Перепланировка и перепланировка разница: Чем отличается переустройство от перепланировки

Разница между переустройством и перепланировкой

Разница между переустройством и перепланировкой

Бывают случаи, когда владельцев жилплощади не удовлетворяет та планировка, которую установили строители. В жилищном кодексе сказано, что гражданам разрешена перепланировка и переустройство жилья. Чем же перепланировка отличается от переустройства.

Перепланировкой жилого помещения называют изменения в его конфигурации, которое требует внести поправки в его технический паспорт. Данные изменения выполняются, следуя эскизу или проекту.

По эскизу делают следующие изменения:

1.Полное или частичное изменение перегородок, исключая межквартирные.

2. Заделка и устройство дверных проемов.

3.Устройство новых перегородок таким образом, чтобы нагрузка на перекрытия не увеличивалась.

4.Установка или замен дополнительного инженерного оборудования.

По проекту выполняют более серьезные изменения:

1. Установка проемов в межквартирных перегородках и несущих стенах для объединения двух близлежащих квартир по горизонтали.

2. Установка в перекрытиях внутренних лестниц или проемов.

3. Устройство перегородок, увеличивая нагрузки на несущие стены.

4. Изменение конструкции полов.

Различие между эскизом и проектом в том, что эскиз можно отобразить прямо на плане документа, о физическом состоянии помещения. В случае если работа по перепланировке выполняется по проекту, то она требует согласования, а для составления проекта необходимо воспользоваться услугами специалистов в лицензированном бюро.

Теперь давайте разберемся, в различиях перепланировки от переустройства.

Переустройство жилого помещения состоит из: установки, замены или же изменения местоположения инженерных сетей, а также различного оборудования, требующего изменений в техническом паспорте. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ, на основании проекта, разрешены следующие виды переустройства:

1.Замена сантехники, инженерного и технического оборудования.

2.Установка ванных комнат, туалетов и кухонь.

3.Переустановка сантехнических, отопительных и газовых приборов

4.Замена газовых бытовых плит на электрические.

5.Установка дополнительного инженерного оборудования, с помощью которого можно увеличить энерго, водопотребление, заменяя существующие или прокладывая дополнительные проводящие сети.

К переустройству квартиры также относится демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования при условии обязательного сохранения существующих стояков снабжения канализаций холодной и горячей водой. Данный демонтаж можно производить, основываясь на эскизе.

Таким образом, главное отличие между переустройством и, перепланировкой заключается в том, что в случае переустройства вы существенно изменяете инженерное, техническое и электрическое оборудование, а выполняя перепланировку, – изменяете планировку, т.е. производите установку или разрушение новых стен для объединения комнат, квартир и пр.

Теперь отметим то, что категорически запрещается делать в процессе перепланировки и переустройства квартиры. Законодательство запрещено предпринимать следующие изменения:

1. Вырубать ниши, пробивать отверстия в стойках и колоннах, стенах- диафрагмах и стенах- пилонах

2.Делать штрабы для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонтальных швах стеновых панелей.

3. Ликвидировать каналы естественной вентиляции.

4.Ограничивать доступ к инженерным коммуникациям или выключающим устройствам.

Переустройство и перепланировка квартиры, не должны снижать удобство проживания в доме других граждан, а также не должны понижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания, то есть то, что может вызвать разрушений дома. Также, запрещается увеличение подсобной площади за счет жилой, не изменяя их статус, и установка регулирующих устройств на общедомовых и инженерных сетях.

Любое из этих изменений должно быть узаконено. В основном этим занимаются специальные комиссии, состоящие в муниципалитетах, или районные отделения жилинспекций.

Перепланировка и переустройство довольно не простое дело. Необходимо будет решить достаточно много проблем.

Чем отличается перепланировка от переустройства

Типовые квартиры далеко не всегда соответствуют ожиданиям собственников, поэтому техническое переоснащение объектов недвижимости требуется довольно часто. Оно реализуется в двух основных формах – перепланировке и переустройстве. В чём главные различия понятий и как они влияют на проведение данных мероприятий?

Определение

Перепланировка – это процесс изменения конфигурация помещения: перенос стен, расширение дверных и оконных проёмов, возведение перегородок. Выполнение данных мероприятий требует согласования и внесения изменений в технический паспорт сооружения.

Переустройство – это процесс монтажа, переноса или изменения инженерных сетей, в числе которых – газо- и электроснабжение, вентиляция, сантехника. Согласование осуществляется у профильной службы, изменения также подлежат внесению в проект.

к содержанию ↑

Сравнение

Таким образом, объединение ванной комнаты и туалета будет перепланировкой, а вот добавление новых точек вывода сантехники или вентиляции – переустройством. Все изменения фиксируются в техническом паспорте объекта и нуждаются в согласовании. Это связано с тем, что риск ошибки очень велик, и она может повлечь негативные последствия при наличии любых нарушений. Перепланировка согласовывается с органами местного управления, а переустройство – с другими службами, отвечающими за состояние конкретных технических коммуникаций.

Стоит добавить, что у перепланировки есть объективные пределы. Нельзя снести несущую стену, сделать проём в панельной стене. В этом смысле переустройство может выполняться куда шире. При этом после него границы отдельно взятых помещений не изменяются. После перепланировки пределы комнаты могут уменьшаться, увеличиваться, а отдельные архитектурные конструкции и вовсе исчезать.

к содержанию ↑

Выводы TheDifference.ru

1. Сущность. Переустройство предполагает перенос, изменение или возведение инженерных сетей, а перепланировка – перенос, изменение или возведение архитектурных конструкций.
2. Процедура согласования. Перепланировку санкционируют органы местного самоуправления, а переустройство – профильные службы.
3. Пределы вмешательств. В ходе перепланировки нельзя сносить несущие конструкции, делать проёмы в панельных домах и т.д., а в процессе переустройства можно выполнять практически любые задачи, предварительно согласовав необходимый проект.
4. Изменение помещений. При переустройстве все комнаты остаются в старых границах, а при перепланировке – изменяются.

Чем отличается реконструкция от перепланировки. Переустройство квартиры

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному. 

Ремонт 

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые. 

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований. 

Переустройство 

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать. 

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию. 

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже. 

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале. 

Реконструкция 

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

Чем отличается реконструкция от перепланировки 

• При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
• Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения 
• Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
• Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу «семь раз отмерь — один раз отрежь». Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Перепланировка или переустройство, в чем отличие?

Препятствием для завершения сделки может стать незаконная перепланировка или переустройство квартиры. И начинающий риэлтор должен внимательно ознакомиться со всеми документами, чтобы на финишной прямой не столкнуться с непреодолимыми проблемами. Так в чем же разница между перепланировкой и переустройством?

Что такое переустройство и перепланировка квартиры

• Переустройством называют демонтаж и перенос инженерных сетей, оборудования и сантехники. Как правило, такие изменения требуют внесения изменений в техпаспорт и согласования в соответствующих инстанциях.
• Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры за счет снесения перегородок, а также изменение расположения или размеров дверных и оконных проемов. Такие действия тем более требуют согласования, так как зачастую затрагиваются несущие конструкции, способные повлиять на целостность сооружения.

Как узаконить перепланировку

Перепланировку, например, в старом доме узаконить не так просто, особенно если были затронуты несущие конструкции. Обязательны внесения изменений в проект, а затем в ЕГРН в случае:

• Уменьшения жилой площади.
• Изменения объема и расположения проемов.
• При переносе ванной и туалетной комнаты.
• Если электрическая плита заменена на газовую или наоборот.
• При нарушении целостности несущих стен, перегородок, балок и колонн.
• А также в прочих случаях, предусмотренных законом.

Документы, необходимые для регистрации перепланировки

Для тех квартир, которые находятся в базе ЕГРН понадобится заявление и готовый проект перепланировки. Заказывать проект необходимо в организациях, которые имеют на это право. Заявление подается в жилищную инспекцию, которая, при необходимости, недостающие документы запрашивает самостоятельно. Для владельцев квартир, не внесенных в ЕГРН, список документов может быть другим:

• Технический паспорт БТИ.
• Экспликация и поэтажный план.
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или договор по социальному найму.

Кроме того документы из БТИ не должны быть старше 5 лет, иначе их придется оформлять еще раз. 

Сколько времени уйдет на оформление перепланировки 

Важно понимать, что оформление перепланировки процесс длительный, поэтому браться за квартиру, которая находится в стадии оформления изменений, не стоит.

Так рассмотрение вопроса об узаконивании перепланировки может занять от полутора до двух месяцев. За это время жилищная комиссия должна запросить необходимые документы из ЕГРН и прочую техдокументацию, изучить ее, получить заключения экспертов и, только потом вынести решение. Однако можно ускорить получение заключения, если часть документов подготовить самостоятельно. Для того, чтобы оформить перепланировку быстро, понадобится:

• Выписка ЕГРН, заверенная печатью об основных характеристиках и праве собственности на жилье.
• Поэтажный план и экспликация, заказывается в БТИ  — срок изготовления составляет одну-две недели.
• При переносе газовой плиты – разрешение Мосгаза.
• Разрешение от прописанных в квартире  жильцов.

При этом нужно понимать, что уже внесенные изменения узаконить намного сложнее, так как они зачастую не соответствуют жилищным нормам и законодательству. Поэтому за такую недвижимость лучше не браться.

24 апреля 2019 г.

Перепланировка или переустройство. Большая разница: перепланировка, переустройство или реконструкция?

Чем отличается реконструкция от перепланировки. Переустройство квартиры

На первый взгляд между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные . И почти все они требуют разрешений и согласований со всеми заинтересованными службами. 

Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к самому сложному. 

Ремонт 

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые. 

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые, или поменять старую модель унитаза на новую. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на новое место — это уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований. 

Переустройство 

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать. 

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию. 

Например, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже. 

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в нашем специальном материале, посвященном перепланировке. 

Реконструкция 

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

Чем отличается реконструкция от перепланировки 

• При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной. 
• Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом, например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения. 
• Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. 

Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция. 

• Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации. 

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство. 

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу «семь раз отмерь — один раз отрежь». Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

legko.com

Разница между переустройством и перепланировкой

Разница между переустройством и перепланировкой

Бывают случаи, когда владельцев жилплощади не удовлетворяет та планировка, которую установили строители. В жилищном кодексе сказано, что гражданам разрешена перепланировка и переустройство жилья. Чем же перепланировка отличается от переустройства.

Перепланировкой жилого помещения называют изменения в его конфигурации, которое требует внести поправки в его технический паспорт. Данные изменения выполняются, следуя эскизу или проекту.

По эскизу делают следующие изменения:

1.Полное или частичное изменение перегородок, исключая межквартирные.

2. Заделка и устройство дверных проемов.

3.Устройство новых перегородок таким образом, чтобы нагрузка на перекрытия не увеличивалась.

4.Установка или замен дополнительного инженерного оборудования.

По проекту выполняют более серьезные изменения:

1. Установка проемов в межквартирных перегородках и несущих стенах для объединения двух близлежащих квартир по горизонтали.

2. Установка в перекрытиях внутренних лестниц или проемов.

3. Устройство перегородок, увеличивая нагрузки на несущие стены.

4. Изменение конструкции полов.

Различие между эскизом и проектом в том, что эскиз можно отобразить прямо на плане документа, о физическом состоянии помещения. В случае если работа по перепланировке выполняется по проекту, то она требует согласования, а для составления проекта необходимо воспользоваться услугами специалистов в лицензированном бюро.

Теперь давайте разберемся, в различиях перепланировки от переустройства.

Переустройство жилого помещения состоит из: установки, замены или же изменения местоположения инженерных сетей, а также различного оборудования, требующего изменений в техническом паспорте. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ, на основании проекта, разрешены следующие виды переустройства:

1.Замена сантехники, инженерного и технического оборудования.

2.Установка ванных комнат, туалетов и кухонь.

3.Переустановка сантехнических, отопительных и газовых приборов

4.Замена газовых бытовых плит на электрические.

5.Установка дополнительного инженерного оборудования, с помощью которого можно увеличить энерго, водопотребление, заменяя существующие или прокладывая дополнительные проводящие сети.

К переустройству квартиры также относится демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования при условии обязательного сохранения существующих стояков снабжения канализаций холодной и горячей водой. Данный демонтаж можно производить, основываясь на эскизе.

Таким образом, главное отличие между переустройством и, перепланировкой заключается в том, что в случае переустройства вы существенно изменяете инженерное, техническое и электрическое оборудование, а выполняя перепланировку, – изменяете планировку, т.е. производите установку или разрушение новых стен для объединения комнат, квартир и пр.

Теперь отметим то, что категорически запрещается делать в процессе перепланировки и переустройства квартиры. Законодательство запрещено предпринимать следующие изменения:

1. Вырубать ниши, пробивать отверстия в стойках и колоннах, стенах- диафрагмах и стенах- пилонах

2.Делать штрабы для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонтальных швах стеновых панелей.

3. Ликвидировать каналы естественной вентиляции.

4.Ограничивать доступ к инженерным коммуникациям или выключающим устройствам.

Переустройство и перепланировка квартиры, не должны снижать удобство проживания в доме других граждан, а также не должны понижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания, то есть то, что может вызвать разрушений дома. Также, запрещается увеличение подсобной площади за счет жилой, не изменяя их статус, и установка регулирующих устройств на общедомовых и инженерных сетях.

Любое из этих изменений должно быть узаконено. В основном этим занимаются специальные комиссии, состоящие в муниципалитетах, или районные отделения жилинспекций.

Перепланировка и переустройство довольно не простое дело. Необходимо будет решить достаточно много проблем.

www.all-dok.ru

Чем отличается перепланировка от переустройства |

Типовые квартиры далеко не всегда соответствуют ожиданиям собственников, поэтому техническое переоснащение объектов недвижимости требуется довольно часто. Оно реализуется в двух основных формах – перепланировке и переустройстве. В чём главные различия понятий и как они влияют на проведение данных мероприятий?

Что такое перепланировка и переустройство?

Перепланировка – это процесс изменения конфигурация помещения: перенос стен, расширение дверных и оконных проёмов, возведение перегородок. Выполнение данных мероприятий требует согласования и внесения изменений в технический паспорт сооружения.Переустройство – это процесс монтажа, переноса или изменения инженерных сетей, в числе которых – газо- и электроснабжение, вентиляция, сантехника. Согласование осуществляется у профильной службы, изменения также подлежат внесению в проект.

Разница между перепланировкой и переустройством

Таким образом, объединение ванной комнаты и туалета будет перепланировкой, а вот добавление новых точек вывода сантехники или вентиляции – переустройством. Все изменения фиксируются в техническом паспорте объекта и нуждаются в согласовании. Это связано с тем, что риск ошибки очень велик, и она может повлечь негативные последствия при наличии любых нарушений. Перепланировка согласовывается с органами местного управления, а переустройство – с другими службами, отвечающими за состояние конкретных технических коммуникаций.Стоит добавить, что у перепланировки есть объективные пределы. Нельзя снести несущую стену, сделать проём в панельной стене. В этом смысле переустройство может выполняться куда шире. При этом после него границы отдельно взятых помещений не изменяются. После перепланировки пределы комнаты могут уменьшаться, увеличиваться, а отдельные архитектурные конструкции и вовсе исчезать.

TheDifference.ru определил, что отличие перепланировки от переустройства заключается в следующем:

Сущность. Переустройство предполагает перенос, изменение или возведение инженерных сетей, а перепланировка – перенос, изменение или возведение архитектурных конструкций.Процедура согласования. Перепланировку санкционируют органы местного самоуправления, а переустройство – профильные службы.Пределы вмешательств. В ходе перепланировки нельзя сносить несущие конструкции, делать проёмы в панельных домах и т.д., а в процессе переустройства можно выполнять практически любые задачи, предварительно согласовав необходимый проект.Изменение помещений. При переустройстве все комнаты остаются в старых границах, а при перепланировке – изменяются.

altaiinter.org

22. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Глава 4. Ст. 25-28

Переоборудование жилых помещений может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», других сантехнических и бытовых приборов.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь.

Данные перечни не являются исчерпывающими. При определении видов работ, исполнение которых может считаться переустройством (перепланировкой), следует исходить из того, что ими могут считаться любые изменения жилого помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Однако технический паспорт также содержит данные, изменение которых не может считаться переустройством или перепланировкой, в частности: вид жилищного фонда, к которому относится помещение; точный адрес; этаж; оборудованность переговорно-замочным устройством, радиотрансляционной сетью, телефоном.

В ЖК РФ закреплен исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; представляется также проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

На переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма, требуется письменное согласие всех членов семьи нанимателя.

Собственники жилых помещений вправе не испрашивать такого согласия третьих лиц, пользующихся жилым помещением.

Положительное решение органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, является основанием для переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с проектом.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях:

• непредоставления полного пакета необходимых документов;

• предоставления документов в ненадлежащий орган;

• несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается подписанием органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, акта приемочной комиссии.

23. Последствия самовольных переустройства и перепланировки

Статья 29. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ЖК РФ (т. е. документа, выданного органом, проводящим согласование), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в данный орган.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переоборудованным состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, установленные органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии, что жилое помещение не приведено в прежнее состояние, принимает решение:

• в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

• в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, не приведенного в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок. Если ситуация не изменяется, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

studfiles.net

Перепланировка и переустройство жилого помещения

В этой статье мы расскажем, что такое перепланировка и переустройство жилого помещения. Мы будем освещать данный вопрос с юридической точки зрения, ориентируясь на Жилищный Кодекс РФ.

Перепланировка и переустройство жилого помещения

На сегодняшний день многие жители нашей страны живут в домах постройки советской эпохи. Что это такое, наверняка, все знают. Крохотные кухни и санузлы, коридор и ванная, где двум человекам развернуться невозможно. Вот и пытаются люди сделать из своих «хрущевок» более удобные жилища — расширяют кухни, совмещая их с одной из комнат или прихожей, разделяют общую ванную комнату на санузел и ванную, или наоборот соединяют их. Из проходных комнат устраивают изолированные, расширяют жизненное пространство за счет балкона или лоджии. Таким образом, перепланировка и переустройство жилого помещения, такого как хрущевка на сегодня является довольно актуальной темой для многих жильцов.

Вариантов изменить свое жилище достаточно много, и когда в процессе ремонта вам нужно сломать перегородку, сделать новый проем в стене или перенести, например, полотенцесушитель с одной стены на другую, то следует понимать, что вы тем самым, делаете одно из 2-х действий, которые с точки зрения действующего законодательства называются определенным образом.

Жилищный Кодекс РФ, глава 4 разъясняет, что существует два вида видоизменения помещения:

• Если существующую конфигурацию квартиры видоизменяют, то это называется перепланировкой квартиры.
• Если производится перенос сантехнического, инженерного, электрического или иного оборудования с одного места квартиры на другое, то это называется переустройством квартиры.

Отсюда следует, что съем межкомнатной перегородки, возведение новой стены — это перепланировка, а перенос сантехнических или газовых труб — это переустройство.

Главное здесь следующее: и в том и в другом случае все изменения требуется вносить в технический паспорт на квартиру.

Узаконенная и незаконная перепланировка

Вы конечно же неоднократно по телевизору слышали о таких терминах, как узаконенная и незаконная перепланировка. Многих волнует вопрос, что относить к тому или иному варианту?

Довольно часто можно встретить людей, которые самовольно решают сделать изменения в своей квартире. Они  мотивируют это тем, что являясь собственниками жилья, могут делать все, что им заблагорассудится.  Однако нужно понимать, что проживая в доме, где рядом с вами живут и другие люди, вы по незнанию, можете нанести вред общему имуществу.

Допустим, Вы решили при перепланировке сделать новый проем в стене, а старую дверь заложить кирпичом.  Совершая такую операцию нужно понимать, что вы можете нарушить несущую способность стены, в результате чего может произойти непоправимое. На верхних этажах могут появиться трещины, это в лучшем случае (хотя и за это соседи вам не скажут спасибо), в худшем — может произойти обрушение перекрытия.

Читая мой блог, Вы, скорее всего, или уже делаете ремонт, или собираетесь его делать в ближайшем будущем. Вам наверняка понадобятся инструменты и стройматериалы. Если Вы будете их покупать в строительных магазинах, таких как Петрович, Максидом, ОБИ, Все инструменты и другие, то есть возможность сэкономить. О подробностях читайте здесь.

Или, например, при переоборудовании системы отопления (Вы перенесли радиаторы или вовсе их убрали, провели систему отопления на лоджию с целью ее утепления) Вы можете нарушить работу инженерных систем во всем доме. В самом банальном случае Вы установили батарею центрального отопления без перемычки (байпаса). При засорении батареи, проход воды через Вашу жилую квартиру уменьшится, что приведет к уменьшению пропускной способности всей парадной дома, а в худшем случае — зимой, при неблагоприятном исходе, поток воды может вовсе прекратиться, и трубы попросту лопнут от мороза.

Поэтому, незаконной перепланировкой считается Ваше деяние, которое выражается в самостоятельном переустройстве или перепланировке жилого помещения без какого-либо на то  разрешения уполномоченных органов.

Соответственно, прежде, чем затеять грандиозный ремонт с переносом оборудования или  устройством новых проемов нужно знать некоторые правовые акты.

Если же Вы хотите узаконить свои действия (узаконенная перепланировка), то Вам, как собственникам жилья, так и людям, живущим по социальному найму, следует обратиться за разрешением в соответствующие органы местной власти. Занимается этим межведомственная  комиссия при районной администрации (МВК). Здесь вам расскажут, какие требуются документы, чтобы  получить разрешение на перепланировку или переоборудование. Эта комиссия в течение полутора месяцев должна или выдать разрешение или отказать, обосновывая свое решение. Однако для многих поход в МВК кажется долгим и труднопроходимым. В принципе, когда речь заходит о ведении гражданско-правовых дел, решении вопросов связанных с разделом имущества или возмещением убытков, а также представлении интересов в суде, то простому обывателю самостоятельно трудно справиться с подобными задачами, т. к. здесь нужны специальные знания и практика опытных профессионалов, которые помогут собрать все необходимые документы.

На этом статья заканчивается. Сегодня мы узнали, что такое перепланировка и переустройство жилого помещения. И будь у Вас хрущевка, брежневка, сталинка или новостройка — всегда задумывайтесь перед тем, когда решитесь на серьезные изменения в жилом помещении.

Юридическая помощь

1. Перепланировка и переустройство жилого помещения2. Незаконная перепланировка3. Как узаконить перепланировку квартиры4. Примеры перепланировки и переустройства квартиры5. Договор бытового подряда6. Некачественно выполненные работы по договору подряда7. Нарушение сроков выполнения работ по договору подряда

rykinekruki.ru

Примеры переустройства и перепланировки квартиры

В этой статье мы рассмотрим примеры перепланировки или переустройства квартиры. Наши люди мастера на все руки, и перестановка на новое место ванны, батареи отопления или чего-то другого, для них не представляет особого труда. Своими руками или с помощью нанятых специалистов, жильцы с большим успехом проводят капитальные и евроремонты.  Они расширяют полезную жилую площадь за счет присоединения балконов и лоджий к квартире или увеличивают кухни, перенося перегородки смежных комнат, или делают из проходных помещений изолированные путем установки новых перегородок.

Примеры перепланировки

В Жилищном Кодексе РФ ст.25 ч.2 говорится, что любое изменение конфигурации жилого помещения должно вноситься в его  тех. паспорт. При этом конфигурация квалифицируется, как перепланировка, хотя паспорт, состоящий из 4 разделов словосочетания «конфигурация» не содержит. Здесь имеется четкое понятие «план квартиры». При современном подходе к строительству жилья часто в новых домах отсутствуют перегородки. Они лишь обозначены одним или двумя рядами кирпича.  Именно по этим наметкам  работники БТИ и делают планы квартир для технического паспорта. Постановление правительства РФ от 13.10.1977г.№ 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» указывает, что тех. паспорт на квартиру выполняется либо, когда жилые строения принимаются в эксплуатацию, либо при постановке их на учет в жилищном фонде. Поэтому, если в вашей квартире отсутствовали перегородки на момент её покупки, то это вовсе не означает, что вы можете их устраивать, где вам заблагорассудится. В техническом паспорте, который должен быть у вас на руках, Вы можете посмотреть, где и что располагается, и зафиксировано на государственном уровне.

К примерам перепланировки жилого помещения согласно Правилам  и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 п.1.7.1.

можно отнести:

• перенос и разборку перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Перепланировка не разрешается, если в результате этого:

• нарушается прочность или разрушение несущих конструкций здания;
• происходит ухудшение внешнего вида фасада и его сохранность;
• нарушаются противопожарные нормы;
• затрудняется доступ к инженерным сетям и к устройствам, отключающим сети в случае непредвиденных обстоятельств;
• устроенные новые жилые  помещения лишаются естественного освещения или приборов отопления;
• нет согласия всех проживающих в квартире совершеннолетних жильцов  и собственника жилья.

Кроме этого перепланировка  запрещается, если в течение трех лет планируется снос здания, подтвержденный соответствующими решениями и постановлениями.

Исключением является устройство перепланировки или переоборудования жилого помещения в целях безопасности проживания.

Примеры переустройства

Согласно Жилищному Кодексу РФ, ст.25, приводим примеры переустройства жилого помещения:

• замена инженерного, сантехнического или технологического оборудования;
• устройство санузлов, установка ванных  и душевых кабин, кухонных помещений;
• перенос инженерных сетей – канализации, электрических, газопроводных, водопроводных;
• переустановка радиаторов отопления и газовых приборов;
• установка нового инженерного оборудования, которое требует увеличения потребления воды, электричества или газа;
• установка кондиционеров, антенн и прочего наружного оборудования;
• замена газовых плит на электрические печи, дровяные или наоборот.

Все эти изменения являются переустройством, и требуют внесения в технический паспорт жилого помещения — (ЖК РФ ст.25 ч.1). В Жилищном Кодексе говорится о переустройстве, но не упоминается о переоборудовании.

Постановление от 27 сентября_2003_года  «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» пункт 1.7.1.

…переоборудование жилых помещений может включать в себя:

• установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
• устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
• прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов;
• электрических сетей;
• устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Поэтому, если вы собрались делать переоборудование своей квартиры, то следует знать, что делать это, даже если она является вашей собственностью, нельзя  без разрешения на то соответствующих органов. То же касается и нанимателей жилого помещения по социальному найму (квартиросъемщиков).

И прежде, чем задумаете планировку комнаты с предполагаемым перемещением сантехнических приборов, переносом трубопровода, системы вентиляции или отопления, Вам  следует вначале получить разрешение органах местного самоуправления (ОМС).

Читая мой блог, Вы, скорее всего, или уже делаете ремонт, или собираетесь его делать в ближайшем будущем. Вам наверняка понадобятся инструменты и стройматериалы. Если Вы будете их покупать в строительных магазинах, таких как Петрович, Максидом, ОБИ, Все инструменты и другие, то есть возможность сэкономить. О подробностях читайте здесь.

Если есть сомнения, требующие консультации юристов

Однако, думается, что заменить старый унитаз или ванну на новые, если они располагаются на тех же местах возможно и без разрешения. В техническом паспорте не указывается, какие сантехнические приборы стояли в Вашей квартире, на момент его получения.

Относительно инженерных сетей можно сказать, что в это понятие входит электропроводка, телефонная сеть, стояки с горячей и холодной водой, газовые, канализационные трубы и трубы отопления.

Единого справочника, в котором бы перечислялось подряд все оборудование, которое может или не может быть перенесено не существует. Законодательная база складывается из множества законов, приказов, постановлений, распоряжений. В каждом отдельном случае применяется своя норма права. В этой статье мы пытаемся вычленить жизненные случаи переустройства, чтобы помочь Вам соорентироваться в этом непростом вопросе.

Еще раз об ответственности за незаконную перепланировку

В отношении жилых помещений, где произведена перепланировка или переоборудование существует закон, предусматривающий  ответственность согласно ст. 29 ч.3 ЖК РФ.  Жилищный кодекс говорит, что владелец жилого помещения (собственник или наниматель на правах социального найма) сделавший перепланировку или переоборудование без разрешения на то соответствующих органов должен привести жилое помещение в прежнее состояние в разумные сроки и в порядке, установленном органами, производящими согласование.

Ст.29 ч.5 говорит, что если жилое помещение не было приведено в прежнее состояние, как того требует та же статья в части 3, то орган власти, осуществляющий согласование может подать иск в суд на собственника. Суд же может вынести решение о продаже с торгов жилого помещения с выплатой, теперь уже бывшему собственнику, полной суммы за проданное жилье за вычетом судебных и иных издержек.

Новый собственник этого жилого помещения, обязан будет также привести его в прежнее состояние, которое было до перепланировки или переоборудования.

В другом случае суд может вынести и другое решение – оставить жилое помещение собственнику, если сделанные изменения в планировке квартиры или устроенное переоборудование не угрожает жизни и здоровью граждан, не ущемляют их интересов, о чем говорится в ст.29 ч.4 ЖК РФ.

Вышеперечисленные способы ответственности существенно отличаются от того, что прописано в ст.222 Гражданского Кодекса РФ о признании  права собственности на строение  или сносе незаконно возведенных построек:

1. Применение ст. 222 ГК РФ относится к объектам недвижимости. Ст.29 ЖК РФ касается только жилых помещений.
2. В статье 222 ГК РФ предусматривается или признание права собственности на строение или его снос, как незаконно построенного. Ст.29 ЖК РФ в отношении жилого помещения подвергшегося перепланировке или переоборудованию требует восстановить его в прежнем виде. Если собственник этого не делает, то жилое помещение может быть продано с торгов или оставлено за собственником, как о том писалось выше. Все это в равной мере относится и к нанимателю жилого помещения. Только разница в том, что жилое помещение не продается, а с нанимателем расторгается договор, и он обязан освободить занимаемое помещение в установленные сроки.
3. Решение о признании права собственности или о сносе незаконно возведенной постройки выносится судом. Если дело касается признания права собственности на строение, то ст.222 ГК РФ гласит, что это право может признаваться судом или быть утвержденным в другом порядке, предусмотренным законом. Решение о восстановлении жилого помещения после произведенной в нем перепланировки или переоборудовании выносится органом, которое обязано выдавать согласования на эти действия — ст.29 ч.3 ЖК РФ. А суд может только вынести решение оставить жилое помещение за собственником или выставить его на продажу.

Ну вот и все. Сегодня мы с Вами рассмотрели примеры перепланировки и переустройства квартиры.

Юридическая помощь

1. Перепланировка и переустройство жилого помещения2. Незаконная перепланировка3. Как узаконить перепланировку квартиры4. Примеры перепланировки и переустройства квартиры5. Договор бытового подряда6. Некачественно выполненные работы по договору подряда7. Нарушение сроков выполнения работ по договору подряда

rykinekruki.ru

Чем отличается перепланировка от переустройства

Типовые квартиры далеко не всегда соответствуют ожиданиям собственников, поэтому техническое переоснащение объектов недвижимости требуется довольно часто. Оно реализуется в двух основных формах – перепланировке и переустройстве. В чём главные различия понятий и как они влияют на проведение данных мероприятий?

Определение

Перепланировка – это процесс изменения конфигурация помещения: перенос стен, расширение дверных и оконных проёмов, возведение перегородок. Выполнение данных мероприятий требует согласования и внесения изменений в технический паспорт сооружения.

Переустройство – это процесс монтажа, переноса или изменения инженерных сетей, в числе которых – газо- и электроснабжение, вентиляция, сантехника. Согласование осуществляется у профильной службы, изменения также подлежат внесению в проект.

к содержанию ↑

Сравнение

Таким образом, объединение ванной комнаты и туалета будет перепланировкой, а вот добавление новых точек вывода сантехники или вентиляции – переустройством. Все изменения фиксируются в техническом паспорте объекта и нуждаются в согласовании. Это связано с тем, что риск ошибки очень велик, и она может повлечь негативные последствия при наличии любых нарушений. Перепланировка согласовывается с органами местного управления, а переустройство – с другими службами, отвечающими за состояние конкретных технических коммуникаций.

Стоит добавить, что у перепланировки есть объективные пределы. Нельзя снести несущую стену, сделать проём в панельной стене. В этом смысле переустройство может выполняться куда шире. При этом после него границы отдельно взятых помещений не изменяются. После перепланировки пределы комнаты могут уменьшаться, увеличиваться, а отдельные архитектурные конструкции и вовсе исчезать.

к содержанию ↑

Выводы TheDifference.ru

1. Сущность. Переустройство предполагает перенос, изменение или возведение инженерных сетей, а перепланировка – перенос, изменение или возведение архитектурных конструкций.
2. Процедура согласования. Перепланировку санкционируют органы местного самоуправления, а переустройство – профильные службы.
3. Пределы вмешательств. В ходе перепланировки нельзя сносить несущие конструкции, делать проёмы в панельных домах и т.д., а в процессе переустройства можно выполнять практически любые задачи, предварительно согласовав необходимый проект.
4. Изменение помещений. При переустройстве все комнаты остаются в старых границах, а при перепланировке – изменяются.

thedifference.ru

Разница между перепланировкой, переустройством и реконструкцией помещений

Переустройство и перепланировка

Определения понятий перепланировки, переустройства, условия их выполнения прописаны в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В техпаспорте указаны метраж и площади всех помещений (в том числе вспомогательных, технических и эксплуатационных помещений), материалы конструкций. Техпаспорт также содержит схему инженерных коммуникаций, план помещения, экспликацию (ведомость) помещений.

Значит, если вы смещаете, убираете или добавляете ненесущие стены (перегородки), меняете их на стены из другого материала, то вы выполняете перепланировку. А также если вы переносите, убираете или делаете новые дверные проемы в этих стенах, или просто меняете назначение помещения.

Если же вы устанавливаете бытовые электроплиты взамен газовых плит или кухонных очагов, переносите нагревательные сантехнические и газовые приборы, устраиваете вновь и переоборудуете существующие туалеты, ванные комнаты, то вы выполняете переустройство. Прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения тоже считают переустройством.

Если вы установите унитаз или душевую кабину на место старых, или подвинете их незначительно в пределах помещения, то это не потребует уведомления каких-либо органов. Тоже относится и к косметическому ремонту, замене светильников, кухонных вытяжек или даже окон. А вот перепланировка и переустройство требуют согласования, предусмотренного главой 4 Жилищного кодекса РФ.

Если ваши работы по перепланировке или переустройству могут привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, то разрешения для их проведения вы не получите. Кроме того, если перепланировка квартиры (комнаты), ухудшит условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов квартиры, разрешения вам также не дадут.

Если вы вдруг решили самовольно переустроить жилое или подсобное помещение, переоборудовать балкон и лоджию, переустановить либо установить дополнительного санитарно-техническое и иное оборудование, то орган местного самоуправления может через суд заставить привести помещение в прежнее состояние.

Реконструкция

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов(статья 1 ГрК РФ)

То есть, если вы изменили параметры несущих стен или перекрытий (сделали их шире, уже, ниже и т.п., сделали дверные или оконные проемы), то речь уже о реконструкции помещения. Однако, если, например, вы заменили треснувшую деревянную перемычку над дверью в несущей стене на металлическую, или на новую деревянную, то это не будет считаться реконструкцией. Обратите внимание, что понятие реконструкция предполагает, что реконструируемый объект недвижимости уже существует и это не недострой.

Многоквартирные дома могут подвергаться реконструкции по решению общего собрания собственников.

Чтобы понять, перепланировка или реконструкция предстоит, нужно разобраться, какие стены в вашем помещении.

Нужно узнать тип дома, посмотреть планы с указанием несущих стен. Не стоит слепо опираться на планы БТИ, так как в них тип стены не указан, а толщина стен показана чаще всего одинаковой. Но именно толщина стены – это показатель того, несущая она или нет. Перегородки обычно тоньше, чем несущие стены, независимо от того, какого типа у вас дом: панельный, кирпичный, блочный или монолитный. Разумнее перед любыми работами, затрагивающими стены, обратиться за советом к специалистам.

Перепланировка и переоборудование жилого помещения: отличия

Автор Антон Величко На чтение 4 мин. Просмотров 5.7k. Опубликовано 10.10.2018 Обновлено 28.06.2019

Переоборудование и перепланировка жилого помещения чаще всего производится одновременно, если в квартире делается новый ремонт. Разберемся в каких случаях считается перепланировка, а в каких переоборудование, что разрешено делать, а что нет.

Переоборудование и перепланировка жилых помещений, в последнее время стала популярной из-за желания собственников и нанимателей жить в комфортном  и современном жилье, чаще с индивидуальными дизайнерскими решениями. И.. это хорошо!

Например, помимо замены и перемещения внутренних стен, затрагивается электропроводка, либо ванна заменяется на душевую кабину.. Примеров масса, поэтому разберем по-порядку.

Понятия переоборудования и перепланировки

Сначала определимся с терминами: что такое перепланировка и переустройство, тогда поймем, что мы сделали и что надо узаконить.

Перепланировка — ее мы подразумеваем в том случае, когда были перенесены, снесены стены и перегородки в квартиры, обозначенные в техплане (техпаспорте) квартиры, в связи с чем поменялись жилая и нежилая площади квартиры.

Посмотрите техплан (техпаспорт)  вашей квартиры, прежде чем делать перепланировку и если обнаружите изложенные выше признаки, то вы осуществляете перепланировку квартиры.

Переоборудование — ее подразумеваем, если убрали, заменили или перенесли коммуникации в квартире.

Под коммуникациями понимаем:

• проводку, водопроводные трубы и трубы канализации;
• электро- и газовые плиты, бойлер, газовая колонка;
• стояки, батареи отопления;
• ванна, душ, биде, унитаз, раковина, мойка, умывальник;
• двери с проемами, ниши, расширение проемов.

Цель переоборудования и перепланировки жилого помещения

Переоборудование и перепланировка имеет целью улучшить и сделать комфортными условия нашего проживания в квартире. Однако, при этом не следует забывать про соседей, а так же нормы пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Что относится к переоборудованию квартиры:

• если вы решили поменять на электрическую плиту, вашу старую газовую, то это будет являться переоборудованием;
• либо при производстве ремонта перенесли газовый или сантехнический прибор;
• установили в санузле душевую кабину вместо ванны, поменяли или проложили новые трубы водопровода, установили в ванной комнате «джакузи», поменяли расположение проводки, приобрели и установили в санузле стиральную машинку большого объема (как в прачечных), переоборудование вентиляции;
• изменили функционал помещения, например, был коридор, стала комната

Что относится к перепланировке:

• любые перемещения, снос и возведение внутренних стен в квартире;
• оборудование и перенос дверей с проемами, а также замуровывание или перенос расположения окон;
• объединение комнат в многокомнатной квартире;
• оборудование дополнительной кухни или санузла, а так же увеличение жилой площади за счет кухни, коридора и других помещений;
• заделывание дверных проемов на кухни через жилые комнаты;
• оборудование нового тамбура ил переоборудование существующего;
• застекление балкона или лоджии;

Условия переоборудования и перепланировки жилых помещений

1. С разрешения межведомственной комиссии (создается органом местного самоуправления) на основании проектов от лицензированных проектных организаций;

2. Без разрешения межведомственной комиссии при наличии письменного разрешения руководителя организации, которая  имеет в собственности,  оперативном управлении или хозяйственном ведении этот дом.

Но здесь есть нюанс, перепланировка и переоборудование жилого помещения должна осуществляться в рамках ремонта жилого фонда дома и не затрагивать несущие стены. Эти работы осуществляются за счет нанимателей, арендаторов или собственников данных жилых помещений, без привлечения ремонтных бригад.

При переоборудовании и перепланировке запрещено

• сносить несущие стены дома;
• портить внешний вид фасада;
• делать переоборудование и перепланировку жилого помещения без соблюдения противопожарных норм;
• ухудшать условия проживания остальных жильцов квартиры и дома;
• осуществлять переоборудование и перепланировку жилого помещения для использования его под офис, магазин, склад и т.д. (как нежилое) предварительно не переведя в статус нежилого фонда;
• не допускать образования в процессе переоборудования комнат без окон и батарей отопления;
• не допускается переоборудование, которое может исключить или затруднить доступ к инженерным сетям;
• не допускается образование жилой комнаты шириной менее 2,25 метра и площадью меньше 9 кв. метров;
• переносить кухню или санузел в жилую комнату, т.к. под ней у соседей находится жилая комната.

Примечание: если ваш дом относится к памятникам архитектуры, то для согласования переоборудования и перепланировки жилого помещения, понадобится заключение Департамента культуры и искусства администрации вашего города.

Пути узаконивания переоборудования и перепланировки

Вы узнали о переоборудовании и перепланировке квартиры: понятие, условия, содержание, что разрешено и запрещено при переоборудовании и перепланировке жилого помещения. У также вы получили ссылки на статьи из которых узнаете, как узаконить перепланировку квартиры через суд и без суда.

Если у вас есть что добавить — прошу в комментарии!

Успехов вам!

Разница между девелопментом и перепланировкой

Кевин

Вопрос посетителя: В чем разница между девелопментом и перепланировкой? Как я могу узнать, что есть что?

Ответ редакции:
Мы должны отметить, что это действительно вопрос языка.Если это юридический вопрос, то действующее законодательство штата или местное законодательство обязательно даст вам некоторые рекомендации.

Сказав это, давайте начнем с общего значения редевелопмента, что означает развитие снова.

Конечно, большая часть того, что мы называем девелопментом недвижимости, вероятно, означает строительство где-то, где люди строили здания раньше, но не с тех пор, как текущие жители вели записи.

Когда мы говорим о перепланировке, мы не обязательно имеем в виду, что раньше на участке вообще не было строений.Вместо этого мы имеем в виду, что либо земля была пуста, и мы заполняем ее зданиями (якобы создают «засыпку»), либо ранее существовавшие здания были снесены или частично снесены и что теперь кто-то хочет построить что-то новое.

Иногда грань между капитальной «реабилитацией» или просто «реабилитацией» здания и «перепланировкой» немного размыта. Обычно, когда люди говорят о перепланировке, они имеют в виду, что либо предыдущие здания были снесены или разрушены, либо что внешний вид зданий был, по крайней мере, существенно изменен, если не полностью изменен.

Редевелопмент обычно подразумевает, что предыдущее землепользование было либо устаревшим, либо в плохом состоянии, либо, возможно, это заброшенная территория с признаками реального или предполагаемого загрязнения окружающей среды. Это не обязательно так, но обычно, по крайней мере, те, кто предлагает перепланировку, пытаются доказать, что необходимо сделать что-то другое на объекте, вместо того, чтобы просто отремонтировать то, что там сейчас.

Обычно, когда говорят о застройке, имеют в виду, что в недавнем прошлом на земле не было построек.

Но умные люди могли перепутать два обихода. Наше предложение не должно сильно беспокоить по этому поводу, если не будет юридических последствий. Иногда другая организация отвечает за регулирование, если что-то регулируется редевелопментом, и, возможно, другой набор налоговых льгот становится доступным для редевелопмента. Существует долгая история создания конкретных местных агентств для решения проблем редевелопмента.

Как мы уже говорили в другом месте нашего раздела, посвященного редевелопменту, многие инвесторы считают застройку новых участков или земель, которые ранее не застраивались, проще и быстрее, чем решение многих проблем редевелопмента.

Просто подумайте о развитии как о новом строительстве на земле, которая ранее не использовалась для городских целей, по крайней мере, насколько известно. Если кто-то предлагает снести и отстроить заново, построить на земле, где другие строения стояли в памяти сообщества, заполнить частично пустой участок, чтобы увеличить плотность или интенсивность землепользования, или существенно изменить конфигурацию стен зданий, подумайте об этом как о перепланировке.

Подпишитесь на нашу ежемесячную рассылку новостей по электронной почте, которая называется USEFUL COMMUNITY PLUS , в которой вы найдете краткие сведения или советы по актуальным темам для районов, городов, общественных организаций, сельской местности и наших международных друзей.Отпишитесь в любое время. Попробуйте.

Есть большая разница между девелопментом и перепланировкой

Говоря о развитии событий в эфире, газетах и ​​социальных сетях, я чувствую необходимость сделать публичный комментарий. Многое из того, что я читаю и слышу, основано на дезинформации, слухах и неверных фактах. В связи с проведением осенних выборов есть те, кто пытается извлечь выгоду из общественного замешательства, чтобы вызвать разногласия и беспокойство, когда такие времена требуют устойчивого, спокойного и объединяющего подхода.

Несмотря на то, что недавно писали некоторые политики, претендующие на должность, существует очень большая разница между реконструкцией и проектами застройки, о которых вы слышали на Саммерхилл-роуд и на Тайс-лейн в Восточном Брансуике.

HD Саммерхилл предлагает построить три четырехэтажных жилых здания, клуб, CVS и банк Chase на 377 Summerhill Road недалеко от границы со Спотсвудом.

План развития Hidden Oak Woods Альфиери предполагает строительство семи четырехэтажных зданий с 275 жилыми единицами, включая 55 единиц доступного жилья, недалеко от Тайс-лейн.

Такие проекты, как Саммерхилл и Тайс, выходят из урегулирования Совета по доступному жилью (COAH) в конце 2016 года. Эта проблема COAH стоит перед каждым городком Нью-Джерси — мы не одиноки. Разработчиков поддерживают суды, COAH и штат Нью-Джерси. Они утверждают, что оказывают поселку услугу, помогая нам выполнить наши обязательства по доступному жилью. Наш поселок всегда хорошо справлялся с этим, и нам очень не нужна их помощь.

Я считаю, и всегда был моим убеждением, что COAH не должен руководить генеральным планом поселка.Потребности поселка на первом месте, включая влияние на школы, окружающую среду, дорожное движение, инфраструктуру, услуги, налоговую базу и т. Д. На втором месте стоят наши доступные обязательства. Но потребности сообщества разработчиков — это камбуз — их потребности имеют значение, но после других.

На этом этапе важно, чтобы жители продолжали выражать свои чувства на досках по планированию и зонированию, и я призываю их сделать это. Жители могут свободно выражать свои опасения, задавать вопросы и проводить перекрестные допросы экспертов и профессиональные отчеты.Но это формальный процесс, и разработчик имеет право на справедливую оценку своего приложения. Он получит именно это. Любая попытка обойти этот процесс дает разработчику основания для подачи апелляции в случае отклонения заявки.

Поскольку это связано с проектом Саммерхилла, совету следует посоветовать избегать общественного обсуждения, поскольку это может быть истолковано как попытка повлиять на Совет по зонированию, поскольку назначения Совета по зонированию производятся Советом поселка.Группа Save Frost определенно достаточно умна, чтобы признать политику действующего члена совета.

Сейчас все это совсем не то, что перепланировка. Реконструкция была единственным направлением моей администрации с момента вступления в должность в 2017 году. Под этим мы говорим о разрушенных объектах на Маршруте 18 — Loehmann’s, The Gap, The Wiz и 110 Tices (Wonder Bread). На основе наших экспертов, профессионалов и консультантов мы понимаем, как лучше всего использовать Route 18 при разработке.Лучше всего здесь работает создание области, которая выполняет роль транзитно-ориентированного развития (TOD), которая имеет внешний вид и атмосферу Pier Village, Long Branch. Жить там, где есть ночная жизнь, рестораны, остановка пригородных автобусов, возможность подключения к сети, общественные зоны, элитный отель и т. Д. — вот что лучше всего подходит для маршрута 18.

Многие выборные должностные лица и жители входили в состав комиссий и советов по изучению этого проекта. У меня лично было много публичных презентаций в мэрии и Facebook Live, чтобы заручиться общественной поддержкой и ответить на вопросы.Члены этих комитетов представляют обе политические партии, так как я всегда хотел объединить городок и нашел людей, которые все разделяли общий интерес в том, чтобы поступать правильно для Восточного Брансуика. Большинство жителей сходятся во мнении, что нам необходимо реконструировать этот испорченный коридор.

Так что да, есть очень большая разница между редевелопментами и застройками, которые являются частью COAH. Любая попытка связать эти два понятия под названием «развитие» — всего лишь повторение политики разжигания страха.

Нам удавалось придерживаться графика реконструкции, а в некоторых случаях опережать график. Ожидайте сноса фабрики чудесного хлеба этой осенью. Строительство должно начаться после зимы, в начале 2019 года. На этой территории будет много объектов смешанного использования, а также будет общественный каток. Ожидается, что запрос предложений (RFP) по объектам Route 18 будет опубликован в начале августа. Агентство редевелопмента должно быть готово объявить окончательный план к октябрю. Опять же, эта область предназначена для сообщества смешанного использования, описанного ранее.

Короче говоря, настало время, когда нашему поселку необходимо собраться вместе и разработать Генеральный план, который соответствует наиболее согласованному и яркому видению будущего. Мы должны быть реалистами в том, что некоторый рост будет необходим, если мы хотим увидеть какую-либо стабилизацию нашей налоговой базы и если мы хотим привлечь в Восточный Брансуик миллениалов, которые нужны нам для роста нашего сообщества. Но где этот рост может быть устойчивым и нужен, должен определять поселок, а не застройщики. Это время, когда должны преобладать более спокойные головы — те, кто стремится объединить и разрешить проблемы.Я верю, что жители заметят разницу.

Доктор Брэд Коэн — мэр Восточного Брансуика. Время от времени он ведет колонку для Newspaper Media Group.

Какое право на вашу коммерческую недвижимость?

Какое улучшение жилья вам подходит?

То, что вы успешно приобрели новую недвижимость, не означает, что ваша работа сделана. Часто недавно приобретенную недвижимость необходимо модернизировать, чтобы оптимизировать ее стоимость и сохранить конкурентоспособность на рынке недвижимости.Когда дело доходит до обновления вашей собственности, у вас есть два основных варианта: ремонт и перепланировка. Но как узнать, какой вариант вам подходит? Ваши эксперты из California Commercial Realty Advisors взвешиваются.

• Чем отличается ремонт от перепланировки?

Главное отличие ремонта от перепланировки — это масштаб проекта. Обычно ремонт подразумевает небольшие косметические изменения в таких местах, как вестибюли и ванные комнаты.Если в вашей собственности есть арендаторы, то они обычно могут оставаться в здании, пока оно ремонтируется.

Напротив, перепланировка — это гораздо более крупный строительный проект, который может потребовать сноса и полной перестройки собственности. Редевелопмент часто происходит в перспективных районах, где здания нуждаются в серьезной модернизации или дополнительных удобствах, чтобы быть привлекательными. Обычно арендаторам необходимо выселиться во время проекта перепланировки.

• Какой проект вам подходит?

Если ваша собственность нуждается в улучшении, вы можете не быть уверены, что лучше — реконструкция или перепланировка.Если ваше здание в хорошем состоянии и просто требует эстетических улучшений, то ремонта будет достаточно. Однако, если у вашей собственности есть структурные проблемы или требуется полная перестройка дизайна, то перепланировка, вероятно, лучше для ваших нужд. Если вы все еще не уверены в своих потребностях, обратитесь к надежному брокеру по коммерческой недвижимости, чтобы получить необходимую консультацию специалиста.

Нужна консультация по планам развития коммерческой недвижимости? Если да, то обратитесь к специалистам California Commercial Realty Advisors , Inc.Мы готовы помочь вам со всеми вашими потребностями в коммерческой недвижимости уже сегодня.

Упрощение ремонта и перепланировки | Lee & Associates Orange

Многие объекты коммерческой недвижимости должны будут пройти какой-то процесс обновления при первой покупке. Любая коммерческая недвижимость в какой-то момент нуждается в обновлении, чтобы оставаться конкурентоспособной на рынке недвижимости. Когда дело доходит до этих обновлений, важно понимать разницу между ремонтом и перепланировкой.Эти два ключевых условия коммерческой недвижимости могут повлиять как на стоимость здания, так и иметь большое значение для нынешних и будущих арендаторов.

В чем разница между ремонтом и перепланировкой?

Проще говоря, перепланировка будет гораздо более масштабным проектом, чем ремонт. Реконструкция может включать в себя снос части или даже большей части нынешнего здания. Редевелопмент часто происходит в перспективных районах, где более старое здание нуждается в модернизации, чтобы понравиться арендаторам.Реконструкция может также включать изменение использования здания, скажем, с тяжелой промышленности на легкую коммерческую.

Напротив, ремонт происходит в меньшем масштабе. Ремонт может включать эстетические изменения в таких областях, как вестибюли или ванные комнаты. Арендаторы обычно остаются на месте во время ремонта, в то время как им, возможно, придется съехать (или найти новое коммерческое помещение) во время реконструкции.

Стоит ли отремонтировать или перепрофилировать свою коммерческую недвижимость?

Итак, какой из них подходит для вашего коммерческого здания? Понимание разницы между этими ключевыми терминами коммерческой недвижимости — это только начало.Если вы не уверены, нуждается ли ваше здание в ремонте или капитальном ремонте, обязательно поговорите с брокером по коммерческой недвижимости в этой отрасли. Брокер по коммерческой недвижимости может посоветовать вам, как лучше всего инвестировать в вашу недвижимость.

Если вы ищете совет по коммерческой недвижимости, вы можете связаться с командой Lee & Associates Orange . Мы можем помочь вам оценить вашу текущую недвижимость или найти ту, которая идеально подходит для ваших следующих инвестиций.Свяжитесь с нами сегодня!

Городская перепланировка | Реконструкция города

Реконструкция города концептуально аналогична переустройству земель, за исключением того, что она происходит в существующих городских районах и часто включает изменение зонирования правительством данного района с низкой плотности (односемейное жилье) на более высокую. (смешанная или коммерческая) разработка. Это также сопровождается улучшением инфраструктуры (общественный транспорт, например, линии метро), которые могут поддержать такое повышение зональности.

В рамках этого процесса правительство собирает индивидуальную частную собственность и реализует новый план более высокого развития и предоставляет необходимую инфраструктуру. В конце правительство возвращает каждому землевладельцу долю от общей новой застройки, которая эквивалентна его первоначальной собственности на землю или собственность. Он сохраняет за собой долю разработки, которую затем продает, чтобы возместить затраты на улучшение инфраструктуры.

В Японии существует комплексная схема внедрения этого инструмента в соответствии с Законом о городской реконструкции.Эта схема позволяет землевладельцам, арендаторам и застройщикам использовать возможность нового транзитного строительства в застроенных районах для создания возможностей развития. Правительство помогает и извлекает выгоду из этого процесса, изменяя кодексы зонирования с жилого на смешанное использование, а также разрешая мобилизацию. Подробнее об этой схеме см. В рамке ниже.

Гипотетический сценарий с использованием схемы городского развития в Японии

---

Представьте себе гипотетическую ситуацию, в которой правительство хочет построить новую станцию ​​метро в районе, состоящем из небольших земельных участков, принадлежащих различным лицам или арендованных арендаторами.Отдельные участки небольшие, а район в основном невысокий, состоящий из различных одно- или двухэтажных домов. Новая станция метро может создать огромную экономическую ценность для земли, часть которой может быть использована для финансирования строительства нового метро. Однако отдельные земельные участки слишком малы, чтобы можно было использовать их экономическую ценность за счет уплотнения, и также требуется некоторая сборка земли. Национальное правительство финансирует треть затрат на геодезию, монтаж земельных участков и фундамент открытого пространства из государственного общего бюджета, а половину расходов на общественную инфраструктуру за счет специального фонда проезжей части.

Чтобы использовать ценность, созданную за счет развития транзита, правительство облагораживает участок, меняет код зонирования с жилого на смешанное и планирует более плотную застройку с использованием собранных земельных участков. Проект будет включать в себя высокое здание, подземную станцию ​​метро и сопутствующую общественную инфраструктуру (более широкие дороги, общественные места и удобства). Землевладельцы и арендаторы имеют право сохранять за собой права собственности на торговые площади в новом здании, которые оцениваются как равные их первоначальной собственности.Однако каждый землевладелец также может продать все свои права собственности застройщикам. Затем «лишняя» площадь, разрешенная муниципальными властями, продается для покрытия расходов на строительство нового здания и строительство общественных зданий. На рисунке ниже показана эта гипотетическая ситуация, а в таблице суммированы вклады и полученные выгоды каждой из заинтересованных сторон в этом процессе.

Рисунок: Иллюстрация гипотетической схемы городского развития в Японии

---

Источник : Suzuki and others 2014.
Примечание : Заглавными буквами обозначены землевладельцы; строчные буквы обозначают владельцев зданий (собственники зданий также могут быть собственниками земли). См. Подробности в таблице. FAR = соотношение площади пола.

Таблица: Выгоды и вклад различных заинтересованных сторон в гипотетической схеме городского развития в Японии

---

Заинтересованные стороны	Вклад	Льготы
Землевладельцы (A, B, C, и G2) , и G2) 9	Земельный участок под новое здание	Совместное владение землей под новое здание (секции A, B, C, D, E, F и G) с улучшенным доступом и улучшенной местной инфраструктурой и предоставлением услуг.
Собственники зданий (a, b, c, d и f)	Старые здания и жилые единицы	Право собственности на новое здание (разделы a, b, c, d и f ) с более высоким доступом и лучшей местной инфраструктурой и предоставлением услуг.
Девелопер	Опыт капитального строительства и развития недвижимости	Прибыль от раздела X и излишка FAR.
Транзитное агентство	Строительство транзитной станции	Среда, благоприятная для транзита, и увеличение количества пассажиров.
Национальное правительство	Субсидии на монтаж земли и строительство дорог	Экономия затрат на строительство дорог и другой общественной инфраструктуры.
Местное самоуправление	Изменение кода зонирования (от одноразового использования к смешанному с более высоким FAR)	Повышает доход от налога на имущество; способствует местному экономическому развитию; строит поселки, устойчивые к стихийным бедствиям.

Источник : Suzuki и другие, 2014 г.

РЕМОНТ, ПОВТОРНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И ГЛАВНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ: В ЧЕМ РАЗНИЦА?

Термины реструктуризация, перепланировка и капитальный ремонт несколько сбивают с толку термины, которые часто используются как синонимы. В Италии каждый имеет очень точное определение в соответствии с конкретными правилами, и налоговые льготы часто доступны для работ, которые соответствуют этим характеристикам.

ЧТО ТАКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО РЕМОНТНЫХ РАБОТ?

Реконструкция здания обычно означает серию мероприятий, направленных на то, чтобы обратить вспять ухудшение, от которого все здания страдают с течением времени, повысить стандарты безопасности и комфорта и привести здание в соответствие с новыми эстетическими стандартами. Ремонтные работы включают, например:

• Снос и восстановление собственности, даже если ее форма и объем соответствуют
• Преобразование подсобных помещений (например, чердаков или подвалов) в жилые помещения (дома)
• Увеличение объема существующего здания до 20%
• изменение целевого использования
• Разделение собственности на отдельные части
• модификация фасада

ПОЗНАКОМЬТЕСЬ С ЛИНИЕЙ ТЕЛЕХАНДЛЕРОВ DIECI ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

ЧТО ТАКОЕ ОСНОВНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ?

Мы часто называем реконструкцию капитальным ремонтом , т.е.е. работы, выполняемые строительной компанией, но не меняющие существенно структуру и предполагаемое использование недвижимости. Капитальный ремонт проводится с целью сохранения здания, обеспечения его соответствия действующим нормам или общего ремонта. Например:

• Замена внешней арматуры, окон или ставен путем изменения материала и типа арматуры
• строительство или адаптация вспомогательных работ, таких как дымоходы, системы отопления, лестницы аварийного выхода, лифты и т. Д.
• армирование надземных или фундаментных сооружений
• Ремонт лестниц и пандусов

Напротив, обычное обслуживание относится к замене существующих полов и систем, ремонту ванной комнаты или кухни, перемещению двери или замене и обслуживанию частей существующих систем.

ЧТО ТАКОЕ ВОССТАНОВЛЕНИЕ И КОНСЕРВАТИВНЫЙ РЕМОНТ?

Реставрация работы предназначены для восстановления, сохранения и улучшения объектов недвижимости, имеющих историческую ценность, , архитектурную и экологическую ценность.Для этих вмешательств разрешено использование материалов и технологий, отличных от тех, которые использовались для первоначальной конструкции здания, при условии, что они не подрывают общий характер здания.

Консервативные реставрационные работы предназначены для улучшения гигиены, функциональности и состояния здания, а также могут касаться структур и планировки здания.

ЧТО ТАКОЕ ПЕРЕРАБОТКА ГОРОДА?

Реконструкция обычно означает восстановление городской территории , которая обычно находится в аварийном состоянии.
Проект перепланировки почти всегда начинается с реконструкции помещений и зданий, но он намного шире по своему охвату и должен также учитывать благосостояние людей, которые живут или используют этот район, а также общую модернизацию перепланированной площадь (эстетическая, культурная, гигиена, безопасность и др.)

ПРИМЕР: ПЕРЕРАБОТКА БУХТЫ КЭМПБЕЛЛА В СИДНЕЕ

УСТОЙЧИВОЕ РАЗВИТИЕ, РЕМОНТ И ПЕРЕРАБОТКА

В мире, где потребность в экологической устойчивости становится все более насущной, идея восстановления , а не строительства с нуля жизненно важна для обеспечения устойчивого роста путем сохранения и оптимизации нашего архитектурного наследия.
Не менее важна концепция экологически устойчивого ремонта , который предполагает использование экологически чистых строительных материалов и методов для улучшения энергосбережения за счет тепловой и звукоизоляции, а также производства энергии из возобновляемых источников

УЗНАЙТЕ ПРЕИМУЩЕСТВА СТРОИТЕЛЬСТВА DIECI ДЛЯ АРЕНДЫ

Руководство по политике APA в области общественной перепланировки

Принят Комитетом по законодательству и политике 11 декабря 2003 г.
Принято Ассамблеей делегатов отделения 24 апреля 2004 г.
Утверждено Советом директоров 25 апреля 2004 г.

И.Введение

Перенаправление роста в центральные города страны, урбанизированные районы, внутренние пригороды и другие районы, уже обслуживаемые инфраструктурой и поддерживаемые городскими службами, является важным элементом видения Американской ассоциации планирования. Программы реконструкции местного самоуправления предоставляют важные инструменты для достижения этой цели. Целью настоящего Руководства по политике является разработка политик, которые повысят эффективность планировщиков и процесса планирования при формулировании и реализации политик и программ перепланировки.Реконструкция, как правило, включает развитие или улучшение территории, которая была застроена когда-то в прошлом, но в настоящее время страдает от реальных или предполагаемых физических недостатков, таких как гниль или загрязнение окружающей среды, или предназначена для использования, которое стало устаревшим или неприемлемым в результате изменения. социальные или рыночные условия.

A. Определение редевелопмента

Частный сектор может инициировать проекты реконструкции без какого-либо активного участия общественности, помимо традиционной регулирующей роли государства.Однако, используемый в данном руководстве по политике, термин «реконструкция» предназначен для описания одного или нескольких государственных действий, предпринимаемых для стимулирования деятельности, когда частный рынок не обеспечивает достаточный капитал и экономическую активность для достижения желаемого уровня улучшений. Эти общественные действия обычно включают в себя одну или несколько мер, таких как прямые государственные инвестиции, капитальное улучшение, улучшение государственных услуг, техническая помощь, продвижение, налоговые льготы и другие стимулы, включая инициативы по планированию, такие как изменение зонирования.

Государственные агентства обычно предлагают комбинацию стимулов и реализуют программы редевелопмента в соответствии с установленной законом системой для создания, финансирования и эксплуатации зон редевелопмента. ¹

II. Заявление о проблемах

Руководство по политике разумного роста Американской ассоциации планирования способствует переориентации большей доли регионального роста в центральных городах, урбанизированных районах, внутренних пригородах и других районах, которые уже обслуживаются инфраструктурой и поддерживаются городскими службами. ² Программы реконструкции местного самоуправления являются важнейшим средством достижения этой цели. Также неотъемлемой частью Smart Growth, как его определяет APA, является использование всестороннего планирования для руководства, разработки и разработки программ по развитию, перестройке и оживлению сообществ. Имея эту основу, Американская ассоциация планирования определяет следующие вопросы как критические аспекты политики реконструкции, которые должны быть рассмотрены в данном руководстве:

Повторное использование и перепланировка недостаточно используемой собственности: Хотя чаще всего это связано с более старыми центральными городами, общественные действия по поощрению повторного использования и развития недостаточно используемых и пустующих участков также могут иметь решающее значение для сохранения экономической жизнеспособности созревающих пригородных городов и поселков и даже сельских общин. .Редевелопмент и застройка могут быть единственными вариантами, доступными городам, пытающимся отреагировать на новые потребности рынка и рост населения, и могут помочь старым городским и пригородным районам сохранить свою привлекательность в качестве мест для проживания и ведения бизнеса. Преобразование торговых коридоров и создание центров городской активности в зрелых пригородах может быть достигнуто с помощью программ редевелопмента. Однако, в отличие от центральных городов, пригородные и сельские общины часто не обладают техническими знаниями, которые может предоставить организованный орган по перепланировке.В то время как многие организации, занимающиеся перепланировкой, сосредотачиваются на традиционной модели городской реконструкции, растет интерес и потребность в стратегических направлениях в области реконструкции сельской местности. APA и его отделения признают, что сельские районы страны нуждаются в инструментах и ​​ресурсах и заслуживают их для продвижения и реализации реконструкции в сельских общинах.

Тенденции в законодательстве: Тенденции в законодательстве штата и прецедентном праве угрожают способности местных органов власти использовать реконструкцию в качестве инструмента для достижения целей государственной политики, включая содействие разумному росту.Законодательные действия за последнее десятилетие ослабили власть агентств, расширили участие граждан, увеличили возможности для судебного оспаривания, изменили формулы разделения налогов в штатах, где финансирование увеличения налогов (или распределения налогов) используется в качестве основного средства, и изменили правила государственного финансирования проектов. Практика редевелопмента также несовместима от штата к штату, и качество результирующего редевелопмента сильно различается по стране. Все большее число должностных лиц местных органов власти рассматривают перепланировку как программу экономического развития, а не как катализатор возрождения общины, что является составной частью более масштабного плана юрисдикции по росту и развитию.Установки и практика, принижающие роль комплексного планирования, затрудняют обеспечение справедливого распределения затрат и выгод перепланировки.

Сохранение роли планирования в практике перепланировки: APA, как представитель движения за планирование, не всегда консультировалась с теми организациями, которые выполняют аналогичные функции с сообществом чиновников, занимающихся жилищным строительством и перепланировкой. Когда специалисты по планированию остаются важным компонентом практики редевелопмента, редевелопмент может обеспечить значительную связь между разработкой планов восстановления городских территорий и реализацией, необходимой для того, чтобы эти планы были выполнены.Более того, агентства по редевелопменту по всей стране остаются значительным источником финансирования программ планирования и их реализации.

Уникальные места: Слишком часто сообщества, стремящиеся к получению доходов от продаж и налогов на недвижимость, не осознают роль реконструкции как инструмента для создания ощущения места, основанного на уникальных природных и культурных ценностях сообщества. Восприятие редевелопмента как инструмента экономического развития, а не как части комплексной стратегии содействия физическому возрождению и финансовому реинвестированию, имеет широкие последствия для того, как функционирует процесс редевелопмента.По мере роста исторического туризма в Соединенных Штатах сообщества все чаще обнаруживают, что исторические ресурсы, включая как построенные, так и ландшафтные компоненты, обеспечивают важную структуру и контекст для районов реконструкции, которые повышают экономическую и социальную жизнеспособность. Эффективная консервация в проектах реконструкции, в которых используются исторические постройки, приносит ощутимые экономические и финансовые выгоды. Американская ассоциация планирования ранее приняла Руководство по национальной политике по этому вопросу (см. Руководство по историческим и культурным ресурсам с поправками и ратифицировано 10 апреля 1997 г.).

Государственное / частное партнерство: Правительство и частный сектор обычно проживают в разных и различных сферах. Исходя из конституционной обязанности защищать здоровье, безопасность и благополучие, закрепленной в законодательстве государства, общинам были предоставлены широкие полномочия. Эти полномочия направляют рост и изменения сообщества; защищать и регулировать использование частной собственности; владеть, содержать и использовать собственность в общественных целях; использовать выдающийся домен для приобретения собственности для общественного пользования и целей; и использовать возможности налогообложения в общественных целях.Владельцы частной собственности мотивированы экономическими, социальными и моральными факторами использовать свою собственность в наиболее подходящих и ценных целях.

Как правило, урбанизация сопровождалась расширением частных возможностей и повышением ответственности государственного сектора, но в целом наблюдалось нежелание, чтобы государство действовало таким образом, чтобы оно либо конкурировало с частными действиями, либо излишне заменяло их. Только когда будет продемонстрировано, что частные рынки неспособны к самокоррекции или действовать таким образом, чтобы способствовать общественному благу, государства, муниципалитеты или специальные правительства должны действовать так, как если бы они заменяли частный сектор.Многие сообщества на собственном опыте заметили, что частный сектор чаще всего более подвижен, более способен принимать соответствующие решения о риске / вознаграждении и, в целом, более эффективен в качестве разработчиков или разработчиков, чем государственный сектор. В то же время использование авторитета и власти общественности для действий в наилучших интересах сообщества может быть при некоторых обстоятельствах единственным средством, с помощью которого развитие или реконструкция может преодолеть рыночные силы таким образом, который наилучшим образом способствует более широкому развитию. общественный интерес.

Учитывая традиционно различимые наборы навыков и смешанный опыт успеха и неудач правительств, выступающих в качестве разработчиков, становится все более популярным для правительств действовать согласованно с частными разработчиками, чтобы эффективно использовать лучшее, что они могут предложить. Эти консорциумы, обычно называемые государственно-частными партнерствами, стали важным инструментом, с помощью которого осуществляется реконструкция. Такие государственно-частные партнерства обычно не признаются как «партнерства», как это определено законами штата, регулирующими регистрацию и ответственность, и их форма и функции широко варьируются.В некоторых случаях это официальные отношения, которые сопровождаются письменными соглашениями, в которых излагаются роли, обязанности, обязательства и обязательства каждой стороны с течением времени. В других случаях они являются одноразовой передачей эстафеты, результатом действий правительства по сборке или подготовке собственности перед желаемой частной реконструкцией, с использованием или без использования запроса предложений (RFP) или аналогичных средств застройщика. выбор.

Эти партнерские отношения, в какой бы форме они ни принимались, занимают центральное место в значительной части публичных дебатов по поводу уместности перепланировки.Государственные агентства считают, что эти партнерства представляют собой наиболее законные, эффективные и успешные практики реализации общественных целей, общественных целей и общественных благ. Владельцы собственности, которые желают продолжать использовать свою собственность в своих целях, хотят, чтобы государственные и частные роли были разделены и различны, и рассматривают использование государственной власти, государственных средств и государственной собственности для предполагаемой выгоды личных интересов других лиц как отвратительное и неконституционный.

Есть некоторые вещи, которые общественный сектор может делать лучше, чем частный сектор; есть и другие вещи, которые частный сектор может делать лучше, чем государственный.Работая вместе, государственный и частный секторы могут достичь большего, чем работать независимо или преследовать разные цели. Уникальный характер роста и развития сообществ в Соединенных Штатах является продуктом баланса между общественными правами и обязанностями и правами и мотивациями частной собственности. Чтобы плановики сыграли успешную роль в этом процессе, они должны лучше понимать, что побуждает частный сектор к партнерству с государственным сектором.

Изменение определения порока: Во многих случаях «порча», которую необходимо устранить, — это не гротескные условия жизни или ухудшенные промышленные районы, которые, как считалось, были устранены в рамках программ обновления городов в 1950-х и 1960-х годах.Скорее, это неэффективные или устаревшие виды землепользования или здания, которые существуют там, где рациональные частные инвестиции не могут преодолеть рыночные силы. В таких ситуациях сокращение инвестиций и заражение могли уже иметь место или считаться вероятным.

Словарь английского языка American Heritage Dictionary , 4-е изд., Предлагает самое простое определение упадка: «Что-то, что препятствует росту, ослабляет надежды и амбиции или препятствует прогрессу и процветанию». В рамках практики планирования и перепланировки болезнь может относиться к этим нарушениям физической структуры (зданий, собственности, общественных улучшений и т. Д.).) по структуре сообщества и социальной ткани (жизнеспособность района, безопасность, общественное здоровье и благосостояние и т. д.) или по экономике (стоимость собственности, налоговая база, устаревание оборудования, база занятости и т. д.).

Хорошо известно, что существует множество событий, условий и причин, которые приводят к упадку. Одно или несколько из следующих положений обычно, но не единообразно, появляются в разрешающем законодательстве штата в качестве определения или определения фитофтороза и его причин:

• Здания, в которых людям жить или работать небезопасно или вредно из-за ветхости; ухудшение состояния; дефектный дизайн или физическая конструкция; некачественные коммунальные услуги; отсутствие вентиляции, света или санитарных помещений; загрязнение опасными веществами; или ниже минимального кода;
• Преобладание неправильной или ненадлежащей планировки улиц;
• Неправильное подразделение или устаревшая обшивка;
• Неадекватные общественные улучшения, стоянки или коммунальные услуги;
• Старые здания или ненадлежащие участки, которые препятствуют экономически целесообразному использованию или вместимости имущества;
• Множественное владение недвижимостью, что препятствует созданию экономически жизнеспособной собственности, соответствующей текущим стандартам развития;
• Экологические опасности;
• Антисанитарные или небезопасные условия;
• Ухудшение улучшений сайта;
• Чрезмерное земельное покрытие и перенаселенность строений или общественных объектов;
• Наличие условий, угрожающих жизни или имуществу в результате пожара или по другим причинам;
• Условия, затрудняющие предоставление жилья;
• Представляет собой экономическую или социальную ответственность или угрозу общественному здоровью, безопасности, нравственности или благосостоянию;
• Несовместимость или неправильное использование прилегающей земли или зданий;
• Чрезмерное количество свободных площадей, заброшенные здания или чрезмерно свободные участки на территории, разработанной для городского использования и обслуживаемой коммунальными службами;
• Чрезвычайный уровень местной преступности, представляющий серьезную угрозу общественной безопасности и благополучию;
• Чрезвычайное снижение стоимости собственности на местном уровне или невыплата налогов, которые уменьшают справедливое предоставление государственных услуг и улучшений;
• Заброшенные карьеры, шахты, железные дороги или аналогичные обширные объекты, представляющие угрозу для здоровья, безопасности, нравственности или благополучия населения;
• Устойчивая безработица или отсутствие разумной близости или реальной доступности к трудоустройству.

Другие проблемы, которые диктуют необходимость в этом руководстве по политике, включают следующее:

Эффективность планирования при перепланировке: Планирование оказалось не столь эффективным, как нам хотелось бы, чтобы сохранить центральное место в двигателе экономики. Одним из результатов была неспособность признать, что обстоятельства, приводящие к болезни, часто требуют более полного набора средств, чем предложения по «экономической перестройке», которые просто изменяют существующие физические условия.

Этот сдвиг в практике редевелопмента объясняется несколькими факторами. Планировщики, которые в первые годы практики редевелопмента были лидерами в определении объема и практики редевелопмента, сегодня часто затмеваются организациями по редевелопменту с особыми интересами, которые могут иметь, а могут и не иметь самую широкую перспективу. Несмотря на то, что реконструкция стала важной специальностью в государственной практике, в стране мало программ на получение степени, ориентированных конкретно на реконструкцию городских и сельских районов.

Подрыв полномочий местных властей по перепланировке: Законопроекты, внесенные за последние пять лет в законодательные органы Аризоны и Калифорнии, например, направлены на ограничение или отмену полномочий местных органов власти продавать списанную собственность застройщикам. Частично это вызвано растущим общественным мнением о том, что законы о редевелопменте используются для поддержки богатых застройщиков, а не для общественного блага. Чтобы исправить это восприятие, потребуются более прозрачные процессы, которые позволят открывать конкуренцию за возможность участвовать в усилиях по перепланировке.

Возрастающая сложность перепланировки Финансы: Инструменты и методы перепланировки теперь требуют большой и сложной команды финансовых специалистов, андеррайтеров, финансовых аналитиков и других. В сознании некоторых людей первоначальные цели перепланировки — обеспечение безопасного, санитарного и доступного жилья, ликвидация болезни и оживление местной экономики — были заменены игрой с нулевой суммой. В этой игре сообщества соревнуются за все меньшие доли розничной деятельности, вкладывая ресурсы перепланировки в набор и привлечение розничной торговли.Законы о налогах и землепользовании в некоторых штатах продвигают игру с нулевой суммой в ущерб эффективному планированию, и многие агентства по перепланировке не хотят отказываться от того немногого, что им удалось приобрести.

Нарушение процесса: Те же процедурные меры защиты, на которые мы рассчитываем для защиты прав отдельных владельцев собственности, также могут быть использованы для предотвращения законной перепланировки. Если разрешающее законодательство написано неправильно или неправильно истолковано, возможно, что злоупотребление полномочиями по перепланировке подорвет общественное восприятие законного использования этих полномочий в другом месте.

Социальная справедливость и экологическая справедливость: «Социальная справедливость» была определена APA ( Planning & Community Equity, 1994 ) как «расширение возможностей для улучшения, которые доступны наиболее нуждающимся общинам, создавая больший выбор для тех, у кого мало «. Мероприятия по перепланировке можно использовать для создания или использования лучших вариантов жилья, лучшего доступа к товарам, услугам и возможностям трудоустройства. Это наиболее целесообразно сделать в сочетании с общей стратегией сообщества, которая сочетает такие услуги, как программы профессионального обучения, с улучшением физического состояния.Сообщества могут также использовать инструменты перепланировки, чтобы создать выбор в сообществах с недостаточным уровнем обслуживания, где неблагоприятные условия еще не установились, чтобы достичь лучшего баланса доступа и выбора на всей территории. Во всех случаях планировщики должны остерегаться мероприятий по перепланировке, которые не учитывают существующую социальную и культурную ткань сообщества.

Редевелопмент может дать возможность решить проблемы экологической справедливости. Однако без адекватной оценки воздействия на окружающую среду перепланировка может иметь непропорционально неблагоприятные последствия для домохозяйств с низкими доходами, которые проживают на территориях проекта перепланировки или поблизости от них.Центр исследования опасных веществ при Университете штата Мичиган определяет экологическую справедливость как «справедливое отношение к людям всех рас, культур, доходов и уровней образования в отношении разработки и соблюдения экологических законов, постановлений и политики. Справедливое обращение подразумевает, что Ни одно население не должно быть принуждено нести непропорционально большую долю воздействия негативных последствий загрязнения из-за отсутствия политической или экономической силы ». Сообщества, приверженные достижению экологической справедливости, планируют размещение и проектирование общественных улучшений и проектов, которые могут иметь неблагоприятное экологическое и эстетическое воздействие — например, шоссе, промышленные предприятия и исправительные учреждения, — чтобы гарантировать, что они не окажут несоразмерного воздействия на районы с существенным количество неблагополучных домохозяйств.

III. Общая политика

ПОЛИТИКА

1. APA и его главы поддерживают принятие государственного законодательства, требующего, чтобы зона редевелопмента могла быть создана только в том случае, если орган местного самоуправления, выполняющий редевелопмент, принял местный комплексный план, а план зоны редевелопмента соответствует всеобъемлющему плану в той мере, в какой план применяется к проекту редевелопмента, и межправительственное сотрудничество, чтобы гарантировать, что действия специализированных агентств не противоречат местным принятым планам редевелопмента.

Местный комплексный план, основанный на понимании широкого круга социальных, экономических и экологических проблем и условий, влияющих на сообщество, обеспечит прочную основу для рациональных решений относительно долгосрочного физического развития. Подобно конкретным планам и планам соседства, план зоны редевелопмента должен соответствовать общему плану юрисдикции. Редевелопмент также следует признать инструментом, который местные органы власти могут использовать для реализации своего комплексного плана.Требование, чтобы план области редевелопмента соответствовал комплексному плану в качестве предварительного условия для редевелопмента, гарантирует, что выбор подходов и ресурсов редевелопмента поможет реализовать и не будет противоречить целям и задачам комплексного плана для всего сообщества. Там, где нет всеобъемлющего плана, сам план перепланировки должен быть всеобъемлющим, перспективным, современным и сформулированным с участием общественности для достижения более широкого видения для всего сообщества.

Хотя в каждом штате и сообществе может быть свой подход к тому, что представляет собой комплексный план и степень согласованности с этим планом, действия по перепланировке должны планироваться в рамках одной и той же общей структуры. Без ссылки на всеобъемлющие цели и задачи сообщества по его росту и развитию, планы реконструкции рискуют потерять свою связь с важной общественной целью.

ПОЛИТИКА 2. Признавая, что разрешающее законодательство в каждом штате должно разрабатываться с учетом возможностей и ограничений, создаваемых всем законодательством о землепользовании, APA и его главы полагают, что существуют определенные базовые предпосылки, которые должны лежать в основе и поддерживать все положения о перепланировке.Хорошо написанное разрешающее законодательство, регулирующее органы по редевелопменту, и практики эффективной и справедливой редевелопмента должны включать:

• Четко определенный процесс определения правомочности определения территорий, в которых муниципалитет или другие органы власти имеют право участвовать в проектах реконструкции, включая предотвращение и устранение порока и обеспечение государственно-частного партнерства.
• Средство выбора партнеров, которое является справедливым, открытым, равноправным, прозрачным (при сохранении коммерческой тайны или других конфиденциальных данных) и является лучшим выбором для общественных интересов.
• Механизмы предотвращения использования партнерских отношений для подрыва обязанностей, возложенных на государственное учреждение, посредством разрешающего законодательства или прецедентного права для обеспечения надлежащей правовой процедуры, демонстрации общественной цели и установления связи между общественной целью реконструкции и средствами ее достижения. эта цель.
• Гарантия того, что государственно-частное партнерство соответствует принятым планам юрисдикции.
• Требования к четко определенным обязанностям и обязательствам государственных и частных партнеров.

Планировщики и сообщества озабочены не только устранением болезней, но и их предотвращением. Таким образом, уместно, чтобы любое уполномочивающее законодательство штата определяло те условия, которые приводят к упадку (или характеризуют состояние «района», который может стать зараженным, если его не остановить) и, возможно, отдельно те условия, которые могут характеризовать упадок сил.

Эффективное разрешающее законодательство наделит государственные учреждения полномочиями вмешиваться для предотвращения тех условий, которые могут привести к заражению, и для его устранения с помощью взвешенных ответных мер, отражающих степень потенциального или существующего заболевания.Более низкие уровни нарушений или дисфункции могут потребовать государственного вмешательства, но не обязательно требуют особого внимания, которое было бы зарезервировано для наиболее серьезных случаев. Такое эффективное разрешающее законодательство может также указывать на требование прямой корреляции между степенью государственного вмешательства и степенью общественного участия и общественного уведомления о процессах планирования и реализации.

ПОЛИТИКА 3. APA и его главы поддерживают принятие закона, который разрешает назначение представителя Комиссии по планированию в качестве постоянного или ex officio члена правления агентства по перепланировке и поощряет местные органы власти включать представителя комиссии по планированию в качестве действующего лица. постоянный член правления агентства, когда такие назначения уже разрешены.Если закон штата не требует наличия агентства по перепланировке в качестве предварительного условия, процесс должен предусматривать рассмотрение и рекомендацию органа, ответственного за функцию комплексного планирования, перед принятием любой программы реконструкции.

Законодательные акты штата обычно позволяют законодательному органу местного самоуправления назначать себя руководящим советом агентства по реконструкции. В таких случаях тот же орган, который принимает решения о перепланировке, также несет ответственность за утверждение как комплексного, так и общего плана для сообщества.Однако в ряде более крупных юрисдикций совет агентства по реконструкции состоит из лиц, назначаемых законодательным органом. Включение назначенного члена Комиссии по планированию поможет убедиться, что правление агентства осведомлено о соответствующих комплексных политиках плана, а их решения отражают более широкие вопросы и проблемы планирования. Когда орган, принимающий решения о перепланировке, отделен от городского совета или наблюдательного совета графства, государственный орган, принимающий решения о перепланировке, должен включать в себя комиссара по планированию в качестве члена с правом голоса или консультативного члена, чтобы гарантировать, что решения агентства по перепланировке отражают более широкие цели комплексного плана. .

ПОЛИТИКА

4. APA и его отделения поощряют органы власти штатов и местных органов власти к организации так, чтобы функции перепланировки и экономического развития были переданы тому же агентству или отделу, который отвечает за всестороннее долгосрочное планирование, а также связан с планированием, жилищным строительством и деятельность по развитию сообществ как часть скоординированного и многофункционального подхода. Когда невозможно передать эти функции одному и тому же агентству, органы власти штата и местные органы власти должны использовать межведомственные комитеты, перекрестное обучение и другие подходы для содействия интеграции планирования, жилья и других соображений развития сообщества в процесс перепланировки.

Когда-то агентства по перепланировке часто были напрямую связаны с агентствами по планированию; Сегодня чистая финансовая и исполнительная власть, связанная с этими программами и поддерживающими их законами штата, часто перекладывает всю власть на офис CAO, мэра или городского менеджера. Рекомендуется возложить ответственность за перепланировку и экономическую ответственность на одно и то же линейное агентство, которое отвечает за комплексное планирование. Там, где это невозможно, местные органы власти должны определить другие подходы для обеспечения координации, включая перекрестное обучение.Координация на уровне персонала и перекрестное обучение помогут обеспечить соответствие стратегий реконструкции и политики комплексного планирования, а также будут способствовать планированию, основанному на четком понимании экономических и рыночных проблем.

ПОЛИТИКА

5. APA и его главы поощряют законодательство штата, сохраняющее способность городов использовать инструменты и методы реконструкции, включая выдающиеся области, когда это целесообразно, для достижения четко определенной общественной цели, принятой через инклюзивный общественный процесс.

Редевелопмент — это правильное использование общественных ресурсов для продвижения общественных целей. Набор доступных для городов инструментов перепланировки включает мощный контроль над государственными фондами и частной землей, и их следует использовать разумно только тогда, когда это необходимо для достижения четко определенной общественной цели. Исправление неблагоприятных условий или превентивные меры по предотвращению этого заболевания должны быть основными мотивирующими факторами для использования полномочий на реконструкцию, когда существуют условия, которые делают непрактичным или невозможным для рыночных сил действовать в общественных интересах.Государственное вмешательство для решения этих проблем должно соответствовать степени необходимости. Сообщества должны использовать основанные на стимулах инструменты для содействия и увеличения ценности и воздействия частных инвестиций, а не для подмены частных инвестиций в преодолении недостатков рынка. Стимулы следует использовать для укрепления и роста экономической базы сообщества и региона, а не просто для того, чтобы переманить существующий бизнес из соседних сообществ. Насколько это возможно, общинам следует выбирать стимулы в качестве основного инструмента реконструкции и полагаться на свои выдающиеся полномочия в сфере владения как на крайний инструмент, когда стимулы недостаточны для реализации планов реконструкции.

Эффективное уполномочивающее законодательство наделит государственные органы полномочиями вмешиваться там, где рынок не работает, для предотвращения тех условий, которые могут привести к упадку, и для устранения упадка с помощью взвешенной реакции, которая отражает степень потенциального или существующего упадка. Более низкие уровни нарушений или дисфункции могут потребовать государственного вмешательства, но не обязательно требуют особого внимания, которое было бы зарезервировано для наиболее серьезных случаев. Такое эффективное разрешающее законодательство может также указывать на требование прямой корреляции между степенью государственного вмешательства и степенью общественного участия и общественного уведомления о процессах планирования и реализации.

ПОЛИТИКА

6. APA и его подразделения поощряют использование стратегий перепланировки, предусматривающих устойчивый, «умный» рост, в том смысле, что они:

• Сохранение земельных ресурсов за счет привлечения новых застройок на засыпку и заброшенные участки, а не на преобразование необработанных сельскохозяйственных или неосвоенных площадей;
• Воспользуйтесь преимуществами существующей инфраструктуры вместо необходимости строительства новой дорогостоящей инфраструктуры;
• Повторно использовать существующие ресурсы;
• Переработка материалов и конструкций;
• Сохранение энергии и других невозобновляемых ресурсов;
• Адаптировать существующие исторические или культурно значимые здания для новых целей;
• Улучшение или восстановление природных систем, таких как русла рек, дренажные русла, водно-болотные угодья, реки, порты, качество окружающего воздуха и другие экологические характеристики;
• Принять принципы устойчивого планирования сообщества, провозглашенные в Руководстве APA по политике планирования в целях устойчивого развития ;
• Разработаны для обеспечения долгосрочной экономической устойчивости.
• Устранить потенциальный избыток земли под застройку.

Участки перепланировки, как правило, заполняются, уже находятся в пределах возможностей городских служб и имеют существующую инфраструктуру. Преодоление рыночных сбоев для содействия развитию этих сайтов более эффективно использует ограниченные ресурсы правительства и обеспечивает жизнеспособную альтернативу периферийному развитию. Мероприятия и программы реконструкции должны быть элементом устойчивой экономической политики, а не определяться краткосрочными или временными потребностями.Это требует, чтобы деятельность по перепланировке была спланирована для достижения всеобъемлющих и долгосрочных экономических целей сообщества. Разумные экономические стратегии должны также учитывать региональные проблемы и последствия. С этой целью следует использовать программы редевелопмента, чтобы преодолеть недостатки рынка, но не ставить в невыгодное положение прилегающие юрисдикции. Например, не следует использовать стимулы, чтобы увести бизнес из соседних сообществ.

ПОЛИТИКА

7. APA и его подразделения полагают, что проектировщики должны лучше понимать процесс редевелопмента и должны играть активную роль в обеспечении того, чтобы перепланировка учитывалась надлежащей практикой планирования.Для этого APA следует:

• Содействовать эффективному планированию реконструкции с помощью публикаций, спонсируемых исследований и материалов;
• Выявление лучших практик перепланировки, которые представляют новые или прогрессивные модели взаимодействия с общественностью, планирования и экономики перепланировки, устойчивых практик и технологий, а также эффективного внедрения;
• Поощрять и поддерживать усилия сообществ и государственных отделений APA по активному отслеживанию и участию в разработке нового законодательства о редевелопменте, чтобы гарантировать, что законодательные меры основаны на достоверной информации о том, как происходит планирование редевелопмента;
• Поддерживать разработку курсов для аспирантов, которые обучают специалистов по планированию правильному формулированию и реализации программ реконструкции в соответствии с принципами, изложенными в данном руководстве.
• Поддерживать непрерывное обучение и информирование избранных членов совета по планированию и членов комиссии.

Во многих штатах законодательные органы ежегодно вносят изменения в устав, часто не предоставляя адекватных возможностей для участия профессиональных планировщиков и организаций, которые способствуют участию общественности в программах планирования и реконструкции. Обучение планировщиков принципам и практике редевелопмента поможет им стать более эффективными участниками.

ПОЛИТИКА

8. APA и его подразделения должны тесно сотрудничать с другими организациями, участвующими в практике и политике реконструкции, чтобы определить законодательные модели, отражающие принципы и политику, отраженные в данном руководстве, и координировать эффективные меры реагирования на законодательные инициативы, которые противоречат нашим общие цели.

APA и ее члены могут получить выгоду от сотрудничества с Национальной ассоциацией должностных лиц по жилищному строительству и реконструкции, Национальной ассоциацией жилищного строительства и реконструкции, Национальной ассоциацией организаций развития, государственными ассоциациями агентств по перепланировке и аналогичными государственными и национальными организациями по перепланировке.Поступая таким образом, они могут определить и отстаивать общую повестку дня, которая продвигает и поддерживает общественные меры по перепланировке в соответствии с политикой, изложенной в этом руководстве.

ПОЛИТИКА

9. APA и его подразделения считают, что хорошая практика редевелопмента требует, чтобы у общественности были достаточные и подходящие возможности, чтобы узнать, как эффективная перепланировка улучшает жизнь сообщества. APA поддерживает разработку медийных стратегий и образовательных программ, демонстрирующих успехи в планировании реконструкции, расширении прав и возможностей граждан, эффективной реализации и повышении качества жизни в результате реконструкции.

Негативное отношение, которое некоторые граждане и их избранные представители выражают к понятию участия государственных органов в процессе редевелопмента, частично объясняется неадекватными возможностями для участия граждан в принятии решений по перепланировке. Мы твердо уверены в том, что реализация стратегий, предлагаемых в данном руководстве по содействию вовлечению общественности и повышению качества общественной информации, послужит для поддержки дальнейшего использования реконструкции в качестве надлежащего вложения ресурсов государственных органов.

ПОЛИТИКА 10. APA и его главы поддерживают принятие государственного законодательства, которое требует инклюзивного и информативного общественного уведомления и процесса участия общественности для обеспечения открытых и совместных программ реконструкции. APA и его отделения поддерживают включение граждан, владельцев собственности и предприятий в планы реконструкции.

Открытый и инклюзивный процесс участия общественности должен быть частью всего планирования реконструкции. Информирование и вовлечение общественности, особенно тех владельцев недвижимости и жителей, которые больше всего затронуты, имеет важное значение для любого успешного проекта перепланировки.Широкое участие общественности предотвратит частые обвинения в секретных маневрах правительства и фаворитизм разработчиков, которые часто мешают программам реконструкции. В программах редевелопмента участвуют самые разные заинтересованные стороны, не все из которых находятся в зоне редевелопмента. Следует позаботиться о том, чтобы сбалансировать разнообразные потребности и повестки дня этих разных групп. Помощь перемещенным жителям и владельцам бизнеса должна быть рассмотрена во всех проектах редевелопмента.

ПОЛИТИКА

11. APA и его отделения поощряют местные агентства по планированию разрабатывать последовательные методы планирования и стандарты для программ реконструкции для поддержки принятия решений.

Планировщики должны стремиться поддерживать последовательные профессиональные практики и стандарты планирования с течением времени при выполнении задач реконструкции. Последовательность в формулировании общественной цели, последовательность в определении порока и последовательность в обозначении зон редевелопмента должны помочь в опровержении вызовов легитимности публичных действий.В случаях, когда деятельность по перепланировке направляется агентствами отдельно от отделов планирования, проектировщики должны быть полностью вовлечены и поддерживать действия по перепланировке. Планировщики должны искать возможности для разработки политики и постановлений, которые способствуют, а не препятствуют перестройке.

ПОЛИТИКА 12. APA и его отделения поощряют межправительственное и ведомственное сотрудничество и бюджетное сотрудничество для уменьшения конфликтов при планировании и реализации мероприятий по перепланировке.

IV.Особые правила

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 1. APA и его главы поддерживают финансово ответственный подход к перепланировке, который гарантирует, что объем государственного или налогового финансирования, направляемого на проекты редевелопмента, может быть продемонстрирован для достижения целей в области экономики, жилья и искоренения болезней без неоправданного уменьшения возможностей других налогоплательщиков для обслуживания своих потребителей. С этой целью APA и его отделения поддерживают законодательство штата и местное законодательство, которое:

• Устанавливает разумные ограничения на сумму налоговых надбавок, которые могут быть начислены территорией проекта редевелопмента в течение определенного периода времени;
• Устанавливает разумные стандарты производительности, чтобы гарантировать, что средства на перепланировку будут использованы в течение определенного периода времени и в порядке, предусмотренном планом перепланировки;
• Предоставляет соответствующие возможности другим государственным учреждениям для получения начисленных налогов после завершения проекта реконструкции или истечения установленного законом срока;
• Предоставляет достаточные гарантии и защиту в случае, если частные лица, получающие налоговые льготы, откажутся от участия.

Представители общественности — и другие государственные учреждения, затронутые созданием органа по перепланировке — имеют право ожидать, что их доллары на перепланировку будут использованы разумно и согласованно с соответствующим планом на уровне сообщества. В то же время агентства по редевелопменту не должны чрезмерно лишаться ресурсов для выполнения своей миссии: эффективного редевелопмента.

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 2. APA и его подразделения поддерживают использование программ реконструкции для расширения возможностей наиболее нуждающихся сообществ в ответ на потребность в интеграции, недискриминации, социальном и экономическом равенстве.Такие программы могут включать обязательное выделение средств на реконструкцию жилья по ценам ниже рыночных (BMR) или создание рабочих мест для безработных / частично занятых жителей проектной зоны. Планы также должны защищать от мероприятий по перепланировке, которые не признают и не уважают существующую общественную и культурную структуру, а также способствуют сохранению рабочих мест и минимизируют перемещение существующих жителей и предприятий. Перепланировка под жилье должна соответствовать принятой жилищной политике APA.

APA стремится продвигать большее социальное равенство, которое он определяет как «расширение возможностей для улучшения, доступных наиболее нуждающимся общинам, создание большего выбора для тех, у кого их мало». ( Planning & Community Equity , 1994.) Планировщики должны стремиться к тому, чтобы мероприятия по перепланировке использовались для расширения возможностей тех сообществ, которые больше всего в ней нуждаются. Этого можно достичь, используя программы перепланировки для создания или использования лучших вариантов жилья, лучшего доступа к товарам и услугам и возможностей трудоустройства в рамках общей стратегии сообщества, которая сочетает такие услуги, как программы профессионального обучения, с улучшением физического состояния.Планировщики должны оценивать программы перепланировки, чтобы избежать мероприятий по перепланировке, которые не учитывают существующую социальную и культурную структуру сообщества.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 3. APA и его главы поддерживают подходы к реконструкции, которые признают ценность исторических и культурных ресурсов, археологических и палеонтологических ресурсов и учитывают их при разработке проекта реконструкции. Эти инструменты включают, но не ограничиваются:

• Адаптивное повторное использование исторических структур в качестве альтернативы сносу и новому строительству, которое сохраняет культурно и исторически значимые общественные ресурсы;
• Использование налоговых льгот на сохранение исторических памятников, а также государственных и местных льгот для поощрения сохранения важнейших исторических ресурсов;
• Включение культурных ресурсов и ландшафтов в дизайн проекта путем защиты архитектурных или исторических ценностей, установления сервитутов для защиты определенных частей ресурсов, достойных защиты, и поощрения совместимого проектирования нового строительства;
• Адаптация разрешений, снижения пошлин и оптимизации стратегий для содействия сохранению культурных ресурсов в районах проекта редевелопмента;
• Включение паблик-арта и интерпретационных экспонатов в дизайн проекта, где они могут принести экономические, эстетические и культурные преимущества.

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 4. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают адекватное финансирование федеральных программ и программ штата, которые предоставляют помощь общинам в восстановлении общин, включая поддержку восстановления районов путем предоставления финансирования на развитие и восстановление городских парков.

Конгресс одобрил широкий спектр программ, которые предлагают крайне необходимые ресурсы правительствам штатов и местным властям, нацеленные на стимулирование реконструкции.Такие программы включают, помимо прочего, программу грантов на развитие сообществ, гранты на реконструкцию и реабилитацию старых объектов, помощь муниципальной инфраструктуре (включая возобновляемые кредитные фонды для водной инфраструктуры), а также гранты на проект и планирование Управления экономического развития. Слишком часто эти программы недофинансируются в процессе ассигнований. Федеральные инвестиции в реконструкцию местных кварталов обеспечивают преимущества не только для улучшения местного качества жизни, но и для улучшения финансового положения за счет прочной налоговой базы.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 5. Американская ассоциация планирования и ее отделения поощряют политику, гарантирующую, что федеральные и государственные программы помощи в области реконструкции способствуют интеграции местной реконструкции и всестороннего планирования.

Федеральная политика часто выступает мощным стимулом для действий на уровне штата и на местном уровне. Программы, финансируемые из федерального бюджета, которые предоставляют помощь правительствам штатов и местным властям в реконструкции, должны специально поощрять связь с разработкой и координацию с комплексным планированием.Проекты реконструкции, интегрированные в комплексный план, предлагают важные преимущества, такие как повышение финансовой эффективности и более активное участие граждан. В дискреционных и конкурсных программах федеральных грантов, направленных на реконструкцию, координация планов должна использоваться в качестве четкого критерия отбора. Кроме того, федеральная политика должна изучить возможности для планирования технической помощи и наращивания потенциала сообществ, занятых реконструкцией.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 6. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают принятие и поддержание федеральных налоговых льгот и налогов штата для повторного использования и восстановления исторических и других соответствующих существующих структур.

Текущая федеральная налоговая политика предусматривает два ключевых стимула для реабилитации, критически важных для многих местных усилий по реконструкции. 20% налоговая льгота предоставляется для восстановления исторических сооружений для повторного использования в коммерческих целях, а 10% налоговая льгота предоставляется для неисторических построек, построенных до 1936 года. Эти два налоговых кредита являются ценным и значительным стимулом для восстановления зданий и каналов. инвестиции в центральные улицы и старые кварталы. Конгрессу следует поддерживать эти стимулы и изучить возможности для дополнительных налоговых льгот, направленных на поддержку местных проектов реконструкции, включая налоговые льготы, позволяющие реконструировать жилые и смешанные жилые дома.(См. Также Руководство APA в отношении исторических и культурных ресурсов , правила 2 и 3.)

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 7. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают политику штатов и федеральных властей в области инвестиций и управления недвижимостью, которая способствует повышению благосостояния местных жителей, жизнеспособности центра города и реконструкции районов и препятствует разрастанию населения. Такая политика включает принятие решений по размещению и проектированию в соответствии с местным планированием, содержание федеральных объектов в даунтаунах и исторических районах, оценку воздействия на разрастание и реконструкцию при принятии решений, а также надлежащее управление федеральной недвижимостью, включая координацию с местными муниципалитетами в отношении пустующей или заброшенной собственности. .

Федеральное правительство остается крупнейшим землевладельцем в стране; Влияние управления федеральной собственностью на силу и жизнеспособность местных районов и сообществ является значительным. Федеральное правительство должно принять политику в области недвижимости, чтобы гарантировать, что его политика делает его хорошим соседом для местных сообществ и, где это возможно, поддерживает усилия местных жителей по возрождению и разумному росту. (См. Также руководства по политике APA по «Умному росту» [Политика A.9] и «Исторические и культурные ресурсы».)

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 8. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают законодательство штата и федеральное законодательство, которое поддерживает реконструкцию старых месторождений в соответствии с положениями руководств APA по этим вопросам.

V. Полномочия

Берлинер, Дана. Государственная власть, частная прибыль. Вашингтон, округ Колумбия: Институт юстиции. 2003. http://ij.org/report/public-power-private-gain.

Брофи, Пол К. и Дженнифер С. Вей. «Захват городских активов: десять шагов к городской земельной реформе.»Вашингтон, округ Колумбия: Институт Брукингса. Октябрь 2002 г.

Бухсбаум, Питер А. «Старое вино в новых бутылках: рассказы о реконструкции города, пригорода и государства». Последние изменения в законодательстве о землепользовании, планировании и зонировании. Городской юрист , Vol. 30, № 3. Лето 1998.

Кэллис, Дэвид Л. «Что такое общественная цель?» Гавайский барный журнал. Июнь 2002 г.

Каннер, Гидеон. «Неужели маятник« общественного пользования »подошел к концу?» Труды Американского юридического института и Института землепользования Американской ассоциации залива, Сан-Франциско.22-24 августа 2002 г.

Meck, Stuart, Ed. Growing Smart Legislative Guidebook, Vol. II. Чикаго: Американская ассоциация планирования. 2002.

Нью-Джерси, штат. Реабилитационные коды. Доступно по следующему веб-адресу: www.state.nj.us/dca/divisions/codes/codreg/pdf_regs/njac_5_23_6.pdf.

Целевая группа по обеспечению процветания сельских районов Северной Каролины. Заключительный отчет Рабочей группы по процветанию сельских районов.

Встаньте в кампанию «За сельскую Америку». Неубранная награда: использование потенциала развития сельских сообществ. http://alleganydatareserve.org/images/upload/UnharvestedBounty.pdf.

Штумпф, Джери Э. «Городские возможности, искоренение порока и ускорение экономического развития в Пенсильвании в 21 веке: отчет Генеральной Ассамблее Пенсильвании в соответствии с резолюцией 91 Палаты представителей Комитета по городским делам». Март 1996 г.

Тауб, Теодор К. «Обновленная информация о перепланировке: общественное назначение и выдающаяся область, финансируемая разработчиками, эксперимент в Клируотере».»Труды Американского института права и Института землепользования Американской ассоциации юристов, Сан-Франциско. 22-24 августа 2002 г.

Банкноты

1. Стюарт Мек, изд., Growing Smart Legislative Guidebook, Vol. II (Чикаго: Американская ассоциация планирования, 2002 г.