Относится ли балкон к общедомовому имуществу: Ограждение балкона общее имущество \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Содержание

Ограждение балкона общее имущество \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Ограждение балкона общее имущество (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Ограждение балкона общее имущество Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 15 «Объекты жилищных прав» ЖК РФ
(В.Н. Трофимов)По мнению суда, сославшегося на ч. 5 ст. 15, ч. 1 и 3 ст. 16, ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491), из толкования указанных норм права следует, что помещение лоджии в квартире не является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку выход на лоджию осуществляется только из одной квартиры, лоджия не предназначена для обслуживания более одного помещения.
При этом, несмотря на то, что площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры. Однако общим имуществом в данном случае является ограждающая несущая конструкция — балконная плита или плита лоджии. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.11.2019 N Ф01-5785/2019 по делу N А17-11063/2018
Требование: О признании недействительным предписания государственной жилищной инспекции.
Обстоятельства: По результатам проверки исполнения ранее выданного предписания инспекция выявила, что ограждения балконов в многоквартирном доме и балконные плиты находятся в неудовлетворительном состоянии, и выдала управляющей компании новое предписание об устранении нарушений.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку установлено, что ограждения и плиты балконов входят в состав общего имущества дома и что в целях предотвращения причинения вреда жизни и здоровью жителей дома управляющая компания была обязана в рамках текущего ремонта принять срочные меры к устранению повреждений.
Проанализировав указанные нормы права суды указали, что ограждения балконов, как и балконные плиты, входят в состав общего имущества. В целях предотвращения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан (жителей дома), вреда их имуществу Общество обязано было принять срочные меры по устранению имеющихся повреждений в рамках текущего ремонта, выполняемого для поддержания технических характеристик дома, с принятием мер безопасности. Вместе с тем материалами дела подтверждается, что Общество в течение длительного времени (с 2017 года) указанных мер не предпринимает.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ограждение балкона общее имущество

Нормативные акты: Ограждение балкона общее имущество «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)Местная администрация обратилась в суд с исковым заявлением к А. о продаже с публичных торгов жилого помещения. В обоснование заявленного требования указано, что А. произведены работы по реконструкции балкона в принадлежащей ей на праве собственности квартире без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами. Балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Собственнику жилого помещения А. направлено предписание о приведении балкона в прежнее состояние. В установленный срок данные требования собственником не выполнены.

Кто отремонтирует балкон -Вместе.ру

Не весь балкон относится к общему имуществу

Балкон состоит из балконной плиты (пола), несущих стен, козырька, крыши (если верхний этаж), ограждений и остекления.

При этом балконная плита, ограждения и несущая стена являются ограждающей конструкцией и относятся к общедомовому имуществу. Также в общедомовое имущество входит крыша, состояние которой наиболее важно для владельцев балконов на верхних этажах.

Об этом сказано в части 2 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных ПП РФ № 491.

Работы по содержанию и ремонту общедомового имущества должны выполнять те лица или организации, с которыми у собственников дома заключен соответствующий договор. Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ это могут быть управляющая организация (УО), товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный или иной специализированный кооператив, другие физические и юридические лица, с которыми заключен договор при непосредственном управлении домом.

Чаще всего сейчас домами управляют УО и ТСЖ. Далее для краткости будем говорить только об УО, подразумевая при этом также ТСЖ и организации, перечисленные выше.

Соответственно, за балконные плиты, несущие стены, ограждения и крышу несет ответственность управляющая организация. Если пол на балконе держится на честном слове, или вы живете на последнем этаже, а на балконе протекает крыша — обращайтесь в УО.


Нужно понимать, что УО не обязана делать косметический ремонт у вас на балконе. Например, обшивать сайдингом экран (ограждение) вашего балкона сотрудники УО не должны. А вот если часть экрана обрушилась на улицу, это уже забота управляющей компании — сделать ремонт и обезопасить жильцов и прохожих УО обязана. Это подтверждается судебной практикой.


Козырек над балконом входит в общедомовое имущество и обслуживается (в том числе очищается от снега) управляющей организацией только при условии наличия таких козырьков в проекте дома. Если же козырек проектом МКД не предусмотрен, и собственник установил его самостоятельно, обслуживать его придется также самостоятельно.

Окна на балконе поддерживать в надлежащем состоянии должен владелец квартиры (нежилого помещения).

Отдельно в Правилах содержания общего имущества оговаривается, что в состав работ по содержанию общего имущества в МКД не включаются работы по утеплению балконных проемов и замене стекол на балконах. Это забота владельца помещения, а не УО.

Обязанности управляющей организации

Проводить регулярные осмотры балконов, планировать ремонт, а тем более реагировать на заявки и жалобы жильцов УО должна своевременно. УО отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества.

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” и Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 перечислены обязанности УО и виды работ, которые она должна проводить для поддержания балконов в нормальном состоянии.

УО должна:

  • дважды в год (осенью и весной) проводить осмотры всего общего имущества, а значит, и балконных плит, крыши и фасадов, а также периодически проводить частичные осмотры;

  • осматривать общедомовое имущество после сильных ливней, ветров и других негативных погодных явлений, а также после аварий;

  • следить, чтобы жильцы не захламляли и не загрязняли балконы, а также не делали незаконных перепланировок;

Даже прикрепить ящики с цветами с наружной стороны на балконе можно только по согласованию. За этим должна следить УО, и если ее сотрудники обнаружат, что вы самовольно установили кронштейны для горшков, вас могут обязать их демонтировать.


  • выявлять дефекты в несущих конструкциях, гидроизоляции, элементах металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;

  • контролировать состояние, восстанавливать или заменять отдельные элементы зонтов над балконами;

  • разрабатывать план восстановительных работ и проводить соответствующий ремонт.

Согласно постановлению Госстроя № 170 не допускается:

  • ослабление креплений стен балконов;

  • разрушение и повреждение отделки стен.

Если в балконной плите пошла трещина, отвалился угол или стал выкрашиваться кусками бетон, молчать не надо. Нужно зафиксировать все повреждения — сделать фото или видео — и обратиться в УО. Сделать это можно и через АДС (аварийно-диспетчерскую службу).

Бывает так, что проблема не в самом балконе, а, например, в водосточной системе. Если водосток работает неправильно, на балкон может постоянно попадать вода, что недопустимо. То же самое с протекающей крышей. В этих случаях также следует подавать заявку в УО или АДС.

Как правильно подать заявку в АДС, читайте в нашей статье про ржавую воду.

Специалисты должны будут провести внеочередной осмотр по вашей заявке, составить акт. Если состояние балкона признают аварийным, его должны будут опломбировать. УО обязана в срочном порядке принять меры по предотвращению развития разрушений и обезопасить жильцов.

Дальше должен последовать ремонт. Поговорим о том, за чей счет он должен выполняться.

Бремя содержания общедомового имущества несут собственники помещений в доме. Соответственно, оплата всех возможных работ и ремонтов — обязанность жильцов.

Но нужно понимать, что на текущий ремонт собственники помещений в МКД ежемесячно выделяют средства по статье “содержание жилого помещения”. Т. е. по умолчанию деньги на текущий ремонт в УО должны быть. С капитальным ремонтом схожая ситуация — каждый месяц собственники квартир и нежилых помещений платят взносы на капремонт дома.

Другой вопрос, что к нужному моменту может не накопиться достаточная сумма для проведения всех необходимых работ по капитальному ремонту. В этом случае определить источник финансирования можно на общем собрании собственников — принять решение взять кредит на проведение капремонта или принять участие в программе по господдержке капремонта.

Но! Даже если общее собрание собственников не проводилось, или решение о проведении капремонта не было принято, оставить балкон в аварийном состоянии УО не имеет право. Она должна либо провести текущий ремонт (если таким образом можно исправить положение и обезопасить людей), либо демонтировать балкон (или хотя бы опломбировать выход на него). Это подтверждается судебной практикой.

Куда пожаловаться на бездействие УО

Как мы неоднократно писали в предыдущих статьях, инстанций, куда можно обратиться по поводу невыполнения управляющей организацией своих обязанностей, несколько.

  • Государственная жилищная инспекция

Эта организация контролирует работу управляющих организаций. Можете написать жалобу и подать в электронном виде. Для этого надо зарегистрироваться на портале Госуслуг. К жалобе прикрепите акт о проведении осмотра балкона.

  • Роспотребнадзор

Подать жалобу можно на официальном сайте Роспотребнадзора.

  • Орган местного самоуправления

Можете продублировать жалобу в городскую/районную администрацию — лишним это точно не будет.

Если все предыдущие инстанции ничего не предприняли, можете пожаловаться в прокуратуру на их бездействие.

Если ничего не помогло, подавайте иск в суд.

Кто отвечает за ограждение балкона?

Претензии к состоянию балкона

Неоднозначное дело по ремонту балкона попалось нам недавно в ходе изучения практики Верховного Суда РФ (дело № А17 – 543/2019). Заявителем по делу было товарищество собственников жилья из Ивановской области. 

В отношении ТСЖ контролирующий орган провел проверку, в ходе которой выявил, что балкон одной из квартир нуждается в ремонте, а именно балконная плита имеет следы разрушения поверхностей, краев, деревянные поручни пришли в негодность, на металлических конструкциях имеются следы ржавчины. Товарищество получило предписание, выполнило его частично: залило цементным раствором балконную плиту, однако деревянные поручни ограждения балкона не заменяло, атмосфероустойчивой краской их не красило, как и всё остальное металлическое ограждение балкона. 

ТСЖ выдали повторное предписание заменить деревянные поручни ограждения балкона, покрасить их и металлическое ограждение атмосфероустойчивой краской. 

Товарищество знало, что по Правилам содержания общедомового имущества №491 к общему имуществу относится балконная плита, и там не указаны поручни балконных ограждений. Из-за этих разногласий с контролирующим органом спор пришлось решать в суде.

Мнение судов

Суды встали на сторону административного органа, отказавшись признавать предписание недействительным. Вот как они обосновали свою позицию. 

Ограждение балкона является составной неотъемлемой частью самого балкона, так как функционирование балкона без ограждения и ограждения без балконной плиты невозможно, металлическое ограждение балкона вмонтировано в саму плиту, неразрывно связано с ней. Из этого суды делают вывод, что спорное ограждение входит в состав общедомового имущества и должно содержаться силами ТСЖ.

Также в п. 2 Правил № 491 указано, что в состав общего имущества включаются, среди прочего, перила, иные ограждающие ненесущие конструкции.

Конкретные работы по содержанию и ремонту такого имущества перечислены в Правилах технической эксплуатации жилфонда №170. Там написано, что при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, работники обслуживающих организаций должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций (п. 4.2.4.2). Суды отметили, что работы по восстановлению или замене отдельных участков и элементов балконов включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (пункты 7 и 8 приложения № 7 Правил № 170).

Ориентируясь на указанные нормы, судебные инстанции не нашли причин для признания предписания незаконным. 

Верховный Суд РФ в определении от 18 декабря 2019 года № 301-ЭС19 – 23075 также не стал сомневаться в правильности выводов нижестоящих судов. Он оставил их решения в силе, а кассационную жалобу товарищества – без удовлетворения.

Читающим нас представителям ТСЖ и управляющих организаций следует учитывать эту позицию, несмотря на ее неоднозначность, в спорах с контролирующими органами: возможно, в некоторых случаях будет дешевле сразу самим привести в порядок ограждение балкона, чем вкладываться в судебные расходы. 

лоджия является собственностью жильца многоквартирного дома

Наличие балкона в квартире делает ее более удобной и повышает рыночную стоимость. Владельцам интересно, что из этой конструкции принадлежит им, а какая часть относится к общедомовому имуществу. От этого зависит необходимость проведения ремонта. Рассмотрим подробнее, будет ли балкон общедомовым имуществом или нет.

Рис. 1 Схема, что относится к общему имуществу в многоэтажном доме

Законодательные аспекты

Балконом называют площадку, выделяющуюся из плоскости фасада. Она оснащена ограждением,  используется для расположения на ней в теплый период года.

Определяя собственника конструкции, следует разделять понятия балкона и плиты основания. Плита относится к конструкциям несущего характера многоэтажного, многоквартирного дома. На это указывается в соответствующем Постановлении Правительства. Она относится к общедомовому имуществу. Сохранение надлежащего технического состояния, обновление балконной плиты, в этом случае должен выполнять не владелец квартиры, а управляющая компания.

Балконные плиты имеют признаки общего имущества по нормам ЖК (Жилищного Кодекса). Они участвуют в поддержании прочности, устойчивости здания и считаются ограждающими конструкциями.

Кто собственник балкона?

По законодательным нормам понятно: балконные плиты являются общедомовой собственностью, но кто собственник балкона в совокупности частей. При рассмотрении вопроса проводят аналогию с прилегающим жилым помещением.

Рис. 2 Внутренняя отделка и остекление не являющиеся общим имуществом

Собственник квартиры не владеет стенами, полом, потолком. Плиты перекрытий являются элементами других жилых помещений. Стены, перекрытия относятся к общедомовому имуществу, т.к. обслуживают более одного помещения.

Владелец приобретает пространство, ограниченное стенами и плитами перекрытий – элементами долевого имущества. Он является собственником отделки, имеющихся предметов декора.

Юридически собственность на квартиру оказывается упрощением. Она создает определенность без усложнения понятий.

Балконная плита, основание конструкции, является долевой собственностью владельцев квартир в доме. Внутреннее балконное пространство не является общим. Оно принадлежит конкретному владельцу помещения с выходом на балкон.

Рис. 3 Если балкон увеличивают, то требуется разрешение

В общем пользовании оказываются балконная плита, внешние стены. В индивидуальном пользовании: перила, оконный блок, козырек или крыша, установленные самостоятельно, остекление, утепление, отделка.

Это учитывается при распределении обязанностей по содержанию имущества. Управляющие компании ответственны за общедомовое имущество. Они выполняют его обслуживание и ремонт в необходимых объемах.

Ответственность за состояние конструкций, находящихся в индивидуальном пользовании несет владелец. Он должен ремонтировать самостоятельно установленную крышу над лоджией, окна и двери, выходящие на балконную конструкцию и другие элементы. Ответственность за проведенные улучшения налагается на того, чей балкон. Он обязан обеспечить безопасность: убирать снег и сосульки с самостоятельно установленного козырька, чтобы они не причинили ущерба кому-либо или чьей-то собственности.

Отдельно рассматривают использование наружной части лоджии для размещения баннеров или других рекламных конструкций. Согласование и получение разрешения возможно только на общем собрании. Удалить самовольно размещенную рекламу могут только все домовладельцы совместным решением.

Учитывается, является ли балкон частью, относящейся к общедомовой собственности, и при его расширении. Поскольку плита входит в список, то увеличение площади требует от жильца, являющегося владельцем, получения разрешений. Если увеличение балконной конструкции происходит без расширения плиты, то это не будет являться основанием для получения разрешений.

Балкон или лоджия — чья это собственность?: газета Недвижимость

По закону, границами балкона или лоджии как помещения являются их внутренние неотделанные поверхности стен, пола и потолка. Довольно часто собственники рекламных конструкций или хозяева магазинов, расположенных на первых этажах жилых домов, крепят свои вывески на балконы многоэтажек. Имеют ли они на это право, и что делать, если жители не согласны с таким положением вещей? 

Балкон — имущество хозяина квартиры или общее?

Принадлежат ли балкон или лоджия собственнику квартиры?

В соответствии с подпунктом 28 статьи 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» жилище является отдельной жилой единицей (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенной и используемой для постоянного проживания, отвечающей установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям. Подпункт 33 указанной статьи определяет общую площадь жилища как сумму полезной площади жилища и площадей балконов (лоджий, веранд, террас), рассчитываемых с применением понижающих коэффициентов в соответствии с нормативно-техническими актами. Таким образом, поскольку площадь балкона включается в общую площадь жилища, сам балкон, как одно из помещений жилища, является частью этого жилища и является собственностью владельца жилища.  

Каковы границы принадлежностибалкона или лоджии?

Согласно подпункту 47 указанной статьи, помещением считается отдельное внутреннее пространство в жилом доме (жилом здании). Границами каждого помещения являются внутренние неотделанные поверхности стен, пола и потолка (междуэтажных перекрытий) помещения, если иное не предусмотрено законодательством Республики Казахстан или соглашением между собственниками.

Таким образом, границами балкона или лоджии как помещения являются их внутренние неотделанные поверхности стен, пола и потолка (перекрытий, балконных плит). В связи с этим внешняя часть поверхности балкона (лоджии) не является собственностью хозяина квартиры, а входит в состав кондоминиума, то есть является общим имуществом собственников всех помещений дома.

Могут ли другие лица размещать вывески, рекламные конструкции на вашем балконе?

В пределах внутренних границ балкона или лоджии никто не вправе производить никаких действий без согласия собственника жилища. Но нужно ли получать его согласие на использование внешней границы балкона (лоджии), например, для размещения вывески, подсветки или наружной рекламы? При ответе на этот вопрос необходимо учитывать, что внешняя граница балкона (лоджии) входит в состав кондоминиума. В соответствии с подпунктом 2 статьи 31 Закона «О жилищных отношениях» общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.

Согласно подпункту 1 статьи 34 Закона «О жилищных отношениях» все собственники помещений (квартир) — участники кондоминиума имеют равные права управления общим имуществом. Согласно подпункту 1 статьи 213 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении соглашения — в порядке, устанавливаемом судом.

Это означает, что, к примеру, собственник нежилого помещения (магазина, офиса и т. п. ), не вправе размещать на находящемся рядом балконе вывеску, наружную рекламу, реконструировать балкон в целях соответствия интерьеру его фасада. Согласие на подобное использование он должен получить не только от собственника квартиры, к которой относится балкон (лоджия), но и от всех других собственников помещений (квартир), входящих в кондоминиум.

Вправе ли владелец балкона самостоятельно убрать вывеску, размещенную без его согласия?

Как мы выяснили, наружная стена балкона (лоджии) не входит в состав помещения, принадлежащего собственнику, и он не вправе единолично демонтировать вывеску, размещенную без его согласия. Компетенция принятия решений по вопросам, связанным с общим имуществом, принадлежит в соответствии, с подпунктом 43 Закона «О жилищных отношениях», собранию собственников помещений (квартир). По решению такого собрания вывеска может быть установлена. Если созвать собрание и получить такое решение не удается, собственник квартиры, балкон которой используется без согласия хозяина, вправе требовать устранения нарушения своих прав в судебном порядке.  

Доступ к общему имуществу

Имеет ли право собственник помещения отказать в доступе к общему имуществу?

Согласно статье 38 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» по получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений (квартир) или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.

В аварийных случаях или при иных чрезвычайных обстоятельствах, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без заблаговременного уведомления. Таким образом, в случае необходимости собственник квартиры обязан предоставить доступ представителям собственников помещений (квартир) либо другим собственникам к общему имуществу объекта кондоминиума, находящегося в пределах помещения этого собственника.  

В каких случаях может понадобиться доступ к общему имуществу?

  • Проведение проверки состояния общего имущества.
  • Ремонт или замена общего имущества (инженерных коммуникаций, подъездов, крыш, подвалов).
  • Проведение строительных работ, имеющих отношение к общему имуществу.
  • Аварийные случаи и чрезвычайные обстоятельства. 

defacto.kz

Читайте также:

Кто хозяин нежилых помещений в многоэтажках

Балконный вопрос « ЖКХ Новокузнецка

“Балконная” тема всегда была актуальной для Новокузнецка. А особенно в зимнее время, когда наступает пора сбрасывать снег с балконных козырьков на последнем этаже, и перед большими праздниками, когда в очередной раз власти обращают внимание, что в домах на “красной линии” балконы должны быть в том же состоянии, что в год сдачи дома в эксплуатацию. То есть без остекления, крыш и решеток.

 

Однако жителям не запретишь делать свое жилище более теплым, просторным и безопасным. К тому же в телепрограммах про ремонт и переделку квартир часто показывают, что кухню можно увеличить и утеплить за счет лоджии. Так почему нам нельзя сделать балкон частью квартиры?

 

Но недавно Верховный суд РФ дал разъяснение, что необходимо сделать, прежде чем заняться перепланировкой балкона: заручиться согласием всех соседей по дому! До Верховного суда дошел спор жителей Краснодара по законности обустройства балкона, который хозяйка квартиры решила присоединить к кухне.

 

Только сделала она это так, что недовольны остались соседи сверху. Балкон в результате переделки получил удлиненную на полтора метра крышу, которая испортила весь вид жителям верхней квартиры, вынужденным обозревать со своего балкона только козырек нижнего. Хотя женщина получила все согласования властей, поскольку реконструкция не нарушила санитарные нормы и требования пожарной безопасности, а несущие стены остались в целости и сохранности, жильцы обратились в суд.

 

Две судебных инстанции с мнением жителей не согласились. Но судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ все вынесенные решения по делу отменила. Только в этой, высшей, инстанции выяснилось, что владелица квартиры провела перепланировку самовольно, без согласований с властями и соседями! А ведь балконные плиты, которые в этом случае стали основным объектом реконструкции, относятся к общедомовому имуществу в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года). А кроме того, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям: “В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)”.

 

В итоге хозяйка квартиры, затеяв перепланировку, уменьшила размер общедомового имущества, но разрешение на это спросила только у части соседей. В то время как, согласно Жилищному кодексу (часть 3 статьи 36), такая переделка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме. В случае краснодарского “балконного”дела среди соседей, согласия которых даже не спросили, оказались те, кто был категорически против такой реконструкции. Так что теперь первой инстанции придется заново рассмотреть исковое заявление — с учетом позиции Верховного суда.

 

Но если смотреть на эту проблему в комплексе, то вопрос использования общедомового имущества куда шире, чем видится в теории. Потому что на практике жильцам следует каждый шаг по переделке помещений оценивать с точки зрения не только комфорта, но и права. Законно ли перегораживать доступ в квартиры тамбуром? А навешивать на фасаде блок кондиционера? Или на все это нужно согласие соседей? И что делать, если все это сделали предыдущие хозяева квартиры, ни у кого никакого разрешения не спрашивая? Словом, тема настолько обширная, что юристам, специализирующимся в области жилищного права, работы хватит надолго…

 

Анна Лиханова.
Александр Бокин (фото).

Источник: «Кузнецкий рабочий»

Тэги: Балкон, Законодательство, Разъяснения
Вы можете оставить комментарий.

насколько законно размещать вывеску на балконе жилого дома и что с этим делать

У меня квартира на втором этаже жилого дома, есть лоджия. Подо мной — отделение банка.

Банк разместил свою вывеску так, что она находится с внешней стороны моей лоджии. Не могу даже вещи повесить сушиться при необходимости.

В банк заходил — управляющий говорит, что это согласовано с жильцами, все подписи поставили, никто не против. На то, что я против, сообщил, что собственники квартир могут часто меняться. Банк не готов бегать за каждым и уточнять, не возражает ли он, что банк разместил свою вывеску. На момент ее установки монтаж был согласован.

Мне, во-первых, не верится, что у них есть какое-то разрешение от собственников. Никаких документов мне не показали, и соседи, которых я спрашивал, ничего не подписывали.

Во-вторых, мне не нравится, что реклама висит на моем балконе. Может быть, я хочу использовать это место для сушки белья или получать какой-то доход от этой рекламы.

Вот как все это выглядит

Подскажите, пожалуйста, как быть?

Александр

Александр, чтобы ответить на ваш вопрос, необходимо разобраться с тремя моментами:

Ольга Селиванова

юрист

Профиль автора
  1. Является конструкция вывеской или рекламой. Это влияет на то, можно ли получать деньги за ее размещение.
  2. Кому принадлежит внешняя сторона лоджии: собственнику квартиры или всем собственникам в доме. От этого зависит, кто может ею распоряжаться.
  3. Было ли общее собрание собственников по вопросу размещения конструкции, и на каком основании она висит на внешней стороне вашей лоджии.

Как понять, вывеска это или реклама

Если сторонняя организация разместила баннер на внешней стороне вашей лоджии, то это рекламная конструкция. А если эта организация находится под вами, то такая конструкция будет вывеской — так считает Федеральная антимонопольная служба.

По закону рекламную конструкцию можно разместить только с согласия собственника, и никак иначе. Кроме того, за ее размещение собственник может получать деньги: с ним заключается договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.

ч. 5 ст. 19 закона «О рекламе»

С размещением вывески все сложнее, потому что на ней содержится информация, которую организация обязана донести до потребителя.

Судебная практика по демонтажу конструкций разная. Встречаются решения, когда суд отказывает в демонтаже, потому что это вывеска, а значит, ее размещение обязательно по закону и согласие не требуется. Кроме того, такая вывеска содержит только наименование организации.

Например, собственник квартиры обратился в суд с требованием демонтировать рекламную конструкцию на фасаде дома. На конструкции было указано коммерческое наименование компании и вид ее деятельности — охранное предприятие.

Первая инстанция не согласилась с позицией собственника и отказала в демонтаже, указав, что это вывеска. Вторая инстанция решение поддержала.

Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 17. 12.2019 № 33-9638/2019

Так хитрят многие коммерческие организации. Вешают баннер, который привлекает внимание, а на все возражения отвечают, что разместить эту информацию они обязаны. Значит, и платить, и спрашивать разрешения собственника они не должны. Но это можно оспорить.

В случае с вывеской получить деньги за размещение сложнее, но всегда можно обратиться в территориальный орган Федеральной антимонопольной службы своего региона и попросить проверить баннер на соответствие законодательству о рекламе. Обратиться в УФАС можно несколькими способами:

  1. направить письменное заявление обычной почтой на адрес территориального управления или по электронной почте [email protected];
  2. через портал госуслуг;
  3. через форму на сайте ФАС России.

Часто на практике вывеска оказывается рекламой, и суд взыскивает деньги за все время, которое она провисела незаконно.

Например, ТСЖ обратилось в суд с требованием демонтировать вывеску салона кухонь. Согласия собственников на размещение компания не спросила.

Собственники в многоквартирном доме провели общее собрание, где решили взимать плату за размещение рекламы и вывесок на общедомовом имуществе и установили размер этой платы. ТСЖ проинформировало салон кухонь о принятом решении и предложило либо заключить договор, либо демонтировать вывеску. Не получив ответа, ТСЖ обратилось в суд, где кроме демонтажа вывески также потребовало взыскать неосновательное обогащение за весь период использования общедомового имущества.

Суд первой инстанции ТСЖ отказал: посчитал, что спорная конструкция не является рекламной, а значит, согласие на ее размещение не требуется и плата не положена. Тогда ТСЖ подало апелляцию. Суд второй инстанции решение отменил, указав, что конструкция рекламная, поэтому размещение без согласия собственников незаконно и за него надо заплатить. Постановление апелляционного суда устояло в кассации.

Определение ВС РФ от 23.08.2019 № 303-ЭС19-13633PDF, 63,8 КБ

Александр, я думаю, что конструкцию под вашей лоджией можно расценивать как рекламную. Во-первых, на фотографии видно, что помимо большого короба с фирменным наименованием банка есть также маленькие таблички. На них как раз указана обязательная по закону информация о компании. Во-вторых, размер короба явно говорит о цели привлечь внимание потенциальных клиентов. Для этой же цели дублируется название банка: конструкция больше и длиннее, ее точно заметят.

Что делать? 24.07.17

Имею ли я право разместить рекламу на окнах моей квартиры?

Кроме того, в 2018 году Верховный суд сказал, что согласие собственника на размещение конструкции в любом случае требуется, неважно, вывеска это или реклама. Получается, собственник может отказать компании или установить плату за размещение как вывески, так и рекламы.

Определение ВС РФ от 26.06.2018 № 41-КГ18-13PDF, 478 КБ

Все о том, как жить в России

И взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Кто может быть собственником внешней конструкции лоджии

Только собственник внешней конструкции лоджии может разрешить третьим лицам использовать ее и определить размер платы за такое использование. Поэтому надо понять, кто в вашем случае является собственником внешней конструкции лоджии.

По закону общее имущество многоквартирного дома — это имущество, которое обслуживает более одной квартиры. В жилищном кодексе есть перечень такого имущества: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, крыша и т. п. Сама по себе лоджия или балкон обслуживает только одну квартиру — ту, из которой на нее есть выход. Так считает Верховный суд.

На практике в делах об оспаривании размещения рекламных конструкций решающее значение имеет то, к чему относится внешняя перегородка, на которую крепят рекламу. Суды запрашивают в Росреестре выписки из ЕГРН, где на поэтажном плане видны границы квартиры, а также понятно, входит выступающая часть балкона или лоджии в эти границы или нет. Также суды рассматривают поэтажные планы домов, иногда назначают экспертизы. В итоге решают, кто собственник внешней стороны лоджии или балкона.

Некоторые суды считают, что внешнее ограждение лоджии не относится к общему имуществу и предназначено для обслуживания только одной квартиры.

Например, собственник одной из квартир в МКД обратился в суд с требованием демонтировать рекламную конструкцию, которая висела на внешнем ограждении его балкона.

Суд первой инстанции отказал истцу: по этому вопросу проводилось общее собрание собственников, которое разрешило разместить конструкцию на общем имуществе дома. Вторая инстанция с решением суда не согласилась и удовлетворила требование истца. По мнению апелляционного суда, ограждение балкона не входит в состав общего имущества, так как предназначено только для обслуживания квартиры. Кроме того, рекламная конструкция не позволяет истцу полноценно использовать балкон, а значит, может быть размещена только с его согласия.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 14.10.2019 № 33-16478/2019

Апелляционное определение Омского областного суда от 26.02.2020 № 33-1129/2020

Другие суды исходят из того, что внешнее ограждение относится к общему имуществу МКД. Они рассматривают внешнее ограждение лоджии как часть несущей конструкции здания.

Например, собственник квартиры, на балконах которой висели рекламные конструкции, обратился в суд с требованием взыскать неосновательное обогащение с ТСЖ. Он полагал, что плата за размещение конструкций положена ему потому, что балконное ограждение не относится к общему имуществу МКД.

Суд собственнику отказал. Он проанализировал устройство дома и пришел к выводу, что ограждение входит в общее имущество МКД.

Апелляционное определение Омского областного суда от 26.02.2020 № 33-1129/2020

В вашем случае внешнее ограждение лоджии, скорее всего, относится к общему имуществу МКД. Но судебная практика разная, а визуального осмотра недостаточно, чтобы сказать наверняка.

Это не значит, что деньги за размещение рекламной конструкции вам не положены. Разница в том, что эти деньги принадлежат всем собственникам в МКД.

Как проверить, было ли общее собрание собственников

Простой сбор подписей собственников не означает, что можно размещать рекламную конструкцию, — необходимо провести общее собрание, к компетенции которого относится распоряжение общим имуществом. При этом проголосовать за размещение должно не менее ⅔ от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Проведение общего собрания — многоэтапная процедура, результат которой оформляется протоколом. Чтобы понять, было ли собрание собственников и какое решение принято, необходимо этот протокол разыскать. Инициатор собрания по закону обязан направить подлинник протокола в УК, ТСЖ, ЖСК или орган государственного жилищного надзора — в зависимости от способа управления домом.

Рекомендую действовать так. Сначала авторизоваться в системе ГИС ЖКХ через госуслуги и во вкладке «Протоколы общих собраний собственников» поискать протокол самостоятельно. Также его можно посмотреть на портале «Реформа ЖКХ».

Если протокола нет в системах, письменно обратитесь в УК, ТСЖ или ЖСК. Если в течение 10 рабочих дней вам не ответят или откажутся представить протокол, направьте запрос в орган государственного жилищного надзора. Сделать это также можно через систему ГИС ЖКХ в своем личном кабинете.

п. 36 правил управления МКД

Если конструкцию повесили незаконно

Если выяснилось, что общего собрания собственников по вопросу размещения рекламной конструкции не было, значит, она висит незаконно.

В этом случае вам необходимо составить претензию в двух экземплярах и один под подпись вручить представителю банка. Если ответа не последует, обращайтесь в суд. Вы можете сделать это лично, как собственник жилого помещения в МКД, но эффективнее объединится с несколькими собственниками или попросить УК или ТСЖ представить ваши интересы в суде.

Если вы считаете, что внешняя сторона лоджии — ваша собственность, алгоритм действий такой же, но направляете претензию и обращаетесь в суд вы самостоятельно.

Подробно о том, как подготовить иск в суд, мы уже писали:

В исковом заявлении необходимо указать два требования:

  1. Демонтировать незаконно размещенную рекламную конструкцию.
  2. Выплатить неосновательное обогащение за весь период, когда конструкция висела незаконно.

Если вывеска висит законно, но деньги за ее размещение арендатор не платит

Если собственники в МКД не получают деньги за размещение конструкции, необходимо провести общее собрание собственников. На нем принять решение о сдаче общего имущества МКД в аренду для размещения как вывесок, так и рекламы, а также установить цену за размещение и его срок.

Затем необходимо уведомить арендатора о принятом решении. Если он не согласен вносить плату и конструкцию демонтировать отказывается, обращаться в суд.

Подробно об этом Т—Ж уже писал.

Если конструкция висит на лоджии законно, но все равно мешает

Как собственник, вы вправе использовать свое имущество в полной мере и требовать устранить любые нарушения. Для этого необходимо обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании имуществом.

В суде необходимо доказать, что рекламная конструкция мешает вам использовать лоджию. Укажите, что конструкция, например, частично заслоняет оконный проем, на ней скапливается снег, грязь, вода. Конструкция шумит при порывах ветра, светится и мешает спать ночью и т. д. В этом случае не играет роли, реклама это или просто вывеска, было собрание собственников или нет.

Такие судебные решения уже есть.

Например, в одном деле жильцы подали иск и просили демонтировать вывеску. Она мешала комфортному проживанию: днем частично заслоняла оконный проем, а ночью ее свет мешал спать.

Суд первой инстанции удовлетворил требования жильцов и обязал предпринимателя демонтировать конструкцию. Апелляционный суд оставил решение в силе.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 24.07.2019 № 33-11850/2019

Если вы считаете, что лоджия не относится к общедомовому имуществу

Вы можете оспорить решение общего собрания в суде — указать, что вы не принимали в нем участия и решение собрания нарушает ваши права и законные интересы.

ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Обратите внимание, что срок для обжалования — 6 месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении общего собрания, но не более 2 лет с момента, когда сведения о собрании стали общедоступными.

ч. 5 ст. 181.4 ГК РФ

Что в итоге

Чтобы разместить вывеску или рекламу на внешней стороне лоджии, необходимо согласие собственника.

По закону внешняя сторона лоджии — это общее имущество МКД. Но бывает, что суды считают иначе: внешняя конструкция лоджии или балкона принадлежит собственнику квартиры.

За размещение рекламы можно получать деньги. За вывеску деньги получить сложнее, но тоже возможно. Для этого необходимо провести общее собрание собственников, на котором установить плату за размещение как рекламных конструкций, так и вывесок.

Если конструкция вам мешает и деньги вам не нужны, можно обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании имуществом. В этом случае неважно, вывеска это или реклама, было собрание собственников или нет.

Если вы хотели бы получать за конструкцию деньги, сначала выясните, было ли собрание собственников. Если нет, напишите претензию, а затем обратитесь в суд. Можете сделать это самостоятельно или объединиться с другими собственниками. Еще можно делегировать это ТСЖ или УК. В двух последних случаях предполагается, что внешняя сторона лоджии — это общее имущество МКД.

Если собрание собственников было, а вы не согласны с тем, что внешнюю сторону лоджии отнесли к общему имуществу МКД, можно обжаловать решение собрания.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Владелец квартиры должен заплатить за ремонт балкона

ВОПРОС: Наша ассоциация кондоминиумов обсуждает ответственность владельцев, чьи балконы нуждаются в ремонте. Балконы называются «исключительными зонами общего пользования».

Отвечает ли ассоциация за ремонт балконов? Каким образом зона четко обозначена как «общая зона исключительного пользования»?

ОТВЕТ: В Калифорнии зона общего пользования исключительного пользования определяется в Гражданском кодексе, раздел 1351, как «часть зоны общего пользования, предназначенная для исключительного использования одним или несколькими, но менее чем всеми, владельцами отдельных прав собственности. (единицы).Единственными зонами общего пользования могут быть, например, патио, балконы, гаражные стойла.

Ответственность за техническое обслуживание четко указана в разделах 3151 и 1364. Если в декларации ассоциации не указано иное, владелец квартиры несет ответственность за содержание общей зоны исключительного использования, связанной с квартирой.

Если в заявлении вашей ассоциации нет ясности в отношении назначения общей зоны исключительного использования, обратитесь к плану кондоминиума, юридическому документу, который включает подробное трехмерное описание общих частей проекта и отдельных участков (единиц).

В других штатах, кроме Калифорнии, общие области проекта часто называют общими элементами. Ограниченные общие элементы — это те области, которые предназначены для личного пользования и удовольствия отдельных владельцев квартир. Во многих штатах ассоциация несет ответственность за обслуживание ограниченных общих элементов, даже если они используются исключительно отдельными владельцами квартир. Читатели, владеющие собственностью общественных ассоциаций в других штатах, должны знать об этих различиях от одного штата к другому.

Путь к президентству ведет от Правления

В: Я хочу начать активную кампанию, чтобы меня избрали президентом моей ассоциации домовладельцев. Я не заинтересован в том, чтобы занимать какую-либо должность, кроме президентской. Нашему совету нужна смена руководства, и я считаю, что только благодаря тому, что я буду президентом, эти перемены произойдут.

Один из людей, которые в настоящее время работают в совете директоров, сказал мне, что человек должен быть сначала избран директором. Пожалуйста, объясните избирательный процесс.

О: На ежегодном собрании члены избирают лиц, которые будут выполнять функции совета директоров. Должностные лица правления не избираются членами в целом. Совет директоров избирает своих должностных лиц на первом заседании совета директоров после ежегодного собрания членов.

Обычно подробное объяснение избирательного процесса можно найти в уставе вашей ассоциации. Если вы планируете баллотироваться в совет директоров, вам следует внимательно прочитать все юридические документы.Правление несет ответственность за соблюдение и обеспечение соблюдения этих документов.

Специальная оценка для удовлетворения особых потребностей

В: Я владелец кондоминиума. Пожалуйста, объясните, как вы используете слово «оценка» в своей колонке. Является ли оценка ежемесячной платой за обслуживание? Что такое специальная оценка?

О: В большинстве общественных ассоциаций владельцы разделяют расходы на эксплуатацию своего здания или комплекса, внося ежемесячную плату за обслуживание, которая в Гражданском кодексе Калифорнии называется регулярной оценкой.

Специальная надбавка — это определенная сумма, взимаемая в дополнение к обычной надбавке. Если у ассоциации нет достаточных средств для оплаты капитального ремонта, правление может решить, что необходима специальная оценка. В Калифорнии специальная оценка, которая превышает 5% от обычной оценки, должна быть одобрена владельцами. Иногда специальный взнос настолько велик, что владельцам приходится распределять платежи на несколько месяцев, а не платить одним крупным платежом.

Третий тип оценки — это экстренная оценка для оплаты непредвиденных расходов, требующих немедленного внимания. Например, недавние дожди заставили некоторые ассоциации взимать аварийные сборы за ремонт крыши. Любая нештатная ситуация, представляющая угрозу личной безопасности, является достаточным основанием для проведения аварийной оценки.

Что такое исключительная общая собственность? | Определение недвижимости

Что такое общая собственность исключительного пользования?

Общей собственностью в кондоминиуме с исключительным правом пользования являются участки, принадлежащие кондоминиуму (всем владельцам кондоминиума), но использовать их может только конкретный жилец.Это могут быть области, арендуемые владельцем помещения, или другие области, к которым имеет доступ только владелец.

Агент по недвижимости объясняет исключительное использование общей собственности

Каждый владелец квартиры контролирует свою квартиру и делит большую часть общего имущества со всеми другими жителями квартиры. Области, которые не принадлежат жильцам, которые они по-прежнему могут использовать исключительно, могут быть такими областями, как:

  • Балконы
  • Парковочные места (переуступленные или арендованные)
  • Патио
  • Задние дворы (в случае таунхауса)
  • Единицы хранения
  • Подъездные пути, ведущие к гаражам владельцев квартир

Эти территории должны быть определены в уставе многоквартирного дома как зоны исключительного использования, чтобы не было путаницы в отношении того, кому разрешено ими пользоваться.Кроме того, в уставе должны быть задокументированы сведения о том, может ли владелец подразделения изменять эти области. Вы можете не владеть этой территорией, но в некотором смысле она принадлежит вам. Правление кондоминиума может сдавать жильцам в аренду помещения общего пользования, и в течение срока аренды эти места находятся в исключительном пользовании арендатора.

Помимо генеральной уборки, содержание общего имущества – эксклюзивного или нет – является обязанностью кондоминиума.

Балкон – очень распространенный пример исключительного использования общего имущества.

Почему это важно?

Если вы владеете кондоминиумом, в котором есть шкафчик для хранения вещей в подвале, вы определенно хотите знать, является ли это вашей исключительной областью использования. То же самое касается вашего парковочного места и балкона. Вы бы не хотели, придя домой, найти соседа, припарковавшегося на вашем месте или сидящего во внутреннем дворике. Большинство из них кажутся здравым смыслом, но их все же нужно записать — эксклюзивный район или нет, повлияет на то, как вы живете и как вам нравится ваша квартира.


от +Alan F Macdonald REALTOR® | Copyright © – gimme-shelter.com

[50102]

Condo Smarts: Балконы и внутренние дворики считаются общей собственностью

Дорогой Тони! Наш совет нанял подрядчика для очистки водосточных желобов и крыш, так как вокруг нашей собственности растет несколько больших кленов. Подрядчик убрал мусор с верхних площадей и просто сбросил его на наши балконы и террасы.

Дорогой Тони! Наш совет нанял подрядчика для очистки наших желобов и крыш, так как вокруг нашей собственности растет несколько больших кленов.Подрядчик убрал мусор с верхних площадей и просто сбросил его на наши балконы и террасы. Совет сообщил владельцам, что террасы и балконы являются обязанностью каждого владельца, и мы обязаны убрать мусор. Многие из наших владельцев являются пожилыми людьми и не в состоянии убрать материалы со своих балконов. В результате сброса обломков и засорения водостоков несколько внутренних двориков были затоплены из-за проливных дождей, в результате чего были повреждены три квартиры на уровне земли. Может ли наш стратовский совет возложить на владельцев ответственность за техническое обслуживание и ремонт террас и террас?

Джудит М., Северный Ванкувер

Уважаемая Джудит! При ответе на ваш вопрос необходимо учитывать два разных соображения. Чего требует законодательство и ваши подзаконные акты и что является здравым смыслом. Во-первых, законодательная сторона. Большинство внешних палуб, патио и балконов являются либо общей собственностью, либо ограниченной общей собственностью. Любые области, которые являются общей собственностью, должны поддерживаться и ремонтироваться корпорацией strata. На плане страт балконы и террасы показаны как общая собственность.Ваша многоуровневая корпорация должна содержать и ремонтировать общее имущество; это включает удаление мусора и мытье палуб и балконов. Корпорациям Strata не разрешается принимать уставы, требующие от владельцев содержания и ремонта общего имущества.

Если площадь ограничена общей собственностью, обязанности определяются в уставе страты корпорации. В соответствии со Стандартными постановлениями Закона о собственности страт, владельцы несут ответственность за техническое обслуживание выделенной им территории ограниченного общего имущества для выполнения обязанностей, которые будут выполняться один раз в год или чаще, а корпорация страт несет ответственность за обслуживание и ремонт территории для предметов. которые происходят реже одного раза в год.Что касается здравого смысла, то одним из преимуществ жизни в многослойной корпорации является возможность разделить расходы на текущее обслуживание. Наем поставщика услуг для очистки водосточных желобов, мусора, палуб и балконов является более низкой стоимостью и гарантирует, что ваши слои могут нанять надежного, застрахованного подрядчика с ресурсами для эффективного обслуживания вашей собственности, не подвергая риску ваших жителей. Сбрасывание обломков на нижние уровни не только требует дополнительных затрат на техническое обслуживание, но и создает угрозу безопасности.

По мере приближения зимы применяйте то же самое внимание к уборке снега и борьбе с обледенением. Планировать уборку снега и содержание дорог, тротуаров и проездов гораздо выгоднее и выгоднее для всех. Проверьте свой план страт и устав, прежде чем пытаться загрузить техническое обслуживание на своих владельцев. В большинстве многоквартирных домов и многоквартирных домов подъездные пути, тротуары и проезжие части являются общей собственностью и должны обслуживаться и ремонтироваться многоуровневыми корпорациями.

Тони Джовенту — исполнительный директор Ассоциации домовладельцев кондоминиумов.

Кто отвечает за ремонт балкона в Страта

Кто отвечает за ремонт балкона в пластах?

Внесение изменений в ваш балкон следует обсудить с вашей корпорацией владельцев или юридическим лицом до начала каких-либо работ. Плитка, которая была уложена хорошо, прилегает к водонепроницаемой мембране под ней, и ее удаление без повреждения представляет собой сложную задачу.

Владельцу участка принадлежит воздушное пространство в пределах его участка и все, что входит в воздушное пространство, например, внутренние стены, пол и потолок участка.

Однако, когда дело доходит до балконов, все немного сложнее, и определение того, являются ли стены, окна и двери частью общего имущества, зависит от даты регистрации плана слоев и деталей плана слоев схемы.

В Новом Южном Уэльсе, если поэтажный план был зарегистрирован до 1 июля 1974 года, стены балкона, включая окна и дверь, а также их рабочие части, как правило, являются частью участка, и владелец участка несет ответственность за техническое обслуживание и ремонт (если нет отметки на послойном плане или балконы не показаны на послойном плане).

Если план был зарегистрирован после 1 июля 1974 года, стены балкона, включая окна и двери, а также их рабочие части, как правило, являются общей собственностью и ответственностью корпорации владельцев (если в плане слоев не указано иное). За исключением москитных сеток и/или защитных дверей, где они были установлены владельцем после оформления стратплана.

Хотя владелец участка владеет воздушным пространством на своем балконе, на него все же могут распространяться дополнительные ограничения на то, что можно и что нельзя делать на балконе, например, вешать белье, устраивать барбекю, разрешенные типы мебели или курение.Пересмотрите свои подзаконные акты о том, что можно и что нельзя делать.

 

Кто отвечает за ремонт напольной плитки на балконе многоэтажного дома?

  Как правило, если плитки присутствовали при регистрации плана слоев, то ответственность за них несет корпорация владельцев или юридическое лицо.

Если они были установлены после регистрации владельцами, ответственность за них несет владелец. Тем не менее, всегда обращайтесь к плану слоев для четкого обозначения границ балконов, поскольку они отличаются от схемы к схеме в зависимости от плана слоев (или плана формата здания).

 

Убедитесь, что безопасность балкона является частью контрольного списка обслуживания слоев

Недавно произошло несколько инцидентов с балконами и палубами, которые привели к травмам и смерти, поэтому важно, чтобы балконы, палубы, балюстрады и перила соответствовали требованиям Строительного кодекса Австралии и соответствующих австралийских стандартов.

Особое внимание к безопасности при работе с палубами и балконами имеет важное значение, поскольку они часто находятся выше уровня земли, что увеличивает риск получения серьезных травм в результате несчастных случаев.

Большинство террас и балконов будут построены из дерева, стали или бетона или из комбинации этих материалов. Со временем на безопасность конструкции могут повлиять несколько факторов, например, коррозионная среда, особенно на побережье, может повлиять на стальные конструкции и компоненты, стальную арматуру и крепления, такие как болты и крепежные пластины. Позаботьтесь о том, чтобы эти аспекты стали частью ваших проверок технического обслуживания.

Балконы в бетонных зданиях следует проверять и красить в рамках их регулярного технического обслуживания.Краска защищает бетон от проникновения влаги. Обратитесь за советом к профессиональному маляру, так как он может осмотреть здание перед покраской и определить проблемы с отслоением перед покраской.

 

Если вы хотите узнать больше о соблюдении требований к строительству для вашей многослойной собственности, загрузите наше БЕСПЛАТНОЕ руководство по соблюдению требований к зданию. Или, чтобы получить консультацию по страхованию вашего общего имущества от нашей страховой команды CommunitySure, нажмите здесь.

Знайте, за что вы отвечаете: Как определить, что является общей собственностью, а что является собственностью отдельного участка — Capitol BCA

Жизнь в многослойном сообществе имеет множество преимуществ, не последним из которых является тот факт, что значительная часть здание обслуживается для вас. Это известно как общее имущество. Все, что принадлежит зданию в целом, поддерживается собранием владельцев в целом. Каждый отдельный собственник несет ответственность за свою индивидуальную часть имущества. На бумаге это кажется простой концепцией; однако на самом деле это может быть несколько сложнее.

Часто возникает неуверенность в том, кто именно отвечает за техническое обслуживание и ремонт определенных предметов. В некоторых ситуациях легко определить разницу между общей собственностью и вашей личной собственностью.В других это может быть довольно сложно. Так как же узнать разницу между личным имуществом и общим имуществом? Крайне важно знать, где проходят границы общей собственности, поскольку ваши действия с общей собственностью ограничены без предварительного одобрения вашей схемы страт.

Вот как это можно узнать.

Различные типы планов

По сути, вы несете ответственность за свое личное имущество (все, что находится на вашем участке), а юридическое лицо несет ответственность за общее имущество. Итак, вам нужно знать, где проходит граница между ними в каждом случае.

Граница между общей собственностью и участками, находящимися в индивидуальной собственности, будет различаться в зависимости от того, к какому плану относится ваше здание. В Квинсленде существует два типа схем страт: планы стандартного формата и планы формата здания. Каждая из этих схем определяет, где проходят границы. Единственный способ узнать, к какому плану относится ваше здание, — это ознакомиться с Заявлением об управлении сообщества для вашей схемы общественных титулов.

Планы стандартного формата

Этот план обычно используется в закрытых поселках и таунхаусах. По этому плану границы измеряются от колышков в земле. Если вы представите линию, опоясывающую весь ваш отряд, вы поймете, где проходит граница. Точно так же измеряются границы отдельно стоящих домов; с тем отличием, что квартира находится в пределах общей застройки.

Например,

  • Входная дверь вашей квартиры – вся дверь считается вашей собственностью.
  • Балюстрада балкона – весь балкон считается собственностью частного владельца квартиры, поэтому вы несете ответственность за его содержание и содержание.
  • Потолок/крыша – и потолок, и крыша вашей квартиры считаются вашей собственностью, и поэтому вы несете ответственность за их техническое обслуживание и ремонт.

Что касается технического обслуживания, модификаций и т. д., все, что попадает в границы вашего участка, будет считаться вашей ответственностью. Корпоративное лицо будет поддерживать объекты, дороги и сады в общей собственности.Они, как правило, также обслуживают коммунальную инфраструктуру, которая:

  • Находится в общей собственности
  • Находится в граничной структуре
  • Обслуживает более одного участка

Поскольку здания в планах стандартного формата имеют меньше общего имущества, это обычно означает, что вы будете платить меньшие сборы.

Планы формата здания

Независимо от того, сколько уровней они содержат, все вертикальные застройки классифицируются согласно Плану формата здания. Это означает, что границы измеряются от центра стен, полов, потолков и дверей.

Например,

  • Входная дверь вашей квартиры — внутренняя половина считается вашей собственностью, а внешняя половина считается общей собственностью.
  • Балюстрада балкона – внутренняя часть ограждения является вашей личной собственностью, а внешняя – общей собственностью.
  • Потолок/крыша – потолок является вашей собственностью, а крыша комплекса над вашей квартирой – общей собственностью.

Это имеет ряд последствий.Если, например, вы хотите внести некоторые изменения в свою дверь, все, что вы делаете внутри, обычно будет в порядке. Тем не менее, вы не сможете вносить какие-либо изменения снаружи своей двери, не получив предварительно разрешения от своего юридического лица. Точно так же, если балюстрада вашего балкона нуждается в очистке, вы будете нести ответственность за очистку внутренней части балюстрады, а корпоративная организация будет нести ответственность за чистку снаружи.

Независимо от того, где проходят ваши границы, применяются стандартные правила.Если это попадает в границы вашего участка, где бы он ни находился, вы несете за это ответственность. Если он выходит за пределы, ответственность несет юридическое лицо. Как только вы знаете, где лежат границы, все довольно ясно.

Итак, это охватывает все основы, но имейте в виду, что хотя эти правила применяются в большинстве случаев, каждое отдельное свойство отличается. Иногда возникают исключения или узкоспециализированные обстоятельства, изменяющие обычно применяемые правила. Лучшее, что вы можете сделать, чтобы быть абсолютно уверенным, это проверить как ваши подзаконные акты, так и ваш план строительства.Оба они должны обеспечить очень четкую разбивку характера общей собственности и собственности на отдельные участки. Если что-то по-прежнему неясно, свяжитесь с корпоративным менеджером или комитетом вашей организации, и, надеюсь, они смогут подтвердить. Свяжитесь с Capitol для получения помощи и совета здесь: https://www. capitolbca.com.au/contact-us/

Каковы ваши права в отношении балконов?

В разделе «Живое название» часто люди живут выше и ниже друг друга.

Это означает, что при протечке на первом этаже или выше секция ниже может быть повреждена.Особую трудность в этом отношении представляют балконы, так как их гидроизоляция часто оказывается несостоятельной, и в результате повреждается нижняя секция.

Казалось бы, ситуация должна быть простой: если ваша секция пострадала в результате несоблюдения вышестоящим владельцем его гидроизоляции, он должен обеспечить надлежащую гидроизоляцию балкона и оплатить расходы по устранению повреждений твой раздел, да? Что ж, к сожалению, это не так просто, поскольку не все балконы одинаковы.В этой статье мы рассмотрим три различные ситуации/классификации балконов и объясним в каждом случае, кто за что отвечает.

1. Балконы являются частью секций, принадлежащих владельцам

Из-за концепции «срединной линии», которая применяется к границам секций, каждый владелец владеет своей секцией до середины полов, стен и потолков.

На плане в разрезе схемы показаны все секции, и вы можете определить, включен балкон или нет в секцию, проверив, какие области заключены в сплошную линию, очерчивающую границу секции.В ситуации, когда на плане сечения видно, что балконы являются частью секций, что может случиться даже при наличии открытых балконов, полы балконов являются частью секций.

Таким образом, вышестоящий владелец будет владеть и нести ответственность за пол своего балкона до середины этого этажа, а нижняя сторона балкона (в данном случае ваш потолок) является частью вашей секции и находится под вашей ответственностью. Здесь нет общего имущества между вашей секцией и той, что указана выше, и поэтому юридическое лицо не обязано участвовать в рассмотрении каких-либо жалоб, связанных с протекающим балконом, или инициировать и контролировать какой-либо ремонт в этом отношении.

Каждый владелец обязан в соответствии с разделом 44(1)(c) Закона № 95 от 1986 г. о правах собственности на секции («Закон») ремонтировать и поддерживать свою секцию в хорошем состоянии. Поэтому, если гидроизоляционная мембрана балкона вышестоящего собственника вышла из строя, этот собственник обязан ее отремонтировать. Точно так же, если ваш потолок влажный и поврежден в результате некачественной гидроизоляции, вы, как владелец нижней секции, несете ответственность за его ремонт.

Закон о правонарушениях позволяет лицу, понесшему убытки в результате действий или бездействия другого лица, требовать от этого лица компенсации.В этой ситуации, если бы вы могли доказать, что ваш потолок был влажным в результате того, что вышеуказанный владелец не выполнил должным образом ремонт и техническое обслуживание гидроизоляционной мембраны, являющейся частью его секции, вы имели бы право потребовать возмещения разумных расходов на ремонт сырости в помещении. свой раздел от него. Ясно, что имеет смысл сначала заставить вышестоящего собственника отремонтировать пол на балконе, чтобы ремонт потолка вашего балкона не был испорчен дальнейшим проникновением воды.

2.Балконы являются общей собственностью с исключительным правом пользования

Балкон над вашим, согласно плану разреза, является частью общего имущества, но владелец квартиры, дающей выход на балкон, имеет исключительное право пользования балконом. В этой ситуации следует различать эксплуатационную и финансовую ответственность за содержание и ремонт балкона. Юридическое лицо несет ответственность за обслуживание и ремонт всего общего имущества в соответствии с разделом 37(1)(j) Закона, но владелец, имеющий право на исключительное использование площади общего имущества, несет ответственность за содержание и ремонт. расходы, связанные с этой областью.

Таким образом, если более высокий балкон в этой ситуации протекает на балкон вашего исключительного использования или в вашу секцию и вызывает у вас проблемы с влажностью, вы можете обратиться в корпорацию как к стороне, ответственной за его ремонт и техническое обслуживание. Юридическое лицо должно произвести ремонт балкона, а затем возместить связанные с этим расходы с владельца, имеющего право на исключительное использование балкона. Вы можете потребовать возмещения расходов на устранение сырости в вашей секции от юридического лица и настоять на том, чтобы оно выполнило ремонт потолка балкона в вашей зоне исключительного использования.

Но в этой ситуации следует посмотреть в правила схемы, чтобы проверить, не были ли в них внесены изменения, предусматривающие, что собственник, имеющий право исключительного пользования, фактически будет проводить ремонт и обслуживание балкона. В этом случае вам следует обратиться непосредственно к владельцу, указанному выше, и попросить его проследить за ремонтом. Если он не подчинится, вы можете потребовать, чтобы юридическое лицо использовало свои полномочия в соответствии с предписанным правилом управления 70, чтобы отправить владельцу письмо, дающее ему 30 дней для выполнения ремонта, в противном случае юридическое лицо может произвести ремонт и потребовать возмещения разумных затрат на ремонт. сделать это от владельца.

3. Балкон является нерегулируемым общим имуществом

В некоторых схемах балконы, хотя и используются только жителями пристроенных к ним секций, являются частью общего имущества и не подлежат каким-либо исключительным правам пользования. С этими балконами следует обращаться так же, как с любой другой частью общего имущества, и они должны обслуживаться и ремонтироваться юридическим лицом, которое также должно финансировать техническое обслуживание и ремонт этих балконов из налогового фонда.

Если балкон, являющийся частью нерегулируемой общей собственности, протекает в вашу секцию или на балкон или вызывает протечки или сырость, вам следует обратиться по этому поводу в юридическое лицо.

Я бы порекомендовал, чтобы в такой ситуации вы предложили корпоративному юридическому лицу юридически «соединить» балконы с прилегающими к ним секциями, предоставляя время от времени исключительные права на использование владельцев секций, прилегающих к балконам, на основе правил. . Причина этой рекомендации заключается в том, чтобы убедиться, что люди, которые фактически пользуются балконами, будут нести ответственность за расходы на их содержание и ремонт.

Такие исключительные права на использование на основе правил могут быть предоставлены в соответствии с положениями раздела 27A Закона, который требует, чтобы юридическое лицо установило соответствующие правила, либо правила управления единогласным решением, либо правила поведения на основании специального решения. К правилам должен быть приложен план планировки в масштабе, четко указывающий размер площади и цель, для которой она будет использоваться. Эти правила должны быть внесены в файл схемы, хранящийся в реестре сделок, прежде чем они станут обязательными для исполнения.

Дженнифер Пэддок работает юристом в Paddocks, специализированной фирме по правовым титулам.

Для получения дополнительной информации свяжитесь с Дженнифер по телефону 021 674 7818 или , нажмите здесь , чтобы посетить веб-сайт.

Комментарии читателей
Есть комментарий к этой статье? Напишите нам сейчас..

Новости недвижимости
Нажмите здесь для получения дополнительных статей новостей недвижимости.

Нужен блог?
Начните свой блог с бесплатного блога от 24.com.

Кто отвечает за ремонт террасы на балконе квартиры?

Кто отвечает за ремонт балкона квартиры?


Написано: Боб Хант
Четверг, 20 ноября 2014 г.

Фред владеет кондоминиумом с балконом.Палуба балкона немного старая и изношенная. В нем образовались трещины, через которые, если идет дождь, просачивается вода. Дека нуждается в ремонте или, возможно, замене. Кто несет за это ответственность? Фред или ассоциация?

Как правило, ответственность за техническое обслуживание, ремонт и замену имущества в рамках развития общего интереса довольно проста. Если это находится в рамках отдельного интереса, принадлежащего домовладельцу, это ответственность домовладельца. Если он находится на территории общего пользования, то об этом должен заботиться товарищество.Если водосточная труба от вашей раковины дает течь, вы позаботитесь об этом. Если сломался обогреватель бассейна или асфальт нужно подлатать, для этого и существуют резервы ассоциации.

Однако есть, так сказать, гибридные элементы комплекса, где вопрос может быть более неоднозначным. Это то, что известно как общая зона исключительного использования. Это области за пределами воздушного пространства, которые определяют отдельный интерес домовладельцев; но они таковы, что приносят пользу и могут быть использованы только конкретным домовладельцем.Наиболее яркими примерами являются балконы, патио и гаражи.

Во время последней законодательной сессии в закон Калифорнии были внесены изменения в попытке внести большую ясность в вопрос об ответственности за исключительное использование общей территории. Тем не менее, прежде чем рассматривать это законодательство, важно отметить, что в регулирующих документах может быть указано, кто и за что отвечает, когда речь идет об исключительном пользовании общей территорией. Более того, разные ассоциации могут иметь разные решения.Законодательного мандата на этот счет нет. Проблема отчасти заключается в том, что многие регулирующие документы ассоциаций, хотя и могли бы, конкретно не касаются этого вопроса.

Законопроект 968 Ассамблеи был представлен членом Ассамблеи Ричем Гордоном для того, чтобы сделать более ясным существующий закон, которым является Гражданский кодекс 4775. В этом законе говорится следующее:

a Если иное не предусмотрено в декларации о развитии общих интересов, ассоциация несет ответственность за ремонт, замену или техническое обслуживание общей зоны, за исключением общей зоны исключительного использования, и владелец каждой отдельной доли несет ответственность за поддержание этой отдельной части и любой исключительной зоны общего пользования, относящейся к отдельной части.

[курсив мой]

Владелец несет ответственность за содержание общей зоны исключительного пользования, но не сказано, кто должен ремонтировать или заменять общую зону исключительного пользования.

AB 968 вносит поправки в 4775 следующим образом: 3 Если иное не предусмотрено в декларации о развитии общего интереса, владелец каждого отдельного интереса несет ответственность за сохранение общей территории исключительного использования, относящейся к этому отдельному интересу, и ассоциация несет ответственность за ремонт и замена общей зоны исключительного использования. [курсив мой]

Опять же, мы подчеркиваем, что товарищество собственников жилья ТСЖ может голосованием членов внести поправки в свои руководящие документы, чтобы обеспечить иное. Закон существует для того, чтобы направлять тех, чьи документы ничего не говорят по этому вопросу.

Итак, теперь все ясно, верно? Ну, может быть, нет. Между техническим обслуживанием и ремонтом существует тонкая грань. Законопроект не определяет эти термины. В более ранней версии было положение, в котором говорилось: «Руководящие документы могут определять, какие элементы или действия представляют собой техническое обслуживание, а какие — ремонт и замену.» Но это положение было изменено в зале заседаний Сената.

С другой стороны, ничто в законе не запрещает ТСЖ определять эти термины в своих документах. общие определения. Это будет трудная задача. Более вероятно, что будут приниматься решения в каждом конкретном случае. Может ли это быть несколько хаотичным? Да.

AB 968 был подписан губернатором 18 сентября 2014 г.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.