Плюсы оспаривания кадастровой стоимости земельных участков: Пути оспаривания кадастровой стоимости

Содержание

Пути оспаривания кадастровой стоимости | Последние новости

В последние годы возрастает актуальность оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, домов, квартир. Данные обстоятельства вызваны тем, что зачастую кадастровая стоимость установлена выше рыночной. Кадастровая стоимость – это оценка стоимости недвижимого имущества собственника органом государственной власти. Суть споров сводится к отличиям кадастровой стоимости объекта недвижимости от стоимости рыночной, при том, что на сегодняшний день уплата налогов напрямую зависит от величины стоимости объекта недвижимости.

По закону, срок для оспаривания кадастровой стоимости имущества составляет 5 лет со дня внесения сведений в реестр о кадастровой оценке. Однако, измененная по результатам спора кадастровая стоимость недвижимости учитывается налоговыми органами лишь за тот год, когда суд изменит ее кадастровую величину. В силу чего при превышении кадастровой стоимости над рыночной ценой, в суд целесообразно обращаться с момента выявления имеющейся разницы.

Ведь даже если суд признает кадастровую стоимость не соответствующей рыночной, на прошедшие налоговые периоды данное распространяться не будет.

Для решения указанной проблемы существуют два пути – досудебный и судебный порядок урегулирования спора. Причем эти способы не являются взаимоисключающими. И досудебный порядок урегулирования вопроса для граждан не является обязательным: собственник, минуя его, вправе обратиться сразу в суд. Исключение составляют только юридические лица.

Компетентным органом, который рассматривает вопрос об оспаривании кадастровой стоимости до обращения в суд, является Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она формируется территориальным управлением Росреестра. Чтобы воспользоваться услугами Комиссии, собственнику необходимо написать заявление и приложить пакет документов: кадастровую справку, копию правоустанавливающего документа, заверенную нотариусом, отчет об оценке на бумажном носителе и в электронном виде с определением цены на день проведения кадастровой стоимости с заключением эксперта.

Поданное заявление должны рассмотреть в месячный срок. О дате, времени и месте рассмотрения заявления Комиссия извещает заявителя, который вправе присутствовать на заседании. После рассмотрения заявления, изучения поступивших документов принимается одно из двух решений – либо о пересмотре стоимости, либо об отказе в пересмотре. Отказ, возможно, оспорить в судебном порядке в течение трех месяцев. Оспаривается кадастровая стоимость в порядке административного судопроизводства. В качестве ответчиков истец должен привлечь непосредственно орган государственной власти, устанавливающий удельный показатель применимый при расчете кадастровой стоимости. Срок рассмотрения иска зависит от заявленных требований и составляет от 1до 2 месяцев. Главным изменением об оспаривании кадастровой стоимости в порядке административного судопроизводства является новое обязательное требование к представителям заявителей, а именно: наличие документа о высшем юридическом образовании.

Росреестр

Внесенный на рассмотрение в Государственную Думу проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки» предусматривает изменения в расчёте кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков.

Управление Росреестра по Смоленской области обратилось за экспертным мнением относительно нового законопроекта к генеральному директору общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки Ковалевой и компании», президенту некомерческого партнерства «Смоленская региональная коллегия оценщиков», члену Правления Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», члену экспертного совета Асооциации СРО НКСО Галине Ковалевой: « Я считаю, что в данном законопроекте есть как положительные, так и отрицательные положения.

со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном статьей 16 настоящего Федерального закона.

А вот если кадастровая стоимость объекта недвижимости изменяется в сторону увеличения, то такая стоимость применяется со дня вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Другими положительными нововведениями являются: установление режима непрерывного надзора за проведением государственной кадастровой оценки Росреестром, в том числе на предмет ее соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, вводится персональная ответственность руководителей государственных бюджетных учреждений (ГБУ) субъектов РФ, осуществляющих определение кадастровой стоимости, за качество принимаемых решений по заявлениям заинтересованных лиц об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вплоть до расторжения трудового договора; предполагается исключение возможности внесения изменений в результаты оценки кадастровой стоимости без публичного рассмотрения таких изменений

Отрицательным фактом, на мой взгляд, является то, что данным законопроектом ликвидируются комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости.

Предусматривается, что заявление об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости подается в бюджетное учреждение, которое и осуществляло кадастровую оценку, в штате которого отсутствуют специалисты с квалификационными аттестатами оценщика по направлению «Оценка недвижимости».

Полезная информация: «Оспаривание кадастровой стоимости»

Оспаривание кадастровой стоимости.

У людей, которые недовольны размером налога на земельный участок, квартиру или дом, есть два способа решить проблему: подать заявление в комиссию при Росреестре или подать исковое заявление в суд. Начиная с 2017 года и физические, и юридические лица могут самостоятельно выбирать, в какую инстанцию обратиться.

С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в законах, которые «заморозили» пересмотр кадастровой стоимости до 2020 года и ввели ряд других нововведений. В частности, была упрощена процедура снижения кадастровой стоимости через комиссию при Росреестре. Комиссия работает в Абакане по адресу: ул. Кирова, 100, 603 каб.

С начала 2017 года в Хакасии Комиссией по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по РХ было рассмотрено более 900 заявлений по оспариванию установленной кадастровой стоимости. Заседания Комиссии проходят еженедельно, на каждой рассматриваются не менее 20 обращений. В пользу заявителя принимаются решения в более чем 60 процентов случаев. В состав Комиссии входят, помимо специалистов Управления и Кадастровой палаты Росреестра по РХ, представитель Национального совета по оценочной деятельности и замминистра имущественных и земельных отношений РХ.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре

Сначала необходимо подать заявление и пакет документов в Управление Росреестра по РХ: г. Абакан, ул. Вяткина, 12, канцелярия (справки по тел. 8(3902)22-10-50).
В течение недели вам сообщают дату, когда будет рассматриваться ваше дело.
Явка заявителя или его представителя на заседание обязательна. Потребуется лично защищать результаты отчета о независимой оценке перед комиссией.
На основании предоставленной информации члены комиссии примут решение о возможности снижения кадастровой стоимости.
Копия решения в письменном виде выдается заявителю в течение недели.
Если комиссия решила снизить кадастровую стоимость, то ставит в известность об этом кадастровую палату.

Если вы решите обратиться в Росреестр изменение кадастровой стоимости будет произведено в течение 30 дней.

При отрицательном решении вы сможете снова обратиться в комиссию. Как правило, делать это рекомендуется, если заявление отклонили из-за ошибок в документах или неправильно составленном отчете о независимой оценке.

Какие понадобятся документы?

Вам потребуется передать в Росреестр заявление на оспаривание кадастровой стоимости, выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов. Если причина переоценки — недостоверные сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки, то нужно будет приложить бумаги, указывающие на ошибки оценщика. Последний и самый главный документ — отчет о независимой оценке недвижимости. Его нужно заказать независимому оценщику, состоящему в саморегулируемой организации и имеющему соответствующую лицензию.

Плюсы и минусы оспаривания кадастровой стоимости

Несомненными плюсами оспаривания кадастровой стоимости становятся возможности снижения налогов, уменьшения арендных платежей и выкупной цены участка.

Но есть у оспаривания кадастровых данных и минусы. Заявитель может неправильно оценить имеющиеся у него доказательства и аргументы. В итоге вместо ожидаемого снижения цены произойдет повышение, что еще более увеличит расходы на содержание имущества. Кроме того, понижение кадастровой стоимости снижает ценность объекта в случае его продажи или аренды.

В любом случае начинать процедуру оспаривания заинтересованному лицу следует не с составления иска. Сначала необходимо убедиться в том, что кадастровая стоимость действительно завышена. Необходимо определить реальную рыночную стоимость участка.

Но нужно знать, что разница в 1-10% не является существенной и подобное отклонение не может стать основанием для оспаривания кадастровых данных.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в Екатеринбурге — заказать услуги в «Априори»

Проведение переоценки кадастровой стоимости земельных участков и её последствия для участников рынка

Земельные участки, которые учтены в земельном кадастре, имеют рассчитанную по определённой методике кадастровую стоимость, применяемую, в первую очередь, при определении ставки земельного налога и расчёте арендной платы за использование земли.

Законодательство России обязывает уполномоченные государственные органы не реже, чем 1 раз в 5 лет, переоценивать кадастровую стоимость земельных участков.

Методы оценки

При выполнении кадастровой оценки земли используются методы массовой оценки стоимости, установленные и утверждённые в действующем Федеральном стандарте оценки (ФСО) 4. При невозможности использования методов массовой оценки нормативными актами определена возможность индивидуального определения рыночной стоимости объекта недвижимости с учётом норм законодательства об оценочной деятельности.

Возможные затруднения

Зачастую между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка существуют значительные отличия. К сожалению, массовые методы определения кадастровой стоимости приводят к искажению истинной рыночной стоимости объекта, как «средняя температура по больнице», поскольку не учитывают индивидуальные особенности отдельного земельного участка, что приводит к ситуациям, когда его кадастровая стоимость в разы превышает рыночную. Поэтому во многих регионах страны собственники и арендаторы земли после переоценки её кадастровой стоимости столкнулись с многократным повышением арендной платы или налога на землю, что негативно сказалось на результатах их хозяйственной деятельности.

Переоценка кадастровой стоимости в г. Екатеринбурге на 15.11.2012 г. привела к тому, что собственникам, которым удалось приравнять согласно правилам земельного кодекса кадастровую стоимость к рыночной, вынуждены вновь проводить все эти процедуры по восстановлению справедливого размера стоимости своих участков. Подобные заботы предстоят собственникам земельных участков Свердловской области, кадастровая стоимость которых будет массово или при смене параметров пересчитываться после 2019 года.

Варианты оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Изменения (переоценки) кадастровой стоимости земли можно добиться во внесудебном и судебном порядке.

Внесудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости предполагает обращение в соответствующую комиссию субъекта.

Можно уточнить или исправить ошибки в данных, которые использовались для расчета кадастровой стоимости.

Для оспаривания кадастровой стоимости подаётся заявление с приложениями.
Для замены кадастровой стоимости на рыночную (основание — ст. 66 Земельного Кодекса России) предоставляется отчет независимого оценщика, установившего рыночную стоимость.

При наличии решения соответствующего органа об изменении кадастровой стоимости в кадастровый реестр вносится признанная рыночная стоимость участка, которую определил независимый оценщик на дату определения кадастровой стоимости.
Оспаривание действий органа, выполняющего кадастровый учёт, при неправильном внесении в реестр данных о кадастровой стоимости земли или оспаривание нормативного акта (решения), утверждающего результаты оценки земли проводится отдельным порядком.

Наберите номер (343) 237-27-27 и запишитесь на консультацию в офисе группы компаний «Априори» или отправьте заявку по адресу [email protected]

Оспаривание кадастровой стоимости для снижения налога на недвижимость в Москве и Регионах РФ

Уменьшение налога на имущество в 2-4 раза со 100% гарантией!

Подробнее о процедуре оспаривания

Что важно при заказе услуги «оспаривание кадастровой стоимости»:

полное понимание всего процесса и ожидаемого финансового результата еще до начала мероприятий;

гарантия, что налог на недвижимость (земельный участок и ОКС) будет снижен;
минимизация расходов на процедуру оспаривания.

Уважаемые клиенты! Объективно 100% гарантию успеха любого юридического действия обеспечить не может никто! Потому что могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, изменение законодательства, выйдет новый обзор судебной практики и т.д.

Несмотря на это, можно приблизиться к максимальной вероятности успешной реализации проекта. Для этого:

Мы, как профессиональные консультанты-оценщики и юристы, обеспечим вам понимание всей процедуры и выбор вариантов ее реализации.
Вы, обладая всей информацией, принимаете не только взвешенное решение, но и риски и расходы процесса.

В практике ГК «ИРВИКОН» не было еще ни одного судебного процесса, в котором суд оставил бы первоначальную кадастровую стоимость без изменения! Поэтому работа с нами дает Вам возможность максимизировать вероятность снижения имущественного налога.

Какие шаги нужно пройти для снижения налога на имущество:

1. «Прикидка»

На данном этапе вы предоставляете нам кадастровый номер вашего объекта. Мы, без осмотра и исследования объекта, делаем предварительный расчет на основании баз данных объектов-аналогов и нашего опыта, и даем Вам среднюю величину рыночной стоимости объекта, не учитывающую особенности и глубинные характеристики (которые будут учтены уже в процессе оценки).

Помимо этого, вы получаете расчет налоговой экономии, которая достигается в результате процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

2. «Варианты и эффект»

Если вас предварительно устраивают результаты «прикидки» — мы рассчитываем стоимость услуг на каждом этапе процесса, их продолжительность и чистый экономический эффект за минусом всех расходов.

Здесь Вы получаете развернутую «дорожную карту» процедуры оспаривания, включающие варианты:

Досудебная стадия, с том числе:
- оценка рыночной стоимости;
- прохождение территориальной комиссии Росреестра по оспариванию КС.
Судебная стадия, в том числе:
- первая инстанция;
- апелляция.

Вся эта работа проводится для Вас бесплатно!

Мы рассказываем и объясняем все особенности необходимых действий, какие риски могут возникнуть и даем им свою объективную оценку. Приняв взвешенное решение, понимая риски и расходы, вы заключаете с нами договор на оказание услуг, и мы приступаем к работе в согласованные сроки, информируя Вас о ходе проекта в виде еженедельных статусов.

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости

По практике оспаривания, сложившейся с 2013 года, в Отчете обязательно применение минимум двух подходов. Мы информируем вас о применяемой методологии еще на втором этапе. Подробнее об оценке для целей оспаривания.

4. Подача и прохождение Территориальной комиссии Росреестра

Данный этап Вы можете проходить самостоятельно, либо доверить это нашим специалистам. На данном этапе мы готовим пакет документов, включающий отчет об оценке в бумажном и электронном виде с ЭЦП, заявление, выписки, специальным образом оформленная доверенность.

В назначенный день заседания наши специалисты (юристы и оценщики) приходят и защищают отчет об оценке. По результатам заседания Территориальная комиссия выносит решение: снизить кадастровую стоимость, либо отказать.

Если получен отказ, тогда Вы можете реализовать свое право обратиться в суд.

5. Первая инстанция

Если Вы доверяете этот этап ГК «ИРВИКОН», то мы готовим исковое заявление, направляем в суд и участвуем в судебных заседаниях. После получения Отзыва Росреестра, оценщики ГК «ИРВИКОН» готовят ответ на отзыв. При вызове в суд, выходят и дают пояснения по Отчету. Вопрос определения стоимости относится к специальным познаниям, для разрешения которых требуется судебная оценочная экспертиза. Наши юристы ходатайствуют о назначении экспертизы, предлагают варианты экспертных организаций, предварительно связавшись с ними и уточнив расходы на производство экспертизы.

После выбора судом экспертной организации, и, в дальнейшем, завершения экспертизы, наши оценщики пишут отзыв и замечания на Заключения экспертов (если таковые имеются). Экспертов приглашают в суд, и наши юристы допрашивают их по спорным вопросам судебной экспертизы. По итогу, суд выносит решение – принять судебную экспертизу и установить кадастровую стоимость в размере рыночной, либо отклонить заключение экспертов, если оно содержит ошибки, и назначить повторную. В конце концов, суд выносит решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по заключению экспертизы.

6. Апелляция

По сложившейся практике, апелляционную жалобу Росреестр подает всегда, поэтому на данной стадии наши юристы пишут отзыв на апелляционную жалобу и участвуют в судебном заседании. Если суд Апелляционной инстанции оставляет решение первой инстанции без изменений – можно считать процедуру оспаривания КС законченной.

Мы поздравляем Вас, мы вместе прошли этот сложный путь, завершившийся успехом!

Остались вопросы?

Напишите нам! Консультация по любым нюансам процедуры — бесплатна!

Оставить сообщение

Механизм оспаривания кадастровой стоимости земли изменится в 2023 году

В 61% случаев заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной были удовлетворены (в 2019 году таких было 57%).

В подавляющем большинстве случаев заявления касались кадастровой стоимости земельных участков. Споров о стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства значительно меньше. Среднее снижение кадастровой стоимости в 2020 году составило 28,2% (в 2019 — 32,6%).

В судах в 2020 году было инициировано более 21 тысячи споров (в 2019 году — 26 тысяч) о кадастровой стоимости 37 тысяч объектов (годом ранее — 44 тысячи). В 96% случаев заявления владельцев недвижимости были удовлетворены. Среднее снижение стоимости этих объектов составило 52% (в 2019 — 44,6%).

Уменьшение количества споров объясняется изменением порядка установления кадастровой оценки, в том числе изменением механизмов исправления ошибок, пояснили в Росреестре.

В новой редакции закона о кадастровой оценке предусмотрены механизмы исправления ошибок, которые раньше фактически отсутствовали, что ограничивало право граждан на справедливую корректировку кадастровой стоимости без дополнительных финансовых расходов, подчеркивают в Росреестре. Сокращены сроки рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, есть возможность самостоятельного принятия решения региональными властями о массовом исправлении ошибок, конкретизация перечня того, что может быть определено в качестве ошибки, установлена обязанность Бюджетного учреждения кадастровой оценки проверить и исправить ошибку не только в отношении объекта, указанного в заявлении, но и в отношении других объектов, если такая ошибка влияет на их кадастровую стоимость.

Несмотря на установление в законе о кадастровой оценке механизмов исправления ошибок, остается востребованной возможность установить кадастровую стоимость недвижимости в размере рыночной стоимости, сообщает Росреестр. Способ реализации этой возможности с ее момента появления в 2011 году постоянно критиковался всеми сторонами, отмечают в ведомстве. В частности, из-за непрозрачности принятия решений специализированными комиссиями, отсутствия у комиссии ответственности за решения, затратности судебного разрешения вопроса и др.

С 2023 года на всей территории РФ механизм оспаривания кадастровой стоимости заменяется на полностью административный механизм установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в Бюджетном учреждении, закрепляется ответственность учреждения за принимаемые решения. По решению местных властей на новый механизм регион может перейти и раньше.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты проведения рыночной оценки недвижимости. Такие требования по срокам связаны с необходимостью установления актуальной рыночной стоимости, которая соответствует происходящим на рынке изменениям.

Любое исправление трактуется в пользу правообладателя, подчеркивают в ведомстве. Если оно привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен старой.

Важный момент, отмечают в Росреестре — установление «единого цикла» оценки и единой даты оценки: раз в четыре года, а для городов федерального значения — раз в два года по их решению). С 2022 года «единый цикл» вводится для оценки земельных участков, а с 2023 года — для объектов капстроительства. Это удобно для правообладателей недвижимости, особенно если есть объекты в нескольких регионах, считают в ведомстве.

Ранее Общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков отмечал, что из-за недавних изменений в законодательстве порядок пересмотра кадастровой стоимости стал не так удобен владельцам недвижимости.

Определение кадастровой стоимости | АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (MGI)

Одной из современных проблем, с которой сталкиваются землепользователи и владельцы недвижимости, является завышение государственными оценщиками кадастровой стоимости земельных участков и расположенных на них объектах недвижимого имущества в несколько раз по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов.

Кадастровая оценка – вид оценки недвижимого имущества и земельных участков, которая проводится в соответствии с законодательством РФ уполномоченными государственными органами и применяется в фискальных и информационных целях. Исходя из данных кадастровой оценки, устанавливается ставка земельного налога, величина налога на недвижимость, размер арендной платы, формируется рынок земельных участков, определяется стоимость городских земель при заключении сделок с недвижимостью и пр.

Завышение кадастровой стоимости имущества приводит к необоснованному увеличению налогооблагаемой базы и размеров арендных платежей, поэтому владельцы недвижимости заинтересованы в максимально точном определении ее реальной рыночной стоимости, тем более что нормы Земельного кодекса РФ устанавливают, что кадастровая оценка земельного участка должна максимально соответствовать рыночной и не превышать ее. В 2010 году, с внесением изменений в Земельный кодекс, землевладельцы получили право на оспаривание кадастровой оценки земли путем проведения независимой рыночной оценки. Оспорить кадастровую стоимость можно в административном (в течение 6 месяцев с момента проведения кадастровой оценки путем направления отчета об оценке и положительного заключения экспертизы СРО в Федеральную кадастровую палату Росреестра) или судебном порядке.

Определение кадастровой стоимости в целях оспаривания

Определение и оспаривание кадастровой стоимости имущества невозможно без проведения квалифицированной оценки его рыночной стоимости.

Эксперты АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» выполнят оценку в сжатые сроки и помогут вам отстоять свои имущественные интересы во взаимоотношениях с налоговыми органами и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Результаты оценки помогут вам оспорить кадастровую стоимость имущества и тем самым:

минимизировать налоговую нагрузку;
определить адекватный размер арендных платежей, расчет которых осуществляется в привязке к кадастровой стоимости арендуемого имущества;
снизить стоимость имущества при его выкупе в собственность;
защитить ваши имущественные интересы.

Специалисты АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» имеют обширный успешный опыт в оценке земельных участков и недвижимого имущества для целей оспаривания их кадастровой стоимости. Отчеты, составляемые нашими оценщиками, получают одобрение экспертами СРО и являются неоспоримыми аргументами в спорах по снижению размеров арендных, налоговых и иных платежей, размер которых законодательство напрямую связывает с кадастровой стоимостью недвижимого имущества.

3 Потребности и преимущества | Национальные данные о земельных участках: взгляд на будущее

местных органов власти признали преимущества систем обработки данных о посылках и проголосовали за внедрение таких систем. Фактически, многие округа просто не могли бы функционировать без программы сбора данных о земельных участках в качестве ядра их информационной системы (Ларри Стипек, округ Лаудон, Вирджиния, личное сообщение Д. Коуэну, 25 октября 2006 г.).

На уровне штата также очевидно, что все большее число правительств штатов, таких как Теннесси, Орегон и Арканзас, взяли на себя обязательство разработать комплексные системы управления данными о посылках в масштабе штата.Причины и стимулы для агрегирования данных о посылках на уровне штата могут дать некоторую полезную информацию о выгодах, которые могут быть получены и на национальном уровне. Как показано во вставке 3.1, в исследовании 1983 года преимущества программы сбора данных о земельных участках для правительства штата были классифицированы с точки зрения инвентаризации земли и обеспечения основы для точной застройки. Хотя эти вопросы по-прежнему актуальны, они неточно отражают текущую ситуацию и желание правительства штата оценивать и контролировать стоимость и налогообложение частной собственности.Недавнее исследование под названием An Assessment of Best Practices in Seven State Parcel Management Programme , подготовленное для Подкомитета FGDC по кадастровым данным (Stage and von Meyer, 2006a), предлагает интересный взгляд на происходящие драматические изменения и дает представление о происходящем. будущее. Семь штатов (Алабама, Арканзас, Флорида, Монтана, Северная Каролина, Теннесси и Висконсин) различались по степени своего развития, но были привержены завершению общегосударственных программ посылок.Что касается бизнес-факторов, влияющих на систему посылок в масштабе штата, в отчете делается следующий вывод (Stage and von Meyer, 2006a, p. 8):

Оценка собственности стала основным бизнес-фактором создания цифровых карт земельных участков.
Основными бизнес-требованиями к местному оценщику и государственному оценочному агентству являются (1) более эффективная оценка имущества для местных оценщиков и (2) способность государства обеспечить справедливую и равноправную оценку стоимости имущества. .
Можно утверждать, что в дополнение к эффективности, которую цифровые данные о земельных участках приносят оценочному сообществу, слой земельных участков, используемый в качестве базовой карты, является наиболее богатой информацией базой данных с самой широкой полезностью для местных, государственных и федеральных агентств.

Несмотря на то, что штаты могут иметь справедливую оценку в качестве основной движущей силы бизнеса, они также признают множество других пользователей данных о посылках, как указано в последнем пункте приведенной выше цитаты.Например, Монтана, один из штатов, включенных в исследование, составил отчет о различных клиентах и клиентах своих кадастровых данных, которые он суммирует по четырем категориям: частный сектор, политики, отдельные граждане и другие государственные учреждения (включая федеральные агентства) (Стивенс, 2002). В качестве всего лишь одного примера, государственные департаменты транспорта регулярно нуждаются в контактах с владельцами земель, прилегающих к полосе отвода на автомагистраль, в рамках своих обязанностей по содержанию и модернизации автомагистралей.В Миннесоте, например, Министерство транспорта Миннесоты (MNDOT) реализует около 900 проектов в год, для которых требуется информация о границах земельных участков и владении. Чтобы получить эту информацию, сотрудники MNDOT исследуют записи округа, обычно требуя посещения каждого здания суда на полосе отвода. Наличие данных о посылках в Интернете упростило бы эту работу. Аналогичные усилия требуются и другим государственным и местным государственным землевладельцам. Таким образом, агрегирование данных об участках в пределах штата не только отвечает бизнес-потребностям штата, но и предоставляет данные, необходимые многим другим.

То же самое можно сказать и о национальных интегрированных данных о земельных участках. Как показано в предыдущем разделе, у федерального правительства есть много бизнес-потребностей в национальных данных, но это также принесет пользу правительствам штатов и местным властям. Одним из преимуществ, признанных правительствами штата и местными властями, является преимущество интеграции данных вне границ юрисдикции.

Основные правовые аспекты: оспаривание кадастровой стоимости: почему и почему

В разделе Legal Highlights не были задействованы репортеры или редакция The Moscow Times.

Курмаев Рустам
Партнер, Разрешение споров
Гольцблат БЛП

Системный кризис, бушующий в настоящее время в стране, побуждает бизнес-сообщество уделять особое внимание сокращению расходов на ведение бизнеса. Эффективный способ сделать это — добиться снижения кадастровой стоимости земли, торговых центров и другой собственности, используемой в их бизнесе.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость собственности, определяемая в результате государственной кадастровой оценки, при которой используются методы массовой оценки для определения определенного показателя стоимости квадратного метра. Этот индекс применяется ко всем земельным участкам в пределах одной территориальной зоны, определяемым по множеству критериев (переменных ценообразования).

Поскольку используется только ограниченное количество переменных ценообразования, при государственной кадастровой оценке не принимаются во внимание все индивидуальные качества собственности или все виды ограничений и обременений (например, аренда, ипотека и т. Д.).

Следовательно, кадастровая стоимость недвижимости всегда отличается от рыночной стоимости и обычно превышает ее, хотя она может быть уменьшена путем рыночной оценки соответствующей собственности.

Василий Малинин
Юрист, Разрешение споров
Гольцблат BLP

Кто может оспорить кадастровую стоимость (какие расходы могут быть сокращены)?

Как физические, так и юридические лица могут получить снижение кадастровой стоимости через компетентные органы; те, кто может быть заинтересован в оспаривании кадастра, напрямую соотносятся с положениями закона, связывающими их права и обязанности с кадастровой стоимостью.

База земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка (статья 390 Налогового кодекса РФ), поэтому налогоплательщики-землевладельцы обязательно захотят ее уменьшить, оспаривая кадастровую стоимость своей земли.

Региональный налог на имущество организаций рассчитывается с использованием кадастровой стоимости административных и бизнес-центров, торговых центров, офисных помещений, торговых точек, предприятий общественного питания и некоторых других видов имущества (статья 378.2.Налогового кодекса РФ). Таким образом, владельцы такой коммерческой недвижимости, которые не применяют специальные налоговые режимы и не освобождены от этого налога, будут в равной степени заинтересованы в снижении кадастровой стоимости, чтобы уменьшить свое налоговое бремя.

Внеконкурсные цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не могут превышать их кадастровую стоимость (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ). Например, арендаторы, желающие приватизировать сданные в аренду государственные земельные участки, потому что они владеют на них зданиями или сооружениями, могут оспорить кадастровую стоимость арендованной земли до подписания договора купли-продажи и получить выгоду в момент покупки.

Некоторые арендаторы земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, платят арендную плату на основе ее кадастровой стоимости, как это часто предусмотрено региональным законодательством, поэтому снижение арендной платы находится в их экономических интересах.

Новая редакция статьи 8.8. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, вступающего в силу с 1 мая 2015 года, вводятся штрафы в зависимости от кадастровой стоимости участка за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с категорией земли и / или разрешенным использованием.Для юридических лиц размер штрафа может достигать двух процентов от такой суммы.

Выгоды, которые получат владельцы или другие правообладатели земельного участка, торгового центра или иного имущества, указанного в законе, зависят от того, насколько велик разрыв между его кадастровой и рыночной стоимостью. На практике первое часто уменьшается вдвое.

Как оспорить кадастр

Законодательство предусматривает два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном порядке или через суд.

В административном порядке заинтересованные стороны обращаются в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются при соответствующих территориальных управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии («Росреестр») в каждом субъекте Российской Федерации. Физические лица могут пропустить этап комиссии и подать исковое заявление непосредственно в суд. Юридические лица, напротив, должны сначала обратиться в комиссию, иначе суд оставит их исковое заявление без рассмотрения.

Обязательный пакет документов для комиссии состоит из кадастровой ведомости объекта недвижимости, титульного документа (свидетельство, договор и др.), Отчета об оценке, подготовленного оценщиком, и положительного заключения, полученного от саморегулируемой организации оценщиков. к которому принадлежит данный оценщик.

Многие практикующие юристы считают, что эффективность комиссии оставляет желать лучшего. Он часто отказывается пересматривать кадастровую стоимость на формальных основаниях, которые, по сути, не имеют ничего общего с достоверностью рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в его отчете.Одно из объяснений этого — преобладание в комиссии представителей исполнительной власти.

Следовательно, ни в коем случае не следует возлагать все надежды на комиссию. Предприниматели, которые должны обратиться в комиссию, на этом этапе должны сосредоточиться на привлечении квалифицированного оценщика для определения надежной рыночной стоимости, а не на установлении искусственно заниженной. Фактически, это наиболее важный практический аспект всей процедуры, поскольку в ходе судебного разбирательства суд проверяет достоверность рыночной стоимости, указанной в отчете, что более подробно будет рассмотрено ниже.

Судебный процесс раньше был более выгодным по сравнению с административным, поскольку государственные арбитражные суды, руководствуясь Высшим Арбитражным Судом РФ, накопили обширную историю дел в пользу истцов. Однако в августе 2014 года федеральный законодательный орган постановил, что споры о кадастровой стоимости должны рассматриваться судами общей юрисдикции на уровне субъекта (для Москвы и Московской области это Московский городской суд и Московский областной суд).

В настоящее время нет единой практики разрешения подобных споров в Москве и Московской области, так как соответствующие суды практически не завершают рассмотрение по существу первых дел, принятых к уголовной ответственности. Следовательно, пока невозможно сказать, займут ли суды общей юрисдикции позицию, соответствующую согласованной государственной арбитражной практике.

Тем не менее, квалифицированные юристы уже разработали судебные стратегии для владельцев собственности или других заинтересованных лиц, чтобы так или иначе прийти к желаемому снижению кадастровой стоимости.

Ключом к окончательному судебному результату является судебно-медицинская экспертиза, проведенная для определения рыночной стоимости спорного имущества. Поскольку никакие конкретные доказательства не имеют заранее установленного значения для судов, истец несет риск отклонения отчета об оценке (вопрос о том, является ли обоснованным вопрос, который будет решаться в последующей апелляции на судебный акт). Поскольку суды изначально весьма критически относятся к отчету, представленному истцом, они обычно предлагают провести судебно-медицинскую экспертизу для установления рыночной стоимости спорной собственности.Лучше не игнорировать такое предложение, так как оно поможет снизить описанный выше риск.

На этом этапе важно выбрать эксперта с наивысшей квалификационной квалификацией и убедить суд в необходимости назначения высококвалифицированного и беспристрастного специалиста. Вы можете ожидать, что ваши оппоненты со стороны правительства также предложат своих экспертов. Скорее всего, суд, опираясь на заключения эксперта, удовлетворит иск в пределах установленной рыночной стоимости.Именно поэтому, готовясь подать заявку на комиссию, вы должны убедиться, что ваша рыночная оценка является максимально объективной и надежной, и в этом случае выводы отчета об оценке и заключения экспертов не должны сильно отличаться.

Вся процедура оспаривания кадастровой стоимости (административный и судебный этапы) займет от четырех до шести месяцев, поэтому потребуется много терпения.

Каких результатов вы можете ожидать?

После рассмотрения вашего иска о пересмотре кадастровой стоимости комиссия или суд вынесет решение.

Затем кадастровая палата Росреестра должна будет на основании этого внести новую кадастровую стоимость (содержащуюся в постановляющей части решения) в Государственный кадастр недвижимого имущества.

Тем не менее, собственники и другие заинтересованные стороны, очевидно, будут заинтересованы в реальной экономии за счет снижения налогов или арендной платы на основе кадастровой стоимости, а не только в обновлении государственного реестра.

Несомненное преимущество последних изменений в законодательстве об оценке состоит в том, что новая кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не раньше, чем оспариваемая (предыдущая) стоимость была внесена в Государственную недвижимость. Кадастр.

Следовательно, для заинтересованных лиц важно получить налоговые льготы или другую экономию не только за период после внесения новой стоимости в кадастр, но также за предыдущий период в отношении авансовых налоговых платежей или арендной платы, уже уплаченных на основе старая кадастровая стоимость.

Существует отрицательная история болезни, основанная, в частности, на Письме Минфина № 03-05-04-02 / 27809 от 16 июля 2013 г., подразумевающем, что налоговая служба не должна пересматривать ранее уплаченные налоги.

Тем не менее, это было сформировано до того, как вступили в силу законодательные положения, дающие обратную силу новой кадастровой стоимости, и не выглядит надежным.

Не менее важным остается вопрос о том, применяется ли такая обратная сила к ситуациям, когда заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию в течение одного календарного года (скажем, 2014 года), а исковое заявление подается в следующем (2015 году) году.

Исполнительные органы, скорее всего, примут ограничительное толкование положения об обратной силе в отношении кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда.Новые кадастровые стоимости вводятся с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре (ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Логически формулировка «соответствующий иск» может означать, что законодатели разбивают иск, поданный в комиссию, и исковое заявление, поданное в суд, на два независимых «соответствующих» иска, поэтому исковое заявление, поданное в 2015 году, не дает истцу права ссылаться на обратную силу в 2014 году, когда аналогичное заявление было подано в комиссию.

Суды общей юрисдикции, подчиняющиеся традициям, могут придерживаться той же логики.

Этот негативный подход, однако, не согласуется с процедурой обжалования, предусмотренной для предпринимателей, требующей, чтобы они всегда обращались в комиссию перед тем, как обращаться в суд. Следовательно, эти два этапа можно рассматривать как неотделимые (внесудебный и судебный) этапы в рамках единой процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Пока остается надеяться, что такой разумный подход, направленный на защиту частных интересов, может быть оправдан в отношениях с государственными органами.

После того, как все вышеперечисленные шаги будут предприняты, владельцы собственности или другие заинтересованные лица будут получать экономические выгоды в течение следующих трех лет (при условии, что иск об оспаривании кадастровой стоимости будет подан в том же году, что и оспариваемая стоимость). В настоящее время власти не могут пересматривать кадастровую стоимость чаще одного раза в три года, хотя они должны делать это не реже одного раза в пять лет.

Желаем вам успехов в решении проблемы кадастровой стоимости.

Почему права собственности имеют значение

Права собственности имеют прямое влияние на сельское хозяйство и продовольственную безопасность . Когда фермеры, ведущие натуральное хозяйство, имеют формальные претензии на свою землю, они с большей вероятностью будут инвестировать в нее с трудом, устанавливая ирригационные системы и используя семена более высокого качества. Появляется все больше свидетельств прямого положительного воздействия прав на землю на продовольственную безопасность, включая такие важные выводы, как то, как «в Эфиопии сертификация земли привела к повышению продуктивности на 40-45 процентов в регионе Тыграй.»Когда местные фермеры демонстрируют, что они видят ценность в инвестировании скудных ресурсов в формализацию земли, становится яснее, что мы на правильном пути. Это именно то, что было замечено в Гане, где есть услуги формализации, доступные за умеренную плату и фермеры, выращивающие какао, платят за них. оформить свои участки. Однако когда возникает вопрос о праве собственности на землю, фермеры часто прибегают к методу «руби и сжигай», который способствовал повсеместному обезлесению и загрязнению.

Оформление прав собственности связано также с другими экологическими выгодами .Когда отдельные лица и сообщества имеют формальные права собственности, они с большей вероятностью будут заботиться о своей земле. Это иллюстрирует один пример из Индонезии. Когда правительство предоставило права собственности сельским жителям в индонезийском регионе Сембунган. В глубине тропического леса жители деревни немедленно начали защищать свою собственность, недавно получившую право собственности. Как и многие районы Индонезии, регион Сембунган стал жертвой вырубки лесов. В 2008 году жители деревни Сембунган начали программу лесовосстановления, чтобы сохранить и восстановить лес.По состоянию на 2011 год они управляли своими участками экотуризма, многие сельские жители работали гидами. Экотуризм в регионе зарегистрирован Министерством законодательства и прав человека Индонезии и привел к увеличению доходов в регионе.

Акты по формализации прав собственности для повышения устойчивости сообществ. Формальные права собственности — это одновременно предотвращение кризисов и лекарство от них. Если права формализованы, общинам будет легче восстановиться, если что-то пойдет не так. Будь то принудительное перемещение, стихийное бедствие или война, формальные права собственности являются неотъемлемой частью восстановления сообщества.Возьмем, к примеру, Гаити после землетрясения 2010 года, разрушившего страну. Здесь бедствия и слабая система землевладения усиливали друг друга в ущерб народу Гаити. Тысячи людей были вынуждены покинуть свои дома, поскольку в результате стихийного бедствия были разрушены их дома. Многие из перемещенных лиц не имели формальных прав на свою собственность, что позволило застройщикам конфисковать собственность, в результате чего по состоянию на 2015 год 85 000 человек остались перемещенными. Для сравнения, через пять лет после Катрины в Новом Орлеане, кадастровые карты оставались наиболее востребованными. документы по мере продолжения восстановительных работ.

Отсутствие формальных прав собственности может привести к насилию . По данным НПО Global Witness, каждую неделю убивают более трех человек, защищая собственность от вторгшихся предприятий. Часто это происходит потому, что 93 процента недвижимости, предоставленной коммерческим инвесторам, уже занято или используется. Яркий пример этого был недавно замечен в Индии, где крупные проекты общественной инфраструктуры приводят к перемещению миллионов людей. Переселено менее одной пятой перемещенных лиц.Официальные права собственности увеличили бы шансы тысяч перемещенных лиц и людей, которым угрожали, либо вернуть свою собственность, либо получить соответствующую компенсацию. Перемещение в результате инфраструктуры непропорционально сказывается на маргинализированных сообществах. Частично эта маргинализация — слабые права собственности, еще один пример из Северной Америки — трубопровод Дакота.

Права собственности — важнейший инструмент расширения прав и возможностей женщин. Существует ряд исследований, показывающих, как земельные права положительно влияют на женщин.В одной недавней публикации, основанной на опыте USAID, говорится, что в Танзании «женщины с сильными земельными правами в 3 раза чаще работают вне фермы, зарабатывают в 3,8 раза больше доходов и в 1,35 раза чаще имеют личные сбережения». Поскольку гендерным вопросам уделяется все большее внимание в сообществе разработчиков, можно ожидать, что права на землю станут мощным инструментом расширения прав и возможностей женщин.

Международное сообщество все больше признает важность оформления прав собственности .Цели устойчивого развития Организации Объединенных Наций, объявленные в 2015 году, прямо касаются земли в семи из 17 перечисленных целей. Земельные вопросы все чаще упоминаются в литературе и новостях по вопросам развития.

Несмотря на то, что формализация прав собственности имеет множество преимуществ, она не является панацеей для общества . Хотя все вышеупомянутые преимущества могут быть достигнуты за счет формализации прав собственности, реформы должны быть продуманными. Имеют ли реформы смысл в контексте культурных норм и обычаев рассматриваемого региона? С учетом сказанного, желательны ли все существующие таможенные правила? Например, есть ли гендерное неравенство, с которым можно бороться путем выборочного установления новых норм? Может ли то, что формализуется, укрепить общество или посеять конфликт? Принимая во внимание эти проблемы, формализация прав собственности остается важной целью, которая приведет к более процветающему обществу.

Чтобы узнать больше о важности прав на землю, см. Эти статьи / инфографику из Oxfam, Cadasta, Land Coalition, WRI, USAID, Landesa, devex «Land Matters» & Place.

Исследование потенциальных проблем и воздействия открытых данных о земле — Cadasta

В начале этого года Cadasta Foundation и Open Knowledge объявили о совместной инициативе по изучению открытых данных о земле. Спонсируя стипендию, Cadasta и Open Knowledge стремятся достичь консенсуса в отношении определения открытых данных о земле для Глобального индекса открытых данных, определить ключевые наборы данных о земле и расширить сеть сторонников, занимающихся укреплением данных о правах собственности.Теперь мы рады начать этот проект и поделиться некоторыми проблемами, которые мы надеемся решить в течение следующих нескольких месяцев.

В земельном секторе в целом упор делается на ценность и прогресс, который открытые геопространственные данные могут иметь для повышения точности картографирования земельных участков и оказания помощи общинам, не имеющим официального признания земель, в начале документирования своих требований на местном уровне. Открытые данные также рекламировались как инструмент для сообщества, занимающегося мониторингом земель, с такими инициативами, как LandPortal, которые делают данные из источников Всемирного банка и ФАО доступными для массовой загрузки.Такие инициативы также вызывают потребность в совместимости и стандартах данных для отчетов и терминологии через отношения с местными партнерами. Хотя открытость этих типов данных имеет очевидную ценность, мало внимания уделяется доступности и надежности правительственных наборов данных, таких как информация о реестрах и участках.

Наш первый инстинкт, почему это может быть, прост: получить доступ к открытой, стандартизированной и надежной правительственной информации сложно .Как и в любом секторе с политически конфиденциальными правительственными данными, существуют серьезные технические, институциональные и, во многих случаях, финансовые барьеры, которые препятствуют выпуску таких данных.

Помимо общих возможностей и ограничений ресурсов правительств, которые затрудняют стандартизацию, публикацию и поддержку открытых данных, одной из технических проблем, характерных для земли, является проблема юрисдикции. Структуры, отвечающие за ведение кадастровых данных, которые включают границы, титулы / документы и данные о продажах, иногда могут находиться на субнациональном уровне.В США кадастровые системы поддерживаются на уровне округов — это означает, что существует 3144 различных юрисдикций со своими собственными кадастрами, методами сбора данных и уникальными номерами участков. Агрегирование, стандартизация и публикация этих данных могут стать серьезным бременем для правительств. Эта проблема усугубляется только тем фактом, что ответственность за управление землей иногда делится между отделом геодезии, ответственным за картографирование, и земельным агентством, которое хранит записи о юридической собственности.Более того, во многих развивающихся странах просто отсутствует какая-либо надежная официальная информация о правах собственности.

Включение неофициальных требований прав собственности, которые во многих местах значительно превышают официально признанные права собственности, также представляет собой техническую проблему при стандартизации данных о земле. Право собственности или документы регистрируются в земельном агентстве и могут предоставить необходимую информацию о стоимости собственности, владельце и условиях владения.Однако публикация земельной информации, которая отражает только зарегистрированные земли, может не учитывать значительную часть маргинализированных общин, занимающих земли, находящиеся в обычном владении. Документация об этом владении не является единообразной. Namati, массовая организация по расширению юридических прав и возможностей, работает с местными сообществами в некоторых частях Африки и Азии, собирая меморандумы о взаимопонимании от соседей, чтобы подтвердить земельные границы, нанести на карту их землю и задокументировать структуры управления землей. Конечная цель — использовать эти доказательства для получения официальной регистрации земли и усиления защиты общинных земель.Но как вы можете согласовать все эти документы с официальным земельным кадастром, чтобы выпустить набор данных, который показывает полную картину?

Помимо этих ограничений, некоторые субъекты национального уровня могут извлечь выгоду из непрозрачности данных о земле. Например, земельные агентства могут рассматривать эти данные как источник дохода, взимая с риэлторов небольшую плату за доступ к кадастровым данным. На Ямайке Национальное земельное агентство несет ответственность за получение 75% собственных доходов за счет взимания платы с населения и частично покрывает эту сумму, взимая 600 долларов США в год за доступ к кадастровым данным.В Великобритании была аналогичная структура платы за доступ к данным о продажах недвижимости, которые приносили в Земельный кадастр Ее Величества 600 000 фунтов стерлингов в год вплоть до марта 2012 года. С тех пор Земельный реестр Ее Величества открыто обнародовал данные для множества стартапов proptech, заинтересованных в использовании данные.

Кроме того, коррупция процветает во всем земельном секторе. По данным Transparency International, каждый пятый человек в мире давал взятку за земельные услуги, что сделало эту государственную службу третьей по уровню коррупции по уровню взяточничества.Открытые данные могут повысить прозрачность мелкой коррупции, выявить концентрацию собственности, принадлежащей исключительно элите и государственным чиновникам, или выявить инвестиции, которые могут вступать в конфликт с отдельными владельцами или общинами.

Наконец, проблема конфиденциальности вызывает законную озабоченность у правительств, когда они решают, открывать набор данных или нет. Эта непростая тема также представляет собой особую проблему для нас, поскольку мы достигаем консенсуса в отношении того, какие наборы данных должны быть открыты для Глобального индекса открытых данных, включая то, сколько деталей, касающихся собственности, должно быть включено.Безусловно, существуют уязвимые общины, продовольственная, культурная, земельная и ресурсная безопасность которых может оказаться под угрозой, если появится больше информации об их владении и владении. Однако также могут быть случаи, когда информация о корпоративной собственности на землю, задействованной в крупномасштабном сельском хозяйстве, может быть в общественных интересах. Анализ этого нюанса и консультации с заинтересованными сторонами из правительства, международного сообщества разработчиков и местных сообществ будут иметь решающее значение при определении того, какие данные должны быть открытыми.

Да, существуют препятствия, не позволяющие правительству обнародовать данные, но также становятся очевидными потенциальные преимущества открытия наборов кадастровых данных. В случае с Ямайкой, о котором говорилось выше, данные об оценке собственности настолько скудны, что, по оценкам, правительство Ямайки собирает только около 10% общих доходов от налога на недвижимость, что должно быть по сравнению с некоторыми частями Западной Европы и США. данных и обеспечения возможности проверки, правительство Ямайки могло бы собирать гораздо больший налог на недвижимость, который перевесил бы скромный доход, полученный от продажи данных, не говоря уже о потенциальных рыночных преимуществах, которые сопровождают надежную информацию о недвижимости.Работая с NLA и Министерством финансов Ямайки над открытием данных о земельных участках, продажах, оценке и налоге на имущество, Itabo.org создает сайт proptech, который объединяет всю эту информацию, чтобы отразить фактическую рыночную стоимость. Успех таких сайтов proptech, как Zillow и itabo.org в обеспечении большей прозрачности и стимулировании роста на рынке, прочно зависит от доступности и доступности данных о земле. Еще очень рано для проектов открытых данных, таких как itabo.org, но мы надеемся отслеживать эти типы инициатив, а также те, которые используют открытые данные для повышения безопасности владения и продвижения общественного интереса к земле на протяжении всего этого проекта.

В ближайшие месяцы мы углубимся в эти проблемы, чтобы определить открытые земельные данные таким образом, чтобы учесть нюансы различных и сложных систем управления земельными ресурсами. Однако для понимания того, как эти проблемы проявляются в различных контекстах, потребуются знания и опыт как глобального сообщества открытых данных, так и земельного сектора, чтобы наш конечный продукт был применим во всех странах. Вот почему нам нужна твоя помощь. Если вы сторонник открытых данных, имеете опыт работы с национальными земельными агентствами или просто заинтересованы в участии в государственных земельных данных, мы хотим услышать ваше мнение! Вы можете связаться с нами по адресу: lferris @ cadasta.орг. Мы с нетерпением ждем вашего ответа.

Определение стоимости земли

Что такое стоимость земли?

Стоимость земли — это стоимость объекта собственности, включающая как стоимость самой земли, так и любые улучшения, которые были на ней сделаны. Это не следует путать со стоимостью участка, которая представляет собой разумную стоимость земли при условии отсутствия договоров аренды, ипотеки или чего-либо еще, что в противном случае могло бы изменить стоимость участка. Стоимость земли увеличивается, когда спрос на землю превышает предложение доступной земли или если определенный участок земли имеет внутреннюю стоимость больше, чем соседние районы (например,г., нефть можно найти на суше).

Ключевые выводы

Стоимость земли — это стоимость земли, а также всех улучшений, которые на ней были сделаны.
Всегда пользуйтесь услугами оценщиков при оценке стоимости земли, так как они профессионалы в определении потенциальных преимуществ или недостатков для каждой отдельной собственности.
Стоимость земли не совпадает со стоимостью участка.
Обычно стоимость земли определяется сторонним оценщиком.

Понимание стоимости земли

Владельцы собственности используют стоимость земли, чтобы определить, сколько взимать с других сторон за ее использование.Например, человек, который сдает в аренду владельцам ранчо несколько акров сельскохозяйственных угодий для выпаса скота, определит размер платы, сравнив рыночную стоимость земли с земельными налогами и ставкой капитализации.

Стоимость земли может быть определена путем оценки недвижимости, проводимой третьими лицами. Оценка оценщика может иметь решающее значение для решения кредитора о предоставлении финансирования потенциальному покупателю или рефинансирования для владельца собственности.

Оценка земли может включать сравнение ее состояния с аналогичной недвижимостью.Это не то же самое, что сравнительный анализ рынка, когда сравниваются цены на недавно проданные аналогичные объекты недвижимости.

Всегда полезно использовать оценщика, так как он также рассмотрит любые недостатки или дефекты собственности, которые могут повлиять на ее стоимость.

Положение и расположение земли могут иметь прямое влияние на ее стоимость. Например, удаленный участок земли может иметь ограниченную ценность, потому что у него нет доступа к удобствам, коммунальным услугам, транспорту или другим ресурсам, которые могли бы сделать собственность полезной.Стоимость земли может возрасти, если недвижимость находится рядом с популярным местом, например, городом, развлекательным заведением или услугами, которые пользуются спросом.

Особые соображения

Земля, находящаяся в регионе, подверженном экологическим рискам, может частично потерять свою ценность. Например, если недвижимость расположена в районе, подверженном наводнениям, оползням или землетрясениям, эти опасности могут удерживать потенциальных покупателей от интереса к ней.

Возможность повторного разрушения затрудняет поддержание безопасного и постоянного присутствия на территории.Любые улучшения, внесенные в собственность, могут быть потеряны в результате экологической катастрофы. Риск для жителей и сотрудников, которые могут присутствовать на таком участке, может перевесить любую выгоду от использования земли.

Даже если земля расположена в отличном месте и имеет доступ к желаемым ресурсам, могут существовать смягчающие обстоятельства, которые не позволят земле освоить или использовать в полной мере. Ограничительные условия могут запретить владельцам собственности использовать ресурсы, такие как нефть, которые там обнаружены.

Катализатор экономического роста — Geospatial World

Брин А. Фосбург
Вице-президент, Trimble

Надежные права владения и пользования недвижимостью являются краеугольным камнем богатства в развитых странах. Исследования показали, что развивающиеся страны могут получить положительные результаты, внедряя системы земельной информации и прав собственности

Во всем мире миллиарды людей проживают на земле, которой они не владеют или не имеют законных прав на владение.В некоторых случаях они могут иметь разрешение государства или землевладельца на использование земли, но не имеют долгосрочной гарантии права пользования имуществом. В результате у этих жителей мало стимулов вкладывать средства в улучшение собственности. В сельской местности фермер, не имеющий права владения землей или гарантий доступа к ней, вряд ли установит ирригационные или другие системы. В городских районах развивающихся стран отсутствие определенных прав собственности является обычным фактором в трущобах и баррио, где жители мало или совсем не инвестируют в улучшение земли.

Во многих из этих ситуаций практически невозможно получить гарантированный титул на землю или недвижимость. Причина этого кроется в отсутствии механизмов, позволяющих достоверно описать землю и ее собственность. Например, граница земельного участка может быть плохо определена (если она вообще определена) и известна только по общим ссылкам на природные объекты. Внутри семей или кланов право собственности на землю может передаваться и передаваться без оформления документов и часто является предметом споров. В некоторых районах люди могут иметь так называемые узуфруктные права на владение недвижимостью, принадлежащей другим лицам.Но часто эти права не несут никаких надежных или передаваемых финансовых выгод, и права часто исчезают, когда получатель гранта умирает или уезжает.

Очевидно, что если риск быть вытесненным с земли высок, то нет стимула инвестировать или улучшать.

КАДАСТР И ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ
В книге 2000 года «Тайна капитала» Эрнандо де Сото представил теорию о том, что единая правовая система прав собственности является катализатором, высвобождающим капитальную стоимость земли.Сравнивая опыт западных стран с опытом развивающихся стран Южной Америки, де Сото демонстрирует, что надежный титул и оценка земли и собственности являются фундаментальными факторами экономической стабильности и роста. Успех Запада частично объясняется многовековыми системами сбора, управления и обмена информацией о недвижимости.

Теория де Сото получила серьезную эмпирическую поддержку. В своем отчете International Property Rights Index за 2009 год Альянс за права собственности предоставляет анализ, основанный на качестве системы определения земли и собственности в стране вместе с системой правовой защиты, которая усиливает право собственности.Ведущий автор отчета, Энн Чандима Дедигама, иллюстрирует положительную взаимосвязь между правом собственности на землю и экономической мощью страны или валовым внутренним производством (ВВП). В отчете показано, что даже небольшие страны с сильными системами регистрации прав собственности на землю и информационными системами, как правило, имеют большее благосостояние, чем более крупные страны, в которых таких систем нет.

В отдельном исследовании Себастьян Галиани и Эрнесто Шаргродский исследовали влияние прав собственности и владения недвижимостью в районе Сан-Франциско Солано недалеко от Буэнос-Айреса, Аргентина.Их данные показали, чем бедные домохозяйства с полными правами собственности отличаются от близлежащих домов, у которых есть только узуфруктные права на землю. Исследование показало, что полные права собственности привели к значительному увеличению инвестиций и улучшению условий жизни. Он также обнаружил, что семьи с правами собственности были меньше и меньше полагались на присутствие расширенных членов семьи. Образование детей в этих семьях, как правило, было выше. В исследовании сделан вывод: «В общем, предоставление бедным прав увеличивает их вложения как в дом, так и в человеческий капитал их детей, что будет способствовать сокращению бедности следующего поколения.”

Дедигама соглашается: «Когда собственность имеет ценность, она дает владельцу возможность участвовать в экономическом процессе посредством успешной предпринимательской и / или сельскохозяйственной деятельности. Собственность превращается в стимул для владельца заниматься работой, которая способствует развитию экономики. С признанием прав собственности и надлежащей правовой процедуры, которая обеспечивает рыночную конкурентоспособность, человек становится участником производственного цикла, который создает прибыль и / или убытки, что, в свою очередь, способствует экономическому росту и повышению уровня жизни.Такое расширение экономических возможностей распространяется за пределы страны, чтобы связать страны на общей основе, то есть на международном рынке ».

Освобождение от стоимости собственности дает преимущества не только отдельным владельцам собственности. В странах Африки к югу от Сахары муниципальные и столичные власти сталкиваются с серьезными проблемами, часто из-за нехватки денег. Слабая или даже несуществующая налоговая база может быть объяснена отсутствием функциональных кадастров. Когда земля описана и названа, ее стоимость не просто сообщается владельцу.Земля также может оцениваться и облагаться налогом, чтобы обеспечить фонды для местного роста и инвестиций. Таким образом, фундаментальная роль кадастра в экономическом развитии очевидна: кадастр собирает, управляет и передает информацию, которая определяет и укрепляет права собственности. В свою очередь, права собственности означают экономическое развитие, социальную стабильность и физическое благополучие.

ТЕХНОЛОГИЯ И КАДАСТР
Большая часть информации о земле основана на пространственных данных, при этом карты и диаграммы играют ключевую роль.Хотя какая-то форма кадастра существует во многих развивающихся регионах, информация была получена и собрана из нескольких, часто бессистемных систем. Бумажные записи, часто неполные и плохо организованные, составляют значительную часть кадастровой базы данных во многих регионах. Информация не может быть проверена, передана или сравнена с другими системами и, таким образом, не удовлетворяет требованиям финансовых учреждений о раскрытии капитальной стоимости земли. Кадастры также могут быть фрагментированы, при этом фрагменты связанной информации хранятся в разных ведомствах в разных местах.Это требует затрат и усложняет получение прав на собственность, что больше всего сказывается на бедных. Де Сото описывает, как бедному человеку потребовалось 728 шагов, чтобы получить право собственности на собственность недалеко от Лимы, Перу. Напротив, у богатого человека есть средства, чтобы разобраться в лабиринте нормативных требований, избежать задержек и высоких комиссий.

Современные кадастровые системы могут заменить старые методы устойчивым и рентабельным способом, а цифровая информация быстро заменяет бумажные карты и записи.В цифровом формате записи легче защитить от пожара или разрушения и могут быть проиндексированы для доступа поисковым системам и базам данных о земле. Это может помочь выявлять конфликты прав собственности и отслеживать соглашения об использовании, прикрепленные к участкам. Центральная или региональная база данных, основанная на географической информационной системе (ГИС), является общей высокоэффективной платформой для управления кадастровой информацией. В ГИС можно настроить ряд слоев для обработки кадастровой информации. Эти уровни обеспечивают точные и безопасные записи описания, прав собственности и использования земельных участков.Можно отслеживать и управлять цепочкой прав собственности на земельный участок, что устраняет источник риска для финансовых инвесторов и упрощает определение капитальной стоимости собственности. Информационная система о земле может также связывать кадастровые данные с другими атрибутами. Например, пространственная и числовая информация о топографии, условиях окружающей среды, землепользовании и природных ресурсах может быть связана с графическим изображением недвижимости.

Во многих странах земельные права были привязаны к неформальным, параюридическим процессам, которые развивались с течением времени и не обеспечивали безопасного владения.Кадастровая информация должна быть точной и основываться на местных условиях. Рассмотрим уроки, извлеченные из Закона Ганы о земельной книге 1962 года. В докладе на XXIII Конгрессе FIG в 2006 году Ребекка Ситти заявила, что многие проблемы в системе регистрации документов Ганы возникли из-за недостатков в описании земель. «Большинство планов, приложенных к актам, носили более описательный характер, потому что земли не были должным образом обследованы и разграничены. Эти неточные планы или карты часто вызывали конфликты между землевладельцами.Поскольку регистрация была основана на документе, а не на земле, это привело к многократной регистрации одного и того же участка земли. Не было системы для обнаружения множественных регистраций ».

Точная пространственная информация, необходимая для успешного ведения кадастра, в основном поступает из полевых данных. Чтобы описания собственности были согласованными, информация, собираемая геодезистами и картографами, должна иметь общую географическую систему координат, чтобы предотвратить пробелы и перекрытия между участками. Типичный зрелый кадастр включает определенные методы привязки земельных участков к системе координат.Общие подходы включают стандартизованные формулировки и описание кадастровых точек и линий, отношения к прилегающим участкам, а также точность и точность позиций. В развитых странах система отсчета обеспечивается системой определенных геодезических координат, что подтверждается физическими памятниками.

Требования к физическому позиционированию в кадастре создают уникальные возможности в развивающихся странах. Во многих регионах существующие системы геодезического контроля неполны или устарели.Попытки обновить или восстановить структуру вносят затраты, задержки и неточности в усилия по созданию современного кадастра. Чтобы решить эту проблему, страна или регион могут установить географическую справочную систему, установив несколько приемников Глобальной навигационной спутниковой системы (GNSS), которые будут служить геодезическими опорными станциями. Местоположение каждой непрерывно работающей опорной станции (CORS) может быть точно определено, и результирующая сеть обеспечивает единую согласованную основу для позиционирования по всей стране.

Благодаря скорости, точности и рентабельности базовых станций GNSS они стали технологией, позволяющей создавать новые или значительно улучшенные системы кадастровой информации. Геодезисты и картографы могут использовать информацию от станций GNSS для фиксации положения на кадастровых отметках, природных объектах, местных памятниках и других объектах, определяющих границы собственности. Этот подход хорошо работает с множеством типов собственности. Работа в городских или других дорогостоящих регионах может потребовать точности определения местоположения до нескольких сантиметров.В сельскохозяйственных или сельских районах может быть достаточно точности на уровне дециметров. А для исследований окружающей среды и природных ресурсов обычно используется позиционирование на уровне метров. Поскольку все позиции привязаны к опорным станциям GNSS, можно отслеживать и проверять независимые полевые наблюдения.

ОБНОВЛЕНИЕ ИНДИЙСКОГО КАДАСТРА
Индия имеет в наследство хорошо организованный земельный учет и управление, которое возникло во время британского правления. Благодаря этому фонду страна опередила другие развивающиеся регионы с небольшим или отсутствующим кадастровым фоном, и в Индии мало сопротивления концепции кадастра.Но после обретения Индией независимости от Великобритании в 1947 году ответственность за управление земельными ресурсами перешла с национального уровня к правительствам штатов.

В отчете за 2001 год McKinsey & Company заявила, что большинство земельных участков в Индии являются предметом споров в той или иной степени. Неопределенное право собственности создает трудности при покупке и передаче земли. Проблемы также создают неоднозначную и неэффективную налоговую базу. Поскольку муниципалитеты не имеют четкого представления о праве собственности и стоимости недвижимости, у них нет возможности финансировать новую инфраструктуру и возмещать затраты на существующие объекты.Согласно McKinsey, кадастровая неэффективность ограничивает рост ВВП страны примерно на 1,3 процента в год.

Проблема не забыта финансовыми и политическими лидерами. В обзоре земельной политики Индии за 2007 год Всемирный банк сообщил: «Поскольку управление земельными ресурсами — через налоговый департамент — было ядром колониальных структур и сегодня продолжает оставаться ключевой опорой местного самоуправления, вопросы, связанные с землей, давно уже не решаются. предмет оживленных политических дебатов.Среди политиков существует консенсус в отношении того, что управление земельными ресурсами, которым пренебрегали, поскольку офицеры были вынуждены выполнять другие обязанности, нуждается в срочном улучшении, чтобы эффективно выполнять свои функции в 21 веке ». Всемирный банк выявил необходимость повсеместных улучшений и призвал заменить бумажные записи компьютеризированными системами, а также улучшить методы для пространственных компонентов.

Индия отвечает. В 2008 году Союзный Кабинет принял решение о внедрении системы регистрации и оформления прав на землю.Он дал указание Департаменту земельных ресурсов определить модель закона о праве собственности, который мог бы применяться по всей стране. Модернизация кадастровой системы для страны с населением более одного миллиарда — непростая задача. Хотя сопротивление может быть низким, трудность заключается в преодолении инерции старой системы и обеспечении финансовых ресурсов, необходимых для модернизации кадастра. К счастью, существующие геопространственные технологии хорошо подходят для этой задачи.

В докладе на Рабочей неделе Международной федерации геодезистов (FIG) 2007 года Нирмаленду Кумар назвал низкое качество существующих карт Индии одним из основных факторов нынешней неэффективности.Кумар предложил создавать обновленные ортофотопланы и карты с использованием аэрофотоснимков и спутниковых изображений, дополненных наземной съемкой. Эти документы в цифровой форме станут фоном для ГИС на государственном или национальном уровне. Затем записи о земле могут быть оцифрованы в ГИС. Эта работа опирается на точные пространственные привязки, привязанные к геодезической системе координат.

Некоторые контрольные работы уже ведутся. Survey of India предприняло шаги для обновления геодезической системы координат страны, перейдя от исторического эллипсоида Эвереста к системе, основанной на системе координат WGS84.Это включает определение параметров для преобразования и разработки новой физической эталонной структуры наземных контрольных точек. Работа является значительным шагом на пути к повышению точности позиционных и топологических компонентов индийского кадастра.

На местном уровне штат Гуджарат провел подробный анализ затрат, который показал экономические выгоды от использования современных геопространственных технологий, включая GNSS, тахеометры и спутниковые изображения. Гуджарат разработал спецификации и требования к кадастровым обновлениям для достижения трех целей: создание обновленных кадастровых баз данных посредством повторных обследований и проверки прав собственности; создание интегрированных текстовых и графических записей о землях; и замена ручных записей цифровыми записями.Этот подход служит моделью для усилий по обновлению кадастра в других государствах.

Махараштра также предпринимает усилия по обновлению своего кадастра. Департамент земельной документации использует тахеометры и электронные сборщики данных для проведения полевых съемок. Данные электронной съемки являются основой для цифровых карт и компьютеризированных земельных записей. Пенджаб и Химачал-Прадеш входят в число других штатов, которые внедряют геопространственные инструменты. Но задача огромна; даже хорошо организованных национальных и местных усилий может быть недостаточно.Для достижения целей решения 2008 года государственные агентства могут работать с организациями частного сектора для развития необходимых ресурсов и навыков.

Благодаря большим размерам Индии и прочной геодезической базе страна имеет хорошие возможности для использования GNSS. Существенный выигрыш может быть получен за счет внедрения CORS и сетей GNSS в реальном времени для обеспечения быстрой регистрации граничных знаков. Сети GNSS также служат основой для аэрофотосъемки и наземной фотографии и LiDAR. В дополнение к этому, сети GNSS обеспечат долгосрочные преимущества в частном, коммерческом и инфраструктурном развитии Индии.

КАДАСТРАЛЬНОЕ РАЗВИТИЕ В АФРИКЕ
Ввиду важности безопасности земли и владения недвижимостью для сокращения бедности и создания устойчивых источников средств к существованию вопросы землевладения остаются в повестке дня развития большинства африканских стран. В то время как ряд африканских стран приступил к реализации проектов земельной реформы для повышения гарантий владения жильем, многим препятствует отсутствие функциональной кадастровой системы. Для обеспечения успеха этих усилий странам необходимо создавать современные кадастры, которые поддерживаются общенациональными справочными системами для определения местоположения.Среди стран, проводящих земельные реформы, четыре начали внедрение национальных систем координат с использованием GNSS.

В Гане в рамках этапа 1 проекта управления земельными ресурсами была модернизирована геодезическая справочная система за счет установки пяти станций CORS, и планируется дополнительное уплотнение сети, чтобы сделать определение местоположения доступным. В Нигерии покойный президент Его Превосходительство Умару Ярадуа выступил с программой из пяти пунктов, которая включала земельную реформу для содействия продуктивному использованию земли в целях экономического развития.В рамках этих усилий Управление Генерального инспектора Федерации установило семь станций CORS для модернизации геодезической инфраструктуры. Буркина-Фасо в настоящее время также проводит модернизацию своей геодезической инфраструктуры для поддержки проекта управления земельными ресурсами в сельских районах с целью предоставления прав собственности на земли, принадлежащие сельской бедноте. Используя финансирование Millennium Challenge Corporation (MCC), страна устанавливает девять станций CORS.

В Бенине MCC выделила 307 миллионов долларов США в 2007 году для содействия экономическому росту, включая создание официально зарегистрированных прав собственности на землю в городских и сельских районах страны.Финансирование MCC также поддержало улучшения в системах регистрации земли и документации. Когда работа MCC будет завершена, примерно 30 000 разрешений на проживание в городах будут преобразованы в титульные земли, и более 80 тысяч сельских домохозяйств получат титулы.

Инфраструктура GNSS в Бенине позволила стране отказаться от более ранних технологий позиционирования, основанных на традиционных маркерах и методах. Земельная информационная система на основе ГИС может совершить аналогичный скачок. Например, развитые страны, такие как Германия, прошли через несколько поколений технологий ведения документации, включая бумагу, микрофильмы, САПР и ГИС, прежде чем прийти к специализированным системам, таким как ALKIS.Развивающиеся страны могут создавать новые записи непосредственно в кадастрах на основе ГИС и обходить промежуточные этапы.

Помимо кадастрового использования, Бенинская сеть GNSS обеспечит долгосрочные преимущества при использовании в сельском хозяйстве, строительстве и управлении ресурсами. Базовые станции GNSS могут играть более широкую роль в странах Африки к югу от Сахары, поскольку все больше стран внедряют системы позиционирования, привязанные к Африканской геодезической системе координат. Информация, объединяющая наземные данные с дистанционным зондированием, может использоваться в управлении ресурсами.

Люди, занимающиеся позиционированием и информацией о земле, понимают ценность GNSS как основы для развития кадастра. Более широкие сообщества понимают его важность как средства защиты прав собственности. В 2010 году судья Верховного суда Ганы С. Гбадегбе описал потребность в современных системах позиционирования в развивающихся странах: «Подготовка карт городов является необходимым требованием и катализатором принятия решений, и очевидно, что потенциал GNSS может использоваться для национального развития и борьбы с бедностью, особенно с улучшенными услугами GPS.”

Результаты исследований и кадастровых работ в Африке, Азии и Южной Америке обнадеживают. Развивающиеся страны могут отказаться от многолетней бумажной документации и перейти непосредственно к современным недорогим кадастровым системам, подкрепленным современными системами пространственной привязки, предоставляемыми GNSS и CORS. Возврат инвестиций будет быстрым и принесет большие долгосрочные социальные и экономические выгоды.

Проблемы и возможности при картировании интенсивности землепользования в глобальном масштабе

гомогенизация субнациональных данных о площади необходимых плантаций.Дезагрегацию / уменьшение масштаба можно улучшить с помощью информации дистанционного зондирования (типы лесов, структура леса) и вспомогательных данных (например, наборов данных о дикой природе).

Системы возделываемых земель
Улучшенные карты площади возделываемых земель, особенно для неопределенных регионов (e.г. Африка к югу от Сахары) и системы земледелия (например, сменная обработка земли), а также заброшенные пахотные земли	Спутниковое дистанционное зондирование в различных масштабах (включая изображения, достаточно точные для отображения характера землепользования), возможно, в сочетании с данными переписи населения или местных выборочных обследований
Улучшенные карты циклов посевов, в т.ч. циклы залежи	Анализ временных рядов спутниковых снимков в сочетании с календарями урожая [61,62] и данными сельскохозяйственной переписи [44] и / или собранной краудсорсингом информацией о методах ведения сельского хозяйства
Трудоемкость или механизация	Разбивка статистических данных данные (например,г. рабочая сила в сельском хозяйстве) с дополнительными данными (например, удаленность, плотность населения, системы землепользования). Необходим согласованный сбор статистических данных, предпочтительно на субнациональном уровне. Новые наборы данных дистанционного зондирования (например, размер поля) могут улучшить оценки
Использование пестицидов	Подход дезагрегирования, аналогичный тем, которые используются для создания глобальных карт внесения удобрений. Структурированный сбор и доступ к данным об использовании пестицидов (например, через обследования хозяйств) и продажах (например,г. субнациональная статистика) требуется
Капитальные вложения и производительность капитала	Необходим сбор структурированных данных. Производительность капитала может быть нанесена на карту путем соотнесения инвестиций с доходами (например, с использованием карт урожайности и оценок цен)
Масштабы органического сельского хозяйства	Разбивка / масштабирование национальных или субнациональных данных о масштабах органического сельского хозяйства. Тесные связи с некоторыми из вышеперечисленных показателей (например, использование пестицидов)

Системы выпаса
Доля кормов / кормов от естественной растительности (по сравнению с пахотными землями и постоянными пастбищами)	Сбор и гомогенизация данные о кормах / фуражах в необходимом субнациональном масштабе, возможно, в сочетании с собранной из краудсорсингом информацией о методах выпаса.Такую информацию можно использовать вместе с картами площади пахотных земель и плотностью скота [63]
Степень выпаса и типы выпасаемой растительности (например, луга, леса)	Улучшенные карты растительности на основе дистанционного зондирования в сочетании с дезагрегированной статистикой домашнего скота и информация о методах выпаса (см. выше)
Качество кормов	Дистанционное зондирование (структура растительности, продуктивность), возможно, в сочетании с экосистемными моделями, и краудсорсинговая информация о системах животноводства
Улучшенные карты доли животные на откормочных площадках по сравнению с животными, которые пасутся / находятся в свободном выгуле	Сбор и гомогенизация таких данных в необходимом субнациональном масштабе.Дезагрегация / уменьшение масштаба может быть существенно улучшена путем внедрения информации о системах выпаса (тип выпасаемой растительности, качество кормов)
Улучшенные оценки удобрений (минеральных и навозных), используемых в системах выпаса скота, и навоза, передаваемого в пахотные земли	быть существенно улучшено за счет внедрения информации о пастбищных системах (тип пастбищной растительности, корма из естественной растительности по сравнению с сельскохозяйственными угодьями, качество кормов)
Управление водными ресурсами на пастбищах	Информация о площади выпаса в сочетании с информацией о ирригационном оборудовании, климатические данные и спутниковое дистанционное зондирование
Затраты труда или капитала на пастбищные системы	Сбор и гомогенизация данных о труде (например,г. # людей, занимающихся выпасом / животноводством) и необходимыми ресурсами, связанными с капиталом (например, заборы, удобрения, вакцинация) пастбищных систем. Дезагрегация / уменьшение масштаба будет возможно с использованием показателей распределения домашнего скота и практики выпаса скота

Системы лесного хозяйства
Типы управления лесами (например, агролесоводство в сравнении с плантациями или управляемыми естественными лесами по сравнению с неуправляемыми лесами	)
Улучшенные карты типов леса в качестве будущего датчика Sentinel-2) или совместное использование данных (лидар, радар и оптические данные) может позволить выйти за пределы широколиственных лесов (в настоящее время широколиственные, смешанные и хвойные леса)
Нормы лесозаготовок	Дезагрегирование статистики лесозаготовок с использованием карт лесных площадей, типов управления лесами и показателей доступности рынка (например,г. расстояние до рынков, инфраструктурная сеть, пересеченная местность)
Улучшение карт объема / биомассы на корню	Дистанционное зондирование, например, путем объединения информации о типах лесов и структуре леса [64 •, 65,66 •]
Карта прироста и доля вырубки в приращении	Динамические глобальные модели растительности в сочетании с улучшенными картами леса, протяженности, типа леса и лесозаготовок
Распределение по возрастным классам и карты частоты управления (например,г. редко или часто)	Необходим сбор и гомогенизация национальных / субнациональных данных о возрасте лесов и циклах управления. Информация может поступать частично из дистанционного зондирования (например, истории лесозаготовок), данных обследований или краудсорсинга
Ресурсы для лесного хозяйства (например, удобрения, рабочая сила, механизация, дренаж)	Сбор и гомогенизация национальных / субнациональных данных по различным источникам нужный. Оставить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Имя E-mail Сайт Поиск: Рубрики Доверенность Образец Образцы Образцы документов Оформление доверенности Платежи Разное Расчёт платежей Ремонт Ремонт квартир Услуги Федеральные законы Фз Юридическая помощь Юридические услуги 2019 © Все права защищены. Карта сайта Меню Поиск: Юридическая помощь Образцы документов Ремонт квартир Оформление доверенности Федеральные законы Юридические услуги