Перевод нежилого помещения в жилой: ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Содержание

Позиция Верховного суда о переводе нежилого помещения в жилое

Перевод помещения из одной категории в другую имеет ряд нюансов, которые следует учитывать при проведении данной процедуры. Ранее в статье мы рассматривали особенности перевода жилого помещения в нежилое.

Вопрос перевода нежилого помещения в жилое зачастую актуален в ситуациях, когда приобретается в собственность нежилое помещение на последнем техническом этаже многоквартирного дома, поскольку использовать такое имущество в коммерческих целях затруднительно. С какими сложностями можно столкнуться и как их избежать расскажем на примере одного дела.

Так жительница Санкт-Петербурга захотела осуществить перевод нежилого помещения, расположенного на техническом семнадцатом этаже многоквартирного жилого дома, в квартиру.

В рамках предусмотренной действующим законодательством процедуры собственник обратился в проектную организацию, которая разработала проект переустройства нежилого помещения на основании: Кадастрового паспорта и Технического паспорта ГУП ГУИОИ ПИБ Фрунзенского района, санитарно-эпидемиологического экспертного заключения Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека о соответствии помещения санитарно-эпидемиологическим нормам, письма МЧС России ГУ министерства РФ по делам ГО и ЧС по г.

Санкт-Петербургу о соответствии помещения пожарным нормам.

Следующим шагом стало обращение в Межведомственную комиссию Фрунзенского района города Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта переустройства нежилого помещения с дальнейшим переводом его в жилой фонд.

Однако в согласовании собственнику было отказано по причине несоответствия нежилого помещения требованиям пунктов 7.1.12, 7.2.15 СНиП 31-01-2003 Свода правил «Здания жилые многоквартирные, актуализированная редакция» (далее - СНиП 31-01-2003), пунктов 6, 9, 6.11, 6.13, 7.4, 7.5 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (далее - СНиП 21-01-97). А также в связи с несоответствием проектной документации требованиям пункта 14 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Не согласившись с отказом, собственник нежилого помещения обратилась с административным иском к Администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга с требованием признать незаконным отказ в согласовании проекта переустройства нежилого помещения с дальнейшим его переводом в жилой фонд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5.21 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" многоквартирные жилые дома по функциональной пожарной опасности относятся к классу Ф1.3; производственные и складские здания, сооружения и помещения - к классу Ф5.

Пунктом 6.11 СНиП 21-01-97 предусмотрено, что части здания различной функциональной пожарной опасности, разделенные противопожарными преградами, должны быть обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами.

В соответствии с пунктом 6.13 СНиП 21-01-97 не менее двух эвакуационных выходов должны иметь этажи зданий класса Ф1.3 при общей площади квартир на этаже, а для зданий секционного типа - на этаже секции - более 500; при меньшей площади (при одном эвакуационном выходе с этажа) каждая квартира, расположенная на высоте более 15 м, кроме эвакуационного должна иметь аварийный выход по 6.20 СНиП 21-01-97.

При этом нежилое помещение административного истца имеет аварийный выход, соответствующий подпункту "а" пункта 6.20 СНиП 21-01-97 (имеет выход на балкон с глухим простенком не менее 1,2 м от торца балкона до оконного проема). Выходы из всех помещений данного технического этажа организованы в один коридор, ведущий к единственной лестничной клетке на этаже.

Таким образом, помещения, расположенные на техническом этаже многоквартирного дома, являются частями здания различной функциональной пожарной опасности, в связи с чем для перевода нежилого помещения в жилое помещение необходимо наличие двух самостоятельных эвакуационных выходов.

Поскольку в данном случае это правило не соблюдено, то в случае перевода в жилое, спорное помещение не будет соответствовать требованиям пункта 6.11 СНиП 21-01-97, пунктов 7.1.12, 7.2.15 СНиП 31-01-2003.

Кроме того, суд первой инстанции указывает, что согласно пункту 17 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 (далее Положение),

доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

При этом спорное нежилое помещение расположено на техническом семнадцатом этаже многоквартирного жилого дома, а последним этажом, доступ на который обеспечен лифтом, является именно 16 этаж жилого дома, на котором расположены жилые помещения.

Обращение Истца в Судебную коллегию по административным делам Санкт-Петербургского городского суда и в Третий кассационный суд общей юрисдикции также не дали положительных результатов, решение суда первой инстанции было оставлено в силе.

Помог разобраться в сложившейся ситуации Верховный суд РФ, который Определением от 14 апреля 2021 г. №78-КАД21-2-КЗ отменил, обжалуемые собственником нежилого помещения, судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Верховный суд РФ указывает, что судами не учтено следующее:

«..Согласно пункту 17 Положения доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Нежилое помещение расположено на техническом (семнадцатом) этаже многоквартирного жилого дома. Последним этажом, доступ на который обеспечен лифтом, является 16-й этаж, расположенный под техническим (семнадцатым) этажом.

С учетом того, что подъем с 1-го до 16-го этажа осуществляется с помощью лифта, а доступ на 17-й технический этаж обеспечен лестницей, то подъем на один этаж по лестнице не противоречит указанному нормативному акту.

Под помещениями общественного назначения понимаются учреждения и предприятия общественного назначения, размещаемые в жилых зданиях, которые могут быть встроенными и встроенно-пристроенными (пункт 7.1.1 СП 31-107-2004), размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений в зданиях класса Ф1.3 допускается в подвальном, цокольном, первом, втором (в крупных и крупнейших городах) и в третьем этажах многоквартирного жилого здания, при этом помещения жилой части от общественных помещений следует отделять противопожарными перегородками не ниже 1-го типа и перекрытиями не ниже 3-го типа (в зданиях степени огнестойкости I - перекрытиями 2-го типа) без проемов (пункт 7.1.12 СНиП 31-01-2003).

Межквартирные лестничные площадки, коридоры, технические этажи, лифты, лифтовые и иные шахты, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ являются общим имуществом многоквартирных домов и не могут быть отнесены к помещениям общественного назначения.

Вместе с тем суды не выяснили наличие на техническом этаже помещений общественного назначения.

Также суды указали на нарушение требования пункта 6.11 СНиП 21-01-97, которым предусмотрено, что части здания различной функциональной пожарной опасности, разделенные противопожарными преградами,

должны быть обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами.

Суды исходили из того, что помещения, расположенные на техническом этаже, являются частями здания различной функциональной пожарной опасности: жилые многоквартирные дома - класс функциональной пожарной опасности Ф1.3, производственные и складские здания, сооружения и помещения (для помещений этого класса характерно наличие постоянного контингента работающих, в том числе круглосуточно) - класс Ф5, в связи с чем для перевода нежилого помещения административного истца в жилое помещение необходимо наличие двух самостоятельных эвакуационных выходов.

В настоящее время на техническом этаже уже имеются жилые и нежилые помещения, из которых выходы организованы в один общий коридор, при этом изолированных эвакуационных выходов они не имеют, а возможность оборудовать этаж вторым самостоятельным эвакуационным выходом отсутствует.

Вывод судов о том, что для рассматриваемого помещения необходимо обустройство не менее двух эвакуационных и одного аварийного выходов, противоречит требованиям пожарной безопасности...».

Кроме того, суды в нарушение статьи 84 КАС РФ не дали оценку сообщению ГУ МЧС по г. Санкт-Петербургу от 21 июля 2016 г. об отсутствии отступлений от требований пожарной безопасности в представленной проектной документации по объекту «Проект перепланировки помещения с переводом в жилой фонд.

Определение Верховного суда РФ от 14.04.2021 №78-КАД21-2-К3 представляет практический интерес, как судебный акт, в котором, по сути, высказывается мнение суда о недопустимости создания препятствий в процессе осуществления собственниками помещений в МКД права на изменение категории помещения.

При этом Верховный суд РФ делает акцент на том, что суды при принятии решения по данной категории дел должны принимать в учет фактические обстоятельства, а не подходить к разрешению вопроса формально.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежлого в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких‑либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

Адреса и часы приема:

МКУ «Городской жилищный фонд», ул. Некрасова, д. 9/15, каб. № 9 тел. 31–74–33.
Приемные дни: с понедельника по четверг: с 9.00 до 17.00; перерыв с 13.00 до 14.00.

ГАУ БО МФЦ, пр. Славы, 25, ул. Есенина, 9, тел. 42–42–42.

Перепланировка нежилых помещений в жилые (квартиры)

Главная \ Перевод нежилого помещения в жилое

Обычно специалисты бюро "РОСПЕРЕПЛАНИРОВКА" осуществляют перевод жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение - офис, магазин, общепит или салон красоты. Реже, клиенты заказывают противоположную услугу: "перевод нежилого помещения в жилое" (т.е. перепланировка нежилого помещения в квартиру). Любой проект перевода в жилой/нежилой фонд, согласно статье 22 ЖК РФ, производится через проект перепланировки и или переустройства помещения.

"Cтатья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц." 

 

Здесь Вы можете посмотреть созданный  бюро "РОСПЕРЕПЛАНИРОВКА" и согласованный проект перепланировки и переустройства нежилого помещения в квартиру - фото и образец.

 

 Статьи по теме:

Перевод в нежилой фонд


 

                  

           

             

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

  • Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
  • Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
  • Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода. Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

  • Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
  • Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
  • Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
  • Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

  • Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
  • Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
  • Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

  • Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
  • План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
  • Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо - проект перепланировки или переустройства.
  • Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

  • проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
  • разработку предпроектных документов и проекта;
  • согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
  • получение разрешения на перевод;
  • подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

  • непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
  • несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
  • подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
  • несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

  • если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
  • если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
  • если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
  • если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

  • право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
  • условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

  • несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
  • в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
  • обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства. Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ. Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Перевод жилого помещения в нежилое — стоимость услуги в Екатеринбурге

Квартиры на первых этажах зачастую имеют меньшую востребованность среди жильцов, поэтому выгодно переводить их в нежилые помещения и использовать в коммерческих целях – открывать там офисы, магазины, салоны красоты, отделения банков, образовательные учреждения.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется, если квартира располагается на первом этаже или площади над ней к жилым не относятся. Процедура проводится только в законодательном порядке и предполагает выполнения ряда условий.

Процесс сложный и кропотливый, поэтому целесообразнее пригласить к участию профессиональных юристов.

Существует ряд условий, когда перевести жилье в коммерческую недвижимость невозможно:

Список документов

Как и любая работа, связанная с недвижимостью, процедура потребует пакета документов, регламентированных Жилищным кодексом:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы;
  • план с техпаспортом;
  • проект перепланировки;
  • для представителя потребуется доверенность.

Обратитесь к профессионалам

Чтобы не терять драгоценное время и силы на сбор документации и отправку в административные органы, доверьте эту работу профессионалам! Специалисты группы компаний «Априори» помогут собрать все необходимые бумаги и проконтролируют процесс от и до.

Решение о переводе или отказе выносится в течение 45 дней после подачи документов в администрацию. Затем официальное подтверждение выдается в течение 3 дней.  

Отказ может быть выдан на следующих основаниях:

  • не хватает документации;
  • документы переданы в другой орган;
  • проект противоречит правилам закона.

Чтобы избежать всех этих проблем, обращайтесь в «Априори». Делегируйте сложную работу надежным партнерам. Звоните и записывайтесь на консультацию, гарантируем результат и честные цены.

Работаем с организациями и частными лицами Екатеринбурга и Свердловской области. Готовы решать юридические задачи любой сложности!

Вас также может заинтересовать сопровождение сделки купли-продажи недвижимости.

Государственные услуги в Республике Татарстан. / Услуги / Выдача разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Описание:

Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Расчётное время:

Не более 33 дней с даты регистрации заявления

Результат предоставления услуги:

Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Распоряжение главы администрации соответствующего района Исполнительного комитета г. Казани о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение оформляется на бланке утвержденной формы.

Основания для отказа:

Основания для приостановления предоставления муниципальной услуги не предусмотрены.

Основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги:

1) заявителем представлены документы не в полном объеме, либо в представленных заявлении и (или) документах содержится неполная и (или) недостоверная информация;

2) поступление ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для предоставления муниципальной услуги, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе;

3) несоблюдение условий перевода помещения, указанных в статье 22, пункте 10 статьи 23 ЖК РФ;

4) Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства

Способы обжалования:

Досудебное обжалование.

1. Получатели муниципальной услуги имеют право на обжалование в досудебном порядке действий или бездействия сотрудников, участвующих в предоставлении муниципальной услуги, в досудебном порядке в Администрации.
Заявитель может обратиться с жалобой в следующих случаях:
1) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении муниципальной услуги;
2) нарушение срока предоставления муниципальной услуги;
3) требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани для предоставления муниципальной услуги;
4) отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани для предоставления муниципальной услуги, у заявителя;
5) отказ в предоставлении муниципальной услуги, если основания для отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами;
6) затребование от заявителя при предоставлении муниципальной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани;
7) отказ Администрации, должностного лица Администрации в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений;
8) нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления муниципальной услуги;
9) приостановление предоставления муниципальной услуги, если основания для приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами.

2. Жалоба на решения и действия (бездействие) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, муниципального служащего, руководителя органа, предоставляющего муниципальную услугу, подается в письменной форме на бумажном носителе или в электронной форме.
Жалоба может быть направлена по почте, через МФЦ, с использованием сети интернет, официального портала Мэрии г. Казани http://www.kzn.ru, а также может быть принята при личном приеме заявителя.

3. Срок рассмотрения жалобы - в течение 15 дней со дня ее регистрации. В случае обжалования отказа органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти дней со дня ее регистрации.

4. Жалоба должна содержать следующую информацию:
1) наименование органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
2) фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии), сведения о месте жительства заявителя - физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя - юридического лица, а также номер(-а) контактного(-ых) телефона(-ов), адрес(-а) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
3) сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего;
4) доводы, на основании которых заявитель не согласен с решениями и действиями (бездействием) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего.

5. К жалобе могут быть приложены копии документов, подтверждающих изложенные в жалобе обстоятельства. В таком случае в жалобе приводится перечень прилагаемых к ней документов.

6. Жалоба подписывается подавшим ее получателем муниципальной услуги.

7. По результатам рассмотрения жалобы принимается одно из следующих решений:
1) удовлетворение жалобы, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани;
2) отказ в удовлетворении жалобы.
Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, указанного в настоящем пункте, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

8. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, работник, наделенные полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Принятие документов, а также выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение (Нижневартовск)

1) непредставление заявителем определенных пунктом 17 административного регламента документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

2) поступление в Департамент ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документов и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, если соответствующие документы не представлены заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если МУП "БТИ" после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документы и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, и не получил от заявителя такие документы и (или) информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления;

3) представление документов в ненадлежащий орган;

4) несоблюдение предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации условий перевода помещения, а именно:

- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

- если квартира, переводимая в нежилое помещение, расположена в многоквартирном доме выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми;

- если переводимое жилое помещение находится в наемном доме социального использования;

- если нежилое помещение не отвечает установленным требованиям к жилому помещению или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц;

- если перевод жилого помещения в нежилое помещение производится в целях осуществления религиозной деятельности;

(абзац введен постановлением Администрации города Нижневартовска от 07.11.2017 N 1621)

5) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Можем ли мы превратить малоиспользуемые коммерческие здания в остро нужное доступное жилье?

Переоборудование коммерческой недвижимости в жилое может оказаться не так просто, как кажется.

Corbis через Getty Images

Офисные здания, отели и торговые центры пусты или почти пустуют в крупных и малых городах от побережья до побережья. Может, они устарели. Возможно, коммерческая недвижимость изменилась до такой степени, что эти пустые здания больше не актуальны.Разве не имеет смысла переоборудовать их в жилье, чтобы попытаться смягчить кризис доступности жилья?

Звучит как отличная идея. В некоторых случаях это может быть отличной идеей. Однако с практической и экономической точки зрения это часто бывает проблемой.

Начнем с очевидной проблемы. Эти преобразования стоят денег - редко таких, как строительство с нуля, но, тем не менее, это значительные капиталовложения. Владелец, скажем, офисного здания уже вложил в него значительные средства.Преобразование жилья в жилье потребует дополнительных инвестиций, но эти дополнительные инвестиции могут не привести к эквивалентному (или большему) увеличению стоимости. В процессе преобразования владелец не будет иметь дохода, но должен будет оплатить расходы на содержание. Любое изменение использования или перепланировка здания не всегда будет гладким, легким и дешевым.

Инвестиции в переоборудование будут иметь финансовый смысл только тогда, когда существующее здание обесценилось настолько, что не будет стоить намного больше, чем пустая земля.Это также может иметь смысл, если новое жилье будет стоить намного больше, чем стоило здание до переоборудования. Это та динамика, которая помогла, например, стимулировать конверсию жилья в финансовом районе Нью-Йорка. Многие офисные здания там были старыми и непрактичными и, следовательно, не очень ценными для офисного использования, а жилье было гораздо более ценным. Также помогли налоговые льготы.

Однако в этом примере переработчики создали жилье (в основном) по рыночной цене. Предлагаемые сегодня предложения по переоборудованию часто предполагают, что новое жилье будет частично, а иногда даже полностью доступно.Это предложение не работает с экономической точки зрения без огромной государственной помощи в той или иной форме. Таким образом, это расширяет возможности правительства, прямо или косвенно, финансировать строительство жилья. Этот бизнес может быть особенно дорогим и капиталоемким в центральных деловых районах, где расположены многие из сегодняшних потенциально устаревших офисных зданий.

С физической точки зрения коммерческие здания не всегда поддаются переоборудованию в жилые. Например, офисные здания часто имеют очень широкие и глубокие этажи, потому что центр здания может использоваться для хранения или других функций, поэтому не требуется много света и воздуха.

Квартиры же, напротив, нуждаются в большем количестве света и воздуха. Если части квартиры расположены слишком далеко от окна, они могут не соответствовать нормам или рыночным ожиданиям покупателей или арендаторов. Эти большие этажи офисных зданий также не будут иметь строительных систем, необходимых для использования в жилых помещениях. Ванные комнаты могут быть сгруппированы рядом с ядром здания, в темной зоне, с водопроводом, обслуживающим только эту часть здания. В жилом же доме, напротив, потребуются ванные комнаты и сантехника в каждой квартире.Электроснабжение также необходимо будет изменить маршрут, запустить новые счетчики и часто эффективно восстанавливать с нуля.

Отели могут лучше работать в качестве кандидатов на преобразование, особенно отели для длительного проживания. Даже в этом случае процесс объединения единиц для создания более крупных квартир может привести к непрактичным договоренностям и необходимости значительного изменения маршрута инженерных сетей.

Торговые центры имеют те же проблемы с размерами, что и большие офисные здания. Часто их приходилось полностью перестраивать, чтобы приспособить жилье.Может быть, более практично их снести и начать все сначала.

С другой стороны, концепция адаптивного повторного использования вряд ли нова для недвижимости, хотя она не обязательно хорошо сочетается с доступным жильем. Он лучше всего работает с недвижимостью, стоимость которой упала до такой степени, что дополнительная ценность, созданная в результате конверсии, намного превышает ее дополнительные затраты. Это часто связано с новаторскими разработками во временно непривлекательных районах, например, «джентрификация», что, по мнению некоторых, плохо.

Переоборудование иногда также дает возможности и преимущества, недоступные при новом строительстве. Например, в старых офисных зданиях и отелях иногда есть строительные детали, которые современные строители просто не могут воспроизвести с экономической точки зрения. Покупателям или арендаторам часто нравятся эти детали, что увеличивает стоимость конечного продукта. Устаревшие офисные здания и некоторые торговые дома часто имеют более высокие потолки, чем типичные квартиры, что также понравится покупателям и арендаторам. В некоторых случаях эти здания удачно расположены в местах, где новое строительство было бы невероятно дорогим.

Переоборудование существующих зданий под жилую застройку также дает застройщикам одно огромное преимущество по сравнению с новым строительством: перестройка с гораздо меньшей вероятностью вызовет споры и возражения. В современном мире практически каждый крупный проект в любой желаемой области должен проходить длительный процесс утверждения. Этот процесс, особенно если он включает судебный процесс, может занять больше времени, чем строительство самого здания. Процесс утверждения нового проекта, безусловно, более чреват проблемами, неожиданностями и потенциальными препятствиями.Напротив, переоборудование существующего здания часто не создает такой большой роли светового стержня для окружающих, возражающих против этого. Сэкономленные годы и избежание затрат на транспортировку могут помочь проекту конверсии иметь финансовый смысл.

Все это предполагает другую стратегию, которой муниципалитеты могут следовать, если они хотят, чтобы застройщики производили больше жилья: сделать это проще и быстрее. Прежде чем наращивать новые программы налоговых льгот (упущенные налоговые поступления) и даже вкладывать денежные средства со стороны правительства для создания более доступного жилья и будущих бюджетных кризисов, местные органы власти могут спросить, есть ли что-то более простое и дешевое, что они могут сделать.

Конечно, есть. Правительство может ускорить и упростить процесс получения разрешения на жилищную застройку. Закон о зонировании может быть ослаблен и упрощен, обеспечивая большую гибкость для проектов, требующих права собственности, и меньшую потребность в дискреционных одобрениях. Это можно было бы сделать в масштабах всего муниципалитета, чтобы снизить роль членов местных советов, избиратели которых часто автоматически выступают против каждого конкретного крупного предложения, представленного им. Строительные нормы и правила могут быть пересмотрены, чтобы обеспечить большую гибкость.Хотя регулирование арендной платы обычно обременяет только старый жилищный фонд, его простое присутствие искажает рынок и нависает над новым строительством как темное облако. Муниципалитеты должны переосмыслить это и попытаться постепенно отказаться от него.

Подобные изменения могут сделать больше для решения жилищного кризиса, чем любые государственные инвестиции (или потеря налоговых поступлений), необходимые для стимулирования преобразования коммерческих зданий в жилое использование, особенно доступного жилья.

Можно ли поменять коммерческую недвижимость на жилую?

Планируете ли вы преобразовать вашу коммерческую недвижимость в жилую?

Что ж, мы все знаем, что сдача в аренду такой собственности имеет свои многочисленные преимущества, но всегда не забывайте тщательно продумывать каждую деталь, прежде чем приступить к ее реализации.

Как мы все знаем о том, что преобразование коммерческой недвижимости может повлечь за собой трудный материально-технический вердикт. Когда вы начинаете планировать и строить планы в отношении новой области, мы всегда должны помнить об определенных вещах, таких как здоровье, безопасность и многое другое.

Ну вот вопрос как поменять использование коммерческого на жилое.

Это не так просто, как кажется, но у разработчиков была отличная окупаемость. Проще говоря, коммерческая недвижимость - это обычно офисное здание или здание мастерской, и вы планируете преобразовать его в многоквартирный дом, больничную кассу или любой дом.Одним из самых больших преимуществ преобразования коммерческого сектора в жилой является то, что коммерческая недвижимость, как правило, имеет более низкую стоимость, чем жилая недвижимость. И все это из-за разрастания сектора коммерческой недвижимости или рынка.

Еще одним преимуществом перепрофилирования коммерческой недвижимости в жилую является то, что она в основном дешевле из-за того, что остается пустой на более длительный период времени. В результате владелец собирается продать недвижимость в ближайшее время и по разумной цене, просто чтобы снизить свои текущие расходы на содержание.

Плюсов переоборудования коммерческой недвижимости в жилую:

  • Магазины, которые уже разрешены в соответствии с правом на застройку, не обязаны получать разрешение на строительство.
  • В случае, если вам требуется разрешение на строительство, его легко получить, поскольку Национальная политика планирования легко предоставляет его для собственности, которая пустует в течение более длительного периода времени.
  • Вы получаете большую собственность по разумным ценам.
  • Вы не будете обязаны платить высокий гербовый сбор, так как нежилые объекты освобождаются от него.
  • Вам не нужно будет платить НДС, если вы переводите свою коммерческую недвижимость на строительные работы, чтобы превратить ее в жилую.

Минусы преобразования коммерческой недвижимости в жилую:

  • Вы должны будете заплатить некоторые сборы в случае подачи заявки на разрешение на строительство.
  • Вам необходимо будет пройти профессиональное обследование коммерческого здания, что снова заставит вас тратить деньги.
  • Иногда это может стать для вас денежной ямой, если не управлять должным образом.
  • После получения разрешения на планирование вам потребуется нанять специалиста по финансированию проекта, что может оказаться для вас немного дорогостоящим.

При преобразовании коммерческой недвижимости в жилую вы как арендодатель должны соответствовать некоторым требованиям:

Путешествие домовладельца в данном случае одновременно захватывающее и захватывающее. Как домовладелец, вы должны в каждом случае защищать свой карман при соблюдении таких требований, как стандарты безопасности.

Вам необходимо убедиться, что вы соответствуете всем требованиям, которые делают вашу коммерческую конверсию долговечной. Обратите внимание на требования, указанные ниже, и убедитесь, что они выполняются, прежде чем арендаторы переедут в вашу собственность:

  • Пожарная безопасность
  • Сантехника
  • Здоровая окружающая среда
  • Электробезопасность
  • Правила безопасности

Следовательно, мы можем сказать, что преобразование коммерческой недвижимости в жилую поначалу может показаться трудным, но все пройдет гладко, как только вы получите в процедуру.Все, что вам нужно сделать, это просто действовать в соответствии с правилами и положениями, и вскоре вы сможете перевести свою собственность в жилой район.

Стоит ли переоборудовать коммерческую недвижимость в жилую? | Страхование простого арендодателя

По Карлу Агару

Преобразование коммерческой недвижимости - например, бывшего офиса, магазина с квартирой наверху, паба или даже старой библиотеки - в жилую недвижимость может показаться амбициозной задачей, особенно если вы никогда этого не делали раньше.Но это оказалось популярной стратегией инвестирования в недвижимость для многих опытных инвесторов в течение некоторого времени.

На самом деле, агенты по продаже элитной недвижимости Savills заявляют, что только в 2017 году количество переоборудованных из офиса в жилое увеличилось на 40%.

Итак, почему ранее упорные инвесторы, покупающие для сдачи в аренду, обращаются к коммерческой недвижимости?

Что ж, как вы прочитали в отчете арендодателя Simples Emerging, рынок недвижимости меняется. И опытные арендодатели меняются вместе с этим в поисках возможностей и диверсифицируют свои стратегии

Сектор коммерческой недвижимости в последние годы находится в некоторой депрессии - многие компании меняют свои бизнес-модели и отказываются от своей традиционной деловой среды.Следовательно, существует множество пустующих коммерческих объектов, владельцы которых готовы продать. Более того, правительство ввело кое-что под названием «Разрешенные права на застройку», означающие, что определенные коммерческие объекты могут быть преобразованы в жилые без необходимости полного планирования.

Все вместе это прекрасная и привлекательная возможность для домовладельцев, которые хотят взглянуть на вещи немного по-другому.

Итак, что вам нужно знать о преобразовании коммерческой недвижимости в жилую?

Ознакомьтесь со списком плюсов и минусов прямо здесь и судите сами.

Плюсы переоборудования коммерческой недвижимости в жилую

  • Вам может не потребоваться разрешение на строительство (например, многие магазины и офисы подпадают под действие разрешенных прав на застройку).
  • Даже если вам действительно нужно разрешение на строительство, вы, скорее всего, получите его, так как в рамках государственной политики в области планирования повторное использование пустующих зданий является приоритетом.
  • Вы получаете гораздо более крупную недвижимость за свои деньги (во многих случаях)
  • Офисы, как правило, расположены в центре и поэтому сдаются в аренду привлекательным жилым помещениям.
  • Вам не придется платить более высокий гербовый сбор за ваш «второй» дом, так как от этого освобождаются нежилые объекты и объекты смешанного использования.
  • Нет цепочки собственности, которая могла бы задержать вашу покупку, поэтому все должно быть намного проще
  • Вам не нужно будет платить НДС (в настоящее время 20 процентов) при покупке, если вы отправите продавцу форму 1614D.
  • Вы также можете сэкономить на НДС (от 20% до 5%), если вам нужно потратить деньги на строительные работы, чтобы превратить вашу коммерческую недвижимость в жилое помещение.

Минусы переделки: коммерческая в жилую

В некоторых случаях вам нужно будет подать заявку на разрешение на строительство, это может включать в себя архитекторов и, следовательно, плату!

Вам нужно будет провести специальное обследование зданий для определения структуры коммерческой недвижимости перед любой перестройкой, что опять же приведет к увеличению затрат

Конверсии могут стать денежной ямой без тщательного управления.

Для покупки вам потребуется обратиться к юристу по коммерческой недвижимости.

Часто для реализации проекта вам потребуется финансирование развития, и это может оказаться более дорогостоящим, чем обычная ипотека с возможностью выкупа с целью аренды.

Если вы заинтересованы в переходе от стратегии коммерческой к жилой недвижимости, я бы посоветовал сразу перейти на веб-сайты коммерческих агентов по недвижимости, поскольку многие из них не размещены на основных порталах недвижимости!

Удачи.

Преобразование коммерческого помещения в жилое · Архитектура Fontan

Адаптивное повторное использование - это практика перепрофилирования здания для одного использования и преобразования в другое. Переоборудование зданий - это гораздо более рациональная практика строительства, чем снос здания и строительство нового. Если здание находится в достаточно хорошем состоянии, вы сэкономите много ресурсов и денег, если сохраните его. Преобразование коммерческого использования в жилое достаточно распространено, что может иметь смысл во многих ситуациях.Мы рассмотрим несколько вещей, которые вам нужно знать, прежде чем переводить коммерческую недвижимость в жилую. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую требует анализа существующих условий, а также местных норм зонирования и строительных норм.

Преобразование коммерческого здания в жилое - довольно распространенное явление. Необходимо будет изучить вопросы зонирования и строительных норм. Вам нужно будет оценить существующее здание, чтобы определить, подходит ли оно для использования в жилых помещениях, и определить бюджет на переоборудование здания.

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую

Первое, на что вам нужно обратить внимание при планировании преобразования коммерческой недвижимости в жилую, - это зонирование. Вам необходимо знать, позволяет ли текущий район зонирования использовать жилое помещение или оно ограничено коммерческим. Если зонирование позволяет использовать жилые помещения, вы можете выполнить преобразование коммерческой недвижимости в жилую «по праву». Если зонирование не позволяет использовать жилое помещение, у вас будет 3 основных варианта.Первый вариант - отказаться от переоборудования здания и оставить его для коммерческого использования. Второй вариант - подать заявку на отклонение от зонирования . Отклонение от зонирования - это специальное разрешение или разрешение делать что-то, что не соответствует букве закона. Это очень сложный процесс, и нет никаких гарантий, что он будет одобрен. Третий вариант - запросить изменение зонирования. Если город открыт для изменения зонирования территории на такое зонирование, которое позволит использовать его в жилых помещениях, вы можете продолжить преобразование.Во многих случаях это может оказаться долгой задачей. Это будет зависеть от ваших местных условий. гарантий по переназначению не будет. Зонирование станет основой для перевода коммерческой недвижимости в жилую.

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую в Нью-Йорке

В Нью-Йорке почти все коммерческих районов зонирования имеют жилого эквивалента . Это означает, что жилое использование обычно разрешено в районах коммерческого зонирования Нью-Йорка.Коммерческая зона совпадает с жилой эквивалентной зоной. Прежде чем вы решите переоборудовать коммерческое здание в жилое, необходимо пересмотреть зонирование. Мы постоянно проводим анализ зонирования для клиентов, чтобы определить различные проблемы зонирования. Если зонирование позволяет, можно приступать к проекту.

Пока вы выясняете зонирование, вы также должны оценивать здание. На мой взгляд, никогда не рано привлекать подрядчика. Как архитектор, мы и наши инженеры оцениваем существующие условия в здании, чтобы определить, что необходимо сделать, чтобы облегчить переоборудование здания.

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую

Мне нравится идея поддерживать здание в хорошем состоянии для преобразования. Это хорошая идея для методов устойчивого строительства . По возможности всегда лучше использовать здание повторно. Будьте готовы к тому, что переоборудование здания потребует капитального ремонта. Если оболочка здания в форме бога, вам, возможно, придется только отремонтировать интерьеры. Недавно отремонтированное здание должно будет соответствовать всем применимым строительным нормам и правилам.

Требования Нью-Йорка к переоборудованию коммерческих помещений в жилые

Если вы перестраиваете здание, оно всегда будет регистрироваться как изменение типа 1 или вариант 1 , некоторые альтернативы 1 должны соответствовать требованиям для нового здания . По завершении вашего проекта вам необходимо будет получить новый сертификат о занятости. Вот список того, что вам понадобится:

  • Доступность ADA.
    • Если это многоквартирное здание, вам потребуется доступность для инвалидов в соответствии с рекомендациями ADA.
  • Лифты
    • Если здание более 4 этажей, вам понадобится лифт, если у вас его еще нет.
  • Пожарная сигнализация
    • Если здание выше трех этажей, потребуется пожарная сигнализация.
  • Пожарные спринклеры
    • Зданию потребуются пожарные спринклеры в Нью-Йорке.
  • Несколько путей выхода
    • Вам может потребоваться добавить лестницу в зависимости от размера и конструкции здания.
  • Естественный свет и воздух
    • Каждой «жилой комнате» нужен естественный свет и воздух. Для этого могут потребоваться новые оконные проемы в здании, а может и не потребоваться. Как архитекторы, мы стараемся работать в существующей оболочке, чтобы минимизировать внешние работы, или мы можем изменить ее, добавив окна, если это необходимо.


Спасибо за чтение нашего сообщения в блоге о преобразовании коммерческой недвижимости в жилую.

Надеюсь, это было полезно.Пожалуйста, не стесняйтесь оставлять вопросы или комментарии ниже. Если вы хотите обсудить конкретный проект, например, преобразование коммерческой недвижимости в жилую, вы можете связаться с нами напрямую. Желаем вам удачи в ваших проектах.

Связаться с Fontan Architecture

Хорхе Фонтан

Этот пост написал Хорхе Фонтан AIA, зарегистрированный архитектор и владелец нью-йоркской архитектурной фирмы Fontan Architecture. Хорхе Фонтан получил 3 степени в области изучения архитектуры, включая две степени Городского университета Нью-Йорка и степень магистра в области передового архитектурного дизайна Колумбийского университета.Хорхе имеет опыт работы в строительстве и занимается архитектурой в течение 15 лет, где он проектировал реконструкцию и новые разработки для различных типов зданий.

Набор инструментов для планирования: переоборудование жилых домов

Переоборудование жилых домов

«Переоборудование жилых помещений» означает изменение здания, которое использовалось в настоящее время или ранее, в жилое. Это может включать преобразование коммерческого или институционального здания в жилое помещение для одной или нескольких семей или преобразование большого жилого дома для одной семьи в два или более жилых дома.

Преимущества

Переоборудование жилых домов может дать следующие преимущества:

  • Энергоэффективность: Переоборудование жилых домов может привести к лучшему использованию больших старых структур и использованию их «воплощенной энергии». Многие из этих построек расположены в районах округа Честер, в городских и пригородных ландшафтах, а также в других развитых районах, которые находятся в непосредственной близости от услуг и объектов.
  • Финансовые выгоды: переоборудование помогает владельцам этих более крупных сооружений покрывать расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание.
  • Выполнение жилищных обязательств: преобразование жилья может помочь муниципалитетам выполнить свои «справедливые» обязанности по предоставлению возможностей для различных форм жилья, причем с относительно низкими последствиями.
  • Преимущества муниципального налогообложения: Переоборудование жилых домов может увеличить муниципальные налоговые поступления.
  • Возможности доступного жилья: Переоборудование жилых домов может предложить возможности доступного жилья для пожилых, одиноких и молодых супружеских пар.

Ограничения

Переоборудование жилых домов может столкнуться со следующими проблемами:

  • Расходы на реконструкцию: некоторые более крупные конструкции могут нуждаться в существенной модификации для соответствия требованиям Единого строительного кодекса Пенсильвании для многоквартирного проживания, включая требования к отдельному доступу, кухне, ванной и коммунальным услугам, а также требованиям Закона об американцах с ограниченными возможностями. Могут потребоваться значительные капитальные вложения.
  • Потенциальные конфликты в области землепользования: соседние землевладельцы могут возражать против перехода от использования для одной семьи к использованию для нескольких семей из-за опасений, связанных с предполагаемой потерей стоимости собственности, активизацией местной деятельности, переходом в жилой район, состоящим из нескольких семей, увеличением трафика. и повышенные требования к парковке.
  • Нормативные ограничения: Муниципальные постановления о зонировании и разделении, а также о землеустройстве могут ограничивать использование переоборудованных жилых домов.

Как использовать этот инструмент

Политика

: Муниципалитеты должны изучить следующие вопросы политики, поскольку они рассматривают возможность преобразования жилья.

  • Муниципалитет, желающий переоборудовать жилые дома, должен сначала убедиться, что в сообществе существует очевидная потребность в таком типе жилья.В этом вопросе можно найти рекомендации в комплексном муниципальном плане.
  • Если есть такая необходимость, то муниципалитет должен определить, где эти преобразования должны быть разрешены. Следует провести инвентаризацию структур, которые потенциально могут быть преобразованы. Исторические жилища, которые часто представляют собой большие постройки, могут предоставить возможности для переоборудования жилых помещений. Более старые (но не обязательно исторические) жилища, такие как те, что были построены во второй половине 20-го века, также могут предлагать возможности преобразования.Нежилые сооружения, такие как бывшие промышленные здания, коммерческие и офисные здания, также могут быть потенциальными кандидатами на переоборудование жилья.
  • Необходимо проанализировать близлежащие улицы, чтобы определить, может ли уличная парковка удовлетворить потребность в дополнительной парковке. Если есть задние служебные переулки, они могут разрешить доступ к парковке на заднем дворе. Доступ к общественному транспорту следует оценить.
  • Доступ к инженерным сетям должен быть рассмотрен, потому что каждая дополнительная единица должна иметь независимые коммунальные услуги, включая канализацию и водоснабжение.
  • Муниципалитет должен определить соответствующее соотношение односемейных жилищ и многоквартирных домов, а также соотношение многоквартирных домов, занимаемых владельцем, к многоквартирным домам, сдаваемым в аренду, поскольку эти соотношения могут влиять на характер района. Муниципалитет должен внимательно следить за районом, чтобы оценить влияние, которое преобразования могут иметь на характер района.
  • Муниципалитет должен оценить потребности в муниципальных услугах, которые возникнут у дополнительного населения в связи с его способностью предоставлять эти услуги.

Правила: после того, как муниципалитет установит политику, регулирующую переоборудование жилых помещений, можно рассмотреть вопрос о формулировке нормативных требований.

  • Муниципалитету следует определить районы зонирования, в которых разрешена перестройка жилья. Это может быть показано на карте единого назначения, добавлено в качестве особого исключения или условного использования в определенных районах зонирования или добавлено к карте муниципального зонирования в качестве наложенного района.
  • После определения района (районов) необходимо сформулировать конкретные параметры, относящиеся к размеру лота, приемлемым структурам и размеру единицы преобразования.Муниципалитету следует использовать существующие постановления для определения площади и основных положений, которые будут применяться к переоборудованным жилым домам. Этот язык должен содержать ссылку на Единый строительный кодекс Пенсильвании для описания технических деталей переоборудования. Муниципалитеты также должны ссылаться на требования Закона об американцах с ограниченными возможностями.
  • Общие правила, применяемые муниципалитетами для переоборудования жилых помещений, требуют, чтобы внешний вид существующего жилища оставался таким, как если бы он был домом для одной семьи, за исключением дополнительных дверей и пожарных лестниц; эти требования помогают смягчить восприятие того, что характер района находится в переходном состоянии.Однако внешние модификации могут быть осложнены историческими мерами по сохранению, которые могут быть применимы к потенциальным кандидатам на преобразование.
  • Следует установить максимальную плотность застройки, используя максимальную плотность на лот, минимальную площадь пола и (косвенно) за счет минимальных требований к открытому пространству на территории и стоянке.

Примеры

  • Городок Франклина разрешает переоборудование жилья в районе V-Village (раздел 27-801) Постановления о зонировании поселка.Район деревни Франклина Тауншипа расположен в непосредственной близости от Кемблсвилля и Честервилля. Конкретные положения, касающиеся переоборудования жилых помещений, включены в Дополнительные стандарты (Раздел 27-1711) Постановления о зонировании.
  • Pennsbury Township разрешает переоборудование жилых помещений в районе MU-Multi-Use (Статья XIV) путем условного использования, но переоборудованное жилище должно быть квалифицированным историческим сооружением. Конкретные положения, касающиеся преобразования, содержатся в главе, озаглавленной «Район наложения исторических ресурсов» (статья XVII).В определение термина входит преобразование сарая на две квартиры.
  • Городок Тредифрин разрешает переоборудование существующих домов на одну семью в Районе проживания и Районе Сохранения Сельского Хозяйства в виде особых исключений. Конкретные положения перечислены в разделах 208-106 «Общие положения» Постановления о зонировании.

Ссылки по теме

  • Раздел 604. (4) Закона 247, Кодекс муниципального планирования (MPC), требует, чтобы положения постановлений о зонировании были разработаны (среди других целей) «для обеспечения использования земли в муниципалитете для жилищного строительства различные типы жилья, охватывающие все основные формы жилья, в том числе односемейные и двухсемейные жилища, а также разумный выбор многоквартирных домов в различных вариантах… "
  • Единый строительный кодекс Пенсильвании

Сопутствующие инструменты

Как преобразовать коммерческую недвижимость в жилую

В прошлом существовали ограничения на преобразование коммерческих помещений в жилую недвижимость.Однако в 2015 году все изменилось. Теперь гораздо проще осуществить застройку коммерческой недвижимости в жилую, и все большее число покупателей недвижимости наживаются на возможностях, которые предлагает этот тип преобразования.

В этом руководстве вы узнаете, как преобразовать коммерческую недвижимость в жилую, а также о многочисленных преимуществах этого.

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую - руководство «как делать»

В 2015 году правительство объявило о серьезных изменениях в Общем разрешенном приказе о застройке (GPDO).Это значительно упростило изменение назначения здания с коммерческого на жилое и дало разработчикам больше возможностей для создания домов из необычных рабочих помещений.

Шаг первый - проверьте, не является ли это исключением

Многие коммерческие здания теперь могут быть преобразованы в жилые, но имейте в виду, что есть некоторые возможные исключения. К ним относятся:

  • Здания в заповедных зонах или национальных парках
  • Здания в специально отведенных местах, представляющих природную красоту / научный интерес
  • Включенные в список здания
  • Здания в опасных зонах / военно-взрывоопасных зонах

Если вы не уверены, проверьте прежде чем совершить покупку.Некоторые из приведенных выше примеров можно преобразовать, но для этого потребуется полное разрешение на планирование, а также некоторые архитектурные чертежи. Кроме того, может потребоваться выполнение работы в соответствии с определенным стандартом, а ваши планы проектирования могут быть ограничены официальными инструкциями. Существуют также разные наборы правил между разными местными органами власти, причем одни из них ограничивают разрешенные права на застройку больше, чем другие.

Шаг второй - определите «класс использования» здания

Все здания в Великобритании помещены в «класс использования».В общих чертах, это следующие классы:

  • Класс A - Сюда входят магазины, рестораны и предприятия, предоставляющие профессиональные услуги
  • Класс B - Сюда входят офисы, складские помещения и склады
  • Класс C - Это включает жилую недвижимость и другие места проживания (например, гостиницы, дома престарелых).
  • Класс D - Это более разный вопрос, в том числе школы, кабинеты врачей, кинотеатры и другие места для отдыха.

Для преобразования коммерческое здание в жилую, вам нужно будет подать заявку на изменение класса использования.Обратите внимание, что это не то же самое, что получение разрешения на строительство. Фактически, вам может не потребоваться разрешение на строительство для проведения строительных работ - это зависит от того, какого класса здание было изначально.

Шаг третий - определитесь, требуется ли разрешение на строительство

Для некоторых преобразований не требуется разрешение на планирование, хотя вам все равно потребуется предварительное одобрение местного совета. Примеры:

  • Магазины
  • Торговые склады
  • Выставочные залы
  • Помещения легкой промышленности
  • Банки
  • Профессиональные услуги
  • Парикмахерские

Кроме того, здания должны быть не более 150 квадратных метров, и если в ваши планы входит изменение внешний вид (или расширение здания), вам может потребоваться разрешение на строительство в конце концов.То же самое применимо, если вы хотите переделать окна или переместить какие-либо дверные проемы.

Шаг четвертый - составьте бюджет

Перед поиском на рынке подходящей недвижимости стоит точно определить, сколько вы можете себе позволить потратить на проект преобразования. Этот тип разработок хорошо известен своими неожиданными дополнительными расходами, поэтому стоит увеличить бюджет, чтобы убедиться, что вы не потратите больше, чем ожидали.

Помимо покупки недвижимости и финансирования работ, вам необходимо учесть следующие расходы:

  • Заявление на получение разрешения на строительство - от 80 до 120 фунтов стерлингов
  • Плата за предварительное одобрение - 200 фунтов стерлингов
  • Гербовый сбор
  • Расходы на адвоката / инспектора

Вам также может потребоваться выполнение дополнительных строительных работ, таких как звукоизоляция собственности или обеспечение ее теплоизоляцией, чтобы сделать ее пригодной для проживания.

Шаг пятый - организация финансов

Существуют разные способы финансирования конверсии. Многие разработчики выбирают сочетание коммерческих вариантов и вариантов финансирования разработки, которые обычно объединяются в одну удобную схему. Доступны также ипотечные кредиты на самостоятельное строительство и промежуточные ссуды. Поговорите со своим кредитором, чтобы узнать, какие варианты доступны вам.

Шаг шестой - поиск подходящей собственности

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую предлагает большой потенциал прибыли, как с точки зрения доходности от сдачи в аренду, так и стоимости при перепродаже.Однако это не означает, что все созданы равными. Прежде чем переходить к конкретному объекту собственности, примите во внимание следующее:

  • Что вы собираетесь с ним делать после преобразования? Например, если вы сдаете его в аренду, много ли в этом районе заинтересованных арендаторов? Если вы хотите продать его, что вы реально можете ожидать от продажи?
  • Как выглядят окрестности? Это всегда следует учитывать, независимо от того, в какую недвижимость вы инвестируете.
  • Получили ли вы предложения по работе? Не заходите в проект вслепую. Получите расценки от нескольких местных компаний, чтобы понять, какую прибыль вы можете рассчитывать.

Преимущества преобразования коммерческой недвижимости в жилой дом

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую имеет несколько больших преимуществ. Вот лишь некоторые из них:

  • Цены конкурентоспособные. Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время достаточно конкурентный, что означает, что цены ниже, чем на жилую недвижимость.Короче говоря, есть много возможностей получить здание, которое вы сможете повысить ценность и получить хорошую прибыль от его преобразования.
  • Коммерческая недвижимость часто имеет хорошее расположение. Нередко коммерческие помещения находятся в престижных местах, например в центре города, или рядом с местными транспортными развязками. Это делает недвижимость более привлекательной для будущих покупателей или арендаторов.
  • Владельцы коммерческой недвижимости иногда стремятся продать как можно скорее. Если коммерческое здание какое-то время пустовало, вполне вероятно, что владелец хочет быстро продать его.Это означает, что у вас есть возможность поторговаться по цене.
  • Это чистый холст. Ваше коммерческое помещение, вероятно, нужно будет полностью выпотрошить, чтобы оно стало пригодным для проживания жильцов. Это означает, что у вас есть много возможностей изменить конфигурацию и украсить собственность так, как вы хотите, без особых ограничений.
  • Возможность создания ОПЗ. Если вы действительно хотите получить максимальную прибыль, превращение коммерческого здания в больничную кассу - отличный вариант.Это позволяет вам сдавать в аренду нескольким арендаторам и получать более высокий доход от аренды.

Хотите превратить коммерческую недвижимость в жилую? Свяжитесь с нашим опытным директором по жилью по указанным ниже деталям:

Дэвид Калдерия [email protected] 020 7927 0616

Рекомендации

https://www.progressiveproperty.co.uk/your-guide- to-converting-Commercial-property-to-living /

https://resi.co.uk/advice/planning-permission/planning-change-of-use-residential

Как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую

Обучение тому, как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую, зависит от местоположения, поскольку все законы о зонировании регулируются на местном уровне.Читать 3 мин.

1. Типы собственности
2. Как получить жилую недвижимость, зонированную Коммерческую
3. Пять основных соображений: преобразование коммерческой недвижимости в жилую

Обновлено 15 октября 2020 г.:

Изучение того, как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую, зависит от местоположения, поскольку все законы о зонировании регулируются на местном уровне. Перед тем, как начать процесс, важно проконсультироваться с вашим муниципалитетом, чтобы не допустить возникновения каких-либо ошибок в последнюю минуту.Тем не менее, преобразование жилой недвижимости в коммерческую выгодно для всех, кто хочет начать бизнес из дома.

Постановления о зонировании регулируют использование собственности и, следовательно, ее классификацию государством. Они также стремятся защитить существующие разработки от нежелательных изменений, которые могут повлиять как на бизнес, так и на сообщества.

Виды собственности

Существует пять традиционных типов собственности:

  • Коммерческий.
  • Жилая.
  • Развлекательный.
  • Промышленный.
  • Сельское хозяйство.

Повторное зонирование жилой недвижимости может быть сложной задачей, так как это влияет на сообщество в целом, часто увеличивая трафик и снижая конфиденциальность. Запросы на отклонение встречаются чаще, чем запросы на повторное зонирование. Вместо того, чтобы изменять способ зонирования земли, дисперсия позволяет сделать исключение из первоначальной классификации зонирования. Дисперсия, как правило, является более простым процессом.

Даже в этом случае, если собственность по-прежнему является главным образом жилым домом, ни изменение зонирования, ни отклонение от нормы не требуется. При этом часто существуют строгие ограничения на процентную долю собственности, разрешенную для использования в коммерческих целях. Ограничения, накладываемые на количество видимых клиентов, также распространены в этих случаях.

Если желаемый бизнес не будет процветать с указанными выше ограничениями, необходимо будет изменить зонирование собственности. В этом случае необходимо разрешение соответствующего совета по зонированию.

Как получить Жилая Зонированная Коммерческая

  1. Изучите местные законы о зонировании. - Поищите карты зонирования в Интернете и сравните тенденции зонирования. Для перехода от жилой недвижимости к коммерческой требуется запрос о смене зоны. Это можно сделать только после того, как будет доказано, что переход принесет пользу всему сообществу. Основные категории зонирования:
    • Сельское хозяйство.
    • Коммерческий.
    • Промышленный.
    • Жилая.
    • Смешанное использование.
  2. Познакомьтесь с соседями - Проведите встречу с любыми районными ассоциациями, чтобы обсудить планируемое коммерческое развитие. Прежде чем что-либо будет завершено, требуется одобрение правительства и сообщества.
  3. Посещайте собрания по зонированию - Посещайте собрания, чтобы установить отношения с важными участниками процесса.
  4. Собрать официальные подробности описания земли.
  5. Имейте запасной план.
  6. Сделать запрос на зонирование.
  7. Подать необходимые документы.
  8. Объявление для сообщества.
  9. Комментарии сообщества C \.
  10. Правительственные поправки - Требуются и проверяются любые требуемые изменения.
  11. Окончательное голосование - Это когда принимается окончательное решение о зонировании.

Пять основных соображений: преобразование коммерческого помещения в жилое

Учитывая потребность в увеличении жилищного строительства, правительство решило, что лучший способ обеспечить удовлетворение спроса - это использовать ранее существовавшие площади, которые больше не использовались.

Аналогичным образом, изучение того, как преобразовать коммерческую недвижимость в жилую, может позволить покупателям дома сэкономить деньги при покупке нового дома. В связи с недавним спадом в экономике существует большое количество свободных коммерческих объектов, что снижает спрос.Благодаря этому покупатели могут инвестировать в коммерческую недвижимость, преобразовывать ее в жилую и в целом экономить деньги.

  1. Дополнительные расходы - Ремонт часто связан с непредвиденными расходами. В частности, затраты на рабочую силу часто оказываются более дорогостоящими, чем предполагалось.
  2. Точки доступа - Коммерческая недвижимость часто расположена в оживленных районах с высокой проходимостью, что может означать, что они менее доступны для семей и повседневной жизни. Общие входы также распространены в этих свойствах.
  3. Внешние работы - Хотя ремонт внутри здания возможен, могут существовать законы, запрещающие ремонт снаружи здания. Часто, если требуется внешний ремонт, требуется разрешение.
  4. Окрестности - Поскольку эти объекты недвижимости часто расположены в центральных районах, могут возникнуть проблемы с чрезмерным шумом от близлежащих заведений, а также с плохим доступом к школам для семей с детьми.
  5. Игра ожидания - Ожидание свободного места может занять больше времени, чем предполагалось.Поскольку преобразование коммерческой недвижимости в жилую - это большое изменение, во многих областях действуют правила, требующие достаточных доказательств того, что коммерческая недвижимость нежелательна, прежде чем ее можно будет преобразовать. Некоторые районы требуют, чтобы недвижимость была выставлена ​​на продажу на срок до 12 месяцев, прежде чем ее можно будет приобрести для переоборудования в жилую недвижимость.

Если вам нужна помощь в преобразовании жилой недвижимости в коммерческую, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов.Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *