Передача прав аренды земельного участка: Учет перенаема земельного участка новым арендатором

Несколько штатов, округов и муниципалитетов по всей стране облагают налогом передачу или уступку доли арендатора в договоре аренды земли.Однако теперь, благодаря недавним постановлениям Департамента финансов города Чикаго, в Чикаго вы будете платить раньше и часто за привилегию не просто передавать землю в аренду, но и вступать в нее.

Штат Иллинойс, как и многие другие штаты, вводит налог на «привилегию передачи. . . бенефициарный интерес в недвижимом имуществе, расположенном в Иллинойсе, по ставке 50 центов за каждые 500 долларов стоимости или долю от 500 долларов, указанных в декларации ».(35 Ill. Comp. Stat. 200 / 31-5 и 200 / 31-10) Бенефициарный интерес «включает» долю арендатора в аренде земли (включая любую долю арендатора в соответствующих улучшениях), которая предусматривает определенный срок 30 или более лет, когда включены все варианты продления или продления, независимо от того, истекла ли какая-либо часть срока ». (35 Ill. Comp. Stat. 200 / 31-5.) Департамент доходов штата Иллинойс считает, что налог на передачу применяется к уступке аренды земли арендатором, но не к выдаче или заключению договоров аренды земли … по крайней мере, вы не облагаетесь налогом с самого начала.

Чикаго также облагает налогом «привилегию передачи правового титула или бенефициарного интереса на недвижимое имущество, расположенное в городе, независимо от того, договор или контракт, предусматривающий передачу, заключается в городе », и, как и в штате, Чикаго определяет бенефициарный интерес в недвижимом имуществе как« интерес арендатора в аренде земли (включая любую заинтересованность арендатора в соответствующих улучшениях), которая предусматривает срок 30 или более лет, когда включены все варианты продления или продления, вне зависимости от того, истекла ли какая-либо часть срока »(Чикагский муниципальный кодекс §3-33-020 (A) (2)).Однако по мере того, как финансовое положение города Чикаго ухудшилось, Чикаго стал все шире рассматривать как то, что является земельной арендой, так и срок уплаты налога за аренду земли. 16 декабря 2014 года Департамент финансов города Чикаго издал постановление № 5 по налогу на недвижимое имущество, которое предусматривает, что арендодатель просто передает арендатору право пользования недвижимым имуществом на условиях долгосрочной аренды земли. облагаемый налогом «бенефициарный процент в недвижимом имуществе» по смыслу муниципального кодекса Чикаго.Короче говоря, вы должны платить налог на передачу земли за создание договора аренды земли, а не только за уступку доли арендатора в договоре аренды земли. Более того, 19 января 2020 года Департамент финансов города Чикаго издал постановление № 6 по налогу на недвижимость, которое предусматривает, что, по мнению городских властей, тот факт, что аренда включает в себя не только землю, но и здание, не препятствует аренда не считается земельной арендой (интересно узнать, что городские власти , а не считают земельной арендой…).

Итак, теперь, когда мы знаем, что, по крайней мере, в Чикаго, как создание договора аренды земли, так и передача доли арендатора в таком виде аренды, который большинство профессионалов в сфере недвижимости не считает традиционной арендой земли, облагаются налогом, как знаем ли мы, когда подлежит уплате налог и в каком размере? В Кодексе города Чикаго говорится, что налогооблагаемая трансфертная цена — это «возмещение, предоставленное за передачу правового титула на недвижимое имущество или бенефициарного интереса в нем, оцениваемое в деньгах, независимо от того, уплачено ли они деньгами или иным образом, включая наличные деньги, кредиты и имущество, определенное без любой вычет по ипотеке, залогу или обременению.. . ». Согласно Постановлению № 6, если предоставленное возмещение включает суммы, не относящиеся к интересам арендатора в недвижимом имуществе, эти суммы могут быть вычтены для целей расчета налогооблагаемой трансфертной цены. Но что это значит в отношении аренды? Правило № 6 содержит рекомендации.

Для существующей налогооблагаемой аренды земли, трансфертная цена — это возмещение, уплаченное первоначальному арендатору новым арендатором за передачу оставшейся части аренды.

С другой стороны, когда создается новая налогооблагаемая аренда земли, трансфертная цена представляет собой единовременную сумму, которая представляет собой текущий экономический эквивалент арендных платежей, которые должны быть произведены в течение срока (исключая любые периоды опционов, которые еще не были осуществлено).Ставка дисконтирования в размере 110% от долгосрочной применимой федеральной ставки (AFR), основанная на ежемесячном начислении сложных процентов для целей Раздела 1274 (d) Налогового кодекса, которая действует в течение календарного месяца, в котором происходит перевод, является используется для этого.

Поскольку расчет приведенной стоимости будущих арендных платежей может иногда включать неопределенность — например, если суммы этих платежей будут зависеть от будущих событий, таких как валовая выручка или другие переменные показатели эффективности, — Чикаго позволяет налогоплательщикам отсрочку платежа. налога до тех пор, пока не будут произведены соответствующие арендные платежи.В качестве альтернативы налогоплательщик может уплатить налог на основе трансфертной цены, равной оценочной справедливой рыночной стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества (как это было недавно подтверждено Контрольным советом округа Кук).

Если договор аренды требует, чтобы арендодатель добавил улучшения после момента передачи, это еще более усложняется. Городские власти разрешают налогоплательщику: (а) уплачивать налог во время передачи на основе оценочного FMV земли плюс оценочная стоимость предоставления дополнительных улучшений арендодателем (обратите внимание, что эта оценка подлежит проверке, и если фактическая стоимость колеблется на 10% или более от оценки, затем налогоплательщик и город согласовывают), или (б) уплачивают налог на основе оценочного FMV земли как неулучшенной, а затем, после добавления улучшений, подают дополнительную декларацию и уплатите любую причитающуюся дополнительную сумму.

Финансирование интереса арендатора по аренде земли вызывает ряд сложных вопросов, главный из которых заключается в том, допускает ли аренда ипотеку и должен ли землевладелец подчинять свою долю в аренде земли ипотеке арендатора. Когда рынки отступают, земельный домовладелец может согласиться на подчинение своих интересов в отношении перепланировки собственности.Если рынок кредитования требует ипотечного кредита на проценты арендодателя от земли, возможно, арендатор может предоставить арендодателю долю участия в проекте? Или земельный домовладелец может согласиться на обременение земли ипотекой, если земельный арендатор может предоставить акционерный капитал или кредитор ограничивает максимальное право залога на землю. С мотивированным арендатором земли и домовладельцем есть несколько способов финансировать сделку по аренде земли.

Если в договоре аренды земли есть условия строительства и строительство завершено, положения, вероятно, предусматривают строительство существующей структуры проекта — и ограничивают возможность арендатора земли строить что-либо иное.Для арендаторов есть надежда, что договор аренды земли содержит механизм, с помощью которого арендатор земли может начать «с нуля» и перестроить собственность с разумного согласия арендодателя в рамках права по договору аренды земли.

Но даже если вопрос о финансировании и способности арендатора земли восстановить улучшения в собственности не стоит, некоторые договоры аренды земли включают ограничения на использование, которые могут помешать планам арендатора земли по реконструкции. Земельный домовладелец может владеть прилегающей землей и желать сохранить некоторые или все ограничения на использование, изложенные в договоре аренды земли.Если наиболее эффективное и наилучшее использование собственности противоречит ограничениям на использование, изложенным в договоре аренды земли, или, что более важно, интересам землевладельца в эксплуатации прилегающей собственности, земельный арендатор может застрять в грязи. Однако в интересах землевладельца осуществить повторное использование собственности, поскольку любые улучшения в проекте, скорее всего, будут возвращены землевладельцу в конце срока аренды земли.

Если проблемы с ограничениями использования могут быть преодолены, остается достаточный срок аренды земли и доступно финансирование либо через ипотеку, либо через псевдосовместное предприятие с землевладельцем, договор аренды земли арендатора может быть изменен.Однако, если земельный арендатор попытается передать свои права аренды на разгрузочные площади после пандемии COVID-19 или любого другого рыночного спада, поскольку финансовое положение штата Иллинойс становится все более тяжелым, будет интересно посмотреть, следует ли государство по примеру своего крупнейшего города и расширяет ли сферу своей аренды, которая облагается налогами, включив в нее создание договора аренды земли. и в какие моменты срока аренды он облагает их налогом. Будем надеяться, что нет.

DD 12/12 Назначает ли передача возврата права на аренду

Автор: Патрик А.Рэндольф младший
Профессор права
Юридическая школа UMKC
[email protected]

АРЕНДОДАТЕЛЬ И АРЕНДАТОР; УСТУПКА ИНТЕРЕСОВ АРЕНДОДАТЕЛЯ: Передача имущества по меньшей мере является также уступкой аренды.

Партнерство Bobhic Associates Ltd. против Carrabba Ob-Gyn Associates , Inc., 692 A.2d 826 (Conn.App. 1997).

Похоже, что это дело соответствует предложению в подписи, но суд забивает вопрос до смерти во многих отношениях, что не совсем ясно то, что он считает истинным основанием для своего мнения.

В договоре аренды предусматривалось: «Если иное не предусмотрено в настоящем документе, условия настоящего договора имеют обязательную силу и действуют в интересах правопреемника и назначает, соответственно, Арендодателя и Арендатора. . . . «Арендодатель в этом случае передал свою долю в имуществе по делу истцу. Арендатор начал платить истцу арендную плату, но позже допустил дефолт. Истец подал иск о взыскании арендной платы, и суд постановил, что простой недостаточно доказательств передачи имущественных прав домовладельца доказательство передачи прав арендодателя по договору аренды.

По апелляции: задержано: отменено.

Апелляционный суд сначала, по-видимому, пришел к выводу, что передача предполагается, что возвратное имущество арендодателя включает передачу связанные права по договору аренды. «В Коннектикуте широкая поддержка закон для утверждения, что передача собственности сама по себе составляет уступка собственности и прав, связанных с ней «. Суд было бы хорошо, если бы остановился на этом.Однако вместо этого он обсудил случаи сервитута как аналогичный прецедент. Это прискорбно, потому что торговая практика, связанная с уступкой аренды, отличается и более сложна чем соображения, связанные с сервитутами. Было бы намного безопаснее просто прочитать договорное намерение сторон передачи Возврат арендодателя к переуступке договора аренды, если только обстоятельства указывают на иное.

Суд подходит к этому в другой части заключения.Но это язык оставляет некоторую путаницу относительно того, рассматривает ли он результат как следствие договорного намерения или как следствие имущественного положения:

«[Т] термин назначает [используемый в договоре аренды]» обычно охватывает все те, кто берет сразу или дистанционно от или под цедентом, будь то передача, умысел, происхождение или закон. . . ‘[О] ур Всевышний Суд [постановил], что «[t] арендная плата за использование помещения была произошла с реверсией и была унесена с ней.Истец, силой передачи ему собственности [первоначальным арендодателем], имел право на взыскание от своего имени всей причитающейся и подлежащей уплате арендной платы после передачи ему имущества «.

Кажется, что первая часть этой цитаты обращается к языку в договоре аренды: что первоначальный арендодатель и арендатор соглашаются, что арендатор будет связан назначать. Вторая часть цитаты указывает на то, что правильная сдавать в аренду, по крайней мере, переходит с возвратом того, так ли обеспечивает или нет.

Суд еще больше усугубляет путаницу в третьей части заключения по делу. в котором говорится:

«Истец в силу передачи ему имущества [ первоначальный домовладелец] имел право взыскать от своего имени всю арендную плату, которая подлежал оплате после передачи ему собственности. Ответчик путем выплаты арендной платы истцу в соответствии с условиями аренды, признал право собственности истца.Это право арендодателя на взыскание рента правопреемника аренды основана не на договоре, а на собственность на имущество. Это общее предложение, в котором мало исключения, что передача возврата влечет за собой причитающуюся ренту. и возникшие впоследствии в результате аренды, создающей срок, независимо от того, уступка может быть оформлена на основании документа или ипотеки «.

Здесь снова возникает путаница в отношении правил собственности и правил контрактов. Вопрос еще больше затушевывается ссылкой на признание нового домовладельца арендатором, выплачивающим арендную плату этому домовладелец.Это говорит о том, что суд углубляется в требование «доверенность», которая не должна быть необходимой, если стороны договорились в первоначальный договор аренды, по которому арендатор будет нести ответственность перед правопреемниками арендодателя и перевозка рассматривалась как переуступка.

Единственное, что мы знаем наверняка из этого дела, это то, что арендатор действительно был привязан к арендной плате наследнику домовладельца.

Комментарий 1: Несмотря на то, что суд не замечает проблемы, важны и важны для работы арендодателя отношения в будущем в Коннектикуте.Есть как минимум три вопросы: (1) Может ли домовладелец «отрезать» различные элементы своего имущество; (2) Как интерпретировать ситуации, в которых не было «увольнения»? сделал; (3) Каковы права и обязанности правопреемника арендодателя?

Комментарий 2: Интерес арендодателя состоит из трех отдельных элементов (в наименее). Договорные отношения с арендатором — с участием обоих прав и обязанности; право на получение арендной платы; основная доля владения в недвижимость.Только этот последний интерес представляет собой формальное «возвращение» арендодатель. Довольно часто в связи с финансированием договоренности, чтобы домовладелец отдельно рассматривал либо право на аренду или права и обязанности по контракту. Тоже возможно, хотя менее вероятно, что домовладелец продаст только возврат собственности и продолжать пользоваться преимуществами аренды, включая арендную плату и другие договорные права, на остаток срока аренды.

Поскольку торговая практика включает в себя такое большое разнообразие бизнес-целей, правовые нормы (и их формулировки) должны учитывать это разнообразие учетная запись. Суды должны проявлять осторожность, чтобы не делать окончательных заявлений о том, что происходит, когда домовладелец оформляет договор о владении своим имуществом. Несмотря на то что лицо, предоставляющее право, может пожелать передать как права аренды, так и возврат, это не обязательно так, и не должно быть истинным как абсолютное правило закона.Кроме того, суды должны проявлять осмотрительность при чтении самого документа об аренде. как ограничение права домовладельца на отсечение своих интересов. Большинство контрактов права подлежат переуступке и делению, если договором не предусмотрено иное. Даже если договор аренды не предусматривает, что он действует в пользу «наследники и правопреемники», хорошая политика должна признавать, что домовладелец сохраняет за собой право уступить любую часть своей доли, если стороны не имеют прямо согласился ограничить это право.

Комментарий 3: Лучший способ решить эти проблемы с точки зрения передача интересов арендодателя заключается в том, чтобы рассматривать арендодателя как назначающего неявно договор аренды, а также возврат, если стороны не при переводе предусмотрено иное. Следовательно, преемник не стал бы только право на сбор арендной платы, но также право требовать соблюдения других частей договор аренды, а также будет обязан соблюдать условия аренды обязательная для арендодателя.Конечно, мы бы исключили те части договор аренды, не подлежащий передаче правопреемникам — те части, которые в силу контракта или политики не «управляются с землей». Но их очень мало в правильно истолкованном современном коммерческая аренда.

Ссора редактора с судом Коннектикута заключается в том, что он предлагает что права истца возникают из его владения имуществом, и не потому, что он правопреемник аренды.Во-первых, первоначальный домовладелец должен иметь право передать возврат без передачи право аренды. Во-вторых, «дефолтная» конструкция акта возврата должно быть, что договорные права действительно переданы.

Кроме того, представление о том, что арендатор должен каким-то образом подтвердить назначение, через процесс «привлечения» тоже глупо. Если у арендатора нет ограничивает возможность переуступки интересов арендодателя, это должно быть переуступаемым, и арендатор должен быть обязан выполнять цессионарию по уведомление об уступке, как и в случае с большинством договорных уступок.

Комментарий 4: Наконец, возникает вопрос об обязательствах оригинала. арендодатель и его правопреемник по договору аренды. Если договор аренды заключен рассматривается как назначенный, то должен быть рассмотрен новый владелец реверсии как связаны договором аренды. Вопрос о том, должен ли старый домовладелец рассматривается как выпущенный более проблематично. На стороне арендатора оригинал арендатор не освобождается при передаче своего имущества. Но с заветами в плата, сторона, которая заключает договор в отношении определенной земли, освобождается от того завета, когда он передает землю другому.Редактор осознает некоторый конфликт в делах о влиянии передачи помещичье имение. Должно быть четкое правило по умолчанию, но оно должно основываться на четком понимании торговых практик и договоренностей, а не от применения неясных «механических» представлений о том, что есть или есть не «привязан» к земле.

Суд Коннектикута, конечно, вообще не вникает в эти вопросы, но редактор обеспокоен тем, что нечеткий анализ взаимосвязи между сменяющие друг друга домовладельцы в деле еще больше запутают будущие суды, занимающиеся с вопросом о помещичьих обязанностях.

Элементы в разделе ежедневного развития обычно извлекаются из Ежеквартальный отчет о изменениях в законодательстве о недвижимости, опубликованный ABA Раздел о недвижимости, наследстве и трастовом праве. Подписки на Ежеквартальный отчет доступен только членам секции. Стоимость номинальный. За последние шесть лет эти отчеты были сопоставлены, обновлены, проиндексированы и включены в Ежегодный обзор событий в реальном Закон о недвижимости, тома 1-6, опубликовано ABA Press.Ежегодный обзор тома доступны для публичной продажи. Для отчета или обзора свяжитесь со Стейси Уолтер из ABA. (312) 988 5260 или [email protected]

Пункты, представленные здесь и в публикациях ABA, предназначены для общей информации. только цели и не следует полагаться в ходе представления или при принятии решений по юридическим вопросам. Точность данных и Высказанные мнения являются исключительной ответственностью редактора DIRT и находятся в нет смысла в публикации ABA.

Основы права — Переуступка и субаренда

Переуступка и субаренда — это условия для ситуаций, в которых арендатор, владеющий недвижимостью, передает свое право владения этой собственностью третьей стороне.Если арендатор передает всю оставшуюся долю в аренде, то такая передача называется уступкой. Если арендатор передает только часть своей доли, то такая передача называется субарендой. Например:

1. Barney арендует Rubbleacre у Фреда на два года, начиная с 1 января 2013 г. и заканчивая 31 декабря 2014 г., по цене аренды 1000 долларов в месяц. 1 января 2014 года, когда до конца срока аренды остается один год, Барни и Казу соглашаются, что Казу будет занимать землю до конца срока аренды, и что Казу будет платить Фреду арендную плату в размере 1000 долларов в месяц.В данном случае Барни « уступил » его арендный договор Казу.
2. Барни арендует Rubbleacre у Фреда на два года, начиная с 1 января 2013 года и заканчивая 31 декабря 2014 года, по арендной цене 1000 долларов в месяц. 1 января 2014 года, когда до конца аренды остался один год, Барни и Казу соглашаются, что Казу будет занимать землю в течение следующих шести месяцев и платить арендную плату за эти месяцы. По истечении шести месяцев Барни вернется на землю и завершит оставшуюся часть срока аренды.В этом случае, поскольку Барни и Казу договорились, что Казу возьмет на себя меньше, чем весь остаток аренды, Барни передал Казу часть своей доли в Rubbleacre « субаренду ».

См. McClain Airlines, Inc. против Republic Airlines, Inc. , 1991 U.S. App. LEXIS 18047 (1991).

Как правило, допускается как переуступка, так и субаренда, поэтому любой арендатор может в любое время передать свой договор аренды третьему лицу или передать свою долю собственности в субаренду третьему лицу.Однако на практике многие договоры аренды прямо запрещают уступку или субаренду. Конечно, любое соглашение между арендодателем и арендатором, запрещающее уступку или субаренду, является полностью обязательным и подлежит исполнению.

Таким образом, ключевой вопрос, который следует обсудить, — это то, что влияет на передачу прав на все вовлеченные стороны. Поскольку в этих транзакциях участвует несколько сторон, мы начнем с определения сторон. В уступке присутствуют арендодатель / арендодатель (владелец недвижимости), арендатор / цедент (лицо, сдавшее его в аренду у арендодателя, а затем передающее свою долю участия третьей стороне) и правопреемник (лицо, получившее право собственности). назначение).В субаренду входят арендодатель / арендодатель, арендатор / субарендатор (сторона, которая сдавала недвижимость в аренду у арендодателя, но теперь передает ее в субаренду третьей стороне) и субарендатор.

В качестве дальнейшего необходимого введения, есть две формы отношений между каждым домовладельцем и арендатором. Существуют договорные отношения, которые вступили в силу и существуют на основании самого договора аренды. Эти отношения известны как « причастность к контракту ». Кроме того, существуют отношения владения недвижимостью в силу их совместного владения недвижимостью.Эти отношения известны как « прав собственности ». «Право собственности» существует между двумя сторонами, когда эти две стороны последовательно владеют одной и той же собственностью (т. Е. Одна владеет текущей долей, а другая — будущей долей, или обе стороны имеют будущие доли, одна за другой).

Уступка

Уступка — это полная передача аренды между арендатором и правопреемником. Следовательно, поскольку арендатор больше не имеет какой-либо доли владения недвижимостью, между арендодателем и арендатором больше не существует никаких отношений в том, что касается владения недвижимостью.Таким образом, между домовладельцем и арендатором больше не существует «имущественного права». С другой стороны, теперь существует имущественное право между домовладельцем и правопреемником. Это потому, что правопреемник теперь владеет нынешней долей в собственности. Настоящая процентная ставка закончится только по окончании срока аренды, когда она вернется к арендодателю. Поскольку право владения домовладельцем теперь переходит во владение цессионария, арендодатель и цессионарий имеют право собственности на имущество.

С другой стороны, договор между арендодателем и арендатором все еще существует.Это связано с тем, что первоначальный договор, существовавший между арендодателем и арендатором, остается в силе даже после переуступки. Другими словами, арендодатель не отказывается от своего права на принудительное исполнение договора аренды с арендатором только потому, что арендатор передает свою долю участия третьей стороне. Конечно, между домовладельцем и правопреемником нет личного договора, потому что эти две стороны никогда ни о чем не договаривались между собой. Например:

Этель владеет Blackacre.Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси поручает свой интерес к Blackacre Рики. Этель имеет имущественное положение с Рики, а не с Люси, и имеет контракт с Люси, а не с Рики. Также обратите внимание, что Люси и Рики имеют частный договор (потому что они заключили соглашение друг с другом), но не владеют имуществом (Люси не имеет доли владения в Blackacre, и поэтому у нее нет интереса, который либо следует, либо является сопровождаемый интересом Рики).

Субаренда

Субаренда — это только частичная передача процентов от арендатора к субарендатору.Арендатор вовремя передает субарендатору часть своей доли. Таким образом, между арендодателем и субарендатором не существует ни договора, ни права собственности на недвижимость. Причина отсутствия имущественных отношений между домовладельцем и субарендатором заключается в том, что право арендодателя владеть имуществом не следует за правом владения субарендатором. Вместо этого он по-прежнему следует праву владения арендатором. Тем не менее, домовладелец по-прежнему имеет право собственности на недвижимость и договор с арендатором.Привилегия договора по-прежнему применяется по той же причине, что и при переуступке (арендодатель и арендатор согласовали условия первоначального договора аренды). Кроме того, между домовладельцем и арендатором существует право собственности, поскольку право владения арендодателем по-прежнему следует за правом владения арендатором. Например:

Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси передает Blackacre в субаренду Рики на один год. Этель не имеет права собственности или контракта с Рики, потому что она не заключила соглашение с Рики и потому, что ее интерес во владении Blackacre не соответствует интересам Рики (это происходит после окончания пятилетнего договора аренды Люси).С другой стороны, Этель и Люси имеют как право собственности на договор (поскольку их соглашение все еще остается в силе), так и право собственности (поскольку интерес Этель следует за окончанием срока аренды Люси). Обратите внимание, что Люси и Рики имеют право собственности и контракта. Они заключили контракт, потому что договорились друг с другом. Они владеют имуществом, потому что интересы Люси (в оставшейся части ее аренды) следуют за интересами Рики (Люси получит Blackacre по окончании годовой субаренды Рики).

Ответвления того, кто и с кем находится в частной жизни, можно сформулировать в нескольких правилах:

1. Сторона, собирающая ренту (арендодатель с арендатора или арендатор с правопреемника или субарендатора) может взимать арендную плату с того, с кем он или она находится в праве собственности по договору или имущественной собственности.
2. Сторона, стремящаяся обеспечить исполнение обязательств домовладельца, может обеспечить исполнение этих обязательств только против стороны, с которой он или она имеет имущественное право.
3. Условия самого договора аренды могут быть применены только к стороне, с которой сторона, стремящаяся обеспечить соблюдение условий, является частным лицом договора.

Например:

1. Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси поручает свой интерес к Blackacre Рики.

• Этель может взимать арендную плату с Рики или Люси.
• Люси не может взимать арендную плату с Рики.
• Рики может обеспечить исполнение обязательств домовладельца в отношении Этель, но не Люси. Люси не имеет права требовать от домовладельца выполнения обязательств перед Этель.

2. Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет.В течение второго года Люси передает Blackacre в субаренду Рики на один год.

• Этель может взимать арендную плату только с Люси, но не с Рики.
• Люси может получать ренту от Рики.
• Рики может обеспечить исполнение обязательств домовладельца против Люси, но не против Этель.
• Люси может принудить арендодателя к исполнению обязательств перед Этель.

Частная собственность, долгосрочная аренда земли и краткосрочная аренда земли

Частная собственность, долгосрочная аренда земли и краткосрочная аренда земли

Частная собственность ( eigendom )

Собственником недвижимого имущества на Бонайре может быть физическое или юридическое лицо.Владелец недвижимого имущества имеет абсолютное право на это имущество, то есть право свободно пользоваться и распоряжаться этим конкретным имуществом. Собственник должен соблюдать обременения, если они есть, а также учитывать ограничения использования согласно плану зонирования и гражданскому кодексу. Недвижимость также может находиться в совместной собственности, которая возникает, когда два или более физических или юридических лица совместно приобретают недвижимость. В случае совместной собственности общие правила ( beheersregeling ) могут быть созданы или уже действуют, которые устанавливают правила использования и обязанности отдельных владельцев.

Право собственности на недвижимость на Бонайре должно быть зарегистрировано в государственном реестре недвижимого имущества, также называемом земельным реестром ( Kadaster ). Земельный кадастр также предоставляет обзор обременений, ипотечных и залоговых прав (если таковые имеются). Нотариус гражданского права, который оформляет передаточный акт, должен будет зарегистрировать новое право собственности в публичном реестре недвижимого имущества с целью завершения передачи права собственности на имущество. Поскольку на Сабе (или в Статии) нет нотариуса, нотариусы Синт-Мартена уполномочены выполнять свои обязанности на Сабе (и в Статии).

Долгосрочная аренда земли ( erfpacht )

Долгосрочная аренда земли, также называемая длительной ареной, — это право владеть и использовать чужую недвижимость в течение фиксированного или неограниченного времени, как правило, за (n) (годовой) платеж ( erfpachtcanon ). Владельцу права на длительную аренду разрешается использовать недвижимость, как если бы он был владельцем, хотя ограничения использования часто включаются в договор о долгосрочной аренде. Долгосрочная аренда заключается в том, что земля, принадлежащая одной стороне, передается в аренду другой стороне или сторонам на длительный период времени, т.е.е. вообще несколько десятилетий. В отличие от обычной аренды, долгосрочная аренда — это ограниченное право, которое может быть заложено в качестве обеспечения денежного требования. Долгосрочная аренда в основном предоставляется государством и в основном создается по следующим причинам:

• правительство намеревается регулировать использование, например, для поощрения строительства домов лицами, которые не могут (легко) позволить себе купить землю;
• Целевое использование земли может регулироваться путем включения специальных требований в долгосрочные договоры аренды;
• гарантирует правительству фиксированный годовой доход; и / или
• увеличение стоимости земли может применяться в интересах общего интереса.

При длительной аренде арендатор может использовать недвижимость, как если бы он был ее владельцем, если иное не указано в договоре долгосрочной аренды. Долгая аренда также может быть передана (иногда с предварительного согласия владельца), и применяются те же требования, что и для передачи полной собственности. В большинстве случаев покупатель долгосрочной аренды должен выплатить бывшему держателю долгосрочной аренды переводную сумму (продажную цену).

Долгосрочная аренда земли обычно может быть расторгнута арендатором, если иное не определено в договоре о долгосрочной аренде земли.Арендодатель может сделать это только в том случае, если (годовой) платеж, если таковой имеется, не выплачивается в течение двух лет подряд или при другом серьезном нарушении договорных обязательств, например если земля не застроена должным образом.

Если долгосрочная аренда прекращается, владелец недвижимости обязан (если иное не оговорено в договоре о долгосрочной аренде) выплатить компенсацию арендатору, если, например, на земле строятся здания.

Краткосрочная аренда земли ( huurgrond )

В случае краткосрочной аренды земли земля обычно принадлежит государству и сдается в аренду на короткий срок (например,грамм. от одного до пяти лет) третьим лицам в сельскохозяйственных или рекреационных целях. Эта форма аренды допускает только ограниченное использование и может быть более легко расторгнута арендодателем. Обратите внимание, что строительство на землях, сдаваемых в краткосрочную аренду, часто не допускается, и что арендатор не имеет права на компенсацию от арендодателя.

Аренда и сдача внаем Вопросы и ответы

Независимо от того, называется ли договор аренды, найма, аренды или аренды, такие соглашения в Таиланде регулируются Гражданским и торговым кодексами, главой «Аренда имущества».Любое соглашение, в соответствии с которым владелец собственности соглашается позволить другому лицу пользоваться имуществом в течение ограниченного периода времени, а другая сторона соглашается платить арендную плату, должно рассматриваться как договор аренды имущества между арендатором и арендодателем.

Общие вопросы и ответы:

Где найти законы, регулирующие аренду недвижимости иностранцами в Таиланде?

Аренда или сдача внаем иностранцами регулируется гражданским и торговым кодексами и, в частности, разделами аренды имущества.Только в случае конкретной зарубежной коммерческой аренды договор аренды может дополнительно регулироваться Законом об аренде недвижимого имущества для торговли и промышленности иностранцами B.E. 2542 », но только при соблюдении определенных условий и требований, таких как очень значительные иностранные инвестиции. Специального закона об аренде недвижимости для жилых и целей иностранцами нет, но есть определенные правила земельного управления, регулирующие содержание долгосрочных договоров аренды недвижимости или земли иностранцами (в основном аренда не может противоречить иностранным земельным участкам. ограничения на владение или содержат предоплаченные варианты продления на 30 лет.

Нужно ли регистрировать договор аренды в Земельном департаменте?

Любая аренда на срок более 3 лет должна быть оформлена в письменной форме и должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте, чтобы иметь исковую силу на срок более 3 лет (раздел 538). Договор аренды будет указан на обратной стороне документа о праве собственности на землю и в оригинале документа о праве собственности на землю, хранимого Земельным управлением. Также будет официальный одностраничный документ об аренде земли на тайском языке (с правительственным символом Гуаруда), который стороны должны подписать с основными деталями частного договора аренды между сторонами.Этот документ тайского земельного управления должен содержать ссылку на договор аренды между сторонами. В Land Office все делается на тайском языке, даже ваше имя обычно пишется тайским шрифтом.

Если вы состоите в браке, при долгосрочной аренде рекомендуется, чтобы оба супруга были зарегистрированы в качестве арендатора, вы также можете указать детей (если таковые имеются) в договоре арендатора, каждый из которых может остаться в качестве арендатора в случае смерти одного или нескольких арендаторов.

Что проверять перед сдачей в аренду недвижимости в Тайланде?

Прежде всего, недвижимость должна подходить для той цели, для которой вы хотите ее сдать в аренду, и структура аренды должна быть проверена, договор аренды должен содержать необходимые условия, должны быть согласованы необходимые условия, арендодателю должно быть разрешено сдавать недвижимость в аренду. Вам как арендатору, И так же, как и при покупке недвижимости, земля или недвижимость должны иметь свободный правовой титул и другие практические аспекты, связанные с недвижимостью (например, доступ к дороге общего пользования), должны быть проверены, см. основной контрольный список….

Должна ли аренда иметь арендную плату?

Аренда без арендной платы не будет считаться арендой, но считается правом проживания. Для целей налоговой и арендной регистрации договор аренды должен включать разумную арендную плату, когда арендная цена слишком низкая, арендная плата / стоимость аренды может корректироваться государством в соответствии с методом расчета, основанным на типе здания, количестве этажей и оценочной стоимости. или государственная оценка собственности.

Могу ли я в качестве защиты сдать недвижимость в аренду у моей (тайской) жены?

Если он будет зарегистрирован в Земельном департаменте, любые соглашения (например, договор аренды) между мужем и женой могут быть аннулированы любой стороной в соответствии с разделом 1496 гражданского и коммерческого кодекса, поэтому не обеспечивают защиты.В случае развода, когда во время брака имущество покупается из ваших личных активов или семейного имущества и регистрируется как личное имущество вашей жены, такие инвестиции могут быть аннулированы (раздел 1469), и возврат денег в таком случае регулируется положения о «чрезмерном обогащении» (и основаны на том, что вы можете доказать).

Арендовать у застройщика безопаснее?

В официально лицензированной жилищной застройке сама собственность должна быть юридически безопасной, однако, что касается структуры аренды, законы о защите прав потребителей не применяются (в отличие от договоров купли-продажи).Правило с арендуемым жилым домом и проектом квартир в Таиланде заключается в том, чтобы подробно ознакомиться со всеми задействованными контрактами (дополнительными контрактами). Частное строительство также может быть безопасным, но многие вещи могут быть неправильными (юридическая структура, разрешение на строительство, право собственности на землю, разрешения на строительство, доступ и т. Д.). Пусть покупатель будет бдителен.

Могут ли арендатор и арендодатель заключить 2 последовательных 30-летних договора аренды?

Когда арендатор (арендатор) и собственник (арендодатель) заключили 2 последовательных 30-летних договора аренды (независимо от того, зарегистрированы они в земельном управлении или нет), это по закону и постановлениям верховного суда считается одним договором аренды.Второй договор аренды считается недействительным (раздел 150 Гражданского кодекса) или, если он рассматривается как один договор аренды, сокращенный до 30 лет (раздел 544 Гражданского кодекса).

Каковы формальные требования для аренды недвижимости в Таиланде?

Аренда регулируется гражданским и торговым кодексами и как договор регулируется общими тайскими договорными законами и отдельными главными договорами под названием «аренда имущества». Арендная плата или договор аренды подлежат принудительному исполнению в судебном порядке при наличии письменных доказательств.Если договор аренды заключен на срок, превышающий 3 года, он должен быть зарегистрирован в земельном управлении в документе о праве собственности на землю (раздел 538). Кроме того, долгосрочная аренда должна соответствовать правилам земельного управления (например, она может не включать предоплаченные 30-летние условия продления или, согласно условиям, предполагать иностранную собственность на землю).

Есть ли налог на недвижимость при аренде / лизинге собственности?

При аренде здания / квартиры взимается налог на имущество по ставке 12,5% от годовой арендной платы или оценочной арендной платы.Этот налог регулируется Законом о земельном и домашнем налоге B.E. 2475. Доходы от сдачи недвижимости в аренду регулируются разделом «НДФЛ» налогового кодекса. Когда договор аренды должен быть зарегистрирован, также взимается регистрационный сбор в размере 1% и гербовый сбор в размере 0,1% от общей арендной платы в течение срока аренды, взимаемый земельным управлением при регистрации.

Могу ли я владеть строением на земле при аренде недвижимости?

В случае долгосрочного интереса иностранцев к недвижимости рекомендуется разделить собственность на землю и здание на земле.Отдельная собственность получается путем аренды земли, включая предоставление земли для строительства и / или права застройки. В случае существующего здания право собственности на здание должно быть передано в рамках отдельной процедуры продажи конструкции в земельном управлении.

Могу ли я заключить договор аренды земли на 90 лет?

Максимальный срок аренды в Таиланде — 30 лет. Этот срок может быть продлен, но это будет новый договор аренды, и нет никаких гарантий, что договор будет продлен.Договор аренды на 90 лет (3 x 30 лет) включает варианты продления с предоплатой и права на передачу собственности в собственность. В настоящее время такие договоры аренды считаются недействительными, и земельные управления откажут в регистрации в связи с последними положениями земельных управлений. Некоторые используют теперь отдельное приложение к договору аренды, содержащее аналогичные пункты.

Могу ли я арендовать у своей компании?

Это обычная структура, когда недвижимость принадлежит тайской компании. Это отобразится в бухгалтерских книгах компании.Но независимо от того, сдаете ли вы в аренду у компании или нет, а также независимо от того, выплачивается ли арендная плата компании, компания должна платить налог на строительство и землю, когда недвижимость используется в качестве места жительства.

Влияет ли передача права собственности на землю на мои права аренды?

Передача права собственности на недвижимость не нарушает договор аренды (раздел 569), а только права и обязанности в договоре аренды, которые согласно тайскому законодательству по своей природе считаются настоящей арендой прав собственности, переходят к новому владельцу.Некоторые положения договора аренды, такие как общий вариант продления, а также положение о правопреемстве, в принципе могут быть исполнены только путем судебного иска против первоначального арендодателя. Смерть владельца или передача права собственности может привести к тому, что арендатор может заключить договор аренды, который только частично подлежит исполнению в отношении нового владельца, который в рамках договора аренды считается третьей стороной (т.е. не является для него обязательным, поскольку он не считается сторона договора).

Заканчивается ли договор аренды в Таиланде после смерти арендатора (арендатора)?

Аренда в Таиланде — это не право собственности, а личное договорное право.Таким образом, общее правило заключается в том, что договор аренды / аренды заканчивается после смерти арендатора / арендатора. Он может быть передан только в качестве договора наследникам арендатора, но это должно быть включено в договор аренды. В противном случае владелец может забрать имущество и сдать его в аренду, поскольку договор аренды / аренды прекращается в случае смерти арендатора / арендатора

Можно ли продлить аренду более 30 лет с помощью опций продления?

Если аренда заключена на более длительный срок, чем 30 лет, такой срок должен быть сокращен до 30 лет (раздел 540 гражданского кодекса).Его нельзя продлить через (предварительно согласованные и / или предварительно оплаченные) условия продления. Арендный договор может быть продлен через 30 лет, но это будет новый договор, и в соответствии с тайским законодательством нет гарантированного права на продление аренды для арендатора. Возможность продления — это не право аренды, защищенное разделом 569 Гражданского кодекса, а отдельное договорное обязательство, прилагаемое только к сторонам договора. В качестве варианта продления срока аренды свыше 30 лет он имеет небольшую стоимость в соответствии с действующим законодательством об аренде.

Могу ли я сдать в субаренду свой арендованный дом в Таиланде, пока я за границей?

Согласно тайским законам об аренде, эта опция должна быть предоставлена ​​вам в договоре аренды.Раздел 544 гражданского и коммерческого кодекса: «Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор / арендатор не может сдавать в субаренду или передавать свои права на всю или часть сданного в аренду имущества третьему лицу».

Могу ли я продать свою долгосрочную аренду?

В Гражданском и Торговом кодексе аренда, аренда или сдача внаем (это все то же самое в соответствии с законодательством Таиланда) подпадает под книгу 2, главу « особые контракты », а не в книгу 4, главу «собственность » (где вы найдете например, «право на застройку»).Таким образом, аренда в Таиланде, по сути, является личным договором , а не активом, который может быть передан. Вы можете сдать недвижимость в субаренду (если согласовано), но не можете передать аренду новому арендатору. Это возможно только при согласии и сотрудничестве владельца собственности и, по сути, потребует новой регистрации аренды с новым арендатором.

Что такое ключевые деньги при аренде?

Ключевые деньги могут иметь разное значение, но в Таиланде они могут быть запрошены при коммерческой аренде и обычно могут быть объяснены как невозмещаемая часть оплаты общей стоимости аренды за весь срок авансом арендодателю за меньшую ежемесячную плату. аренда (и как необлагаемый налогом доход арендодателя).

Может ли аренда офиса сроком на 5 лет (разделить на 3 года и еще 2) принудительно в течение 5 лет?

Трехлетняя аренда с возможностью еще на два года подпадает под действие тайского законодательства об аренде и подлежит исполнению как аренда с фиксированным сроком в 3 года (раздел 538 Гражданского и Торгового кодекса). Вариант еще на 2 года считается имеющим исковую силу вариантом в соответствии с общим договорным правом, то есть в отношении владельца собственности, с которым вы подписали договор аренды, однако ситуация меняется, и владелец может не предоставить вам продление (включая штрафную оговорку за это) .Если по какой-либо причине право собственности на недвижимость передается до истечения первых трех лет, новый владелец не связан автоматически опцией продления, предоставленной предыдущим владельцем, и эта опция не может быть обеспечена правовой санкцией.

Могут ли быть исполнены 3 последовательных договора аренды подряд на 3 года в общей сложности на 9 лет?

Заключение нескольких последовательных краткосрочных договоров аренды на 3 года без регистрации в Земельном департаменте, как правило, не подлежит принудительному исполнению в судебном порядке, так как это рассматривается как нарушение статьи 538 Гражданского и коммерческого кодекса (договоры аренды на срок более 3 лет должны быть зарегистрированы.