Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу: ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон \ КонсультантПлюс

Ст. 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

См. все связанные документы >>>

< Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды >

1. В случае если права собственника арендованного имущества, а также права иных лиц на такое имущество перешли к другим лица, то такой переход не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, поскольку такой переход прав осуществляется не по воле арендатора и не в результате его действий, поэтому все его права по договору аренды и собственно договор аренды сохраняют свое действие.

Кроме того, в материалах судебной практики отмечается, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Также в судебной практике рассматривался спор по заявлению открытого акционерного общества «Центральный научно-исследовательский технологический институт» к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании незаконным распоряжения «О закреплении недвижимого имущества за федеральным государственным унитарным предприятием «Охрана» Министерства внутренних дел Российской Федерации». Федеральным агентством по управлению государственным имуществом за унитарным предприятием «Охрана» Министерства внутренних дел Российской Федерации» была закреплена часть недвижимого имущества, арендуемого указанным обществом, на праве хозяйственного ведения.

Судом в этой связи был сделан вывод, что передача части арендуемого заявителем имущества от предыдущего арендодателя к новому не может нарушить его право на аренду спорной части недвижимого имущества, поскольку тот факт, что в результате передачи части помещений новому арендодателю необходимо будет разрешить некоторые организационные трудности в оформлении договора (по оплате арендной платы и пр.), не свидетельствует о наличии у заявителя реальной заинтересованности в оспаривании ненормативного правового акта и нарушении каких-либо его прав (см. Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-137240/10-145-874).

В случае смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследникам, что полностью соответствует положениям ст. 1112 ГК РФ о составе наследства, так как в состав наследства входят все имущественные права и обязанности, в том числе и по договору аренды.

Исключение составляют случаи, установленные законом или договоров, например, случай, когда наследник умершего арендатора оказывается недостойным.

Соответственно, наследник умершего арендатора может приобрести права и обязанности по договору аренды в пределах срока его действия, за исключением тех случаев, когда договор аренды предполагал наличие у арендатора личных качеств. Например, в случае заключения договора аренды воздушного судна условия такого договора могут предполагать, что арендатор должен иметь специальное образование в области осуществления полетов (быть по профессии пилотом), однако наследник такого арендатора пилотом по профессии не является и специальных знаний не имеет, в связи с чем не может приобрести права и обязанности по договору аренды.

2. Судебная практика:

— Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-137240/10-145-874;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 09АП-4921/11;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2011 N 09АП-4688/2011-ГК;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26. 01.2011 N 09АП-28551/2010-ГК;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 05.07.2011 N Ф06-5017/11 по делу N А72-6940/2010;

— Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2013 N Ф05-5925/10 по делу N А40-113538/2009;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 N А78-4181/2009;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 N 15АП-8655/2012;

— Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2014 N Ф09-676/14 по делу N А50-3436/2013;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 N Ф08-3398/11 по делу N А32-23119/2010.

Задайте вопрос юристу:

+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Имеет ли право новый арендодатель требовать заключения договора аренды на новых условиях?

В. А. Лексина
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Вопрос

Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.

Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.

Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?

Ответ

Данную ситуацию регулирует ст. 617 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что смена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В создавшейся ситуации вам необходимо своевременно оплачивать аренду, предусмотренную действующим договором, на расчетный счет нового собственника, независимо от того, что новый собственник уклоняется от подписания доп. соглашения к текущему договору. Это следует из ст. 309 Гражданского кодекса РФ, предписывающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Вы вправе не подписывать новый договор на условиях нового собственника и до окончания срока действующего договора исполнять только его условия. Новый собственник не вправе понудить вас подписать новый договор. Это запрещено ст. 421 ГК РФ.

Если новый собственник ограничит вам доступ в склад и будет удерживать ваше имущество, вы вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании принадлежащим вам имуществом либо об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301, ст. 302 ГК РФ) в зависимости от складывающейся ситуации, о возмещении ущерба, причиненного незаконными действиями арендодателя. Целесообразно письменно предупредить арендодателя о том, что вы готовы это сделать.

В рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника для оплаты просроченной арендной платы. Это следует из положений статей 359 и 614 ГК РФ.

Обоснование

Как установлено ст. 617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако все не так однозначно.

К новому собственнику по договору аренды переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя.  Это означает, что новый арендодатель вправе в порядке, установленном условиями договора аренды и нормами ГК РФ, инициировать изменение и расторжение договора аренды.

То есть сама по себе смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, но новый собственник не может быть ограничен в праве изменить условия договора и прекратить его в дальнейшем в порядке, установленном законом и/или самим договором

Например, в соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Согласование в договоре оснований для такого отказа не требуется.

Кроме того, как предусмотрено п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и не установлены ограничения такого изменения (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении размера арендной платы), то, в частности, при смене собственника арендованного имущества может сложиться такая ситуация: новый собственник — арендодатель сможет увеличить размер арендной платы по своему усмотрению и арендатор будет обязан вносить ее в измененном размере.

Либо наоборот может возникнуть выгодная для арендатора ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, а в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС, то арендатор может инициировать уменьшение арендной платы на сумму налога.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Это значит, что если договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, то изменить договор стороны вправе только на основании достигнутого соглашения. В ином случае придется обратиться в суд.

Как установлено п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Что касается удержания имущества арендатора, то арендодатель не вправе делать это без законного на то основания. В соответствии со ст. 329 ГК РФ удержание вещи должника является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесение которой установлены договором.

Основания удержания имущества закреплены в ст. 359 ГК РФ.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (ст. 359 ГК РФ).

Таким образом, в рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника оплатить просроченную арендную плату.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ ).

Передача права собственности на арендованное имущество Образец статей

• Арендатор подтверждает получение и передачу владения арендованным имуществом, а Арендатор принимает арендованное имущество в его состоянии «как есть», с учетом прав сторон, владеющих, в существующем состоянии правового титула, включая все ковенанты, условия, ограничения, оговорки, договоры аренды полезных ископаемых, сервитуты и другие зарегистрированные вопросы или те, которые видны или очевидны на арендованном имуществе, все применимые правовые требования, залог любых финансовых инструментов, ипотечных кредитов и договоров доверительного управления существовавшие до Даты вступления в силу или разрешенные условиями настоящего Соглашения, а также такие другие вопросы, которые могут быть выявлены при осмотре арендованного имущества и правового титула на него или при тщательном его осмотре. АРЕНДАТОР ЗАЯВЛЯЕТ, ЧТО ПРОВЕРИЛ АРЕНДУЕМОЕ ИМУЩЕСТВО И ВСЕ ВЫШЕИЗЛОЖЕННОЕ И НАШЕЛ ЕГО УСЛОВИЯ УДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНЫМИ, И НЕ ПОЛАГАЕТСЯ НА КАКИЕ-ЛИБО ЗАЯВЛЕНИЯ ИЛИ ГАРАНТИИ АРЕНДАТОРА ИЛИ АГЕНТОВ ИЛИ РАБОТНИКОВ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ОТНОШЕНИИ ЭТОГО, И АРЕНДАТОР ОТКАЗЫВАЕТСЯ ОТ ЛЮБЫХ ПРЕТЕНЗИЙ ИЛИ ИСКОВ В ОТНОШЕНИИ АРЕНДОДЦА СОБЛЮДЕНИЕ СОСТОЯНИЯ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА. АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТ НИКАКИХ ГАРАНТИЙ ИЛИ ЗАЯВЛЕНИЙ, ЯВНЫХ ИЛИ ПОДРАЗУМЕВАЕМЫХ, В ОТНОШЕНИИ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА ИЛИ ЛЮБОЙ ЧАСТИ ЕЕ В ОТНОШЕНИИ ЕЕ ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, КОНСТРУКЦИИ ИЛИ СОСТОЯНИЯ ДЛЯ ЛЮБОГО КОНКРЕТНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИЛИ ЦЕЛИ, ИЛИ ИНЫМ ОБРАЗОМ, В ОТНОШЕНИИ КАЧЕСТВА МАТЕРИАЛА ИЛИ КАЧЕСТВО ИЗГОТОВЛЕНИЯ, СКРЫТОЕ ИЛИ ПАТЕНТНОЕ, СОГЛАШАЕТСЯ, ЧТО ВСЕ ТАКИЕ РИСКИ ДОЛЖНЫ НЕСИТЬ АРЕНДАТОР. Однако в максимальной степени, разрешенной законом, Арендодатель настоящим уступает Арендатору все права Арендодателя на предъявление иска любому предшественнику по интересам или страховщику за нарушение гарантий или заявлений или за скрытые дефекты Арендованного имущества. Арендодатель должен в полной мере сотрудничать с Арендатором в судебном разбирательстве любых таких претензий от имени Арендодателя или Арендатора, и все это за счет Арендатора. Арендатор возмещает ущерб, защищает и ограждает Арендодателя от любых убытков, затрат, ущерба или ответственности (включая разумные гонорары адвокатов), понесенных Арендодателем в связи с таким сотрудничеством.

• Доверие…………………………………………… ………….

• Арендатор должен использовать и занимать каждое арендованное имущество исключительно в качестве исправительного учреждения или места содержания под стражей или для других целей, для которых арендованное имущество используется на Дату начала срока действия , и ни для каких других целей без предварительного письменного согласия Арендодателя. Арендатор должен получить и поддерживать все разрешения, лицензии и согласия, необходимые для использования и эксплуатации каждого Арендованного имущества для таких целей. Арендатор должен незамедлительно предоставить Арендодателю полные копии обследований, проверок, сертификационных и лицензионных проверок, сертификатов соответствия и других подобных отчетов, выданных Арендатору любым государственным органом.

• Арендатор признает, что Арендодатель имеет право передать все или часть своей доли в Проекте или Здании и в настоящем Договоре аренды, и Арендатор соглашается с тем, что в случае любой такой передачи Арендодатель автоматически освобождается от любой ответственности в соответствии с настоящим Договором аренды, и Арендатор соглашается рассчитывать исключительно на такого правопреемника для выполнения обязательств Арендодателя по настоящему Договору после даты передачи, и такой правопреемник считается полностью принявшим на себя все обязательства по настоящему Арендному договору, которые должны быть выполнены Арендодателем, и несет ответственность за них, включая возврат любого Гарантийного депозита, и Арендатор уведомляет такого правопреемника.

• Арендодатель соглашается сдать в аренду Арендатору описанные ниже квадратные футы (SF) [типа помещения], расположенного по адресу [адрес улицы], штат . Дополнительное описание: . В дальнейшем именуемое «Помещение».

• Арендатор настоящим признает, что Арендатор осмотрел арендованные помещения до подписания настоящего Договора аренды или сознательно отказался от такого осмотра. Арендатор признает, что Арендатор не полагался ни на какие заявления, сделанные Арендодателем или агентами Арендодателя относительно состояния арендованных помещений, и что Арендатор принимает помещения в их состоянии КАК ЕСТЬ без каких-либо явных или подразумеваемых гарантий или заявлений, помимо тех, которые содержатся в настоящем документе или требуются применимыми Закон Грузии. Арендатор соглашается не наносить ущерб помещениям в результате каких-либо действий или бездействия и нести ответственность за любой ущерб, причиненный в результате действий или бездействия Арендатора, семьи Арендатора или приглашенных Арендатором, лицензиатов и/или гостей. В случае причинения такого ущерба Арендатор обязан оплатить любой возникший ремонт одновременно и в дополнение к арендной плате за следующий месяц, с последствиями неуплаты, идентичными последствиям неуплаты арендной платы, описанными в настоящем документе. По истечении срока или расторжении Договора аренды Арендатор должен вернуть арендованные помещения в том же хорошем состоянии, в каком они были взяты Арендатором в начале аренды, за исключением нормального износа.

• (A) Если арендованные помещения повреждены или уничтожены в результате пожара или другого несчастного случая, покрываемого страховкой, то (1) в случае полного разрушения или в результате чего арендованные помещения становятся непригодными для сдачи в аренду, настоящий Договор аренды прекращается с даты такое разрушение, и Арендатор несет ответственность за арендную плату только до даты такого разрушения, и вознаграждения за Арендованные помещения должны принадлежать Арендодателю и подлежать выплате; или (2) если разрушены лишь частично и все еще могут быть сданы в аренду, Арендодатель должен в течение разумного времени отремонтировать Арендованные помещения с разумным снижением арендной платы с даты такого частичного разрушения до тех пор, пока снова не появятся помещения, по существу аналогичные по стоимости Арендатору, как арендатору. Арендованные помещения частично разрушены. Обязательства Арендодателя по ремонту или восстановлению арендованных помещений указаны в настоящем документе при условии, что (а) все страховые выплаты и вознаграждения за арендованные помещения выплачиваются Арендодателю, которых достаточно для покрытия стоимости указанного ремонта и реставрации, и (б) есть оставшиеся не менее двадцати четырех (24) месяцев в действующем на тот момент сроке действия настоящего Договора аренды. Если Арендодатель не производит ремонт Арендованных помещений по причине несоблюдения условий (a) или (b), Арендодатель должен уведомить Арендатора, и настоящий Договор аренды прекращает свое действие с даты такого частичного разрушения, а Арендатор несет ответственность за арендную плату только до даты такого частичного разрушения.

• В соответствии с положениями и условиями, изложенными ниже, Арендодатель сдает Арендатору в аренду, а Арендатор арендует у Арендодателя все права, титулы и интересы Арендодателя в отношении всего следующего (совместно именуемые «Арендованное имущество»):

• Арендодатель настоящим сдает в аренду Арендатору, а Арендатор настоящим арендует у Арендодателя определенное недвижимое имущество и улучшения, расположенные по адресу: _________________________________________________________________________________ (далее именуемое «Имущество»). Имущество находится в следующем округе: __________________. Настоящим Стороны заключают между собой договор аренды Имущества на условиях, содержащихся в настоящем документе.

• 26.1 Арендатор должен не менее чем за девяносто (90) дней до последнего дня срока действия настоящего Соглашения письменно уведомить Арендодателя о намерении сдать арендованные помещения в эту дату, но ничто из содержащегося в настоящем документе не должно толковаться как продление срока действия настоящего Соглашения или как согласие Арендодателя на любое удержание Арендатором. По истечении срока или при любом его продлении или ином более раннем расторжении настоящего Договора аренды Арендатор мирно передаст Арендодателям во владение арендованные помещения вместе со всеми улучшениями или дополнениями к ним или принадлежащими им, кем бы они ни были сделаны, в практически в том же состоянии, в котором они были получены или впервые установлены, за исключением обычного износа и повреждения в результате пожара, землетрясения, стихийного бедствия или стихии. Арендатор может после прекращения действия настоящего Договора аренды удалить за свой счет все торговое оборудование, установленное Арендатором, право собственности на которое остается у Арендатора до такого прекращения, возместив любой ущерб, причиненный арендодателю в результате такого удаления. Любое личное имущество Арендатора и торговое оборудование, не вывезенное Арендатором в конце срока или иным образом досрочное прекращение действия настоящего Договора аренды, считается брошенным Арендатором, если Арендодатель так решит, и Арендодатель должен удалить, хранить и утилизировать брошенное личное имущество Арендатора. и торговое оборудование. Арендатор должен возместить Арендодателю любые убытки или ответственность, возникшие в результате задержки Арендатором при сдаче таким образом арендованных помещений, включая, помимо прочего, любые претензии, предъявленные любым последующим Арендатором, основанные на такой задержке.

Смена владельца — Ресурсный центр для арендаторов

Лора Диксон-Крюйф
15.

60sc

Здравствуйте, дорогие мои! Просматривая наш обширный журнал звонков (помогите нам изменить это!), я понял, что мы часто получаем два звонка, и они дополняют друг друга: 

1. «Мой арендодатель продает недвижимость! Что мне делать?»
2. «Я только что купил недвижимость с арендаторами! Что мне делать?»

Когда сдаваемое в аренду имущество продается, и в нем живут арендаторы, есть несколько довольно простых (и конкретных!) правил о том, как каждый должен поступать в этой ситуации. Я понял, что на этом веб-сайте не так много информации о смене владельцев, когда недвижимость просто продается, поэтому я меняю это прямо здесь и прямо сейчас.

Законы: В первую очередь мы обращаем внимание на сами законы.

• ATCP 134.04(1) говорит :

  (a) Арендодатель должен… сообщить арендатору в письменной форме, во время или до момента заключения договора аренды, имя и адрес:

  1. Лицо или лица, уполномоченные собирать или получать арендную плату, а также управлять и содержать помещения, с которыми арендатор может легко связаться; и
  2. Собственник помещения или другое лицо, уполномоченное принимать судебные и другие уведомления и требования от имени собственника. Адрес, указанный в этом подразделе, должен быть адресом в штате, по которому вручение процессуальных документов может быть осуществлено лично.

  (b) Арендодатель должен информировать арендаторов об изменениях, если таковые имеются, в информации, требуемой в соответствии с пар. (а). Арендодатель должен отправить по почте или доставить письменное уведомление о каждом изменении в течение 10 рабочих дней после внесения изменения.

• Висконсин Стат. В статье 704.09(3)  говорится: «Все условия и положения договора аренды, которые прямо или косвенно не являются личными по отношению к первоначальным сторонам, подлежат принудительному исполнению наследниками или против них в интересах любой стороны договора аренды. Однако правопреемник в процент несет ответственность за убытки или имеет право на возмещение убытков только за нарушение, которое произошло в период, когда правопреемник владеет его или ее интересами, если правопреемник по договору не принял на себя большую ответственность; личный представитель может также взыскать убытки за нарушение за которые умерший личного представителя мог взыскать».

Что, по нашему мнению, означают законы:

• ATCP 134.04(1) : Арендаторы должны получить письменное уведомление в течение 10 дней о смене владельца или менеджера (или изменении контактной информации).
• Висконсин Стат. 704.09(3) : Старые договоры аренды применяются к новым владельцам. Новые владельцы могут нести ответственность за проблемы по договору аренды, но только за проблемы, которые возникают после того, как они стали владельцами. Иногда новых владельцев можно привлечь к ответственности за прошлые проблемы, если что-то конкретно прописано в договоре аренды.
• Мы не адвокаты, так что это наша точка зрения на закон, но она может быть не самой правильной (хотя мы стараемся сделать ее максимально точной). Если то, что мы здесь написали, кажется вам неправильным, прочитайте сами законы (ссылка) и поговорите об этом с кем-то, кому вы доверяете. Если вам нужна помощь в поиске адвоката, ознакомьтесь с нашим справочным списком адвокатов.

Исключения:

• Правило письменного уведомления за 10 дней не применяется к жилым комплексам с четырьмя квартирами или менее
  . Предполагается, что в такой ситуации арендаторы смогут связаться с арендодателем, так как собственник проживает в здании. АТСР 134.04(1)(с)
• Эти законы не распространяются на выкупа! Это совсем другая игра. Для получения дополнительной информации о потере права выкупа см. мой недавний пост, доступный здесь. Выкупа не то же самое, что продажа имущества, с точки зрения отношений между арендатором и арендодателем. При лишении права выкупа новые владельцы имеют больше возможностей попросить арендатора уйти без особого уведомления.

—-

Чаевые арендаторам:

• Если вы считаете, что ваша собственность продается, не прекращайте платить арендную плату! В этом процессе вы никогда не освобождаетесь от своих обязанностей арендатора.
• Если ваш дом показывают: Когда в дело вмешиваются агенты по недвижимости, жильцам может быть тяжело. Итак, да, агенты по недвижимости могут быть «агентами арендодателя» и поэтому могут сказать, что хотят приехать. Они должны соблюдать законы о въезде арендодателя (здесь). Они не могут заставить вас инсценировать вашу квартиру (у вас все еще есть «исключительное владение»), и они не могут заставить вас уйти, когда они придут, чтобы показать дом. Теперь вы можете согласиться на такого рода требования, особенно если у вас есть то, что вы хотите — возможно, снижение арендной платы или освобождение от аренды. Используйте стратегии ведения переговоров и заключайте все соглашения в письменной форме.
• Если у вас есть неписаные соглашения с арендодателем, самое время их записать. (Например, вы подстригаете газон и получаете 10-долларовую скидку на арендную плату летом. Вам разрешено иметь собаку. Арендодатель делит счет за воду между двумя дуплексами). Не забудьте записать то, что «именно так мы это делаем». Эти соглашения будут обязательными для нового владельца, но только в том случае, если вы сможете доказать, что они существуют.
• Если к вам подойдет совершенно новый человек и скажет: «Я новый владелец! Пожалуйста, заплатите мне арендную плату!» , то вы можете быть настроены скептически, и на то есть веские причины. Некоторые шаги, которые необходимо предпринять:
  • Чтобы выяснить, кто является лицом (или предприятием), владеющим недвижимостью, вы можете обратиться к своему городскому заседателю. У них есть юридическое имя правообладателя, так что они могут облагать налогом владельцев. Ищите офис вашего городского заседателя/онлайн-поиск. (Мэдисон здесь, Милуоки здесь, и вы можете искать в Интернете другие).
  • Вы также можете просто отправить владельцу информацию об аренде, которая у вас есть на данный момент. Сохраните фотокопию платежа и предоставьте ее новому владельцу. Новый владелец и старый владелец могут решить это между собой — вам не нужно быть арбитром. Тем не менее, убедитесь, что вы можете доказать, что вы заплатили арендную плату.

—-

Чаевые для новых арендодателей:

• Старая аренда действительна! Теперь вы являетесь арендодателем этих арендаторов, которые в настоящее время проживают в этом доме.
  • Если вы не знали, что там живет арендатор , то это может быть большой проблемой! Но это не подпадает под действие закона об арендаторе-арендодателе. Следите за своими расходами, поговорите с юристом по недвижимости, и вы, возможно, возложите на предыдущего владельца или вашего риелтора ответственность за любые расходы, которые вы понесете из-за введения в заблуждение.
  • Вы всегда можете договориться с текущими арендаторами либо об изменении договора аренды, либо попросить их выехать раньше. От них не требуется соглашаться на это, поэтому сделайте сделку достаточно приятной, чтобы они не смогли отказаться. Убедитесь, что вы получили все соглашения в письменной форме, и если вы все решите расторгнуть контракт, который у них есть, вы можете заполнить эту форму.
• Вы должны быть домовладельцем! Если вы не знаете, что это значит, вы можете прийти на один из наших семинаров, чтобы узнать, нанять менеджера или пойти методом проб и ошибок. Вы должны сделать ремонт, чтобы сделать дом пригодным для жилья/в соответствии с нормами, уведомить при входе в собственность и действовать таким образом, чтобы не быть ответными или дискриминационными. Вы должны вернуть залог, когда арендатор уедет, поэтому убедитесь, что у вас есть средства/информация, чтобы иметь возможность сделать это. Если в вашем доме проживают ежемесячные арендаторы, убедитесь, что вы правильно уведомили их в письменной форме и в нужное время, когда просите их выехать.
• Ваша лучшая защита — это хороший документальный след . Первое, что вы должны сделать как владелец собственности, это отправить письмо арендатору, в котором говорится, что вы новый владелец, и что вся арендная плата должна быть отправлена ​​​​вам, и как они должны связаться с вами в случае чрезвычайной ситуации или юридические документы должны быть вручены.