Вопросы перерасчета платы за коммунальные услуги за период временного отсутствия потребителя.
Отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила).
В соответствии с положениями, установленными пунктами 91-93 Правил, перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней после получения письменного заявления потребителя о перерасчете размера платы за коммунальные услуги (далее — заявление о перерасчете), поданного до начала периода временного отсутствия потребителя или не позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальными или общим (квартирным) прибором учета.
В заявлении о перерасчете указываются фамилия, имя и отчество каждого временно отсутствующего потребителя, день начала и окончания периода его временного отсутствия в жилом помещении.
К заявлению о перерасчете должны прилагаться документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя по месту постоянного жительства, указанные в пункте 93 Правил.
Федеральный закон от 23.11.2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения по энергосбережению и повышению энергетической эффективности и не отменяет действие Правил.
Таким образом, в соответствии с действующим законодательством управляющая организация не вправе отказать в проведении перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета.
Для фактического определения потребления коммунальных услуг и недопустимости возникновения спорных вопросов по оплате необходима установка индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов.
Перерасчет коммунальных услуг | Официальный сайт органов местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре
Перерасчет коммунальных услуг
Какие услуги поддаются и не поддаются перерасчету?
Порядок проведения перерасчета платы за период временного отсутствия потребителя в жилом помещении установлен Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011г. № 354 (далее – Правила № 354).
Право на перерасчет за период временного отсутствия (более 5 полных календарных дней подряд) имеют потребители 
В случае отсутствия такого акта перерасчет размера платы не производится.
Для получения акта потребитель может обратиться в свою управляющую организацию (ТСЖ, ТСН.).
Перерасчет платы производится за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение с даты составления акта.
Не подлежит перерасчету плата за отопление, за коммунальные ресурсы, потребленные на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также плата за жилищные услуги: наем муниципального жилого помещения, содержание жилого помещения, взносы на капитальный ремонт.
Размер платы за коммунальную услугу по водоотведению подлежит перерасчету в том случае, если осуществляется перерасчет размера платы за коммунальную услугу по холодному и (или) горячему водоснабжению.
Кто имеет право на перерасчет квартплаты?
Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) бремя оплаты жилого помещения и коммунальных услуг возложено на собственника жилого помещения или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (пункт 11 статья 155 ЖК РФ).
Указанные категории граждан могут подать на перерасчет платы в связи с их временным отсутствием.
Как получить перерасчет?
Для проведения перерасчета потребителю необходимо до начала периода временного отсутствия или не позднее 30 дней после его окончания обратиться с письменным заявлением к исполнителю коммунальных услуг (исполнитель коммунальной услуги указан в платежном документе для внесения платы за данную коммунальную услугу) (пункт 91 Правил № 354).
Чем можно подкрепить заявление?
При подаче потребителем заявления о проведении перерасчета после окончания периода его временного отсутствия к заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия и акт о невозможности установки ИПУ.
Подтверждающими документами могут быть: справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении или на санаторно-курортном лечении, проездные билеты, оформленные на имя потребителя, или их копии, справка дачного, садового, огороднического товарищества, иные документы, по мнению потребителя подтверждающие факт и продолжительность временного отсутствия (пункт 93 Правил № 354).
Как происходит перерасчет?
(в какие сроки, как это отражается в квитанциях?)
Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней после получения письменного заявления потребителя о проведении перерасчета, поданного до начала периода временного отсутствия потребителя, или не позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия потребителя.
Результаты перерасчета размера платы за коммунальные услуги отражаются:
а) в случае подачи заявления о перерасчете до начала периода временного отсутствия — в платежных документах, формируемых исполнителем в течение периода временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении;
б) в случае подачи заявления о перерасчете после окончания периода временного отсутствия — в очередном платежном документе.
_____________________________
Как сделать перерасчет платы за коммунальные услуги? — АСУ «Жилищный стандарт»
Как сделать перерасчет платы за коммунальные услуги?
Правительство РФ разрешило гражданам обращаться к поставщику жилищно-коммунальных услуг или в управляющую компанию за перерасчетом.
Мы расскажем на каких основаниях и как сделать перерасчет за коммунальные услуги, объясним, как правильно составить заявление в УК на перерасчет.
Законодательство
Процесс и правила процедуры регулируются Постановлением № 354, принятым 6 мая 2011 года. В 2018 году нормативный акт, необходимый для перерасчета коммунальных услуг был доработан. Чтобы вам одобрили перерасчет коммунальных услуг по 354 постановлению, необходимо одно или несколько из прописанных в нем оснований.
Основания для перерасчета за коммунальные услуги
- Временное отсутствие жильцов — если жильцы дома или квартиры отсутствовали в обслуживаемом помещении от 5 и более дней.
- Некачественное предоставление ЖКУ — нужно предоставить доказательства такого нарушения, для этого приглашают специалисты, которые измеряют силу напора воды, температуры, силу тока или другие необходимые показатели.
- Полное отсутствие ЖКУ — если вы честно и своевременно оплачиваете коммунальные услуги и сталкиваетесь с их отключением в срок выше установленной законом нормы, можно требовать перерасчета.
Порядок перерасчета за коммунальные услуги
Перерасчет коммунальных услуг при временном отсутствии
Лучше заранее известить управляющую компанию или другого поставщика ЖКУ об отъезде и предоставить соответствующие документы — билеты, бронь гостиницы.
Без счетчиков. Сделают только если в доме технически невозможно установить приборы учета. Если ваш дом не относится к этой категории и вы до сих пор не установили счетчики, в перерасчете вам откажут. При отсутствии техвозможности для установки приборов учета, попросите подтверждающий этот факт документ у поставщика коммунальных услуг и добавьте к пакету остальных бумаг.
По счетчикам. При наличии приборов учета специальный перерасчет не требуется — приборы зафиксируют данные за дни отсутствия.
Какие услуги не подлежат перерасчету. За некоторые виды услуг все равно придется заплатить, даже если вы доказали, что не проживали дома более 5 дней:
- вывоз мусора;
- эксплуатация лифта;
- содержание многоквартирного дома;
- газоснабжение для отопительных целей;
- водоотведение отдельно от водоснабжения;
- отопление жилых помещений.
Перерасчет за некачественные коммунальные услуги
Вы можете запросить процедуру перерасчета, если недовольны качеством ЖКУ — например, низкая температура горячей воды или чрезмерно длительное ее отсутствие. Для этого приглашают экспертов, которые замеряют:
- для электричества — напряжение, силу тока;
- для горячего и холодного водоснабжения — напор и температура по нормативам, химический состав, жесткость, внешний вид.
Если показатели отклоняются от нормы, вы можете обращаться за перерасчетом на основе экспертизы.
Особенности перерасчета за отопление. При полном отключении или температуре ниже нормативов, вы можете оспорить начисления за некачественные услуги только через суд. Вам откажут в прошении, если:
- в квартире или доме теплопотери происходят из-за низкого качества дверных или оконных блоков — но при малой теплоотдаче самих отопительных приборов можно оспорить;
- воздушные пробки в стояках — но, если вы не пустите сотрудников ЖЭКа, чтобы устранить их, вам откажут;
- у вас стоят старые радиаторы или не греются из-за засоров — если в стояках температура соответствует норме, а радиатор в помещении не греется, вам нужно будет решать этот вопрос самостоятельно заменой оборудования в жилье.
Если с качеством приборов все в порядке, а температура в квартире ниже положенного уровня, вы можете требовать снижения платы за отопление. Для этого пригласите инициативную группу жильцов или специальную комиссию и:
- вычислите разницу между нормированной и фактической температурой;
- зафиксируйте время, когда температура была ниже нормы;
- каждый час отклонения снижает оплату на 0,15% от ежемесячный платы за градус; ежемесячную плату надо умножить на 0,15%, на количество часов отклонения, на ее величину.
Считайте дневные и ночные нормы отдельно — у них разные тарифы.
Куда обращаться для перерасчета за коммунальные услуги ЖКХ
Найдите реквизиты для обращения в квитанциях на оплату. В зависимости от вида договора на предоставление ЖКУ, способа управления домом, подавайте заявление напрямую к поставщикам услуг или в:
- ТСЖ;
- УО;
- ДЕЗ;
- РКЦ.
При некачественных коммунальных услугах можно обратиться в Жилинспекцию или Роспотребнадзор — они предоставят независимых экспертов.
Документы для перерасчета платы за коммунальные услуги
Как написать заявление на перерасчет коммунальных услуг
У этого типа заявления нет строго установленной формы. Вы можете написать его в свободной форме, главное — указать важные пункты:
- название организации, куда обращаетесь;
- личные данные;
- адрес помещения, где требуется перерасчет;
- просьбу о перерасчете и указать вид услуги;
- период, за который требуется пересчитать сумму платежей;
- основания для процедуры с перечнем приложений к заявлению — справки, заключения экспертов, другие документы.
Если отправляете заявление по почте — высылайте заказным письмом с уведомлением, описью приложений. Можно отнести напрямую в организацию — в этом случае составьте заявление в двух экземплярах. Одно передайте ответственному сотруднику, на втором попросите поставить подпись, печать и регистрационный номер документа.
Вы можете найти в интернете и скачать заявление на перерасчет коммунальных услуг — образец 2018
Дополнительные документы
Они зависят от оснований для перерасчета коммунальных услуг и должны подтвердить факт необходимости процедуры.
По временному отсутствию. Если во время отъезда проживали в гостинице, приложите подтверждающие чеки. Согласно типу отъезда, добавьте в приложение к заявлению справку:
- о командировке, заверенную работодателем;
- о лечении в стационаре;
- о временной регистрации в другом городе;
- из учебного заведения;
- из ТСЖ о проживании на дачном участке.
При ненадлежащем качестве. Проведите экспертизу с помощью специалистов из УК, Роспотребнадзора или Жилинспекции. Специалисты должны оставить вам:
- акт, где указана дата проверки, адрес помещения;
- экспертное заключение.
Все документы должны быть юридически грамотно оформлены. На справках будут проверять реквизиты организаций, печати, подписи ответственных сотрудников. Если хотя бы один документ не соответствует условиям, ваше заявление отклонят.
Как быстро оформляют перерасчет платы за ЖКУ
По закону правильно оформленное заявление рассматривают в течение 5 рабочих дней.
Важно подать заявление в течение 30-дневного срока с момента наступления основания. Результаты перерасчета вы увидите в квитанции за следующий месяц.
Если подаете заявление до отъезда, вам пересчитают только 6 месяцев отсутствия. Для более длительного перерасчета коммуналки, нужно будет вернуться и подать заявление снова спустя 6 месяцев после первой заявки. Вам откажут в перерасчете, если вы пропустите срок подачи заявления. Однако, при уважительной причине такую ситуацию можно оспорить в суде.
Что делать при отказе перерасчета коммуналки
Организация, предоставляющая вам ЖКУ, должна дать письменный отказ и обосновать его причины. Если вы уверены в своей правоте, пишите жалобу в прокуратуру или Роспотребнадзор. К жалобе необходимо приложить отказ и весь пакет документов, который вы подавали для перерасчета.
Контролирующие организации помогают в решении спорных ситуаций, но если их вмешательство не помогло — обращайтесь в суд, соблюдая сроки исковой давности.
Выводы
- Предупреждайте УК об отъезде заранее.
- Готовьте все документы, подтверждающие ваше отсутствие или ненадлежащее качество услуг.
- Внимательно проверяйте юридическую силу документов, экспертиз и актов.
- Обращайтесь в высшие контролирующие органы или в суд при отказе перерасчета.
Как не платить за коммуналку в отпуске
Рассказываем, по каким позициям в платежке можно сделать перерасчет, если вы надолго уехали в отпуск
Фото: Tatiana Chekryzhova/shutterstock
Летом многие уезжают из города и оставляют квартиру пустовать.
В это время никто не расходует воду, не включает вечером свет и не готовит еду на плите. Значит, за все это можно не платить и избежать лишних трат на коммунальные услуги.
Рассказываем, по каким позициям в платежке можно сделать перерасчет, если вы надолго уехали в отпуск.
Что можно и нельзя пересчитать
Перерасчет платы за ЖКУ на время вашего отсутствия может быть произведен по нескольким услугам: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализация), газоснабжение, плата за лифт и вывоз мусора.
Некоторые услуги — отопление, содержание и ремонт жилфонда, телефон, коллективная антенна, радиоточка — не подлежат перерасчету независимо от присутствия жильцов в квартире.
В каких случаях сделают перерасчет
Запросить перерасчет платы за коммунальные платежи можно при соблюдении нескольких условий. Во-первых, это длительное отсутствие — когда дома никого не было более пяти полных дней подряд, не считая дней отъезда и возвращения.
При этом неважно, где вы находились: на даче, в отпуске, в командировке, у друзей, на госпитализации. Во-вторых, перерасчет можно сделать, только если в квартире или доме по техническим причинам не установлены счетчики. При их наличии начисления будут производиться по фактическому использованию.
Как сделать перерасчет
Для того чтобы сделать перерасчет, необходимо подать заявление в МФЦ или управляющую компанию. Сделать это можно перед отъездом либо не позднее 30 суток после возвращения. Вместе с заявлением нужно приложить документ, подтверждающий, что в квартире или доме нельзя установить индивидуальный счетчик.
Также необходимо документально подтвердить свое отсутствие. Это могут быть билеты на поезд или самолет, бронь в гостинице и другое. Перерасчет производится в течение пяти рабочих дней после получения заявления.
Важно: документы, используемые в качестве основания для перерасчета, должны содержать реквизиты выдавшей его организации, печать, подпись выдавшего его ответственного лица, контактный телефон, дату выдачи и регистрационный номер.
Организация, производящая перерасчет, вправе проверить подлинность предоставленных документов.
Автор
Елена Коннова
Разъясните положение об оплате за газ, когда один из членов семьи уходит служить в армию. Нам отказали в пересмотре оплаты за газ, пока сын не вернется из армии. Почему я должен производить оплату за отсутствующего члена семьи? Имеется официальная бумага, что он проходит службу.
Согласно п. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Исходя из этого, Кодекс установил общее правило, согласно которому отсутствие собственников, нанимателей и иных лиц в жилом помещении, не освобождает их от исполнения обязательств по оплате коммунальных услуг.
В то же время, они имеют право на перерасчет платы, осуществляемой в определенном нормативно установленном порядке. Данный порядок перерасчета размера оплаты за отдельные виды коммунальных услуг (в частности за услуги газоснабжения) в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении установлен Постановлением № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (далее — Правила).
В соответствии с п. 54 Правил при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. При этом в жилом помещении должны отсутствовать индивидуальные приборы учета по соответствующим видам коммунальных услуг.
Как ранее было отмечено, ЖК РФ допускает тот перерасчет платы, который сделан в соответствии с утвержденным Правительством РФ порядком. Согласно п. 56 Правил перерасчет осуществляется на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя.
Дополнительно сообщаю, в Вашем случае Вы можете обращаться каждые полгода для проведения данного перерасчета размера платы за газ в Отделение ООО «Газпром межрегионгаз Саратов» по Энгельсскому району.
Если собственники квартиры не могут договориться об установке ИПУ, перерасчет квартплаты за время отсутствия не производится
Верховный Суд Российской Федерации отказался признавать частично недействующими Правила предоставления коммунальных услуг, согласно которым перерасчет размера платы за коммунальные услуги отсутствующим жильцам производится только в случае, если индивидуальные приборы учета отсутствуют в связи с технической невозможностью их установки, о чем у жильцов имеется соответствующий документ.
Административный истец, который просил о проверке этих норм, полагал, что такой порядок – то есть только для случаев, когда ИПУ невозможно установить, и это подтверждено актом обследования на предмет установления отсутствия технической возможности установки счетчика – противоречит Жилищному кодексу:
- нарушает принцип равенства прав участников жилищных отношений
- и дает преимущества тем потребителям, квартиры которых оборудованы приборами учета.
В частности, из-за оспариваемых норм административный истец вынужден полностью оплачивать свою долю квартплаты за квартиру, в которой не проживает, но сособственником которой он является. Счетчиков там нет, но не по причине технических проблем, а потому что договориться об их установке сособственники так и не смогли. Управляющая организация, со своей стороны, отказывается делать пересчет квартплаты, ссылаясь как раз на указанные нормы.
Рассмотрев дело, ВС РФ полностью отказал истцу по следующим мотивам (Решение ВС РФ от 22 августа 2018 г. № АКПИ18-603):
- согласно Жилищному кодексу РФ, неиспользование помещений, в том числе временное, не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако за отдельные виды коммунальных услуг, плата за которые рассчитывается по нормативам, а не по счетчику, такая плата все же пересчитывается, а правила пересчета утверждаются Правительством РФ;
- плата за коммунальные услуги по общему правилу всегда рассчитывается по счетчику. А уж только если его нет – по региональному нормативу потребления;
- перерасчет платы за жилое помещение, оборудованное ИПУ, не предусмотрено законом, поскольку в случае отсутствия потребителя в занимаемом им жилом помещении плата начисляется лишь за реальный фактически потребленный объем коммунального ресурса, который фиксируется приборами учета;
- следовательно, перерасчет осуществляется исключительно в случае временного отсутствия потребителя в жилом помещении, плата за которое рассчитывается исходя из нормативов потребления в случаях, когда жилое помещение не оборудовано приборами учета по причине отсутствия технической возможности их установки;
- выходит, что доводы о противоречии оспариваемых норм принципам равенства и о преимущественном положении потребителей с ИПУ основаны на неверном толковании норм жилищного законодательства;
- условие о подтверждении технической невозможности установки ИПУ не противоречит нормам Жилищного кодекса РФ и направлено на стимулирование перехода на оплату коммунальных услуг исходя из показаний приборов учета в целях эффективного и рационального использования ресурсов. Собственник, не обеспечивший установку ИПУ, не вправе ссылаться на отсутствие таких приборов как на основание для освобождения его от оплаты коммунальных услуг;
- что же до невозможности установки ИПУ ввиду недостижения согласия всех сособственников квартиры на эту меру, то, напомнил суд, согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Другими словами – идти-то в суд надо было, но с совсем другим иском.
Положение о порядке перерасчета платы за основные жилищно-коммунальные услуги в случае их неоказания или оказания с недостатками, а также перерасчета платы за коммунальные услуги за период перерывов в их оказании
ПОЛОЖЕНИЕ
О ПОРЯДКЕ ПЕРЕРАСЧЕТА ПЛАТЫ ЗА ОСНОВНЫЕ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ В СЛУЧАЕ ИХ НЕОКАЗАНИЯ
ИЛИ ОКАЗАНИЯ С НЕДОСТАТКАМИ, А ТАКЖЕ ПЕРЕРАСЧЕТА ПЛАТЫ
ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ ЗА ПЕРИОД ПЕРЕРЫВОВ
В ИХ ОКАЗАНИИ
1. Настоящим Положением определяется порядок перерасчета платы за основные жилищно-коммунальные услуги в случае их неоказания или оказания с недостатками, а также перерасчета платы за коммунальные услуги за период перерывов в их оказании (далее — перерасчет платы).
2. В настоящем Положении термины используются в значениях, установленных Законом Республики Беларусь от 16 июля 2008 года «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., N 175, 2/1502).
3. Перерасчет платы в случае оказания основных жилищно-коммунальных услуг с недостатками или их неоказания производится на основании претензионного акта, акта независимой проверки (экспертизы) или судебного постановления.
4. Перерасчет платы за основные жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые с недостатками или непредоставленные потребителю, указанные в акте независимой проверки (экспертизы), производится со дня поступления к исполнителю устного или письменного обращения потребителя о проведении проверки качества жилищно-коммунальной услуги.
5. В случае, если исполнитель не оказал основную жилищно-коммунальную услугу или оказал ее с недостатками в связи с неправомерными действиями юридического или физического лица, исполнитель имеет право требования возмещения суммы выполненного перерасчета платы с виновного лица.
6. В случае неоказания коммунальных услуг, входящих в состав основных жилищно-коммунальных услуг, или их оказания с перерывами, превышающими 24 часа, перерасчет платы при отсутствии групповых и (или) индивидуальных приборов учета производится на сумму стоимости объема непредоставленных коммунальных услуг. Объем (количество) непредоставленной коммунальной услуги рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальной услуги, утвержденного местным исполнительным и распорядительным органом, количества потребителей (для холодного и горячего водоснабжения, водоотведения (канализации), электро-, газоснабжения, вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов, пользования лифтом) или общей площади жилых помещений (для отопления), а также продолжительности непредоставления коммунальной услуги.
7. Перерасчет платы в случаях оказания коммунальных услуг, входящих в состав основных жилищно-коммунальных услуг, с недостатками производится:
при несоответствии качества питьевой воды установленным санитарно-гигиеническим нормам для конкретных систем водоснабжения. При этом размер платы за услуги холодного водоснабжения уменьшается на 10 процентов на период предоставления данной услуги с недостатками;
при температуре горячей воды менее 60 °С — для открытых систем централизованного теплоснабжения, менее 50 °С — для закрытых систем свыше трех суток подряд. За каждый 1 °С снижения температуры горячей воды размер платы за подогрев воды уменьшается на 2,5 процентного пункта на период предоставления услуги с недостатками;
при отклонении уровня напряжения, частоты электрической энергии от действующих стандартов. При этом размер платы за услуги электроснабжения снижается на 0,15 процентного пункта за каждый час предоставления такой услуги с недостатками;
при температуре воздуха в жилом помещении свыше одних суток ниже +18 °С. При этом размер платы за отопление уменьшается с учетом недопоставленного объема тепловой энергии, рассчитанного в порядке, определенном Министерством жилищно-коммунального хозяйства.
8. При оказании услуг по техническому обслуживанию жилого дома с недостатками (не в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов) перерасчет платы производится исходя из удельного веса стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за техническое обслуживание жилого дома, количества полных календарных дней нарушения и количества календарных дней в месяце. Порядок расчета удельного веса стоимости отдельной услуги или работы, входящей в перечень услуг и работ по техническому обслуживанию жилого дома, устанавливается Министерством жилищно-коммунального хозяйства.
9. Разъяснение порядка перерасчета платы в соответствии с настоящим Положением осуществляется по принадлежности Министерством жилищно-коммунального хозяйства и Министерством энергетики.
Как написать заявление о перерасчете арендной платы
Если по какой-то причине вы отсутствовали дома и, как следствие, не пользовались коммунальными услугами, то вы имеете законное право потребовать пересчета квартплаты . Для этого необходимо написать выписку .
Инструкция
одна
Очень важно, чтобы временное отсутствие, для которого можно произвести перерасчет, продолжалось последовательно не менее 5 дней.Пересчитать сумму платежей можно за услуги, рассчитанные по нормативам потребления (кроме случаев, когда в жилом массиве установлены индивидуальные приборы учета): газ, вода, канализация и электричество.
2
Для возврата денег за коммунальные услуги, которыми вы не пользовались какое-то время (во время отпуска, командировок и т. Д.), Вам необходимо написать заявление на перерасчет арендной платы . Необходимо, чтобы применил , это заявление к лицу, которое управляет вашим домом или обслуживает его (ТСЖ, ЖЭК и т. Д.).
3
Возьмите лист формата А4. В правом верхнем углу напишите, кому вы отправляете заявку (название организации, имя и фамилия руководителя). Также введите данные заявителя, то есть свои инициалы с именем и адресом проживания.
четыре
Чуть ниже посередине листа напишите «Акт о перерасчете коммунальных платежей». И подробно опишите ваши требования, укажите, на чем они основаны.Также введите соответствующие приложения (например, копии счетов-фактур, оплаченных вами за период, за который вы запрашиваете перерасчет). Если при написании заявления возникли сомнения и затруднения, сходите в обслуживающий вас ЖЭК — вам помогут все сделать без ошибок.
пять
В конце выписки, как и на других подобных документах, нужно поставить подпись и дату ее написания. Кстати, подать заявление на перерасчет необходимо не позднее чем через месяц с момента возвращения (из командировки, отпуска и т. Д.).
6
По закону перерасчет должен быть произведен в течение пяти рабочих дней. Квитанция с перерасчетом будет отправлена вам в следующем месяце оплаты. Снижение стоимости услуг происходит пропорционально количеству дней вашего отсутствия.
- как пересчитать арендную плату
Государственное жилье: некоторые часто задаваемые вопросы
Введение
Эта информация относится к вам только в том случае, если вы проживаете в государственном жилье, субсидируемом HUD. Примеры в штате Мэн:
- Мыс Харт в Бангоре
- Парк Кеннеди в Портленде
- Hillview в Льюистоне
Если вы получаете другой вид арендной субсидии, например, USDA Rural Development (ранее FmHA), эти правила не будут применяться.
Если у вас есть «ваучер по разделу 8», раздел 8 «Сделано просто» в рамках совместной технической поддержки является хорошим ресурсом. (Это написано для людей с ограниченными возможностями, но это хорошая, легко читаемая информация.) Если вы получаете другой вид субсидии HUD, могут применяться некоторые из этих правил. Если у вас есть вопросы, позвоните в юридический отдел Pine Tree Legal.
К вам также применяются общие законы штата Мэн о домовладельцах / арендаторах. Для получения дополнительной информации см. Нашу серию статей о правах арендаторов штата Мэн. Вы также должны прочитать свой договор аренды.Он отвечает на многие вопросы, которые могут у вас возникнуть о ваших правах. У Жилищного управления (PHA), вероятно, есть другие правила, которых нет в вашем договоре аренды. Убедитесь, что у вас есть копия этих правил и вы знаете, о чем они говорят. Если вы считаете, что ваши права были нарушены, или вам нужна дополнительная помощь, позвоните в Pine Tree Legal Assistance.Как подать заявление на получение государственного жилья?
Public Housing — это жилье, находящееся в ведении местных жилищных властей. Ваша арендная плата зависит от вашего дохода. Вы не сможете сохранить свою низкую арендную плату, если уедете.Для получения государственного жилья необходимо подать заявление. Лист ожидания часто бывает длинным. Если список ожидания закрыт, возможно, вам придется подождать, чтобы подать заявку. Если у вас есть инвалидность, которая затрудняет подачу заявления, поставщик государственного жилья поможет вам сделать это проще. Если вы не попадете в жилье, вы имеете право на слушание.
Чтобы получить список жилищных властей и других агентств, которые контролируют субсидируемое жилье в вашем районе, позвоните в жилищное управление штата Мэн: 1-800-452-4668, TTY 1-800-452-4603.Вы также можете просмотреть списки субсидируемого жилья на веб-сайте Управления жилищного строительства штата Мэн. Затем обратитесь в местные агентства, в которых вы хотите жить.
Как долго мне придется ждать?
Это зависит от обстоятельств. Некоторые жилищные органы имеют очень длинные очереди. Если вы можете гибко подходить к вопросу о том, где вы живете, неплохо подать заявление в несколько мест. Это даст вам больше шансов быстрее получить жилье. Если вы переезжаете, пока ждете, обязательно сообщите жилищным органам свой новый адрес и номер телефона.
Иногда вы можете быстрее попасть в государственное жилье, если попадаете в определенные категории. Иногда жилищное управление уделяет особое внимание бездомным, инвалидам или ветеранам. Жилищные власти выбирают эти правила. Это не обязательно.
Что я могу сделать, если мое заявление отклонено?
Жилищное управление (PHA) должно иметь письменную политику рассмотрения заявлений. Если вы попросите копию, они должны ее дать. Политика, вероятно, будет включать такие критерии, как:
- Вы должны кому-нибудь арендовать квартиру?
- Были ли вы в прошлом хорошим арендатором?
- Были ли у вас в прошлом опасные преступные деяния?
У вас есть право на «неформальное слушание», если вы не попадете в государственное жилье.Они должны предоставить вам письменное уведомление с объяснением причин отказа. Жилищное управление должно предоставить все документы, подтверждающие, почему вы не вошли.
На слушании вы излагаете свою точку зрения. Объясните, почему вы считаете, что информация, полученная жилищным управлением, не соответствует действительности или недостоверна. Объясните, почему вы считаете решение PHA несправедливым или незаконным. Если информация о вашем прошлом верна, но вы внесли изменения, исправляя прошлые проблемы, объясните изменения.
Примеры:
- Год назад вас выселили из квартиры, потому что ваш парень слишком много пил.Он часто избивал вас и причинил много вреда. С тех пор вы расстались с ним, и он уехал из штата. С того времени у вас не было случаев плохой истории аренды. Объясните, что вы не создавали проблемы раньше, и что человек, который это сделал, ушел. Объясните, что вы стали жертвой домашнего насилия. Принесите положительную рекомендацию от вашего нынешнего арендодателя, если можете.
- Вам отказали, поскольку вы задолжали 500 долларов другому жилищному управлению (или бывшему домовладельцу по разделу 8) за неуплаченную арендную плату и возмещение ущерба.Вы не можете позволить себе выплатить этот долг. АГЖС не допустит вас до тех пор, пока этот долг не будет выплачен. Если у вас нет долга, объясните причину и представьте доказательства. Если у вас есть задолженность, но вы не можете ее оплатить, некоторые АПГ соглашаются на оплату. Прежде чем согласиться на это, убедитесь, что вы можете позволить себе оплатить и арендную плату, и ежемесячный платеж по долгу. Если заявленный долг превышает шесть лет, обратитесь в юридический отдел Pine Tree Legal. Возможно, вам не придется платить долг.
- Вы были выселены за неуплату арендной платы четыре года назад, когда вы разорились из-за серьезного пристрастия к наркотикам.Вы пошли в реабилитационное отделение 6 месяцев спустя и успешно прошли реабилитационную программу 2 года назад. С тех пор вы вообще не употребляли наркотики. Попросите вашего консультанта прийти на слушание, чтобы рассказать о вашей успешной реабилитации. Если это невозможно, попросите их прислать письменный отчет.
Несколько раз жилищное управление не допускало вас:
• Если вы были выселены из других типов жилищных программ (таких как государственное жилье, раздел 8 или развитие сельских районов) в течение последних 3 лет за обвинительный приговор, связанный с наркотиками.
• Вы — пожизненно зарегистрированный сексуальный преступник.
Какую арендную плату мне придется платить?
Ваша арендная плата будет составлять 30% от вашего дохода или «фиксированную арендную плату». Вы можете выбрать то, что хотите. Выплата части вашего дохода обычно меньше суммы квартплаты.
Прежде чем они подсчитают 30% вашего дохода, вычтите часть ваших расходов. Примеры расходов, которые они могут вычесть:
- Детский удержание
- Удержание по уходу за ребенком
- Медицинские расходы для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями
- Коммунальные расходы
Вариант «фиксированной ставки» основан на арендной плате на местном справедливом рынке
Расчет арендной платы может быть сложным.Задавать вопросы. Если вы все еще не понимаете и испытываете трудности с оплатой арендной платы и коммунальных услуг, обратитесь в юридический отдел Pine Tree Legal.
Разве я не получаю льготы по квартплате, если я найду работу, пока живу в государственном жилье?
Может быть. Если новый доход предназначен для члена семьи в возрасте 18 лет и старше и:
- был безработным не менее 12 месяцев до получения нового дохода
- получали пособия по программе TANF или TANF за последние 6 месяцев
- заработал менее 4500 долларов за последние 12 месяцев
- участвует в программе профессионального обучения или программе самообеспечения (например, ASPIRE, курс английского как второго языка, реабилитационный центр или специализированный семинар) или
- отключен и пошел на работу или начал зарабатывать больше
Что делать, если мой доход увеличится или уменьшится в течение периода аренды?
Вы должны как можно скорее сообщать обо всех изменениях дохода в жилищную администрацию.Уточните в жилищных органах, сколько дней они дают вам, чтобы сообщить об изменениях. Это должно быть указано в вашем договоре аренды. Если нет, попросите копию письменной политики. Убедитесь, что вы понимаете эту политику. Вас могут выселить за то, что вы не сообщили о росте дохода.
Существуют также правила пересчета арендной платы. Это должно быть указано в вашем договоре аренды или в другом письменном документе. Если вы не знаете, спросите в жилищном управлении.
Если вы решили платить «фиксированную арендную плату» и столкнулись с «финансовыми трудностями», АГЖС должен позволить вам перейти на более низкую сумму арендной платы в процентах от дохода.«Финансовые трудности» могут быть чем-то вроде увольнения или медицинского кризиса.
Может ли жилищное управление осмотреть мою квартиру без предварительного предупреждения?
Нет, кроме экстренных случаев. В противном случае PHA уведомит вас о том, что они должны явиться. Закон штата Мэн требует, чтобы вы получили уведомление за 24 часа. Поводом для осмотра может быть:
- Для текущего осмотра или технического обслуживания
- Сделать ремонт или улучшить
- Чтобы показать квартиру тому, кто будет ее снимать после вас
Осмотр должен проводиться в разумный час, а не поздно ночью или рано утром.Если PHA приходит в ваш дом, когда никого нет, они должны оставить вам письменное уведомление с указанием даты, времени и причины своего визита.
Могу ли я завести домашнее животное, пока я живу в государственном жилье?
Да. Однако жилищное управление (PHA) может предъявить «разумные требования» к содержанию домашнего животного. Например, PHA может:
- Требуется небольшая невозвращаемая плата, более крупный возвращаемый депозит (но не может взимать плату за животное-поводырь) или и то, и другое.
- Ограничьте количество животных в единице, исходя из размера
- Запретить отдельных животных на основании таких факторов, как размер или вес
- Требовать регистрацию домашнего животного
- Требовать стерилизации или стерилизации домашних животных
Животные-поводыри или животные, оказывающие эмоциональную поддержку, не являются домашними животными.Правила должны разрешать использование животных-поводырей или животных для эмоциональной поддержки. Единственный способ, которым жилищное управление может отказать служебному животному или животному, оказывающему эмоциональную поддержку, — это если конкретное животное вызывает серьезную проблему.
DHHS забрал моих детей. Теперь жилищное управление угрожает выселить меня или переселить в квартиру поменьше. Что я могу делать?
Любые дети, которые «временно отсутствуют» из-за того, что находятся в приемных семьях, должны считаться членами вашей семьи. Таким образом, PHA не может заставить вас перейти на меньшую единицу.
В некоторых случаях вашему ребенку, возможно, придется остаться в приемной семье после «слушания в суде C-2». Это все еще временное помещение, которое суд должен пересматривать каждые 6 месяцев. В течение этого времени DHHS должен попытаться помочь вам составить план воссоединения. Возможно, вам придется предоставить PHA письменные заявления из суда или DHHS о статусе вашего дела. Обратитесь в юридический отдел Pine Tree Legal, если PHA угрожает вам выселить.
Что мне делать, если я не согласен с чем-то, что делает жилищное управление (PHA), например, с добавлением дополнительных сборов или отказом заменить разбитое окно?
Если вы не можете решить проблему, вы имеете право пройти двухэтапный процесс подачи жалобы.У вашего жилищного управления будут правила о том, как это работает. Вам следует попросить копию правил. Вероятно, существует ограничение по времени, когда вы можете подать жалобу. Вы должны подать жалобу в письменной форме и сохранить копию. В запросе объясните, почему вы хотите подать жалобу и почему вы считаете, что жилищное управление ошибается. Вы также должны сказать, что вы хотите от жилищного управления.
Что будет, если я попытаюсь бороться с выселением?
Жилищное управление может выселить вас, если вы нарушите договор аренды, включая невыплату арендной платы.Вы имеете право подать жалобу, когда получите уведомление о выселении. Если вы не можете решить вопрос, они подадут в суд о выселении. Вас нельзя заставить переехать, если вас не доставят в суд. Вы имеете право на судебное разбирательство и не можете быть выселены, пока суд не признает это законным.
Если вы получили уведомление о том, что вас выселяют, немедленно звоните в юридический отдел Pine Tree Legal!
Сентябрь 2017 г.
ПТЛА № 649
Жилищное управление Форт-Смита> Раздел 8> Часто задаваемые вопросы
Программа семейной самодостаточности
Вопросы и ответы о самодостаточности семьи
Брошюра по семейному самообеспечению
Обязанности арендатора
- Получатели ваучера должны: предоставить любую информацию, которая понадобится FSHA во время участия в программе, включая первоначальное заявление и собеседования, запланированные или промежуточные повторные осмотры и изменения в семье.Сюда входят доказательства гражданства или правомочного иммиграционного статуса, доход и состав семьи, записи о рождении, документы об усыновлении и подтверждение опеки.
- Разрешить FSHA доступ для проведения инспекций жилья в соответствии со стандартами качества жилья в разумные сроки и с уведомлением в разумные сроки.
- Уведомить FSHA и арендодателя до того, как семья переедет из квартиры или расторгнет договор аренды.
- Запросить разрешение FSHA на добавление любого другого члена семьи в качестве жильца квартиры.
- Незамедлительно сообщите FSHA, если кто-либо из членов семьи больше не проживает в квартире.
- FSHA должно предоставить разрешение на проживание в помещении приемного ребенка или его помощника. FSHA может принять разумную политику в отношении проживания приемного ребенка или помощника по проживанию.
- Предоставьте любую информацию или справку, запрошенную FSHA, чтобы подтвердить, что семья проживает в квартире или если семья отсутствует в квартире. Это включает любую запрошенную FSHA информацию или справку о причинах отсутствия членов семьи. Семья должна незамедлительно уведомить FSHA о любом отсутствии в помещении.
Обязанности FSHA
- Определите размер жилищной помощи (HAP) для семьи.
- Определите максимальную арендную плату арендодателю и ее разумность.
- Изучите доход и размер семьи при поступлении и во время участия семьи в программе. Это обследование включает в себя проверку дохода и другой семейной информации.
- Администрирование и обеспечение исполнения договора HAP с арендодателем, включая принятие соответствующих мер, как определено FSHA, если владелец не выполняет свои обязательства (e.грамм. Нарушение Стандартов качества жилья.)
- Определить, прекращать ли помощь участвующей семье в случае нарушения семейных обязательств.
- Проведение неформальных обзоров и слушаний некоторых решений FSHA в отношении претендентов на участие в программе.
- Предоставьте информацию для программы семейной самодостаточности (FSS).
Процедура аренды ваучера на выбор жилья
Запрос на одобрение аренды
Когда запрос на одобрение аренды (RFTA) подается в FSHA, он направляется специалисту программы для обработки доступности RFTA.Этот процесс определяет требования к арендной плате для семьи (не может платить более 40% своего валового скорректированного ежемесячного дохода на аренду и коммунальные услуги). Доступность рассчитывается на основе размера ваучера арендатора, валового дохода, запрошенной суммы аренды и графика коммунальных выплат HUD. Если расчет меньше арендной платы, запрошенной в RFTA, число будет указано до подачи заявки на определение разумности арендной платы.
Определение разумности арендной платы
FSHA необходимо для проведения оценки, чтобы убедиться, что арендная плата по ваучеру на выбор жилья по Разделу 8 сопоставима с текущей рыночной арендной платой без поддержки.Информация, содержащаяся в форме для сбора данных о разумности арендной платы FSHA , будет сравниваться с единицами в базе данных разумной арендной платы. База данных содержит информацию об аналогичных арендных платах по всему округу Себастьян. База данных периодически обновляется по мере добавления новой информации и удаления старой информации.
Квартиры, похожие на объект, будут выбраны для сопоставимости и определения арендной платы. Для определения рыночной цены района используются три сопоставимых единицы, не получающие помощи.Максимально допустимая арендная плата не может быть больше доступной ставки или максимальной сопоставимой единицы. Предлагаемая сумма будет наименьшей из запрошенной арендной платы, расчета доступности или максимальной сопоставимой единицы жилья без посторонней помощи. В зависимости от того, что меньше. Также важно отметить, что максимальная помощь на семью при аренде и коммунальных услугах не может превышать Стандарт оплаты FSHA.
Сбор данных и проверки
Если запрашиваемая сумма арендной платы поддерживается, запрос на утверждение аренды (RFTA) будет запланирован для проверки.FSHA использует форму для сбора данных для получения информации о разумности арендной платы при первоначальной и ежегодной проверке. Эта форма позволяет FSHA учитывать жилищные факторы, относящиеся к скромному жилью, при определении арендной платы. Собранные данные включают, но не ограничиваются:
- Расположение
- Кол-во спален
- Корпус Тип
- Коммунальные услуги (меблированные и немеблированные)
- Состояние помещения и двора
- Приборы (плита и / или холодильник)
- Парковка (вне улицы / гаража)
- Стирально-сушильная машина
- Кондиционер (оконный или центральный)
- Дополнительная ванна
Если запрошенная сумма арендной платы не подтверждена, с владельцем, арендодателем или управляющей компанией свяжутся для обсуждения и согласования суммы арендной платы.Если соглашение заключено, владелец или агент должны дать письменное согласие на любые изменения арендной платы до проведения любых проверок. Если соглашение об аренде не будет достигнуто, в аренде и RFTA будет отказано, и клиент получит указание найти альтернативное жилье. Другие события могут привести к пересмотру разумности арендной платы.
Форма для сбора данных также используется инспекторами FSHA для получения информации об аренде свободных квартир. Эти формы вместе с информацией, полученной из других источников, используются для обновления данных о разумности арендной платы.
Перерасчет разумности арендной платы
Если собственник просит об увеличении арендной платы, определение разумности арендной платы выполняется снова, чтобы увидеть, поддерживается ли запрос текущими рыночными условиями. Новая доступность и разумность арендной платы должны быть выполнены, когда собственник подает договор аренды с изменениями в коммунальных услугах или поставщиках коммунальных услуг, влияющих на договор.
Суд отклоняет обратное заявление HSTPA по делам о завышении цен
2 апреля 2020 года высшая судебная инстанция Нью-Йорка вынесла ряд важных решений по четырем объединенным делам, касающихся завышения арендной платы для арендаторов со стабилизированной арендной платой.Здесь, в деле Regina Metropolitan Co., LLC против DHCR et seq ., Апелляционный суд попросили определить надлежащий метод расчета возмещаемой завышенной платы за квартиры в Нью-Йорке, которые были неправильно исключены из системы стабилизации арендной платы во время получения J -51 налоговая льгота. Этот вопрос неоднократно поднимался после вынесения Судом постановления Робертс против Тишман Спейер Пропертиз от 2009 года. Во многих делах после Roberts, DHCR и судебные решения противоречили друг другу и приводили в заблуждение относительно того, как следует рассчитывать завышенные цены.И к тому времени, когда четыре рассматриваемых дела поступили в Апелляционный суд, были заданы дополнительные вопросы относительно влияния Закона 2019 года о стабильности жилья и защите арендаторов (HSTPA) на любые дальнейшие решения.
Поскольку апелляции по четырем решениям о завышении арендной платы, о которых идет речь, находились на рассмотрении, когда HSTPA вступил в силу 14 июня 2019 года, арендаторы утверждали, что HSTPA теперь требует перерасчета любых обязательств по завышению арендной платы, чтобы соответствовать применению измененного Закона о стабилизации арендной платы к «незавершенным» делам.Закон с внесенными в него поправками применяет шестилетний период ретроспективного обзора и положения о тройном ущербе к этим искам о завышенной цене, а не предыдущий четырехлетний период ретроспективного обзора с двухлетним ретроспективным обзором для тройных убытков.
Апелляционный суд решением большинства отклонил ретроактивное заявление HSTPA по этим делам о шестилетнем ретроспективном анализе историй аренды и тройных убытков и оставил в силе руководящие принципы расчета завышенной арендной платы, определенные в апелляционном деле Regina Metropolitan Co., LLC против DHCR .
Выводы
Апелляционный суд отменил применение определенных положений о расчете завышенной платы HSTPA к обжалованным делам и разъяснил, какие правила pre-HSTPA следует применять при расчете завышенной платы.
Ретроактивное применение положений ретроспективного обзора и тройного ущерба лишает собственников надлежащей правовой процедуры . Подчеркнув, что общая действительность Части F HSTPA «здесь не ставится под сомнение», Суд отменил ретроактивное применение положений о расширенном ретроспективном анализе, постановив, что:
Здесь нет никаких указаний на то, что Законодательный орган рассмотрел суровое и дестабилизирующее воздействие на устоявшиеся ожидания владельцев, не говоря уже о том, чтобы иметь рациональное оправдание для такого результата.. . . [] Не было предложено никакого объяснения, а тем более рационального, для ретроактивного применения поправок для увеличения или создания ответственности за превышение арендной платы, которое имело место годы — даже десятилетия — в прошлом… Вместо того, чтобы служить какой-либо из политических целей стабилизация арендной платы (чего не произошло бы), ретроактивное применение поправок к расчету завышенной платы просто наказали бы владельцев более строго за прошлое поведение, которое они не могут изменить — цель, которую мы сочли незаконной как оправдание обратной силы.
Суд отметил, что закон, имеющий обратную силу, уходящий «особенно далеко» в прошлое и налагающий значительную ответственность, поднимает «существенные вопросы справедливости» и отказывает собственникам собственности в надлежащей правовой процедуре. Суд пришел к выводу, что «поправки к расчету завышенной платы не могут применяться задним числом к завышенным ценам, которые имели место до их вступления в силу».
Четырехлетний период ретроспективного анализа завышенной арендной платы, применяемый к обжалованным делам. Апелляционный суд подтвердил, что в соответствии с законом, действующим до HSTPA, «правило четырехлетнего ретроспективного анализа и стандартный метод расчета регулируемой законом арендной платы регулируются в Roberts делах о завышении платы при отсутствии мошенничества.Это означает, что согласно предыдущему закону и согласно ранее постановлению Апелляционного отдела в 2018 году в деле Regina Metropolitan Co., LLC против DHCR , необходимо было рассчитать завышенную плату (отсутствие мошенничества) с использованием арендной платы, взимаемой за четыре года. перед подачей иска о завышении цены и затем добавлением любых законных увеличений, применимых в течение четырехлетнего периода ретроспективного анализа.
Взгляд вперед
Решение Апелляционного суда от 2 апреля напрямую повлияет на исход многих нерассмотренных дел о завышении арендной платы для арендаторов со стабилизированной арендной платой.Только в январе 2020 года DHCR вернул своему Администратору по аренде не менее 40 дел, обжалованных после 14 июня 2019 года в рамках ходатайств об административном пересмотре (PAR), которые оспаривали определения РА о завышении арендной платы. В каждом из этих случаев DHCR отметило, что необходимо пересмотреть завышение цен с добавлением дополнительной информации и пересчитать в результате HSTPA. С тех пор как HSTPA вступил в силу в прошлом году, применение измененных положений к рассматриваемым искам о завышении арендной платы также поднималось в ходе бесчисленных судебных разбирательств в судах низшей инстанции и в Управлении арендной платы DHCR.Эти временные решения и директивы по обработке теперь неверны.
Владельцы и их представители должны проверить свои файлы на предмет любых дел, на которые повлияло решение Апелляционного суда, и предпринять шаги в суде или DHCR для получения соответствующей защиты.
Примечание редактора: New York Apartment Law Insider продолжит информировать своих читателей о дальнейшем анализе и изменениях, связанных с этим далеко идущим решением.
Отсутствие арендатора в течение срока аренды: защита вашей собственности: McBrayer PLLC
Отсутствие арендатора в течение срока аренды: защита вашего имущества
Цель каждого арендодателя состоит в том, чтобы его / ее арендуемое имущество было сдано в аренду и занято арендаторами, которые не только будут платить арендную плату вовремя, но и будут надлежащим образом использовать и содержать недвижимость.В конце концов, недвижимость — это вложение хозяином времени и денег. В то время как арендодатели обычно связывают материальный ущерб с использованием собственности арендаторами (например, проведение диких вечеринок или вандализм), неиспользование также может привести к значительному ущербу собственности, не только к повреждению самой конструкции, но и к снижению ее стоимости общий. Это особенно актуально в зимние месяцы. Например, арендатор может взять длительный отпуск на каникулы или даже вообще отказаться от недвижимости.Каждый раз, когда недвижимость не используется в течение длительного периода времени, проблемы с обслуживанием могут остаться незамеченными и / или могут возникнуть другие проблемы без ведома арендатора (-ов) или арендодателя. Эти проблемы / проблемы могут включать отключение тепла арендатором, оставшуюся проточную воду, негерметичный кран, оставшуюся плиту, проблемы с электричеством или отключение одной или нескольких коммунальных услуг соответствующей коммунальной компанией за неуплату. . Такие проблемы могут привести к повреждению имущества, включая, помимо прочего, замерзание / разрыв труб, затопление или пожар.Более того, ущерб может распространиться на другие квартиры и / или повлиять на безопасность соседних арендаторов. Таким образом, арендодателю важно знать, когда арендатор уезжает на длительный период времени.
В Кентукки, в соответствии с Единым законом об арендодателях и арендаторах жилых помещений («URLTA») (KRS 383,505–383,705) [1], если арендодатель не договорился об ином, арендатор должен занимать недвижимость в качестве жилого помещения. на весь срок аренды. [2] Кроме того, арендодателю разрешается включать в договор аренды положение, требующее, чтобы арендатор (-ы) заранее уведомлял арендодателя о любом продолжительном отсутствии в собственности более семи (7) дней.[3] Это уведомление служит защитной мерой, так как позволяет арендодателю оставаться в курсе состояния собственности и любых проблем, связанных с техническим обслуживанием, которые могут возникнуть во время отсутствия арендатора. Однако такое требование должно быть включено в договор аренды, чтобы иметь исковую силу.
В случае, если арендатор отсутствует в собственности более семи (7) дней и не предоставил арендодателю уведомление, требуемое по договору аренды, арендодатель может взыскать с арендатора фактический ущерб, понесенный в результате отсутствие арендатора.[4] Кроме того, во время такого отсутствия домовладелец может заходить в собственность в те моменты, когда это разумно необходимо для проведения осмотра и / или решения любых проблем с техническим обслуживанием. Арендодатель также имеет право получить доступ к собственности в любое время в случае возникновения чрезвычайной ситуации. [6] Если домовладелец определит, что арендатор отказался от собственности, он может, помимо доступа к собственности для проверки / технического обслуживания, попытаться восстановить владение недвижимостью в соответствии с процессом выселения.
Требование от арендаторов уведомлять арендодателя о любом длительном отсутствии в собственности является гарантией как для собственности, так и для соседних арендаторов. Это не только обеспечивает надлежащее обслуживание самой собственности, но и обеспечивает защиту инвестиций арендодателя.
Брендан Йейтс присоединился к Лексингтонскому офису фирмы в качестве юриста в 2002 году. Брендан является членом судебного отдела фирмы, где он специализируется на судебных спорах по строительству и недвижимости, судебных процессах по выплате компенсаций рабочим, страховой защите и коммерческие тяжбы.Он успешно защищал своих клиентов в государственных и федеральных судах, Апелляционном суде Кентукки, Верховном суде Кентукки и в административных разбирательствах в Кентукки. С ним можно связаться по адресу [email protected] или (859) 231-8780, доб. 1208.
Услуги могут быть выполнены другими лицами.
Эта статья не является юридической консультацией.
[1] Обратите внимание, что URLTA регулирует округа, которые приняли его в явной форме.Эта статья предполагает принятие URLTA и основана на ее положениях.
[2] KRS 383.620.
[3] KRS 383.620.
[4] KRS 383.670 (1).
[5] KRS 383.670 (2).
[6] KRS 383.615.
Добросовестное жилье COVID-19 Действия по реагированию 4.14.20
УПРАВЛЕНИЕ ПОТРЕБНОСТЯМИ КЛИЕНТОВ ВО ВРЕМЯ
ПАНДЕМИЯ COVID-19
14 апреля 2020 г.
- Щелкните здесь, чтобы ознакомиться с текущими вариантами снижения арендной платы арендатора.
- Щелкните здесь, чтобы получить более подробную информацию в разделе часто задаваемых вопросов для арендаторов.
- Необходимо пересчитать субсидированную арендную плату из-за потери дохода? Инструмент запроса на перерасчет арендной платы доступен здесь на испанском и английском языках.
- Сохраните дату: 10 сентября 2020 года — ежегодный приём награды Ричарда и Милдред за гражданские права
Что произошло 13 апреля 2020 года:
- Брифинг по пособиям по безработице : Юридические службы Коннектикута, Юридическая помощь Большого Хартфорда и Юридическая помощь Нью-Хейвена проводят брифинг, чтобы ответить на вопросы о пособиях по безработице в четверг, 16 апреля, в 12:00.Щелкните здесь, чтобы узнать подробности.
- Губернатор издает распоряжение о выселении: 10 апреля губернатор издал Распоряжение № 7X, которое расширяет меры защиты для арендаторов жилых помещений. Чтобы прочитать обновленные часто задаваемые вопросы Центра о том, как это Исполнительное постановление влияет на арендаторов, щелкните здесь.
- Помогите получить платеж в соответствии с Законом CARES: На прошлой неделе Казначейство и IRS запустили новый бесплатный инструмент, который поможет лицам, не подающим заявку, зарегистрироваться на платежи, оказывающие влияние на экономику — прямые платежи, разрешенные двухпартийным Законом CARES.Этот инструмент был создан как опция для тех, у кого нет обязанности по подаче декларации, в том числе для тех, у кого слишком маленький доход.
Посетите gov и нажмите «Не подающие заявки: введите здесь информацию о платеже». - Управление государственным жильем и ваучерами: HUD выпустил руководство для органов государственного жилищного строительства и администраторов жилищных ваучеров, в котором говорится, что они могут внести следующие изменения, среди прочего, в свои программы, чтобы лучше помогать своим жильцам:
- В рамках программы ваучеров на выбор жилья жилищное управление может принять решение арендодателя об отсутствии опасных для жизни условий, чтобы заключить договор об оплате и начать производить платежи;
- В отношении жилищных ваучеров на месте жилищное управление может отказаться от предконтрактной проверки и принять утверждение арендодателя об отсутствии опасных для жизни условий, чтобы заключить договор и начать производить платежи;
- Отмените правило HUD о двух человек в спальне, чтобы разместить кого-то, кому нужно место для проживания во время чрезвычайной ситуации COVID-19;
- Проведение устных инструктажей по телефону для арендаторов, получающих ваучеры на выбор жилья;
- Отказаться от требования, разрешающего отсутствие на работе не более 180 дней в календарном году, если арендатор отсутствует в результате чрезвычайной ситуации, связанной с COVID-19;
- Повышение стандарта оплаты может быть введено в действие, как только оно вступит в силу, а не только в дату ежегодной переаттестации;
Кроме того, в руководстве HUD четко указывается, что для жилищных властей критически важно иметь пересмотренные процедуры, позволяющие своевременно завершить промежуточные повторные проверки на предмет снижения доходов семьи.Любые изменения временных процедур повторной проверки на предмет уменьшения дохода и любые изменения, включенные в руководство HUD (см. Здесь), должны быть в письменной форме. На сегодняшний день ни один жилищный орган не опубликовал изменений каких-либо процедур пересмотра арендной платы или изменений других политик или процедур в Интернете.
- Outreach : Персонал создал генератор писем с просьбой о перерасчете арендной платы, чтобы помочь арендаторам, проживающим в субсидируемом жилье, попросить снизить арендную плату в результате потери прибыли.Инструмент запроса на перерасчет арендной платы доступен здесь на испанском и английском языках.
- Outreach: Посещаемость веб-сайта Центра продолжает расти ежедневно, при этом наибольшее количество посещений приходится на пятницу каждой недели.
- Информационная поддержка: Персонал разослал это ежедневное обновление жилищных условий более чем 600 адвокатам и более 700 уникальных обращений к обновлению на нашем сайте. Если вы хотите, чтобы это ежедневное обновление приходило на ваш почтовый ящик, щелкните здесь.
Чего НЕ произошло:
- Помощь арендаторам, которые не могут платить арендную плату.Эффективная помощь арендаторам включает:
- Продление срока пребывания 1 мая в связи с уже вынесенными казнями.
- Деньги на оплату аренды или коммунальных услуг для людей, занятость которых затронута кризисом COVID-19.
- Деньги на восстановление отключения коммунальных услуг после того, как закончится мораторий и люди снова столкнутся с потерей коммунальных услуг.
- Автоматическая корректировка субсидированной арендной платы.
- Установление разумных сроков для доступа арендодателя к арендуемым объектам.
- Создание банка арендной платы для помощи арендаторам, потерявшим работу, в оплате арендной платы.
- Объявление о выселении по принципу самопомощи не допускается.
- Обеспечить внесение судебных решений, отклоняющих дела в упрощенном порядке.
- Сохранение моратория на выселение в силе достаточно долго, чтобы позволить арендаторам, чей доход был уменьшен, подать заявление и получить льготы.
- Дополнительные юристы для представления интересов арендаторов при выселении и домовладельцев при отчуждении права выкупа права выкупа, поданного после отмены действующего моратория на подачу новых дел.
- Консультанты по жилищным вопросам, которые могут посоветовать арендаторам и домовладельцам доступные им ресурсы для содержания своих домов после отмены действующих мораторий, а также во избежание мошенничества, которое может привести к потере денег и жилья.
- Дополнительные посредники для программы посредничества Коннектикута в отношении выкупа закладных для помощи домовладельцам, которые столкнутся с исками о потере права выкупа после отмены моратория на подачу новых дел о выкупе.
- Судебная коллегия по ипотечным компаниям, подавшим жалобы о выкупе закладной Около 500 были поданы с тех пор, как губернатор объявил чрезвычайную ситуацию в области общественного здравоохранения и гражданской готовности.
- Несмотря на указания HUD от 31 марта 2020 года, жилищные органы не предпринимали никаких усилий для уведомления своих арендаторов о новых процедурах и запросах на расчет арендной платы во время текущей пандемии.Мы изучили веб-сайты жилищных органов, чтобы определить, что они рассказывают своим квартиросъемщикам о процедурах COVID-19 и имеется ли какая-либо информация на испанском языке. Большинство до сих пор не имеет информации об изменениях в процедурах жилищных властей в свете текущего кризиса. Щелкните здесь, чтобы получить обзор того, что мы обнаружили.
- Люди продолжают жить в ненадлежащих условиях и не могут получить помощь при переезде, даже если эти условия наносят вред им и их семьям.
Чему мы учимся у наших клиентов
- Центр почти утроил объем обращений за последний месяц по сравнению с тем же периодом прошлого года.В большинстве звонков, поступающих в Центр и другие защитники жилищного строительства, спрашивается, предоставляется ли какая-либо помощь жильцам, которые не могут оплатить арендную плату.
- Инструмент запроса на перерасчет арендной платы используется для запроса перерасчета арендной платы не реже двух раз в день с момента его создания 1 апреля 2020 года. Инструмент запроса на перерасчет арендной платы доступен здесь на испанском и английском языках.
- Арендаторы продолжают звонить, потому что их просят показать свои квартиры потенциальным арендаторам без учета мер предосторожности, связанных с COVID-19.Центр сообщает арендаторам, что в соответствии с законами о арендодателях / арендаторах Коннектикута они имеют право отказать кому-либо во въезде, если это может создать угрозу безопасности.
- Поскольку не все ипотечные службы участвуют в федеральных программах или программах воздержания от ответственности штата, домовладельцы продолжают получать уведомления о невыполнении обязательств.
- Ипотечные службы продолжают подавать жалобы на потерю права выкупа.
- Домовладельцы не знают, что делать, когда они получают повестку и жалобу о лишении права выкупа, поскольку многие суды и информационные центры судов закрыты.
- Людям без законного статуса по-прежнему грозит депортация, и они не могут получить доступ к услугам, чтобы оставаться в своих домах.
- Люди, уволенные с работы в результате пандемии, переезжают к родителям и друзьям, что иногда приводит к перенаселенности или нарушению условий аренды. Выкупа домовладельцев теперь затронет гораздо больше людей.
Дополнительные внешние ресурсы по COVID-19 можно найти на нашем веб-сайте здесь.
ДЛЯ ПОДРОБНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВАШИХ СПРАВЕДЛИВЫХ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВАХ НА АНГЛИЙСКОМ, ИСПАНСКОМ, МАНДАРИНСКОМ, ВЬЕТНАМСКОМ, ФАРСИ, РУССКОМ, ИТАЛЬЯНСКОМ, КРЕЙОЛЬСКОМ И АРАБСКОМ, НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ
ПОДПИСАТЬСЯ НА НАМ НА FACEBOOK И TWITTER (@CTFAIRHOUSING) ДЛЯ ОБНОВЛЕНИЙ В ТЕЧЕНИЕ ДНЯ.
СвязанныеПонимание расчета убытка при аренде
При просмотре отчета о прибылях и убытках многоквартирного дома в первую очередь следует обратить внимание на строку, называемую «убыток от сдачи в аренду».«Несмотря на широкое распространение, концепция потери аренды часто является источником путаницы. Это может показаться нелогичным, потому что в названии есть слово «потеря», но наличие этой позиции следует рассматривать как положительный момент.
Что такое потеря при аренде?
Убыток от аренды — это термин, используемый для описания разницы между рыночной арендной ставкой единицы и фактической арендной платой по договору аренды. Потеря не осознается в традиционном понимании. Скорее, это бумажная потеря, которая представляет собой сумму денег, которую теряет владелец собственности, не взимая рыночную арендную плату за объект.
Расчет потерь по аренде — это просто рыночная арендная плата за квартиру за вычетом фактической арендной платы. Например, если рыночная арендная плата для данной единицы составляет 1000 долларов в месяц, а фактическая арендная плата составляет 900 долларов в месяц, убыток от аренды составит 100 долларов в месяц. Этот расчет выполняется на уровне отдельной единицы и суммируется до отдельной позиции, которая появляется в отчетах о прибылях и убытках. Для объектов недвижимости с большим количеством квартир с арендной платой ниже рыночной, результат может быть значительным.
Почему важна потеря при аренде?
Убыток от аренды важен с двух разных точек зрения: инвестор рассматривает возможность покупки и владелец, в настоящее время управляющий недвижимостью.
С точки зрения инвестора, наличие статьи об убытках от аренды в операционном отчете может быть незамедлительным сигналом того, что существует возможность повышения арендной платы, поэтому это можно считать положительным моментом. Обычно убыток от аренды является результатом того, что рыночная арендная плата растет быстрее, чем фактическая арендная плата, что является признаком сильного рынка и / или неэффективного управления. В любом случае, это возможность, потому что коммерческая многоквартирная недвижимость оценивается по денежному потоку, а устранение убытков от разрыва аренды может быстро повысить ценность и привести к быстрой выгоде для инвестора.
С точки зрения собственника убыток от сдачи в аренду может быть показателем, который является ведущим показателем того, что управляющий недвижимостью не уделяет достаточно внимания окружающему рынку. Не повышая арендную плату для согласования с рынком в целом, управляющий недвижимостью фактически теряет деньги собственника в виде арендной платы, которую можно было бы получить, но «теряется» из-за более низкой арендной цены.
Убыток от аренды: пример
Чтобы проиллюстрировать важность концепции потерь для аренды и ее потенциальное влияние на цену, рассмотрим следующий пример.Предположим, что средняя арендная плата за квартиру в 150-квартирном комплексе составляет 900 долларов в месяц. Годовая арендная плата за всю собственность составит:
.900 долларов США x 150 = 135,00 долларов США x 12 = годовая арендная плата 1 620 000 долларов США.
Теперь предположим, что управляющий недвижимостью провел обзор сопоставимых объектов на рынке и пришел к выводу, что рыночная арендная ставка составляет 1000 долларов за квартиру в месяц. В этом случае годовой доход объекта должен составлять :
1000 долларов США x 150 = 150 000 долларов США x 12 = годовая арендная плата 1 800 000 долларов США.
Разница между этими двумя цифрами, 180 000 долларов, представляет собой убыток по аренде.
Продолжая пример, предположим, что годовые расходы на недвижимость составляют 1 миллион долларов. Это означает, что устранение убытка от разрыва аренды — повышение арендной платы по всем единицам на 100 долларов в месяц — приведет к увеличению чистой операционной прибыли с 620 000 долларов до 800 000 долларов.
Наконец, и здесь влияние является значительным, предположим, что рыночная капитализация для этого объекта недвижимости составляет 6%. Увеличение NOI означает, что стоимость недвижимости повышается с 10 долларов.От 3 миллионов до 13,3 миллиона долларов, просто от закрытия убытка до разрыва аренды! Это большая победа для собственника и его инвесторов.
Риски повышения арендной платы
Я выбрал приведенный выше пример, чтобы продемонстрировать, что повышение арендной платы до рыночных ставок может иметь огромное влияние на стоимость недвижимости. Но на самом деле это не всегда так просто. Есть две задачи:
1. Это невозможно сделать сразу. Это необходимо делать для каждой отдельной единицы, когда каждый договор аренды подлежит продлению, а это означает, что для завершения процесса может потребоваться целый год.На быстрорастущем рынке рыночная арендная плата постоянно меняется, и ее трудно достичь.
2. Повышение арендной платы также увеличивает риск того, что существующий арендатор решит не платить более высокую ставку и освободит квартиру. В зависимости от того, сколько времени потребуется для выпуска единицы, это может привести к краткосрочному отрицательному результату, поскольку единица не приносит дохода. Однако, если объект сдан в аренду, это долгосрочное преимущество.
Сводка
Убыток от аренды — это концепция коммерческой недвижимости, которая представляет собой разницу между фактической арендной ставкой для данного объекта недвижимости и текущей рыночной ставкой для этого же объекта недвижимости.