Переход права собственности на земельный участок: ГК РФ Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений \ КонсультантПлюс

Право собственности на земельный участок

Согласно условиям п. 1 ст. 25 ЗК РФ, права физических и юридических лиц на владение земельными участками регламентируются федеральными законами и гражданским законодательством, в соответствии с которыми земля подлежит государственной регистрации (ФЗ от 13.07.2015 г №218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 8 ГК РФ).

Поводом для появления права собственности на землю могут стать различные юридические основания. Так, в соответствии с условиями п. 1 ст. 8 ГК РФ, право на владение имуществом, попадающим под требования об обязательной государственной регистрации, возникает с момента утверждения соответствующих прав на данное имущество, если это не противоречит текущим законодательным нормам.

Следует выделить несколько юридических фактов, которые становятся основанием для получения права собственности на землю.

Факт №1

К наиболее простым и популярным формам перехода имущества в частную собственность являются следующие основания:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор на пожизненное содержание с иждивением.

Статьей №8 ГК РФ предусмотрены и другие возможные основания для возникновения прав собственности, однако они не распространяются на вопросы, связанные с земельными участками.

Факт №2

Здесь в качестве основания могут выступить соответствующие акты, исходящие от государственных и муниципальных органов. Возникновение прав собственности на землю в этом случае предполагает взимание в пользу государства соответствующей платы, однако в некоторых случаях земельные участки могут быть предоставлены в собственность и бесплатно, что оговорено в следующих кодексах и законах:

• ЗК РФ;
• законы субъектов РФ;
• Федеральные законы.

В частности, в соответствии с условиями п. 4 ст. 3 Закона об утверждении ЗК РФ, право собственности на земельные участки может действительно возникать на безоплатной основе. Как физические, так юридические лица, не имеющие российской регистрации, могут получить право собственности исключительно за плату.

Процесс предоставления земельных участков в собственность предполагает указание будущим собственником целей использования этих участков. Такими целями могут стать:

• возведение частного дома;
• ведение сельскохозяйственной деятельности;
• дачное, гаражное строительство, и т. д.

Земельные участки, находящиеся в муниципальном или государственном владении, могут быть переданы в собственность физических или юридических лиц на основании соответствующего решения, исходящего от исполнительных органов государственной или муниципальной власти, которые обладают полномочиями в отношении распределения конкретной земли.

При возникновении права собственности на платной основе, вместе с получением решения от уполномоченных органов, должен быть составлен соответствующий договор купли-продажи.

Факт №3

Основанием для возникновения права собственности на землю становится судебное решение. Таковым, в том числе, может стать решение о признании права на конкретный земельный участок, что предусмотрено в п. 1 ст. 59 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 ГК РФ. При наличии такого судебного решения органы государственной регистрации осуществляют регистрацию права на землю в установленном законом порядке (п. 2 ст.59 ЗК РФ).

Факт №4

Основанием может стать:

• наследование;
• правопреемство;
• приобретательная давность.

Процесс передачи земельного участка по наследству регулируется ст. 1181 ГК РФ. Вместе с землей в собственность переходят находящиеся в зоне конкретного участка растения, водоемы и т.п. При наличии нескольких наследников возникает право общей собственности, а процедура раздела регулируется требованиями ст. 1182 ГК РФ.

Прекращение права собственности на землю

Право на владение земельным участком может быть прекращено на основании требований ст. 44 ЗК РФ, а именно:

• в случае отчуждения имущества в пользу третьих лиц;
• в случае добровольного отказа от имущества со стороны его владельца;
• по иным основаниям, предусмотренным ГК и ЗК РФ.

Чаще всего юридическая практика сталкивается с фактом прекращения прав собственности на основании отчуждения, которое осуществляется в установленном законом порядке. Процесс отчуждения может происходить в соответствии с условиями договора купли-продажи, мены или пожизненного содержания с иждивением.

Собственник может добровольно отказаться от своих прав на владение земельным участком, подав соответствующее заявление в орган, регулирующий процесс государственной регистрации недвижимого имущества. Право собственности теряет силу с момента регистрации решения о его прекращении. После этого, если иное не предусмотрено законом, конкретный земельный участок переходит в собственность городского округа, сельского поселения или муниципального района, в рамках которого он расположен (п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ).

Права на земельный участок и расположенное на нем имущество

Действующие законодательные нормы РФ указывают на то, что земельный участок является самостоятельным объектом права, так же как и находящиеся на нем объекты (здания, сооружения). При этом закон предусматривает наличие между ними прочной юридической связи, определяющейся описанными ниже условиями.

Условие №1

Для возникновения прав на объект, расположенный на конкретном земельном участке, должны иметься права на этот самый участок. Статья № 222 ГК РФ указывает на то, что для получения права собственности на объекты имущества, находящиеся на участке, необходимо соблюсти соответствующие условия. Первое из таких условий – наличие правовой возможности на размещение на участке конкретного недвижимого имущества. Такие возможности должны быть у собственника. Из положений ст. 263 ГК РФ и ст. 40 ЗК РФ следует, что собственник участка имеет право осуществлять на его территории строительную деятельность, в частности, возводить здания и сооружения, а также проводить в их отношении реконструкционные и демонтажные работы.

Реализовать это право собственник может лишь с учетом градостроительных нормативов, а также с соблюдением санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и экологических требований.

При этом категория земельного участка и его назначение должны соответствовать направлениям его фактического использования.

Собственник имеет право передавать участок в пользование третьим лицам в целях, не противоречащих нормам действующего законодательства. При этом за ним останется право собственности на этот земельный участок. Владельцем построенных в рамках этого периода объектов недвижимости становится лицо, получившее участок во временное пользование, но не являющееся при этом собственником самого участка. При этом в п. 1 ст. 271 ГК РФ сказано, что владелец такого объекта недвижимости имеет право на использование земельного участка, который был выделен его собственником под эту недвижимость. То есть лицо, имеющее право собственности на участок и передающее этот участок под возведение на нем объекта недвижимости другому лицу, передает ему и правовые полномочия использования части земельного участка, расположенного непосредственного под этим объектом. Такие полномочия квалифицируются как вещные или обязательственные права.

Возможность наличия прав на земельный участок или его часть со стороны собственника построенного объекта недвижимости определяется тем, кто является собственником этого объекта, а кто имеет право собственности на сам участок. Если это физические лица, то здесь уместен лишь вариант с обязательственным правом (аренда или безвозмездное пользование). При условии же, если право собственности на землю принадлежит муниципальному или государственному органу, наряду с обязательственными правами появляются также ограниченные вещные права.

Лицо, построившее на земельном участке, на которое он не имеет прав собственности, здание или сооружение, никак не ограничен в правах на это здание или сооружение. Пункт №3 ст. 271 ГК РФ регулирует право владельца объекта недвижимости на пользование и распоряжение ею, включая проведение любых реконструкционных и демонтажных работ. При этом такие действия не будут противоречить условиям использования земельного участка, установленным законом или прописанным в договоре.

При прекращении права пользования выделенным участком, на котором находится построенный объект, порядок перехода прав собственности на этот объект регулируется в соответствии с условиями соглашения, подписываемого между собственником построенной недвижимости и собственником земли, на которой она расположена. Если такое соглашение не было достигнуто мирным путем, определение права собственности на недвижимое имущество осуществляется в судебном порядке, а в качестве инициатора этого процесса может выступить каждая из сторон. При этом собственник земли может потребовать от владельца недвижимости приведения земельного участка в его первоначальный вид.

Если демонтаж здания или сооружения, расположенного на конкретном земельном участке, является памятником архитектуры, жилым домом, предметом культурной или исторической ценности, а также любым объектом, защищенным законом от сноса, в соответствии с требованиями сторон суд может принять следующие решения:

• наделение владельца объекта недвижимого имущества правом на приобретение в собственность участка, на котором находится этот объект;
• наделение собственника участка правом на приобретение расположенной на этом участке недвижимости;
• определение новых условий и периода пользования землей для собственника объекта недвижимого имущества.

Такое решение суда возможно при условии, если стоимость здания или сооружения в значительной степени превышает цену выделенного под него земельного участка.

Вместе с наличием права на пользование землей, на которой расположен объект недвижимости, собственник этого объекта может купить или арендовать необходимый ему участок, что осуществляется в соответствии с положениями земельного кодекса (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Условие №2

После того, как оба объекта начинают квалифицироваться как общий имущественный оборот, возможны два сценария:

1. Вступление в силу принципа следования, согласно которого земля, на которой находится постройка, следует судьбе этой постройки.
2. Вступление в силу принципа сохранения, согласно которому права собственности на построенный объект сохраняются с переходом прав на участок.

Первый вариант предусматривает сохранение прав собственности третьими лицами, имеющими ограниченное право владения, при переходе основных прав на имущество к другому собственнику.

В частности, п. 3 ст. 216 гражданского кодекса указывает на то, что факт перехода права владения имуществом не служит основанием для лишения вещных прав тех лиц, которые их имели ранее.

Такое же правило работает и в отношении обязательственного права. Так, в п. 1 ст. 617 ГК РФ сказано, что переход прав собственности к другому лицу на имущество, находящееся в аренде, не служит поводом для внесения изменений в договор аренды, а также не является основанием для прекращения его действия. Применительно к объектам недвижимости это условие регламентировано статьей 653 ГК РФ, а ст. 675 ГК РФ рассматривает аналогичную ситуацию с учетом наличия договора найма.

Таким образом, переход права собственности на землю не влечет за собой автоматического лишения или ограничения прав пользования собственником этой землей (п. 2 ст. 271 ГК РФ).

Второй вариант, предполагающий сохранение прав на недвижимое имущество с переходом прав на землю другому лицу, рассмотрен довольно подробно во многих нормах ЗК РФ и ГК РФ.

В частности, в п. 2 ст. 271 ГК РФ сказано, что с переходом прав на недвижимость, расположенную на не принадлежащем прежнему собственнику участке земли, новый владелец может использовать имущество на тех же условиях, что и предыдущий.

Условие №3

Отчуждение объекта недвижимости, не сопровождающееся отчуждением земли, на которой он расположен, не является возможным (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Под действие этого правила не подпадают отдельные части построек, расположенных на участке, который был изъят из оборота на основании ст. 27 ЗК РФ.

Таким образом, в случае заключения сторонами сделки, направленной на отчуждение здания, сооружения или строения, при отсутствии права на земельный участок, на котором они расположены, или отчуждение земельного участка, в случае, когда он и находящиеся на его территории постройки пребывают в собственности одного лица, такая сделка считается ничтожной.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

aenbi. ru → Раздел юриста → Юриспруденция в недвижимости → Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение Нормой Земельного Кодекса (пункт З статьи 33 ЗК РФ) определяется размер земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, вместе со строением, а также уточняется, что с приобретением права собственности на недвижимую вещь собственнику переходит не право пользования земельным участком, а то право, на основании которого участок использовался прежним собственником. ГК РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем. Так, согласно статье 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения. к приобретателю переходит право собственности на ‘ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходя приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником, как недвижимости, так и земельного участка, те. если продавцом здания является собственник земли. При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок только при продаже недвижимого имущества, то есть при заключении договора купли-продажи. Так, согласно статье 552 ПС РФ по договору продажи здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Статья 553 ГК РФ устанавливает также порядок перехода прав на не движимость при продаже земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка. которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи, Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая, занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Помимо настоящего Кодекса приобретение нрав ва земельный участок при приобретения права собственности на не движимое имущество урегулировано Гражданским кодексом РФ (статья 552). Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, заключается в их преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка. на котором расположена указанная недвижимость. При этом следует исходить из того, что данное право целесообразно распространять не только на часть земельного участка под недвижимостью и предназначенную лия ее обслуживания в соответствии с установленными градостроительными и иными нормами. но и на все землевладение в определенных до приватизации границах, например при приватизации земельного участка предприятия или товарищества собственников жилья (кондоминиума). Это подтверждается и условием определения границ земельного участка на основании комментируемой статьи, в соответствии с которой границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка. Порядок и условия приобретения прав на земельный участок, как следует из комментируемой статьи, зависит как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, так и от их правого статуса, а также от того, на основании какого права (права собственности, хозяйственного ведения л др.) данные субъекты владеют недвижимостью. Порядок предоставления земельного участка, закрепление его на местности и оформление прав на него осуществляются на основании настоящей статьи и статей федеральных законов “О землеустройстве”, “О государственном земельном кадастре” и “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Боачев И. А.

РУКОВОДСТВО ПО ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ

Убоси Элех

Убоси Элех

Оценка активов | Брокерские услуги по недвижимости | Консультативный | Управление проектами | Управление недвижимостью и объектами

Опубликовано 30 июня 2021 г.

+ Подписаться

Один из самых насыщенных моментов в жизни обычно наступает, когда давняя мечта достигается или воплощается в жизнь. Покупка недвижимости или земельного участка может представлять собой такой период в жизни. Фактически, для 95% людей покупка недвижимости станет самой крупной инвестицией за всю их жизнь. Поэтому крайне важно, чтобы это было сделано правильно и правильно, чтобы вся сделка была полностью задокументирована и формализована.

Необходимо подчеркнуть тот факт, что использование профессионального юриста или инспектора недвижимости и оценщика при проведении этого приобретения не подлежит обсуждению  Нет смысла срезать углы и терять свои сбережения или ввязываться в какой-то бесконечный судебный процесс.

При покупке недвижимости необходимо определиться со своими требованиями и типом собственности – квартира, бунгало, отдельный дом или даже голая земля. Это, конечно, личное и зависит от потребностей и количества доступных финансов.

Последует осмотр имущества, переговоры о цене (и, если необходимо, профессиональная оценка) и согласование цены продажи.

Юридическая экспертиза всегда необходима перед совершением покупки. Юридическая осмотрительность включает в себя поиск правового титула в соответствующем Земельном реестре для определения наличия обременений – неоплаченной ипотеки, судебных разбирательств и т. д. исходной семье или владельцам, чтобы проследить и создать историю владения.

При юридической осмотрительности могут быть согласованы способы оплаты. В настоящее время закон гласит, что для любой транзакции на сумму более N 10 миллионов оплата должна производиться банковским переводом. Ниже N можно использовать 10 миллионов банковских заверенных чеков.

Много раз, когда объем является управляемым, покупатели и продавцы для удобства могут договориться о получении нескольких банковских чеков на N 10 миллионов.

Риск здесь заключается в том, что это может привести к срабатыванию органов по борьбе с отмыванием денег и создать впечатление, что в транзакции есть что-то неблаговидное.

Документация по покупке имеет ключевое значение. Юрист обычно готовит акты передачи и квитанцию ​​​​о покупке. Они будут подписаны продавцом при закрытии и обменены вместе с исходными документами для рассмотрения.

После заключения сделки важно начать передачу права собственности на имя нового покупателя. Для этого необходимо подать заявление в Земельный департамент правительства штата.

Документы, которые должны быть представлены, включают подписанные передаточные акты, свидетельство об уплате налогов обеими сторонами сделки, план обследования, форму 1C (можно получить в Земельном департаменте), подтверждение уплаты налога на застройку, аффидевит о праве собственности на землю и т. д. Документы варьируются от штата к штату, но эти являются ключевыми.

Представленные документы будут обработаны, и будет выплачен ряд сборов (обычно 15% от стоимости недвижимости).

• Сборы за согласие
• Гербовые сборы
• Налог на прирост капитала

Последующие действия необходимы для обеспечения того, чтобы обработка титулов перемещалась из таблицы в таблицу, и в лучшие времена, если нет запросов, можно было бы иметь титул в его / ее имя в течение 90 дней.

При покупке арендованного имущества важно получить подробную информацию об арендаторах и их статусе аренды, и, если необходимо свободное владение, предварительно согласовать это до закрытия. Задокументируйте любые соглашения в этом отношении и, при необходимости, удержите процент от продажной цены, который будет выплачен только после освобождения владения.

При покупке земли из-за вопросов, связанных с Омо Ониле и т. д., особенно для семейной земли, лучше всего вступить во владение сразу после оплаты. Важно не только немедленно вступить во владение, начать ограждение или объявить об одном подарке, указывающем на изменение статуса земли или права собственности. Причина этого в том, что если на этапе юридической экспертизы пропущены неблагоприятные претензии, ваше присутствие на земле немедленно предупредит других претендентов, и они дадут о себе знать.

В заключение, приобретение собственности поощряется и должно осуществляться под профессиональным руководством.

Помните, что 90% миллиардеров мира заработали свои миллиарды, потому что инвестировали в недвижимость.

Как передать право собственности | Legal Guides

Независимо от того, добавляете ли вы имя в список владельцев дома или удаляете его, передача права собственности может оказаться непростой задачей. Но это не обязательно должно быть под правильным руководством.

1. Заполните форму AP1.
2. Убедитесь, что вы передаете все имущество или его часть.
3. Заполните идентификационную форму ID1.
4. Найдите достаточно денег, чтобы заплатить пошлину.
5. Отправьте информацию в Земельный кадастр.

Вы можете захотеть передать право собственности, потому что вы вышли замуж и хотите добавить имя к документам, или вы можете отдать свой дом ребенку или члену семьи. Или может случиться так, что смерть или развод означают необходимость обновления записей.

Здесь мы расскажем вам о каждом этапе и поможем понять, что вам нужно знать, чтобы процесс прошел без каких-либо юридических проблем.

Если вы считаете, что в вашей ситуации может потребоваться дополнительная поддержка, или вы хотите доверить оформление документации профессионалу, юристы First4lawyers по вопросам передачи собственности всегда готовы помочь. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить вашу ситуацию.

Если вы хотите получить представление о том, сколько вам, возможно, придется заплатить за передачу права собственности, воспользуйтесь нашим калькулятором передачи права собственности.

Заполните форму AP1

Форма, используемая для изменения данных земельного кадастра, называется AP1, и ее можно загрузить с веб-сайта правительства. В этой форме требуется разнообразная информация, в том числе:

• Информация о бывшем владельце
• Информация о лице, которому передается имущество
• Сборы
• Любое участие перевозчика
• Сведения о собственности

При переводе по ипотеке

Если к имуществу приложена ипотека, и оно останется в собственности после передачи, вам необходимо получить разрешение от кредитора, прежде чем процесс передачи может начаться.

Кредитор, как правило, хочет провести проверку кредитоспособности и возложить на новых владельцев ответственность за погашение кредита вместе с первоначальными владельцами ипотечных кредитов. Вам нужно будет заполнить эту информацию в форме заявки AP1.

Выбор передачи всего имущества или его части

Возможно, у вас есть совместная ипотека, по которой одно лицо владеет большей частью имущества, чем другое лицо, и вам нужна передача собственности, чтобы отразить это. В других случаях вы можете захотеть передать полное право собственности.

В обоих этих случаях необходимо заполнить разные формы в соответствии с передаваемым процентом владения.

• Форма передачи всего права собственности, известная как TR1, требует предоставления информации о личных данных получателя, причинах передачи и подробностях, связанных с собственностью и передачей.
• Форма передачи права собственности на части, TP1, содержит большую часть той же информации, наряду с подробностями о том, какая часть имущества будет передана, и сведениями о частях, которые не передаются.

Заполните форму заявки

Необходимо заполнить идентификационную форму, если вы не передаете имущество с помощью нотариуса. Форма, которая называется ID1, требует ряд личных данных, таких как ваше имя, адрес, контактные данные, сведения о занятости и так далее. Вы также должны предоставить форму удостоверения личности, например, паспорт или водительские права.

Узнать сумму сбора

Земельный кадастр взимает различные сборы, в том числе три различных типа передачи собственности. Найдите правильную комиссию с помощью калькулятора комиссий. Три типа:

• Часть перевода для стоимости: введите денежную стоимость транзакции, которая будет использоваться для расчета комиссии.
• Передача зарегистрированной земли – не за стоимость: это классифицируется как шкала 2, которую вам нужно будет выделить в форме передачи.
• Передача всего за акцию: Укажите денежную стоимость транзакции, которая будет использоваться для расчета комиссии.

Отправьте информацию в Земельный кадастр

Все заполненные вами документы, а также платежи и удостоверение личности, необходимо отправить в Земельный кадастр.