Перерасчет стоимости квартиры: реальный случай из судебной практики

Если доля такая… / Статьи / Newslab.Ru

Долевое строительство сегодня наиболее популярная схема обретения жилья – более 90 процентов жилья строится при участии частных инвестиций. И в то же время — самая рискованная. До последнего времени она имела под собой достаточно слабую правовую базу.

Но 1 апреля вступил в силу закон «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который, наконец-то гарантирует дольщикам защиту их прав и имущества. Во-первых, в нем четко оговорено, что между застройщиком и инвестором заключается договор УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (статья 4-я), по которому первый обязуется в предусмотренный договором срок построить дом и передать квартиру в нем инвестору, а последний обязан, в свою очередь, уплатить ее стоимость, записанную в договоре, и принять объект. До этого ни в одном нормативном документе, включая Гражданский кодекс, не было определения договора, перечня прав и обязанностей сторон.

Это приводило к тому, что каждый застройщик применял тот договор, который более всего удовлетворял его интересам: инвестирования строительства, подряда, договора о совместной деятельности, купли-продажи с рассрочкой платежа и т.д. и т.п. Большинство из них были заключены так, чтобы, в случае судебного разбирательства, вывести его из-под действия закона «О защите прав потребителей». Ведь этот документ дает существенно больше прав будущему собственнику квартиры, если возникнет спор со строителями. Например, в случае нарушения сроков окончания строительства продавец должен будет заплатить неустойку в размере 3% в день от общей суммы договора. Но попытка клиентов потребовать включения в договор условия, что он регулируется законом «О защите прав потребителей», и изменения названия сторон на «Продавец» и «Покупатель», встречало такое сопротивление! Еще бы! Ведь строительство иногда затягивается и на год, и на два. Это какие ж суммы нужно будет заплатить грамотному покупателю?! И не одному, не двум — будущим жильцам целого дома. Вот застройщики и делали все, чтобы ограничить свою ответственность. Сейчас же законом четко определены пункты, которые должны содержаться в договоре.

• определение объекта строительства,
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дома в эксплуатацию,
• цена, порядок и сроки оплаты,
• гарантийный срок на объект.

Обращаю внимание, что именно срок передачи квартиры по акту передачи, а не срок сдачи дома! Застройщик, конечно, имеет право не менее чем за два месяца до истечения установленного срока направить участнику долевого строительства предложение об изменении сроков, если он не укладывается в них. Но право принять или отклонить такое предложение остается за инвестором. Дом, разумеется, от этого быстрее строиться не начнет. Но в случае задержки можно потребовать выплатить «неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки» (ст.

6 Закона).

Следует внимательно отнестись к пункту договора о цене. Важно, чтобы в нем было указано, что цена является окончательной и пересмотру не подлежит. Иначе придется нести дополнительные расходы. Часто готовая квартира оказывается больше или меньше той, что указана в договоре. Но если в документе нет пункта о возможности пересмотра цены, то застройщик не вправе требовать доплатить за излишне предоставляемые метры. Например, договором предусмотрена квартира площадью 100 квадратных метров, а построена — 103. Следовательно, застройщик подарил вам 3 метра. Бывает и наоборот. Но, как правило, в договоре предусматривается такая ситуация. Рекомендуется оговаривать как общую стоимость квартиры, так и стоимость одного квадратного метра. Это позволит в дальнейшем произвести перерасчет стоимости квартиры при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства.

Важно обратить внимание на положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру.

А если новосела не устраивает качество жилья, то он вправе будет потребовать от застройщика по своему выбору:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• уменьшения цены квартиры, указанной в договоре;
• сам исправить недоделки и потребовать возместить затраченные на это деньги.

Свои претензии жилец может предъявлять в течение гарантийного срока, который устанавливается договором (но он не может быть менее пяти лет). У инвестора есть не только права, но и обязанности. Если он несвоевременно вносит платежи (за год трижды нарушал сроки), то теперь уже застройщик имеет право требовать расторжения договора и уплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования.

Правда, через суд.

Но моменту заключения договора и даже размещения рекламы должно предшествовать три обязательных действия застройщика:

• приобретение в собственность или в аренду участка и получение застройщиком разрешения на строительство,
• государственная регистрация сделки,
• опубликование проектной декларации (только по истечении 14 дней с момента ее обнародования застройщик вправе начать привлечение денег, средств под строительство).

Проектная декларация будет достаточно подробной, из нее любой желающий сможет узнать максимум сведений:

• цель проекта строительства,
• этапы и сроки реализации проекта,
• о разрешении на строительство,
• о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства,
• о местоположении строящихся объектов недвижимости и об их описании,
• о количестве квартир, гаражей и иных объектов недвижимости, передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома,
• описание технических характеристик указанных самостоятельных объектов в соответствии с проектной документацией,
• предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию,
• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков,
• перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Помимо вышеуказанной информации и документов, которые должны быть предоставлены заинтересованным лицам, у застройщика имеется обязанность представить для ознакомления по требованию инвестора документы:

• разрешение на строительство,
• технико-экономическое обоснование проекта,
• заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом,
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения,
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Сейчас застройщики неохотно идут на предоставление гражданам копий документов о фирме и документов, обосновывающих строительство.

В случае нарушения этих требований инвестор вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и потребовать возвратить не только уплаченные деньги, но и проценты на эту сумму в двойном размере. И возмещения сверх этого причиненных убытков.

Это должно пресечь деятельность некоторых строительных компаний, которые сначала собирают деньги с доверчивых граждан, а потом только начинают оформлять проектную и разрешительную документацию. Нередко такие случаи приводили к замораживанию строительства или продаже несуществующих проектов.

Закон (статья 20) обязал застройщиков предоставлять любым заинтересованным лицам следующую информацию о себе:

• наименование, местонахождение, режим работы,
• о государственной регистрации, об учредителях,
• о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года,
• о лицензиях, номере и сроке ее действия, виде деятельности, подлежащем лицензированию,
• о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.

Также любое обратившееся лицо вправе потребовать:

• учредительные документы,
• свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе,
• отчетность финансово-хозяйственной деятельности застройщика,
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет,
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Конечно, непрофессионалу сложно будет разобраться во всех тонкостях документов, для того чтобы сделать правильный вывод об успехе финансово-хозяйственной деятельности застройщика, но основную информацию о существовании застройщика на рынке строительства и уже построенных объектах недвижимости он получит.

Договоры, а также уступка прав требований по договору теперь подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Контроль государственного органа власти должен исключить возможность двойной продажи квартир недобросовестным застройщиком или риэлтером. Любой человек может получить информацию, «чистое» ли жилье ему предлагают, в Росрегистрации, предъявив паспорт и написав заявление. В общем, хотите иметь новую квартиру — станьте на время занудой!

Дополнительной гарантией защиты является положение закона о том, что до момента передачи застройщиком квартир в собственность инвесторам, земля, на которой ведется строительство, и сам недостроенный дом находятся в залоге у дольщиков.

И им в первую очередь, если стройку «похоронят», вернут деньги, вырученные от продажи незавершенки.

Я, думаю, что еще не раз буду возвращаться к этой теме. Если у вас есть вопросы, предложения, мнения – пишите.

Олег Мельников

Перерасчёт стоимости квартиры. На основании сровнения кв. м. в дду и выписки егрн. Разница в кв. м.

• Главная
• Вопросы и ответы
• Вопрос #62199

платный450 р. открыт срочный

  Бесплатная консультация юриста: +7 800 101-19-34  

Автор:

Алексей , Город: Курган / обл Курганская, 16.12.2021 11:53:37

подписаться

Суть вопроса:

Подскажите пожалуйста как провильно подсчитать разницу кв.м. при подаче заявления застройщику на перерасчёт стоимости квартиры.
В договоре ДДУ две цыфры :
1) 75.3 кв м общая площадь квартиры, включая площадь летних помещений с учётом понижающего коэффициентов(30% площади болкона)
2)73. 8 кв м площадь квартиры за исключением площади летних помещений
В выписке ЕГРН:
1) 73.6 кв м
В акте приёма передаче :
1) 73.6 кв м площадь квартиры
2) 4.9 кв м площадь летних помещений (балкон)
Если подсчитать, разделить стоимость квартиры на стоимость кв м по ДДУ, то получится что опличино 75.3 кв м

  Категория: Долевое участие в строительстве

Ваш ответ

Вы должны войти на сайт, чтобы оставлять ответы.

Другие вопросы:

#66523 28.02.2023 (17:31)

Какую выписку из ЕГРН предоставить оценщику

Какую выписку из ЕГРН нужно предоставить оценщику, для того чтоб он оценил квартиру для закладной в банк

Автор: Дмитрий Ответов: 6 Ответить Подробнее

#66328 31.01.2023 (15:19)

Застройщик не пускает супруга на приемку квартиры

Здравствуйте! Подскажите, если застройщик не пускает мужа на приемку квартиры. ДДУ оформлен на меня. Но квартира приобретена в законном браке, а значит у него на квартиру такие же права, как и у меня. Застройщик ни на что не ссылается пока, а говорит, что на приемке должен быть только собственник (вторая сторона договора), то есть Я. Что они еще могут выдумать, я не знаю, не исключаю, что скажут оформлять на него доверенность, как сейчас многие оформляют на специалистов- приемщиков. В законе ограничений не нашла. Подскажите, как повлиять на застройщика и какие предпринять действия, если застройщик к моменту выдачи ключей не изменит своей позиции. Спасибо.

Автор: Юля Ответов: 6 Ответить Подробнее

#66327 31.01.2023 (10:20)

Застройщик не строит дом уже 6 лет говорит нет денег!

Какие меры в отношении его можно принять ? Можем ли мы призвать его у закону. И как нам получить наши квартиры или деньги ?

Автор: Анна Ответов: 11 Ответить Подробнее

Все вопросы

Консультация юриста

online

 

16. 04 #66787 Автор вопроса: Мария

Наследство. Долги. Суд

Умер отец 2021г. До смерти, брал микрозаймы 2020г и более поздние есть. В наследство вступить не могу. Арест стоит. Есть только заявление. Микрозаймы вызывают в суд. Пришла из суда повестка….

Подробнее Ответов: 5 Ответить

15.04 #66786 Автор вопроса: Максим

Управление маломерным судном с мотором (регистрат) в нерестовый запрет. Какие штрафы.

Какие будут применены санкции в случае остановки сотрудниками гимс или рыбнадзора в период нерестового запрета при управлении лодкой с навесным мотором 100 л.с. (регистрат). Нижегородская область сезон 2023. Важно, без…

Подробнее Ответов: 3 Ответить

15.04 #66783 Автор вопроса: Илларионова Алена Геннадьевна

Проверка результатов исследования

Мне делали УЗИ молочных желез и нашли много разного размера образований, но описание их расположения и из количество у меня вызывает большие сомнения —кто может (и обязан) проверить реальность того,. ..

Подробнее Ответов: 4 Ответить

   

Все вопросы

Заявки на услуги

 

11.04.2023-(17:02) Новая

требуется специалист с опытом взыскания серой заработной платы

Бюджет: договорной

Ищу специалиста по взысканию серой заработной платы, который сможет оценить…

город: Москва

Подробнее

11.04.2023-(12:06) Новая

Заявление в суд об отмене ареста на продажу квартиры

Бюджет: договорной

Мне нужна помощь в составлении судебного иска об отмене ареста…

город: Нижний Новгород

Подробнее

10.04.2023-(08:35) Новая

Заявка на юридическую услугу

Бюджет: договорной

Добрый день! Нужна юридическая помощь, работодатель не платит заработную плату….

город: Тюмень

Подробнее

   

Все заявки

5 наиболее важных факторов

Независимо от того, являетесь ли вы новым арендодателем, готовым опробовать рынок аренды, или более опытным арендодателем, пробующим новые места и типы недвижимости, решить, сколько арендной платы взимать, может быть одной из самых сложных частей. процесс аренды. И один из самых важных.

Сумма, которую вы берете за аренду, будет определять вашу прибыль, периоды вакантности, качество ваших арендаторов и многое другое. Небрежные арендодатели будут смотреть на близлежащие объекты, выбирать номер и продолжать движение.

Но чтобы получить наибольшую прибыль и привлечь лучших арендаторов, вы знаете, что вам нужно сделать больше, чем просто определить арендную плату за вашу собственность.

В целом, существует пять основных факторов, которые необходимо исследовать, сравнивать и учитывать при оценке своей недвижимости. Сегодня мы проинструктируем вас о каждом из этих факторов, чтобы вы могли получить больше информации при следующем расчете арендной платы.

Содержание инструкции по определению арендной платы

• Прежде чем принять решение о размере арендной платы
• Основные факторы для расчета арендной ставки
• Следуй своим инстинктам

Перед тем, как принять решение о размере арендной платы

Мы знаем, что вы хотите научиться точно рассчитывать арендную ставку как можно скорее, но есть несколько вещей, которые вы должны рассмотреть и запомнить, прежде чем приступать к сделать ваши исследования и расчеты.

В конце концов, вам нужно знать больше, чем просто скорость – вам нужно понять, почему эта скорость работает! По этой причине лучше не спрашивать друзей: «За сколько я могу арендовать свой дом?»

Если вы сядете и точно изучите лучшие методы расчета арендной платы, это поможет вам стать лучшим арендодателем и инвестором в недвижимость, поскольку вы начнете более точно знать свою собственность и ее стоимость.

Наконец, не забудьте проверить законы о контроле за арендной платой в вашем районе. Если ваша собственность подпадает под действие этих законов, сумма, которую вы можете взимать, может регулироваться. Лучше посмотреть это, прежде чем делать какие-либо другие шаги, чтобы убедиться, что вы не тратите свое время!

Основные факторы для расчета арендной ставки

Теперь давайте рассмотрим лучшие методы расчета арендной ставки! Независимо от того, есть ли у вас одна или дюжина объектов недвижимости, которые вам нужно оценить, использование следующих основных факторов для анализа вашей собственности поможет вам установить арендную ставку.

Изучите следующие характеристики вашей собственности, чтобы установить правильную цену для рынка вашей собственности.

1. Стоимость недвижимости

Часто для получения базовой арендной платы можно использовать общую стоимость недвижимости. Это особенно полезный метод для тех, кто сдает свое бывшее жилье в аренду, поскольку вы должны знать истинную стоимость своего дома.

Арендная плата за недвижимость обычно составляет от 0,8% до 1,1% от стоимости дома. Если ваш дом оценивается в 300 000 долларов, то арендная плата может составлять от 2400 до 3300 долларов в месяц.

Этот метод, конечно, будет зависеть от фактического диапазона цен на вашу недвижимость. Если стоимость недвижимости ниже 100 000 долларов, большинство рынков могут позволить вам взимать около 1% от стоимости дома за аренду.

Однако, если стоимость вашей недвижимости составляет 375 000 долларов США или более, вы, вероятно, захотите придерживаться нижней части диапазона, чтобы привлечь лучших арендаторов. Слишком высокая плата может отпугнуть хороших арендаторов, и вам следует сосредоточиться на сдаче в аренду только лучшим арендаторам.

2. Местная арендная плата

Одна из вещей, которую делает большинство арендодателей, пытаясь решить, какую арендную плату брать, — это проверить, сколько берут другие арендодатели в этом районе. Однако при использовании этого метода совершается одна распространенная ошибка.

Когда вы сравниваете арендную плату между объектами недвижимости в вашем районе, вы должны убедиться, что вы сравниваете похожие объекты. Если вы сдаете квартиру-студию, вы не сможете сравнить стоимость аренды с ценой дома на одну семью.

Найти баланс между арендной платой проще, когда вы проверяете недвижимость со схожими характеристиками в следующих областях:

• Размер участка
• Количество спален
• Количество санузлов
• Год постройки
• Год последнего ремонта
• Включенные удобства

Если вы берете слишком большую цену, чем местная недвижимость с аналогичными характеристиками, вам будет сложно найти качественного арендатора для вашей собственности. С другой стороны, вы хотите убедиться, что вы не теряете прибыль, взимая слишком низкую плату. Анализ местного рынка может помочь вам найти правильный баланс ценности для арендаторов и прибыли для вашего бизнеса.

После того, как вы нашли сопоставимую недвижимость и определили диапазон цен, которые могут подойти для вашей собственности, обратитесь к трем местным агентам по недвижимости или управляющим недвижимостью. Спросите их, могут ли они считать вашу цену разумной или нет. Благодаря их опыту работы на местном рынке, они будут иметь хорошее представление о том, что работает, а что нет.

3. Рассмотрите спрос

Несмотря на информацию, которую вы получили в пунктах 1 и 2 выше, арендная стоимость вашей собственности может резко измениться из-за спроса.

Спрос может повлиять на стоимость аренды вашего имущества как положительно, так и отрицательно. Вот некоторые из наиболее распространенных эффектов спроса, которые вы, вероятно, заметите:

• Во время плохой экономики: спрос на аренду растет, поскольку меньше людей могут позволить себе покупку
• Во время плохой экономики: более дешевые квартиры меньшего размера будут сдаваться быстрее
• Перед учебным годом: недвижимость большего размера пользуется большим спросом, так как семьи стараются переехать до смены учебного года

Итак, как эти изменения в спросе влияют на то, что вы можете взимать плату за аренду вашей собственности?

Вообще говоря, чем меньше спрос, тем ниже вы должны сделать арендную плату, чтобы привлечь арендаторов. Когда спрос на предлагаемую вами квартиру высок, вы можете установить более высокую арендную плату.

4. Покройте свои расходы

Часто новые арендодатели используют только пункты с 1 по 3 выше, чтобы решить, сколько арендной платы взимать. Хотя эти факторы дают хорошее представление о том, что вы можете ожидать от сдаваемой в аренду недвижимости, в них отсутствует ключевой фактор расчета, который может серьезно повлиять на вашу прибыль.

Эти цифры не учитывают расходы, которые вы несете как домовладелец.

Есть несколько факторов, которые могут повлиять на то, сколько денег вы заработаете на недвижимости:

• Платежи по ипотеке (если применимо)
• Затраты на техническое обслуживание
• Плата за ТСЖ
• Налоги
• Стоимость вакантных периодов
• Затраты на управление недвижимостью

Вдобавок к этим расходам, вы хотите быть уверены, что сможете получать прибыль каждый месяц! Прибыль в размере от нуля до шести процентов от арендной платы также следует ежемесячно откладывать в качестве прибыли.

После того, как вы подсчитали потенциальную арендную плату в соответствии со стоимостью местной недвижимости, стоимостью вашей собственности и текущим спросом, подсчитайте, сколько из этих денег потребуется ежемесячно на расходы. Если вы остались в минусе или без прибыли, вам следует подумать о небольшом увеличении арендной платы, чтобы получать прибыль каждый месяц.

5. Функции, повышающие арендную плату

Мы вкратце упомянули, как удобства, доступные в вашем объекте, могут повлиять на стоимость аренды, но важно понимать, какие удобства значительно повышают арендную плату. Эти удобства намного дороже по стоимости и обычно требуют больших затрат на приобретение в месяц, поэтому они могут позволить себе повышение арендной платы от 3 до 15%.

Такие удобства включают:

• Плавательные бассейны
• Парковка на территории
• Посудомоечная машина
• Стиральная машина и сушилка

С другой стороны, добавление дополнительных удобств может создать дополнительные проблемы с обслуживанием. Важно, чтобы техника была хорошо оценена арендаторами. Некоторые арендодатели отказываются устанавливать такие предметы, как вывоз мусора, из-за дополнительных проблем с обслуживанием, которые они создают.

Обращать внимание на влияние этих удобств особенно важно, когда вы не можете найти недвижимость, в которой есть такие же удобства, как у вас. Обязательно помните об этой разнице и оценивайте недвижимость соответственно.

Следуйте своим инстинктам

Теперь, когда у вас есть инструменты, чтобы начать узнавать подходящие цены на аренду в вашем районе, вы никогда не будете задаваться вопросом: «Сколько я должен брать за аренду?» Для получения дополнительной информации просмотрите наше последнее видео на YouTube:

Ваши инстинкты и понимание наиболее важных факторов, влияющих на арендную плату, будут отточены. Помните, обратите внимание на:

• Местные сопоставимые цены на недвижимость
• Общее значение свойства
• Текущий рыночный спрос
• Ваши расходы
• Дополнительные услуги на месте

Используя свое растущее чутье в отношении ценности каждой из этих характеристик, вы будете на пути к тому, чтобы каждый раз устанавливать идеальную ставку аренды, повышающую прибыль. И это произведет революцию в вашем бизнесе!

Сколько вы должны брать за аренду? (+ Бесплатный калькулятор и советы)

Сдача в аренду недвижимости, будь то ваш дом или инвестиционная собственность, является мощным способом получения денежного потока. Агрессивное эмпирическое правило гласит, что арендная плата должна составлять около 1% от стоимости собственности. Однако важно учитывать множество факторов, таких как рыночные тенденции, удобства, сезонность, финансовые потребности, законы о контроле за арендной платой и включение арендной платы, когда вы изучаете, как рассчитать арендную ставку. Читайте дальше, чтобы определить, за сколько вы можете арендовать свой дом, а также ключевые решающие факторы.

Несмотря на то, что существует множество полезных способов научиться рассчитывать арендную плату, Zillow предлагает инструменты, которые помогут вам исследовать арендные ставки, искать недвижимость и собирать данные о ней. Zillow — один из самых эффективных способов найти и сравнить недвижимость, чтобы найти правильную цену аренды для вашего местного рынка. Кроме того, он бесплатен для просмотра и предоставляет менеджера по аренде для арендодателей, чтобы перечислять и продавать недвижимость. Начните использовать Zillow, чтобы получить лучшие результаты сегодня.

Посетите Zillow

Калькулятор суммы арендной платы

Как упоминалось выше, общее практическое правило при расчете суммы, за которую вы можете арендовать дом, составляет 1% от стоимости имущества. По этой оценке, если дом стоит 300 000 долларов, правило 1% будет означать, что ежемесячная арендная плата должна составлять 3 000 долларов. Тем не менее, средняя цена аренды по стране составляет около 1900 долларов, при этом арендная плата на одну семью составляет в среднем 2018 долларов. Важно отметить, что правило 1% обычно рассчитывает агрессивные цены, которые могут быть значительно выше, чем конкурирующие цены на аренду в вашем районе.

Рассчитайте, сколько вы должны брать за аренду, введя следующие переменные:

Цена покупки недвижимости x Процент от стоимости недвижимости = Цена аренды

• Цена покупки недвижимости: Введите цену, которую вы заплатили за недвижимость .
• Процент от стоимости недвижимости: Введите процент, который вы хотели бы взимать за аренду, определяемый рыночной стоимостью вашей собственности. Как правило, это 1%, но может быть больше или меньше этой суммы, в зависимости от вашего имущества.

Более реалистичный диапазон может составлять от 0,8% до 1,1%, в зависимости от вашего местоположения, типа дома, удобств и текущего рынка аренды. Например, дома площадью 2000 квадратных футов, с тремя спальнями и тремя ванными комнатами в Колорадо-Спрингс, штат Колорадо, в настоящее время продаются по цене от 395 000 до 556 000 долларов. Однако цены на аналогичные дома, сдаваемые в аренду, колеблются от 2000 до 2700 долларов. В зависимости от вашего рынка расчет немного более низкого или более высокого процента может быть более точным методом расчета арендной платы.

Примеры цен на аренду (Источник: Zillow)

Правило 1% — хороший способ начать сужение ценовой точки, но есть некоторые дополнительные соображения, которые помогут вам узнать, как наиболее точно определить стоимость аренды дома. . Примите во внимание приведенные ниже факторы, чтобы определить, следует ли увеличить или уменьшить арендную плату за вашу недвижимость.

6 факторов при принятии решения о том, сколько вы должны брать за аренду

Не существует жесткого и быстрого правила, которое точно показывало бы инвесторам в недвижимость, сколько вы должны брать за аренду, но использование правила 1%, наряду с тщательным исследованием, поможет ваше решение максимально ясно. Изучив и оценив важные детали и проведя анализ рынка аренды, вы будете готовы выставить свою аренду по привлекательной цене.

1. Сопоставимая недвижимость и рыночные тенденции

Когда вы изучаете, как оценивать арендуемую недвижимость, эмпирические расчеты полезны только для общих оценок. Для более эффективного метода определения цен на сдаваемую в аренду недвижимость изучите стоимость домов, цены на аренду и состояние рынка аренды в вашем районе. Можно с уверенностью предположить, что многие из ваших потенциальных арендаторов будут оценивать сопоставимую недвижимость и цены, поэтому вам нужно хорошо знать о конкурирующих ценах и арендной плате.

На Zillow очень легко просматривать местные варианты аренды и оценивать цены. Вы можете ввести множество критериев, таких как количество спален и ванных комнат, ограничения по размещению домашних животных и наличие парковки, а также легко увидеть цены на аренду в вашем районе. (Источник: Zillow) Найдите как минимум пять похожих объектов и проведите анализ рынка аренды (RMA), чтобы собрать информацию о конкуренции и средних ценах на аренду.

RMA должно быть уже завершено до покупки сдаваемого в аренду имущества, чтобы оценить местный рынок и арендный потенциал района. Просмотрите этот анализ и обновите его по мере необходимости, в зависимости от того, как давно он был сделан. Он должен включать оценку района, сопоставимую недвижимость, расчет арендной платы за квадратный фут и удобства.

2. Характеристики и удобства сдаваемой в аренду собственности

Как и в случае выставления дома на продажу, характеристики, состояние и удобства собственности влияют на количество заинтересованных арендаторов и цену. Если сопоставимая недвижимость указана за 1500 долларов, это не означает автоматически, что арендаторы будут платить за вашу ту же цену. Если состояние, характеристики и удобства существенно отличаются, вам необходимо увеличить или уменьшить цену, чтобы найти арендаторов.

Например, недавно построенный, отремонтированный или хорошо спроектированный дом, как правило, будет более привлекательным для арендаторов, чем устаревший дом, даже если в них одинаковое количество спален, ванных комнат и площадь в квадратных футах. Не все арендаторы готовы платить на сотни долларов больше в месяц только за новую или стильную жилую площадь, но недвижимость с хорошим дизайном, как правило, требует более высоких арендных ставок.

Аренда дома в Джексонвилле за 1795 долларов США (Источник: Zillow)

Аренда дома в Джексонвилле за 2200 долларов США (Источник: Zillow)

С другой стороны, удобства обеспечивают жильцам удобство и могут напрямую привести к повышению арендной платы. Например, многие арендаторы будут готовы платить более высокую цену за дом с бытовой техникой, поскольку покупка бытовой техники стоит тысячи долларов и может быть невероятно неудобной. Тем не менее, некоторые арендаторы могут захотеть иметь бассейн на территории, но не захотят платить за него более высокую ежемесячную плату.

Как правило, при расчете арендной ставки используются два типа удобств:

• Коммунальные удобства или удобства на территории: Они доступны и будут полезны всем, кто живет в здании или сообществу ассоциации домовладельцев. Они могут включать в себя бассейн, игровую комнату, услуги парковщика, фитнес-центр или прачечную.
• Удобства в квартире: Они доступны только в съемных квартирах. Они могут включать в себя террасу, стиральную и сушильную машины, гардеробные или посудомоечные машины.

Не существует правила или конкретного расчета того, как характеристики и удобства дома влияют на стоимость аренды дома. Тем не менее, наличие наиболее желательных удобств может поставить вашу собственность в высокий диапазон сопоставимых арендных ставок. Добавьте свои удобства в отчет об анализе рынка аренды, чтобы получить точную картину того, как ваша недвижимость выглядит по сравнению с другими объектами с такими же удобствами.

В целом, вот несколько факторов и удобств, которые влияют на вашу аренду цены:

Плавание Fitness Center Elevator на сайте. -стиральная машина/сушилка Разрешено размещение с домашними животными	Жилой комплекс Нет зарезервированной парковки Отсутствие охраны Нет общественных удобств (например, бассейнов, игровой комнаты)

Совет: В некоторых редких случаях владелец и арендатор договариваются о внесении арендатором изменений и улучшений в собственность. Это может быть сделано со скидкой арендной платы или с надбавкой, в зависимости от масштаба проекта и соглашения. Если это кажется подходящим планом для вашей собственности, узнайте больше об этом в разделе «Что такое улучшения для коммерческих арендаторов и как они работают?».

3. Сезонность

Изучение того, как определить стоимость аренды вашей недвижимости в разные сезоны, является важным фактором в обучении аренде вашего дома. Аренда — это сильно сезонный бизнес, пик сезона обычно приходится на лето, примерно с мая по август. Например, летний сезон 2021 года показал стабильный рост арендной платы на 2% и более вплоть до осеннего сезона. Как правило, люди хотят переезжать в теплое время года, что создает более высокий спрос на сдаваемую в аренду недвижимость всех видов.

Однако, согласно ежегодному отчету Цумпера об аренде, рост арендной платы в стране с декабря 2021 по 2022 год выровнялся, поскольку все больше людей отказываются от аренды или покупки жилья из-за нестабильной экономики. Средняя арендная плата за квартиру с одной спальней выросла менее чем на полпроцента, а за аренду двух спален — на 0,1%.

Некоторыми причинами, влияющими на сезон аренды, являются изменения в жизни, происходящие в разное время года. Например, родители детей школьного возраста и студентов предпочитают переезжать летом, чтобы не мешать учебе. В летние месяцы также меньше праздников, поэтому легче координировать переезд. Из-за этого летом спрос на аренду выше, что позволяет арендодателям и владельцам недвижимости взимать более высокую плату за одно и то же имущество.

С другой стороны, размещение объявлений об аренде в самый разгар зимы означает, что будет меньше спроса и больше конкуренции за ценообразование. Это может привести к тому, что вам придется снизить арендную плату, чтобы привлечь арендаторов. Когда вы думаете, как определить цену аренды, которая приносит прибыль и привлекает арендаторов, убедитесь, что вы также учитываете сезонность и то, как она повлияет на спрос и потенциальные цены на аренду.

4. Законы о контроле за арендной платой

Существует множество законов, касающихся сдачи в аренду недвижимости, поэтому владельцам и арендодателям крайне важно знать законы вашего штата и округа. В каждом штате действуют различные законы об арендаторах-арендодателях, которые определяют права и обязанности каждой стороны в отношении соглашения и арендуемого имущества.

Когда вы учитесь устанавливать цены на сдаваемое в аренду имущество, вам жизненно важно понимать законы о контроле за арендной платой. В большинстве штатов ограничения по арендной плате налагаются каждым муниципалитетом, поэтому у вас могут быть даже разные требования для нескольких сдаваемых в аренду объектов. Эти законы могут ограничивать рост арендной платы, поэтому вам необходимо четко понимать законы штата и местные законы, прежде чем устанавливать арендную плату в первый раз.

В настоящее время в пяти штатах плюс Вашингтон, округ Колумбия, действуют законы о контроле за арендной платой:

Калифорния	Регулирование арендной платы в масштабе штата (AB 1482) с 1 января 2020 г. увеличение на 10%) Ограничения защиты от выселения по «уважительной причине»
Нью-Йорк	Законы о стабилизации арендной платы и регулировании арендной платы, основанные на отдельных муниципалитетах Город Нью-Йорк придерживается системы максимальной базовой арендной платы (MBR) Отдел жилищного и коммунального строительства (DHCR) определяет максимальную базовую арендную плату и максимальную собираемую арендную плату для отдельных квартир, и корректировки вносятся каждые два года
Нью-Джерси	Законы о контроле за арендной платой, основанные на отдельных муниципалитетах Пределы повышения арендной платы составляют от 2% до 6% в год, в зависимости от муниципалитета и индекса потребительских цен Повышение арендной платы запрещено во время действующего договора аренды с фиксированным сроком
Мэриленд	Законы о контроле за арендной платой, основанные на отдельных муниципалитетах % до июня 2023 г.
Орегон	Законы штата о контроле за арендной платой (SB 608) Ежегодно устанавливаются ограничения на повышение арендной платы Допустимое увеличение арендной платы за 2022 год составляет 9,9%
Вашингтон, округ Колумбия	Закон об аренде. увеличение на 2% больше, чем индекс потребительских цен, с предельным значением 10% Максимальное увеличение арендной платы на 5% для пожилых или инвалидов жильцов

относятся к ним и правильно их реализуют. Если вам нужна дополнительная поддержка, подумайте о том, чтобы записаться на курсы Lorman. Lorman — известный провайдер онлайн-обучения, предлагающий ряд курсов по недвижимости для инвесторов, которые предоставляют подробные ресурсы и курсы для предотвращения проблем и повышения вашего успеха в качестве инвестора в недвижимость.

Посетите Lorman

5. Финансовые потребности

Помимо сравнения вашей арендной платы с местными конкурентами, рассмотрите внутренние финансовые потребности вашей собственности и вашего бизнеса. Все сдаваемые в аренду объекты несут целый ряд расходов, поэтому вам необходимо рассчитать текущие, сезонные и непредвиденные расходы, чтобы установить цену аренды, которая покроет эти расходы и принесет прибыль.

Некоторые из наиболее распространенных расходов, которые необходимо учитывать:

• Плата за ипотеку: Если вы не приобретете сдаваемое в аренду имущество за наличные, вы будете должны ежемесячно выплачивать ипотечный кредит своему кредитору. Рассмотрите возможность создания холдинговой компании по недвижимости, чтобы получить налоговые льготы и минимизировать риски в отношении любого приобретаемого вами имущества, сдаваемого в аренду.
• Расходы на техническое обслуживание и ремонт: Некоторые расходы на техническое обслуживание будут регулярными и текущими, и вы можете запланировать их для тех, у кого есть контрольный список технического обслуживания арендуемого имущества. Однако непредвиденные расходы и необходимый ремонт неизбежны и должны быть учтены в ваших планах.
• Налоги на недвижимость: В зависимости от того, каким образом вы приобрели недвижимость, вы можете платить налоги на недвижимость в виде ежемесячного ипотечного платежа или годовой суммы.
• Сотрудники и продавцы: Инвесторы, которые владеют многоквартирными домами или многоквартирными домами, часто нанимают сотрудников на неполный или полный рабочий день для помощи в администрировании, обслуживании, маркетинге и других потребностях. Ваш бюджет должен включать эти расходы.
• Страхование имущества: Страхование арендованного имущества защищает владельцев недвижимости от таких обязательств, как погода и преступность, поэтому оно является важным элементом ваших расчетов расходов.
• Управление недвижимостью: Управление даже одной собственностью требует много времени, усилий и организованности. Многие арендодатели нанимают компанию по управлению недвижимостью для передачи всех задач по управлению на аутсорсинг, в то время как другие предпочитают использовать программное обеспечение для управления недвижимостью.

Совет от профессионалов: Поскольку аренда жилой недвижимости является капитальным расходом, затраты на амортизацию могут обеспечить значительные налоговые льготы. Для получения дополнительной информации об использовании этого метода и включении его в свой бюджет ознакомьтесь с правилами амортизации арендованного имущества.

Инструмент для анализа арендной платы (Источник: Avail)

Для тех, кто ищет эффективный инструмент для управления недвижимостью, не требующий найма компании на полный рабочий день, Avail является идеальным решением. Это универсальное программное обеспечение для управления недвижимостью, которое включает в себя инструменты для каждой части аренды дома, включая создание заявок на аренду, проверку арендаторов, сбор арендной платы, отслеживание технического обслуживания и оценку новых объектов аренды и цен. Он даже включает в себя инструмент анализа арендной платы, позволяющий автоматически находить сопоставимые объекты и собирать соответствующие данные, показывающие, как определять арендную плату.

Посетите Avail

6. Арендная плата

Еще один метод, который поможет вам определить арендную стоимость имущества, заключается в тщательном определении того, что включено, а что нет в арендную плату. Коммунальные услуги, такие как электричество, тепло, вода, мусор и интернет, могут быть полностью оставлены на усмотрение арендатора или включены в арендную плату, если это выгодно для вашей маркетинговой стратегии и соответствует вашему бюджету.

Чаще всего арендаторы несут ответственность за коммунальные услуги самостоятельно, отчасти потому, что домовладельцам может быть утомительно и неприятно управлять коммунальными коммуникациями и расходами на несколько квартир. Кроме того, затраты могут варьироваться в широких пределах, поэтому эти платежи потенциально могут сократить вашу прибыль.

Однако во многих случаях включение некоторых или всех коммунальных услуг в стоимость арендной платы выгодно владельцу недвижимости. Например, наличие хотя бы одной коммунальной услуги, покрываемой за счет арендной платы, может сделать вашу недвижимость более доступной и привлекательной для определенного подмножества потенциальных арендаторов.

Это особенно предпочтительно для некоторых арендаторов, таких как краткосрочные или среднесрочные арендаторы, которые могут платить арендную плату ежемесячно или даже еженедельно. Эти договоры аренды часто включают в себя все коммунальные услуги и техническое обслуживание, а иногда полностью меблированы по цене, которая точно отражает все включения.

Для инвесторов в многоквартирную недвижимость еще одним соображением при расчете арендной ставки является вопрос о том, будут ли они жить в собственности или нет. Многие владельцы дуплексов, триплексов и четырехквартирных домов предпочитают включать коммунальные услуги в арендную плату, особенно если в собственности есть общие системы отопления и электричества. В этих случаях оплата коммунальных услуг не добавляет значительной суммы расходов, но легче привлекает арендаторов.

Пример многоквартирного дома с включенными коммунальными услугами (Источник: Apartments.com)

Кроме того, важно четко указать, кто отвечает за текущие потребности в техническом обслуживании, такие как уход за газоном, уборка снега и мелкий ремонт, например, замена лампочек. Хотя может показаться утомительным планировать все эти детали заранее, наличие четкого набора ожиданий от вас и ваших арендаторов предотвращает огромное количество проблем и настраивает ваши отношения на успех. Любые расходы, которые ложатся на вас, должны быть учтены в ваших финансовых оценках того, за сколько вы можете арендовать свой дом.

Почему важно установить правильную цену аренды

Установление цены аренды включает в себя множество расчетов, но не является строго числовым процессом. Вместо этого желания и приоритеты местных арендаторов являются ключевыми в определении арендной платы, но не существует фиксированных финансовых показателей удобств или характеристик дома. Вместо этого вам нужно провести местное исследование, чтобы узнать, чего хотят арендаторы в вашем районе, и посмотреть, как ответы складываются с приведенными ниже цифрами.

Научиться правильно рассчитывать арендную ставку важно по нескольким основным причинам:

• Покрытие расходов и получение прибыли: Без четкого понимания ваших расходов на недвижимость вы можете легко установить цену, которая не будет безубыточна с вашими затратами. Вам необходимо иметь все данные о рынке недвижимости и аренды, чтобы создать маржу и получить прибыль.
• Привлечение хороших арендаторов: Установление арендной платы на уровне справедливой рыночной стоимости является ключом к предотвращению вакансий и привлечению арендаторов, которые будут заботиться об имуществе, проявлять уважение и соблюдать условия аренды.

При рассмотрении вопроса о том, за сколько вы можете арендовать свой дом, важно потратить свое время и усилия на изучение рынка аренды и конкурирующих ставок аренды. Принимая во внимание все вышеперечисленные факторы, прежде чем сдавать недвижимость в аренду, вы обеспечите себе финансовый успех и предотвратите множество потенциальных проблем с вашими арендаторами и вашей собственностью.

Цены на аренду резко различаются в США и даже в отдельных районах и городах. Например, средняя цена аренды в США колеблется от 732 долларов в Западной Вирджинии до 1651 доллара на Гавайях, при этом в среднем по США она составляет 1126,17 долларов. Хотя важно оценить ваш местный рынок аренды и конкурирующие цены, инвесторам также чрезвычайно полезно ознакомиться с рынками недвижимости и аренды в близлежащих районах.

Узнайте больше о средней стоимости аренды в штатах ниже:

Независимо от того, являетесь ли вы опытным инвестором или просто сдаете комнату в своем доме, вам необходимо ответить на вопрос: «За сколько я могу арендовать свой дом за ?» Если вы установите слишком высокую цену за аренду, вы не привлечете арендаторов и не получите никакого дохода.