Передача земельного участка от застройщика к тсж: Что должен передать застройщик управляющей компании

Содержание

Земельный участок в составе общего имущества многоквартирного дома

Очень много споров между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями возникает вокруг придомовой территории. Если земельный участок под жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то он входит в состав общего имущества в МКД. Следовательно, собственники платят УК за его уборку. А управляющие компании обязаны за ежемесячную плату содержать придомовую территорию в надлежащем порядке.

Но зачастую земельный участок под МКД не сформирован и не состоит на кадастровом учёте. Поэтому невозможно определить границы придомовой территории, входящей в общее имущество собственников помещений в МКД. Ситуация вызывает много вопросов и проблем. Как оформить земельный участок в общее имущество МКД? Кто и как определяет его границы? Что такое придомовая территория? Когда у УК возникает право включать в квитанцию графу: уборка придомовой территории? Постараемся во всём разобраться.

Придомовая территория в составе общего имущества МКД

Под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД (ч.1 ст.36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность, которая не может стать чьим-то частным владением. Размер и границы участка остаются неизменными, если только собственники на общем собрании не решат сделать реконструкцию (п.4 ст.37 ЖК РФ).

Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).

В п.3 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) сказано, что при определении состава общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться данными ЕГРП и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. При наличии расхождений, противоречий сведений о составе общего имущества, содержащихся в Росреестре, с документацией государственного технического или бухгалтерского учёта УК, технической документацией на МКД, приоритет будут иметь данные из ЕГРП.

Росреестр в начале 2016 года разместит информацию в ГИС ЖКХ из госкадастра недвижимости и ЕГРП

19838

0

.

Переход земельного участка под домом в собственность владельцев помещений в МКД

Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.

Из этого следует:

  • если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч. 2 ст.16 ФЗ №189).
  • собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, взаимосвязанные положения частей 2 и 5 ст.16 и ч.1 и.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Они предусматривают переход в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД земельного участка, сформированного под домом и поставленного на кадастровый учёт, без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения о предоставлении его в собственность и без госрегистрации перехода права собственности на него.

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

56127

10

.

До тех пор пока земельный участок под МКД, построенным до 01.03.2005, не сформирован, он находится в муниципальной собственности. Но собственники помещений в МКД могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).

Как правило, между УК и органом местного самоуправления заключается соглашение, по которому управляющая компания обязуется убирать и содержать в надлежащем порядке спорный земельный участок под домом. В свою очередь, орган местного самоуправления по этому же соглашению предоставляет УК субсидии.

Судебная практика

Как мы уже отмечали, существует богатая судебная практика по делам, касающимся права собственности на придомовую территорию МКД, а также оспаривания оплаты за её уборку. Собственники помещений в доме и управляющие компании, а также жильцы дома между собой постоянно судятся из-за земельного участка под МКД.

Разъяснения Минстроя в помощь УК

16998

0

.

Выше мы приводили Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010. В рассмотренном в нём деле говорится о взаимных исках соседей МКД, которые не могли поделить придомовую территорию. У одной соседки возле дома были расположены небольшие постройки, которые мешали другому жильцу этого дома.

В ходе многочисленных судебных разбирательств иски соседей оспаривались по несколько раз, и выносились различные решения в пользу то одного, то другого собственника помещений в МКД. Одни судьи ссылались на 30-летний порядок пользования земельным участком под МКД. Другие этот порядок отменяли.

В итоге рассудил всех Верховный суд РФ, сославшись на ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ». По закону данный земельный участок под домом считается общедолевой собственностью владельцев помещений в МКД.

Если право собственности на объект недвижимости переходит к нескольким собственникам, то право на земельный участок переходит пропорционально долям собственности в доме (ст.37 Земельного Кодекса). Если право собственности на дом переходит к нескольким собственникам, то и порядок пользования придомовой территорией определяется с учётом доли в праве собственности на общее имущество в МКД.

Верховный суд РФ подчеркнул, что в данном случае собственники помещений в МКД по праву законных владельцев земельного участка под своим домом могут требовать устранения любых нарушений их интересов (ст.305 ГК РФ).

Как оформить в собственность земельный участок под МКД?

Во избежание различных недоразумений и судебных споров по поводу определения границ придомовой территории под МКД, необходимо сформировать земельный участок, на котором находится дом, и поставить его на кадастровый учёт. Как это сделать?

Для оформления в собственность земельного участка под МКД следует выполнить следующий алгоритм действий.

Шаг 1 Проведение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании земельного участка

В соответствии со ст.44.1 ЖК РФ; п.1 Состава документов, утверждённых Постановлением Правительства Москвы №569-ПП от 03.07.2007 года, при проведении общего собрания в форме очного голосования необходимы следующие документы:

  • Схема распределения долей владельцев помещений в МКД в праве общей собственности на общее имущество в доме;
  • Копии уведомлений о проведении ОСС по вопросу формирования земельного участка;
  • Лист регистрации собственников помещений (их представителей), участвовавших в ОСС по вопросу формирования земельного участка;
  • Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в соответствии с требованиями закона;
  • Письменные решения собственников помещений в МКД о формировании земельного участка;
  • Протокол ОСС о формировании земельного участка.

Шаг 2 Обращение с письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления

С письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (ч.3, 4 ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года).

Шаг 3 Постановка земельного участка на кадастровый учёт

С письменным заявлением о постановке на кадастровый учёт земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (п.1 ст.20 ФЗ №221 от 24.07.2007 года).

Шаг 4 Сбор пакета документов для регистрации права общедолевой собственности на земельный участок

Согласно п.1, 2 ст.16, п.1 ст.17, ст.23 ФЗ №122 от 21.07.1997; п.159 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ №765 от 23.12.2013; Письма Росреестра №14-20-1143-1/10 от 07.05. 2010, для госрегистрации прав собственности на земельный участок под МКД необходимы следующие документы:

  • Письменное заявление о госрегистрации права общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
  • Удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности, либо решение ОСС о наделении своего представителя необходимыми полномочиями;
  • Подтверждение оплаты госпошлины;
  • Подтверждение формирования органом госвласти или местного самоуправления земельного участка под МКД;
  • Решение ОСС о формировании земельного участка под МКД;
  • Решение/протокол ОСС об определении долей в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
  • Подтверждение прав собственников помещений в МКД на владение недвижимым имуществом в этом доме, возникших до 31.01.1998 года, если на момент представления документов на госрегистрацию земельного участка под домом нет соответствующих записей;
  • Другие необходимые документы для госрегистрации прав на общедолевое имущество, если того требует законодательство.

Шаг 5 Подача документов на госрегистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ

Согласно п.1, 2 ст.16 ФЗ №122 от 21.07.1997 года, письменное заявление вместе с необходимыми документами можно представить одним из следующих способов:

  • лично (представителем по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
  • заказным письмом по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в электронной форме на сайте Единого портала госуслуг.

Проведённая госрегистрация прав на земельный участок под МКД удостоверяется выпиской из ЕГРП (п.1 ст.14 Закона №122 от 21.07.1997 года).

С 2015 года участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом (пп.6 п.2 ст.389 НК РФ).

Провести общее собрание собственников и решить вопрос о включении земельного участка в состав общего имущества дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Т

Татьяна Тумольская Редактор

Полезная статья?

Поделитесь с коллегами и друзьями

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 77 720 подписчикам

Получать на @Mail.ru Получать на @Yandex.ru Получать на @Gmail.com Получать на мою почту

Статьи по теме

Основные условия договора управления 

МКД

Договор управления МКД важен обеим сторонам: жильцам многоквартирного дома и управляющей организации, потому что регулирует взаимоотношения между ними.

Проект приказа Минстроя по оформлению протоколов 

ОСС

На Федеральном портале проектов нормативно-правовых актов появился проект Приказа Минстроя “Об утверждении правил оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных д…

Изменения в жилищном законодательстве, которые вступят в силу с 1 января 2016 года

Наступающий год принесёт немало изменений в жилищное законодательство. В числе первых можно назвать Постановление Правительства РФ №1112 от 17.10.2015 года «О внесении изменений в требования к ос…

Вопросы по теме

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Споры о праве на придомовую территорию

01 октября 2020

Судебная практикаЖилищное право

Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г. Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м., предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком. 

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом. В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т. е. в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания. 

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно. Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в. Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.)1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет)2.

Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п.

68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным. Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее.3

Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве. 

Такие споры можно разделить на четыре большие категории: 

  • о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
  • об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
  • об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
  • о границах участков, предназначенных для размещения МКД.  

Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.

Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием. Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7. При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД4.

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение

5.

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г. № 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59. Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Если границы участка под МКД не сформированы…

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г.

№ 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса). При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.

В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.

Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования.

В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016). 

С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ст. 305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.

Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет

— при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.

Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка»  вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).

В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.

При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст. 85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).

Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД. Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).

Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).

Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).


1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.

3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.

5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

01 октября 2020

Судебная практикаЖилищное право

советов по передаче управления от застройщика жильцам ТСЖ

by Sandra Vela Mora, 22 февраля 2018 г., 8:20:00

Создать товарищество собственников жилья с нуля может быть трудной задачей, но преимущества, которые они приносят, необыкновенны.

Многие совершенно новые подразделения остаются под контролем их застройщика до тех пор, пока большинство их юнитов или домов не будет завершено и заселено. До тех пор, пока это не произойдет, совет директоров застройщика сохраняет контроль над созданием правил и соблюдением правил в отношении собственности.

Но как происходит передача власти от застройщиков жильцам ТСЖ? Сколько времени требуется для завершения перехода?

В следующем руководстве RealManage предоставит советы по передаче контроля от застройщика/декларанта под контроль Ассоциации домовладельцев.

Предпереходный период
Разработчики обычно сохраняют контроль до перехода.

Застройщики жилых домов сохраняют большую часть контроля до перехода, даже в регулируемых штатах. Иногда домовладельцы вносят небольшой вклад в деятельность сообщества до того, как заявитель передаст контроль, но существует много ассоциаций, в которых застройщик/застройщик привлекает домовладельцев в правление в качестве директора или члена комитета, чтобы получить их вклад.

Когда разработчик передаст управление ТСЖ?

Декларант и во многих случаях законы штата определяют, когда товарищество собственников жилья перейдет под управление жильцов. Переходный период может начаться через 90 дней после покупки большинства единиц, но не всегда.

Как домовладельцы могут быть услышаны?

До того, как товарищество собственников жилья будет передано, вы не будете иметь права голоса в правилах, применяемых застройщиком и его советом директоров. Однако вы можете высказать свое мнение, воспользовавшись следующими советами.

1. Нанять управляющую компанию ТСЖ. Связующим звеном между застройщиками и жителями сможет выступать управляющая компания.

RealManage является профессиональным партнером по управлению ТСЖ, который может обеспечить плавный процесс передачи власти от декларанта к жильцам. Получите бесплатную оценку управления ТСЖ, чтобы узнать, как RealManage может помочь вашей общественной ассоциации.

2. Запросить документацию у совета директоров. Домовладельцы могут запросить документацию у управляющего совета застройщика.

Жители должны выяснить, как правильно запрашивать информацию. Во многих случаях от членов сообщества требуется подавать запросы на информацию в письменном виде, и запрос должен быть максимально конкретным. Например, вы можете запросить протокол собрания или финансовую документацию. Будьте готовы, что в некоторых случаях вам может потребоваться платить из своего кармана, но не всегда.

3. Сформируйте Жилищный консультативный комитет. Этот комитет будет контролировать процесс передачи контроля от застройщика жильцам. Он не может отменить решения правления разработчика.

Этап оборота
Оценка состояния сообщества

Вновь избранные члены правления ТСЖ должны оценить состояние здоровья сообщества и привлечь специалистов для оказания помощи. Эти пункты для оценки должны включать обзор резервного исследования, чтобы определить, хорошо ли вы финансируетесь, анализ бюджета сообщества, возможное проведение аудита для обеспечения финансового состояния, работу со страховым агентом, чтобы убедиться, что сообщество должным образом застраховано, убедиться, что вы получили документы на общие помещения и прошли обучение по пониманию того, каковы ваши обязанности в качестве члена правления в настоящее время.

Застройщик также передаст необходимую документацию, прежде чем передать контроль над сообществом ассоциации домовладельцев.

Документация должна включать:

  • Зарегистрированную декларацию (оригинал или заверенную).
  • Устав разработчика.
  • Полный список владельцев и ипотечных кредитов.
  • Контактная информация для владельцев.
  • Текущий устав и протокол собрания.
  • Правила и положения.
  • Материальное имущество.
  • Все фонды ассоциации.
  • Бухгалтерский учет бухгалтерской отчетности.
  • Финансовые отчеты Ассоциации.
  • Активные страховые полисы.
  • Гарантии производителей, подрядчиков, субподрядчиков и поставщиков.
  • Копии служебных и трудовых договоров.

Вы также можете нанять команду управления ассоциации домовладельцев, чтобы помочь инициировать процесс создания вашей ассоциации.

RealManage может предоставить вам экспертные знания и профессиональный надзор, чтобы ваша группа начала работать правильно. Мы предоставляем управленческие услуги ассоциациям на одну семью, кондоминиумам, ассоциациям таунхаусов и роскошным многоэтажкам. Для получения дополнительной информации свяжитесь с RealManage сегодня.

 

Передача полномочий от застройщика собственникам жилья в ТСЖ — ООО «Бюро защиты домовладельцев»

Домовладельцы приобрели дом в запланированном районе для дополнительного спокойствия; усердие в процессе передачи с лихвой окупится в будущем.

На этой странице

  • Обзор

  • Совет несет фидуциарные обязательства перед домовладельцами

  • Наймите необходимых сторонних экспертов

  • Небольшая дополнительная работа во время окончательного перевода стоит проблем

Обзор

Попасть на первый этаж нового спланированного сообщества очень увлекательно. Если нам посчастливится оказаться в таком сценарии, у нас, вероятно, появится многообещающий интерес к тому, как застройщик сообщества ТСЖ в конечном итоге передаст власть домовладельцам.

В зарождающемся сообществе ТСЖ новый домовладелец имеет возможность сидеть сложа руки и разрешать застройщику управлять сообществом до тех пор, пока не будут проданы все участки или единицы в застройке. Однако это может быть рискованно и может стоить владельцам денег/времени в долгосрочной перспективе, если возникнут какие-либо сложности в завершении работы. В свою очередь, в интересах домовладельцев своевременно и часто участвовать в процессе управления сообществом.

Ниже приведены несколько соображений, которые помогут в этом.

Совет несет фидуциарные обязательства перед домовладельцами

Застройщик, официально именуемый декларантом, назначит людей по своему выбору для управления растущим сообществом через совет директоров ТСЖ. По мере того, как люди начинают вкладываться в сообщество, новые домовладельцы вскоре изберут членов правления, так что теперь сообществом управляют как сотрудники/представители застройщика, так и несколько избранных домовладельцев.

С самого начала ясно, что этот сценарий изобилует возможностью неравных стимулов. Мотивы членов совета домовладельцев достаточно ясны: они хотят сохранить стоимость своих недавно приобретенных домов и будут действовать, чтобы сохранить имущество, находящееся в собственности сообщества.

Однако для разработчика и его представителей стимулы более туманны. Конечно, заявитель желает, чтобы покупатели его недвижимости остались довольны своей покупкой, поскольку недвижимость — это репутационный бизнес, и сообщество довольно быстро разошлось бы, если бы застройщик действовал недобросовестно.

С другой стороны, мы были бы наивны, если бы не признали тот очевидный факт, что эти застройщики преследуют цели получения прибыли. Что касается нас, сэкономленный доллар — это заработанный доллар.

Однако важно то, что независимо от финансовых стимулов тех, кто входит в совет, все они несут единую фидуциарную обязанность перед новыми домовладельцами. Хотя союзники застройщика могут симпатизировать принципу снижения расходов, если это будет сделано в ущерб другим членам ТСЖ, это действие может привести к юридической ответственности для соответствующего члена правления и, возможно, для декларанта. также.

Из-за этих возможных противоположных стимулов для членов правления, назначаемых разработчиком, лучше как можно скорее участвовать в управлении сообществом. Передача власти от застройщика домовладельцам занимает год-два, так что работать всем нам предстоит довольно долго. Поэтому хорошей идеей будет быть с разработчиком открытым, а не обвиняющим, запросить представительство в правлении, чтобы убедиться, что все идет по плану.

Привлечение необходимых сторонних экспертов

В процессе перехода лучше всего привлечь сторонних экспертов, чтобы убедиться, что все стороны выполняют свои обязанности, изложенные в CC&R. Инженер-эксперт может оказать большую помощь в подтверждении того, что помещения общего пользования соответствуют строительным нормам и не требуют дополнительных инвестиций.

Кроме того, домовладельцы могут захотеть нанять стороннего бухгалтера для помощи в финансовых вопросах перехода. В рамках фидуциарных обязанностей перед своими членами совет директоров должен иметь достаточный резервный фонд на случай возможных непредвиденных расходов.

Бухгалтер, являющийся третьей стороной, будет следить за тем, чтобы все стороны вносили свои требуемые взносы, как указано в CC&R, без какого-либо дополнительного беспокойства со стороны других членов правления, подвергающих сомнению мотивы рекомендаций.

Наконец, все заинтересованы в том, чтобы нанять юрисконсульта для правления, чтобы обеспечить завершение перехода в соответствии с законодательством штата, который, к сожалению, не является единым по всей стране. Поскольку законодательство о ТСЖ сильно различается в зависимости от юрисдикции, для обеспечения завершения передачи в соответствии с требованиями закона необходим местный юрисконсульт.

Кроме того, юрисконсульт поможет разъяснить совету директоров, что от них требуется в связи с фидуциарными обязанностями перед другими членами.

Небольшая дополнительная работа во время окончательной передачи стоит проблем

По мере того, как приобретается все больше и больше недвижимости, становится очевидным, что власть застройщика над сообществом подходит к концу. В большинстве штатов есть закон, такой как Колорадо, который устанавливает условия передачи управления от застройщика домовладельцам.

Например, в Законе штата Колорадо о владении общими интересами говорится, что «независимо от периода контроля декларанта, указанного в декларации, период контроля декларанта заканчивается не позднее, чем через шестьдесят дней после передачи семидесяти пяти процентов единиц, которые могут быть созданы для владельцев единиц, не являющихся декларантами». (выделение добавлено).

В Колорадо и других штатах, таких как Северная Каролина, после достижения 75-процентного порога продаж жилья через 60 дней после этого назначаются выборы совета директоров, состоящего исключительно из домовладельцев. Обратите внимание, что эти статуты устанавливают только верхний предел того, как долго декларант может управлять сообществом — разработчику разрешается отказаться от контроля, как только он сочтет нужным. Закон не препятствует скорейшей передаче власти домовладельцам.

Прежде чем произойдет окончательная передача власти, в интересах как декларанта, так и сообщества подписать меморандум о взаимопонимании, касающийся условий передачи управления домовладельцам. Этого не требует закон, но это выгодно всем вовлеченным сторонам — один из лучших способов избежать судебных разбирательств в будущем — письменно разъяснить распределение обязанностей.

Домовладельцы приобрели дом в запланированном районе для дополнительного спокойствия; усердие в процессе передачи с лихвой окупится в будущем.

Наверх

Узнайте больше

Товарищество собственников жилья как место отдыха: ограничения на краткосрочную аренду в ТСЖ

Обеспечение соответствия: проекты по благоустройству дома и архитектурные наблюдательные советы в ТСЖ

Пошаговое руководство по процессу сбора оценок ТСЖ

Управление Брайан К. Берман, эсквайр.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *