Кассационный суд объяснил важные правила перепланировки квартиры
Свежий номер
РГ-Неделя
Родина
Тематические приложения
Союз
Свежий номер
Текст:
Владислав Куликов
16.03.2022 22:10
Первый кассационный суд общей юрисдикции сделал принципиальное разъяснение: снести стену между кухней и лоджией можно только с согласия всех соседей. Иначе перепланировку не узаконить. Никогда.
Сергей Михеев
В качестве примера третья инстанция привела дело некоего гражданина Н., пытавшегося легализовать свою кухню. К ней мужчина прирезал — в буквальном смысле — лоджию.
Вышло, конечно, красиво: балкон перестал быть балконом и стал как бы частью квартиры. «Как бы» — потому что юридически он все еще оставался балконом. Ведь чиновники красоту не оценили и отказались согласовывать перепланировку.
В палатах, переживших нелегальный ремонт, можно жить годами. Однако квартира с неузаконенной перепланировкой является, по сути, юридической миной.
Во-первых, ее невозможно продать. Если только не найдется какой-нибудь наивный и чрезвычайно смелый покупатель. Во-вторых, недоброжелатели, например — соседи, родственники — могут в любой момент просигнализировать куда надо, и тогда начнутся большие неприятности.
Гражданин Н. решил сломать стереотипы и создать кухонно-балконный прецедент. И у него чуть было не получилось: нижестоящие инстанции удовлетворили его иск.
Люди в мантиях первой и второй инстанции сочли, что «предполагаемые изменения жилого помещения не являются реконструкцией, а представляют собой перепланировку и переустройство, все изменения предполагается производить в пределах границ принадлежащей Н. квартиры. Самонесущая стена между кухней и лоджией не используется собственниками других помещений в многоквартирном доме и предназначена для обслуживания лишь квартиры Н., в связи с чем согласие собственников помещений многоквартирного дома на демонтаж оконно-дверного блока и подоконного блока между кухней и лоджией не требуется, поскольку не нарушает конструктивную целостность наружных стен многоквартирного дома».
Поскольку стена между кухней и лоджией является внешней, то на ее снос необходимо получить согласие всех собственников в многоквартирном доме
Проще говоря, от сноса стены дом не рухнет, а стена находится (точнее — уже не находится) как бы внутри квартиры. Так что, по мнению судей, узаконить новый кухонный размер можно вполне.
Но радоваться было рано, победа оказалась промежуточный. Кассационный суд расставил все на свои места: кухня — это кухня, балкон есть балкон, и вместе им не сойтись. За одним исключением: только если все собственники помещений в данном доме дадут свое «добро».
Дело в том, что стена, разделяющая кухню и балкон, является внешней. А значит, юридически относится к общему имуществу.
«Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме», пояснил Первый кассационный суд общей юрисдикции.
Так что с одной стороны стереотип «нельзя никак узаконить» разрушен. С другой — пойди, попробуй собрать визы от всех своих соседей, имеющих в собственности хотя бы квадратный метр общего дома.
«Наружная стена дома, независимо от того, является ли она в какой-либо части несущей или ненесущей, в силу своего назначения — ограждение внутреннего пространства здания, его защита от воздействия внешней среды — обслуживает весь дом и для целей определения состава общего имущества дома не может рассматриваться как совокупность отдельных конструкций, расположенных в каждом из внутренних помещений дома, и обслуживающих только то помещение, внешней стеной которого она является», — подчеркнул Первый кассационный суд.
Аналогичное толкование закона приведено в письме Минстроя России от 22 октября 2020 года, — продолжают в кассационной инстанции.
Шанс узаконить перепланировку также есть, если доказать, что в данном конкретном доме «стена между помещениями квартиры и лоджии не является наружной стеной, не предназначена для ограждения внутреннего пространства здания и его защиты от воздействия внешней среды (в том числе температурного)».
При этом надо учитывать, что «лоджия — это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство». Прямо скажем, вероятность доказать, что стена между кухней и лоджией не является внешней, невелика. И это — мягко сказано.
«Самовольные действия могут иметь непредсказуемые последствия. Чтобы перепланировка была законной, а самое главное — безопасной для себя и остальных жильцов многоквартирного дома, необходимо предварительно согласовать ее в органе местного самоуправления, получить одобрение проекта. Если такое согласование не получено — муниципалитет обязан установить самовольному перепланировщику разумный срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние, в противном случае администрация подает иск в суд», — напомнила в свое время нормы Жилищного кодекса руководитель Госжилинспекции Московской области Ольга Федина.
Экономика19:42
Еще 10 регионов перейдут на определение стоимости строительства ресурсно-индексным методом
Экономика17:54
Как изменились правила оплаты перерасчета за общедомовые нужды
Власть17:41
Как бороться с временными жильцами
Согласование перепланировки через суд
Согласование перепланировки через суд Узаконить перепланировку квартиры через суд.
Оспаривание в суде отказов в согласовании перепланировки
Получить консультацию Стоимость
Юридическое сопровождение
Отказы в МВК
- Неправомерные отказы в согласовании перепланировки
- Необоснованные требования МВК к пакету документов
- “Самодурство” членов комиссий
Проблемы в документах
- Некорректно переданные данные в Росреестр
- Ошибки в документах на квартиру
Самовольная перепланировка
- Узаконить сделанную перепланировку
- Подготовка документов в суд
УЗНАТЬ СТОИМОСТЬ
Юридического сопровождения согласования вашей перепланировки через суд
Состав и этапы работы
Запрос документов по объекту
- — Запрашиваем у вас все имеющиеся документы по объекту недвижимости
- — Запрашиваем в органах власти дополнительные документы (при необходимости)
- — Проводим юридический анализ представленных документов
Бесплатная консультация юриста
- — Договариваемся с вами о встрече
- —Проводим консультацию специалиста по согласованию перепланировок и юриста
- —Даем заключение о перспективе согласования вашей перепланировки
Заключение договора и начало работы
- —Заключаем с вами договор на юридическую помощь в согласовании вашей перепланировки
- —Готовим пакет необходимых документов (в т.
ч. проектную документацию для согласования вашей перепланировки)
ч. проектную документацию для согласования вашей перепланировки)Юридическое сопровождение
- —Направление пакета документов в органы власти и исковых заявлений в судебные органы (при необходимости)
- —Представительство ваших интересов на заседаниях органов власти и судебных заседаниях
- —Подготовка ответов на решения органов власти и апелляций в суды
Работа с нами
Специализируемся на перепланировках
Более 4200 перепланировок согласовано нами в Санкт-Петербурге и ЛО с 2008 года
Свои юристы в штате
Не привлекаем юристов на аутсорсинг — только свои штатные специалисты
Бесплатно консультируем
Все консультации по вопросам согласования и узаконивания перепланировок бесплатные
Представительство в суде
Представляем ваши интересы в суде по вопросу согласования перепланировки
Полезные видео
БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ
Адмиралтейский районВасилеостровский районВыборгский районКалининский районКировский районКолпинский районКрасногвардейский районКрасносельский районКронштадтский районКурортный районМосковский районНевский районПетроградский районПетродворцовый районПриморский районПушкинский районФрунзенский районЦентральный районЛенинградская область
до 50 кв.
м.от 50 до 100 кв. м.более 100 кв. м.
ЗАДАЙТЕ ВАШ ВОПРОС
Заполните форму ниже и мы ответим вам в ближайшее время.
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь на обработку ваших персональных данных.
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время
Для клиентов доступны удаленные консультации по перепланировке, также как и удаленное подписание договора на согласование перепланировки
Реальная Перепланировка
@real_pereplanirovka
Открыть профиль
Верховный суд штата Нью-Джерси проливает свет на требования к определению «области реконструкции»
Недавнее решение Верховного суда штата Нью-Джерси внесло ясность в отношении ключевого фактора, который используется для обозначения собственности в соответствии с критерием d местного закона о реконструкции и жилищном строительстве. Право, как «область, нуждающаяся в перепланировке».
В частности, Суд утверждал, что для того, чтобы район считался нуждающимся в реконструкции, город должен предоставить достаточные доказательства того, как конкретные неисправности или условия района/строения непосредственно подрывают безопасность и благополучие общественного здравоохранения.
Муниципалитет может признать недвижимость «территорией, нуждающейся в реконструкции», если она соответствует одному из критериев от a до h раздела N.J.S.A. 40A:12A-5 Закона о местной реконструкции и жилищном строительстве. Критерий d, в частности, гласит, что район может быть признан нуждающимся в перепланировке, если:
Районы со зданиями или улучшениями, которые по причине ветхости, устаревания, скученности, неправильной планировки или дизайна, отсутствия вентиляции, освещения и санитарно-гигиенические сооружения, чрезмерное покрытие земли, вредное использование земли или устаревшая планировка, а также любое сочетание этих или других факторов наносят ущерб безопасности, здоровью, нравственности или благополучию общества.
В деле Маланга против городка Вест-Ориндж, Совета по планированию городка Вест-Ориндж и Совета городка Вест-Ориндж , принятого 13 марта 2023 года, Верховный суд Нью-Джерси истолковал значение критерия d из NJSA. 40А:12А-5. Суд постановил, что критерий d требует двух вещей:
(1) достаточных доказательств того, что участки со зданиями или улучшениями страдают от одного или нескольких определенных условий; и (2) достаточное доказательство того, что в результате конкретных условий или условий районы «наносят ущерб безопасности, здоровью, нравственности или благополучию сообщества».
Дело касается публичной библиотеки Уэст-Оринджа, построенной в 1950-х годах и отремонтированной в 1970-х. Он был покрыт асбестом, который не представлял опасности для здоровья. Он также был маленьким и тесным, но его посещали более 150 000 человек в год, что не соответствовало установленному Судом стандарту «устаревшего» как неиспользуемого или бесполезного. Суд заявил, что вопрос о том, была ли в библиотеке неправильная организация или устаревшая планировка, был закрытым, и запись может соответствовать стандарту существенных доказательств.
Однако Суд пришел к выводу об отсутствии существенных доказательств, связывающих условия в этом районе с пагубным воздействием на безопасность и благополучие общественного здравоохранения. Таким образом, статус библиотеки как «территории, нуждающейся в благоустройстве» был отменен.
В решении суда подчеркивается необходимость существенных доказательств причинно-следственной связи между факторами, перечисленными в критерии d, и вредами, перечисленными в критерии.
Кевин Мур является партнером в отделе недвижимости Stevens & Lee, где он занимается вопросами реконструкции и права землепользования. Кевин успешно представил два дела о землепользовании в Верховном суде Нью-Джерси.
Версия для печати
Верховный суд штата Нью-Джерси издал важное руководство по определению «территории, нуждающейся в реконструкции»
В этом месяце Верховный суд Нью-Джерси отменил решение апелляционной палаты по делу о публичной библиотеке Уэст-Ориндж и ее признании «территорией, нуждающейся в реконструкции».
По делу Маланга против городка Вест-Ориндж, Совета по планированию городка Вест-Ориндж и Совета городка Вест-Ориндж , 13 марта было принято решение о том, неправильно ли городок Вест-Ориндж обозначил место своей библиотеки как « район, нуждающийся в перепланировке» в соответствии с Законом о местной реконструкции и жилищном строительстве (LRHL), штат Нью-Джерси. 40А:12А-1 до -49.
В соответствии с LRHL муниципалитет может определить, что объект недвижимости соответствует требованиям реконструкции, и такое обозначение является мощным инструментом, используемым для проведения реконструкции. Некоторые преимущества этого назначения включают в себя предоставление муниципалитету и застройщику возможности заключать контракты в рамках государственно-частного партнерства в отношении реконструкции, разрешение на реализацию гибкого зонирования для конкретных участков и предоставление программ финансового стимулирования, таких как долгосрочное освобождение от налогов (ПИЛОТНОЕ соглашение).
В Маланга компания West Orange определила свою библиотеку как область, нуждающуюся в реконструкции, на основании критерия d штата Нью-Джерси. 40А:12А-5. Критерий d гласит, что следующие территории могут быть определены как нуждающиеся в перепланировке:
Территории со зданиями или улучшениями, которые по причине ветхости, морального износа, скученности, неправильной планировки или проектирования, отсутствия вентиляции, освещения и санитарно-бытовых помещений, чрезмерный земельный покров, вредное землепользование или устаревшая планировка или любое сочетание этих или других факторов наносят ущерб безопасности, здоровью, нравственности или благополучию общества.
Городские власти утверждали, что библиотека, хотя и функционировала, нуждалась в обновлении для устранения физических недостатков, которые препятствовали ее способности адекватно предоставлять услуги, и поэтому была правильно определена как территория, нуждающаяся в реконструкции.
Однако Верховный суд установил, что библиотека, хотя и нуждалась в обновлении, не соответствовала критерию d, указав:
Как и многие старые здания, библиотека нуждалась в улучшениях в ряде областей. Но запись не установила, что она пострадала от устаревания, неправильного расположения или устаревшего макета, что нанесло ущерб благосостоянию сообщества. Чтобы определить недвижимость для перепланировки в соответствии с LRHL, муниципалитет должен продемонстрировать, что определенные определенные проблемы существуют и что они причиняют реальный ущерб или вред. В протоколе недостаточно доказательств, чтобы соответствовать этому стандарту. Обозначение библиотеки как площади, нуждающейся в перепланировке, неправомерно.
Верховный суд постановил, что для удовлетворения критерия d необходимы две вещи: (1) достаточные доказательства того, что участки со зданиями или улучшениями страдают от одного или нескольких определенных условий, и (2) достаточные доказательства того, что в результате конкретного состояние или условия, районы «наносят ущерб безопасности, здоровью, нравственности или благополучию общества».