Перевод прав и обязанностей покупателя — Адвокат Сибгатулин Марат Мнирович — Судебная практика
Я очень долго размышлял на тему поделиться этой историей или нет, но все же решил, что сообщество праворуба должно знать о таком интересном инструменте работы.
Ко мне обратились клиент по следующему вопросу. Им была куплен доля в праве собственности, а теперь другой сособственник обратился в суд, мотивируя это тем, что при продаже было нарушено его преимущественное право покупки.
Расставаться с указанной долей моему клиенту не хотелось.
Ознакомившись с исковым заявлением и документами, которые мне были представлены, я выяснил следующее.
Изначально квартира принадлежала в равных долях двум гражданам назовем их А и Б.
Гражданин А сначала сделал дарение на моего клиента, а потом продал оставшуюся долю в праве собственности на квартиру, тем самым Гражданином А не направлялось гражданину Б никакого уведомления с предложением купить указанную долю, в виду того, что сособственнику доли в праве собственности можно продавать свою долю, не извещая остальных.
Тем самым гражданин Б ссылался на
п. 1 ст. 250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
С учетом того, что я хорошо знал о сложившейся практике по данным делам, которая говорила о следующем, что дарение, а потом сразу продажа считается как злоупотребление со стороны продавца, и в данном случае права и обязанности покупателя переходят в нашем случае на гражданина Б.
Внимательно ознакомившись с делом, я обратил внимание, что истцом не были положены деньги на счет судебного департамента.
Это обязательное условие при переводе прав покупателя на истца, очень многие об этом забывают.
Это следует из очень давнего, но действующее Постановление Пленума Верховного суда от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»
П. 1.2.
При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Также есть Определение ВС РФ от 24 мая 2016 г. N 5-КГ16-66, в котором также указана обязанность истца положить на счет судебного департамента при подаче подобного иска.
Но об этом я решил сказать уже в прениях и не указывал в своем отзыве на исковое заявление.
Был еще один момент в исковом заявлении, это дата его подачи.
Исковое заявление было подано через 7 месяцев после заключения договора купли-продажи.
Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Таким образом, в нашем случае усеченные сроки исковой давности, всего 3 месяца.
Правильная позиция со стороны истца, это говорить о том, что о договоре купли-продажи он узнал только недавно, и перед подачей запросить выписку из ЕГРН.
Так и было сделано истцом.
НО истец допустил оплошность, о которой и не подозревал.
Гражданин А рассказал истцу о проведенной сделке, но истец не поверил и запросил выписку из ЕГРН, потом был скандал, но истец не обратился в суд, а решил это сделать значительно позже.
Я попросил у суда сделать запрос в Росреестр о сведениях кто и когда обращался за выпиской из ЕГРН, что стало полной неожиданностью для истца и его представителя.
Ответ пришел с очень плохими известиями для истца. В этом ответе было указано, кто и когда обращался за выпиской из ЕГРН.
Там 2 раза присутствовала фамилия истца, один раз – именно в то время, когда произошла ссора (а это было за 5 месяцев до подачи искового заявления), а другой раз – перед подачей искового заявления в суд.
Сведения о том, кто когда запрашивал выписку из ЕГРН хранятся постоянно, и по запросу суда данную информацию можно запросить.
Поэтому призываю быть аккуратнее с заказом указанных выписок.
Таким образом моя позиция значительно усилилась. В прениях я еще добавил, что денежные средства на счет судебного департамента никто так и не положил, мало того пропущен срок исковой давности о чем было заявлено мной в ходе судебного заседания.
Как итог, истцу было отказано в удовлетворении исковых требований.
ВС рассмотрел спор о нарушении права преимущественной покупки доли в праве общей собственности
Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 22 марта № 18-КГ21-170-К4, касающееся оспаривания мирового соглашения, которым было нарушено право участника долевой собственности на преимущественное приобретение доли в праве собственности на земельный участок. Верховный Суд указал, что кассационный суд ошибочно не принял во внимание довод заявительницы о ничтожности сделки по передаче доли в праве на земельный участок постороннему лицу, что нарушило ее права как участника долевой собственности.
Партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что в данном определении ВС рассмотрел вопрос о выборе надлежащего способа защиты нарушенного преимущественного права покупки доли в праве собственности на участок сельхозназначения. Эксперт отметил, что перед Судом стояла задача определить, необходимо ли в таких случаях заявлять самостоятельный иск о переводе прав и обязанностей покупателя или оспаривать акт, которым завершилось рассмотрение дела по существу, и требовать признать сделку ничтожной.
Алексей Коневский считает, что из-за отсутствия нормативного регулирования проблема взаимоотношений между участниками общей долевой собственности достаточно остра. Особенно это заметно, например, в отношении земель бывших колхозов, где количество сособственников может исчисляться сотнями. В таких условиях правообладатели долей крайне ограничены в возможностях распоряжения земельным участком: каждому участнику долевой собственности нужно направлять предложения о выкупе своей доли, а также нести риски, связанные с оспариванием такой сделки. В то же время сособственники имеют интерес в увеличении своей доли и недопущении посторонних к их земле, добавил он.
«Суду надлежало выбрать оптимальную модель защиты нарушенного права, которая способствовала бы соблюдению баланса между интересами правообладателя доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и гражданского оборота в целом. Представляется, что эта задача не была выполнена», – полагает адвокат.
Так, указал он, для случаев продажи доли в праве общей собственности в нарушение права преимущественной покупки последствием является не аннулирование сделки, а право заместить в этом договоре покупателя (ст. 250 ГК). Однако когда объектом долевой собственности является участок сельскохозяйственного назначения, подлежат применению правила о ничтожности сделок (ч. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения). То есть с точки зрения закона спор разрешен верно: заявитель в принципе не имел возможности воспользоваться таким способом защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя на себя, пояснил Алексей Коневский.
«В качестве общего правила такое решение не может считаться оптимальным. Интерес сособственника чаще всего заключается в том, чтобы приобрести эту долю в свою собственность. Недействительность сделки не способна удовлетворить требования сособственника. Более того, такое решение потребует восстановления такого правового состояния, которое было 11 лет назад, – т.
Источник: «Адвокатская газета»
Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q
Права и обязанности покупателя по договору купли-продажи
Права покупателя по договору купли-продажи
Ниже перечислены права покупателя по договору купли-продажи.
Договор купли-продажи – права покупателя
1. Он имеет право на поставку товара в соответствии с договором.
2. Если продавец не отправляет в соответствии с договором нужное количество товара покупателю, покупатель может отказаться от товара.
3. Покупатель вправе не принимать поставки товара в рассрочку от продавца.
4. Если товар отправляется продавцом морским путем, покупатель имеет право на получение информации от продавца, чтобы он мог застраховать товар.
5. Покупатель имеет право осмотреть товар, который он ранее не видел, прежде чем принять его.
6. Если продавец неправомерно отказывается поставить товар покупателю в соответствии с договором, покупатель может предъявить иск продавцу о возмещении убытков за непоставку. Сумма убытков будет составлять разницу между договорной ценой и рыночной ценой товара.
7. Если покупатель уже уплатил цену, а продавец не поставил товар в соответствии с договором, покупатель может взыскать уплаченную сумму.
8. Если договор заключается на продажу конкретных или установленных товаров, покупатель может предъявить иск продавцу за конкретное исполнение договора в случае нарушения договора последним.
9. Покупатель может предъявить иск продавцу о возмещении убытков за нарушение любой подразумеваемой гарантии в соответствии с положениями настоящего Закона.
10. Если продавец отказывается от договора до даты поставки, покупатель может либо рассматривать договор как все еще существующий и ждать до даты поставки, либо считать договор расторгнутым и предъявить иск продавцу о возмещении убытков за нарушение . Второй случай известен как упреждающее нарушение контракта.
11. Если в связи с нарушением договора продавцом цена должна быть возвращена покупателю, покупатель имеет право требовать проценты на сумму.
Обязанности покупателя по договору купли-продажи
Ниже перечислены обязанности покупателя по договору купли-продажи.
Договор купли-продажи – Обязанности покупателя
1. Обязанностью покупателя является принять товар и оплатить его в соответствии с условиями договора.
2. Покупатель обязан подать заявку на доставку.
3. Покупатель обязан потребовать доставки товара в разумные сроки.
4. Если договором специально предусмотрена поставка товара продавцом в рассрочку, покупатель принимает такую поставку.
5. Покупатель обязан принять на себя риск ухудшения качества товара, неизбежно возникающего в ходе транзита. Пример: Ржавление железа.
6. Если покупатель отказывается принять товар, он обязан сообщить об этом продавцу.
7. Если продавец поставляет товар в соответствии с договором, обязанностью покупателя становится принять его в разумные сроки. Он по-прежнему несет ответственность перед продавцом за любые убытки, возникшие в связи с его отказом принять поставку.
8. Если права собственности уже переданы покупателю продавцом, первый обязан уплатить цену в соответствии с условиями договора.
9. В случае неправомерного отказа покупателя от приемки и оплаты товара он обязан возместить продавцу убытки за непринятие.
Перевод потребительских договоров на иностранный язык: Юридический справочник K-4
Версия для печати
ПЕРЕВОД ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ДОГОВОРОВ НА ИНОСТРАННЫЙ ЯЗЫК
Май 2012 г.
Торговое или деловое лицо, которое ведет переговоры в основном на испанском, китайском, тагальском, вьетнамском или корейском языке в ходе заключения договора с потребителем, должно предоставить потребителю письменный перевод предлагаемого договора в язык переговоров. 1 Перевод должен быть точным переводом всех условий контракта или соглашения. Это требование законодательства штата Калифорния применяется независимо от того, ведутся ли переговоры в устной или письменной форме. Этот раздел не применяется к контрактам, заключенным на любом из вышеперечисленных языков, если у потребителя есть переводчик. 2
Перевод на иностранный язык должен быть предоставлен потребителю до того, как потребитель подпишет договор. Продавец или кредитор должен предоставить потребителю перевод на иностранный язык независимо от того, просит ли об этом потребитель. Перевод на иностранный язык должен включать предлагаемые условия контракта, такие как цена покупки, финансовые расходы, сумма платежа и т.
Целью закона является обеспечение того, чтобы калифорнийцы, говорящие на другом языке, помимо английского, имели реальную возможность прочитать перевод на иностранный язык любого предлагаемого контракта, который был заключен в основном на этом языке, и проконсультироваться с другими, до договор подписан. Продавцу или кредитору никогда не бывает достаточно предоставить иностранному языку перевод после того, как он или она выполнили (подписали) контракт.
Если торговая или коммерческая организация, которая обязана предоставить перевод на иностранный язык, не может этого сделать, потребитель может расторгнуть (аннулировать) контракт или соглашение, и в этом случае будет применяться закон, регулирующий аннулирование контрактов. 3 Потребитель может расторгнуть договор, даже если он был передан финансовому учреждению; но в этом случае потребитель должен обратиться к первоначальной торговле или бизнесу за возвратом уплаченных им сумм.
Если потребитель получил какие-либо товары, товары должны быть возвращены в первоначальную торговлю или бизнес.
Если потребитель отказывается от договора, ему не нужно платить финансовому учреждению, получившему уступку контракта. Вместо этого финансовое учреждение имеет право вернуть контракт первоначальной торговле или бизнесу и взыскать с первоначальной торговли или бизнеса все, что оно заплатило торговле или бизнесу.
Закон, требующий перевода контрактов, заключенных на языке, отличном от английского, применяется к:
Перевод на иностранный язык не требуется в следующих видах сделок:
Однако последнее исключение применяется только в том случае, если переводчик потребителя может бегло говорить и читать с полным пониманием как английского, так и иностранного языка. Кроме того, переводчик не может быть несовершеннолетним (до 18 лет). Переводчик также не может быть нанят или предоставлен лицом или через лицо, занятое в торговле или бизнесе.
В то же время и в том же месте, где любой договор заключается после переговоров преимущественно на одном из перечисленных выше иностранных языков, должно быть размещено уведомление о правах потребителя. Это уведомление должно быть написано на языке переговоров и должно быть размещено на видном месте. Уведомление должно информировать потребителей об их правах в соответствии с настоящим законом.
Это уведомление необходимо отображать только в тех местах, где используется иностранный язык. (Уведомление не требуется от поставщиков юридических услуг или тех, кто выдает или оформляет ссуды под залог недвижимого имущества.)
Предприятие должно предоставить потребителю перевод на иностранный язык первоначального договора и любых последующих документов, которые изменяют первоначальный договор или существенно изменяют права и обязанности сторон. Уведомление о возвращении во владение и дефиците в соответствии со статьей 29 Гражданского кодекса.
83.2 является документом, который существенно влияет на права потребителя по договору финансирования автомобиля. 4
Однако закон не требует перевода на иностранный язык любых более поздних документов, санкционированных или ожидаемых в соответствии с первоначальным контрактом или его модификациями. Примеры тех документов, перевод которых не требуется, включают периодические отчеты, товарные ведомости, счета-фактуры, дополнительные продажи или рефинансирование, которые предоставляются или осуществляются в соответствии с первоначальным договором.
Если договор включает ссуду, предоставленную «финансовой организацией, находящейся под надзором», такой как банк, сберегательная ассоциация, кредитный союз или компания по личным финансам, организация должна предоставить только перевод на иностранный язык информации о кредитоспособности, требуемой федеральной Истиной в Закон о кредитовании. Перевод на иностранный язык остальной части контракта не требуется. Таким образом, перевод на иностранный язык должен включать только сумму финансирования, годовую процентную ставку, сумму и сроки платежей и другие соответствующие кредит информация – наиболее важные детали, которые средний потребитель, вероятно, будет учитывать перед подписанием контракта.
Правило отличается в случае предварительно распечатанных договоров аренды автомобилей, предоставляемых дилерам потенциальными правопреемниками, такими как банки или лизинговые компании. Потенциальный правопреемник должен предоставить перевод всего договора аренды на испанский язык дилеру по запросу дилера. 5 Затем дилер предоставляет этот перевод испаноязычному покупателю.
При толковании договора, подпадающего под действие закона об иностранном переводе, подписанный договор на английском языке определяет права и обязанности сторон. Однако, если существует существенное различие между договором на английском языке и переводом на иностранный язык, закон гласит, что это может свидетельствовать о том, что договор никогда не заключался.
Все стороны, подписавшие договоры потребительского кредита, должны получить уведомление о своих обязательствах на английском и испанском языках и/или языке, на котором написан потребительский договор (если не на английском или испанском), до того, как они возьмут на себя обязательства по договору.
6 То же самое относится к поручителям по аренде транспортных средств 7 ПРИМЕЧАНИЕ. Это не применяется, если поручитель состоит в браке с лицом, за которого он/она подписывает договор.
Билль о правах пациентов, переведенный на испанский, китайский и некоторые другие языки, должен быть доступен для всех пациентов, говорящих на этих языках, проживающих в учреждениях долгосрочного ухода, включая учреждения квалифицированного сестринского ухода, учреждения промежуточного ухода и учреждения сестринского ухода. 8
Положения, касающиеся проверки переводов контрактов на испанский язык Департаментом по делам потребителей, были отменены в 2001 году. 9
*****
ВНИМАНИЕ: Мы стараемся, чтобы наши юридические справочники были точными на дату публикации, но они являются только рекомендациями, а не окончательными формулировками закона. Вопросы о применении закона к конкретным случаям следует направлять специалисту.