Перепланировка определение: Переустройство и перепланировка жилого помещения. Официальный портал Администрации города Омска

Перепланировка квартиры: правила и запреты

Перепланировкой жилого помещения считается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Как правило, перепланировку делают для увеличения жилой площади в квартире, объединяя или разъединяя несколько помещений.

На перепланировку требуется специальное разрешение. Это условие обязательно для всех видов недвижимости и собственности. При этом, даже если перепланировка проведена не вами, а теми, кто использовал эти площади до вас, претензии, если они возникнут, будут обращены к вам.

Перепланировке должны предшествовать создание и согласование проекта, осуществление технических работ, составление акта приема, заключение комиссии. Перепланировка осуществляется в обязательном разрешительном порядке, предполагающем обращение в жилищную инспекцию и местные органы власти.

Перепланировка касается внесения технических изменений в параметры квартиры. Заинтересованность в изменении конфигурации жилых помещений не должна затрагивать целостность общедомового имущества, безопасность и здоровье граждан.

Разрешительным документом на перепланировку помещения является распоряжение Государственной жилищной инспекции Москвы. При этом предполагается, что согласовывать изменения в квартире или доме вы будете до проведения непосредственных работ. Несмотря на это, львиная доля перепланировок в лучшем случае согласовывается постфактум, в худшем – просто не афишируется. И это притом, что в случае выявления несоблюдения условий согласования хозяину грозит вначале штраф, а после – судебное разбирательство.

Перепланировка начинается в тот момент, когда вы решаете перенести или изменить перегородки, перенести с одного места на другое кухню или санузел, переоборудовать ванную комнату или даже просто сделать в другом месте дверь (в любом типе стен). Если вы захотите расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений (например, технической подсобки), это тоже будет считаться изменениями плана БТИ.

Перепланировка может касаться как квартиры целиком, так и отдельных жилых помещений. Технический проект предусматривает внесение полных или частичных изменений в перегородки и др. технические элементы. Законом определен перечень мероприятий, требующих согласование у профильных ведомств (статья 26 ЖК РФ). К таким работам относятся: расширение площади жилья за счет вспомогательных помещений; уменьшение размеров ванны и санузла; объединение балкона с кухней или лоджией и т.д. Планирование всех работ должно начинаться с подробного проекта и завершаться актом комиссии о допустимости планируемой перепланировки.

Совет руководителя студии

Создайте интерьер своей мечты с дизайнерами нашей студии

Каждый наш проект отражает потребности, вкус и образ жизни нашего клиента

Рассчитать стоимость

Перепланировка в частном доме не должна касаться распределительных инженерных систем. Снос межкомнатных перегородок, пристройка террас и других можно выполнить по типовым проектам.

Для нежилых помещений обязательным является наличие заключение пожарного надзора. Мероприятия по перепланировке зависит от специфики и назначения помещения. В пакет документов может входить справка о приспособлении – в том случае, если объект недвижимости представляет культурную или историческую ценность. Завершается перепланировка актом ввода в эксплуатацию, который подписывается представителем технической комиссии на основании статьи 28 ЖК РФ.

Регистрация перепланировки в БТИ является обязательным этапом в процессе оформления переустройства жилья.

Порядок согласования предполагает: составление проекта с подробными изменениями; подачу пакета документов в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости. В заявлении указывается перечень проводимых перепланировок, с приложением проекта и правоустанавливающих документов.

Технический проект позволяет объединить две смежные квартиры; устроить в перекрытиях внутренние лестницы и проемы. В проектной документации можно устроить перегородки, с увеличением нагрузок на несущие стены, изменить конструкцию полов. На основании проекта можно осуществить следующие мероприятия по переустройству: устройство санузлов, ванной и кухни; замена сантехнического, инженерного оборудования; замена газовых плит на электрические; перемещение отопительных устройств. Проект составляет автором дома – архитектором либо специалистом проектной организации, имеющей лицензию на осуществление соответствующей деятельности.

При перепланировке допустимо: осуществлять косметический ремонт в жилых помещениях; менять инженерные сети на аналогичные по конструкции устройства; сносить не несущие перегородки внутри квартиры; устанавливать стены из гипсокартона и других легких материалов. В уведомительном порядке (без проекта) можно: остеклять лоджии; менять сантехнические приборы; заделывать дверные проемы в не несущих перегородках.

Запрещается выносить отопительные приборы и радиаторы на балкон или лоджию; устанавливать перекрывающие устройства на общедомовые сети; увеличивать нагрузку на несущие перегородки; объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами; демонтировать каналы естественной вентиляции.

Полностью запрещено сносить несущие стены и выносить радиаторы на лоджии. В этом случае хозяину предлагается вернуть все в исходное состояние. Cогласованию обычно не подлежит еще несколько типов перепланировок. Так, перепланировка не будет согласована, если она заведомо приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, а также сохранности и внешнего вида фасадов, не должны изменения нарушать и противопожарные устройства. Если изменения очевидно ухудшают условия эксплуатации и проживания граждан дома или квартиры, если в результате образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,5 м, перепланировка не будет законна. Даже если изменения не ограничивают ничьи потребности, требуется согласие всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников. Не приветствуется увеличение подсобной площади за счет жилой, однако это возможно, если соблюдаются площади комнат (не менее 9 кв. м).

Запрещается проводить любые изменения, которые ведут к непригодности квартиры для дальнейшего проживания; могут нарушить прочность установленных конструкций; испортить систему вентиляции; нарушить эксплуатационные, строительные, санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Во всех остальных случаях перепланировка не запрещена (на основании статьи 26 ЖК РФ).

Стоимость и сроки согласования во многом зависят от сложности перепланировки, конструкции самого дома (его типа и серии), общей площади и даже округа, в котором происходит согласование. И не всякое согласование возможно в принципе. Не согласовываются перенос санузла на место комнаты (если под или над вами жилая квартира), перенос кухни на место комнаты (если под вами технический этаж, то такое возможно), уменьшение или изменение и снос вентиляционного короба и стояков (согласовывают в редких случаях) и очень большие проемы в несущих стенах.

Незаконная перепланировка может быть опасна для жильцов. Снос несущих перегородок становится причиной обрушения, пожаров и других происшествий. Погрешности в технической документации существенно снижают рыночную стоимость квартиры, затрудняют ее куплю-продажу.

Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за незаконную перепланировку в виде штрафа. Контрольный орган выносит предписание об устранении правонарушение, что предполагает восстановление прежнего технического состояние квартиры за счет собственника. Более серьезные случаи могут быть чреваты судебными разбирательствами и выселением жильцов из квартиры. Такие случаи возможны, когда перепланировка небезопасна для проживания не только самих жильцов, но и соседей.

В случае невыполнения установленных по закону предписаний инспектора, к нарушителю могут применяться различные санкции, вплоть до судебных: приватизированная квартира по решению жилищной инспекции может быть продана в судебном порядке на публичных торгах; вырученные от продажи недвижимости деньги будут возвращены собственнику имущества с минусом средством, затраченных на реализацию судебного решения; в дальнейшем переделка квартиры в первоначальное состояние становится обязанностью нового собственника. Если в настоящий момент в квартире проживает квартиросъемщик, то договор аренды считается недействительным между арендатором и съемщиком имущества.

Любому собственнику, пошедшему на перепланировки без согласования, стоит помнить о том, что его квартира не будет считаться юридически «чистой». Владельцев измененного жилья коснутся сложности при: приватизации, продаже, оформлении квартиры в наследство или в дарственную. Поэтому в любом случае придется узаконить несанкционированную перепланировку собственности.

Для того чтобы согласовать перепланировку своими силами, требуется собрать пакет документов и провести ряд согласований (в том числе с СЭС, ДЕЗ и Мосгаз). Чтобы решить этот вопрос при помощи компании – оригинал и копия документа, подтверждающего право собственности на квартиру. Если же на момент согласования идет оформление права собственности, требуется еще несколько документов, в том числе план БТИ, инвестиционный договор, оригиналы акта приемки квартиры, договора инвестирования, акта реализации, передаточного акта, согласие застройщика на получение БТИ и на перепланировку. Если жилье не приватизировано (то есть находится в муниципальной собственности), необходимо предоставить договор найма. Очевидно, что удобнее проводить согласование при помощи специалистов.

виды, требования, правила и порядок согласования перепланировки жилых помещений

Желание преобразовать квартиру «под себя» возникает практически у всех собственников, которых не до конца устраивает их жилье. Нежилые помещения тоже могут казаться их владельцам неидеальными для пользования. При этом переустройство и перепланировка жилого помещения, офиса или здания не запрещены законом. Однако стоит понимать, что право собственности на недвижимость, увы, не открывает перед ее владельцем безграничные возможности. Изменения конфигурации и технического оснащения помещений следует заранее согласовывать с госорганами.

В статье разберемся, в чем различия между переустройством и перепланировкой, какие есть виды того или иного ремонта, а также рассмотрим, как проходит согласование переустройства и перепланировки.

В чем разница переустройства и перепланировки помещения

Как мы уже обозначили, и переустройство, и перепланировку нежилого помещения или квартиры необходимо одобрить в вышестоящих инстанциях еще до начала работ, поскольку и первое, и второе может отразиться на безопасности и устойчивости здания, а также повлиять на жизнь других обитающих в доме людей. Однако понятия перепланировки и переустройства не взаимозаменяемы, как многие думают.

Согласно пункту 2 статьи 25 ЖК РФ, перепланировкой называют такие преобразования, которые связаны с переносом границ помещений, демонтажем или возведением стен и перегородок, а также с организацией, расширением и удалением проемов во внутренних стенах[1]. Таким образом, если собственник задумал объединить или разграничить пространство, переместить кухню или санузел либо расширить какую-то зону за счет другой, согласовывать ему понадобится именно перепланировку. Причем все коррективы в обязательном порядке фиксируются в техническом паспорте (если быть точнее, в плане) помещения, независимо от того, жилое оно или нет.

Суть переустройства описана в пункте 1 статьи 25 ЖК РФ[2]. О переустройстве говорят, когда устанавливают, перемещают в другое место или вообще демонтируют инженерные сети, санитарно-техническое и электрическое оборудование. К таким работам относят, например, замену газовой плиты на электрическую, перенос унитаза, раковины или ванны, вмешательство в вентиляцию, прокладывание подводящих или отводящих труб, электропроводки и так далее. Все это также требует отражения в техническом плане.

Насколько сильно отличаются переустройство и перепланировка помещения?

1. Считается, что переустройство проходит гораздо проще, чем перепланировка. Главное, чтобы сантехническое и прочее оборудование устанавливалось и переносилось в пределах «мокрых» зон, а также сохранялись общедомовые стояки.
2. Как правило, временные и денежные затраты при переустройстве и при перепланировке тоже различаются. Так, снос или возведение стен обычно требует больше ресурсов, чем, например, установка дополнительного радиатора, перенос ванной или кухонного оборудования.
3. Перепланировка согласовывается с местными муниципальными органами. В столице это МЖИ. А для осуществления переустройства нужно вдобавок получить и разрешение соответствующей службы. Например, при замене газового оборудования на электроплиту потребуется одобрение Мосгаза.

Как бы то ни было, довольно часто ремонтные работы включают в себя и перепланировку, и переустройство. Требования к выдаче разрешений, а также сроки рассмотрения обращений определяются административным регламентом. Переустройство и перепланировка жилого помещения в столице осуществляется в порядке, прописанном в постановлении Правительства Москвы № 508-ПП (далее — постановление № 508-ПП)[3]. А в целом на территории России действует другой документ, регулирующий порядок переустройства и перепланировки, — это Жилищный кодекс[4]. Различные технические нормы и правила, в том числе требования пожарной безопасности, можно найти в ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и других документах[5][6].

Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения — процедура в любом случае непростая. Собственнику, запланировавшему ремонт, придется учесть огромное количество правил, норм и нюансов. О них мы и поговорим дальше.

Согласование переустройства и перепланировки

В целом процесс получения разрешения будет одинаков и при изменении планировки помещений, и при переносе сантехники, например. Порядок оформления переустройства и перепланировки определен в статье 26 ЖК РФ[7]. Между тем, есть некоторые факторы, которые могут повлиять на ход событий. Например, большое значение имеет тип здания. В домах старого фонда, которые сдавались в эксплуатацию до середины ХХ века, с перекрытиями из дерева или смешанных материалов согласовать ремонт сложнее. Поскольку деревянные конструкции сильно подвержены деформации и износу, на перегородки, которые изначально несущими не являлись, со временем могла перераспределиться часть нагрузки. Как можно догадаться, дополнительно нагружать конструкцию таких домов нельзя. Процедура согласования в этом случае усложнится из-за необходимости получить экспертное заключение от автора проекта. Найти организацию, которая разрабатывала документы, можно по номеру серии дома, указанному в техпаспорте. Если компания была ликвидирована или перестала выдавать заключения, авторство передается другой уполномоченной организации. В Москве в подобных случаях следует обращаться в ГБУ «Экспертный центр».

Безусловно, в домах с деревянными и смешанными перекрытиями переустройство и перепланировка все равно проводятся. И, если экспертное обследование показало, что желаемые изменения допустимы, собственнику для оформления ремонта нужно запросить предыдущий согласованный план помещений. Также в ряде случаев, если речь идет о перепланировке, собственнику придется усилить стены металлоконструкциями.

Ремонт в домах с железобетонными межэтажными перекрытиями обычно проходит менее «болезненно», но и здесь при согласовании могут возникнуть трудности. И первое, на что в этом отношении стоит обратить внимание — согласовать получится только те работы, которые не нарушают санитарные и строительные нормы, а также требования защиты от пожаров. Другими словами, главное условие для успешного согласования ремонтных работ — переустройство и перепланировка не должны представлять потенциальную угрозу для дальнейшей эксплуатации здания.

Кроме перечисленных оснований для отказа в проведении переустройства и перепланировки помещения, обозначенных в законе, есть и такие, которые потребуют оценки эксперта. Его задача — выяснить, пострадает ли прочность дома в данном случае. Такую оценку, как правило, выполняют специализированные проектные мастерские, но если запланированный собственником ремонт связан с вмешательством в капитальные конструкции (например, с частичным сносом несущей стены), обращаться нужно к упомянутому выше автору проекта дома.

Если же эксперт изучил помещения и не выявил рисков, он оформит техническое заключение, подтверждающее возможность проведения ремонта. В случаях, когда несущие стены не затрагиваются, стоит также обратиться к профессионалам — в проектное бюро. Специалисты осмотрят квартиру или нежилое помещение и вынесут вердикт по поводу того, быть намеченному владельцем ремонту или нет. Если все в порядке, то первое, что понадобится сделать для согласования строительных работ, — заказать проект перепланировки и (или) переустройства и техническое заключение о возможности ремонта. Разработкой проектной документации также занимаются специализированные мастерские. Составить проект без техпаспорта не получится — храниться данный документ может, например, в МосгорБТИ или в Ростехинвентаризации. Владелец недвижимости может запросить его сам, а может поручить это задание выбранной проектной мастерской. К слову, в помещениях, находящихся в новых домах, техпаспорта может вообще не быть, если инвентаризация еще не проводилась. Это довольно распространенная ситуация — в таком случае документ придется заказывать в МосгорБТИ или другой организации, которая имеет право проводить техническую инвентаризацию.

Это важно
Если говорить о разработке проектной документации, то в уполномоченных органах проект перепланировки или переустройства помещения примут, только если он был подготовлен бюро, состоящим в СРО проектировщиков. Поэтому стоит сразу искать компанию, являющуюся членом саморегулируемой организации. СРО — это саморегулируемая организация, которая объединяет компании, занимающиеся определенной профессиональной деятельностью. СРО следит за соблюдением всех правил и за качеством оказываемых услуг.

По проекту согласуются любые действия, связанные с затрагиванием каких-либо границ в помещении. Полный перечень строительных работ, для проведения которых нужен проект и техзаключение, содержится в упомянутом выше постановлении № 508-ПП[8].

Правда, есть и упрощенный порядок согласования переустройства и перепланировки — он будет актуален, если работы решено выполнять по эскизу или по типовому проекту. Перенос кухонного оборудования, перенос сантехнического оборудования в пределах имеющихся границ мокрой зоны, а также возведение и демонтаж ненесущих перегородок вполне реально согласовать по эскизу. Создание эскиза, как и проекта, стоит доверить специализированному бюро. Эскиз можно подготовить и самостоятельно, но это требует определенных навыков составления технических документов, поэтому все-таки лучше прибегнуть к профессиональной помощи. Существуют еще и типовые проекты перепланировки, которые уже были одобрены[9]. Если собственник решит выполнить ремонт в точном соответствии с таким утвержденным планом, составлять индивидуальный проект не потребуется.

Чаще всего, для того чтобы удовлетворить все свои фантазии, собственнику мало ремонта, выполненного по типовому проекту. И, если речь заходит о сложных перепланировках, без нового проекта перепланировки и технического заключения о возможности проведения работ не обойтись. Кроме проекта, техзаключения и техпаспорта, в пакет документов должны входить:

1. Заявление. Заявление о согласовании переустройства и перепланировки в Москве может подать только собственник или его представитель. Заявление направляется онлайн через портал mos.ru[10]. Шаблон документа есть в административном регламенте, утвержденном в постановлении № 508-ПП[11]. Заявление заполняется онлайн, заполнять его от руки и сканировать не нужно. Если заявление подает не сам собственник, нужна нотариальная доверенность.
2. Согласие остальных собственников. Все собственники недвижимости должны дать свое согласие на ремонт, оно загружается при подаче заявления о переустройстве и перепланировке. Если квартира находится в соцнайме, это касается всех членов семьи нанимателя.
3. Документы, подтверждающие права на имущество, или договор соцнайма. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие права владения. Сейчас свидетельство о вступлении в права собственности на квартиру не выдается, но его можно предъявить, если оно было выдано ранее. На данный момент права на квартиру подтверждаются выпиской из ЕГРН, которую может предоставить как МФЦ, так и частная компания. Если сведения о правах на квартиру зарегистрированы в Росреестре, документы можно не загружать, Мосжилинспекция получит их сама.

После получения разрешения на ремонт владельцу недвижимости необходимо в течение года сделать все, что он задумал. По окончании работ собственнику потребуется пригласить инспектора из МЖИ, чтобы тот проверил соответствие внесенных коррективов согласованному проекту. Если с квартирой все в порядке, нужно будет получить в Мосжилинспекции акт о проведенной перепланировке и подписать его у проектировщиков и строителей. После окончательного подписания акта в МЖИ на объект должен выехать сотрудник БТИ — также для выполнения обмеров. После этого он вручит собственнику новый техпаспорт. Завершающий этап согласования ремонта — внесение изменений в ЕГРН, для чего потребуется технический план, подготовкой которого занимается кадастровый инженер.

Собственник может взяться за согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения лично. Это займет много времени, но на первый взгляд позволит сэкономить на услугах профессионалов. Однако в этом случае ошибок, скорее всего, не избежать, поэтому есть смысл хотя бы проконсультироваться со специалистами. Кроме того, свои услуги предлагают и «частники». При этом за простую консультацию у частных исполнителей обычно приходится платить, а допуск СРО имеют лишь единицы из них. Ввиду всего описанного наиболее оптимальным подходом к ситуации можно назвать обращение именно в специализированную компанию, сотрудники которой готовы сопровождать сделку на всех ее этапах. Что немаловажно, в таких организациях, как правило, получить консультацию можно бесплатно.

Бюрократические проволочки могут напугать любого собственника недвижимости, столкнувшегося с необходимостью согласовывать переустройство и перепланировку помещения. Некоторые владельцы даже готовы отказаться от затеи провести масштабный ремонт, а кто-то просто выполняет строительные работы без разрешения. Из-за самовольного ремонта у хозяина в дальнейшем, вероятнее всего, возникнут проблемы, и одним лишь штрафом он вряд ли отделается. Между тем, оградить себя от рисков вполне реально: если обратиться к профессионалам, которые оформят ремонт по закону, нервы и время собственника останутся в целости и сохранности.

Как считать срок владения после перепланировки в квартире?

Слышала сегодня от риелтора, что любая узаконенная перепланировка — это новая регистрация права собственности. А значит, после того как я официально узаконю перепланировку, срок владения квартирой начнет течь заново. То есть если я продам жилье раньше положенного срока, придется платить налог.

Звучит вроде бы логично: формально это и правда новый объект и новое право. Но если вдуматься, получается, что из-за перенесенной стены срок отсчитывается заново. Разве это правильно?

Объясните, пожалуйста, что происходит со сроком владения при перепланировке.

Сразу обрадую вас: срок владения квартирой останется таким же, как и был. Риелтор, видимо, ошибся и путает регистрацию права собственности и внесение изменений в технические характеристики объекта. Расскажу подробнее.

Что происходит при перепланировке

По общему правилу право собственности на недвижимость — квартиры, дачи или землю — возникает с момента государственной регистрации. То есть когда в Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН, внесли соответствующую запись об этом.

п. 1 ст. 131 ГК РФ

Чтобы появилось новое право собственности на объект, предыдущее право должно прекратиться. Это может произойти по разным причинам. Например, если собственник:

1. отчуждает объект — продает его, дарит, меняет на что-то;
2. уничтожает объект — например, сносит дом;
3. отказывается от права собственности — например, если у человека есть участок в заброшенной деревне, он им не пользуется, но платит налог;
4. объединяет или перераспределяет земельные участки — тогда право на старые участки прекращается и появляется право на новый объединенный или новые перераспределенные участки.

Сообщество 28.06.21

Разделил земельный участок на несколько. Как теперь платить налог с продажи?

При перепланировке предыдущее право собственности никуда не исчезает — меняется только конфигурация квартиры, но в пределах внешних границ. То есть квартира как объект продолжает существовать, просто меняются технические характеристики. Например, был раздельный санузел — стал совмещенный. Были смежные комнаты — стали изолированные.

ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Все изменения нужно зафиксировать в техническом паспорте — документе о технических характеристиках квартиры. Вам выдадут техплан и техпаспорт со свежей датой, но эта дата не имеет отношения к регистрации права собственности. Право собственности, которое подразумевает владение, пользование и распоряжение, подтверждается регистрационной записью в ЕГРН.

При этом кадастровый учет объекта не меняется — в едином реестре продолжает существовать тот же объект с тем же кадастровым номером. Соответственно, сохраняется регистрационная запись о праве собственности и дата в том числе. Поскольку границы квартиры не изменились, а поменялись только технические характеристики, то и сама квартира, и регистрация права остались прежними.

УЧЕБНИК

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Начать учиться

Что будет со сроком владения для уплаты налога

Доход, который человек получает от продажи квартиры, облагается НДФЛ. Но если собственник владел проданным объектом в течение минимального срока владения, он не платит налог на доход.

п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный срок составляет три года, если квартира получена в дар или по наследству от близкого родственника, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жилье собственника. В остальных случаях минимальный срок владения будет пять лет.

Отсчитывать начало минимального срока нужно с момента первоначальной регистрации права собственности.

Такое мнение высказала ФНС. Она пояснила, что даже если у налогоплательщика увеличилась площадь квартиры в результате перепланировки, а внешние границы не изменились, то право собственности на эту квартиру все равно не прекращается.

И момент возникновения права собственности — это момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Письмо ФНС России от 11.12.2012 № ЕД-4-3/21023@

Например, жительнице Брянска в 1989 году подарили часть дома. Она обложила бревенчатые стены кирпичом и надстроила второй этаж. В 2015 году она смогла по суду добиться, чтобы ее долю в праве общей долевой собственности в домовладении признали отдельной квартирой, и зарегистрировала право собственности на квартиру в 2016 году.

Через год, в декабре 2017, женщина продала свою квартиру. Налоговая решила, что жительница Брянска должна уплатить налог, поскольку владела проданным объектом меньше установленного минимального срока. ИФНС посчитала, что это новый объект, поскольку площадь квартиры, в которую превратилась подаренная часть дома, была 63 м², а площадь квартиры, которую продала женщина, стала 101 м².

Женщина не согласилась и пошла в суд. Суды первых трех инстанций сказали, что налоговая права и налог заплатить надо. Верховный суд сказал, что площадь изменилась из-за реконструкции жилого дома, а не из-за того, что женщина создала новый объект. И поскольку все это время она владела объектом недвижимости, который потом реконструировала, то доход от продажи квартиры не должен облагаться налогом, ведь проданная квартира находилась в собственности продавца более пяти лет. Верховный суд признал решение ИНФС незаконным.

Кассационное определение ВС РФ от 03.02.2021 № 83-КАД20-5-К1PDF, 646 КБ

Мы рассказывали, как правильно оформлять перепланировку и как уменьшить налог при продаже квартиры. Посмотрите, возможно, какие-то советы вам пригодятся.

что это и как это сделать

Какие именно работы попадают под определения переустройства и перепланировки квартиры? Какие нужно согласовать, на что – получить разрешение, а какие преобразования требуют проекта? И, наконец, кому это все поручить?

Перепланировка и переустройство: определимся с понятиями

В бытовом разговоре понятия «перепланировка» и «переустройство» не разделяются. Однако бюрократы от жилищного хозяйства имеют на это счет другое мнение. В соответствии с Постановлением Совмина об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки эти процессы представляют собой:

 

— Перепланировка – изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

 

— Переустройство – изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

 

Проще говоря, перепланировка предполагает перекрой квартиры: объединение помещений, возведение новых или перемещение старых стен, прорубание дверных проемов и т.д. А вот перенос труб для мойки на кухне или в ванной, новая разводка проводки – это уже переустройство, даже если «коробка» квартиры остается неизменной. Соответственно, при глубоком погружении в ремонт вам может понадобиться совершить и то, и другое.

 

 

Какие работы входят в перепланировку или переустройство

Все дома, особенно многоквартирные, строятся с определенными конструктивными особенностями. Как бы нам ни хотелось иногда посмотреть в глаза проектировщикам, в действительности дома в Беларуси основательно продуманы (по крайней мере, с точки зрения конструкции). Это нужно, чтобы дом мог простоять долгое время, не покрываясь трещинами и не создавая опасности для жильцов. 

 

Любое сколько-нибудь серьезное вмешательство в изначальный проект требует массы расчетов, согласований и утверждений. Они представляют собой достаточно нудную и растянутую процедуру, однако совершенно необходимы для гарантии безопасности – не только вашей, но и вообще всех людей, проживающих в доме. Согласитесь, неуютно жить с осознанием того, что несущая стена не может выдерживать приходящиеся на нее нагрузки из-за нового дверного проема в чьей-то квартире. Такие дома безо всякого преувеличения можно сравнить с карточными домиками.

 

Существует перечень работ, которые относятся к перепланировке или переустройству квартиры. На их выполнение нужно обязательно получить разрешение от местного исполкома. В этот перечень входят самые фундаментальные преобразования жилища:

 

— Любые изменения систем водо- газо- и электроснабжения, отопления, канализации, вентиляции и мусороудаления. Другими словами, если вы хотите заменить радиаторы или изменить их количество, перенести розетки и выключатели, сдвинуть полотенцесушитель, переставить ванну к другой стене – все это должно быть заранее одобрено исполкомом.

 

— Установка всевозможных изолирующих систем: гидро-, паро-, звуко- и теплоизоляция в любых участках квартиры. Особенно трепетно чиновники относятся к изоляции балконов (лоджий), ванных комнат и санузлов. В первом случае это часто связано с вопросами пожарной безопасности, в двух других – безопасностью и комфортом ваших соседей снизу.

 

 

— Изменение конструкции пола. ВАЖНО: к нему относится и замена напольного покрытия, что очень раздражает многих хозяев. Если в техпаспорте на квартиру были указаны линолеумные полы, то самовольная замена линолеума на ламинат или паркет будет нарушением. Причина – вовсе не природная вредность чиновников, а все та же забота о соседях снизу: при замене полов часто существенно увеличивается долетающий до них шум. 

 

Маленькая хитрость: Некоторые напольные покрытия не требуют технического изменения конструкции пола. Так, линолеум выступает в качестве неплохой подложки под ламинат. При этом нарушения техпаспорта формально не происходит (а соседи не страдают от каждого вашего прохода по квартире).

 

— Изменения в несущих конструкциях: балках, несущих и тем более фасадных стенах, кровлях. Работы с этими участками дома требуют очень тщательного профессионального подхода. Получить на них разрешение нелегко, даже если внешне изменения кажутся незначительными. 

 

— Изменение площади (количества) жилых комнат и подсобных помещений в квартире или нежилом помещении при помощи сноса или возведения перегородок. При этом важно соблюдать некоторые строительные нормы: жилая комната должна иметь естественное освещение и площадь не менее 9 кв.м. Кухня с газовой плитой обязательно должна отделяться от остальных помещений дверью любой конструкции.

 

— Любые изменения, касающиеся оконных и дверных проемов: их прорезание, увеличение или закладка. Кстати, заложить окно по белорусским законам практически нереально, а изменить его конфигурацию – очень сложно. Если изменение окна повлечет сильное изменение внешнего вида фасада – готовьтесь к отказу. Особенно это касается домов, являющихся историко-культурной ценностью, а также являющихся частью архитектурных ансамблей – например, на пр. Независимости в Минске.

 

 

Некоторые из перечисленных видов работ требуют не только разрешения исполкома, но и утверждения проекта. Это относится к установке изоляции, изменению конструкции пола, а также к любым вторжениям в инженерные коммуникации и несущие конструкции.

 

В то же время, многие работы не требуют специальных разрешений. В большинстве случаев вы должны только согласовать их с ЖЭС, ЖЭУ или другой эксплуатирующей организацией. К таким работам относятся установка счетчиков на воду, замена полотенцесушителя без его переноса, установка входных дверей с другим направлением их открывания в жилые или нежилые помещения. 

 

Остекление балкона или лоджии, замена окон и входных дверей на фасадах требуют согласования с районным отделом архитектуры и градостроительства. В большинстве случаев это не вызывает проблем, если только ваш дом не относится к числу тех, чей внешний вид ревностно охраняется государством.

 

Замена газовых котлов, колонок или кухонных плит согласовывается с газоснабжающими организациями.

 

 

Согласование перепланировки и переустройства

Если вы решили действовать по правилам, то до начала каких-либо ремонтных работ необходимо уладить все формальности с документацией. Для этого нужно отнести в исполком или ЖЭС довольно внушительный пакет документов и получить все необходимые разрешения. Это отнимает немало времени, а любая случайная ошибка или неточность может повлечь за собой необходимость начать все с начала. Если ваши планы требуют создания проекта, все усложняется еще больше. Более того, когда вы закончите ремонт, вам понадобиться пройти по всем инстанциям снова, чтобы утвердить проведенные перепланировки и переустройства. 

 

Далеко не каждый готов пожертвовать свое время на бюрократические процедуры. Бывает намного проще доверить все согласования, утверждения и прочее общение с чиновниками профессионалам. Заказать перепланировку можно в специализированных инжиринговых компаниях, а также в некоторых студиях дизайна интерьера. Дополнительный бонус от сотрудничества со сторонним профессионалом – возможность заказать у него же разработку проекта. 

 

Чтобы переложить проблемы со своих плеч на чужие, необходимо выполнить всего два условия: выбрать компанию с лицензией на соответствующую деятельность и написать доверенность на имя исполнителя. Этот документ позволит ему выступать от вашего имени при подаче документов и утверждении проекта. В результате большая часть бюрократических тягот пройдет мимо вас, и вскоре вы сможете наслаждаться жилищем, разработанным полностью с учетом ваших личных потребностей.

Зачем нужен проект перепланировки квартиры?

После покупки квартиры многие собственники сталкиваются с необходимостью перепланировки. Возможно, планировка от застройщика показалась вам неудобной или вы приобрели квартиру с так называемой “свободной планировкой”…

Для чего нужен проект перепланировки перед началом работ давайте разберем в этой статье.

Сначала, дадим определение, что можно считать перепланировкой, а что — переустройством. Собственники жилых помещений нередко путают эти понятия. Определение перепланировки и переустройства дано в ст. 25 Жилищного Кодекса РФ:

• Перепланировкой помещения называют внесение изменений в конфигурацию помещения.
• Переустройство же — это установка, замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования.

Например, замена газовой плиты на электрическую — это переустройство, а расширение санузла за счет присоединения коридора — перепланировка. Перепланировка жилого помещения согласовывается с местными органами надзора (Жилищной инспекцией), а переустройство — с другими службами, отвечающими за состояние конкретных технических коммуникаций.

Что представляет собой проект перепланировки?

По общему правилу, проведение перепланировки квартиры должно начинаться  с разработки проекта. Если ваши идеи выходят за рамки типовых проектов, необходимо будет заказать проект перепланировки в специализированной организации, обязательно состоящей в саморегулируемой организации (СРО). В Липецке и области разработку проекта перепланировки можно заказать в БТИ Липецкой области.

Фактически, проект перепланировки — это комплект документов, отражающих изменения в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях. Он содержит текстовую и графическую часть со всеми необходимыми расчетами и чертежами. Но, в отличии например от дизайн-проекта квартиры, проектная документация:

• имеет юридическую силу;
• учитывает требования строительных норм и правил;
• подготавливается инженерами-проектировщиками.

В каких случаях необходима подготовка проекта?

Самыми распространенными работами, для проведения которых требуется разработка проектной документации являются:

• перенос и разборка перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• уменьшение или увеличение количества комнат;
• изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
• изменение конструкции полов в помещении.

Обратите внимание! Категорически нельзя проводить работы, в результате которых ухудшается состояние вашей и (или) соседних квартир или нарушаются нормы противопожарной безопасности.

Для чего необходим проект?

При согласовании намеченной перепланировки в государственных органах надзора вам потребуется определенный пакет документов, в числе которых обязательным значится проект перепланировки квартиры.

В большинстве случаев, к проекту также должно прилагаться техническое заключение о возможности перепланировки. Оно составляется на основании осмотра помещения специалистами (а порой и квартиры соседей сверху и снизу) и обследования несущих конструкций в зоне, затрагиваемой ремонтом. Все это необходимо для оценки технического состояния квартиры и определения возможности перепланировки.

Чем грозит отсутствие проекта?

Если перепланировка проводилась без разрешительных документов или при проведении работ были допущены нарушения проекта, то такая перепланировка считается незаконной или самовольной. Это грозит штрафом, обязанием вернуть жилому помещению первоначальный вид, а также юридическими сложностями при сделках с данной недвижимостью.

Но самое важное, что учитывают при разработке проекта на перепланировку — это будущая безопасность всех конструкций и помещения в целом.

Экспертиза перепланировки квартиры, помещений

Стоимость

25000 руб

Бесплатная консультация

+7 (812) 677 84 38

Перепланировка жилых объектов и коммерческих помещений должна осуществляться под контролем соответствующих органов. В то время как самостоятельные действия могут привести не только к нарушению целостности конструкции, но и нести угрозу жизни жильцов. Избежать подобного сценария поможет экспертиза перепланировки (переустройства).

Перепланировка помещения

Под данным понятием понимается любое изменение конфигурации помещения. Это может быть:

• ликвидация, добавление либо перенос стеновых перегородок, дверных или оконных проемов;
• объединение комнат с целью изменения их назначения.

Подобная перестройка жилых или коммерческих объектов влияет на устойчивость конструкции и дальнейшие условия ее эксплуатации.

Для тех, кто не пожелал перед началом ремонта провести экспертизу перепланировки квартиры дальнейшие действия могут в будущем обернуться крупными неприятностями. Поводом для приглашения экспертной комиссии может стать банальная жалоба соседей, если у тех возникло подозрение на незаконные работы. В случае выявленных нарушений собственнику жилья грозит крупный штраф.

Перепланировка или переоборудование

На первый взгляд человеку далекому от строительства эти два понятия между собой не отличаются. Однако для эксперта они представляют две большие разницы. Переоборудование предполагает не столь кардинальное изменение внутреннего пространства помещения как перепланировка. Оно включает:

• капитальный ремонт в туалетах и ванных комнатах;
• прокладку или изменение конфигурации инженерных сетей;
• перенос сантехнического или газового оборудования, не затрагивающих коммуникаций общего пользования.

В этом случае строительная экспертиза перепланировки не требуется. Достаточно будет получить разрешение на проведение работ в соответствующих инстанциях, а все изменения отразить в технической документации объекта.

Ваши данные в полной безопасности и не будут переданы третьим лицам

Закажите бесплатную консультацию

Заказать звонок

Запрещенные изменения при переустройстве

Однако не все случаи переустройства могут быть разрешены экспертной комиссией. Техническая экспертиза при перепланировке не узаконит следующие виды работ:

• Расширение комнаты за счет уменьшения площади кухни, ванной либо туалета. Это же правило работает с точностью до наоборот.
• Перенос либо демонтаж вентиляционной системы.
• Устройство кухни в помещении, где отсутствует естественное освещение.
• Демонтаж несущих стен.
• Монтаж на лоджиях и балконах газовых отопительных приборов.

Как проводится

При перепланировке помещений экспертиза включает следующие этапы:

• Сбор пакета документов. Собственнику необходимо запросить справки с Роспотребнадзора, МЧС и Управления архитектуры. Если же перепланировка предполагает перенос инженерных сетей, тогда придется обратиться к инспектору Водоканала, Горгаза и Электросетей.
• Исследование поданных документов межведомственной экспертной комиссией. Именно это звено является основополагающим и определяющим дальнейшие действия собственника.
• Исследование помещения, где предполагается проводить переустройство.
• Разработка проекта и согласование его в соответствующих инстанциях.
• По завершению всех работ проводится экспертиза проекта перепланировки, которая выдает документ, подтверждающий законность всех изменений.

Процесс переустройства любого помещения не совсем простой. Собственнику жилья для оформления документов потребуется много времени, сил и терпения, чтобы узаконить будущие изменения. В государственных структурах на получение разрешения потребуется около полугода. Существенно сократить срок помогают специальные юридические конторы, в которых период оформления документов значительно меньше.

Наши клиенты

Госуслуги Москвы

Вы можете отправить сообщение в органы исполнительной власти города Москвы в рамках досудебного обжалования.

1. Заявитель имеет право подать в досудебном (внесудебном) порядке жалобу на принятые (совершенные) при предоставлении государственной услуги решения и (или) действия (бездействие) Мосжилинспекции, ГБУ МФЦ города Москвы и их должностных лиц, государственных гражданских служащих Мосжилинспекции, работников МФЦ.
2. Подача и рассмотрение жалоб осуществляется в порядке, установленном главой 2.1 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», Положением об особенностях подачи и рассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуг города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве», настоящим Регламентом.
3. Заявители могут обратиться с жалобами в случаях:
3.1. Нарушения срока регистрации запроса и иных документов, необходимых для предоставления государственной услуги, а также порядка оформления и выдачи расписки в получении от заявителя документов (информации) в случаях, предусмотренных настоящим Регламентом.
3.2. Требования от заявителя:
3.2.1. Документов или информации либо осуществления действий, предоставление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы для предоставления государственных услуг, в том числе документов, получаемых с использованием межведомственного информационного взаимодействия.
3.2.2. Обращения за предоставлением услуг, не включенных в утвержденный Правительством Москвы перечень услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственных услуг.
3.2.3. Внесения платы за предоставление государственной услуги, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
3.2.4. Документов или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».
3.3. Нарушения срока предоставления государственной услуги.
3.4. Отказа заявителю:
3.4.1. В приеме документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы для предоставления государственной услуги, по основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
3.4.2. В предоставлении государственной услуги по основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
3.4.3. В исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо в случае нарушения установленного срока таких исправлений.
3.5. Иных нарушений порядка предоставления государственной услуги, установленного нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
4. Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) должностных лиц, государственных гражданских служащих Мосжилинспекции рассматриваются начальником (уполномоченным заместителем начальника) Мосжилинспекции.
Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) начальника Мосжилинспекции, в том числе на решения, принятые им или его заместителем по поступившим в досудебном (внесудебном) порядке жалобам, рассматриваются вышестоящим органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с пунктами 5.6, 6 приложения 6 к постановлению Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве».
Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) работников МФЦ, совершенные при предоставлении государственной услуги по принципу «одного окна» в соответствии с соглашением о взаимодействии, заключенным с Мосжилинспекцией, рассматриваются директором (уполномоченным заместителем директора) ГБУ МФЦ города Москвы.
Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) директора (уполномоченного заместителя директора) ГБУ МФЦ города Москвы, принятые по поступившим в досудебном (внесудебном) порядке жалобам, рассматриваются вышестоящим органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с пунктами 5.6, 6 приложения 6 к постановлению Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве».
5. Жалобы могут быть поданы в органы исполнительной власти города Москвы и подведомственные им организации, уполномоченные на рассмотрение жалоб в соответствии с настоящим Регламентом (далее — органы и организации, уполномоченные на рассмотрение жалоб), в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме одним из следующих способов:
5.1. При личном обращении заявителя (представителя заявителя).
5.2. Через МФЦ.
5.3. Почтовым отправлением.
5.4. С использованием официального сайта Мосжилинспекции в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
6. Жалоба должна содержать:
6.1. Наименование уполномоченного на рассмотрение жалобы органа (организации) либо должность и (или) фамилию, имя и отчество (при наличии) соответствующего должностного лица, которому направляется жалоба.
6.2. Наименование органа исполнительной власти города Москвы, многофункционального центра предоставления государственных услуг либо должность и (или) фамилию, имя, отчество (при наличии) должностного лица, государственного гражданского служащего, работника, решения и (или) действия (бездействие) которых обжалуются.
6.3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица, в том числе зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю.
6.4. Дату подачи и регистрационный номер запроса на предоставление государственной услуги (за исключением случаев обжалования отказа в приеме запроса и его регистрации).
6.5. Сведения о решениях и (или) действиях (бездействии), являющихся предметом обжалования.
6.6. Доводы, на основании которых заявитель не согласен с обжалуемыми решениями и действиями (бездействием). Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.
6.7. Требования заявителя.
6.8. Перечень прилагаемых к жалобе документов (при наличии).
6.9. Дату составления жалобы.
7. Жалоба должна быть подписана заявителем (его представителем). В случае подачи жалобы при личном обращении заявитель (представитель заявителя) должен представить документ, удостоверяющий личность.
Полномочия представителя на подписание жалобы должны быть подтверждены доверенностью, оформленной в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Полномочия лица, действующего от имени организации без доверенности на основании закона, иных нормативных правовых актов и учредительных документов, подтверждаются документами, удостоверяющими его служебное положение, а также учредительными документами организации.
Статус и полномочия законных представителей физического лица подтверждаются документами, предусмотренными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
8. Поступившая жалоба подлежит регистрации в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления.
9. Максимальный срок рассмотрения жалобы составляет 15 рабочих дней со дня ее регистрации. Срок рассмотрения жалобы составляет пять рабочих дней со дня ее регистрации в случаях обжалования заявителем:
9.1. Отказа в приеме документов.
9.2. Отказа в исправлении опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.
9.3. Нарушения срока исправлений опечаток и ошибок.
10. По результатам рассмотрения жалобы принимается решение о ее удовлетворении (полностью или в части) либо об отказе в удовлетворении.
11. Решение должно содержать:
11.1. Наименование органа или организации, рассмотревших жалобу, должность, фамилию, имя, отчество (при наличии) должностного лица, принявшего решение по жалобе.
11.2. Реквизиты решения (номер, дату, место принятия).
11.3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица, в том числе зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица.
11.4. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства представителя заявителя, подавшего жалобу от имени заявителя.
11.5. Способ подачи и дату регистрации жалобы, ее регистрационный номер.
11.6. Предмет жалобы (сведения об обжалуемых решениях, действиях, бездействии).
11.7. Установленные при рассмотрении жалобы обстоятельства и доказательства, их подтверждающие.
11.8. Правовые основания для принятия решения по жалобе со ссылкой на подлежащие применению нормативные правовые акты Российской Федерации и города Москвы.
11.9. Принятое по жалобе решение (вывод об удовлетворении жалобы или об отказе в ее удовлетворении).
11.10. Меры по устранению выявленных нарушений и сроки их выполнения (в случае удовлетворения жалобы).
11.11. Информацию о действиях, осуществляемых органом исполнительной власти города Москвы, органом местного самоуправления, подведомственной органу исполнительной власти и органу местного самоуправления организацией, предоставляющими государственную услугу, МФЦ в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании государственной услуги, а также извинения за доставленные неудобства и информацию о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги (в случае удовлетворения жалобы).
11.12. Аргументированные разъяснения о причинах принятого решения (в случае отказа в удовлетворении жалобы). 11.13. Порядок обжалования решения.
11.14. Подпись уполномоченного должностного лица.
12. Решение оформляется в письменном виде с использованием официальных бланков.
13. К числу указываемых в решении мер по устранению выявленных нарушений в том числе относятся:
13.1. Отмена ранее принятых решений (полностью или в части).
13.2. Обеспечение приема и регистрации запроса, оформления и выдачи заявителю расписки (при уклонении или необоснованном отказе в приеме документов и их регистрации).
13.3. Обеспечение оформления и выдачи заявителю результата предоставления государственной услуги (при уклонении или необоснованном отказе в предоставлении государственной услуги).
13.4. Исправление опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.
13.5. Возврат заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
14. Орган или организация, уполномоченные на рассмотрение жалобы, отказывают в ее удовлетворении в случаях:
14.1. Признания обжалуемых решений и (или) действий (бездействия) законными, не нарушающими прав и свобод заявителя.
14.2. Подачи жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
14.3. Отсутствия у заявителя права на получение государственной услуги.
14.4. Наличия:
14.4.1. Вступившего в законную силу судебного акта по жалобе заявителя с тождественными предметом и основаниями.
14.4.2. Решения по жалобе, принятого ранее в досудебном (внесудебном) порядке в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы (за исключением случаев обжалования ранее принятых решений в вышестоящий орган).
15. Жалоба подлежит оставлению без ответа по существу в случаях:
15.1. Наличия в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностных лиц, а также членов их семей.
15.2. Если текст жалобы (его часть), фамилия, почтовый адрес и адрес электронной почты не поддаются прочтению.
15.3. Если в жалобе не указаны фамилия заявителя (представителя заявителя) или почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым должен быть направлен ответ.
15.4. Если в орган или организацию, уполномоченные на рассмотрение жалобы, поступило ходатайство заявителя (представителя заявителя) об отзыве жалобы до вынесения решения по жалобе.
16. Решение об удовлетворении жалобы или об отказе в удовлетворении жалобы направляется заявителю (представителю заявителя) в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем его принятия, по почтовому адресу, указанному в жалобе. По желанию заявителя решение также направляется на указанный в жалобе адрес электронной почты (в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного должностного лица). В таком же порядке заявителю (представителю заявителя) направляется решение по жалобе, в которой для ответа указан только адрес электронной почты, а почтовый адрес отсутствует или не поддается прочтению.
17. В случае оставления жалобы без ответа по существу заявителю (его представителю) направляется в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем регистрации жалобы, письменное мотивированное уведомление с указанием оснований (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для направления решения по жалобе.
18. Жалоба, поданная с нарушением правил о компетенции, предусмотренных пунктом 5.4 настоящего Регламента, направляется в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем ее регистрации, в орган, уполномоченный на рассмотрение жалобы, с одновременным письменным уведомлением заявителя (его представителя) о переадресации жалобы (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для направления решения по жалобе.
19. Подача жалобы в досудебном (внесудебном) порядке не исключает права заявителя (представителя заявителя) на одновременную или последующую подачу жалобы в суд.
20. Информирование заявителей о судебном и досудебном (внесудебном) порядке обжалования решений и (или) действий (бездействия), совершенных при предоставлении государственной услуги, должно осуществляться путем:
20.1. Размещения соответствующей информации на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы и стендах и иных источниках информации в местах предоставления государственной услуги.
20.2. Консультирования заявителей, в том числе по телефону, электронной почте, при личном приеме.
21. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалобы, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.
При выявлении нарушений порядка предоставления государственных услуг города Москвы, ответственность за совершение которых установлена Кодексом города Москвы об административных правонарушениях, должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалобы, также должно направить копии имеющихся материалов в Главное контрольное управление города Москвы в течение двух рабочих дней, следующих за днем вынесения решения по жалобе (но не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного федеральным законодательством срока рассмотрения жалоб на нарушения порядка предоставления государственных услуг).

Глава 160A — Статья 22

Статья 22.

Закон о городской застройке.

160А-500. Краткое название.

Настоящая статья должна быть известна. и может именоваться «Законом о городской застройке». (1951, c. 1095, с. 1; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-501. Выводы и декларация политики.

Настоящим определяется и заявлено как предмет законодательного вывода:

(1) Существуют в городские сообщества в этом штате разрушили районы, как определено в данном документе.

(2) Что такие области экономические или социальные обязательства, враждебные и опасные для здоровья населения, безопасность, нравственность и благополучие жителей государства, вредные для общества и экономическое благополучие целых сообществ, в которых они существуют, обесценивая стоимость в нем, уменьшая налоговые поступления и тем самым обесценивая продвигать общие общественные ценности.

(3) То, что существование таких территорий вносит существенный и все больший вклад в распространение болезни и преступления, требующие чрезмерных и непропорциональных затрат общественные фонды на охрану здоровья и безопасности населения, на преступления предупреждение, исправление, преследование, наказание и обращение с несовершеннолетними правонарушений и для поддержания адекватной полиции, пожарных и несчастных случаев охрана и другие общественные услуги и объекты, составляет экономическую и социальная ответственность, существенно ухудшает или останавливает здоровый рост сообщества.

(4) Что вышеизложенное условия не подлежат исправлению или контролю полностью регулирующими процессами в осуществление полицейских полномочий и не может эффективно решаться частными предприятие в соответствии с действующим законодательством без предоставленной дополнительной помощи.

(5) Что приобретение, подготовка, продажа, звуковая перепланировка и перепланировка таких площади в соответствии с обоснованными и утвержденными планами их перепланировки будут способствовать общественному здоровью, безопасности, удобству и благополучию.

Таким образом, настоящим объявлен политикой штата Северная Каролина по укреплению здоровья, безопасность и благополучие его жителей путем создания тел корпоративные и политические, известные как комиссии по редевелопменту, которые должны существуют и действуют в общественных целях приобретения и перепланировки таких территорий и владения или распоряжения ими таким образом, чтобы они стали доступна под экономически и социально обоснованную перепланировку.Такие цели настоящим объявлено общественным использованием, на которое могут быть потрачены государственные деньги, и частная собственность может быть приобретена путем осуществления полномочий выдающихся домен. (1951, c. 1095, с. 2; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-502. Дополнительный выводы и декларация политики.

Далее определяется и заявлено как предмет законодательного вывода:

(1) Что города Северная Каролина представляет собой важное достояние штата и его граждан; что сохранение городов и городской жизни против физических, социальных, и другие опасности жизненно важны для безопасности, здоровья и благополучия граждан государства, и здоровое городское развитие в будущем имеет важное значение для продолжалось экономическое развитие Северной Каролины, и что создание, существование и рост некондиционных территорий представляют существенную опасность для городов штата, городской жизни и здорового городского развития в будущем.

(2) Эта болезнь существует в коммерческих и промышленных зонах, а также в жилых районах, в виде ветхих, ветхих, плохо вентилируемых, устаревших, переполненных, антисанитарные или небезопасные здания, неадекватные и небезопасные улицы, неадекватные участки и другие условия, мешающие здоровому росту сообщества; что наличие таких условий снижает ценность соседних собственности, чтобы нанести ущерб налоговой базе сообщества и воспрепятствовать частному усилия по восстановлению или улучшению других структур в этом районе; и что приобретение, подготовка, продажа, звуковая перепланировка и перепланировка таких территории в соответствии с обоснованными и утвержденными планами будут продвигать общественное здоровье, безопасность, удобство и благополучие.

(3) Это еще не все в интересах общественного здоровья, безопасности, удобства и благополучия устранение существующих некачественных участков всех типов, но также и в общественных местах интерес и менее затратный для сообщества, чтобы предотвратить создание новых зараженные участки или расширение существующих зараженных участков; этот энергичный соблюдение муниципальных и государственных строительных норм, грамотное планирование новых общественные объекты, государственное приобретение ветхих, морально устаревших зданий, и другие муниципальные действия могут помочь в предотвращении возникновения новых болезней площади или расширение существующих зараженных территорий; и эта реабилитация, консервация и восстановление территорий в соответствии со звуком и утвержденные планы, где, в случае отсутствия таких действий, есть четкое и представляет опасность того, что территория будет заражена, защитит и продвинет общественное здоровье, безопасность, удобство и благополучие.

Поэтому настоящим объявлен политикой штата Северная Каролина по защите и способствовать здоровью, безопасности и благополучию жителей городских районов разрешив комиссиям по перепланировке провести нежилой перепланировку в соответствии с обоснованными и утвержденными планами и провести реабилитация, консервация и восстановление территорий, на которых в случае отсутствия таких действий существует явная и реальная опасность того, что этот район станет испорченный.(1961 г., c. 837, с. 1; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-503. Определения.

Использованы следующие термины в настоящей статье, имеет следующие значения, за исключением случаев, когда контекст ясно указывает на другое значение:

(1) «Площадь г. операции »- территория в территориальных границах города или округ, для которого создана определенная комиссия.

(2) «Зараженный район «означает район, в котором преобладают здания или улучшения (или которые преимущественно жилые по своему характеру), и которые, по причине ветхости, порчи, возраста или морального износа, неадекватный обеспечение вентиляции, света, воздуха, санитарии или открытых пространств, высокая плотность населения и перенаселенности, антисанитарных или небезопасных условий, или наличие условий, угрожающих жизни или имуществу из-за пожара и других причины или любая комбинация таких факторов существенно ухудшает звук рост сообщества, способствует ухудшению здоровья, передаче болезней, младенческой смертности, преступности среди несовершеннолетних и преступности, и наносит ущерб общественное здоровье, безопасность, нравственность или благосостояние; при условии, что никакая площадь не считается зараженная территория в значении настоящей статьи, если это не определено комиссия по планированию, что не менее двух третей от количества построек в пределах области имеют характер, описанный в этом подразделе и вносят существенный вклад в условия, делающие такую ​​территорию зараженной; при условии, что если власть выдающегося домена будет осуществляться под положения настоящей статьи, это может быть осуществлено только для изъятия поврежденной посылки как определено в подразделе (2a) этого раздела, и собственник собственности или собственники или лица, заинтересованные в имуществе, имеют право в лице адвоката по своему выбору и разумного гонорара адвоката устанавливается судом, облагается налогом в составе расходов и оплачивается заявителями.

(2a) «Зараженный участок «- участок, на котором преобладают постройки. или улучшения (или которые преимущественно жилые по своему характеру), и которые по причине ветхости, порчи, возраста или устаревания, ненадлежащее обеспечение вентиляции, света, воздуха, санитарии или открытых пространств, высокая плотность населения и перенаселенность, антисанитарные или небезопасные условия, или наличие условий, угрожающих жизни или имуществу в результате пожара и другие причины или любое сочетание таких факторов существенно ухудшают здоровый рост сообщества, способствует ухудшению здоровья, передаче болезни, младенческая смертность, преступность среди несовершеннолетних и преступность, и это пагубно для общественного здоровья, безопасности, нравственности или благополучия; при условии, что посылка не подлежит считается испорченным участком и не подчиняется власти выдающегося домена, в пределах значение данной статьи, если это не определено плановой комиссией что посылка испорчена.

(3) «Облигации» — Любые облигации, промежуточные сертификаты, векселя, долговые обязательства или другие обязательства комиссия, выданная в соответствии с настоящей статьей.

(4) «Город» — Любой город или поселок. «Город» означает конкретный город, для которого создается определенная комиссия.

(5) «Комиссия» или «комиссия по редевелопменту» — государственное учреждение и юридическое лицо. и политические, созданные и организованные в соответствии с положениями настоящего Статья.

(6) «Поле операции »- Территория в территориальных границах города для который создается конкретная комиссия.

(7) «Управление body «- в случае города или поселка, городского совета или другого законодательный орган. Совет окружных комиссаров.

(8) «Правительство» — Включает правительство штата и федеральное правительство или любое подразделение, агентство или инструмент корпоративного или иного любого из них.

(9) «Муниципалитет» — Любой инкорпорированный город или поселок или любой округ.

(10) «Нежилое зона редевелопмента »- территория, на которой преобладают здания или улучшения, преимущественно нежилые, и по причине:

а. Ветхость, износ, возраст или моральный износ зданий и других сооружений,

г. Неадекватный положения для вентиляции, света, воздуха, санитарии или открытых пространств,

г. Неисправный или неадекватная планировка улицы,

г.Неправильная планировка участка в отношение к размеру, адекватности, доступности или полезности,

e. Налоговые или специальные просрочка по оценке, превышающая справедливую стоимость имущества,

ф. Антисанитарный или небезопасные условия,

г. Существование условия, которые угрожают жизни или имуществу из-за пожара или по другим причинам, или

ч. Любая комбинация таких факторов

1. В основном препятствует здоровому росту сообщества,

2.Серьезно неблагоприятное воздействие на окружающее развитие, и

3. Вредит общественное здоровье, безопасность, нравственность или благосостояние;

при условии, ни одна такая территория не может считаться зоной нежилой редевелопмента или в соответствии с полномочиями выдающегося домена по смыслу данной статьи, если плановая комиссия не определит, что не менее половины количество построек на территории соответствует характеру, описанному в этом подразделения и существенно способствуют созданию условий, делающих такую ​​территорию участок нежилой перепланировки; при условии, что если власть именитого домена осуществляются в соответствии с положениями настоящей статьи, собственник имущества или собственники или лица, заинтересованные в имуществе, имеют право в лице адвоката по своему выбору и разумного гонорара адвоката устанавливается судом, облагается налогом в составе расходов и оплачивается заявителями.

(11) «Должник комиссия »или« кредитор »- любой держатель облигации, доверительный управляющий или попечители. для любых держателей облигаций, любой арендодатель, передающий собственность в счет комиссии, использованной в связь с проектом редевелопмента или правопреемники такого арендодателя процентов или любой их части, и федеральное правительство, если оно является стороной к любому договору с комиссией.

(12) «Планировка комиссия »- любая плановая комиссия, созданная постановлением для муниципалитет этого государства.«Плановая комиссия» означает конкретная плановая комиссия города или поселка, в котором комиссия действует.

(13) «Реал собственность »- земли, земли под водой, строения и все подряд сервитуты, франшизы и бестелесное наследство, а также всякое имущество и право в нем, законный и справедливый, включая сроки и залоговое право судебное решение, ипотека или иное.

(14) «Редевелопер» — Любое физическое лицо, товарищество, государственная или частная корпорация, которая вступает в или предлагают заключить договор с комиссией на перепланировку территория, подпадающая под действие положений настоящей статьи.

(15) «Редевелопмент» — Приобретение, перепланировка, расчистка, восстановление или реконструкция площадь для жилых, рекреационных, коммерческих, промышленных или иных целей, включая обустройство улиц, инженерных сетей, парков, зон отдыха и другие открытые пространства; при условии, не ограничивая его общность, термин «перепланировка» может включать в себя программу ремонта и реабилитации здания и другие улучшения, и могут включать в себя использование любых полномочий в соответствии с данной статьей в отношении области, для которой такая программа предпринято.

(16) «Редевелопмент area »- Любая площадь, которая может быть сочтена комиссией по планированию

а. Зараженная территория в силу условий, перечисленных в подразделе (2) настоящего раздела;

г. Нежилой участка редевелопмента в связи с условиями, перечисленными в п. (10) настоящего раздел;

г. Реабилитация, консервация и реконструкция территории по смыслу подраздела (21) эта секция;

г.Любая комбинация из них, чтобы потребовать перепланировки в соответствии с положениями настоящей статьи.

(17) «Редевелопмент контракт »- договор между комиссией и разработчиком перепланировка территории в соответствии с положениями настоящей статьи.

(18) «Редевелопмент план »- план перепланировки участка, выполненный «комиссия» в соответствии с положениями настоящей статьи.

(19) «Редевелопмент» проект «означает любую работу или начинание:

а.Чтобы получить зараженный или нежилые районы редевелопмента или их части, или отдельные участки на реабилитационных, консервационных и восстановительных территориях, в том числе на землях, конструкции или улучшения, приобретение которых необходимо или в связи с надлежащим расчисткой, развитием или перепланировкой таких территорий или для предотвращения распространения или повторения заболеваний, вызываемых болезнями;

г. Чтобы очистить любой такой территорий путем сноса или удаления существующих зданий, построек, улиц, утилиты или другие улучшения на них, а также для установки, строительства или реконструировать улицы, коммуникации и благоустройство участка, необходимое для подготовка участков к использованию в соответствии с планом редевелопмента;

г.Продать землю в таком районы для жилых, рекреационных, коммерческих, промышленных или других целей или для публичное использование участнику, предложившему наивысшую цену, как изложено в настоящем документе, или сохранение такой земли для общего пользования, в соответствии с планом редевелопмента;

г. Осуществлять планы по программе добровольного или принудительного ремонта, реабилитации или ремонт зданий или другие улучшения на таких территориях; в том числе выдача ссуд на эти цели; и

e. Участвовать в программы помощи и финансирования, включая предоставление займов, для восстановление, ремонт, строительство, приобретение или ремонт жилого единиц и торгово-промышленных объектов в зоне редевелопмента.

термин «проект редевелопмента» может также включать подготовку план перепланировки, планировка, изыскания и другие работы, относящиеся к проект перепланировки, а также подготовка всех планов и мероприятий по выполнение проекта перепланировки.

(20) «Редевелопмент предложение »- предложение, включая подтверждающие данные и форму договор перепланировки на перепланировку всей или любой части зона редевелопмента.

(21) «Реабилитация, г. зона консервации и восстановления «означает любую территорию, которая Плановая комиссия находит, на основании факторов, перечисленных в подразделе (2) или подразделение (10), подвергаться явной и реальной опасности, которая в отсутствие муниципальных действий по реабилитации, сохранению и восстановлению территории, это превратится в разумно обозримом будущем в гниль или Нежилая зона редевелопмента, как определено в данном документе.В такой области нет отдельный участок, здание или благоустройство подлежат выдающийся домен в значении данной статьи, если он не принадлежит характер, описанный в подразделе (2) или подразделе (10) и существенно способствует созданию условий, угрожающих данной местности; при условии, что если власть выдающейся области осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи, ответчик или респонденты вправе быть представленным адвокатом их собственный выбор и разумные гонорары адвокатов, установленные судом, облагаемые налогом в составе расходов и оплачивается заявителями.(1951, с. 1095, с. 3; 1957, c. 502, сс. 1-3; 1961, г. 837, сс. 2, 3, 4, 6; 1967, г. 1249; 1969, г. 1208, с. 1; 1973, г. 426, с. 75; 1981, г. 907, сс. 1, 2; 1985, г. 665, с. 6; 2006-224, г. SS. 2.1, 2.2; 2006-259, с. 47.)

160А-504. Формирование комиссии.

(a) Каждый муниципалитет, как определено в настоящем документе, настоящим уполномочен создавать отдельные и отличные органы корпоративных и политических, чтобы называться комиссией по редевелопменту муниципалитет путем принятия руководящим органом такого муниципалитета постановление или постановление о создании комиссии для работы в территориальные границы указанного муниципального образования.Уведомление о намерении рассмотреть Принятие такого постановления или постановления должно быть опубликовано не менее 10 дней. до встречи.

(b) Руководящий орган муниципалитета не принимает решение в соответствии с подразделом (а) выше если не найдет:

(1) Зараженные районы (как определено здесь) существуют в таком муниципалитете, и

(2) Что перепланировка таких территорий необходима в интересах общественного здравоохранения, безопасность, нравственность или благополучие жителей такого муниципального образования.

(c) Руководящий орган должен обеспечить подачу заверенной копии такого постановления или постановления в офис государственного секретаря; после получения указанного сертификата Государственный секретарь выдает свидетельство о регистрации.

(d) В любом иске, иск или судебное разбирательство, связанное с действительностью или исполнением любых договор или акт комиссии, копия свидетельства о регистрации должным образом заверенные Государственным секретарем, допустимы в качестве доказательства и является неопровержимым доказательством законности создания комиссии.(1951, с. 1095, с. 4; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-505. Альтернатива организация.

(а) (см. Примечание) Вместо создания комиссии по перепланировке, как это разрешено настоящим документом, руководящий орган любого муниципалитета может, если сочтет целесообразным, назначить жилищное управление, созданное в соответствии с положениями главы 157 Общего Устав для осуществления полномочий, обязанностей и ответственности комиссии по перепланировке, как указано в настоящем документе, или обязуются осуществлять такие полномочия, обязанности и ответственность.Любое такое обозначение должно быть принятие решения, принятого в порядке и в порядке к выводам, указанным в G.S. 160A-504 (a) и (b). В случае, если орган назначает себя для выполнения полномочий, обязанностей и ответственности комиссии по перепланировке, тогда, когда требуется какое-либо действие или судебное разбирательство сделано, рекомендовано или одобрено комиссией по перепланировке и муниципальный орган управления, затем исполнение, рекомендация или одобрение один раз муниципальным органом управления должно быть достаточно, чтобы производительность, рекомендация или одобрение действительны и законны.В случае если муниципальный руководящий орган назначает себя для осуществления полномочий, обязанностей и обязанности комиссии по перепланировке, она может назначить администрирование политик, программ и планов редевелопмента для любых существующих или новый отдел муниципалитета.

(а) (Для эффективного дату, см. примечание) Вместо создания комиссии по перепланировке как уполномоченный здесь, руководящий орган любого муниципалитета может, если он сочтет разумно, либо назначить жилищное управление, созданное в соответствии с положениями Глава 157 Общего устава об осуществлении полномочий, обязанностей и обязанности комиссии по перепланировке, как указано в настоящем документе, или обязуются самостоятельно осуществлять такие полномочия, обязанности и ответственность.Любой такое назначение осуществляется путем принятия решения, принятого в соответствии с процедура и в соответствии с выводами, указанными в G.S. 160A-504 (a) и (б). В случае, если руководящий орган назначает себя исполнять полномочия, обязанности и ответственность комиссии по перепланировке в соответствии с настоящим подразделе, или осуществляет эти полномочия, обязанности и ответственность в соответствии с G.S. 153A-376 или G.S. 160A-456, тогда, когда требуется какое-либо действие или процедура быть сделано, рекомендовано или одобрено как комиссией по перепланировке, так и муниципальный орган управления, затем исполнение, рекомендация или одобрение один раз муниципальным органом управления должно быть достаточно, чтобы производительность, рекомендация или одобрение действительны и законны.В случае если муниципальный руководящий орган назначает себя для осуществления полномочий, обязанностей и обязанности комиссии по перепланировке, она может назначить администрирование политик, программ и планов редевелопмента для любых существующих или новый отдел муниципалитета.

(b) Руководящий орган любого муниципалитета, который был создан до 1 июля 1969 г. или который может в дальнейшем создать, комиссия по перепланировке может по своему усмотрению: резолюция отменить такую ​​комиссию по перепланировке, такая отмена должна быть эффективной в день, установленный в таком постановлении, не менее чем через 90 дней после его принятия.На о принятии такого постановления комиссия по редевелопменту муниципалитет уполномочен и имеет указание предпринимать такие действия и оформить такие документы, которые приведут в действие положения и намерения постановления и фактически передаст свои полномочия, обязанности, обязательства, персонал и имущество, как реальное, так и личное, в муниципалитет. Любой муниципалитет, отменяющий перепланировку комиссия в соответствии с настоящим подразделом может в любое время после такого отмены или одновременно с этим осуществлять полномочия, предоставленные подраздел (а) этого раздела.

В день, установленный в решение руководящего органа:

(1) Редевелопмент Комиссия прекратит свое существование как политический и корпоративный орган и как общественное тело;

(2) Вся недвижимость, недвижимость и личные и смешанные, принадлежащие комиссии по перепланировке, должны наделить в, принадлежать и быть собственностью муниципалитета;

(3) Все постановления, залоговые права, права залогового удержания и основания исков любого характера в пользу Комиссия по перепланировке остается, наделена и действует в пользу муниципалитет;

(4) Вся аренда, налоги, оценки и любые другие фонды, сборы или сборы в связи с перепланировкой комиссионные причитаются и собираются муниципалитетом;

(5) Любые акции, костюмы, и судебные разбирательства, возбужденные или возбужденные в связи с перепланировкой комиссии не могут быть уменьшены такой отменой, но все такие действия, иски, и разбирательство должно быть продолжено и завершено таким же образом, как если бы отмены не произошло, и муниципалитет должен быть участником всех таких иски, иски и производства по месту и вместо перепланировки комиссионных и должен заплатить или вызвать к выплате любое судебное решение, вынесенное против комиссии по перепланировке в любых таких действиях, исках или разбирательствах, и никаких новых процесс должен быть обслужен в любом таком иске, иске или судебном разбирательстве;

(6) Все обязательства комиссия по редевелопменту, включая непогашенную задолженность, подлежит взятые на себя муниципалитетом, и все такие обязательства и невыполненные Задолженность составляет обязательства, а задолженность муниципалитет;

(7) Все таинства, правила, положения и политика комиссии по редевелопменту остаются в силе в полной силе и действии до тех пор, пока не будет отменен или изменен руководящим органом муниципалитет.

(c) Где управляющие орган любого муниципалитета по своему усмотрению своим постановлением отменил перепланировку комиссии в соответствии с подразделом (b) выше, руководящий орган такого муниципалитет может в любое время после принятия решения отменить комиссию по перепланировке или одновременно с этим принятие решения, принятого в установленном порядке и в соответствии с к выводам, указанным в G.S. 160A-504 (a) и (b), обозначить существующий жилищное управление, созданное в соответствии с главой 157 Общего устава для выполнять полномочия, обязанности и ответственность при перепланировке комиссия.Когда руководящий орган любого муниципалитета назначает, в соответствии с к данному подразделу, существующее жилищное управление, созданное в соответствии с главой 157 Общего устава для осуществления полномочий, обязанностей и ответственности комиссии по перепланировке, в день, установленный постановлением руководящий орган принят в соответствии с подразделом (b) данного раздела или в соответствии с к подразделу (c) этого раздела:

(1) Редевелопмент Комиссия прекратит свое существование как политический и корпоративный орган и как общественное тело;

(2) Вся недвижимость, недвижимость и личные и смешанные, принадлежащие комиссии редевелопмента или муниципалитет, как указано выше в подразделах (а) или (b), должен наделить, принадлежать и быть собственностью существующего жилищного управления муниципалитет;

(3) Все постановления, залоговые права, права залогового удержания и основания исков любого характера в пользу комиссии по перепланировке или в пользу муниципалитета, как указано выше указанные в подразделах (a) или (b), остаются, переходят в выгода от существующего жилищного управления муниципалитета;

(4) Вся аренда, налоги, оценки, а также любые другие фонды, сборы или сборы в связи с перепланировкой комиссии, или причитается муниципалитету, как указано выше в подразделах (a) или (b), причитаются и взимаются существующим жилищным управлением муниципалитет;

(5) Любые акции, костюмы, и судебные разбирательства, возбужденные или возбужденные в связи с перепланировкой комиссии, или муниципалитет, или к которому муниципалитет стал сторона, как указано выше в подразделах (а) или (b), не может быть сокращена путем такой отмены, но все такие действия, иски и разбирательства должны быть продолжаются и завершаются таким же образом, как если бы отмены не произошло, и существующее жилищное управление муниципалитета должно быть участником всех такие действия, иски и разбирательства вместо комиссия по перепланировке или муниципалитет, и должна заплатить или вызвать оплатил любые судебные решения, вынесенные по таким действиям, искам или судебным разбирательствам, и никаких новых процессы должны обслуживаться в таком иске, иске или судебном разбирательстве;

(6) Все обязательства комиссия по перепланировке или муниципалитет, как указано выше в подпункты (a) или (b), включая непогашенную задолженность, принимаются на себя существующее жилищное управление муниципалитета; и все такие обязательства и непогашенная задолженность составляет обязательства и задолженность существующего жилищного управления муниципалитета.

(7) Все таинства, правила, положения и политика комиссии по перепланировке или муниципалитет, как указано выше в подразделах (а) или (b), продолжает в полной силе и действии до тех пор, пока не будет отменено и не изменено существующим жилищным фондом власть муниципалитета.

(d) Жилищное управление назначенный руководящим органом любого муниципалитета для осуществления полномочий, обязанности и ответственность комиссии по перепланировке, когда осуществляя то же самое, делайте это в соответствии со статьей 22 главы 160А Закона Общие положения.В противном случае жилищное управление продолжит выполнение полномочия, обязанности и ответственность жилищного управления в соответствии с с главой 157 Общего устава. (1969, с. 1217, с. 1; 1971, с. 116, с. 1, 2; 1973, с. 426, с. 75; 1981 (Reg. Sess., 1982), ок. 1276, с. 13; 2003-403, с. 16.)

160А-505.1. Комиссия системы бюджетирования и бухгалтерского учета как часть бюджетирования самоуправлений и системы бухгалтерского учета.

Руководящий орган муниципалитет может своим постановлением обеспечить, чтобы бюджетирование и бухгалтерский учет системы комиссии по перепланировке муниципалитета или, если жилищное управление муниципалитета осуществляет полномочия, обязанности и Обязанности комиссии по редевелопменту, бюджетирование и бухгалтерия системы жилищного управления, должны быть неотъемлемой частью бюджетного и системы бухгалтерского учета муниципалитета.В случае принятия такого постановления:

(1) Для целей Закон о бюджете местного самоуправления и фискальном контроле, комиссия или орган не должны считаться «государственным органом», поскольку это выражение определено в G.S. 159-7 (b), но скорее считается отделом или агентством муниципалитета. Деятельность комиссии или органа должна быть заложены в бюджет и учитываются так, как если бы операции были операциями государственного предприятие муниципалитета.

(2) Бюджет комиссия или полномочия должны быть подготовлены и представлены таким же образом и в соответствии с теми же процедурами, что и бюджеты других департаментов и агентства муниципалитета; и постановление о бюджете муниципалитета обеспечивает деятельность комиссии или органа.

(3) Бюджетный специалист и финансовый служащий муниципалитета должен управлять и контролировать это часть распоряжения о бюджете муниципалитета, относящаяся к деятельности комиссия или орган.(1971, с. 780, с. 37.2; 1973, с. 474, с. 30.)

160А-506. Создание уездная комиссия по перепланировке.

Если правление графства комиссары округа своим постановлением заявляют, что зараженные районы действительно существуют в указанном округе, и перепланировка таких территорий необходима в интересы общественного здоровья, безопасности, нравственности или благополучия жителей таких округа, уполномоченные округа указанного округа настоящим уполномочены создавать отдельная и отличная корпоративная и политическая организация, известная как комиссии по благоустройству указанного округа, приняв постановление о создании такого комиссия, действующая в территориальных пределах указанного округа.Предоставлена, однако это уведомление о намерении рассмотреть вопрос о принятии такой резолюции или Постановление должно быть опубликовано не менее чем за 10 дней до заседания правления комиссаров округа для таких целей, и, кроме того, при условии, что Комиссия по перепланировке не действует на территории, где такая комиссия существует или находится в корпоративных пределах муниципалитета без разрешения согласие указанного муниципалитета.

Все положения Статья 22, глава 160A Общего статута, применяется к округам. комиссии по редевелопменту, в том числе формирование, назначение, владение, вознаграждение, организация, интересы и полномочия, указанные в нем.(1969, с. 1208, с. 2; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-507. Создание региональная комиссия редевелопмента.

Если правление графства уполномоченные двух или более прилегающих округов резолюцией заявляют, что зараженные районы существуют в указанных округах, и их реконструкция необходимо в интересах общественного здоровья, нравственности или благополучия жителей таких округов, уполномоченные округов этих округов настоящим уполномочен создавать отдельный и обособленный корпоративный и политический орган, известна как региональная комиссия по редевелопменту, приняв резолюцию каждым округом создать такую ​​комиссию для работы в территориальном пределы округов; при условии, однако, что уведомление о намерении считать, что принятие такого постановления или постановления должно быть опубликовано как минимум За 10 дней до заседания совета окружных комиссаров по таким целей, а также при условии, что комиссия по редевелопменту не функционировать в области, где существует такая комиссия, или в корпоративных пределах муниципалитета без разрешения муниципалитета.

Правление графства комиссары каждого округа, входящие в региональную комиссию по редевелопменту назначает одно лицо комиссаром, и такое лицо может быть назначено во время или после принятия решения о создании комиссия за перепланировку. Коллегия окружных комиссаров должна иметь полномочия назначать преемников или смещать лиц за проступки, которые назначены ими. Каждый член комиссии по перепланировке обязан служить на пятилетний срок, за исключением того, что первоначальные назначения могут быть менее время, чтобы установить справедливую систему пожертвований назначений.В случае что в региональной комиссии по реконструкции должно быть четное число округов, Губернатор Северной Каролины назначает члена комиссии из обслуживаемая территория. Назначенные члены в качестве членов комиссии составляют региональная комиссия по редевелопменту и аттестации о назначении должны быть подана государственному секретарю как часть заявки на чартер.

Все положения «Закон о городской застройке», как это определено в статье 22 главы 160A Общие положения применяются к созданию и функционированию регионального комиссию по перепланировке, и если делается ссылка на муниципалитет, она должна интерпретироваться как относящийся к области, обслуживаемой региональной редевелопмент комиссия.(1969 г., c. 1208, с. 3; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-507.1. Создание совместная уездно-городская комиссия по благоустройству.

Округ и один или несколько городам в округе настоящим разрешается создавать отдельные и отдельный корпоративный и политический орган, известный как совместная реконструкция комиссия по постановлению коллегии окружных комиссаров и руководящий орган одного или нескольких городов в округе, создающий такой комиссии для функционирования в территориальных пределах таких участвующих единицы правительства; при условии, однако, что уведомление о намерении рассмотреть Принятие такого постановления или постановления должно быть опубликовано не менее 10 дней. до собрания соответствующих управляющих советов для таких целей, и кроме того, при условии, что созданная в соответствии с настоящим Соглашением совместная комиссия по редевелопменту должна иметь право работать в районе, где в настоящее время существует комиссия по перепланировке с одобрения муниципалитета или округа обеспокоенный.Руководящий орган каждого участвующего местного самоуправления должен: назначать одного или нескольких членов комиссии по усмотрению таких руководящих органов; такие лица могут быть назначены во время или после принятия постановление о создании совместной комиссии по редевелопменту. Назначение орган власти имеет право назначать преемников или смещать лиц за проступки, должностные преступления или бездействие, назначенные ими. Каждый комиссар исполняет обязанности в течение срока, установленного руководящими органами не менее одного и более пяти лет.Назначенные члены в качестве уполномоченных образует совместную комиссию по редевелопменту и аттестации о назначении подается Государственному секретарю как часть заявки на устав.

Все положения «Закон о городской застройке», как это определено в статье 22 главы 160A Общий устав применяется к созданию и функционированию совместного комиссию по перепланировке, а в случае ссылки на муниципалитет, она должна толковаться как относящееся к государственным единицам, создающим совместные комиссия за перепланировку.(1975, с. 407.)

160А-508. Назначение и квалификация членов комиссии.

При сертификации постановление о необходимости комиссии для работы в городе или поселке, мэр и его правление, соответственно, назначают в качестве членов комиссии, не менее пяти и не более девяти граждан, которые должны быть жители города, в котором будет работать комиссия. В руководящий орган может в любое время по решению или постановлению увеличить или уменьшить членство в комиссии в пределах, установленных настоящим Кодексом.(1951, с. 1095, с. 5; 1971, c. 362, сс. 6, 7; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-509. Владение и вознаграждение членов комиссии.

Мэр и руководящий орган назначает совпадающие сроки от одного до пяти лет для членов, которые назначаются первыми. После этого срок полномочий быть пять лет. Член занимает должность до тех пор, пока его преемник не будет назначен и квалифицирован. Вакансии на неистекший срок подлежат незамедлительному размещению. заполняется мэром и руководящим органом.Член получает такие компенсация, если таковая имеется, как муниципальный совет управляющих может предоставить за это службы, и имеет право в пределах бюджетных ассигнований на необходимые расходы, включая командировочные, понесенные при выполнении его обязанности. (1951, c. 1095, с. 6; 1967, г. 932, с. 4; 1971, г. 362, с. 8; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-510. Организация комиссия.

Члены комиссии выбирают из своего состава председателя, заместителя председателя и других должностные лица по решению комиссии.Комиссия может нанять секретаря, свой собственный адвокат, и такие технические эксперты, и такие другие агенты и сотрудников, постоянных или временных, в зависимости от того, что может потребоваться, и могут определять квалификации и установить размер вознаграждения таких лиц. Большинство члены составляют кворум для его собрания. Члены не несут ответственности лично по облигациям или другим обязательствам комиссии, а также права кредиторов выступают исключительно против такого поручения.Комиссия может делегировать одному или нескольким его членам, агентам или сотрудникам, обладающим такими полномочиями, как считает необходимым для достижения целей настоящей статьи, при условии, что всегда к надзору и контролю комиссии. За неэффективность или пренебрежение обязанности или проступки при исполнении служебных обязанностей, комиссар комиссии может быть отстранен руководящим органом, но комиссар снимается только после слушания и после того, как ему будет предоставлена ​​копия обвинения не менее чем за 10 дней до на такое слушание и имели возможность быть заслушанными лично или советник.(1951, c. 1095, с. 7; 1971, г. 362, с. 9; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-511. Интерес члены или сотрудники.

Нет члена или сотрудника комиссия приобретает любую долю, прямую или косвенную, в любой перепланировке проект или в любой собственности, включенной или планируемой для включения в любой зона редевелопмента или любая другая зона, которая, по его мнению, может быть сертифицирована быть зоной редевелопмента, и при этом у него не должно быть никаких интересов, прямых или косвенных, в любом контракте или предлагаемом контракте на материалы или услуги, которые будут предоставлены или используется комиссией, или в любом контракте с редевелопером или потенциальным редевелопер, прямо или косвенно связанный с любым проектом редевелопмента, за исключением того, что член или сотрудник комиссии может приобретать собственность в жилую зону перепланировки от физического или юридического лица, не являющегося комиссия после утверждения плана жилой перепланировки на данной территории если:

(1) Основное назначение приобретения заключается в том, чтобы занимать собственность в качестве своего основного места жительства;

(2) Перепланировка планом не предусмотрено приобретение такого имущества комиссией; и

(3) До приобретения право собственности на собственность, член или служащий должен раскрыть в письменной форме комиссии и местному руководящему органу о своем намерении приобрести собственности и занимать собственность в качестве своего основного места жительства.

За исключением случаев, предусмотренных настоящим документом, приобретение любой такой доли в проекте редевелопмента или в любом таком собственность или договор являются неправомерным служебным поведением. Если какой-либо член или сотрудник комиссии уже должен владеть или контролировать в предшествующие два года любые доли, прямые или косвенные, в любой собственности позже включены или планируются к включению в любой проект редевелопмента, в рамках юрисдикции комиссии, или имеет такую ​​заинтересованность в любом контракте на материалы или услуги, которые должны быть предоставлены или использованы в связи с любыми проект перепланировки, он письменно сообщит комиссии и местному руководящему органу.Любое раскрытие, требуемое в настоящем документе, должно быть занесены письменно в протоколы комиссии. Неспособность сделать раскрытие информации представляет собой проступок при исполнении служебных обязанностей. (1951, с. 1095, с. 8; 1973, c. 426, с. 75; 1977, 2-я сессия, г. 1139.)

160А-512. Полномочия комиссии.

Комиссия представляет собой публичный орган, юридическое лицо и политические, осуществляющие общественные и существенные правительственные полномочия, которые включает все полномочия, необходимые или подходящие для выполнения и исполнения целей и положений настоящей статьи, включая следующие полномочия в в дополнение к предоставленным иным образом:

(1) Получить от комиссии по планированию обозначение территорий, нуждающихся в перепланировке, и рекомендации для таких перепланировка;

(2) Сотрудничать с любым правительством или муниципалитетом в качестве здесь определено;

(3) Действовать в качестве агента государства или федерального правительства. или любой из его инструментов или агентств для общественных целей, изложенных в эта статья;

(4) Для подготовки или повода для подготовки и рекомендации планы перепланировки в руководящий орган муниципалитета и предпринять и выполнять «проекты редевелопмента» на территории своей деятельности;

(5) В соответствии с положениями G.С. 160А-514 (б) по организовать или заключить договор на меблировку или ремонт любым лицом или агентством, общественные или частные, услуг, привилегий, работ, улиц, дорог, общественных коммунальные услуги или другие объекты для или в связи с перепланировкой проект; и (несмотря ни на что иное, содержащееся в данном Статья или любое другое положение закона), чтобы согласиться с любыми условиями, которые он может сочтут разумным и целесообразным прикрепление к федеральной финансовой помощи и вводится в соответствии с федеральным законом, касающимся определения преобладающих заработная плата или соблюдение трудовых норм на предприятии или проведение проекта редевелопмента, а также включение в любой договор сдачи в связи с таким проектом, положения о выполнении таких условий как это может быть сочтено разумным и уместным;

(6) В рамках своей деятельности для покупки, получения опционы, приобретение даром, дарение, разработка, выдающийся домен или иным образом, любые недвижимое или личное имущество или любой интерес к нему, вместе с любыми улучшения, необходимые или связанные с проектом перепланировки, за исключением того, что выдающийся домен может быть использован только для получения зараженной посылки; держать, улучшить, очистить или подготовить к перепланировке любую такую ​​собственность, и при условии положения Г.S. 160A-514, и с одобрения местных властей тело продать, обменять, передать, назначить, разделить, сохранить для собственного использования, ипотека, залог, ипотека или иное обременение или отчуждение любых реальных или личная собственность или любой интерес к ней, либо целиком для одного «редевелопер» или по частям нескольким редевелоперам; при условии, что комиссия считает, что продажа или другая передача любой такой части не будет наносит ущерб продаже других частей зоны редевелопмента, ни в каком иным способом, наносящим ущерб реализации плана редевелопмента, утвержденного руководящий орган; заключать контракты до или после реального имущество, являющееся предметом договора, приобретается Комиссией (хотя распоряжение имуществом по-прежнему подлежит Г.С. 160А-514), с «редевелоперы» собственности, содержащие ковенанты, ограничения и условия использования такой недвижимости для жилых, коммерческих, в промышленных, рекреационных или общественных целях в соответствии с план редевелопмента и такие другие договоренности, ограничения и условия, как комиссия может счесть необходимым предотвратить повторение зараженных участков или осуществлять цели настоящей статьи; чтобы заключить любой из заветов, ограничения или условия вышеупомянутых договоров, условий, действующих с земли, и предоставить соответствующие средства правовой защиты в случае нарушения любого такого договоренности или условия, включая право расторгнуть такие контракты и любой интерес к имуществу, созданный в соответствии с ним; занимать деньги и выпускать облигации для этого и обеспечивать обеспечение облигаций; застраховать или обеспечить страхование любого недвижимого или движимого имущества или операций комиссии от любых рисков или опасностей, включая право уплачивать премии за любые такие страхование; и заключать любые контракты, необходимые для достижения целей настоящей статьи;

(7) Инвестировать любые средства, хранящиеся в резервах или средств или любых средств, не требуемых для немедленных выплат, в таких инвестиции, которые могут быть законными для опекунов, исполнителей, администраторов или других доверенные лица по законам этого государства; выкупить свои облигации при погашении цена, установленная в нем, или купить свои облигации по цене ниже погашения цена, все выкупленные или приобретенные таким образом облигации подлежат аннулированию;

(8) Занять деньги, подать заявку и принять авансы, займы, подтвержденные облигациями, грантами, взносами и любой другой формой финансовая помощь от федерального правительства, штата, округа, муниципалитет или другой государственный орган или из любых источников, государственных или частных для целей настоящей статьи, предоставить такое обеспечение, которое может потребоваться, и заключать и выполнять связанные с этим договоры; а также, несмотря на положения любого другого закона, может включать в любой контракт за финансовую помощь с федеральным правительством на перепланировку спроектировать такие условия, налагаемые в соответствии с федеральным законом, которые комиссия может считать разумными и уместными, и которые не противоречат цели данной статьи;

(9) Действует через одного или нескольких уполномоченных или других лиц. лица, назначенные комиссией, для проведения экспертиз и расследования, а также для заслушивания свидетельских показаний и принятия доказательств под присягой на публике или закрытые слушания по любому вопросу, имеющему отношение к его информации; управлять клятвы, вызовы в суд с требованием присутствия свидетелей или производства книг и бумаг;

(10) В пределах своей деятельности производить или производили все опросы, исследования и планы (но не включая подготовку общего план для сообщества), необходимые для выполнения целей настоящего Статья и в связи с этим вступать в любую землю, здание, или его усовершенствования для этих целей, а также для проведения зондирований, пробных скважин, необходимые исследования, оценки и другие предварительные исследования и расследования для выполнения своих полномочий, но такое вступление не должно служить основанием для иска для правонарушение в пользу владельца такой земли, здания или улучшения, за исключением за телесные повреждения, возникшие в результате халатности, распутства или злого умысла; и заключить договор или сотрудничать с любыми лицами или агентствами, государственными или частными, в создании и проведение таких обследований, оценок, исследований и планов.

Комиссия по перепланировке. специально уполномочены составлять (i) планы по выполнению программы добровольный ремонт и восстановление зданий и улучшений и (ii) планов для обеспечения соблюдения законов, кодексов и постановлений, касающихся использования земли и использование и размещение зданий и улучшений, а также обязательное ремонт, восстановление, снос или снос зданий и улучшений. Комиссия по редевелопменту имеет право разрабатывать, тестировать и составлять отчеты методы и приемы, а также проводить демонстрации и другие действия для предотвращение и ликвидация трущоб и упадка городов.

(11) Осуществлять такие расходы, которые могут потребоваться для осуществления из целей настоящей статьи; и производить расходы из полученных средств от федерального правительства;

(12) Подавать в суд и быть привлеченным к суду;

(13) Принять печать;

(14) Наследование бессрочно;

(15) Заключать и исполнять контракты и другие инструменты необходимые или удобные для осуществления полномочий комиссии; а также любой контракт или документ, подписанный председателем или заместителем председателя, и секретарь или помощник секретаря, или казначей или помощник казначея комиссионное вознаграждение считается оформленным надлежащим образом для и от его имени;

(16) Вносить и время от времени изменять и отменять подзаконные акты, правила, положения и постановления;

(17) Сделать доступным для правительства или муниципалитета или любого соответствующего агентства, совета или комиссии, рекомендации комиссия, затрагивающая любую территорию в его сфере деятельности или собственность в нем, которые, по его мнению, могут способствовать укреплению общественного здоровья, нравственности, безопасности или благосостояние;

(18) Выполнить проектные мероприятия по перепланировке и деятельность в одной или нескольких смежных или несмежных зонах реконструкции, которые планируются и выполняются на основе годовых приростов.(1951, с. 1095, с. 9; 1961, с. 837, с. 5, 7; 1969, с. 254, с. 1; 1973, г. 426, с. 75; 1981 (Reg. Sess., 1982), ок. 1276, с. 14; 2003-403, с. 17; 2006-224, с. 2.3; 2006-259, с. 47; 2011-284, с. 120.)

160А-513. Подготовка и принятие планов редевелопмента.

(a) Комиссия должна подготовить план редевелопмента любого участка, заверенный планировочной комиссией быть зоной редевелопмента. План перепланировки должен быть достаточно полным. указать свою связь с определенными местными целями в соответствии с землепользование, улучшение дорожного движения, общественный транспорт, коммунальные услуги, рекреационные и общественные объекты и другие общественные улучшения и предлагаемые виды землепользования и требования к застройке в зоне проекта редевелопмента.

(б) Планирование аттестация комиссии участка редевелопмента должна быть произведена в соответствии с с его всеобъемлющим генеральным планом, если таковой имеется (который может включать, среди прочего, план основных транспортных артерий и терминалов, а также план землепользования и проектирование плотности населения) на площадь.

(c) Комиссия должна не приобретать недвижимость для девелоперского проекта, за исключением случаев, когда руководящий орган общины, в которой расположена территория проекта редевелопмента, имеет утвердил план редевелопмента в порядке, установленном ниже; при условии, однако, что комиссия может приобрести путем переговоров определенные части недвижимость в зоне редевелопмента до утверждения такого плана, когда руководящий орган считает, что предварительное приобретение такой собственности общественный интерес и особо одобряет такие действия.

(г) Реконструкция план редевелопмента комиссии должен включать, помимо прочего, следующий:

(1) Границы район с картой, показывающей существующее использование недвижимого имущества в нем;

(2) План землепользования площадь, показывающая предлагаемое использование после перепланировки;

(3) Стандарты плотности населения, площади земель и интенсивности застройки в предлагаемых перепланировка;

(4) Предварительный сайт план местности;

(5) Заявление предлагаемые изменения, если таковые имеются, в постановлениях или картах зонирования;

(6) Выписка любого предлагаемые изменения в планировке улиц или уровнях улиц;

(7) Заявление сметная стоимость и способ финансирования перепланировки по плану; предоставлена, там, где работы по перепланировке выполняются на основе ежегодных приращения, такое заявление должно быть достаточным, чтобы излагать график мероприятия, предлагаемые к осуществлению в течение дополнительного периода, вместе с указанием сметной стоимости и способа финансирования таких плановых только мероприятия;

(8) Заявление о таком продолжающийся контроль, который может быть сочтен необходимым для достижения целей эта статья;

(9) Заявление предложен реальный способ переселения перемещенных семей.

(e) Комиссия проводит публичные слушания до окончательного определения план перепланировки. Уведомление о таком слушании направляется один раз в неделю в течение двух последовательные календарные недели в газете, издаваемой в муниципалитете, или если в муниципалитете не издавалась газета, разместив такое уведомление по адресу четыре общественных места в муниципалитете, указанное уведомление будет опубликовано первым времени или размещены не менее чем за 15 дней до назначенной даты слушания.

(е) Комиссия представляет план перепланировки на рассмотрение комиссии по планированию. В Плановая комиссия в течение 45 дней подтверждает перепланировку поручить свою рекомендацию по плану редевелопмента, либо утверждения, отклонение или изменение, и в последнем случае укажите изменения рекомендуемые.

(g) После получения рекомендации плановой комиссии, или по истечении 45 дней, если нет рекомендация вносится плановой комиссией, комиссия подает в орган управления план редевелопмента с рекомендацией, если таковая имеется, комиссии по планированию.Перед тем, как рекомендовать план перепланировки передается на утверждение руководящему органу, комиссия рассматривает вопрос о том, предлагаемые виды землепользования и требования к застройке в зоне проекта редевелопмента разработаны с общей целью выполнения в соответствии с генеральный план, согласованное, выверенное и гармоничное развитие сообщества и его окрестностей, которые в соответствии с настоящим и будущим нуждается в укреплении здоровья, безопасности, нравственности, порядка, удобства, процветания и общее благосостояние, а также эффективность и экономия в процессе развитие, включая, среди прочего, адекватное обеспечение трафика, автомобильная стоянка, защита от пожара, паники и других опасностей, адекватное обеспечение светом и воздухом, содействие здоровому и здоровому образу жизни. удобное размещение населения, обеспечение адекватным транспорт, вода, канализация и другие коммунальные услуги, школы, парки, рекреационные и общественные объекты и другие общественные потребности, продвижение продуманного дизайна и аранжировки, разумного и эффективного расходования средств государственных средств, предотвращение повторения антисанитарных или небезопасных жилище, трущобы, условия или упадок.

(h) Руководящий орган, при получении плана перепланировки и рекомендации (при наличии) Комиссия по планированию проводит публичные слушания по указанному плану. Уведомление о таком слушания должны проводиться один раз в неделю в течение двух недель подряд в газете. издается в муниципалитете, или, если газета не издается в муниципалитете муниципалитет, разместив такое уведомление в четырех общественных местах муниципалитета, указанное уведомление должно быть опубликовано в первый раз или размещено не менее чем за 15 дней до даты, установленной для указанного слушания.Уведомление должно описывать зона редевелопмента по границам, в манере, понятной для широкой общественности. План перепланировки, включая такие карты, планы, контракты или другие документы, являющиеся его частью, вместе с рекомендация (если таковая имеется) комиссии по планированию и подтверждающие данные, должны быть доступным для всеобщего обозрения в месте, указанном в уведомлении по адресу: не менее чем за 10 дней до слушания.

В судебном заседании управляющий орган предоставляет возможность всем лицам или учреждениям, заинтересованным в заслушаны и будут получать, сообщать и рассматривать рекомендации в письменной форме со ссылкой на план перепланировки.

(i) Руководящий орган утверждает, изменяет или отклоняет представленный план перепланировки.

(j) В соответствии с оговорка в подразделе (c) данного раздела с одобрения руководящего органа плана редевелопмента, комиссия имеет право приобретать недвижимость, на оформлять договоры на расчистку и подготовку земельного участка к перепродаже, а также на предпринять другие действия, необходимые для выполнения плана, в соответствии с положения настоящей статьи.

(к) Редевелопмент план может быть изменен комиссией в любое время; при условии, что в случае изменения после продажи недвижимости в зоне проекта редевелопмента модификация должна быть одобрена новым застройщиком такой недвижимости, или его преемник или их правопреемники, заинтересованные в предлагаемых модификация. Если предлагаемая модификация существенно изменит план редевелопмента, ранее утвержденный руководящим органом модификация должна быть также одобрена руководящим органом, как предусмотрено выше.(1951, с. 1095, с. 10; 1961, г. 837, с. 8; 1965, г. 808; 1969, г. 254, с. 2; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-514. Необходимый процедуры заключения договоров, купли-продажи; полномочия по выполнению собственный проект перепланировки.

(a) Комиссия может частный контракт на инженерные, юридические, геодезические, профессиональные или другие аналогичные услуги без рекламы и предложений.

(b) При поступлении и выполнение любого контракта на строительство, снос, перемещение конструкций, или ремонтные работы, или покупка аппаратуры, расходных материалов, материалов или оборудования, комиссия должна соответствовать положениям статьи 8 главы 143 Общий Устав.При толковании таких положений комиссия должна быть считается правлением «подразделения государства», и договор на снос или перемещение строений должны рассматриваться в так же, как договор на строительство или ремонт. Соблюдение таких положения не требуются, однако, если комиссия вступает в контракты с муниципалитетом, который его создал, чтобы муниципалитет мог предоставлять любые такие услуги, работы, аппаратуру, расходные материалы, материалы или оборудование; заключение этих контрактов без рекламы или предложений настоящим специально уполномоченный.Реклама или ставки не требуются ни для каких контракт на строительство, снос, перемещение конструкций или ремонтные работы, или для покупки аппаратуры, принадлежностей, материалов или оборудования, если таковое контракт предполагает расходование государственных денег в размере менее пяти сто долларов (500 долларов).

(c) Комиссия может продать, обменять или иным образом передать комиссию или меньшую долю в реальных собственность в зоне проекта редевелопмента любому застройщику для любой публики или частное использование, которое соответствует плану редевелопмента, с учетом таких договоренности, условия и ограничения, которые комиссия может счесть в общественный интерес и достижение целей настоящей статьи.в при продаже, обмене или передаче имущества комиссия осуществляет полномочия и процедура, изложенные в G.S. 160A-268, 160A-269, 160A-270, 160A-271, или 160A-279 для отчуждения собственности городским советом. Предоставлена, однако, что все продажи, обмен или другая передача недвижимого имущества из С 9 июля 1985 г. по 31 декабря 1987 г. в соответствии с положениями настоящего раздел до его пересмотра 9 июля 1985 г., должен быть и действителен во всех уважает.

(d) Комиссия может продать личное имущество стоимостью менее пятисот долларов (500 долларов США) при частной продаже без рекламы и ставок.

(e) При проведении проект перепланировки, комиссия может:

(1) С или без рассмотрение и при частной продаже передать в муниципалитет, в котором В проекте находится такая недвижимость как, в соответствии с перепланировкой план, должен быть выложен на улицах, переулках и общественных местах.

(2) С или без рассмотрение, передача при частной продаже, предоставление или передача сервитутов и преимущественного права проезда для коммунальных служб, канализации, улиц и других подобных объектов, в согласно плану перепланировки.

(3) С или без рассмотрение и при частной продаже передать в муниципалитет, округ или другой соответствующий государственный орган такое недвижимое имущество, как в соответствии с план редевелопмента, предполагается использовать для парков, школ, общественных зданий, объекты или другие общественные цели.

(4) В дополнение к другим полномочия, содержащиеся в этом разделе, после публичных слушаний, объявленных в в соответствии с положениями G.S. 160A-513 (e) и при условии утверждения органа управления муниципалитета, передать некоммерческой ассоциации или корпорация организована и действует исключительно для образовательных, научных, литературные, культурные, благотворительные или религиозные цели, не в сети доходы от которых используются в пользу любого частного акционера или физическое лицо, такое недвижимое имущество как, в соответствии с планом редевелопмента, должен использоваться для целей таких ассоциаций или корпораций.Такой перевозка осуществляется с учетом такого рассмотрения, которое может быть согласовано комиссия и ассоциация или корпорация, которая не может быть меньше, чем справедливая стоимость имущества, согласованная комитетом из трех профессиональных оценщики недвижимости, практикующие в настоящее время в государстве, какой комитет должен назначается комиссией. Все перевозки, совершенные с разрешения этот подраздел должен содержать ограничительные условия, ограничивающие использование имущество, переданное таким образом целям, для которых осуществляется передача.

(f) После получения требуется одобрение продажи от руководящего органа муниципалитета, комиссия может выполнять любые требуемые контракты, документы и другие инструменты и предпринять все шаги, необходимые для заключения любого такого контракта или продажи. Любой договор продажи между комиссией и редевелопером могут содержать, не будучи ограничивается одним или всеми из следующих положений:

(1) Планы подготовлены повторно разработчик или иным образом, а также другие документы, которые могут потребоваться для показать тип, материал, структуру и общий характер предлагаемых перепланировка;

(2) Заявление использование предназначено для каждой части предлагаемой перепланировки;

(3) Гарантия завершение планируемой перепланировки в оговоренные сроки;

(4) Сумма, если известно о возмещении, подлежащем уплате;

(5) Надлежащие гарантии за правильное обслуживание всех частей предлагаемой перепланировки;

(6) Такие другие продолжающийся контроль, который может быть сочтен необходимым для достижения целей эта статья.

Любой акт в пользу редевелопера в исполнение договора перепланировки оформляется на имя комиссии, ее надлежащими должностными лицами, и должен содержать в дополнение ко всем другим положения, такие условия, ограничения и положения, которые комиссия может считаю желательным работать с землей для достижения целей этого Статья.

(g) Комиссия может временно сдавать в аренду или сдавать в аренду, эксплуатировать и содержать недвижимое имущество в проект редевелопмента, в ожидании отчуждения собственности на перепланировка для такого использования и целей, которые могут быть сочтены желательными даже правда, не в соответствии с планом редевелопмента.(1951, с. 1095, с. 11; 1961, c. 837, с. 9; 1963, г. 1212, сс. 1, 2; 1965, г. 679, с. 2; 1967, г. 24, с. 18; c. 932, с. 1; 1973, г. 426, с. 75; 1985, г. 665, сс. 1, 2; 1987, г. 364; 1989, c. 413; 2003-66, сс. 1, 2.)

160А-515. Принудительное отчуждение.

Комиссия может осуществлять право выдающегося домена в соответствии с положениями Главы 40A, но только там, где имущество, которое нужно забрать, является испорченным участком. (1951, с. 1095, с.12; 1965 г., c. 679, с. 3; c. 1132; 1967, г. 932, сс. 2, 3; 1973, г. 426, с. 75; 1981, г. 919, с. 30; 2006-224, с. 2,4; 2006-259, с. 47.)

160А-515.1. Финансирование развития проекта.

(а) Авторизация. — Город может профинансировать перепланировку проект и любые связанные с этим общественные улучшения за счет доходов от проекта долговые инструменты финансирования развития, выпущенные в соответствии со статьей 6 главы 159 Общего устава, вместе с любыми другими доходами, которые доступный для города.До того, как он получит одобрение местного правительства Комиссия за выпуск долговых инструментов финансирования развития проектов, орган управления города должен определить район финансирования развития и принять план финансирования развития района. Город может действовать совместно с округа для финансирования проекта, определения района финансирования развития и принятия план финансирования развития района.

(b) Район финансирования развития. — Развитие Район финансирования должен включать все или части одной или нескольких реконструкций. территории, определенные в соответствии с настоящей статьей.Общая площадь земельного участка под застройку финансирование районов в городе, в том числе районов финансирования развития созданные в соответствии с G.S. 158-7.3, не могут превышать пяти процентов (5%) от общего количества земельный участок города. Для целей этого раздела земля в районе, созданном округом, который впоследствии становится частью города, не засчитывается в пятипроцентный (5%) лимит города, если город и округ не вступили в соглашение в соответствии с G.S. 159-107 (e).

(c) План финансирования развития. — Развитие план финансирования должен быть совместим с планом перепланировки или планами для зона редевелопмента или территории, входящие в состав района. Развитие план финансирования должен включать все следующее:

(1) Описание границ застройки район финансирования.

(2) Описание предлагаемой разработки район, как государственный, так и частный.

(3) Затраты на предлагаемые общественные мероприятия.

(4) Источники и суммы средств для оплаты предлагаемые общественные мероприятия.

(5) Базовая оценка финансирования развития округ.

(6) Прогнозируемая дополнительная оценка Финансирование развития района.

(7) Расчетная продолжительность финансирования развития округ.

(8) Описание того, как предлагаемая разработка район, как государственный, так и частный, принесет пользу жителям и бизнесу. собственники района с точки зрения рабочих мест, доступного жилья или услуг.

(9) Описание соответствующего мелиоративного мероприятия, которые будут предприняты, если предложенные проекты будут иметь отрицательный влияние на жителей или владельцев бизнеса района с точки зрения занятости, доступное жилье, услуги или перемещение.

(10) Требование, чтобы первоначальные пользователи любого нового производственные мощности, которые будут расположены в районе и которые включены в план, будут соответствовать требованиям к заработной плате в подразделе (d) этого раздела.

(d) Требования к заработной плате. — План финансирования развития должен включать требование, чтобы первоначальные пользователи нового производства объект, расположенный в районе и включенный в план, должен оплачивать сотрудников — средняя еженедельная заработная плата на производстве выше средней заработная плата на производстве, выплачиваемая в округе, в котором будет расположен округ, или не менее чем на десять процентов (10%) выше средней еженедельной заработной платы на производстве оплачивается в гос.План может включать информацию о заработной плате, выплачиваемой первоначальные пользователи нового производственного объекта для его сотрудников и любых положения, необходимые для выполнения требований к заработной плате. Выдающий блок руководящий орган не должен принимать план до тех пор, пока министр торговли не подтвердит что секретарь проверил среднюю требуемую еженедельную заработную плату на производстве по плану к оплате работникам нового производственного предприятия и имеет обнаружил либо (i), что заработная плата, предложенная первоначальными пользователями нового производственные мощности соответствуют количеству, требуемому настоящим подраздел или (ii) что план освобожден от требований этого подраздел.Министр торговли может освободить план от требований этого подраздела, если Секретарь получает решение от выпускающего подразделения руководящий орган с просьбой об освобождении от требований к заработной плате и письмо от соответствующего государственного должностного лица, выбранного Секретарем, обнаружив, что безработица в округе, в котором будет расположен предполагаемый район, составляет особенно тяжелый. При создании района отдел местных Правительство, предлагающее создание округа, должно предпринять любые законные действия необходимо, чтобы требовать соблюдения применимых требований к заработной плате со стороны первоначальные пользователи любого нового производственного объекта, включенного в план; тем не мение, неспособность предпринять такие действия или добиться такого соответствия не влияет на обоснованность любого производства по созданию округа, наличие округа, или действительность любых долговых инструментов, выпущенных в соответствии со статьей 6 Глава 159 Общего устава.Все выводы и определения сделаны министр торговли согласно этому подразделу является обязательным и окончательный. В этом разделе термин «производство объект «означает любой объект, который используется в производстве или производство материального личного имущества, в том числе переработка, в результате которой изменение состояния недвижимости.

(e) Обзор графства. — Перед принятием плана район финансирования развития, городской совет направляет уведомление о плане, почтой первого класса в комиссию окружных комиссаров округа или округа, в которых расположен район финансирования развития.Персона отправка уведомления по почте удостоверяет этот факт и его дату в город совет, и сертификат является окончательным при отсутствии подделки. Если только совет окружных комиссаров (или любой совет, если округ состоит из двух округов) своим постановлением не одобряет предложенный план в течение 28 дней после Когда уведомление будет отправлено по почте, городской совет может приступить к принятию плана.

(f) Экологическая экспертиза. — Перед принятием плана районов финансирования развития, городской совет представляет план в Секретарь по качеству окружающей среды для проверки, чтобы определить, и функционирование любого нового производственного предприятия в районе будет иметь существенное неблагоприятное воздействие на окружающую среду и будет ли компания, которая эксплуатация объекта работала в основном в соответствии с федеральными и Государственные законы, постановления и правила по защите окружающей среды.Если Секретарь считает, что на новом производственном объекте не будет существенное неблагоприятное воздействие на окружающую среду и что компания, которая будет эксплуатировать объект эксплуатировал другие объекты в соответствии с экологические требования, план утверждает секретарь. При создании определение о воздействии на окружающую среду, Секретарь использует то же критерии, которые применяются к определению согласно G.S. 159C-7 того, промышленный проект окажет существенное неблагоприятное воздействие на окружающую среду.Выводы Секретаря убедительны и обязательны.

(g) Принятие плана. — Перед принятием плана района финансирования развития, городской совет проводит общественные слушания по план. Совет не менее чем за 30 дней до дня слушания: вызвать уведомление о слушании, которое будет отправлено по почте первым классом по всей собственности владельцы и почтовые адреса в рамках предлагаемого финансирования развития округ. Совет также не более 30 дней и не менее 14 дней до дня слушания опубликовать уведомление о слушании один раз в газете общего тиража города.В уведомлении указывается время и место слушания, должны указать его цель и указать, что копия предложенного плана доступна для всеобщего ознакомления в офисе городской служащий. На публичных слушаниях совет заслушивает всех, кто желает говорить относительно предложенного района и предлагаемого плана. Если только совет уполномоченных округа или секретарь по качеству окружающей среды отклонил план в соответствии с подразделом (e) или (f) этого раздела, Совет может принять план с поправками или без них в любое время после общественные слушания.Однако план и район не вступают в силу. до подачи заявки города на выдачу долга по финансированию развития проекта инструменты утверждены Комиссией местного самоуправления в соответствии с Статья 6 главы 159 Общего устава.

(h) Изменение плана. — С учетом ограничений этого подраздела городской совет может, после даты вступления в силу района, изменить план финансирования развития, принятый для финансирования развития округ.Прежде чем вносить какие-либо поправки, городской совет должен следовать процедуры и соответствовать требованиям подразделов (d) — (g) настоящего раздел. Границы района могут быть расширены только во время первого через пять лет после даты вступления в силу округа и только в том случае, если район будет добавлен был или будет разработан, и разработка в первую очередь связано с развитием, которое произошло в районе, как сертифицировано Комиссией местного самоуправления.Границы района могут быть снижается в любой момент, но город может договориться с владельцами любого проекта долговые инструменты финансирования развития, чтобы ограничить свои возможности по сокращению районных границы.

(i) Реализация плана. — При реализации план финансирования развития, город может действовать напрямую, через перепланировку комиссии, через один или несколько контрактов с частными агентствами или любым комбинация этих. Частное агентство, которое заключает договор с городом. для реализации плана финансирования развития подлежит положения статьи 8 главы 143 Общего устава только для в объеме, указанном в договоре.(2003-403, с. 18; 2005-238, с. 12; 2006-211, с. 4; 2015-241, с. 14.30 (в).)

160А-516. Выпуск облигаций.

(a) Комиссия имеет право выпускать облигации из время от времени для любых своих корпоративных целей, включая оплату основная сумма и проценты по авансам на исследования и планы на проекты редевелопмента. Комиссия также имеет право оформить возврат облигации с целью выплаты или погашения или в обмен на облигации ранее выданный им.Комиссия может выпускать такие виды облигаций, которые она может определить: включая (не ограничивая общность вышеизложенного) облигации, по которым основная сумма долга и проценты к уплате:

(1) Исключительно из доходов, выручки и выручки проекта редевелопмента, финансируемого за счет таких облигаций; или

(2) Исключительно из доходов, выручки и выручки любого из его проектов редевелопмента, независимо от того, полностью ли они профинансированы или частично за счет доходов от таких облигаций; при условии, что любые такие облигации могут быть дополнительно обеспеченным залогом любого кредита, гранта или взносов, или их части, от федерального правительства или другого источника, или ипотеки любой проект перепланировки или проекты комиссии.

(b) Ни члены комиссии, ни какие-либо лицо, исполняющее облигации, несет личную ответственность по облигациям в силу выпуск облигаций. Облигации и другие обязательства комиссии (и облигации и обязательства должны быть указаны на их лице) не должны быть долг муниципалитета, округа или штата и ни муниципалитет, округ или штат не несут ответственности по облигациям или каким-либо В случае если облигации или обязательства подлежат выплате из любых фондов или собственности кроме комиссионных, полученных для целей настоящей статьи.Облигации не являются задолженностью муниципалитета в пределах значение любых конституционных или установленных законом ограничений или ограничений долга. Облигации комиссии объявляются выпущенными для существенного населения и правительственная цель и быть общественными инструментами. Облигации освобождены от налога от всех государственных, окружных и муниципальных налогов или сборов, прямых или косвенное, общее или специальное, независимо от того, налагается ли оно с целью общего дохода или иным образом, за исключением налога на прибыль на прибыль от передачи облигации и векселя, а также налоги на франшизу.Проценты по облигациям не подлежат к налогообложению как доход. Облигации могут быть выпущены комиссией в соответствии с настоящей статьей. несмотря на какие-либо долги или другие ограничения, предписанные любым законом. Этот Статья без ссылки на другие законодательные акты государства составляет полную и полные полномочия по авторизации и выпуску облигаций комиссии в соответствии с настоящей статьей, и это разрешение и выдача не подлежат при соблюдении любых условий, ограничений или ограничений, налагаемых любыми другими статут общего, специального или местного значения, за исключением случаев, предусмотренных в подразделе (d) этого раздела.

(c) Облигации комиссии должны быть утверждены ее постановление и может быть издано одной или несколькими сериями и должно иметь указанную дату или даты, подлежат оплате по требованию или наступают в такое время или в такое время, приносят проценты в такая ставка или ставки, выраженные в таком наименовании или наименовании, должны быть в такой форме либо купонный, либо зарегистрированный, несут такие привилегии преобразования или регистрации, иметь такой ранг или приоритет, исполняться таким образом, подлежать оплате такими средство платежа, в таком месте или местах, и подпадать под такие условия погашение (с премией или без нее) как такое решение, договор доверительного управления или Возможна ипотека.

(d) Облигации продаются комиссией по редевелопменту. на публичной или частной продаже на таких условиях и таким образом, в соответствии с с положениями настоящих Правил по усмотрению комиссии по редевелопменту. Перед публичной продажей облигаций по настоящему Договору комиссия по редевелопменту должна сначала необходимо опубликовать уведомление о продаже облигаций хотя бы один раз в не менее чем за 10 дней до установленной даты приема заявок на облигации (i) в газете, имеющей самый большой или следующий по величине тираж в области деятельности комиссии по редевелопменту и (ii) в публикации, которая размещает объявления о продаже государственных и муниципальных облигаций, опубликованные в город Нью-Йорк в штате Нью-Йорк; при условии, однако, что в его по усмотрению комиссия по перепланировке может вызвать любое такое уведомление о продаже в публикация в Нью-Йорке, которая будет опубликована как часть сводного уведомления о предложение о продаже обязательства других государственных агентств в дополнение к облигации комиссии по редевелопменту и при условии, что любые облигации могут быть проданным комиссией по перепланировке на частной продаже на таких условиях и условия, которые взаимно согласованы между комиссией и покупатель.Никакие облигации, выпущенные в соответствии с настоящей статьей, не могут быть проданы по цене ниже номинальная стоимость и начисленные проценты. Положения Закона о финансах местных органов власти не применяется в отношении облигаций, проданных или выпущенных в соответствии с настоящим Статья.

(e) В случае, если любой из комиссаров или должностных лиц комиссия, подписи которой присутствуют на любых облигациях или купонах, перестают быть таких комиссаров или должностных лиц до выдачи таких облигаций, таких тем не менее подписи должны быть действительными и достаточными для всех целей, так же, как если бы такие комиссары или офицеры оставались в должности до такого Доставка.Независимо от положений любого закона об обратном, любые облигации выданные в соответствии с настоящей статьей, подлежат обмену в полном объеме.

(f) В любом иске, иске или судебном разбирательстве, связанных с действительность или исковая сила любого залога комиссии или обеспечения в связи с этим, любая такая облигация, по сути, указывающая, что она была выпущена комиссия для оказания помощи в финансировании проекта редевелопмента, как определено в настоящем документе, будут окончательно считаться выпущенными для этой цели, и такие окончательно считается, что проект был спланирован, размещен и осуществлен. в соответствии с целями и положениями настоящей статьи.

(g) Облигации (включая, помимо прочего, промежуточные и долгосрочные облигации) могут быть выпущены или проданы в соответствии с настоящей статьей на частной продаже при такие условия, которые могут быть согласованы и взаимно согласованы комиссионные и покупатель (которым может быть правительство или другое общественное или частный кредитор или покупатель). (1951, с. 1095, с. 13; 1961, г. 837, с. 10; 1971, г. 87, с. 3; 1973, г. 426, с. 75; 1981, г. 907, сс. 3, 4; 1995, г. 46, с. 20; 2015-264, с.16 (л).)

160А-517. Полномочия в связь с выпуском облигаций.

(а) В связи с выпуск облигаций или принятие обязательств и в целях обеспечения оплата таких облигаций или обязательств, комиссия, в дополнение к ее другие полномочия, имеет силу:

(1) Залог полностью или частично часть его валовой или чистой арендной платы, сборов или доходов, на которую в то время существует его право или может после этого возникнуть;

(2) Закладывать все или любая часть его недвижимого или личного имущества, которое в то время находилось в собственности или впоследствии было приобретено;

(3) Заключить завет против залог всей или любой части своей арендной платы, сборов и доходов или в залог вся или любая часть его недвижимого или личного имущества, на которое его право или титул тогда существует или может впоследствии возникнуть, или против разрешения или наложение ареста на такие доходы или имущество; завет относительно ограничения его права продавать, сдавать в аренду или иным образом распоряжаться любыми проект редевелопмента или его часть; и договориться о том, что еще, или у него могут возникнуть дополнительные долги или обязательства;

(4) Завет в отношении облигации, которые будут выпущены, и относительно выпуска таких облигаций на условном депонировании или в противном случае, а также в отношении использования и распоряжения их доходами; к обеспечить замену утерянных, разрушенных или изуродованных облигаций на договор против продления срока выплаты своих облигаций или процентов по ним; и подписать соглашение о погашении облигаций, а также предоставить условия и его условия;

(5) К завету (при условии к ограничениям, содержащимся в настоящей статье) в отношении суммы доходов увеличиваться каждый год или в другой период времени за счет арендной платы, сборов и других доходов, а также относительно их использования и распоряжения; создать или разрешить создание специальных фондов для денежных средств, удерживаемых на покрытие операционных расходов, долга услуги, резервы или другие цели, а также договор об использовании и распоряжение денежными средствами, находящимися в таких фондах;

(6) Прописать процедура, если таковая имеется, в соответствии с которой условия любого контракта с держателями облигаций могут быть изменен или аннулирован, сумма облигаций, держатели которых должны согласиться на это и способ, которым может быть дано такое согласие;

(7) Завет в отношении использование, обслуживание и замена любого или всех его реальных или личных имущество, страхование, которое будет на нем, и использование и распоряжение страховые суммы и гарантировать право собственности на такое имущество;

(8) Завет в отношении права, обязанности, полномочия и обязанности, возникающие в результате нарушения им любые договоренности, условия или обязательства; и заключить завет и предписать события неисполнения обязательств и условия, при которых любая или все ее облигации или обязательства должны стать или могут быть объявлены подлежащими погашению до наступления срока погашения и в отношении условия, на которых такое заявление и его последствия могут быть отказано;

(9) В жилетку в любую кредиторы комиссий имеют право требовать выплаты по облигациям или любые соглашения, обеспечивающие или относящиеся к облигациям; наделить любого кредитора или кредиторы, владеющие определенной суммой в облигациях, имеют право в случае по умолчанию вступает во владение и использует, эксплуатирует и управляет любой реконструкцией проект или любая его часть, право собственности на которую находится в комиссии, или любые фонды связанных с этим, и для сбора ренты и доходов, связанных с этим и распоряжаться такими денежными средствами в соответствии с соглашением с такими кредиторы; предусмотреть полномочия и обязанности таких кредиторов и ограничить его обязательств, и предоставить условия, на которых такие кредиторы могут обеспечить соблюдение любого соглашения или прав, обеспечивающих или относящихся к облигации; и

(10) Испытать все или любую часть или комбинацию предоставленных здесь полномочий; заключать такие заветы (кроме и в дополнение к явно разрешенным здесь условиям) и совершать любые и все такие действия и вещи, которые могут быть необходимыми или удобными, или желательно для обеспечения своих облигаций, или, по абсолютному усмотрению указанного комиссии, так как сделает облигации более рыночными, несмотря на такие заветы, действия или вещи не могут быть перечислены здесь.

(б) Комиссия имеет право по своему решению, соглашению о доверительном управлении, ипотечной аренде или иным договор о предоставлении любому кредитору, владеющему или представляющему определенную сумму в облигациях право (в дополнение ко всем правам, которые в противном случае могут быть присвоено), при наступлении события неисполнения обязательств, как определено в таких решение или документ, путем иска, иска или разбирательства в любом суде компетентная юрисдикция:

(1) Чтобы вызвать владение любого проекта перепланировки или любой его части, право собственности на которое находится в комиссионные, подлежащие передаче любому такому кредитору;

(2) Запись на прием получателя любого проекта редевелопмента указанной комиссии или любой его части из них, право собственности на которые находится в комиссии, а также ренты и прибыли оттуда.Если такой управляющий будет назначен, он может войти и завладеть, выполнять, эксплуатировать и поддерживать такой проект или любую его часть и собирать и получать все сборы, арендную плату, доходы или другие сборы, возникающие впоследствии оттуда, и должен хранить такие деньги на отдельном счете или счетах и применять то же самое в соответствии с обязательствами указанной комиссии, как суд руководит; и

(3) Требовать сказал комиссии и ее комиссаров, должностных лиц, агентов и служащих, чтобы счета, как если бы это, и они были попечителями прямого траста.(1951, с. 1095, с. 14; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-518. Право кредитора.

Кредитор комиссии имеет право в дополнение ко всем другим правам, которые могут быть предоставлены такого кредитора, с учетом только любых договорных ограничений, связанных с таким кредитором. кредитор:

(1) Мандамус, костюм, иск или судебное разбирательство по закону или справедливости, чтобы заставить указанную комиссию и комиссаров, должностных лиц, агентов или их сотрудников для выполнения каждого срок, положение и договор, содержащиеся в любом контракте указанной комиссии с или в пользу такого кредитора, и требовать выполнения любого или все такие заветы и соглашения указанной комиссии и выполнение всех обязанности, возложенные на указанную комиссию настоящей статьей; и

(2) По иску, иску или справедливого судебного разбирательства, предписывать любые действия или действия, которые могут быть незаконными, или нарушение любого из прав такого кредитора указанной комиссии.(1951, с. 1095, с. 15; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-519. Сотрудничество государственные органы.

(а) Для целей помощь и сотрудничество в планировании, проведении или проведении проект редевелопмента, расположенный в пределах разрешенной территории, любой государственный орган может на таких условиях, с учетом или без рассмотрения, по своему усмотрению:

(1) Посвящать, продать, передавать или сдавать в аренду любую из своих долей в любом имуществе или предоставлять сервитуты, лицензии или любые другие права или привилегии в отношении комиссии;

(2) Дорожные парки, игровые площадки, рекреационные, общественные, образовательные, водопроводные, канализационные или дренажные объектов или любых других работ, которые он уполномочен выполнять, чтобы быть меблирована в связи с проектом перепланировки;

(3) Обставить, посвятить, закрыть, освободить, проложить, установить, оценить, переоборудовать, спланировать или перепланировать улицы, дороги, тротуары, дороги или другие места, по которым она иным образом уполномочена;

(4) План или перепланировка, зона или повторно зонировать любую часть перепланировки;

(5) Причина административная и другие услуги, которые должны быть предоставлены комиссии характера, государственный орган наделен иными полномочиями предпринимать или предоставлять то же самое или другие цели;

(6) Взять на себя всю за счет любых общественных улучшений, сделанных таким государственным органом при осуществлении полномочия, предоставленные в этом разделе;

(7) Делай все и вся вещи, необходимые или удобные, чтобы помочь и сотрудничать в планировании или переноске вне плана перепланировки.

(б) Любая продажа, передача или соглашение, предусмотренное в этом разделе, может быть заключено публичным орган без публичного уведомления, рекламы или публичных торгов. (1951, с. 1095, с. 16; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-520. Предоставление средств сообщество.

Любой муниципалитет в пределах зоны действия комиссии может присваивать средства комиссии с целью оказания помощи такой комиссии в выполнении любого из ее полномочия и функции в соответствии с настоящей статьей.Для получения средств на эти цели муниципалитет может взимать налоги и может в установленном законом порядке издавать и продать свои облигации. (1951, c. 1095, с. 17; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-521. Записи и отчеты.

(а) Книги и отчеты комиссии должны быть всегда открыты и подлежат проверке со стороны публика.

(б) Копия всех принятые им подзаконные акты и правила и положения и поправки к ним, от время от времени, должны быть поданы в городской клерк и должны быть открыты для публики. осмотр.

(c) По крайней мере, один раз каждый год отчет о своей деятельности за предыдущий год и другие подобные отчеты как может потребоваться, должно быть сделано. Копии таких отчетов должны быть отправлены в мэр и руководящий орган муниципалитета. (1951, с. 1095, с. 18; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-522. Название покупатель.

Любой инструмент, исполненный комиссии и с целью передачи каких-либо прав, титула или интереса в любом имущество в соответствии с настоящей статьей является неопровержимым доказательством соблюдения положения данной статьи в том, что касается права собственности или иных интересов любого добросовестного покупатели, арендаторы или получатели такой собственности.(1951, с. 1095, с. 19; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-523. Подготовка генеральный план местного органа управления.

Руководящий орган любого муниципалитет или округ, который иным образом не уполномочен создавать планы планирования комиссия с полномочиями подготовить генеральный план развития сообщества, настоящим уполномочен и уполномочен подготовить такой общий план до начала и проведения проекта редевелопмента в рамках данного Статья.(1951, c. 1095, с. 20; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-524. Непоследовательный положения.

Насколько положения эта статья несовместима с положениями любого другого закона, положения настоящей статьи являются контрольными. (1951, с. 1095, с. 22; 1955, c. 1349; 1957, г. 502, с. 4; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-525. Определенные действия и производство утверждено.

Все слушания, постановления, постановлениями, ходатайствами, уведомлениями, выводами, определениями и другими действиями комиссии по редевелопменту, инкорпорированные города и поселки, органы управления и плановые советы и комиссии, действовавшие и принятые до 1 января 1965 г., в соответствии с Законом о городской застройке (G.С. 160А-500 к 160А-526) и инцидент с созданием и организацией перепланировки комиссии и назначение их членов, назначение редевелопмента и проектные области, выводы и определения, соблюдающие условия в редевелопмент и проектные площадки, подготовка, разработка, рассмотрение, переработка и согласование проектов и планов городской редевелопмента, в том числе редевелопмент планы, созыв и проведение публичных слушаний, а также время и способ предоставление и публикация уведомлений о них настоящим во всех отношениях легализованы, ратифицированы, одобрены, подтверждены и подтверждены, и все такие действия объявлены быть действительными и законно уполномоченными; при условии, однако, что такие действия должны быть легализованы, ратифицированы, утверждены, подтверждены или подтверждены в соответствии с настоящим раздел, если они относятся к какой-либо области реконструкции или проекта, приобретение или изъятие любой собственности в любом таком районе, любого проекта городской реконструкции или любой план редевелопмента, в отношении которого был принят любой указ или постановление вынесено Верховным судом Северной Каролины до 25 мая 1965 г.(1963, c. 194; 1965, c. 680; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-526. Контракты и Соглашения подтверждены.

Все контракты или соглашения комиссии по перепланировке, ранее заключенные с федеральным правительством или его агентствами, а также с муниципалитетами или другими лицами, имеющими отношение к финансовым помощь в проектах редевелопмента, в которых требовалось ссуды или ссуды должны иметь процентную ставку, превышающую шесть процентов (6%) за год, или в котором муниципалитет или другие лица согласились выплатить средства, равные настоящим подтверждаются процентные ставки, превышающие шесть процентов (6%) годовых, ратифицированы, подтверждены, одобрены и объявлены законными в отношении выплаты проценты, превышающие шесть процентов (6%), и все, что было сделано или выполнено в ссылка на него.Комиссии по перепланировке уполномочены: взять на себя все обязательства муниципалитетов по контрактам или соглашения в отношении процентов, превышающих шесть процентов (6%), и возмещать любому муниципалитету, выплачивающему проценты по такому контракты или соглашения. (1971, с. 87, с. 4; 1973, с. 426, с. 75)

С

160A-527 по 160A-534. Зарезервировано для будущих целей кодификации.

Редевелопмент — обзор | Темы ScienceDirect

Очистка трущоб: обновление городов

Планирование послевоенной реконструкции городов США началось в начале 1940-х годов.Либералы выступали за крупномасштабную очистку трущоб, заменяя их в основном государственным жильем (Гельфанд, 1975). В 1949 году Конгресс утвердил программу городской реконструкции, которая должна была устранить трущобы и «упадок». Однако по мере ее развертывания первоклассная недвижимость в центре города стала центром городского обновления во многих городах. Вместо государственного жилья эта земля была повторно использована для коммерческих и промышленных объектов, элитного жилья и институционального использования. Несмотря на заверения в переселении и замене жилья, сотни тысяч бедных обитателей трущоб столкнулись с тем, что их кварталы и жилье были разрушены, но их жилищные условия не улучшились, а ухудшились, так как на участках реконструкции городов было построено мало нового государственного жилья с низкой арендной платой (Greer, 1965).Город Нью-Йорк под руководством Роберта Мозеса предоставил некоторые из наиболее вопиющих примеров этого процесса, хотя Моисей также построил многие из лучших проектов государственного жилья в Соединенных Штатах (Caro, 1974).

Программа была переименована в «обновление города» в 1954 году. Недавно избранная республиканская администрация президента Дуайта Эйзенхауэра, хотя и не возражала против обновления города, была обеспокоена ее стоимостью для федерального правительства и возможностью того, что большая часть расчищенных земель была не оказались привлекательными для частных коммерческих разработчиков.Он попытался сместить акцент при обновлении городов частично на сохранение и восстановление, которые считались менее дорогостоящими. Политика расчистки и перепланировки городов позже будет осуждена критиком Джейкобсом (1961) как плохое планирование в известной критике.

В 1930-х годах риелторы выступили против вмешательства федерального правительства в рынок жилья и предложили районные ассоциации в качестве основного инструмента сохранения районов. В первую очередь это было направлено на товарищества собственников жилья. Это часто преследовало цель исключения, когда белые домовладельцы организовывались, чтобы предотвратить любой въезд афроамериканцев и других меньшинств.Это также эпоха, когда недавно созданное Федеральное жилищное управление (FHA) приняло расистские стандарты в сфере недвижимости для оценки районов с целью выдачи и страхования жилищных ипотечных ссуд. Это стало основой для «красной линии» старых городских кварталов и способствовало исходу из этих районов в пригороды после Второй мировой войны.

Многие городские кварталы, в основном бедные, также были разрушены, чтобы освободить место для центральных городских магистралей с системой автомагистралей между штатами, созданной в 1956 году.Как и в случае с обновлением городов, обещания получить достойное и доступное жилье на замену часто не выполнялись. Не все районы, обозначенные как трущобы для реконструкции городов или строительства автомагистралей, обязательно были разрушены (Gans, 1962). Там, где жители организовывались, чтобы противостоять сносу своего квартала, обычно они терпели неудачу, потому что не имели политического влияния и не имели законного права в суде, чтобы оспорить эти планы.

Это окончательно изменилось в конце 1960-х, после летних беспорядков в городах США с 1965 по 1968 год.В конце концов, гражданское участие было санкционировано, и жители района, по крайней мере, получили возможность высказать свое мнение. Планирование адвокации возникло, чтобы предоставить жителям района возможность разработать альтернативные планы. В конце концов суды признали право лиц, подлежащих перемещению, оспаривать планы, как правило, на том основании, что для удовлетворения федеральных требований не было достаточного количества замещающего жилья (Hartman, 1974). Сопротивление сообществ привело к прекращению крупномасштабных расчисток для реконструкции городов и автомагистралей в центральных городах к началу 1970-х годов (Klemek, 2011).

Редевелопмент — определение и значение

Я также думаю, что перепланировка — хорошая идея — при условии, что сообщество внесет свой вклад и будет прозрачность.

Вор в правой руке

Большая часть реконструкции сосредоточена на экологичном строительстве.

ПОЧТА 9/11: НИЖНИЙ МАНХАТТЕН СТАНОВИТСЯ ЗЕЛЕНЫМ | Жилой район

Большая часть реконструкции сосредоточена на экологичном строительстве.

Celine | Жилой район

Она говорит, что президент Буш попросит Конгресс утвердить грант в размере 770 миллионов долларов на долгосрочную реконструкцию Ливана и восстановление после битвы между Хезболлой и Израилем прошлым летом.

Расшифровка стенограммы CNN 25 января 2007 г.

У каждого участка есть несколько неурегулированных имущественных прав, которые должны быть приобретены или удалены для поддержания перепланировки , например, собственность на собственность, будущие интересы, сервитуты, ковенанты, права аренды и обеспечительные интересы, любое одно или несколько из которых могут находиться в совместном владении.

Заговор Волоха »Подробнее о выдающемся домене и Верховном суде Мичигана:

Это решение должно быть принято всеми нашими союзниками, а не только Соединенными Штатами, особенно с учетом ведущей роли, которую Европейский Союз сыграл в принятии обязательств по долгосрочному перепланировке площадь.

Clinton Chirac Press Доступность

Я поздравляю канцлера Шредера с инициированием этого пакта стабильности как средства долгосрочной реконструкции Косово и всей Юго-Восточной Европы.

Совместные замечания в наличии в прессе

Я поздравляю канцлера Шредера с инициированием этого пакта стабильности как средства долгосрочной реконструкции Косово и всей Юго-Восточной Европы.

Замечания в печати доступны в Германии

Пеллегрини сказал, что миссия 2-й бригады заключается в том, чтобы помочь Гаити как можно ближе приблизиться к уровням, существовавшим до землетрясения, и оставить долгосрочную реконструкцию в надежных руках.

Главные новости WRAL.com

Пеллегрини сказал, что миссия 2-й бригады заключается в том, чтобы помочь Гаити как можно ближе приблизиться к уровням, существовавшим до землетрясения, и оставить долгосрочную реконструкцию в надежных руках.

Форт Милл Таймс | FortMillTime.com — ГЛАВНАЯ

определение городской редевелопмент | Словарь английских определений

городской

прил

1, относящийся к городу или поселку или составляющий его

2 живущих в городе или поселке, (Сравнить) → сельский
(C17: от латинского urbanus, от urbs city)

Urban II
n оригинальное название Одо или Удо.№ 1042-99, французское духовенство; Папа (1088-99). Он открыл Первый крестовый поход на Клермонском соборе (1095)

Urban VI
n оригинальное имя Bartolomeo Prignano. № 1318-89, итальянское духовенство; Папа (1378-89). Его политика привела к избранию французскими кардиналами антипапы, что положило начало Великой схизме на Западе

Urban VIII
n оригинальное название Maffeo Barberini.1568—1644 гг., Итальянское духовенство; Папа (1623-44) во время Тридцатилетней войны, в которой он поддерживал Ришелье против Габсбургов

городской район
n (в переписи населения) городской район, рассматриваемый как центральная часть города плюс застроенная территория, независимо от административных границ местного органа

городской блюз
n иногда исполняет роль пения экстравертный и ритмичный стиль блюза, обычно в сопровождении группы
Сравнить → деревенский блюз

городской округ
n

1 (в Англии и Уэльсе с 1888 по 1974 год и в Северной Ирландии с 1898 по 1973 год) городское подразделение административного округа с выборным советом, отвечающим за жилищные и экологические услуги: обычно состоит из одного или нескольких густонаселенных районов, но отсутствует городской устав

2 (в Республике Ирландия) любой из 49 городов среднего размера со своими собственными выборными советами

городской партизан
n партизан, который действует в городе или городе, занимается терроризмом, похищениями и т. Д.

городской миф
n история, особенно один с шокирующим или забавным концом, связанный с тем, что произошло на самом деле, обычно. кому-то, кто имеет какое-то отношение к кассиру

обновление города
n процесс реконструкции ветхих или больше не функционирующих городских территорий

Заполнение и перепланировка | Планирование полных сообществ в Делавэре

Местные органы власти должны привлекать заинтересованные стороны для выработки четкого видения заполнения, реконструкции и возрождения в областях, нацеленных на рост и реинвестирование.В этом разделе Полного набора инструментов для планирования сообществ Делавэра описаны стратегии, инструменты и программы застройки и перепланировки, которые местные органы власти могут пожелать рассмотреть в качестве альтернативы разрастающимся и неустойчивым моделям землепользования и развития.

Темы включают:

Что такое заполнение и перепланировка?

Есть разные определения заполнения и перепланировки. Американская ассоциация планирования описывает застройку застройки как перепланировку, которая «оптимизирует предыдущие инвестиции в инфраструктуру и потребляет меньше земли, которая в противном случае была бы доступна…» Развитие засыпки и перепланировка может привести к:

• Эффективное использование земельных ресурсов
• Более компактные схемы землепользования и застройки
• Реинвестиции в районы, которые нацелены на рост и имеют существующую инфраструктуру
• Более эффективное предоставление качественных государственных услуг

Комиссия по устойчивому развитию Мэриленда предлагает три определения заполнения, перепланировки и возрождения.Ниже приводится адаптация этих определений.

• Заполнение относится к застройке свободных участков в пределах ранее застроенных территорий. Эти районы уже обслуживаются общественной инфраструктурой, такой как транспорт, водоснабжение, канализация и другие коммунальные услуги.
• Редевелопмент описывает преобразование существующей построенной собственности для другого использования. В идеале перепланировка направлена ​​на более эффективное использование собственности, обеспечивающее экономическую отдачу сообществу.Например, незанятая недвижимость может быть преобразована в комплекс смешанного использования, сочетающий жилое и коммерческое использование.
• Оживление означает вдохновение новой жизни и жизнеспособности в сообщество посредством таких действий, как заполнение и перепланировка. Мероприятия по возрождению могут включать повторное использование или реконструкцию зданий, улучшение фасадов зданий, обустройство улиц для украшения территории и / или использование инструментов экономического развития, основанных на стимулах или сохранении, для использования местных активов.

Застройка может происходить на заброшенных участках с потенциальными экологическими проблемами, например, на небольшом изолированном участке с бывшей заправочной станцией, на территории большого заброшенного производственного объекта или в убывающем месте торгового центра или в «сером поле». Эта стратегия развития направлена ​​на заполнение «пробелов» в сообществах, играя ключевую роль в эффективном землепользовании, возрождении сообществ и экономическом развитии. Infill использует существующую инфраструктуру, направляет реинвестиции в приоритетные области роста и имеет потенциал для создания рабочих мест.Застройка с засыпкой также представляет собой разумную альтернативу разрастающейся застройке на неосвоенных территориях с нуля, где отсутствует инфраструктура, и не предназначена для роста.

Адаптивное повторное использование недостаточно используемых зданий и участков

Информационный документ Центра устойчивых сообществ ICMA определяет адаптивное повторное использование как «модификацию ранее существовавшей структуры или ранее разработанного свойства для новой цели, часто отличной от исходной». Многие из этих малоиспользуемых зданий и участков представляют собой остатки старых промышленных объектов, складов, государственных школ, предприятий розничной торговли, железнодорожных станций, заправочных станций, заводов, амбаров или сельскохозяйственных построек, которые могут быть уникальными условиями для заполнения и реконструкции.Благодаря видению и поддержке сообщества адаптивное повторное использование может превратить эти реликвии прошлого в яркие общественные места, общественные или развлекательные центры, художественные или культурные объекты, внутренние рынки поставщиков, бизнес-инкубаторы и / или объекты смешанного использования. Urbanful, онлайн-направление и проект Smart Growth America, недавно представил семь примеров малоизвестных мест, которые были преобразованы в пригодные для жизни и использования.

Пример всплывающего заведения

Адаптивное повторное использование пустующих участков и зданий имеет ряд преимуществ для общества.Это позволяет сэкономить на строительных материалах и новом строительстве. Поскольку пустующие объекты недвижимости и здания уже обслуживаются существующими системами водоснабжения, канализации, коммунальных услуг и транспорта, дорогостоящее расширение или установка новой инфраструктуры не требуется. Адаптивное повторное использование пустующих участков и зданий, расположенных в пешеходных, компактных районах, в районах застройки в центре или в исторических районах, может помочь оживить и увеличить площадь и стимулировать экономическое развитие. В разделе «Сохранение исторического наследия» набора Toolbox говорится, что сохранение и адаптивное повторное использование исторических структур добавляет характер и очарование, усиливает чувство гордости за район и способствует сильной культурной самобытности среди поколений жителей сообщества.

Рынок на Либерти Плейс

Кроме того, исторические проекты адаптивного повторного использования дополняют местные стратегии экономического развития, способствуют экономическому росту и сохраняют природные ресурсы. Сооружения и участки, расположенные на заброшенных или серых участках, могут быть загрязнены и нуждаться в восстановлении. Хотя это может увеличить первоначальные затраты на перепланировку и создать другие проблемы, это принесет обществу долгосрочные выгоды. Выгоды включают возможный рост местной налоговой базы, больше рабочих мест, более чистую окружающую среду, а также поддержку развития и возрождения сообщества.

Типы застройки

Застройка жилых домов — наиболее распространенный тип застройки. Застройка жилых домов — это экономически целесообразный способ сократить количество поездок на автотранспорте, продвигать немоторизованные поездки за счет создания пешеходных / велосипедных мест и поддерживать использование общественного транспорта. Это повышает качество жизни сообщества за счет введения новых типов жилья, усиления характера сообщества, обеспечения более эффективного землепользования и сохранения местного характера при использовании стратегий сохранения исторических памятников.Когда застройка включает сочетание жилых и коммерческих целей, это может улучшить ощущение места и повысить стоимость недвижимости.

Разработка коммерческого заполнения обычно происходит на «серых участках». Это пустая, недоиспользуемая или недостаточно инвестированная недвижимость, такая как запущенные торговые центры, которые больше не привлекают достаточно арендаторов или инвестиций. Конгресс за новый урбанизм рассматривает эти устаревшие торговые центры как лучшие места для ориентированной на общественный транспорт и многофункциональной застройки.Хотя эти незанятые участки демонстрируют, что коммерческая ценность снизилась, объекты могут быть лучше приспособлены для многоцелевого строительства, включающего в себя сочетание жилья, розничной торговли, офисов, услуг и общественных мест. Этот тип застройки может предложить необходимое разнообразие и взаимозависимое землепользование, что может снизить потребность в автомобильных поездках по сравнению с одноцелевой застройкой с нуля. Оживление этих участков также может предотвратить снижение стоимости земли торговых центров Greyfield Strip ниже стоимости сноса зданий, что имело бы катастрофические экономические и общественные последствия.Реконструкция этих участков может укрепить налоговую базу общины, расширить возможности трудоустройства и способствовать более эффективному использованию земли.

Brownfield Infill Development происходит на бывших промышленных площадках, которые были заброшены, простаивали или использовались недостаточно. Расширение или реконструкция этих участков может осложняться реальной или предполагаемой угрозой загрязнения окружающей среды. Примеры таких объектов включают бывшие склады, заправочные станции, свалки, производственные предприятия или фабрики.Выгоды от реконструкции заброшенных участков включают замену испорченных ландшафтов более привлекательными застройками; повышение экономического и социального благосостояния за счет создания нового жилья, рабочих мест, общественных мест и источников налоговых поступлений; и восстановление загрязненной собственности для защиты здоровья и безопасности окружающей среды и населения.

Застройка смешанного использования — это застройка, сочетающая жилое, коммерческое, культурное, институциональное и / или промышленное использование. Эта практика поддерживает клиентов Smart Growth и элементы структуры планирования Delaware Complete Communities.Эффективное землепользование достигается, когда места проживания расположены в непосредственной близости от мест, где можно работать, вести дела, делать покупки, обедать и общаться. Исследования показывают, что центрально расположенная многофункциональная застройка может улучшить пешеходные и велосипедные возможности, повысить пассажиропоток в районах, обслуживаемых транзитом, и сократить количество поездок, если поблизости есть предприятия, которые поддерживают повседневные жизненные потребности. Кроме того, смешанное использование, которое обеспечивает большее разнообразие и плотность жилья, может поддерживать доступное жилье за ​​счет снижения транспортных расходов.Все больше предприятий розничной торговли выбирают этот тип развития, потому что он предлагает прочную и стабильную клиентскую базу. В некоторых случаях застройка смешанного использования может потребовать пересмотра кодексов зонирования и реструктуризации правил парковки, чтобы приспособить их как к жилому, так и к коммерческому использованию.

Препятствия на пути развития заполнения

Физические барьеры

Экологические проблемы, такие как опасное загрязнение на заброшенных участках, могут быть серьезным препятствием на пути развития засыпки.Многие из этих загрязненных участков пусты из-за более высоких затрат на разработку засыпки, таких как вопросы ответственности и расходы на восстановление. Кроме того, повышенная плотность в результате развития засыпки имеет тенденцию вызывать увеличение трафика и шума, которые могут быть восприняты членами сообщества и разработчиками как нежелательные. Наконец, существующая инфраструктура может быть неадекватной, изношенной или испытывать недостаток в мощности для многих проектов застройки заполнения, которые требуют более высокого уровня обслуживания.

Политические / общественные барьеры

Отсутствие сильного политического руководства и / или лидерства в сообществе может непреднамеренно распространять в сообществе настроения, препятствующие развитию.Если разработчики почувствуют отсутствие политической воли для застройки, они с большей вероятностью будут развиваться где-то еще. Пустующие или ветхие здания часто привлекают преступную деятельность и могут быть восприняты застройщиками как небезопасные места для размещения бизнеса. Кроме того, отношение членов сообщества «не в моем заднем дворе» (NIMBY) может блокировать развитие заполнения. Соседи могут подумать, что застройка с более высокой плотностью застройки может привести к большему шуму, дорожному движению, загрязнению и проблемам безопасности в их районе.

Нормативные барьеры

Традиционные негибкие правила зонирования могут ограничивать застройку или перепланировку, налагая ограничения по плотности и высоте здания. Кодексы зонирования, которые приводят к строгому разделению землепользования, могут ограничивать инновационные формы развития и предотвращать смешанное использование. Правила парковки, которые требуют определенного количества мест на квадратный метр застройки, также могут запрещать или ограничивать застройку. Кроме того, длительные, дорогостоящие и непредсказуемые процессы утверждения и выдачи разрешений на застройку землепользования могут сильно сдерживать застройку и перепланировку.

Экономические барьеры

Разработка

Infill может быть чрезвычайно дорогостоящей для разработчиков. Во-первых, затраты на приобретение земли, как правило, выше для участков засыпки. Кроме того, затраты на строительство, как правило, выше для застройки засыпки из-за возможных затрат, которые застройщик может понести на реабилитацию или восстановление старых месторождений. Как упоминалось ранее, требующие много времени процессы утверждения и выдачи разрешений на застройку землепользования также могут быть дорогостоящими. В мире разработки время — деньги. Разрешения и согласования занимают больше времени.Посещение собраний и слушаний, подготовка заявок с документацией, а также подача и / или повторная подача разрешений могут стоить как времени, так и денег. Громоздкие процессы могут создавать препятствия для разработчиков, которые не могут брать на себя финансовые риски и предпочитают уделять внимание беспроигрышным проектам, которые могут быть введены в действие быстрее и проще. Для небольших территорий, на которые не намечены планы капитального ремонта местного правительства или правительства штата, может быть нехватка финансирования для обслуживания инфраструктуры и модернизации, часто необходимой для поддержки более плотной застройки.Как отмечает Агентство по охране окружающей среды в статье «Интеллектуальный рост и экономический успех: инвестирование в застройку засыпки», «еще одна проблема финансирования застройки засыпки заключается в том, что используемые банками финансовые модели могут служить препятствием для обеспечения капиталовложений».

Стимулы и государственные программы, поддерживающие застройку

Растущий спрос

В публикации Smart Growth Агентства по охране окружающей среды (EPA) говорится, что существует растущий спрос на застройку засыпки.На рынок жилья влияет множество демографических сдвигов: бэби-бумеры стареют, миллениалы создают новые домохозяйства, а домохозяйства, состоящие из одного человека, растут. Бэби-бумеры становятся ночлежками и пенсионерами и хотят иметь возможность подключения, которую обеспечивают городские условия. Данные ресурса EPA показывают, что две трети миллениалов хотят жить в общинах, где можно ходить пешком, где они могут пользоваться общественным транспортом вместо вождения автомобилей. Домохозяйства, состоящие из одного человека, которые составляют второй по распространенности тип домохозяйств, желают иметь возможность подключения и такие удобства, которые могут быть обеспечены компактной застройкой, ориентированной на пешеходов и транзитом.

Прибыльность для разработчиков

Застройка засыпки происходит на площадках, где есть существующая инфраструктура; таким образом, разработчики могут не облагаться дополнительными сборами или нести дополнительные расходы на новую инфраструктуру для этих проектов. Одно исследование, проведенное городом Сакраменто, Калифорния, показало, что плата за воздействие на инфраструктуру на новых участках была в 10 раз выше, чем плата за воздействие на участок засыпки. Кроме того, если застройка ориентирована на транзит, застройщики могут сэкономить деньги на капитальных затратах на парковку.Несмотря на более высокие капитальные затраты, необходимые для застройки застройки, застройщики могут иметь возможность назначать более высокие арендные или продажные цены для получения прибыли. После рецессии стоимость офисных площадей в пригородах падает, в то время как стоимость офисных площадей в центре города растет. Согласно публикации EPA, застройка компактных городских центров коррелирует с лучшими показателями недвижимости и более высокой стоимостью собственности из-за повышенной пешеходной доступности и доступности общественного транспорта.

Поощрение местных органов власти

Органы местного самоуправления Делавэра поощряются к стимулированию перепланировки и застройки территорий, подготовленных к застройке.Создание гибкого зонирования, расположения и строительных норм может способствовать развитию засыпки. Местные органы власти могут пожелать рассмотреть вопрос о пересмотре правил и постановлений о зонировании, чтобы разрешить смешанную застройку, пересмотреть лимиты плотности, разрешить надбавки за высоту и плотность, а также уменьшить парковочные места в районах, обслуживаемых общественным транспортом.

Программа помощи Браунфилду

Программа Brownfield Assistance Program , финансируемая через Стратегический фонд штата Делавэр, предоставляет соответствующие гранты владельцам и застройщикам, чтобы стимулировать реконструкцию экологически неблагополучных участков в пределах штата.Это финансирование снимает опасения по поводу ответственности и затрат на очистку, которые ранее препятствовали развитию на этих сайтах. Программа управляется совместно Департаментом природных ресурсов и экологического контроля (DNREC), отделом малого бизнеса, и предлагает 50% затрат (до 100 000 долларов США), связанных с исследованием и восстановлением объекта. Чтобы иметь право на участие, сайты должны получить сертификацию Brownfield через DNREC.

Программа Браунфилдса в Делавэре

Закон штата Делавэр об очистке от опасных веществ (HSCA) был подписан в 2004 году.В соответствии с этим законом была создана Программа развития заброшенных месторождений, которая находится в ведении Управления природных ресурсов и контроля окружающей среды штата Делавэр (DNREC) по отходам и опасным веществам. Программа поощряет очистку и реконструкцию пустой, заброшенной или недостаточно используемой собственности, которая может быть загрязнена. Программа предлагает техническую и финансовую помощь, чтобы помочь исследовать, исправить и реконструировать заброшенные участки. Это позволяет вернуть заброшенные участки в продуктивное использование и оживить экономику.Эта программа «Браунфилдс» получила признание за ее упрощенный и ускоренный процесс очистки, участие и планирование сообщества, увеличение доступности финансовой помощи и формирование ценных партнерских отношений по всему Делавэру.

Программа развития Brownfields предоставляет гранты, которые финансируются HSCA. Гранты доступны разработчикам для оплаты очистки зараженного участка и распределяются в порядке очереди. Кандидат, желающий получить сертификацию заброшенного объекта и получить грант, должен заполнить заявку на сертификацию старого участка.

HSCA также предоставляет и установила процедуры, регулирующие ссуды на очистку от опасных веществ. Некоммерческие организации, предприятия, разработчики старых объектов и / или другие потенциально ответственные стороны могут подать заявку на получение ссуды под низкий процент, которая будет использоваться для расследования и устранения утечки опасных веществ на объекте.

Торговая площадка Браунфилда Делавэра содержит базу данных всех готовых к продаже участков Браунфилда в штате. Потенциальные разработчики могут выполнить поиск на карте, чтобы просмотреть все исправленные заброшенные участки в определенном округе.По состоянию на сентябрь 2014 года, по данным DNREC, в штате насчитывалось 212 сертифицированных Браунфилдных сайтов, из которых более 630 заброшенных или недостаточно используемых сайтов. DNREC выпустила брошюру «Развитие старых месторождений в Делавэре», в которой описываются потребности и преимущества разработки старых месторождений и динамичной программы Браунфилдов в штате. В брошюре также подчеркивается, что в штате более 800 потенциальных заброшенных участков, из которых около 60–75% находятся в городских районах.

Программа

«Браунфилдс» мирового уровня в Делавэре описана в видеоролике «Браунфилдс», подготовленном отделом исследования и восстановления объектов DNREC и показанном на телевидении Международной ассоциации менеджеров городов / округов (ICMA).объясняет Программу Развития Браунфилдов DNREC. Он подчеркивает его успех и потенциал для восстановления загрязненных пустующих участков для реконструкции.

Программа округа города Делавэр

Центральных округов развития, утвержденных законопроектом № 191 Сената от 5 июня 2014 года, устанавливают стимулы для экономического развития, способствующие оживлению спада в Делавэре. Он предоставляет гранты Downtown Development District (DDD) инвесторам (как некоммерческим, так и коммерческим), которые производят квалифицированные улучшения недвижимости в определенном районе округа.Инвесторы в пределах указанного DDD получат государственную субсидию для компенсации 20 процентов «сложных» строительных затрат, таких как внешние, внутренние и структурные улучшения. Органы местного самоуправления могут подать заявление на получение DDD через Управление по координации государственного планирования в течение периода открытой регистрации. Чтобы соответствовать требованиям, местное правительство должно продемонстрировать потребность в назначении округа, подготовить и подать План округа и предложить местные стимулы для инвестиций в центр города.

Программа налоговых льгот для сохранения исторических памятников штата Делавэр

Управление по сохранению исторического наследия штата Делавэр (SHPO) предлагает множество ресурсов для отдельных лиц и сообществ, которые стремятся практиковать сохранение исторических памятников в районах, на которых ведется застройка или реконструкция.Местным органам власти рекомендуется получить статус сертифицированного местного самоуправления (CLG), чтобы получить право подавать заявки на гранты для реализации различных проектов и программ, связанных с сохранением исторических памятников. Кроме того, в рамках программы налоговых льгот на сохранение исторического наследия штата Делавэр предоставляются налоговые льготы штата, которые помогают компенсировать расходы на сохранение домов и исторических мест, внесенных в Национальный реестр исторических мест. Кроме того, Служба национальных парков управляет федеральной программой налоговых льгот на сохранение исторических памятников.Он представляет собой брошюру, в которой объясняется, как предоставляются федеральные налоговые льготы, и как удалось привлечь почти 4 миллиарда долларов в год в виде частных инвестиций для восстановления исторических зданий по всей стране.

Blue Ball Barn, Государственный парк Алапокас-Ран

Руководство по перепланировке жилья для новичков

Путь к перепланировке жилого дома у всех разный, но один общий аспект остается неизменным: это может сделать каждый.Для того, чтобы стать застройщиком жилого фонда, не требуется специальная степень, лицензия или сертификация, а требуется определенный набор элементов: цель, образ мышления и стремление довести дело до конца. Ниже приводится первое руководство для инвестора в недвижимость, в котором подробно описывается состав редевелоперского жилого комплекса, а также описывается процесс его повторной застройки и как начать работу, включая ключевые элементы, необходимые инвесторам для достижения успеха в сфере недвижимости.

Что такое жилой редевелопер?

Реконструкция жилого дома — это еще один термин для инвестора в недвижимость.По сути, это относится к конкретному типу инвестора в недвижимость, который сосредоточен в первую очередь на жилых домах, таких как односемейные объекты, многоквартирные дома и кондоминиумы. Процесс перепланировки жилого фонда идентичен процессу традиционных инвестиций в недвижимость, поскольку инициативы включают в себя предварительную и реконструируемую жилую недвижимость, а также их использование для получения пассивного дохода, как в случае с арендуемой недвижимостью. В то время как инвестор в недвижимость стремится воспользоваться возможностями недвижимости, будь то жилая, коммерческая недвижимость или землепользование, перепланировка жилого дома стремится воспользоваться преимуществами перспективных рынков жилья, где есть возможность покупать дешево, быстро продавать и заработать здоровую прибыль доступны.

Наряду с физическими характеристиками ведения бизнеса, такими как финансовая поддержка и кампания по привлечению потенциальных клиентов, застройщикам жилых помещений также необходимы нематериальные активы уважаемого инвестора, такие как этичность и порядочность. Эти две вещи не только имеют огромное значение для бизнеса инвестора в сфере недвижимости, но, как правило, являются определяющими факторами долголетия — и успеха — карьеры инвестора.

«Я искренне утверждаю, что бескомпромиссная этика и добросовестность — это основа, на которой должен строиться любой бизнес, и компании по перепланировке жилых домов — не исключение.Если уж на то пошло, ни один бизнес по инвестициям в недвижимость не может быть сильнее, чем тот, который опирается на стойкое желание поступать правильно », — говорит Тан Меррилл, мой коллега из FortuneBuilders и CT Homes.

«Моим личным усилиям по перепланировке жилья в значительной степени способствовало следование строгому, подлинному моральному кодексу: стремиться служить и заставлять каждого человека чувствовать себя значимым».

Помимо нематериальных активов, для начинающих инвесторов важно понимать процесс перепланировки жилья в целом, включая вводные этапы, которые вам предстоит пройти.Ниже представлены основные этапы перепланировки жилого дома:

Редевелопмент жилого дома: 3 этапа

Хотя нижеследующее не раскрывает рецепт успеха в инвестировании, оно описывает три основных этапа для начала работы.

Первый этап

Определите свою цель: Я твердо верю, что начальный этап любого начинания — это сначала закрепить ваши доводы для начала. Перепланировка жилого дома не для робких или легко уговоров, так как для достижения успеха требуется много времени, усилий и труда.Тем не менее, первым шагом для перестройки жилых домов должно быть определение того, «зачем» вы вкладываете средства. Понимание того, почему вы хотите инвестировать, также послужит мотивацией для продолжения работы в трудную минуту. Я рекомендую новичкам найти время, чтобы записать свою цель, с которой они хотят начать перепланировку жилья, и что они надеются получить от этого.

Развивайте свой образ мышления: Как застройщик жилого фонда, вы столкнетесь с трудными дорогами и приливами на своем пути к инвестированию, поэтому крайне важно иметь правильное мышление с самого начала.Тем не менее, мышление предпринимателя — это стремление к постоянному обучению, и это один из наиболее важных элементов при перепланировке жилого дома, поскольку это желание учиться принесет пользу не только внутри и за пределами вашего бизнеса, но и обеспечит ваши постоянные усилия для достижения успеха.

Второй этап

Создайте бизнес-план / маркетинговый план: В то время как правильное отношение и видение необходимы для успеха, перестройщикам жилых домов потребуется план, который обеспечит его реализацию.Бизнес-план в сфере недвижимости почти всегда будет нужен начинающему инвестору, поскольку он обеспечит основу для успеха вашего бизнеса. Наряду с описанием различных шагов, необходимых для достижения вашей цели, бизнес-план по недвижимости будет в основном служить живым документом, в котором подчеркивается не только то, что вам нужно сделать для достижения вашей цели, но и то, какие ресурсы потребуются и что вы ожидаете случаться. С другой стороны, маркетинговый план в сфере недвижимости даст вам представление о том, как вы собираетесь представить себя миру, а также о том, как вы собираетесь осуществлять продажи.Как новичок, помните, что есть разница между бизнес-планом и маркетинговым планом, поэтому важно, чтобы вы различили их прямо сейчас.

Определите варианты финансирования: Независимо от того, предоставляется ли финансирование от банка, частного кредитора, кредитора в твердой форме или наличными, застройщикам жилых домов рекомендуется заранее определить варианты финансирования. Одним из факторов, который может сыграть значительную роль в определении вашего метода финансирования, будет ваш кредитный рейтинг. Этот ценный актив — лучший друг инвестора, поскольку он обладает полномочиями не только сохранять привлекательные ставки по ипотеке и рефинансированию, но и усиливать переговорные позиции при получении ссуды.

Третий этап

Создайте свою кампанию по привлечению потенциальных клиентов: В своей простейшей форме создание потенциальных клиентов в сфере недвижимости стимулирует интерес к вашей компании с целью развития воронки продаж. Это не только важная часть процесса продажи / покупки при перепланировке жилья, но и долгосрочный успех.

Как частный редевелопер, ваша кампания по привлечению потенциальных клиентов будет по сути реализацией первого и второго этапов, работая в унисон для достижения вашей основной цели.Как и любая кампания, она будет состоять из различных рабочих компонентов по привлечению и привлечению потенциальных клиентов. В большинстве случаев это будет включать в себя ряд тактик, таких как прямой почтовый маркетинг, создание сетей, контент-маркетинг и даже социальные сети.

X-Factor: Последним ингредиентом успеха редевелопмента жилого дома является должная осмотрительность. Этот нематериальный компонент представляет собой комплексную оценку вашего бизнеса, а также постоянное стремление изучать соответствующую информацию и улучшать ее — и совершенно необходимо добиться успеха в реконструкции жилого дома .

Редевелопмент серых полей: определения, возможности и препятствия

Аннотация

Исследование серых полей для этой диссертации было мотивировано растущими проблемами дорожного движения и загрязнения воздуха, связанными с разрастающимися моделями развития. Обычно расположенные во внутреннем кольце пригородных районов, серых полей или обанкротившихся торговых центров, представляют собой участки, которые можно выгодно перестроить в смешанные, пешеходные районы. Тем не менее, существует несколько успешных примеров редевелопмента серых полей, особенно по сравнению с относительным распространением редевелопмента заброшенных месторождений.Восстановить заброшенные поля или загрязненные городские участки очень дорого, и удивительно, что этот тип перепланировки опережает перепланировку серых полей в таких значительных масштабах. Этот тезис рассматривает несоответствие между двумя типами редевелопмента и описывает различия между заброшенными и серыми месторождениями посредством применения экономической модели редевелопмента. Затем переменные модели применяются к каждому типу редевелопмента и рассматриваются в контексте нескольких тематических исследований серого поля, расположенных на восточном побережье.

(продолжение) В тех случаях, когда экономическая модель не полностью объясняет несоответствие между типами редевелопмента, учитывались факторы, не входящие в модель, в том числе наличие внешних эффектов и государственных субсидий на федеральном, региональном и местном уровнях. Наконец, обсуждаются предложения о том, как способствовать более широкому внедрению реконструкции серого поля и создать индустрию вокруг повторного использования сайтов серого поля.

Описание

Диссертация (S.M.) — Массачусетский технологический институт, кафедра.урбанистики и планирования, 2006.

Электронная версия предоставлена ​​автором-студентом. Заверенная диссертация имеется в Архиве и специальных собраниях института.

Включает библиографические ссылки (листы 61-62).

Отдел

Массачусетский Институт Технологий. Кафедра урбанистики и планирования; Массачусетский Институт Технологий. Кафедра градостроительства и планирования

Издатель

Массачусетский технологический институт

Ключевые слова

Городские исследования и планирование.

.