Переуступка квартиры в новостройке что это простыми словами: Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Содержание

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Покупка жилья в новостройке обычно проходит с участием двух сторон: собственно покупателя и застройщика. Но иногда случается, что все квартиры с удачными планировками уже проданы. Многие начинают тут же искать другую новостройку, но не всегда это так уж необходимо. Существует так называемый договор цессии или договор переуступки права на квартиру в новостройке. С его помощью можно приобрести квадратные метры, которые застройщик уже продал.

Что такое переуступка

Подробно о договоре переуступки квартиры в новостройке мы писали в отдельной статье. Она называется «Что такое договор цессии простыми словами». Там термину дается определение, а также поясняется, как можно купить и продать квартиру подобным образом.

Автор фото — Alexander Yampolsky, flickr.com

Если говорить кратко, то переуступка или цессия — это передача прав на получение долга от одного лица к другому. Заключая договор с застройщиком, вы покупаете не объект, а права на его получение. Эти же права передаются по договору переуступки жилья. Как именно это делается — читайте в указанной статье. А пока поговорим о плюсах и минусах таких сделок.

Переуступку часто практикуют инвесторы, которые приобретают квартиры на ранних этапах строительства, а потом перепродают их людям, не готовым рисковать и платить за квадратные метры на этапе котлована. Также ей пользуются те, кто купил долю в новостройке, но срочно захотел вернуть вложенные средства. Для таких людей цессия — единственный выход.

Преимущества договора переуступки

В большинстве своем покупка квартиры по договору переуступки — весьма выгодная для покупателя сделка. Если вы ведете дела с инвестором, то ему невыгодно затягивать с продажей. У таких дельцов обычно по несколько квартир и еще определенное количество уже присмотрено. Они готовы продать имеющееся жилье сравнительно недорого, чтобы поскорее получить прибыль. Если же человек продает свою долю по личным обстоятельствам, он тоже больше смотрит на сроки, чем на выгоду. Другие преимущества договора переуступки:

  1. Можно найти квартиру лучше, чем предлагает застройщик. Как правило, инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с самым приятным видом из окна.
  2. Минимальный риск, что стройка остановится и здание не будет сдано.
  3. Нередко продавцы демпингуют, стараясь как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру даже дешевле, чем у застройщика.
  4. На рынке переуступок нет рисков получить квартиру вместе с претендующими на нее наследниками, что на вторичке не редкость. Дополнительные гарантии дает сам застройщик, т. к. он тоже участвует в сделке. Он дорожит своей репутацией и старается не допускать расторжения договоров переуступки.
Автор фото — Alexander Yampolsky, flickr.com

Переуступка весьма популярна, так как она позволяет сравнительно дешево купить квартиру, которая уже точно будет построена. Покупателю не нужно рисковать и вкладываться на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.

Недостатки покупки недвижимости по договору переуступки

Особых подводных камней договор переуступки квартиры в строящемся доме под собой не имеет. Как и в случае с любой новостройкой, существуют риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит ваш дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучать и сам ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике. Про большинство питерских компаний есть много подробностей в открытом доступе.

Специфические для покупки квартиры по договору переуступки риски:

  1. Предлагать переуступку может не тот человек, который зарегистрирован дольщиком. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.
  2. Застройщик может запрещать переуступки в договоре ДДУ. Обязательно убедитесь, что подобного пункта в нем нет. А желательно вообще получить разрешительное письмо от девелопера, чтобы в будущем точно не было проблем.
  3. Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.
  4. Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять договор купли-продажи.

Некоторые покупатели не задумываются, что при покупке квартиры по договору переуступки также нужно проверять продавца. Если он состоит в браке, потребуется разрешение от супруга. Осложняют сделку и несовершеннолетние дети. Не имеет значения, построены ли уже квадратные метры или нет, семья владельца может оспорить сделку в суде.

Изображение из Public domain

Особого внимания требуют сделки, в которых участвует подрядчик. Застройщики нередко расплачиваются с ними квартирами, а не деньгами. В этом случае нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой вы заключаете договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Внимательно читайте ДДУ, а лучше обратитесь к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.

Мы кратко обсудили, что такое договор переуступки права на квартиру, и подробно разобрали плюсы и минусы такого подхода. Надеемся, что наш материал поможет вам приобрести жилье мечты, даже если его уже успел кто-то купить у застройщика. А если будут сложности с поиском подходящей квартиры, загляните в наш каталог новостроек. Огромное количество самого разного жилья ждет вашего внимания!

Договор цессии на квартиру — что это такое простыми словами

Новостройки — один из самых востребованных видов жилья. Но что делать, если квартира мечты в том доме, где вы хотели бы жить, уже куплена? На помощь тут приходит договор цессии или переуступки. Разберемся, что это такое и когда можно использовать этот термин.

Что такое договор цессии

Прежде чем вдаваться в детали, попробуем объяснить простыми словами, что это — договор цессии. Так называется уступка прав требования, когда одно лицо передает другому свои обязательства по получению какого-либо долга. То есть суть договора цессии — замена кредитора. В разрезе недвижимости при заключении договора цессии меняется дольщик, ожидающий от застройщика сдачи объекта.

Термины, которые применяются, когда заключают договор цессии квартиры или долга:

  • Цедент. Это человек, который изначально владел долгом и уступает право на него.
  • Цессионарий. Так называется сторона, принимающая право требования долга.
  • Должник. Физическое или юридическое лицо, обязанное выполнить определенные обязательства или выплатить определенную сумму.
  • Титул. Это документ, по которому цессионарий может получить долг цедента.

Некоторые спрашивают, чем договор цессии на недвижимость отличается от договора переуступки. Для начала термина «переуступка» не существует, есть термин «уступка». И он означает то же самое, что и «цессия».

Интересно, что по договору уступки или цессии нельзя передать обязанности. Это значит, что вы не сможете оформить бумаги так, чтобы ипотеку за вас платил другой человек. Если квартира еще не оплачена полностью, придется оформлять договор передачи прав и обязанностей. Он позволяет передать право требования и перевести долг на другое лицо.

Как продать квартиру по договору переуступки

Обычно договор цессии между физическими лицами заключается, если владелец недвижимости в строящемся доме решил отказаться от покупки. Причины могут быть разными: нужно жилье в другом районе, срочно потребовались деньги, нашелся более подходящий вариант и т. д. В любом случае заключить такую сделку можно только до подписания акта приема-передачи.

Простой алгоритм, по которому оформляется продажа:

  1. Проверяем, нет ли в договоре участия в долевом строительстве пункта о запрете на уступку права требования. Если есть, то придется искать другие способы.
  2. Собираем базовый пакет документов. Туда входят первоначальные договоры долевого участия, платежные документы, подтверждающие оплату по ДДУ, письменное согласие застройщика (если оно требуется по договору), нотариально заверенное согласие супруга, согласие органов опеки, если один из участников сделки — несовершеннолетний.
  3. Находим покупателя и заключаем с ним договор переуступки. Важно, чтобы он не изменял условий первоначального ДДУ.
  4. Регистрируем переуступку согласно ст. 4 и 17 № 214-ФЗ и получаем от покупателя деньги.

Обратите внимание, что налоги при продаже квартиры по договору цессии необходимо заплатить обязательно. Базой для расчета налога в этом случае является доход. К примеру, если вы купили квартиру за 2,1 млн, а продали за 2,5 млн, налог необходимо заплатить с 400 тысяч дохода.

Как купить квартиру по договору цессии

Планируя покупку квартиры по договору цессии, необходимо быть очень внимательным. Рисков хватает, и самый первый из них — общение с мошенником. Человек может только говорить, что квартира принадлежит ему. Гарантировать безопасность сделки с этой стороны поможет опытный риелтор, который проверит информацию у застройщика.

Переуступка прав — не самый популярный способ обзавестись недвижимостью. Подавляющее большинство покупателей предпочитают заключать договор напрямую с застройщиком, и только 10% сделок являются переуступкой. Причем больше половины из них заключаются между юридическими лицами. Почему же договор купли-продажи недвижимости предпочитают цессии? Все просто: рынок квартир и новостроек достаточно велик, чтобы не приходилось искать готовых на переуступку людей специально. Нет подходящей недвижимости в одной новостройке? В этом же районе в этом году сдается еще десяток домов. И все же, если хочется квартиру в конкретном доме или есть продавец, предлагающий выгодную сделку, не стоит отказываться от переуступки.

Это также надежно и законно, главное — все проверить.

Что нужно помнить, заключая договор цессии недвижимости:

  1. В первую очередь необходимо изучить объект, застройщика, подрядчиков и субподрядчиков. Проверка проводится так же тщательно, как если бы вы покупали новостройку напрямую.
  2. Второй этап — проверка продавца. Запросите документы от застройщика, договор долевого участия, справку о том, что долг перед девелопером полностью погашен.
  3. Тщательно изучите ДДУ. Нет ли там штрафов, каких-то обязанностей, которых вы не ожидали, правильно ли составлена бумага. В идеале — проговорить риски с юристом.
  4. Убедитесь, что застройщик не против договоров цессии. Не забудьте официально уведомить его при оформлении сделки. Это делается письмом с подписью.
  5. Тщательно изучите договор переуступки. В нем обязательно должно быть подробное описание объекта сделки, его стоимость. Не забудьте про регистрацию договора.
  6. Убедитесь, что продавец не состоит в браке и не имеет детей. Если семья есть, то потребуется согласие от супруга и разрешение органов опеки.
  7. Найдите опытного консультанта — юриста или риелтора. Так вам будет проще разобраться в тонкостях и проверить все бумаги.
Важно! Многие покупатели тщательно проверяют сделку, продавца, договор, но забывают о застройщике. Помните, что продавец не гарантирует, что объект будет сдан.

Как видите, покупка недвижимости по договору уступки прав собственности — вполне стандартная практика. Поэтому не расстраивайтесь, если узнаете, что все подходящие квартиры в приглянувшейся новостройке куплены. Лучше обратитесь к риелторам, которые сотрудничают с застройщиком. Возможно, найдется человек, готовый на сделку с вами.

Переуступка квартир в новостройке простыми словами

Что такое переуступка прав на квартиру? В последнее время оформление договора цессии пользуется большим спросом за счет выгоды для обеих сторон. Что такое переуступка прав и как заключается договор цессии? Давайте попробуем разобраться.

Что такое переуступка

Договор цессии или по-простому переуступка прав – сделка по передаче прав на требование своевременной сдачи строящегося объекта от дольщика к покупателю. Он оформляется, когда дом еще находится на стадии строительства и обязательно должен быть одобрен застройщиком.

Обычно на заключение договора переуступки прав дольщик идет, когда хочет сразу получить деньги за продажу почти готовой недвижимости. Договор цессии преимущественно заключается на финишных этапах строительства, когда все апартаменты проданы застройщиком по договору ДДУ, а цена квадратного метра выше, чем была на начальных стадиях.

Продавец получает свою прибыль от переуступки, покупатель экономит на покупке. После ввода здания в эксплуатацию средняя цена квартир вырастет на 5-20%. При договоре цессии приобретаются права и обязанности, а не сама недвижимость. Квартиры официально еще не существует, но покупатель может требовать от застройщика выполнения указанных в договоре обязательства – сдачи объекта в эксплуатацию в срок.

Подобрать квартиру для покупки по переуступке можно на сайте — https://pereustupka-spb.ru/. Это удобный ресурс со всей необходимой покупателю информацией.

Как заключить договор по переуступке

После выбора подходящей квартиры нужно внимательно подойти к оформлению документов. В этой сделке участвует три стороны:

  1. Дольщик или юридическим языком цедент – первоначальный владелец прав требования.
  2. Цессионарий – сторона приобретающая недвижимость.
  3. Должник – лицо с определенными долговыми обязательствами.

Перед оформлением сделки нужно минимизировать свои риски:

  • изучить историю других проектов строительной компании;
  • проверить не было ли проблем во время строительства выбранного дома;
  • ознакомиться со всеми условиями, указанными в договоре, изучить передающиеся обязательства и права;
  • проверить, не участвует ли данная жилплощадь в судебных разбирательствах.

Переуступка прав на квартиру – выгодная сделка для обеих сторон. К тому же, есть большой шанс купить жильё с особенностями (вроде красивого вида из окна, балкона, с удобным расположением). После заключения договора цессии уже через несколько месяцев можно въезжать в свое комфортабельное жилье.

договор, что это, риски в 2020 году, налоги, ипотека

Главная » Переуступка » Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Февраль 17, 2020 Нет комментариев

Уступка права собственности на жилплощадь в новостройках является достаточно сложной гражданско-правовой сделкой, имеющей множество юридических особенностей.

На практике при переуступке (цессия) само имущество не переходит другому обладателю, а передается право требования.

Право требования – это принадлежащее стороне обязательственное право требовать от другой стороны реализации определенных действий.

В этой статье разбираются вопросы, что такое сделка переуступки, какие правовые акты регламентируют такой договор, рассмотрен перечень требуемых документов и примерную стоимость данного мероприятия.

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому.

Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия. Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности. То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать. Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость. Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик. А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк. Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

Особенности покупки новостройки по переуступке

Переуступка квартиры в новостройке, что это? Простыми словами это переход прав на объект долевого строительства до его сдачи. Закон позволяет заключение контракта неограниченное количество раз. Однако, возможность пропадает сразу после сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, переуступить права на квартиру, приобретенную по договору ДДУ, можно исключительно до появления на нее права собственности.

Кроме того, сторонам договора необходимо учитывать права третьей стороны – застройщика. Согласие строительной компании на переход прав является одним из основных документов при оформлении договора. Его отсутствие ведет к признанию следки ничтожной.

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры. Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика. Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

Риски для покупателя

При приобретении квартиры гражданин должен учитывать наличие не только оплаченных взносов по контракту долевого строительства, но и наличие штрафных санкций и пеней за просрочку при несвоевременной оплате.

Основной риск заключен в возможности переуступки неограниченное количество раз. Для получения такой информации необходимо получить выписку из ЕГРН. Она предоставляется любом гражданину при обращении в МФЦ. Документ выдается через 3-5 дней и стоит 700 р. за бумажный экземпляр и 400 – за электронный. Чтобы проверить информацию достаточно получения электронного экземпляра.

Выписка отражает всех собственников прав на объект, которые были с момента регистрации первого контракта.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку. Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%). Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

Оформление переуступке «задним» числом

Цель оформления переуступки «задним» числом в том, чтобы покупатель являлся единственным собственником квартиры. Кроме того, при продаже квартиры, продавец должен оплатить подоходный налог. Он составляет 13% от суммы продажи. Продажа «задним» числом позволяет искусственно занизить цену.

В такой ситуации можно поступить следующим образом:

  • согласовать с застройщиком изменение даты в акте приема-передачи;
  • до государственной регистрации договора купли-продажи изменить дату его заключения.

Проблемой такого варианта является разница между стоимостью, оплаченной продавцу, и ценой, указанной в договоре. Если по факту гражданин оплатил 2 000 000 р., а в договоре отражена сумма в 1 500 000 р., в случае расторжения договора продавец сможет взыскать только цену по договору.

Этот риск возлагается полностью на покупателя. Поэтому необходимо учесть рискованность предприятия.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки. Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену. Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет. Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

Возможные сложности

Все указанные ранее подводные камни при покупке квартиры – лишь верхушка айсберга.

На самом деле можно встретиться и с другими проблемами, например, прописанными посторонними в квартире, наследниками, не вступившими в наследство, обременением недвижимости и другими препятствиями, которые могут стать серьезной преградой на пути к покупке жилья.

Несовершеннолетние дети

Дети, возраст которых не достиг 18 лет, даже в случае смены места прописки, обладают правом пользования и проживания на объекте недвижимости.

Даже если продавец будет уверять вас в том, что несовершеннолетние не будут претендовать на квартиру, не стоит доверять и подвергать себя серьезной опасности.

Подобные проблемы могут доставить и жильцы квартиры, некогда принимавшие участие в приватизации. Будьте осторожны с такими категориями гражданю

Бывшие супруги

Право на пользование квартирой имеют не только те супруги, которые находятся в браке на момент продажи жилья (при этом супруг продавца должен дать письменное согласие на отчуждение общего объекта недвижимости), но и даже те, чей брак уже расторгнут.

По этой причине перед покупкой приглянувшейся квартиры следует убедиться, что с момента развода продавца прошло достаточно много времени.

Но даже при этом есть риск судебного оспаривания.

Прописка

Будьте осторожны, если узнаете, что в покупаемой вами квартире прописаны такие категории лиц, как:

  • заключенные;
  • военнослужащие;
  • находящиеся в учреждениях воспитательного типа;
  • проходящие срочную службу.

Даже после выписки из квартиры они могут претендовать на владение и пользование недвижимостью, обратившись в суд, чтобы оспорить сделку продажи.

Документы

Нечистые на руку продавцы отлично знают, что подавляющее число граждан не отличаются высокой юридической грамотностью, подкладывая липовые документы.

Сделка, оформленная по подложной документации, может быть легко опровергнута в судебном порядке, а вы не только останетесь без купленной квартиры, но и без части потраченных на приобретение жилья средств.

Доверенности

Как уже говорилось ранее, не следует доверять продавцам, которые продают жилье по доверенности от лица другого человека.

Не всегда, но зачастую доверенности банально подделываются.

Наследство

Если вы решились купить квартиру, которая досталась продавцу в наследство, тщательно проверьте историю наследования.

Возможно, в процессе проверки вы обнаружите наследников, которые не вступили в право наследования и смогут завязать судебное разбирательство с целью расторгнуть сделку и вернуть себе собственность.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Обязательная доля в наследстве и ее расчет

История недвижимости

Не пожалейте немного средств на оплату государственной пошлины и получите выписку из органа ЕГРП, при помощи которой вы сможете узнать обо всех операциях, совершаемой с квартирой.

Таким образом вы сможете достоверно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Подобную выписку следует взять также из домовой книги, чтобы узнать о прописанных лицах.

Другие проблемы

К числу не указанных выше проблем при покупке квартиры можно отнести наличие обременения, наложенного на жилье по разным причинам.

В число наиболее распространенных входят:

  • злостная неуплата коммунальных услуг;
  • нахождение квартиры в залоге и некоторые другие.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются. Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние. Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Переуступка прав возможна в строго ограниченный период. Оформить договор можно только в момент строительства объекта. Право на оформление возникает у продавца после заключения договора с застройщиком (предварительного или основного) и до введения объекта в эксплуатацию.

Заключение договора не может идти вразрез с действующим законодательством. Оформление контракта возможно в следующих случаях:

  1. Первый владелец полностью выплатил средства по договору ДДУ. Факт проведения оплаты подтверждается финансовыми документами от строительной компании.
  2. Первый владелец не оплатил все взносы. Застройщик дал письменное согласие на оформление переуступки. Отсутствие документа делает переуступку недействительной.
  3. Если первый владелец оформил договор ДДУ в ипотеку, то для заключения контракта по переходу прав требуется согласие кредитной организации.

Переуступка квартиры что это? Это непопулярный вид приобретения жилья. Договор может быть оформлен неограниченное число раз. Условия оформления различаются в зависимости от того, оплачены взносы в полном объеме, наличии ипотечных средств или задолженности перед застройщиком. Контракт подлежит государственной регистрации.

При его оформлении требуется наличие согласия второго супруга для лиц, состоящих в браке. Если в сделку участвовали кредитные средства, требуется согласие банка. Если продавец имеет задолженность по взносам, то необходимо разрешение застройщика.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны. На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить. Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Георгий Парадный

Какие виды бывают

К видам цессии относят сделку с физическим или с юридическим лицом.

  • Первый вид сделки (соглашение или договор переуступки прав) оформляется между физлицами. К примеру, гражданин приобрёл долю в возводимом доме, еще на стадии котлована и решает её продать другому лицу. Продавец и покупатель заключают договор переуступки прав и регистрируют его в Росреестре или МФЦ. В документах меняется только фамилия и данные участника «долевки», а все остальное остается прежним, т.е. метраж, сроки сдачи и т.д.
  • Второй мало отличается от первого вида. Отличие в том, что юридическим лицом может выступать подрядная организация, инвесторы и оплату производят по безналичному расчету.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом, заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. В просторечии эта сделку часто называют переуступкой.

Сделки переуступки широко распространены на первичном рынке. Фото: Мир Квартир

Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.

В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры?

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья, она будет регламентироваться другими законами.

Чаще всего продажа такого жилья преследует инвестиционные задачи. Если приобрести недвижимость на старте строительства по первоначальной цене, к моменту ввода дома в эксплуатацию можно продать ее на 30-50% дороже.

Есть и другие причины, по которым продавец избавляется от собственности:

  • Срочная нужда в деньгах.
  • Потеря основного дохода и отсутствие возможности выплачивать долг.

Покупатели же могут руководствоваться следующими причинами:

  • Развод. Супруг отказывается от недвижимости в пользу другого: в данном случае передается не только жилье, но и выплаты по кредиту.
  • Получение наследства. Как и в предыдущем случае, человеку достается не только недвижимость, но и долг умершего.
  • Сниженная цена. Иногда такая квартира может стоить дешевле, чем напрямую у застройщика, если собственник приобретал ее в инвестиционных целях и хочет срочно продать.
  • Желание купить квартиру в определенном ЖК, когда квартиры от застройщика уже распроданы, или остались многокомнатные, а требуется «однушка».

Особенности сделки

В целом, процесс заключения договора цессии мало чем отличается от сделки по договору долевого участия или договору купли-продажи. Но все же стоит обратить внимание на несколько нюансов.

Квартиру можно продатьбыстрее, если досрочно погасить долг по ипотеке и снять обременение. Фото: Мир Квартир

При уступке прав требований необходимо сообщить об этом застройщику. Возможны два варианта. Первый и самый простой: если в договоре долевого участия ничего не прописано, нужно просто отправить уведомление застройщику о том, что сменился дольщик.

Второй случай немного сложнее: если в договоре прописан порядок уступки с обязательным согласованием смены дольщика с застройщиком, необходимо следовать ему.

Кроме того, нужно внимательно выбирать банк. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета.

Как приобрести: алгоритм действий

В целом, последовательность действий при покупке квартиры по переуступке с ипотекой следующая:

  1. Вы находите нужную квартиру по уступке с помощью объявлений о продаже на сайтах о недвижимости либо в отделе продаж новостройки.
  2. Если планируете приобретать квартиру с ипотекой, то получаете одобрение ипотечного банка.
  3. Если в договоре долевого участия прописан порядок согласования сделки с застройщиком, то согласовываете. Если в документе об этом ничего не сказано, просто уведомляете застройщика о смене дольщика после регистрации договора уступки.
  4. Составляете договор уступки, согласовываете с вашим ипотечным банком. Он назначает дату сделки.
  5. В назначенный день подписываете кредитную документацию, договор уступки, и весь комплект документов отправляется на регистрацию.
  6. Если объект строится с применением эскроу-счетов, обращаетесь в банк –эскроу-агент застройщика и производите замену владельца эскроу-счета.

В целом, покупка квартиры в ипотеку по переуступке — обычная процедура, которая при соблюдении всех требований не несет рисков. Главное —  учесть все детали.

Купить и продать квартиру по переуступке: с какими ограничениями придется столкнуться

Как риэлторы обманывают клиента при покупке квартиры

Арендовать и откладывать – или взять ипотеку?

Как выбрать выгодную ипотеку при покупке квартиры на «вторичке»

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

 

Статьи

Готовые новостройки: как выбрать?

Конечно, прежде всего, минимальное наличие рисков при покупке квартиры в новостройках, наличие надежного застройщика, правильное оформление документов при покупке квартиры в новостройке, качество строительных материалов и технологии постройки новостроек. ..

04.02.2017

Популярные районы в СПб с новостройками

Северная столица поделена на 18 районов. Каждый и них имеет собственную историю и развитие. Лучшие районы для Санкт-Петербурга – это абстрактное понятие, так как каждая местность имеет и бесспорные достоинства, и существенные недостатки. В многочисленных рейтингах по уровню экологической чистоты территории лидирует Красносельский район...

04.02.2017

Эконом и Комфорт класс в чем разница?

Новостройки комфорт-класса – это инновационные предложения современного рынка недвижимости. Не смотря на принадлежность к более высокой ценовой категории, комфорт-класс успешно конкурирует с довольно популярным в наши дни «экономным» жильем...

04.02.2017

Что такое субсидия?

Если говорить простыми словами, то это единовременная безвозмездная выплата. Субсидии на покупку жилья предусмотрены в нашей стране для целого ряда лиц...

04.02.2017

Страховка при выдаче ипотечного кредита за или против

Страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул)...

04.02.2017

Как купить квартиру по переуступки агентство недвижимости

Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. В случае покупки «долевки» — права и обязанности дольщика...

04.02.2017

Как правильно передавать деньги при покупки переуступки?

Депозитарная ячейка банка часто применяется при передаче денег. Стороны до сделки идут в выбранный банк и подписывают там договор аренды сейфовой ячейки. Рекомендуется выбрать форму трехстороннего договора, в котором участвуют три лица...

04.02.2017

Риски при покупки квартиры по переуступке

Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится...

04.02.2017

Покупка квартиры по военной ипотеке

Военная ипотека – это федеральная программа приобретения недвижимости военными по накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения. На получение жилья по ипотеке для военнослужащих участники НИС (офицеры, прапорщики старшины, солдаты, матросы и т.д.) могут претендовать уже через три года после вступления в программу. Чтобы иметь возможность купить квартиру по военной ипотеке, военнослужащему нужно...

04.02.2017

Переуступка прав требования

Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию. Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется...

04.02.2017

что за «зверь» — переуступка?

Договор цессии, или, проще говоря, «переуступка» — один из самых простых способов получить доход от инвестиций в недвижимость. Купить дешевле, продать дороже, маржу положить в карман. Та же схема действует и в более тривиальной ситуации — когда дольщику необходимо максимально быстро продать квартиру. Попробуем разобраться, какую выгоду из этого может извлечь рядовой покупатель.  В докризизные времена от 20 до 35% (во всяком случае, так полагают эксперты) всех квартир в новостройках продавались по переуступке. Сейчас подобной статистики не ведется, но специалисты утверждают, что таких сделок стало на порядок меньше. К примеру, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева называет цифру в 3%. В будущем их число может подрасти, но ненамного. 

В чём интерес переуступки? 

На рынке существует два типа продавцов-«переуступщиков». Первый — инвесторы, для которых продажа квартир по договору цессии — хоть и рискованный, но прибыльный бизнес. Приобретая квартиру «на котловане» они просто ждут сроков, близких к сдаче дома и реализуют квартиру с неплохой прибылью. Риск здесь только один — что ЖК перейдет в разряд долгостроев. Вторая группа малочисленнее. Это обычные граждане, которым конкретно эта квартира больше не нужна. Причин тому множество — от потери кредитоспособности до желания «расшириться», взяв жилье большей квадратуры. 

«Наиболее удачный момент для совершения сделки — примерно квартал до срока сдачи, — поясняет Ольга Трошева.Большинство квартир напрямую от застройщика уже реализовано, а цена с момента начала строительства успела подрасти процентов на 20». 

Виктория Курипченко, заместитель руководителя отдела продаж ООО «Петергофское» (строит ЖК «Клены»), называет другие временные рамки. По ее мнению, оптимальный срок для заключения сделки — 1-3 месяца до сдачи дома: 

«По мере приближения сроков сдачи возрастает и число заключенных договоров цессии. Данный тип сделки зависит от локации: чем плотнее застройка в районе, тем больше таких сделок приходится на один ЖК. Рост цены может достигать 30%, а иногда и больше. Вместе с тем, есть ненулевая вероятность, что цена не вырастет. В «группе риска», к примеру, ЖК, которые граничат с Петербургом, но территориально принадлежат Ленобласти. Бывали случаи, когда из-за особенности расположения квартиры даже с близким сроком сдачи стоили даже ниже, чем «на котловане». 

В чём выгода? 

Покупатели также получают свою выгоду, приобретая квартиру по переуступке. Как заметила, директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, инвесторы, которые стремятся как можно скорее продать свою квартиру, часто делают хорошие скидки. Поэтому покупатели могут заметно сэкономить на покупке жилья. При этом застройщиков такие сделки не особо радуют, ведь они заинтересованы в продажах свободных лотов. Но всё же девелоперы чаще всего идут на встречу не только покупателям, но и переуступщикам. «При завершении процесса строительства, практически все квартиры в новостройке оказываются уже разобраны, — добавляет Надежда Калашникова. — В таком случае, благодаря переуступке, у покупателей появляется возможность стать жителями выбранного комплекса». 

Не без изъяна 

Казалось бы, что сложного в сделке по договору цессии, в документах необходимо лишь одного собственника заменить на другого. «Если уже существующий дольщик имеет права на будущую квартиру, он просто переуступает их новому собственнику, сопровождая сделку согласием застройщика, — рассказывает Виктория Курипченко. — Причем дольщик уступает не право на собственность (ведь дом еще не возведен), а только право требования на квартиру». Также Виктория Курипченко добавила, что если дольщик еще не оплатил полную стоимость квартиры, он может заключить с покупателем договор переуступки, после чего будущий владелец обязуется полностью выплатить долг за жилье. Поэтому проще иметь дело с дольщиками, которые выплатили застройщику полную стоимость квартиры. 

Покупая жилую недвижимость по переуступке, можно столкнуться с трудностями. «Если квартира изначально была куплена с помощью материнского капитала, то государство требует от родителей, чтобы часть жилья была оформлена на детей, — объясняет Виктория Курипченко. — Если же метры переуступаются, то идет несоблюдение закона и прав ребенка. В таких ситуациях, обычно пенсионный фонд информирует Росреестр о нарушении, после чего накладывается ограничение на продажу жилплощади». 

Сложности могут возникнуть и у тех, кто приобрел квартиру в ипотеку или рассрочку, а потом решил ее перепродать. «В случае ипотечного кредита, банк должен предоставить документальное согласие на проведение сделки, — поясняет эксперт. — а при покупке жилья в рассрочку, будущие дольщики должны взять на себя обязательство, полностью выплатить оставшийся долг». 

Своеобразную схему использует компания «Петербургская недвижимость». Как рассказала руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, дольщикам предлагается просто поменять свою купленную квартиру в стройке на аналогичную, но в другом комплексе, таким образом обойти весь непростой процесс переуступки. Имея договор долевого участия на жилье в новостройке, клиент может купить похожую квартиру «в зачет» уже имеющейся. «Такое предложение может оказаться хорошим выходом из ситуации, если покупатели нашли для себя более подходящий вариант жилья», — добавила Ольга Трошева.

31 Мая 2019Л1, Петербургская Недвижимость, ПетергофскоеЖК Клёны

Другие статьи

Совет Федерации одобрил пакет законов, который направлен на защиту интересов участников долевого строительства, в случае банкротства застройщика.

26 Июня 2019

Veda Village позиционируется как первый в России жилой квартал для вегетарианцев. Как вегетарианцев отличают от любителей традиционного питания, как строители используют законы фэншуй и Васту, рассказал Олег Михайлов, руководитель PR и digital-проектов компании «Веда-Хаус».

Если горожан способен испортить «квартирный вопрос», то загородные жители чаще всего страдают от «земельного». Суть проблемы проста — застройщик, продавая наделы под застройку часто оставляет себе то, что в городской новостройке назвали бы «местами общего пользования». Сюда входят внутрипоселковые дороги, инженерные системы и коммуникации. Существует обратная практика — эти земли продают, сдают в аренду или передают безвозмездно жильцам поселка. Обе ситуации таят в себе как плюсы, так и минусы.

Уже довольно давно в нашей стране работает ряд программ, позволяющих улучшить гражданам свои жилищные условия. Среди них — помощь многодетным семьям, бюджетникам, сиротам, военным и тем, чьи доходы оказываются меньше прожиточного минимума. Любит наш постсоветский человек ругать государство. Конечно, зачастую по делу. Однако в вопросе социальной поддержки тех, кто хочет, но не может пока приобрести собственное жилье, в последнее время наметились серьезные улучшения. Рассчитаны они, в основном, на стимуляцию рождаемости.

Проект первого жилого комплекса для вегетарианцев вызвал много эмоций у экспертов рынка недвижимости. Тем не менее проект строится, основные строительные работы подходят к концу. О том, как развивается сейчас «Veda Village» рассказал Олег Михайлов, руководитель PR и digital-проектов компании «Веда-Хаус».

Июль все ближе, и строительные компании все неохотнее радуют покупателей большими акциями на квартиры, с каждым месяцем становясь прижимистее. Действительно, зачем застройщикам делать большие скидки на квартиры, если их и так неплохо покупают? Тем не менее, некоторые девелоперы, видимо решив ковать пока горячо, готовы предоставить майскую скидку от 7 до 25%.

27 Мая 2019Лидер Групп, Петергофское, Группа «Аквилон», ЮИТ ДОМ, РСТИ, Legenda Intelligent Development , МАВИС, Полис Групп, Л1ЖК Балканы, ЖК Медалист, ЖК Босфор, ЖК Магеллан, ЖК Колумб — Гавань Капитанов, ЖК Нахимов, ЖК Клёны, ЖК 4YOU, ЖК Q-мир, ЖК Inkeri, ЖК Новоорловский, ЖК Terra, ЖК Legenda Героев, ЖК Урбанист, ЖК Полис на Комендантском, ЖК Полис на Московской, ЖК Маршал Все статьи1432

Передача жилого помещения в аренду с согласия арендодателя - Практическое руководство

1. Обзор

Иногда арендаторы хотят оставить арендуемую собственность до окончания срока аренды. Частные лица могут устраиваться на новую работу в новых городах, а компании могут прекратить деятельность или продать свое предприятие третьей стороне. Какой бы ни была причина, арендаторы могут передать свои права аренды новым сторонам, выполнив уступку договора аренды.

Уступка - это передача одной стороной всей доли и обязательств по договору аренды другой стороне.Новый арендатор берет на себя обязательства по аренде, включая аренду и обслуживание собственности, а первоначальный арендатор освобождается от большинства (если не всех) своих обязанностей.

Успешное управление имуществом начинается с хорошей документации, а правильно составленное и выполненное задание гарантирует, что все стороны - новые и старые - понимают передаваемые обязательства и обязанности каждой из них в соответствии с новым соглашением. Во всех смыслах это закладывает основу для хороших (и длительных) отношений арендодатель / новый арендатор.

2. Контрольный список того, что можно и что нельзя делать

  1. Уступка - это полная передача доли участия одной стороны в соглашении третьей стороне. В этом случае первоначальный арендатор отдает все свои интересы новому арендатору. Этот новый арендатор становится на место вашего старого арендатора, и ваш старый арендатор освобождается от большинства своих обязательств по договору аренды (хотя это может быть изменено по соглашению). Это не то же самое, что субаренда. В рамках субаренды третьему лицу предоставляются только те конкретные права, которые предусмотрены в субаренде.Первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за остаточные обязательства по договору аренды или за невыполнение новым арендатором своих обязательств. Это означает, что первоначальный арендатор будет нести ответственность (в равной мере с новым арендатором) за любые пропущенные арендные платежи или повреждение собственности.
  2. Убедитесь, что Правопреемник получит копию первоначального договора аренды. Он или она будет связан его условиями и должен знать, каковы его или ее новые обязанности и права. Копия должна быть приложена к Заданию как Приложение А.
  3. Исходный арендатор не может передать больше прав, чем он имел по исходному договору аренды. Например, если срок аренды составляет 1 год, срок уступки не может составлять 2 года.
  4. Для большинства договоров аренды требуется письменное согласие арендодателя, прежде чем уступка вступит в силу. Просмотрите исходный договор аренды, чтобы получить дополнительную информацию и узнать, есть ли другие требования, которые необходимо выполнить, чтобы передача была действительной.
  5. Хотя арендодатель не обязан давать согласие на переуступку аренды, в некоторых случаях в вашем договоре аренды будет указано, что в согласии арендодателя не будет «необоснованно» отказано.Это чаще встречается при коммерческой аренде. То, что считается необоснованным, варьируется от юрисдикции к юрисдикции, и вам следует ознакомиться с законами в вашем регионе (и языком вашего первоначального договора аренды) для получения дополнительной информации. С другой стороны, если в договоре аренды указано, что арендодатель может использовать свое «единоличное усмотрение» для оценки нового арендатора, он или она может наложить вето на эту уступку без какой-либо причины.
  6. В зависимости от вашей юрисдикции или условий вашего первоначального договора аренды, отказ арендодателя ответить на ваш запрос о согласии на уступку в течение определенного времени может сам по себе считаться согласием.В некоторых случаях это может дать арендатору основания для расторжения договора аренды. Дополнительные сведения см. В исходном договоре аренды и в законах своего штата.
  7. Арендодатель может учитывать только надлежащие факторы при принятии решения о том, давать ли согласие на уступку. Некоторые критерии будут сочтены судом недопустимыми (например, отказ основан на расе или поле предполагаемого нового арендатора). Если ваш арендодатель не согласен с вашей попыткой переуступки, убедитесь, что он или она четко письменно изложили вам причины своего решения.Отсутствие таких причин само по себе может считаться необоснованным.
  8. Подпишите три копии задания, одну для вас, другой стороны и арендодателя.
  9. В зависимости от характера условий вы можете решить засвидетельствовать или нотариально засвидетельствовать документ. Это ограничит последующие оспаривания действительности подписи стороны.
  10. Законы штата, регулирующие недвижимость, аренду, лизинг и переуступку, сильно различаются и могут иметь огромное влияние на ваше соглашение.В некоторых случаях в задание должна быть включена конкретная информация, а в других из вашего соглашения должен быть исключен язык. Ознакомьтесь с законами своего штата и местными законами, чтобы получить дополнительную информацию о том, что требуется в вашем районе.
  11. Если у вас сложный договор, не используйте прилагаемую форму. Обратитесь к юристу, который поможет вам составить документ, отвечающий вашим конкретным потребностям.

3. Инструкция по передаче жилого помещения (с согласия арендодателя)

Следующие ниже инструкции по предоставлению помогут вам понять условия вашего задания.Цифры ниже (например, Раздел 1, Раздел 2 и т. Д.) Соответствуют положениям в форме. Просмотрите весь документ, прежде чем начинать пошаговый процесс.

  • Введение. Обозначает документ как договор аренды. Укажите дату, когда задание вступит в силу (часто это дата его подписания). Определите стороны и, если возможно, тип организации. Обратите внимание, что каждой стороне дается имя (например, «Правоуступатель»), которое будет использоваться на протяжении всего соглашения.Текущий арендатор называется «Правоуступателем», потому что он или она является лицом, которое переуступает долю. Новый арендатор называется «Правопреемник».
  • Сольные концерты. Пункты «тогда как», называемые подробным описанием, определяют мир соглашения и предлагают ключевую справочную информацию о сторонах. В этом согласии подробные сведения включают простое заявление о намерении сторон уступить долю Цедента в Договоре аренды и намерение Цессионария принять ее. Предоставьте краткое описание арендуемой собственности и имя арендодателя по договору аренды.Приложите копию договора аренды к согласию как Приложение A.
    Опишите переуступаемое имущество. Вам не нужно включать полное юридическое описание, но достаточно предоставить информацию, чтобы ее можно было четко идентифицировать. Для индивидуальных домов обычно достаточно адреса. Если у собственности есть конкретное название (например, «Башни Линкольна»), укажите это также. Если назначается только часть Помещения, укажите это в данном описании.
  • Раздел 1: Переуступка. Уступка Цедентом своих прав и долей в Аренде Цессионарию. Этот абзац позволяет вам определить, переуступается ли вся доля Цедента в Аренде или только ее часть. Например, если переуступается доля только в одной половине Помещения, это следует четко указать в отведенном для этого месте. Удалите заключенную в квадратные скобки фразу, если это не относится к вашей аранжировке.
  • Раздел 2: Принятие прав и обязанностей. Указывает, что Цедент больше не несет ответственности за обязанности, перечисленные в Договоре аренды (e.г., аренда, обслуживание имущества и др.). В отношении продолжающейся ответственности Цедента предусмотрены два варианта. В первом случае Цедент полностью освобождается от любых обязательств по Договору аренды. Например, если Цедент не выполняет свои обязательства по умолчанию, Арендодатель не может требовать оплаты от Цедента. Во втором случае Цедент будет нести ответственность перед Арендодателем, если Цессионарий не выполнит свои обязательства. Выберите вариант, который лучше всего подходит для вашего расположения, и удалите другой.
    Обратите внимание, что в любом случае Цедент останется ответственным по любым обязательствам, возникшим до уступки.Другими словами, если квартира была повреждена до передачи или Цедент не выполнил другое обязательство по Договору аренды, Цедент остается ответственным.
  • Раздел 3: Возмещение. Во многих отношениях аренды суммы выплачиваются заранее или депонируются в качестве обеспечения арендодателя. По окончании аренды эти деньги (за вычетом вычетов или добавленных процентов) возвращаются арендатору. Если переуступается процентная ставка по аренде, аренда не прекращается, и уступающая сторона не может получить эти деньги обратно.Этот пункт требует, чтобы Цессионарий выплатил эти суммы Цеденту, и любой последующий возврат этих денег Арендодателем будет производиться Цессионарию.
  • Раздел 4: Возмещение убытков. Обещание Цессионария нести финансовые издержки в связи с любым ущербом, который Цедент понесет в результате его уступки, а также любых судебных исков, которые могут возникнуть в результате его деятельности на Помещении. Обратите внимание, что существует исключение для действий, совершенных Цедентом до даты вступления в силу Назначения - Цедент остается ответственным за эти действия.
  • Раздел 5: Сохранение силы аренды. Подчеркивает, что, за исключением уступки, первоначальные условия аренды остаются в силе.
  • Раздел 6: Заявления и гарантии Цедента. Перечисляет обещания Цедента в Передачу. Обратите внимание, что это не подробный список предоставляемых услуг. Скорее, это гарантия Цедента о том, что договор аренды и предоставляемые ею проценты по аренде являются полезными (т. Е. Что никто другой не живет и не имеет интереса в этом месте, что договор аренды все еще действует, что Цедент не просрочил арендные платежи и др.). Если есть дополнительные заявления, которые, по вашему мнению, должен сделать Цедент, не стесняйтесь включать их здесь.
  • Раздел 7: Состояние помещений. Примечания к тому, что Помещения не подлежат гарантии на идеальное или полезное определенное качество. Скорее, Цессионарий принимает арендованную собственность такой, какая она есть, и принимает ее в этом состоянии.
  • (Необязательно) Раздел 8: Дополнительные условия уступки. Необязательное положение, позволяющее Цеденту и Цессионарию включать любые заявления, гарантии или другие положения, относящиеся к их ситуации.Если вы удалите этот раздел, исправьте номера разделов и ссылки в документе.
  • Раздел 9: Толкование. Обеспечивает, чтобы обе стороны были на равных в переговорах о согласии на уступку. Во многих случаях контракты интерпретируются в пользу человека, который его не составлял. В этом пункте четко указано, что обе стороны участвовали в составлении проекта, и поэтому документ не следует читать в пользу (или против) ни того, ни другого.
  • Раздел 10: Уведомление. Перечисляет адреса, по которым должна доставляться вся официальная или юридическая корреспонденция. Укажите почтовый адрес как для Цедента, так и для Цессионария.
  • Раздел 11: Модификации. Указывает, что любые изменения в документе не имеют силы, если они не внесены в письменной форме и не подписаны обеими Сторонами.
  • Раздел 12: Применимое право. Позволяет сторонам выбирать законы штата, которые будут использоваться для толкования документа. Обратите внимание, что это не место проведения.Включенная формулировка не повлияет на то, где может быть подана потенциальная претензия. Напишите в отведенных местах применимое законодательство штата. Применимым законом почти всегда будет закон места, где находится квартира или арендованный дом. Как правило, использовать другое местоположение - плохая идея.
  • Раздел 13: Копии / электронные подписи. Название этого положения звучит сложно, но его легко объяснить: в нем говорится, что даже если Стороны подписывают уступку в разных местах или используют электронные устройства для передачи подписей (например,g., факсы или компьютеры), все отдельные части будут считаться частью одного и того же соглашения. В современном мире, где подписывающие стороны часто находятся в разных городах - а тем более в одной комнате - это положение гарантирует, что бизнес может осуществляться эффективно, без ущерба для действительности соглашения в целом.
  • Раздел 14: Полнота соглашения. Соглашение сторон о том, что подписываемый ими документ является «соглашением» по затронутым вопросам. К сожалению, включение этого положения не помешает Стороне утверждать, что существуют другие обязательные к исполнению обещания, но обеспечит вам некоторую защиту от этих требований.
  • Согласие арендодателя [и освобождение]. Просмотрите условия первоначального договора аренды, чтобы определить, требуется ли согласие Арендодателя для вступления уступки в силу. Обычно это так. В таком случае попросите арендодателя подписать документ в отведенном для этого месте.
    Обратите внимание, что в конце согласия есть два варианта. Вы можете выбрать только один из них и удалить тот, который не используете. Первый вариант соответствует скобкам в Разделе 2 Задания.Если Цедент останется ответственным по Договору аренды даже после Передачи, включите этот первый заключенный в квадратные скобки формулировки в согласии. Например, если Цедент не вносит арендную плату, Арендодатель сможет получить эти платежи от Цедента. Удалите фразу «и отпустить» из заголовка этого абзаца, если вы выберете эту опцию.
    Если Цедент не будет нести ответственность по Договору аренды, выберите вторую в квадратных скобках фразу, которая освобождает Цеденту от любых оставшихся обязательств.Другими словами, Арендодатель не может требовать от Цедента возмещения убытков или арендных платежей, если Цессионарий не выполняет какие-либо из своих обязательств по Договору аренды. Если вы включите этот пункт, вы можете сохранить формулировку в квадратных скобках в заголовке абзаца (т. Е. Заголовок будет «Согласие и разрешение арендодателя»).

Упрощенный договор уступки недвижимости

Ключевые выводы


Даже самые левополушарные специалисты-практики в сфере недвижимости могут оказаться подавленными юридическими формами, которые стали синонимом индустрии инвестиций.Стратегия « договор уступки недвижимости », в частности, заработала запутанную репутацию для тех, кто не знаком с концепцией оптовой торговли. По крайней мере, существует большая вероятность, что стратегия выхода «уступка контрактной недвижимости» больше похожа на иностранный язык для новых инвесторов, чем на жизнеспособное средство для достижения цели.

Договор уступки недвижимого имущества не так сложен, как многие представляют, и не стоит отказываться от него из-за непонимания.Вместо этого новым инвесторам необходимо научиться заключать договор с недвижимостью, поскольку эта конкретная стратегия выхода представляет собой один из лучших способов проникнуть в отрасль.

В этой статье мы разберем элементы договора переуступки недвижимости или договора оптовой продажи недвижимости и предложим стратегии, которые помогут инвесторам продвинуться по карьерной лестнице.

Что такое договор уступки недвижимости?

Договор уступки недвижимого имущества - это оптовая стратегия, используемая инвесторами в недвижимость для облегчения продажи собственности между владельцем и конечным покупателем.Как следует из названия, стратегии переуступки контрактов будут свидетельствовать о том, что субъект собственности подписывает контракт с инвестором, который дает ему права на покупку дома. Это важное различие, поскольку договор дает инвестору только право купить дом; они фактически не завершают покупку. Однако после заключения контракта за инвестором сохраняется исключительное право на покупку дома. Это означает, что они могут продать свои права на покупку дома другому покупателю. Следовательно, когда оптовый торговец выполняет задание контакта, он продает не дом, а свои права на его покупку.Конечный покупатель заплатит оптовому продавцу небольшую комиссию за переуступку и купит дом у первоначального покупателя.

Стратегия контракта на уступку недвижимого имущества настолько сильна, насколько сильны контракты, используемые в соглашении. Язык, используемый в соответствующем контракте, имеет первостепенное значение и должен четко определять, чего инвесторы и продавец ожидают от сделки.

При рассмотрении использования договоров купли-продажи недвижимости следует иметь в виду несколько предостережений:

  • Контрактные запреты: Убедитесь, что в контракте, который вы заключили с продавцом собственности, нет запретов на будущие уступки.Это может создать серьезные проблемы в будущем. Убедитесь, что контракт составлен юристом, который специализируется на праве договоров уступки недвижимости.

  • Запреты в отношении собственности: Дома HUD (собственность, полученная Департаментом жилищного строительства и городского развития), недвижимость, находящаяся в собственности или REO (собственность, переданная в собственность), а также перечисленные объекты не открыты для договоров уступки. Например, у REO недвижимости есть 90-дневный период, прежде чем будет разрешена перепродажа.

Что такое комиссия за уступку недвижимости?

Плата за переуступку недвижимости - это деньги, которые оптовый торговец может рассчитывать получить от конечного покупателя, когда он продаст ему свои права на покупку объекта недвижимости. Другими словами, комиссия за переуступку служит денежной компенсацией, присуждаемой оптовику за соединение первоначального продавца с конечным покупателем.

Опять же, любой контракт, используемый для раскрытия оптовой сделки, должен быть полностью прозрачным, и включение комиссии за уступку не является исключением.Тем не менее, условия выплаты инвестору при уступке контракта должны быть прописаны в самом контракте.

Стандартный размер комиссии за переуступку составляет 5000 долларов. Однако все сделки разные. Покупатели различаются по своим потребностям и критериям тратить свои деньги (например, на реабилитацию или на тех, кто покупает и удерживает). Как и при любых переговорах, важна правильная информация. Найдите время, чтобы узнать, сколько реально будет стоить недвижимость до и после ремонта. Затем добавьте к нему желаемую плату за назначение.

Обычно инвесторы получают депозит при подписании Соглашения о передаче прав на куплю-продажу недвижимости . Оставшаяся часть комиссионного вознаграждения будет выплачена при закрытии сделки.

Договор переуступки против двойного закрытия

Стратегия договора уступки недвижимости - лишь один из двух методов, которые инвесторы могут использовать для оптовой сделки. В дополнение к переуступке контрактов инвесторы также могут выбрать двойное закрытие. Хотя обе стратегии по сути являются вариациями оптовой сделки, следует отметить несколько различий.

Двойное закрытие, также известное как закрытие спина к спине, заставит инвесторов фактически купить дом. Однако вместо того, чтобы удерживать его, они немедленно продадут актив, не восстанавливая его. Двойное закрытие не является традиционным так быстро, как уступка контракта, но оно может иметь место в правильной ситуации. Двойное закрытие может занять до нескольких недель. В конце концов, двойное закрытие не сильно отличается от традиционного купли-продажи; они проявляются в течение нескольких недель вместо месяцев.

Стратегии переуступки недвижимости обычно являются первым вариантом, который инвесторы захотят рассмотреть, поскольку они немного проще и менее интересны. Тем не менее, методы контракта на переуступку недвижимости не обязательно лучше; они просто разные. Стратегия оптовой торговли, которую выбирает инвестор, полностью зависит от его ситуации. Например, если покупатель не может собрать финансирование достаточно быстро, ему может потребоваться инициировать двойное закрытие, потому что у него нет капитала для оплаты как затрат на приобретение, так и комиссии за уступку.Между тем, избранные институциональные кредиторы включают формулировки против ссуды в сценарии уступки контракта. Следовательно, любая последующая оптовая продажа должна быть переуступкой контракта.

Двойное закрытие и переуступка контрактов - это просто два средства достижения одной и той же цели. Тем не менее, ни один из них не лучше другого; они просто предназначены для использования в разных сценариях.


[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости.]


Изменение договоров на недвижимость

Те, кто не знаком с концепцией уступки договоров о недвижимости, могут знать это как нечто иное: перелистывание договоров о недвижимости; если ни по какой другой причине, эти двое - одно и то же. Изменение контрактов на недвижимость - это просто еще один способ обозначить уступку контракта.

Как переуступить договор недвижимости

Стратегия оптовых инвестиций, использующая контракты на переуступку, имеет множество преимуществ, одно из которых - низкий порог входа для инвесторов.Однако, несмотря на присущую ему прибыльность, многие инвесторы недооценивают этот процесс. Хотя это, вероятно, самая простая стратегия выхода из всех инвестиций в недвижимость, существует ряд шагов, которые необходимо предпринять для обеспечения своевременного и выгодного уступки контракта, не в последнюю очередь из которых:

  1. Найдите подходящую недвижимость

  2. Получить шаблон договора о недвижимости

  3. Оформить договор

  4. Переуступить договор

  5. Собери сбор

Найдите подходящую недвижимость

Вы должны уметь сокращать количество потенциальных клиентов, будь то реклама в газетах, интернет-маркетинг или прямой почтовый маркетинг.Помните, что вы не просто ищете продавца: вам нужен мотивированный продавец, который будет продавать свою собственность по цене, соответствующей вашей инвестиционной стратегии.

Разница между обычным продавцом и мотивированным продавцом заключается в его безотлагательности. Мотивированный продавец хочет, чтобы его недвижимость была продана сейчас. Выберите продавца, который хочет избавиться от своей собственности в кратчайшие сроки. Это может быть потому, что они уезжают из штата или хотят как можно скорее купить другой дом в другом районе.Или они не хотят больше жить в этом доме по личным причинам. Ключ в том, чтобы знать их мотивацию к продаже и определить, достаточно ли этого намерения для немедленной продажи.

Зная, у кого покупать, оптовикам будет легче применить одну из нескольких маркетинговых стратегий:

  • Прямая почтовая рассылка

  • Встречи по недвижимости

  • Местный маркетинг

  • Онлайн

Шаблон договора на приобретение недвижимости

Шаблоны договоров переуступки недвижимости

легко доступны в Интернете.Хотя это заманчиво, пойти по пути «сделай сам», как правило, рекомендуется сначала показать это юристу. Таким образом, вы будете комфортно знать, что делаете все правильно и что у вас есть совет на случай возникновения каких-либо юридических проблем.

Одна из вещей, которые добавляют в надлежащие оптовые контракты на недвижимость, - это фраза «и / или назначает» рядом с вашим именем. Этот пункт дает вам право продать недвижимость или передать ее другому покупателю.

Вам необходимо сообщить об этом продавцу и при необходимости объяснить пункт.Заверьте их, что они все равно получат сумму, о которой вы оба договорились, но при этом у вас будет гибкость сделки в будущем.

Отправить договор

В зависимости от законов вашего штата вам необходимо подать договор уступки недвижимости в юридическую компанию или уполномоченному адвокату для проведения поиска по титулу. Это независимые стороны, которые изучают историю собственности, следя за тем, чтобы на право владения не было залогового права. Затем они подписывают срок действия контракта.

Переуступить договор

Поиск покупателя, как и поиск продавца, требует правильной сегментации.Инвесторы должны использовать несколько возможностей при поиске покупателей, включая онлайн-маркетинг, листинговые сайты или сетевые группы. В сфере недвижимости этот процесс называется составлением списка покупателя и является важным шагом на пути к успеху в передаче контрактов.

После того, как вы нашли покупателя (надеюсь, из вашего постоянно растущего списка покупателей), убедитесь, что в вашем контракте есть формулировки, которые покрывают задаток, подлежащий выплате авансом. Это дает вам защиту от возможного нарушения контракта.Это также гарантирует вам, что вы получите прибыль независимо от того, будет сделка закрыта или нет, так как задаток не возвращается. Насколько это будет зависеть от вас, если это должным образом обосновано.

Получите пошлину

Ваша прибыль от такой сделки зависит как от комиссии за переуступку, так и от разницы между согласованной стоимостью и суммой, которую вы продаете покупателю. Если вы и продавец решите, что купите недвижимость за 75 000 долларов и продадите ее покупателю за 80 000 долларов, вы получите прибыль в размере 5 000 долларов.Сделка закрывается, как только покупатель уплачивает полную сумму в размере 80 000 долларов США.

Передача прав по контракту

Для многих инвесторов наиболее привлекательным преимуществом уступки контракта является возможность получать прибыль, даже не приобретая недвижимость. Это часто то, что привлекает людей к началу оптовой торговли, поскольку позволяет многим изучить основы недвижимости с относительно низкими ставками. Плата за переуступку может быть определена как процент от покупной цены или как установленная сумма, определяемая оптовиком.Стандартная комиссия составляет около 5000 долларов за контракт.

Потенциальная прибыль - не единственный положительный момент, связанный с уступкой контракта. Инвесторы также выигрывают от того, что их не добавляют в цепочку титулов, что может значительно сократить расходы и сроки, связанные со сделкой. Эта выгода может даже передаваться продавцу и конечному покупателю, поскольку они могут избежать уплаты гонорара агенту по недвижимости, выбрав уступку договора. По сравнению с двойным закрытием (еще одна популярная стратегия оптовой торговли) инвесторы могут избежать двух наборов затрат на закрытие.Все эти плюсы могут положительно повлиять на чистую прибыль инвестора, что делает эту стратегию выхода весьма желательной.

Уступка контракта Конс

Несмотря на то, что уступка контракта имеет множество преимуществ, есть несколько недостатков, о которых следует знать, прежде чем искать свою первую оптовую сделку. А именно, работа с покупателями и продавцами, которые, возможно, не знакомы с оптовой торговлей, может быть сложной задачей. Инвесторы должны быть готовы познакомить новичков с процессом и быть готовыми ответить на любые вопросы.Иногда продавцы намеренно не принимают условия контракта. Инвесторы должны быть готовы к тому, чтобы столкнуться с подобными ситуациями, чтобы не расстраиваться.

Еще одно препятствие, с которым могут столкнуться оптовики при работе с переуступкой контракта, - это случаи, когда конечный покупатель хочет отказаться. Лучший способ защитить себя от подобных ситуаций - это составить список надежных покупателей и обеспечить безопасность процесса заключения контракта. Имейте в виду, что, хотя у этой стратегии выхода из недвижимости есть свои минусы, правильная подготовка может помочь инвесторам избежать любых серьезных проблем.

Сводка

Как и в любой другой сфере инвестирования в недвижимость, ни один аспект не приведет к успеху. Однако понимание того, как работает уступка договора по недвижимости , является жизненно важной частью этого бизнеса. Когда вы поймете множество уровней распределения контрактов и того, как работают оптовые продажи от начала до конца, вы станете более информированным, образованным и успешным инвестором.


Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

Имея так много информации, открытие бизнеса в сфере недвижимости или LLC может быть сложным процессом.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам нужно знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Эти проверенные временем стратегии помогут научить вас извлекать выгоду из текущих возможностей на рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните узнавать, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

10 фактов о переуступке недвижимости

Купили кондоминиум на стадии строительства и хотите продать его, прежде чем вступить во владение? Вот что вам нужно знать.

Что такое задание?

Уступка - это когда продавец продает свою долю в собственности до того, как они вступят во владение - другими словами, он продает контракт, который у них есть со Строителем, новому покупателю. Когда продавец передает собственность, он фактически не продает ее (потому что еще не владеет ею) - они продают свое обещание купить ее вместе с правами и обязательствами по своему договору купли-продажи. По сути, покупатель уступает место первоначальному покупателю.

Первоначальный покупатель считается Цедентом; новый Покупатель является Правопреемником. Правопреемник - это тот, кто завершит окончательную продажу со Строителем.

Выполняются ли уступки только в квартирах, предшествующих строительству?

Можно уступить любой тип собственности, до строительства или перепродажи, при условии, что в первоначальном контракте нет ограничений на уступку. Назначение позволяет покупателю любого дома продать свою долю в этой собственности до того, как он вступит во владение ею.

Зачем кому-то передавать квартиру?

Часто при продаже перед строительством существует длительный промежуток времени между заключением первоначального контракта, когда покупатель может въехать (промежуточный период проживания) и окончательным закрытием. Обстоятельства покупателя нередко меняются в течение этого времени ... новая работа за городом, новый муж или жена, новая пара близнецов и т. Д. То, что сработало для образа жизни покупателя 4 года назад, не всегда работает до закрытия.

Еще одна распространенная причина, по которой люди хотят переуступить контракт, - финансовая. Иногда первоначальный покупатель не имеет средств или не может получить финансирование для завершения продажи, и дешевле передать контракт новому покупателю, чем отказаться от продажи.

Наконец, продажа переуступки также обычна для спекулятивных инвесторов, которые покупают недвижимость до начала строительства без намерения закрыть ее. В этих случаях инвесторы делают ставку на быстрое повышение цены и стремятся зафиксировать прибыль прямо сейчас, а не сейчас.ожидая первоначальной даты закрытия.

О чем можно договориться при уступке прав?

Поскольку Цессионарий принимает на себя контракт первоначального покупателя, он не может пересмотреть цену или условия контракта с Строителем - они просто принимают контракт в том виде, в каком он уже существует, и в том виде, в каком вы его согласовали.

В большинстве случаев Цессионарий будет отражать депозит, который вы внесли Строителю… поэтому, если вы внесли депозит в размере 20%, вы можете ожидать, что новый покупатель сделает то же самое.

Большинство продавцов уступок стремятся получить прибыль, и часть переговоров о продаже уступок заключается в согласовании цены. Ваш агент по недвижимости может посоветовать вам цену, которая определит вашу прибыль (или убыток).

Утверждение строителя и сборы

Помните тот огромный юридический документ, который вы подписали, когда сделали предложение о покупке квартиры до начала строительства? Пришло время взять это и прочитать.

В вашем договоре купли-продажи оговариваются ваши права на уступку договора.В то время как большинство строителей допускают выполнение заданий, обычно существует сбор за задание, который должен быть выплачен застройщику (мы видели все от 750 до 7000 долларов).

Также могут быть дополнительные требования, наиболее распространенными из которых является то, что Строитель должен утвердить задание.

Ограничения сбыта

Большинство договоров купли-продажи, заключенных перед строительством с Toronto Builders, не позволяют рекламировать переуступку ... поэтому, хотя Строитель может дать вам право переуступать ваш контракт, они ограничивают вас от размещения его в MLS или рекламы в Интернете.Это чрезвычайно затрудняет продажу задания ... если люди не знают, что оно выставлено на продажу, как они могут его купить?

Может показаться заманчивым нарушить правило отсутствия маркетинга, но БУДЬТЕ ОСТОРОЖНЫ. Покупатели, виновные в сбыте задания в нарушение правил, могут считаться нарушившими Соглашение, а Строитель может расторгнуть ваш контракт и оставить залог.

Мы не рекомендуем рекламировать задание на продажу, если это противоречит правилам вашего контракта.

Так как же мне найти покупателя?

Есть РИЭЛТОРЫ, которые специализируются на продаже уступок и имеют базу данных потенциальных покупателей и инвесторов, ищущих уступки. Если вы хотите, чтобы вас связали с агентом, который знает все тонкости продаж по назначению, свяжитесь с нами… мы знаем некоторых из лучших агентов по назначению в Торонто.

Каковы налоговые последствия уступки недвижимости?

Всегда получайте налоговую консультацию у дипломированного бухгалтера, а не из Интернета (смеется).

Но в целом любая прибыль, полученная от уступки, подлежит налогообложению (и любой убыток может быть списан). Новый Покупатель или Правопреемник будет нести ответственность за уплату налогов на передачу земли и любых причитающихся HST.

Сколько стоит выделить кондоминиум перед строительством?

В дополнение к взносам Строителя вам, вероятно, придется заплатить комиссию за недвижимость (если вы сами не найдете Покупателя) и судебные издержки. Поскольку уступки более сложны, вы можете рассчитывать на более высокие судебные издержки, чем при перепродаже недвижимости.

Как работает закрытие задания?

В случае продажи по переуступке, существует два закрытия: закрытие между Цедентом и Цессионарием и закрытие между Цессионарием и Строителем. При первом закрытии (закрытие уступки) первоначальный покупатель получает свой депозит + любую прибыль (или свой депозит за вычетом любых убытков) от Правопреемника. При втором закрытии (между Строителем и Цессионарием) Цессионарий выплачивает оставшуюся сумму Строителю (обычно с помощью ипотеки) и уплачивает налоги на передачу земли.На этом этапе право собственности на недвижимость переходит от Застройщика к Правопреемнику.

Я полагаю, можно было бы сказать, что есть и третье закрытие, когда Покупатель вступает во владение недвижимостью, но еще не владеет ею… это известно как промежуточный период владения. Промежуточное размещение происходит, когда объект готов к заселению, но не готов к регистрации в городе. Промежуточные периоды проживания в Торонто варьируются от нескольких месяцев до нескольких лет. В течение промежуточного периода проживания покупатель занимает квартиру и платит застройщику сумму, примерно равную сумме их выплаты по ипотеке + сборы за кондоминиум + налоги.Сроки назначения будут определять, кто завершит временную занятость.

Переуступка или перепродажа: что лучше?

Нам часто звонят люди, которые обсуждают, следует ли им уступить квартиру, которую они купили, или дождаться регистрации здания, а затем продать его как обычную квартиру на перепродаже.

Плюсы назначения и ожидания

  • Верните свой депозит и зафиксируйте прибыль быстрее
  • Избегайте уплаты налогов на передачу земли
  • Избегайте оплаты HST
  • Увеличьте доходность, если цены снижаются, и вы ожидаете, что они продолжат снижаться
  • Образ жизни - иногда просто имеет смысл перейти на

Минусы назначения и ожидания

  • Пул покупателей для продажи по переуступке намного меньше, чем пул покупателей для вторичной недвижимости, что может привести к тому, что продажа займет много времени, и цена будет ниже, чем если бы вы ждали, или и то, и другое.
  • Маркетинговые ограничения раздражают и снижают шансы найти покупателя
  • Цена - Что такое рыночная стоимость? Если здание кондоминиума не зарегистрировано и еще не было перепродажи, может быть сложно определить, сколько сейчас стоит недвижимость. Продажа по переуступке, как правило, продается дешевле, чем перепродажа.
  • Продажа по назначению может быть сложной задачей, поэтому вам нужно убедиться, что вы работаете с агентом, имеющим опыт в области продаж по заданию, и хорошим юристом.

Все еще думаете о передаче квартиры или дома ? Свяжитесь с нами, и мы свяжем вас с кем-то, кто специализируется на продажах заданий, и проведем вас через весь процесс.

Переуступка контракта: Руководство для инвесторов в недвижимость

Существует несколько способов инвестирования в недвижимость помимо хорошо известных методов покупки арендуемой собственности или ремонта и ремонта домов. Один интересный и потенциально прибыльный способ заработать на недвижимости - это ее оптовая продажа.По сути, это означает, что вы обнаруживаете сделки с недвижимостью, которые на самом деле не собираетесь покупать, но планируете передать другому покупателю. Для этого вам необходимо использовать правовой принцип, известный как уступка контракта.

Имея это в виду, вот что означает уступка договора и как вы можете использовать его для получения прибыли от сделок с недвижимостью без необходимости вкладывать свой собственный капитал для приобретения собственности.

Что такое уступка договора?

Уступка контракта происходит, когда сторона существующего контракта передает юридические обязательства по контракту другой стороне.В качестве основного примера переуступки контракта, если вы подписываете контракт с ландшафтной компанией на стрижку вашего газона каждые две недели, а ландшафтная компания передает ваш контракт другой компании в этом районе, новая компания принимает на себя обязательства (стрижка вашего газона). газон) и льготы (взыскание) по договору.

Теперь, в зависимости от языка исходного контракта, такое изменение может быть запрещено - по крайней мере, без вашего согласия. Некоторые контракты вообще запрещают уступку.Другие разрешают переуступку контракта, но только в том случае, если другая сторона контракта (вы, в примере с ландшафтным дизайном) соглашаетесь с изменением.

Переуступка контракта в качестве стратегии инвестирования в недвижимость

Одна из стратегий инвестирования в недвижимость, которая приобрела популярность в последние годы, известна как оптовая торговля . Эта стратегия предполагает, что инвестор (оптовый торговец) ведет переговоры о заключении договора купли-продажи с продавцом и впоследствии передает этот договор на недвижимость покупателю, собирая плату за уступку своих усилий.Это также известно как переворачивание контрактов на недвижимость.

Вот ключевой момент в отношении договоров купли-продажи недвижимости: договор недвижимости не обязательно является обязательством для конкретного человека по покупке дома. Скорее, он дает человеку право на покупку этого конкретного дома, но это право может быть продано другому покупателю, если условия контракта позволяют это.

В качестве примера предположим, что я инвестор в недвижимость и хочу найти недвижимость по выгодной цене, которая будет приносить отличный денежный поток.Единственная проблема в том, что у меня нет времени или навыков ведения переговоров, чтобы находить действительно выгодные сделки. Однако, работая с оптовыми торговцами недвижимостью, я могу получить договор, который был ранее согласован, в обмен на вознаграждение.

Как работает оптовая продажа недвижимости?

Основная идея оптовой продажи недвижимости проста. Во-первых, вы находите недвижимость, продавец которой готов принять значительно меньшую рыночную стоимость в обмен на быструю и легкую продажу. Затем вы находите другого покупателя, который готов заплатить немного больше, чем цена контракта, и вы передаете ему контракт и получаете прибыль от разницы.Конечно, легче сказать, чем сделать.

Оптовые торговцы недвижимостью используют несколько методов, чтобы найти недвижимость для продажи. Многие используют прямую рассылку, рекламируют свое желание покупать дома в Интернете, размещают объявления в газетах и ​​используют другие стратегии для поиска продавцов. Большинство из них используют комбинацию нескольких стратегий, чтобы иметь наилучшие шансы на успешное заключение сделки. Например, если вы когда-либо видели вывеску о покупке уродливых домов в вашем городе, вероятно, ее поместил там оптовый торговец.

Чтобы бизнес-модель работала, оптовику необходимо ориентироваться на ситуации, когда домовладельцу необходимо как можно быстрее продать свой дом. Может быть, дом нуждается в ремонте, который они не хотят делать, но им нужно переехать из штата для новой работы. Или, может быть, они задерживают выплаты по ипотеке, и быстрая продажа может помочь им снова встать на ноги в финансовом отношении. Дело в том, что для поиска таких ситуаций обычно требуется немало усилий.

После того, как продавец будет найден и цена будет согласована, оптовый торговец будет использовать договор уступки недвижимости для завершения договора купли-продажи, и он прояснит продавцу, что договор может быть передан другому покупателю до согласованного: на дату закрытия.Затем оптовый торговец отправляет контракт на поиск по титулу (и, вероятно, имеет адвоката, который его рассмотрит), и, пока поиск по титулу свободен, оптовый торговец затем попытается найти конечного покупателя на недвижимость.

Что можно и чего нельзя делать при передаче квартиры в аренду

Вы не ожидали этого, подписывая договор аренды на год несколько месяцев назад, но оказалось, что вам нужно…

Вы не ожидали этого, когда подписывали годовой договор аренды несколько месяцев назад, но оказалось, что вам нужно выехать из квартиры до истечения этих 12 месяцев.Один из вариантов - найти кого-нибудь, кто возьмет на себя вашу аренду.

Что такое договор аренды?

Принятие аренды, также известное как уступка аренды, происходит, когда новый арендатор принимает на себя оставшийся срок аренды уходящего арендатора с одобрения арендодателя. В отличие от субаренды, когда первоначальный арендатор остается ответственным за уплату арендной платы и состояние квартиры, уступка аренды полностью исключает первоначального арендатора из договора.

Существуют правовые положения, которые позволяют расторгнуть договор аренды без штрафных санкций, включая переезд на действительную военную службу и отказ домовладельца поддерживать пригодные для жизни условия.Однако, если вы расторгаете договор аренды по какой-либо другой причине, поговорите со своим арендодателем о вариантах перерыва, которые помогут вам избежать больших сборов. Например, вы можете сдать квартиру в субаренду или покинуть квартиру и продолжать платить арендную плату до тех пор, пока домовладелец не найдет нового арендатора.

Но лучшим вариантом может быть договор аренды, если арендодатель разрешит это и вы сможете найти квалифицированного арендатора. А если вы арендатор и ищете краткосрочный вариант, получение чьей-либо аренды может стать отличным способом воспользоваться более низкими арендными ставками.Мы разобрали, что можно и чего нельзя делать при передаче квартиры в аренду как уходящему, так и новому арендатору.

[ Прочтите: Соображения при аренде комнаты]

Поиск кого-то, кто возьмет на себя вашу аренду

Принятие в аренду требует не только поиска квалифицированного арендатора, но также одобрения и сотрудничества вашего арендодателя. Даже если все пойдет по плану, вы можете рассчитывать на оплату дополнительной месячной арендной платы или сбора, чтобы покрыть процесс подачи заявки и оформить документы для нового арендатора.

Виктор Мота, владелец и управляющий недвижимостью Mota Properties в Анкоридже, Аляска, говорит, что запросы на переоформление аренды являются обычным делом, но не без штрафных санкций. «Вы потеряли залог и, вероятно, арендную плату в следующем месяце», - говорит он, добавляя, что это типичный случай передачи в аренду одного из его владений.

Вот что можно и нельзя, если кто-то возьмет на себя вашу аренду:

- Прочтите договор аренды.

- Поговорите со своим домовладельцем.

- Предлагайте стимулы.

- Не забывайте об уборке.

Прочтите договор аренды

Прежде чем размещать объявление для арендатора, желающего взять на себя вашу аренду, проверьте свой договор аренды, чтобы убедиться, что это разрешено. В договоре аренды может быть указано, что уступка аренды не разрешена или что субаренда или разрыв аренды предпочтительны.

Даже если ваш договор исключает передачу права аренды, объясните ситуацию своему арендодателю, как только вы полностью поймете, что находится в вашем договоре аренды.«Сначала прочтите договор аренды. Но независимо от того, что говорится в договоре аренды, всегда обращайтесь к арендодателю. … Вы оба хотите быть уверены, что находитесь на одной странице, - говорит Фил Хориган, основатель Leasebreak.com, онлайн-платформы в Нью-Йорке для краткосрочной аренды, субаренды и поглощения. Ваш арендодатель может с пониманием относиться к вашей ситуации, или вы можете лучше понять, как расторгнуть договор аренды.

Поговорите со своим арендодателем

Обращение к арендодателю для спокойного разговора о возможных вариантах поможет упростить процесс передачи права аренды.По словам Хориган, вам часто требуется содействие арендодателя для проверки кредитоспособности или оформления документов.

Не во всех штатах есть законы, прямо регулирующие вопросы аренды, и в этом случае применяются параметры, установленные в контракте. В других случаях, однако, государство может разрешить домовладельцу устанавливать правила или штрафы в отношении переоформления аренды.

В соответствии с законодательством штата Миссури, например, домовладелец имеет право удвоить арендную плату по существующему договору аренды, если арендатор попросит кого-либо принять собственность без предварительного разрешения арендодателя.

[ Читать: Арендодатель повышает арендную плату? Вот ваши варианты]

Предлагаю льготы

Как и в случае с субарендой, вам может больше повезти с поиском нового арендатора, если вы немного подсластите сделку: покроете залог, заплатите за весь месяц, даже если вы переезжаете в середине месяца, или покроете стоимость заявки и проверка кредитоспособности, которую арендодатель требует для нового арендатора.

Укажите на любые сделки по аренде, которые вы могли получить при подписании договора аренды.Обратите внимание на скидку 100 долларов в месяц за 12-месячную аренду, которую вы получили, например, это показывает, почему эта краткосрочная аренда может предлагать более дешевую аренду, чем другая квартира в том же комплексе.

Не забывайте об уборке

Хотя ваш домовладелец может согласиться позволить новому арендатору взять на себя вашу аренду, сделка может не включать профессиональную уборку и покраску до того, как он или она переедет в квартиру. Перед отъездом тщательно очистите арендованный объект, в том числе стены, ковер, духовку, плиту. , морозильная камера, шкафы и ванная.

Как взять чью-то аренду

Возможно, вам нужно будет снять квартиру всего на несколько месяцев, или, может быть, вы надеетесь найти более дешевую аренду и избежать аренды на год - в любом случае, переуступка аренды может быть для вас хорошим вариантом.

Вот что можно и чего нельзя делать при сдаче квартиры в аренду:

- Подготовьтесь к проверке кредитоспособности.

- Уточняйте условия.

- Не заходите за спину домовладельца.

Подготовьтесь к проверке кредитоспособности

Тот факт, что вы нашли квартиру или дом в аренду через физическое лицо, не означает, что вы можете пропустить стандартный процесс утверждения домовладельцем.«Будьте готовы к проверке кредитоспособности (и заполнению) заявки», - говорит Хориган.

Чтобы официально взять на себя чей-либо договор аренды, большинству арендодателей требуется такой же процесс подачи заявки, а также проверка данных и кредитоспособности, которая проводится для каждого потенциального арендатора. Итог: если вы не соответствуете критериям аренды собственности при нормальных обстоятельствах, не ожидайте, что вы претендуете на получение права аренды.

Уточняйте условия

Чтобы согласиться на переуступку аренды, домовладелец может потребовать дополнительную плату или может не захотеть профессионально убирать и красить квартиру между съемщиками.Однако выезжающий арендатор может предложить оплатить профессиональную уборку или убрать ее сам. В любом случае узнайте, в каком состоянии вы можете ожидать квартиру, заранее. Спросите у выезжающего арендатора, а также уточните у арендодателя, чтобы убедиться, что вы находитесь на той же странице.

«Чем больше информации вы получите от арендодателя по поводу аренды, тем лучше», - говорит Хориган.

[ Читать: 12 способов украсить квартиру с ограниченным бюджетом]

Не уходи за спиной домовладельца

Может показаться излишним спрашивать арендодателя, когда уходящий арендатор уже сказал вам, что передача аренды будет в порядке.Но как будущий арендатор квартиры вы хотите убедиться, что у вас есть разрешение домовладельца. Задокументируйте любое одобрение, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем.

По окончании первоначального срока аренды у вас обычно есть возможность продлить ее, если вы хотите остаться на более длительный срок. Поскольку это продление, вам не придется платить еще один сбор за подачу заявления на аренду или плату за обслуживание. Но если вы предпочитаете вариант краткосрочной аренды, у вас будет несложно сказать домовладельцу, что вы уйдете в конце срока аренды.

Больше из U.S. News

7 способов сделать совместное проживание успешным

Какие ограничения может ваш домовладелец установить при хранении оружия?

Разговор с арендодателем о вашем домашнем или служебном животном

Что можно и чего нельзя делать при передаче квартиры в аренду первоначально было опубликовано на сайте usnews.com

Что нужно знать арендаторам о субарендах и уступках

Некоторые домовладельцы позволяют арендатору сдавать квартиру в субаренду третьему лицу, а другие этого не делают.Если вы рассматриваете этот вариант, вам следует проверить свой договор аренды или договор аренды, чтобы убедиться, что это разрешено. Даже если это прямо не запрещено, вам следует заранее получить разрешение арендодателя, чтобы свести к минимуму споры в будущем.

Как работает субаренда

Субарендатор не является соарендатором и не имеет прямых отношений с вашим арендодателем. Как их «домовладелец» вы можете (и должны) потребовать от них платить арендную плату непосредственно вам и выселить их, если они не сделают этого.Это отличается от сожителя, которого может выселить только домовладелец. Если вы решите выселить своего субарендатора, вам необходимо будет выполнить те же процедуры, которые потребуются для арендодателя. Помесячный договор аренды может быть лучше для субарендатора, чем аренда. В любом соглашении следует четко указывать размер арендной платы, срок аренды и любой залог, который может потребоваться.

Вы должны знать, что любые льготы, которые вы предоставляете своему субарендатору, должны соответствовать общим правилам, которые домовладелец устанавливает для собственности и людей, которые там живут.Даже если субарендатор не подписывал ваш договор аренды с арендодателем, его условия распространяются и на него.

Вы должны быть уверены в финансовом положении субарендатора и его способности соблюдать условия субаренды и правила арендодателя. Если они не заплатят арендную плату или повредят собственность, вы будете на крючке у арендодателя, чтобы уплатить всю свою арендную плату и стоимость любого ремонта. В экстремальных ситуациях, таких как преступная деятельность вашего субарендатора, домовладелец может выселить вас, чтобы удалить субарендатора.Вам также может грозить выселение, если вы вступите в спор с субарендатором. Например, если они откажутся уехать, когда вы вернетесь, домовладельцу будет проще просто выселить вас обоих.

Может ли субарендатор превратиться в арендатора?

Это может произойти, если арендодатель и вы начнете действовать так, как будто субарендатор является соарендатором. Самая распространенная проблема здесь заключается в том, кто получает арендную плату от субарендатора. Если они начнут платить арендодателю, а не вам, у них будет веский аргумент в пользу того, что они являются арендодателем арендодателя.Чтобы ваш субарендатор не получил права соарендатора, вы должны убедиться, что он платит вам арендную плату, а затем вы можете отправить ее арендодателю.

Передача аренды

Хотя задания часто обсуждаются вместе с субарендой, их не следует путать. Назначение передает оставшуюся часть вашей аренды новому арендатору, и обычно это происходит, когда вы хотите съехать до истечения срока аренды. В то время как субаренда делает вас арендодателем субарендатора, уступка делает правопреемника арендатором вашего арендодателя.Все условия вашего существующего соглашения с арендодателем, скорее всего, будут применяться к правопреемнику. (Существует исключение, если соглашение содержит личное условие, например, выполнение поручений арендодателя в обмен на сниженную арендную плату.) Первоначальный арендатор, правопреемник и арендодатель должны подписать документ о переуступке, чтобы он стал действительным. .

Переуступка может быть рискованной, потому что первоначальный арендатор остается на крючке у арендодателя за всю оставшуюся арендную плату, если цессионарий не уплатит ее.По сути, это делает первоначального арендатора гарантом арендной платы, поэтому может быть более привлекательным попытаться досрочно расторгнуть договор аренды и позволить следующему арендатору начать новый договор аренды. Однако иногда вы можете обойти это правило по умолчанию и получить согласие арендодателя снять с вас любую арендную плату, которую не платит правопреемник.

Аренда на время отпуска (Airbnb)

Многие арендаторы пытаются подзаработать, выставляя дом на краткосрочную аренду на таких сайтах, как Airbnb.Вы должны убедиться, что ваш договор аренды разрешает этот тип аренды, поскольку вам может грозить выселение, если вы воспользуетесь Airbnb без разрешения арендодателя. Вы должны получить любое последующее соглашение с арендодателем в письменной форме. Он должен охватывать такие вопросы, как, какая часть вашей квартиры будет сдана в аренду краткосрочному арендатору, как часто вы можете размещать объявления на Airbnb, а также финансовые соображения, такие как любая сумма арендной платы Airbnb, которую получает арендодатель.

Помимо разрешения арендодателя, вам необходимо убедиться, что размещение вашего дома для краткосрочной аренды соответствует всем законам о зонировании или землепользовании в вашем районе.Вы должны соблюдать все ограничения этих законов, даже если арендодатель этого не требует.

Наконец, вы можете приобрести страховку арендатора, но помните, что она может не распространяться на людей, снимающих жилье на время отпуска. Некоторые страховые компании крайне неохотно предоставляют полисы людям, которые планируют размещение на Airbnb или аналогичных услугах.

Как передать аренду новому арендатору

Когда вы находите кого-то, кто возьмет на себя вашу аренду, вы передаете (или «переуступаете») ему оставшуюся часть срока аренды.Вы уходите навсегда. Вы все равно можете нести ответственность за арендную плату, если правопреемник не выполнит свои обязательства - это зависит от соглашения, которое вы подписываете с арендодателем.

Это один из способов заменить себя по договору аренды, чтобы вы могли уйти раньше, но это может быть не лучший способ в зависимости от вашей ситуации - обязательно ознакомьтесь с различными вариантами, прежде чем начинать процесс передачи аренды. Если вы предпочитаете меньше читать, вы можете передать договор аренды Смотрителю сейчас, и мы будем управлять процессом за вас.

Следующие ниже шаги проведут вас через каждый шаг, который должен произойти для передачи аренды от одного арендатора к другому.

1. Ознакомьтесь с местными законами.

Ознакомьтесь с местными законами, чтобы узнать, обязан ли домовладелец компенсировать ущерб, причиненный невыплатой арендной платы. Они есть в большинстве штатов. Если от вашего арендодателя требуется уменьшить ущерб, он обязан принять вашего правопреемника - при условии, что он или она имеет такую ​​же финансовую квалификацию, как и вы.

Например: представьте, что вы платите 1000 долларов в месяц за аренду, а до конца аренды осталось шесть месяцев.Если вы хотите уйти раньше, вы должны возместить ущерб в размере 6000 долларов. Найдя арендатора, который захочет взять на себя оставшиеся шесть месяцев вашего договора аренды, вы дадите своему арендодателю возможность избежать этого ущерба. В этой ситуации домовладелец должен разрешить вам продавать свою аренду и принимать любых квалифицированных арендаторов, которых вы им представляете.

2. Ознакомьтесь с политикой вашего арендодателя.

Если ваше здание управляется профессионально, то, возможно, существуют существующие политики для арендаторов, которые хотят их назначить.Вы захотите выяснить, есть ли какие-либо необходимые формы для назначений, куда вы должны отправить заявление правопреемника, будет ли повышена арендная плата и взимают ли они дополнительную плату.

3. Найдите нового арендатора

Создайте объявление для своего объекта. Укажите арендную плату, количество месяцев, оставшихся до срока аренды, и приложите как можно больше фотографий. Вы, конечно, можете создать список на Смотрителе, но также и на Facebook Marketplace, в местной группе Facebook или на Craigslist.

4. Убедитесь, что потенциальный арендатор соответствует требованиям.

Если вы отправляете кого-то своему домовладельцу в качестве замены, а он не соответствует требованиям, то вы зря потратили время. Сначала проверьте доход вашего заявителя, кредитный рейтинг, личность, криминальную историю и историю аренды. Они должны быть такими же квалифицированными, как и вы, с точки зрения кредитного рейтинга и дохода.

5. Подготовьте договор переуступки

Вероятно, наиболее распространенное заблуждение относительно переуступки аренды состоит в том, что вы полностью не на крючке.На самом деле, вы полностью снимаетесь с крючка только в том случае, если ваше соглашение включает пункт, специально освобождающий вас. В противном случае ожидается, что вы вернетесь, если правопреемник перестанет платить арендную плату, выгоните его сами и снова начнете там жить.

Чтобы убедиться, что ваше юридическое соглашение включает правильные положения, составьте герметичное соглашение о переуступке и подпишите его с правопреемником перед отправкой арендодателю.

6. Отправьте запрос на согласие арендодателя.

Поместите заявление об аренде и договор переуступки в электронное письмо и отправьте его арендодателю.Вы также можете включить сопроводительное письмо с подробным описанием того, что вы просите. В письме следует указать любые соответствующие законы штата.

7. Выполните свое соглашение

Если вы используете шаблон соглашения о переуступке, который предоставляет Хранитель, то ваше соглашение будет содержать пункт, освобождающий вас от договорных обязательств по аренде. Убедитесь, что арендодатель подписывает это соглашение. Довольно часто можно получить разрешение на передачу аренды, фактически не выходя из нее.Это означает, что если ваш правопреемник откажется от своих обязательств или не выполнит свои обязательства, вы должны будете вернуться и разобраться в ситуации.

Как смотритель может помочь

Смотритель для арендаторов был создан, чтобы облегчить людям досрочное расторжение договора аренды без дополнительной работы. Ваш арендодатель, вероятно, должен будет каким-то образом принять вашего нового арендатора, если он будет квалифицирован, поэтому первое, что наша команда сделает, если вы зарегистрируетесь, - это поговорит с ним от вашего имени, чтобы убедиться, что вы сможете уехать.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *