нюансы, все плюсы и минусы
30 Ноября, 2022
4803
Купить квартиру в новостройке в любом случае выгодней, чем на вторичном рынке. Преимущества не только в современной планировке и коммуникациях, но и более благоустроенной территории около дома. Поиск выгодного во всех аспектах варианта – задача достаточно сложная, учитывается не только сам объект покупки, но и как будет происходить оформление сделки. Вариантов может быть много, один из них – договор уступки прав требования.
Попробуем разобраться, что это за документ, какие особенности оформления, плюсы и минусы по сравнению с другими способами оформить покупку.
Содержание
- Что такое переуступка квартиры
- Варианты переуступки квартиры в новостройке
- Перечень документов для приобретения недвижимости по переуступке
- Преимущества и недостатки переуступки
Что такое переуступка квартиры
Купить жилье на этапе строительства будет гораздо дешевле, чем готовое. Но может случиться так, что застройщик уже распродал весь объем и теперь приобрести недвижимость можно лишь только по переуступке прав.
Переуступка – контракт, в котором предусмотрена передача права на квартиру в новострое и обязанности по договору, передаваемые уже не девелопером или застройщиком, ведущим строительство, а физическим или юридическим лицом – участником договора долевого участия (ДДУ).
Важно!!! Подписывая договор переуступки, вы становитесь владельцем не самой квартиры, а лишь имущественных прав на нее, заявить на которые можно будет после ввода застройщиком объекта в эксплуатацию и наличия всех предусмотренных законом документов.
Пepeycтyпки peглaмeнтиpyютcя Ф3 №214 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции», a тaкжe oтдeльными пyнктaми Гpaждaнcкoгo Koдeкca Poccийcкoй Фeдepaции — нaпpимep, cтaтьeй 382.
.
Основные термины в законе:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Варианты переуступки квартиры в новостройке
При оформлении цессии необходимо учитывать, планировалась ли изначально покупка в ипотеку или нет и физическое или юридическое лицо является инвестором.
- Переуступка с ипотекой:
Купленную в ипотеку недвижимость с разрешения банка можно переоформить на другое лицо еще до ее ввода в эксплуатацию при условии отсутствия перед ним задолженности.
- Инвестором выступает физическое лицо:
Право собственности на недвижимость передается от продавца покупателю еще до регистрации.
Чтобы не попасть на махинации со стороны продавца, расчет желательно проводить через банковскую ячейку (аккредитивный счет).
- Инвестором выступает юридическое лицо:
Юрлица с большим удовольствием делают вложения в строительство с целью получить доход от последующей перепродажи. При этом, покупая сразу несколько объектов, предприятие может от застройщика получить значительную скидку. Регистрация права собственности при этом варианте также возможна только после ввода объекта в эксплуатацию.
Чтобы не попасть на махинации со стороны продавца, расчет желательно проводить через банковскую ячейку (аккредитивный счет).
Для покупателя принципиальной разницы, с кем оформлять цессию – с физическим или юридическим лицом – практически нет.
Перечень документов для приобретения недвижимости по переуступке
- паспорта участников сделки;
- письменное согласие застройщика (девелопера) на изменение инвестора;
- документы, подтверждающие финансовое состояние застройщика;
- договор долевого участия в прежней и новой редакции;
- письменное согласие супруга на сделку;
- разрешение от кредитной организации на изменение стороны в договоре долевого участия;
- при покупке в кредит ипотечный договор;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Преимущества и недостатки переуступки
- Для продавца:
Для продавца бесспорным плюсом является возможность быстрого получения дохода – договор переуступки можно подписать сразу после публикации проектной декларации, а передать право на недвижимость уже после окончания строительных работ, когда цена значительно вырастет.
Из минусов можно назвать длительный срок. Для договора купли-продажи, дарения необходимо гораздо меньше времени. При переуступке возникает необходимость общения с девелопером (застройщиком), покупателем, получения выписок из Росреестра.
Все сделки с недвижимостью, в т.ч. и цессия подлежат налогообложению, а значит возникает необходимость подачи декларации.
- Для покупателя:
Бесспорным преимуществом является возможность купить недвижимость дешевле, чем в новостройке или во вторичном фонде. Если цедент стремится быстрей продать, то есть шанс купить за более низкую цену, чем приобрел он.
Иногда моржа может доходить до 5-20%.Если приобрести недвижимость на этапе котлована, то после сдачи ее в эксплуатацию цена вырастет на 5-50%, на этом можно хорошо заработать.
Из минусов можно назвать риски.
Покупатель получает не жилье, а только право на него. Если застройщик обанкротится, затянет сроки строительных работ или получения документации, то на цедента нет никаких рычагов влияния, только на застройщика.
Кроме этого, есть риск приобрести право требования с невыполненными в полном объеме обязательствами или несвоевременными выплатами застройщику.
Можно попасть на мошенников и стать жертвой «двойных продаж», если договор не прошел регистрацию в Росреестре.
Если застройщик будет объявлен банкротом, объект перейдет в долгострой.
Чтоб свести риски к минимуму, необходимо проверять оригинал ДДУ.
Особое внимание обратить на наличие печати и подписи застройщика, отметки Росреестра.
Переуступка прав на квартиру в новостройке. Что это?
- 3 ноября 2021
- Категория: Новостройки
- 0
- 22360
Портал о недвижимости Move.ru (495) 134-00-05 г. Москва, Высоковольтный пр, д.1, стр. 49, офис 330
Сегодня достаточно часто можно встретить предложение стать собственником квартиры в новостройке по переуступке права требования. Однако, в каждом конкретном случае следует разобраться, будет ли такая сделка реально выгодной, или от неё лучше сразу отказаться.
Переуступка квартиры в новостройке подразумевает совершение сделки (заключение договора), по которому инвестор переуступает своё право требования на жилое помещение, в строительство которого им были вложены денежные средства, третьей стороне.
Основные преимущества
• Квартиру в собственность возможно приобрести намного раньше, чем при необходимости вкладывать денежные средства на начальный стадии застройки.
• В случае предложения переуступки в практически достроенном доме или жилищном комплексе, то, скорее всего, он в ближайшее будущее будет сдан в эксплуатацию.
Имеется возможность приобрести квартиру на порядок дешевле, чем у застройщика. При этом, стоит выяснить всю информацию по условиям предстоящей покупки. В эти сведения входит не только стоимость жилья, но и его место нахождения, планировка и иные характеристики.
Существующие риски переуступки права требования
Несмотря на то, что такого рода сделка характеризуется целым перечнем преимуществ, «подводные камни» всё же могут иметь место:
• Застройщик может нарушить сроки сдачи объекта в эксплуатацию, а это говорит о том, что распоряжаться квартирой новый владелец не сможет.
• Вся сумма стоимости жилого помещения выплачивается сразу, при этом, воспользоваться приобретением удастся не сразу (как в случае с покупкой объекта недвижимости на вторичном рынке).
• Покупатель рискует стать жертвой мошенников, которые прописывают условия договора таким образом, что на покупателя прав требования возлагаются дополнительные платежи.
Как не стать жертвой мошенников?
Чтобы не попасться на уловки недобросовестных продавцов, которые желают нажиться (а главной целью многих инвесторов выступает именно получение прибыли), необходимо обезопасить себя ещё до момента подписания договора. Для этого следует:
• Убедиться, что строительство продвигается в соответствии с запланированными сроками. Если объект давно уже должен быть сдан в эксплуатацию, но этого не произошло, то от покупки лучше отказаться. Фирма-застройщик в обязательном порядке должна иметь всю разрешительную документацию в соответствии с нормами действующего законодательства.
• Внимательно изучить условия первоначального договора с застройщиком – в соглашении должен содержаться пункт о возможности переуступки. В случае, если этим документом установлены санкции за переуступку, то стоит прописать, что они будут возлагаться непосредственно на переуступщика.
• Анализ договора уступки прав требования – изучить условия документа, он, как правило, является трехсторонним (в качестве третьей стороны выступает инвестор), необходимо в обязательном порядке.
Для осуществления анализа договора лучше обратиться к профессиональному юристу.
• Если переуступка осуществляется во второй или третий раз, то лучше не рисковать, так как не всегда имеется возможность изучить предыдущие соглашения по переуступке. В ситуации, когда переуступщик предъявляет обычный инвестиционный договор, стоит задуматься. Такой документ попросту может оказаться недействительным, так как с начала 2006 года эти договоры в отношении жилых объектов были запрещены на законодательном уровне.
• Заверить договор переуступки в нотариальной конторе.
Уступки контракта на новое строительство
Если вы искали квартиру в совершенно новом здании, вы могли столкнуться с «уступками» в качестве варианта покупки. Если кто-то покупает квартиру в еще не законченном новом многоквартирном доме, а затем хочет продать квартиру до завершения строительства, ему нужно будет «переуступить» контракт новому покупателю. Квартира не может быть официально продана, так как строительство еще не завершено, поэтому вместо этого права на первоначальный договор купли-продажи продаются новому покупателю, при этом новый покупатель заключает уже согласованный предпродажный договор с застройщиком.
. Новый покупатель получит ту же информацию, которую первоначальные покупатели получили во время предпродажи, в том числе Заявления о раскрытии информации застройщика, планы этажей, цветовые схемы и т. д. Любому покупателю уступки необходимо знать важные детали покупки квартиры перед продажей как а также требования к финансированию сделки уступки. Застройщик должен одобрить продажу уступки и часто разрешает уступки только тогда, когда здание распродано.
Финансирование продаж по переуступке
Финансирование — это то место, где возникают сложности с сделками по переуступке, поскольку вы можете получить ипотечный кредит только на первоначальную покупную цену квартиры (минус первоначальный депозит), а не на «лифт», который вы вероятно, будет платить Продавцу. «Лифт» — это разница между первоначальной ценой покупки Продавца и ценой, которую вы платите Продавцу. На растущем рынке, который мы наблюдали в последние несколько лет, продавцы обычно могут получать прибыль от своих первоначальных инвестиций.
Это ограничение по ипотеке со сделками по переуступке делает эти квартиры очень сложными для среднего человека, поскольку для их покупки обычно требуется много наличных денег. Обратитесь к своему ипотечному брокеру, чтобы проверить текущие требования к кредитованию, связанные с продажей уступок — правила ипотеки могут измениться, поэтому этот пост может быть устаревшим.
При поиске покупки по переуступке вам необходимо выяснить первоначальную цену покупки Продавца, первоначальный депозит и будут ли какие-либо кредиты применяться к покупке Застройщиком.
Контракты на эти покупки отличаются от стандартных контрактов. Вся покупка требует тщательного рассмотрения, чтобы не было сюрпризов.
Позвоните мне, если у вас есть какие-либо вопросы: Kristi по телефону 778-387-7371 или [email protected].
РАСКРЫТИЕ: Этот пост только пример. Подробная информация о GST, налоге на передачу собственности, любом применимом налоге на прирост капитала, гонорарах юристов, деталях контракта и т.
д. может отличаться в зависимости от вашей ситуации, возможных новых правил в отношении государственных налогов, исходного контракта, требований застройщика и многого другого. Обязательно поговорите с профессионалами (риелторами, налоговыми специалистами и т. д.) о вашей конкретной ситуации.
Пример уступки контракта
Запрашиваемая цена продавца для продажи уступки: 514 900,00 долларов США
РАСЧЕТ ЦЕНЫ ПЕРЕУСТУПКИ
Дополнительное парковочное место: $25 000,00
Кредиты от разработчика: $0
Общая первоначальная цена покупки: $424 900,00
Цена подъема/уступки (т.е. прибыль продавца): $514 900 – $424,900 = 90 000,00 долларов США
РАСЧЕТ ЦЕНЫ ПОКУПКИ
Что правопреемник (новый покупатель) должен правопреемнику (продавцу/первоначальному покупателю)
$ Завершение***
Замена Депозит (т.е. Первоначальный депозит, уплаченный Продавцом/Первоначальным покупателем, скажем, 20%): 79 800,00 долларов США ***Обычно вносится вместе с Принятым предложением***
Общая сумма уступки (т.
е. сумма, которую Новый покупатель должен Продавцу): 169 долларов США.,800,00 ***Это (вероятно) не может быть заложено***
Что правопреемник (новый покупатель) должен застройщику
Первоначальная цена покупки + дополнительные услуги: 424 900,00 долларов США
МЕНЬШЕ:
Депозит замещения: ( $79 800,00)
Кредиты от Разработчика: ($0)
Правопреемник Обязательство перед Разработчиком (т.е. то, что новый Покупатель заплатит Разработчику): $345 100,00 ***Это может быть заложено***
Что Правопреемник ( Новый покупатель) должен внести дополнительные сборы
Применимо 5% GST (по первоначальной цене контракта): 21 245,00 долл. США
Налог на передачу недвижимости (по новой запрашиваемой цене продавца): 8,298,00 долл. США
Плата за адвокат: 1500,00 долл. США
заложены и подлежат погашению***
КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ
Общая сумма, которую правопреемник (новый покупатель) заплатит: 545 643,00 долл.
США
0003 Всего «наличных», необходимых новому покупателю: 200 543,00 долл. США Обратите внимание, что наличность, необходимая для покупки по заданию, больше, чем вам потребуется для обычной покупки на 515 000 долларов, и в этом заключается проблема для большинства покупателей. Приведенная ниже информация относится к процессу 2023–2024 годов. Residential Services рада приветствовать вас на первом этапе выбора места жительства в кампусе на следующий учебный год. Для ознакомления с процессом мы подготовили две полезные брошюры: Жилищные службы назначат вам здание и комнату на основании предпочтений, которые вы разделяете в договоре на жилье. Обзор процесса предоставления нового студенческого жилья: Жилищные услуги
Приветствуем первокурсников и переводных студентов!
Процесс предоставления нового студенческого жилья
- Видеоруководство о том, как заполнить онлайн-заявку на жилье и предпочтения
Важные даты жилищного процесса
| Важная дата | Процесс |
|---|---|
| 1 апреля – 1 июня 2022 г. | Контракт открыт для новых студентов |
| 2 июня – 31 июля 2022 г. | Назначения комнат обработаны и проверены |
Начало августа 2022 г. | Уведомление о назначении отправлено по электронной почте |
Требования к проживанию
Северо-Западный университет требует двухлетнего проживания для всех поступающих на первый курс бакалавриата. Все поступающие переводные студенты должны проживать в кампусе в течение первого года обучения. Для получения дополнительной информации о требованиях к проживанию, в том числе о процессе запроса жилья и/или плана питания, посетите нашу страницу требований к проживанию.
Варианты жилья
Residential Services предлагает две модели жилья: общежития и колледжи-интернаты. Каждый из них предоставляет уникальную возможность для участия и роста. Независимо от модели жилья, все студенты разделяют универсальный опыт проживания, проживая в жилом районе, который включает в себя общие услуги, удобства, программы, персонал и преподавателей по месту жительства.
Жилье для всех полов
Жилье для всех полов позволяет учащимся, независимо от пола, пола или гендерной идентичности, жить в одной комнате или люксе.
Вы сможете выбрать All Gender Housing в качестве предпочтения в процессе назначения жилья.
Выбор соседа по комнате
У вас есть два варианта заполнения раздела жилищного договора о соседе по комнате:
- Если вы уже выбрали соседа по комнате, вам потребуется его имя и NetID. Вы выберете соседей по комнате в своей группе для назначения вашей комнаты. Вы будете использовать это, чтобы запросить соседей по комнате или ответить на ожидающий запрос соседа по комнате. Группы соседей по комнате работают как «запрос на добавление в друзья»; предпочтительный сосед(и) по комнате должны принять запрос. Приглашения/обновления будут отправлены всем перечисленным после того, как вы внесете изменения и отправите эту форму. Обратите внимание, вы можете быть только в одной группе одновременно. После того, как вы отправите свой контракт, вы всегда можете внести изменения в группы своих соседей по комнате с помощью опции «обновить настройки».
- Если у вас нет на примете конкретного соседа по комнате, Residential Services случайным образом подберет вам соседа по комнате на основе сведений о здании и предпочтениях соседа по комнате, которые вы указали в договоре на жилье.
