Ответственность ук за содержание общего имущества: ВС напомнил, что именно управляющая компания отвечает за надлежащее содержание крыши дома

ВС напомнил, что именно управляющая компания отвечает за надлежащее содержание крыши дома

По мнению одного из адвокатов, определение ВС носит положительный характер, так как им подтверждено, что управляющая компания, вне зависимости от того, чья вина в возникновении ненадлежащего состояния общедомового имущества, обязана предпринимать попытки по приведению его в надлежащее состояние. Другой предположил, что противоречивые позиции судов по таким делам связаны с невнимательным исследованием материалов дела, недостаточным изучением доказательств и неправильным применением норм материального права.

20 февраля Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 309-ЭС20-20751 по делу № А47-8215/2019 об оспаривании управляющей компанией предписания жилищной инспекции устранить повреждения крыши в многоквартирном доме.

В апреле 2019 г. Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области провела внеплановую выездную проверку по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества собственников помещений (стен, перекрытий и кровли) оренбургского многоквартирного дома, находящегося в ведении ООО «Управляющая организация жилищным фондом “Сияние”».

В ходе проверки жилинспекция обнаружила наличие повреждений, просветов в крыше дома, а также кровельных отверстий над двумя квартирами и сочла, что УК не обеспечила проведение работ, необходимых для надлежащего содержания крыши. Общество было признано виновным в нарушении п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядка их оказания и выполнения, а также п. 4.6.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. В связи с этим УК было выдано предписание от 23 апреля 2019 г. об устранении выявленных нарушений и выполнении вышеуказанных работ в срок до 1 июня.

Далее «УО ЖФ “Сияние”» оспорило предписание жилищной инспекции в арбитражном суде. Заявитель представил заключение общества «Союз экспертов», составленное по результатам строительно-технической экспертизы крыши здания. В документе отмечалось, что выявленные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность.

Суд первой инстанции удовлетворил требования УК со ссылкой на то, что недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами, поэтому вопрос об их устранении должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств. Как пояснил суд, оспариваемое предписание является неисполнимым ввиду отсутствия у последнего денег на проведение ремонтных работ кровли и возможности увеличить тариф. Он добавил, что для устранения выявленных нарушений нужен капремонт кровли, что недопустимо в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

В дальнейшем апелляция отменила это решение и отказала в удовлетворении требований УК. После повторного рассмотрения дела вторая инстанции установила, что согласно оспариваемому акту проверки в ходе визуального осмотра чердачного помещения спорного дома были выявлены просветы и отверстия в металлической кровле над двумя квартирами, которые отсутствуют в ранее утвержденном руководителем УК акте осмотра крыши от 20 сентября 2018 г. Апелляционный суд также отметил, что спорным предписанием на заявителя возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши многоквартирного дома путем устранения повреждений кровли над вышеуказанными квартирами, а не по проведению капремонта крыши.

Тем самым, подчеркнула вторая инстанция, оспоренное предписание об устранении выявленных нарушений соответствует положениям действующего законодательства, а также не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом сам по себе факт возникновения недостатков из-за ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности УК по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Тем не менее окружной суд отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции, что послужило поводом для обращения жилищной инспекции в Верховный Суд с кассационной жалобой.  

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что крыши включены в состав общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также подп. «б» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно п. 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. 

Таким образом, пояснил Суд, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно.

Верховный Суд назвал ошибочными выводы окружного суда об обратном, которые возникли из-за неправильного применения ряда норм действующего законодательства.

«Из обжалуемого постановления следует, что суд округа, не опровергая выводы суда апелляционной инстанции, основанные на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а ссылаясь лишь на капитальный характер ремонтных работ, отраженных в представленном обществом экспертном заключении, и наличие гарантийных обязательств застройщика, согласился с судом первой инстанции, не в полном объеме исследовавшим доказательства по делу», – заключил ВС, который отменил судебные акты окружного суда и оставил в силе постановление апелляции.

По мнению адвоката Нижегородской областной коллегии адвокатов Александра Немова, определение ВС носит весьма положительный характер. «В принципе, я давно придерживаюсь в своей практике подобной позиции. Управляющая компания, вне зависимости от того, чья вина в возникновении ненадлежащего состояния общедомового имущества, обязана предпринимать попытки по приведению общедомового имущества в надлежащее состояние.

Вопрос установления виновного лица лишь позволяет впоследствии управляющей компании обратиться с регрессными требованиями к причинителю вреда», – отметил он.

Эксперт отметил, что в своей практике он добивался решений судов первой и апелляционной инстанций, в которых суды, несмотря на вину застройщика в дефектах многоквартирного дома, обязывали управляющие компании, например, производить работы по устранению промерзания стен. «Обязанность управляющих компаний строго определена приведенными в определении ВС РФ нормами и ни в одной из указанных норм нет никаких сносок или отсылок к тому, что норма может не применяться в зависимости от “причинителя вреда”», – подчеркнул Александр Немов.

Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев отметил, что определение соответствует сложившейся судебной практике по данной категории споров, в связи с чем оно не повлияет на нее, а только напомнит судам об основополагающих нормах и их применении. «Действительно, обязанность управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, в том числе и кровли, в надлежащем состоянии является безусловной с момента заключения с ней договора, поэтому оснований для оспаривания предписания жилищной инспекции у управляющей компании не было. При этом в очередной раз можно наблюдать решения нижестоящих судов, прямо противоположные друг другу. Это связано, по всей видимости, с невнимательным исследованием судами материалов дела, недостаточным изучением доказательств, имеющих значение для дела, и, соответственно, неправильным применением норм материального права, даже таких очевидных, как в рассматриваемом споре», – подчеркнул эксперт.

Отвечает ли управляющая организация за не включённую в состав общего имущества бойлерную

Управляющая/обслуживающая организация в силу договоров с собственниками отвечает за содержание и ремонт общего имущества МКД. Оплачивают такую работу владельцы помещений в доме. Разбираемся, обязана ли УО следить за бойлерной, дополнительно установленной муниципалитетом, если собственники отказались включить её в состав общего имущества.

Муниципалитет установил в доме бойлерную и передал её на обслуживание УО

Одна из управляющих организаций Магнитогорска оказалась в сложной ситуации, по договору занимаясь содержанием и ремонтом общего имущества в МКД с непосредственным управлением. В этом доме несколько лет назад администрация установила бойлерную и передала её на праве хозяйственного ведения теплоснабжающей организации.

Через 13 лет РСО сообщила администрации города, что больше обслуживать бойлерную не будет, и орган местного самоуправления исключил оборудование из реестра муниципального имущества в соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ. ОМС направил в УО копии актов осмотра и передачи ИТП, а также акты испытаний, все техническую документацию на бойлерную установку, считая, что теперь это часть имущества собственников в доме.

Но владельцы помещений на общем собрании отказались принимать оборудование в состав общего имущества, а следовательно, включать обслуживание бойлерной в плату по договору с УО. Компания не стала заниматься этим, в том числе проводить гидравлические испытания узлов ввода и систем отопления, её промывку и регулировку ИТП. Это зафиксировал орган ГЖН после внеплановой проверки деятельности компании и потребовал устранить нарушения.

УО обратилась в суд, чтобы тот признал предписание надзорного ведомства незаконным: она не может обслуживать оборудование, не включённое в состав общего имущества многоквартирного дома и в договор с собственниками. Однако суды всех инстанций, в том числе ВС РФ, иск компании отклонили (дело № А76-39409/2019). Разбираемся, почему.

Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме

24185

0

Собственники не могут отказать от оборудования в доме, отвечающего признакам общего имущества

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общедомовое имущество:

• помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения их социально-бытовых потребностей;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно пп. «а» п. 2 ПП РФ № 491, в состав общего имущества включаются в том числе технические этажи и подвалы с инженерными коммуникациями, мусороприёмными камерами, мусоропроводы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование. В силу п. 6 Правил № 491, в него также входят внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом нигде в законодательстве не предусмотрена возможность отказа владельцев помещений от общей долевой собственности на общее имущество или от самого имущества.

Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД

10227

5

За содержание всего общего имущества собственников отвечает управляющая или обслуживающая организация

В п. 11 ПП РФ № 491 закреплено, что содержание общего имущества включает в себя в том числе обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

Пунктом 19 ПП РФ № 290 предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения в многоквартирных домах, включая испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления. Испытания должны проводиться ежегодно после окончания отопительного периода для выявления дефектов, а также перед началом отопительного периода после окончания ремонта (п. 5.1.2 Правил №170).

При этом все текущие, обязательные, сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны проводиться независимо от того, упоминаются ли они в договоре и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение ОСС.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность за состояние ВДИС. Делают они это согласно заключённым с собственниками договорам и нормативно-правовым актам.

Обслуживающие компании выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации. Определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учётом его естественного износа является их предпринимательским риском (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Домофон как часть общего имущества в МКД: судебная практика

29846

4

УО отвечает даже за не включённое в состав ОИ дома оборудование, если оно обладает признакам такого имущества

Суды в деле № А76-39409/2019, опираясь на приведённые выше нормы нормативно-правовых актов, сделали выводы, что:

1. Спорная бойлерная установка – часть системы горячего водоснабжения многоквартирного дома и соответствует установленным признакам общедомового имущества.
2. Ненадлежащее обслуживание этого оборудования может привести к аварийной ситуации.
3. Собственники помещений многоквартирного дома не вправе отказаться от общей долевой собственности на общедомовое имущество.

УО как обслуживающая компания была обязана проводить гидравлические испытания, обслуживать и ремонтировать оборудование бойлерной даже вопреки решению ОСС не включать её в состав общего имущества. Система ИТП автоматически признавалась частью такого имущества, поскольку входит в систему ГВС дома.

Кассационный суд при этом добавил, что органами власти установлены два вида тарифов по обслуживанию домов в Магнитогорске: при наличии и при отсутствии бойлеров. Следовательно, компания, получив отказ собственников оплачивать услуги УО по тарифу с учётом обслуживания нового оборудования, могла обратиться по этому вопросу в суд.

Верховный суд РФ подтвердил правильность выводов коллег, отказавшись рассматривать жалобу управляющей компании. Предписание органа ГЖН было оставлено в силе.

Запомнить

Анализ дела № А76-39409/2019 позволяет сделать несколько выводов:

1. Оборудование в доме, отвечающее признакам общего имущества МКД, автоматические включается в его состав, даже если собственники приняли на ОСС противоположное решение.
2. Компания, отвечающая за надлежащее содержание общедолевой собственности в доме, обязана обслуживать все оборудование ВДИС.
3. Если собственники отказываются оплачивать такую работу, УО вправе обратиться в суд, чтобы отстаивать свои права и интересы, в том числе требовать утверждения размера платы с учётом бойлерной установки.

Ключевым для решения вопроса по этому делу стало то, что бойлерная входила в систему ГВС дома и отвечала признакам общего имущества собственников. Если бы она использовалась для отопления и/или водоснабжения другого дома/объекта, обслуживала бы только одно помещение, то органу ГЖН было бы сложнее обязать УО её обслуживать, а собственников – платить за это.

Приступая к управлению домом или обслуживанию его по договору с собственниками или ТСЖ, компании следует провести осмотр и ревизию общего имущества, за состояние которого ей придётся отвечать. Это важно для определения перечня работ и услуг и расчёта корректного размера платы собственников за его выполнение.

Ольга Шевлягина Главный редактор

9 февраля 2021

Полезная статья?

Поделитесь с коллегами и друзьями

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 76 817 подписчикам

Получать на @Mail.ru Получать на @Yandex.ru Получать на @Gmail.com Получать на мою почту

Статьи по теме

Можно ли разместить контактный зоопарк в многоквартирном доме

Жителям МКД разрешено содержать в своих квартирах домашних животных. Но что делать, если кто-то организовал в доме контактный зоопарк с дикими животными, устраивает там экскурсии и читает лекции. Зако…

23 ноября 2020

Можно ли установить зарядную станцию для электромобиля во дворе 

МКД

Сегодня в стране количество электромобилей составляет всего 0, 014% от всех легковых машин. Но даже один такой автомобиль у жителя МКД может создать проблемы ему, его соседям и УО, если автовладелец с…

4 декабря 2020

Должны ли 

УО привлекать к дезинфекции специализированные компании

Вопрос о возмещении УО и ТСЖ трат на дополнительную дезинфекцию мест общего пользования в домах так и не решён. При этом надзорные органы выдают управляющим предписания на проведения таких работ. Расс…

21 декабря 2020

Вопросы по теме

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Обязанности по техническому обслуживанию (общие) | НайтиHOALaw

Как обсуждается ниже, обязанности ассоциации по обслуживанию по сравнению с обязанностями ее отдельных членов (владельцев собственности в рамках ассоциации) зависят главным образом от того, классифицируется ли объект или компонент, подлежащий обслуживанию, как общая зона, общая зона исключительного использования, или включена в «отдельный интерес» члена (недвижимое имущество, принадлежащее исключительно члену).

Обслуживание мест общего пользования
Одной из основных обязанностей ассоциации является техническое обслуживание, ремонт и замена улучшений мест общего пользования, расположенных на протяжении всей застройки ассоциации. Эти обязанности обычно изложены в положениях декларации ассоциации (CC&Rs). В случае отсутствия или двусмысленности таких положений в статье 4775 Гражданского кодекса устанавливаются обязательства ассоциации по обслуживанию, ремонту и замене по умолчанию:

«…если иное не предусмотрено в декларации о развитии общего интереса, ассоциация несет ответственность за ремонт, замена и обслуживание мест общего пользования». ( Гражданский. Кодекс § 4775(a)(1) .)

Выполнение обязанностей по обслуживанию, ремонту и замене мест общего пользования возлагает на совет директоров объединения следующие обязанности:

• Осматривать места общего пользования не реже одного раза в три (3) ) лет и подготовить исследование резерва для определения суммы резервных фондов, которые должны быть выделены для обслуживания и ремонта основных компонентов, которые ассоциация обязана обслуживать и которые имеют оставшийся срок полезного использования менее тридцати (30 ) годы. ( Гражданский. Код § 5550; См. также «Резервное исследование». )
• Расследуйте проблемы с техническим обслуживанием и примите меры по их устранению. Хотя суды уважают правление при определении того, как должны содержаться места общего пользования, ассоциация может быть привлечена к ответственности за неспособность расследовать проблемы с содержанием и принять разумные меры:

«Доктрина судебного почтения не защищает ассоциацию от ответственности за игнорирование проблем; вместо этого он защищает добросовестные решения Ассоциации по обслуживанию и ремонту мест общего пользования… суть обязанности ассоциации по обслуживанию и ремонту – это обязанность действие на основе принятия обоснованного решения». ( Affan v. Portofino Cove HOA (2010) 189 Cal.App.4th 930,942 .)

Повреждение мест общего пользования по вине участника
гость или арендатор члена, любые расходы на ремонт, понесенные ассоциацией, могут быть возмещены путем взимания с члена взыскания на возмещение. ( См. «Возмещение расходов и оценка соответствия». )

**Дополнительную информацию см. в разделе «Обслуживание зоны общего пользования».

Эксклюзивное обслуживание общей зоны
Подмножеством общей зоны является «эксклюзивная общая зона» (иначе «ограниченная общая зона»). Общая зона исключительного использования — это часть общей зоны, предназначенная CC&R для исключительного использования одним или несколькими, но не всеми, владельцами в пределах застройки. ( Civ. Code § 4145(a) .) Места общего пользования с исключительным использованием находятся в основном в проектах кондоминиумов (т. Е. Внутренние дворики, балконы, веранды, оконные коробки и т. Д.). Обязанности по техническому обслуживанию, ремонту и замене мест общего пользования для исключительного использования обычно регулируются положениями CC&R ассоциации и / или планом кондоминиума. В тех случаях, когда эти положения отсутствуют или неоднозначны, положения раздела 4775 Гражданского кодекса обычно возлагают обязанности по содержанию мест общего пользования исключительного пользования на отдельных владельцев квартир, в то время как ассоциация несет ответственность за ремонт или замену мест общего пользования исключительного пользования.

**Дополнительную информацию см. в разделе «Обслуживание общей зоны исключительного пользования».

Поддержание отдельной доли участия
Недвижимое имущество в рамках развития ассоциации, которое принадлежит исключительно члену , называется «отдельной долей участника». Типы отдельных интересов в пределах конкретного развития основаны на форме самого развития. Например, в плановой застройке (или «PUD») отдельный интерес участника включает участок (или участок), находящийся в индивидуальной собственности, а также жилые постройки и другие улучшения, расположенные на участке. ( Гражданский. Кодекс § 4185(a)(3) .) В проекте кондоминиума отдельным интересом участника является «объект», состоящий из блока воздушного пространства, ограниченного внутренней частью, незавершенными поверхностями стен по периметру объекта, полов и потолков. ( Civ. Code §§ 4185(a)(2), 4125; См. также «Объекты кондоминиума в воздушном пространстве». ) Включение какого-либо конкретного компонента или усовершенствования в отдельный интерес члена также может регулироваться положениями CC&Rs и/или план кондоминиума.

Если иное не указано в CC&R, участники несут ответственность за обслуживание своих соответствующих отдельных интересов. ( Гражданский кодекс § 4775(a)(2) . )

Share:

Связанные темы

Связанные законы

Связанные прецеденты

• Аффан против Портофино Коув 89006 Ассоциация домовладельцев. Приложение 4 930

  [Техническое обслуживание; Уважение Совета] Уважение, предоставляемое Советам ТСЖ, не может распространяться на ситуации, когда Совет бездействует или не расследует объем необходимого технического обслуживания или ремонта.

• Lamden v. La Jolla Shores Clubdominium Ассоциация домовладельцев
  (1999) 21 Cal.4th 249

  [Правило судебного уважения; Обслуживание] Суды будут полагаться на решения, принятые Советом директоров ТСЖ в отношении обычного обслуживания развития общего интереса.

Чья ответственность за общие элементы и ограниченные общие элементы?

Кондоминиум или квартира предлагает покупателям возможность владеть домом без иногда дорогостоящих обязанностей по обслуживанию, которые возникают в случае с отдельным домом на одну семью. Большинство квартир представляют собой отдельные единицы в среднеэтажном или многоэтажном здании, похожем на квартиру. Владелец несет ответственность только за содержание своей квартиры, в то время как владелец отдельного дома на одну семью должен заниматься всем, что касается внешнего вида и собственности, на которой стоит дом. Читайте дальше, чтобы узнать больше об обязанностях владельцев квартир по содержанию.

Что принадлежит сертификату подлинности против владельца квартиры?

Кондоминиум обычно является частью COA или Ассоциации домовладельцев. COA выступает в качестве руководящего органа для владельцев и должен создавать и обновлять документ под названием CC&Rs (Covenants, Conditions, and Restrictions) для сообщества. Все владельцы должны получить копию и отметить раздел, в котором подробно описывается, что принадлежит сертификату подлинности и владельцу квартиры. Это влияет на обязанности по техническому обслуживанию.

Как правило, COA владеет или несет ответственность за содержание и обслуживание различных мест общего пользования. Владельцы отдельных квартир обычно делят эти площади, но владельцы квартир не несут ответственности за техническое обслуживание.

Зоны включают, но не ограничиваются:

• Фитнес-зал, тренажерный зал, тренажерные залы
• Клуб, конференц-залы, библиотека, бизнес-центр
• Бассейн, брызговики, солярий, зона отдыха
• Гостиная/терраса на крыше
• Вестибюль, приветственная зона
• Освещение коридоров, мест общего пользования
• Крыша, заборы, ворота

Кроме того, владельцы кондоминиумов обычно не несут ответственности за внешний вид здания, в том числе за озеленение, пешеходные дорожки и парковочные места. В климатических условиях, когда требуется уборка снега, COA справится с этим.

Плата, которую владелец квартиры уплачивает COA, помогает финансировать содержание и содержание мест общего пользования в сообществе. Ограниченные внешние элементы / области, такие как блок HVAC и прилегающий внутренний дворик, балкон или палуба, обычно являются обязанностью сертификата подлинности, чтобы исправить, если что-то пойдет не так, но это может варьироваться в зависимости от CC&R. Владельцы квартир несут ответственность за все, что находится внутри квартиры.

Техническое обслуживание в частных квартирах

Кондоминиум, занимаемый владельцем, — это дом, частная единица. CC&R для каждого сертификата подлинности различаются, но, как правило, владелец квартиры несет ответственность за большую часть технического обслуживания в квартире, а это означает, что может быть время, чтобы вызвать сантехника. Работы по техническому обслуживанию могут быть разными, но владельцу квартиры придется справляться с несколькими, как владельцу частного дома на одну семью.

К ним часто относятся:

• Проблемы с сантехникой: забитая раковина, протекающий унитаз, сломанные трубы
• Установка новой сантехники: смесители, душевые лейки
• Замена фурнитуры: тяги/ручки шкафа, внутренние дверные ручки
• Ремонт или замена напольного покрытия: ковры, паркет, плитка
• Ежегодная чистка/осмотр камина и любой необходимый ремонт
• Покраска и реставрация стен, потолка и отделки

Некоторые вопросы сантехники могут решаться COA, но это будет зависеть от того, что указано в руководящих документах/CC&R.

Если бытовые приборы поставлялись вместе с квартирой при покупке, эти предметы являются собственностью владельца квартиры, а не сертификата подлинности. Если прибор нуждается в ремонте или замене, ответственность за это несет владелец квартиры. Это отличается от аренды квартиры, где бытовая техника в квартире обычно принадлежит управляющей компании и не является обязанностью арендатора.

Несмотря на то, что владение квартирой сопряжено с обязанностями по обслуживанию интерьера, одним из преимуществ является больший контроль над дизайном интерьера квартиры, чем у арендатора.

Техническое обслуживание общих элементов

Любая область, которая обслуживает не только отдельного владельца квартиры, может считаться общим элементом. Общими элементами являются ответственность COA или компании кондоминиума за техническое обслуживание, сохранность, модернизацию, ремонт и замену по мере необходимости.

Владельцу квартиры не нужно заботиться о бассейне. Преимущество жизни в многоквартирном доме — наденьте костюм и отправляйтесь плавать, не беспокоясь о чистке бассейна. COA или кондоминиум обслуживает оборудование и проводит регулярную уборку в зданиях с фитнес-центрами. Владельцам квартир не нужно сгребать снег, косить газон, красить или ремонтировать фасады или организовывать вывоз мусора. Все они подпадают под общие элементы.

COA нередко голосует среди владельцев квартир, чтобы решить, какой ремонт/модернизация имеют приоритет. Иногда COA может потребовать специальной единовременной платы за обслуживание для более крупного проекта.

Техническое обслуживание ограниченных общих элементов

Обслуживание, включая ремонт и замену, ограниченных общих элементов многоквартирного дома обычно является обязанностью COA. Ограниченные общие элементы часто находятся за пределами частной единицы, но могут также находиться внутри. Хотя некоторые из следующих элементов называются «общими», они могут использоваться исключительно владельцем квартиры:

• Отдельный балкон, патио, палуба и терраса
• Вход, дорожка и архитектура, обслуживающие отдельную квартиру
• Блоки HVAC
• Дымоходы, трубы, воздуховоды и электропроводка в многоквартирном доме
• Общие и/или несущие стены и колонны
• Внешние двери и окна для этого конкретного блока
• Частный гараж, выделенное парковочное место

Если перила на балконе квартиры ослабнут, владелец квартиры может сообщить об этом в COA (или в компанию по продаже квартиры, если в здании нет COA). Это подпадает под ограниченные общие элементы и не является обязанностью владельца квартиры. Точно так же COA берет на себя техническое обслуживание, если общая или несущая стена повреждена. Мойка окон для внутренних стекол обычно выполняется владельцем квартиры, а мытье наружных стекол — нет.

Несмотря на то, что блоки HVAC часто считаются ограниченными общими элементами, ответственность за них может нести владелец квартиры. Это будет зависеть от сообщества кондоминиумов и его CC&R.

Что произойдет, если общий элемент нанесет ущерб частной собственности?

В многоквартирном доме всегда четко прописано, кто и за что отвечает по ремонту и обслуживанию. Но что, если общий элемент причиняет ущерб частной собственности? Например, если крыша протекает и вода попадает в устройство, что приводит к повреждению гипсокартона, ковра и вашей коллекции альбомов, кто несет ответственность за расходы на ремонт? Независимо от того, вызвано ли это отложенным техническим обслуживанием или неизбежным штормом, частная собственность была повреждена из-за общего элемента.

В подобных случаях COA обычно использует страховку для покрытия расходов на ремонт поврежденного общего элемента, оставляя владельца квартиры ответственным за любой оставшийся ущерб в квартире. Правление COA также может провести голосование, чтобы решить, будут ли они помогать с расходами на ремонт в подобных ситуациях. Не забудьте проверить CC&R вашей квартиры, чтобы узнать, есть ли у них какие-либо правила для такого типа ситуаций, потому что они могут уже указывать, как обрабатываются такие случаи. Если они этого не сделают, это также может дать возможность подать иск, если вы считаете, что ущерб стоит того, чтобы обратиться в суд.

Право собственности на кондоминиум: лучшее из двух миров

Термин «необслуживаемый» часто используется для обозначения квартир и таунхаусов. Как правило, это означает, что владельцы квартир не несут ответственности за внешнее обслуживание, уборку снега и мусора, озеленение и покос, как домовладелец на одну семью.