Главная
Перевод из земель сельхозназначения в земли промышленности: Важные нюансы перевода земель сельхозназначения в другую категорию

Перевод из земель сельхозназначения в земли промышленности: Важные нюансы перевода земель сельхозназначения в другую категорию

Содержание

Важные нюансы перевода земель сельхозназначения в другую категорию

Особенности перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию

Одним из самых ценных ресурсов Российской Федерации являются земли, которые в соответствии с Земельным кодексом делятся на определенные категории и могут иметь определенный разрешенный вид использования. Так, выделяют земли поселений и запаса, лесного и водного фонда, земли промышленности и особо охраняемых объектов, а также территории, используемые для обороны, космической отрасли и других особых целей.

Отдельную категорию составляют земли сельхозназначения, которые располагаются вне границ населенных пунктов и предназначены для нужд сельского хозяйства и иных целей, связанных с сельскохозяйственной деятельностью. У данных территорий есть определенный правовой режим, за нарушение которого предполагается наказание, например, сельскохозяйственные участки нельзя применять для строительства промышленных и жилых объектов.

Закономерным образом возникает вопрос, что делать, если есть необходимость в использовании земли не по целевому назначению? Для этого существует полностью законный способ, а именно – перевод земель сельхозназначения в земли промышленности, поселений и т.д. Правила перевода из одной категории в другую, также как и перечень необходимых документов, определяются в Федеральном законе 172-ФЗ, принятом в 2004 году. Несмотря на кажущуюся сложность, осуществить перевод земель из сельхозназначения в земли поселений или промышленности вполне реально, тем более, если заручиться поддержкой опытных юристов. Естественно, не лишним будет заблаговременно разобраться в некоторых нюансах процесса, в том числе, узнать, какие документы нужны для перевода земель из сельхозназначения в промышленную категорию в 2015 году. В законы регулярно вносят изменения, и их обязательно нужно принимать в расчет, если вы хотите получить положительное решение и перевести земельный участок в другую категорию.

Правовые аспекты перевода земель сельхозназначения в другие категории

Огромный интерес к процедуре перевода земель сельхозназначения в другие категории обуславливает постоянное усовершенствование российской законодательной базы по данному вопросу. Основными нормативно-правовыми документами на сегодняшний день являются:

* Земельный кодекс, в котором разъясняется сущность понятия «земли сельскохозяйственного назначения», а также перечень лиц, которые имеют право быть собственниками подобных участков. К ним относятся частные лица и организации, субъекты РФ, муниципальные образования и государство;

* федеральный закон 172-ФЗ, определяющий порядок перевода земель сельхозназначения в другую категорию и особенности процедуры.

Основанием для перевода земли из сельхозназначения в земли населенных пунктов или промназначения может быть:

* внесение изменений в границы поселений;

* консервация территории;

* строительство линий связи, автомобильных трас, железнодорожных путей и т.д.;

* создание объектов, находящихся под особой охраной;

* обеспечение обороноспособности страны;

* организация добычи полезных ископаемых;

* возведение промышленных объектов;

* признание земельной территории непригодной для сельскохозяйственных нужд и включение ее в состав земель запаса, лесного либо водного фонда государства;

* сооружение коммунально-бытовых построек при отсутствии иных вариантов их размещения.

Стоит отметить, что перевод земель сельхозназначения в земли поселений или промышленности допускается не всегда. В частности, получить разрешение не получится, если кадастровая стоимость участка будет на 50 или более процентов выше, чем средний показатель по району или округу. Также проблемы могут возникнуть, если речь идет о территории, которая признана особенно ценной с точки зрения сельскохозяйственной деятельности.

Какие документы потребуются для перевода сельскохозяйственных земель?

Во всех случаях, за исключением тех, когда перевести нужно земли, находящиеся в собственности государства (этот вопрос находится в ведении Правительства РФ), заинтересованному лицу предстоит обратиться в орган исполнительной власти или местного самоуправления. Вне зависимости от того, требуется ли произвести перевод земли сельхозназначения в земли населенных пунктов или промышленности, необходимо составить и

подать ходатайство. Что в нем указывают? Прежде всего, номер земельного участка, зафиксированный в кадастре, причина, по которой требуется перевод, наличие права на распоряжение землей, а также название текущей категории земель и той, в которую вам требуется ее перевести.

В дополнительный пакет документов входят:

* оформленное в соответствии с законом согласие правообладателя на выполнение перевода земли сельхозназначения в другую категорию;

* справка из кадастра о присвоении земельному участку определенного номера, где также указаны его конкретные параметры;

* выписка из Росреестра недвижимости о заключенных сделках и наличии у того или иного лица прав собственности на территорию, которую планируется перевести из состава одной категории в другую;

* копии бумаг, подтверждающие личность физического или юридического лица, подающего ходатайство.

В некоторых случаях также потребуется получение официального заключения о проведении экологической экспертизы, в частности, если нужно постановление о переводе земель сельхозназначения в категорию особо охраняемых объектов. Данная проверка производится за счет заинтересованного лица, соответственно стоимость перевода земли в промышленную категорию или земли поселений будет значительно меньше, чем перевод в территорию с особым природоохранным значением.

Как понятно из списка необходимых документов, до того, как подавать ходатайство, нужно позаботиться о постановке на кадастровый учет и регистрации в ЕГРП. Это потребует определенных затрат времени и денежных средств, причем расходы напрямую будут зависеть от площади земельного участка. Как с финансовой, так и с организационной точки зрения, гораздо разумнее начинать заниматься переводом земель сельхозназначения под строительство после заключения сделки о покупке недвижимости с установленной категорией. Свести хлопоты по изменению целевого назначения позволит обращение в специализированную юридическую компанию, сотрудники корой возьмут на себя обязанности по сбору и оформлению документов.

Когда ждать решения и есть ли вероятность отказа?

Вполне понятным можно назвать опасение заинтересованных лиц в получении отказа со стороны компетентных органов. Действительно, акт о переводе земель сельхозназначения удается получить не всем, однако в подавляющем большинстве случаев проблема заключается в недостаточно ответственном отношении к обоснованию причин и оформлению документов. Вместе с тем, есть и более серьезные поводы для принятия отрицательного решения, а именно:

* наличие тех или иных ограничений в федеральном законодательстве;

* отсутствие положительного заключения от эксперта, оценивавшего экологическое состояние участка;

* несоответствие между испрашиваемым целевым назначением и землеустроительными планами.

Во всех остальных случаях вероятность получения акта о переводе весьма высока, по крайней мере, если серьезно отнестись к обеспечению документальной базы. Что касается сроков вынесения решения, то для органов местного самоуправления максимальное время принятия акта о переводе или отказе составляет 2 месяца, а для Правительства России — 3 месяца.

Перевод земельного участка сельхозназначения в земли промышленности — Вопросы и ответы

Перевод участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ.

 

Для осуществления перевода земель или земельных участков подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

 

Пункт 2 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ устанавливает, что 

содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозназначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ.

 

В Оренбургской области такие процедуры проводит Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений.

 

Постановлением Правительства Оренбургской области от 01.04.2009№132-п определены требования к содержанию ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состава прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозназначения. Необходимо предоставить:

  1. Согласие заявителя на передачу и обработку его персональных данных;
  2. Выписка из ЕГРН на земельный участок, выданная не более чем за шесть месяцев до подачи заявителем ходатайства о переводе.
  3. Согласие правообладателя такого участка на перевод, заверенное надлежащим образом, за исключением случая, если правообладателем участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого участка.
  4. Заключение органа местного самоуправления, уполномоченного на обеспечение градостроительной деятельности, соответствующего муниципального образования Оренбургской области о соответствии испрашиваемого целевого назначения участка утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории с приложением к указанному заключению фрагментов карт документов территориального планирования с нанесенными границами земельного участка в соответствии с выпиской из государственного кадастра недвижимости.
  5. Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено законодательством Российской Федерации.
  6. Акт органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами, соответствующего МО Оренбургской области о создании особо охраняемой территории и объектов либо о создании особо охраняемых природных территорий или отнесении земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения (в случае перевода на основании п. 2 ч. 1 ст. 7 №172-ФЗ.
  7. Утвержденный проект рекультивации земель (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых для добычи полезных ископаемых, лицензия на право пользования недрами, горноотводный акт, документы, содержащие сведения о местоположении земельных участков относительно границ предоставленного горного отвода (в случае перевода на основании п. 8 ч. 1 ст. 7 Закона).
  8. Утвержденный проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых на период осуществления строительства линейных объектов (в случае перевода на основании п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона).
  9. Заключение органа местного самоуправления об отсутствии иных вариантов размещения объектов (в случае перевода на основании пунктов 4, 7, 9 ч. 1 ст. 7 Закона).
  10.  Обоснование площади земельного участка, согласованное с органом местного самоуправления, за исключением перевода земельного участка на основании п.8 ч. 1 ст. 7 Закона.
  11. Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на объект недвижимости в случае наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на соответствующие объекты недвижимости.
  12. Согласие правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
  13. Решение о консервации земель (в случае перевода на основании п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона).

 

По результатам направленного ходатайства, Министерством природных ресурсов изучаются все приложенные документы и в течение 60 дней готовится соответствующее Распоряжение.

После получения такого Распоряжения правообладателю земельного участка необходимо обратиться с заявления в Росреестр.

О переводе земельных участков из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в другую категорию в Каменском районе

 

 

 

от 27.08.2020 № 687

 

г. Ростов-на-Дону

 

 

О переводе земельных участков

из категории «земли сельскохозяйственного

назначения» в другую категорию в Каменском районе

 

В соответствии со статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», постановлением Правительства Ростовской области от 25.06.2012 № 527 «Об уполномоченном органе и утверждении Порядка рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и в связи с ходатайством общества с ограниченной ответственностью «Седьмой Ветропарк ФРВ» (далее – ООО «Седьмой Ветропарк ФРВ»):

 

1. Перевести из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» земельные участки, расположенные в Каменском районе Ростовской области, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные ООО «Седьмой Ветропарк ФРВ» праве аренды, в целях размещения ветряной электрической станции «Казачья ВЭС»:

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:604, площадью 175 900 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:605, площадью 29 622 кв. метра;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:606, площадью 10 0739 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:607, площадью 79 887 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:608, площадью 6 577 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:609, площадью 30 535 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:610, площадью 10 131 кв. метр;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:611, площадью 86 315 кв. метров.

2. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на министра имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области Толмачева Н.И.

 

 

Губернатор

Ростовской области                                                                         В.Ю. Голубев

 

 

Распоряжение вносит

министерство имущественных

и земельных отношений,

финансового оздоровления

предприятий, организаций

Ростовской области

Страница не найдена | Министерство экономического развития

Версия портала для слабовидящих включает в себя: возможность изменения размеров шрифта, выбора цветовой схемы, а также содержит функцию «включить / выключить» изображения.

Посетитель портала может настраивать данные параметры после перехода к версии для слабовидящих.

Используя настройку «Размер шрифта», можно выбрать один из трех предлагаемых размеров шрифта.
При помощи настройки «Цветовая схема» пользователь может установить наиболее удобную для него цветовую схему портала (бело-черная, черно-белая и фиолетово-желтая).

Нажав кнопку «Выкл.» / «Вкл.» можно включить или выключить показ изображений, размещенных на портале. При выключении функции «Изображения», на месте изображений появится альтернативный тест.

Все настройки пользователя автоматически сохраняются в cookie браузера и используются для отображения страниц при каждом визите на сайт, при условии, что посетитель портала не выходил из текущей версии.

По умолчанию выбираются следующие параметры: размер шрифта – 22px, бело-черная цветовая схема и включенные изображения.

Для того чтобы вернуться к обычной версии, необходимо нажать на иконку.

Увеличить размер текста можно воспользовавшись другими способами: 

Включение Экранной лупы Windows: 

1. Через меню Пуск:

Пуск → Все программы → Стандартные → Специальные возможности → Экранная лупа.

2. Через Панель управления:

Панель управления → Специальные возможности → Центр специальных возможностей → Включить экранную лупу.

3. С помощью сочетания клавиш «Windows и ”+”».

Использование сочетания клавиш:

1. В браузерах Internet Explorer, Mozilla Firefox, Google Chrom, Opera используйте сочетание клавиш Ctrl + «+» (увеличить), Ctrl + «-» (уменьшить).

2. В браузере Safari используйте сочетание клавиш Cmd + «+» (увеличить), Cmd + «-» (уменьшить).

Настройка высокой контрастности на компьютере возможна двумя способами:

1. Через Панель управления:

Пуск → Все программы → Стандартные → Центр специальных возможностей → и выбираете из всех имеющихся возможностей «Настройка высокой контрастности».

2. Использование «горячих клавиш»: 

Shift (слева) + Alt (слева) + Print Screen, одновременно.

 

Перевод в земли промышленности: помощь адвоката

   Перевод в земли промышленности – вопрос не простой. Давайте разбираться с нашим адвокатом.

Особенности промышленных земельных территорий

   Все территории, расположенные за пределами поселений и задействуемые для реализации текущих производственных нужд, относятся к наделам промазначения. Площадь выделенного участка рассчитывается с учетом категории, нормативных требований, технической документации и других факторов. Все положения относительно выдела и эксплуатации земельных промучастков рассматриваются в Земельном Кодексе РФ (16 глава).

   Согласно ст. 88 ЗК РФ: «Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации».

Перевод категории земель при государственных нуждах

   Перевод сельскохозяйственных земель в земли промышленности госсобственности обычно производится при смене власти. Данный процесс носит название национализации и связан с прекращением права частного владения и на сельхознаделы и огосударствлением реквизированной массы. Любые земельно-правовые споры лучше решать с помощью привлечения профессионала в данных вопросах.

Перевод земель населенных пунктов в земли промышленности госкатегории возможен, если:

  • это нужно для выполнения международных договоров;
  • предстоит строительство, реконструкция федеральных или региональных объектов повышенной важности (оборона, энергетика, пр.), и без изъятия данные работы просто не представляются возможными;
  • есть другое обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую, подкрепленное соответствующими положениями закона.

   Временная реквизиция возможна в экстренных ситуациях и по решению суда. Спорные вопросы решаются строго в судебном порядке, в экстренным относят любые ситуации чрезвычайного характера. Все моменты прописаны также в законодательстве РФ.

Перевод земель промышленности в другую категорию

   Перевод земель промышленности в другую категорию проводится аналогично переводу наделов сельхозназначения в промышленные. Для этого требуются веские законодательные основания или доказательства того, что надел утратил свои изначальные характеристики и больше не может продуктивно использоваться в качестве промзоны. Перевод земель лесного фонда в земли промышленности чисто формально связан с большими сложностями, чем перевод промтерриторий в другие категории (подробнее по вопросу перевода земель лесного фонда в земли иных категорий).

   К слову, стоимость промземли ниже стоимости всех других наделов, что также нужно учитывать при осуществлении перевода. Подробнее об этом и другом Вы можете узнать в ходе консультации у нашего юриста по земельным спорам и оформлению.

ВНИМАНИЕ: как выиграть судебные споры по земельным участкам между соседями и иными лицами – смотрите видео. Подпишитесь на YouTube канал и бесплатная консультация по земельным вопросам в комментариях ролика пройдет профессионально и в срок.

Адвокат по переводу земель промышленности в Екатеринбурге

   Современные производственные комплексы занимают огромные площади – от просто крупных до сравнимых с мелкими городками. Такая активная индустриализации требует выделения наделов промкатегории в отдельный класс, в ряде случаев требуется, напротив, вывод территорий из промзон в участки другого назначения.

   О том, как делается перевод в земли промышленности, и какие особенности выделяются у территорий данной категории можно узнать с нами.

   Позвоните и наш юрист по земельным спорам и оформлению определит стоимость перевода категории земель на выгодных для вас условиях.

Отзыв о нашем адвокате по земельному законодательству

Читайте еще по вопросам перевода категории земель с нашей помощью:

С нами перевод земли из дачного в ИЖС в срок

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

О порядке перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов

В настоящее время наблюдается бум массового загородного строительства. Как следствие,  земли, на которой можно осуществлять строительство, становится все меньше и меньше, в связи с этим объектом пристального внимания становятся земли сельскохозяйственного назначения, которые по цене дешевле, чем земли населенных пунктов.

Отношения по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов регулируются Земельным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и др. правовыми актами.

Правовое понятие категории «земли сельскохозяйственного назначения» содержится в п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ, согласно которой, землями  сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предоставленные для этих целей.

В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственниками земель данной категории могут быть граждане, организации, муниципальные образования, субъекты РФ, государство. Ограничения касаются лишь иностранных граждан и организаций, а также организаций, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, организаций и лиц без гражданства составляет более 50 процентов, в данном случае они могут быть лишь арендаторами.

П. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» содержит закрытый перечень оснований перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий:

  1. консервация земель;
  2. создание особо охраняемых природных территорий;
  3. установление или изменение черты населенных пунктов;
  4. размещение промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения;
  5. строительство дорог, линий электропередач  и иных линейных объектов при наличии утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;
  6. включение непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
  7. добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
  8. размещение объектов коммунально-бытового назначения, если иные варианты размещения данных объектов отсутствуют;
  9. выполнение международных обязательств  РФ для обеспечения обороны страны.
Существует также два случая, когда перевести земли сельскохозяйственного назначения невозможно: первый-это участки, у которых кадастровая стоимость  на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району; второй – отнесение земель к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

Для осуществления перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов необходимо подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. По землям, относящимся к государственной собственности, уполномоченным органом является Правительство РФ. До сих пор не закончилось разграничение земель по видам собственности, поэтому, в основном, вопросами перевода земель занимаются исполнительные орган государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.В обязательном порядке в ходатайстве о переводе указываются кадастровый номер земельного участка, права на земельный участок, категории земель, из которой будет осуществляться перевод, и в которую он будет производиться, а также причина перевода земельного участка из одной категории в другую.

К ходатайству прилагаются следующие документы:
1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами (в соответствии с ФЗ «Об экологической экспертизе» проведение государственной экологической экспертизы обязательно при переводе лесных земель в нелесные и переводе любых категорий земель в особо охраняемые природные территории. Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения, например в земли поселений, проведение экспертизы не требуется).
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Существуют некоторые проблемы уже на этапе подготовки вышеперечисленных документов.

До подачи ходатайства земельный участок должен пройти процедуру постановки на кадастровый учет и быть зарегистрирован как объект права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Мероприятие это довольно дорогостоящее, особенно если учитывать площади земельных участков. Поэтому если земельный участок находится в собственности, то он сначала приобретается с установленной категорией, а потом уже новый правообладатель начинает процедуру перевода.

Ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления; 3 месяцев – Правительством РФ. По итогам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель из одной категории в другую категорию или об отказе в переводе, которые должны быть направлены заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия акта и копию акта  в орган государственного кадастрового учета для внесения изменений в раздел «категория земель».

После внесения изменений орган кадастрового учета  уведомляет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, для внесения  изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В данном случае переоформление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется.
Отказать в переводе земель из одной категории в другую могут в следующих случаях:

  1. в связи с отрицательным заключением экологической экспертизы, если она необходима;
  2. в связи с ограничениями, содержащимися в федеральных законах;
  3. в связи с несоответствием испрашиваемого целевого назначения утвержденной документации территориального планирования.
Акт о переводе земель или акт об отказе в переводе земель может быть обжалован в судебном порядке в течение 3 месяцев, когда правообладателю земельного участка стало известно об отказе, в случае пропуска срока по уважительной причине, акт об отказе в переводе может быть обжалован и за пределами этого срока.

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ». 

Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь

защитит ли сельхозземли Кубани запрет на застройку :: Краснодар :: РБК

Власти региона рассчитывают, что новый закон позволит исключить возможность перевода земель сельхозназначения в другую категорию.

В то же время, по словам юриста Валерия Берегового, законным путем и сейчас изменить назначение сельхозугодий довольно сложно.

Читайте на РБК Pro

«У нас в принципе в Краснодарском крае перевод земель сельхозназначения в другую категорию законным путем крайне затруднен. Знаю случаи, когда на сельхозземлях уже по пять-десять лет работают промышленные объекты. Их владельцы пытаются перевести участки в земли промышленности, но никак не могут. В земельном законодательстве при переводе земель из одной категории в другую есть много ограничений, поэтому даже правильно подготовленный пакет документов не гарантирует положительного решения», — сказал Валерий Береговой.

По его мнению, проблема застройки земель сельхозназначения в Краснодарском крае сейчас заключается именно в несоблюдении действующих правовых актов. В ходе проверок городов и районов Кубани на предмет соблюдения земельного и градостроительного законодательств, власти выявили случаи, когда предназначенные для сельхозпроизводства земли через судебные решения переводили в земли для дачного строительства.

По данным мэрии Анапы, за последние месяцы на курорте выявили около 255 гектаров земель, выведенных из сельскохозяйственного оборота. Решением властей отменили нормативные акты о переводе в иные категории в общей сложности 100 га угодий, вернули около 380 участков.

В апреле 2021 года в Анапе возбудили уголовное дело о мошенничестве с сельхозземлями. По данным мэрии, участки на территории сельских округов путем незаконных манипуляций были выделены ряду граждан.

В Новороссийске выявили случаи перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов в станице Раевской, селах Федотовка, Южная Озереевка, Мысхако. В последнем в августе 2020 года приостановили все строительные работы.

На этом фоне продолжается реализация крупных проектов. В Геленджике была презентована «Марьина роща», в освоение планируется более 450 гектар территорий, прилегающих к одноименному населенному пункту. Менее четверти территории отводится под виноградники, а остальная часть будет застроена — там, согласно плану, появятся отель, спа-курорт, гольф-клуб, теннисные корты и прочая туристическая инфраструктура. При этом, согласно данным Росреестра, значительная часть — это земли сельскохозяйственного назначения.

«Новый закон создаст правовые основания для запрета застройки, но не исключает возможности неправомерных действий в обход документа. Например, земли, которые сейчас признаны виноградопригодными, по результатам экспертизы могут внезапно утратить этот статус. Вопрос в том, чтобы пресекать такие моменты, на это существуют компетентные надзорные органы. Убийства у нас законом запрещены, но они случаются. Так и здесь, проблема не в законах, а в том, что они не исполняются», — считает Валерий Береговой.

Доктор экономических наук, заместитель председателя Общественной палаты Краснодарского края Александр Полиди также согласен, что вопрос сохранения дефицитных сельхозземель, особенно в курортной зоне, будет зависеть именно от выполнения требований закона, а также утверждения генпланов и стратегий развития городов.

По его мнению, курортным городам необходимы генпланы, предусматривающие развитие жилищного строительства не в ущерб сельхозпроизводству. «Очевидно, если генпланы будут приняты, то наверняка там соблюдено целевое использование тех или иных земельных участков. При этом создание генплана предусматривает вовлечение в процесс местных жителей. Например, при обсуждении генплана Краснодара было получено 5 тыс. замечаний от населения и представителей бизнеса относительно того, что и где должно быть. Поэтому сам факт разработки и утверждения генпланов — это как раз попытка добиться конструктивного диалога в вопросе, что и как необходимо застраивать», — отметил Полиди.

Реконструкция земель Андхра-Прадеш — Заявление и процедура

Дом » Узнать »Правительства штатов» Конверсия земель Андхра-Прадеш

Конверсия земель — это процесс преобразования сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные земли. В соответствии с Законом Андхра-Прадеш о сельскохозяйственных землях (преобразование в несельскохозяйственные цели) 2006 года, сельскохозяйственные земли в Андхра-Прадеше могут быть преобразованы в коммерческие, промышленные и жилые цели только с предварительного разрешения компетентных органов штата.В этой статье мы подробно рассмотрим процедуру завершения преобразования земли в Андхра-Прадеш.

Закон о сельскохозяйственных землях (конверсия для несельскохозяйственных целей)

Правительство Андхра-Прадеш ввело в действие Закон Андхра-Прадеш о сельскохозяйственных землях (преобразование для несельскохозяйственных целей) в 2006 году. Целью этого закона является регулирование преобразования сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные земли в Андхра-Прадеше.

Согласно Закону о сельскохозяйственных землях Андхра-Прадеш, следующие типы земель не могут быть преобразованы.

  • Земля, принадлежащая правительству Андхра-Прадеш
  • Земля, используемая в религиозных или благотворительных целях
  • Земля, принадлежащая местным властям и используемая для любых общественных целей, если земля не используется в коммерческих целях
  • Земля, используемая владельцем для ведения домашнего хозяйства, связанного с традиционным занятием, не более одного акра

Документы, необходимые для переустройства земли

Для переустройства земли в Андхра-Прадеше необходимы указанные ниже документы:

Процедура преобразования земли Андхра-Прадеш

Чтобы преобразовать сельскохозяйственные земли в несельскохозяйственные, следуйте процедуре, приведенной ниже.

Шаг 1. Расчет комиссии за конверсию

Землевладелец должен рассчитать плату за преобразование как единовременный налог за преобразование (внебиржевой налог) для преобразования сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные земли.

Внебиржевой налог на предлагаемые земли в Виджаяваде и муниципальной корпорации Вишакхапатнам составляет 2% от базовой стоимости земли. На всех остальных участках внебиржевой налог составляет 3% от базовой стоимости земли.

Базовая стоимость земли

Чтобы получить базовую стоимость земли, владелец или заявитель может следовать процедуре, описанной здесь:

Шаг 1: Посетите домашнюю страницу регистрационного отдела штата Андхра-Прадеш.

Шаг 2: Щелкните опцию «Рыночная стоимость» в меню «Найти». Страница будет перенаправлена ​​на следующую страницу.

Image 1 Andhra Pradesh Land Conversion

Step 3: Вы можете проверить процент сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель, выбрав соответствующий вариант.

Шаг 4: Выберите район, деревню и Мандал из раскрывающегося меню и нажмите «Отправить».

Image 2 Andhra Pradesh Land Conversion

Шаг 5: Ставка земли будет отображаться на экране.Вы можете получить подробную информацию о номерах дверей, нажав кнопку «Получить».

Изображение 3 Андхра-Прадеш Преобразование земли

Шаг 2: Уплата единовременного налога на преобразование

Землевладелец может уплатить правительству единовременный налог на переустройство посредством чаллана в главном внебиржевом счету 0035-101-01-001 или посредством электронного платежа. После уплаты налога необходимо получить копию чаллана или квитанцию ​​об электронном платеже.

Шаг 3: Заявление на преобразование земли

После уплаты единовременного налога на конверсию собственник земли должен подать извещение посредством внебиржевого заявления через центр MeeSeva.Заполните все данные, как указано ниже, в форме преобразования.

  • Имя собственника
  • Aadhaar номер
  • Сюрвейер №
  • Село, район или Мандал
  • Сумма

Форма заявки на переустройство земли

Отправьте копию квитанции об оплате или электронного платежа вместе с формой заявки и внесите 25 рупий за абонентскую плату в центре MeeSeva. Форма заявки на преобразование будет отправлена ​​в режиме онлайн соответствующему Тахсильдару и компетентному органу для внесения дальнейших изменений в отчет о доходах, согласно которому земля преобразована в несельскохозяйственные земли.

Шаг 4: Получение уведомления

После утверждения компетентный орган выдает уведомление об единовременной уплате конверсионного налога. Оператор MeeSeva предоставит вам эту квитанцию ​​об оплате за переустройство земли. Формат квитанции будет следующий:

ПРЕОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ AP

Шаг 5: Переустройство земли

После получения извещения Землевладелец будет иметь право преобразовать сельскохозяйственные земли в несельскохозяйственные земли.Переустроенная земля может использоваться в коммерческих, промышленных и жилых целях.

Шаг 6: Проверка компетентным органом

Компетентный орган проверит и измерит переустроенную землю. В случае обманного преобразования офицер уведомит заявителя.

Шаг 7: Посещение районным коллектором

Соответствующий районный коллектор будет проверять каждые три месяца, используются ли переустроенные земли по назначению.

Штраф за условную конверсию

Если какая-либо сельскохозяйственная земля в штате была использована для несельскохозяйственного назначения без получения разрешения от соответствующего органа, считается, что земля была преобразована в несельскохозяйственное назначение. При такой предполагаемой конверсии компетентный орган наложит штраф в размере 50% сверх платы за преобразование земли.

Штраф должен уплатить помещик. Любой штраф остается неоплаченным после даты, указанной для платежа; земля подлежит возврату в соответствии с положениями Закона о восстановлении доходов Андхра-Прадеш 1864 года.

часто задаваемых вопросов по реклассификации земель (শ্ৰেণী পৰিবৰ্তন) | Управление доходами и стихийными бедствиями

  • Что означает реклассификация земли?

    Ответ. ~ Земля классифицируется в зависимости от ее использования, например, сельскохозяйственная (салитоли, лахитоли и т. Д.), Приусадебный участок (басти, жилой участок-I / II) и т. Д. Если использование земли изменилось, класс земли также должен быть изменен. Процесс, посредством которого класс земли изменяется с существующего на новый в соответствии с землепользованием, известен как реклассификация.

  • В соответствии с каким положением Закона / Закона / Правил проводится реклассификация земель?

    Ответ. ~ Положения и процедуры для реклассификации земель изложены в Правиле 23 Руководства по земельной документации Ассама 1906 года и в Законе Ассама о сельскохозяйственных землях (Регулирование переклассификации и передачи для несельскохозяйственных целей) 2015 года.

  • Требуется ли сертификат возражений для переклассификации собственной земли?

    Ответ ~ Сертификат об отсутствии возражений не требуется для реклассификации или реклассификации с переводом сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные цели, если площадь земель превышает один бигха.

    НОК не требуется для реклассификации или реклассификации с переводом сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные цели, если площадь земли ниже одной бигха и цель ее использования ограничена строительством собственного жилого дома (до двух этажей).

    НОК не требуется для реклассификации несельскохозяйственных земель в другие несельскохозяйственные цели.

  • Кто является компетентным органом, выдающим NOC для реклассификации?

    Отв.~ Заместитель комиссара округа может выдать НОК для реклассификации / реклассификации с передачей сельскохозяйственных земель, превышающих один бигха и до предела в пятьдесят бигха.

    В отношении реклассификации / реклассификации с переводом сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные цели свыше пятидесяти бигха компетентным органом является Департамент доходов и управления операциями в случае стихийных бедствий правительства Ассама.

  • Какие категории сельскохозяйственных земель могут быть реклассифицированы, и к кому следует обращаться за их реклассификацией?

    Отв.~ Такие земли, которые зарегистрированы как сельскохозяйственные земли, но уже стали непригодными для сельскохозяйственной деятельности в течение не менее 10 лет, предшествующих дате подачи заявки на NOC, должны быть реклассифицированы / реклассифицированы вместе с передачей для предполагаемой несельскохозяйственной деятельности только с предварительного одобрения заместителя комиссара. .

    Ни одна из сельскохозяйственных земель, возделываемых в течение 10 лет, предшествующих дате подачи заявки на ННК, не подлежит реклассификации / реклассификации вместе с передачей для несельскохозяйственной деятельности заместителем Уполномоченного без одобрения Правительства.

    Для вышеупомянутой категории земель заявитель должен подать письменное заявление соответствующему заместителю Уполномоченного.

  • Сколько времени нужно для реклассификации сельскохозяйственных земель?

    Ответ ~ Первоначально заместитель комиссара дает принципиальное одобрение на реклассификацию / реклассификацию вместе с переводом в течение 30 дней с даты получения предложения от Офицера Круга. Окончательный NOC присваивается после подтверждения получения от заявителя премии за реклассификацию.

  • Каковы ставки надбавки за реклассификацию?

    Ответ ~ Ставка премии должна быть установлена ​​@ 10% преобладающей минимальной зональной стоимости земли в отношении реклассификации и @ 15% преобладающей минимальной зональной стоимости земли в отношении реклассификации с передачей. Однако, если стоимость вознаграждения превышает преобладающую минимальную зональную стоимость упомянутой земли, должна быть начислена премия в размере 15%.

  • Обязательна ли оплата надбавки за переклассификацию при переклассификации всех категорий земель независимо от площади земель?

    Отв.~ При реклассификации земель сельскохозяйственного назначения не требуется уплаты премии, если площадь земли не превышает одного бигха и предназначена для строительства собственного жилого дома до двух этажей.

  • Что произойдет, если сельскохозяйственная земля будет переведена в несельскохозяйственное использование без получения необходимого NOC?

    Ответ ~ Существует положение о реализации штрафа за перевод сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование без получения NOC. Такая земля считается реклассифицированной после реализации штрафа по следующим ставкам:

    • Для земель, которые не обрабатывались как минимум последние десять лет: @ 2-кратная надбавка за переклассификацию, взимаемая согласно NOC.
    • Для земель, обрабатываемых в течение десяти лет: @ 5-кратная надбавка за реклассификацию, взимаемая при условии, что согласно NOC с предварительного одобрения правительства.
  • Какие будут последствия, если я не заплачу штраф?

    Ответ. ~ Положения Закона Бенгалии о возмещении государственного спроса 1913 г. должны применяться для взыскания премии / штрафа в качестве задолженности по земельным доходам.

  • Есть ли какие-либо сельскохозяйственные земли, исключенные из сферы действия Закона о сельскохозяйственных землях Ассама (Регулирование переклассификации и передачи для несельскохозяйственных целей) 2015 года.?

    Ответ. ~ Положения настоящего Закона не применяются к следующей категории земель:

    • Земля под GMC / M.B. / T.C.
    • Земля, принадлежащая Правительству государства / Центральному Правительству / Правительству. Агентства / корпорации, если земля используется для служебных целей, а не используется или не передается в коммерческих целях.
    • Земля принадлежит местным властям и не используется / не передана в коммерческих целях.
    • Земля под выращивание чая.
    • Земля, используемая для религиозных / благотворительных целей.
    • Земля, используемая для аквакультуры / животноводства, включая птицеводство / утиное хозяйство.
    • Земельный участок под строительство жилого дома площадью 1 бигха.
    • Земельный участок в промышленной зоне.
    • Земля, используемая для других целей, о которых Правительство может периодически уведомлять.
  • Я подал заявку на получение жилищного кредита под залог своей земли размером 2 Катха. Руководство банка сообщает, что, поскольку класс земли зарегистрирован как сельскохозяйственный, необходимо сделать приусадебный участок, и только тогда они смогут обработать заявку на получение кредита.Что мне теперь делать ?

    Ответ ~ Поскольку площадь земельного участка составляет менее одного бигга и земля будет использоваться для строительства жилого дома, для реклассификации не требуется NOC. Однако вы можете обратиться к соответствующему сотруднику Circle с просьбой инициировать процедуру реклассификации. Офицер Круга должен подать предложение Заместителю Комиссара, и после того, как Заместитель Комиссара предоставит одобрение, земельные записи будут исправлены. Вы можете получить копию исправленной земельной книги и подать ее в учреждение банка.Офицер Круга может суо-мото инициировать процедуру реклассификации.

  • Как мне узнать, какой класс записан на моей земле в земельной записи?

    Ответ. ~ Вы должны увидеть столбец 2 Читхи (регистр указателя полей) напротив номера Дага (участка) вашей земли. Копию Chitha можно получить в офисе Circle в твердой форме или просмотреть и распечатать на онлайн-портале Департамента доходов и управления стихийными бедствиями, Govt.Ассама.

  • Какие документы / сведения необходимо предоставить вместе с заявлением на получение NOC для реклассификации?

    Ответ ~ Вместе с заявлением о внесении судебного сбора заявитель должен предоставить одно аффидевит о том, что земля, предложенная для реклассификации / реклассификации с передачей, должна быть использована для разрешенных несельскохозяйственных целей в течение установленного срока. Заявитель также должен предоставить ксерокопию актуальной квитанции об уплате земельного дохода против земли.

  • Мы — неправительственная организация, занимающаяся различными видами социально-экономической деятельности в сельской местности, которая также включает вопросы защиты окружающей среды и сохранения / защиты наших сельскохозяйственных земель от дальнейшего сокращения или деградации. Есть ли возможность, чтобы сообщество или его представители были услышаны при выдаче NOC для переклассификации / переклассификации и передачи?

    Ответ. ~ Да, в соответствии с Законом о сельскохозяйственных землях Ассама (Регулирование переклассификации и передачи для несельскохозяйственных целей) от 2015 г. есть положения о получении мнений / согласия заинтересованных местных органов до выдачи NOC.

    Существует комитет районного уровня, возглавляемый заместителем комиссара, который проверяет добросовестность предложений в каждом конкретном случае и либо утверждает, либо отклоняет предложения.

    • Определение лучших сельскохозяйственных угодий и методов защиты

    AY-263

    AY-283

    А.Д. Карвер и Дж.Содержит более 25 гипертекстовых ссылок в текста, он-лайн версия доступна на сайте Indiana Land Use Planning. Ресурсный центр по адресу:

    http://www.agry.purdue.edu/landuse/prime.htm

    Постановка проблемы

    Значительная и важная часть сельскохозяйственной системы США сталкивается с неопределенное будущее в результате разногласий по землепользованию на окраинах городов (сельских земли сельскохозяйственного назначения, испытывающие давление со стороны пригородной застройки).Урбанизация стремительно выходит за пределы пригорода. В результате конкуренция разработан для несовместимого использования сельскохозяйственных земель. Земля выделена под сельское хозяйство обеспечивает поток как рыночных, так и нерыночных выгод обществу (например, урожай производство и открытое пространство). Эти же земли, с другой стороны, ищут девелоперам для прибыльных строительных площадок.

    Сельское хозяйство занимает центральное место в экономике Индианы и ее округов. Хотя важность охраны сельскохозяйственных угодий и земель признана федеральным законом, при местном планировании и зонировании по-прежнему игнорируется вопрос первоклассных сельскохозяйственных земли и конфликты, которые возникают между расширяющимся развитием и успешным сельское хозяйство.Важнейший вопрос сельскохозяйственных угодий имеет особое значение для расширения. педагоги, которые часто являются членами местных комиссий по планированию и зонированию доски.

    Оценка сельскохозяйственных земель, ежегодно переводимых в несельскохозяйственные использование варьируется от 800 000 акров до более 3 миллионов по всей стране. Более важнее, чем точный коэффициент конверсии, — это расположение быстро меняющихся землепользование. Большая часть теряемой земли — это первоклассные или уникальные сельскохозяйственные угодья, непропорционально расположены вблизи городов.По словам Ральфа Э. Гросси из American Farmland Trust, 58 процентов от общего сельскохозяйственного производства США происходит из округов, которые Бюро переписи классифицирует как столичные, и их прилегающие округа. Значительные запасы сельскохозяйственных земель Индианы также предоставили запас «свободных» земель под застройку. Ральф Ганн из Служба сельскохозяйственной статистики штата Индиана, по оценкам, 20,2 млн. Акров под контролем фермеров Индианы в 1950 году.Это число упало почти до 15,6 млн акров. Частично, но не полностью, снижение связано с развитием.

    Влияние несельскохозяйственного развития

    Термин «разрастание» можно охарактеризовать как отсутствие преемственности в городской застройке. расширение. Распространенная модель развития подразумевает, что городские или пригородные площадь больше, чем могла бы быть, потому что неосвоенные участки остаются перемежается между развитыми участками и подразделениями.Эффекты расширения развитие в сельской и городской окраине можно разделить на два основных категории. Во-первых, развитие предполагает прямое преобразование сельскохозяйственных угодий. Такой конверсия удовлетворяет спрос на жилые, коммерческие и промышленные землепользование. Во-вторых, развитие косвенно снижает сельскохозяйственный потенциал остальные фермы.

    Преобразование участка сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование приводит к отдаленные последствия.Во-первых, разработка сразу исчерпывает сельскохозяйственная продуктивность переделанного тракта. К сожалению, развитие часто вызывает преимущественное преобразование высокопродуктивных земель. Характеристики качественных сельскохозяйственных угодий (например, плоские или хорошо дренированные почвы): часто искал развития. Во-вторых, потеря с точки зрения упущенной возможности от сельского хозяйства, открытого пространства и связанных с ними удобств будет испытывал бесконечно. Хотя было принято решение восстановить сельское хозяйство. жизнеспособность жилого блока может быть технически возможна, невозможно из-за огромных затрат.

    Развитие косвенно снижает производственный потенциал окружающих земли сельскохозяйственного назначения путем ограничения ее текущего или будущего использования. Фактически, влияет на сам преобразованный тракт может быть маленьким по сравнению с нынешним и будущим последствия, влияющие на прилегающие сельхозугодья. Например, ограничения могут быть налагается на сельскохозяйственную деятельность, которая влияет на здоровье, безопасность и благополучие рост несельскохозяйственного населения. Применение пестицидов или навоза вблизи жилых районов — два таких вида деятельности, для которых общество может требовать новых регулирование.Подобно действующим законам, ограничивающим место кормления в замкнутом пространстве. операции, новые правила могут требовать минимального расстояния между эти виды деятельности и жилые районы.

    Рассеянная жилая застройка также увеличивает потенциал для неприятные конфликты. Запах, шум и пыль — потенциальные проблемы, связанные с с сельскохозяйственным производством. Часто этих проблем можно избежать только размещение операций (особенно операций по кормлению в замкнутом пространстве) вдали от людей.Более того, даже если доля площади сельскохозяйственных земель останется высокий, но доступный только на небольших разбросанных участках, фермеры могут быть лишены от использования новых технологий, требующих больше земли для достижения полной эффект масштаба. Такие ограничения снижают эффективность и увеличивают производство. затрат, возможно, даже ведущих к преждевременному простое земли.

    Новое определение первоклассных сельскохозяйственных земель

    Министерство сельского хозяйства США (USDA) определяет основные сельскохозяйственные угодья как земля, которая лучше всего подходит для выращивания пищевых, кормовых, кормовых, волокнистых и масличных культур.основной сельхозугодья дают самые высокие урожаи с минимальными затратами энергии и экономичностью. ресурсов, и ее выращивание наносит наименьший ущерб окружающей среде. Обследования почв графства также следуют этому основанному на продуктивности подходу к выявлению первоклассная сельскохозяйственная земля. Фактически, обследование почвы округа не только содержит информацию об урожайности. данные о сельскохозяйственных культурах и пастбищах, но часто конкретно определяют рассматриваемые почвы первоклассные сельхозугодья. Следовательно, обследование почвы округа обеспечивает предварительную определение первоклассных земель сельскохозяйственного назначения.Однако проблемы, создаваемые прямым и косвенные эффекты развития указывают на то, что в контексте землепользования планирования и зонирования, определение первоклассных сельскохозяйственных земель должно основываться на больше, чем традиционные меры продуктивности почвы и урожайности. Вместо этого основные или избранные сельскохозяйственные угодья должны определяться комбинацией производительность и местоположение. В сегодняшних сельских и городских окраинных районах расстояние до жилой застройки становится все более важным пространственная характеристика, влияющая на производство.

    Местоположение может быть включено в определение Prime или Select сельское хозяйство следующими способами. Во-первых, почвы средней или даже низкой продуктивность должна разделять основное предназначение сельского хозяйства, если такие почвы окружен обширными неосвоенными высокопродуктивными почвами. Второй, продуктивность должна стать вторичной по отношению к характеристикам местоположения, если площадь в вопрос поддерживает операции кормления в замкнутом пространстве. Мало того, что разделение расстояние уменьшить неприятный элемент, связанный с этим важным аспектом сельское хозяйство, но расстояние разделения также обеспечивает возможность поддержки экономической ассимиляции отходов за счет внесения навоза в землю.В-третьих, определение первоклассного сельского хозяйства следует расширить, включив в него уникальные сельхозугодья, расположенные в пределах растущих мегаполисов. Электрический ток определение основных сельскохозяйственных угодий, используемых Министерством сельского хозяйства США и природными ресурсами Служба охраны природы (NRCS) специально исключает высокопродуктивные почвы из статус «первоклассный», если они происходят в городских или «застроенных» районах (см. 7 U.S.C. [[Раздел]] 4201 (c) (1) (A)). Это исключение игнорирует тот факт, что сельхозугодья расположение в высокоразвитой зоне дает рыночные и нерыночные преимущества обществу.В то время как небольшие фермерские хозяйства «в городе» часто обеспечивают ценные культуры (например, фрукты и овощи) для потребителей, они также обеспечить открытое пространство, живописные ценности и связанные с этим удобства. Такие преимущества важны в контексте планирования и зонирования, поскольку они являются общественным достоянием и может способствовать повышению «качества жизни» сообщества.

    Подземные земли в сельском хозяйстве:

    Пример зонирования

    Правило конституционно U.S. Верховный суд в 1926 году (см. Euclid v. Amber Realty Co., 272 U.S. 365), зонирование оправдано полномочиями полиции государство для предотвращения использования земель, которые угрожают безопасности, здоровью, нравственности и общее благосостояние общества. Постановления о зонировании влияют на использование городских земель в первую очередь за счет физической изоляции использования. Пока зонирование — первостепенное метод, используемый для воздействия на городское землепользование, практикуется относительно небольшое зонирование в сельской и городской окраине.

    Существующие методы планирования и зонирования представляют собой лишь слабый инструмент для сохранение земли в сельском хозяйстве.Например, в некоторых округах Индианы области первоклассным сельскохозяйственным угодьям присвоено обозначение AA (Select Agriculture) в постановление о зонировании. Хотя такое обозначение землепользования может идентифицировать области сельскохозяйственное значение, мало что дает для сохранения земли в сельском хозяйстве, когда В постановления могут вноситься изменения, изменения зонирования и особые исключения. Точно так же минимальный размер участка — это основной традиционный метод зонирования, используемый для обеспечить низкую плотность застройки в сельской местности.К сожалению, два, пять или Даже 10-акровые ограничения на размер жилого участка не более чем разброс развитие и потребление или нанесение вреда основным сельскохозяйственным угодьям. Даже если минимальный размер лота 40 акров или более, постановление не запрещает прямо несельскохозяйственное использование урочища. Кроме того, ограничения на минимальный размер лота в Индиане в первую очередь решают проблемы общественного здравоохранения, связанные с отходами на объектах системы утилизации, а не сохранение сельскохозяйственных угодий.

    К счастью, существуют нетрадиционные методы зонирования, позволяющие сохранить первоклассное качество. сельскохозяйственная земля.Зонирование открытого пространства и эксклюзивное сельскохозяйственное зонирование — это два из самых перспективных. Традиционный подход к развитию приводит к весь участок застройки застроен дачными участками и улицами микрорайона. С другой стороны, зонирование открытого пространства опирается на принцип кластера. девелопмент, при котором новые дома объединяются в часть застройки посылка. Кластеризация позволяет сохранить оставшуюся часть в качестве продуктивных сельскохозяйственных угодий. или незастроенное открытое пространство. Поскольку определяется только плотность, а не количество домов. изменено, зонирование открытого пространства может надолго защитить значительную часть продуктивность сельского хозяйства каждого района развития без снижения потенциал развития как для землевладельца, так и для застройщика.

    Исключительное сельскохозяйственное зонирование используется реже, чем неисключительное. зонирование, такое как зонирование открытого пространства, потому что оно запрещает несельскохозяйственное использование земельный участок в пределах р-на. Основное преимущество заключается в том, что он гарантирует, что не должно быть противоречий между жилым и сельскохозяйственным использованием. Однако постановления принять труднее, потому что владельцы сельхозугодий должны отказаться от (часто неохотно) возможность продать свою землю под жилую Разработчики.

    Более благоприятная для землевладельцев форма исключительного сельскохозяйственного зонирования — это добровольное создание сельскохозяйственных округов. Преимущества, которые получают фермеры добровольно вступив в сельскохозяйственный район, может включать дифференциал оценка, защита от назойливых постановлений и ограничения на общественное инвестиции в улучшение несельскохозяйственного назначения. Основные стандарты рассмотрения округа петиции должны быть изложены в Постановлении о зонировании графства, если не в государственный уровень.Однако, как и любое постановление о зонировании, его эффективность может быть подрывается слабым контролем со стороны органа по зонированию за изменением зонирования и отклонениями Запросы.

    Пример прав собственности

    Помимо зонирования, округ или местное правительство могут использовать передаваемые имущественные права, чтобы обеспечить более длительные средства сохранения загрунтовать или выбрать сельскохозяйственную землю. Программа передачи прав на разработку (TDR) позволяет землевладельцам продавать свои права на застройку застройщику.В в свою очередь, застройщик может использовать их для освоения квалифицированных земель с более высокой плотностью чем разрешено действующими законами о зонировании. Программа TDR позволяет местным органам власти направить развитие в желаемые области (например, в области с достаточным инфраструктура) при небольшом финансовом бремени.

    В рамках аналогичной программы покупки прав на разработку (PDR), землевладельцы могут продавать охранные сервитуты государственным органам или некоммерческая организация.PDR предполагает покупку документа с ограничением на квалифицированные сельскохозяйственные угодья, которые ограничивают будущее использование земли сельскохозяйственными или открытое пространство используется постоянно или в течение определенного периода времени. В то время как фермер оставляет за собой право продать или передать землю, это остается предметом к ограничению действия, исключающему любое будущее развитие или деятельность, которая может негативно повлиять на его сельскохозяйственную жизнеспособность. Собственник земли сельскохозяйственного назначения может также пожертвовать сервитут сохранения государственному учреждению или благотворительной организации. организации и получите благотворительный отчисление (см. 26 U.S.C. [[раздел]] 170 (з) (4) (А)).

    Приобретение финансовых ресурсов, необходимых для покупки прав на разработку, является самое большое препятствие для реализации программы PDR. Важно отметить, что планирование комиссия / комитет по постановлению должны тщательно установить критерии, из которых для определения права фермы на участие в программе. Критерии должны быть специально нацелены на ключевые участки, которые сохранят сельскохозяйственный потенциал и благоустройство открытых пространств.

    Сводка

    Прайм земли сельскохозяйственного назначения отличается от других назначений земель сельскохозяйственного назначения в том, что он обычно состоит из высокопродуктивных почв. Однако умеренный и почвы с низкой продуктивностью должны быть признаны первоклассными, если такие почвы залегают внутри, или окружены прилегающими территориями, которые считаются первоклассными сельскохозяйственными угодьями. Включение этих почв может препятствовать развитию менее продуктивных или наклонные почвы наиболее выгодных сельскохозяйственных угодий.Если такое развитие возникают, остающиеся первоклассные сельскохозяйственные земли могут больше не удовлетворять требованиям основного обозначения. Производительность также является второстепенным фактором, когда с учетом первоочередного землепользования в сельской местности с приуроченным кормлением операции. Кроме того, «уникальные» сельхозугодья в мегаполисах могут быть считается лучшим, если он обеспечивает сообщество востребованной сельскохозяйственной продукцией, открыт пространство или связанные с этим удобства.

    Для защитить сельскохозяйственные операции от воздействия несельскохозяйственного развития.Однако их успех в конечном итоге зависит от общественной и политической поддержки. Без этой поддержки оправдание первоочередного сохранения сельскохозяйственных земель сложно. Часто экологические, социальные и эстетические эффекты первого потери сельскохозяйственных земель не поддаются количественной оценке, и большинство программ защиты требуют административные и финансовые ресурсы сверх того, что требуется для текущего зонирования политики.

    Кооперативная консультативная работа в сельском хозяйстве и домохозяйстве, состояние Индиана, Университет Пердью и У.S. Сотрудничество Министерства сельского хозяйства; ЧАС. А. Уодсворт, директор, West Lafayette, IN. Выдано во исполнение актов от 8 мая и 30 июня 1914 года. Кооперативная консультативная служба Университета Пердью институт равных возможностей / равного доступа.

    Этот материал может быть доступен в альтернативных форматах.

    Развитие сельскохозяйственных земель | Услуги по изменению использования земель сельскохозяйственного назначения

    Если вы рассматриваете возможность застройки земельных участков любого размера, отнесенных к категории сельскохозяйственных земель, наши юристы по вопросам изменения использования земли предоставят вам опыт и лучшие юридические консультации с самого начала проекта.

    Развитие сельскохозяйственных земель может быть дорогостоящим как на этапе планирования, так и на этапе строительства, поэтому предоставление вам наилучшей юридической консультации в начале вашего проекта обеспечит ясность в отношении ваших прав и любых ограничений, с которыми вы можете столкнуться, и, что важно, вероятности ваших планов в отношении успешно развиваются земельные участки сельскохозяйственного назначения. Чтобы убедиться, что ваши планы имеют все шансы на достижение наилучшего результата, вам следует связаться с юристами по вопросу о смене землепользования.

    У нас есть многолетний опыт сопровождения клиентов на протяжении всего процесса застройки сельскохозяйственных земель.Когда дело доходит до развития вашей сельскохозяйственной земли, вам следует рассмотреть несколько примеров диверсификации ферм.

    В последнее время появились новые идеи диверсификации ферм, начиная от проектов по возобновляемым источникам энергии, таких как ветряные турбины или солнечная энергия, и заканчивая проектами для отдыха. Они могут включать превращение сельскохозяйственных земель в поля для гольфа, места для глэмпинга или рыболовные пруды и, конечно же, очевидное изменение использования земель под жилые дома.

    Свяжитесь с нашей командой юристов по сельскохозяйственному праву для неформальной беседы сегодня.

    Разрешенная застройка земель сельскохозяйственного назначения

    Прежде всего, существует несколько видов использования сельскохозяйственных угодий, которые уже подпадают под разрешенную застройку. Как правило, они применяются к фермам площадью более пяти гектаров (12 акров) и известны как застройки класса А.

    Классическим примером может служить твердое покрытие, обеспечивающее доступ к вашим полям, зданиям зернохранилищ или хранилищам для техники. Необходимо учитывать определенные условия, касающиеся размера, размещения и используемых материалов, и мы можем посоветовать это область.

    Короче говоря, вы можете расширить существующее здание, включая земляные и инженерные работы, такие как дренаж. Все это должно происходить в довольно серой зоне того, что является «разумно необходимым», и последствия отсутствия разъяснений по проекту вашего сельскохозяйственного строительства могут быть очень серьезными. Вас могут оштрафовать или попросить вообще прекратить работы или, что еще хуже, снести ваши старания.

    Перед тем, как начать работу, позвоните в нашу опытную команду по «Смене землепользования» и проведите свой проект вместе с одним из наших экспертов.

    Для неформальной беседы о разрешенном проекте разработки, пожалуйста, позвоните нам прямо сейчас.

    Проекты возобновляемых источников энергии на сельскохозяйственных землях

    В этом случае требуется полное разрешение на строительство для перехода к ферме, использующей возобновляемые источники энергии.

    Однако это отличная возможность, так как вы полностью измените свою модель заработка для этого участка земли.

    Бизнес-модель обычно следует знакомому формату, когда компания по возобновляемым источникам энергии арендует или покупает часть вашей сельскохозяйственной земли.Они построят необходимую инфраструктуру, а затем продадут произведенную электроэнергию коммунальной компании с целью получения прибыли.

    Наиболее частые изменения в использовании проектов возобновляемой энергии включают:

    Смена использования сельскохозяйственных земель на солнечную ферму

    Изменение вашей сельскохозяйственной земли на солнечную ферму — это популярная смена использования. Это достаточно ненавязчиво и очень эффективно. Есть ряд государственных инициатив, на которые вы можете претендовать.

    Однако следует иметь в виду несколько вопросов, о которых вы, возможно, не задумывались, например, право на передвижение, безопасность участка и воздействие на дикую природу.

    «Изменение использования» сельскохозяйственных земель на ветряные электростанции

    Ветряки! Любите их или ненавидьте их энергия ветра от ферм очень эффективна. Очевидным недостатком является эстетика, и вы можете подвергнуться критике со стороны тех, кто стремится сохранить наши пейзажи в неизменном виде, поэтому может потребоваться некоторое лоббирование.

    Как и в случае с солнечной фермой, есть несколько ключевых вопросов, которые необходимо решить.

    Тем не менее, местные власти часто могут относиться к ним положительно, поэтому важно с самого начала обосновать доводы.

    В качестве дополнительного преимущества преобразования вашей земли в возобновляемый источник вы также будете получать бесплатную энергию со своих сельскохозяйственных угодий. Таким образом, вы не только будете диверсифицировать свой доход, но и сэкономите небольшое состояние на собственном потреблении энергии.

    Наша команда сможет помочь вам в этом процессе, включая ответы на любые вопросы, поднятые общественностью. Это часто требует специальных знаний в отношении права проезда и передачи (или удержания) любого права на новые или существующие субсидии.

    Наша задача — убедиться, что вы знаете о положительных и отрицательных моментах, и направлять вас в этом процессе. Если вы думаете о солнечной ферме или ветряной электростанции, позвоните нашим специалистам по изменению условий использования по номеру

    .

    «Изменение использования» сельскохозяйственных земель для рекреационных целей

    Существует множество вариантов преобразования ваших сельскохозяйственных угодий в места для отдыха, среди которых наиболее распространены поля для гольфа и рыболовные пруды.

    Превратите свою землю в поле для гольфа

    В случае с полем для гольфа вы, скорее всего, продадите землю специалисту-застройщику и оставите ее для застройки.Итак, по сути, мы имеем дело с продажей части вашей земли.

    У нас есть команда экспертов для этих конкретных обстоятельств, которая специализируется на контрактах, касающихся распределения и продажи сельхозугодий. Мы можем проконсультировать вас не только о самой передаче права собственности, но и о том, как вы будете жить счастливо и мирно на той части фермы, которую вы сохраняете.

    Сельхозугодий «смена вида» на рыболовный пруд

    При выборе этого варианта вы можете выполнять работы самостоятельно и вести их как отдельный бизнес.Здесь следует учитывать правовые нормы, включая право проезда, часы работы и усиленное управление дорожным движением. Кроме того, не забывайте, что вам понадобится хороший совет по правильному структурированию нового дохода и, конечно же, по обеспечению налоговых последствий.

    Превратите свою землю в место для глэмпинга или фермерского отдыха

    Услуги могут варьироваться от простых до роскошных, и этот высококлассный рынок становится все более популярным среди британских отдыхающих, которые ищут что-то немного необычное.

    Этот вариант является популярным и может обеспечить одни из самых прибыльных площадей на всей ферме.

    Что бы вы ни думали, изменение способа использования требует особого внимания. У Lanyon Bowdler есть преданная своему делу команда, имеющая большой опыт, который поможет вам избежать любых дорогостоящих ошибок.

    Позвоните, и мы проконсультируем вас по всем аспектам изменения использования вашей сельскохозяйственной земли.

    «Изменение использования» земли сельскохозяйственного назначения на жилую

    Заявки на строительство домов на приусадебных участках (переход с сельскохозяйственных земель на жилые), безусловно, является наиболее распространенным изменением, преобладающим в сегодняшнем климате.

    Некоторые районы страны попали под более мягкий подход местных советов с увеличенным количеством зеленых поясов, построенных для помощи в условиях нехватки жилья.

    Конечно, для застройки жилой недвижимости на ферме требуется полное разрешение на строительство, так что это область передачи права собственности на сельскохозяйственную продукцию, с которой мы очень хорошо знакомы.

    Существует также новый класс разрешенной застройки под названием «Разрешенная застройка класса Q» с более расслабленным взглядом, когда изменение конкретно связано с преобразованием существующих сельскохозяйственных построек в новые жилища.

    По сути, теперь вы можете построить больше жилых домов вместо существующих, чем раньше.

    Позвоните нашей опытной команде по передаче прав собственности на землю, и мы обсудим ваши планы.

    Что такое сельскохозяйственная земля?

    Сельскохозяйственные земли классифицируются как земельные участки, состоящие из пахотных земель, земель с многолетними культурами или земель, отведенных под постоянные пастбища. Конечно, большинство услуг, которые мы предоставляем, связаны с инструкциями «Изменение использования», связанными с приложениями «Изменение использования» сельскохозяйственных угодий в целях коммерческого развития.

    Графства Шропшир, Херефордшир, Вустершир и, конечно же, большая часть Уэльса — районы Великобритании с давно сложившимися участками сельскохозяйственных земель.

    Пахотные земли включают земли, используемые для сбора краткосрочных однолетних культур, таких как зерновые, или луга, временно используемые для пастбищ, земли, которые временно не обрабатываются, и земли под огородами. Сельскохозяйственные земли, предназначенные для выращивания многолетних культур, как правило, содержат продукты, которые населяют землю в течение значительного периода времени, такие как сады и виноградники, как правило, без необходимости повторного посева после сбора урожая.

    Земля, используемая под постоянные пастбища, — это земля, используемая в течение пяти и более лет для кормления, включая естественные и культурные культуры. Этот показатель представлен в целом и по типам сельскохозяйственных земель и измеряется в гектарах и в процентах. Другие агроэкологические факторы, которые будут означать использование сельскохозяйственных земель, будут включать трансгенные пахотные земли и органические сельскохозяйственные угодья. Трансгенные или генетически модифицированные культуры (ГМ-культуры) строго регулируются и в настоящее время ограничены в Англии и Уэльсе

    Группа экспертов по сельскохозяйственному праву

    При любых изменениях в использовании рекомендуется сотрудничать с опытной юридической фирмой в области сельского хозяйства.

    Мы предлагаем полный спектр услуг в области аграрного права. Мы можем предложить широкий обзор вашего проекта и услуги по всем направлениям.

    Наш всесторонний подход поможет в отношениях с местными властями, общественностью и любыми третьими сторонами, где требуется специальный сельскохозяйственный контракт.

    Более того, мы будем рады надеть резиновые сапоги и посетить вашу ферму, чтобы убедиться, что мы полностью понимаем ваш проект.

    Свяжитесь с Lanyon Bowdler Solictors

    Lanyon Bowdler имеет офисы с группами экспертов по сельскому хозяйству в Бромьярде, Херефорде, Ладлоу, Освестри, Шропшире, Телфорде и Конви в Северном Уэльсе.

    Мы — одна из самых известных юридических фирм в Шропшире, Херефордшире, Среднем и Северном Уэльсе, Бирмингеме и Мидлендсе. Мы предлагаем широкий спектр вариантов ценообразования, включая фиксированные комиссии и гарантии уровня обслуживания.

    Как ведущая национальная юридическая фирма, мы регулярно работаем с клиентами по всей Великобритании по юридическим вопросам, связанным с застройкой сельскохозяйственных земель. Мы можем представлять вас, где бы вы ни жили, в Англии, Уэльсе или Северной Ирландии.

    Чтобы получить дополнительную информацию о том, как мы можем проконсультировать вас по всем областям сельскохозяйственного права, обратитесь к нашим экспертам сегодня.

    Свяжитесь с нами по телефону или воспользуйтесь формой онлайн-запроса, и один из наших сотрудников свяжется с вами.

    Соображений по поводу перевода сельскохозяйственных земель в производство солнечной энергии

    en Español

    El inglés es el idioma de control de esta página. En la medida en que haya algún Conflictto Entre la traducción al inglés y la traducción, el inglés prealece.

    Al hacer clic en el enlace de traducción se activa un servicio de traducción gratuito para convertir la página al español.Al igual que con cualquier traducción por Internet, la convertión no es sensible al contextto y puede que no traduzca el texto en su значительно original. NC State Extension не гарантирует точность перевода. Por Favor, tenga en cuenta que algunas aplicaciones y / o servicios pueden no funcionar como se espera cuando se traducen.

    Английский является основным языком этой страницы. Если есть какие-либо противоречия между английским текстом и переводом, английский имеет значение.

    Щелчок по ссылке перевода активирует бесплатную службу перевода для преобразования страницы на испанский язык. Как и при любом переводе в Интернете, преобразование не зависит от контекста и может не привести текст к его первоначальному значению. NC State Extension не гарантирует точность переведенного текста. Обратите внимание, что некоторые приложения и / или службы могут не работать должным образом при переводе.

    Estoy de Acuerdo / Согласен Свернуть ▲

    Решение о переводе землепользования с сельскохозяйственного производства на производство электрических солнечных панелей (солнечные фермы) должно быть принято путем тщательного изучения непосредственных и долгосрочных потенциальных рисков и выгод.В настоящее время переход кажется логичным и прибыльным, поскольку платежи подрядчиков намного превышают доходы, полученные от аренды сельхозугодий. Тем не менее, необходимо также учитывать, что передача земли из сельскохозяйственного назначения может также привести к дополнительным налоговым обязательствам, более строгим требованиям к страхованию, травмам / ответственности, потенциальному смягчению воздействия на окружающую среду в будущем и даже невозможности передачи земель в другое использование.

    В этой статье будет краткий адрес:

    1. Общие экономические соображения и ресурсы
    2. Общие земельные работы
    3. Налоговые последствия
    4. Сравнение экологических проблем коммерческих и сельскохозяйственных земель
    5. Воздействие на дикую природу
    6. Близость к аэропортам
    7. Пожарная безопасность
    8. Дренаж, ливневые воды и качество почвы
    9. Зоны вегетативного буфера
    10. Уход за сорняками, кустарниками и деревьями
    11. Оценка контракта
    12. Программы сохранения сельскохозяйственных угодий
    13. Рассмотрение будущего.

    ОБЩИЕ РАССМОТРЕНИЯ ЭКОНОМИКИ И РЕСУРСОВ

    В округе Крейвен, Северная Каролина, продажи сельскохозяйственных ферм с 2007 года (только выращивание полевых культур и животноводство) варьировались от 40 до 70 миллионов долларов в год в зависимости от цены на товары и урожайности. Согласно экономическому исследованию NCSU в 2008 году, рабочие места и услуги, поддерживающие эту отрасль, добавили более 312 миллионов долларов в местную экономику. Однако количество сельскохозяйственных угодий, переустроенных для других целей за последние 15 лет, превысило площадь в двадцать квадратных миль.Это напрямую влияет на фермеров и местную экономику. Таким образом, любая дополнительная потеря сельхозугодий отрицательно скажется на экономике сельского хозяйства.

    Напротив, доход землевладельца может быть значительно выше от дохода солнечной фермы по сравнению с доходом от аренды сельского хозяйства. Кроме того, перевод сельскохозяйственных земель в коммерческую недвижимость увеличивает налоговые поступления округа. Кроме того, во время строительства вероятно некоторое увеличение количества рабочих мест, которые могут остаться на техническое обслуживание, в зависимости от договорных соглашений. Если предположить, что солнечная ферма будет полезна до полного срока действия контракта (обычно 15-20 лет), полученные доходы и налоги могут повысить стоимость землевладельца и округа.

    В дополнение к личным и государственным доходам, необходимо также учитывать одну из целей создания солнечных панелей — обеспечить производство энергии, чтобы уменьшить зависимость от источников энергии, которые считаются негативными для окружающей среды или доступны в ограниченном количестве. Однако производство энергии с помощью солнечных ферм не одинаково для всех регионов. Кроме того, нынешние федеральные или государственные предписания и налоговые льготы, которые делают эту технологию возможной, могут не существовать в будущем.Наконец, быстро меняются технологии. Итак, внимательно изучите переход. Ранее производившиеся солнечные и ветряные электростанции сталкивались с этой ситуацией, и многие объекты были заброшены, а не модернизированы.

    Также учтите, что цель тех, кто разрабатывает солнечные фермы, — получение прибыли. Сельскохозяйственные угодья в округе Крейвен, Северная Каролина, оцениваются от 2500 до 4000 долларов за акр. Тем не менее компании готовы платить до 800–1000 долларов за акр в год в течение двадцати лет. Это гораздо более высокий платеж землевладельцу, чем компания, если бы он просто решил купить ферму.Таким образом, возникает вопрос, почему компания предпочла бы платить землевладельцу гораздо более высокую ставку, чем покупать ферму, чтобы получить более высокую прибыль. По логике вещей, это решение не является самым выгодным выбором для развивающейся компании. Таким образом, при переводе сельскохозяйственных угодий на солнечные фермы следует учитывать более чем прибыль.

    Возможно, наиболее тревожным вопросом, связанным с созданием солнечной фермы, является рассмотрение возможности того, что солнечная ферма будет заброшена в течение первых нескольких лет.Если это произойдет, с какими рисками или финансовыми обязательствами столкнется землевладелец? Можно ли вывести солнечную ферму из эксплуатации с легкостью и с небольшими затратами? Будет ли ферма ограничена в использовании из-за экологических, водно-болотных или даже договорных ограничений? Эти типы соображений необходимо изучить до перевода земель из сельскохозяйственного назначения в солнечные фермы.

    НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

    Согласно действующей налоговой системе Северной Каролины, сельскохозяйственные земли имеют право облагаться налогом в зависимости от использования в фермерских хозяйствах.Эта система, известная как текущая стоимость использования (PUV), откладывает ставки коммерческого налога на сельскохозяйственные земли до тех пор, пока использование земли остается сельскохозяйственным. Это защищает сельхозугодья за счет налогообложения земли по более низкой ставке, а не коммерческой / девелоперской стоимости. Однако, когда земля, включенная в систему PUV, переводится в несельскохозяйственное использование, взимаются трехлетние налоги с процентами в зависимости от коммерческой стоимости земли. Таким образом, нужно быть готовым платить эти налоги и проценты, если земля будет передана из сельскохозяйственного использования.

    И наоборот, если землевладелец желает сохранить землю в системе PUV, тогда сельскохозяйственное производство и солнечное производство должны поддерживаться одновременно. Хотя это разрешено, для успешного выполнения требуется создание определенного типа сельскохозяйственного производства, совместимого с использованием солнечной фермы. Обычно налаживается развитие пастбищного производства либо для выпаса скота, либо для сбора урожая. Однако это также требует дополнительных затрат на управление и затраты. Таким образом, в зависимости от размера земельного участка и личных желаний землевладельца это может быть или не учитываться.(Читайте, Чад Рэй: Новые возможности для фермеров Северной Каролины .)

    Дополнительные налоговые последствия, налоговые льготы, оценочная коммерческая стоимость и информация доступны на веб-сайте штата Северная Каролина, Home Energy Conservation.

    СРАВНЕНИЕ КОММЕРЧЕСКИХ СРЕДСТВ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    Классификация земель может повлиять на землепользование. Многие современные фермы — это земли, которые считались водно-болотными угодьями, которые были очищены несколько десятилетий назад, когда эта деятельность была разрешена. Поскольку земля в настоящее время используется в сельском хозяйстве, она охраняется как «ранее очищенное водно-болотное угодье» (ПК), и фермерам разрешается продолжать возделывать землю.В соответствии с действующими правилами, сельскохозяйственные угодья PC будет разрешено перейти с сельскохозяйственного на коммерческое использование. Однако в будущем перевод солнечной фермы, созданной на сельскохозяйственных угодьях ПК, в несельскохозяйственное использование будет регулироваться различными агентствами и природоохранными нормативными актами. В худшем случае солнечные фермы, созданные на сельскохозяйственных угодьях ПК, могут быть запрещены для других целей без смягчения воздействия на водно-болотные угодья. Тем не менее, сельскохозяйственные угодья PC могут иметь право на преобразование обратно в сельскохозяйственное производство в зависимости от гидрологии почвы.

    Преобразование сельскохозяйственных угодий ПК может также повлиять на участие в фермерских программах нынешнего фермера-арендатора. Если вся ферма не используется для производства солнечной энергии, тогда оставшаяся часть фермы, которая все еще занимается сельскохозяйственным производством, должна соответствовать требованиям, изложенным в Законе о сельском хозяйстве 2014 года. В настоящее время фермер, ухаживающий за любой фермой или частью фермы, которая не соблюдает все положения о водно-болотных угодьях, ставит под угрозу федеральные программы поддержки фермерских хозяйств для всех земель, за которыми ухаживают, и может столкнуться с штрафами и штрафами.Это может привести к потерям от тысяч до сотен тысяч долларов для фермера, в зависимости от масштабов фермерского хозяйства и стоимости произведенных культур. В настоящее время Агентство Министерства сельского хозяйства США по обслуживанию фермерских хозяйств, Служба природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства сельского хозяйства США и Инженерный корпус армии координируют деятельность по определению этих водно-болотных угодий и соблюдению требований. Всем землевладельцам рекомендуется изучить классификацию и статус земель до перевода земель из сельскохозяйственного назначения, чтобы избежать потенциальной ответственности и регулирующих действий.

    В дополнение к потенциальным разветвлениям водно-болотных угодий, некоторые фермы могут располагаться рядом с реками или ручьями с ограниченным землепользованием. Например, Правила Нойса и связанное с ними законодательство устанавливают требование о 50-футовом растительном буфере вдоль реки Нойз и ее притоков (ручьи Голубой линии). Если земля, используемая в настоящее время для сельскохозяйственного производства, находится в пределах этого буфера, на этой земле разрешается продолжать сельскохозяйственное производство. Однако в случае исключения из сельскохозяйственного производства альтернативное землепользование не допускается.

    Другой сценарий и, по общему признанию, возможно, наихудший сценарий, предполагает отказ от солнечной фермы. Простаивающие солнечные фермы не только снижают стоимость земли, но и оставляют землю под действие положений Закона о чистой воде. Таким образом, если земля долгое время простаивает, а земля также имеет гидрологию водно-болотных угодий, рекультивация земель может быть трудной, если не невозможной. Если это произойдет в пределах Восточного побережья Каролины, землепользование будет регулироваться EPA, Инженерным корпусом и Законом об управлении прибрежной зоной.

    Эти примеры приведены для того, чтобы подчеркнуть необходимость изучения экологических норм и правил до создания солнечной фермы. Вообще говоря, сельскохозяйственные угодья, которые не классифицируются как ПК или не имеют части сельскохозяйственных угодий с гидрологией водно-болотных угодий, не подпадают под действие многих нормативных актов, ограничивающих землепользование. Для этих сельскохозяйственных угодий просто учтите, что исторически правила охраны окружающей среды стали не менее строгими, а более строгими.

    ОБЩЕЕ ЗЕМЕЛЬНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

    Часто при включении договора аренды земли фермер активно поддерживает берега канав, удаляя нежелательную растительность или почву; маркирует дороги или тропы; косит возле лесных массивов; или обеспечивает другое общее обслуживание фермы.В случае солнечной фермы эти задачи возлагаются на землевладельца. Если нет оборудования для выполнения этих задач, необходимо будет приобрести оборудование для обслуживания фермы. В качестве альтернативы эти задачи могут быть переданы по контракту.

    Уход за сельхозугодьями будет особенно важен вскоре после застройки или для земель с постоянным водотоком, чтобы защитить их от эрозии или наводнений. Исключение земель из сельскохозяйственного назначения не освобождает землевладельца от необходимости поддерживать почву или ручей, которые в противном случае могли бы повлиять на сток воды или ухудшить качество почвы или воды.

    Многие почвы в округе Крейвен, Северная Каролина, представляют собой либо очень крупный песок, либо почвы с плохим дренажем. Обе эти ситуации могут привести к смещению, проседанию или эрозии верхнего слоя почвы возле основания оборудования. Небольшие сдвиги в солнечных батареях изменят степень наклона, необходимую для правильной работы устройства, или даже могут вызвать опасность возгорания (см. Пожарная безопасность). Таким образом, замена эродированного верхнего слоя почвы должна быть приоритетом, особенно в период после завершения строительства и создания постоянного почвенного покрова.

    Наводнение — еще одна проблема, которую следует изучить. Штормы в этой области исторически вызывают наводнения в некоторых областях. Карты, показывающие поймы, доступны для просмотра на NC Floodmaps. Однако также учтите, что дальнейшее развитие и увеличенная непроницаемая поверхность изменяют данные этой карты. Таким образом, некоторая разница, вероятно, связана с изменением окружающей среды, усилением развития и управления водными ресурсами (или их отсутствием).

    Следует также учитывать, что восточная часть Северной Каролины подвержена риску частых тропических штормов.В эту зону упадут деревья и мусор. В качестве сельскохозяйственных угодий фермер, ухаживающий за землей, обычно берет на себя ответственность и расходы по уборке. В некоторых случаях фермер может претендовать на финансовую помощь для уборки мусора. Коммерческая недвижимость может соответствовать критериям, а может и не соответствовать, и ответственность за уборку мусора лежит на землевладельце.

    УХОД ЗА СОРНАМИ, КУСТАРНИКАМИ И ДЕРЕВЬЯМИ

    Оставленные без обработки и управления сельхозугодья превратятся из смеси сорняков в небольшие кустарники и, в конечном итоге, в лес.Таким образом, необходимо учитывать уход за сорняками, кустарниками и небольшими деревьями. Либо землевладелец должен будет обеспечить эти усилия, либо заключить договор на выполнение этих задач с поставщиком услуг. Для землевладельца применение гербицида неограниченного использования не требует лицензии на применение пестицидов для управления землями. Однако эти общие гербициды нелегко контролировать многие кустарники и небольшие деревья. Таким образом, может потребоваться лицензия на покупку и использование гербицида с ограниченным использованием. В настоящее время эту лицензию можно получить, сдав экзамен, предоставленный отделом пестицидов Министерства сельского хозяйства и бытовых услуг Северной Каролины (NCDA & CS).Эта лицензия потребует четырехчасового обучения в течение трехлетнего периода и небольшой платы за поддержание этой лицензии. Для получения дополнительной информации о лицензировании посетите веб-сайт NCDA & CS Pesticide Division.

    По желанию землевладельца может быть заключен контракт с коммерческим подрядчиком для обеспечения вегетативного обслуживания солнечной фермы. Просто убедитесь, что у человека или компании есть соответствующие лицензии. В рамках существующей правовой структуры большинство коммерческих заявителей, вероятно, будут иметь лицензию, разрешающую общую борьбу с сорняками, но необходимо иметь лицензию в лесном хозяйстве для управления деревьями или кустарниками.Таким образом, в худшем случае может возникнуть необходимость заключить договор с более чем одним человеком / компанией. (Примечание: фермерам разрешено применять гербициды на фермах, которые они владеют или арендуют, но не могут наносить гербициды на чужую собственность. Такая привилегия разрешена только для коммерческих операторов.)

    УДАРЫ ДИКОЙ ПРИРОДЫ

    Цель — оценить потенциальное влияние этого проекта на дикую природу. Учитывайте как хорошие, так и неблагоприятные возможные последствия. Небольшие кусты или бордюры деревьев могут защитить вложения, а также создать эстетически приятную зону.Однако некоторые растения просто не будут переносить усиленный свет или тепло, если их посадить слишком близко к солнечным батареям. Кроме того, установление границы может повысить активность мелких птиц, насекомых и мелких млекопитающих. Однако это также увеличивает вероятность гнездования диких животных. Удаление птичьего или осиного гнезда должно быть плановым обслуживанием для предотвращения потенциальных пожаров или необратимого повреждения оборудования (см. Пожарная безопасность). Для получения дополнительных ресурсов для тех, кто хочет рассматривать сохранение дикой природы и защиту дикой природы в качестве приоритета при планировании и разработке, посетите веб-страницу Комиссии по ресурсам дикой природы Северной Каролины, Green Growth Toolbox.

    СООБРАЖЕНИЯ, КАСАЮЩИЕСЯ ДРЕНАЖА, ЛИВНЕВЫХ ВОД И ПОЧВЫ

    В настоящее время в штате Северная Каролина солнечные фермы считаются непроницаемыми сооружениями, если они расположены так, что вода не образует лужи на панелях. Даже в этом случае для крупных систем может потребоваться включение планов дренажа и / или ливневой канализации. Кроме того, необходимо поддерживать эрозию почвы и ее качество независимо от размера. Оба из них могут потребовать изменения макета. Из-за потенциальной сложности этой проблемы, основанной на размере, расположении и существующих структурах, в этой статье невозможно дать рекомендации по ливневым стокам или всему контролю эрозии.Планирование должно включать обсуждение с соответствующими отделами планирования (графством или муниципалитетом) в зависимости от юрисдикции, а также с местным отделом охраны почв и воды.

    В отличие от управления ливневыми водами, решение проблемы управления почвами является относительно простым процессом. Просто защитите почву, посадив постоянный почвенный покров. Подойдут многие виды разрешенных трав. Стремитесь обеспечить правильное оплодотворение для поддержания роста. Агрономическое подразделение NCDA & CS проводит тестирование почвы на наличие питательных веществ для растений и извести.Тестирование почвы и рекомендации бесплатны с 1 апреля st до конца ноября. (При подаче в любое другое время взимается плата в размере 4 долларов за образец). Инструкции по отбору проб, формы, коробки и другую помощь можно получить в любом местном отделении сотрудничества Северной Каролины. Дополнительная информация, оплата за представленные образцы (при необходимости) и инструкции также доступны в агрономических подразделениях NCDA и CS. Обратите внимание, что некоторые удобрения могут вызывать коррозию металлов, пластмасс и стекла, используемых на солнечных фермах.Таким образом, вносите удобрения осторожно, чтобы не повредить панели или электрические кабели.

    Целью удобрения должно быть обеспечение достаточного количества питательных веществ для создания желаемого почвенного покрова. Плохой почвенный покров, в худшем случае, может привести к эрозии пластового потока, поскольку во время сильных штормов большое количество воды будет отрываться от солнечных панелей. Даже частые, но менее сильные ливни могут создать капельницу непосредственно под отдельными панелями, что может вызвать смещение угла установки оборудования.Если это произойдет, восстановление эродированных земель и предотвращение стока в окружающие поверхностные воды будет ответственностью землевладельца или подрядчика / застройщика, в зависимости от обозначения, сделанного в контракте.

    Наконец, большинство солнечных ферм действительно безопасны в эксплуатации. Однако в этих проектах используются потенциально токсичные тяжелые металлы и силиконовые побочные продукты. Поврежденные устройства или время могут выбросить эти загрязнители в окружающую среду. Таким образом, подумайте о взятии образцов почвы для выявления потенциальных загрязнителей.Для получения дополнительной информации о потенциальных загрязнителях, как указано на веб-сайте EPA, Ecological Soil Screening Level Metal Contaminants.

    БЛИЗОСТИ АЭРОПОРТА

    Создание солнечных ферм было отмечено как потенциальная опасность для аэропортов и авиадиспетчеров. Как правило, требования об уведомлении не требуются для солнечных панелей, установленных на расстоянии более 5 морских миль от аэропорта. Согласно их веб-сайту, Федеральное авиационное управление (FAA) по существу преследует две следующие цели:

    1. Отсутствие возможности для бликов или бликов в существующей или планируемой кабине диспетчерской вышки (ATCT) в аэропорту, и

    2. Отсутствует возможность ослепления или «низкий потенциал остаточного изображения» на конечном пути захода на посадку для любого существующего посадочного порога или будущих посадочных порогов (включая любые запланированные промежуточные этапы посадочных порогов), как показано на текущем утвержденном FAA аэропорту План размещения (ALP) 17.Траектория конечного этапа захода на посадку определяется как две (2) мили на расстоянии пятидесяти (50) футов над порогом посадки с использованием стандартной глиссады в три (3) градуса.

    В большинстве случаев солнечные фермы не излучают частоты, которые не соответствуют политике совместного размещения FAA или другим правилам, которые могут повлиять на траектории полета. Тем не менее, желательно обсудить потенциальную проблему с солнечной электростанцией с местным управлением аэропорта (ADO) ФАУ для гражданских аэропортов или с Командующим советом Северной Каролины для военных объектов, если это может вызывать беспокойство.

    Приведенные ниже шаги могут помочь в оценке надлежащей процедуры, если возникает вопрос, может ли солнечная ферма создать потенциальную опасность для воздушного движения. Инструменты и шаги, которые помогут в этих оценках, перечислены ниже.

    1. Google Планета Земля — ​​используйте этот картографический инструмент (или аналогичную программу), чтобы определить, находится ли предлагаемый объект в пределах 5 морских миль от аэропорта, а также собрать координаты ГИС и высоту полевой площадки.
    2. Зайдите на сайт FAA и введите эти данные.Если требуется отчет, он будет отмечен на этом сайте.
    3. Посетите веб-сайт «Инструменты анализа яркости солнечного света и потока», чтобы определить, могут ли блики или остаточные изображения быть проблемой на основных траекториях полета.
    4. Отнесите распечатанные копии вышеуказанных данных в местный аэропорт для обсуждения.

    ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ

    К этому строению, как и к любой другой коммерческой собственности, будут применяться правила пожарной безопасности

    . Таким образом, рекомендуется обсудить возможные правила до учреждения.При этом большинство солнечных ферм может быть создано с минимальными ограничениями. Как правило, достаточно четко обозначить все кабели постоянного тока, проводники, корпуса и т. Д., А также оставить свободное пространство (без щеток) не менее 10 футов вокруг массива.

    Еще одним соображением по поводу пожарной безопасности будет обсуждение планов пожаров и планировки объекта с соответствующим маршалом пожарной охраны (округа и / или города). Эти панели всегда следует рассматривать как имеющие максимальное напряжение и потенциальную опасность поражения электрическим током.Гнездо птиц, насекомых и мелких животных может стать причиной пожара. Пожары на месте могут подвергнуть пожарных и других людей опасности поражения электрическим током. Таким образом, предварительный план действий по спасению, если таковой имеется, в случае пожара должен быть обсужден со всеми договаривающимися сторонами, пожарными службами и начальником пожарной охраны.

    ВЕГЕТАТИВНЫЕ БУФЕРНЫЕ ЗОНЫ

    В настоящее время в штате Северная Каролина не существует специальных правил или постановлений, предписывающих создание растительной буферной зоны. Однако эти требования могут быть предусмотрены в постановлениях муниципалитета или округа.Даже если регулирование не требует наличия буферной зоны для вегетации, есть некоторые разумные функции, которые она выполняет. Например, растительная буферная зона может обеспечивать некоторую защиту от попадания обдуваемых ветром предметов в зону, где установлены панели, может обеспечивать некоторую защиту от вторжения транспортных средств, если зона расположена на крупной автомагистрали, или может обеспечивать некоторое отклонение потенциального солнечные блики, если участки расположены рядом с кварталами или крупными автомагистралями.Таким образом, растительный бордюр не только понравится, но и может выполнять некоторые практические функции. (См. Также разделы «Техническое обслуживание» и «Дикие животные»)

    ОЦЕНКА ДОГОВОРА

    Следует внимательно изучить все аспекты контракта. Обычно такие контракты заключаются для защиты компании, а не землевладельца. Таким образом, в контракте излагаются обязанности и права двух сторон, но обычно они односторонние, поскольку они защищают права застройщика / подрядчика, но могут значительно ограничивать права землевладельца.Следует помнить, что застройщик / подрядчик подходит к соглашению, чтобы обезопасить себя от максимальной ответственности и получить прибыль.

    Целью данной статьи не является изложение всех аспектов контракта. Однако ниже перечислены некоторые из основных вопросов, которые необходимо учитывать. настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юрисконсультом до подписания контракта.

    Возможные договорные аспекты включают:

    • Может ли контракт или любое соглашение / обязательство по контракту быть продано, передано или переуступлено другой стороне.Если да, то каковы условия? Возможность продать договорное обязательство может означать, что компания или физическое лицо, с которым вы заключаете контракт сегодня, завтра не будет прежней. Кроме того, если это разрешено, компания / подрядчик, которому передается соглашение, может быть ограничена в ответственности или просто не согласиться со всеми первоначальными условиями. В некоторых случаях передача соглашения может осуществляться компании / подрядчику, не имеющим возможности предоставить адекватную финансовую поддержку или надлежащие полномочия для выполнения первоначальных обязательств.Просто убедитесь, что, если этот пункт включен в договор, указаны конкретные условия, сроки, ответственность и риски, связанные с такой передачей.
    • Обустройство, право прохода, разрешение на въезд на сельскохозяйственные угодья по желанию и / или право на работу других сторон должны быть тщательно рассмотрены. Аренда позволяет землевладельцу предоставлять арендатору исключительные права на определенный период времени. Они легко прекращаются. Сервитут предоставляет владельцу право продолжать использовать свою землю, но передает долю в собственности и связанные права третьей стороне.Их часто записывают вместе с актом. Таким образом, их нелегко прекратить.
    • Разрешает ли договор застройщику / подрядчику доступ к земле в любое время? Некоторые статьи разрешают вход без уведомления в любое время в течение срока действия контракта. Конкретно укажите, кто имеет доступ к собственности и на каких условиях. Невыполнение этого требования может позволить подрядчику, застройщику, субарендатору или другим лицам получить доступ в любое время без уведомления землевладельца.
    • Требует ли договор от землевладельца защиты интересов застройщика / подрядчика? В таком случае этот широкий термин может означать гонорары за юридические услуги, страхование ответственности или другие вопросы.Избегайте таких оговорок и условий и четко укажите, что требуется подрядчику, а не общую, нечеткую оговорку, которая может увеличить риски землевладельца. Убедитесь, что эти элементы особо выделены.
    • Кто несет ответственность за травмы человека при установке, эксплуатации или техническом обслуживании солнечных панелей? В некоторых случаях землевладельцы могут оказаться вовлеченными в судебные споры из-за травм рабочих. Обязательно защитите себя от такой ситуации, специально указав такую ​​ответственность и обязанности.
    • Кто несет ответственность за споры с субподрядчиками, субарендаторами или другими лицами? Как землевладелец, особенно важно отделить свою ответственность от ответственности подрядчиков / застройщиков. В противном случае может возникнуть судебный иск, который вы не можете контролировать.
    • Имеют ли обе стороны право расторгнуть договор без причины? Если нет, то каковы условия расторжения? Солнечные фермы не вырабатывают электроэнергию одинаково. В некоторых случаях низкая производительность может привести к неактивному сайту.Если да, то имеете ли вы право как землевладелец расторгнуть договор? Эти вопросы должны быть четко определены в контракте.
    • Если есть спор или юридический вопрос, какой штат определяет применимое законодательство. В некоторых контрактах указывается, что все юридические вопросы должны решаться арбитражем в государстве происхождения или деятельности компании-подрядчика. Настаивайте на том, чтобы все юридические вопросы и споры соответствовали местным законам штата и чтобы споры разрешались в пределах штата, в котором расположена солнечная ферма.
    • Рассмотрите возможность публичной регистрации контракта. Многие подрядчики не только не хотят, чтобы это происходило, в контракте может быть конкретная формулировка, запрещающая разглашение условий, эксплуатации или любых деловых вопросов, касающихся солнечных ферм. Скорее оформляется «меморандум». Многие государства не считают эти меморандумы обязательным юридическим соглашением и, следовательно, не имеют такой исковой силы, как публично зарегистрированные контракты.
    • Убедитесь, что любые изменения в контракте или соглашениях сделаны в письменной форме и что сторона, представляющая контракт и работу, имеет право вносить изменения в контракт.В некоторых случаях сторонняя компания-администратор обеспечивает продажи или первоначальный контакт. Эти лица или компании могут иметь или не иметь право принимать изменения в контракте.
    • Многие кредитные организации из-за различных проблем ответственности и рисков не позволяют размещать солнечные фермы на фермах с залогом. Если ферма оплачена не полностью, уточните в кредитном учреждении. В противном случае может потребоваться полная оплата оставшейся суммы, если ферма будет переведена на солнечную ферму.
    • Оценить ответственность за причинение вреда рабочим, посетителям объекта, потенциальный ущерб окружающей среде, пожар, вандализм или другие непредвиденные последствия.Расходы на страхование ответственности и потребности в коммерческой собственности могут сильно отличаться от страхования ответственности за сельхозугодья. Таким образом, убедитесь, что в контракте четко указано, кто владеет оборудованием и ответственность за повреждение оборудования или травмы.
    • Избегайте расплывчатых статей или фраз, таких как разрешение на въезд застройщику, подрядчикам или правопреемнику «предпринимать любые действия, которые необходимы, полезны, уместны или удобны в связи с, второстепенными или в интересах одного или нескольких проектов.Такие заявления дают подрядчику / застройщику или другим лицам неограниченные права и даже право на дальнейшее развитие. Убедитесь, что вы четко определили все действия и обязанности всех сторон и особо отметили, что никакие другие не подразумеваются.

    ПРОГРАММЫ СОХРАНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬНИК

    Округ Крейвен, Северная Каролина, как и многие округа Северной Каролины, имеют программы сохранения сельскохозяйственных угодий, такие как Добровольный сельскохозяйственный округ (VAD) или Расширенный сельскохозяйственный округ. (EVAD).Эти программы определяют сельскохозяйственные угодья, которые землевладелец добровольно передал для сельскохозяйственного производства и сохранения природных ресурсов. Таким образом, коммерческое развитие запрещено.

    Эти программы осуществляет Консультативный совет по сельскому хозяйству округа Крейвен. Если сельхозугодья, зарегистрированные в VAD, должны быть исключены из сельскохозяйственного производства и помещены в солнечные фермы, требуется письмо, адресованное этому совету, с просьбой об удалении (и оплата за удаление Соглашения о сохранении с Реестром сделок).После того, как Консультативный совет по сельскому хозяйству получит это письмо, процесс займет от 30 до 90 дней.
    Сельскохозяйственные угодья, зарегистрированные в EVAD, являются более безопасными и обязательными. Эти земли были зарегистрированы как земли, которые останутся в сельскохозяйственном использовании в течение как минимум 10 лет с даты регистрации, и после этого земля автоматически обновляется на трехлетние периоды времени. Есть штрафы за досрочное удаление. Однако по истечении первоначального срока процесс удаления земель из EVAD идентичен VAD.

    Контактную информацию и дополнительную информацию о Сельскохозяйственном совете округа Крейвен можно найти на веб-сайте округа Крейвен.

    ВЫВОД ИЗ ЭКСПЛУАТАЦИИ

    В настоящее время никакие постановления или положения не предусматривают обязательного вывода из эксплуатации в Северной Каролине. Тем не менее, вывод из эксплуатации может быть оправдан, если компания-подрядчик решит не использовать площадку, площадка будет повреждена без разумного ремонта по мере старения оборудования или оборудование станет слишком неэффективным для получения прибыли.В какой-то момент, по выбору или по умолчанию, солнечные панели и оборудование необходимо будет удалить.

    Одним из основных препятствий, с которыми в настоящее время сталкиваются солнечные фермы, является то, что многие из используемых продуктов состоят из тяжелых металлов и загрязняющих веществ, которые нельзя утилизировать на свалке. Многие продукты необходимо будет утилизировать. Некоторые компании предлагают эту услугу бесплатно или за небольшую плату. Однако в настоящее время обеспокоенность вызывает недостаточное количество снятых с эксплуатации солнечных панелей, чтобы оправдать переработку материалов.Таким образом, вывод объекта из эксплуатации может оказаться трудным и дорогостоящим.

    Рекомендации по выводу из эксплуатации, перечисленные в публикации Template-Solar-Ordinance_V1.0_12-18-13, включают:

    Рассмотреть возможность вывода из эксплуатации при любых из следующих условий:

    1. Окончание аренды земельного участка
    2. Система не вырабатывает электроэнергию 12 месяцев
    3. Система повреждена и не подлежит ремонту или замене

    Владелец / подрядчик солнечной фермы, как предусмотрено в его аренде с землевладельцем, должен сделать следующее, как минимум , чтобы вывести проект из эксплуатации.

    1. Удалите все оборудование, не принадлежащее коммунальным предприятиям, трубопроводы, конструкции, ограждения и фундаменты на глубину не менее трех футов ниже уровня земли.
    2. Удалите все засыпанные гравием участки и подъездные пути, если владелец арендуемой недвижимости в письменной форме не попросит оставить ее на месте.
    3. Восстановить землю до состояния, разумно аналогичного ее состоянию до застройки, включая замену удаленного или эродированного верхнего слоя почвы.
    4. Восстановите все расчищенные территории травами теплого сезона, произрастающими в этом регионе, если только владелец недвижимости не попросит в письменной форме не озеленять из-за планов сельскохозяйственных посевов.
    5. Предоставить отчеты о пробах почвы (и воды, если они находятся рядом с ручьем) из частной лаборатории, показывающие, что почва (вода) в этом месте не содержит тяжелых металлов и загрязняющих веществ и подходит для сельскохозяйственного производства или желаемого использования.

    Весь демонтаж и вывод из эксплуатации должны производиться в течение 12 месяцев после того, как объект перестанет производить электроэнергию для продажи. Ответственность за вывод из эксплуатации должен нести владелец / подрядчик солнечной фермы. Владелец / подрядчик солнечных ферм должен предоставить плановым отделам города / округа, Реестру договоров и землевладельцу подписанный план вывода из эксплуатации в течение 30 дней после смены владельца объекта.

    СООБРАЖЕНИЯ НА БУДУЩЕЕ

    Округ Крейвен издал постановление, содержащее руководящие принципы разработки солнечных панелей. Однако следует учитывать некоторые дополнительные рекомендации, которые предотвращают осложнения в будущем.

    • В настоящее время при разработке оценивается влияние количества и качества воды только на основании строений и участка собственности. Все больше людей поддерживают усилия по оценке воздействия воды на водораздел. Таким образом, долгосрочные планы должны предусматривать защиту от эрозии почвы, защиту ручьев (если рядом с ручьем) и качество воды.
    • По всему штату проводятся оценки, чтобы дать некоторое представление о потенциальном воздействии солнечных ферм на дикую природу. Утрата сельскохозяйственных угодий, продуктов питания и жилья с сельскохозяйственных угодий окажет воздействие на окружающую среду. Будет ли долгосрочное воздействие положительным или отрицательным, еще предстоит определить.
    • Что солнечная ферма сделает с ценами на соседние земли? Судебные иски о снижении стоимости домов или предприятий из-за строительства предприятий или ферм (например, свиноводство) многочисленны.В настоящее время закон защищает первоначального землевладельца, но в настоящее время нет закона, регулирующего конкретные блики, частоту или неблагоприятный вид работающих или нефункционирующих солнечных ферм.

    РЕЗЮМЕ

    Каждый землевладелец должен будет определить, возможен ли перевод сельскохозяйственных земель на производство солнечной энергии. Более высокий доход с акра не обязательно означает большую прибыль. Более высокие расходы, будущее землепользование и / или альтернативные издержки могут свести на нет прибыль.Во-вторых, многие проекты солнечных электростанций создаются с финансовыми налоговыми льготами, государственными предписаниями в отношении альтернативных источников энергии и ожидаемыми начальными значениями амортизации. Хотя они приносят немедленный доход, они также дорого обходятся обществу и правительству. Кроме того, они могут исчезнуть так же быстро, как и инициированные. Наконец, необходимо серьезно рассмотреть сценарии «наилучшего и наихудшего». Солнечные фермы, обеспечивающие 15-20 лет альтернативной энергетики, доход землевладельцу и налоговые поступления округу, приносят пользу.Напротив, заброшенные солнечные фермы, чрезмерные затраты на вывод из эксплуатации или потеря будущего землепользования наносят ущерб землевладельцу и территории.

    Написать автору: [email protected]

    Следуйте за автором в Twitter: @mcarroll_craven

    Для получения дополнительной информации также прочтите статью «Можно ли преобразовать производство солнечной энергии в сельхозугодья?»

    РЕСУРСЫ И СПРАВОЧНИКИ

    Проблемы и выполнение Постановления Правительства № 1 от 2011 года О передаче функций земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленного назначения | Кодир

    Книг:

    Абрар Саленг.(2007). Горное право. Джокьякарта: UII Press

    Ахмад Чулаеми. (1992). Заготовка земли под определенные цели в рамках развития. Семаранг: Журнал юридических вопросов № 1 FH UNDIP

    Адисасмита, Рахардджо. (2010). Управление региональными доходами и орхидеями. Джокджакарта: Граха Ильму

    Али Ахмад Чомза. (2005). Аграрное право (индонезийская земля). Джакарта: Prestasi Pustaka Publisher

    Багир Манан. (2010). Государственный административный закон, новая редакция.Джакарта: Раджа Графиндо Персада

    Mahfud MD. (2011). Создание политического права, соблюдение Конституции. Джакарта: PT Раджа Грапиндо Персада

    Maria SW Sumarjo. (2008). Земля в перспективе экономической, социальной и правозащитной культуры. Джакарта: Kompas Gramedia

    Мустофа Суратман. (2013). Использование земельных прав в промышленности. Джакарта: Sinar Grafika

    Нана Априяна. (2011). Политика преобразования сельскохозяйственных земель в контексте поддержания устойчивости земель, тематическое исследование на острове Ява.Джакарта: Министерство национального планирования развития / Баппенас.

    NM Spelled и JBJM Ten Berge. (1993). Введение в Закон о лицензировании. Сурабая: Юридика

    Положения:

    Закон № 56 Prp от 1960 года об определении сельскохозяйственных угодий

    Закон Республики Индонезия № 26 от 2007 года о территориальном планировании

    Закон № 41 от 2009 года об охране сельскохозяйственных земель и устойчивом производстве продовольствия

    Постановление Правительства № 16 от 2004 года о землепользовании

    Постановление Правительства №1 от 2011 г. О передаче и передаче функций Земля Устойчивое продовольственное сельское хозяйство

    Совместная инструкция Министра внутренних дел и региональной автономии с Министром Аграрии от 5 января 1961 г. № Секра 9/1/12 об определении земледелия

    Постановление министра внутренних дел № 5 от 1974 года о положениях, касающихся предоставления и предоставления земли для использования в целях компании в контексте инвестиций Иностранные

    Постановление государственного министра по аграрным вопросам / главы Национального земельного агентства № 1993 г. о процедурах получения разрешений на размещение и прав на землю Для компаний в контексте инвестиций

    Постановление государственного министра по аграрным вопросам / главы Национального земельного агентства № 21 от 1994 года о порядке приобретения земли для инвестиционных рамок внутренних компаний

    Распоряжение государственного министра по аграрным вопросам / главы Национального земельного агентства № 2 от 1999 г. о разрешениях на размещение

    Распоряжение министра аграрных дел / главы Национального земельного агентства № 9 от 1999 г. о процедурах предоставления и отмены прав на государственную землю и прав управления

    Постановление министра аграрного и территориального планирования / главы Национального земельного агентства Республики Индонезия № 15 от 2018 года о технических аспектах земли

    % PDF-1.4 % 1705 0 obj> эндобдж xref 1705 90 0000000016 00000 н. 0000003029 00000 н. 0000002096 00000 н. 0000003218 00000 н. 0000003922 00000 н. 0000003950 00000 н. 0000004092 00000 н. 0000004233 00000 н. 0000004374 00000 н. 0000004514 00000 н. 0000004542 00000 н. 0000005030 00000 н. 0000005142 00000 н. 0000005256 00000 н. 0000005284 00000 н. 0000005832 00000 н. 0000006443 00000 н. 0000006905 00000 н. 0000006933 00000 п. 0000007734 00000 н. 0000008440 00000 н. 0000009030 00000 н. 0000009603 00000 п. 0000010189 00000 п. 0000010793 00000 п. 0000011355 00000 п. 0000011383 00000 п. 0000011527 00000 п. 0000012114 00000 п. 0000012937 00000 п. 0000013530 00000 п. 0000022551 00000 п. 0000022756 00000 п. 0000023151 00000 п. 0000049475 00000 п. 0000049681 00000 п. 0000049751 00000 п. 0000083714 00000 п. 0000083916 00000 п. 0000084356 00000 п. 0000114651 00000 н. 0000114721 00000 н. 0000114838 00000 н. 0000114866 00000 н. 0000114981 00000 н. 0000115317 00000 н. 0000115712 00000 н. 0000115914 00000 н. 0000115984 00000 н. 0000122822 00000 н. 0000123025 00000 н. 0000123383 00000 н. 0000123453 00000 п.

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *