Перевод вида разрешенного использования недвижимости: Изменение вида разрешенного использования объектов недвижимости 2023

Законодательством предусмотрено, что правообладатель земельного участка, здания или сооружения имеет право изменить вид разрешенного использования объекта недвижимости на иной вид, предусмотренный правилами землепользования и застройки муниципального образования. Правила землепользования и застройки включают в себя градостроительные регламенты. В пределах определенной территориальной зоны градостроительные регламенты устанавливают допустимые виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые делятся на:
— основные виды разрешенного использования;
— условно разрешенные виды использования;
— вспомогательные виды разрешенного использования.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка могут быть выбраны собственником самостоятельно, без получения на это дополнительных разрешений и согласований.

Материал подготовлен пресс-службой
филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Карелия
#Кадастровая палатаКарелии

Поделиться новостью

Вид разрешенного использования капитальных объектов: порядок установления и изменения

Под видом разрешенного использования объектов капитального строительства понимается его допустимое функциональное назначение (индивидуальный жилой дом, торговый центр, объект производственного назначения и т. д.).

Правовое регулирование установления, определения и изменения видов разрешенного использования объектов капитального строительства зависит от того, приняты ли в соответствующем населенном пункте, где расположен объект недвижимости, правила землепользования и застройки.

До принятия Правил землепользования и застройки вид разрешенного использования объектов недвижимого имущества определяется на основании данных его технического учета.

Какого-либо формального перечня видов разрешенного использования объектов капитального строительства в настоящее время не существует, равно как не существует и формализованного (установленного нормативными актами) порядка их определения.

Вид разрешенного использования объекта капитального строительства в большинстве случаев определяется на основании акта о вводе данного объекта в эксплуатацию, подписываемого в том числе с участием представителей уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления, поскольку именно данным документом публично подтверждается конкретный вид функционального использования того или иного объекта капитального строительства.

До принятия правил землепользования и застройки изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства должно осуществляться в том же порядке, что и при изменении вида разрешенного использования земельного участка.

После принятия правил землепользования и застройки, применительно к видам разрешенного использования объектов капитального строительства начинают действовать правила, аналогичные правилам, установленным для земельных участков.

Для каждого объекта капитального строительства устанавливаются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования.

Основные виды разрешенного использования объектов капитального строительства, так же как основные виды разрешенного использования земельных участков, выбираются правообладателями самостоятельно без каких-либо согласований и разрешений, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом и иными нормативными правовыми актами (например, при переводе помещений из жилого фонда в нежилой и т.

Конкретные основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются правилами землепользования и застройки применительно к каждой территориальной зоне.

Разрешенное использование земельного участка и объектов капитального строительства находятся в тесной взаимосвязи. Если применительно к незастроенному земельному участку его правообладатель выбрал один из основных видов разрешенного использования участка, то он вправе строить на участке только те объекты недвижимости, которые соответствуют набору основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства, соответствующих основному виду разрешенного использования земельного участка.

С другой стороны, изменение вида разрешенного использования существующего объекта должно быть осуществлено одновременно с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Выбор условно разрешенного вида использования объекта капитального строительства допускается при наличие соответствующего разрешения уполномоченного публичного органа.

Под вспомогательными видами разрешенного использования объектов капитального строительства понимаются отдельные объекты недвижимости, технологически или функционально связанные с объектами капитального строительства, построенными или подлежащими строительству на земельном участке и отнесенные к основным или условно разрешенным видам объектов капитального строительства. Вспомогательные виды разрешенного использования объектов капитального строительства выбираются правообладателями участков самостоятельно без прохождения каких-либо согласований и получения каких-либо разрешений.

Аналогично с земельными участками решаются вопросы, касающиеся эксплуатации объектов капитального строительства, не соответствующих установленными правилами землепользования и застройки (градостроительным регламентам для соответствующей территориальной зоны):

• объекты капитального строительства могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия;
• реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции;

В случае, когда на земельный участок наложен запрет на строительство, осуществление указанной реконструкции допускается без снятия запрета на строительство.

Изменение видов разрешенного использования объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Одной из главных характеристик земельного участка, во многом определяющей его экономическую ценность, является возможность использования участка тем или иным способом.

Для каких целей может быть использован участок? Возможно ли на нем строительство капитальных объектов? Каким может быть назначение этих объектов? Каковы допустимые площадь возводимых на участке объектов, этажность и плотность застройки?

Ответы на все указанные вопросы охватываются понятием «градостроительный регламент земельного участка».

Составными элементами градостроительного регламента земельного участка являются:

• виды разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства;
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Вид разрешенного использования — это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, а также существующих и возводимых на нем капитальных объектов.

Под функциональным использованием в данном случае понимается конкретный вид деятельности, который может быть осуществлен на конкретном земельном участке.

Например, на земельном участке с видом использования «для индивидуального жилищного строительства» возможно строительство индивидуальных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи. На участках «для сельскохозяйственного использования» возможно осуществление деятельности по выращиванию и/или переработке сельскохозяйственной продукции и т.д.

Вид разрешенного использования земельного участка определяет возможность строительства на нем капитальных объектов, их функциональное назначение, а также возможность реконструкции уже существующих на участке капитальных объектов.

Вид разрешенного использования также является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство и прочее).

Предельные параметры земельного участка – это максимальный и минимальный допустимые размеры земельного участка, которые учитываются на стадии формирования земельного участка, в том числе при разделе или выделе, а также при предоставлении земельного участка. Предельные параметры устанавливаются исходя из вида разрешенного использования участка и расположенных на нем капитальных объектов с учетом санитарно-технических, пожарных и иных правил.

Предельные параметры разрешенного строительства – это максимальная допустимая площадь возводимых на участке объектов, их этажность и плотность застройки – то есть основные характеристики возможного на участке строительства.

Ограничения использования земельных участков устанавливают пределы использования земельных участков с учетом существующих публичных интересов.

Ограничения могут касаться параметров строительства (ограниченная высотность здания в связи с ее пролеганием на трассе захода на посадку воздушных судов), назначения строящихся объектов (например, запрет на размещение складов в охранной зоне ЛЭП), видов осуществляемой на участке деятельности (запрет на выгул скота в 1-й полосе защиты источников питьевого водоснабжения) и прав иных лиц на доступ к участку (доступ для обеспечения ремонта городских коммуникаций, проходящих через участок).

Основными вопросами, которые возникают на практике применительно к градостроительному регламенту земельного участка, являются:

1. оценка правомерности установления земельному участку и капитальным объектам того или иного вида разрешенного использования, существенно влияющего на параметры его использования (возможность строительства либо реконструкции на участке, параметры такого строительства) и стоимость землепользования;
2. определение надлежащего вида разрешенного использования земельного участка и иных элементов его градостроительного регламента;
3. изменение вида разрешенного использования земельного участка в целях строительства/реконструкции на участке, смены профиля использования участка либо оптимизации земельных платежей;
4. оценка экономических последствий изменения вида разрешенного использования, включая оценку платы за такое изменение и последующую корректировку земельных платежей.

Порядок и возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка зависят от двух факторов: наличия утвержденных правил землепользования и застройки, а также вида прав на земельные участки.

Если правила землепользования и застройки муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок, утверждены, действует следующий порядок.

Один основной вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен на другой вид разрешенного использования по заявлению собственника земельного участка.

Для этого собственник обращается в орган местного самоуправления, получает выписку из правил землепользования и застройки в отношении своего земельного участка, после чего направляет в орган кадастрового учета заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Принятие публичными органами каких-либо решений, постановлений и прочих распорядительных актов для изменения одного основного вида разрешенного использования на другой не требуется.

Правом на изменение одного основного вида разрешенного использования земельного участка на другой наделен собственник земельного участка.

Арендатор земельного участка связан видом разрешенного использования, установленного для участка публичным собственником, а также целью использования участка, указанной в договоре аренды, в связи с чем не может самостоятельно выбирать виды использования участка из основных и условно разрешенных видов использования земельных участков.

Кроме этого, с 01 марта 2015 года изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного на торгах, прямо запрещено законом.

Для изменения основного вида разрешенного использования на условно разрешенный необходимо получение разрешения на условно разрешенный вид использования.

Для этого заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган местного самоуправления или субъекта Федерации с соответствующим заявлением и документами, обосновывающими необходимость изменения вида использования. Публичный орган проводит публичные слушания по вопросу изменения вида использования участка, учитывает мнение смежных землепользователей, после чего принимает решение о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования либо отказе в его выдаче.

Выдача разрешения является правом, а не обязанностью публичного органа, то есть в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования может быть немотивированно отказано.

В ряде случаев изменение вида разрешенного использования может быть осуществлено в принудительном порядке.

Например, до принятия правил землепользования и застройки земельному участку и расположенным на них капитальным объектам был установлен вид разрешенного использования. После принятия правил землепользования и застройки ранее установленные для участка и капитальных объектов виды использования не вошли в перечень видов, определенных для данной территориальной зоны правилами землепользования и застройки.

По общему правилу, эксплуатация таких объектов и земельного участка без изменения вида использования возможна, если их использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Однако, если такая опасность имеется, эксплуатация капитальных объектов может быть запрещена.

Новое строительство либо реконструкция на земельном участке допустимы только при условии приведения вида использования участка и капитальных объектов в соответствие с правилами землепользования и застройки.

В отсутствие утвержденных правил землепользования и застройки изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно на основании результатов публичных слушаний, организуемых уполномоченным органом власти местного самоуправления.

Если в отношении территории, на которой расположен земельный участок, принят проект планировки, изменение вида разрешенного использования участка осуществляется без проведения публичных слушаний.

Несоответствующее использование, строения и участки

Обзор

Несоответствующее использование – это использование собственности, которое было разрешено в соответствии с правилами зонирования на момент установления использования, но которое из-за последующих изменений в этих правилах больше не разрешено. разрешенное использование. Несоответствующая структура — это структура, которая соответствовала правилам зонирования и застройки на момент ее постройки, но которая из-за последующих изменений в правилах зонирования и / или застройки больше не полностью соответствует этим правилам. Несоответствующая партия — это партия, которая на момент ее создания соответствовала требованиям к минимальному размеру партии для зоны, в которой она расположена, но которая из-за последующих изменений минимального размера партии, применимого к этой зоне, теперь меньше указанной. минимальный размер лота.

Законодательство штата не регулирует несоответствующее использование, конструкции или партии. Таким образом, местные юрисдикции вольны в определенных конституционных пределах устанавливать свои стандарты регулирования этих несоответствующих ситуаций.

Использование и конструкции, не соответствующие требованиям, не являются незаконными видами использования и конструкциями; как правило, им разрешается оставаться в прежнем виде с учетом местных ограничений. В деле Rhod-A-Zalea v. Snohomish County (1998 г.) Верховный суд штата объяснил, на чем основано такое отношение к несоответствующим видам использования:

Теория постановления о зонировании состоит в том, что несоответствующее использование наносит ущерб некоторым из тех общественных интересов (здоровье, безопасность, мораль или благополучие), которые оправдывают обращение к полиции. Несмотря на то, что установлено, что это наносит ущерб важным общественным интересам, несоответствующее использование разрешено продолжать, исходя из убеждения, что было бы несправедливо и, возможно, неконституционно требовать немедленного прекращения несоответствующего использования.

Местные ограничения обычно запрещают расширение несоответствующих видов использования и структур. Несоответствующие виды использования обычно теряют свой правовой статус в соответствии с местным законодательством, если их использование прекращается на определенный период времени, например, на шесть месяцев или год. Несоответствующие конструкции обычно теряют свой правовой статус, если они полностью или частично разрушаются, например, в результате пожара.

Использование, которое становится несоответствующим в результате изменений в правилах зонирования, по-прежнему подлежит разумному регулированию полицией города или округа для защиты общественного здоровья, безопасности и благосостояния, которое принимается после установления использования. См. Rhod-A-Zalea v. Snohomish County (1998) на 8-9. В этом решении суд постановил, что компания, имевшая право на добычу торфа в качестве несоответствующего вида использования, подпадала под действие принятых позже местных строительных норм, которые требовали получения разрешения на выемку грунта или засыпку земельного участка.

Постановления о зонировании могут предусматривать прекращение несоответствующего использования посредством положений о разумной амортизации. Такие положения об амортизации, которые позволяют продолжать использование в течение периода времени, который считается достаточным для возмещения инвестиций, вложенных в использование, обычно применяются к ограничениям или запретам, наложенным на рекламные щиты.

Владельцам собственности, как правило, разрешается строить на своих несоответствующих участках, хотя они обычно должны соблюдать ограничения, применимые к этой зоне, если только отклонение от таких ограничений не заявлено и не может быть предоставлено в соответствии с принятыми критериями утверждения отклонения. Отказ в возможности строить на несоответствующей партии может в некоторых случаях представлять собой «изъятие» в соответствии с федеральной конституцией и конституцией штата. Если владелец недвижимости владеет двумя соседними и незастроенными несоответствующими участками, в некоторых юрисдикциях эти два участка рассматриваются как один соответствующий участок.

Примеры местных кодов

Ниже приведена подборка примеров кодов, относящихся к несоответствующим требованиям видам использования, сооружениям и участкам:

• Остров Бейнбридж Муниципальный код, гл. 18.30
• Benton City Муниципальный код Ch. 20.45
• Блейн Муниципальный код Гл. 17,94
• Clallam County Code Ch. 33.43
• Friday Harbour Муниципальный код Ch. 17.60
• Кент Муниципальный код Сек. 15.08.100
• Мукилтео Муниципальный код Гл. 17,68
• Spokane Муниципальный код Ch. 17С.210
• Сумнер Муниципальный код Гл. 18.46

Избранные судебные решения

В следующем списке краткого изложения дел выделены основные судебные решения по вопросам несоответствующего использования, затрагивающим местные органы власти. Это не претендует на то, чтобы быть исчерпывающим списком всех случаев.

Установление несоответствующего использования является анализом конкретных фактов

Seven Hills LLC против округа Челан , 198 Wn.2d 371 (2021) — Верховный суд штата постановил, что Seven Hills LLC установила несоответствующее использование, когда он получил лицензию от Совета по спиртным напиткам и каннабису (LCB) и инвестировал 750 000 долларов в улучшение участка, лицензирование и получение разрешений на производство и переработку каннабиса, хотя лицензия LCB была выдана после того, как округ ввел мораторий на размещение новые предприятия по производству и переработке каннабиса. Большинство считало, что мораторий не изменил основного зонирования. Постоянные правила округа, запрещающие производство и переработку каннабиса, не были приняты до тех пор, пока Seven Hills не получила лицензию LCB, разрешения на землепользование и не вложила значительные средства. Несогласие утверждало, что большинство не смогло должным образом ввести в действие мораторий округа.

Использование не было установлено до изменения зонирования, чтобы установить законное несоответствующее использование

Округ Кинг, DDES против округа Кинг, 177 Вашингтон, 2d 636 (2014 г.) — Компонент обработки материалов материалов землевладельца перерабатывающее предприятие не было начато на момент внесения поправок в правила зонирования, и, следовательно, землевладелец не установил использование имущества в соответствии с предыдущим постановлением. Таким образом, не было установленного законного несоответствующего использования. Землевладелец получил права на землю, хранил некоторые материалы на участке и выразил намерение предпринять дальнейшие действия по утилизации, но не начал фактическую переработку.

Нарушитель не может установить несоответствующее использование

McMilian v. King County , 161 Wn. Приложение. 581 (2011) – Суд постановил, что нарушитель права собственности на землю не может на законных основаниях установить действительное несоответствующее использование, которое в данном случае представляло собой авторазборку, выходящую за пределы прилегающей собственности. Суд вернул дело в вышестоящий суд для определения того, было ли использование спорного имущества разрешительным, так что не было никакого посягательства.

Доктрина уменьшения активов

City of University Place v. McGuire , 144 Wn.2d 640 (2001) — Верховный суд штата принял доктрину уменьшения активов и определил, что законное использование добычи предыдущим владельцем не соответствовало действительности. распространяется на границы земельного участка площадью 80 акров и принадлежит застройщику, правопреемнику. Суд пояснил, что эту доктрину «можно рассматривать либо как исключение из общего принципа, согласно которому несоответствующее использование будет ограничено его первоначальным участком, либо как существенную адаптацию доктрины несоответствующего использования для признания реалий добывающих отраслей». Суд пришел к выводу, что городские власти не установили действия или бездействия, которые доказывали бы, что это несоответствующее использование было прекращено. Тот факт, что участок еще не был добыт и был продан без упоминания о добыче, не является окончательным.

Переход на другой вид использования 

Баптистская церковь открытых дверей против округа Кларк , 140 Wn.2d 143 (2000) – Если несоответствующее использование существует на момент принятия постановления о зонировании и Таким образом, разрешено продолжать, оно «не может быть изменено на какое-либо другое несоответствующее использование». Таким образом, даже несмотря на то, что рассматриваемое имущество в этом случае изначально использовалось как церковь, в течение 12 лет оно было художественной школой. до того, как церковь купила его в 1990. Каким бы первоначальным статусом несоответствующего использования она ни обладала, она не может быть передана церкви.

В соответствии с принятым позже постановлением о полномочиях полиции

Род-А-Залеа против округа Снохомиш , 136 Wn. 2d 1 (1998 г.) это наложило требование о том, чтобы операция получила разрешение на выравнивание до проведения текущих раскопок и работ по засыпке.

Соблюдение санитарных норм

Christianson v. Snohomish Health Dist. , 133 Wn.2d 647 (1997) — Окружной медицинский округ отказал в разрешении на строительство для увеличения размера хижины на том основании, что септическая система на территории хижины была неадекватной для любого дополнительного использования. Местная септическая система была недавно отремонтирована и была одобрена районным управлением здравоохранения как приемлемая система, не отвечающая стандартам, для существующей неулучшенной хижины, но постановление округа запрещало строительство пристроек к зданиям с некачественными септическими системами. Суд постановил, что требование к истцам соблюдать минимальные нормы санитарного законодательства при строительстве пристройки является разумным средством защиты здоровья населения и качества воды.

Дедушка в соответствии со строительными нормами 

Сумнер против Первой баптистской церкви , 97 Wn.2d 1 (1982) – Школа, управляемая церковью, имеет право на «дедушкину статью» строительных норм и правил и положение о «несоответствующем использовании» постановления о зонировании. Единый строительный кодекс предусматривал, что «здания, существовавшие на момент принятия настоящего Кодекса, могут продолжать свое существующее использование или использование, если такое использование или использование было законным на момент принятия настоящего Кодекса, при условии, что такое дальнейшее использование разрешено». не опасно для жизни». Не было ни попыток показать, ни каких-либо выводов, что дальнейшее использование здания в качестве церкви будет опасно для жизни.

Нет расширения несоответствующего использования

Келлер против Беллингема , 92 Wn.2d 726 (1979) – Суд постановил, что усовершенствования корпорации на своем заводе, которые увеличили производство, не привели к увеличению несоответствующего использования в нарушение постановление города. Постановление города о несоответствующем использовании прямо не запрещает интенсификацию несоответствующего использования.

Срок прекращения действия

Northend Cinema против Сиэтла , 90 Wn.2d 709 (1978) — Владельцы кинотеатров оспорили законность постановлений, запрещающих им показывать фильмы для взрослых в их нынешних местах и ​​прекращающих любое несоответствующее использование в течение 90 дней. Был принят сбалансированный тест для определения разумности периода прекращения, то есть того, перевешивают ли вред или трудности для пользователя выгоду для общества, которая может быть получена от прекращения использования. Этот тест применяется в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств каждого несоответствующего пользователя. В данном случае суд установил, что срок прекращения несоответствующего использования был разумным.

Установление использования 

Андерсон против округа Айленд , 81 Wn. 2d 312 (1972) – Использование собственности должно быть установлено до принятия постановления о зонировании, чтобы после этого квалифицироваться как несоответствующее использование. Простая покупка собственности и ее занятие не являются достаточными факторами для установления существующего несоответствующего использования.

Расширение несоответствующего использования

Bartz v. Bd. настройки , 80 Wn.2d 209 (1972) – Комиссия по корректировке имела право одобрить заявку на строительство здания на авторазборке, даже если заявка требовала расширения ранее существовавшего несоответствующего использования, потому что было в постановлении о зонировании нет запрета на расширение или расширение несоответствующего использования, а также потому, что расширение улучшит неприглядные условия на дворе.

Доказательства, подтверждающие решение

First Pioneer Trading Co. против округа Пирс , 146 Вт. Приложение. 606 (2008), в пересмотре отказано , 165 Wn.2d 1053 (2009) – Суд оставил в силе решение судебного исполнителя, отклоняющее требование собственника имущества о законном, несоответствующем использовании его имущества, поскольку решение было подкреплено существенными доказательствами, включая аэрофотоснимки, предоставленные округом, и показания соседей, подтверждающие, что бизнес владельца не находился на территории до изменения законов о зонировании.

Процедура продолжения несоответствующего использования

Город Де-Мойн против Gray Businesses , 130 Wn. Приложение. 600 (2005), рассмотрение отклонено , 158 Wn.2d 1024 (2006) — Владелец парка мобильных домов не выполнил постановление, требующее, чтобы владельцы несоответствующих видов использования подали план участка для законного продолжения их несоответствующего использования, и город уведомил владельца о том, что использование больше не разрешено. Апелляционный суд постановил, что постановление города было действительным постановлением, а не изъятием, поскольку «право» использовать имущество для конкретного использования не является основным атрибутом собственности. Скорее, это условное право, которое зависит от законодательства штата и местных правил, таких как требования к бизнес-лицензии и зонированию.

Рекомендуемые ресурсы

• Свиньи в салоне или алмазы в необработанном виде? — Новое видение регулирования несоответствий (2003 г.) – статья взята из Zoning News , публикации Американской ассоциации планирования (APA)
.

Использование и заселение (передача собственности)

В случаях смены владельца жилой или коммерческой недвижимости или смены арендатора в коммерческом здании необходимо получить несколько необходимых разрешений.

Разрешение на регистрацию зонального использования

Первым из них является разрешение на регистрацию зонального использования. Разрешение на зонирование требуется для обеспечения того, чтобы предлагаемое использование соответствовало зональному использованию, разрешенному в пределах этого зонирующего района. Если использование не разрешено, в Разрешении на зонирование будут содержаться инструкции о следующих шагах в этом процессе. Если это разрешено правом, вы сможете перейти к следующему шагу.

Разрешение на передачу собственности

После того, как зонирование было одобрено, продавец собственности может теперь обратиться в Департамент Кодекса за Разрешением на передачу собственности (PDF). Вся информация в заявке на получение разрешения на передачу собственности должна быть полностью заполнена до обработки заявки. Все неполные заявки на передачу собственности будут возвращены заявителю и не будут обрабатываться до тех пор, пока не будет подана заполненная заявка. Заявки должны быть поданы как минимум за 30 дней до даты расчета. Этот срок предназначен для того, чтобы у вас было достаточно времени для осмотра передаваемого вами имущества и, при необходимости, для выполнения необходимых ремонтных работ перед заселением.

После того, как заполненное заявление будет получено отделом кодов и уплачены все применимые сборы, отдел кодов обработает ваше заявление и направит его одному из наших инспекторов. Обработка заявки на получение разрешения на передачу собственности может занять не менее трех рабочих дней, прежде чем назначенный инспектор свяжется с назначенным владельцем или агентом по заявке, чтобы назначить проверку. Эта инспекция необходима, чтобы убедиться, что здание соответствует всем применимым законам и постановлениям Норристауна.

Что такое моя группа использования здания?

В рамках нашего процесса получения разрешения на передачу собственности вам необходимо указать группу использования здания. Для вашего удобства к каждому пакету заявления о передаче собственности прилагается Руководство по использованию группы (PDF). Настоящее Руководство по группам использования предназначено для использования исключительно с целью определения использования здания в соответствии с Международными строительными нормами и правилами 2015 года. Выявленные виды использования здания не относятся к Постановлению о зонировании муниципалитета Норристауна и не должны использоваться для определения зонального использования здания.

Сертификация отопления и дымохода

Вам потребуется предоставить Сертификат отопления (PDF) и Сертификат дымохода (PDF) у подрядчика, имеющего лицензию и зарегистрированного в муниципалитете Норристауна. Свяжитесь с отделом по обеспечению соблюдения Кодекса по телефону 610-270-0441, чтобы убедиться, что выбранный вами подрядчик имеет лицензию и зарегистрирован в муниципалитете Норристауна.

Проверка передачи собственности

РУКОВОДСТВО ПО ПРОВЕРКЕ (PDF)

Если после первоначальной проверки инспектор по нормам и правилам обнаружит, что недвижимость соответствует нормам, будет выдан «Сертификат о вводе в эксплуатацию». Копия сертификата будет предоставлена ​​продавцу для использования во время расчета.

Если, тем не менее, инспектор по кодам определяет условия, которые необходимо исправить, ремонт должен быть произведен до выдачи «Сертификата о вводе в эксплуатацию», если только покупатель не возьмет на себя ответственность в письменной форме посредством Письма о намерениях. Форма письма о намерениях должна быть заполнена покупателем и возвращена в отдел кода. В зависимости от выводов инспектора во время первоначальной проверки будут выданы два разных Временных сертификата.

1. «Свидетельство о временном пользовании» — это свидетельство, выдаваемое муниципалитетом в результате проверки муниципальным управлением недвижимости, которая выявляет нарушение, но не является существенным нарушением , и цель сертификата состоит в том, чтобы разрешить покупателю полностью использовать недвижимость или проживать в ней, одновременно устраняя нарушения в соответствии со всеми применимыми законами, постановлениями и правилами муниципалитета Норристауна и Содружества Пенсильвания, включая Кодекс обслуживания собственности.
2. «Свидетельство о временном доступе» — это сертификат, выданный муниципалитетом в результате проверки имущества муниципалитетом, который идентифицирует по крайней мере одно существенное нарушение , и цель сертификата состоит в том, чтобы разрешить покупателю доступ к имуществу с целью исправления существенных нарушений в соответствии со всеми применимыми законами, постановлениями и постановлениями муниципалитета Норристауна и Содружества Пенсильвании. , включая Кодекс содержания имущества. Никто не может занимать имущество в течение срока действия «Сертификата о временном доступе», но владельцу разрешается хранить личные вещи, которые связаны с предполагаемым использованием или занятием имущества или необходимы для устранения существенных нарушений во время время действия «Временного сертификата доступа».

Что такое существенное нарушение?

СУЩЕСТВЕННОЕ НАРУШЕНИЕ — Нарушение принятых правил строительства, жилищного строительства, эксплуатации имущества или противопожарных правил или постановления об обслуживании, здоровье или безопасности, которое делает здание, сооружение или любую его часть непригодными для проживания людей и обнаруживается в ходе проверки Муниципалитета. собственности и раскрывается зарегистрированному владельцу или потенциальному покупателю собственности посредством выпуска отчета муниципалитета.

НЕПОДХОДНОЕ ДЛЯ ЖИЛЬЯ ЧЕЛОВЕКА — Состояние, при котором здание или сооружение или любая его часть становятся опасными или вредными для здоровья, безопасности или физического благополучия жильца или жильцов соседних жилых помещений.