Застройщики могут переносить сроки сдачи еще на полгода: что ждет дольщиков?
30 сентября постановление Правительства № 1732 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» еще на полгода продлило опубликованный в марте мораторий. Он регулирует особенности передачи объектов долевого строительства дольщикам. До 30 июня 2023 года включительно строительные компании не должны платить неустойку из-за переноса сроков сдачи квартир по ДДУ.
Что думают по этому поводу юристы и планируют ли застройщики воспользоваться этой отсрочкой?
Мнение юриста
Отвечает Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
1. Может ли застройщик перенести сроки самостоятельно?Только после согласования с дольщиком. Застройщик не может в одностороннем порядке перенести срок сдачи: сперва надо согласовать это предложение с дольщиком. Делается это на основании подписанного дополнительного соглашения.
Если дольщик не согласен ждать, то он не подписывает дополнительное соглашение, и сроки остаются прежними (они не изменяются). Тогда застройщик обязан передать дольщику квартиру в установленный договором срок.
Если же застройщик такой срок (указанный в договоре и не измененный, так как дольщик выступил против переноса) нарушит, то можно обращаться в Минстрой и прокуратуру.
Прокуратура может вынести застройщику представление об устранении допущенных нарушении. Обращение в Минстрой может стать основанием для проведения с его стороны внеплановой проверки в отношении застройщика. А если срок передачи нарушен более чем на три и шесть месяцев, то Минстрой вправе инициировать приостановление деятельности застройщика и включение объекта в реестр проблемных.
С учетом моратория неустойку за период до 30 июня 2023 дольщику не выплатят, но застройщик будет считаться нарушившим свои обязательства и в отношении него могут быть предприняты указанные выше меры.
Правда, правительство временно разрешило застройщикам (да и то только после получения разрешения на ввод) согласовывать с каждым дольщиком срок передачи квартиры индивидуально. А по нормам Федерального закона № 214-ФЗ такой срок должен быть единым для всех помещений в пределах одного многоквартирного дома.
3. Что за мораторий на включение в реестр проблемных объектов и почему это важно?С 1 сентября 2022 года отменен мораторий (постановление Правительства № 1534) на включение в единый реестр проблемных объектов сведений о домах, срок сдачи которых задерживается более чем на шесть месяцев.
Также Минстрой снова может через суд потребовать ввести для застройщика временный запрет брать с новых дольщиков деньги, если тот опаздывает со сдачей объекта более чем на три месяца после зафиксированной в ДДУ даты. Раньше на эти ограничения действовал мораторий — так государство пыталось поддерживать отрасль в кризис.
Вероятно, эти отмены призваны сгладить негативный эффект от продления моратория на начисление неустойки и прочих штрафных санкций в пользу дольщиков.
Застройщики понимают, что нарушить ранее установленные сроки безнаказанно не получится.
Согласно закону № 214-ФЗ, сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче вручается участнику долевого строительства лично под расписку или присылается заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по тому почтовому адресу, который указал участник долевого строительства (пункт 4 статьи 8).
Застройщики активно используют обзвоны, но только в качестве дополнительного средства оповещения. При этом сообщение по почте все равно направляется в обязательном порядке.
Если застройщик не исполнит эту обязанность, а дольщик не придет на приемку квартиру «по звонку», то, во-первых, застройщик лишает себя возможности доказать, что сроки были им соблюдены. Если нет надлежащим образом отправленного по почте сообщения, у дольщика не возникает обязанности принимать объект.
Во-вторых, не направив надлежащим образом сообщение, застройщик не сможет составить акт в одностороннем порядке. Эта процедура урегулирована пунктом 6 статьи 8 закона № 214-ФЗ и позволяет застройщику оформить передачу объекта по одностороннему акту, если дольщик уклоняется или отказывается от приемки объекта.
И тогда застройщик не только будет считаться нарушившим сроки передачи, но и продолжит нести все затраты по содержанию не переданных дольщикам объектов. Ведь обязанность оплачивать ЖКУ переходит к дольщику только после оформления акта приема-передачи.
Таким образом, застройщики не только обязаны, но и заинтересованы извещать надлежащим образом участников строительства о готовности объекта.
5. Так права дольщиков ущемляются или нет?Зависит от конкретной ситуации: если все сделано по правилам и дольщик не пропустил уведомление, то нет. Но если застройщик в попытке сэкономить отправил уведомление на указанную в ДДУ электронную почту, а дольщик это письмо пропустил, то он рискует не узнать об изменении сроков.
Поэтому, чтобы не ущемлять права дольщиков, застройщик обязан направить сообщение в бумажном виде по почте, заказным письмом с уведомлением и описью вложения либо вручить такое сообщение дольщику лично. Более того, невнимательные дольщики могут и на почте корреспонденцию не получать. Но в этом случае сообщение все равно будет считаться доставленным в силу положений статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ.
Такие ситуации нельзя считать ущемлением их прав, потому что каждый участник отношений должен действовать добросовестно и разумно, с должной степенью осмотрительности. Это общие принципы гражданского законодательства.
Мнение застройщиков
Мы опросили застройщиков, будут ли они использовать право и переносить сроки сдачи объектов.
Setl Group:
«Мы сдаем и продолжим сдавать объекты в срок».
ГК «Гранель»:
«Все объекты передаем участникам долевого строительства в срок».
«Мангазея Девелопмент»:
«Мы не будем пользоваться предоставленным правом.
Для нас важно исполнение обязательств перед нашими клиентами, а значит, — ввод в эксплуатацию в заявленный срок. На данный момент мы ведем работы на нашем ЖК “Интонация” с опережением срока на полтора месяца».
ГК ПИК:
«Строительство и ввод в эксплуатацию проектов ПИК продолжается в прежнем ритме. С января по сентябрь компания ввела в эксплуатацию более 1 млн кв. м жилья, что превышает совокупные показатели застройщиков, которые занимают второе и третье место в рейтинге по вводу жилья».
3-RED:
«У нас нет переносов сроков сдачи проектов. Мы стараемся выдерживать все сроки и даже передавать ключи дольщикам чуть раньше обещанного».
ГК МИЦ:
«Мы планируем ввод корпусов в заявленные в ДДУ и проектных декларациях сроки. Вывод новых проектов также идет по намеченному плану. По некоторым нашим объектам мы даже идем с опережением (например, досрочно ввели жилой комплекс “Кленовые аллеи”)».
ГК «А101»:
«Сейчас все работы на всех строительных площадках ГК “А101” идут в соответствии с утвержденными графиками, материалы и оборудование поступают в плановом режиме.
Более того, несколько жилых корпусов в 2022 году было введено в эксплуатацию с опережением установленных сроков. Мы в любом случае будем придерживаться взятых на себя обязательств перед участниками долевого строительства».
Capital Group:
«В стадии строительства у Capital Group в данный момент находится три объекта жилой недвижимости: жилой квартал “Золотой”, комплексы Capital Towers и “Бадаевский”. Мы ориентируемся на сроки, указанные в проектных декларациях (опубликованы на сайте «Дом.РФ»): это 2022, 2023 и 2026 годы соответственно».
Level Goup:
«Все проекты мы будем сдавать точно в срок, указанный в ДДУ. Мы не планируем воспользоваться послаблениями, которые предусматривает законодательство. Для того чтобы соблюсти все заявленные сроки, мы приняли ряд мер: например, заранее закупили материал, в отношении которого могут возникнуть перебои с поставками».
Альтернативное мнение
Правда, есть и другое мнение — специалиста, который занимается продвижением в социальных сетях.
Анна Тибатина,руководитель SMM-направления компании «СоцМедиаМаркетинг»
Обязана ли я отвечать застройщику на уведомление о переносе сроков и подписания допсоглашения к ДДУ?
Обязана ли я отвечать застройщику на уведомление о переносе сроков и подписания допсоглашения к ДДУ? — Юридическая консультацияМосква и Подмосковье
ВойтиДля работы с сайтом необходима поддержка Javascript!
Включите Javascript или обновите ваш браузер
org/BreadcrumbList»>Добрый день! Обязана ли отвечать застройщику на уведомление о переносе сроков сдачи кв по ДДУ и предложение подписать на эти сроки допсоглашение? Я не согласна с переносом сроков и планирую подавать в суд на неустойку.
Сможет ли застройщик ссылаться на отстутствие моего ответа для снижения неустойки?
Jazzi 06 декабря 2017 — 11:20 Дополнительное соглашение о переносе сроков
Jazzi, доброе утро!Как таковой обязанности отвечать на уведомление о переносе сроков у вас нет, однако, если в дальнейшем вы решите обращаться зв взысканием неустойки, то ваше молчание может быть расценено судом не в вашу пользу, а значит присуждённая сумма может быть сильно порезана.
Рекомендуем вам ответить на предложение застройщика следующим образом.
Если застройщик прислал Вам письменное уведомление об увеличении сроков передачи квартиры с предложением подписать дополнительное соглашение, выясните, какую дату предлагается указать в этом соглашении. Сделайте расчёт неустойки за этот период и направьте ему встречное предложение об изменении других пунктов ДДУ, касающихся цены квартиры в сторону уменьшения на полученную сумму.
Напоминаем, на сегодняшний день ключевая ставка составляет 8,25%.
Ответ необходимо направить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения.
Leksar 08 декабря 2017 — 09:16
Добрый день!Обязанности по направлению ответа на уведомление об увеличении сроков строительства у Вас нет. Ссылаться на отсутствие Вашего ответа в целях снижения неустойки, Застройщик не сможет. ВС РФ дал однозначные разъяснения по данному вопросу.
Можете смело направлять застройщику претензию с требованием неустойки и в случае неисполнения Ваших требований обращаться в суд.
ГриЛВиЛ 08 декабря 2017 — 11:20
Основные причины и причины для строительства проекта…
Откладывание строительного проекта обходится подрядчикам одновременно и неприятно, и дорого.
Работа с облачным интегрированным программным обеспечением для строительства может держать всех в курсе, предоставляя информацию об оборудовании, материалах и статусе рабочих, прогрессе проекта и производительности, а также прозрачность сроков — и все это в режиме реального времени. Это помогает подрядчикам выполнять строительные работы вовремя и в рамках бюджета.
Ознакомьтесь с шестью наиболее распространенными задержками строительных работ и советами о том, как их избежать.
1. Неточности в бюджете
2. Трудовые проблемы
Одной из основных причин задержек строительства сегодня является труд.
Рецессия, начавшаяся более десяти лет назад, оставила свой след в отрасли, поскольку многие квалифицированные работники, уволенные во время кризиса, ушли, чтобы найти работу в других отраслях. Лишь немногие вернулись, а молодое поколение рабочих, вступающих в ряды рабочей силы, все менее и менее склонно строить карьеру в строительстве. Технологии меняют эту динамику, оптимизируя рабочие процессы управления персоналом и трудовыми ресурсами в строительных организациях.
Правильное распределение рабочей бригады может повлиять на сроки строительства. Спешка от проекта к проекту неэффективна и рискует срезать углы. Технологии позволяют легко решить эту проблему, оптимизируя планирование и сбор времени для работы в полевых условиях и помогая руководителям проектов определять, какие бригады лучше всего подходят для каких проектов.
3. Одобрения
Каждый в какой-то момент своей карьеры играл в ужасную игру ожидания. Ожидание того, что кто-то где-то примет решение, которое мешает продвижению всего проекта.
Как лидер или менеджер проекта на работе, вы должны принимать решения, которые поддерживают продвижение проектов. Координация действий и быстрое утверждение элементов может обеспечить выполнение строительных работ вовремя (возможно, даже раньше), а в некоторых случаях и в рамках бюджета.
Благодаря доступности в режиме реального времени, своевременным данным и мощным функциональным возможностям, которые предоставляет современное облачное интегрированное программное обеспечение для строительства, подрядчики могут автоматизировать задачи и оптимизировать рабочие процессы, чтобы нужные люди получали нужную информацию в нужное время. Например, если отправляется запрос на изменение, менеджер проекта получает предупреждение на своей панели инструментов и со своего мобильного устройства может одобрить и создать запрос на изменение. В бэк-офисе команда бухгалтеров видит изменения, обновляемые в режиме реального времени, а в кабинете руководителей финансовый директор или владелец, наблюдающий за затратами на работу в режиме реального времени, может видеть утвержденные изменения, отраженные в цифрах по мере их возникновения.
Этот непрерывный поток информации между полем, офисом и всей командой поддерживается интуитивно понятным решением для совместной работы, предназначенным для объединения этих когда-то разрозненных операций.
4. Графики субподрядчиков и соблюдение требований
Генеральные подрядчики обычно работают с несколькими субподрядчиками для каждого проекта. Эффективное управление ими, их графиками и сроками, документацией о соответствии и сотрудничеством с другими подрядчиками жизненно важно для успеха проекта.
Заблаговременное четкое информирование об ожиданиях, поощрение сотрудничества, включение их во все обновления проекта и упрощение собственных процессов с помощью технологий и автоматизации — все это помогает повысить эффективность и производительность.
Если субподрядчик слишком рассредоточен или не знает о сроках более крупного проекта, это может привести к задержке каждой последующей работы по сборке. Или, если подрядчик не соблюдает свои обязательства по связыванию, лицензированию или другим договорным обязательствам, это увеличивает риски проекта и делает проект уязвимым для юридических проблем или конфликтов.
Открытое общение необходимо для бесперебойной работы проектов.
5. Отсутствие хорошего общения
Когда правая рука не разговаривает с левой, проекты могут задерживаться, а в некоторых случаях выполняться неправильно. Будь то сообщение от владельца, клиента, в поле или в офисе, все должны быть проинформированы о появлении новых обновлений, таких как заказы на изменение или редизайн, или таких данных, как ход выполнения работ или стоимость работ.Журналы аудита связи и совместной работы также пригодятся в случае возникновения конфликта, давая генеральному подрядчику уверенность в том, что команды всегда располагают всей точной информацией, необходимой им для решения проблем до того, как они станут проблемой проекта.
6. Плохая погода
Одна вещь, которую нельзя контролировать, это погода (было бы здорово, если бы мы могли!). Понимание того, что экстремальные условия не поддаются контролю, позволяет вам быть готовыми к тому, что может иметь значение.
Еще один элемент, связанный с погодой, которым можно управлять, — это то, как повлияет на ваш бизнес в случае стихийного бедствия. В таких случаях, как торнадо, ураган, наводнение, пожар или землетрясение, насколько хорошо вы сможете продолжать операции?
Локальное программное обеспечение и внутренние хранилища/серверы данных могут быть легко потеряны в таком случае — вместе со всеми вашими жизненно важными данными. Работа в облаке с автоматическим полным и безопасным резервным копированием данных означает, что ваш бизнес может продолжать функционировать (даже если домашний офис не может этого сделать).
Правовые возможности для отложенных строительных проектов
Каковы мои юридические права и возможности в случае задержки строительного проекта?
Поскольку задержки иногда неизбежны или находятся вне контроля застройщика или подрядчика, наличие у вас обоснованного требования о задержке строительного проекта зависит от нескольких ключевых моментов.
Три основных соображения относительно задержек включают:
- Критично или некритично? Не помешает ли конкретная задержка (например, в установке окон) завершить весь строительный проект вовремя? Если нет, то это считается некритической задержкой.
- Простительно или непростительно? Если подрядчик не отработал разумное количество времени без уважительной причины (например, из-за травмы или стихийного бедствия), то это может считаться непростительной задержкой.
- Подлежит компенсации или не подлежит компенсации? Если задержка подрядчика простительна (вне его контроля), то он может получить продление времени или даже потребовать дополнительную компенсацию для завершения проекта.
Ваши юридические возможности, скорее всего, будут зависеть от этих трех факторов и от того, насколько хорошо они учтены в вашем договоре на строительство. Вы можете рассмотреть возможность отправки Уведомления о нарушении контракта в связи с вопиющими задержками.
Например, некоторые контракты включают положение о заранее оцененных убытках, в котором указывается сумма денег, которая может быть начислена за данную задержку или нарушение.
Является ли задержка нарушением контракта, во многом зависит от обстоятельств и условий контракта. Если согласованный крайний срок строительства прошел или задержка считается необоснованной, у вас может быть основание для претензии, если только она не вышла из-под контроля подрядчика.
Предположим, задержка строительства в сдаваемом в аренду помещении повлияла на ваших арендаторов — например, им пришлось переехать во время строительства, а дату возвращения пришлось перенести. В этом случае вы можете потребовать возмещения упущенной выгоды и связанных с этим убытков, которые могут включать любые расходы на переезд, которые вы понесли для своих арендаторов. Однако, если эта задержка была вызвана проблемами, которые вы создали, внося изменения в планы, или вызвана факторами, не зависящими от кого-либо, вы можете спросить юриста о ваших вариантах.
Как это работает, если задержка не зависит от моего подрядчика?
Как правило, если подрядчик ничего не может с этим поделать, а в вашем контракте ничего не сказано по этому вопросу, возможно, мало что можно сделать. Подрядчики, получившие претензии о задержке строительства, могут предоставить некоторые из следующих средств правовой защиты:
.- Без повреждений. В зависимости от того, что разрешено в вашем штате, в условиях контракта может быть указано, что задержки (за вычетом фактических убытков) не подлежат компенсации.
- Одновременные задержки. Другие факторы привели к задержке, например время ожидания материалов или завершения работы другим подрядчиком.
- Форс-мажор. Положение о форс-мажоре определяет конкретные события (которые могут включать осложнения, связанные с пандемией), которые освобождают подрядчика от ответственности за задержки.
Что делать, если мой подрядчик исчез до или во время работы над проектом?
Независимо от того, какой конкретный срок завершения вы могли включить или не включить в контракт на строительство, вы ожидаете, что проект будет завершен в разумные сроки.
Хотя термин «разумный» может показаться расплывчатым, суды могут определить, как выглядит это количество времени, исходя из объема проекта, условий контракта и фактов дела. Как правило, они рассматривают отказ от работы над проектом (отсутствие какого-либо достоверного объяснения или обновлений) как отказ от проекта. Если необъяснимые отсутствия и задержки приводят к тому, что проект не завершается в течение разумного периода времени, вы можете привлечь подрядчика к ответственности за нарушение контракта. Средства правовой защиты, на которые вы можете иметь право, различаются в зависимости от штата; однако, если какая-то работа была выполнена, часто подрядчик по-прежнему имеет право оплатить эту работу.
Позволяют ли некоторые типы задержек подрядчику получить продление срока без штрафных санкций?
Как обсуждалось ранее, задержка строительного проекта может считаться извинительной и, следовательно, не является нарушением договора, если вмешиваются события, не зависящие от подрядчика, такие как плохая погода.
В этих случаях любое дополнительное время или другие расходы, необходимые для завершения проекта, подлежат компенсации подрядчику. Другими словами, подрядчику может быть разрешена оплата дополнительного времени, работы и материалов, необходимых для завершения проекта.
Если задержка непростительна (подрядчик не выполнил работу без уведомления или уважительной причины), то любое дополнительное время или материалы, необходимые для завершения проекта, не подлежат компенсации. Это означает, что они не могут выставлять вам дополнительные часы за дополнительное время, необходимое им для завершения проекта. Они также могут быть привлечены к ответственности за дополнительный ущерб, вызванный задержкой, например, упущенную выгоду (если это сдаваемое в аренду имущество).
Как я могу юридически защитить себя и строительный объект от задержек?
Лучший способ обезопасить себя от задержек в строительстве — это проверить ваши договоры с юристом перед подписанием. Убедитесь, что в вашем соглашении предусмотрены необходимые средства защиты, — это ключ к защите себя.
Вот некоторые из наиболее важных элементов, которые следует включить в ваш контракт в отношении возможных задержек:
- Сроки. Неограниченная дата завершения может затруднить привлечение строителей к ответственности за задержки проекта. Включите даты уведомления о продолжении, начале строительства и завершении проекта (включая исключения для задержек, не зависящих от какой-либо из сторон).
- Изменить заказы. Строительные проекты редко идут точно по плану. Поэтому убедитесь, что вы обращаетесь к процессу утверждения заказов на изменение, чтобы обе стороны знали, как это может повлиять на время, необходимое для завершения проекта.
- Разрешение и прекращение споров. Независимо от того, насколько хорошо вы ладите со своим подрядчиком, всегда обсуждайте, как будут разрешаться споры и какие обстоятельства позволят вам расторгнуть контракт.
- Форс-мажор. Хотя эти положения обычно защищают подрядчиков в наибольшей степени, в ваших же интересах ознакомиться с мелким шрифтом и убедиться, что они разумно написаны и обеспечивают защиту для обеих сторон.
