Переуступка прав аренды нежилого помещения: ❗️Переуступка права аренды недвижимости по договору. Правила выкупа недвижимости у государства.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 22.06.2021 N 66а-672/2021
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что он на праве аренды владеет земельным участком и является плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости земельного участка, которая не соответствует его рыночной стоимости.
Решение: Удовлетворено в части.Аналогичным образом, вопреки доводам административного ответчика, не свидетельствует о не типичности условий продажи объекта-аналога N 4 то, что продается переуступка права аренды, поскольку по общему правилу, переуступка права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по цене ниже установленной договором аренды не допускается. При производстве расчетов экспертом учтено, что передаваемое право по указанному объекту-аналогу — краткосрочная аренда, в связи с чем введена соответствующая поправка — 29,90%.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Проблемы обеспеченности недвижимым имуществом социально ориентированных некоммерческих организаций
(Казаченок С.Ю., Долинская Л.М.)
(«Законы России: опыт, анализ, практика», 2020, N 5)Нежилое помещение предоставляется СО НКО во владение и (или) в пользование по договору на условиях срочности (на 5 лет), льготной арендной платы (50%), использования только по целевому назначению, запрета продажи переданного организациям государственного или муниципального имущества, переуступки прав пользования им, передачи прав пользования им в залог и внесения прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Суды, признавая по правилам п. 2 ст. 168 ГК РФ недействительным соглашение об уступке, руководствовались п. 7 ст. 448 ГК РФ. При этом ими не учтено, что лесное законодательство в соответствии с ч. 2 ст. 3 ЛК РФ имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков; ч. 6 ст. 71 ЛК РФ о том, что победитель конкурса или единственный участник конкурса, с которыми заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ч. 10 ст. 80.2 ЛК РФ не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из указанного договора, а также сдавать предоставленный лесной участок в субаренду, устанавливающая запрет на уступку права и перевод долга в определенных случаях, была введена в ЛК РФ после заключения договора аренды лесного участка, а также соглашения об уступке. Кроме того, ч. 6 ст. 71 ЛК РФ был предусмотрен запрет на уступку прав по договорам аренды, заключенным по конкурсу, тогда как право на заключение договора аренды лесного участка по настоящему делу было реализовано Министерством посредством такого вида конкурентной процедуры, как аукцион, в связи с чем выводы судов о наличии оснований для удовлетворения иска нельзя признать законными и обоснованными.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ
(ред. от 28.06.2022)
«О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»4.2. Запрещается продажа государственного и муниципального имущества, включенного в указанные в части 4 настоящей статьи перечни, за исключением возмездного отчуждения такого имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в случаях, указанных в подпунктах 6, 8 и 9 пункта 2 статьи 39. 3 Земельного кодекса Российской Федерации. В отношении указанного имущества запрещаются также переуступка прав пользования им, передача прав пользования им в залог и внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности, передача третьим лицам прав и обязанностей по договорам аренды такого имущества (перенаем), передача в субаренду, за исключением предоставления такого имущества в субаренду субъектам малого и среднего предпринимательства организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, и в случае, если в субаренду предоставляется имущество, предусмотренное пунктом 14 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Продажа прав аренды или коммерческих активов?

В контексте коммерческих сделок термины «права аренды» и «коммерческие активы» нередко смешивают. Тем не менее, это две очень разные юридические концепции, особенности каждой из которых должны быть четко определены, прежде чем предпринимать шаги по продаже или приобретению бизнеса.

ПЕРЕДАЧА ПРАВ АРЕНДЫ

Продажа права аренды – действие, посредством которого арендатор (цедент) передает свои права третьему лицу (цессионарию). Цессионарий покупает у цедента право пользования действующим договором коммерческой аренды, заключенным с собственником помещения (арендодателем), на оставшийся срок и на идентичных условиях, в частности в отношении арендной платы.

Он/она также пользуется гарантиями договора коммерческой аренды по отношению к арендодателю, который должен возобновить договор аренды. Если он/она отказывается и если предполагаемые мотивы не считаются серьезными и законными в отношении уходящего арендатора, он/она должен будет выплатить компенсацию, равную деловым потерям, вызванным непродлением договора аренды, в качестве коммерческого собственности и в соответствии с законом № 490 от 24 ноября 1948 года о договорах аренды для коммерческого, промышленного или торгового использования.

Арендатор, желающий передать свои права аренды или внести вклад в компанию, должен заранее уведомить арендодателя, поскольку закон №. 490 предоставляет ему / ей право преимущественной покупки при определенных условиях. В большинстве случаев, чтобы сохранить те же условия, что и при передаче текущей коммерческой аренды, цессионарий должен иметь ту же корпоративную цель, что и цедент, чтобы сохранить то же предполагаемое использование.

Действительно, если аренда не считается «всеми предприятиями», деятельность должна быть четко определена в договоре коммерческой аренды. Таким образом, цедент не сможет передать без согласия арендодателя, если новый вид деятельности, рассматриваемый цессионарием, отличается. У арендодателя будет два варианта, он может либо просто отказаться от новой деятельности, либо принять ее. Если арендодатель предоставит его, будет составлен новый договор аренды, и условия будут в то время свободно устанавливаться арендодателем.

В дополнение к этим новым условиям арендодатель может также потребовать выплаты так называемого возмещения за «деспециализацию» в выбранной им/ее сумме.

Чтобы установить стоимость права аренды, необходимо принять во внимание следующие элементы:

• размер арендной платы: чем ниже арендная плата, тем выше будет оценка,
• цель аренды : чем шире цель, тем проще будет передача и тем лучше стоимость,
• Особенности: состояние, площадь и расположение помещения.

Во всех случаях стоимость права аренды не связана с оборотом.

Это право аренды не следует путать с правом входа или ключевой денежной суммой, которая может быть уплачена покупателем прав аренды непосредственно владельцу арендуемого коммерческого помещения в дополнение к арендной плате, согласованной в договор аренды.

При подписании передаточного акта, копия которого передается арендодателю, покупатель уплачивает регистрационный сбор в размере 1% от продажной цены + 0,70% нотариальных сборов, т.е. всего 1,70%. Тем не менее, хотя это настоятельно рекомендуется, использование нотариуса для такого рода сделок не является обязательным.

Кроме того, необходимо добавить расходы на рекламу в «Journal de Monaco», а также ежегодный 1% налог на арендную плату и любые кредитные и залоговые сборы.

Если продажа осуществляется при содействии агентства недвижимости, покупатель должен будет заплатить комиссию в размере 6% от продажной цены + НДС, а продавец — комиссию в размере 3% + НДС, в соответствии с цены, установленные Палатой недвижимости Монако.

Также важно напомнить, что не все предприятия обязательно выигрывают от договора коммерческой аренды. Действительно, некоторые из них имеют ненадежный или временный договор аренды (с ограничением до 35 месяцев) или договор аренды офиса, определенный Законом №. 1 433 от 18 ноября ^-й , 2016 (коммерческая деятельность не ведется, прием товаров и клиентов не допускается). В обоих случаях это не дает арендатору никакой коммерческой собственности и, следовательно, не подлежит передаче.

ПРОДАЖА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ АКТИВОВ

Понятие деловых активов намного шире, чем право аренды, которое является одним из составляющих его активов.

Относится ко всем следующим элементам:

• материальные: материальные, видимые и присваиваемые элементы в рамках коммерческой деятельности,
• нематериальные: элементы, не поддающиеся количественной оценке и изъятию, но необходимые для осуществления деловой деятельности.

Таким образом, покупатель покупает не только права аренды, но и оборудование, товары, мебель, книгу заказов, действующие контракты, вывеску, фирменное наименование, клиентуру, сотрудников, лицензии и разрешения, патенты, товарные знаки, промышленные образцы, литературную и художественную собственность. права, доменные имена, адреса электронной почты, этот список не является ограничивающим.

Товарно-материальные запасы, как правило, не включаются в стоимость бизнес-активов и должны оцениваться отдельно на момент продажи. Долги, дебиторская задолженность и недвижимость также исключаются.

Оценка бизнес-активов ближе к оценке компании и требует серьезного финансового анализа и аудита. Поэтому настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к специалисту в качестве дипломированного бухгалтера для определения цены продажи. Агенты по недвижимости смогут установить цену только в отношении права аренды.

Для некоторых малых предприятий, особенно в Монако, где недвижимость очень дорогая, основным торговым активом часто являются права аренды. По этой причине между ними часто возникает путаница.

После согласования цены продажи и нахождения покупателя стороны могут подписать предварительный договор купли-продажи.

В качестве передачи права аренды арендодатель будет иметь возможность воспользоваться своим правом преимущественной покупки, которое предоставлено ему / ей статьей 32-бис закона №. 490 вышеупомянутое.

Тем не менее, в отличие от передачи права аренды, которая часто связана со сменой вида деятельности, покупатель бизнес-активов обычно продолжает заниматься той же деятельностью, что и цедент. Следовательно, арендодатель не может возражать против этого.

Однако договор аренды может включать положения и условия, ограничивающие эту свободу продажи коммерческих активов, требуя одобрения арендодателя в отношении нового покупателя, особенно на основании платежеспособности или добросовестности со стороны 

С другой стороны, если проект продажи бизнес-активов предполагает частичную «деспециализацию» аренды (например, добавление деятельности, дополняющей существующую), арендодатель может предоставить или отказать в разрешении на изменение использовать. Такая ситуация даст арендодателю возможность пересмотреть все условия договора аренды и, возможно, потребовать компенсацию за «деспециализацию».

При подписании акта купли-продажи покупатель должен будет оплатить регистрационный сбор в размере 6% от цены продажи + 1,5% нотариальные сборы, т.е. в общей сложности 7,5%. Кроме того, необходимо добавить расходы на рекламу в «Journal de Monaco», а также любые кредитные и залоговые сборы.

Наконец, если продажа была произведена при содействии агентства недвижимости, комиссионные, причитающиеся с каждой стороны, такие же, как и в случае продажи права аренды.

Таким образом, у владельца бизнес-активов есть три варианта:

• Продажа активов предприятия и прекращение его деятельности
• Продажа права аренды, если он/она получает выгоду от договора коммерческой аренды и желает продолжить свою деятельность в другом месте.
• Управление арендой, которое позволяет владельцу коммерческих активов предоставить лицу (управляющему арендатором) право свободно управлять своими бизнес-активами на свой страх и риск, при условии уплаты вознаграждения и одобрение арендодателя.

Основные различия между передачей права аренды и продажей коммерческих активов касаются цели продажи и цены. Действительно, для идентичных помещений права аренды обязательно будут дешевле, чем коммерческие активы, которые включают гораздо больше элементов. Однако мы должны иметь в виду, что приобретение бизнес-активов, в отличие от приобретения права аренды, позволяет взять на себя ранее существовавшую деятельность.

Команда Valeri Agency, обладающая обширными знаниями в области коммерческой недвижимости, всегда готова помочь вам в любой сделке, будь то бизнес-активы или права аренды, и помочь вам сделать правильный шаг.

: Гражданский кодекс Калифорнии :: Кодекс Калифорнии 2007 г. :: Кодекс Калифорнии :: Кодексы и законы США :: Законодательство США :: Justia

Посмотреть Кодекс Калифорнии 2021 г. | Посмотреть предыдущие версии Кодекса Калифорнии

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РАЗДЕЛ 1995.210-1995.270

 1995.210. (a) С учетом ограничений, изложенных в настоящей главе, договор аренды
может включать ограничение на передачу доли арендатора в
арендовать. (b) Если договор аренды не включает ограничение на передачу, арендатор
права по договору аренды включают неограниченную передачу права собственности арендатора.
проценты по аренде.
1995.220. Неясность в ограничении на передачу права арендатора
проценты по аренде должны толковаться в пользу возможности передачи.
1995.230. Ограничение на передачу доли арендатора в
аренда может полностью запретить передачу.
1995.240. Ограничение на передачу доли арендатора в
договор аренды может предусматривать, что передача подлежит какому-либо явно выраженному
стандарт или условие, включая, помимо прочего, положение
что арендодатель имеет право на часть или на все вознаграждение,
арендатор получает от приобретателя сверх арендной платы по
арендовать.
1995.250. Ограничение на передачу доли арендатора в
аренда может потребовать согласия арендодателя для передачи при условии любого
явный стандарт или условие предоставления или отказа в согласии,
включая, но не ограничиваясь любым из следующего:
 (a) В согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. (b) В согласии арендодателя может быть отказано при условии явного
стандарты или условия.
1995.260. Если ограничение на передачу доли арендатора в
договор аренды требует согласия арендодателя на передачу, но не предусматривает
стандарт для предоставления или отказа в согласии, ограничение на
передача должна толковаться как включающая подразумеваемый стандарт, что
в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. Будь то
согласие арендодателя было необоснованно отказано в конкретном
случае является вопросом факта, по которому арендатор несет бремя
доказательство. Арендатор может удовлетворить бремя доказывания, показав, что,
в ответ на письменный запрос арендатора о выписке
причин для отказа в согласии, арендодатель не в течение
разумный срок, заявить в письменной форме обоснованное возражение против
передача.
1995.270. (a) Законодательный орган устанавливает и объявляет:
 (1) Это публичный порядок государства и основа
коммерции и экономического развития государства, чтобы позволить и
облегчить свободу договора сторонами коммерческой недвижимости
сдача в аренду имущества. (2) Стороны договора аренды коммерческой недвижимости должны иметь возможность
вести переговоры и вести свои дела, разумно полагаясь на
права и защиты, предоставляемые им в соответствии с законами государства.
 (3) До дела Kendall v. Ernest Pestana, Inc., 40 Cal. 3д
488 (1985), и его предшественник, Cohen v. Ratinoff, 147 Cal. Приложение. 3д
321 (1983), стороны договоров аренды коммерческой недвижимости могут
разумно полагаться на закон штата, предусматривающий, что если договор аренды
ограничение требует согласия арендодателя на передачу
заинтересованность арендатора в аренде, но не содержит стандарта для предоставления или
отказ в согласии, согласие арендодателя может быть необоснованно
удерживается.
 (4) Решения Кендалла и Коэна отменили закон, по которому
стороны договоров аренды коммерческой недвижимости, заключенных до сентября
23, 1983 года, дата решения Коэна, можно разумно полагать,
тем самым не оправдывая ожиданий сторон, в результате чего
подрыва торговли и экономического развития.