Передача общего имущества в многоквартирном доме в собственность: ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме / КонсультантПлюс

Содержание

Разъяснения Минстроя РФ по вопросам отчуждения общего имущества в многоквартирном доме — Госстройжилнадзор НАО

Полезная информация

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 23 июля2015 г.N 22876-АЧ/04

В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которыхдо настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования)из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

В этой связи, а такжев целях реализации единого подхода при рассмотрении обращений граждан по вопросу правомерности индивидуализации отдельных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, их отчужденияв пользу третьих лиц (продажи, сдачи в аренду) Минстрой России считает необходимым довести до сведения всех заинтересованных лиц следующее.

В соответствии с частью1 статьи36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее — общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Во исполнение части 3 статьи39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа2006 г.N 491об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД(далее — Правила N 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.

Частью 2 статьи36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом МКД.

Нормы части 4 статьи37 ЖК РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, а такжена отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Аналогичная норма также закреплена в части2 статьи291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом, возникновение рассматриваемого права на долюв праве общей собственности не зависитот воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Указанные утверждения также находят отражение в положениях статьи 23 Федерального закона от 21 июля1997 г.N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним»,в соответствиис которыми государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделокс нимв многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ. При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общееимущество МКД.

На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенноев нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД.

Минстрой России обращает внимание на то, что изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежностии безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Кроме того, Минстрой России считает необходимым также обратить внимание, что передача во временное пользование и (или) владение общего имущества МКД, в том числе в целях получения дохода, в соответствиис частями2 —4 статьи 36, статьей 44 ЖК РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.При этом,в соответствиис частью первой статьи 46 ЖК РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в случае когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома, либо если общее имущество передается во временноепользование — большинством голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Указанное требование в силу части 1.1 статьи 146 ЖК РФ распространяется также на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, а в случаях, указанных в части2 статьи129 ЖКРФ,— когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив.

Заместитель Министра —

Главный государственный

жилищный инспектор

Российской Федерации

А. В. ЧИБИС

Общедомовая собственность и ее использование собственниками многоквартирного дома

27 ноября 2018 г. состоялся четвертый обучающий семинар для членов Межрегиональной общественной организации «Ассоциация ветеранов, инвалидов, пенсионеров» на тему: «Общее имущество в многоквартирном доме».

На семинаре было дано определение общего имущества, примеры его использования, перечислены и объяснены положения нормативно-правовые актов регулирующих эту сферу.

Участникам семинара было разъяснено, что в соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество в МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.

Часть 4 статьи 37 ЖК РФ запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Аналогичная норма закреплена частью 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество в МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в МКД и только приобретателю такого помещения.

Возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Статьей 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится, в том числе, в соответствии с ЖК РФ. При этом государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в МКД.

Таким образом, доля в праве собственности на общее имущество в МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него. Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества в МКД.

Изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей приводит к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества в МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Передача во временное пользование и (или) владение общего имущества в МКД, в том числе в целях получения дохода, осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (части 2-4 статьи 36, статья 44 ЖК РФ). При этом соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ). В случае, когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома либо общее имущество передается во временное пользование – большинством голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Практика и опыт работы СПб РОО «Объединение Советов многоквартирных домов» показывает, что малое число людей знают о своих правах на общедомовую собственность, а уж как её можно использовать с пользой для всего дома, и того меньше. Такие семинары помогают собственникам помещений (квартир) в решении многих насущных проблем в сфере ЖКХ.

СПб РОО «Объединение Советов многоквартирных домов» не только проводит разъяснительную и просветительскую работу в этой области, но и оказывает практическую помощь советам многоквартирных домов в том, как можно эту собственность использовать. Для этого достаточно всего лишь обратиться по контактному телефону или электронному адресу и вам не будет отказано, ни в консультации, ни в реальной помощи.

Руководитель Регионального центра общественного контроля

в Санкт-Петербурге НП «ЖКХ-Контроль»

Бредец А.В.

Об использовании общего имущества собственниками МКД

Собственники квартир в многоквартирном доме являются, в том числе и собственниками общего имущества в доме (лестничных площадок, холлов и т. д). Некоторые собственники считают это достаточным основанием для использования их в личных целях. В домах без лифтов собственники часто устраивают кладовые или колясочные на площадке под лестницей на первом этаже. Собственники на одной лестничной могут объединиться и установить дверь, чтобы отделить общий коридор от лестничной клетки. Однако, подобное обращение с общедомовым имуществом в многоквартирном доме противоречит законодательству.

Во-первых, противопожарные нормы запрещают устраивать на лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы. Об этом говорит подп. «к» п. 23 постановления Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме» (далее — ППР).

Во-вторых, устройство кладовых противоречит Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила № 170). Этот документ указывает, что «использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для размещения мастерских, кладовых и других целей не допускается» (п. 3.2.15).

Законодательство нарушают в первую очередь собственники, однако ответственность в большинстве случаев несут управляющие домом организации.

В третьих, пунктом 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее МКД), а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Аналогичное положение закреплено пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491.

Нормы части 4 ст.37 Жилищного кодекса РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество дома, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

Обращаем внимание, что передача во временное пользование и (или) владение общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с ч.2-4 ст.36, ст.44 Жилищного кодекса РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При этом, в соответствии с ч.1 ст.46 Жилищного кодекса РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.

При самовольном уменьшении размера общего имущества действия граждан следует квалифицировать как самоуправство, ответственность за которое предусмотрена ст. 19.1 КоАП РФ. Согласно ч.1 ст. 23.1 КоАП РФ рассмотрение дел по ст. 19.1 КоАП РФ относится к полномочиям районных судов, протоколы составляют представители полиции.

___________________________________________________________________

Информация подготовлена Отделом муниципального жилищного контроля Управления ЖКХ Администрации г.Ижевска. Дополнительная информация по тел. 41-45-01, Симакова О.В.

Возможно ли отчуждение общего имущества в многоквартирном доме?

Вопрос возможности отчуждения общего имущества собственников многоквартирного дома не теряет актуальности в течение длительного времени. Можно сказать – с момента принятия действующего сегодня в России Жилищного кодекса, что произошло 29 декабря 2004 года. Особенно часто речь идет о таких помещениях МКД как чердаки, подвалы и этажные площадки. Чтобы ответить на поставленный вопрос юридически правильно, первым делом необходимо изучить нюансы актуальной редакции ЖК РФ.

Правовое регулирование вопроса

На сегодняшний день существует две точки зрения по вопросу отчуждения общего имущества МКД. Часть специалистов считает передачу собственности невозможной, мотивируя это положениями пункта 4 статьи 37 ЖК РФ. Его содержание запрещает владельцу отчуждать долю общего имущества без передачи основного.

Другая часть юристов придерживается прямо противоположного мнения. Они ссылаются на статью 209 ГК РФ и статью 36 (части 3 и 4) ЖК РФ. Эти положения указанных законодательных актов допускают передачу общего имущества МКД при выполнении трех обязательных условий.

Условия отчуждения общедомового имущества

Специалисты, допускающие отчуждение общедомового имущества, указывают необходимость выполнения двух требований. Первое из них заключается в получении 100% согласия всех собственников многоквартирного дома на совершение сделки. Для этого должно быть организовано и проведено общее собрание с оформлением соответствующего решения.

Вторым требованием становится факт отсутствия нарушения прав и интересов кого-либо из собственников. Кроме того, факт передачи общего имущества в собственность одного из владельцев не должен препятствовать нормальной и беспроблемной эксплуатации объекта.

Еще одно требование, которое часто фигурирует при обсуждении рассматриваемой темы, касается функциональности отчуждаемого имущества. Она предусматривает самостоятельное значение актива, причем четкого определения, что понимается под этим термином, не существует. Такая расплывчатость часто становится причиной возникновения проблем при оформлении сделки.

Как оформить отчуждение общего имущества МКД быстро и правильно?

Важно понимать, что рассматриваемый вопрос не имеет однозначно правильного ответа. Именно поэтому его актуальность сохраняется длительное время, а практика показывает необходимость внимательного изучения каждой отдельной ситуации.

Даже четкое выполнение двух перечисленных выше условий вовсе не означает, что сделка пройдет успешно. Всегда возможно появление различных проблем, помимо указанных ранее, о которых часто говорят противники возможности отчуждения общедомовой собственности. Например, подобные сделки предусматривают выплату компенсации со стороны нового владельца. Порядок определения ее адреса и, тем более, процедуры расходования попросту отсутствует.

Самый простой способ получить объективное представление о конкретной ситуации и возможности отчуждения общего имущества в пользу одного из владельцев – это обращение к профессионалам, имеющим опыт успешного решения подобных задач. В этом случае грамотный анализ перспектив совершения сделки позволит избежать ненужных расходов или необдуманных действий, сэкономив таким образом время и средства клиента. А в случае возможности отчуждения – оперативно оформить необходимые документы и зарегистрировать право собственности.

Обратиться за консультацией

Мы даем разъяснения по важным юридическим вопросам — это бесплатно

Законодательное регулирование прав товарищества собственников жилья в отношении общего имущества многоквартирного дома Текст научной статьи по специальности «Право»

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В ОТНОШЕНИИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Рассматривается проблема осуществления правомочий товарищества собственников жилья, заключающаяся в том, что вопрос об определении правовой природы института управления общим имуществом многоквартирного дома федеральным законодательством не урегулирован.

Товарищество собственников жилья {далее — ТСЖ) — самая известная на сегодняшний день форма самоорганизации жильцов многоквартирного дома. По совокупности норм Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) ТСЖ в многоквартирном доме осуществляет управление общим имуществом на основании ЖК РФ и устава. .

Целью введенного ЖК РФ института управляющей многоквартирным домом организации является улучшение качества жизни граждан. Управление многоквартирным домом включает в себя организацию процесса выполнения работ и оказания услуг по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости» связанные с жилым домом, по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и обеспечению граждан коммунальными й другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, представляющей собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданной для совместного управления, обеспечения эксплуатации, а также владения, пользования и распоряжения в установленных законом пределах комплексом имущества в многоквартирном доме. Так как ТСЖ признается юридическим лицом, то соответственно оно наделено правом иметь в собственности имущество и распоряжаться им для достижения целей, указанных в уставе некоммерческой организации, то есть использовать движимое и недвижимое имущество в предпринимательских целях для извлечения прибыли. Регистрация ТСЖ как юридического лица дает ему право вести уставную и коммерческую деятельность, а также требовать возмещения своих расходов от собственников и владельцев независимо от их членства.

Ст. 135 ЖК РФ называет ТСЖ некоммерческой организацией. По сути же полномочии оно может заниматься разнообразными видами коммерческой деятельности и получать прибыль,

В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ выполняет работы, предоставляет услу~ ги, продает и передает во временное пользование имущество. Оно может строить, перестраивать, эксплуатировать имущество, пользоваться кредитами, сдавать имущество в аренду. В числе договоров, разрешенных ТСЖ к использованию, имеется

весь спектр сделок, предусмотренных ГК РФ. При этом статус организации как некоммерческой оказывается очень удобным: она имеет права коммерсанта, а обязанности обывателя в случаях, если это не нарушает нрава и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с этим необходимо определить круг объектов недвижимого имущества, которым ТСЖ имеет право распоряжаться, поскольку в противном случае это может вести к нарушению прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме.

В ч. 1 ст. 135 ЖК РФ говорится о том, что ТСЖ владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Возникает вопрос: как товарищество может владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, если последнее принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме? Ведь это собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Противоречия в данном случае очевидны.

В соответствии сп..З ст. 213 ГК РФ некоммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

На основании п. 1 ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Поскольку на ТСЖ распространяются нормы ГК РФ о юридических лицах, то налицо законодательное противоречие, заключающееся в том, что такое товарищество, с одной стороны, в соответствии со ст. 213 ГК РФ приобретает право собственности на общее имущество многоквартирного дома, а с другой — в законе закреплено, что оно создается для управления общим имуществом.

Исходя из того, что собственники передают принадлежащую им долю общего имущества многоквартирного дома в собственность ТСЖ (для управления), а в ст. 137 ЖК РФ определено, что ТСЖ имеет право продавать и иным образом распоряжаться имуществом товарищества, то, следовательно, оно может продать общее имущество многоквартирного дома. Однако доля общего имущества, принадлежащего собственнику, не может быть отчуждена отдельно от самого жилого помещения.

По общему правилу права на переданное имущество подлежат государственной регистрации, но поскольку ТСЖ является объектом отношений между участниками (членами организации) и самой организацией, правомерность такой передачи для ТСЖ фиксируется в его уставе.

В настоящий момент собственность в многоквартирном доме определена только в ст. 36 ЖК РФ, размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме предусмотрен ст, 37 ЖК РФ—такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади

мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме «следует судьбе» права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. То есть если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. В этом случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника. При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

. Следовательно, собственники при вступлении в члены ТСЖ не вправе вносить в качестве взноса принадлежащую им долю в общем имуществе многоквартирного дома, а соответственно, у ТСЖ не может возникнуть право собственности на данное имущество.

То есть, если это предусмотрено в уставе ТСЖ, взносы для вступления в члены такого товарищества могут быть только денежные или иным образом выраженные, а общее имущество в силу самого факта создания ТСЖ на основании закона передается только в его управление. .

Гражданским законодательством не предусмотрены специальные виды прав, на основании которых ТСЖ могло бы управлять имуществом.

В целом право управления, которым наделяется ТСЖ, схоже с правом оперативного управления. Юридически получение права на оперативное управление долями закрепляется путем регистрации самого ТСЖ как юридического лица. В ЖК РФ не оговорено, что управление будет являться оперативным. Однако из определения ст. 296 ГК РФ следует, что учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. .

Правомочия, которыми наделяется ТСЖ в соответствии с законодательством, свидетельствуют о том, что право ТСЖ в отношении общего имущества многоквартирного дома это ограниченное вещное право. Однако передача собственниками ТСЖ правомочия распоряжения принадлежащей долей общего имущества многоквартирного дома свидетельствует о том, что право собственности оказывается «расщепленным» в отношении реализации правомочия по распоряжению

долей общего имущества. Данная часть правомочий собственника передается товариществу.

Еще одна проблема, тесно связанная с вопросом перечня имущества, которым ТСЖ может распоряжаться, заключается в том, что имущество, передаваемое в

аренду или по другим сделкам в пользование третьих лиц, должно быть индивидуально определено, кроме того, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Можно охарактеризовать эти помещения как вспомогательные, хотя в законодательстве отсутствует такое определение, но совершенно очевидно, что самостоятельного значения они не имеют. Правовой режим вспомогательных помещений в многоквартирном доме — ограниченно оборотоспособное недвижимое имущество. .

Таким образом, в общее имущество дома входят помещения, которыми в силу их функционального назначения невозможно распоряжаться даже ограниченно, поскольку эти объекты неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения дома.

Такое имущество не может быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома и помещений в нем. В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 611, ст. 691 ПС РФ по договору аренды или ссуды имущество передается во временное владение и (или) пользование в состоянии, соответствующем назначению имущества. Подвалы, чердаки и другие технические помещения должны быть всегда доступны для эксплуатирующих слулсб, использование их иными лицами не допускается.

На наш взгляд, технические помещения наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их дюке нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Использование общего имущества дома (размещение рекламы, спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов), безусловно, должно осуществляться с согласия домовладельцев или их объединения, но оно не будет являться сделкой с недвижимостью.

ТСЖ может извлекать прибыль только,из индивидуально определенных помещений. Это возможно в построенных в последние годы жилых домах, имеющих развитую инфраструктуру. Общее имущество таких домов могут составлять бассейны, магазины, административные помещения. Примером распоряжения общим имуществом может служить аренда нежилого помещения у ТСЖ. Договорные условия такой аренды в основном соответствуют условиям аренды нежилого помещения, за исключением того обстоятельства, что такая аренда не будет нарушать права и законные интересы собственников многоквартирного дома.

Частные собственники общей долевой собственности При сдаче в аренду пртшя гтттпжятттегл им нежилого помещения зачастую в качестве условий аренды выдвигают ряд требований, исполнение которых должно обеспечить коллективу собственников надлежащее содержание всего жилого дома, облегчить бремя расходов на жилье членам ТСЖ. В частности, в качестве условий договора аренды, кроме оплаты согласованной стоимости аренды, часто предусматриваются обязанности арендатора по ремонту систем жизнеобеспечения жилого дома, кровли и чердачных помещений, установка усиленных дверей и домофонов в подъездах, ремонт лифтового хозяйства, благоустройство придомовой территории и др.

Таким образом, проанализировав правомочия ТСЖ в отношении общего имущества многоквартирного дома, мы выяснили, что существует законодательное противоречие, заложенное в самом определении ТСЖ, которому законодатель необоснованно представляет широкий круг полномочий в отношении общего имущества собственников дома. Кроме того, мы наметили проблему законодательного закрепления правомочий ТСЖ в части управления общим имуществом жилого дома, поскольку законодатель оставил без внимания законодательное определение правовой природы института управления общим имуществом многоквартирного дома. Данные обстоятельства вносят дополнительные проблемы в процесс реализации ТСЖ предпринимательской деятельности, а также ущемляют права собственников жилого помещения в таком доме.

Список литературы

1. Рыжов, А. БВнедрение норм Жилищного кодекса РФ об управлении многоквартирными домами / А. Б. Рыжов // Жилищ, право. 2006. № 2. С. 26-33.

2. Литовкт, В. К Концепция развития жилищного законодательства / В. Н. Ли-товкин // Жилищ, право. 2004. № 3. С. 3-28.

3. Каменева, Е. А. К вопросу о развитии института эффективного собственника жилья / Е. А. Каменева // Жилищ, право. 2006. № 8. С. 2-6.

4. Коряковцев, В. Г. Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом / В. Г. Коряковцев. М., 2006.

5. Панкратова, О. Н. Учет жилых зданий в товариществах собственников •яшпт.д / О. Н. Панкратова, Ю. Н. Снопок // Бухгалт. учет. 2006. № 8. С. 39-44,

6. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // Юрист 2004. №11..

Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме? — Адвокат в Самаре и Москве

Адвокат Антонов А.П.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).
Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определен ст. 36 ЖК РФ и п. п. 2 — 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).
Вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В Определении Верховного Суда РФ от 29.10.2018 N 307-ЭС18-16531 по делу N А56-59412/2017 отражена позиция, согласно которой решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома и ее размере оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и находится в его исключительной компетенции.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в зависимости от содержания поставленного на голосование вопроса (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 ЖК РФ иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
В случае принятия решения о предоставлении общего имущества многоквартирного дома третьему лицу органом управления многоквартирного дома заключается договор аренды с третьим лицом в порядке, установленном ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Передача общего имущества в пользование

Передача общего имущества в пользование

Федеральным законом от 27.09.2009 № 228 ФЗ в ЖК РФ и ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38 ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе) внесены изменения, касающиеся передачи в пользование объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в целом и для установки рекламных конструкций в частности.

Поправки вступили в силу 29.09.2009. О том, что изменилось для управляющей организации, ТСЖ, собственников помещений, а также претендентов на право пользования общим имуществом, читайте в данной статье.

Вначале перечислим нововведения.

Начиная с 29.09.2009 пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ изложен так: к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, в отдельную позицию (пп. 3.1) в уже упомянутом п. 2 ст. 44 ЖК РФ вынесено принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Также изменения внесены в п. 1 ст. 46 ЖК РФ. Их суть сводится к тому, что принятие двух указанных категорий решений общего собрания возможно только квалифицированным большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников).
Из пункта 2 ст. 145 ЖК РФ исключен пп. 12, согласно которому принятие решений о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или передаче иных прав на него относилось к компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Поправки, введенные в Закон о рекламе, корреспондируют изменениям в ЖК РФ. Так, в п. 5 ст. 19, касающийся требований к договору на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, внесено дополнение о необходимости получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество. Причем договор заключает лицо, уполномоченное на это общим собранием собственников помещений.

К заявлению, представляемому в орган местного самоуправления для получения разрешения на размещение рекламной конструкции, с 29.09.2009 следует приложить протокол общего собрания собственников, если для установки конструкции предполагается использование общего имущества многоквартирного дома. Соответствующее дополнение внесено в пп. 2 п. 11 ст. 19 Закона о рекламе.

Теперь перейдем к анализу изменений.

Использование общего имущества

Уточнение формулировки пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что исполь-зование общего имущества самими собственниками помещений не требует принятия решения квалифицированным большинством голосов собственников. Имеются в виду ситуации, когда один из собственников помещений (например, организация, владеющая нежилым помещением) использует общее имущество, например, для размещения рекламы (подробнее см. статью «Использование общего имущества собственником нежилого помещения», № 3, 2009). Так, теперь четко написано, что решение об использовании общего имущества иными лицами (всеми, кроме собственников помещений) принимается общим собранием собственников помещений. Полагаем, что к иным лицам также следует отнести и арендаторов нежилых помещений.

Ранее в пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ речь шла о передаче в пользование общего имущества. Это позволяло отождествлять договор о передаче имущества в пользование с договором аренды (согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование). Теперь собрание принимает решение о пользовании общим имуществом, то есть о порядке, условиях, платности пользования. Это понятие охватывает не только правоотношения, регулируемые договором аренды, но и пользование общим имуществом, осуществляемое на основании иных договоров, пусть и не предусмотренных законодательством. Это справедливо, поскольку передача имущества в аренду сопряжена с выбытием данного имущества из владения и пользования собственниками помещений, тогда как на практике такого выбытия не происходит. Например, размещение рекламной конструкции на крыше или фасаде не означает, что собственники помещений перестают использовать крышу или фасад как конструктивный элемент многоквартирного дома. На это указал еще Президиум ВАС в п. 1 Информационного письма от 11.01.2002 № 66. Подобный договор не является договором аренды. Поэтому такой предмет договора, как передача в аренду части фасада многоквартирного дома площадью N метров, не имеет никаких правовых оснований.

Решение принимают собственники

Согласно новому пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ на общем собрании собственников квали-фицированным большинством голосов должно быть также принято решение, во первых, об условиях пользования общим имуществом, которые должны найти отражение в договоре, и, во вторых, об определении лиц, которые уполномочены от имени собственников заключать такие договоры. Безусловно, эти требования следуют из общих норм Жилищного кодекса. Так, и до принятия изменений суд признавал правомерным отказ в выдаче разрешения на установку рекламной конструкции (брандмауэра на стене многоквартирного дома) без дого-вора, заключенного с собственниками помещений многоквартирного дома (Постановление ФАС ПО от 20.08.2009 № А65-20008/2008).

Однако на практике приходилось сталкиваться со множеством злоупотреблений. Например, очень часто органы местного самоуправления предписывали потенциальным рекламодателям заключать договоры на установку рекламных конструкций именно с ними, без какого бы то ни было участия собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, плата поступала в бюджет. Напомним, что именно так зачастую происходило и с передачей в аренду нежилых помещений в многоквартирном доме (подвалов, чердаков и т. д.). Однако если в отношении нежилых помещений суть спора состоит в определении их статуса (являются они самостоятельным объектом или включаются в состав общего имущества), то по поводу крыши и фасада дома споры такого рода вряд ли уместны. Точно так же в домах, находящихся в управлении управляющих организаций, последние самовольно брали на себя полномочия заключать договоры о размещении рекламы в лифтах.Собственников помещений даже не уведомляли о порядке размещения рекламы, размере получаемого дохода и порядке его использования.

Если найдутся заинтересованные лица, которые обратятся в суд с требованием о признании договора о размещении рекламы, заключенного органом местного самоуправления или управляющей организацией, ничтожным, суд удовлетворит такой иск, ведь именно общее собрание собственников помещений должно дать согласие на использование общего имущества тем или иным образом. Однако, если решением этого вопроса никто не занимается, доходы от использования общего имущества проходят мимо его собственников.
Нужно признать, что изменения и дополнения, внесенные комментируемым законом, позволят предотвратить злоупотребления и нарушение прав собственников помещений только при размещении рекламных конструкций. Ведь орган местного самоуправления может выдать разрешение на установку рекламной конструкции лишь при наличии протокола общего собрания собственников. А договор на установку и эксплуатацию рекламной конст-рукции заключается только с лицом, уполномоченным на это общим собранием собственни-ков помещений в многоквартирном доме.

Поскольку использование общего имущества иным образом (размещение рекламы без использования рекламных конструкций, передача в пользование части холлов и т. д.) регулируется соглашением сторон и не контролируется уполномоченными органами, ситуация останется прежней – при заключении договора без санкции общего собрания собственники будут вынуждены отстаивать права в судебном порядке.

Новости для ТСЖ

Исключение из числа полномочий общего собрания членов ТСЖ принятия решения о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или передаче иных прав на него (пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) устранило коллизию, когда принимать решение о передаче общего имущества в пользование должно было и общее собрание собственников, и общее собрание членов ТСЖ (подробнее см. статью «Кого пригласить на собрание в многоквартирном доме?», № 4, 2008, стр. 44). Члены ТСЖ не вправе включать в компетенцию того или иного органа управления товариществом принятие решения о передаче общего имущества собственников в пользование. Это будет противоречить ЖК РФ.

До настоящего времени преобладала точка зрения, согласно которой, если в доме создано ТСЖ, именно оно должно заключать договор о передаче общего имущества в пользование (Постановление ФАС МО от 14.03.2008 № КА-А40/1701-08). После вступления в силу рассматриваемых поправок собственники помещений самостоятельно выбирают лицо, которое будет заключать договор, и наделяют его соответствующими полномочиями, что отражается в протоколе общего собрания собственников помещений. Вовсе не обязательно, что это будет ТСЖ в лице его председателя. Например, собственники вправе выбрать одного из собственников – граждан. Право ТСЖ предоставлять в пользование часть общего имущества в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, закреплено в пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ. Полагаем, это право может быть реализовано, если собственники помещений решат большинством голосов (2/3) наделить полномочиями по заключению договора товарищество.

Остается один важный вопрос. Федеральный закон от 27.09.2009 № 228 ФЗ не затро-нул положения ст. 152 ЖК РФ. Напомним, что пп. 3 п. 2 этой статьи относит сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме к одному из видов хозяйственной деятельности ТСЖ. Причем доход от такой хозяйственной деятельности расходуется по решению общего собрания членов ТСЖ на уставные цели (п. 3 ст. 152 ЖК РФ). Теперь общее имущество может быть передано в пользование третьим лицам и без участия ТСЖ (если на заключение договора уполномочено другое лицо, не товарищество).

Полагаем, что независимо от того, кто именно будет выступать уполномоченным лицом, собственник доходов от использования общего имущества должен определяться одинаково. Исходя из ст. 248 ГК РФ доходы от использования общего имущества принадлежат его собственникам соразмерно их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество (иное распределение может быть установлено соглашением между собственниками). Поэтому неправильно считать, что при заключении товариществом договора о пользовании общим имуществом доход будет возникать у ТСЖ, а при заключении договора уполномоченным лицом – у собственников помещений. Лицо, определенное общим собранием собственников, наделяется лишь полномочиями по заключению договора на условиях, установленных решением общего собрания. Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица.

Условия договора о пользовании общим имуществом

В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, установленных общим собранием. На наш взгляд, читать эту норму следует так: часть собственников (участ-вующая в собрании и обладающая минимум 2/3 голосов) от имени всех собственников передает полномочия одному лицу. Эти полномочия сводятся исключительно к заключению договора. Условия договора также устанавлива-ются указанной частью собственников. Они касаются, в частности, следующих моментов:
– объекта общего имущества, режим пользования которым устанавливается;
– пользователя;
– порядка использования;
– размера вознаграждения, выплачиваемого пользователем;
– порядка расчетов (каким образом и в какие сроки вносится плата).

Кроме того, общее собрание вправе установить, от чьего имени выступает уполномоченное лицо – от своего или от имени собственников. Выше мы пришли к выводу, что доходы от использования общего имущества в любом случае принадлежат собственникам помещений, поэтому, полагаем, уполномоченному лицу нецелесообразно выступать в договоре с контрагентом от своего имени. Тем более что договор заключается на основании протокола общего собрания, в котором указываются данные собственников, как присутствовавших на собрании, так и всех остальных (ведь следует указать, от имени каких собственников лицо наделено полномочиями по заключению договора).

Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора. Как указано в пояснительной записке к законопроекту № 166060-5 (который впоследствии стал Федеральным законом от 27.09.2009 № 228 ФЗ), подписание договора каждым собственником общего имущества, проголосовавшим за его заключение, в ряде случаев затруднительно. Добавим, что в п. 7 Постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум ВАС отметил, что стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Полагаем, что сказанное полностью справедливо и по отношению к сособственникам общего имущества в многоквартирном доме.

Принадлежность дохода от пользования общим имуществом собственникам помещений и заключение договора от их имени означают, что пользователь (контрагент по договору) приобретает обязанности налогового агента по НДФЛ (подробнее см. статью «Аренда общего имущества: избавляемся от ЕНВД», № 8, 2009).
Подводя итоги рассмотрению нового закона, следует отметить его положительный характер для собственников помещений в многоквартирном доме. Поправки направлены на защиту прав собственников общего имущества, устранили имевшуюся в Жилищном кодексе коллизию. Как они будут применяться на практике, покажет время.

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».

Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь

Обеспечение соблюдения соглашений TIC и разрешение споров

Энди Сиркин

Введение

Когда местное законодательство ограничивает преобразование существующих зданий в кондоминиумы и кооперативы, совместное владение общей арендой (TIC) является законной и, как правило, менее дорогой альтернативой покупке кондоминиума или кооператива. В ТИЦ совместное здание не разделено на отдельные участки, и никто не владеет конкретным пространством.Арендатор, являющийся совместным собственником, создает договоренность, подобную кондоминиуму, подписывая договор, дающий каждому владельцу исключительное право на использование определенного дома, квартиры и / или другой территории. Такое расположение чаще всего используется для многоквартирных домов, но также становится популярным для земли с несколькими домами на одну семью и для коммерческой недвижимости.

Покупатели

TIC часто задаются вопросом, какие проблемы могут возникнуть у них с этими договоренностями, и как они будут обеспечивать соблюдение своих соглашений и разрешать споры владельцев. В этой статье мы сосредоточимся на этих проблемах.(Ответы на другие часто задаваемые вопросы об условиях TIC см. В моей статье под названием «Аренда в общих часто задаваемых вопросах».)

Со статистической точки зрения споры по ТИЦ относительно редки. Основываясь на моем опыте работы с более чем 3000 арендаторов в общих группах за последние 26 лет, менее 3% групп TIC требуют разрешения споров в течение их существования. Однако общие споры с арендаторами, как и все споры с участием соседей, носят разрушительный характер и неприятны, и, по понятным причинам, вовлеченные владельцы часто и яростно жалуются любому, кто будет их слушать.Это явление может сделать эти споры более распространенными, чем они есть на самом деле.

У ТИЦ обычно больше споров и проблем с правоприменением, чем у ассоциаций кондоминиумов?

Частота споров ТИЦ примерно такая же, как и у ассоциаций домовладельцев-кондоминиумов аналогичного размера. Как для ТИЦ, так и для кондоминиумов меньшие группы с большей вероятностью потребуют разрешения споров, с ассоциациями из двух единиц, возглавляющими группу. Процент небольших ТИЦ намного больше, чем процент небольших кондоминиумов, и это может создать впечатление, что споры ТИЦ более распространены.Кроме того, существует множество ТИЦ без соглашений о ТИЦ, с соглашениями, составленными самостоятельно, и с соглашениями, подготовленными неопытными юристами. Напротив, кондоминиумы должны по закону иметь документы, а документы кондоминиумов должны соответствовать определенным юридическим требованиям. Если, например, сравнить ТИЦ из трех единиц с соответствующими соглашениями с ассоциациями из трех квартир, то частота споров будет практически одинаковой.

Какие законы регулируют права арендатора в долевой собственности?

Всякий раз, когда два или более человека являются совместной собственностью, они автоматически становятся общей арендой, если в договоре не указана другая форма совместной собственности.Но тот факт, что совладельцы владеют как общие арендаторы, не означает, что они обладают исключительными правами на владение определенными помещениями. Соглашения TIC, подобные кондоминиуму, о которых идет речь в этой статье, представляют собой относительно небольшое и новое подмножество более широкого мира аренды в совместном владении. Существенный свод общих законов, восходящих к Англии 17 века, регулирует все общие права аренды, включая относительно новомодные ТИЦ, похожие на кондоминиумы. Часть этого закона может быть полезна при разрешении сегодняшних споров о ТИЦ, особенно в тех случаях, когда стороны не имеют письменного соглашения (см., Например, обсуждение раздела и принудительной продажи ниже), но по большей части он носит слишком общий характер и слишком далек от современных ТИЦ. договоренности.

На практике другие области права влияют на современные ТИЦ больше, чем древний общий закон об аренде. В частности:

Договорное право определяет, какие аспекты аренды в общих договоренностях должны быть записаны, чтобы их исполнение было обеспечено, и как интерпретируются положения договора TIC;
о недвижимости определяет, когда и как общий совладелец может быть выселен из собственности и / или вынужден продать свою долю владения, включая то, какие уведомления требуются и как должны быть защищены инвестиции уходящего собственника;
Корпоративное право (некоторые из которых применяются к некорпоративным организациям) налагает некоторые формальности на арендаторов в общих группах, принимающих решения, и определяет определенные обязанности, которые совладельцы несут друг перед другом; и
Гражданский процессуальный закон регулирует некоторые аспекты исполнения соглашений TIC и разрешения споров.

Общие совладельцы-арендаторы могут свободно определять большинство аспектов своих отношений в соглашении об ИС, но общий закон остается значимым с двух сторон. Во-первых, если положение соглашения TIC противоречит закону, оно недействительно и не имеет исковой силы. Во-вторых, если в соглашении TIC не говорится о каком-либо конкретном вопросе или если из-за противоречивых условий невозможно определить истинное намерение сторон, вопрос будет решен в соответствии с общим законом.

С точки зрения правоприменения, каковы основные различия между ТИЦ и кондоминиумами?

Необходимость подписи: Основной регулирующий документ для владельцев кондоминиумов (обычно называемый «Декларация о соглашениях, условиях и ограничениях» или «CC&R») регистрируется в записях округа и автоматически связывает каждого человека, который становится владельцем кондоминиума.Соглашения TIC обычно не могут быть зарегистрированы (потому что это приведет к незаконному разделению) и должны быть подписаны каждым владельцем. Если кто-то становится общим арендатором без подписания соглашения TIC, будет труднее обеспечить соблюдение соглашения (как более подробно обсуждается ниже).
Отсутствие внесудебного обращения взыскания: если владелец кондоминиума не платит оценку, другие владельцы могут использовать ту же внесудебную процедуру обращения взыскания, которую используют банки, когда заемщик не выплачивает ипотечный кредит.Хотя эта система не всегда работает идеально, обычно она приводит к продаже кондоминиума нарушившего свои обязательства собственника примерно за четыре месяца без участия суда и с минимальными затратами для других владельцев. Внесудебное обращение взыскания недоступно в большинстве соглашений TIC, и альтернатива, как правило, более медленная, более дорогая и менее надежная (как более подробно обсуждается ниже).
Дополнительные общие обязательства: В как кондоминиумов, так и ТИЦ, некоторые расходы оплачиваются группой и возмещаются владельцами через имущественные взносы.В кондоминиумах общие расходы обычно включают страхование, обслуживание общих территорий и коммунальные услуги, такие как водоснабжение / канализация и вывоз мусора. ТИЦ часто также делят счет по единому налогу на имущество и ипотеку. Увеличение общих затрат увеличивает вероятность дефолта собственника и увеличивает величину возникающего в результате этого дефицита. Кроме того, большее количество совместных обязательств, и особенно разделенная ипотека, усложняют процесс принудительной продажи доли неплатежеспособного владельца.

Как обычно обеспечивается исполнение соглашений TIC?

В большинстве договоров аренды в качестве основного механизма принудительной продажи используется принудительная продажа.При принудительной продаже арендатор в общих интересах нарушившего обязательства совладельца продается либо на открытом рынке, либо другим владельцам. Договоренности, в соответствии с которыми совладелец, нарушивший обязательства, просто теряет свое право собственности и инвестиции, являются незаконными, поэтому процесс принудительной продажи в соглашении TIC должен быть разработан таким образом, чтобы гарантировать, что доля владельца, нарушившего обязательства, будет продана за сумму, приблизительно равную ее справедливой рыночной стоимости. или рекламируется на открытом рынке. Кроме того, владелец, нарушивший свои обязательства, должен получить любую выручку от продажи, оставшуюся после оплаты расходов на продажу, и сумм, которые он / она должен другим лицам.Хорошо написанное положение о принудительной продаже также обсудит:

Уведомление, которое должно быть направлено, если один совладелец считает, что другой нарушил соглашение TIC;

Требование, чтобы владелец, нарушивший свои обязательства, немедленно исправил дефолт или инициировал разрешение спора, включая срок, по истечении которого обвиняемый владелец не может остановить процесс принудительной продажи;

Требование о выплате неплатежеспособным собственником всех сумм, которые он / она оспаривает, в качестве предварительного условия для прекращения принудительной продажи, при условии, что он / она может вернуть платежи в процессе разрешения спора;

Процедуры, которые устранят необходимость участия судьи или арбитра на каждом этапе процесса продажи, который теоретически требует подписи нарушившего обязательства владельца; и

Требование о том, чтобы дефолтный собственник предоставил продавцу финансирование, если необходимо, чтобы его / ее доля могла быть легко продана.

Принудительная продажа — не единственное доступное средство правовой защиты, когда общий арендатор нарушает соглашение TIC. Другие владельцы также могут требовать возмещения денежного ущерба и приказов, вынуждающих нарушившего свои обязательства владельца выполнить или прекратить выполнение некоторых действий. Но принудительная продажа уникальна тем, что обеспечивает постоянное решение и исключает возможность повторного спора с тем же владельцем.

Влечет ли принудительная продажа или иное принудительное исполнение УИП длительную и дорогостоящую судебную тяжбу?

Хорошо это или плохо, но наша правовая система построена таким образом, чтобы каждый человек мог свободно обвинять и гарантировал возможность ответить на обвинения других до наступления следствия.Эти атрибуты не позволяют группе обеспечить соблюдение своего собственного соглашения и вместо этого требуют, чтобы постороннее лицо, такое как судья или арбитр, участвовало в разрешении споров и контролировало процесс принудительного исполнения. В настоящее время ведутся серьезные споры о том, какие системы являются более эффективными: общественная (судья / присяжные) или частная (арбитраж). Большинство соглашений TIC полагаются на обязательный арбитраж, который, как правило, быстрее, но так же (или даже дороже), чем обращение в суд. Но одним из основных атрибутов хорошего соглашения TIC является его эффективность, позволяющая избежать необходимости в разрешении споров и не позволять судье или арбитру большую часть исполнительного процесса.

Что могут сделать владельцы ТИЦ, чтобы минимизировать количество споров?

Наиболее важным элементом в сведении к минимуму общих споров между арендаторами является наличие соглашения TIC, в котором очень четко указаны обязанности каждого собственника и шаги, которые другие собственники могут предпринять после нарушения. Специфика особенно важна в отношении наиболее распространенной аренды в общих зонах споров:

Деньги: как и когда утверждается бюджет и устанавливаются ежемесячные платежи? Достаточно ли ежемесячных платежей для оплаты всех счетов (включая налог на имущество и страхование), а также текущего ремонта и замены основных компонентов здания?
Управление и расходы: есть ли конкретное лицо, ответственное за оплату счетов и эксплуатацию здания? Достаточно ли автономии у менеджера для эффективного управления зданием?
Шум: Кто решает, когда что-то слишком шумно? Когда владелец может потребовать меры по снижению шума, такие как напольное покрытие, отсутствие обуви или дополнительная звукоизоляция?
Домашние животные: сколько их разрешено, какие размеры и типы и где они разрешены? Если домашние животные допускаются во двор, должны ли владельцы сопровождать их, чтобы «вычерпывать» помет?
Парковка: Какие ограничения по размеру и размещению транспортных средств применяются, и предполагают ли эти ограничения изменения владельца и транспортных средств? Что может сделать владелец, если другой владелец припарковался неправильно?
Хранение: Когда владелец может размещать или хранить предметы вне своего помещения? Что может сделать владелец, если другой владелец кладет личную вещь в коридоре, гараже или на заднем дворе без предварительного обсуждения и согласия?
Рефинансирование: Может ли владелец получить доступ к своему капиталу или рефинансированию для облегчения продажи без одобрения других владельцев? Если да, то кто оплачивает расходы по рефинансированию, что произойдет, если процентные ставки будут выше, и как защищен капитал других собственников?

Еще одна тактика, полезная для минимизации арендной платы в общих спорах, — это принятие графика штрафов и пени за конкретные нарушения.Штрафы и взыскания сдерживают нарушения, делая последствия более очевидными и очевидными, и упрощают исполнение, превращая спор из спора о поведении в спор о деньгах.

Также важно незамедлительно действовать в случае нарушения. Толерантность ведет к неуверенности в важности соблюдения соглашения, что, в свою очередь, приводит к еще более грубым нарушениям и большим трудностям, когда решение о принудительном исполнении, наконец, принимается.

Еще одна ключевая стратегия минимизации споров состоит в том, чтобы требовать, чтобы каждый арендатор совместно вносил относительно высокий первоначальный взнос.Когда совладелец может больше терять, он / она стремится избегать нарушения соглашения TIC и предпочитает компромисс битве. Более того, более крупный первоначальный взнос увеличивает вероятность того, что группа TIC возместит все свои убытки и затраты, если ей придется довести процесс принудительной продажи до завершения.

Что должен делать арендатор, являющийся совместным владельцем, если он / она считает, что другой собственник нарушает соглашение TIC?

Первым шагом в обеспечении соблюдения соглашения TIC является документирование нарушения путем сбора доказательств.В случае нарушений, связанных с невыплатой, документальное подтверждение нарушения означает установление того, что платеж должен был быть произведен в определенное время, и что неплательщик знал, что это необходимо. В случае нарушений поведения документирование нарушения означает сбор фотографий, записей, свидетелей или других конкретных доказательств. Следующим шагом является подготовка письменного требования или уведомления, необходимого для начала исполнения в соответствии с соглашением TIC, и выполнение каждого последующего шага, как только это позволяет соглашение. На практике подавляющее большинство споров, связанных с ТИЦ, неофициально решаются самими сторонами, а почти все остальные разрешаются посредством медиации.Успешность посредничества в совместном владении в нашем офисе превышает 80%. Но начиная с формальных шагов, таких как сбор доказательств и официальное уведомление о нарушении, побуждайте нарушителя к активному участию в неформальном урегулировании или посредничестве и создайте основу для быстрого и экономичного правоприменения в случае неудачи посредничества.

Что произойдет, если возникнет спор по вопросу, не урегулированному в соглашении TIC?

Суды и арбитры могут разрешать вопросы, не урегулированные в соглашении TIC, тремя основными способами: (i) путем экстраполяции прошлой практики владельцев в аналогичных ситуациях; (ii) путем изучения того, как соглашение решает аналогичные вопросы; и (iii) ссылкой на обычную практику.Поскольку ни один из этих методов не является прямым или надежным, важно, чтобы в соглашении TIC было четко указано как можно больше вопросов, даже если это делает документ излишне длинным и строгим. Краткость и простота — не лучший вариант, и владельцам гораздо легче решить не строго соблюдать строгое положение, чем пытаться обеспечить выполнение вольно написанного положения «мы просто поработаем».

Что произойдет, если соглашение TIC не будет подписано всеми арендаторами у общих владельцев?

Совладелец, не подписавший договор аренды по общему соглашению, может заявить, что он / она не связан обязательствами и, например, имеет право занимать любую квартиру, которую он / она желает (включая квартиру, уже занятую другим владельцем).Другие владельцы могут указать на прошлое поведение неподписавшего владельца, которое подразумевает, что он / она согласился с условиями контракта, например, участие в процессе создания соглашения, соблюдение условий соглашения в прошлом или приобретение доли в собственности со знанием того, что договор существовал, но такой подход не всегда бывает успешным. Вот почему так важно гарантировать, что каждый из первоначальных общих арендаторов и каждое лицо, которое позже приобретет долю в собственности, подписали соглашение TIC.В государстве общественной собственности также важно убедиться, что каждый супруг или домашний партнер владельца либо подписывает соглашение, либо подписывает акт о прекращении права собственности, разъясняющий, что он / она не станет совладельцем со временем в соответствии с законами об общественной собственности. .

Один из способов для арендаторов, являющихся совместными собственниками, защитить себя от риска, исходящего от не подписавшего совладельца, — это составить «меморандум о соглашении» и зарегистрировать его в Регистраторе округа округа, в котором находится недвижимость.Меморандум о соглашении — это короткий документ (обычно 1-2 страницы), в котором говорится, что арендатор, являющийся совместным владельцем, имеет соглашение, но не описываются его условия. Запись меморандума о соглашении с Регистратором округа создает юридическую презумпцию того, что неподписавший владелец должен был знать о соглашении, что значительно затрудняет для этого человека возможность успешно заявить, что он / она не должен быть связанным. Даже группы, которые усердно требуют, чтобы все совладельцы подписали Соглашение TIC, должны записать меморандум, чтобы защитить себя от людей, которые могут стать собственниками косвенно, таких как наследники умершего владельца или кредиторы обанкротившегося владельца.

Что происходит, если у арендаторов у общих владельцев нет письменного соглашения?

Владельцы
TIC без письменного соглашения могут попытаться полагаться на свои неформальные или устные договоренности, но их может быть невозможно доказать или обеспечить соблюдение, если владельцы не согласны с тем, каковы эти договоренности. Иногда неписаные аранжировки можно продемонстрировать на примере прошлой практики. Но в большинстве случаев аренда в общих группах без письменного соглашения вынуждена прибегать к двум основным принципам общего права, применимым к аренде в общей собственности: «право взноса» и «право раздела».
Право на взнос делает каждого арендатора в общем собственнике ответственным за выплату своей процентной доли (как показано в праве собственности на собственность) всех необходимых и законных расходов, и каждый собственник, который платит больше, чем его / ее доля, может получить разницу от владельца (ов), который этого не сделал. Право на взносы на практике несколько неуклюже, потому что оно предполагает, что все расходы делятся только теми, кто имеет титул, и то только в том процентном соотношении, в котором эти люди владеют титулом.Кроме того, может быть трудно установить, какие расходы являются необходимыми и законными и, следовательно, подлежат возмещению, и как эти расходы должны быть компенсированы неденежными льготами, такими как проживание в конкретной квартире. Как правило, суд, в котором арендатор, являющийся совместным владельцем, требует взноса от другого собственника, должен провести трудоемкий и дорогостоящий процесс бухгалтерского учета. Это одна из многих причин наличия письменного соглашения TIC, которое заменяет право на взнос и устраняет связанные с этим сложности и затраты.
Право раздела дает каждому арендатору, являющемуся общим собственником, возможность в любое время принудительно продать арендатора общей собственности. Когда владелец подает иск о разделе, автоматически следует продажа под надзором суда; владелец, ищущий принудительную продажу, не должен указывать причину или обоснование. Выручка от продажи делится в соответствии с процентным соотношением, указанным в заголовке, если только владелец не может доказать, что существует какое-либо другое соглашение (письменное или неписаное). Затем разделение выручки осуществляется с учетом права взноса (описанного в предыдущем абзаце), что делает процесс бухгалтерского учета под надзором суда, который следует за разделом, медленным и дорогостоящим.Раздел — грубое оружие в том смысле, что он прекращает совместное владение и вытесняет всех. Это может быть полезно для владельца, который готов уйти, но серьезная угроза для того, кто предпочитает остаться, и, что еще хуже, для того, чье истинное финансовое положение не точно представлено в процентах титулов. Отсутствие нюансов в процессе раздела в сочетании с трудностью распределения выручки являются дополнительными причинами для наличия письменного соглашения TIC, которое обычно ограничивает право совладельца добиваться раздела и разъясняет, как распределяются выручка от продажи.
Об авторе
SirkinLaw APC является пионером в области соглашений об общих арендаторах (TIC), включающих уступку прав владения, которые часто используются в качестве замены для разделения собственности, когда настоящее подразделение невозможно или чрезмерно дорого. В 1985 году Энди Сиркин создал юридическую и транзакционную структуру, которая стала отраслевым стандартом для этого типа TIC. В последующие годы Энди стал первым инструктором по недвижимости, утвержденным штатом для TIC с учетом занятости, первым получил разрешение штата на продажу TIC для крупных зданий и первым убедил институциональных кредиторов предлагать индивидуальные TIC. финансирование, и быть первым, кто разработал кредитные документы и руководящие принципы андеррайтинга кредиторов для частичного финансирования TIC.В последние годы тип соглашения о совместной собственности, который Энди задумал почти 25 лет назад, вырос и составляет примерно 1/3 всех продаж пристроенных домов в Сан-Франциско.
SirkinLaw APC подготовила около 3000 соглашений TIC на основе занятости для объектов недвижимости любого размера и типа и продолжает оказывать помощь в подавляющем большинстве этих сделок в Калифорнии. Этот непревзойденный уровень опыта позволяет нам предлагать проверенные временем подходы для подавляющего большинства ситуаций совместного владения, быстро и эффективно решать проблемы и создавать четкие, простые для навигации и чтения документы, эффективные и экономичные. укреплять.Мы продолжаем улучшать наши документы каждый месяц по мере того, как мы сталкиваемся с новыми ситуациями и узнаем больше о том, какие механизмы TIC работают лучше всего в реальном мире. Мы также делимся накопленными знаниями и поддерживаем профессионалов в сфере недвижимости и сообщество TIC, постоянно публикуя новые статьи на нашем веб-сайте и предлагая бесплатные образовательные семинары. ??
Наша обычная практика аренды включает в себя общие консультации и консультации, подготовку соглашения TIC, кредитные документы и постоянные консультации с разработчиками, продавцом, риэлторами и владельцами TIC на фиксированной или почасовой основе.Мы пользуемся заслуженной репутацией, поскольку мы отвечаем на звонки в кратчайшие сроки и обеспечиваем быстрое выполнение заказов. Но что более важно, мы известны тем, что находим творческие решения, успокаиваем страхи и находим точки соприкосновения, чтобы сделки и отношения работали. Хотя наша роль обычно начинается в момент создания или продажи общей аренды, мы стремимся оставаться доступными для решения проблем на протяжении всего срока действия каждого TIC. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.
Различные способы совместной собственности
Когда два или более человека владеют собственностью — будь то кондоминиум, дом или участок земли — отношения между владельцами очень важны.Форма собственности на собственность влияет на то, как собственность передается кому-то другому. Важно убедиться, что у вас есть правильная форма собственности на вашу собственность.
Общая аренда дает владельцу максимальную гибкость при передаче собственности по своему усмотрению. Каждый соарендатор в совместной аренде имеет долю в собственности и может передавать эту долю в течение жизни или по завещанию. Сарендаторы могут иметь разные имущественные интересы; например, три собственника могут владеть 5 процентами, 35 процентами и 60 процентами собственности, соответственно, в качестве общих арендаторов.Каждый арендатор может разорвать свои отношения с другими арендаторами, передав свой интерес другой стороне. Затем эта третья сторона становится общим арендатором с другими владельцами.
С другой стороны, совместные арендаторы должны иметь равные доли владения недвижимостью. Таким образом, каждый из трех владельцев будет иметь по одной трети доли в собственности. Если один из совместных арендаторов умирает, его или ее доля немедленно прекращается, и оставшиеся совместные арендаторы владеют всем имуществом.Преимущество совместной аренды состоит в том, что она позволяет избежать проверки интересов владельца после его смерти.
Однако недостатком как совместной, так и общей аренды является то, что кредиторы могут наложить арест на собственность арендатора для погашения долга. Так, например, если соарендатор не выполняет свои обязательства по долгам, его кредиторы могут подать в суд в рамках «процедуры раздела», чтобы разделить имущественные интересы и продать имущество, даже несмотря на возражения других владельцев.
Третья форма аренды, разрешенная в нескольких штатах, полная аренда, позволяет избежать этой проблемы, но она доступна только супружеским парам или, где это применимо, гражданским парам.Аренда в целом основана на общественной ценности защиты семьи. Один арендатор не может самостоятельно выразить свой интерес, в отличие от других арендаторов. После смерти одного из супругов его интерес автоматически переходит к другому супругу, как и в случае совместной аренды, и кредиторы одного из супругов не могут наложить арест на имущество или принудить его продажу для взыскания долгов без согласия обоих супругов.
Кредиторы могут наложить арест на имущество, находящееся в аренде целиком, но им не повезет, если должник умрет раньше другого супруга, который перейдет в собственность на имущество без долгов.Вот почему и муж, и жена должны подписать ипотеку на свою собственность, чтобы ипотека была действительной. Парам, не состоящим в браке, которые покупают недвижимость и впоследствии вступают в брак друг с другом, следует полностью переименовать договор в качестве арендаторов, чтобы воспользоваться большей защитой, которую предлагает эта форма аренды.
В большинстве штатов, если форма аренды, которую предполагали арендаторы, неоднозначна, предполагается, что аренда является общей.
Обратитесь к своему адвокату, чтобы узнать, какая форма собственности является правильной в ваших обстоятельствах.Чтобы найти ближайшего к вам адвоката, нажмите здесь.

Последнее изменение: 10.02.2021
РЕКЛАМНОЕ ОБЪЯВЛЕНИЕ
Что такое общая аренда в Калифорнии?
В штате Калифорния существует несколько различных способов совместного владения собственностью.Две из наиболее распространенных форм совместной собственности — это совместная аренда и общая аренда.
Общие арендаторы — это форма владения недвижимостью, при которой два или более человека разделяют долю владения недвижимостью. Совместные арендаторы владеют равными долями в собственности и получают свои доли одновременно на одном и том же акте. Общие арендаторы не обязательно владеют равными долями в собственности и могли владеть своими акциями в разное время.
Общие арендаторы не имеют «права на наследство» или права на долю (-и) другого (-ых) владельца (-ей) в случае их смерти.Поэтому общие арендаторы — более распространенная форма совместной собственности для несвязанных владельцев собственности. Они стали популярны как средство владения недвижимостью для частных лиц по мере роста цен на жилье.
Что такое общий арендатор?
Общие арендаторы — это совладельцы собственности, которые могут владеть неравными долями и иметь разные имущественные интересы. Например, владелец A может владеть 20% собственности, владелец B — 30%, а владелец C — 50%. Доля каждого собственника могла быть приобретена в разное время.
Совместная аренда также создается, если совместный арендатор продает или передает свою долю другому лицу. Совместная аренда прерывается и формируется общая аренда.
При рассмотрении различных форм совместной собственности важно обращать внимание на общие права и обязанности арендаторов. Совместно арендаторы пользуются следующими правами:
Доход от собственности: Когда собственность приносит доход (например, доход от аренды), владельцы имеют право на долю дохода, пропорциональную их доле владения.
Передача права собственности: Каждый совместно арендатор имеет право передать свою долю владения. Они могут продать, подарить или заложить свою долю. В случае, если передача негативно повлияет на других владельцев собственности, все владельцы должны согласиться на передачу.
Передача через завещание: Совместные арендаторы часто передают свои права по завещанию или живому доверию. Если общий арендатор умирает без завещания или без завещания, его интересы переходят к их наследникам в соответствии с законами штата о завещании.В этом отличие от совместной аренды, когда интересы совладельца переходят к другим владельцам после их смерти.
Общие арендаторы также разделяют следующие обязательства:
Расходы: Долевые арендаторы несут ответственность за имущественные расходы. Эта ответственность обычно распределяется в соответствии с долями владения, при этом каждый владелец платит процент в зависимости от своей доли. Таким образом, если одному собственнику принадлежит 50%, он оплачивает 50% расходов.
Судебные иски: Если совместно арендаторы подвергаются судебному процессу из-за того, что кто-то был ранен на участке, все владельцы несут ответственность за любое судебное решение против них.Независимо от обстоятельств или вины конкретного собственника, все совладельцы несут ответственность в соответствии с их долей владения.
Кредиторы: Если у одного из совладельцев есть кредитор, который получает долю в собственности, например, по решению суда о продаже для погашения долга, другие владельцы могут быть вынуждены продать. Им будет выплачена компенсация, основанная на их доле в собственности, но, если они не смогут выкупить кредитора, они мало что могут сделать, чтобы сохранить свое право собственности на собственность.
Раздел: В некоторых случаях общие арендаторы оказываются в споре, который они не могут разрешить. В деле о разделе суд может разделить имущество в соответствии с долями владения или заставить владельцев продать и разделить выручку.
Совместное соглашение об аренде — это способ для совладельцев проявить инициативу и решить, что произойдет, если возникнут споры относительно права собственности на недвижимость. Общее соглашение об аренде — это официальный документ, в котором излагаются права и обязанности владельцев, а также способы разрешения разногласий.
Например, совладельцы могут договориться об альтернативном разрешении споров, например о посредничестве, до обращения в суд. Если совладельцы хотят управлять расходами и доходами не в соответствии с долей каждого собственника в собственности, соглашение можно решить и это.
Владение недвижимостью в нескольких формах в Калифорнии
В Калифорнии собственность может принадлежать более чем в одной форме. Это означает, что некоторые совладельцы могут владеть недвижимостью в качестве совместной аренды, в то время как другие совладельцы владеют имуществом в качестве общих арендаторов.Множественные формы собственности повлияют на то, что происходит с каждой акцией после смерти владельца.
Для иллюстрации, владельцы A, B и C владеют зданием. А и Б владеют зданием как совместные арендаторы. Они также являются арендаторами вместе с владельцем C. Если A умирает, их доля собственности переходит непосредственно к B. Однако, если C умирает первым, их доля переходит в соответствии с их волей или законами штата о наследовании по закону.
Есть несколько общих преимуществ аренды в Калифорнии. Во-первых, каждый собственник имеет право на всю собственность, независимо от своей доли владения.Это может позволить людям владеть жилой недвижимостью в районах с высокой стоимостью жизни. Несколько человек могут владеть недвижимостью без каких-либо ограничений на их использование.
Еще одно преимущество — возможность со временем добавлять дополнительных владельцев. Это может помочь с расходами, связанными с недвижимостью. Не требуется, чтобы все владельцы получали право собственности на недвижимость одновременно.
Общая аренда также является выгодной формой собственности для инвесторов.Возможно добавление новых инвесторов в заголовок, а также позволяет инвесторам продавать свои акции.
Каковы недостатки аренды в Калифорнии в общих договоренностях?
Хотя общая аренда имеет свои преимущества, у этой формы собственности есть и некоторые недостатки. Во-первых, поскольку каждый собственник может продать свою долю без согласия других на передачу, совладельцы могут оказаться с незнакомцем в качестве совладельца. С юридической точки зрения ничего нельзя сделать, если их не устраивает такая договоренность.
Точно так же, когда один совладелец умирает, его доля переходит к тому, кому владелец указал в своем завещании. Затем этот наследник имеет возможность продать свою долю. Другие владельцы могут купить эту долю или быть вынуждены разделить собственность с незнакомцем.
Совладельцы несут ответственность за свою долю по ипотеке, налогам и другим векселям. Если один владелец не платит свою долю, другие владельцы должны платить больше, чтобы компенсировать разницу. Совладельцы также могут иметь отдельную ипотеку для своих долей в собственности.Это может стать проблемой, если один из владельцев перестанет выплачивать ипотечный кредит, и этот кредитор попытается лишить права выкупа всей собственности.
Совладельцы могут попытаться избежать потенциальных проблем, которые могут возникнуть при аренде совместно с четко письменным соглашением, в котором излагаются права и обязанности всех владельцев. В соглашении могут быть рассмотрены такие вещи, как то, что происходит, когда один из владельцев хочет продать свою долю, или требовать от владельцев попыток альтернативных вариантов разрешения споров, таких как посредничество, прежде чем просить суд вмешаться в случае разногласий.
Расторжение договора с арендатором в Калифорнии
Прекратить совместную аренду относительно просто. Совладельцу просто нужно продать, подарить или иным образом передать свою долю кому-то другому (одному или нескольким совладельцам или кому-то еще). При наличии письменного соглашения совладельцы могут иметь право преимущественной покупки или возможность выкупить собственника, который больше не желает участвовать в аренде.
Если в процессе завершения возникают юридические проблемы, владельцы могут инициировать действие раздела.В деле о разделе суд может принудить к продаже собственности, а затем распределить выручку между владельцами в соответствии с их интересами собственности.
Консультации прокурора Калифорнии
Если вы пытаетесь решить, является ли совместная аренда тем типом собственности, в которую вы хотите вступить, вам следует обратиться к юристу по недвижимости из Калифорнии. Они могут посоветовать вам, какой тип собственности лучше всего подходит для вашей ситуации. Опытный юрист также может помочь вам составить договор о праве собственности, чтобы права и обязанности каждого владельца были ясными и недвусмысленными.
Какие формы совместной собственности на недвижимость?

Какие формы совместной собственности на недвижимость?
Существует несколько способов владения недвижимым имуществом несколькими владельцами. Эти формы совместной собственности включают в себя общих арендаторов, совместных арендаторов с правом наследования, аренду в целом и общую собственность. Форма совместной собственности указывается в документе на имущество.Важно выбрать правильную форму совместного владения для вашей ситуации.
Обзор совместного владения недвижимостью
Когда в документе на недвижимое имущество указано более одного владельца, каждый владелец имеет определенные юридические права на это имущество. Точный характер этих прав зависит от формы совместной собственности.
Если все владельцы являются людьми (то есть не предприятиями или трастами), владельцы могут выбрать, будут ли они владеть титулом в качестве общих арендаторов или совместных арендаторов с правом наследования .Обе эти формы совместной собственности доступны для всех совладельцев, независимо от семейного положения.
Особые формы совместного владения, доступные только супружеским парам. Права супружеской собственности зависят от того, является ли штат государством общей собственности или государством общего права.
Государства с общинной собственностью — В штатах с общинной собственностью, например, Калифорния и Техас, супружеские пары могут владеть титулом как общинной собственности . Как обсуждается ниже, общественная собственность может находиться в собственности с правом наследования или без такового.
Государства общего права (отдельная собственность) — В штатах общего права, таких как Флорида, супруги могут владеть титулом в качестве арендаторов в целом .
Не знаете, какой язык включить? Формы документов, подготовленные нашим программным обеспечением для создания документов, содержат правильный язык для выбранной вами формы совместного владения. Щелкните здесь, чтобы создать свой собственный документ сегодня.
Общая аренда
Общая аренда — это форма совместной собственности без права наследования.Когда несколько владельцев владеют титулом в качестве общих арендаторов, интерес каждого владельца становится частью его или ее наследственного имущества после смерти. Он не переходит автоматически к выжившему владельцу или владельцам.
Пример: Если Петр и Павел владеют недвижимостью как общие арендаторы и Петр умирает первым, то проценты Петра будут , а не перейдут к Павлу. Вместо этого он перейдет в наследство Питера. Если у Питера есть завещание, интересы Питера перейдут к тому, кто наследует по завещанию Петра. Если у Петра нет завещания, имущество перейдет к наследникам Петра в соответствии с законами о наследстве государства, в котором это имущество находится.
Общая аренда — это форма совместной собственности по умолчанию в большинстве штатов. Предполагается, что договор с двумя или более лицами создает общую аренду, если в договоре не указано иное. Чтобы избежать каких-либо сомнений, рекомендуется указывать точную форму собственности в акте при передаче собственности.
Общая аренда — хороший выбор, когда стороны не хотят, чтобы оставшиеся владельцы унаследовали долю умершего собственника. Совместная аренда гарантирует, что интересы каждого собственника переходят к его или ее наследникам, а не к оставшимся совладельцам.Но поскольку интерес умершего владельца становится частью его или ее имущества, от завещания может потребоваться передать интерес наследникам умершего владельца.
Примечание: Завещание можно избежать несколькими способами, включая документы о передаче после смерти, документы о пожизненном наследстве, документы леди Берд и документы в трасты.
Совместная аренда с правом наследования
Совместная аренда с правом наследования (иногда именуемой аббревиатурой JTWROS) включает в себя право наследования.Это означает, что в случае смерти одного из владельцев имущество автоматически переходит к выжившим владельцам. Право на наследство позволяет избежать завещания в наследство умершего владельца.
Пример: Если Петр и Павел владеют недвижимостью как совместные арендаторы с правом наследования и Питер умирает первым, проценты Петра автоматически перейдут к Павлу после его смерти. Наследство Петра не требуется. Интерес Петра перейдет к Павлу, а не к наследникам Петра, независимо от того, есть ли у Петра завещание.Это фактически лишает наследников Петра наследства в пользу Павла.
Право на выживание сохраняется до тех пор, пока последний выживший владелец не станет владеть всем имуществом. В случае смерти последнего выжившего владельца может потребоваться завещание для передачи права собственности наследникам этого владельца.
Для совместной аренды традиционно требовалось четыре единиц титула . Это означает, что для существования совместной аренды должно произойти все следующее:
Доли совместных арендаторов должны возникать одновременно;
Все совместные арендаторы должны получать одинаковые проценты;
Все совместные арендаторы должны получить право собственности в одном документе или другом документе; и
Все совместные арендаторы должны иметь равные права на управление и владение собственностью.
Эти требования удовлетворяются в акте о передаче собственности от правопреемника другим владельцам на специальном языке, необходимом для создания совместной аренды с правом наследования. Если существующий владелец будет продолжать владеть имуществом после передачи, см. Наше обсуждение Единства правового титула и Strawman Conveyances в нашей статье «Как добавить нового владельца в документ о праве собственности на недвижимость» для получения дополнительной информации.
Разрыв в любой из четырех единиц правового титула может разрушить совместную аренду.Если, например, один из собственников передает свою долю кому-либо, кроме одного из совладельцев, лицо, получающее имущество от совместного арендатора, становится арендатором совместно с другими владельцами.
Совместная аренда с правом наследования — популярная форма собственности в семье. Иногда родители называют своих детей совместными квартиросъемщиками с правом наследования с намерением, чтобы собственность оставалась в семье после смерти каждого ребенка. Это поможет избежать необходимости завещать собственность в наследстве каждого ребенка и сохранить собственность в пределах семейной линии.Но это также приносит пользу последнему выжившему ребенку, за исключением внуков умерших детей.
Примечание: Совместная аренда с правом наследования часто используется в контексте планирования наследственного имущества, чтобы избежать завещания. Когда владелец умирает, удаление его или ее из собственности обычно является простым процессом, не требующим завещания. См. Раздел «Как удалить умершего владельца из титула на недвижимость» для получения дополнительной информации об удалении умершего владельца из титула на собственность.
Общественная собственность (только для супружеских пар)
В Соединенных Штатах существует девять штатов с общественной собственностью. Эти штаты, включая Техас и Калифорнию, разрешают супругам владеть титулом в качестве общественной собственности. Эта форма совместной собственности рассматривает супругов как единую экономическую единицу и дает важные налоговые льготы. Ознакомьтесь с нашими статьями о собственности сообщества Техаса и Собственности сообщества Калифорнии для получения дополнительной информации о законе о собственности сообщества Техаса и Калифорнии.
Общинная собственность может включать или не включать право на наследство .Право на наследство. означает, что интересы умершего супруга автоматически переходят к пережившему супругу после смерти умершего супруга. Если у супругов нет детей вне брака, они часто захотят включить право на наследство, чтобы избежать завещания. Если у супругов есть другие дети, они могут предпочесть , а не , чтобы включить в него права на наследство, чтобы интересы каждого супруга могли перейти к его или ее соответствующим детям.
Если супруги намерены создать право на наследство, в документе должен быть указан конкретный язык, необходимый для создания права на наследство.В некоторых штатах, например в Техасе, могут потребоваться дополнительные соглашения для создания прав на выживание.
Необходимо создать документ с правом выживания? Наше программное обеспечение для создания документов позволяет вам выбрать, следует ли включать право на наследство, и создает соответствующий язык на основе вашего выбора. И если собственность находится в штате, который требует, чтобы супруги подписали договор о праве на наследство, наше программное обеспечение создаст договор о праве на наследство в сообществе вместе с документом.
Полностью сдача внаем (только для супружеских пар)
Аренда в полном объеме — это особая форма совместной собственности, доступная только супругам в штатах с общим правом (например, Флорида). Это похоже на совместную аренду, поскольку дает каждому супругу право на наследство. После смерти первого супруга имущество автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу. Смотрите нашу статью об аренде во Флориде для получения дополнительной информации.
Совместная аренда с правом наследования и аренда в целом включают право наследования.Но часто есть и другие преимущества, такие как защита активов, которые делают аренду в целом предпочтительной формой собственности между супругами. Согласно законодательству многих штатов (включая Флориду) судебное решение против одного из супругов не подлежит исполнению в отношении имущества, которое находится в полной собственности на правах аренды. Это защищает имущество от кредиторов одного из супругов.
Брак является существенным элементом аренды в целом. В случае развода супругов форма совместной собственности переходит в общую аренду.После развода каждый из супругов будет владеть имуществом вместе с другим супругом в качестве арендатора.
Большинство поверенных по недвижимости предполагают, что муж и жена намереваются получить право собственности в качестве арендаторов в полном объеме и будут передавать собственность таким образом по умолчанию. Но это может не соответствовать намерениям супружеской пары, особенно если есть дети от предыдущего брака. Поскольку собственность, находящаяся в полной аренде, автоматически переходит к пережившему супругу, супруги могут непреднамеренно лишить наследства детей от предыдущего брака.
Записка о Life Estate
В этой статье речь идет о одновременных владениях . Совместное владение означает, что все люди одновременно обладают собственническими правами на собственность. Еще одна форма совместной собственности — это жилые владения. Но в отличие от совместного владения пожизненные арендаторы и остальные бенефициары владеют своими долями в разные моменты времени. См. Что такое «Поместье жизни»? Для получения дополнительной информации о поместьях.
Путеводитель по недвижимости Грузии
В чем разница между кооперативом и кондоминиумом?
В «кондоминиуме» вы на законных основаниях владеете определенной квартирой в многокомпонентной структуре здания.Согласно типичной схеме, у вас есть доля и право использовать общие зоны, такие как коридоры, лифты, сады, бассейны и клуб в пределах этой структуры. Вы платите ежемесячный платеж «ассоциации» за расходы на содержание общих частей. Ассоциация обычно работает как корпорация с процессами рассмотрения жалоб и апелляций для защиты индивидуальных прав владельцев и обеспечения механизма разрешения споров внутри сообщества.
В «кооперативе» структура собственности совершенно иная: вы не владеете своей отдельной единицей в здании, а владеете акциями корпорации, которая фактически владеет зданием и всеми квартирами.Вы арендуете свою квартиру у корпорации по формуле, основанной на размере квартиры. Как акционер, вы имеете право голоса при избрании совета директоров, который управляет кооперативом.
Какова цель «записи» дела?
При покупке недвижимости вы получаете письменный документ под названием «акт», который передает право собственности на недвижимость от покупателя к вам как покупателю. Документ дает вам официальное право собственности в обмен на определенную сумму денег.Передача прав на недвижимое имущество не будет завершена до тех пор, пока вам не будет передан акт. Документ должен быть немедленно зарегистрирован у клерка округа в округе, где находится собственность. Записывая документ, вы уведомляете всех будущих потенциальных покупателей этой собственности о том, что теперь у вас есть права собственности на этот конкретный объект недвижимости. Запись также отслеживает хронологическую цепочку владения покупателями и продавцами. Перед покупкой недвижимого имущества в регистратуре окружного клерка проводится обыск, чтобы подтвердить, что продавец (как и все предыдущие продавцы) имеет законное право собственности на данную собственность.Компании по страхованию правового титула обычно выполняют эту функцию, чтобы определить, возникли ли какие-либо дефекты в предыдущих передачах и передачах. В таком случае такие дефекты могут быть указаны и исключены из сферы их действия.
Какие налоговые преимущества я получаю, владея недвижимостью?
Вычет процентов по ипотеке: Основное преимущество владения недвижимостью связано с возможностью вычета процентов по ипотеке или ссуде под залог собственного капитала. Чтобы иметь право на вычет подоходного налога, ссуда должна быть предоставлена для вашего дома или загородного дома, который не сдается в аренду другим лицам.Удержание должно рассматриваться как вычет по статьям в Приложении А вашей федеральной налоговой декларации.
Вычет по налогу на недвижимость: налоги на недвижимость, уплачиваемые правительству штата или местного самоуправления, также подлежат вычету из вашей федеральной декларации. Как правило, налоги должны основываться на оценочной стоимости недвижимости и должны взиматься единообразно со всего имущества, находящегося под юрисдикцией налогового органа.
Освобождение от прироста капитала: после продажи жилья вы можете исключить до 250 000 долларов (500 000 долларов для супружеских пар) из любой реализованной прибыли.Чтобы соответствовать требованиям, вы должны соответствовать определенным требованиям: среди прочего, вы должны проживать в этом доме не менее двух из пяти лет до продажи и не исключать прибыль от продажи другого дома за два года до продажи. распродажа.
Когда передача акций не является передачей акций
27 октября 2020 г.
Когда недвижимость, принадлежащая предприятию с одним активом , продается, покупатель часто покупает долю владения в предприятии, а не покупает фактическое имущество.Например, если корпорация владеет реактивным самолетом, покупатель может получить право собственности на самолет, купив все акции корпорации, а не купив сам самолет. До изменения закона в 1980 году передача собственности на предприятие, а не на саму собственность, была предпочтительным способом продажи недвижимости в Нью-Йорке. Почему? Потому что продавец мог избежать уплаты городского налога на передачу недвижимости .
Что происходит, когда кооперативная квартира продается юридическим лицом? проприетарных договоров аренды почти всех кооперативов предусматривают, что в случае уступки аренды и передачи акций правление должно одобрить сделку.Но если кооперативная квартира принадлежит юридическому лицу и передается доля владения, а не акции (и аренда), имеет ли правление такое же право одобрить или отклонить сделку? Обходит ли этот тип сделки обычные правила продажи кооперативной квартиры? На этот вопрос нужно было ответить в деле Big Deal Realty on Green St., Inc. v. 60G 133 Greene St. Owners, LLC.
Big Deal Realty имеет довольно распространенное положение в своей частной аренде: «Арендатор не должен уступать эту аренду или передавать акции…до согласия (было дано советом директоров) ». Кроме того, аренда требовала уплаты налога на перекуп при продаже.
60G, общество с ограниченной ответственностью (LLC), ранее купило две акции кооперативной корпорации, которые были распределены между блоком 1 и подвальным помещением. Но спустя годы, чтобы погасить долг, владельцы ООО передали свою долю в ООО кредитору, не продавая доли в корпорации и не передавая права собственности в аренду.
Совет кооперативов был расстроен по двум причинам: он хотел, чтобы у было право одобрить транзакцию , и он хотел собрать очень большой налог флип . Поэтому правление подало иск против 60G. Вопрос перед судом заключался в следующем: могут ли владельцы 60G передать свою долю владения в своей LLC и обойти требование права собственности на получение согласия совета директоров и уплаты налога на прибыль?
В решении суда он принял к сведению тот факт, что в соответствии с четко установленным законом при коммерческой аренде передача доли в арендаторе не является уступкой аренды.Фактически, это обычное дело с коммерческой арендой, и именно поэтому коммерческие арендодатели обычно требуют, чтобы в договоре аренды было конкретно указано, что уступка аренды требует согласия арендодателя и что передача определенного процента доли владения арендатором (часто 50%) будет считаться переуступкой.
Суд отметил, что в договоре аренды имущества кооператива не было ничего, что указывало бы на то, что передача долей собственности юридического лица, владевшего квартирой, будет рассматриваться так же, как передача акций и уступка аренды.Таким образом, суду ничего не оставалось, как признать перевод действительным, даже несмотря на отсутствие согласия совета директоров и уплаты налога на перекуп. Правление не имело права одобрять эту передачу или собирать подоходный налог, поскольку в договоре аренды собственности не было положений в отношении этого типа транзакции.
Здесь есть важный урок. В настоящее время акционеры часто требуют, чтобы их акции были переведены на имя юридического лица. Хотя в большинстве случаев речь идет о трасте , мы получили много запросов на перевод в ООО.Каждый совет директоров должен осознавать, что независимо от юридического лица следует уделять особое внимание тому, чтобы последнее решение суда могло повлиять на такую передачу. Правление должно настаивать на том, чтобы в качестве условия любого одобрения передачи любому юридическому лицу в письменном соглашении было четко указано, что передача доли собственности или бенефициарного интереса в юридическом лице будет считаться передачей самой квартиры. . В случае передачи в доверительное управление следует проявлять особую осторожность в отношении лица, имеющего право пользоваться квартирой.Без такого соглашения кооператив рискует получить передачу, не одобренную советом, и, что еще хуже, передачу, за которую не была уплачена необходимая комиссия за передачу.
Эндрю П. Брукер — партнер юридической фирмы Armstrong Teasdale . Заявления и взгляды в этой статье являются его собственными и не обязательно принадлежат фирме.
Права совладельцев квартир на общие площади
Общая территория — это участок земли, которым совместно владеют более одного человека .Между жильцами многоквартирных комплексов возникает масса споров по поводу использования общих частей. Люди, которые совместно владеют общими частями, известны как совладельцы независимо от размера их владений. Понимая природу мест общего пользования, эту проблему можно решить.
Права и ограничения совладельцев:
Каждый совладелец владеет каждым квадратным дюймом земли, находящейся в общем пользовании, и, следовательно, каждый совладелец имеет право ходить по каждой части собственности и пользоваться ею.
Однако существуют определенные ограничения, которые необходимо соблюдать при использовании общих частей.
Ни один совладелец не может пользоваться общей собственностью таким образом, чтобы это причиняло ущерб другому совладельцу, или совладелец не может построить постоянную структуру на общей собственности или передать общую собственность в какое-либо исключительное использование. Таким образом, право совладельцев пользоваться общими частями ограничивается правом пользования общими помещениями.
Однако совладелец имеет право добиваться раздела и разделения владения общей площадью.Но от этого права можно отказаться, подписав письменное соглашение всеми совладельцами.
Совладельцы также имеют право передать свои доли в собственности другим совладельцам и в их пользу путем заключения Соглашения о передаче прав. В случае смерти совладельца его доля в общем имуществе перейдет к его законным наследникам. Однако в случае смерти совладельца его общая доля может быть передана другим совладельцам.
Знайте свои общие зоны:
Каждый совладелец должен проверить свой договор купли-продажи и договор строительства.Следует изучить, какие части предназначены для общих помещений.
Подтвердите доступ:
Только ассоциация собственников квартир может запретить доступ или пользование местами общего пользования людям, которые не уплатили плату за обслуживание. Важно, чтобы ассоциация правильно использовала такие полномочия. Также ни у одного совладельца или застройщика не будет эксклюзивного ключа от общих частей.
Подтвердите сохранение общности:
Если один совладелец удерживает других совладельцев от использования общих частей, например: путем строительства постоянных построек или сохранения части общей площади для себя, ассоциация может принять меры против совладельца или даже подойти к суд за то же самое.
Техническое обслуживание:
Ассоциация должна следить за тем, чтобы места общего пользования были чистыми, чистыми и свободными от каких-либо препятствий или посягательств.

Разъяснения Минстроя РФ по вопросам отчуждения общего имущества в многоквартирном доме — Госстройжилнадзор НАО

Общедомовая собственность и ее использование собственниками многоквартирного дома

Об использовании общего имущества собственниками МКД

Возможно ли отчуждение общего имущества в многоквартирном доме?

Правовое регулирование вопроса

Условия отчуждения общедомового имущества

Как оформить отчуждение общего имущества МКД быстро и правильно?

Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме? — Адвокат в Самаре и Москве

Передача общего имущества в пользование

Обеспечение соблюдения соглашений TIC и разрешение споров

Обеспечение соблюдения соглашений TIC и разрешение споров

Введение

У ТИЦ обычно больше споров и проблем с правоприменением, чем у ассоциаций кондоминиумов?

Какие законы регулируют права арендатора в долевой собственности?

На практике другие области права влияют на современные ТИЦ больше, чем древний общий закон об аренде. В частности:

С точки зрения правоприменения, каковы основные различия между ТИЦ и кондоминиумами?

Как обычно обеспечивается исполнение соглашений TIC?

Влечет ли принудительная продажа или иное принудительное исполнение УИП длительную и дорогостоящую судебную тяжбу?

Что могут сделать владельцы ТИЦ, чтобы минимизировать количество споров?

Что должен делать арендатор, являющийся совместным владельцем, если он / она считает, что другой собственник нарушает соглашение TIC?

Что произойдет, если возникнет спор по вопросу, не урегулированному в соглашении TIC?

Что произойдет, если соглашение TIC не будет подписано всеми арендаторами у общих владельцев?

Что происходит, если у арендаторов у общих владельцев нет письменного соглашения?

Об авторе

Различные способы совместной собственности

Что такое общая аренда в Калифорнии?

Что такое общий арендатор?

Владение недвижимостью в нескольких формах в Калифорнии

Каковы недостатки аренды в Калифорнии в общих договоренностях?

Расторжение договора с арендатором в Калифорнии

Консультации прокурора Калифорнии

Какие формы совместной собственности на недвижимость?

Какие формы совместной собственности на недвижимость?

Обзор совместного владения недвижимостью

Общая аренда

Совместная аренда с правом наследования

Общественная собственность (только для супружеских пар)

Полностью сдача внаем (только для супружеских пар)

Записка о Life Estate

Путеводитель по недвижимости Грузии

В чем разница между кооперативом и кондоминиумом?

Какова цель «записи» дела?

Какие налоговые преимущества я получаю, владея недвижимостью?

Когда передача акций не является передачей акций

Права совладельцев квартир на общие площади

Права и ограничения совладельцев:

Знайте свои общие зоны:

Подтвердите доступ:

Подтвердите сохранение общности:

Техническое обслуживание:

Оставить комментарий Отменить ответ