Главная
Параметры застройки земельного участка: ГрК РФ Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства \ КонсультантПлюс

Параметры застройки земельного участка: ГрК РФ Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства \ КонсультантПлюс

Содержание

ГрК РФ Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства \ КонсультантПлюс

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу

ГрК РФ Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2015 N 459-ФЗ)

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Статья 38 ГрК РФ. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ.

1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

См. все связанные документы >>>

< Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Статья 39. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства >

1. В комментируемой статье определены такие важные экономико-юридические характеристики объектов недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства), как предельные размеры и предельные параметры строительства (реконструкции). Как отмечают исследователи, задача установления этих параметров состоит «в таком регулировании землепользования и застройки на территории муниципального образования, при котором при сохранении публичных начал решение вопросов строительства и реконструкции оставалось за застройщиком, который мог бы самостоятельно, а не с разрешения или согласования регулирующих органов государственной власти или органа местного самоуправления выбрать подходящий вариант строительства или реконструкции из вариантов, предусмотренных градостроительным регламентом… Кроме того, установление подобных параметров и размеров сможет стать эффективным инструментом градостроительной и земельной политики муниципальных образований, позволит эффективнее использовать земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные на них, снизит административные издержки при ведении предпринимательской деятельности в сфере строительства» .

———————————

Комментарий к Градостроительному кодексу РФ (постатейный) / С. А. Боголюбов, Е.А. Галиновская, Н.А. Игнатюк и др.; под ред. С.А. Боголюбова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2009.

Как следует из ч. ч. 1 — 2 комментируемой статьи, в документах территориального зонирования устанавливаются следующие предельные параметры:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Эти параметры устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Так, например, Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга для зоны коллективных садоводств с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры (кодовое обозначение зоны — Т1Ж1) устанавливают следующие предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

1) минимальная площадь земельных участков:

— ведение садоводства и дачного хозяйства — 600 кв. м;

— ведение огородничества — 200 кв. м;

— для индивидуального жилищного строительства — 600 кв. м;

2) минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков — 3 м;

3) максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений, сооружений — в отношении балконов, эркеров, козырьков — не более 3 м и выше 3,5 м от уровня земли. При этом суммарная ширина всех эркеров в каждом этаже не должна превышать 30% ширины фасада здания, выходящего на красную линию, в этом этаже;

4) максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений на земельных участках — 3 этажа;

5) максимальный класс опасности (в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами) объектов капитального строительства, размещаемых на земельных участках, — V и т.д.

Уже из этого перечня видно, что градостроительные регламенты могут содержать и иные предельные параметры, не поименованные в настоящем Кодексе. Ранее эта возможность просто логически вытекала из содержания комментируемой статьи, а в силу требований Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ она установлена явным образом (ч. 1.2 настоящей статьи) с 1 января 2017 г.

С этого же дня комментируемая статья пополняется новым правилом, согласно которому в случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

2. Как следует из ч. 2.1 комментируемой статьи, предельные требования и параметры могут быть расширены не только по решению составителей правил землепользования и застройки, но и в силу обстоятельств императивного характера. Законодатель указывает одно такое обстоятельство — расположение территориальной зоны в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения. В этом случае регламенты должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства, среди которых:

— требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства;

— требования к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства;

— требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

Конечно, степень детализации этих требований всецело зависит от количества и плотности размещения соответствующих объектов капитального строительства. Например, в соответствии с Постановлением Правительства Нижегородской области от 17 июня 2016 г. N 361 «О включении города Дзержинска в Перечень исторических поселений, имеющих особое значение для истории и культуры Нижегородской области, утверждении предмета охраны, границы территории данного исторического поселения, требований к градостроительным регламентам в утвержденных границах» градостроительными регламентами в границе территории исторического поселения г.

Дзержинск необходимо предусмотреть обеспечение сохранности предмета охраны исторического поселения, в том числе:

— сохранение местоположения, объемно-пространственной структуры, общего архитектурного облика, подлинных ценных архитектурных деталей фасадов, формы крыши, исторической системы покраски и цветового решения исторически ценных градоформирующих объектов;

— сохранение радиально-кольцевой системы застройки с делением ее на кварталы с включением линейной квартальной застройки в северо-западной части;

— сохранение местоположения, габаритов и объемно-пространственной композиции главных площадей города;

— сохранение исторических въездных направлений, исторических линий застройки улиц; принцип замыкания перспектив улиц на градостроительных (исторических) доминантах;

— сохранение ценного исторического ландшафта города;

— ограничение нового строительства на охраняемых линиях застройки:

а) высота объектов нового строительства не должна превышать высоту прилегающих к ним объектов более чем на 30%;

б) протяженность фасадов объектов нового строительства не должна превышать протяженность фасадов прилегающих к ним объектов более чем на 50%;

в) фасады объектов нового строительства должны выполняться в классическом стиле, традиционном для большинства объектов культурного наследия, расположенных в г. Дзержинске; возможность выполнения фасадов в других стилях допускается на основании ландшафтно-визуального анализа влияния объекта нового строительства на восприятие объектов культурного наследия;

г) сохранение традиционного для данного исторического поселения стиля отделки фасадов объектов нового строительства: оштукатуренные фасады, окраска в приглушенных тонах с более светлой окраской декоративных элементов;

— ограничение размещения рекламных конструкций, прокладки инженерных коммуникаций надземным способом, размещения автостоянок в целях сохранения исторического облика города, охраняемых композиционно-видовых связей (панорам).

3. Как следует из ч. 3 комментируемой статьи, в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров. Систематическое толкование этой нормы и положений данной статьи в целом позволяет считать, что законодатель не вводит обязанность устанавливать единое сочетание предельных размеров и параметров для всей территории той или иной зоны. К такому же выводу приходят и судебные органы.

Пример: суд отказал в удовлетворении требований истцов о признании недействующими приложений к Закону о правилах землепользования и застройки города в части отображения границ территориальной подзоны. По мнению истцов, оспариваемыми нормами неправомерно установлены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Суд указал, что в силу ч. 3 ст. 38 ГрК РФ в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства и сочетаниями таких размеров и параметров. В указанной норме отсутствует требование об отображении границ территориальных зон в схеме границ действия предельных параметров разрешенного строительства, равно как не содержится норм, определяющих то, что в одной территориальной зоне должны быть установлены единые предельные параметры разрешенного строительства. Таким образом, отсутствует нормативно установленная обязанность проведения межзонной границы, и ее отсутствие не нарушает прав и законных интересов истцов (см. Определение ВС РФ от 1 апреля 2015 г. N 78-АПГ15-2).

Технические параметры городского планирования

1. Классификация земель под застройку и типы зданий

Классификация земель под застройку должна следовать принципу совместимости и детального планирования.

При отсутствии такой детальной планировки классификацию следует проводить в соответствии с планировкой зонирования центральной части города, комплексной планировкой новых городов и центральных городов и Таблицей типов зданий, разрешенных на различных видах земель под застройку (таблица 11. 1).

Земля под жилую застройку (R) используется для строительства больших или разбросанных поселений, включая жилые кварталы, кварталы, места для встреч и общежития для персонала. Коммунальные объекты Земли (З) используются организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления, экономики, культуры, образования, здравоохранения, спорта, научных исследований. Промышленная земля (M) используется промышленными и горнодобывающими компаниями для строительства заводов, складов и других сопутствующих объектов. M 1 мало влияет или загрязняет окружающую жилую среду и сооружения; M 2 имеет некоторое влияние или загрязнение; и M 3 оказывает сильное воздействие или загрязнение. Складская земля (W) занята складами, скотными дворами, упаковочными и перерабатывающими предприятиями и другими сопутствующими объектами. Земля коммунального хозяйства (U) отводится под коммунальное хозяйство. Земля зеленых насаждений (G) используется для озеленения общественных зеленых насаждений (G 1 ) и зеленых насаждений для производства, изоляции, санитарии и безопасности (G 2 ).

Дома малоэтажные жилые

0028 900 χ 0 90 9 0 43 8 28 — 83
Таблица 11.1 Разрешенные типы зданий на различных землях под застройку
Типы застройки Жилые земли Общественные объекты Промышленные земли Складские земли Коммунальное хозяйство Зеленые насаждения
R2 R3 C1 C2 C3—C6 M1 M2 M3 W1 W2 G1 G2
√ √ — χ — χ χ χ 02 9043 900 χ χ χ χ
Прочие малоэтажные жилые дома √ √ — х — х х х х 904 х 9043 χ χ
Жилые дома средней этажности χ √ √ χ — — χ χ 02 χ 900 χ χ χ χ
Высотные жилые дома χ — √ χ — — χ χ χ 904 028 90 3 χ χ χ
Общежитие бакалавров χ √ √ χ √ √ — χ — χ χ
Муниципальные образовательные учреждения (ясли, начальные и средние школы) √ √ √ χ √ — χ х х х х
Объекты коммунально-бытового обслуживания — √ √ √ √ √ — х х х х
Культура сообщества объекты (клубы молодежи и пожилых людей, дома культуры и др. ) — √ √ √ √ — χ χ χ х х χ χ χ
M 3 0 9 8 9004
9 Жилые земли
Общественные объекты Промышленные земли Складские земли Коммунальное хозяйство Зеленые насаждения
R1 R2 R3 C1 C2 C3—C60028 M2 M3 W1 W2 G1 G2
Общественные спортивные сооружения
√ √ χ √ — χ χ χ χ χ χ —
Коммунальные медицинские учреждения (поликлиники, дома престарелых и др. ) 900 8 √ √ х √ — х х х х х 902 88 90 3 χ
Коммунальные объекты (включая таксопарки) √ √ √ √ √ √ √ — √ — 90 90 43 08 028 χ 028 χ 9 —

8

8 х

—
Общественные административные объекты (например, полицейские участки, районные комитеты) √ √ √ √ √ √ — χ 8 9004 0043 χ — χ χ
Коммунальное техническое обслуживание или производственные помещения для ежедневного использования предметы первой необходимости χ √ — — — √ — χ888 х х х х
Мелкие рынки сельскохозяйственной продукции χ √ — χ χ √ — χ χ χ —
Малый товарные рынки χ √ — — — √ —
х х —
3 W

28

900 3 √ √ 90 90 9043 √ 90 28 71 Учреждения культуры выше уровня сообщества, т. е. библиотеки, музеи, галереи, концертные залы, мемориалы430 00283 — 8
Таблица 11. 1. 028
Коммунальные службы Зеленые насаждения
R1 R2 R3 C1 C2 C3—C6 M1 M2 M3
W2 G1 G2
Административные помещения организаций уровня сообщества и выше χ 900 2 √ √ — χ χ χ χ χ χ
Объекты коммерческого обслуживания выше уровня населенных пунктов χ √ х — — х — х х х х
χ — — — √ — χ х х х х
Рекреационные объекты выше уровня сообщества, напр. кинотеатры, парки развлечений, клубы, танцевальные залы и ночные клубы х х х √ х — х х
88 χ χ χ χ
Спортивные сооружения выше уровня сообщества χ — χ χ √ √ χ χ χ 9004 2 χ χ —
Медицинские учреждения выше уровня сообщества х — — х х — х х х х х
M 2 002841 90 гостиниц 8 043 √ 0043 — 900
типы, разрешенные на различных типах земель под застройку
Типы зданий Жилые земли Общественные объекты Промышленные земли Складские земли Коммунальные услуги Зеленые насаждения
R1 R2 R3 C1 C2 C3—C6 M1
W1 W2 G1 G2
Специальные медицинские учреждения, напр. психиатрические больницы и инфекционные больницы, местонахождение которых должно быть изолированным0043 ? ? ? ? ? — — √ — — гостиницы общего назначения χ — — √ — √ χ χ — χ χ χ χ

8

χ — — √ — — χ х х х х х х
Здания торгово-жилого комплекса 90 90 8 √ √ — — ? ? ? 43 х х х х √ √ х х х х х х х
Профессионально-технические училища, школы для взрослых и заочные 2 х — — √ √ — χ — χ χ χ 02
92 31 Основная ориентация 958 118 2,5 0
Таблица 11. 1 Разрешенные типы зданий на различных землях под застройку
Типы зданий Жилые земли Общественные объекты Промышленные земли Складские земли Коммунальные услуги Зеленые насаждения
R1 R2 R3 C1 C2 C3—C6 M1 M2 M3
W2 W2 G1 G2
Научно-исследовательские и проектные организации χ — — — √ √ χ χ χ 98 43 х х х

Примечания:

1. √ означает «разрешено»; χ для «не разрешено»; и — для «определения плановой администрацией в зависимости от планирования и конкретной ситуации».

2. C 1 C 2 относится к коммерции, торговле и офису.

3. C 3 -C 6 относятся к образованию, науке и технике, культуре и здравоохранению.

2. Плотность застройки и коэффициент площади

3 Коэффициент площади 9202 Малоэтажные дома 9002 28 40 9 9043 28 % 0028 3 1,8 1,8 1,8 1,8 90 9043 2,8 90 043 2,8 90 28
Таблица 11.2 Контрольные показатели плотности застройки и коэффициента площади
Тип здания Центральная часть города (в пределах внешней кольцевой дороги) За пределами центральной части города (вне внешней кольцевой дороги)
В пределах внутренней кольцевой дороги Между внутренней и внешней кольцевой дорогой дороги Новые городские территории Центральные города Обычные города и другие районы
Плотность Коэффициент площади 802 Плотность
Плотность Коэффициент площади Плотность Коэффициент площади Плотность Коэффициент площади
20% 0,4 18% 0,35 18% 0,3 18%
25%		 0,3
0,7		 18%
25%		 0,3 9190 42 190 0,7 90 1224 Прочие малоэтажные жилые дома 30% 0,9 27% 0,8 25% 0,7
Жилые дома (включая гостиничные апартаменты)0 Среднеэтажные 1,8 30% 1,6 30 % 1,4 30 % 1,0 30 % 1,0
Высотное 25% 2,0 25% 1,8
Торгово-офисные здания (включая гостиницы, многоквартирные офисные здания) Среднеэтажные 50% 2,0 50% 1,8 20 40% 1,2 40 % 1,2
Высотное 50 % 4,0 45 % 2,5
3 Коэффициент площади 9402 складские помещения8
Таблица 11. 2 Контрольные показатели плотности застройки и коэффициент сюжета
Тип здания Центральная часть города (в пределах внешней кольцевой дороги) За пределами центральной части города (вне внешней кольцевой дороги)
В пределах внутренней кольцевой дороги Между внутренней и внешней кольцевой дорогой дороги Новые городские территории Центральные города Обычные города и другие районы
Плотность Коэффициент площади 802 Плотность
Плотность Коэффициент площади Плотность Коэффициент площади Плотность Коэффициент площади
Малоэтажный 60% 1. 2 50 % 1.0 40 % 1.0 40 % 1.0 40 % 90 9 2 182 3 1 9004
Среднеэтажный 45% 2,0 40 % 1,6 35 % 1,2 35 % 1,2 35 %
Высотное 30% 3,0 30% 2.0 — — — — — —
Зеленая зона общественного пользования В соответствии с Правилами отвода земельных участков 8

Примечания:

1. Данная таблица применима только к объектам индивидуального строительства площадью не более 30 000 квадратных метров и без детальной планировки.

2. Индексы, указанные в этой таблице, являются верхними пределами. Таблица 11.30028

 Прочие районы Минимальное расстояние (метры) Кратность высоты здания Минимальное расстояние (метры)
Внутри внутренней кольцевой дороги Пуси Другие районы Малоэтажное 0,50 0,60 6 — 3
Среднеэтажный —
Высотный 0,25 12 15 0,20 12
Вторичная ориентация 2 — По противопожарному разделению
Среднеэтажное 4 — По противопожарному расстоянию
Высотное 0,20 12 —

Примечания:

1. Для зданий с толщиной фронтонной стены более 16 метров расстояние от линии границы должно контролироваться в соответствии с основной ориентацией.

2. Для малоэтажных особняков основной направленности расстояние от межевой линии умножается на 0,7.

Таблица 11.4.0028
3 5
24 < H ⩽ 60 метров 8 10
3 90 1 < H ⩽ 60 метров 10 15
H > 100 метров 15 20

Примечания:

1. RW: ширина дороги.

2. SD: отступ.

3. BH: высота здания. Н: высота.

3. Контроль за высотой зданий и ландшафтом

Следует поощрять строительство жилых домов с лифтами между 9 и 12 этажами в центральной части города. Ожидается, что новые высокие и низкие жилые дома будут иметь наклонные крыши.

Линии электропередач вокруг новых жилых домов должны быть закопаны под землю; стены ограждения должны быть пустотелыми и покрыты зелеными насаждениями. Наружный блок кондиционеров и связанные с ними приборы должны быть установлены в специально отведенных местах в целях единообразия. Следует содействовать сбору информации на открытом воздухе или удаленно, например, показаниям воды, электричества и газа.

Контроль высоты при строительстве и перестройке должен соответствовать соответствующим правилам контроля над высотой над уровнем моря в аэропортах, метеорологических обсерваториях, радиостанциях и других телекоммуникационных средствах, включая средства микроволновой связи, где важен контроль над высотой над уровнем моря.

Контроль высоты вокруг контролируемых строительством территорий, таких как исторические и культурные объекты, должен соответствовать соответствующим правилам и утвержденному детальному планированию. При отсутствии утвержденного подробного планирования сначала следует разработать план города или план участка, прежде чем после оценки и оценки можно будет сформулировать эффективные меры контроля высоты.

Высотный норматив для строительства и реконструкции вдоль городских магистралей должен отвечать следующим требованиям, если иное не предусмотрено утвержденной рабочей планировкой:

  • Как правило, высота здания (H) не должна превышать 1,5-кратного эквивалента суммы ограниченной ширины дороги (W) и расстояния отступа (S), т. е. H . 1,5 (Вт + Т).
  • Высоту высотных комплексных зданий следует определять по формуле А . L (W + S), где A — площадь проекции здания на землю под углом 1:1,5 (56,3°), L — длина строительной площадки вдоль запланированной линии ограничения дороги, W — ширина дороги с ограниченным доступом, а S — расстояние отхода.

Ширина здания должна соответствовать следующим требованиям, если иное не установлено утвержденной рабочей планировкой:

  • Для зданий высотой не более 24 м ширина проекции наибольшей последовательно расширяющейся грани не должна превышать 80 м.
  • Для зданий высотой от 24 до 60 метров ширина проекции наибольшей последующей расширяющейся грани не должна превышать 70 метров.
  • Для зданий высотой более 60 метров ширина проекции наибольшей последующей расширяющейся грани не должна превышать 60 метров.
  • Для группы продолжающихся, но неровных зданий при расчете верхнего предела ширины проекции наибольшей последовательно расширяющейся грани будет применяться наибольшая высота.

Рекомендуемая высота каждого этажа в среднеэтажных и многоэтажных жилых домах составляет 2,8 метра, с верхним пределом 3,6 метра.

Ограждающие стены вокруг жилых домов со стороны улицы должны быть пустотелыми высотой не более 2,2 метра. Зеленые насаждения определенной ширины должны быть высажены в пределах отступа.

4. Зеленые насаждения и автостоянки

Доля зеленых насаждений в общей площади строительной площадки (далее именуемой GP) должна соответствовать требованиям, указанным в Постановлении о посадке деревьев и лесонасаждениях Шанхая.

Зеленые насаждения для расчета GP включают концентрированные зеленые насаждения на строительных площадках и разрозненные зеленые насаждения, такие как зеленые насаждения вокруг домов, вдоль дорожек в жилых поселках и между зданиями.

Крупные зеленые насаждения должны составлять не менее 10% от общей площади жилых земель. В жилых кварталах площадь каждого централизованного озеленения должна быть не менее 400 кв. м, из которых одна треть должна находиться вне межзастройки. Придорожные общественные зеленые насаждения и зеленые изолирующие полосы не должны рассматриваться в составе централизованных зеленых насаждений жилых кварталов, если они не находятся в черте квартала. Однако в центральной части города 50% общественных зеленых насаждений можно рассматривать как площадь строительных площадок, если общественные зеленые насаждения на некоторых участках автомагистралей находятся в ведении строительных подрядчиков, но добавленная площадь не должна превышать 20% утвержденной площади застройки (первоначальная площадь строительной площадки, умноженная на утвержденный коэффициент участка).

Централизованная зеленая зона в одном квартале может быть спланирована, спроектирована и построена единообразно. Такие централизованные зеленые насаждения рекомендуется высаживать вдоль городских магистралей. Если строительные площадки внутри внутренней кольцевой дороги Пуси не достигают цели по озеленению, несмотря на большие усилия, зеленые насаждения на крышах зданий могут быть преобразованы в наземные зеленые насаждения. При этом каждый зеленый участок на крыше здания должен быть не менее 100 квадратных метров.

Парковочные места на новых строительных площадках должны соответствовать планированию дорожного движения и соответствующим правилам строительства парковок. В новостройках, расположенных в центральной части города, машино-место на одно домохозяйство должно быть не менее 0,6 машиноместа. Для новых строительных площадок внутри внутренней кольцевой дороги Пуси коэффициент должен быть увеличен в зависимости от вспомогательных сооружений в прилегающих районах. Стоимость парковки в пригородных зонах должна быть на 20% выше, чем в центральной части города.

5. Особые зоны

Муниципальные власти Шанхая могут создавать особые зоны с учетом реальных потребностей в социальном и экономическом развитии, а также в защите окружающей среды. Строительные проекты в этих особых зонах должны осуществляться в соответствии с утвержденной детальной планировкой. Административные отделы городского планирования Шанхая сформулируют специальные правила и положения о том, как разграничить эти зоны и управлять ими.

Чжэнь -центр 0
Таблица 11.5 Особые зоны в Шанхае
Функция Регион
Центральный деловой район Малый Луцзяцзуй к востоку от реки Хуанпу и Бунд к западу от реки Хуанпу 90 103518 Основные центры общественной деятельности Муниципальные центры Муниципальные центры, такие как Народная площадь, Нанкин-роуд, Хуайхай-роуд-Средняя, ​​Сизан-роуд-Средняя, ​​Сычуань-роуд-Север, торговый центр Юйюань, торговая улица возле Цзиньлин-роуд-Ист и ночной город вокруг железнодорожного вокзала Шанхая
Муниципальные подцентры Подцентр Сюйцзяхуэй
Подцентр Уцзяочан рядом с районом Цзянвань
Подцентр Хуаму
Запланированные заповедники Исторические места Центральная часть города Историко-заповедник Бунд
Народная площадь Историко-культурный заповедник
Историко-культурный заповедник Лаочэнсян
Исторический заповедник дороги Хэньшань-фусин
Исторический заповедник дороги Хунцяо
Исторический заповедник Шаньинь
общественная польза, такая как крупномасштабные леса, леса для сохранение водных ресурсов, защитные леса Экочувствительные зоны и зоны строительства 41
Таблица 11. 5 Особые зоны в Шанхай
Функция Регион
Запланированные охраняемые территории Исторические памятники Центральный район города Исторический заповедник Цзянвань
Исторический заповедник Лунхуа
Исторический заповедник Тиланьцяо
5 Западная дорога Наджнин
Исторический заповедник Юйюань Роуд
Исторический заповедник Синьхуа-роуд
Пригород Известные историко-культурные города в пригородах
Планируемые заповедные зоны
Централизованная общественная зеленая зона Зеленые полосы вдоль внешней кольцевой дороги
Зеленые клинья для эколесов
Живописные места Шешаньский национальный район туризма и отдыха
Туристический район Диншаньху
Другие ключевые районы Район вдоль реки Хуанпу
Район вдоль реки Сучжоу
Зона Всемирной выставки

10 правил успешного Земельный проект

Счастливые обладатели. Счастливые разработчики. Счастливые пользователи. Увеличение рентабельности инвестиций.

На протяжении всей своей карьеры я убеждался в том, что эти вещи являются корнем успеха, когда дело доходит до проектирования земельных участков. Несмотря на то, что существует множество различных типов землеустройства — односемейное, многоквартирное, торговое, коммерческое и промышленное, и это лишь некоторые из них — все проекты имеют фундаментальные общие черты. Независимо от типа разработки, мы в SEH руководствуемся следующими принципами.

Нужно ли проектировать снаружи внутрь? Почему легко совершить ошибку, начав с уличного дизайна? Могут ли перекрестки быть вашим врагом? В этой статье мы ответим на эти и другие вопросы, исследуя 10 принципов проектирования земельных участков, которые следует учитывать при реализации вашего следующего проекта.

Видео ниже предлагает двухминутную версию статьи, если у вас мало времени. Статья копает глубже и рассказывает о практических шагах, которые вы можете предпринять.

Свяжитесь с нами

Заинтересованы в дальнейшем обсуждении этих принципов или ищете помощи в вашем проекте землеустройства? Подключаемся!

1. Утвердить планы с генеральным инженером.

Даже самые лучшие планы развития нуждаются в инженерных корректировках. Без мастер-проектирования концепции, которые кажутся готовыми к металлизации, могут оказаться неприменимыми в строительстве. Главный инженер подтверждает осуществимость плана и включает инфраструктуру (канализация, водоснабжение, транспорт, ливневая канализация, газ, электричество, телефон и оптоволокно), земляные работы (планировка), конфигурацию участка (ширина участка), тропы и удобства.

Слишком часто генеральные планы прекрасно выглядят на бумаге, но имеют присущие им технические недостатки и не учитывают инженерные проблемы. Цель хорошего инженера по землеустройству — работать с генеральным планом, корректируя и пересматривая его вместе с планировщиком / разработчиком по мере необходимости, чтобы лучше учесть инфраструктуру и эффективность затрат. Внесение небольших корректировок в план может означать значительные положительные изменения в рентабельности инвестиций (ROI)

Как и ожидалось, разработчик столкнулся со значительным снижением рентабельности инвестиций. В партнерстве с SEH разработчик смог рассмотреть альтернативу — мастер-инжиниринг. Благодаря генеральному проектированию компания SEH усовершенствовала планировку участка, планировку и проект ливневой канализации, что привело к значительной экономии для застройщика. Фактически, изменения классификации снизили стоимость проекта на 225 000 долларов. Замена ливневой канализации снизила стоимость проекта на 275 000 долларов. Наряду с сокращением затрат команда проекта смогла добавить в разработку больше лотов премиум-класса, которые затем можно было продавать по цене более 10 000 долларов за лот.

Изображение выше представляет собой «тепловую диаграмму» сортировки на объекте. Красный цвет означает вырез, а синий — заливку. Используя эти методы, проектная группа быстро определила возможности экономии и проблемы, в результате чего разработчик сэкономил более 500 000 долларов США.

2. Активно слушать землю.

Прислушайтесь к тому, что может предложить земля, внимательно изучите окрестности и визуализируйте, что предложит вам ваше дополнение. Прогуляйтесь по всей территории — некоторым это может показаться старомодным, но позже оно принесет свои плоды.

В каждой застройке мы ходим по территории с владельцем. Удивительно, как часто мы обращаем внимание на мелкие детали, которые становятся удобствами, или определяем элементы, которые окажутся сложными и дорогостоящими, и, возможно, их придется переосмыслить.
Рэнди Дженниджес, директор отдела землеустройства SEH

Устранение и/или прогнозирование сложных условий на раннем этапе процесса имеет прямую экономическую выгоду, которая, по нашему опыту, может быть значительной и в конечном итоге влияет на рентабельность инвестиций в проект. Спроектируйте застройку, которая соответствует естественной форме и форме земли. Есть ли уникальные особенности? Можно ли их улучшить, чтобы создать представление об удобстве или коридоре, что поможет повысить конкурентоспособность и, в конечном итоге, рентабельность инвестиций?

Например, при строительстве Бриджпорта в Небраске команда разработчиков создала сеть соединяющих троп и дощатый настил через заболоченный канал. Дощатый настил позволил команде обойти дорогостоящие земляные работы, добавив элемент в застройку. Прислушиваясь к земле в начале, застройщик смог лучше соединить различные общественные зоны застройки и создать приятную пешеходную зону для жителей.

Создав дощатый настил через водно-болотное угодье, команда разработчиков значительно сэкономила на земляных работах, ускорила выдачу разрешений и добавила возможность, которой могут пользоваться жители.

3. Используйте свое пространство с умом.

Узнайте, как повысить эффективность проектирования. Часто проекты кажутся эффективными, но замусорены пустым пространством. Вот три типичных примера:

  • Перекрестки — ваши враги. Перекрестки занимают место, которое можно было бы использовать для застройки, требуют больших затрат и, как правило, не повышают безопасность и не сокращают время в пути, особенно в случае застройки на одну семью.
  • Неспособность разумно внедрить управление штормами. г. Интенсивность осадков увеличивается, а управление ливневыми стоками становится еще более важным и дорогостоящим, чем когда-либо прежде. Включение управления ливневыми стоками в генеральное планирование на ранней стадии может снизить общие затраты и повысить рентабельность инвестиций.
  • Переменные домашние неудачи. Метод изменения стандартного расстояния дома от бордюров, границ участка или других зданий часто не рассматривается или даже не признается, что он существует. Тем не менее, это может быть ценным инструментом для создания большего количества участков на акр с меньшим количеством улиц.

До генерального проектирования SEH на приведенном выше плане участка было 95 участков и семь перекрестков. После генерального проектирования SEH план участка включал 98 участков, только три перекрестка, 900 футов меньше уличного покрытия, еще 20 участков премиум-класса и снижение затрат на 450 000 долларов.

4. Расставьте приоритеты в команде, четко определите все роли и обязанности.

Люди. Люди. Люди. Они могут сделать или сломать успешное землеустройство. Назначьте правильных людей на правильные роли в правильных проектах, и вы практически гарантированно добьетесь успеха. Однако будьте осторожны, поскольку даже самые лучшие команды не могут обойтись без четко определенных ролей и встроенной коммуникации.

Обратите внимание на рынок — даже самый талантливый человек не может изменить рыночные условия. Убедитесь, что застройщик, подрядчик и городские власти синхронизированы, поскольку у всех разные приоритеты. Понимание того, откуда исходят другие стороны, делает проект более цельным. Развитие отношений, задавание правильных вопросов, профессионализм — все это играет решающую роль в реализации ваших проектов.

5. Дизайн снаружи внутрь.

Это низко висящий фрукт! Двумя крупнейшими областями, влияющими на стоимость разработки, являются земляные работы (планировка) и управление ливневыми стоками. Для односемейных и многоквартирных домов начните с домов в первую очередь. Отсюда спроектируйте задние дворы до границ собственности и передние дворы до улицы. Это снижает потребность в перемещении грязи и эффективно отводит ливневые стоки. Земляные работы/планировка – это повторяющийся процесс. Обычно у нас есть несколько итераций, включенных в дизайн. Это также уравновешивает и снижает оценку, каждый раз снижая затраты на целых 20%.

6. Сохраните улицы напоследок.

Легко ошибиться, начав с уличного дизайна. Муниципальные инженеры часто проектируют план улицы, а затем строят вокруг нее дома. Но «счастливые пользователи» в первую очередь зависят от проектирования ваших домов и участков, а затем от сохранения улиц — так работают успешные инженеры по землеустройству. Таким образом, вы сосредоточите внимание на людях, на которых ваш дизайн больше всего повлияет.

В результате мы часто можем увеличить количество участков на акр, а также увеличить количество зеленых насаждений, создавая более пригодный для жизни и привлекательный район. Сначала это может показаться нелогичным, но процесс звучит правдоподобно. Испытайте себя: уменьшите длину улиц, увеличив плотность и/или количество зеленых насаждений.

7. Не игнорируйте топографию.

Среди инженеров есть старая поговорка: «В гору ничего не бежит». То, что кажется эффективным для первой фазы многоэтапного проекта, может не подходить для будущих фаз. Топографические карты необходимы для изучения геологических и гидрологических характеристик объекта. Объедините их с оценочными фотографиями, и это поможет вам определить, как собственность изменилась с течением времени.

Не бойтесь внедрять новые технологии, чтобы наилучшим образом использовать пространство. Дроны могут помочь вам увидеть и понять каждый сантиметр вашей собственности. Технология трехмерного картографирования показывает вам недвижимость с совершенно другой точки зрения и помогает вам гарантировать, что вы размещаете свои здания в нужном месте. Кроме того, ничто не сравнится с фотографией с дрона для рекламы удобств, которые может предложить район.

8. Используйте целостный подход.

Например, интегрируйте ливневую канализацию, превратив транспортировку ливневой воды в удобства, сократив количество трубопроводов. Соедините жителей с объектами и направлениями, планируя пешеходный поток. Планируйте свои участки так, чтобы максимально увеличить количество коридоров обзора. Домашнее размещение также имеет решающее значение — не блокируйте взгляды других, иначе это уменьшит удовольствие от этого места.

Все должно складываться в идеальное целое. Старайтесь видеть лес сквозь деревья, что иногда требует корректировок. Подумайте о добавлении систем троп, парков или других общих элементов. Людям нравится чувствовать себя частью коллектива; укреплять чувство общности. Используйте визуализацию, чтобы дать людям возможность испытать ваше развитие еще до того, как они станут резидентами. Знакомство с пространством до совершения покупки создает лояльность и доверие и может помочь привлечь покупателей. Визуализация может даже превратить недоброжелателей в сторонников.

9. Исследуйте творческие идеи.

Подпрограммы отлично подходят для повышения эффективности и часто играют важную роль в быстрой реализации проекта. Но мы не можем забывать мыслить нестандартно. Каждый земельный участок уникален, каждый со своими проблемами. Если нам не удастся учесть эти нюансы в дизайне, мы можем упустить возможности изменить статус-кво и повысить рентабельность инвестиций. При выборе продуктов и проектов учитывайте следующее: общественные удобства, такие как бассейны, комнаты для вечеринок и игровые площадки, могут быть именно тем, что может привлечь потенциальных покупателей.

Не забывайте о Фидо. По данным Американской ветеринарной медицинской ассоциации, почти 40% домовладельцев являются владельцами собак. Создайте удобные места для прогулок и игр. Рассмотрите общественные зоны вокруг собачьих удобств, чтобы создать ощущение соседства. Стареющее население может искать такие удобства, как уборка снега, уход за газоном и другие услуги. Как это может повлиять на дизайн? Как это влияет на долгосрочную устойчивость и эксплуатацию разработки?

10. Будьте гибкими; знать свой продукт и рынок.

Даже с самыми продуманными планами будут проблемы. Проблемы создают возможность обратиться за помощью к профессионалам — например, инженеры по своей природе решают проблемы. Кроме того, слушайте, что говорит рынок. Является ли нынешняя жилищная тенденция иметь дома без лестниц и, как минимум, с гаражами на три места? Каков текущий разрыв между спросом и предложением и как вы планируете преодолеть этот разрыв? Ввели ли мы «новый образ мышления» для арендаторов и покупателей?

Каждый из них влияет на ваш дизайн. Делитесь рыночными данными с проектными группами и следите за тенденциями, касающимися вашего продукта и людей.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *