Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме: Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме в Москве

Содержание

НПЦ Перспектива - экспертиза, проектирование, обследование: Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме – 3 важных момента

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме – 3 важных момента

Нежилые помещения, находящиеся во встроенно-пристроенных частях жилых домов и аналогичные помещения в нежилых зданиях, с точки зрения перепланировки, а именно ее согласования, существенно различаются. Начнем с того, что формально сам термин «перепланировка» указан только в Жилищном кодексе РФ, который характеризуется как изменение конфигурации помещения, при котором требуется внесение изменений в учетно-техническую документацию.

В то же время, изменение конфигурации может производиться и для помещений в нежилых зданиях, но для них формально понятие «перепланировка» неприемлемо.

В нежилом помещении в многоквартирном доме могут проводиться как перепланировка, так и переустройство, которые меняют конфигурацию помещения и требуют изменений в техническом паспорте.

Понятие «переустройство» аналогично понятию «перепланировка» формально и нормативно применимо только для жилых домов и присутствует только в Жилищном кодексе РФ и в соответствующих нормативных документах субъектов РФ.

При этом при перепланировке меняется конфигурация помещения, влекущая за собой изменения в учетно-технической документации на жилое помещение.

А при переустройстве жилого помещения устанавливается, заменяется или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое или другое оборудование. Эти мероприятия также обусловливают внесение изменений в учетно-техническую документацию на нежилое помещение в жилом доме.

Несмотря на некую неопределенность в толковании понятий «перепланировка» и «переустройство», для того, чтобы правильно квалифицировать строительные работы рекомендуем вначале соотнести их с работами по реконструкции и капитальному ремонту. Это необходимо сделать для того, чтобы «не опоздать» с согласованием якобы «перепланировки» или «переустройства» нежилого помещения, а на самом деле окажется, что это, к примеру, реконструкция, которая требует значительно больших затрат, в т.ч. получение разрешения на строительство.

Кроме того, необходимо учесть, что все требования по «мокрым зонам» должны соблюдаться при нахождении нежилых помещение под/над жилыми помещениями, а также все требования к нежилым помещениям согласно их назначению и фактическому использованию, например, специфические требования по вентиляции кухонь ресторанов, кафе и т.д.

Основными документами, которыми следует руководствоваться при перепланировке нежилых помещений в многоквартирном доме (применительно к Москве):

  • ГрКодекс РФ;
  • Постановление 432 Правительства Москвы от 27 августа 2012 года;
  • 508 Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года.

В Градкодексе следует принимать во внимание статью 51, пункт 17, в котором указаны случаи, не требующие разрешения на строительство.

432 Постановление конкретно определяет мероприятия, для нежилых и жилых помещений, при которых нет необходимости обращаться за разрешением на строительство. В Приложении 2 к этому постановлению отдельно выделены допустимые мероприятия (без получения разрешения на строительство) для жилых и нежилых помещений. При перепланировке нежилых помещений в многоквартирном доме нужно руководствоваться п.3 Приложения 2, в котором приведены работы по изменению объектов капитального строительства нежилого назначения и (или) их частей.

В первых двух документах описаны технические ограничения на проведение работ перепланировке нежилых помещений в многоквартирном доме, а организационные мероприятия и технический регламент достаточно подробно прописаны в нормативном документе города Москвы – 508 ПП от 25 октября 2011 года.

Особенность перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме состоит в том, что ее проведение необходимо согласовывать с собственниками жилых и нежилых помещений. Процесс согласования достаточно долговременный, требует скрупулезной проработки и оформления большого пакета документов не технического, а организационного характера. В 508 Постановлении все процедуры согласования подробно описаны, приводятся образцы документов для согласования, порядок их подготовки, представления. Мосжилинспекция (орган Московского правительства, уполномоченный на контроль за перепланировками нежилых помещений в многоквартирном доме) достаточно «жестко» относится к представляемым документам, требует неукоснительного выполнения всех нормативных требований, в том числе, к оформлению в соответствии с ГОСТ, СП и СНИП проектной документации.

На наш взгляд и имеющийся опыт (несколько тысяч объектов) подготовки документации для перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме, в целях экономии времени и средств лучше обратиться в специализированную организацию, которая держит «руку на пульсе» нормативной документации и подготовит ее с соблюдением всех требований. Одной из немногих профессиональных организаций, имеющей многолетний опыт и положительную репутацию является ООО «НПЦ «Перспектива». В этой организации работают профессионалы, болеющие душой за результат, оказывающие профессиональные консультации, обладающие опытом и навыками подготовки документации для перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме.

07.08.2019 - 16:58

Вернуться

Перепланировка нежилых помещений взята под более жесткий контроль

8 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 558-ФЗ, он внёс изменения в Жилищный кодекс РФ, которые теперь не позволять владельцам аптек и магазинов в многоквартирных домах сделать перепланировку без решения жильцов.

Ранее глава 4 ЖК РФ регулировала переустройство и перепланировку только жилых помещений. Новым федеральным законом в статьях 4, 8, 12, 14, 25, 26, 27, 28, 29 главы 4 ЖК РФ термин «жилые помещения» заменяется на термин «помещения в многоквартирном доме». Таким образом, устанавливается единый порядок переустройства и (или) перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Перечень документов, предусмотренный частью 2 статьи 26 ЖК РФ, которые заявитель обязан предоставить в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, остался практически прежним, за исключением одного нововведения. Теперь, если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, дополнительно предоставляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в этом доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме.

В случае игнорирования законных требований, лицо самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме несет административную ответственность.

При этом собственникам необходимо помнить о том, что в случае самовольной перепланировки, переустройства, в соответствии с частью 6 статьи 29 ЖК РФ, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).

Изменения коснулись и полномочий органов государственного жилищного надзора. Добавились полномочия по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений порядка осуществления перепланировки (или) переустройства помещения в многоквартирном доме, допущенных органами государственной или муниципальной власти, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами.

Основанием проверки будет являться поступление в орган госжилнадзора или муниципального контроля информации о фактах нарушения требований порядка осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме. В этом случае, указанные органы власти получают право с согласия собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей жилых помещений посещать такие помещения и проводить их обследования.

Также новым законом расширена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Теперь оно может принимать решение о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Напомним, что переустройство помещения в многоквартирном доме  - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласование перепланировки нежилого помещения и его переустройства в Москве и МО

Поскольку ЖК РФ в основном регламентирует внесение изменений в конструкцию жилых помещений, многие тонкости, касающиеся согласования перепланировки нежилых помещений (или их переустройства), прописаны в локальных нормативных актах. В общем случае, собственник или арендатор нежилого помещения так же имеет право улучшить занимаемое пространство с изменением его конфигурации или без. Главное – помнить о необходимости оформления перепланировки в надзорных органах (в Москве – с Мосжилинспекцией), а также о недопустимости некоторых видов реконструкции.

Кроме того, стоит учитывать, чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения.

В целом, алгоритм согласования перепланировки нежилого помещения довольно прост. Сначала собственнику или арендатору необходимо получить рекомендацию специалистов жилищной инспекции в своем административном округе по г. Москве. Причем рекомендация, равно как и итоговое разрешение, выдается совершенно бесплатно.

Однако, говоря о бесплатности согласования перепланировки или переустройства помещений, не стоит забывать, что речь идет лишь о процедуре узаконивания планируемых (или уже выполненных) работ. Сами же работы проводятся в соответствии с проектом, который необходимо заказать либо у автора проекта дома, либо в специальной проектной организации, имеющей соответствующее свидетельство. А это уже – платная услуга.

После сбора всех документов следует вновь обратиться в Мосжилинспекцию (для юрлиц и ИП) или МФЦ (для физлиц) для получения окончательного разрешения на перепланировку нежилого помещения.

Перечень документов для согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
  • поэтажный план, экспликация к поэтажному плану, выписка из технического паспорта строения, справка о состоянии здания/помещения;
  • согласие собственника помещения или уполномоченного им лица.

С полным списком документов, который зависит от статуса заявителя, сложности перепланировки и типа помещения, можно ознакомиться здесь.

Стоимость услуг по оформлению переустройства и перепланировки зависит от множества факторов и варьируется в каждой конкретной ситуации. Однако в целом можно выделить два основных случая: согласование будущей перепланировки с подготовкой проекта и узаконивание уже проведенных, но ранее несогласованных работ.

Стоимость услуг по согласованию перепланировки нежилых помещений в Москве

Опытные юристы компании «Юс Либерум» готовы оказать всестороннюю помощь при получении разрешения на перепланировку или переустройство нежилого помещения. Они подготовят требуемый комплект документов и представят ваши интересы во всех инстанциях (БТИ, Росреестре, МФЦ, Мосжилинспекции, проектной СРО, Мосгорнаследии, Роспотребнадзоре, ДГИ г. Москвы и др.), тем самым значительно сэкономив время и силы на прохождение всех этапов согласования.

По вопросам, связанным с согласованием перепланировки нежилого помещения, обращайтесь к нашим специалистам по телефону: +7 (495) 642-45-97.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения?

Получать разрешение на перепланировку нежилых помещений в многоквартирном доме еще полгода назад не требовалось. В законодательстве были установлены только правила перепланировки квартир. С 2019 года поправками в Жилищный кодекс введен единый порядок проведения перепланировки в жилых и нежилых помещениях.

Чтобы открыть в нежилом помещении на первом этаже жилого дома детский сад, аптеку или кафе, собственникам приходится проводить в нем перепланировку. Случаи, когда коммерческое помещение изначально, еще на этапе строительства, предназначается для размещения определенного вида бизнеса, по-прежнему редкость.

Но теперь для того, чтобы провести перепланировку, собственнику сначала нужно обратиться в администрацию за разрешением. Такой порядок введен в начале 2019 года.

Процедура согласования перепланировки состоит из четырех этапов.

  1. Получение разрешения на перепланировку в администрации города.
  2. Выполнение работ на объекте.
  3. Подписание акта о проведенной перепланировке. Для этого с проверкой на объект выезжает специальная комиссия, в состав которой входят представители администрации, управляющей компании и проектной организации.
  4. Внесение новых данных в информацию об объекте, которая содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Что относится к перепланировке нежилого помещения?

На какие именно работы потребуется получать разрешение, отвечает глава 4 Жилищного кодекса РФ, в которой содержится определение переустройства и перепланировки.

«Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». Снос перегородок и возведение новых, перенос дверных проемов, изменение местоположения комнат — все это примеры перепланировки, которую нужно согласовать в департаменте градостроительства мэрии.

«Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требуется внести в технический паспорт помещения».

При этом устройство дополнительного входа, который стремится сделать подавляющее большинство собственников нежилых помещений, перепланировкой не является. Такие изменения считаются реконструкцией, так как в данном случае затронуты несущие конструкции дома. На реконструкцию нужно получать отдельное разрешение, причем сделать это сложнее, чем согласовать перепланировку.

С чего начать перепланировку нежилого помещения?

Подготовка к перепланировке всегда должна начинаться с консультации проектировщика. Специалист расскажет, что можно и что нельзя изменить при перепланировке в нежилом помещении. Оценит, не нарушают ли работы, которые вы запланировали, строительные или санитарные нормы, не представляют ли потенциальной опасности для конструкций здания и получится ли их согласовать.

Порядок перепланировки и переустройства нежилого помещения

Как только вы убедились, что запланированные изменения возможно согласовать, можно собирать документы для получения разрешения на перепланировку. В администрацию подают проект перепланировки, разработанный специализированной проектной организацией, имеющей допуски СРО на выполнение данного вида работ.

Кроме того, потребуется технический паспорт на помещение. Этот документ содержит необходимую информацию об объекте (материал стен, год постройки и т. д.). Если техпаспорта на нежилое помещение у вас нет, его придется заказать кадастровому инженеру. А вот специально менять давно выданный техпаспорт на новый для получения разрешения на перепланировку не нужно. Для оформления перепланировки подойдет даже паспорт, изготовленный много лет назад.

Перечень документов для перепланировки нежилого помещения

В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.

Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.

Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.

Как проверяют перепланировку в нежилом помещении?

После завершения работ на объект выезжает комиссия, которая создана при администрации соответствующего района города. В нее входят чиновники, представители управляющей компании, проектировщик. Задача комиссии — проверить, соответствуют ли проведенные в помещении работы проектным решениям. Специалисты подписывают акт выполненных работ, который вам нужно будет предоставить в департамент градостроительства на утверждение.

После этого можно обращаться к кадастровому инженеру, который сделает технический план помещения уже с внесенными при перепланировке изменениями. Затем документы подаются в Росреестр, чтобы обновить информацию об объекте в ЕГРН.

Как узаконить сделанную перепланировку в нежилом помещении?

Уже выполненную перепланировку в нежилом помещении администрация не согласует. Прежде чем выдать разрешение на перепланировку, специалисты мэрии обязательно побывают на объекте, чтобы проверить, не сделана ли в нем самовольная перепланировка.

Оформить выполненную без разрешения перепланировку можно только через суд. Не всегда изменения удастся узаконить. Если они нарушают санитарные или пожарные нормы, если в результате создается угроза жизни и здоровью жильцов многоквартирного дома, оформить перепланировку суд не позволит. Поэтому собственникам нежилых помещений проще идти законным путем — сначала получать разрешение на проведение работ, а затем оформлять их в установленном законом порядке.

Материал подготовлен при участии представителей департамента градостроительства администрации Красноярска

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

ИЗМЕНЕНИЯ В СФЕРЕ РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРОЦЕДУР ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И ПЕРЕУСТРОЙСТВА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Неопубликованная запись

Автор: 

Имя автора

Ни для кого не секрет, что самовольные переустройства и перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) могут привести к крайне негативным последствиям, в том числе: привести к ухудшению технического состояния, разрушению дома или его части, причинению вреда жизни и здоровью граждан, порче имущества граждан и общего имущества.

Однако до недавнего времени отношения, связанные с осуществлением переустройства или перепланировки нежилых помещений в МКД, не относящихся к общему имуществу в этих домах, не регулировались ни одним из видов федерального законодательства.
28 декабря 2018 на официальном портале правовой информации был опубликован Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме».
Поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в МКД применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в МКД, вступили в силу с 8 января 2019г.
Принятые в целях устранения злоупотреблений со стороны собственников нежилых помещений поправки, наделили надзорные органы полномочиями по привлечению к ответственности собственников не только жилых, но и нежилых помещений в МКД, осуществляющих незаконную перепланировку своих помещений.
Кроме того, теперь к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД отнесено принятие решений:
— о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.
В связи с этим, для согласования переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме (так же, как и в случае переустройства жилого помещения) собственник помещения теперь помимо ранее установленного перечня документов должен предоставить в орган, осуществляющий данное согласование, протокол общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на присоединение к помещению части общего имущества в МКД (если переустройство или перепланировка помещения в МКД доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в МКД).
Последствием непредставления вышеуказанного протокола в орган, осуществляющий согласование перепланировок, будет отказ в согласовании данных действий.
В МУП г. Шахты БТИ изготовление необходимых для согласования проектов перепланировки и/или переустройства выполняют высококвалифицированные специалисты с многолетним опытом работы. Поэтому изготовление проектной документации в нашем учреждении это залог профессионального подхода и успешного результата.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме

Перепланировка нежилого помещения — это отличная возможность более рационально использовать существующее пространство.

При этом важно помнить, проведение несогласованной перепланировки в нежилом помещения многоквартирного дома (МКД) является нарушением, рассказала Кадастровая палата по Тульской области.

Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Если вы планируете провести указанные работы в помещении, которое расположено в многоквартирном доме, то вам нужно согласовать перепланировку помещения. Согласование перепланировки проводится органами местного самоуправления.

Таким образом, во избежание негативных последствий проведения несогласованной перепланировки необходимо подготовить проектную документацию с учетом установленных строительных норм и правил. Владельцу помещения следует обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана помещения.

Далее подготовленный проект изменений с заявлением о перепланировке нужно направить в уполномоченный орган местного самоуправления для согласования работ. Важно отметить, что производить работы можно только после получения положительного решения вышеуказанного органа.

Для внесения изменений всведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте, в котором была проведена перепланировка, нужно подать заявление и технический планв офис МФЦ.

При необходимости можно получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о нежилом помещении, запросив ее любым комфортным для себя способом и в удобном формате: в печатном виде в офисах МФЦ, в электронном виде при подаче запроса на официальном сайте Росреестра или через онлайн-сервис Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН.

Самовольная перепланировка повлечет за собой административную ответственность в виде штрафа.

 

По материалам сайта: novolvov.ru

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме

Нежилое помещение, расположенное в одной из столичных многоквартирных новостроек,  не было перегорожено несущими стенами, так как дом монолитный.

Кроме того, данное помещение, имело достаточно большую высоту, что позволило рассматривать варианты перепланировки с устройством антресольного этажа.

Начальная планировка нежилого помещения

Проект перепланировки нежилого помещения с возведением антресоли, выполненный с учетом требований постановления №508 правительства Москвы (регулирующим перепланировку в многоквартирных домах), а также действующих санитарных и строительных норм был выполнен нашими специалистами.

Более подробно познакомиться с произошедшими в помещении изменениями можно на планах демонтажа и монтажа, которые является частью проекта перепланировки. 

Демонтажный план

После демонтажа имеющегося тамбура, проект предусматривал значительный объем строительных работ по монтажу конструкций антресольного этажа и лестницы. Каждый их получившихся этажей на монтажных планах отображен отдельно.

Монтажный план первого этажа


План монтажных работ на антресоли

Наши специалисты по поручению собственника выполнили всю процедуру согласования ремонта под ключ – от получения разрешения на проведение перепланировки и осуществления авторского надзора, до подписания всех необходимых актов. 

В распоряжении МЖИ на проведение перепланировки перечислены все основные строительные мероприятия, которые были согласованы для данного объекта.

Распоряжение на перепланировку

По окончании работ помещение было сдано приемочной комиссии жилищной инспекции, после чего были внесены изменения в учетную документацию БТИ.

План нежилого помещения после ремонта

Консультации по всем вопросам, касающимся перепланировки в квартирах и нежилых помещениях, в нашей организации проводятся бесплатно, что позволяет на самом начальном этапе избежать ошибок и учесть требования действующего законодательства.

Защита существующих районов от воздействия новой застройки

1 марта 2012 г. от Джон Оуэн и Рэйчел Миллер
Категория: Советник по планированию

Эта колонка советника была первоначально опубликована в феврале 2011 года.

Это первая из двух статей, в которых обсуждаются стратегии регулирования, направленные на решение двух проблем, связанных с созданием совместимой и удобной застройки.Эта статья посвящена достижению совместимости между новой многоэтажной застройкой и существующими районами меньшего размера. Во второй статье описаны концепции создания открытого пространства в новых многоквартирных домах.

Принципы разумного роста требуют развития более интенсивных многофункциональных центров в транспортных узлах или других стратегических местах. Следуя этому направлению, многие сообщества превращают старые города и коммерческие районы в более интенсивные центры с многоэтажными зданиями смешанного использования, поощряя 3-6-этажные здания, которые увеличивают количество постоянного населения и активность, необходимую для поддержки улучшенного транспорта, местных коммерческих услуг и привлекательные условия проживания.И такая стратегия оказалась успешной во многих сообществах, таких как Рентон, Киркленд, Эверетт, Белвью, Кент и в нескольких районах Сиэтла. Разработчики, проектировщики и дизайнеры нашли способы улучшить пешеходные условия, справиться с столкновениями с парковками и дорожным движением, а также создать пригодные для жизни и даже яркие городские центры.

Одной из самых сложных задач при планировании более интенсивного развития сообщества была защита условий жизни в соседних кварталах, особенно сохранение конфиденциальности, доступа к солнечной энергии и характера соседних жилых домов.Сохранение пригодности для жизни в близлежащих жилых районах критически важно, потому что успех многофункциональных центров экономически и физически зависит от поддержки соседних кварталов. В то же время экономика развития обычно требует строительства от 4 до 6 этажей. Задача проектировщиков и дизайнеров заключается в том, как создать условия для новой многоэтажной застройки, чтобы не пострадали существенно уединение, доступ к солнечной энергии и общие условия жизни в соседних домах.

Иногда объекты, прилегающие к новому комплексу, уже заняты или планируются для многоквартирных домов с соответствующими неудачами и смягчением последствий. В этом случае новые разработки часто совместимы с существующими условиями. Но часто, особенно вдоль торговых полос, коммерческие / смешанные зоны непосредственно примыкают к сложившимся одноквартирным районам. Большинство кодексов городского зонирования содержат требования в отношении отступлений, отступлений, экранов и буферов для смягчения последствий крупномасштабной застройки, прилегающей к домам на одну семью, но положения сильно различаются от города к городу.В данной статье рассматриваются такие меры, чтобы дать более последовательное обоснование и руководство для таких правил.

Стандарты физического развития для конфиденциальности

Экранирование с уровня земли

Физические воздействия новой многоэтажной застройки на прилегающие жилые дома обычно возникают из двух источников: наземная деятельность, такая как парковка и услуги, и воздействия на верхних этажах, влияющие на конфиденциальность, солнечный свет и визуальные качества.Воздействие на уровне земли обычно устраняется путем экранирования сплошной (предпочтительно каменной) стеной и деревьями высотой не менее 20-25 футов. Деревья этой высоты примерно равны двухэтажному зданию и будут закрывать виды как из окон второго этажа резиденций, так и из них. Неудачи при строительстве должны быть достаточными, чтобы оставить место для кроны деревьев, а необходимое пространство должно быть привязано к типу дерева. Как правило, для столбчатых деревьев требуется не менее 10 футов, и дерево должно быть расположено так, чтобы навес не сильно распространялся на двор соседнего жилого дома.

Другой подход к защите качества соседних жилых домов состоит в том, чтобы позволить одноэтажному зданию или части здания простираться до границы собственности, при условии, что внешняя стена представляет собой огнестойкую каменную стену высотой менее 12 футов без отверстий. . Это предложение может показаться вторжением, но учтите, что многие неудачи на заднем дворе представляют собой плохо обслуживаемые территории, используемые для станций сбора отходов, обслуживания и неприглядного долгосрочного хранения. (Рис. 8.) Стена из каменной кладки обеспечивает уединение и границу собственности, по которой соседний житель может благоустроить территорию различными способами.Кроме того, огорожены стоянки и служебные зоны, и в новой застройке меньше ограничений на площадку. Разрешение зданиям простираться до границы собственности может быть не столь выгодным, если новое здание примыкает к боковому двору, в котором существующее жилище расположено на расстоянии менее 10 футов от линии собственности.

Неудачи верхнего этажа

Воздействие верхнего этажа на уединение, солнечный свет и виды представляют собой другую проблему. Измерения отступления и отступления должны основываться на логических поведенческих целях и геометрическом обосновании.При рассмотрении неприкосновенности частной жизни возникает вопрос, на каком расстоянии человек чувствует, что в его частную жизнь вторгается кто-то, наблюдающий за пределами собственности? Другими словами, как далеко должно быть окно или балкон на верхнем этаже, чтобы человек в соседнем заднем дворе чувствовал себя комфортно, занимаясь обычными делами? В своем тексте «Планирование площадки» (стр. 15) Кевин Линч отмечает, что 80 футов - это расстояние, на котором человек становится социально значимым, то есть расстояние, на котором можно узнать человека и почувствовать его настроение и чувства.Восемьдесят футов - это типичная ширина полосы отвода магистральных улиц, поэтому такое разделительное расстояние кажется вполне разумным. Проведение 80-футовой дуги от центра двора, где может происходить активность, дает объяснение ограничений для неудач верхнего этажа. На рисунке 4 отступ на 37 футов будет достаточным для этажей выше 35 футов, если будет обеспечена ширма из массивных деревьев. Без экрана из деревьев все этажи должны быть отодвинуты назад, по крайней мере, на 60 футов или более, чтобы предотвратить потерю конфиденциальности.Экранирование зрелыми деревьями, хотя и стоит дороже, чем стандартное озеленение по периметру, может быть очень рентабельным для застройщика, поскольку позволяет уменьшить отступление, необходимое для обеспечения большего разделения.

Решение межсетевого экрана, показанное на Рисунке 3, требует большего отступления для достижения того же уровня конфиденциальности. (Рисунок 5.) Обратите внимание, что неудачи будут варьироваться в зависимости от предположений, сделанных о ширине заднего двора и уровне конфиденциальности, который должен быть достигнут. Если новое здание выходит на боковые дворы для одной семьи, то геометрия меняется, но цель обеспечения достаточного пространства между существующими жилыми помещениями на открытом воздухе и новыми жилыми единицами остается в силе.Это предполагает требование, основанное на производительности, а не конкретное требование снижения. Например, код может допускать меньшее отступление при условии, что заявитель может показать, что между жилыми блоками и существующими или потенциальными жилыми зонами на открытом воздухе существует не менее 80 футов.

Еще одним средством уменьшения воздействия на частную жизнь и повышения привлекательности новых зданий является требование, чтобы перила балконов обеспечивали визуальное экранирование не менее 50%; то есть область под поручнем покрыта, по крайней мере, твердым материалом, закрывающим обзор (рис. 6).Это означает, что человек, сидящий на балконе, не сможет смотреть вниз на то, что происходит внизу, но сможет смотреть горизонтально. В то же время действия и предметы, хранящиеся на палубе (например, грили для барбекю, мебель и т. Д.), Не будут так хорошо видны снизу, что придает новым жилым помещениям более аккуратный вид и их уединение.

Солнечный свет

Также необходимо принять меры для предотвращения значительного затенения существующих наземных жилых домов.Здесь снова важно учитывать контекст развития. Высокое здание, построенное к северу от резиденции, не будет затенять этот дом. Точно так же новые строения, построенные к востоку и западу от жилого участка, по-прежнему будут пропускать солнечный свет большую часть дня. Следовательно, положения о защите собственности от затенения могут не применяться, если нет открытого жилого помещения или малоэтажного жилого дома непосредственно на севере. Однако здания к югу от жилого дома могут затенять жилой участок в критический полуденный период, когда многие растения нуждаются в прямом солнечном свете, а активный отдых на открытом воздухе является наиболее распространенным явлением.

Обычно люди занимаются активным отдыхом на свежем воздухе в период между равноденствиями. День памяти и День труда часто называют началом и концом летнего сезона, и все, кроме очень поздних помидоров, собирают к середине сентября. Таким образом, если новое здание отодвинуто назад или отступило достаточно, чтобы обеспечить солнце в дни равноденствия, воздействие на соседнюю резиденцию будет значительно смягчено. Угол наклона солнца на северо-западе в день равноденствия составляет около 45 градусов, поэтому отступ здания на 45 градусов позволит солнечному свету получить доступ в самые критические периоды.Шаг назад не обязательно должен быть спроектирован от границы участка, поскольку может быть нереалистично, что весь двор будет получать солнечный свет в это время. В конце концов, дом высотой 25 футов, построенный в 5 футах от линии собственности, также бросит длинную тень на соседнюю собственность. Города должны решить для себя, каковы разумные ожидания в отношении доступа к солнечной энергии. На рисунках 4 и 5 показаны отступления от доступа к солнечной энергии.

Прочие факторы

Там, где переулки отделяют новостройки от односемейных зон, проблемы, описанные выше, решить намного проще.Очевидно, что переулки уменьшают неудачу, необходимую для достижения заданного уровня конфиденциальности и доступа к солнечной энергии, поэтому стандарты разработки должны быть достаточно гибкими, чтобы не ограничивать без надобности новые разработки. Иногда коммерческие / многофункциональные объекты проходят через квартал, так что их участки выходят на улицу напротив домов для одной семьи. В этом случае наиболее важные соображения заключаются в том, чтобы парковки и зоны обслуживания были полностью ограждены от жилых домов на противоположной стороне улицы и чтобы въезды для транспортных средств были расположены так, чтобы уменьшить влияние движения.Значительные уличные деревья - хороший способ уменьшить воздействие коммерческой и многоцелевой застройки на жилые улицы.

Мусорные контейнеры и зоны обслуживания также являются источниками раздражения, особенно если они содержат пищевые отходы из ресторанов. Лучшее решение - потребовать, чтобы они располагались внутри здания или, по крайней мере, были отодвинуты от соседней линии собственности и были экранированы. Крытые навесы для мусорных контейнеров должны быть необходимы вблизи жилых районов. (Рисунок 9.)

Шум также может быть значительным раздражителем, но с ним можно справиться, потребовав, чтобы механическое оборудование для новой застройки не создавало более 55 децибел звука на границе участка, прилегающего к одной или многоквартирной зоне. Пятьдесят пять децибел ниже, чем при обычном разговоре. Производители вентиляторов и оборудования предоставляют рейтинги шума для своего оборудования, и можно рассчитать рассеяние шума на заданном расстоянии.

Мероприятия по землепользованию

Другой распространенной стратегией устранения воздействий на существующие районы является изменение зонирования собственности, прилегающей к зоне высокой интенсивности, чтобы стимулировать их перепланировку для более совместимых видов использования и типов зданий.

Одним из простых способов решения проблем, рассмотренных выше, является разрешение предприятиям занимать дома, прилегающие к коммерческим или смешанным зонам, при условии, что недвижимость соответствует всем физическим стандартам зоны для одной семьи и имеется парковка. Это позволяет создавать небольшие профессиональные офисы в уже существующих домах. Офисные помещения не требуют тех же условий уединения и уюта, что и жилые дома, и могут обеспечить эффективное пространство для целого класса предприятий. В то же время владельцы бизнеса / собственности, вероятно, обеспечат более качественное обслуживание собственности, чем это было бы в случае аренды дома в менее чем желательной обстановке.(Рисунок 10.)

Другая стратегия - разрешить односемейное пристроенное жилье рядом с объектами смешанного использования. Несмотря на то, что описанные выше соображения должны быть учтены, перепланировка собственности дает возможность учесть конфиденциальность и другие вопросы при проектировании новых квартир.

Наконец, города могут повторно зонировать участки, прилегающие к коммерческим / смешанным зонам или рядом с ними, чтобы обеспечить возможность многоквартирного строительства. Хотя это обычная стратегия, есть некоторые недостатки.Во-первых, многоквартирные дома могут не строиться несколько лет. Владельцы собственности часто позволяют существующим домам приходить в негодность в течение нескольких лет до перепланировки, чтобы «вывести из строя» их стоимость. А расширение масштабов застройки на существующие односемейные зоны часто просто толкает те же воздействия дальше на окрестности. Даже если эти воздействия удастся надлежащим образом устранить, соседи, скорее всего, выскажутся против. Опять же, наиболее эффективные меры будут зависеть от текущих условий, таких как качество существующего жилья, топография и потенциальное влияние дорожного движения.

Выводы

Эта краткая статья нацелена на предоставление практических предложений по решению небольшой, но распространенной проблемы реконструкции. Однако возникают три общих наблюдения, которые имеют значение для более широкой практики формирования новых разработок с помощью мер регулирования. Во-первых, следует четко определить цели любой программы регулирования. Например, при установке отступов для защиты доступа к солнечному свету необходимо сначала определить, какой доступ к солнечной энергии следует обеспечить и почему.Во-вторых, при успешном решении сложных вопросов, таких как совместимость между различными типами масштабных зданий, часто необходимо внимательно изучить различные условия, к которым применяются правила. Сами стандарты разработки должны быть достаточно гибкими, чтобы учитывать эти различные ситуации. Наконец, при установлении количественных требований, таких как ширина спада, планировщики должны учитывать поведенческие и экологические исследования, применимые к данной ситуации. Обдумывание проблем и изучение успешных примеров предпочтительнее простого установления числа без явного объяснения.Тематическое исследование или исследование после строительства, касающееся воздействия соседних высотных зданий, значительно расширило бы знания профессионала по этому вопросу.

Предложения в этой статье не решат полностью проблему достижения полной совместимости между новой многоэтажной застройкой и жилыми кварталами меньшего размера. Однако мы надеемся, что они предоставят несколько инструментов для работы с жителями, владельцами собственности и сообществами, которые сталкиваются с этой постоянной проблемой.


MRSC - это частная некоммерческая организация, обслуживающая органы местного самоуправления в штате Вашингтон. Правомочные государственные учреждения в штате Вашингтон могут использовать нашу бесплатную индивидуальную службу Ask MRSC для получения ответов на юридические, политические или финансовые вопросы.

Можно ли переоборудовать чисто жилой многоквартирный дом в многофункциональный?

Введение:

С тех пор, как концепция застроенного пространства и укрытия впервые возникла в человеческих сообществах и обществах, у нее было множество целей и функций.По мере совершенствования методов строительства роль безопасного пространства, предназначенного для проживания и взаимодействия людей, только возрастала. Действительно, если мы оглянемся в древность, мы обнаружим, что даже первые города, первые аграрные общины и даже первые деревни имели общее многоцелевое пространство или структуру, которая использовалась для различных целей, таких как лечебное пространство, кухня, жилое пространство для совместного проживания или даже место для церемониальных собраний.

Несмотря на то, что сегодня мы видим более четко определенные роли зданий, построенных в городских районах Соединенных Штатов, это было относительно недавним явлением.А с конца 1990-х годов местные органы власти штатов в Соединенных Штатах начали ослаблять эти ограничения, чтобы позволить зданиям и городским пространствам выполнять несколько функций. Хотя термин «смешанное использование» может показаться незнакомым, это очень распространенный аспект городов и сообществ, в которых мы живем.

Преобразование жилой недвижимости в недвижимость смешанного использования может быть дорогостоящим и утомительным процессом, но преобразование также дает много преимуществ.

Прежде чем мы перейдем к переоборудованию и переоборудованию, давайте сначала разберемся, что такое многофункциональное здание и что такое жилое здание.

Что такое многофункциональное и жилое здание?

Многофункциональное здание - это любое здание, в пределах которого предоставляются различные услуги. То есть он может предоставить жилье для семей и пар, офисные помещения и витрины для коммерческого использования и общую парковку. Как правило, промышленная и сельскохозяйственная деятельность ведется отдельно от жилых и коммерческих помещений по нескольким причинам, включая правила техники безопасности и охраны здоровья.

Чисто жилой дом - это дом, который ориентирован исключительно на обеспечение жильем своих арендаторов. К жилым зданиям относятся виллы, дома для одной семьи, квартиры или проекты общественного жилья. Согласно закону, здания такого типа предназначены только для жилья.

Есть и другие типы зданий, такие как сельскохозяйственные, промышленные, государственные и специальные. Как следует из их названия, сельскохозяйственные, промышленные и правительственные здания - это объекты собственности, которые обеспечивают или участвуют в деятельности, связанной с сельским хозяйством, промышленной или фабричной переработкой и управлением, соответственно.К зданиям особого назначения относятся объекты недвижимости, выполняющие уникальные функции, такие как публичные библиотеки, религиозные учреждения, школы и т. Д.

На большей части территории Европы города расширялись и росли вокруг своего центра. Центр города выступал в роли центральной многофункциональной зоны, где жители и гости города могли жить, работать и вести дела. В Соединенных Штатах, однако, законы о зонировании стали строгими после Второй мировой войны и постепенно к середине 1990-х годов стали более мягкими. Разделение жилого и коммерческого было таким же резким, как и сегрегация между жилыми и промышленными и сельскохозяйственными помещениями.

Сегодня вы найдете намного больше квартир и кондоминиумов в таких городах, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, которые также имеют витрину на 1-м этаже - идеальный пример того, как многоцелевые здания становятся все более распространенными в американских городах.

Как можно переоборудовать жилые дома в здания смешанного назначения?

Прежде чем подтвердить свое решение перестроить часть вашей собственности для открытия этого захватывающего нового магазина, необходимо учесть несколько соображений:

  1. Законы и постановления о зонировании, касающиеся переоборудования зданий смешанного использования: Ваш местный орган власти установит правила, регулирующие переоборудование жилых домов в объекты смешанного использования.Важно понимать эти правила и знать о них, поскольку преобразование может привести к нескольким ключевым изменениям.

    • Налогообложение: во многих случаях налог на недвижимость повышается, если в здании теперь находятся коммерческие предприятия.

    • Разрешения и лицензии: Разрешения и лицензии могут потребоваться для коммерческого использования на территории собственности.

    • Правила

      : Правила, касающиеся размера и предельного количества сотрудников для коммерческой недвижимости, также могут быть ограничены вашим местным правительством.

  2. Тип смешанной застройки: в зависимости от типа ремонтируемой собственности и имеющегося бюджета, есть два способа переоборудования чисто жилого здания:

    • Вертикальная застройка: Вертикальная застройка включает в себя преобразование этажей нижнего уровня или уровня улицы в офисные помещения и другие коммерческие объекты, при этом верхние этажи остаются жилыми.

    • Горизонтальная застройка: Горизонтальная застройка означает создание и возведение различных типов зданий для различных целей в небольшом населенном пункте. Примером этого может быть размещение многоквартирного дома в офисном парке или рядом с большим торговым центром. Естественно, такого рода разработки намного масштабнее и требуют гораздо больших вложений.

    • Пешеходные зоны смешанного использования: своего рода гибрид двух вышеуказанных типов застройки, где нижние этажи нескольких зданий в населенном пункте используются для коммерческой деятельности, но также обеспечивают легкий доступ к основным услугам для всех жителей этого сообщества.

  3. Структурная целостность и дизайн: Очевидно, что переоборудование или преобразование жилой недвижимости в недвижимость смешанного назначения может оказаться дорогостоящей задачей. Поэтому важно убедиться, что любые изменения в здании никоим образом не препятствуют и не влияют на структурную целостность собственности или общий эстетический вид дизайна. По этой причине многие разработчики нанимают инженеров-строителей и архитекторов в качестве консультантов, прежде чем приступить к проекту такого масштаба.

Заключение:

Преобразование жилой недвижимости в недвижимость смешанного использования может быть дорогостоящим и утомительным процессом, но преобразование также дает множество преимуществ, таких как более низкая средняя стоимость проживания в сообществе, лучший доступ к удобствам и предметам первой необходимости, более компактный и экономичный развитие и более сильное чувство общности.

Если вы твердо намерены двигаться вперед, лучше всего посоветоваться с техническим экспертом и экспертом по дизайну, прежде чем начинать проект по переоборудованию.Если вы живете в Калифорнии и хотите узнать, как это сделать, свяжитесь с Design Everest. У вас будет доступ к лучшим инженерам-строителям, архитекторам и преданному менеджеру проекта! Наша команда поможет вам сориентироваться в процессе преобразования вашей собственности и вашего сообщества, а также поможет вам построить более прочный и устойчивый район.

Позвоните нам по телефону 877-704-5687 , чтобы получить бесплатную консультацию и узнать больше о зданиях смешанного использования и о том, как преобразовать вашу жилую недвижимость в здание смешанного использования.У нас могут быть специалисты из нашей команды, которые помогут вам реализовать проект вашей мечты!

В целом очень обтекаемый и приятный опыт. Я люблю общение.

-Anne R, бывший заказчик сейсморазведочного проекта

Жилая и коммерческая недвижимость

Фрэнк Галлинелли

ср часто слышите это: «Что лучше сделать? Жилой или коммерческий инвестиционная недвижимость? » Неудивительно, что нет односложный ответ на этот вопрос.Вы придете к своему лучшему выбору - тот, который максимизирует ваши шансы на успех - работая через процесс принятия решений, который включает в себя некоторые «глобальные» проблемы, некоторые местные и некоторые из них полностью личные.

Определения

Let’s начнем с некоторой терминологии. Для целей нашего обсуждения мы определять как жилую недвижимость любую недвижимость, в которую входят все или почти все доход от жилых единиц. Дома на одну семью, на несколько семей, многоквартирные дома, кондоминиумы, кооперативы все жилые.(К вашему сведению, налог Кодекс классифицирует любую недвижимость, в которой 80% или более валового дохода происходит от жилых единиц как жилых, поэтому многие объекты смешанного использования может считаться жилым для целей налогообложения.)

Для коммерческой недвижимости, мы будем использовать типичное определение непрофессионала: собственность который получает доход из нежилых источников, таких как офисы, торговые площади и промышленные арендаторы.

Почему я так говорю это определение непрофессионала? Потому что оценщики и кредиторы считать большие (> 4-х квартирные) многоквартирные дома коммерческими инвестиционной собственности, так как они покупаются и продаются строго для способность приносить доход, а не в качестве потенциального личного места жительства для собственник / инвестор.Однако для нашего обсуждения лучше относиться ко всем многоквартирным домам как к жилым объектам.

Продолжайте читать эту статью в нашем блоге ->

Авторские права 2010, RealData® Inc. Все права защищены.

Информация, представленная в этой статье, отражает мнение автора и не обязательно отражает мнение RealData® Inc. Материалы, содержащиеся в статьях на сайте realdata.com, являются не предназначен для предоставления юридических, налоговых или других профессиональных советов или заменяет надлежащий профессиональный совет и / или должную осмотрительность.Мы призываем проконсультироваться с юристом, CPA или другим подходящим профессионалом прежде чем предпринимать какие-либо действия в отношении вопросов, обсуждаемых в любой статье или размещение. Размещение любой статьи и любой обратной ссылки на автор и / или компания автора не означает одобрение или рекомендация продуктов или услуг автора.

Вы не можете воспроизводить, распространять или передавать какие-либо материалы на этот сайт без явного письменного разрешения RealData® Inc. или другие правообладатели.Содержимое веб-сайтов, отображаемых или связанных с сайта realdata.com является защищенным авторским правом материалом соответствующих места.

Порядок и документация, необходимая для перепланировки квартиры

Большое значение приобрела перепланировка многоквартирного комплекса, жилых или коммерческих помещений. « Редевелопмент » относится к процессу реконструкции жилых / коммерческих помещений путем сноса существующего строения и строительства нового строения.Сегодня общества предпочитают заниматься перепланировкой, а не ремонтом. На перепланировку застройщик заключает договор застройки с Обществом. Заключение такого соглашения о застройке не дает права собственности на землю застройщику, а просто дает застройщику право на застройку земли.

Преимущества перепланировки

При перепланировке участники получают преимущества в денежном выражении, а также дополнительную площадь. Сегодня общества выбирают реконструкцию, а не ремонт по следующим причинам.

  • Ремонтные работы увеличивают срок службы здания только на 3–4 года, но проблемы могут возникнуть снова, и участникам придется снова тратить деньги на ремонтные работы. В случае перепланировки дает новое здание, для которого не требуется капитальный ремонт в течение более длительного периода. Реконструкция рекомендуется для зданий старше 15-20 лет.
  • Старые здания спроектированы с учетом старых строительных норм и, следовательно, не могут выдерживать новые климатические и географические условия.При перепланировке строится новое здание, способное выдерживать новые климатические и географические условия с учетом последних мер безопасности. При перепланировке застройщик может предоставить дополнительные удобства, такие как лифт, тренажерный зал, бассейн и т. Д.
  • Главный недостаток ремонта дома или квартиры заключается в том, что участникам приходится тратить деньги. Но при перепланировке участники получают выгоду в денежном выражении, а также дополнительную площадь.
  • Еще одним недостатком ремонта здания является то, что в старом здании сталь внутри бетонных балок и колонн начинает корродировать через 15-20 лет, что не поддается ремонту.Эта проблема не возникает в реконструируемом здании, так как здание реконструируется путем сноса существующего старого здания и его материалов.

Необходимые процедуры и документация

Много лет назад девелоперы, которые не были заинтересованы в покупке земли и ее застройке, так как это потребовало бы огромных гербовых сборов при передаче земли. Вместо этого перепланировка старого здания значительно снижает гербовый сбор. Для этого разработчики заключают с Обществом Соглашение о разработке.Одно из преимуществ перепланировки состоит в том, что улучшается образ жизни пожилых жителей, поскольку они получают более качественные, большие и безопасные помещения бесплатно. Перед тем, как приступить к повторной разработке, необходимо предпринять следующие шаги.

  • Строитель обращается к владельцу земли и вместо того, чтобы покупать землю и платить крупную сумму, направляет ее на покупку. Он заключает договор с владельцем о разрешении застройки земли от имени владельца. Согласие членов общества должно быть получено на собраниях общества.В соответствии с важной особенностью руководящих принципов (государственного кооперативного ведомства), схема редевелопмента может быть одобрена генеральным органом только в том случае, если на собрании присутствуют три четверти членов общества.
  • Во время или до заключения соглашения общество должно передать застройщикам копию передаточного акта в отношении собственности общества вместе с заверенными копиями регистрационной карты собственности, индекс II, последний счет за электроэнергию. , счет за воду, счет муниципального налога, N.A. налоговый счет на имущество общества, а также копию свидетельства о регистрации общества.
  • Должен быть подготовлен список членов с указанием их выбора новых квартир и прав на парковку, среди прочего, по согласованию в новом здании. Условия предоставления временного альтернативного жилья членам на период строительства также должны быть четко изложены в соглашении.

Что нужно понимать

Редевелопмент выглядит привлекательно, цены на недвижимость двигаются в северном направлении.Процесс перепланировки не так прост, как кажется. Строители / девелоперы заключают с Обществом договор застройки. Заключение такого соглашения о застройке не дает права собственности на землю застройщику, а просто дает застройщику право на застройку земли. Этот процесс включает в себя набор правил, процедур и последствий, которые вам необходимо понять.

  • Заем или заложенное имущество: В случае заложенной квартиры или имущества застройщик может взять ипотечный кредит, поскольку он будет сносить дом для строительства нового здания.До тех пор, пока новое строительство не будет построено для повторного заселения владельцем, ответственность будет лежать на застройщике в том, что касается залогового права. После того, как заемщик заселит свой новый дом, залоговое право будет возвращено фактическому владельцу. Застройщик может воспользоваться ссудой на развитие, заложив недвижимость или если банк предоставит ссуду на перепланировку. На этот счет нет письменного правила, так как концепция редевелопмента находится на начальной стадии и со временем развивается. Следовательно, каждый житель должен прояснить свои сомнения с застройщиком и убедиться, что в соглашении четко прописаны эти факты.
  • Арендатор и Владелец: Арендатор и Владелец - две стороны одной медали. Согласно нескольким решениям высоких судов, оценка была в пользу арендатора. В числовом выражении 2/3 компенсации было направлено арендаторам, а 1/3 - домовладельцу. Если фактический владелец / домовладелец обслуживает залоговое право на «дом, подлежащий перепланировке», он ограничивается стоимостью квартиры и рассматривается отдельно. В таких случаях 1/3 минус залог направляется арендодателю, а 2/3 минус удержание принадлежит арендатору.
  • NRI Property: Могут быть собственники или члены, чьи квартиры заперты, а также владелец, проживающий за границей. Это скорее административный элемент. Он может не присутствовать физически, чтобы участвовать в документации и переговорах. Но он всегда может отдать доверенность близкому родственнику или надежному другу, который может принимать важные решения от его имени. Есть два типа доверенностей: «общие» и «специальные» (или ограниченные). Согласно генеральной доверенности, ваш родственник / друг получил право выполнять все юридические действия от вашего имени.Это не ограничивает его / ее конкретной транзакцией. С другой стороны, полномочия ограничиваются конкретной сделкой или законом по специальной доверенности. Следовательно, если вы скептически относитесь к передаче принятия решений третьей стороне, вы можете выбрать ограниченную доверенность.

Права на перепланировку

Застройщик обычно гарантирует определенную сумму денег, дополнительную площадь или сочетание того и другого. Он может предоставить альтернативное жилье для вашего временного проживания, оплатить вашу аренду или предоставить вам ежемесячную компенсацию, в пределах которой вы должны будете найти свое временное жилье.После того, как застройщик предоставит подробный план, члены общества должны проконсультироваться с консультантами по недвижимости и застройщиком о вероятной будущей цене. Исходя из этого, члены общества должны произвести некоторые расчеты, чтобы проверить коммерческую выгоду.

В договоренности между резидентом и застройщиком есть два важных момента. Один из них - коммерческий, а другой - технический. Фактически, уже на стадии заключения соглашения жители общества должны назначить юриста для составления и согласования соглашения.Члены общества должны обеспечить своевременное завершение проекта, что является наиболее важной деталью, которая должна быть упомянута в соглашении. Технический ракурс относится к готовому товару. Он должен соответствовать техническим характеристикам и качеству, указанным в соглашении.

Общество должно иметь действующий акт передачи земли и здания в свою пользу. После получения согласия членов общества общество должно предоставить документы застройщику. Он должен содержать технические детали, такие как количество открытых парковочных мест, стоянок для машин на сваях и закрытых стоянок, выделенных существующим членам общества.В соглашении о застройке должны быть прописаны общие технические характеристики и удобства, которые будут предлагаться в новом здании. В соглашении должен быть указан график платежей, ориентировочная дата освобождения квартир, срок завершения, пункт о штрафах, если застройщик не уложится в срок и т. Д.

Осложнения при перепланировке

  • Неспособность собрать всех членов общества в один момент времени
  • Квартиры или апартаменты могут быть переданы в залог банку или финансовому учреждению.
  • Некоторые участники могут быть заинтересованы в покупке новых квартир по льготной цене в новостройке.
  • Передача земли и строения не оформлена в пользу общества.
  • Налоговые вопросы редевелопмента непонятны обществу.
  • Ожидается высокая компенсация или цена в случае некоторых членов, которые не заинтересованы в проживании в новом здании

Большое значение приобрела перепланировка многоквартирного комплекса или жилых или коммерческих помещений.Сегодня общества предпочитают идти на перепланировку, чем на ремонт. При перепланировке участники получают выгоду в денежном выражении, а также дополнительную площадь. Обычно перепланировка - обычное дело среди старых объектов. Но в таких городах, как Бангалор, Ченнаи, Мумбаи или Дели, покупатели жилья часто покупают бывшие в употреблении квартиры с третьей или четвертой продажи, если они конкурируют с конкретным пригородом по сниженной цене. Согласие трех четвертей членов общества должно быть получено на собраниях общества.Хотя это может показаться типичной беспроигрышной ситуацией, процесс перепланировки не так прост, как кажется. Невозможность собрать всех членов общества в один момент времени и акт передачи земли и строения, оформленные не в пользу общества, являются основными ограничениями при перепланировке собственности.

Разработка смешанного использования 101: 6 впечатляющих примеров

Основные выводы


Вам интересно инвестировать в коммерческую недвижимость, но не знаете, с чего начать? Или еще лучше: вы изо всех сил пытаетесь выбрать между жилым или коммерческим пространством для ваших следующих инвестиций?

Возможно, пришло время добавить в ваш инвестиционный портфель девелопмент смешанного назначения .Как следует из названия, объекты смешанного использования объединяют в себе коммерческие, жилые и даже промышленные помещения. Для инвесторов это означает объединение преимуществ обоих типов собственности в одном объекте (подумайте: низкий уровень вакантных площадей и качественные арендаторы).

Хотя смешанные разработки подходят далеко не всем. С дополнительными льготами появляется дополнительная ответственность, особенно когда дело доходит до выбора подходящей собственности. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о разработках для смешанного использования и о том, как вы можете безопасно добавить их в свое портфолио сегодня.


[Хотите узнать, как профинансировать вашу первую инвестиционную сделку? Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на нашем БЕСПЛАТНОМ онлайн-курсе по недвижимости, где вы сможете узнать, как начать инвестировать в недвижимость, даже с ограниченными средствами. ]


Что такое смешанная разработка?

Комплекс смешанного использования - это сочетание жилых и нежилых зданий, спроектированных и застроенных в пределах города, муниципалитета и / или штата. Эти проекты в сфере недвижимости могут варьироваться от одного здания до целого района и обычно разрабатываются с учетом специфики окружающей среды.Наряду с объединением коммерческого и промышленного развития с жилым помещением, эти проекты нацелены на предоставление различных преимуществ: повышение доступности жилья, удобство передвижения между жильем, рабочими местами и другими удобствами, а также более сильные районы. Когда все сделано правильно, смешанные жилые комплексы предназначены для объединения различных типов недвижимости и их дополнения.

Общие черты смешанной застройки обычно включают открытые пространства и общественную инфраструктуру. Открытые пространства включают площади и коридоры между зданиями и тротуарами.Что касается общественной инфраструктуры, проекты развития смешанного использования в районах с высокой численностью населения побуждают людей добираться до мест работы или выполнения поручений через общественный транспорт, а также ходить пешком и ездить на велосипеде. Уличные застройки смешанного типа в Денвере, Сиэтле и Бостоне увеличили строительство пешеходных дорожек с магазинами и рабочими местами на расстоянии глаз. В результате этим городам теперь требуется меньше парковок, гаражей и переулков.

Горизонтальная разработка против вертикальной разработки смешанного назначения

Когда думаешь о застройках смешанного типа, первое, что приходит на ум, это обычно здание с магазинами розничной торговли на первом этаже и квартирами на верхних этажах.Хотя это популярная установка для объектов смешанного использования, это не единственный вариант. Это собственно то, что называется вертикальным развитием. В вертикальных застройках нижние этажи предназначены для коммерческих помещений, а верхние этажи зарезервированы для частных или жилых помещений. С другой стороны, горизонтальные застройки состоят из одноразовых зданий в рамках данного комплекса. В горизонтальной застройке одни здания будут использоваться под жилые помещения, а другие - под коммерческое использование.И горизонтальные, и вертикальные застройки предлагают множество преимуществ как арендаторам, так и инвесторам.

5 преимуществ смешанной разработки для инвесторов

В середине 2000-х годов по всей стране вспыхнула волна смешанных застроек, поскольку девелоперы и инвесторы искали новые способы сочетать городской стиль жизни с пешеходными зонами. Несмотря на то, что в последние годы популярность несколько снизилась, спрос на многофункциональные комплексы вернулся с удвоенной силой, привлекая отечественных и зарубежных инвесторов и даже покупателей жилья из поколения миллениума.

Несмотря на то, что покупатели жилья из поколения миллениума составляют большую часть спроса на проекты смешанной застройки, эта привлекательность широко распространена. В конце концов, проекты смешанного использования, по сути, создают более глубокое чувство общности, чего хочет каждый домовладелец.

Можно с уверенностью предположить, что популярность разработок смешанного использования сохранится, и вот наиболее важные причины, почему:

  1. Многофункциональные жилые комплексы обладают преимуществом встроенной клиентуры для коммерческих площадей, что может обеспечить инвесторам несколько источников дохода.

  2. Управляющие недвижимостью хорошо подготовлены для решения проблем, связанных с несколькими типами собственности одновременно, что обеспечивает бесперебойную работу бизнеса.

  3. Объекты смешанного использования часто находятся в непосредственной близости от других общественных объектов, что делает их очень желательными жилыми помещениями.

  4. Разнообразие арендаторов (коммерческих, жилых и т. Д.) Может снизить общий риск для инвесторов в недвижимость.

  5. Потенциальные покупатели жилья и другие арендаторы все больше привлекаются к пешеходным районам, что может привести к высокому спросу на аренду.

1. Более широкий доступ к клиентам

Одним из привлекательных аспектов проектов смешанного использования является их близость к новым клиентам. Наряду с привлечением как жилой, так и коммерческой аудитории, девелоперские проекты смешанного использования могут привлечь огромное количество интереса и посетителей по сравнению с отдельными магазинами. Кроме того, арендаторы смешанного использования, как правило, получают выгоду от регулярных расходов жителей, в том числе проживающих в здании смешанного использования.

В качестве жилого редевелопера, также известного как инвестор в недвижимость, смешанные девелоперские проекты идеальны, потому что они не только обеспечивают потоки доходов как от жилых, так и от коммерческих арендаторов, но и предоставляют больше возможностей для развития.

2. Лучшее управление недвижимостью

Еще одна причина роста смешанного использования - выгода от более эффективного управления недвижимостью. Комплекс смешанного использования включает жилую, коммерческую и промышленную недвижимость.Следовательно, для удовлетворения разнообразных потребностей всего сообщества обычно необходима опытная управляющая компания. Эти преимущества обычно включают более качественных арендаторов, более короткие циклы вакансий, более совершенные процессы и улучшенную поддержку.

3. Существующие удобства

Вероятно, наиболее привлекательным аспектом многофункциональных застроек является их местонахождение. В целом, эти объекты недвижимости расположены в густонаселенных районах рядом с существующими удобствами, такими как школы, библиотеки и парки.Сегодняшние покупатели жилья отдают предпочтение центральным районам с легким доступом к городским удобствам, и смешанные жилые комплексы работают с этими тенденциями для создания взаимосвязанных и инклюзивных сообществ.

4. Меньше риска

Несмотря на то, что выгоды от смешанной застройки обычно относятся к покупателям жилья, с точки зрения перепланировки жилого дома есть несколько преимуществ, наиболее распространенным из которых является диверсификация. Поскольку эти проекты предлагают лучшее из обоих миров (жилая и коммерческая недвижимость), инвесторы могут снизить степень риска, которому подвергается их портфель недвижимости.Тем не менее, диверсификация может помочь инвесторам минимизировать общее влияние плохих активов на их инвестиционный портфель, включая способность компенсировать убытки. Будь то коммерческий спад или жилой фонд, смешанные жилые комплексы считаются относительно безопасным вариантом. Наряду с меньшим риском, проекты смешанного использования предлагают более высокий доход, денежный поток, более длительную аренду и меньшую конкуренцию, что идеально подходит для диверсификации вашего портфеля.

5. Пешеходная доступность и транспортировка

Еще одно преимущество, связанное с застройками для смешанного использования, - это возможность ходить пешком.В прошлом году NAR опросил 3000 взрослых американцев, проживающих в 50 крупнейших мегаполисах, чтобы понять их предпочтения в транспорте. Опрос показал, что в целом американцы сейчас предпочитают пешеходные сообщества больше, чем когда-либо прежде. 48 процентов респондентов заявили, что предпочли бы жить в сообществах, где есть дома с небольшими дворами, но в пределах пешей досягаемости от общественных объектов. Для большинства сегодняшних покупателей жилья пешеходная доступность находится в верхней части списка, поэтому все больше и больше строителей строят жилые комплексы смешанного назначения, чтобы удовлетворить спрос.

Недостатки разработки смешанного использования

Есть несколько вещей, на которые следует обратить внимание, прежде чем инвестировать в разработку смешанного использования. Как всегда, одной из важнейших составляющих успешной инвестиции в недвижимость является местоположение. Легко подумать, что любой комплекс смешанного использования в городе будет выгодным вложением. В конце концов, эта недвижимость предлагает так много преимуществ владельцам и арендаторам. Однако некоторые районы не подходят для увеличения пешеходного потока, создаваемого застройками смешанного типа.Подумайте о том, насколько этот район удобен для пешеходов и есть ли общественный транспорт, ведущий к отелю. Это повлияет на то, насколько хорошо ваши коммерческие резиденты могут привлекать клиентов и насколько хорошо вы можете привлекать коммерческих резидентов.

Еще одним важным компонентом смешанного использования является обеспечение правильного финансирования. Если эта недвижимость является новой в вашем районе, вам может быть сложно найти правильный заем, необходимый для заключения сделки. Кредиторы нередко проявляют осторожность, особенно если проекты смешанного использования являются относительно новыми для вашего рынка.Ваш шаг будет более важным, чем когда-либо, если вы хотите обеспечить выгодные условия ссуды для кредиторов, которые не знакомы с преимуществами смешанного использования. При правильном планировании и подаче вы можете помочь избежать этих потенциальных недостатков при инвестировании в развитие смешанного использования.

6 успешных примеров разработки смешанного использования

Разработки смешанного назначения появляются по всей стране, и это справедливо. Однако не все свойства смешанного использования обеспечивают вышеуказанные преимущества.Для любого типа собственности определенные факторы могут повлиять на общий успех собственности. (Это включает в себя местоположение, размер собственности, площадь и многое другое.) При этом есть несколько успешных примеров смешанной застройки, которые инвесторы могут использовать в качестве образца при поиске правильных инвестиций в смешанное использование.
Вот несколько успешных примеров разработки смешанного использования, на которые стоит обратить внимание:

  1. The Wharf (Вашингтон, округ Колумбия): Ожидается, что это строительство займет 24 акра вдоль реки Потомак.С планами отелей, магазинов, ресторанов, парковок и многого другого, это один из крупнейших строительных проектов в городе.

  2. Wilshire Grand Center (Лос-Анджелес, Калифорния): Thomas Properties Group должна была получить одно из крупнейших разрешений на строительство в истории города для этого многофункционального комплекса. Однако наиболее впечатляющим моментом в этом доме является то, что после завершения строительства здесь будет 73-этажная сейсмостойкая башня.

  3. Порт Ковингтон (Балтимор, Мэриленд): Строительство этого объекта недвижимости в Мэриленде еще не началось, но ожидается, что в завершенном проекте будет размещено более 250 жилых единиц, 180 000 квадратных футов офисных площадей и многое другое.

  4. Brickell City Center (Майами, Флорида): Swire Properties построила этот комплекс площадью 5,4 миллиона квадратных футов всего несколько лет назад. В башнях расположены роскошные кондоминиумы, рестораны и многое другое.

  5. City Point Brooklyn (Бруклин, Нью-Йорк): этот комплекс смешанного использования будет одним из крупнейших многофункциональных центров в районе Бруклина. Он будет разработан Acadia Realty Trust и Washington Square Partners.

  6. Lincoln Yards (Чикаго, Иллинойс): хотя этот проект все еще находится в стадии разработки, ожидается, что после завершения он займет 53 акра.Здесь будут новые жилые дома, отели, торговые и офисные помещения и даже футбольный стадион.

Как инвестировать в развитие смешанного использования

Есть два основных пути участия в смешанной недвижимости: девелопмент или прямое инвестирование. Первый вариант, девелопмент, - один из наиболее распространенных способов начать работу с недвижимостью смешанного назначения. Эта долгосрочная стратегия владения предполагает определение и финансирование подходящих строительных проектов. Согласно Institutional Real Estate, потенциал перебалансировки доходов и долга в смешанных застройках может сделать это надежной отправной точкой для инвесторов.

Есть также возможность приобрести существующие объекты смешанного использования за счет прямого инвестирования. Как вы можете себе представить, из-за потенциальной прибыли от высокоэффективной недвижимости смешанного использования эти инвестиционные возможности могут быть труднодоступными. Кроме того, эта недвижимость часто концентрируется среди местных инвесторов, что создает потенциально трудные возможности для земли для тех, кто вторгается в новый район. Тем не менее, есть некоторые возможности для прямых инвестиций для инвесторов, желающих приобрести и отремонтировать находящиеся в плохом состоянии объекты смешанного использования.Это не обязательно означает полный проект реабилитации, но вместо этого может потребоваться взять на себя управление имуществом, обновить старые помещения и обновить всю собственность.

Хотя разработка и прямое инвестирование являются двумя наиболее распространенными способами участия в разработках смешанного использования, они не единственные. Инвесторы также могут исследовать REIT или другие торговые инструменты, чтобы воспользоваться преимуществами смешанной недвижимости. Эти возможности могут появиться не очень часто, но когда они появляются, они могут позволить инвесторам пожинать плоды смешанного использования, не покупая физическую недвижимость.В общем, есть несколько способов начать инвестировать в недвижимость смешанного использования. Прежде чем начать, найдите время, чтобы найти правильный путь для своего инвестиционного бизнеса.

Контрольный список проектов смешанной разработки для инвесторов

Есть несколько вещей, на которые инвесторы должны обратить внимание при принятии решения о том, следует ли развивать проект смешанного использования, не в последнюю очередь:

  • Эффективный дизайн: Тенденция смешанного использования продолжает расти, как и преимущества успешного дизайна.Как фундаментальный компонент, визуальная привлекательность и планировка комплекса критически важны для его процветания, что существенно повлияет на спрос, количество вакансий и обслуживание. Наиболее распространенные стили дизайна включают вертикальные здания, горизонтальные блоки и пешеходные кварталы.

  • Перспективное расположение: Успешный проект разработки обычно находится в перспективном районе, хотя не все сценарии одинаковы. Редевелопер обычно ищет районы, готовые к росту, и рынки жилья соответствуют определенным критериям.В большинстве случаев это будет включать рост числа рабочих мест, низкий уровень безработицы, строительство нового жилья, рост числа проектов развития городов и перемещение популярных предприятий в этот район.

  • Удобства: От розничных магазинов и ресторанов до парков и местных достопримечательностей - одна общая черта успешных проектов смешанного использования - близость к объектам инфраструктуры, также известная как пешеходная доступность. Отчет Национальной ассоциации риэлторов показал, что покупатели жилья из поколения миллениума предпочитают пешеходную прогулку на 12 процентных пунктов больше, чем вождение.Поскольку концепция смешанного использования направлена ​​на обеспечение образа жизни, состоящего из работы и развлечений, необходимо иметь возможность удобно дойти пешком до пунктов назначения и основных транспортных узлов. Самая большая привлекательность комплекса смешанного использования - это возможность делать покупки, есть и общаться в непосредственной близости от того места, где вы живете.

  • Доступность: Учитывая рост цен на жилье и аренду, смешанные жилые комплексы предлагают небольшое преимущество перед традиционными покупками жилья с точки зрения доступности.Большинство разработок направлено на выявление проблем в конкретном сообществе и их преодоление, несмотря на экономические и физические сложности.

  • Правильные арендаторы: Последний ингредиент успешного проекта смешанного строительства - это просто наличие правильных арендаторов. Будь то жилое или коммерческое, правильное сочетание арендаторов может помочь развить чувство общности вокруг смешанных жилых комплексов. Кроме того, благодаря созданию активных и взаимосвязанных сообществ, в которых люди могут работать, отдыхать, спать и играть, спрос на эту недвижимость будет продолжать расти.

Сводка

Комплекс смешанного использования дает многочисленные преимущества как с точки зрения жилья, так и с социально-экономической точки зрения. Эти проекты добавляют разнообразия жилым районам, предоставляя арендаторам и покупателям жилья больше возможностей для выбора. Развитие смешанного использования также может поддержать местную экономику, особенно в густонаселенных или слаборазвитых районах. Здания, предназначенные для различных целей, таких как жилые, коммерческие и образовательные, могут помочь улучшить местную пешеходную прогулку и обеспечить экономический рост области.В результате налоги, полученные от этой собственности, могут повторно применяться местными органами власти для поддержки дальнейшего развития, роста и инфраструктурных проектов.

При всех вышеперечисленных преимуществах неудивительно, что многофункциональные комплексы так привлекательны для владельцев бизнеса, арендаторов и инвесторов в недвижимость. При оценке своего портфеля недвижимости проконсультируйтесь с приведенным выше руководством, поскольку, возможно, пришло время добавить в ваш репертуар комплекс смешанного использования. В конце концов, что может быть лучше, чем одновременный рост вашей карьеры и развития сообщества?



Вы хотите иметь возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток.Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в сегодняшний рынок аренды недвижимости!

Изменения зонирования для увеличения плотности проживания

В существующих жилых районах уровни плотности могли быть намного ниже тех, которые рынок и инфраструктура могут поддерживать.В других случаях кодексы зонирования могут запрещать жилую застройку в районах, где это сейчас может быть целесообразно. Изменяя политику зонирования, чтобы разрешить жилищную застройку и более плотное использование жилых помещений, а также минимизируя процессы утверждения проектов для многоквартирных домов, местные юрисдикции могут помочь увеличить количество единиц жилья, которые могут быть созданы, и лучше согласовать предложение жилья со спросом.

Подход

Кодексы

могут ограничивать количество единиц жилья, которые могут быть застроены, и эти ограничения следует пересмотреть в свете того, что будет выдерживать рынок и инфраструктура, особенно в условиях высокого спроса на жилье.В районах, где спрос на жилье превышает предложение, эти ограничения затрудняют исправление этого дисбаланса и, таким образом, способствуют повышению арендной платы и покупных цен на жилье. Хотя разработчики иногда могут запросить специальное разрешение для проектов с более высокой плотностью размещения, их может оттолкнуть длительность и неопределенность процесса получения необходимых разрешений или отклонений, а также связанное с этим увеличение затрат.

Городам, поселкам и округам, стремящимся увеличить свою плотность, сначала необходимо будет определить, какие районы наиболее подходят для изменения зонирования.Не все кварталы подходят для жилой застройки с более высокой плотностью населения, и в некоторых районах могут потребоваться инвестиции в модернизацию инфраструктуры, прежде чем они смогут разместить больше жителей. Однако во многих случаях города, поселки и округа могут позволить некоторое увеличение плотности, не перегружая дороги, канализацию или школьную систему и не меняя характера района.

Районы рядом с существующими или планируемыми транзитными станциями или вдоль автобусных маршрутов могут быть особенно подходящими для достижения более высокой плотности, поскольку дополнительные жители могут внести свой вклад в уровни использования, необходимые для успешной работы этих систем.(Если застройка вокруг транзитных станций компактна, ориентирована на пешеходов и предлагает сочетание жилых и коммерческих целей, она также известна как «развитие, ориентированное на транзит».) Города, поселки и округа также могут быть в состоянии идентифицировать части город, который выиграет от перепланировки под жилую застройку. Например, в районах с длинными торговыми коридорами во многих городах, поселках и округах было обнаружено, что разрешение на строительство смешанного типа позволяет продолжить розничную торговлю на первом этаже, но добавляет значительное новое многоквартирное жилье таким образом, чтобы не нарушать работу соседних кварталов.Недостаточно используемые промышленные или коммерческие районы могут предоставить важные возможности для более высокой плотности жилой (или смешанной) застройки с дополнительным преимуществом увеличения предложения земли, доступной для жилья. На рынках мягкого жилья со значительными свободными коммерческими или производственными площадями также есть возможность создавать доступное жилье за ​​счет адаптивного повторного использования корпусов этих структур в качестве жилых домов.

После того, как город, поселок или округ определили районы, которые могут стать объектами увеличения плотности проживания (процесс, называемый «зонирование») или изменений, позволяющих использовать жилое пространство («изменение зонирования»), следующим шагом будет определение подходящей плотности. уровень.«Развитие с более высокой плотностью» означает разные вещи в разных местах, и модели развития могут быть адаптированы к различным обстоятельствам. Многие варианты доступны как в непрерывном, так и в непрерывном режиме между частными домами на одну семью и многоэтажными многоквартирными домами. К ним относятся:

  • Разрешение строительства домов на одну семью на участках меньшего размера, что создает возможности для подразделения существующих больших участков для строительства дополнительных единиц жилья
  • Зонирование пристроенных домов, включая дуплексы, триплексы и таунхаусы, каждый из которых имеет собственный подъезд, но потребляет меньше земли, чем отдельно стоящие дома на одну семью
  • Зонирование многоквартирных домов средней плотности с арендой квартир или кондоминиумов
  • Запланированные застройки, позволяющие использовать различные формы зданий, но требующие минимального количества единиц на акр.

Помимо создания условий, позволяющих расширить общее предложение квартир, за счет снижения удельных затрат на землю, зонирование может также увеличить потенциал для развития домов, которые более доступны для аренды или покупки. Соображения по зонированию, такие как минимальная парковка и максимальное покрытие участка, могут значительно увеличить стоимость застройки.

Решения о том, какой потенциал развития следует добавить в конкретном районе, вероятно, будут конечным результатом длительного процесса, включающего общественные слушания, экологические обзоры и инженерные исследования.Однако после того, как изменения будут приняты, строительство дополнительных жилищных единиц может продолжаться как положено с меньшими административными препятствиями и затратами.

Рекомендации по размещению

В рамках этого процесса города, поселки и округа также могут пожелать пересмотреть лимиты проживания для посторонних лиц. Эти ограничения определяют степень, в которой соседи по комнате могут проживать в одном доме или квартире, и обычно не применяются, если члены семьи связаны кровью или браком.

Чрезмерно строгие ограничения по вместимости могут также ограничить возможности совместного использования существующих квартир для создания большего количества несубсидируемого доступного жилья.В некоторых случаях можно создать зоны, в которых жилищные условия будут иметь более высокие ограничения - например, в районах рядом с кампусами колледжей, где дома, вероятно, будут заняты студентами. Города, поселки и округа также могут увеличивать лимиты проживания, но требуют, чтобы дома регистрировались как арендные и подвергались периодическим проверкам для обеспечения безопасных условий.

Прочие соображения

Воздействие на другие правила землепользования

Для вступления в силу изменений одного набора политик может потребоваться корректировка других.Например, городам, поселкам и округам, которые уменьшают минимальный размер участка для домов на одну семью, также может потребоваться пересмотреть минимальные требования к отступлению, которые определяют размещение конструкции на участке (т. Е. Насколько далеко она должна быть «отодвинута» от улица и соседние дома). Если требования к отступлению слишком велики, то оставшаяся пригодная для строительства земля может оказаться слишком маленькой для дома среднего размера.

Связь с правилами краткосрочной аренды и совместного использования жилья

Возникающим фактором, особенно в населенных пунктах с сезонно управляемыми рынками недвижимости, является взаимосвязь между круглогодичной доступностью жилья и рынком краткосрочной аренды и совместного использования жилья.На экономически проблемных рынках краткосрочная аренда может обеспечить доход, который удерживает домовладельцев в своих домах. Однако краткосрочная аренда может также исключить единицы из круглогодичного предложения, что приведет к увеличению стоимости жилья. Города, поселки и округа могут пожелать рассмотреть вопрос о внесении изменений в правила краткосрочной аренды и совместного использования жилья, чтобы привести их в соответствие с жилищными целями, достигаемыми за счет зонирования.

Возможность для «большой сделки».

Высокая плотность застройки часто (но не всегда) означает, что девелоперы могут получить большую прибыль от строительства на одном и том же участке земли.Признавая это преимущество, а также новые возможности для развития жилищного строительства, создаваемые при изменении зон районов, некоторые города, поселки и округа в тандеме применяют зонирование и обязательное инклюзивное зонирование в рамках комплексной сделки, которая требует, чтобы часть единиц жилья была доступной в обмен для обеспечения более высокой плотности развития. См. Ниже приведенный ниже пример Программы доступности и приемлемости жилья в Сиэтле. (Города, поселки и округа также могут предусматривать повышение зон, предлагая бонус за плотность, исключение для зонирования, предоставленное муниципалитетом, чтобы разрешить строительство большего количества единиц жилья на данном участке, например, увеличение количества жилых единиц на акр, соотношение площадей или высота.Он часто предоставляется зданиям, в которых имеется значительная часть доступных квартир для работающих семей, в обмен на обязательство выделить часть вновь созданных единиц в качестве доступного жилья.)

Примеры

Для того, чтобы предложение жилья могло идти в ногу с ростом населения и не способствовать увеличению транспортных заторов, округ Фэрфакс, штат Вирджиния, изменили зону вокруг транзитных станций метро и некоторых коммерческих коридоров, чтобы обеспечить более плотную застройку жилых домов.Реконструкция увеличила допустимую площадь жилых домов новостроек на специально отведенных территориях с 2,0 или 3,0 до 5,0. (Соотношение площадей позволяет сравнить общую полезную площадь здания с общей площадью участка, на котором оно расположено.)

В рамках программы Сиэтла по доступности и приемлемости жилья город приступил к реализации крупной инициативы по изменению зонирования территорий в некоторых частях города, чтобы включить в них льготы для более плотной застройки, а также требования для включения доступного жилья.Предложение является результатом активного участия сообщества и процесса планирования. В определенных городских деревнях застройщики многоквартирных домов смогут строить с более высокой плотностью, но также будут обязаны либо включать доступные квартиры на месте, либо вносить взамен платеж в Управление жилищного строительства города за использование в деятельности, которая способствует доступности жилья. .

Лос-Анджелес установил Постановление о малых участках и Руководства по проектированию небольших участков для содействия развитию домов с большей плотностью застройки на отдельных или небольших участках.Постановление позволяет разделить эти участки на платные простые, заполненные жилые дома, в то время как руководящие принципы обеспечивают основу для проектирования в соответствии с Общей структурой плана района и планами сообщества.

В 2019 году Орегон запретило зонирование для одной семьи в соответствии с Законом о доме 2001 года. В городах с населением более 25 000 жителей, многоквартирные дома, такие как дуплексы, триплексы, четырехплексы и «коттеджные поселки», будут разрешены на ранее выделенных участках. для частных домов.В городах с населением более 10 000 человек можно будет построить дуплексы.

Город Миннеаполис утвердил план Миннеаполиса до 2040 года в январе 2020 года, согласно которому значительные участки земли в настоящее время зонируются для проживания одной семьи. Этот план уступит дорогу многосемейному жилью, например, трехэтажным домам, и застройке, ориентированной на транзит с большей плотностью.

Город Буффало утвердил Постановление о едином развитии в 2016 году, перейдя на кодекс на основе форм, ориентированный на контекстное и устойчивое развитие.Новый код устранил обременительное обязательство по предоставлению ненужных и дорогих парковок во дворе для адаптивных проектов повторного использования и заполнения. Переход к рыночному подходу позволит лучше согласовать жилищное строительство с фактическими потребностями в парковках и снизит общую стоимость строительства.

Город Остин имеет четкую политику размещения, которая позволяет от трех до шести взрослых, не связанных родственниками, проживать в одном жилище, в зависимости от типа жилья (односемейный дом, дуплекс, дом с дополнительным жилым помещением. квартира внутри или пристроенная к большому односемейному дому.и т. д.) и местонахождение. Кодекс Остина также включает исключение, которое разрешает совместное проживание пожилых людей. В частности, кодекс разрешает жить вместе не более чем десяти взрослым, не состоящим в родстве, если им 60 лет и старше, они заботятся о себе и самодостаточны и живут вместе как часть некоммерческой хозяйственной единицы. В других городах и округах действуют более строгие ограничения: например, в Денвере, штат Колорадо, два человека, не состоящие в родстве, могут жить вместе; третье лицо допускается только с разрешением на домашнее занятие в соответствии с Кодексом зонирования Денвера (стр. 26).

Связанные ресурсы

Общие

  • Застройка с высокой плотностью застройки: миф и факт, Институт городских земель (2005 г.) - Эта брошюра развенчивает восемь основных возражений против застройки с высокой плотностью застройки и включает профили застройки в различных сообществах.
  • Визуализация плотности, Институт земельной политики Линкольна - этот веб-сайт включает в себя ряд ресурсов, предназначенных для помощи посетителям в том, чтобы увидеть, как разные уровни плотности выглядят в реальных сообществах. Сайт включает в себя галерею изображений и интерактивные функции, чтобы лучше понять преимущества разработки с более высокой плотностью размещения.
  • Exploring Upzoning as a Tool to Increase Housing Supply California, Turner Center for Housing Innovation (2019) - В этой серии информационных бюллетеней Калифорнийского университета в Беркли исследуются проблемы, с которыми сталкиваются законопроекты о повышении зон, проходящие через законодательный орган штата. Ресурс использует карты и тематические статьи для анализа местных условий и воздействия на уязвимые сообщества.

Реализация

  • The roommate Gap: Your City's Occupation Limit, Sightline Institute (январь 2013 г.) - Эта статья является частью серии статей о легализации недорогого жилья и дает представление о различиях в лимитах занятости в разных городах и препятствиях, которые эта политика может создать для населения. создание более дешевого жилья.
  • Поправка к формулировке для маломасштабной жилой застройки, город Эшвилл, Департамент планирования и городского дизайна штата Северная Каролина (август 2017 г.) - В этой презентации описывается процесс рассмотрения городских властей поправок к зонированию, допускающих «недостающее среднее» жилье (т. , таунхаусы и т. д.) и четыре предложения по увеличению плотности.
  • Inclusionary Upzoning: Tying Growth to Affordability, Center for Housing Policy (2014) - В этом отчете излагаются ключевые термины, относящиеся к зонированию с более высокой плотностью населения, и рассматриваются тематические исследования политики повышения зонирования в Соединенных Штатах.

Город Александрия, Вирджиния: Страница не найдена

Животные

Что нужно знать о животных, домашних животных и дикой природе Александрии.

Искусство и культура

За счет вовлечения сообщества, поощрения участия и облегчения доступа к искусству и культуре город создает динамичное сообщество для своих жителей, рабочих и гостей.

Здания и строительство

Городские власти предоставляют услуги жителям, предприятиям, подрядчикам и посетителям, которым необходимы разрешения на строительство и другие застройки.

Дискриминация и инвалидность

Информация о Городском кодексе прав человека, услугах и мероприятиях по защите прав человека и борьбе с дискриминацией, а также о ресурсах и услугах для людей с ограниченными возможностями.

Окружающая среда

«Зеленые» инициативы, качество воздуха, шум, водосбережение, борьба с комарами и грызунами.

Вакансий

Александрия предлагает широкий спектр возможностей трудоустройства и услуг. Работайте в городском правительстве или городских государственных школах, узнайте о возможности стажировки или о возможностях повышения квалификации и профессионального обучения.

Карты

Географические информационные системы (ГИС) централизованно управляют, обмениваются и анализируют информацию о местах с помощью специализированных картографических технологий. Эта информация повышает прозрачность, улучшает многие городские технологические приложения и предоставляет важные данные лицам, принимающим решения, и общественности.

Информация для нового жителя

Узнайте, что вам нужно знать как новый житель, и посетите веб-сайт города для получения дополнительной информации об услугах, программах, инициативах, проектах и ​​мероприятиях городского правительства.

Парки и зоны отдыха

Александрия - это активное сообщество, которое предлагает более 900 акров парков и выделенных общественных мест, а также широкий спектр кварталов и центров отдыха, бассейнов, парков для собак, фермерских рынков, мероприятий на набережной и многого другого.

Общественное здравоохранение и благополучие

Александрия стремится к тому, чтобы наши жители процветали за счет физического, психического и социального здоровья.

Общественная безопасность и суды

Агентства и программы, которые помогают поддерживать нашу безопасность и общее качество жизни. Эти ссылки содержат информацию о правоохранительных органах города Александрии и организациях общественной безопасности, судах и судебной системе.

Общественные работы

Город предоставляет жителям ряд услуг, в том числе вывоз и переработку мусора.Кроме того, городские власти отвечают за содержание улиц, тротуаров, мостов и другой инфраструктуры в городе.

Недвижимость и налоги

Городские власти собирают налоги на автомобили и недвижимость, поддерживают программы налоговых льгот и оценивают стоимость собственности. Налоги можно платить разными способами, в том числе онлайн, по телефону и по почте.

Социальные службы

Город предоставляет государственную помощь в качестве защиты для отдельных лиц и семей, включая помощь в предотвращении бездомности, питание, аренду, коммунальные услуги, медицинское страхование и рецепты, профессиональную подготовку и помощь в трудоустройстве и многое другое.

Транспорт

Информация о том, как добраться до города Александрии и проехать через него, в том числе пешком, на велосипеде, автобусе, поезде, по воздуху, совместные поездки и многое другое.

Утилиты

Город Александрия не имеет коммунальных служб. Следующие компании являются основными поставщиками своих серверов:

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *