Перевод из земель сельхозназначения в земли промышленности: Важные нюансы перевода земель сельхозназначения в другую категорию

Постановка проблемы

Значительная и важная часть сельскохозяйственной системы США сталкивается с неопределенное будущее в результате разногласий по землепользованию на окраинах городов (сельских земли сельскохозяйственного назначения, испытывающие давление со стороны пригородной застройки).Урбанизация стремительно выходит за пределы пригорода. В результате конкуренция разработан для несовместимого использования сельскохозяйственных земель. Земля выделена под сельское хозяйство обеспечивает поток как рыночных, так и нерыночных выгод обществу (например, урожай производство и открытое пространство). Эти же земли, с другой стороны, ищут девелоперам для прибыльных строительных площадок.

Сельское хозяйство занимает центральное место в экономике Индианы и ее округов. Хотя важность охраны сельскохозяйственных угодий и земель признана федеральным законом, при местном планировании и зонировании по-прежнему игнорируется вопрос первоклассных сельскохозяйственных земли и конфликты, которые возникают между расширяющимся развитием и успешным сельское хозяйство.Важнейший вопрос сельскохозяйственных угодий имеет особое значение для расширения. педагоги, которые часто являются членами местных комиссий по планированию и зонированию доски.

Оценка сельскохозяйственных земель, ежегодно переводимых в несельскохозяйственные использование варьируется от 800 000 акров до более 3 миллионов по всей стране. Более важнее, чем точный коэффициент конверсии, — это расположение быстро меняющихся землепользование. Большая часть теряемой земли — это первоклассные или уникальные сельскохозяйственные угодья, непропорционально расположены вблизи городов.По словам Ральфа Э. Гросси из American Farmland Trust, 58 процентов от общего сельскохозяйственного производства США происходит из округов, которые Бюро переписи классифицирует как столичные, и их прилегающие округа. Значительные запасы сельскохозяйственных земель Индианы также предоставили запас «свободных» земель под застройку. Ральф Ганн из Служба сельскохозяйственной статистики штата Индиана, по оценкам, 20,2 млн. Акров под контролем фермеров Индианы в 1950 году.Это число упало почти до 15,6 млн акров. Частично, но не полностью, снижение связано с развитием.

Влияние несельскохозяйственного развития

Термин «разрастание» можно охарактеризовать как отсутствие преемственности в городской застройке. расширение. Распространенная модель развития подразумевает, что городские или пригородные площадь больше, чем могла бы быть, потому что неосвоенные участки остаются перемежается между развитыми участками и подразделениями.Эффекты расширения развитие в сельской и городской окраине можно разделить на два основных категории. Во-первых, развитие предполагает прямое преобразование сельскохозяйственных угодий. Такой конверсия удовлетворяет спрос на жилые, коммерческие и промышленные землепользование. Во-вторых, развитие косвенно снижает сельскохозяйственный потенциал остальные фермы.

Преобразование участка сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование приводит к отдаленные последствия.Во-первых, разработка сразу исчерпывает сельскохозяйственная продуктивность переделанного тракта. К сожалению, развитие часто вызывает преимущественное преобразование высокопродуктивных земель. Характеристики качественных сельскохозяйственных угодий (например, плоские или хорошо дренированные почвы): часто искал развития. Во-вторых, потеря с точки зрения упущенной возможности от сельского хозяйства, открытого пространства и связанных с ними удобств будет испытывал бесконечно. Хотя было принято решение восстановить сельское хозяйство. жизнеспособность жилого блока может быть технически возможна, невозможно из-за огромных затрат.

Развитие косвенно снижает производственный потенциал окружающих земли сельскохозяйственного назначения путем ограничения ее текущего или будущего использования. Фактически, влияет на сам преобразованный тракт может быть маленьким по сравнению с нынешним и будущим последствия, влияющие на прилегающие сельхозугодья. Например, ограничения могут быть налагается на сельскохозяйственную деятельность, которая влияет на здоровье, безопасность и благополучие рост несельскохозяйственного населения. Применение пестицидов или навоза вблизи жилых районов — два таких вида деятельности, для которых общество может требовать новых регулирование.Подобно действующим законам, ограничивающим место кормления в замкнутом пространстве. операции, новые правила могут требовать минимального расстояния между эти виды деятельности и жилые районы.

Рассеянная жилая застройка также увеличивает потенциал для неприятные конфликты. Запах, шум и пыль — потенциальные проблемы, связанные с с сельскохозяйственным производством. Часто этих проблем можно избежать только размещение операций (особенно операций по кормлению в замкнутом пространстве) вдали от людей.Более того, даже если доля площади сельскохозяйственных земель останется высокий, но доступный только на небольших разбросанных участках, фермеры могут быть лишены от использования новых технологий, требующих больше земли для достижения полной эффект масштаба. Такие ограничения снижают эффективность и увеличивают производство. затрат, возможно, даже ведущих к преждевременному простое земли.

Новое определение первоклассных сельскохозяйственных земель

Министерство сельского хозяйства США (USDA) определяет основные сельскохозяйственные угодья как земля, которая лучше всего подходит для выращивания пищевых, кормовых, кормовых, волокнистых и масличных культур.основной сельхозугодья дают самые высокие урожаи с минимальными затратами энергии и экономичностью. ресурсов, и ее выращивание наносит наименьший ущерб окружающей среде. Обследования почв графства также следуют этому основанному на продуктивности подходу к выявлению первоклассная сельскохозяйственная земля. Фактически, обследование почвы округа не только содержит информацию об урожайности. данные о сельскохозяйственных культурах и пастбищах, но часто конкретно определяют рассматриваемые почвы первоклассные сельхозугодья. Следовательно, обследование почвы округа обеспечивает предварительную определение первоклассных земель сельскохозяйственного назначения.Однако проблемы, создаваемые прямым и косвенные эффекты развития указывают на то, что в контексте землепользования планирования и зонирования, определение первоклассных сельскохозяйственных земель должно основываться на больше, чем традиционные меры продуктивности почвы и урожайности. Вместо этого основные или избранные сельскохозяйственные угодья должны определяться комбинацией производительность и местоположение. В сегодняшних сельских и городских окраинных районах расстояние до жилой застройки становится все более важным пространственная характеристика, влияющая на производство.

Местоположение может быть включено в определение Prime или Select сельское хозяйство следующими способами. Во-первых, почвы средней или даже низкой продуктивность должна разделять основное предназначение сельского хозяйства, если такие почвы окружен обширными неосвоенными высокопродуктивными почвами. Второй, продуктивность должна стать вторичной по отношению к характеристикам местоположения, если площадь в вопрос поддерживает операции кормления в замкнутом пространстве. Мало того, что разделение расстояние уменьшить неприятный элемент, связанный с этим важным аспектом сельское хозяйство, но расстояние разделения также обеспечивает возможность поддержки экономической ассимиляции отходов за счет внесения навоза в землю.В-третьих, определение первоклассного сельского хозяйства следует расширить, включив в него уникальные сельхозугодья, расположенные в пределах растущих мегаполисов. Электрический ток определение основных сельскохозяйственных угодий, используемых Министерством сельского хозяйства США и природными ресурсами Служба охраны природы (NRCS) специально исключает высокопродуктивные почвы из статус «первоклассный», если они происходят в городских или «застроенных» районах (см. 7 U.S.C. [[Раздел]] 4201 (c) (1) (A)). Это исключение игнорирует тот факт, что сельхозугодья расположение в высокоразвитой зоне дает рыночные и нерыночные преимущества обществу.В то время как небольшие фермерские хозяйства «в городе» часто обеспечивают ценные культуры (например, фрукты и овощи) для потребителей, они также обеспечить открытое пространство, живописные ценности и связанные с этим удобства. Такие преимущества важны в контексте планирования и зонирования, поскольку они являются общественным достоянием и может способствовать повышению «качества жизни» сообщества.

Подземные земли в сельском хозяйстве:

Пример зонирования

Правило конституционно U.S. Верховный суд в 1926 году (см. Euclid v. Amber Realty Co., 272 U.S. 365), зонирование оправдано полномочиями полиции государство для предотвращения использования земель, которые угрожают безопасности, здоровью, нравственности и общее благосостояние общества. Постановления о зонировании влияют на использование городских земель в первую очередь за счет физической изоляции использования. Пока зонирование — первостепенное метод, используемый для воздействия на городское землепользование, практикуется относительно небольшое зонирование в сельской и городской окраине.

Существующие методы планирования и зонирования представляют собой лишь слабый инструмент для сохранение земли в сельском хозяйстве.Например, в некоторых округах Индианы области первоклассным сельскохозяйственным угодьям присвоено обозначение AA (Select Agriculture) в постановление о зонировании. Хотя такое обозначение землепользования может идентифицировать области сельскохозяйственное значение, мало что дает для сохранения земли в сельском хозяйстве, когда В постановления могут вноситься изменения, изменения зонирования и особые исключения. Точно так же минимальный размер участка — это основной традиционный метод зонирования, используемый для обеспечить низкую плотность застройки в сельской местности.К сожалению, два, пять или Даже 10-акровые ограничения на размер жилого участка не более чем разброс развитие и потребление или нанесение вреда основным сельскохозяйственным угодьям. Даже если минимальный размер лота 40 акров или более, постановление не запрещает прямо несельскохозяйственное использование урочища. Кроме того, ограничения на минимальный размер лота в Индиане в первую очередь решают проблемы общественного здравоохранения, связанные с отходами на объектах системы утилизации, а не сохранение сельскохозяйственных угодий.

К счастью, существуют нетрадиционные методы зонирования, позволяющие сохранить первоклассное качество. сельскохозяйственная земля.Зонирование открытого пространства и эксклюзивное сельскохозяйственное зонирование — это два из самых перспективных. Традиционный подход к развитию приводит к весь участок застройки застроен дачными участками и улицами микрорайона. С другой стороны, зонирование открытого пространства опирается на принцип кластера. девелопмент, при котором новые дома объединяются в часть застройки посылка. Кластеризация позволяет сохранить оставшуюся часть в качестве продуктивных сельскохозяйственных угодий. или незастроенное открытое пространство. Поскольку определяется только плотность, а не количество домов. изменено, зонирование открытого пространства может надолго защитить значительную часть продуктивность сельского хозяйства каждого района развития без снижения потенциал развития как для землевладельца, так и для застройщика.

Исключительное сельскохозяйственное зонирование используется реже, чем неисключительное. зонирование, такое как зонирование открытого пространства, потому что оно запрещает несельскохозяйственное использование земельный участок в пределах р-на. Основное преимущество заключается в том, что он гарантирует, что не должно быть противоречий между жилым и сельскохозяйственным использованием. Однако постановления принять труднее, потому что владельцы сельхозугодий должны отказаться от (часто неохотно) возможность продать свою землю под жилую Разработчики.

Более благоприятная для землевладельцев форма исключительного сельскохозяйственного зонирования — это добровольное создание сельскохозяйственных округов. Преимущества, которые получают фермеры добровольно вступив в сельскохозяйственный район, может включать дифференциал оценка, защита от назойливых постановлений и ограничения на общественное инвестиции в улучшение несельскохозяйственного назначения. Основные стандарты рассмотрения округа петиции должны быть изложены в Постановлении о зонировании графства, если не в государственный уровень.Однако, как и любое постановление о зонировании, его эффективность может быть подрывается слабым контролем со стороны органа по зонированию за изменением зонирования и отклонениями Запросы.

Пример прав собственности

Помимо зонирования, округ или местное правительство могут использовать передаваемые имущественные права, чтобы обеспечить более длительные средства сохранения загрунтовать или выбрать сельскохозяйственную землю. Программа передачи прав на разработку (TDR) позволяет землевладельцам продавать свои права на застройку застройщику.В в свою очередь, застройщик может использовать их для освоения квалифицированных земель с более высокой плотностью чем разрешено действующими законами о зонировании. Программа TDR позволяет местным органам власти направить развитие в желаемые области (например, в области с достаточным инфраструктура) при небольшом финансовом бремени.

В рамках аналогичной программы покупки прав на разработку (PDR), землевладельцы могут продавать охранные сервитуты государственным органам или некоммерческая организация.PDR предполагает покупку документа с ограничением на квалифицированные сельскохозяйственные угодья, которые ограничивают будущее использование земли сельскохозяйственными или открытое пространство используется постоянно или в течение определенного периода времени. В то время как фермер оставляет за собой право продать или передать землю, это остается предметом к ограничению действия, исключающему любое будущее развитие или деятельность, которая может негативно повлиять на его сельскохозяйственную жизнеспособность. Собственник земли сельскохозяйственного назначения может также пожертвовать сервитут сохранения государственному учреждению или благотворительной организации. организации и получите благотворительный отчисление (см. 26 U.S.C. [[раздел]] 170 (з) (4) (А)).

Приобретение финансовых ресурсов, необходимых для покупки прав на разработку, является самое большое препятствие для реализации программы PDR. Важно отметить, что планирование комиссия / комитет по постановлению должны тщательно установить критерии, из которых для определения права фермы на участие в программе. Критерии должны быть специально нацелены на ключевые участки, которые сохранят сельскохозяйственный потенциал и благоустройство открытых пространств.

Сводка

Прайм земли сельскохозяйственного назначения отличается от других назначений земель сельскохозяйственного назначения в том, что он обычно состоит из высокопродуктивных почв. Однако умеренный и почвы с низкой продуктивностью должны быть признаны первоклассными, если такие почвы залегают внутри, или окружены прилегающими территориями, которые считаются первоклассными сельскохозяйственными угодьями. Включение этих почв может препятствовать развитию менее продуктивных или наклонные почвы наиболее выгодных сельскохозяйственных угодий.Если такое развитие возникают, остающиеся первоклассные сельскохозяйственные земли могут больше не удовлетворять требованиям основного обозначения. Производительность также является второстепенным фактором, когда с учетом первоочередного землепользования в сельской местности с приуроченным кормлением операции. Кроме того, «уникальные» сельхозугодья в мегаполисах могут быть считается лучшим, если он обеспечивает сообщество востребованной сельскохозяйственной продукцией, открыт пространство или связанные с этим удобства.

Для защитить сельскохозяйственные операции от воздействия несельскохозяйственного развития.Однако их успех в конечном итоге зависит от общественной и политической поддержки. Без этой поддержки оправдание первоочередного сохранения сельскохозяйственных земель сложно. Часто экологические, социальные и эстетические эффекты первого потери сельскохозяйственных земель не поддаются количественной оценке, и большинство программ защиты требуют административные и финансовые ресурсы сверх того, что требуется для текущего зонирования политики.

Кооперативная консультативная работа в сельском хозяйстве и домохозяйстве, состояние Индиана, Университет Пердью и У.S. Сотрудничество Министерства сельского хозяйства; ЧАС. А. Уодсворт, директор, West Lafayette, IN. Выдано во исполнение актов от 8 мая и 30 июня 1914 года. Кооперативная консультативная служба Университета Пердью институт равных возможностей / равного доступа.

Этот материал может быть доступен в альтернативных форматах.

Развитие сельскохозяйственных земель | Услуги по изменению использования земель сельскохозяйственного назначения

Если вы рассматриваете возможность застройки земельных участков любого размера, отнесенных к категории сельскохозяйственных земель, наши юристы по вопросам изменения использования земли предоставят вам опыт и лучшие юридические консультации с самого начала проекта.

Развитие сельскохозяйственных земель может быть дорогостоящим как на этапе планирования, так и на этапе строительства, поэтому предоставление вам наилучшей юридической консультации в начале вашего проекта обеспечит ясность в отношении ваших прав и любых ограничений, с которыми вы можете столкнуться, и, что важно, вероятности ваших планов в отношении успешно развиваются земельные участки сельскохозяйственного назначения. Чтобы убедиться, что ваши планы имеют все шансы на достижение наилучшего результата, вам следует связаться с юристами по вопросу о смене землепользования.

У нас есть многолетний опыт сопровождения клиентов на протяжении всего процесса застройки сельскохозяйственных земель.Когда дело доходит до развития вашей сельскохозяйственной земли, вам следует рассмотреть несколько примеров диверсификации ферм.

В последнее время появились новые идеи диверсификации ферм, начиная от проектов по возобновляемым источникам энергии, таких как ветряные турбины или солнечная энергия, и заканчивая проектами для отдыха. Они могут включать превращение сельскохозяйственных земель в поля для гольфа, места для глэмпинга или рыболовные пруды и, конечно же, очевидное изменение использования земель под жилые дома.

Свяжитесь с нашей командой юристов по сельскохозяйственному праву для неформальной беседы сегодня.

Разрешенная застройка земель сельскохозяйственного назначения

Прежде всего, существует несколько видов использования сельскохозяйственных угодий, которые уже подпадают под разрешенную застройку. Как правило, они применяются к фермам площадью более пяти гектаров (12 акров) и известны как застройки класса А.

Классическим примером может служить твердое покрытие, обеспечивающее доступ к вашим полям, зданиям зернохранилищ или хранилищам для техники. Необходимо учитывать определенные условия, касающиеся размера, размещения и используемых материалов, и мы можем посоветовать это область.

Короче говоря, вы можете расширить существующее здание, включая земляные и инженерные работы, такие как дренаж. Все это должно происходить в довольно серой зоне того, что является «разумно необходимым», и последствия отсутствия разъяснений по проекту вашего сельскохозяйственного строительства могут быть очень серьезными. Вас могут оштрафовать или попросить вообще прекратить работы или, что еще хуже, снести ваши старания.

Перед тем, как начать работу, позвоните в нашу опытную команду по «Смене землепользования» и проведите свой проект вместе с одним из наших экспертов.

Для неформальной беседы о разрешенном проекте разработки, пожалуйста, позвоните нам прямо сейчас.

Проекты возобновляемых источников энергии на сельскохозяйственных землях

В этом случае требуется полное разрешение на строительство для перехода к ферме, использующей возобновляемые источники энергии.

Однако это отличная возможность, так как вы полностью измените свою модель заработка для этого участка земли.

Бизнес-модель обычно следует знакомому формату, когда компания по возобновляемым источникам энергии арендует или покупает часть вашей сельскохозяйственной земли.Они построят необходимую инфраструктуру, а затем продадут произведенную электроэнергию коммунальной компании с целью получения прибыли.

Наиболее частые изменения в использовании проектов возобновляемой энергии включают:

Смена использования сельскохозяйственных земель на солнечную ферму

Изменение вашей сельскохозяйственной земли на солнечную ферму — это популярная смена использования. Это достаточно ненавязчиво и очень эффективно. Есть ряд государственных инициатив, на которые вы можете претендовать.

Однако следует иметь в виду несколько вопросов, о которых вы, возможно, не задумывались, например, право на передвижение, безопасность участка и воздействие на дикую природу.

«Изменение использования» сельскохозяйственных земель на ветряные электростанции

Ветряки! Любите их или ненавидьте их энергия ветра от ферм очень эффективна. Очевидным недостатком является эстетика, и вы можете подвергнуться критике со стороны тех, кто стремится сохранить наши пейзажи в неизменном виде, поэтому может потребоваться некоторое лоббирование.

Как и в случае с солнечной фермой, есть несколько ключевых вопросов, которые необходимо решить.

Тем не менее, местные власти часто могут относиться к ним положительно, поэтому важно с самого начала обосновать доводы.

В качестве дополнительного преимущества преобразования вашей земли в возобновляемый источник вы также будете получать бесплатную энергию со своих сельскохозяйственных угодий. Таким образом, вы не только будете диверсифицировать свой доход, но и сэкономите небольшое состояние на собственном потреблении энергии.

Наша команда сможет помочь вам в этом процессе, включая ответы на любые вопросы, поднятые общественностью. Это часто требует специальных знаний в отношении права проезда и передачи (или удержания) любого права на новые или существующие субсидии.

Наша задача — убедиться, что вы знаете о положительных и отрицательных моментах, и направлять вас в этом процессе. Если вы думаете о солнечной ферме или ветряной электростанции, позвоните нашим специалистам по изменению условий использования по номеру

«Изменение использования» сельскохозяйственных земель для рекреационных целей

Существует множество вариантов преобразования ваших сельскохозяйственных угодий в места для отдыха, среди которых наиболее распространены поля для гольфа и рыболовные пруды.

Превратите свою землю в поле для гольфа

В случае с полем для гольфа вы, скорее всего, продадите землю специалисту-застройщику и оставите ее для застройки.Итак, по сути, мы имеем дело с продажей части вашей земли.

У нас есть команда экспертов для этих конкретных обстоятельств, которая специализируется на контрактах, касающихся распределения и продажи сельхозугодий. Мы можем проконсультировать вас не только о самой передаче права собственности, но и о том, как вы будете жить счастливо и мирно на той части фермы, которую вы сохраняете.

Сельхозугодий «смена вида» на рыболовный пруд

При выборе этого варианта вы можете выполнять работы самостоятельно и вести их как отдельный бизнес.Здесь следует учитывать правовые нормы, включая право проезда, часы работы и усиленное управление дорожным движением. Кроме того, не забывайте, что вам понадобится хороший совет по правильному структурированию нового дохода и, конечно же, по обеспечению налоговых последствий.

Превратите свою землю в место для глэмпинга или фермерского отдыха

Услуги могут варьироваться от простых до роскошных, и этот высококлассный рынок становится все более популярным среди британских отдыхающих, которые ищут что-то немного необычное.

Этот вариант является популярным и может обеспечить одни из самых прибыльных площадей на всей ферме.

Что бы вы ни думали, изменение способа использования требует особого внимания. У Lanyon Bowdler есть преданная своему делу команда, имеющая большой опыт, который поможет вам избежать любых дорогостоящих ошибок.

Позвоните, и мы проконсультируем вас по всем аспектам изменения использования вашей сельскохозяйственной земли.

«Изменение использования» земли сельскохозяйственного назначения на жилую

Заявки на строительство домов на приусадебных участках (переход с сельскохозяйственных земель на жилые), безусловно, является наиболее распространенным изменением, преобладающим в сегодняшнем климате.

Некоторые районы страны попали под более мягкий подход местных советов с увеличенным количеством зеленых поясов, построенных для помощи в условиях нехватки жилья.

Конечно, для застройки жилой недвижимости на ферме требуется полное разрешение на строительство, так что это область передачи права собственности на сельскохозяйственную продукцию, с которой мы очень хорошо знакомы.

Существует также новый класс разрешенной застройки под названием «Разрешенная застройка класса Q» с более расслабленным взглядом, когда изменение конкретно связано с преобразованием существующих сельскохозяйственных построек в новые жилища.

По сути, теперь вы можете построить больше жилых домов вместо существующих, чем раньше.

Позвоните нашей опытной команде по передаче прав собственности на землю, и мы обсудим ваши планы.

Что такое сельскохозяйственная земля?

Сельскохозяйственные земли классифицируются как земельные участки, состоящие из пахотных земель, земель с многолетними культурами или земель, отведенных под постоянные пастбища. Конечно, большинство услуг, которые мы предоставляем, связаны с инструкциями «Изменение использования», связанными с приложениями «Изменение использования» сельскохозяйственных угодий в целях коммерческого развития.

Графства Шропшир, Херефордшир, Вустершир и, конечно же, большая часть Уэльса — районы Великобритании с давно сложившимися участками сельскохозяйственных земель.

Пахотные земли включают земли, используемые для сбора краткосрочных однолетних культур, таких как зерновые, или луга, временно используемые для пастбищ, земли, которые временно не обрабатываются, и земли под огородами. Сельскохозяйственные земли, предназначенные для выращивания многолетних культур, как правило, содержат продукты, которые населяют землю в течение значительного периода времени, такие как сады и виноградники, как правило, без необходимости повторного посева после сбора урожая.

Земля, используемая под постоянные пастбища, — это земля, используемая в течение пяти и более лет для кормления, включая естественные и культурные культуры. Этот показатель представлен в целом и по типам сельскохозяйственных земель и измеряется в гектарах и в процентах. Другие агроэкологические факторы, которые будут означать использование сельскохозяйственных земель, будут включать трансгенные пахотные земли и органические сельскохозяйственные угодья. Трансгенные или генетически модифицированные культуры (ГМ-культуры) строго регулируются и в настоящее время ограничены в Англии и Уэльсе

Группа экспертов по сельскохозяйственному праву

При любых изменениях в использовании рекомендуется сотрудничать с опытной юридической фирмой в области сельского хозяйства.

Мы предлагаем полный спектр услуг в области аграрного права. Мы можем предложить широкий обзор вашего проекта и услуги по всем направлениям.

Наш всесторонний подход поможет в отношениях с местными властями, общественностью и любыми третьими сторонами, где требуется специальный сельскохозяйственный контракт.

Более того, мы будем рады надеть резиновые сапоги и посетить вашу ферму, чтобы убедиться, что мы полностью понимаем ваш проект.

Свяжитесь с Lanyon Bowdler Solictors

Lanyon Bowdler имеет офисы с группами экспертов по сельскому хозяйству в Бромьярде, Херефорде, Ладлоу, Освестри, Шропшире, Телфорде и Конви в Северном Уэльсе.

Мы — одна из самых известных юридических фирм в Шропшире, Херефордшире, Среднем и Северном Уэльсе, Бирмингеме и Мидлендсе. Мы предлагаем широкий спектр вариантов ценообразования, включая фиксированные комиссии и гарантии уровня обслуживания.

Как ведущая национальная юридическая фирма, мы регулярно работаем с клиентами по всей Великобритании по юридическим вопросам, связанным с застройкой сельскохозяйственных земель. Мы можем представлять вас, где бы вы ни жили, в Англии, Уэльсе или Северной Ирландии.

Чтобы получить дополнительную информацию о том, как мы можем проконсультировать вас по всем областям сельскохозяйственного права, обратитесь к нашим экспертам сегодня.

Свяжитесь с нами по телефону или воспользуйтесь формой онлайн-запроса, и один из наших сотрудников свяжется с вами.

Соображений по поводу перевода сельскохозяйственных земель в производство солнечной энергии

El inglés es el idioma de control de esta página. En la medida en que haya algún Conflictto Entre la traducción al inglés y la traducción, el inglés prealece.

Al hacer clic en el enlace de traducción se activa un servicio de traducción gratuito para convertir la página al español.Al igual que con cualquier traducción por Internet, la convertión no es sensible al contextto y puede que no traduzca el texto en su значительно original. NC State Extension не гарантирует точность перевода. Por Favor, tenga en cuenta que algunas aplicaciones y / o servicios pueden no funcionar como se espera cuando se traducen.

Английский является основным языком этой страницы. Если есть какие-либо противоречия между английским текстом и переводом, английский имеет значение.

Щелчок по ссылке перевода активирует бесплатную службу перевода для преобразования страницы на испанский язык. Как и при любом переводе в Интернете, преобразование не зависит от контекста и может не привести текст к его первоначальному значению. NC State Extension не гарантирует точность переведенного текста. Обратите внимание, что некоторые приложения и / или службы могут не работать должным образом при переводе.

Решение о переводе землепользования с сельскохозяйственного производства на производство электрических солнечных панелей (солнечные фермы) должно быть принято путем тщательного изучения непосредственных и долгосрочных потенциальных рисков и выгод.В настоящее время переход кажется логичным и прибыльным, поскольку платежи подрядчиков намного превышают доходы, полученные от аренды сельхозугодий. Тем не менее, необходимо также учитывать, что передача земли из сельскохозяйственного назначения может также привести к дополнительным налоговым обязательствам, более строгим требованиям к страхованию, травмам / ответственности, потенциальному смягчению воздействия на окружающую среду в будущем и даже невозможности передачи земель в другое использование.

В этой статье будет краткий адрес:

1. Общие экономические соображения и ресурсы
2. Общие земельные работы
3. Налоговые последствия
4. Сравнение экологических проблем коммерческих и сельскохозяйственных земель
5. Воздействие на дикую природу
6. Близость к аэропортам
7. Пожарная безопасность
8. Дренаж, ливневые воды и качество почвы
9. Зоны вегетативного буфера
10. Уход за сорняками, кустарниками и деревьями
11. Оценка контракта
12. Программы сохранения сельскохозяйственных угодий
13. Рассмотрение будущего.

ОБЩИЕ РАССМОТРЕНИЯ ЭКОНОМИКИ И РЕСУРСОВ

В округе Крейвен, Северная Каролина, продажи сельскохозяйственных ферм с 2007 года (только выращивание полевых культур и животноводство) варьировались от 40 до 70 миллионов долларов в год в зависимости от цены на товары и урожайности. Согласно экономическому исследованию NCSU в 2008 году, рабочие места и услуги, поддерживающие эту отрасль, добавили более 312 миллионов долларов в местную экономику. Однако количество сельскохозяйственных угодий, переустроенных для других целей за последние 15 лет, превысило площадь в двадцать квадратных миль.Это напрямую влияет на фермеров и местную экономику. Таким образом, любая дополнительная потеря сельхозугодий отрицательно скажется на экономике сельского хозяйства.

Напротив, доход землевладельца может быть значительно выше от дохода солнечной фермы по сравнению с доходом от аренды сельского хозяйства. Кроме того, перевод сельскохозяйственных земель в коммерческую недвижимость увеличивает налоговые поступления округа. Кроме того, во время строительства вероятно некоторое увеличение количества рабочих мест, которые могут остаться на техническое обслуживание, в зависимости от договорных соглашений. Если предположить, что солнечная ферма будет полезна до полного срока действия контракта (обычно 15-20 лет), полученные доходы и налоги могут повысить стоимость землевладельца и округа.

В дополнение к личным и государственным доходам, необходимо также учитывать одну из целей создания солнечных панелей — обеспечить производство энергии, чтобы уменьшить зависимость от источников энергии, которые считаются негативными для окружающей среды или доступны в ограниченном количестве. Однако производство энергии с помощью солнечных ферм не одинаково для всех регионов. Кроме того, нынешние федеральные или государственные предписания и налоговые льготы, которые делают эту технологию возможной, могут не существовать в будущем.Наконец, быстро меняются технологии. Итак, внимательно изучите переход. Ранее производившиеся солнечные и ветряные электростанции сталкивались с этой ситуацией, и многие объекты были заброшены, а не модернизированы.

Также учтите, что цель тех, кто разрабатывает солнечные фермы, — получение прибыли. Сельскохозяйственные угодья в округе Крейвен, Северная Каролина, оцениваются от 2500 до 4000 долларов за акр. Тем не менее компании готовы платить до 800–1000 долларов за акр в год в течение двадцати лет. Это гораздо более высокий платеж землевладельцу, чем компания, если бы он просто решил купить ферму.Таким образом, возникает вопрос, почему компания предпочла бы платить землевладельцу гораздо более высокую ставку, чем покупать ферму, чтобы получить более высокую прибыль. По логике вещей, это решение не является самым выгодным выбором для развивающейся компании. Таким образом, при переводе сельскохозяйственных угодий на солнечные фермы следует учитывать более чем прибыль.

Возможно, наиболее тревожным вопросом, связанным с созданием солнечной фермы, является рассмотрение возможности того, что солнечная ферма будет заброшена в течение первых нескольких лет.Если это произойдет, с какими рисками или финансовыми обязательствами столкнется землевладелец? Можно ли вывести солнечную ферму из эксплуатации с легкостью и с небольшими затратами? Будет ли ферма ограничена в использовании из-за экологических, водно-болотных или даже договорных ограничений? Эти типы соображений необходимо изучить до перевода земель из сельскохозяйственного назначения в солнечные фермы.

НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Согласно действующей налоговой системе Северной Каролины, сельскохозяйственные земли имеют право облагаться налогом в зависимости от использования в фермерских хозяйствах.Эта система, известная как текущая стоимость использования (PUV), откладывает ставки коммерческого налога на сельскохозяйственные земли до тех пор, пока использование земли остается сельскохозяйственным. Это защищает сельхозугодья за счет налогообложения земли по более низкой ставке, а не коммерческой / девелоперской стоимости. Однако, когда земля, включенная в систему PUV, переводится в несельскохозяйственное использование, взимаются трехлетние налоги с процентами в зависимости от коммерческой стоимости земли. Таким образом, нужно быть готовым платить эти налоги и проценты, если земля будет передана из сельскохозяйственного использования.

И наоборот, если землевладелец желает сохранить землю в системе PUV, тогда сельскохозяйственное производство и солнечное производство должны поддерживаться одновременно. Хотя это разрешено, для успешного выполнения требуется создание определенного типа сельскохозяйственного производства, совместимого с использованием солнечной фермы. Обычно налаживается развитие пастбищного производства либо для выпаса скота, либо для сбора урожая. Однако это также требует дополнительных затрат на управление и затраты. Таким образом, в зависимости от размера земельного участка и личных желаний землевладельца это может быть или не учитываться.(Читайте, Чад Рэй: Новые возможности для фермеров Северной Каролины .)

Дополнительные налоговые последствия, налоговые льготы, оценочная коммерческая стоимость и информация доступны на веб-сайте штата Северная Каролина, Home Energy Conservation.

СРАВНЕНИЕ КОММЕРЧЕСКИХ СРЕДСТВ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

Классификация земель может повлиять на землепользование. Многие современные фермы — это земли, которые считались водно-болотными угодьями, которые были очищены несколько десятилетий назад, когда эта деятельность была разрешена. Поскольку земля в настоящее время используется в сельском хозяйстве, она охраняется как «ранее очищенное водно-болотное угодье» (ПК), и фермерам разрешается продолжать возделывать землю.В соответствии с действующими правилами, сельскохозяйственные угодья PC будет разрешено перейти с сельскохозяйственного на коммерческое использование. Однако в будущем перевод солнечной фермы, созданной на сельскохозяйственных угодьях ПК, в несельскохозяйственное использование будет регулироваться различными агентствами и природоохранными нормативными актами. В худшем случае солнечные фермы, созданные на сельскохозяйственных угодьях ПК, могут быть запрещены для других целей без смягчения воздействия на водно-болотные угодья. Тем не менее, сельскохозяйственные угодья PC могут иметь право на преобразование обратно в сельскохозяйственное производство в зависимости от гидрологии почвы.

Преобразование сельскохозяйственных угодий ПК может также повлиять на участие в фермерских программах нынешнего фермера-арендатора. Если вся ферма не используется для производства солнечной энергии, тогда оставшаяся часть фермы, которая все еще занимается сельскохозяйственным производством, должна соответствовать требованиям, изложенным в Законе о сельском хозяйстве 2014 года. В настоящее время фермер, ухаживающий за любой фермой или частью фермы, которая не соблюдает все положения о водно-болотных угодьях, ставит под угрозу федеральные программы поддержки фермерских хозяйств для всех земель, за которыми ухаживают, и может столкнуться с штрафами и штрафами.Это может привести к потерям от тысяч до сотен тысяч долларов для фермера, в зависимости от масштабов фермерского хозяйства и стоимости произведенных культур. В настоящее время Агентство Министерства сельского хозяйства США по обслуживанию фермерских хозяйств, Служба природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства сельского хозяйства США и Инженерный корпус армии координируют деятельность по определению этих водно-болотных угодий и соблюдению требований. Всем землевладельцам рекомендуется изучить классификацию и статус земель до перевода земель из сельскохозяйственного назначения, чтобы избежать потенциальной ответственности и регулирующих действий.

В дополнение к потенциальным разветвлениям водно-болотных угодий, некоторые фермы могут располагаться рядом с реками или ручьями с ограниченным землепользованием. Например, Правила Нойса и связанное с ними законодательство устанавливают требование о 50-футовом растительном буфере вдоль реки Нойз и ее притоков (ручьи Голубой линии). Если земля, используемая в настоящее время для сельскохозяйственного производства, находится в пределах этого буфера, на этой земле разрешается продолжать сельскохозяйственное производство. Однако в случае исключения из сельскохозяйственного производства альтернативное землепользование не допускается.

Другой сценарий и, по общему признанию, возможно, наихудший сценарий, предполагает отказ от солнечной фермы. Простаивающие солнечные фермы не только снижают стоимость земли, но и оставляют землю под действие положений Закона о чистой воде. Таким образом, если земля долгое время простаивает, а земля также имеет гидрологию водно-болотных угодий, рекультивация земель может быть трудной, если не невозможной. Если это произойдет в пределах Восточного побережья Каролины, землепользование будет регулироваться EPA, Инженерным корпусом и Законом об управлении прибрежной зоной.

Эти примеры приведены для того, чтобы подчеркнуть необходимость изучения экологических норм и правил до создания солнечной фермы. Вообще говоря, сельскохозяйственные угодья, которые не классифицируются как ПК или не имеют части сельскохозяйственных угодий с гидрологией водно-болотных угодий, не подпадают под действие многих нормативных актов, ограничивающих землепользование. Для этих сельскохозяйственных угодий просто учтите, что исторически правила охраны окружающей среды стали не менее строгими, а более строгими.

ОБЩЕЕ ЗЕМЕЛЬНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

Часто при включении договора аренды земли фермер активно поддерживает берега канав, удаляя нежелательную растительность или почву; маркирует дороги или тропы; косит возле лесных массивов; или обеспечивает другое общее обслуживание фермы.В случае солнечной фермы эти задачи возлагаются на землевладельца. Если нет оборудования для выполнения этих задач, необходимо будет приобрести оборудование для обслуживания фермы. В качестве альтернативы эти задачи могут быть переданы по контракту.

Уход за сельхозугодьями будет особенно важен вскоре после застройки или для земель с постоянным водотоком, чтобы защитить их от эрозии или наводнений. Исключение земель из сельскохозяйственного назначения не освобождает землевладельца от необходимости поддерживать почву или ручей, которые в противном случае могли бы повлиять на сток воды или ухудшить качество почвы или воды.

Многие почвы в округе Крейвен, Северная Каролина, представляют собой либо очень крупный песок, либо почвы с плохим дренажем. Обе эти ситуации могут привести к смещению, проседанию или эрозии верхнего слоя почвы возле основания оборудования. Небольшие сдвиги в солнечных батареях изменят степень наклона, необходимую для правильной работы устройства, или даже могут вызвать опасность возгорания (см. Пожарная безопасность). Таким образом, замена эродированного верхнего слоя почвы должна быть приоритетом, особенно в период после завершения строительства и создания постоянного почвенного покрова.

Наводнение — еще одна проблема, которую следует изучить. Штормы в этой области исторически вызывают наводнения в некоторых областях. Карты, показывающие поймы, доступны для просмотра на NC Floodmaps. Однако также учтите, что дальнейшее развитие и увеличенная непроницаемая поверхность изменяют данные этой карты. Таким образом, некоторая разница, вероятно, связана с изменением окружающей среды, усилением развития и управления водными ресурсами (или их отсутствием).

Следует также учитывать, что восточная часть Северной Каролины подвержена риску частых тропических штормов.В эту зону упадут деревья и мусор. В качестве сельскохозяйственных угодий фермер, ухаживающий за землей, обычно берет на себя ответственность и расходы по уборке. В некоторых случаях фермер может претендовать на финансовую помощь для уборки мусора. Коммерческая недвижимость может соответствовать критериям, а может и не соответствовать, и ответственность за уборку мусора лежит на землевладельце.

УХОД ЗА СОРНАМИ, КУСТАРНИКАМИ И ДЕРЕВЬЯМИ

Оставленные без обработки и управления сельхозугодья превратятся из смеси сорняков в небольшие кустарники и, в конечном итоге, в лес.Таким образом, необходимо учитывать уход за сорняками, кустарниками и небольшими деревьями. Либо землевладелец должен будет обеспечить эти усилия, либо заключить договор на выполнение этих задач с поставщиком услуг. Для землевладельца применение гербицида неограниченного использования не требует лицензии на применение пестицидов для управления землями. Однако эти общие гербициды нелегко контролировать многие кустарники и небольшие деревья. Таким образом, может потребоваться лицензия на покупку и использование гербицида с ограниченным использованием. В настоящее время эту лицензию можно получить, сдав экзамен, предоставленный отделом пестицидов Министерства сельского хозяйства и бытовых услуг Северной Каролины (NCDA & CS).Эта лицензия потребует четырехчасового обучения в течение трехлетнего периода и небольшой платы за поддержание этой лицензии. Для получения дополнительной информации о лицензировании посетите веб-сайт NCDA & CS Pesticide Division.

По желанию землевладельца может быть заключен контракт с коммерческим подрядчиком для обеспечения вегетативного обслуживания солнечной фермы. Просто убедитесь, что у человека или компании есть соответствующие лицензии. В рамках существующей правовой структуры большинство коммерческих заявителей, вероятно, будут иметь лицензию, разрешающую общую борьбу с сорняками, но необходимо иметь лицензию в лесном хозяйстве для управления деревьями или кустарниками.Таким образом, в худшем случае может возникнуть необходимость заключить договор с более чем одним человеком / компанией. (Примечание: фермерам разрешено применять гербициды на фермах, которые они владеют или арендуют, но не могут наносить гербициды на чужую собственность. Такая привилегия разрешена только для коммерческих операторов.)

УДАРЫ ДИКОЙ ПРИРОДЫ

Цель — оценить потенциальное влияние этого проекта на дикую природу. Учитывайте как хорошие, так и неблагоприятные возможные последствия. Небольшие кусты или бордюры деревьев могут защитить вложения, а также создать эстетически приятную зону.Однако некоторые растения просто не будут переносить усиленный свет или тепло, если их посадить слишком близко к солнечным батареям. Кроме того, установление границы может повысить активность мелких птиц, насекомых и мелких млекопитающих. Однако это также увеличивает вероятность гнездования диких животных. Удаление птичьего или осиного гнезда должно быть плановым обслуживанием для предотвращения потенциальных пожаров или необратимого повреждения оборудования (см. Пожарная безопасность). Для получения дополнительных ресурсов для тех, кто хочет рассматривать сохранение дикой природы и защиту дикой природы в качестве приоритета при планировании и разработке, посетите веб-страницу Комиссии по ресурсам дикой природы Северной Каролины, Green Growth Toolbox.

СООБРАЖЕНИЯ, КАСАЮЩИЕСЯ ДРЕНАЖА, ЛИВНЕВЫХ ВОД И ПОЧВЫ

В настоящее время в штате Северная Каролина солнечные фермы считаются непроницаемыми сооружениями, если они расположены так, что вода не образует лужи на панелях. Даже в этом случае для крупных систем может потребоваться включение планов дренажа и / или ливневой канализации. Кроме того, необходимо поддерживать эрозию почвы и ее качество независимо от размера. Оба из них могут потребовать изменения макета. Из-за потенциальной сложности этой проблемы, основанной на размере, расположении и существующих структурах, в этой статье невозможно дать рекомендации по ливневым стокам или всему контролю эрозии.Планирование должно включать обсуждение с соответствующими отделами планирования (графством или муниципалитетом) в зависимости от юрисдикции, а также с местным отделом охраны почв и воды.

В отличие от управления ливневыми водами, решение проблемы управления почвами является относительно простым процессом. Просто защитите почву, посадив постоянный почвенный покров. Подойдут многие виды разрешенных трав. Стремитесь обеспечить правильное оплодотворение для поддержания роста. Агрономическое подразделение NCDA & CS проводит тестирование почвы на наличие питательных веществ для растений и извести.Тестирование почвы и рекомендации бесплатны с 1 апреля ^st до конца ноября. (При подаче в любое другое время взимается плата в размере 4 долларов за образец). Инструкции по отбору проб, формы, коробки и другую помощь можно получить в любом местном отделении сотрудничества Северной Каролины. Дополнительная информация, оплата за представленные образцы (при необходимости) и инструкции также доступны в агрономических подразделениях NCDA и CS. Обратите внимание, что некоторые удобрения могут вызывать коррозию металлов, пластмасс и стекла, используемых на солнечных фермах.Таким образом, вносите удобрения осторожно, чтобы не повредить панели или электрические кабели.

Целью удобрения должно быть обеспечение достаточного количества питательных веществ для создания желаемого почвенного покрова. Плохой почвенный покров, в худшем случае, может привести к эрозии пластового потока, поскольку во время сильных штормов большое количество воды будет отрываться от солнечных панелей. Даже частые, но менее сильные ливни могут создать капельницу непосредственно под отдельными панелями, что может вызвать смещение угла установки оборудования.Если это произойдет, восстановление эродированных земель и предотвращение стока в окружающие поверхностные воды будет ответственностью землевладельца или подрядчика / застройщика, в зависимости от обозначения, сделанного в контракте.

Наконец, большинство солнечных ферм действительно безопасны в эксплуатации. Однако в этих проектах используются потенциально токсичные тяжелые металлы и силиконовые побочные продукты. Поврежденные устройства или время могут выбросить эти загрязнители в окружающую среду. Таким образом, подумайте о взятии образцов почвы для выявления потенциальных загрязнителей.Для получения дополнительной информации о потенциальных загрязнителях, как указано на веб-сайте EPA, Ecological Soil Screening Level Metal Contaminants.

БЛИЗОСТИ АЭРОПОРТА

Создание солнечных ферм было отмечено как потенциальная опасность для аэропортов и авиадиспетчеров. Как правило, требования об уведомлении не требуются для солнечных панелей, установленных на расстоянии более 5 морских миль от аэропорта. Согласно их веб-сайту, Федеральное авиационное управление (FAA) по существу преследует две следующие цели:

1. Отсутствие возможности для бликов или бликов в существующей или планируемой кабине диспетчерской вышки (ATCT) в аэропорту, и

2. Отсутствует возможность ослепления или «низкий потенциал остаточного изображения» на конечном пути захода на посадку для любого существующего посадочного порога или будущих посадочных порогов (включая любые запланированные промежуточные этапы посадочных порогов), как показано на текущем утвержденном FAA аэропорту План размещения (ALP) 17.Траектория конечного этапа захода на посадку определяется как две (2) мили на расстоянии пятидесяти (50) футов над порогом посадки с использованием стандартной глиссады в три (3) градуса.

В большинстве случаев солнечные фермы не излучают частоты, которые не соответствуют политике совместного размещения FAA или другим правилам, которые могут повлиять на траектории полета. Тем не менее, желательно обсудить потенциальную проблему с солнечной электростанцией с местным управлением аэропорта (ADO) ФАУ для гражданских аэропортов или с Командующим советом Северной Каролины для военных объектов, если это может вызывать беспокойство.

Приведенные ниже шаги могут помочь в оценке надлежащей процедуры, если возникает вопрос, может ли солнечная ферма создать потенциальную опасность для воздушного движения. Инструменты и шаги, которые помогут в этих оценках, перечислены ниже.

1. Google Планета Земля — ​​используйте этот картографический инструмент (или аналогичную программу), чтобы определить, находится ли предлагаемый объект в пределах 5 морских миль от аэропорта, а также собрать координаты ГИС и высоту полевой площадки.
2. Зайдите на сайт FAA и введите эти данные.Если требуется отчет, он будет отмечен на этом сайте.
3. Посетите веб-сайт «Инструменты анализа яркости солнечного света и потока», чтобы определить, могут ли блики или остаточные изображения быть проблемой на основных траекториях полета.
4. Отнесите распечатанные копии вышеуказанных данных в местный аэропорт для обсуждения.

ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ

. Таким образом, рекомендуется обсудить возможные правила до учреждения.При этом большинство солнечных ферм может быть создано с минимальными ограничениями. Как правило, достаточно четко обозначить все кабели постоянного тока, проводники, корпуса и т. Д., А также оставить свободное пространство (без щеток) не менее 10 футов вокруг массива.

Еще одним соображением по поводу пожарной безопасности будет обсуждение планов пожаров и планировки объекта с соответствующим маршалом пожарной охраны (округа и / или города). Эти панели всегда следует рассматривать как имеющие максимальное напряжение и потенциальную опасность поражения электрическим током.Гнездо птиц, насекомых и мелких животных может стать причиной пожара. Пожары на месте могут подвергнуть пожарных и других людей опасности поражения электрическим током. Таким образом, предварительный план действий по спасению, если таковой имеется, в случае пожара должен быть обсужден со всеми договаривающимися сторонами, пожарными службами и начальником пожарной охраны.

ВЕГЕТАТИВНЫЕ БУФЕРНЫЕ ЗОНЫ

В настоящее время в штате Северная Каролина не существует специальных правил или постановлений, предписывающих создание растительной буферной зоны. Однако эти требования могут быть предусмотрены в постановлениях муниципалитета или округа.Даже если регулирование не требует наличия буферной зоны для вегетации, есть некоторые разумные функции, которые она выполняет. Например, растительная буферная зона может обеспечивать некоторую защиту от попадания обдуваемых ветром предметов в зону, где установлены панели, может обеспечивать некоторую защиту от вторжения транспортных средств, если зона расположена на крупной автомагистрали, или может обеспечивать некоторое отклонение потенциального солнечные блики, если участки расположены рядом с кварталами или крупными автомагистралями.Таким образом, растительный бордюр не только понравится, но и может выполнять некоторые практические функции. (См. Также разделы «Техническое обслуживание» и «Дикие животные»)

ОЦЕНКА ДОГОВОРА

Следует внимательно изучить все аспекты контракта. Обычно такие контракты заключаются для защиты компании, а не землевладельца. Таким образом, в контракте излагаются обязанности и права двух сторон, но обычно они односторонние, поскольку они защищают права застройщика / подрядчика, но могут значительно ограничивать права землевладельца.Следует помнить, что застройщик / подрядчик подходит к соглашению, чтобы обезопасить себя от максимальной ответственности и получить прибыль.

Целью данной статьи не является изложение всех аспектов контракта. Однако ниже перечислены некоторые из основных вопросов, которые необходимо учитывать. настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юрисконсультом до подписания контракта.

Возможные договорные аспекты включают:

• Может ли контракт или любое соглашение / обязательство по контракту быть продано, передано или переуступлено другой стороне.Если да, то каковы условия? Возможность продать договорное обязательство может означать, что компания или физическое лицо, с которым вы заключаете контракт сегодня, завтра не будет прежней. Кроме того, если это разрешено, компания / подрядчик, которому передается соглашение, может быть ограничена в ответственности или просто не согласиться со всеми первоначальными условиями. В некоторых случаях передача соглашения может осуществляться компании / подрядчику, не имеющим возможности предоставить адекватную финансовую поддержку или надлежащие полномочия для выполнения первоначальных обязательств.Просто убедитесь, что, если этот пункт включен в договор, указаны конкретные условия, сроки, ответственность и риски, связанные с такой передачей.
• Обустройство, право прохода, разрешение на въезд на сельскохозяйственные угодья по желанию и / или право на работу других сторон должны быть тщательно рассмотрены. Аренда позволяет землевладельцу предоставлять арендатору исключительные права на определенный период времени. Они легко прекращаются. Сервитут предоставляет владельцу право продолжать использовать свою землю, но передает долю в собственности и связанные права третьей стороне.Их часто записывают вместе с актом. Таким образом, их нелегко прекратить.
• Разрешает ли договор застройщику / подрядчику доступ к земле в любое время? Некоторые статьи разрешают вход без уведомления в любое время в течение срока действия контракта. Конкретно укажите, кто имеет доступ к собственности и на каких условиях. Невыполнение этого требования может позволить подрядчику, застройщику, субарендатору или другим лицам получить доступ в любое время без уведомления землевладельца.
• Требует ли договор от землевладельца защиты интересов застройщика / подрядчика? В таком случае этот широкий термин может означать гонорары за юридические услуги, страхование ответственности или другие вопросы.Избегайте таких оговорок и условий и четко укажите, что требуется подрядчику, а не общую, нечеткую оговорку, которая может увеличить риски землевладельца. Убедитесь, что эти элементы особо выделены.
• Кто несет ответственность за травмы человека при установке, эксплуатации или техническом обслуживании солнечных панелей? В некоторых случаях землевладельцы могут оказаться вовлеченными в судебные споры из-за травм рабочих. Обязательно защитите себя от такой ситуации, специально указав такую ​​ответственность и обязанности.
• Кто несет ответственность за споры с субподрядчиками, субарендаторами или другими лицами? Как землевладелец, особенно важно отделить свою ответственность от ответственности подрядчиков / застройщиков. В противном случае может возникнуть судебный иск, который вы не можете контролировать.
• Имеют ли обе стороны право расторгнуть договор без причины? Если нет, то каковы условия расторжения? Солнечные фермы не вырабатывают электроэнергию одинаково. В некоторых случаях низкая производительность может привести к неактивному сайту.Если да, то имеете ли вы право как землевладелец расторгнуть договор? Эти вопросы должны быть четко определены в контракте.
• Если есть спор или юридический вопрос, какой штат определяет применимое законодательство. В некоторых контрактах указывается, что все юридические вопросы должны решаться арбитражем в государстве происхождения или деятельности компании-подрядчика. Настаивайте на том, чтобы все юридические вопросы и споры соответствовали местным законам штата и чтобы споры разрешались в пределах штата, в котором расположена солнечная ферма.
• Рассмотрите возможность публичной регистрации контракта. Многие подрядчики не только не хотят, чтобы это происходило, в контракте может быть конкретная формулировка, запрещающая разглашение условий, эксплуатации или любых деловых вопросов, касающихся солнечных ферм. Скорее оформляется «меморандум». Многие государства не считают эти меморандумы обязательным юридическим соглашением и, следовательно, не имеют такой исковой силы, как публично зарегистрированные контракты.
• Убедитесь, что любые изменения в контракте или соглашениях сделаны в письменной форме и что сторона, представляющая контракт и работу, имеет право вносить изменения в контракт.В некоторых случаях сторонняя компания-администратор обеспечивает продажи или первоначальный контакт. Эти лица или компании могут иметь или не иметь право принимать изменения в контракте.
• Многие кредитные организации из-за различных проблем ответственности и рисков не позволяют размещать солнечные фермы на фермах с залогом. Если ферма оплачена не полностью, уточните в кредитном учреждении. В противном случае может потребоваться полная оплата оставшейся суммы, если ферма будет переведена на солнечную ферму.
• Оценить ответственность за причинение вреда рабочим, посетителям объекта, потенциальный ущерб окружающей среде, пожар, вандализм или другие непредвиденные последствия.Расходы на страхование ответственности и потребности в коммерческой собственности могут сильно отличаться от страхования ответственности за сельхозугодья. Таким образом, убедитесь, что в контракте четко указано, кто владеет оборудованием и ответственность за повреждение оборудования или травмы.
• Избегайте расплывчатых статей или фраз, таких как разрешение на въезд застройщику, подрядчикам или правопреемнику «предпринимать любые действия, которые необходимы, полезны, уместны или удобны в связи с, второстепенными или в интересах одного или нескольких проектов.Такие заявления дают подрядчику / застройщику или другим лицам неограниченные права и даже право на дальнейшее развитие. Убедитесь, что вы четко определили все действия и обязанности всех сторон и особо отметили, что никакие другие не подразумеваются.

ПРОГРАММЫ СОХРАНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬНИК

Округ Крейвен, Северная Каролина, как и многие округа Северной Каролины, имеют программы сохранения сельскохозяйственных угодий, такие как Добровольный сельскохозяйственный округ (VAD) или Расширенный сельскохозяйственный округ. (EVAD).Эти программы определяют сельскохозяйственные угодья, которые землевладелец добровольно передал для сельскохозяйственного производства и сохранения природных ресурсов. Таким образом, коммерческое развитие запрещено.

Эти программы осуществляет Консультативный совет по сельскому хозяйству округа Крейвен. Если сельхозугодья, зарегистрированные в VAD, должны быть исключены из сельскохозяйственного производства и помещены в солнечные фермы, требуется письмо, адресованное этому совету, с просьбой об удалении (и оплата за удаление Соглашения о сохранении с Реестром сделок).После того, как Консультативный совет по сельскому хозяйству получит это письмо, процесс займет от 30 до 90 дней.
Сельскохозяйственные угодья, зарегистрированные в EVAD, являются более безопасными и обязательными. Эти земли были зарегистрированы как земли, которые останутся в сельскохозяйственном использовании в течение как минимум 10 лет с даты регистрации, и после этого земля автоматически обновляется на трехлетние периоды времени. Есть штрафы за досрочное удаление. Однако по истечении первоначального срока процесс удаления земель из EVAD идентичен VAD.

Контактную информацию и дополнительную информацию о Сельскохозяйственном совете округа Крейвен можно найти на веб-сайте округа Крейвен.

ВЫВОД ИЗ ЭКСПЛУАТАЦИИ

В настоящее время никакие постановления или положения не предусматривают обязательного вывода из эксплуатации в Северной Каролине. Тем не менее, вывод из эксплуатации может быть оправдан, если компания-подрядчик решит не использовать площадку, площадка будет повреждена без разумного ремонта по мере старения оборудования или оборудование станет слишком неэффективным для получения прибыли.В какой-то момент, по выбору или по умолчанию, солнечные панели и оборудование необходимо будет удалить.

Одним из основных препятствий, с которыми в настоящее время сталкиваются солнечные фермы, является то, что многие из используемых продуктов состоят из тяжелых металлов и загрязняющих веществ, которые нельзя утилизировать на свалке. Многие продукты необходимо будет утилизировать. Некоторые компании предлагают эту услугу бесплатно или за небольшую плату. Однако в настоящее время обеспокоенность вызывает недостаточное количество снятых с эксплуатации солнечных панелей, чтобы оправдать переработку материалов.Таким образом, вывод объекта из эксплуатации может оказаться трудным и дорогостоящим.

Рекомендации по выводу из эксплуатации, перечисленные в публикации Template-Solar-Ordinance_V1.0_12-18-13, включают:

Рассмотреть возможность вывода из эксплуатации при любых из следующих условий:

1. Окончание аренды земельного участка
2. Система не вырабатывает электроэнергию 12 месяцев
3. Система повреждена и не подлежит ремонту или замене

Владелец / подрядчик солнечной фермы, как предусмотрено в его аренде с землевладельцем, должен сделать следующее, как минимум , чтобы вывести проект из эксплуатации.

1. Удалите все оборудование, не принадлежащее коммунальным предприятиям, трубопроводы, конструкции, ограждения и фундаменты на глубину не менее трех футов ниже уровня земли.
2. Удалите все засыпанные гравием участки и подъездные пути, если владелец арендуемой недвижимости в письменной форме не попросит оставить ее на месте.
3. Восстановить землю до состояния, разумно аналогичного ее состоянию до застройки, включая замену удаленного или эродированного верхнего слоя почвы.
4. Восстановите все расчищенные территории травами теплого сезона, произрастающими в этом регионе, если только владелец недвижимости не попросит в письменной форме не озеленять из-за планов сельскохозяйственных посевов.
5. Предоставить отчеты о пробах почвы (и воды, если они находятся рядом с ручьем) из частной лаборатории, показывающие, что почва (вода) в этом месте не содержит тяжелых металлов и загрязняющих веществ и подходит для сельскохозяйственного производства или желаемого использования.

Весь демонтаж и вывод из эксплуатации должны производиться в течение 12 месяцев после того, как объект перестанет производить электроэнергию для продажи. Ответственность за вывод из эксплуатации должен нести владелец / подрядчик солнечной фермы. Владелец / подрядчик солнечных ферм должен предоставить плановым отделам города / округа, Реестру договоров и землевладельцу подписанный план вывода из эксплуатации в течение 30 дней после смены владельца объекта.

СООБРАЖЕНИЯ НА БУДУЩЕЕ

Округ Крейвен издал постановление, содержащее руководящие принципы разработки солнечных панелей. Однако следует учитывать некоторые дополнительные рекомендации, которые предотвращают осложнения в будущем.

• В настоящее время при разработке оценивается влияние количества и качества воды только на основании строений и участка собственности. Все больше людей поддерживают усилия по оценке воздействия воды на водораздел. Таким образом, долгосрочные планы должны предусматривать защиту от эрозии почвы, защиту ручьев (если рядом с ручьем) и качество воды.
• По всему штату проводятся оценки, чтобы дать некоторое представление о потенциальном воздействии солнечных ферм на дикую природу. Утрата сельскохозяйственных угодий, продуктов питания и жилья с сельскохозяйственных угодий окажет воздействие на окружающую среду. Будет ли долгосрочное воздействие положительным или отрицательным, еще предстоит определить.
• Что солнечная ферма сделает с ценами на соседние земли? Судебные иски о снижении стоимости домов или предприятий из-за строительства предприятий или ферм (например, свиноводство) многочисленны.В настоящее время закон защищает первоначального землевладельца, но в настоящее время нет закона, регулирующего конкретные блики, частоту или неблагоприятный вид работающих или нефункционирующих солнечных ферм.

РЕЗЮМЕ

Каждый землевладелец должен будет определить, возможен ли перевод сельскохозяйственных земель на производство солнечной энергии. Более высокий доход с акра не обязательно означает большую прибыль. Более высокие расходы, будущее землепользование и / или альтернативные издержки могут свести на нет прибыль.Во-вторых, многие проекты солнечных электростанций создаются с финансовыми налоговыми льготами, государственными предписаниями в отношении альтернативных источников энергии и ожидаемыми начальными значениями амортизации. Хотя они приносят немедленный доход, они также дорого обходятся обществу и правительству. Кроме того, они могут исчезнуть так же быстро, как и инициированные. Наконец, необходимо серьезно рассмотреть сценарии «наилучшего и наихудшего». Солнечные фермы, обеспечивающие 15-20 лет альтернативной энергетики, доход землевладельцу и налоговые поступления округу, приносят пользу.Напротив, заброшенные солнечные фермы, чрезмерные затраты на вывод из эксплуатации или потеря будущего землепользования наносят ущерб землевладельцу и территории.

Написать автору: [email protected]

Следуйте за автором в Twitter: @mcarroll_craven

Для получения дополнительной информации также прочтите статью «Можно ли преобразовать производство солнечной энергии в сельхозугодья?»

РЕСУРСЫ И СПРАВОЧНИКИ

Проблемы и выполнение Постановления Правительства № 1 от 2011 года О передаче функций земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленного назначения | Кодир

Книг:

Абрар Саленг.(2007). Горное право. Джокьякарта: UII Press

Ахмад Чулаеми. (1992). Заготовка земли под определенные цели в рамках развития. Семаранг: Журнал юридических вопросов № 1 FH UNDIP

Адисасмита, Рахардджо. (2010). Управление региональными доходами и орхидеями. Джокджакарта: Граха Ильму

Али Ахмад Чомза. (2005). Аграрное право (индонезийская земля). Джакарта: Prestasi Pustaka Publisher

Багир Манан. (2010). Государственный административный закон, новая редакция.Джакарта: Раджа Графиндо Персада

Mahfud MD. (2011). Создание политического права, соблюдение Конституции. Джакарта: PT Раджа Грапиндо Персада

Maria SW Sumarjo. (2008). Земля в перспективе экономической, социальной и правозащитной культуры. Джакарта: Kompas Gramedia

Мустофа Суратман. (2013). Использование земельных прав в промышленности. Джакарта: Sinar Grafika

Нана Априяна. (2011). Политика преобразования сельскохозяйственных земель в контексте поддержания устойчивости земель, тематическое исследование на острове Ява.Джакарта: Министерство национального планирования развития / Баппенас.

NM Spelled и JBJM Ten Berge. (1993). Введение в Закон о лицензировании. Сурабая: Юридика

Положения:

Закон № 56 Prp от 1960 года об определении сельскохозяйственных угодий

Закон Республики Индонезия № 26 от 2007 года о территориальном планировании

Закон № 41 от 2009 года об охране сельскохозяйственных земель и устойчивом производстве продовольствия

Постановление Правительства № 16 от 2004 года о землепользовании

Постановление Правительства №1 от 2011 г. О передаче и передаче функций Земля Устойчивое продовольственное сельское хозяйство

Совместная инструкция Министра внутренних дел и региональной автономии с Министром Аграрии от 5 января 1961 г. № Секра 9/1/12 об определении земледелия

Постановление министра внутренних дел № 5 от 1974 года о положениях, касающихся предоставления и предоставления земли для использования в целях компании в контексте инвестиций Иностранные

Постановление государственного министра по аграрным вопросам / главы Национального земельного агентства № 1993 г. о процедурах получения разрешений на размещение и прав на землю Для компаний в контексте инвестиций

Постановление государственного министра по аграрным вопросам / главы Национального земельного агентства № 21 от 1994 года о порядке приобретения земли для инвестиционных рамок внутренних компаний

Распоряжение государственного министра по аграрным вопросам / главы Национального земельного агентства № 2 от 1999 г. о разрешениях на размещение

Распоряжение министра аграрных дел / главы Национального земельного агентства № 9 от 1999 г. о процедурах предоставления и отмены прав на государственную землю и прав управления

Постановление министра аграрного и территориального планирования / главы Национального земельного агентства Республики Индонезия № 15 от 2018 года о технических аспектах земли

% PDF-1.4 % 1705 0 obj> эндобдж xref 1705 90 0000000016 00000 н. 0000003029 00000 н. 0000002096 00000 н. 0000003218 00000 н. 0000003922 00000 н. 0000003950 00000 н. 0000004092 00000 н. 0000004233 00000 н. 0000004374 00000 н. 0000004514 00000 н. 0000004542 00000 н. 0000005030 00000 н. 0000005142 00000 н. 0000005256 00000 н. 0000005284 00000 н. 0000005832 00000 н. 0000006443 00000 н. 0000006905 00000 н. 0000006933 00000 п. 0000007734 00000 н. 0000008440 00000 н. 0000009030 00000 н. 0000009603 00000 п. 0000010189 00000 п. 0000010793 00000 п. 0000011355 00000 п. 0000011383 00000 п. 0000011527 00000 п. 0000012114 00000 п. 0000012937 00000 п. 0000013530 00000 п. 0000022551 00000 п. 0000022756 00000 п. 0000023151 00000 п. 0000049475 00000 п. 0000049681 00000 п. 0000049751 00000 п. 0000083714 00000 п. 0000083916 00000 п. 0000084356 00000 п. 0000114651 00000 н. 0000114721 00000 н. 0000114838 00000 н. 0000114866 00000 н. 0000114981 00000 н. 0000115317 00000 н. 0000115712 00000 н. 0000115914 00000 н. 0000115984 00000 н. 0000122822 00000 н. 0000123025 00000 н. 0000123383 00000 н. 0000123453 00000 п.