями и с сооружениями процессы проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) являются объектом технического регулирования.

    В соответствии с частью 5 статьи 3 Технического регламента дополнительные требования безопасности к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) могут устанавливаться иными техническими регламентами. При этом указанные требования не могут противоречить требованиям Закона N 384-ФЗ.

    Следует отметить, что в соответствии со статьей 6 Технического регламента соблюдение требований Закона N 384-ФЗ обеспечивается путем применения национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), включенных в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Закона N 384-ФЗ, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. N 1521 (далее — Перечень).

    Согласно пункту 38 Перечня требования СП 54.13330.2011 «СПиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Разделы 1 (пункт 1.1), 4 (пункты 4.3 — 4.7, абзацы третий — шестой пункта 4.8, пункты 4.9, 4.10 (за исключением слов «все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч»), 4.11, 4.12), 5 (пункты 5.5, 5.8), 6 (пункты 6.2, 6.5 — 6.8), 7 (пункты 7.1.2, 7.1.4 — 7.1.14, абзац второй пункта 7.1.15, пункт 7.2.1 — 7.2.15, 7.3.6 — 7.3.10, 7.4.2, 7.4.3, 7.4.5, 7.4.6), 8 (пункты 8.2 — 8.7, 8.11 — 8.13), 9 (пункты 9.2 — 9.4, 9.6, 9.7, 9.10 — 9.12, 9.16, 9.18 — 9.20, 9.22, 9.23, 9.25 — 9.28, 9.31, 9.32), 10 (пункт 10.6), 11 (пункты 11.3, 11.4) являются обязательными для применения.

    Так, пунктом 9.10 указанного СП установлены следующие требования к строительству многоквартирного дома: в наружных стенах подвалов, технических подполий и холодного чердака, не имеющих вытяжной вентиляции, следует предусматривать продухи общей площадью не менее 1/400 площади пола технического подполья или подвала, равномерно расположенные по периметру наружных стен. Площадь одного продуха должна быть не менее 0,05 м 2 .

    Кроме того, постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Правила N 170) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176) установлены требования к содержанию подвалов и технических подполий.

    Так, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить в том числе температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций, а также защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.

    Также на все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки — 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов.

    При этом Правила N 170 применяются в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации.

    Соответственно обозначенные выше положения Правил N 170 в связи с внесением изменений постановлением, не подлежат применению.

    Таким образом, реализация постановления позволит, с одной стороны, обеспечить требуемый температурно-влажностный режим подвалов и технических подполий многоквартирного дома, а с другой стороны — обеспечить гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в подвал или техническое подполье многоквартирного дома.

    Директор Департамента развития
    жилищно-коммунального хозяйства
    С.В. Никонова

    Обзор документа

    В ноябре 2019 г. в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме были внесены изменения, согласно которым для поддержания необходимых температуры и влажности в подвалах и технических подпольях 1 продух в таких помещениях (при условии наличия продухов) должен быть постоянно открыт в течение всего года.

    Минстрой указал, что данные изменения позволят обеспечить требуемый температурно-влажностный режим подвалов и технических подполий многоквартирного дома, а также гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в эти помещения.

    Разъяснен порядок применения ранее установленных норм, в т. ч. правил технической эксплуатации жилфонда.

    Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

    Засыпать самовольно вырытый подвал в МКД нельзя, если это ухудшит техническое состояние дома

    УК не смогла обязать ответчика снести самовольную постройку – подвальное помещение в пределах первого этажа магазина, расположенного в МКД, и привести фундамент этого жилого дома в первоначальное положение (Определение Верховного Суда РФ от 5 июня 2020 г. № 302-ЭС20-7227, Решение АС Иркутской области от 11 июля 2019 г. по делу № А19-9053/2017).

    Ранее собственник нежилого помещения осуществил самовольное строительство в виде устройства подвала в МКД площадью более 400 кв метров с заменой части элементов общедомовой канализационной и отопительной систем и устройством в подвале помещения для доступа к общедомовому имуществу – инженерным конструкциям (до самовольного строительства коммуникации пролегали под полом первого этажа, а прямого доступа к ним просто не было).

    Правда, признать право собственности на эту самовольную постройку ему не удалось – суд отказал в удовлетворении данного иска, сославшись на то, что строительство подвала было проведено не только без разрешения органов власти (законность отказа в согласовании реконструкции была подтверждена судом в ином деле), но и вопреки воле жителей дома и собственников помещений в нем. Кроме того, собственники жаловались, что строительство подвала сопровождалось многонедельными отключениями света и воды, а после строительства истец получил возможность перекрывать водопровод и канализацию для некоторых квартир, а сверх того, собственники в принципе возражают против расширения магазина, поскольку это повлечет увеличения пешеходного и автомобильного траффика. Следовательно, пояснил суд, самовольно реконструированное помещение магазина и постройка подвала нарушает права жильцов дома, а требования истца являются неправомерными.

    Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

    Спустя несколько лет УК, управляющая домом, попыталась добиться снесения самовольной постройки, но безрезультатно:

    • спорная реконструкция, действительно, является незаконной. В том числе и потому, что она изменила параметры МКД и его частей, в результате появился подвал, увеличилась общая площадь дома, его объем. В случае признания за магазином права собственности на самовольный объект увеличилась бы и его доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В таком случае в силу ст 37, ст. 40 Жилищного кодекса магазин должен был получить согласие на реконструкцию всех до единого собственников помещений в МКД, чего сделано не было;
    • в настоящее время спорное подвальное помещение представляет собой неузаконенную самовольную постройку, которая используется ответчиком для осуществления предпринимательской деятельности;
    • УК вправе обращаться в суд с иском о сносе постройки, поскольку ранее на ОСС были приняты решения об обязании ответчика восстановить общее имущество собственников помещений в МКД (то есть привести подвальное помещения в пределах первого этажа магазина ответчика в состояние до создания самовольной постройки) и о наделении УК правом на обращение в суд с соответствующим исковым заявлением. Кворум упомянутого ОСС составил 73,99% всех голосов, «за» высказались собственники, обладающие 61,5% доли общего имущества МКД. Протокол данного ОСС никем не оспаривался;
    • при этом для принятия указанного решения достаточно было простого большинства от принявших участие в голосовании, а набирать по данному вопросу 2/3 голосов необязательно;
    • ст. 208 Гражданского кодекса установлено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304), а согласно п. 22 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, общие положения ГК РФ об исковой давности не применяются в случаях, когда предъявляется требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, срок исковой давности не пропущен;
    • однако судебной строительно-технической экспертизой установлено, что 1. незаконная реконструкция подвального помещения в целом улучшила состояние несущих конструкций жилого дома, 2. устройство монолитного перекрытия и балок по первому этажу, усиление фундаментов и стен, железобетонное покрытие подвала способствует сейсмоустойчивости здания, 3. устранение техногенных протечек, замена прогнивших коммуникаций также способствует улучшению состояния основных несущих конструкций, их долговечности;
    • вследствие этого демонтаж железобетонных конструкций, возведенных в процессе реконструкции подвала, и приведение его в первоначальное состояние, соответствующее техпаспорту на МКД, невозможен без ущерба для многоквартирного жилого дома;
    • по мнению эксперта, допрошенного в судебном заседании, прекращение существования спорного подвала без удаления результатов работ по усилению фундамента дома,- например, если подвал просто засыпать, – невозможен, поскольку в случае засыпки грунтом последний будет оседать. Кроме того, при проведении спорной реконструкции были изменены коммуникации МКД, в связи с чем в случае засыпки подвала будет прекращен доступ к элеваторным узлам. Ввиду последнего обстоятельства нецелесообразно также устранять подвал путем заливки цементом или бетоном;
    • таким образом, удовлетворение иска о сносе самовольной постройки и приведении фундамента МКД в первоначальное положение, с учетом характеристик указанной самовольной постройки, повлечет нарушение прав и законных интересов собственников помещений в МКД, создаст угрозу их безопасности. А безопасного способа прекращения существования указанного объекта, созданного ответчиком самовольно и с нарушением требований действующего законодательства, суду не предложено и никем из лиц, участвующих в деле, не обосновано;
    • следовательно, в иске следует отказать.

    При этом УК в процессе рассмотрения дела пыталась изменить свои требования – и просила запретить ответчику пользоваться самовольной постройкой. Однако не смогла объяснить суду, какие требования к истцу в целом заявляются в таком случае, а также, как могут быть защищены и восстановлены права и законные интересы собственников помещений в МКД в случае установления такого запрета. В итоге УК заявила, что спорное помещение подлежит освобождению ответчиком как относящееся к общему имуществу собственников; а какого-либо иного правового обоснования указанного требования не привела.

    Суд счел, что требование об освобождении спорного помещения как общего имущества собственников является одновременным изменением основания и предмета иска и не может быть принято судом. При этом суд отметил, что согласно п. 29 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. положения ст. 222 ГК РФ (использование самовольной постройки не допускается) не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

    Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст.

    1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

    Решение суда устояло во всех инстанциях. Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.

Подвал — общедомовое имущество?

31 Января 2019

В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

Как можно использовать подвал в многоэтажке?

Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

  • подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
  • межквартирное пространство, лестничные пролеты;
  • лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Владельцы цокольного этажа

Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

  • во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
  • подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
  • в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

Самозахваченные подвалы

Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.


Что делает юридическую квартиру в подвале?

Квартиры на цокольном этаже представляют собой доступные варианты жилья в многолюдных городских центрах, таких как Нью-Йорк, где средняя арендная плата за квартиру на Манхэттене составляет 4140 долларов, согласно данным RENTCafé. Но слишком много нерегулируемых единиц создают опасные условия жизни.

Недавний отчет, составленный Центром общественного развития Пратта, обнаружил более 30 000 «пропавших без вести» квартир в Нью-Йорке. Это означает, что Департамент строительства не выдал ни одному из них свидетельство о вводе в эксплуатацию, в котором говорится, что жилье соответствует строительным нормам и, следовательно, пригодно для проживания. Тот факт, что подавляющее большинство этих незаконных квартир было обнаружено в цветных сообществах с низким доходом, является еще одним свидетельством жилищного неравенства, от которого страдают многие города.

Когда жилая недвижимость оказывается вне поля зрения, это может привести к трагическим последствиям. Во время прошлогоднего урагана «Ида» затопление подвала в Нью-Йорке привело к гибели 11 жителей, которые оказались в ловушке в своих незаконных подвальных квартирах.

Источник изображения: Getty Images.

Требования к законным подвальным квартирам 

Если вы владеете жилым помещением с подвалом или хотите приобрести его в качестве инвестиционной недвижимости, вы должны знать, что даже самые безупречно отделанные подземные помещения не всегда подходят для законного проживания. Хотя местные строительные нормы и законы о зонировании различаются, вот некоторые из основных требований, которым должен соответствовать ваш подвал, прежде чем вы сможете сдавать его в аренду:

Отдельный вход. Ваша цокольная квартира должна иметь отдельный выход на улицу или во двор. Речь идет не только о конфиденциальности для вас и вашего арендатора, но и о безопасном выходе в чрезвычайной ситуации.

Выходное окно в каждой комнате. Окна подвальных квартир пропускают естественный свет и вентиляцию в темном и душном помещении, но они также должны быть достаточно большими и доступными для выхода. Международный жилищный кодекс (IRC) имеет строгие требования к окнам цокольных квартир, в том числе:

  • Нижняя часть окна не может быть выше 44 дюймов от чистого пола.
  • Окно должно открываться не менее чем на 24 дюйма в высоту и на 20 дюймов в ширину.
  • Чистый проем окна должен составлять не менее 5,7 квадратных футов (5 футов для проемов на уровне пола или ниже уровня пола).
  • Площадь остекления должна составлять не менее 8% от общей площади помещения, чтобы обеспечить достаточное количество естественного света.
  • Окно должно иметь проем не менее 4% от общей площади помещения для надлежащей вентиляции.

Если ваша цокольная квартира разделена на отдельные комнаты, в каждой спальне должно быть свое окно, чтобы сделать ее пригодной для проживания. Это мало чем отличается от комнат на первом этаже и выше — вы не можете считать комнату спальней, если в ней нет надлежащего выхода.

Минимальный размер помещения. IRC говорит, что все жилые комнаты (за исключением кухни) должны быть не менее 70 квадратных футов. Но имейте в виду, что жилищные кодексы различаются в зависимости от региона и что стандарты IRC являются абсолютным минимумом для каждого отдельного человека.0039 комнат , а не однокомнатная квартира-студия.

Минимальная высота потолка. Потолки в подвале, как правило, уже ниже, чем в остальной части дома; однако в вашем подвале не может быть ни одного ниже 7 футов, если вы хотите сдать его в аренду как квартиру. По данным IRC, в ванных комнатах на цокольном этаже высота потолков может достигать 6 футов 8 дюймов.

Стены с гидроизоляцией. Затопление подвала является проблемой, даже если пространство используется только для хранения. Но когда подземный уровень будет служить чьим-то домом, необходимо позаботиться о защите от влаги. Например, нью-йоркские домовладельцы должны обеспечить гидроизоляцию своих стен до уровня земли, если этого требует проверка состояния грунта.

Так оно того стоит?

Приведение подвала в соответствие с нормами может оказаться дорогостоящим мероприятием, в зависимости от объема работы, которую необходимо выполнить. По данным HomeAdvisor, принадлежащего Angi , владельцы недвижимости будут платить в среднем 61 000 долларов за переоборудование подвала в квартиру-студию с мини-кухней, ванной комнатой и прачечной; это будет стоить около 63 000 долларов, чтобы сделать из него квартиру с одной спальней. Добавление одной только мини-кухни стоит в среднем 45 600 долларов, хотя вы можете сократить ее, если уже установлена ​​сантехника и проводка. Если вам нужно добавить отдельную запись и выбрать высококачественную технику и отделку, цена может подняться до более чем 100 000 долларов.

Преимущество преобразования подвала в квартиру заключается в том, что вам не нужно беспокоиться о поиске нового дома или строительстве пристройки. В зависимости от того, какая арендная плата в вашем районе, деньги могут быть потрачены не зря. Но это также и деньги, которые должны быть потрачены , поскольку при сдаче в аренду нелегальной квартиры в подвале существует гораздо больше риска, чем ваша прибыль.

Вот как превратить ваш подвал в легальную квартиру

Недвижимость

Барбара Беллези Зито

опубликовано 25 января 2022 г.

Сохранить в виде PIN-кода

Смотреть больше изображений

Некоторые подвалы подходят только для хранения и стирки. Другие могут быть закончены и обеспечить ценную дополнительную жилую площадь в доме. Другие подвалы достойны того, чтобы быть домами сами по себе. Но чтобы вписаться в эту последнюю категорию в качестве законной квартиры, ваше подземное пространство должно сначала соответствовать некоторым очень важным минимальным требованиям.

«Города обычно принимают законы о том, что представляет собой «легальное» жилье, чтобы защитить безопасность жильцов», — говорит Салли Хамиди, президент и главный брокер Citylights Realty Group. Затем города выдают домовладельцам лицензии, чтобы они могли на законных основаниях арендовать отдельное жилье. В Нью-Йорке, например, свидетельство о заселении подтверждает, что жилье соответствует всем правилам безопасности и, следовательно, пригодно для проживания. Хотя местные строительные нормы и правила вашего города могут отличаться в том, что именно делает помещение безопасным для проживания, вот что вам нужно сделать, чтобы убедиться, что ваша квартира в подвале является законной, прежде чем сдавать ее в аренду:

Для получения дополнительной информации следуйте

Узнайте минимальный размер комнаты и высоту потолка.

Международный жилищный кодекс (IRC) устанавливает стандарты для жилых помещений. Он предусматривает, что комната, кроме кухни, должна иметь площадь не менее 70 квадратных футов, чтобы считаться жилой. Однако это не относится к полной площади квартиры-студии, поэтому вы должны соблюдать любые требования к минимальной площади в квадратных метрах для квартир, установленные вашими местными строительными нормами. Минимальная высота потолка IRC для обитаемого подвального помещения — то есть места для жизни, сна, еды или приготовления пищи — составляет семь футов. Ванные комнаты, которые не считаются жилыми помещениями, должны иметь потолки не ниже 6 футов 8 дюймов. Опять же, это минимальные требования IRC; местный кодекс может предписывать иное.

SavePin It

Больше изображений

Установить отдельную точку доступа.

Легальная квартира в подвале должна иметь собственную дверь наружу. Это не только для удобства — это для безопасности. Жители цокольных квартир должны иметь возможность покинуть помещение в случае пожара.

Убедитесь, что в каждой комнате есть окно.

Окна обеспечивают столь необходимую вентиляцию в подвальной квартире, но их также необходимо позиционировать как выход. В частности, в Нью-Йорке Департамент сохранения и развития жилищного фонда предписывает, чтобы нижняя часть двора или улицы была не выше, чем на шесть дюймов ниже подоконника любого окна. Также будут применяться рекомендации по размеру окна, поэтому домовладельцы должны сверяться с местными нормами, чтобы соблюдать их.

Возможно, вам понадобятся водонепроницаемые стены.

Подвальные помещения подвержены воздействию влаги даже вне любого затопления, которое может произойти в экстремальных погодных условиях. Стены должны быть влажными/гидроизолированными до высоты уровня земли, если будет установлено, что этого требуют грунтовые условия.

Имейте в виду, что это минимальные требования для сдачи в аренду цокольного этажа . Подвальное помещение может по-прежнему считаться пригодным для жизни, даже если в нем нет отдельного входа, но в нем может проживать только тот, кто уже является частью домохозяйства, а не платным арендатором. Арендодатели, нарушающие правила квартир в подвале, могут столкнуться с целым рядом проблем.

«Квартиры в подвале, которые не соответствуют применимым законам, правилам и кодексам, являются осиным гнездом для владельцев», — говорит Мэри Холл Майер, агент Coldwell Banker Warburg в Нью-Йорке. «[Владелец] столкнется с юридическими последствиями, а также с финансовыми проблемами, если незаконная квартира приведет к невыполнению ипотечных или других условий».

Особенно в больших городах, где существует нехватка доступного жилья, подвальные квартиры рассматриваются как способ облегчить жилищный кризис, но только в том случае, если они безопасны для жильцов.

«Домовладельцы, желающие переоборудовать свои подвальные помещения в отдельные жилые помещения, должны провести технико-экономическое обоснование с лицензированным генеральным подрядчиком, чтобы убедиться, что квартира может легко соответствовать требованиям города», — говорит Хамиди.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *