Пайщики и дольщики в чем разница: кто более защищен при банкротстве застройщика?

Чем пайщик отличается от дольщика

На первый взгляд разница между дольщиком и пайщиком стирается – собственно, какая разница, когда речь и в одном, и в другом случае идет о покупке жилья в собственность?

Да и застройщики, при покупке определенного объекта, такого выбора не предлагают. Однако, на рынке первичного жилья и сейчас имеют место быть различные формы покупки недвижимости, разбираться в тонкостях которых нужно для грамотной оценки различных рисков: изменений сроков застройки, стоимости, факта сдачи объекта или не сдачи.

Обратимся к истории

Покупка квартиры благодаря участию в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе) – форма, возникшая намного раньше, чем участие в долевом строительстве. Так что с уверенностью можно сказать, что нынешняя конструкция ЖСК является несколько несовременной формой с позиций правового регулирования.

Влияние СССР

По сути, ЖСК является добровольным объединением граждан на основании членства с целью решения их потребностей в жилье. Для вступления в ЖСК, гражданин пишет заявление и платит специальный взнос. Правда, стать претендентом на право собственности член кооператива может после выплаты пая (когда сам станет полноценным пайщиком).

Собственно, ЖСК как вариант потребительского кооператива является наследием СССР. Вопросы получения жилья подобным образом были утрясены еще в Жилищном Кодексе РСФСР. Тогда все ЖСК контролировались государством. Когда произошел переход от командной экономике к рыночной, данная конструкция превратилась в Жилищный Кодекс РФ (причем без учета экономических изменений страны).

Пойщик: плюсы и минусы

Жилищно-строительные кооперативы перестали контролироваться государством, но гражданам, которые вступают в ЖСК, не обеспечились основные перечни прав и гарантий, которыми бы они обладали в сотрудничестве со стройкомпаниями. Почему же возникла столь проблемная ситуация? Пайщики не контактируют со строительными компаниями прямо, а вступают с точно такими же пайщиками, которые объединились в ЖСК.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы участия в ЖСК?

Плюсы:

• Пай вы можете погашать постепенно, и поэтому вам не понадобится брать ипотеку
• Есть возможность владения и пользования жилплощадью еще до полной оплаты пая
• Обычно покупка жилплощади через ЖСК более бюджетна
• В кооператив вступить просто и нет необходимости регистрации договора

Минусы:

Минусы вышеописанной конструкции проявились именно на практике. Например, строительные фирмы, благодаря ряду «белых пятен» в законодательстве, стали создавать прямо или отчасти аффилированные ЖСК, для избежания обеспечения прав и гарантий граждан, которые установлены законом о защите прав потребителей:

1. Так как фундамент для изменения сроков сдачи объекта, а также цены, порядок уплата и так далее регулируются уставом кооператива, а не законодательством, кооператив начинает злоупотреблять своими правами
2. Не представляется возможным требовать неустойку или штраф за нарушение обязательств, а также устранение недостатков в работе
3. Следует упомянуть о дополнительных обязанностях, которые предусматривает устав кооператива: личное участие, различные запреты.
4. Так как договор с ЖСК не проходит регистрацию, есть шанс двойной продажи одно и того же объекта.

Дольщик: изменения

Недостатки, перечисленные выше, способствовали возникновению новой правовой конструкции, а именно участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве включает в себя обязательство застройщика – в определенный срок передать объект недвижимости. Дольщик должен принять его и оплатить.

Риски в долевом участии сведены к минимум, можно сказать, они отсутствуют вовсе (в отличие от ЖСК). Закон предусматривает такие положения, как невозможность изменения условий о сроке одной стороной, гарантии защиты и качества, штрафы за нарушения, регистрацию договора и так далее.

Но, при глобальных положительных сторонах статуса дольщика, сложно себя почувствовать в полной безопасности.

Пайщик или дольщик? ЖСК или ДДУ?

Постройка многоквартирных домов зачастую невозможна без привлечения дополнительных денежных средств от населения, и, в соответствии с законом, для этого застройщики используют две схемы: заключение ДДУ (договора долевого участия) или договора ЖСК (жилищно-строительного кооператива). В случае оформления договора ДДУ клиенты становятся дольщиками, ЖСК — пайщиками.

В данной статье мы рассмотрим оба варианта приобретения строящегося жилья, сравнив их сильные и слабые стороны. Надеемся, что этот анализ поможет будущим собственникам наиболее полно оценить свои возможности и выбрать подходящую схему покупки недвижимости. Отметим, что иногда у граждан нет права выбора схемы приобретения жилья, т.к. она уже заранее установлена застройщиком. В этом случае будет полезно знать, что вас ожидает в роли пайщика и дольщика, и стоит ли заключать договор вообще.

Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива

Цена растет вместе с этажами

Главный и, пожалуй, единственный плюс ЖСК — сравнительно низкая цена квадратных метров жилплощади и, соответственно, квартиры, но данное утверждение действует исключительно на начальном этапе застройки. В чем причина невысокой стоимости? Дело в том, что застройщик зачастую не проходит ряд затратных процедур:

• получение разрешения на застройку,
• оформление прав собственности,
• оформление договора аренды участка под строительство до его начала.

Но! Здесь же кроется и главный минус ЖСК: первоначально привлекательная цена за квадратный метр может вырасти практически вдвое, и требуемая денежная сумма в равном размере взимается с пайщиков (закон на данный момент не ограничивает застройщика в привлечении недостающих средств с участников ЖСК, несущих субсидиарную ответственность по долгам). Грубо говоря, при остановке строительства из-за недостаточного финансирования ответственность ложится на пайщиков, и претензии они смогут предъявить только себе.

Нет разрешения — нет дома

Строительство многоэтажного дома считается незаконным, если застройщик не получил разрешение на застройку. В этом случае Служба госстройнадзора и экспертизы имеет право приостановить строительство. Застройщик обязан получить разрешение на строительство, в противном случае дом подлежит сносу по решению суда. Запомните, что на дом, построенный нелегально, невозможно оформить право собственности.

Быстрострой или долгострой?

Схема ЖСК не предусматривает ограничения сроков строительства, из-за чего застройщик имеет право переносить срок сдачи жилья на любое время без каких-либо штрафных санкций для него самого. Такая тенденция наиболее вероятна в случае, если договор составлен компанией-застройщиком.

Двойная продажа

Сделки по форме ЖСК не подвергаются обязательной гос. регистрации, а большинство решений в кооперативе принимает председатель, из-за чего существует риск двойной продажи жилья.

К сожалению, метод приобретения жилья по схеме ЖСК (до принятия Федерального закона от 30.12.2004 № 214—ФЗ) по-прежнему возможен, и он используется даже крупными компаниями-застройщиками. Если вам предлагают приобрести квартиру по данной схеме, внимательно изучите все прилагаемые к сделке документы, и в особенности рассмотрите те моменты, о которых мы поговорили ранее.

Договор долевого участия

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214—ФЗ был разработан с учетом вышеуказанных рисков с целью защиты прав граждан, приобретающих квартиры в строящихся домах. Дольщик изначально видит реальные цены на строящееся жилье, которые не «поползут вверх» из-за некомпетентности застройщика или каких-либо нарушений с его стороны. Единственное, что может повлиять на повышение или уменьшение цены за квадратный метр, это результаты обмера ПИБ.

Принятый закон исключает перенос сроков сдачи жилья и возможность двойных продаж, для чего используется следующая схема регистрации ДДУ в УФРС:

• сначала проводится проверка договора аренды участка под застройку;
• проверка проектной декларации, доступной любому заинтересованному лицу;
• проверка имеющегося разрешения на строительство;
• только после этого проводится регистрация ДДУ;
• затем дольщик вправе оплатить квартиру.

Выявив слабые и сильные стороны ЖСК и ДДУ, мы постарались помочь вам в понимании тонкостей данных схем. Полученные знания помогут вам избежать вероятных проблем с покупкой недвижимости, с которыми так часто сталкивается население. Мы уверены, что приобретение жилья станет по-настоящему приятным событием, ведь вы сможете принять правильное решение в финансовых и юридических вопросах.

Приобретать жилье нужно грамотно, чтобы сберечь собственные инвестиции!

В чем разница между акционером и держателем акций?

Оба этих термина используются для описания доли участия в компании, но имеют разное значение. В частности, акционеры представляют собой особый тип акционеров. «Владельцы акций» — это более широкий термин, который относится к акционерам, а также ко всем, кто имеет долю владения в бизнесе.

Кто такой акционер?
Акционер – это лицо, владеющее акциями компании. Будь то государственная или частная, доля акций в компании представляет собой долю владения и может быть продана населению посредством предложения или размещена в частном порядке. Если вы покупаете акции, вы получаете пропорциональную долю владения в зависимости от количества принадлежащих вам акций и общего количества акций в обращении. Например, если у определенной компании есть 100 000 акций в обращении, и вы покупаете 1 000 из них, вы будете иметь 1% доли участия в компании.

Акции бывают двух основных типов: простые и привилегированные. Обыкновенные акции относятся к большинству акций, которые торгуются на основных биржах, а цена и выплачиваемые дивиденды могут со временем колебаться. Акция дает владельцу право на часть успеха или неудачи компании, а также дает ему право голосовать в совете директоров компании, но не дает никакого оперативного контроля над бизнесом. Если дела у компании идут хорошо, обыкновенные акции могут вырасти в цене.

С другой стороны, привилегированные акции представляют собой долю в капитале, которая выплачивает установленную сумму дивидендов, квартал за кварталом и год за годом. Из-за этого цена привилегированных акций привязана к сумме дивидендов и финансовой устойчивости или кредитному рейтингу компании, а не к прибыльности бизнеса.

Как владелец акций может не быть акционером?
Проще говоря, у некоторых предприятий нет «акций». Например, у индивидуального предпринимателя есть только один владелец, которому принадлежит 100% акций (но не акций). Партнерство — это соглашение, при котором два или более инвесторов владеют долей в бизнесе, но нет акций и, следовательно, нет акционеров. Например, если вы и трое ваших друзей решили создать партнерство и открыть ресторан, вы все имеете долю в бизнесе, но никто не владеет акциями.

Подводя итог, можно сказать, что все акционеры являются акционерами, но не все акционеры являются акционерами. Можно иметь долю участия в бизнесе, который не выпускает акции.

Как только вы поймете, что хотите стать акционером компании, ваш следующий шаг — найти онлайн-брокера через наш Брокерский центр.

Эта статья является частью Центра знаний The Motley Fool’s Knowledge Center, который был создан на основе накопленного опыта фантастического сообщества инвесторов. Мы будем рады услышать ваши вопросы, мысли и мнения о Центре знаний в целом или об этой странице в частности. Ваш вклад поможет нам помочь миру лучше инвестировать! Напишите нам по адресу [email protected]. Спасибо — и дурак дальше!

Мы, дураки, возможно, не все придерживаемся одного и того же мнения, но все мы верим, что рассмотрение разнообразных идей делает нас лучшими инвесторами. У Motley Fool есть политика раскрытия информации.

Различия между акционерами и акционерами

Акционеры и акционеры имеют ключевые отличия, которые отличают их друг от друга. Оба термина имеют схожие черты, включая их значение, иметь долю или право собственности на компанию.

Table of Contents

Владение бизнесом

Владельцами различных типов предприятий могут быть разные формы собственности. Например, индивидуальный предприниматель владеет своим бизнесом через свой австралийский бизнес-номер (ABN). Партнерства работают так же, за исключением того, что бизнес принадлежит более чем одному человеку. Из-за индивидуального владения партнеры и индивидуальные предприниматели также несут ответственность за любые долги или юридические обязательства, с которыми сталкивается бизнес. Напротив, компании могут принадлежать ряду лиц, известных как акционеры (или участники). Акционерами могут быть другие компании или физические лица.

Что такое держатель акций?

Акционер — это широкий термин, означающий любое лицо, имеющее долю собственности в бизнесе. Сюда входят акционеры, а также любое лицо, имеющее долю владения. Чтобы понять ключевое отличие держателя акций, вы должны отметить, что владение бизнесом означает не только выпуск акций и акций. Если у бизнеса нет акций, впоследствии не может быть и акционеров.

Получите бесплатный юридический документ при регистрации в Lawpath

Подпишитесь на один из наших юридических планов или начните бесплатно уже сегодня.

Начать

Владельцы акций распространены в индивидуальных предприятиях, где бизнес принадлежит одному лицу. Таким образом, единственный владелец бизнеса является держателем акций на 100%. Кроме того, акционеры заключают партнерские соглашения. Партнерское соглашение заключается в том, что два или более человека объединяются для создания бизнеса.

Все партнеры имеют долю в бизнесе, однако акций или акционеров нет, поэтому партнеры считаются акционерами.

Что такое Акционер?

Для сравнения, акционер также имеет долю в бизнесе, но через акции. Чтобы разбить его, акционер является типом держателя капитала. Акционер владеет долей акций, которая представляет собой долевое участие в бизнесе. Это позволяет им участвовать в принятии решений.

Размер доли владения пропорционален количеству акций, которыми владеет физическое лицо. Акционерное соглашение помогает бизнесу регулировать свои отношения со своими акционерами. Это позволяет акционерам участвовать в ежегодных собраниях, несмотря на отсутствие оперативного контроля над бизнесом.

Основные отличия

	Акционер	Акционер
Имеют ли они долю участия в бизнесе?
У них есть акции?

Наконец

Короче говоря, ключевое различие между акционером и держателем акций заключается в наличии акций.