заключение договора, необходимые документы и возможные риски сделки
Дольщик может продать квартиру еще до того, как дом будет построен и введен в эксплуатацию. Для этого он заключает с покупателем договор уступки права требования. Но в такой сделке есть особенности. Нужно получить разрешение от застройщика и учесть возможные риски, которые могут привести к потере денег и квартиры.
Дольщик может устапить право требования квартиры в строящемся доме. Фото: Мир КвартирКак продают недвижимость по договору уступки
Часть квартир в новостройках покупается еще до того момента, как многоквартирный дом возведен. Чтобы стать собственником квартиры, покупатель заключает договор участия в долевом строительстве. На основании этого договора после окончания стройки он сможет зарегистрировать право собственности на объект и стать его владельцем. Застройщик на основании положений ДДУ должен построить дом на оговоренных условиях и передать квартиру дольщику.
До того момента, как дом будет построен и зарегистрировано право собственности на квартиру, нельзя оформить обычный договор-купли продажи. Поскольку квартиры фактически еще нет, у дольщика есть не право собственности, а право ее требования. Поэтому можно только уступить право требования объекта недвижимости. Для этого оформляют договор уступки. В юридической терминологии такой документ называют договором цессии. Продавца, или правообладателя, в договоре называют цедентом, а покупателя, или правоприобретателя — цессионарием.
Договор уступки права требования часто называют договором переуступки. Поэтому при обсуждении продажи квартир в строящемся доме используют разные понятия — как уступка, так и переуступка.
Преимущества и недостатки покупки квартиры у дольщика
Преимущества заключения сделки:
- можно получить хорошую скидку в случае, если дольщик хочет срочно продать объект;
- по уступке чаще всего можно купить квартиру дешевле, чем аналогичный объект от застройщика;
- если перепродать квартиру, купленную по договору уступки, можно получить больше денег, чем заплатили при заключении сделки. Чем больше степень готовности дома, тем больше стоит недвижимость.
Недостатки покупки квартиры по уступке:
- при заключении сделки нельзя купить объект — можно получить только право его требования;
- девелопера могут признать банктором. В результате этого строительство может затянуться. В некоторых случаях стройку могут заморозить и принять решение выплате средств из фонда долевого строительства;
- застройщик может нарушить сроки строительства. Покупатель в таком случае получит квартиру позже оговоренного срока;
- если не знать о непогашенных обязательствах дольщика, придется выплачивать его долги;
- если попасть на мошенников или на схему двойной продажи, можно лишиться и денег и права требования квартиры.
Ограничения по уступке, указанные в ДДУ
В ДДУ могут быть прописаны ограничения, которые касаются таких моментов:
- сроков подписания договора уступки. В ДДУ застройщик может указать, с какого момента дольщик имеет право его оформить. Например, может быть установлено, что сделку можно заключить тогда, когда дом будет готов на 50%;
- комиссии, которая выплачивается застройщику при оформлении договора. По условиям ДДУ комиссия может выражаться в фиксированной сумме или в процентах по отношению к стоимости уступки;
- долгов, при наличии которых нельзя оформить договор уступки или его нужно заключать с соблюдением особых условий.
Как продают квартиру по переуступке
Порядок сделки похож на порядок продажи новостроек или вторичной недвижимости. Но есть некоторые особенности, которые нужно учесть и дольщику, и человеку, который приобретает право требования квартиры.
Продавец определяет цену продажи
Законодательно не закреплена необходимость согласовывать цену продажи с застройщиком – дольщик имеет право определять ее самостоятельно. Стоимость будет зависеть от многих факторов, среди которых:
- срочность продажи;
- репутация застройщика на момент продажи;
- степень готовности дома;
- соблюдение застройщиком сроков возведения дома;
- наличие инфраструктуры, в том числе и той, которая также находится в стадии строительства;
- количество предложений по квартирам в том же доме или комплексе домов, которые возводит девелопер.
Продавец находит покупателя
Продавец, который принимает долевое участие в строительстве, может самостоятельно заниматься поиском покупателя или обратиться в агентство недвижимости. В публикуемом объявлении обычно указывают характеристику квартиры по ДДУ, выкладывают фотографии плана, приводят информацию по застройщику, который занимается возведением дома.
Продавец получает разрешение от девелопера на уступку
Разрешение нужно при условии, если в ДДУ прописана необходимость его получения.
Для получения разрешения дольщик связывается с застройщиком — направляет ему заявление. В заявлении кроме прочих данных указывают:
- информацию по объекту;
- сведения о покупателе — лице, который приобретает право требовать квартиру.
К заявлению лучше дополнительно приложить скан-копию заключенного договора и документы, подтверждающие выполнение обязательств перед застройщиком — выплаты необходимой суммы, прописанной в ДДУ на квартиру. Застройщик может рассматривать заявление и оформлять разрешение в течение 30 дней. После вынесения решения нужно забрать оригинал документа — устного согласия на сделку или скана документа недостаточно.
Застройщик может отказать в предоставлении разрешения на переуступку. Дольщик в этом случае имеет право обратиться в суд. При подобных обращениях суд часто встает на сторону дольщика. Принимая решение, руководствуются положениями ГК РФ, которые действовали на момент подписания ДДУ, законом «О защите прав потребителя» или другими нормативными актами.
Если застройщик не дает разрешения на уступку права требования, дольщик может обратиться в суд. Фото: Fotolia.comСтороны сделки решают вопросы с ипотечным кредитом
Дольщик мог использовать ипотечный кредит для того, чтобы перечислить необходимую сумму за квартиру по договору долевого участия. Перед сделкой нужно погасить долг или получить согласие от банка на сделку. Если ипотека не погашена, но банк дает согласие, покупатель принимает обязательства по погашению ссуды на себя.
Независимо от того, каким образом дольщик рассчитывался с застройщиком, покупатель имеет право обратиться в банк и взять ипотеку для того, чтобы расплатиться по договору уступки. Для получения одобрения в банк нужно предоставить ДДУ, договор уступки, справку от застройщика, подтверждающую отсутствие у продавца долгов. Но точный список необходимых документов лучше узнать в том банке, куда покупатель обращается для получения ипотечного кредита.
Стороны оформляют и подписывают договор уступки прав требования
Если дольщик хочет уступить право требования через агентство недвижимости, риэлторы правильно составят договор с учетом всех особенностей сделки. Но если сделка заключается без посредников, лучше обратиться к юристу для правильного оформления договора уступки. Если воспользоваться шаблонной формой из интернета, можно упустить важные моменты. Впоследствии это может привести к потере денег, квартиры и невозможности защитить свои права в суде.
В договор включается такая информация:
- дата и место, где проводится сделка;
- паспортные данные сторон сделки;
- сумма, которую продавец получит за переуступку права требования;
- порядок расчета;
- сведения о квартире, право требования которой получает покупатель;
- перечень документов, которые продавец передает покупателю;
- обязанности и права сторон сделки, включая то, кто и в какие сроки должен уведомить девелопера о переходе права требования объекта в возводимом доме;
- ответственность сторон сделки.
Договор регистрируется в Росреестре
ДДУ проходят регистрацию в Росреестре. Такая мера предупреждает действия недобросовестных застройщиков, которые ранее могли заключать несколько договоров с дольщиками на один и тот же объект недвижимости. При оформлении договора уступки также нужно обращаться в Росреестр для его регистрации. В таком случае закон тоже защищает покупателя — дольщик не сможет уступить право требования одной квартиры нескольким покупателям.
Для регистрации нужно предоставить:
- все экземпляры договора, заключенного между дольщиком и лицом, которому он уступает свое право требования;
- оригиналы паспортов или свидетельств о рождении, если в сделке участвуют несовершеннолетние;
- оригинал ДДУ;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- согласие супруга или супруги на уступку. Документ необходим, если дольщик на момент подписания ДДУ состоял в браке;
- согласие застройщика, если его получали, и документы, подтверждающие перечисление средств по ДДУ;
- разрешение от органов опеки, если один из дольщиков не достиг совершеннолетия;
- разрешение от банка на сделку, если дольщик не погасил ипотечный кредит, за счет которого он рассчитывался по ДДУ.
Покупатель рассчитывается с продавцом
Рассчитаться можно наличными, банковским переводом, с помощью сервиса безопасных сделок. Но чаще всего деньги передают через банковскую ячейку или аккредитивный счет. В этом случае продавец получает средства только после того, как договор уступки будет зарегистрирован в Росреестре. Это предупреждает ситуации, когда деньги продавцу были перечислены, но по каким-либо причинам Росреестр отказал в регистрации договора уступки.
Продавцу нужно учесть, что он должен заплатить налог с полученного дохода – разницы между суммой, перечисленной по ДДУ, и размером средств, полученных по договору уступки. Резиденты платят 13% от дохода, нерезиденты – 30%. Покупатель, в свою очередь, может вернуть налоговый вычет – 13% от перечисленных дольщику средств и 13% от выплаченных процентов по кредиту, если будут использоваться средства банка.
Застройщику направляют уведомление об уступке права требования
После уступки права требования необходимо направить оригинал договора застройщику. Это может сделать как продавец, так и покупатель. Кто будет направлять уведомление, определяют с учетом положений договора уступки.
Оригинал подписанного договора уступки должен быть передан застройщику. Фото: admbaraba.ruРиски сделки
Основные риски в такой сделке — это возможность признания ее недействительной, споры между супругами и банкротство девелопера.
Сделка может быть признана недействительной
Если это произойдет, покупатель теряет право требовать объект недвижимости. Продавец, в свою очередь, должен вернуть покупателю его деньги.
Признание сделки недействительной может произойти в таких ситуациях:
- договор уступки заключен раньше периода, указанного в ДДУ;
- девелопер не дал своего согласия на заключение сделки;
- девелопера не уведомили о подписании договора уступки.
Банкротство девелопера
Девелопер может обанкротиться, в результате чего стройка останавливается. Сейчас закон защищает дольщиков. Для этого в 2017 году был создан специальный фонд долевого строительства. Формируется он за счет взносов от компаний, которые подписывают с будущим дольщиком ДДУ. Сумма взноса — 1,2% от цены каждого заключенного договора. С 2022 года фонд называется «Фонд развития территорий».
Средства фонда могут потратить для продолжения замороженной стройки. Но строительство будет длиться дольше. Кроме этого, по решению фонда дом могут не достраивать — в таких случаях дольщику возвращают деньги. Но за счет средств фонда нельзя вернуть проценты по ипотечному кредиту, если его брали для покупки квартиры на стадии строительства. Для этого нужно обращаться в суд.
Еще нужно учитывать, что при определении суммы возможной компенсации среднюю цену квадратного метра по данным Росстата умножают на площадь квартиры. Но при расчете нельзя использовать площадь, превышающую 120 квадратов.
Средства фонда по действующим нормам не могут быть использованы с целью:
- погашения убытков, которые понес человек, имеющий право требовать квартиру;
- погашения компенсации за моральный вред;
- перечисления неустойки по договору;
- возврата денег за квартиру, право требования которой было приобретено не у дольщика, а у юридических лиц.
Если лицу, купившему право требования, вернули за счет средств фонда не всю сумму, оставшиеся деньги возвращают после включения в реестр кредиторов. Если требования признают обоснованными, деньги могут вернуть, но в порядке очередности требования.
Споры с супругой или супругом
Если ДДУ подписан в браке, супруг или супруга дольщика должны дать согласие на сделку, заверенную у нотариуса. Если такой документ не предоставить в Росреестр, договор уступки не зарегистрируют. Сделка также может быть признана недействительной в случае, если дольщик после подписания ДДУ развелся и при уступке права требования не уведомил супруга или супругу.
ДДУ оформлялся с использованием маткапитала
Если для покупки объекта в возводимой новостройке у девелопера использован материнский капитал, после введения дома в эксплуатацию в квартире должна быть выделена доля ребенку. В таких сделках нужно получать согласие органа опеки. Также согласие нужно получить и в случае, если в ДДУ среди лиц, имеющих право требовать квартиру, указан несовершеннолетний. При отсутствии согласия сделку можно оспорить.
Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки
Как правильно выбирать застройщика при покупке квартиры. Проверка строительной компании и новостройки
Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Переуступка прав по дду. Договор цессии по долевом строительстве.
Первоначально рассмотрим возможные варианты заключения договора цессии в отношении участия в долевом строительстве недвижимости. Договор уступки права требования по договору долевого строительства заключается в следующих случаях, когда:
- граждане-дольщики принимают решение уступить свое право требования по ДДУ и получить вложенные в строительство деньги, не дожидаясь завершения строительства;
- юридические лица, инвестировавшие денежные средства в строительство объекта, переуступают свои права гражданам, чтобы вернуть вложенные средства и получить прибыль.
Согласно закону по договору уступки права требования новый дольщик принимает весь объем прав и обязанностей, принадлежавших прежнему дольщику. Соответственно, новому лицу крайне важно получить копию первоначального договора долевого участия, который может содержать иные условия, чем указаны в договоре цессии.
При заключении договора переуступки мы рекомендуем обратить внимание на следующее:
- До заключения договора требуйте полный пакет документов, относящийся к сделке: первоначальный договор долевого участия; платежные документы, подтверждающие, что оплата по ДДУ была произведена полностью; возможно, справка от застройщика о том, что по конкретному объекту долевого строительства (например, квартире) обязательства дольщика по оплате исполнены полностью и в срок, материальных или иных претензий застройщик к первоначальному дольщику не имеет и не возражает против переуступки. Заверенные копии указанных документов, должны, оставаться на руках нового дольщика, оригиналы, как правило, возвращаются прежнему дольщику, если они ему необходимы. Если ДДУ был заключен предыдущим гражданином-дольщиком в браке, то необходимо нотариальное согласие супруга на указанную сделку.
- При заключении договора обратите внимание, чтобы в договоре переуступки не содержались пункты, изменяющие условия первоначального ДДУ. Цедент и цессионарий не вправе заключать соглашения, включающие условия, отличные от условий первоначального договора, переносить сроки сдачи объекта, изменять размер и порядок начисления неустойки и т.д.
- Договор уступки права требования по ДДУ подлежит обязательной регистрации. В случае уклонения от регистрации любой из сторон, другая сторона вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
- Оплата по договору уступки права требования осуществляется на тех условиях, которые прописаны в договоре, поэтому обе стороны сделки должны внимательно изучить эту часть соглашения. Как и любую другу сделку с недвижимостью, эту сделку также лучше проводить через банковскую ячейку с доступом к ней только при наличии документов, подтверждающих регистрацию договора и оформлением расписки или иным способом, гарантирующем соблюдение интересы обеих сторон.
После регистрации договора уступки права требования необходимо сохранять все документы, относящиеся к сделке, включая копии.
Предыдущий дольщик несет перед новым ответственность за действительность переданного им права, но не за исполнение застройщиком его обязанностей. Все претензии нового дольщика по исполнению ДДУ застройщиком предъявляются непосредственно к последнему.
Согласно действующему закону новый дольщик обладает всем объемом прав, предусмотренным первоначальным ДДУ, Законом № 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей, то есть он вправе, например, взыскать неустойку, которая образовалось до момента перехода к нему прав, предъявить претензии по качеству возводимого объекта, которые ему стали уже после перехода прав и т.д.
Учитывая положение Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства, обратим внимание на следующий момент: если гражданин становится дольщикам в результате переуступки прав от юридического лица, то на него распространяются гарантии указанного закона, если по его договору застройщиком ранее внесены обязательные отчисления и только в том случае, если переуступка оформлена до возбуждения дела о банкротстве застройщика.
Адвокат Надежда Домкина
Соглашение об уступке акций | UpCounsel 2023
Соглашение об уступке акций — это передача права собственности на акции. 3 минуты чтения
Обновлено 2 ноября 2020 г.:
Это происходит, когда одна сторона на законных основаниях передает свои акции другой стороне или бизнесу. Это похоже на соглашение об уступке прав, которое возникает, когда один человек продает автомобиль другому, что также можно назвать передачей права собственности на транспортное средство новому владельцу.
В первом примере уступки акций продавец уступает определенное количество акций покупателю. Это число включает в себя процент акций, которые покупатель потенциально может лишиться. Это возможно только в том случае, если андеррайтер отменил опцион, описанный в заявлении о регистрации компании с использованием формы S-1 и измененный в соответствии с Законом о ценных бумагах 1933 года.
Часть этих акций, которыми владеет покупатель, может составлять до 25 процентов от общего количества акций. Эти акции называются акциями, полученными покупателем, и потенциально могут быть конфискованы покупателем следующим образом:
- Половина акций, полученных покупателем, может быть конфискована, если последняя цена, по которой продаются акции компании, не равна или превышает указанную сумму, например 12 долларов за акцию. Это число получается после любого дробления акций, реорганизации, выплаты дивидендов по акциям и любой рекапитализации. Эти вещи могли произойти в течение любого 20-дневного торгового периода в течение последних 30 дней торговли. Это также могло произойти в течение последних двух лет после первоначального закрытия компании по объединению бизнеса.
- Информация о первоначальной дате закрытия сделки по объединению бизнеса содержится в заявлении о регистрации компании. В этом примере покупатели платят продавцу совокупную сумму за все акции. Покупная цена — это то, что продавец получает в обмен на уступку акций компании.
- Во время закрытия сделки продавец уступает, передает и передает компании все права, титулы и интересы, которыми владеет продавец. Это делается путем присвоения акций.
Расплывчатые обещания работодателя сотрудникам
Перед подачей заявления на регистрацию некоторые основатели бизнеса и некоторые бизнес-лидеры, которые продвигают корпорацию на основе видения, могут давать сотрудникам или юристам немного расплывчатые обещания. Эти обещания могут быть сосредоточены на предложении другой стороне доли в бизнесе в обмен на их работу.
Владелец корпорации также часто предлагает сотрудникам сделку, по которой они могут получить некоторую долю собственности в компании за проработав определенное количество времени. Бывает и так, что после того, как сотрудник отработал свою часть сделки, этот основной акционер или учредитель компании может пожалеть о заключенной ранее сделке. В то же время акционер или учредитель может задержать выпуск обещанных акций или категорически отказаться от выпуска акций работнику.
Пример, переданный в суд
Этот пример расплывчатых обещаний работодателя дошел до суда. Ответчик был единственным акционером корпорации. Ответчик заключил договор с истцом, в котором предлагал отказаться от существующего бизнеса и передать истцу всех своих сотрудников и клиентов. Истец должен был получить четверть владения объединенным бизнесом, когда он достигнет определенной суммы прибыли.
- Затем ответчик пожалел о решении заключить соглашение, узнав, что оно стоит больше, чем он ожидал, и что бизнес теряет деньги. В то время ответчик пошел к истцу и настоял на том, чтобы истец начал действовать как один из владельцев, внося средства и принимая на себя часть долга.
- Ответчик разозлился, когда истец этого не сделал. Поэтому он решил отсрочить обещанную эмиссию акций и даже добился согласия истца на отсрочку. Ответчик согласился при условии, что ответчик получит списание налога с убытков S-corporation.
- В конце концов, ответчик уволил истца, так и не выпустив обещанные акции. В результате решение в пользу истца о нарушении фидуциарных обязанностей, относящееся к долгам предприятия, которые истец не погасил, было отменено Верховным судом на том основании, что у истца не было обязанностей, поскольку истец был никогда не был акционером, как было обещано.
Если вам нужна помощь с соглашением об уступке акций, вы можете опубликовать свою юридическую информацию на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.
Определение в финансах, как это работает и примеры
Адам Хейс
Полная биография
Адам Хейс, доктор философии, CFA, финансовый писатель с более чем 15-летним опытом работы на Уолл-Стрит в качестве трейдера деривативов. Помимо своего обширного опыта торговли деривативами, Адам является экспертом в области экономики и поведенческих финансов. Адам получил степень магистра экономики в Новой школе социальных исследований и докторскую степень. из Университета Висконсин-Мэдисон по социологии. Он является обладателем сертификата CFA, а также лицензий FINRA Series 7, 55 и 63. В настоящее время он занимается исследованиями и преподает экономическую социологию и социальные исследования финансов в Еврейском университете в Иерусалиме.
Узнайте о нашем редакционная политика
Обновлено 21 апреля 2022 г.
РассмотреноСомер Андерсон
Рассмотрено Сомер Андерсон
Полная биография
Сомер Дж. Андерсон является дипломированным бухгалтером, доктором бухгалтерского учета и профессором бухгалтерского учета и финансов, который работает в сфере бухгалтерского учета и финансов более 20 лет. Ее опыт охватывает широкий спектр областей бухгалтерского учета, корпоративных финансов, налогов, кредитования и личных финансов.
Узнайте о нашем Совет финансового контроля
Факт проверен
Ярилет Перес
Факт проверен Ярилет Перес
Полная биография
Ярилет Перес — опытный мультимедийный журналист и специалист по проверке фактов со степенью магистра журналистики. Она работала в нескольких городах, освещая последние новости, политику, образование и многое другое. Она специализируется в личных финансах и инвестициях, а также в сфере недвижимости.
Узнайте о нашем редакционная политика
Что такое задание?
Назначение чаще всего относится к одному из двух определений в финансовом мире:
- Передача прав или имущества физического лица другому лицу или бизнесу. Эта концепция существует в различных деловых операциях и часто прописана в договоре.
- В трейдинге уступка происходит при исполнении опционного контракта. Владелец контракта исполняет контракт и возлагает на автора опциона обязательство выполнить требования контракта.
Key Takeaways
- Уступка — это передача прав или собственности от одной стороны к другой.
- Уступка опционов происходит, когда покупатели опционов реализуют свои права на позицию в ценной бумаге.
- Другие примеры уступок можно найти в заработной плате, ипотеке и аренде.
Уступка прав собственности
Уступка относится к передаче некоторых или всех имущественных прав и обязанностей, связанных с активом, имуществом, договором и т. д., другому лицу посредством письменного соглашения. Например, получатель платежа передает банку права на получение вексельных платежей. Владелец товарного знака передает, продает или передает другому лицу права на товарный знак. Домовладелец, который продает свой дом, передает дело новому покупателю.
Чтобы быть эффективным, уступка должна включать стороны, обладающие правоспособностью, вниманием, согласием и законностью объекта.
Примеры
Присвоение заработной платы — это принудительная выплата обязательства путем автоматического удержания из заработной платы работника. Суды назначают заработную плату людям, задерживающим выплату алиментов на ребенка или супруга, налоги, кредиты или другие обязательства. Деньги автоматически вычитаются из зарплаты работника без согласия, если у него есть история невыплаты. Например, у человека, просрочившего ежемесячные платежи по кредиту в размере 100 долларов США, есть назначение заработной платы, в соответствии с которым деньги вычитаются из его зарплаты и отправляются кредитору. Распределение заработной платы помогает погасить долгосрочные долги.
Другой пример можно найти в уступке ипотеки. Это когда ипотечный договор дает кредитору проценты на заложенное имущество в обмен на полученные платежи. Кредиторы часто продают ипотечные кредиты третьим лицам, например, другим кредиторам. Документ о переуступке ипотечного кредита разъясняет переуступку контракта и инструктирует заемщика о будущих платежах по ипотечному кредиту, а также потенциально изменяет условия ипотечного кредита.
Последний пример включает назначение аренды. Это выгодно переезжающему арендатору, желающему досрочно расторгнуть договор аренды, или арендодателю, желающему получить арендную плату для выплаты кредиторам. Как только новый арендатор подписывает договор аренды, беря на себя ответственность за арендную плату и другие обязательства, предыдущий арендатор освобождается от этих обязанностей. В отдельном уступке по аренде арендодатель соглашается заплатить кредитору путем уступки арендной платы, причитающейся по договору аренды арендованного имущества. Соглашение используется для оплаты ипотечного кредитора, если арендодатель не выплачивает кредит или подает заявление о банкротстве. Затем любой доход от аренды будет выплачиваться непосредственно кредитору.
Назначение опций
Опционы могут быть назначены, когда покупатель решает воспользоваться своим правом купить (или продать) акции по определенной цене исполнения.