Плата за содержание жилья и капитальный ремонт
В квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг ежемесячно фигурирует строка «содержание». В то же время собственники помещений получают еще и отдельную квитанцию на оплату взносов на капитальный ремонт. Давайте разберемся, в чем разница между этими статьями начислений.
Для начала следует отметить, что в статье 154 Жилищного кодекса РФ сказано, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилья, плату за коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт . То есть платежи за содержание и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими.
Содержание жилья – это комплекс мероприятий, направленных на поддержание общего имущества в состоянии, отвечающем техническим и санитарно-эпидемиологическим требованиям, а также обеспечивающие безопасность жизни и здоровья жителей.
Другими словами, это действия, которые выполняет управляющая компания для того, чтобы инженерное оборудование дома и общедомовые приборы учета исправно работали, подъезды и придомовая территория содержались в чистоте и порядке, а нахождение жителей в домах, паркингах и вблизи них было комфортным и безопасным.
Вкратце работы по содержанию можно перечислить следующим образом:
- осмотры и мелкий ремонт конструктивных элементов дома – фасада, стен, крыши, перекрытий, перегородок, колонн, лестниц и т п.
- проверка состояния внутренней отделки мест общего пользования, устранение угрозы обрушения
- содержание оконных и дверных заполнений – регулировка, сохранение теплового контура здания в отопительный период
- контроль работы системы вентиляции и дымоудаления
- контроль работы лифтового оборудования
- поддержание работоспособности и контроль параметров работы индивидуальных тепловых пунктов
- поддержание систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения в исправном состоянии
- проверка состояния и контроль работы электрооборудования дома
- работы по обеспечению пожарной безопасности
- уборка подъездов жилых домов, проездов в подземном паркинге
- уборка придомовой территории, очистка урн
- очистка придомовой территории от снега и наледи — в зимний период
- уход за зелеными насаждениями – в летний период
- поддержание порядка в мусорокамерах
Перечень услуг и работ, которые обязана выполнять управляющая компания в рамках статьи «содержание и ремонт» установлен Постановлением Правительства российской Федерации от 3 апреля 2013 года №290.
Капитальный ремонт – это ремонт здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и системы инженерного оборудования и с устранением функционального (морального) износа путём их модернизации.
По региональной программе, действующей в Свердловской области, Капитальный ремонт включает в себя следующие виды работ:
- Ремонт внутридомовых инженерных систем электро – тепло, водоснабжения, водоотведения
- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт
- утепление, покраска и ремонт фасада
- ремонт кровли, в том числе, замена утеплителя стяжки, кровельного ковра
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме
- ремонт фундамента многоквартирного дома
Капитальный ремонт, как правило, требует существенных финансовых затрат и не может быть произведен за счет средств, собираемых на содержание дома, без согласия на то собственников.
Согласно жилищному законодательству, взносы за капремонт, оплачиваемые собственниками помещений, поступают не в управляющую компанию, а аккумулируются обособлено — на специальном счете дома или на общем счете регионального оператора, что еще раз доказывает, что капремонт и содержание жилья – понятия не взаимосвязанные с финансовой точки зрения.
В заключение хотелось бы отметить, что многоквартирный дом – это сложная инженерная система, которая ежеминутно подвергается самым разнообразным воздействиям: со стороны ее непосредственных пользователей – жителей, со стороны природных и погодных условий, со стороны нагрузок от подачи коммунальных ресурсов и многих других факторов, влияющих на ее состояние. Поэтому не стоит забывать о том, что как и любой другой системе, многоквартирному дому необходим постоянный контроль за его состоянием и поддержание работоспособности основных его элементов.
Вернуться назад
2171
Поделиться:
Дифференцированная ставка платы за содержание и ремонт общего имущества в одном многоквартирном доме
Общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам дома (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Гражданский кодекс Российской Федерации также предусматривает право общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (часть 1 статьи 290).
Между тем существуют многоквартирные дома с «особенной» постройкой, в которых, к примеру, лишь в одном подъезде расположено лифтовое оборудование и собственники других подъездов, где отсутствует лифтовое оборудование, отказываются платить по ставке платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, как для многоквартирного дома, оборудованного лифтами.
Вправе ли на самом деле собственники установить в пределах одного многоквартирного дома дифференцированную ставку платы за содержание жилого помещения?
В соответствии с ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — Правила содержания).
Данные Правила предусматривают, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
В структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит: плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плата за коммунальные услуги (статья 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).
Таким образом, законодателем закреплен универсальный подход к определению состава общего имущества многоквартирного дома и обязанности всех собственников вносить плату за содержание и текущий ремонт такого имущества.
Между тем, во-первых порядок определения размера указанных обязательных платежей устанавливается в зависимости от избранного способа управления многоквартирным домом (либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, если количество квартир в нем составляет не более чем тридцать, либо управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управление управляющей организацией), который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время его же решением (пункт 4 части 2 статьи 44, части 2 и 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Исходя из этого Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме закрепляют обязанность собственников помещений нести бремя соответствующих расходов соразмерно их долям в праве общей собственности на это имущество: либо путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений, либо путем внесения обязательных платежей и взносов — в случае управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; собственники же помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 28).
Во-вторых, плата за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом или об установлении размера платы за содержание жилого помещения, устанавливается органами местного самоуправления (часть 3 статьи 156 и части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации),
При этом, собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении решением общего собрания размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в частности, в случае управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений), либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (например, в случае, когда такое решение принимается одновременно с решением о создании товарищества собственников жилья), следует в первую очередь учитывать, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.
При этом законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые — при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме — могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).
Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.
Данная правовая позиция отражена в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова».
Соответственно собственниками помещений в многоквартирном доме может быть установлена плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, либо размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с учетом особенностей помещений в данном доме, а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, — при том условии, что дифференциация размеров соответствующих платежей, основанная на избранных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме дополнительных критериях для определения долей такого участия, не повлечет за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.
В каждом конкретном случае необходимо учитывать наличие или отсутствие решений собственников многоквартирного дома по вопросу установки дифференцированной ставки платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, с учетом особенностей изложенных в решении Конституционного суда Российской Федерации.
Плата за обслуживание квартир | Keyrenter Houston
Если вы планируете приобрести жилую недвижимость либо в качестве основного жителя, либо в качестве плана инвестиций в недвижимость, вам придется искать гораздо больше, чем просто расходы на проживание и ипотеку. Кондоминиумы и апартаменты имеют уникальную ежемесячную плату за обслуживание. Плата за обслуживание квартир может стать настоящим финансовым бременем для владельцев квартир. Если у вас есть квартира и вы ищете компанию по управлению недвижимостью в Пайни-Пойнт-Виллидж, вам необходимо ознакомиться со стоимостью платы за содержание квартиры в этом районе, поскольку она будет учитываться в вашей общей стоимости.
Компании по управлению недвижимостью и стоимость их услуг
Но это должно быть одной из последних деталей, о которых следует подумать после взвешивания всех остальных гаек и болтов управления недвижимостью. Не поймите меня неправильно; это не значит, что стоимость имеет наименьшее значение, нет. Это означает, что вам нужно больше времени, чтобы подумать об этом, потому что вы можете использовать плату, чтобы определить качество услуг, которые вы собираетесь получить от управляющего недвижимостью. Например, если плата за обслуживание значительно ниже, чем в других фирмах, это может быть стратегическим ходом в попытке подорвать конкуренцию, или компания признает, что ее услуги не являются качественными.
Больше, чем просто цена
В любом случае, вам лучше отказаться от компании. Если компания взимает более низкие цены, чем ее конкуренты, это обычно означает, что они попытаются компенсировать это, перегружая управляющих недвижимостью, давая им больше задач, чем они могут выполнить.
Это, в свою очередь, снизит качество услуг, которые компания может предоставить, поскольку она будет работать с небольшой маржой. Выбор компании, которой вы хотите управлять своими самыми ценными активами, только потому, что они берут самую низкую цену, является ошибкой. Помимо затрат, обратите внимание на другие факторы, такие как качество и объем предоставляемых услуг.
Плата за обслуживание
Также называемая общей платой, плата за обслуживание определяется советом здания и выставляется ежемесячно. Плата за обслуживание квартир покрывает эксплуатационные расходы, а также такие расходы, как коммунальные услуги для мест общего пользования, таких как коридоры и вестибюли, зарплата швейцаров или суперинтендантов, а также общие удобства, такие как тренажерный зал или бассейн. Плата за обслуживание может иметь большое влияние на стоимость квартиры или кондоминиума.
Факторы, влияющие на плату за обслуживание
Местонахождение
Затраты на обслуживание варьируются от одного жилого комплекса к другому.
Некоторые факторы влияют на стоимость обслуживания; одним из них является местоположение. Люди, которые покупают квартиры в модных районах города, с большей вероятностью будут платить больше за содержание, чем люди, которые предпочитают покупать квартиры в менее популярных районах. Плата за содержание квартиры может изменить стоимость имущества. Например, недвижимость с меньшей платой за обслуживание привлечет больше покупателей, чем недвижимость с более высокой общей платой. Никто не хочет платить дополнительные 1000 долларов за обслуживание сверх своей ипотеки.
Доступные услуги
Другим фактором, который потенциально может повлиять на ваши расходы на обслуживание, являются услуги, предлагаемые в здании. Чем больше услуг, тем выше стоимость. Очистка, ремонт, покраска и акты вандализма — все это факторы, которые могут привести к увеличению затрат на техническое обслуживание. Когда вы живете в доме на одну семью с собственным двором и садом, вы несете ответственность за все, что идет не так, ломается и требует ремонта.
Когда вы живете в квартире, любые повреждения, которые могут произойти за пределами вашей квартиры, не являются вашей заботой. Вот почему вы должны оплачивать расходы на техническое обслуживание, чтобы заботиться об этих вещах.
Состояние здания
Возраст здания также является важным фактором, определяющим ваши расходы на техническое обслуживание. В некоторых старых зданиях нет таких удобств, как бассейны, тренажерные залы, причудливые вестибюли или даже лифт. Это означает, что единственная плата за обслуживание, которую вам придется платить, будет взиматься с любых запросов на ремонт, и даже многие арендодатели или управляющие недвижимостью не будут взимать ее с вас. Большинство просто попросит вас заплатить за ущерб самостоятельно. Своевременный ремонт также может снизить затраты на техническое обслуживание, поскольку это предотвратит распространение или ухудшение проблемы и снизит затраты на ремонт. В некоторых случаях плохая практика обслуживания связана с ростом платы за обслуживание.
Держите расходы на содержание под контролем
В деревне Пайни-Пойнт есть несколько шагов для арендаторов и управляющих недвижимостью. может сократить расходы на техническое обслуживание и удержать их от резкого роста. Управляющие недвижимостью и арендаторы могут работать вместе в управленческой деятельности, чтобы минимизировать плату за обслуживание. Благодаря участию жители получат ценную информацию о том, как держать под контролем факторы, увеличивающие плату за обслуживание. Другие способы снижения затрат на техническое обслуживание включают:
Быстрые ответы
Как управляющий недвижимостью вы должны серьезно отнестись к жалобам арендатора и приложить все усилия, чтобы как можно быстрее найти решение, которое сократит расходы на обслуживание. Если вы этого не сделаете, арендатор расстроится, и если разочарование нарастает, он начнет планировать отъезд. Это означает пустующую единицу, которую необходимо заполнить, что обойдется арендодателю в значительную сумму денег в качестве оборотных расходов.
Сосредоточьтесь на удовлетворенности арендаторов
Если арендаторы довольны предоставляемыми услугами, будет меньше запросов на техническое обслуживание, что означает меньшие расходы на техническое обслуживание. Меньшие расходы на техническое обслуживание и более счастливые жители приведут к значительному увеличению числа арендаторов, желающих продлить свои договоры аренды, что снова сократит расходы на оборот.
Знать законы, регулирующие жилищное строительство в штате
Арендодатели обязаны соблюдать договор аренды, в котором говорится, что они должны гарантировать, что дом является безопасным и пригодным для проживания. Понимание этих законов арендодателем или управляющим недвижимостью поможет убедиться, что все бытовые приборы в комплексе находятся в рабочем состоянии, что поможет минимизировать плату за обслуживание квартиры.
Владение арендованной недвижимостью неразрывно связано с надлежащей практикой обслуживания. Несмотря на все усилия арендатора по предотвращению повреждений, сантехника, отопление, вода, системы кондиционирования воздуха выйдут из строя.
Не надо винить в этом арендатора. Планируйте эти расходы и сосредоточьтесь на предоставлении качественных услуг вашим арендаторам.
Что такое плата за обслуживание? | Mansion Global
Вернуться ко всем условиям
Что такое плата за обслуживание?
Обновлено 3 марта 2022 г.
Плата за обслуживание — это ежемесячная плата, вносимая пайщиками в кооперативных зданиях, чаще всего в Нью-Йорке. Эти сборы имеют несколько существенных отличий от обычных сборов — ежемесячных расходов, оплачиваемых владельцами многоквартирных домов, — и могут значительно различаться от здания к зданию.
Что покрывает плата за обслуживание?
В кооперативном доме владельцы квартир фактически являются владельцами акций корпорации, а не отдельного объекта недвижимости (например, кондоминиума).
Ссылки по теме
Новое строительство
Объявлено эффективным
Аренда земли
для кондоминиума, а скорее общий счет налога на имущество здания делится между акционерами и включается как часть общей платы за обслуживание.
(Та часть ежемесячной платы за обслуживание акционера, которая идет на налоги на недвижимость, по-прежнему вычитается из налогооблагаемой базы, и потенциальные покупатели кооператива могут захотеть провести расчеты заранее, чтобы получить представление о реальных ежемесячных затратах на недвижимость.)
Здания с особенно высокой платой за обслуживание, как правило, имеют более низкие цены продажи. Фото: Pixabay
Поскольку налоги включены, плата за обслуживание в кооперативном здании, как правило, будет выше, чем обычные сборы в многоквартирном доме, из-за чего квартиры на первый взгляд могут показаться дешевле, хотя картина становится более сложной, когда квартира учитывается ежемесячный налоговый вычет.
В дополнение к налогу на имущество плата за обслуживание обычно покрывает операционные расходы кооператива, основную ипотеку (если таковая имеется) и коммунальные услуги, такие как отопление и горячая вода.
Количество квартир в здании может влиять на плату за обслуживание (меньшее количество квартир часто означает более высокое финансовое бремя для каждого акционера), а также удобства и численность персонала, насколько хорошо управляются финансы здания и есть ли в здании коммерческий арендатор, чтобы помочь компенсировать расходы.
Как плата за обслуживание влияет на цену продажи?
Здания с особенно высокой платой за обслуживание, как правило, имеют более низкие цены продажи (и часто списки, которые на первый взгляд кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой, сопровождаются изрядной ежемесячной платой за обслуживание).
В Нью-Йорке кооперативные здания, расположенные на Манхэттене, обычно имеют гораздо более высокую плату за обслуживание, чем их аналоги в отдаленных районах, таких как Бруклин и Квинс.
Высокие сборы за обслуживание также могут еще больше усложнить финансовые расчеты при продаже, поскольку многие советы кооперативов требуют от потенциальных покупателей иметь наличные деньги для оплаты определенной суммы ежемесячных платежей за обслуживание (часто за шесть месяцев) в дополнение к первоначальному взносу. оплата и другие затраты на закрытие. Это помогает зданиям отсеять покупателей, которые впоследствии могут оказаться финансово нестабильными и не платить за обслуживание, но также может сделать процесс покупки обременительным.