Перепланировка это: что нужно знать, делая ремонт / Новости города / Сайт Москвы

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя — Дом и уют

Журнал Домклик

Дом и уют

31 янв 2022

  • Главная
  • Дом и уют
  • Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт. 

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например. 

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП.  Общие правила по стране примерно одинаковые.

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий. 

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

 

Можно, но это не точно 

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.  

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

 

 

 

 

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.  

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

 

 

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.   


Еще больше полезных статей

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

В чем разница между перепланировкой и переоборудованием квартиры

Что такое предчистовая отделка квартиры и стоит ли ее выбирать

Перепланировка квартиры: что разрешено и запрещено

Планируя ремонт в своей квартире мы нередко желаем увеличить площадь комнат, установить или снести перегородки, либо внести другие кардинальные изменения в интерьер. Попробуем разобраться, какие варианты допустимы при ремонте, а какие изменения строго запрещено вносить в существующую квартиру.

Если квадратура квартиры довольно тесная — жильцы часто хотят теми или иными способами расширить жилье пространство за счёт перепланировки. Если совмещение санузла с ванной комнатой уже не так популярно, как раньше, то, например, объединение лоджии и соседнего помещения — довольно модная тенденция, как и общее объединение комнат с целью сделать из своего жилья студию. При всём этом подавляющее большинство подобных перепланировок не просто незаконные, а и такие, которые вообще запрещено делать по установленным нормам строительной безопасности.

Разница между перепланировкой и переустройством

Как можно узнать из действующего Жилищного кодекса (ст. 25), переустройством пространства называют внесение в него изменений путём переноса инженерных сооружений, что в итоге никак не отражается в техпаспорте на жилое помещение. Например, смена системы водоснабжения на новый вариант — это переустройство, им же будет являться смена системы электрического снабжения и перенос источников питания.
Что касается термина перепланировка, то в соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса это такие изменения, которые вносятся в технических паспорт на квартиру. Например, перенос или полный снос перегородок — это перепланировка, а если эти перегородки просто заменяются на новые, то в технический паспорт такое вносить не нужно и перепланировкой это не будет считаться.

На свой риск

Незаконная перепланировка квартиры не является препятствием к проведению сделки. С другой стороны существует ряд обязательных требований, например, со стороны банка при заключении ипотечного договора — банк не одобрит сделку, если изменение жилья не узаконено.

В настоящее время банки не обращают особого внимания на несущественные перепланировки, например, расширение дверных проёмов или сооружение небольших перегородок. С другой стороны такие действия, как перенос кухни или сооружение дополнительной ванной комнаты будет считаться препятствием для заключения сделки по ипотеке.

Многие зададутся вопросом — а что же такого особенного в, например, расширении комнаты? Ведь ничьи интересы таким образом не нарушаются. На самом деле это так, но проблема проявит себя немного позже, когда в постройке начнут появляться трещины.

Ответственность за проведение незаконной перепланировки

В самом простом случае Вы можете столкнуться с требованиями государственного контролирующего органа привести состояние квартиры к первоначальному виду. Если же проблема будет серьёзной, то возможна даже принудительная продажа квартиры на торгах, в соответствии с вынесенным судебным решением, что прямо предусмотрено Жилищным кодексом (ст. 29). Другими словами, Ваша квартира может быть продана практически за бесценок и в принудительном порядке.

Состояние жилья, как и оно само, может быть сохранено, если Вам удастся доказать в суде, что проведённые изменения никак не мешают соседям и не создают для них опасности. Это допускает действующий Жилищный кодекс, в частности, часть 4 статьи 29. Если Вы уже приобрели такую квартиру, Вам придётся собирать согласования, утвердить проект и обратиться в суд с требованием узаконить проведенные изменения. Этот процесс может занять до полугода.

Получение разрешений

Стандартная процедура согласования подразумевает разработку проекта, чем должна заниматься специализированная организация, получение экспертных заключений и подачу собранных документов в Многофункциональный центр.

Принимать решение о том, допустить или не допустить перепланировку, принимает спецорган местной власти. В Москве, например, такими вопросами занимается Мосжилэнспекция, а в СПб — специализированные комиссии при районных администрациях. Следует заметить, что существующие требования не слишком жесткие и при отсутствии ущемления прав ближайших соседей, а также если Ваша ситуация не нарушает требования СНиП 31-01-2003 и саннорм, то согласование получить возможно без особенного труда.

Что разрешено, а что запрещено

Итак, в 1-ую очередь определим те моменты, которые запрещено делать:

  1. Размещать ванную/туалет над или под кухней соседей снизу или сверху, за исключением того случая, когда квартира является двухэтажной;
  2. Располагать кухню над спальнями соседей снизу;
  3. Прятать в стены под обшивку трубы системы газоснабжения, отопления, а также подачи воды;
  4. Проводить любые работы с системами вентиляции, в том числе и блокировать эти системы;
  5. Перегружать существующие конструкции сверх тех нагрузок, которые предусмотрены технической документацией;
  6. Располагать на лоджиях системы отопления, подключённые к общей сети.

Разрешено следующее:

  • Объединять или разделять жилые комнаты, но с обязательным наличием окна и площади не менее 9 квадратных метров;
  • Соединять ванную с туалетом, но не внося изменений в существующую систему водоснабжения и канализации;
  • Менять площадь кухни, коридора, кладовой, прихожей без ограничений.

Возможно ли объединение комнаты для гостей с кухней?

Подобный вариант очень популярен и он вполне допускается, только при соблюдении ряда требований. Как уже отмечалось, расширять кухонную комнату за счёт прилегающих помещений не разрешено, но на деле данное правило игнорируют.

Получить согласование на такой проект возможно при сохранении использования существующих комнат. Так м/у кухней и гостиной должна оставаться чёткая граница, например, небольшая перегородка. Кстати, если первая оборудована газовой плитой, то наличие двери обязательно. С электрическим вариантом она не обязательна.

В обязательном порядке следует согласовать перенос газовых приборов и труб — самостоятельное решение подобных вопросов чревато рядом проблем, в том числе и штрафами.

Эркер из лоджии

Если проектом дома предусмотрена возможность остекления лоджий и балконов — отдельного согласования не требуется. В ином случае придётся проходить все шаги по легализации новых внедрений. Разумеется, многие пренебрегают требованиями, тем более что процедура согласования довольно затратная и долгая. Если Вы предполагаете соединить жилое помещение с лоджией, следует убедиться в следующем:

  • Дом относительно недавно построен и Вы сможете получить техзаключение от застройщика;
  • Подобные инициативы прямо не запрещены, но в обязательном порядке требуют согласования. Желательно обращаться непосредственно к тем специалистам, которые выполняли проектирование дома. Если здание возведено относительно недавно — автор проекта быстро проведёт необходимые действия. При необходимости внесения изменений в действующую документацию, следует обращаться в местные органы, которые помогут в решении вопроса.

Что такое перепланировка? | Planetizen Planopedia

Термин «реконструкция» используется для описания любого проекта по строительству новых зданий, сооружений и землепользования на участке с предыдущим или существующим использованием. Проекты перепланировки могут различаться по значимости: от сноса старых зданий для замены их новыми зданиями, строительства новых зданий или сооружений на заброшенных или ранее снесенных участках или значительной реконструкции или добавления существующих зданий.

Более долгосрочный термин, городская перепланировка, обычно используется для описания проектов перепланировки в устоявшихся центральных деловых районах и исторических городских центрах и может включать проекты, также описываемые другими важными родственными терминами, такими как точечная застройка, адаптивное повторное использование и застройка заброшенных территорий. . В любом контексте реконструкция происходит в местах, где развивающиеся рыночные, экономические и демографические условия города или сообщества сделали некоторые из его существующих зданий и землепользования устаревшими, что требует нового масштаба развития или нового сочетания землепользования. соответствовать изменяющимся требованиям. Американская ассоциация планирования, например, в середине 2000-х опубликовала «Политический выпуск», в котором необходимость перепланировки объяснялась ответом на новый интерес к жизни и работе в центре города.

Родственные термины и вытекающая из них путаница

Перепланировку также можно спутать с другими терминами, используемыми для аналогичных целей, но с нюансами различия в значении. Например, реконструкция городов также может подразумевать то же значение, что и термин «возрождение городов». Тем не менее, городское оживление используется в более общем смысле для описания изменений в общественной и частной сферах по всему району, тогда как городская реконструкция правильно используется только для описания изменений, характерных для участка или отдельного проекта развития.

Реконструкция города также подразумевает некоторые из тех же значений, что и термин «модернизация города». Однако обновление городов более кратко используется при описании исторических программ планирования и развития 20-го века, которые стерли с лица земли целые районы — обычно дома для малообеспеченных и цветных сообществ — чтобы освободить место для автострад, освоить запланированные коммерческие районы, и другие мегапроекты, вытесняя существующее сообщество, часто в проекты государственного жилья.

Чтобы внести ясность, термин «урбанистическая реконструкция» иногда используется как политкорректная и благоприятная для связей с общественностью альтернатива термину «урбанистическая реконструкция».

Государственные программы

Другим объяснением преобладания термина «реконструкция» в современных методах планирования и развития является долгая история программ реконструкции, возглавляемых органами по реконструкции и агентствами по реконструкции на местном и региональном уровне по всей стране. Органы по перепланировке исторически функционировали за счет больших объемов финансирования, обычно получаемого за счет местных налогов, специально предназначенных для реконструкции (например, финансирование увеличения налогов), и конкретных правил землепользования, предназначенных для внесения крупномасштабных изменений путем сбора участков и строительства крупных коммерческих и жилых комплексов. Из-за большого масштаба проектов и программ, осуществляемых властями по реконструкции, в некоторых определениях термина «реконструкция», таких как это, опубликованное городом и округом Сан-Франциско, упоминается только разновидность концепции, проводимая правительством.

Однако полномочия по перепланировке не так распространены, как раньше. Во главе с бывшим губернатором Джерри Брауном законодательный орган и верховный суд крупнейшего в стране штата Калифорния в 2011 году решили ликвидировать агентства штата по благоустройству в результате противоречивого решения, принятого для балансировки бюджета штата после Великой рецессии, но с огромными последствиями. для планирования и развития в государстве.

Органы по перепланировке по-прежнему существуют в других местах страны, например, по всему штату Пенсильвания. Некоторые из наиболее заметных программ реконструкции под руководством правительства в последнее время включают Перл-Дистрикт в Портленде, Хадсон-Ярдс в Нью-Йорке и Всемирный торговый центр в Нью-Йорке.

Юридические определения

Учитывая участие как государственных, так и частных организаций в перепланировке, юридические определения перепланировки дадут окончательное слово о том, что представляет собой перепланировка и что следует считать застройкой с нуля, реконструкцией, реабилитацией или какой-либо другой формой застройки.

. Например, в словаре Law Insider перепланировка определяется следующим образом:

…ремонт или восстановление такого недвижимого имущества с совокупной ожидаемой стоимостью не менее 10% от стоимости его приобретения, и такой ремонт или восстановление, как ожидается, нарушит срок использования жилого помещения. не менее 30% квадратных метров такого имущества или (ii) которое Компания или ее Ограниченные дочерние компании намереваются отремонтировать или реабилитировать по совокупной предполагаемой стоимости, превышающей 10% от Скорректированной общей суммы активов, состоящих из такого недвижимого имущества или связанных с ним непосредственно перед таким ремонтом или восстановлением, и такое обновление или восстановление, как ожидается, временно снизит консолидированный показатель EBITDA, относящийся к такому имуществу, по крайней мере, на 30% по сравнению с непосредственно предшествующим сопоставимым предыдущим периодом, и (B) в отношении которого Компания или ее Ограниченные дочерние компании заключили обязывающий договор на строительство или строительство началось, и (3) at не квалифицируется как «Недвижимость под застройку».

Наконец, некоторая важность юридического определения реконструкции проистекает из использования выдающихся владений или полномочий правительства конфисковывать собственность и перепрофилировать ее после выплаты компенсации предыдущим владельцам собственности для завершения проектов и программ реконструкции.

Сообщество / экономическое развитие Землепользование Городское развитие Перепланировка Городская перепланировка Агентства по перепланировке Управление перепланировки Заполнение развития Адаптивное повторное использование Развитие браунфилда Принудительное отчуждение Финансирование увеличения налогов Городское возрождение Обновление городов Просмотреть еще

ПЕРЕСТРОЙКА определение | Кембриджский словарь английского языка

Примеры перепланировки

перепланировка

Вы говорите о перепланировке целого микрорайона.

Из Далласских утренних новостей