Оценка бти квартиры: Оценка недвижимости в БТИ | Что такое инвентаризационная стоимость квартиры?

Оценка недвижимости в БТИ | Что такое инвентаризационная стоимость квартиры?

Нередко на рынке недвижимости можно заметить значительные колебания в сторону увеличения или уменьшения цены отдельно взятой квартиры от ее объективной стоимости. Сегодня существует несколько подходов к оценке недвижимости, каждый из которых рассматривает те или иные ее аспекты. Определение инвентарной стоимости объекта – один из таких подходов, который в некоторой степени отражает истинную ценность жилья с технической точки зрения.

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры?

До 2015 года расчет налога на владение недвижимостью производился, исходя из ее инвентаризационной стоимости. Впоследствии отправной точкой для определения размера налога стала кадастровая ценность объекта, которая сегодня является фактической ценой дома или квартиры с точки зрения государства. Однако и по сей день некоторые сделки осуществляются с учетом оценки, проведенной в БТИ.

Инвентаризационная стоимость имущества – это, простыми словами, ее техническая ценность. Под этим определением подразумевается, что для оценки квартиры в БТИ принимаются к сведению только основные физические характеристики объекта, а не другие сопутствующие факторы, формирующие ее ценность как индивидуального объекта. 

При инвентаризационной оценке учитываются общая площадь объекта, количество внутренних перегородок и характер их расположения, число дверных и оконных проемов, их размер, а также высота потолков. Если квартира имеет балконы или лоджии, такие технические детали также участвуют в формировании конечной суммы оценки.

Расчет инвентаризационной стоимости жилого дома или квартиры производится также и с учетом инженерных коммуникаций. Таким образом, чем больше инженерных сетей насчитывает объект, и чем более современными они являются, тем выше окажется итоговая оценка. К сведению также принимаются виды отделочных и строительных материалов – их обобщенная цена составляется отдельно, а затем вносится в общую стоимость.

Один из важнейших нюансов оценки недвижимости в БТИ – это возраст, то есть дата ввода в эксплуатацию, и состояние объекта. Разумеется, чем старше будет дом, тем ниже его инвентаризационная стоимость. Фактическое состояние строения почти не играет роли в ее повышении или понижении.

Для чего нужна инвентаризационная цена объекта?

Несмотря на то, что расчет инвентаризационной стоимости здания или помещения уже несколько лет не учитывается в определении суммы налогов, уступив первенство кадастровой цене, в некоторых регионах продолжают использовать оценку БТИ для подобных операций. В любом случае никогда не помешает владеть подобной информацией, поскольку неизвестно, в какой момент пригодится объективная и аргументированная оценка технического состояния жилья.

Инвентаризационная стоимость может понадобиться для:

• Налога на владение. Для расчета этого вида налога используется не оценочная рыночная стоимость жилья, а кадастровая, которая в некоторых случаях может быть заменена инвентаризационной.
• Продажи квартиры. Если сделка купли-продажи осуществляется в обстоятельствах, при которых продавец будет обязан заплатить налог на прибыль, сумма этого налога также рассчитывается, исходя из оценки объекта сделки БТИ.
• Приватизации. Если недвижимость переходит из государственной муниципальной собственности в частную, информация об инвентаризационной ценности обязательно вносится в приватизационные документы.
• Дарения или обмена. Упоминание инвентаризационной стоимости в процессе составления договора дарения или мены также необходимо для выяснения суммы налога.
• Наследования. В некоторых случаях, по требованию нотариуса, удостоверяющего факт получения наследства, необходимо предъявить документ об инвентаризационной оценке недвижимости, актуальной на момент смерти наследодателя.

Обратите внимание! При необходимости приложить к сделке подобного рода оценку, следует точно выяснить, о какой стоимости идет речь: инвентаризационной или могущей заменить ее кадастровой? Если в конкретной ситуации требуется именно оценка БТИ, ее можно заказать в Бюро инвентаризации недвижимости.

Чем инвентаризационная оценка отличается от кадастровой?

Многие ошибочно полагают, что инвентаризационная стоимость квартиры – это значит примерно то же, что и кадастровая. Такое заблуждение верно лишь отчасти, поскольку при определении кадастровой ценности также учитываются технические особенности объекта, состояние здания, степень его износа и другие, поддающиеся простому подсчету, факторы. На самом деле формула, по которой выводится цена недвижимости в кадастре, намного сложнее, ведь она учитывает и некоторые косвенные признаки, делающие объект более или менее ценным.

Первое важное отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной – их соотношение с рыночной ценой. Как правило, инвентаризационная оценка незначительно уступает ей, поскольку при формировании рыночной стоимости задействованы более сложные процессы, нежели формулы расчета. Однако эта разница не столь значительна, а в редких случаях цена кадастра может даже превышать рыночную. Оценка жилья БТИ, как правило, в разы ниже той суммы, за которую недвижимый объект может быть успешно продан. 

Разумеется, будут отличаться и цифры кадастра и БТИ. Это связано с тем, что при кадастровой оценке технические особенности – это всего лишь одна из составляющих общей характеристики объекта. Цена недвижимости может изменяться, зависимо от уровня развития инфраструктуры района, в котором она расположена, экологической обстановки в округе, масштабов застройки, транспортного сообщения и т.д. Важную роль играют даже такие, на первый взгляд незначительные, детали, как этаж (от него зависит обзор и вид из окна), чистота мест общего пользования, степень благоустройства придомовой территории и даже оценка работы управляющей компании.

Следующее отличие состоит в том, кем и как часто определяется инвентаризационная стоимость и кадастровая оценка. Частота проведения подобных оценок примерно одинаковая, но государственные органы, на которые возложена эта задача, – совершенно разные. Так, утверждением инвентаризационной ценности объекта занимается Бюро технической инвентаризации, а все сведения о кадастровой цене относятся к юрисдикции Росреестра.

Последнее отличие, о котором уже было упомянуто, – расчет налогов на владение недвижимым имуществом. Сегодня только в очень редких ситуациях для этого используется оценка БТИ – в подавляющем большинстве случаев за основу берется именно кадастровая стоимость. Это связано с тем, что последняя максимально приближена к рыночной цене квартиры или частного дома и наиболее точно отображает их актуальную на текущий момент ценность.

Важно! Начиная с конца 2020 года, инвентаризационная стоимость не может служить аргументом в разного рода спорных ситуациях, поскольку объективной, с точки зрения государства, ценой недвижимости считается кадастровая. 

Как рассчитать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости?

Для того, чтобы определить инвентаризационную стоимость квартиры, представители БТИ, кроме сугубо технических расчетов, обращаются затратному, доходному и сравнительному методам анализа.

Суть первого из них очень проста. Ценность того или иного недвижимого объекта устанавливается, исходя из понесенных вследствие его создания расходов. К ним относятся строительные и отделочные материалы, инженерные коммуникации и другие траты, связанные с возведением и подготовкой к вводу в эксплуатацию объекта. Как правило, такой метод анализа прежде всего применяется к новым, недавно сданным объектам, которые еще не подвержены влиянию времени и сохранили свои первичные свойства.

Доходный метод пользуется гораздо меньшей популярностью, поскольку большинство специалистов считают его не вполне объективным. Его суть сводится к следующему. Стоимость объекта формируется из прогнозируемой прибыли, могущей быть полученной от сдачи недвижимости в аренду. Поскольку такой анализ не располагает широтой данных, его результаты не могут учитываться в качестве самостоятельных цифр. Доходный метод служит лишь дополнением в тех случаях, когда ощущается нехватка иной, более подробной информации о квартире.

Сравнительный метод является самым простым из всех, однако довольно действенным. Анализ осуществляется путем сравнения двух очень похожих объектов. Поскольку все виды недвижимости в свое время проходили процедуру оценки БТИ, для его специалистов не составит труда отыскать другой, практически идентичный по техническим свойствам объект и, опираясь на полученные цифры, дать оценку квартире.

Любопытный факт! Несмотря на то, что инвентаризационная стоимость основывается на технических особенностях недвижимости и оперирует цифрами, ее результаты считаются субъективными.

Посчитать инвентаризационную стоимость самому тяжелее, чем это может показаться. Дело в том, что профессионалы используют некоторые узкоспециализированные понятия, разобраться в которых обычным гражданам будет крайне нелегко. Например, кроме физического износа объекта, то есть степени уменьшения его прочности и эксплуатационных свойств, принято выделять еще и так называемый моральный износ. Под этим понятием подразумевается, насколько устаревшим является архитектурный проект, как отличаются санитарные характеристики здания от актуальных на текущий момент, есть ли разница между существующим на данный момент домом и таким же, теоретически построенным недавно.

Таким образом, человеку, далекому от подобного рода вычислений, вряд ли удастся вывести оценку, хотя бы приблизительно соответствующую заключениям БТИ. По этой причине за инвентаризационной стоимостью все же лучше обратиться в Бюро инвентаризации.

Где получить данные об инвентаризационной оценке?

Общая информационная база Росреестра сегодня содержит только сведения о кадастровой стоимости объектов. За получением документа об инвентаризационной его цене, придется обратиться в БТИ. Для этого потребуются паспорт, выписка из ЕГРН и заявление. После оплаты государственной пошлины собственнику выдадут документ с указанием инвентаризационной стоимости его жилья.

С 2021 года вся информация такого рода была постепенно перемещена в специальный архив – одно из структурных подразделений Росреестра. Таким образом, чтобы узнать цену недвижимости, установленную БТИ, можно составить заявление в одном из многофункциональных центров. Эта организация выступит своеобразным посредником между собственником и архивом и поможет получить справку о стоимости квартиры в упрощенном порядке. Также это несложно сделать и через сайт Госуслуг.

Как определяют стоимость недвижимого имущества, для чего нужна эта оценка и в каких случаях оценочный отчет просто необходим

• Для чего нужна оценка недвижимости
• Что такое оценка недвижимости
  • Кто занимается определением стоимости недвижимого имущества
• Виды оценочной стоимости недвижимости
• Методы, используемые в оценке недвижимости
• По каким критериям оценивают квартиру
• Как проводится оценка недвижимости

Для чего нужна оценка недвижимости

Обычно кредит на покупку недвижимости выдают на несколько десятков лет. Никто не знает, будем ли мы платежеспособны на момент закрытия кредитных обязательств. Поэтому банку важно понимать, на какую собственность он выдает деньги и насколько быстро ее можно продать, если заемщик перестанет погашать задолженность.

Чтобы гарантированно вернуть назад денежные средства, финансовая организация берет в залог покупаемую недвижимость или права требования по договору долевого участия, если дом находится в стадии строительства. Тут и потребуется отчет – оценить стоимость объекта и рассчитать, какую окончательную сумму кредита выдать заемщику.

Если заемщик не в состоянии выплачивать взятую ипотеку, кредитор продает жилье по рыночной или ликвидационной (бывает реже) цене, зафиксированной в документе.

Покупателю отчет тоже пригодится, чтобы понять, не была ли цена на квартиру искусственно накручена продавцом.

Когда надоело ютиться в маленькой квартирке, а мечты о расширении жилплощади кажутся фантастикой, можно воспользоваться ипотекой. В Совкомбанке есть разные ипотечные программы. Подберите из них подходящую для себя и справляйте новоселье!

Что такое оценка недвижимости

Оценка недвижимости – это установление ее реальной стоимости. Оценить могут дачу, земельный участок, дом, гараж, квартиру, склад, долю собственника в каком-то объекте и т. д.

Кроме оформления ипотеки услуга по оценке недвижимого имущества потребуется в следующих случаях:

• получение кредита под залог недвижимости;
• продажа имущества – продавец понимает, что не прогадал с ценой, а будущий владелец – не переплатил;
• обмен квартирами – для равноценных условий сделки или доплаты разницы одной из сторон;
• получение жилья в наследство;
• страхование и приватизация объекта;
• процедура ликвидации, реорганизации или банкротства предприятия – для определения количества активов компании и их стоимости;
• обращение в суд по имущественным спорам – если покупателя ввели в заблуждение по стоимости жилья или бывшие супруги решили поделить имущество;
• оценка ущерба при пожаре и стихийных бедствиях;
• претензии со стороны налоговой службы;
• вклад недвижимости в уставный капитал в качестве доли одного из партнеров;
• привлечение в бизнес инвестиций и т. д.

Что нужно знать о квартире до ее покупки, чтобы она потом не вышла боком.

Риски при покупке и продаже квартиры

Кто занимается определением стоимости недвижимого имущества

Оценкой недвижимости занимается оценщик. Специалист должен быть с профильным образованием, состоять в СРО и застраховать свою гражданскую ответственность. Деятельность оценщика регулирует Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ. В нем прописаны требования к процедуре проведения оценки имущества и составлению отчета.

К услугам оценщика прибегают, когда в ипотечной сделке фигурирует закладная. В этом случае просто необходимо третье лицо, не имеющее отношения к участникам сделки.

Обычно на сайте банка есть список аккредитованных компаний. Заемщику предлагают выбрать оценщика из этого перечня.

Оценить имущество может и сам банк. Это допустимо по соглашению сторон, когда не оформляют закладную. Т. е. кредитная организация оценивает имущество, а заемщик соглашается с назначенной ценой за свои квадратные метры.

Виды оценочной стоимости недвижимости

Обычно оценщики используют в работе четыре вида стоимости объектов.

1. Рыночная – стоимость квартиры, которую можно получить в настоящий момент. Ее определяют, сравнивая аналогичные по характеристикам объекты. Цена зависит от спроса на жилье и предложений, состояния жилья, года постройки, района и т. д. Панельные дома не станут сравнивать с кирпичными. Если невозможно подобрать аналогичный объект, оценщик поставит повышающий или понижающий коэффициент. Рыночную стоимость заносят в отчет.
2. Ликвидационная – минимальная стоимость квартиры, которую назначают, чтобы продать объект в короткие сроки. Она ниже рыночной примерно на 15-20%. В отчет ее тоже заносят, т. к. банку необходимо знать, сколько он сможет получить денег в сжатые сроки, если заемщик перестанет выплачивать по кредиту. Обычно в расчет берут срок экспозиции три-четыре месяца – это время, за которое на квартиру найдется покупатель. При расчете ликвидационной стоимости это время сокращают в два раза – один-два месяца.
3. Кадастровая – ее устанавливают при проведении государственной кадастровой оценки. От нее зависит ставка налога на недвижимость. Для кадастровой стоимости не важно, в каком состоянии находится жилье, значительно важнее расположение и год постройки.
4. Инвестиционная – ее нужно знать физическим или юридическим лицам, чтобы определить, например, целесообразность сдачи имущества в аренду – удастся ли получить желаемую прибыль. Инвестиционная стоимость объекта должна быть больше рыночной, потому что в ней заложена будущая прибыль от объекта.

Для чего нужна юридическая проверка недвижимости

Методы, используемые в оценке недвижимости

Сравнительный – оцениваемый объект сравнивают с аналогичными и выводят средний показатель. Никто не станет приобретать квартиру по завышенной цене, если точно такую же можно купить дешевле. Сравнивают метраж, количество комнат, этаж, район и т. д. Для такого метода желательно иметь подборку из нескольких аналогичных квартир. Такие данные есть у агентств недвижимости или их можно посмотреть на сайтах по продаже жилья.

Оценщики часто пользуются сравнительным методом оценки, хотя он и требует большой внимательности. Приходится учитывать много показателей, потому что абсолютно одинаковые квартиры, находящиеся на разных этажах, будут отличаться по стоимости.

Доходный – оценивают предполагаемые доходы, которые можно получить от перепродажи имущества или сдачи его в аренду, а также все возможные расходы. Часто этот метод используют для оценки коммерческих или жилых объектов, которые планируют сдавать в аренду. Расчет покажет, окупятся ли такие объекты.

Затратный – отталкивается от того, что покупатель не заплатит больше, чем может стоить строительство или восстановление идентичного объекта. Стоимость объекта складывается из расходов на замещение или восстановление аналогичного объекта с учетом имеющегося износа.

Где взять деньги, если они срочно понадобились для вложения в бизнес? Кредит под залог коммерческой недвижимости от Совкомбанка поможет с решением этой проблемы.

Срочно нужна крупная сумма денег? Тогда возьмите кредит под залог недвижимости от 6,9%. Заем можно оформить на сумму до 30 млн на срок до 15 лет.

По каким критериям оценивают квартиру

Критерии, влияющие на стоимость квартиры, могут быть общими, основными и второстепенными.

Общие критерии:

• объем спроса и предложений по аналогичным объектам на рынке недвижимости;
• типовая или уникальная застройка, серия дома;
• район;
• транспортная развязка;
• экологическая обстановка: удаленность от заводов, наличие леса или озера;
• развитость инфраструктуры: наличие детских садов и школ, поликлиник, магазинов, парков;
• наличие парковки.

Основные:

• год постройки дома и степень его износа;
• этажность дома и этаж, на котором расположен объект;
• наличие лифта и мусоропровода;
• общий метраж, площадь кухни, количество комнат;
• раздельный санузел;
• планировка квартиры;
• состояние ремонта.

Второстепенные:

• высота потолков;
• наличие балкона;
• открывающийся из окна вид и т. д.

Второстепенные факторы обязательно учитывают при определении стоимости недвижимого имущества. Второстепенными их называют за то, что они не для всех покупателей становятся решающими для покупки жилья.

Оценку по каждому из критериев заносят в таблицу из отчета. В этой же таблице будут оценены аналогичные квартиры, имеющиеся на рынке.

С какой зарплатой можно взять ипотеку

Как проводится оценка недвижимости

В зависимости от сложности оценки объекта процедура примерно может занять от двух до 14 дней.

1. Ознакомление оценщика с задачей

Необходимо объяснить специалисту, для чего нужна оценка недвижимости. К примеру, для получения ипотеки в отчете должны быть указаны рыночная и ликвидационная стоимости. Необходимо будет предоставить оценщику следующие документы на имущество:

• техплан;
• поэтажный план;
• техническая документация;
• кадастровый паспорт объекта;
• выписка из ЕГРН.

Оценщик может дополнить этот список.

2. Заключение договора с оценщиком

В документе прописывают сроки готовности отчета, права и обязанности сторон и стоимость выполненной работы.

3. Выбор методов оценки недвижимости, сбор информации, предварительные расчеты

Оценщик осматривает недвижимость, фотографирует ее, сверяет соответствие плану БТИ, фиксирует недочеты и дефекты объекта.

Желательно проверить недвижимость по базе домов, подлежащих сносу или реконструкции. Так вы будете уверены, что в ближайшие несколько десятков лет дом не планируют сносить.

4. Расчет итоговой стоимости недвижимости

5. Составление отчета

Сведения, содержащиеся в оценочном отчете, должны соответствовать ФЗ-135 ст. 11.

Важно! Отчет действителен только шесть месяцев с момента его формирования –

ст. 12 ФЗ-135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Поэтому не затягивайте с оформлением сделки, тем более что за оценочный отчет в большинстве случаев заемщик платит из своего кармана.

Задумались о покупке собственной квартиры? Рассчитайте комфортный ежемесячный платеж и выбирайте удобную программу с Совкомбанком.

Как узнать оценочную стоимость квартиры в бти

Высокая стоимость недвижимого имущества и характерные объекты выделяют их в отдельную категорию имущества. Многие сделки социально-экономического характера заключаются с привлечением жилья и других видов имущества. Любой договор составляется по закону после уточнения ориентировочной стоимости квартиры по БТИ.

Содержание страницы

Это организация, представляющая собой бюро, одной из обязанностей которого является подготовка документов для подтверждения юридической «чистоты» объектов. Специалисты также уполномочены проводить оценку имущества и выдавать компетентное заключение.

Для чего нужна оценка?

Инвентаризация проводится для заключения договоров купли-продажи, передачи квартиры в дар и приватизации. Еще одна ситуация, требующая проверки, – расчет налогового сбора на жилье.

Внимание! Следует обратить внимание на сумму, указанную в документах. Следите за тем, чтобы оценщики не завышали ее.

Ранее налог определялся от инвентаризационной цены, однако с 2015 года законодательством разрешено учитывать эту стоимость или кадастровую. Процедура заказывается только от имени собственника квартиры путем подачи заявления в отделение БТИ по адресу прописки.

Оценка квартиры БТИ может понадобиться в нескольких ситуациях:

1. Продавцу необходимо быстро продать квартиру, поэтому нужно убедиться, что цена не завышена, так как слишком большая сумма отпугнет покупателей.
2. Аналогичная потребность возникает для исключения возможности занижения стоимости недвижимости. Цель – защита от материальных потерь.
3. Заключение будет представлено покупателю как доказательство адекватной цены, которая соответствует состоянию квартиры и количеству квадратных метров.
4. Вступление в права наследования.
5. Оформление ипотеки на предоставление квартиры в залог банку.
6. На страхование жилья в целях определения лимита компенсационной выплаты при наступлении событий, указанных в договоре.
7. При возникновении споров, связанных с недвижимостью. Примером может служить раздел имущества между супругами в процессе развода.

Функции БТИ

Бюро занимается формированием технической цены и осуществляет свою деятельность на территории отдельных населенных пунктов и Российской Федерации (ФУ ФГУП). В БТИ оценка недвижимости оформляется в виде акта и вручается:

• собственнику;
• гражданин, вступающий в наследство;
• лицо, действующее на основании доверенности.

Процедура проводится в отделении БТИ по адресу местонахождения объекта недвижимости.

Сметная стоимость квартиры по БТИ

Планируется, что к 2020 году кадастровая цена (расчетная) полностью заменит кадастровую цену. Цель этого новшества — упростить:

• расчет налога на имущество;
• действия нотариального характера;
• уточнение суммы за аренду жилья, находящегося в государственной собственности;
• начисление компенсации;
• Определение рыночной цены на реализацию объектов государственными органами.

Внимание! Расчет кадастровой стоимости осуществляется с помощью процедуры массовой оценки, которую необходимо повторять каждые пять лет.

Региональные власти имеют право принять решение о необходимости проведения оценки. Они назначают исполнителей для проведения таких процедур посредством аукциона. Перечень объектов, подлежащих проверке, составляется Росреестром.

Кадастровая и рыночная цены максимально приближены друг к другу, так как при определении цен учитываются все факторы, определяющие влияние на стоимость:

• территориальное расположение;
• количество квадратных метров;
• экономические факторы населенного пункта;
• В каком году построено здание?
• тип дома.

Результаты экспертизы утверждаются субъектом и вносятся в кадастровый реестр объектов недвижимости (ГКН). Значение кадастровой стоимости вносится в кадастровый паспорт и справку из Госкомимущества.

Наследство

Унаследованная квартира также подлежит оценке. Учитывается цена за период, когда правопреемник вступает во владение. Процедура определения кадастровой стоимости в данном случае является обязательным моментом постановки на учет.

Заключение потребуется при посещении нотариуса для оформления всех документов (в соответствии с законодательством). Без оценки невозможно определить размер пошлины, которую придется заплатить в нотариальной конторе.

Еще одним поводом для оценки является риск возникновения конфликтов между лицами, включенными в список потенциальных наследников. При открытии дела о вступлении в права наследования также предъявляется оценочный документ.

В данной статье рассказывается о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — свяжитесь с нашим консультантом БЕСПЛАТНО!

При продаже

Если собственник собирается продать квартиру (продать), оценочная стоимость должна быть прописана в договоре. В этом случае вы можете получить на руки соответствующую справку в МФЦ и БТИ. В дальнейшем по цене, указанной в договоре, будет исчисляться налог, причитающийся с прибыли от реализации жилья.

Порядок проведения рыночной оценки

Оценка рыночной стоимости обычно необходима при совершении сделок по обороту объектов жилья. Его размер сопоставим с наиболее вероятным объемом средств при продаже квартиры в условиях открытого конкурентного рынка. Подразумевается, что стороны сделки действуют в разумных пределах, и влияние чрезвычайных обстоятельств отсутствует.

Наиболее распространенные причины определения рыночной цены:

• обмен, покупка или продажа недвижимости;
• оценка предмета залога при использовании программ ипотечного кредитования;
• определение суммы вклада в фонд или уставный капитал юридических лиц;
• разрешение конфликтных ситуаций, возникающих в ходе судебного разбирательства;
• страхование жилья.

Порядок определения рыночной цены регулируется ФЗ 181. Процедура осуществляется работниками уполномоченных организаций, которыми могут быть индивидуальные предприниматели или муниципальные предприятия.

Внимание! Оценочная компания несет материальную ответственность в случае причинения ущерба в результате неверно определенной цены. Эта информация также прописана в законодательстве РФ.

Результатом деятельности оценщика является отчет, в котором отражена стоимость конкретного объекта жилья. Срок договора и во сколько обойдется процедура заказчику, определяется по согласованию с компанией. Минимальная цена от двух до трех тысяч рублей. Средний период документной активности составляет шесть месяцев.

На многих сайтах есть онлайн-калькуляторы. С его помощью пользователь может узнать примерную рыночную стоимость, введя определенные параметры. Такие сервисы призваны помочь покупателям и продавцам квартир в ситуациях, когда документальные подтверждения не нужны.

Важно! Если вам необходимо определить тенденции рынка недвижимости в конкретном населенном пункте, вам следует воспользоваться онлайн-программами.

Документы, необходимые для оценки

Помощь могут получить пользователи, предоставившие:

• выписка;
• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• паспортные данные;
• доверенность (при оформлении документа представителя).

Получить заключение оценщика можно несколькими способами:

• личный визит в БТИ;
• обращение в отделение МФЦ;
• через Интернет.

Процедура осуществляется по принципу единого окна.

Когда могут отказать

Отклонение заявки подразумевает несколько причин:

• неполный перечень документов, предоставленных собственником;
• неправильное оформление документов;
• отсутствие оригиналов или истечение срока действия;
• отказ от уплаты госпошлины;
• отсутствие права выдачи справки у заявителя.

При приеме документов специалистом МФЦ или БТИ будет назначена дата явки для готового заключения. Для этого необходимо приехать лично или прислать представителя с нотариально заверенной доверенностью.

Как оспорить

Иногда возникает необходимость переоценки квартиры. Это происходит в случае:

1. Информация об объекте недвижимости не соответствует действительности.
2. Превышение рыночной стоимости. Сведения, указанные в справке, направляются в налоговую организацию.

На основании установленной суммы рассчитывается подоходный налог. Чем выше стоимость жилья, тем больше денег придется заплатить. По этой причине важно узнать точную цифру. Оспаривание неправильного расчета осуществляется путем подачи искового заявления в арбитражный суд. Ответчиком является орган, проводивший процедуру оценки при осмотре объекта.

Внимание! Указать в тексте заявления, что требуется пересмотр инвентаризационной стоимости квартиры и причину. Однако перед обращением в суд стоит попытаться урегулировать спор с помощью квалифицированного юриста.

Заявитель должен приложить к заявлению ряд необходимых документов:

• свидетельство о регистрации объекта недвижимости;
• ксерокопия свидетельства о праве собственности, заверенная нотариально в соответствии со всеми правовыми нормами;
• документа, подтверждающих сомнительность заключения;

Дополнительным плюсом будет получение справки от независимого эксперта, где прописана ориентировочная стоимость. Особое внимание следует уделить оформлению этого документа. Он должен содержать:

1. Номер и дату получения.
2. Имя заявителя.
3. Цель предоставления.
4. Инвентарная цена и примечание. Здесь вы можете найти информацию об обременении недвижимости.
5. Подпись исполнителя и руководства компании, проводившей процедуру.

Форма также должна быть проштампована.

Есть вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Оценка, предназначенная для определения того, не может ли Жилищная комиссия переплатить за отель в эпоху пандемии, ответить на этот вопрос

Это не ответило на вопрос.

Жилищная комиссия Сан-Диего сообщила в четверг городскому совету о новой оценке гостиницы Mission Valley, которую она купила, чтобы превратить ее в жилье для бывших бездомных.

Почти три года назад Жилищная комиссия приобрела недвижимость за 67 миллионов долларов с помощью брокера, который, как позже стало известно агентству, купил 40 000 акций компании, которая продала отель, прежде чем определил ее в качестве цели и договорился о покупке. цена.

В полемике сразу возник вопрос: не переплатил ли город за гостиницу, купленную под прикрытием конфликта интересов-скандала?

Это из-за первоначальной оценки покупки. Оценщик определил стоимость отеля так, как будто это был февраль 2020 года. Но город купил отель в августе 2020 года, после Covid-19.полностью закрыть туристическую отрасль.

Почему должностные лица Жилищной комиссии задним числом сделали бы оценку и сколько стоила бы гостиница, если бы они этого не сделали, пока неясно.

Бывший отель Residence Inn в Мишн-Вэлли / Фото из архива Адрианы Хелдиз

После того, как маклер столкнулся с судебным иском от города за предполагаемый конфликт интересов и разразился скандал, Жилищная комиссия инициировала новую оценку, чтобы все прояснить. .

Но эта вторая оценка закончилась ответом на другой вопрос: сколько стоил бы отель, если бы он не был отелем.

Вот предыстория: Жилищная комиссия купила два отеля в августе 2020 года в рамках государственной программы, предназначенной для городов, чтобы купить отели, которые пострадали из-за введенных правительством ограничений на поездки, которые ударили по индустрии гостеприимства, а затем преобразовать их в жилье .

Сан-Диего купил отель в Кирни-Меса и еще один в Мишн-Вэлли, но брокер Жилищной комиссии инвестировал только в продавца Мишн-Вэлли.

Один оценщик, CBRE, определил стоимость обоих объектов. За исключением того, что CBRE перенесла оценку имущества Mission Valley задним числом на февраль 2020 года, до начала Covid-19.пандемии, в то время как он определил стоимость отеля Kearny Mesa в августе 2020 года, после того, как разразилась пандемия и одновременно с приобретением.

Должностные лица Жилищной комиссии никогда не говорили, почему оценка проводилась по-другому или кто принял такое решение.

Новый отчет дает возможность ответить на вопрос, стоит ли отель Mission Valley покупной цены в 67 миллионов долларов, как предполагалось в его оценке, если исходный отчет следовал той же методологии, что и отель Kearny Mesa.

BTI Appraisal завершила повторную оценку на этой неделе. Но хотя он определил стоимость недвижимости в августе 2020 года, а не до пандемии, он внес другое ключевое методологическое изменение, которое по-прежнему препятствует простому сравнению яблок с яблоками.

Первая оценка определила стоимость отеля Circle как отеля. Вместо этого новая оценка определила, сколько они стоят как квартиры по рыночной цене.

Это очень важно, потому что это был отель, а не квартиры по рыночной цене, когда Жилищная комиссия купила его. Они не были преобразованы в квартиры по рыночной цене и не продавались как квартиры по рыночной цене, и они стоили бы больше. Пандемия сильнее всего ударила по рынку гостеприимства. Первоначальная оценка говорила об этом в разделе, в котором подчеркивалось, что дата оценки, датированная задним числом, была важной:

«Начавшаяся пандемия COVID-19 существенно повлияла на рыночные условия и соответствующие цены на гостиничные объекты по всей стране», — говорится в нем.

Поскольку недвижимость не рассматривалась как гостиница, новая оценка не учитывала эти эффекты. Он пришел к выводу, что в качестве квартир по рыночной цене летом 2020 года недвижимость стоила 69 миллионов долларов, что означает не только то, что она стоила больше, чем город заплатил за нее, но и то, что оценка, которая делала вид, что пандемии не было, была ошибочной. фактически занижает его стоимость. По первой оценке, он стоил 68,1 миллиона долларов.

Джефф Дэвис, исполняющий обязанности президента и главный операционный директор Жилищной комиссии Сан-Диего, заявил, что агентство не давало указание BTI Appraisal рассматривать недвижимость как апартаменты по рыночной цене, а не как гостиницу.

«Первоначальная оценка имущества также основывалась на том, что оценщик определил как наиболее эффективное и эффективное использование», — сказал он в электронном письме. «Первоначальная оценка определила, что наилучшим и наилучшим образом будет использоваться отель. Новая оценка определила, что самое высокое и лучшее использование было в качестве квартир по рыночной цене. Чтобы сохранить независимость оценок, SDHC не дал никаких указаний о том, что представляет собой наиболее эффективное и эффективное использование имущества. Такое определение оценщик сделал самостоятельно. Все оценки должны основываться на максимальном и лучшем использовании, определенном оценщиком, проводящим оценку».

Направление на оценку имущества при его идеальном использовании оказалось решающим.

BTI начала с предварительной оценки стоимости имущества в трех различных сценариях, чтобы выяснить, как лучше всего его использовать, сказал Бен Ф. Таннелл, председатель компании, в интервью Voice of San Diego. Они рассматривали его как отель — его использование на момент покупки — и как апартаменты 8-й секции, поскольку Жилищная комиссия использует его сегодня. Он также рассматривал его стоимость как квартиры по рыночной цене.

У BTI появилась эта идея, сказал Таннелл, после изучения другой недавней оценки, в которой рассматривались четыре или пять приобретений гостиниц в Южной Калифорнии, которые определили, что их самое лучшее и лучшее использование было в качестве квартир в Секции 8.

«Это подняло вопрос о том, является ли наилучшее и лучшее использование гостиничной собственности 5 августа 2020 года действительно отелем или чем-то другим», — сказал он. «Первоначальная задача, которую нам дали, заключалась в том, чтобы определить наиболее эффективное и эффективное использование».

Эта предварительная оценка показала, что они не должны оценивать отель так, как если бы это был отель.

«Больше всего он стоит как апартаменты по рыночной цене, а меньше всего как отель», — сказал Таннелл.

Но этот анализ все еще может раскрыть нерешенный вопрос о том, переплатил ли город.

«Наша оценка стоимости отеля на дату покупки была бы ниже, чем цена покупки», — сказал Таннелл. «Теперь мы не знаем, насколько ниже».

Он сказал, что его компания оценила бы отель в августе 2020 года, если бы их об этом попросили.

Компания также провела вторую оценку имущества, определив его стоимость в марте прошлого года, чтобы увидеть, насколько выросла его стоимость с момента приобретения.

В нем говорилось, что недвижимость тогда будет стоить 88 миллионов долларов как квартиры по рыночной цене, хотя город управляет ими не как квартиры по рыночной цене, а вместо этого как квартиры по Секции 8.

Новейшая оценка предполагала, что недвижимость находится в том же состоянии, что и почти три года назад. Он опирался на первоначальную оценку состояния имущества, проведенную оценщиком.

«Использование этого экстраординарного предположения повлияет на вывод о стоимости, представленный в этом отчете», — говорится в оценке.

Таннелл сказал, что посетил отель и увидел, что бассейн и джакузи в старом отеле были залиты грязью, а фитнес-центр был переоборудован в офисы.

«Я просто чувствовал, что, оценивая его в 2022 году, мы пытались посмотреть, сколько он будет стоить без пагубных условий того, что произошло в результате аренды города», — сказал он.

Алан Рей, президент Atlas Hospitality Group, фирмы, которая продает отели по всему штату и анализирует продажи отелей, согласился с тем, что обращение с недвижимостью как с апартаментами, а не с отелем, которым она управляла, поскольку на момент покупки она увеличивала ценность собственности. ценить.

«Вы сравниваете тип продукта, который по закону был на 100% вакантным, с квартирами, которые и близко не оказали влияния, которое Covid оказал на отели», — сказал он.

Он возражал против разъяснения оценщиком того, что недвижимость рассматривается как квартиры по рыночной цене.

Оценка указывает, что тот факт, что он принадлежит государственному учреждению, был решающим фактором.

«Как и в случае с государственной собственностью, они будут иметь возможность использовать объект собственности любым способом, которым они хотят», — говорится в нем. «Поэтому наш клиент попросил нас оценить рассматриваемую недвижимость на основе ее наилучшего и наилучшего использования как улучшенного, которое мы определили как апартаменты с рыночной ставкой. Поэтому мы оценили объект недвижимости как квартиры по рыночной цене».

Рей сказал, что это не выдерживает критики, и он никогда не видел, чтобы оценка проводилась таким образом.

«Так нельзя оценивать — нужно оценивать рыночную стоимость, а не стоимость для одного конкретного клиента», — сказал он. «Это полностью дискредитировано только из-за этого подхода».

Другими словами, Жилищная комиссия Сан-Диего действительно может использовать недвижимость по своему усмотрению, даже если она использовалась в момент покупки как гостиница. Но это было бы не так, если бы город продал его — у нового покупателя не было бы такой свободы действий, чтобы использовать его по своему усмотрению.

— Оценщик оценивает не для своего клиента, а для рынка, — сказал Рей.

Таннелл сказал, что его фирма специализируется на сложных оценках — другие фирмы направляют к нему работу, с которой они не могут понять, как с ней справиться. По его словам, это не было необычным заданием, потому что они часто получают работу на собственности, у которой есть проблемы.

Несмотря на оценку и предыдущую оценку, которая показала, что несколько недавних отелей стоили больше как апартаменты 8-й секции, чем отели, Таннелл не был готов сказать, что гостиничные операторы оставляют деньги на столе, продолжая управлять отелями.