Перепланировка квартиры что можно делать без разрешения: Какие перепланировки квартиры не требуют согласования в 2023 году

Содержание

Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры

/ Все материалы

Кто право имеет?

Что можно и что нельзя

Может показаться, что запретов гораздо больше, чем возможностей, однако подавляющее большинство из них достаточно разумны и направлены на то, чтобы защитить безопасность всех жильцов дома.

К счастью, остается немало видов работ, которые доступны владельцам и могут улучшить «эргономичность» квартиры в соответствии с пожеланиями проживающих.

Некоторые изменения в принципе можно производить без разрешения и согласования проекта (об этом ниже). К ним относятся, естественно, различные виды ремонта (не затрагивающие несущие конструкции), замена окон, элементов отопления (главное — чтобы новые были аналогичны старым по характеристикам), остекление балконов (без дополнительного утепления).

Все остальное, что не запрещено, тоже возможно реализовать, но проект придется сначала согласовать.

Где ваши документы?

2. Согласование получившегося проекта

Для этого в органы местного самоуправления необходимо передать пакет документов, в который входят: заявление, документы на владение квартирой, технический паспорт, письменное согласие всех несовершеннолетних, прописанных или зарегистрированных в квартире.

А вдруг никто не заметит?

Игорь Доренков, начальник юридического отдела, РОО ОЗПП «Росконтроль»:

В случае, если контролирующим органом будет выявлена перепланировка, владельцу квартиры придется оплатить штраф. Кроме того, жилищная инспекция заявит требование о том, чтобы вернуть квартиру в исходное состояние, и придется в сжатые сроки или исполнить предписание, или согласовать уже выполненные работы.

Хотелось бы развенчать популярный миф о том, что перепланировка мешает продать квартиру. Нет, это не так. Для регистрации не нужно приглашать БТИ или передавать кадастровый паспорт в Росреестр. Однако, покупатель может попросить показать план БТИ, и внимательно сверить его с фактическим состоянием квартиры.

Выявленная неузаконенная перепланировка может стать основанием для того, чтобы потребовать снизить цену, поэтому наш совет — заранее готовить все документы в соответствии с требованием закона.

01 марта 2019

Название организации-заявителя

ФИО контактного лица

Должность

Телефон

E-mail

Наименование заявляемой продукции (товара)

Я ознакомился и принимаю Правила функционирования Системы независимого контроля качества «Росконтроль».

Наименование товара

Категория товара

Бренд

Штрихкод

Информация о производстве

Основные характеристики

Фото товара

Тариф

Вы выбрали уровень подписки Free.

Цена за подписку сейчас составляет 0,00₽.

Регистрация подписчика Уже есть учетная запись? Войдите здесь

Имя пользователя

Пароль

Имя

Фамилия

Полное Имя ОСТАВЬТЕ ЭТО ПУСТЫМ

Обработка. ..

Что нельзя и что можно делать при перепланировки квартиры

Схема перепланировки квартиры

Как разобраться, что можно делать в процессе перепланировки квартиры, а от каких действий лучше воздержаться?

Типовые квартиры старого образца не отличаются площадью и комфортным расположением комнат. В плане эстетичности также остаётся желать лучшего. Вот новые владельцы и начинают обустройство приобретённого жилья с кардинальных изменений, не ограничиваясь классическим косметическим ремонтом. Это позволяет не только освежить помещение, а сделать его максимально удобным для всех членов семьи и полностью индивидуальным.

Начиная ремонтные работы, важно не только руководствоваться собственными интересами, но и свести к минимуму все неудобства, которые будут чувствовать соседи.

Содержание:

Перепланировка в квартире «По закону»
Правила проведения демонтажных работ (перепланировки) в жилых помещениях
Какие действия запрещены?
Что можно ремонтировать без предварительного проекта?

Для предоставления индивидуальной консультации предлагаем воспользоваться формой онлайн-связи. Наши эксперты быстро отвечают на телефонные звонки и предоставляются бесплатную помощь.

Перепланировка в квартире «По закону»

Нестандартная планировка квартиры

В РФ действует жилищный кодекс, положения которого определяют законность проведения любых ремонтных работ. Если намечается перепланировка квартиры, которая относится к Жилищному фонду, то рекомендуется ознакомиться с действующими правилами.

Если ознакомиться с содержанием главы, то любое изменение габаритов жилого помещения считается переустройством и подчиняется действующему закону. Обновление оборудования в квартире, замена коммуникаций, которые указываются в официальном плане и техпаспорте, также должны согласовываться и выполняться по сформированным правилам.

В ст. 25 действующего Кодекса чётко указывается разница между перепланировкой и понятием переустройства в любом жилом помещении. Под перепланировкой понимают перечень работ, в ходе которых происходит изменение размеров жилого пространства. Если говорят о переустройстве, то имеют в виду работы с коммуникациями и изменение оснащения в помещении.

Необычная перепланировка “хрущевки”

В Законе имеется и конкретное перечисление всех допустимых работ, которые относятся к переустройству и перепланировке. Перечень утверждён на уровне Госстроя (Постановление № 170) и подписан 2003 годом.

К допустимым видам работ, которые можно выполнять в процессе переоборудования (переустройства), относятся:

Демонтажные работы, связанные с отключением газовых плит и подключением электрических моделей;
Любые перемещения по комнате или квартире отопительных элементов или приборов, работающих на газу;
Замена коммуникаций и изменение места установки сантехники в санузлах;
Процесс установки душевых кабин и джакузи.

Отдельно рассматривается перепланировка квартиры, при которой учитываются следующие работы:

Демонтаж имеющихся перестенков, изменение размеров проёмов, возведение новых перегородок;
Увеличение или уменьшение количества жилых комнат;
Дополнительное оборудование ванной комнаты или зоны кухни.
Внимание! Действующие положения могут корректироваться на региональном законодательном уровне.

Больше всего возможностей изменить своё жильё есть у столичных жителей. Для этого действует расширенный перечень допустимых работ с детальным описанием самой процедуры согласования нового дизайн проекта, а также порядком ввода в эксплуатацию переоборудованного жилья.

На выполнение перечисленных работ обязательно потребуется получить разрешение в жилищных комиссиях. Привлекаться могут и другие инспекции, уполномоченные решать такие вопросы.

Любые задумки по преобразованию пространства должны отражаться в планах и вноситься в проектные документы на квартиру. Этой процедурой занимается отдельная организация, имеющая право на такую деятельность.

Правила проведения демонтажных работ (перепланировки) в жилых помещениях

Процесс перепланировки сопровождается большим количеством демонтажных работ

Типовые проекты многоквартирных серийных домов хранятся в конторах организаций, которые эти постройки обслуживают. Такую информацию можно скачать и через интернет с сайта застройщика или компании, ответственной за эксплуатацию постройки.

Если проект перепланировки готов, то его потребуется подписать у местных органов власти, отвечающих за такие работы. В дополнение к проекту потребуется приложить:

Составленное по определённой форме заявление;
Техпаспорт на квартиру или технический план;
Если жильё – социальное, то съемщик должен получить разрешение на проведение любых работ у собственника квадратных метров;
Если жильё относится к категории памятников культуры и располагается в пределах МКАД – также понадобится разрешение.
Процесс согласования проекта учитывает соблюдение *правил планировки* и занимает приблизительно 45 дней. После завершения процедуры можно приступать к ремонтным работам.

После завершения всех работ на объект приглашаются уполномоченные представители. Оформляются соответствующие акты; жильё вводится в эксплуатацию.

Какие действия запрещены?

Перепланировка двухэтажной квартиры

Ошибочным является мнение многих владельцев квартир о том, что на своей территории они могут делать, «что пожелают». При такой вседозволенности полностью исключается вопрос спокойствия соседей.

Поэтому важно ознакомиться с ремонтными работами, которые нельзя проводить в собственной квартире:

Нарушать естественную вентиляцию, предусмотренную по проекту дома – делать каналы уже или вообще перекрывать;
Перегружать несущие стены и опоры – обустраивать тяжёлые полы или устанавливать дополнительные перегородки;
Достраивать выносные конструкции, если квартира расположена не на первом этаже;
Присоединять к своей жилплощади общую – чердаки, техэтажи, подвалы;
Объединять помещение кухни, где установлена газовая плита, и жилую комнату или расширять проём, убирая двери;
Обустраивать в квартире водяные тёплые полы, которые планируется подключать к предусмотренному вводу на отопление или контуру горячего водоснабжения;
Выносить радиаторы, обогревающие квартиру, на пристроенный балкон или лоджию.

Визуализация проекта предстоящей перепланировки

Отдельно указывается, что нельзя делать при перепланировке:

Работы, после которых ухудшатся условия проживания соседей и состояние дома;
Ремонт, провоцирующий отклонения жилого помещения от норм и стандартов эксплуатации;
Действия, приводящие к нарушению прочности строительных конструкций, появлению угрозы пожаровозгорания или провокации антисанитарии;
Исключаются любые действия в домах, официально признанных аварийными;
Не допускаются ремонтные работы, которые приведут к изменению фасадного оформления дома, относящегося к памятнику архитектуры и культуры.

Что можно ремонтировать без предварительного проекта?

Удачное совмещение санузла при перепланировке квартиры

Если перепланировка не считается опасной для соседей, и не предусматривает угрозу для эксплуатации самого дома, тогда проект можно не оформлять. Будет достаточно уведомительного письма.

Без проекта можно:

В пределах ванной смещать сантехнику;
Объединять санузел в одну комнату;
Убирать или смещать проёмы для дверей в стенах, которые не относятся к несущим;
Демонтировать или строить второстепенные перестенки;
Остеклять предусмотренные по проекту дома выносные конструкции.
Также без разрешения владельцы смогут демонтировать встроенную мебель, менять окна или делать косметический ремонт. Допускается смещение по кухне электроплит и установка кондиционеров.

Остекление балкона можно делать без предварительных разрешений

Любые нарушения перечисленных правил приведут к проблемам с документами на квартиру или спровоцируют наложение штрафа. В худших случаях можно потерять само жильё.

Понравилась статья? Поделитесь ссылкой:

Собираетесь на перепланировку? Читать мелкий шрифт справа

Когда цены на недвижимость достигают нового максимума, жители старых зданий обнаруживают, что у них есть возможность извлечь огромную выгоду из своей собственности, предложив ее застройщику для реконструкции. Девелоперы, со своей стороны, ищут недвижимость с неиспользованными правами на застройку, где они могут построить новую структуру на несколько этажей выше и продать эти дополнительные квартиры с хорошей прибылью. Хотя это может звучать как типичная беспроигрышная ситуация, процесс перепланировки не так прост, как кажется. Он поставляется с набором правил, процедур и последствий, которые вам необходимо понять.

Ссудополучатель, чье имущество находится в залоге у банка

Обычно перепланировка является обычным явлением среди старых объектов. Но в таких городах, как Мумбаи или Дели, покупатели жилья обычно покупают подержанные квартиры на третьей или четвертой продаже, если они присматриваются к конкретному пригороду по сниженной цене. Но что происходит с кредитом, поскольку недвижимость будет снесена застройщиком?

В таких случаях есть два варианта. Либо девелопер выплачивает задолженность за счет компенсации, которую он должен резиденту, либо, если новый проект финансируется другим банком, он может выкупить кредит у нового банка. «По первому варианту застройщик может взять ипотечный кредит, так как он будет сносить дом для строительства новой постройки. До тех пор, пока новое строительство не будет готово для повторного заселения владельцем, ответственность в отношении залогового удержания будет лежать на застройщике. Как только заемщик займет свой новый дом, право удержания будет возвращено фактическому владельцу», — говорит Гулам Зия, национальный директор по исследованиям и консультационным услугам в Knight Frank India.

На этот счет нет писаных правил, так как концепция перепланировки находится в зачаточном состоянии и развивается со временем. Следовательно, каждый жилец должен уточнить свои сомнения у застройщика и убедиться, что в договоре четко прописаны эти факты.

Арендатор и владелец: две стороны одной медали

В таких случаях есть два субъекта: один является владельцем, а другой — арендатором. Согласно нескольким судебным решениям, оценка была в пользу арендаторов. «В численном выражении 2/3 компенсации приходится на арендаторов, а 1/3 — на арендодателей. Если фактический владелец / арендодатель обслуживает залоговое право на «дом, подлежащий перепланировке», оно ограничивается стоимостью квартиры и рассматривается отдельно. В таких случаях 1/3 за вычетом залога направляется арендодателю, а 2/3 за вычетом залога — арендатору», — добавляет г-н Зия.

Но если вы имеете дело с несколькими сторонами в одной квартире, вам придется смотреть дальше коммерческого аспекта. Арендодатель и арендатор должны приходить с одинаковой частотой.

NRI, чья квартира заперта в здании

Это скорее административный элемент. Он может не присутствовать физически, чтобы участвовать в документации и переговорах. Но он всегда может отдать доверенность на близкого родственника или надежного друга, который может принимать важные решения от его имени. Доверенность бывает двух видов: «общая» и «специальная» (или ограниченная). По генеральной доверенности ваш родственник/друг наделен правом совершать все юридические действия от вашего имени. Это не ограничивает его/ее конкретной транзакцией.

С другой стороны, полномочия ограничены конкретной сделкой или действием по специальной доверенности. Следовательно, если вы скептически относитесь к передаче принятия решений третьей стороне, вы можете выбрать ограниченную доверенность. В противном случае вам пришлось бы совершить несколько поездок с этой целью.

Права резидентов и права застройщиков в проекте редевелопмента

В соглашении с застройщиком-резидентом есть два важных момента. Один из них — коммерческий, а другой — технический. Застройщик обычно гарантирует определенную сумму денег, дополнительную площадь или сочетание того и другого. Он может предоставить альтернативное жилье для вашего временного пребывания, оплачивать аренду или выплачивать вам ежемесячную компенсацию, в пределах которой вы должны найти свое временное жилье.

«Прежде чем вести переговоры с застройщиком, необходимо установить рыночную стоимость объекта, который вы получите по завершению перепланировки. Это лучший подход, чем указывать застройщику случайную цифру, которая заставит его почувствовать себя обделенным, или большая сумма заставит застройщика стесняться нового проекта», — говорит Ашутош Лимайе, заместитель директора (стратегический консалтинг) Jones Lang LaSalle. Меградж.

«После того, как застройщик предоставит подробный план, члены общества должны проконсультироваться с консультантами по недвижимости и застройщиком о вероятной будущей цене. Исходя из этого, члены общества должны сделать некоторые расчеты, чтобы проверить коммерческую выгоду», — добавляет г-н Лимайе.

Технический аспект относится к готовому изделию. Соответствует ли он качеству и условиям, которые гарантирует застройщик? По сути, уже на стадии самого договора резиденты общества должны назначить юриста для составления и доработки договора.

«Обычно застройщику требуется год, чтобы убедить членов общества и получить принципиальное одобрение. Но члены общества должны обеспечить своевременное завершение проекта, что является наиболее важной деталью, которую следует упомянуть в соглашении», — говорит Санджит Д Нарайн. Технический аспект относится к готовому изделию. Он должен соответствовать спецификациям и качеству, указанным в соглашении.

Перепланировка не подходит для многих многоквартирных домов – JAPAN PROPERTY CENTRAL K.K.

Покупка квартиры в старом доме может быть привлекательной, потому что вы можете получить больше места за свои деньги, но что произойдет в будущем, когда здание достигнет точки, когда потребуется его восстановление?

По данным Министерства земли, инфраструктуры, транспорта и туризма, только 218 многоквартирных домов по всей стране либо реконструированы, либо находятся в процессе реконструкции.

Это составляет всего 0,5% от 38 000 зданий, построенных до 19 века.81 – год, когда было внесено серьезное изменение в сейсмостойкие строительные нормы и правила.

Так почему же так мало примеров?

Квартира, подходящая для перепланировки, должна находиться в желаемом месте и иметь избыточное пространство для строительства на ее месте более крупного здания.

Например, расходы на реконструкцию могут быть покрыты, если новое здание больше и содержит больше квартир, чем старое. В этом случае застройщик получит дополнительные квартиры, которые он может продать для покрытия затрат на строительство и получения собственной прибыли. Однако говорят, что менее 2% многоквартирных домов соответствуют этим требованиям.

По действующему законодательству 80% собственников должны дать согласие на перепланировку. Если первоначальный многоквартирный дом уже имеет максимально допустимую площадь для этого участка, собственникам квартир придется самостоятельно покрывать расходы на реконструкцию.

Это может быть существенной стоимостью, и очень немногие владельцы готовы согласиться на это.

Поскольку оставшиеся 98% многоквартирных домов имеют очень мало шансов на перепланировку, покупка старой квартиры может быть рискованным выбором для непритязательных покупателей.

Правительство рассматривает возможность предоставления некоторых послаблений путем увеличения максимально допустимого размера здания, а также снижения количества голосов, чтобы стимулировать перепланировку или даже продажу здания и земли.

Если вам посчастливилось купить ветхое здание, которое планируется перепланировать, вы можете получить совершенно новую квартиру той же площади в качестве замены через несколько лет без каких-либо дополнительных затрат.

Как найти одно из этих сокровищ?

Самый простой способ — попросить у вашего агента по недвижимости копии протоколов общих собраний строительной ассоциации за последние три года. Просмотрите протокол, чтобы узнать, обсуждалось ли какое-либо обсуждение перепланировки на прошлой встрече.

К сожалению, такие квартиры редко выставляются на продажу. Вы можете найти их в зданиях, где владельцы должны оплатить часть стоимости реконструкции (например, Капсульная башня Накагина). Если вы найдете такую в доме, у владельцев которого нет финансового бремени на реконструкцию, вы можете обнаружить, что старая квартира стоит чрезвычайно дорого.

Кроме того, поскольку обсуждение реконструкции обычно занимает около 10 лет, прежде чем начнутся какие-либо реальные работы, у вас может быть много времени, чтобы ждать, пока новое здание будет завершено. В некоторых случаях обсуждение может застопориться на полпути (например, Coop Olympia Harajuku).

Coop Olympia в Харадзюку (на фото выше):

Построен в 1965 году.
Цена на квартиру с 2 спальнями может достигать 180 миллионов иен (1 500 000 иен/кв. м) в 2013 г.
Планы редевелопмента внесены в 2007 году.
91% членов строительного товарищества проголосовали за перепланировку, но, исходя из веса прав голоса, только 72% голосов (ниже требуемых 80%).