Перепланировка. Планировки квартир. Согласование перепланировки.
Простая перепланировка
квартир не нуждается в согласовании
Подробнее
Самое мягкое наказание за то что была произведена
самовольная перепланировка квартиры — письменное
предупреждение нарушителя и наложение на него штрафа. Если
же соседи пострадали или был нанесен вред коммуникациям и
зданию в целом, к нарушителю могут применить ст.
Узаконенная перепланировка — гарантия соблюдения
строительных норм и правил, отсутствия сбоев в работе
отдельных инженерных систем и конструкций, отсутствия
ухудшения звукоизоляции и технического состояния дома.
Узаконенная перепланировка избавляет от неприятных визитов
официальных лиц, недовольства соседей и штрафных санкций:
опечатывания квартиры, возвращения ее
в первоначальное состояние за счет жильца. В случае
каких-либо происшествий ответственность понесут архитектор,
разработавший проект перепланировки, и районный архитектор,
поставивший подпись на согласование.
Если при перепланировки квартиры вы не собираетесь
делать следующие вещи, то мы вам сможем помочь:
— трогать системы вентиляции
— замуровывать в стену стояки газовых труб
— переносить кухню в жилую комнату
— размещать санузел над жилыми помещениями соседей или
обустраивать ванную комнату в кухне в случае присоединения
двух квартир
Из архива сюжет программы «Доброе утро» на «Первом канале» с участием нашего юриста Гусевой Л.Г.
Полезные советы по перепланировке квартиры
Основные этапы сопровождение перепланировки квартир
Цена на согласование перепланировки зависит от категории сложности объекта.
Недопустимые виды работ при перепланировке квартиры
Проекты перепланировок квартир
Проект на перепланировку квартиры должен быть выполнен в установленном объеме специализированной проектной организацией имеющей допуск СРО, которая несет полную ответственность за принятое конструкторское и санитарно-техническое решение и выполненные расчеты.
Перепланировки не требующие предварительной разработки проекта вы можете посмотреть в каталоге типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий каталог.pdf (каталог МОСЖИЛИНСПЕКЦИИ www.mgi.mos.ru)
Внимание! Любые проемы в несущих стенах, независимо от того, есть ли они в каталоге или нет, должны выполняться сертифицированными фирмами имеющими допуск СРО.
Для узаконивания проемов в несущих стенах МОСЖИЛИНСПЕКЦИЯ требует договор проведения работ, копию действующего допуска СРО, акт скрытых работ на усиление проема, заполненный журнал проведения работ (при наличии), акт выданный Мосжилинспекцией заполненный организацией проводившей работы.
Все эти документы должны быть
выданы сертифицированной организацией проводившей работы,
имеющей допуск СРО.
Вышеперечисленные документы нами
выдаются при наличии разрешения от Мосжилинспекции (в
Москве), разрешения от администрации городского округа (в
Подмосковье) или при наличии проекта на перепланировку от
автора дома.
Выборочные проекты перепланировки квартир с
проемами в несущих стенах
Отдел перепланировки
(согласование перепланировок, разработка
проектов перепланировки)
тел: 8 (925) 991-56-42
Если вам не отвечают, перезвоните, пожалуйста, позже или после 16:00, возможно сотрудники на переговорах или на приёме у чиновника, спасибо за понимание.
Перепланировка квартиры: что это и как согласовать? | Архитектура и проектирование | Архитектурные конкурсы
Пункт 1 статьи 26 ЖК РФ обязывает владельцев квартир согласовывать с представителями органов местного самоуправления любую производимую перепланировку жилья.
Что подразумевается под перепланировкой квартиры?
Перепланировка – это любые изменения, которые потребуют корректировки плана БТИ, т. е. затрагивающие несущие конструкции, стеновые перегородки и инженерные системы: сантехническую и вентиляционную. При этом действующие нормативные акты четко обозначают виды работ, которые запрещено производить в рамках перепланировки. Среди них:
- установка стен и конструкций, увеличивающих нагрузки на межэтажные перекрытия;
- удаление несущих стен или устройство в них ниш;
- монтаж теплых водяных полов на балконах и лоджиях;
- врезка в общедомовые коммуникации;
- удаление элементов вентиляционных каналов или уменьшение их сечения и мн.
Некоторые виды перепланировки могут выполняться только при соблюдении ряда условий. Так, переносить кухню в жилое помещение разрешается только в том случае, если этажом ниже под ней будет располагаться нежилая площадь, а вот объединять кухонное помещение с жилым путем удаления межкомнатной перегородки допускается, если кухня электрифицирована, а не газифицирована.
О порядке согласования перепланировки
Очень подробно, пошагово и с комментариями специалистов порядок согласования перепланировки квартиры расписан на https://resog.ru/soglasovanie-pereplanirovki-kvartiry/. Компания Ресог профессионально занимается согласованием и узакониванием перепланировок жилых и нежилых помещений в Москве, поэтому готова взять на себя все заботы по оформлению нужных бумаг или легализации уже проведенных ремонтных работ. Отличное знание законодательной базы и большой опыт согласования различных объектов помогает специалистам этой организации не только успешно консультировать клиентов, но и добиваться нужного результата при обращении к представителям жилищной инспекции.
законно ли это? « Государственная жилищная инспекция Липецкой области
Собственников помещений часто не устраивает планировка квартир, построенных еще в советские времена. И многие семьи решают сделать перепланировку своего жилища. Тем более, вокруг так много интересных предложений по ремонту и дизайну интерьера. Однако мало кто задумывается над тем, что подобные изменения подлежат обязательному кадастровому учету.
Так что же это такое перепланировка и переустройство? И какие действия нужно совершить, чтобы её узаконить.
Прежде всего, перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации. Такие изменения требуют внесения в технический паспорт и государственный кадастр недвижимости (ГКН).
Перепланировка жилых помещений может включать в себя:
- перенос и разборку перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:
- установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
- устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Собственник вправе объединить принадлежащие ему смежные жилье помещения в многоквартирном доме в одно без согласия собственников других помещений. Однако следует учесть, что подобные изменения не должны повлечь за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме..jpg)
До начала каких-либо действий по перепланировке жилого помещения его собственник должен также получить соответствующее разрешение в органах местного самоуправления. Для этого следует предоставить проект переустройства или перепланировки для согласования.
Если мы говорим о переустройстве или перепланировке квартиры, то необходимо обратиться в Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Липецка. В районах Липецкой области этим вопросом занимаются муниципальные органы местного самоуправления муниципальных образований Липецкой области.
В случае самовольной перепланировки (переустройства) жилое помещение может быть сохранено в новом состоянии на основании решения суда.
По закону, после переустройства (перепланировки) необходимо внести изменения в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).
Для этого собственник или его представитель по нотариально удостоверенной доверенности должны обратиться в Кадастровую палату с техническим планом измененного помещения.
Важно знать, что технический план переустроенного или перепланированного помещения может подготовить только кадастровый инженер. Информацию о кадастровых инженерах нужного региона можно узнать с помощью соответствующего реестра на портале Росреестра.
Кадастровый инженер подготовит технический план помещения на основании:
- декларации об объекте недвижимости и копии судебного решения о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии;
- либо акта уполномоченного органа о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
В случае предоставления в орган кадастрового учета технического плана, измененного помещения без приложенных к нему разрешающих документов, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает копии этих документов в органах власти.
Если ответ отрицательный, то Кадастровая палата принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета до устранения причин.
В настоящее время понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства. Нежилые помещения, в отношении которых могут производиться реконструкция и капитальный ремонт, не попадают под действие этого правила. При этом определение понятия «реконструкция» имеет более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включает в себя специальные процедуры.
www.lipetsktime.ru
Переустройство и перепланировка квартиры — Электронная Москва
Переустройство или перепланировка квартиры производится с соблюдением требований законодательных и нормативных актов по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти.
Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменения в технический паспорт.
Куда обращаться
В Москве по вопросам согласования переустройства и перепланировки необходимо обращаться в инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах на территории административных округов.
Если в процессе переустройства или перепланировки жилого помещения затрагиваются несущие стены, необходимо дополнительное согласование с СЭС и пожарными.
Виды переделок
Не допускаются переустройство или перепланировка жилого помещения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению внешнего вида фасадов, повреждению или порче противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
Самые частые виды разрешённых переделок:
- объединение ванной и туалета;
- расширение санузла за счёт коридора;
- пробивание проёмов в перегородках и стенах;
- разборка ненесущих перегородок и установка новых в другом месте.
Незаконные виды перепланировки:
- перенос санузлов в комнаты и на кухню;
- разрушение вентиляционных блоков или уменьшение сечения вентиляционных каналов.
Отгораживать часть лестничной клетки или коридора можно только с согласия всех собственников в доме.
- Смотрите также
- Приватизация квартиры
- Получение жилья и улучшение жилищных условий
- Перевод помещения в жилой или нежилой фонд
Город Ричмонд в качестве агентства-преемника Агентства по реконструкции сообщества Ричмонда | Ричмонд, Калифорния
Что означает реконструкция для Ричмонда
Реконструкция — один из самых мощных инструментов Ричмонда для создания рабочих мест и роста. читать далее…Город Ричмонд как агентство-преемник Агентства по реконструкции сообщества Ричмонда работает над тем, чтобы инициировать и способствовать восстановлению физических, экономических и социальных условий путем реконструкции пришедших в упадок районов, а также посредством экономического развития, профессиональной подготовки, сообщества.
девелопмент и управление недвижимостью; все это предназначено для уменьшения упадка и преступности, развития общественных ресурсов и стимулирования инвестиций частного сектора в город. Подразделения
Стратегический план развития сообщества и экономического развития
График платежей, подлежащих принудительному исполнению (EOPS) и постановление № 12-1
Проект 1-го Графика платежей по признанным обязательствам (ROPS)
Город Ричмонд, избранный в качестве правопреемника, Резолюция № 4- 12 – 24 января 2012 г.
Резолюция о сохранении жилищных активов и функций
Комплексная проверка (DDR) жилья с низким/модным жильем
Наблюдательный совет
Члены наблюдательного совета
Повестка дня 24 апреля 2012 г.
Пакет наблюдательного совета – контакты и местонахождение — 24 апреля 2012 г.
Пакет наблюдательного совета — ROPS и администрирование — 24 апреля 2012 г.
Утвержденные резолюции 1-4 с Приложениями A — 24 апреля 2012 г.
Повестка дня 17 мая 2012 г.
Пакет наблюдательного совета 17 мая 2012 г. -12 17 мая 2012 г.
Утвержденная резолюция 6-12 17 мая 2012 г.
Повестка дня 23 августа 2012 г.
Утвержденная резолюция 7-12 Приложение A 23 августа 2012 г.
Пакет наблюдательного совета август 23 сентября 2012 г.
Повестка дня 26 сентября 2012 г.
Пакет с исправлениями ROPSIII 9-26-2012
Утвержденная резолюция 8-12 Приложение A 26 сентября 2012 г.
Повестка дня Наблюдательного совета 21 февраля 2013 г.
Специальный пакет документов Наблюдательного совета 11 апреля 2013 г.
Повестка дня заседания Наблюдательного совета 20 июня 2013 г. Заседание
Повестка дня заседания Наблюдательного совета 26 сентября 2013 г.
Пакет документов заседания Наблюдательного совета 26 сентября 2013 г. Заседание 25 февраля 2014 г.
Повестка дня специального заседания Наблюдательного совета 19 июня 2014 г.
Пакет документов специального заседания Наблюдательного совета 19 июня 2014 г.
Пакет документов Специального заседания Наблюдательного совета 10 сентября 2014 г. Вторник, 24 февраля 2015 г.
Пакет с повесткой дня заседания Наблюдательного совета Вторник, 24 февраля 2015 г.
Наблюдательный совет Повестка дня собрания Четверг, 25 июня 2015 г. Пакет повестки дня Наблюдательного совета 12-8-15
Совет по надзору 1-20-16
Пакет Совета по надзору 1-20-16
Протокол Совета по надзору 24.08.16
Документы пункта OB — измененные ROPS 16-17B
Резолюция OB № 05-16 — измененные ROPS 16-17B
Надзор Пакет Совета директоров 24 августа 2016 г.
Повестка дня Наблюдательного совета 21 сентября 2016 г.
С поправками ROPS 16-17B
Повестка дня Наблюдательного совета 27 сентября 2017 г.
Резолюция № 2018-3
Ричмонд Резолюция 2019-20
Резолюция Ричмонда
Ричмонд ROPS 19-20
Муниципальные постановления Ричмонда
Постановление Верховного суда ограничивает власть выдающихся доменов Закона о перепланировке
К настоящему времени большинство людей слышали о решении по делу Kelo v.
Нью-Лондон , в котором Верховный суд США постановил, что город Нью-Лондон имеет право изъять частную собственность для реконструкции, и что экономическая реконструкция является конституционной общественной целью. Как и в Коннектикуте, в Нью-Джерси действует закон, делающий конфискацию собственности выдающимся владением для реконструкции относительно быстрой и реальной угрозой. Однако недавнее судебное прецедентное право наложило ограничения на силу Закона штата Нью-Джерси о местной реконструкции и жилищном строительстве («LRHL»).
LRHL уполномочивает руководящий орган муниципалитета объявить район нуждающимся в реконструкции.Муниципалитет начинает этот процесс, уполномочив местный совет по планированию выяснить, подходит ли предлагаемый район для реконструкции. Совет по планированию должен провести публичные слушания и уведомить об этом слушаниях лиц, которых затронет решение о перепланировке. Копию уведомления необходимо опубликовать, а также направить по почте собственнику каждого земельного участка в пределах очерченной территории.
Закон предусматривает, однако, что отказ от отправки любого такого уведомления по почте , а не , делает недействительным исследование или решение о перепланировке.Для владельцев собственности, которые не проживают в муниципалитете, где находится их собственность, и которые не следят за официальной газетой сообщества, существует реальная возможность того, что уведомление о расследовании и публичных слушаниях может остаться незамеченным. Это важно, потому что слушание совета по планированию является основным местом, где владелец собственности может быть заслушан по существу расследования.
После завершения публичных слушаний совет по планированию принимает решение на основе «существенных достоверных доказательств» о том, рекомендовать ли управляющему органу объявить очерченную территорию нуждающейся в реконструкции.Восемь перечисленных критериев в LHRL, поддерживающих назначение реконструкции, являются широкими и включают: (1) здания не соответствуют стандартам, небезопасны, антисанитарны, ветхи или устарели; (2) здания находятся в таком аварийном состоянии, что непригодны для проживания; (3) отсутствует надлежащее использование земли, что делает ее застойной или не полностью продуктивной; и (4) обозначение территории соответствует принципам планирования разумного роста, принятым в соответствии с законом или нормативным актом.
Примечательно, что зона реконструкции может включать объекты, которые сами по себе не соответствуют критериям закона, но которые, по утверждению муниципалитета, должны быть включены для эффективной реконструкции территории, частью которой они являются.
Недавние судебные решения свидетельствуют о развитии тенденции, противодействующей расширению полномочий муниципалитетов по перепланировке. В частности, Верховный суд Нью-Джерси недавно отменил решение о реконструкции на основании критериев «застоя или неполной продуктивности», содержащихся в разделе 5(e) LHRL. В деле Gallenthin Realty Development v. Borough of Paulsboro суд постановил, что, поскольку Конституция штата Нью-Джерси разрешает использование для перепланировки только «пришедших в упадок районов», Законодательное собрание не намеревалось применять подраздел 5(e) в обстоятельствах, когда Единственным основанием для перепланировки является то, что имущество «не полностью продуктивно.«Верховный суд отметил, что, согласно толкованию города, любая собственность, которая не улучшена или эксплуатируется неоптимальным образом, может быть взята для реконструкции.
Вместо этого Верховный суд пришел к выводу, что подраздел 5 (e) применяется только к имуществу, которое стало застойным из-за проблем с правами собственности, разнообразия собственности или других подобных условий.
Решение в Gallentin ограничивает силу LHRL, но не устраняет ее. Решение касается только критерия «неполной продуктивности», на который опирался Полсборо, и, действительно, суд конкретно постановил, что Полсборо не был лишен возможности провести в будущем расследование того, «требует ли объект реконструкции» на основании других оснований.В то время как суды в делах, следующих за Gallenthin , отменили назначение реконструкции в Лоди, Ньюарке, Мейплвуде и Белмаре, постановив, что муниципалитеты не смогли продемонстрировать районы, пригодные для реконструкции, суд по крайней мере в одном другом недавнем деле подтвердил назначение реконструкции, обнаружив Mt Холли продемонстрировала, что ее предметная область обветшала и переполнена. Кроме того, перепланировка является лишь одной из общественных целей, оправдывающих изъятие имущества. Муниципалитеты могут использовать свои выдающиеся полномочия для различных общественных целей, в том числе в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, если собственность считается необходимой или полезной для строительства доступного жилья.
Учитывая широкие формулировки LHRL и ограниченные возможности оспаривания решения о перепланировке, владельцу недвижимости, оспаривающему включение своей собственности, как правило, лучше всего будет порекомендовать явиться на слушание перед советом по планированию, чтобы сформулировать причины, по которым его собственность не должна быть входит в предполагаемую зону благоустройства. Во многих случаях могут возникать процедурные и юридические вопросы, и юрисконсульт, иногда работающий совместно с лицензированным планировщиком, часто может успешно сопротивляться назначению на уровне совета по планированию или, если нет, подготовить почву для судебного обжалования, если Совет по планированию не может принять правильное решение.
Несмотря на то, что Верховный суд приостановил одно из оснований для взятия собственности на перепланировку, нет сомнений в том, что муниципалитеты будут продолжать прибегать к LHRL для достижения своих целей в области развития, и владельцы должны быть осторожными и активными, если они стремятся предотвратить потерю собственности. их собственность.
Редевелопмент умер, да здравствует ревитализация! • Блог Беркли
По рекомендации губернатора Брауна совместный законодательный комитет Законодательного собрания проголосовал за отмену реконструкции в Калифорнии.Без реконструкции планировщики теряют ключевой инструмент для оживления городов, направляя инвестиции в неблагополучные районы, создавая рабочие места и строя доступное жилье. Тем не менее, отмена политики также дает Калифорнии возможность задуматься о том, как оживить наши города.
Реконструкция является устаревшей политикой; Закон о перестройке калифорнийского сообщества 1945 года был принят в условиях послевоенного бегства белых в пригороды и постепенного опустошения налоговой базы центрального города.
Многое изменилось: движение «назад в город» резко увеличило стоимость недвижимости в центре города, в то время как такие проблемы, как преступность и лишение права выкупа, нашли новый дом в пригородах. Хотя сокращение инвестиций и бедность остаются критическими городскими проблемами, они уже не являются столь концентрированными. Изменившиеся времена требуют новой политики.
Хотя политика (и безрассудство бюджета) убили перепланировку, от нее можно было бы легко отказаться по соображениям эффективности. Теоретически, даже если реконструкция не выполняет своих обещаний помочь оживить районы, создать доступное жилье и трудоустроить малообеспеченных жителей, она все же может быть полезной политикой, если районы реконструкции породят такой новый рост, который с лихвой окупит государственные инвестиции. , в том числе прирост, отвлеченный от школ и городов.Но, как показало исследование Калифорнийского института государственной политики, большинство из них этого не делает, поэтому мы субсидируем программу за счет государственных средств.
Научные исследования показали, что программы редевелопмента не приводят к чистому новому росту на региональном уровне или уровне штата, а просто перемещают экономический рост из одного района в другой. Это становится критически важным для штата, переживающего период восстановления безработных, потому что средства на реконструкцию несут альтернативные издержки, и вместо этого мы могли бы создавать чистые новые рабочие места. Перемещение роста из одного места в другое МОЖЕТ иметь общественную цель, помогая малоимущим жителям получить доступ к возможностям.Но только в редких случаях, таких как программа найма местных жителей в Сан-Франциско, реконструкция явно приносила пользу местным жителям. И в любом случае есть менее затратные способы сделать это.
Сторонники доступного жилья прошли маршем по Сакраменто, чтобы спасти программу. Но неясно, является ли реконструкция, которая выделяет 20% финансирования на доступное жилье, лучшим способом обеспечить доступное жилье. Местные агентства по реконструкции, не инициировавшие строительство доступных квартир, получили миллиарды долларов финансирования, и большая часть денег тратится на планирование и администрирование, чем на фактическое строительство новых квартир.
Многие выступали за потенциально ценные реформы, такие как сужение определения упадка, чтобы к нему подходили только наиболее проблемные районы; уменьшение размеров проектных площадей; и ограничение срока эксплуатации территорий перепланировки. Но реформ недостаточно. Вот четыре способа, с помощью которых отказ от реконструкции поможет нам более эффективно достичь ее целей.
Повышенная локальная гибкость . Начиная с 2012 года большая часть доходов агентства по реконструкции будет перенаправлена в города и округа, которые будут решать, как потратить деньги.Некоторые выберут реконструкцию, но вместо этого другие могут улучшить свои услуги — и любой из этих путей может привести к экономическому развитию. Реконструкция традиционно заставляла города и округа отдавать предпочтение крупным сетям розничной торговли из-за их рабочих мест и сбора налога с продаж, но теперь они могут инвестировать в социальные программы, такие как Healthy Families, которые могут обеспечить более высокие мультипликаторы местных расходов (как показал Центр труда Калифорнийского университета в Беркли).
Или они могут привлечь новые семьи среднего класса, инвестируя в свои школы. Редевелопмент превращает изъятие инвестиций в проблему с недвижимостью, тогда как это может быть более сложный набор социальных проблем, для решения которых требуется лидерство и создание коалиции.Точно так же перепланировка — слишком грубый инструмент для решения таких проблем, как потеря права выкупа, которые создают новую волну упадка пригородов.
Улучшение регионального сотрудничества . В настоящее время соседние города, такие как Эмеривилль и Беркли, имеют разные права на перепланировку. Не лучше ли разделить ресурсы на региональном уровне? Без стимулов к перепланировке, способных исказить решение, предприятия могут выбрать оптимальное местоположение для максимизации доходов в субрегионе, таком как Партнерство по зеленому коридору Ист-Бэй.В результате города не будут испытывать такого большого неравенства в жизненных шансах своих жителей.
Более доступное жилье .
Индустрия доступного жилья находится в кризисе и должна продолжать получать свою 20-процентную долю налоговых поступлений. Но только агентства, основной миссией которых является доступное жилье, такие как городские и окружные жилищные органы, смогут эффективно управлять финансированием. Штат должен обусловить финансирование и связанное с ним финансирование инфраструктуры тем, что города будут строить свою справедливую долю доступного жилья в рамках программы оценки региональных потребностей в жилье, чтобы создать реальный стимул для соблюдения.Доверить финансирование доступного жилья региональным советам правительства (таким как Ассоциация правительств заливов), как предложил сенатор штата Марк Десолнье, является эффективным способом гарантировать, что будет построено больше этого жилья.
Эффективное экономическое развитие . Исследования показали, что налоговые льготы, подобные тем, которые предоставляются агентствами по реконструкции для привлечения рабочих мест из других мест, стоят около 100 000 долларов за одно рабочее место.
Есть более бюджетные программы. Инвестиции в чистую энергию могут создать новые рабочие места примерно на 50 000 долларов США за рабочее место.Недавняя оценка показала, что программа коммерческого коридора в Сан-Франциско — программа, направленная на повышение качества жизни и маркетинг в торговых районах с низким доходом — создала рабочие места по цене менее 10 000 долларов за рабочее место. Многие программы развития малого бизнеса одинаково эффективны. Хотя агентства типовой реконструкции (например, в Сан-Франциско) оказывали символическую поддержку таким программам, почему бы не сделать их краеугольным камнем стратегии экономического развития каждого города?
Перепланировка мертва, да здравствует оживление!
округ Пинеллас, Флорида, Департамент общественного развития
Что делает район пригодным для реконструкции?
Согласно законодательству штата, в районе реконструкции должны быть серьезные проблемы, известные как «гниль».
» Условия заражения могут быть социальными, экономическими, физическими или комбинацией факторов.
| Район перепланировки будет иметь некоторые, но обычно не все недостатки, перечисленные ниже. Сочетание недостатков можно охарактеризовать как упадок и может квалифицировать район для реконструкции. |
Примеры физических дефектов:
- Запутанные или неэффективные схемы улиц
- Неадекватная инфраструктура*, такая как немощеные улицы, отсутствие тротуаров и уличных фонарей, а также отсутствие устаревших или неподходящего размера ливневых стоков, водопроводных и канализационных линий.
- Стареющие, ветшающие и находящиеся в плохом состоянии дома, иногда смешанные с ухоженными или историческими домами
- Отсутствие безопасных и удобных тротуаров
- Отсутствие привлекательных, пригодных для использования открытых пространств
- Нагромождение коммуникаций и столбов, отсутствие архитектурного единства и качества
- Нарушения Кодекса и небезопасные дома
*Инфраструктура определяется как услуги и объекты, которые поддерживают развитие и предоставляются городскими и/или окружными властями, включая дороги, автомагистрали, водоснабжение, канализацию, ливневую канализацию, борьбу с наводнениями, аварийно-спасательные службы, парки и зоны отдыха и так далее.
Также известен как общественные улучшения.
Примеры экономических недостатков:
- Очень низкая стоимость недвижимости по сравнению с другими районами
- Потеря работы и бизнеса
- Несоответствующие, нестандартные по размеру или не имеющие выхода к морю участки
- Несовместимые виды землепользования
- Растущая потребность в государственных услугах
- Высокий процент малообеспеченных жителей
Примеры социальной деградации:
- Отсутствие идентичности района
- Бедность и безработица
- Преступность, наркотики, скученность, заброшенные дома, преступность несовершеннолетних
- Отсутствие надлежащего жилья
- Отсутствие положительного имиджа сообщества
Реконструкция сообщества — Часто задаваемые вопросы:
- Что такое перепланировка?
Редевелопмент — это процесс, созданный властями города и округа для устранения упадка на обозначенной территории, а также для достижения желаемого развития, реконструкции и восстановления в районе.
- Что такое план перепланировки?
План перепланировки описывает, как будет происходить перепланировка, и показывает, как будет выглядеть район в будущем.
- Есть ли голос горожан в перепланировке?
Идеи, поддержка и постоянное участие жителей и владельцев собственности имеют решающее значение для успешной программы реконструкции. Без участия граждан любой план реконструкции будет давать сбои. - Почему важна перепланировка?
Реконструкция является одним из наиболее эффективных способов вдохнуть новую жизнь в обветшалые районы, страдающие от различных социальных, физических, экологических и экономических условий. Эти условия выступают барьером для новых инвестиций и приводят к снижению уровня жизни жителей.Реконструкция — это процесс, обладающий полномочиями, масштабами и финансовыми средствами для обеспечения необходимого стимула для обращения вспять ухудшающихся тенденций, устранения упадка и создания нового имиджа района.
Реконструкция сообщества осуществляется под контролем правительства города или округа при консультационном участии жителей. Районы с ограниченными финансовыми ресурсами могут использовать перепланировку для улучшения собственности, строительства лучших домов, создания рабочих мест, стимулирования частного развития и привлечения инвестиций.
Перепланировка включает:
- Комплексное планирование
- Участие граждан
- Государственное и частное партнерство
- Улучшенная инфраструктура
- Улучшенные здания
- Что значит быть в районе редевелопмента?
Если вы живете или владеете недвижимостью в районе реконструкции, у вас есть возможность улучшить качество жизни вашего района.Программа редевелопмента – это партнерство жителей и местного самоуправления.
- Жильцы могут получить выгоду от перепланировки следующими способами:
- Новое строительство и реконструкция
- Наличие банковских кредитов на покупку, строительство и улучшение имущества
- Устранение неблагоприятных условий для здоровья и безопасности
- Улучшенные улицы, дренаж и другая инфраструктура
- Увеличенные значения свойств
- Привлекательное озеленение и общественные объекты
- Улучшенная противопожарная защита (гидранты)
- Выделение государственных ресурсов
- Чувство гордости и достижения
- Если я живу в районе реконструкции, не подумают ли люди, что я живу в трущобах?
НЕТ! Например, в округе Пинеллас участки реконструкции расположены в центре города Сент-Луис.Санкт-Петербург, Клируотер, Пинеллас-Парк, Данидин, Галфпорт и Олдсмар.
Это не «плохие» области; это области, в которых концентрация государственных инвестиций может решить проблемы. Если вы живете в районе перепланировки, это не значит, что ваш дом пришел в упадок или что вы живете в трущобах. Это означает, что вы живете в районе, который нуждается в общественном благоустройстве, таком как улучшение улиц, тротуаров, уличного освещения, бордюров и водосточных желобов, пожарных гидрантов и ливневой канализации. Возможно, вы живете в районе, который может выиграть от ремонта и благоустройства дома.И это означает, что местное правительство взяло на себя обязательство помочь вам сделать ваш район лучше для жизни.
- Мне нравится мой дом и мои соседи, потеряю ли я свой дом и мне придется покинуть этот район?
Перепланировка проводится в интересах жильцов. Проживание в районе перепланировки не означает, что вы будете вынуждены уехать. Может возникнуть необходимость в перемещении или перестройке существующих зданий, но эти мероприятия являются частью тщательно продуманного плана реконструкции, призванного удовлетворить потребности большинства жителей.
Те немногие люди, чьи дома необходимо восстановить или переселить, получат щедрые денежные выплаты, чтобы им не пришлось покидать район. По закону никто не может быть принужден к переезду, пока у него не будет подходящего приличного, безопасного и санитарно-гигиенического дома, в который он мог бы переехать.
- Сколько времени занимает перепланировка?
Перепланировка не происходит в одночасье. Это требует тяжелой работы и тщательного планирования. Людям часто не терпится увидеть признаки нового строительства, но важно сделать правильный выбор, чтобы цели плана могли быть достигнуты.
- Я живу не в аварийном районе, стоит ли мне делать перепланировку?
По мере улучшения района и устранения причин упадка все сообщество за счет создания новых или отремонтированных домов, привлекательных общественных мест и возрождения гражданской гордости.
То, что вы не живете в зараженном районе или избегаете таких районов, не означает, что вы защищены от последствий проблем в сообществе.Эти проблемы затрагивают вас и не могут быть проигнорированы по следующим причинам:
- Заброшенные районы со временем становятся центрами бедности, перенаселенности и преступности.
Когда условия в районе не соответствуют стандартам остального сообщества, стоимость недвижимости падает. Таким образом, люди, которые там живут, не могут позволить себе продать свою собственность и переехать в другое место, поэтому они оказались в ловушке. Если условия продолжают ухудшаться, молодые люди, которые могли бы быть лидерами сообщества, покидают район.Пустые дома становятся «домами для наркоты» или убежищем для крыс и змей. Пожилые жители, оставшиеся дома, часто становятся легкой мишенью для преступников. - Ухудшение состояния приводит к экономическим потерям в обществе.
По мере того, как предприятия удаляются, рабочие места, которые были бы доступны для людей по соседству, теряются.
Людям приходится ехать дальше, чтобы делать покупки. Доллары, которые текли в район от близлежащих предприятий, теряются. В то же время район начинает нуждаться в большем количестве общественных услуг и социального обеспечения, чем могут финансировать налоговые поступления, произведенные в районе.другими словами, район становится финансовым бременем для остального сообщества. - Нет естественных барьеров для упадка.
Ухудшение состояния, если его не остановить, имеет тенденцию к распространению и поражению окружающих областей. С другой стороны, благоустройство района часто имеет значительный положительный эффект. Новые дома и привлекательные места побуждают других улучшать свою собственность и вновь гордиться своим районом. - Как это происходит?
Как только начинается упадок, многие люди в сообществе склонны игнорировать или избегать этого района. Владельцы собственности боятся вкладывать больше денег в улучшения, если они не уверены, что вся территория будет улучшена.
Банки могут отказать в выдаче денег. Рынка новых домов нет. Эта комбинация негативных тенденций очень сильна. Необходимы дальновидность и мужество, чтобы справиться с задачей обращения вспять тенденций экономического, социального и физического спада.
- Заброшенные районы со временем становятся центрами бедности, перенаселенности и преступности.
Сводка:
Требуется хорошо спланированная и адекватно финансируемая стратегия, чтобы остановить ухудшение состояния и начать процесс экономического, социального и физического возрождения.
Многие крупные проекты возрождения терпят неудачу по ряду причин. Несмотря на благие намерения и значительные усилия, сложность задачи, необходимость в больших денежных средствах и трудности в согласовании различных интересов иногда сводят на нет общественные и частные усилия по возрождению.
Множественность форм собственности, неадекватность общественных объектов, финансовые ограничения и повсеместный упадок окружающей среды делают возможность возрождения недоступной для частных строителей и девелоперов.
Действуя в одиночку, частный сектор не имеет законных полномочий для консолидации многочисленных объектов недвижимости для новой застройки в старом районе, и он редко может позволить себе высокие затраты на восстановление района. Высокий риск и отсутствие экономических стимулов не позволяют частному сектору обратить вспять тенденцию к снижению в неблагополучном районе без помощи правительства.
Реконструкция сообщества осуществляется путем формирования партнерства общественных и частных интересов. Государственные средства используются для создания условий, необходимых для того, чтобы частные лица были заинтересованы и были способны инвестировать свои доллары и рабочую силу в этот район. Публичные средства используются для благоустройства улиц, инженерных коммуникаций, благоустройства, а также для комплектования участков достаточного размера для современной застройки. Таким образом, существующие или новые владельцы недвижимости будут иметь пригодную для строительства недвижимость, которую можно со временем развивать желаемым и привлекательным образом.
Реконструкция :
- Планирование
- Улучшения инфраструктуры
- Реабилитация
- Реконструкция
- Новое строительство
- Сбор земли
- Замена покрытия
к началу страницы
Реконструкция Таймс-сквер завершена
Часто звучащие жалобы на диснеефикацию Таймс-сквер иногда упускают из виду тот факт, что именно компания Уолта Диснея, возможно, больше, чем кто-либо другой, помогла начать перестройку.
Дисней хотел иметь собственный бродвейский театр, но боялся оказаться одиноким аванпостом во враждебном квартале. Яростный переговорщик, несмотря на свой образ Микки Мауса, Дисней достиг соглашения о приобретении театра «Новый Амстердам» в последние дни пребывания мэра Дэвида Н. Динкинса на посту мэра, получил ссуду под низкие проценты от государства и подтолкнул чиновников к подписанию сделок с музеем мадам Тюссо.
музей восковых фигур и театры AMC, которые переехали в квартал. В отреставрированном театре сейчас ставятся две чрезвычайно успешные диснеевские пьесы: «Король Лев», который позже переместился на несколько кварталов в Театр «Минскофф», а теперь и «Мэри Поппинс».
Экономика восстановилась, а затем и несколько, и вскоре на северной стороне 42-й улицы появились разноцветный отель «Вестин», еще несколько кинотеатров и «Би Би Кинг Блюз Клаб и Гриль». Дуглас Дерст, один из первых противников, построил здание Condé Nast на Таймс-сквер, 4, на земле, которую он приобрел у Prudential. Затем последовало здание агентства Рейтер, башня «Эрнст энд Янг» и четвертый небоскреб.
One Times Square, здание, на вершину которого каждый канун Нового года падает мяч, а теперь самое дорогое рекламное место в мире, было продано в 1997 году за 110 миллионов долларов, что в четыре раза больше, чем всего двумя годами ранее после потери права выкупа.
Некоммерческая группа «Новая 42-я улица», курирующая реконструкцию семи исторических театров, создала детский театр «Новая победа» с низкими ценами и отмеченной наградами образовательной программой.
Вместо магазина товаров на Восьмой авеню находится новая штаб-квартира New York Times. Несмотря на возражения землевладельцев, штат запретил участок, на котором располагались 55 предприятий, в том числе техникум, магазин головных уборов и секс-шопы, построить в этом районе третью штаб-квартиру The Times за столетие.
И Таймс-сквер, 11, на последнем участке, подлежащем реконструкции, является признаком прогресса Таймс-сквер, но также и предстоящих задач. Он был построен спекулятивно, без уже выстроившихся в очередь арендаторов, и теперь пытается заполнить свои этажи на фоне конкуренции со стороны других зданий, в том числе строящихся в эпицентре. Proskauer Rose, крупная юридическая фирма и ее первый владелец, должна переехать в следующем месяце.
Программа реконструкции существующих месторождений | Город Ормонд-Бич, Флорида,
Городская программа Brownfields касается не только реконструкции.Речь идет также о стимулах на федеральном уровне, уровне штатов и местном уровне для содействия этому развитию.
Для сообщества проекты редевелопмента заброшенных участков создают новые рабочие места и налоговые поступления, улучшают состояние окружающей среды, оживляют районы, повышают стоимость собственности, устраняют экологическое неравенство и повышают общее качество жизни. В городе Ормонд-Бич есть два обозначенных браунфилда, также известных как зона заброшенных месторождений Гранады с экономическими возможностями и Северная заброшенная зона США 1.Что такое Браунфилд?
Заброшенные месторождения — это заброшенные, простаивающие промышленные и коммерческие объекты, расширение или реконструкция которых осложняются реальным или предполагаемым загрязнением окружающей среды. Заброшенные поля, не затронутые рекультивацией окружающей среды, представляют собой неэффективное экономическое использование городских земель; способствуют упадку общества, трущобам и упадку; представлять потенциальную опасность для здоровья населения; и нерешенные проблемы заброшенных территорий приводят к преждевременному расширению и разрастанию городской застройки.
Восстановление окружающей среды и повторное использование старых месторождений отвечает экономическим, экологическим и общественным интересам округа.
Политика заброшенных месторождений города
Городская комиссия города Ормонд-Бич приняла Резолюцию 2012-02 и Резолюцию 2012-21 о создании двух отдельных зон реконструкции заброшенных участков.
Заброшенные поля, не затронутые реабилитацией окружающей среды, представляют собой неэффективное экономическое использование городских земель; способствуют упадку общества, трущобам и упадку; представлять потенциальную опасность для здоровья населения; и, если не принять меры, заброшенные территории приведут к преждевременному расширению и разрастанию городской застройки.Экологическая реабилитация и повторное использование старых месторождений отвечает экономическим, экологическим и общественным интересам города и должно быть приоритетом в реализации Комплексного плана города.
Таким образом, политика городской комиссии города Ормонд-Бич заключается в предоставлении помощи и стимулов государственным и частным землевладельцам и предприятиям для облегчения экологической очистки и повторного использования загрязненной городской собственности.
Новое меню опций для процесса реконструкции действующих месторождений
На первый взгляд, развитие существующих и новых месторождений — это сделки по развитию недвижимости.Применяется тот же фундаментальный принцип: собрать проект вовремя и в рамках бюджета с минимальным риском. Однако редевелопмент заброшенных и городских участков — это не стандартная сделка с недвижимостью. Он страдает от уровня сложности, неопределенности и риска, которого нет при разработке с нуля. Заключительный контрольный список элементов для реконструкции заброшенных участков отличается и содержит множество непривлекательных вариантов. Но с новым набором инициатив может появиться лучший выбор для развития старых месторождений.
В 2006 году в Коннектикуте был создан новый офис, предназначенный для управления и организации программ зрелых месторождений. Новый офис, получивший название «Управление реабилитации и развития заброшенных месторождений», должен контролировать, координировать и оптимизировать процесс реконструкции заброшенных месторождений.
Также была разработана пилотная программа, предусматривающая улучшения для четырех муниципалитетов в целях развития недвижимости иначе, чем позволяет действующее законодательство, с целью стимулирования развития и оценки этих новых инструментов экономического развития.Также была создана Целевая группа для изучения долгосрочных законодательных изменений в отношении редевелопмента заброшенных участков. В то время, когда Целевая группа опубликовала свой отчет законодательному собранию Коннектикута в феврале 2007 года, не менее десяти законопроектов, ориентированных на Браунфилды, были внесены в Генеральную Ассамблею для принятия.
Отчет Целевой группы предлагает ряд решений для стимулирования частного сектора и стимулирования реконструкции заброшенных месторождений Коннектикута. Он фокусируется на трех основных областях реформ.
Предлагаемые организационные изменения
Необходимы значимые изменения для централизации государственного организационного аппарата, и разработчик проекта должен знать, кому звонить.
Целевая группа предлагает, чтобы OBRD координировал свои действия с двумя государственными финансирующими органами (Управлением развития Коннектикута и Департаментом экономического и общественного развития), Департаментом охраны окружающей среды Коннектикута, другими ключевыми государственными учреждениями и муниципалитетами. OBRD должен координировать программы финансирования, решать нормативные проблемы, упорядочивать процесс получения разрешений и быть тем местом, куда может обратиться разработчик проекта.
Предлагаемые программы финансирования
Опыт показал, что финансирование через любую из существующих программ, как правило, имеет смысл для крупных проектов экономического развития в «проблемных муниципалитетах» или «целевых инвестиционных сообществах», которые могут выдержать обременительный и длительный процесс подачи заявок.Финансирование налоговых поступлений аналогичным образом ориентировано на более крупные проекты с одним ответственным плательщиком налога на имущество.
Другие государственные программы используются не в полной мере либо из-за сбоев связи, задержек процессов, течения времени, либо из-за предполагаемой нехватки денег. Целевая группа рекомендовала расширить возможности финансирования программы, чтобы обеспечить четкую финансовую поддержку и стимулы для местных органов власти, застройщиков и владельцев недвижимости. Были предложены инициативы по финансированию в рамках новой программы грантов и займов на сумму 200 миллионов долларов, которые расширились за пределы существующего набора вариантов программ.Финансирование уже существующих объектов должно быть доступно для коммерческого, промышленного, розничного, жилого и муниципального строительства в каждом городе. Кроме того, Целевая группа призвала расширить все программы, включив в них ссуды и гранты для существующих «унаследованных» владельцев недвижимости, а также новых застройщиков «белых рыцарей», которые не несут существующей ответственности за недвижимость. Муниципалитет или региональный орган экономического развития также может быть получателем гранта для быстрого начала реконструкции, такой грант будет присуждаться на ежегодной конкурсной основе для обеспечения реализации программы.
Предлагаемая реформа регулирования и ответственности
Также были рекомендованы изменения в законодательстве и ответственности в попытке управлять рисками и минимизировать неопределенность. Целевая группа рекомендовала заключить соглашение о рекультивации старых месторождений до того, как застройщик приобретет право собственности, которое могло бы включать обязательство не предъявлять исков, защиту от ущерба природным ресурсам, претензии третьих лиц и повторное открытие агентства. По крайней мере, требуется своевременное одобрение регулирующих органов на исправление, чтобы вопрос «когда я закончу?» отвечает.
В то время как обсуждаются новые направления государственной программы, реконструкция заброшенных участков все еще находится в стадии обсуждения. Сегодня для успешной разработки старых месторождений требуется осмысленное и интеллектуальное предварительное планирование, выходящее за рамки типичной бизнес-модели. Стандартный подход не приводит к успешной реконструкции заброшенных участков.