RiskOver.ru — экспертная юридическая система
Cущественные условия договора купли-продажи
СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Анализ на предмет наличия в договоре купли-продажи всех его существенных условий осуществляется с целью установления того, является ли этот договор заключенным согласно ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, возникновение договорных отношений возможно при наличии двух условий:
1) достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора,
2) придание этому соглашению определенной формы, если это необходимо в силу правового акта или соглашения сторон.
ГК РФ (ст. 432) к числу существенных условий относит:
1) предмет договора,
2) условия, прямо названные в законе или ином правовом акте как существенные для данного вида договоров,
3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Решая вопрос о наличии или отсутствии в конкретном договоре существенных условий, необходимо подвергать анализу всю совокупность правовых норм, регулирующих данный вид (разновидность) договора и учитывать общие положения о заключении договора.
Необходимо отметить, что помимо общих норм о договоре купли-продажи ГК РФ содержит несколько специальных параграфов, регулирующих отдельные виды договоров купли-продажи: розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости и продажа предприятия.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются следующие условия.
1.
Условие о предмете. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
2. Условие о цене. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
1 ст. 558 ГК РФ).
Таймс
Приветствуем всех посетителей нашего сайта и желающих приобрести квартиру!
Предварительный договор купли-продажи квартиры определяется Гражданским кодексом как документ, закрепляющий намерения сторон в дальнейшем заключить основной договор. Это своеобразный выход из ситуации, когда что-то препятствует совершить сделку прямо сейчас: например, отсутствие некоторых документов у продавца или нужной суммы у покупателя и т.д.
По закону, в предварительном договоре требуется указывать условия, четко определяющие объект продажи, в том числе, квартиру, цену, порядок взаиморасчетов и срок, установленный для заключения основного договора (п.п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
В результате, обеим сторонам процесса гарантируется соблюдение их интересов: покупателю — продажу жилья по стоимости, указанной в договоре, а продавцу — покупку объекта в определенный период. Если кто-то из участников сделки уклоняется от выполнения обязательств, второй вправе потребовать этого через суд.
Что касается вторичного рынка, то риски при заключении предварительного договора здесь минимальны. Если в установленные сроки заключение не произошло, а с той или другой стороны этого не было предложено, то предварительный договор, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, перестает быть действительным.
Но на первичном рынке этот договор чреват неблагоприятными последствиями, главным образом, из-за нежелания застройщика соглашаться на дополнительные обязательства, предусмотренные п. 1 ст. 1 Федерального закона о долевом участии в строительстве домов и других объектов недвижимости (т.н. 214-ФЗ).
В частности, это не гарантирует получение квартиры, потому что предметом данного договора становится не покупка, а лишь намерение заключить сделку. Соответственно, у суда нет оснований признавать право собственности покупателя на жилплощадь. Даже если тот подаст иск с целью обязать застройщика заключить основной договор, то это, в свою очередь, может обернуться встречным иском с требованием признать предварительный договор не заключенным или недействительным.
В пользу застройщика, в данном случае, играет и тот факт, что, по закону, в предварительном договоре должны быть прописаны положения, устанавливающие предмет покупки, коими являются технические характеристики квартиры. Но если дом еще не построен, то и дать точное определение продаваемому объекту невозможно. А при отсутствии соглашений по условиям договора его можно считать не заключенным, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ.
Подписание предварительного договора не означает получения права собственности на жилплощадь, потому что для данного документа государственная регистрация не предусмотрена. Теоретически, застройщик может пойти на мошенничество, заключив такой же договор с другим покупателем и продав ему квартиру.
Все, на что может рассчитывать покупатель в случае судопроизводства, это возврат вложенных средств с оплатой минимального размера неустойки, равной ставке рефинансирования, установленной Банком России. Однако если застройщика объявят банкротом, то возникает вероятность, что покупатель лишится и этой суммы.
Кроме того, он не получит неустойку за нарушение сроков сдачи жилого объекта. Вспомним, что в предварительном договоре фиксируется только срок заключения основного, например, какой-либо период с того момента, когда застройщик зарегистрировал право собственности на жилплощадь. Но на сроки строительства этот фактор никак не влияет.
Предварительный договор следует заключать в письменной форме, заверив его у нотариуса по желанию сторон, но без государственной регистрации (согласно ст. 163 ГК РФ). Кроме того, уже упоминалось о том, что документ должен содержать предмет и цену. Из него должно следовать однозначное понимание договоренности между сторонами в будущем заключить полновесную сделку по конкретной квартире на заранее обозначенных условиях. Точно и подробно указываются адрес жилого помещения, кадастровый номер, сведения о площади, согласно справке из БТИ, число комнат, этаж расположения и общая этажность дома — в общем, все, что поспособствует в дальнейшем четкой идентификации квартиры.
В предварительном договоре прописывается полная сумма в рублевом эквиваленте, требуемая к оплате продавцом. Обязательно следует проверить правдивость сведений о продавце и покупателе, добавить в договор адреса фактического проживания и регистрации, а также максимальное количество способов связи с контрагентом. Здесь же должна содержаться информация о документах, подтверждающих право собственности продавца на жилплощадь, их датах и номерах, наряду с аналогичными данными свидетельства, регистрирующего право собственности (дата выдачи, номер, серия, номер регистрационной записи, наименование регистрирующего органа). Все перечисленные аспекты в предварительном договоре не должны расходиться с изложенным в правоустанавливающих документах. Дополнительно прописывается то, что квартира не заложена, не арестована и т.д.
В помещении, если речь идет о вторичном рынке, могут жить люди, которые и после продажи жилплощади сохраняют право бессрочного проживания там. Таким статусом могут обладать бывшие члены семьи собственника, имевшие с ним равные права на приватизацию, однако отказавшиеся от нее в пользу собственника.
Их нужно обязательно указывать в предварительном договоре, потому что это немаловажное условие основного договора, согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ. Если в квартире, кроме продавца, прописаны на постоянной основе и другие лица, то в предварительный договор вносятся их паспортные данные вместе со сроками выписки после оформления основного договора.
Естественно, в документе четко прописываются права и обязанности каждой стороны, сроки выполнения и порядок передачи жилья покупателю, во избежание затягивания процесса со стороны продавца. Для закрепления ответственности не лишним будет включить пункт о штрафах за просрочку по обязательствам.
Содержание предварительного договора будет неполным без указаний на то, какая сторона оплачивает нотариуса, аренду банковской ячейки, процедуру госрегистрации перехода права собственности на квартиру и др.
Если срок подписания основного договора решено указать, то это должна быть либо конкретная дата, либо дата, не позднее которой должна произойти основная часть сделки, либо период, в течение которого состоится это событие.
Его длительность может быть разной: хоть через месяц после подписания предварительного договора, хоть через два года.
В случае отсутствия в документе сроков заключения основного договора, законом на это устанавливается ровно год. Если за этот временной отрезок ничего не происходит, документ становится недействительным, а стороны освобождаются от выполнения данных обязательств.
Благодарим вас за ваше внимание и надеемся, что информация будет вам полезна. Для более подробной информации связывайтесь со специалистами отдела продаж по телефону: (812) 380-0708
О предварительном прекращении регистрации сделок с недвижимостью (Институт Гайдара)
30 декабря 2012 г. Федеральный закон № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 Гражданского кодекса Российской Федерации» подписано, вступает в силу с 1 марта 2013 г.
Одним из существенных изменений, внесенных в ГК РФ, является включение в часть 1 ГК РФ новой статьи 8.1, посвященной государственной регистрации прав собственности, согласно к которому отменяется двойная регистрация (прав и сделок) в отношении недвижимого имущества: это будет регистрация прав, регистрация сделок больше не требуется.
В частности, из новой нормы следует, что «в случаях, предусмотренных законом, права любых лиц на объекты собственности, ограничения таких прав и ограничение права собственности (имущественных прав) подлежат государственной регистрации. государственная регистрация прав собственности осуществляется уполномоченным законом органом на основании проверенных оснований для регистрации, открытости и достоверности государственного реестра.В государственный реестр включаются сведения, позволяющие установить объект права, правообладателя, предмет и основания для правильного происхождения…». Дополнительно: «в случае возникновения, изменения или прекращения права собственности в силу обстоятельств, предусмотренных законом (а не условиями сделки), запись о возникновении, изменении или прекращении права собственности вносится в государственный реестр по заявлению лица, пользующегося таким правовым актом. Закон также предусматривает право других лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.
..»
Какие права и в каких случаях подлежат регистрации? Это права, обеспечивающие право собственности на объект гражданского права указанного субъекта, а также ограничение таких прав и порчу имущества. При этом для регистрации необходимо, чтобы такие права подлежали регистрации в силу требований Кодекса или одного из федеральных законов. Там, где такое требование неприменимо, государственная регистрация невозможна.
Указанные правила прекращения государственной регистрации сделок с недвижимостью вступают в силу с 1 марта 2013 г. и не требуют принятия иных федеральных законов. Во избежание правоприменительной задачи 1 законодатель прямо указывает, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, указанные в статьях 558 (договор купли-продажи жилого помещения), 560 (договор купли-продажи предприятия), 574 (договор купли-продажи дарение недвижимого имущества), 584 (договор аренды, договор отчуждения недвижимого имущества за плату), 609(аренда недвижимого имущества), 651 (аренда здания или сооружения сроком на один год), 658 (договор коммерческой аренды) ГК не применяются к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Таким образом, будет частично решена проблема признания договоров на недвижимость недействительными. Поэтому, например, для подтверждения действительности договора аренды недвижимого имущества, заключенного сторонами после 1 марта 2013 года, государственная регистрация сделки не требуется.
Однако остается нерешенным вопрос о регистрации договора аренды недвижимого имущества, поскольку в соответствии с положениями ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации как обесценение.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ в новой редакции: «право собственности, право ведения дел, право оперативного управления, право пожизненной наследуемой собственности, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и иные права являются подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами».
В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества осуществляется путем государственной регистрации договора аренды имущества».
С принятием Закона 302-ФЗ изменения в Закон 122-ФЗ не вносились, а требование Закона о государственной регистрации арендованного имущества как обесценения осталось неизменным. Таким образом, право аренды (во владение и пользование) помещения и его порча регистрируются только при наличии приложенной регистрации договора аренды.
В случае необходимости регистрации арендодателем обесценения имущества (права арендатора на временное владение и пользование жилым помещением) сторонам необходимо зарегистрировать договор аренды (сроком свыше одного года). Непонятно, как это можно реализовать с отменой обязательной регистрации сделок. Ведь, как указывалось выше, в случае заключения договора аренды после 1 марта 2013 г. государственная регистрация договора как сделки не требуется (независимо от срока действия договора), в отличие от регистрации обесценения.
Таким образом, по всей вероятности, после 1 марта 2013 года правовая база для государственной регистрации обесценения недвижимого имущества в форме договора аренды, подписанная сторонами в письменной форме сроком на один год, сохранит свою силу.
И.В. Толмачева , Ведущий юрисконсульт
1 См. п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ.0003
Suchoptionen
Hundepfeifen-Politik — Wikipedia
de.wikipedia.org › wiki › Hundepfeifen-Politik
dog whistle politics) bezeichnet in politischen Aussagen die Nutzung einer Sprache, die je nach Publikum unterschiedlich verstanden wird. … Es handelt sich um …
Begriffsherkunft · Funktion · Beispiele · Германия Es handelt sich um eine Form von codierter Sprache, die es erlaubt, eine Versteckte Bedeutung in Aussagen… Википедия
Собачий свисток (политика) — Википедия
en.wikipedia.org › wiki › Dog_whistle_(политика)
В политике собачий свисток — это использование закодированного или наводящего на размышления языка в политических сообщениях, чтобы заручиться поддержкой определенного группа без провокации …
Семейные ценности · Эзопов язык · Старые канадцы · Отравление колодца
Medien und Macht: Hundepfeifen in der Politik · Dlf Nova
www.
deutschlandfunknova.de › beitrag › medien-und- macht-hundepfeifen…
11.04.2021 · Als Dog Whistling bezeichnet man also bestimmte Methoden der Communikation. Oft wird populistischen Politikern vorgeworfen, dieses Mittel …
Собачий свист — был ли он истинным? — Moment.at
www.moment.at › история › собачий свист
10.07.2020 · Der Name führt auch im Sinne der Dogwhistle dazu, dass andere UserInnen erkennen, dass der Soros-Verbünte der Feind ist, ohne, …
Wie «Dog Whistles» Deine Kommunikation zerstören — Michael Ehlers
www.der-rhetoriktrainer.de › блог › wie-dog-whistles-deine-kommunikatio…
Im Allgemeinen ist Dog Whistling aber negativ konnotiert und wird vor allem mit Aussagen aus dem rechtspopulistischen bis rechtsextremen Lager od . ..
Лексикон: собачий свист — Belltower.News
www.belltower.news › лексикон › собачий свист
20.05.2020 diese nur von Hunden gehört werden kann, für Menschen jedoch .