Отказ от исполнения обязательств по договору: комментарий к новой редакции ст. 310 ГК

Содержание

Расторжение договора и односторонний отказ от его исполнения: различать, а не смешивать

Гражданский кодекс знает институт расторжения договора и знает институт одностороннего отказа от его исполнения. Определенное сходство (оба обслуживают этап прекращения действия договора, нормы об отказе отсылают к положениям о расторжении) иногда заставляет стороны смешивать их, в результате чего на свет рождаются цивилистические уродцы – продукты межвидового скрещивания: «одностороннее расторжение договора», «расторжение договора в одностороннем порядке» и даже «досрочное немотивированное расторжение договора в одностороннем порядке». Встаёт вопрос об этичности таких экспериментов над гражданско-правовыми институтами, тем более, что их результаты могут попортить немало крови как своим создатиелям, так и ни в чем не повинным практикующим юристам.

Начнем с того, что никакое «одностороннее расторжение договора» невозможно. Он расторгается либо по взаимному согласию сторон, либо судом по инициативе одной из них.

Во втором случае инициатива не равна какой-то «односторонности», процесс расторжения не может быть разрешен исключительной волей лица, выступившего с такой инициативой – всегда необходимо посредствующее звено в виде контрагента или суда (было бы странно, если в суд с требованием о расторжении должны были обращаться обе/все стороны договора). Для того, чтобы сторона договора могла своей волей выйти из договора, она должна обладать правом на односторонний отказ от его исполнения, реализуемый путем адресации соответствующего волеизъявления контрагентам.

В большинстве случаев попытки скрестить карася с поросем означают, что стороны пытались установить какой-то льготный (по сравнению с установленным кодексом) односторонний режим выхода из договора, но не смогли адекватно это выразить в тексте договора. Низкому качеству договорной работы способствует, конечно, то обстоятельство, что на уровне среднего бизнеса и ниже она ведется по принципу «давайте поскорее уже все подпишем, а дальше разберемся».

Усугубляется это и тем, что такое смешение допускают и законодатель (см. п. 22, ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г.) и высшие судебные инстанции (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.12.1998 г. № 5848/98; п.4Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 (2016).

В этой связи ключевым является вопрос квалификации судами всех этих сложносочиненных конструкций. Зачастую формулировка «может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке» (сопровождаемая при этом ссылкой на «уведомление о расторжении договора») собственно и означает, что стороны имели в виду односторонний отказ от исполнения договора. Не устанавливая никаких дополнительных требований, кроме направления «уведомления об одностороннем расторжении договора» такие условия полностьюсоответствуют описанию одностороннего отказа, которое дал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 09 сентября 2008 г. № 5782/08:

«Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа».

И именно так квалифицировал договорное условие Президиум ВАС РФ в Постановлении от 16 февраля 2010 г. № 13057/09:

«Исходя из пункта 6.2 договора аренды его действие может быть прекращено до истечения, указанного в пункте 6.1 срока в случае, предусмотренном пунктом 2.4.3 договора, а также односторонним расторжением договора.

Поэтому суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии в договоре аренды условия о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Так как для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, оснований считать действия управления по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды незаконными не имелось

».

Однако, возможна и иная квалификация таких договорных условий, особенно в случаях, когда «одностороннее расторжение договора» сопровождается условиями, характерными именно для института расторжения договора. Скорее всего воля и в этом случае была направлена на то, чтобы лицо имело возможность выхода из договора в одностороннем порядке, но она похоронена под таким толстым слоем волеизъявления, что реконструировать ее не представляется возможным. В этой связи представляют интерес дело о «немотивированном расторжении», рассмотренное СКЭС ВС РФ (Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004 по делу № А08-7981/2013).

В данном споре стороны, установив в одном из пунктов долгосрочного договора аренды основания для его расторжения в судебном порядке, в другом пункте предусмотрели, что в случае досрочного расторжения договора по иным основаниям, стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за один год до расторжения. Что имелось в виду? Скорее всего, что от договора можно отказаться, но такой отказ будет иметь силу только спустя год, после того, как будет заявлен. Собственно, предоставление такого большого льготного срока (в четыре раза большего, чем срок уведомления о выходе из договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2, ст. 610 ГК РФ) может свидетельствовать о намерении сторон предоставить гарантии для контрагента, отказывающейся от договора стороны (либо для того, чтобы в обычном режиме подыскать нового арендатора, либо для того, чтобы найти новые помещения). Если бы стороны предполагали, что в данном случае будет действовать обычная процедура расторжения, никаких разумных причин устанавливать столь длительный срок у них не имелось. Однако выражено это намерение было столь несовершенно, что суд истолковал данное положение именно как устанавливающее дополнительный порядок расторжения договора, отказав в иске со ссылкой на несогласование сторонами дополнительных оснований.

Аналогичные условия договора стали предметом рассмотрения Президиумом Высшего Арбитражного суда в Постановлении от 20 октября 2011 г. N 9615/11. В соответствии с условием договора арендатор был вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, при условии соблюдения им обязательств по внесению арендной платы и возмещению расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Суд первой инстанции посчитал, что сторонами предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения договора. ВАС РФ нижестоящий суд поправил:

«Согласно пункту 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, указанных в договоре.

Пункт 7.5 договора аренды предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, но не право расторгнуть договор в одностороннем порядке применительно к пункту 3 статьи 450 Кодекса.

Поскольку арендодатель отказался от расторжения договора, и соответствующее соглашение между сторонами не достигнуто, у арендатора возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке. Данным правом арендатор воспользовался, предъявив встречный иск по настоящему делу.

Как установлено судом первой инстанции, арендатор выполнил все условия пункта 7.5 договора аренды, арендодатель был заранее предупрежден о намерении арендатора прекратить арендные отношения в связи с прекращением деятельности филиала учреждения, однако арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в расторжении договора».

Здесь как видим также использована не совсем корректный оборот — «право расторгнуть договор в одностороннем порядке» — но не в этом суть. В случае, когда смешаны элементы расторжения и односторонего отказа от него никто не может быть застрахован от того или иного истолкования таких условий. Характерно, что при толковании, которое выбрал Президиум ВАС, правомочие лица своей волей прекратить договорные отношения также остается односторонним, просто его сопровождает процедурная надстройка споровождающая расторжение договора. Роль суда при такой трактовке договорных условий сводится к удостоверению своевременного одностороннего волеизъявления лица, по сути суд выполняет функции нотариуса: тогда-то тогда-то сделано уведомление, следовательно договор должен быть расторгнут. Зачем же удваивать сущности, если механизм одностороннего выхода из договора уже установлен и урегулирован.

Договорные условия должны уважаться, какие бы невероятные условия стороны не согласовали, это аксиома. Но гарантий того, что металлоискатель на входе в суд зафиксирует бритву Оккама, проносимую в портфеле какого-нибудь начитанного юриста, нет, как нет и гарантии, того что препарированный с ее помощью договор сохранит баланс интересов заключивших его сторон (что условия о расторжении не будут истолкованы как односторонний отказа, либо наоборот). Гарантией является отметка «не содержит ГМО», стоящая на договоре. Ясность мысли залог ясности изложения.

Плата за отказ от договора. Судебная практика включения в договоры условий одностороннего отказа

Также в договоре об оказании услуг в интересах исполнителя следует закрепить условие о том, что стоимость оказанных услуг может быть пересмотрена в сторону увеличения. Изначально в договоре она приводится в привязке к общему объему заказываемых услуг с указанием на ее увеличение в случае отказа заказчика от всего согласованного объема. Такой порядок определения цены не противоречит закону, поскольку менее высокая цена устанавливается исполнителем на весь объем услуг, что не лишает заказчика возможности выбрать интересующие его услуги и условия их оплаты.

Однако такое условие не может быть подразумеваемым, оно должно быть четко выражено в договоре, поскольку при его отсутствии в случае отказа заказчика от договора исполнитель будет не вправе поставить вопрос о лишении его предоставленной ранее скидки с общей цены услуг и потребовать уплаты образовавшейся суммовой разницы (постановление ФАС Поволжского округа от 20.02.14 г. по делу № А65-10908/2013).

Для юриста, оказывающего свои услуги на условиях абонентского правового обслуживания, важно учесть в договоре условие о выплате ему вознаграждения при досрочном отказе от него заказчика, чтобы иметь возможность компенсировать хотя бы часть неполученного дохода. Такой порядок с согласованием компенсации за отказ от договора применим также и к договорам поручения, на что обращается внимание в судебной практике (решение Забайкальского районного суда г. Новосибирска от 29.06.15 г. по делу № 2–1742/2015). Дополнительным аргументом в пользу юриста относительно действительности условия о компенсации за отказ от договора будет также частичное исполнение заказчиком данного условия, перечисление ему части денег, а против — его недобросовестное поведение, выразившееся в нарушении своих обязательств по договору.

Заказчик при расторжении договора с юристом, качество услуг которого его не устраивает, не обязан указывать в качестве основания виновные действия исполнителя, для оперативного прекращения договора он может использовать свое право на немотивированный отказ. В этом случае, если в договоре была предусмотрена компенсация в пользу исполнителя, суд примет во внимание, не был ли связан отказ от договора с допущенными исполнителем нарушениями, и откажет в ее взыскании, тем более если ее размер является чрезмерным, например 100% от стоимости услуг. Требование о взыскании такой суммы суд отклонит со ссылкой на недопустимость злоупотребления правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7.07.16 г. № Ф02-2499/2016).

Во избежание необходимости приводить в случае спора доказательства в опровержение требования исполнителя о взыскании компенсации за отказ от договора заказчику помимо ссылки на п. 1 ст. 782 ГК РФ необходимо также обозначить конкретные нарушения со стороны исполнителя, которые послужили основанием для принятия заказчиком такого решения. Закон не исключает возможности указания заказчиком в своем уведомлении об отказе от договора не одного, а сразу нескольких оснований для такого действия. В этом случае, даже если исполнитель приведет аргументированные возражения относительно правомерности отказа заказчика от договора, то ссылка на п. 1 ст. 782 ГК РФ является вполне достаточной, чтобы снять все вопросы.

Отказ от договора оказания услуг

◔ Время чтения 15 мин.

Нет времени вникать? Проще ⇨спросить⇦.

Информация в этой статье не относится к договору оказания услуг между юридическими лицами.

Содержание статьи:

Как отказаться от любой услуги. 8 простых оснований.

Отказ от договора оказания услуг и его правовые последствия

Для начала давайте определимся с понятиями.

Когда мы говорим

«отказ от договора оказания услуг», имеется в виду односторонний отказ потребителя (заказчика услуги) от исполнения заключенного им договора возмездного оказания услуг в предусмотренных законом или договором случаях.

Односторонний отказ – это когда:

для такого отказа не требуется согласие другой стороны договора (исполнителя)
с момента такого отказа договор оказаний услуг считается расторгнутым

То есть в этой статье мы не говорим про случаи расторжения договора оказания услуг по соглашению сторон.

Правовыми последствиями

одностороннего отказа от исполнения договора оказания услуг является то, что с момента такого отказа договор считается расторгнутым.

То есть обязательства по договору, которые взяли на себя стороны при его заключении – прекращаются.

Если на момент

одностороннего отказа потребителя (заказчика) от договора оказания услуг, такие услуги не оказаны, или оказаны не полностью, то их оказание со стороны исполнителя должно быть прекращено.

Также прекращаются и обязательства потребителя (заказчика) по оплате таких услуг.

Возникает вопрос:

Подлежат ли возврату денежные средства, которые были оплачены по договору оказания услуг исполнителю? Услуга то так и не была оказана.

А если услуга оказана частично, то и часть денег должны вернуть. Это логично.

Чуть дальше мы расскажем об этом.

Если нет сил терпеть, можете забежать вперед и узнать это прямо сейчас.

Когда возможен односторонний отказ от договора возмездного оказания услуг

По общему правилу

Односторонний отказ от договора не допускается. Он возможен только в тех случаях и по тем основаниям, которые:

предусмотрены законом
предусмотрены договором

Для договора оказания услуг, заключенного потребителем, такие основания установлены законодательством о защите прав потребителей.

Основания для одностороннего отказа от договора оказания услуг:

①Не предоставлена информация

При заключении договора оказания услуг вам не была предоставлена необходимая и достоверная информация об исполнителе и/или услуге, которая повлияла на правильность вашего выбора.

Есть особенность –

отказаться от договора можно в разумный срок с момента, как вы узнали о том, что вам не была предоставлена необходимая и достоверная информация.

Что считать разумным сроком?

Два месяца – не разумный срок. Две недели – разумный срок.

Скачайте образец претензии о возврате денег за услугу в связи с непредставлением информации.

② Отказ от услуг без нарушения ваших прав исполнителем.

Вы просто решили отказаться от услуг: передумали, изменились обстоятельства, нашли такие же услуги дешевле или любая другая причина.

По закону вы вправе отказаться от любой услуги в любой момент (даже когда она уже частично была оказана).

Есть особенность –

После вашего отказа исполнитель должен вернуть вам деньги за услугу за вычетом фактически понесенных расходов, связанных с исполнением обязательств по договору

Скачайте образец отказа от договора оказания услуг для этой ситуации.

③Нарушение срока устранения недостатков услуги

Во время оказания вам услуги или после её приемки вы обнаружили недостатки услуги и потребовали, чтобы исполнитель устранил их.

Но в установленный вами срок недостатки услуги не были устранены.

В этом случае у вас возникает право отказаться от исполнения договора оказания услуг и потребовать полного возмещения убытков.

Скачайте образец отказа от договора в связи с нарушением срока устранения недостатков.

④ Вы обнаружили существенный недостаток услуги

Наличие существенного недостатка позволяет вам отказаться от договора оказания услуг в одностороннем порядке сразу же после обнаружения такого недостатка.

⑤ Возможность одностороннего отказа предусмотрена договором

Если вы захотели отказаться от договора оказания услуг – первым делом посмотрите внимательно сам договор.

Есть вероятность,

что он содержит условия, позволяющие вам отказаться от его исполнения на определенных условиях или расторгнуть его по соглашению с исполнителем.

Если такое условие есть,

нужно оценить, насколько оно приемлемо для вас и какие повлечет правовые последствия (удержание части оплаты или прочее).

Содержание такого отказа зависит от содержания самого договора оказания услуг, поэтому для его составления вам лучше обратиться к юристу.

Как отказаться от исполнения договора оказания услуг

После того, как вы определились с основанием, по которому вы отказываетесь от исполнения договора оказания услуг, такой отказ нужно реализовать.

Сделать это нужно путем составления заявления об отказе (претензии).

Скачайте нужный образец по этой ссылке или обратитесь к нам для составления юридически грамотного отказа от договора.

Отказ от договора

Вручите исполнителю под роспись на его копии или направьте почтовым отправлением по юридическому и фактическому адресу местонахождения исполнителя.

Почтовое отправление должно быть с описью вложения и уведомлением о вручении.

Опись вложения в дальнейшем

исключит ненужные споры в суде о содержании почтового отправления, а уведомление о вручении вернется вам в подтверждение того, что ваш отказ получен исполнителем.

С момента получения вашего отказа от договора подождите 10 дней.

Если исполнитель не вернул вам деньги

или не предпринял хотя бы попыток решить с вами этот вопрос, то нужно переходить к следующему этапу – подготовке и подаче заявления в суд.

Для составления искового заявления в суд обратитесь к юристу общества защиты прав потребителей.

ВС решил не давать сторонам возможность отказаться от договора со ссылкой на обстоятельства непреодолимой силы

Одна из экспертов подчеркнула, что несмотря на разъяснения ВС, сторона, утратившая интерес в исполнении договора вследствие действия таких обстоятельств, все же может расторгнуть его, но только в судебном порядке. Вторая предположила, что Верховный Суд отказался от данного пункта в связи с тем, что многие суды формально подходят к вопросу об утрате интереса.

11 июня Пленум Верховного Суда РФ принял Постановление о некоторых вопросах применения положений ГК РФ о прекращении обязательств.

Первая редакция документа обсуждалась 28 мая. Ранее «АГ» подробно проанализировала его основные положения.

Судья ВС рассказал об изменениях первоначальной редакции проекта

Эксперты прокомментировали поправки

Руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова в комментарии «АГ» отметила, что основные изменения коснулись разделов, посвященных зачету и прекращению обязательств невозможностью исполнения.

«Итоговая редакция постановления, в отличие от первоначальной, содержит словосочетание “момент, когда обязательства стали способными к зачету”, которое ранее крайне редко употреблялось в судебной практике, а использовалось в основном в юридической литературе. В п. 13 также определен этот момент – когда наступили установленные законом условия для зачета», – пояснила она. В связи с этим, добавила эксперт, абз. 1 п. 15 постановления теперь изложен в более понятной редакции, согласно которой обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, когда обязательства стали способными к зачету.

«В разделе, посвященном прекращению обязательств невозможностью исполнения, существенные изменения претерпел п. 38. Ранее он позволял сторонам договора, объективно утратившим интерес в его исполнении вследствие обстоятельств непреодолимой силы, носящих временный характер, отказаться от договора. Сейчас же упоминание о возможности в такой ситуации выйти из договора из постановления исключено. Напротив, вместо этого, абз. 1 п. 38 прямо указывает, что наступление обстоятельств непреодолимой силы не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали», – отметила юрист.

По ее мнению, ВС решил придерживаться принципа сохранения договора в случае возможности его исполнения, упомянув лишь, что сторона освобождается от возмещения убытков или уплаты другой стороне неустойки и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения обязательства ввиду обстоятельств непреодолимой силы. Тем не менее, подчеркнула Жанна Колесникова, сторона, утратившая интерес в исполнении договора вследствие действия таких обстоятельств, все же может расторгнуть его в силу ст. 451 ГК, но только в судебном порядке.

Юрист практики коммерческого права юридической компании «Инфралекс» Ольга Жукова также обратила внимание, что в результате доработки документа из раздела о прекращении обязательств невозможностью исполнения было исключено разъяснение о праве сторон отказаться от договора – в частности, если форс-мажор привел к существенной просрочке или с очевидностью приведет к ней в будущем.

«Соответствующее разъяснение предоставило бы сторонам больше маневренности в сложившейся ситуации, так как не все посчитали нужным предусматривать в договорах последствия форс-мажора и порядок поведения сторон в таких обстоятельствах. Более того, в исключенном пункте была выражена идея отказа от договора в связи с предвидимым нарушением стороной ее обязательства, что отсылает к п. 2 ст. 328 ГК. Это позволило бы стороне отказаться от исполнения своего обязательства и выйти из отношений с минимальными потерями», – считает эксперт.

Возможно, предположила она, Верховный Суд отказался от этого пункта в связи с тем, что многие суды формально подходят к вопросу об утрате интереса: «Зачастую они не выясняют, действительно ли интерес был утрачен, принимая утверждение об этом “на веру”. Иногда суд считает достаточным, если в уведомлении другой стороны указано об утрате интереса».

В то же время, добавила Ольга Жукова, поскольку планировалось разрешить отказываться от договора в связи с предвидимым нарушением, в нынешней ситуации это могло бы открыть путь возможным злоупотреблениям: стороны не искали бы компромисс, а шли по более простому пути – отказу от договора.

Терминология, относящаяся к обязательствам — Адамс при составлении контрактов

Я работал над своей предпочтительной формулировкой для повторяющихся компонентов контрактов M&A, таких как условия закрытия. Эта задача заставила меня решить, какую терминологию я хочу использовать в связи с обязательствами.

«Обязательство» или «Завет»

Начнем со слова обязательство как таковое. Почему бы вместо этого не использовать завет ?

Юридический словарь Блэка определяет обязательство следующим образом: «Официальное, имеющее обязательную силу соглашение или признание обязательства уплатить определенную сумму или сделать определенное действие для определенного лица или группы лиц; особенно, обязанность, вытекающая из контракта ». И он определяет завет как «Официальное соглашение или обещание, обычно. в контракте ».

Таким образом, завет может показаться синонимом обязательства , причем архаичным — он имеет причудливое ветхозаветное качество (или В поисках утраченного ковчега ). (Словарь Меллинкофф по американскому правовому использованию говорит, что завет — это «старый синоним контракта и соглашения».) Когда мне предоставляется выбор между архаичным и более современным, я всегда буду выбирать более современное.

По моему опыту, корпоративные юристы обычно используют обязательство и завет как взаимозаменяемые, за исключением того, что многие используют только завет , когда ссылаются на обязательства, которые сгруппированы вместе в контракте и которые касаются того, как данная сторона должна вести себя между подписание и закрытие, пока долг остается непогашенным, или в каком-либо другом контексте. Я не вижу необходимости переключаться с одного слова на другое в зависимости от того, где я нахожусь в контракте или от вида обязательств.Я придерживаюсь обязательства во всем.

Вне контракта многие корпоративные юристы используют договор с точки зрения искусства, например договор не конкурировать с . Хотя я не склонен увлекаться внеконкурентным жаргоном, со своей стороны я мог бы использовать положение о неконкурентоспособности , а не соглашение , чтобы не конкурировать с .

Завет часто встречается в фразах утвердительный завет и отрицательный завет , что означает обязательство что-то делать и обязательство чего-то не делать.Напротив, здесь не упоминается утвердительное обязательство или отрицательное обязательство , или по крайней мере Блэка не имеет записи для этих условий. Но они казались бы совершенно хорошими альтернативами.

Но более широкий вопрос заключается в том, служит ли в контракте какая-либо цель, проводя различие между положительными и отрицательными обязательствами. Я не чувствую в этом необходимости.

«Обязательство» и «Запрет»

В MSCD я включаю в категории контрактного языка «язык обязательства» и «язык запрета». «Но по той же причине, что я не использую подтверждающее обязательство и отрицательное обязательство в контрактах, я не думаю, что какая-либо выгода принесет использование в контракте как обязательств , так и запретов .

«Обязательство» или «долг»

Определение Блэка обязательства предполагает, что оно означает то же, что и пошлина . Но я не склонен переходить на Duty , хотя это более короткое слово.Поскольку обязательство работает нормально и является более распространенным словом, мало что можно получить, отказавшись от него в пользу обязанности .

«Выполнить» и его альтернативы

Раньше я говорил, что сторона выполняет обязательство. (Форма существительного — , исполнение .) Но я колеблюсь. Обязательство включает в себя обязанность ничего не делать, поэтому выполняет , сидя на руках. Это может быть натяжкой.

На редакционном семинаре, который я провел в Торонто ранее на этой неделе под эгидой Osgoode Professional Development, я предложил участникам предложить альтернативы. Один кандидат исполнение обязательства . Это может показаться правдоподобным кандидатом: Блэка определяет существительное разряд как «любой метод, с помощью которого прекращается юридическая обязанность; особенно, выплату долга или погашение какого-либо другого обязательства ». Но это довольно специализированное слово.

Другое предложение: выполнить обязательство .Словарь американского наследия дает определение выполнить «Выполнить (например, приказ)». Так что выполнить тоже вроде бы работает.

Но мой текущий фаворит — с обязательством . Конечно, это слово длиннее, чем альтернативы, но я думаю, что это наиболее простой вариант. Что вы думаете?

Я бы не стал использовать две или более из вышеперечисленных альтернатив.

«Нарушение» и его альтернативы

Я имею в виду нарушение обязательства.Я предпочитаю его более серьезному нарушению .

Можно использовать отрицательную форму , выполнить и его альтернативы, но это кажется обходным способом выражения того же значения.

Право первого отказа: минное поле кондоминиума

Закон о недвижимости Раздел 339-v (2) (a) разрешает кондоминиумам в свои подзаконные акты включать «положения, регулирующие отчуждение, передачу, продажу, аренду, покупку, владение и размещение квартир [.]».

Исходя из этого, большинство жилых и коммерческих кондоминиумов включают в свои подзаконные акты так называемое «право преимущественной покупки», в соответствии с которым собственник перед продажей квартиры должен предложить квартиру кондоминиуму или смежным домам. собственник на тех же условиях, что и предполагаемая сделка с третьей стороной.

Реализация этого права для кондоминиума является довольно редким и необычным явлением. Однако два недавних решения Апелляционного отдела Первого департамента поучительны в отношении вопросов, которые могут возникнуть, если кондоминиум решит это сделать.

Bittens v. Board of Mgrs. Octavia Condominium , 2013 NY Slip Op 33218 (U) (17 декабря 2013 г.) и 2015 NY Slip Op 07540 (15 октября 2015 г.)

Производство в Верховном суде :

Иск в Верховный суд «[возник] из-за неудавшейся сделки с недвижимостью между истцом Эндрю Биттенсом и беспартийным продавцом, в соответствии с которым истец утверждает, что ответчик Правление Кондоминиума Octavia (Правление) действовало ненадлежащим образом при осуществлении своего права преимущественной покупки. отказ.”

Фон:

В июне 2012 года истцу стало известно о частном предложении на продажу кондоминиума Octavia Condominium, расположенного по адресу 216-218 East 47th Street, New York, NY. Истец, юрист, который представляет себя в этом иске, является партнером юридической фирмы по недвижимости. Продавец Объекта (Продавец), именуемый Элизабет Этвуд или 216 East 47 LLC, является клиентом юридической фирмы истца. 6 июля 2012 г. истец заключил договор с Продавцом на покупку Агрегата за 300 000 долларов США.Истец утверждает, что он «намеревался проживать в Блоке в качестве [моего] основного места жительства… Дата закрытия была назначена на 31 июля 2012 года.

В соответствии с контрактом (Контрактом) между истцом и Продавцом, предполагаемая продажа подлежала праву преимущественного отказа, в соответствии с которым Правление могло приобрести Единицу в соответствии с уставом Кондоминиума. В Контракте говорится следующее в соответствующей части: «[i] если это предусмотрено в Декларации или Подзаконных актах, эта продажа зависит от отказа от права преимущественной покупки квартиры, находящейся в собственности Кондоминиума и подлежащей реализации Советом [.] ”

В соответствии с Контрактом Продавец был обязан проинформировать Правление о предполагаемой продаже. Если Правление решило воспользоваться своим правом первого отказа в соответствии с Контрактом, Продавец должен был вернуть истцу авансовый платеж, и Контракт «будет считаться расторгнутым и не имеющим дальнейшей силы или действия, и ни одна из сторон не будет иметь никаких дальнейших прав против , или обязательство или обязательства перед другой стороной по причине этого контракта ». … У Правления было 20 дней на то, чтобы реализовать свое право на первый отказ, иначе от него отказались бы.Раздел 10 Контракта предусматривает понимание того, что покупатель изучил декларацию и устав Кондоминиума или отказался от такой проверки.

Очевидно, когда Правление узнало о предполагаемой покупке, оно было обеспокоено тем, как продажа по цене ниже рыночной отразится на других единицах в здании. Эпштейн, который является председателем совета директоров, во время своих показаний оценил справедливую рыночную стоимость квартиры в диапазоне от 500 000 до 700 000 долларов.Эпштейн свидетельствовал, что неблагоприятные последствия продажи включали «то, что на оценку всех единиц будет негативно влиять покупка по этой цене»… Таким образом, Правление хотело купить единицу, а затем приступить к «быстрому изменению этой цены». единица »в интересах кондоминиума.

Применяемое положение подзаконных актов:

Согласно уставу, Аппарат может быть приобретен Советом директоров или его «уполномоченным лицом». Совет директоров может взимать взносы с каждого владельца единицы для приобретения единицы или финансирования единицы по своему усмотрению.В статье 8.6 Устава говорится следующее:

«Покупка любого Пая Советом директоров или назначенным им лицом от имени всех владельцев Паев может быть произведена за счет средств, депонированных на счетах капитала и / или расходах Совета. Если средств на таких счетах недостаточно для совершения любой такой покупки, · Совет директоров может взимать взносы с каждого Владельца паев пропорционально его соответствующему Общему интересу в качестве Общего сбора и / или Совет может по своему усмотрению, профинансировать приобретение такой единицы… »

Последующие разработки:

После того, как стало известно о предполагаемой продаже, Совет директоров провел специальное собрание для обсуждения вариантов.У Совета не было достаточно денег в своих резервных фондах для покупки, и он не хотел взимать взнос с владельцев паев. Однако, по словам ответчиков Кондо, у Совета не было достаточно времени из-за ограничений по времени первого отказа для получения традиционной ссуды в банке. После того, как Правление обратилось к нескольким людям, Вонг сообщил Правлению, что может помочь с ссудой в короткие сроки и гарантировать Правлению минимальную прибыль.

18 июля 2012 г. было проведено собрание для обсуждения права преимущественной покупки в отношении Подразделения.Правление проголосовало за осуществление своего права преимущественной покупки и назначило Вонга или ООО, созданную Вонгом, своим уполномоченным лицом. Протокол собрания предусматривает, что Правление заключит соглашение о совместном предприятии с Вонгом или LLC, созданную Вонгом. Вонг будет назначенным лицом, которое профинансирует и купит подразделение. Затем, после перепродажи, Вонг и Кондоминиум разделят прибыль, но Кондоминиум получит не менее 100 000 долларов при любой перепродаже.

25 июля 2012 г. Правление заключило соглашение с Вонгом или ООО, созданным Вонгом (Соглашение о назначенном лице).В частности, соглашение было между Правлением и «Джозефом Т. Вонгом, эсквайром. или ООО, которое будет создано («Вонг»), с адресом на улице Лафайет, 1… В соглашении изложено то, что обсуждалось на заседании Правления, и подчеркнуто заглавными буквами, что Кондоминиум должен получить не менее 100 000 долларов перепродажа Единицы. В соглашении отмечалось, что «Вонг, по сути, должен занять место Совета и оплатить все расходы, сборы и налоги, причитающиеся Совету директоров или от Совета при осуществлении им своего права преимущественной покупки.«… В соглашении также подчеркивалось, что Совет директоров действовал как агент для владельцев паев. Эпштейн показал, что финансовое соглашение, заключенное с Вонгом и Правлением, не нарушало устав.

Эпштейн показал, что получение денег Вонгом или его организацией было приемлемым и разрешенным в соответствии с уставом. Он также заявил, что «[нам] разрешено участвовать в финансовых сделках в интересах владельцев кондоминиумов. И в этом отношении мы, как правление, должны принять правильное решение относительно того, какая сделка будет ответственной в интересах держателей [.] ”

Письмом от 25 июля 2012 г. продавец был проинформирован о том, что Правление желает воспользоваться своим правом преимущественной покупки и приобрести Блок. В письме в относящейся к делу части указывалось следующее:

«Доводим до вашего сведения, что в соответствии со статьей 8 Устава Octavia Condominium, Совет управляющих настоящим пользуется своим правом преимущественного отказа в покупке квартиры 22A по адресу 216 East 47tn Street, New York, New York, на тех же условиях. и условия, изложенные в Договоре купли-продажи от 6 июля 2012 г. между ООО «216 Ист 47» и Эндрю Б.Укусы.

Мы с нетерпением ждем завершения вашего контракта после получения вами контакта с нашим консультантом по сделке, так что это письмо, любезное, чтобы установить закрытие продажи для подразделения ».

* * *

Через день истец был проинформирован о решении Совета. 31 июля 2012 года Богарт, который был советником Правления по этой сделке, отправил электронное письмо юристу Продавца: «[мы] получим титул на имя 320 57th Street LLC c / o Joseph Wong, 100 Lafayette Street [ .] »

Лам, член Совета директоров, также является членом 320 57th Street LLC.По-видимому, Правление не знало, что Лам был владельцем 10% акций 320 57th Street, LLC, до тех пор, пока это действие не началось. Сам Лам не знал, что он значился как владелец 10% компании, совершившей покупку. Эпштейн заявил, что, хотя он хотел бы, чтобы он знал об интересе Лам до продажи Единицы, это не изменило бы его мнение о сделке. Ответчики Кондо далее сообщают, что раздел 2.13 устава разрешает Правлению заключать договор с членом Правления, «за исключением случаев недобросовестности или умышленного неправомерного поведения, влекущего любую ответственность за самоуправление.«… Лам сообщил Совету директоров, что у него нет экономической заинтересованности в сделке.

По словам ответчиков, титульная компания 320 57th Street, LLC не будет предоставлять страхование титула, пока Правление не откажется от своего права на первый отказ до закрытия … ДеГидио, секретарь Совета управляющих, заявил, что это был «нормальный документ, который мы подписать для закрытия », либо для поверенных, либо для титульных компаний… Таким образом, 10 августа 2012 года ДеГидио, как секретарь Совета, выпустил отказ Совета и отказал Совету от права преимущественной покупки в отношении продажи Подразделения на условиях, изложенных в предложении 320 ~ 7th Street, LLC.В отчете о праве собственности указана компания 320 57th Street, LLC в качестве покупателя и предполагаемого застрахованного, а также приводится вся контактная информация Вонга.

В тот же день Единица была продана Продавцом 320 57th Street, LLC за 300 000 долларов плюс некоторые дополнительные небольшие корректировки комиссионных.

20 декабря 2012 г., как и было обещано в Соглашении с уполномоченным лицом, ООО «320 57th Street» перепродало Блок другим покупателям за 540 000 долларов. Затем Кондоминиум получил чек на 112 086,00 долларов, выплачиваемый Кондоминиуму Octavia, который представлял 50% прибыли от продажи.Эти средства предназначались для всех владельцев паев, и ни один из членов совета директоров не получил никаких средств от этой сделки. Вонг или его организация получили остальные 50% в соответствии с Соглашением с уполномоченным лицом.

Содержание жалобы:

Первым основанием для иска истца является неправомерное вмешательство в договор. В этом основании иска истец утверждает, что он заключил действующий договор с Продавцом, и что ответчик неправомерно и неправомерно вмешался в договор, заявив, что воспользовался правом первого отказа, а затем не завершил продажу. Истец считает, что квартира стоит 800 000 долларов и что ему был причинен финансовый ущерб в результате предполагаемых злонамеренных действий ответчиков.

Второй причиной иска истца является мошенничество. Он утверждает, что ему сообщили, что Продавец продаст квартиру Кондоминиуму. Он заявляет, что полагался на полученную информацию о том, что кондоминиум будет покупать квартиру. Если бы он знал, что Правление откажется от своего права на первый отказ и что 320 57th Street LLC будет покупать Единицу, он бы обязательно заключил свой контракт с Продавцом.

Истец утверждает в своем третьем иске, что ответчики умышленно причинили вред истцу своими действиями.

В своем четвертом основании иска истец требует возмещения ему пошлины за подачу заявления, утверждая, что его заявление не было рассмотрено должным образом. Он заявляет, что он должен получить обратно свой гонорар, поскольку ответчики провели фиктивную процедуру.

Истец требует декларации соответствующих прав сторон в своем пятом иске.

По шестому основанию иска истец требует возврата своих финансовых отчетов, которые он передал ответчикам в обоснование своего заявления о покупке.

И требования истца:

Истец утверждает, что, воспользовавшись своим правом сначала на отказ, а затем отказавшись от своих прав, Совет нарушил устав. Таким образом, он утверждает, что уведомление об использовании права преимущественной покупки было аннулировано. Он также утверждает, что Правление нарушило устав, заявив, что оно не приобрело квартиру в интересах всех владельцев.

Истец утверждает, что отдельные члены Правления смогли получить прибыль от этой сделки в нарушение устава. Он утверждает, что назначение 320 57th Street LLC в качестве уполномоченного лица было неправильной попыткой позволить инсайдерам получить прибыль от продажи. Он резюмирует:

«На основании информации и убеждений, Совет управляющих и его отдельные члены, вместе со своими адвокатами и управляющим агентом, придумали схему, чтобы яростно вмешиваться в контракт Истца и Продавца и обманывать Истца, посредством чего он будет представлять, что покупает объект от имени всех владельцев ячеек, а затем в день закрытия отказываются от этого права в пользу третьего лица, 32 0 5 7th Street, LLC. ”

По иску о вредоносном вмешательстве в договор:

Для успешного обоснования иска о деликатном вмешательстве в договор истец должен доказать: «(1) наличие действующего договора, (2) осведомленность ответчиков о договоре, (3) умышленное вмешательство ответчиков в договор. и вытекающее из этого нарушение, и (4) убытки… Применяя закон к рассматриваемому делу, иск истца о вредоносном вмешательстве в договор отклоняется по закону. В данной ситуации истец прямо отрицал, что Продавец нарушил договор, о котором идет речь, а именно договор между ним и Продавцом.Он показал, что Продавец, которого также представлял старший партнер в юридической фирме истца, никоим образом не нарушал договор с ним и что Продавец был такой же «жертвой», как и он сам, только без ущерба…

Более того, истец не может установить убытки. Первоначальный взнос истца был ему возвращен. Он показал, что намеревался жить в Подразделении «на неопределенный срок» и что он не планировал, как долго он будет проживать в Подразделении… Таким образом, истец утверждает, что в качестве основания для его убытков будет некоторая будущая гипотетическая продажа [. ]

Несмотря на отсутствие нарушений со стороны Продавца и отсутствие убытков, истец продолжает повторять, что, хотя Продавец не нарушил Контракт, ответчик вмешался в такой контракт, допустив нарушение. Истец утверждает, что Совет директоров не смог должным образом реализовать свое право преимущественной покупки и, по сути, вообще не воспользовался им на законных основаниях, поскольку от него было отказано в дату закрытия. Однако… Правление не совершало злонамеренных действий.

И применил факты к закону:

Контракт между истцом и Продавцом уведомил истца о том, что его продажа была обусловлена правом Кондоминиума на преимущественный отказ в порядке, предусмотренном уставом.В уставе говорится, что Правление может либо купить Подразделение, либо назначить для этой цели представителя. Этим назначенным стал Вонг, или ООО, созданное Вонгом, которое было 320 5 7th Street, LLC. Правление единогласно проголосовало за то, что назначенное лицо, 320 57th Street, LLC, будет финансировать и способствовать осуществлению права первого отказа, купив его, а затем перепродав в пользу владельцев ячеек. Совет полагал, что, если блок будет продан истцу, а затем не будет быстро перепродан, другие блоки в здании будут обесценены, поскольку покупная цена истца была значительно ниже рыночной.В соответствии с соглашением с назначенным лицом, Кондоминиум получил чек на половину выручки от продажи после того, как ООО 320 57th Street перепродало квартиру.

Перед закрытием Правление должно было подписать отказ от права преимущественной покупки в качестве условия для 320 57th Street, LLC получения титульного страхования. Ответчики Кондо называют это «служебным» действием, совершенным исключительно для получения титульного страхования, которое было необходимо 320 57th Street, LLC для выполнения условий Соглашения о назначенном лице.Уполномоченный и покупатель по-прежнему оставались 320 57th Street, LLC в соответствии с Соглашением об уполномоченном лице от 25 июля 2012 года, в котором изложены детали права преимущественной покупки. Как заявили ответчики, Совет директоров должен был сделать это для выполнения Соглашения о назначенном лице и защиты своих инвестиций.

Нет никаких указаний на то, что Правление не выполнило устав в целях реализации права преимущественной покупки во всех аспектах, включая то, кто предоставил финансирование и кто стал уполномоченным лицом.В любом случае истец не имеет права подавать иск о неправомерном вмешательстве в контракт, основанный на предполагаемом несоблюдении Советом его подзаконных актов [.]

По иску о мошенничестве:

Истец утверждает, что ответчики допустили существенное искажение фактов, когда они доставили ему уведомление от 25 июля 2012 года, чтобы воспользоваться своим правом на первый отказ. Он утверждает, что опирался на заявления Совета о том, что кондоминиум покупал квартиру в соответствии с уставом в интересах всех владельцев квартир.Истец повторяет, что ему был причинен ущерб в размере не менее 500 000 долларов США в результате этого предполагаемого искажения фактов.

Элементы иска о мошенничестве требуют, чтобы истец установил следующее: «(1) существенное искажение факта, (2) знание его ложности, (3) намерение вызвать доверие, (4) обоснованное доверие и (5) ) убытки [. ] »

Правление не допустило ложных или существенных искажений, когда, узнав о предполагаемой продаже между истцом и Продавцом, оно проинформировало юриста Продавца о том, что будет использовать свое право преимущественной покупки.Совет директоров, выступая в качестве агента владельцев паев, приобрел паев через уполномоченного представителя по адресу 320 57th Street, LLC.

«Убытки, понесенные в результате мошенничества, должны быть реальными материальными потерями». Как указывалось ранее, истец не может доказать, что ему был причинен ущерб. Следовательно, по закону иск истца о мошенничестве должен быть отклонен, и · всем ответчикам предоставляется упрощенное судебное решение, отклоняющее данное основание иска.

А, что касается иска о нарушении права при очевидности правонарушения:

Истец не сослался на факты, которые являются достаточными для обоснования иска prima facie деликта, поскольку утверждения не подтверждают, что якобы неправомерное поведение обвиняемых было мотивировано в остальном законным действием, совершенным с намерением причинить вред или с «бескорыстной злонамеренностью» … Ответчики показали, что Правление было мотивировано на покупку квартиры в интересах всех владельцев квартир, а не из бескорыстного недоброжелательства. Таким образом, всем обвиняемым выносится упрощенное судебное решение, в котором данное основание иска отклоняется.

Производство в апелляционной палате:

Первый отдел кратко резюмировал факты:

Истец, заключивший договор о покупке кондоминиума у беспартийного продавца, возбудил этот иск против ответчика Совета управляющих Octavia Condominium и его членов, управляющего агента и адвокатов, утверждая, в частности, что совет умышленно вмешался с указанным контрактом путем ненадлежащего использования права преимущественной покупки.

И вкратце подтверждено:

Суд по ходатайству отклонил иск истца, поскольку без фактического нарушения основного договора основание иска о вредоносном вмешательстве в договор не удовлетворяется [.]

Кроме того, даже без требования продавца о нарушении, иск истца о неправомерном вмешательстве не удовлетворяется. Правление надлежащим образом осуществило право преимущественной покупки, профинансировало покупку по первоначальной контрактной цене через своего уполномоченного и в конечном итоге приобрело и перепродало собственность с целью получения прибыли, и все это в соответствии с уставом кондоминиума. Хотя один из членов совета директоров также входил в состав совета директоров, записи показывают, что действия совета директоров были «добросовестными и справедливыми в рамках законного и законного содействия корпоративным целям [.]»

Bond & Broadway, LLC против Funding Exch., Inc. , 2014 NY Slip Op 33959 (U) (19 декабря 2014) и 2015 NY Slip 07541 (U) (15 октября 2015)

Производство в Верховном суде:

Иск Верховного суда «[возник] в результате предполагаемой продажи квартиры в кондоминиуме (далее -« Квартира ») в здании, расположенном по адресу 666 Broadway, New York, New York, ответчиком Funding Exchange (« FE ») истцу Bond & Broadway («B&B»), в котором ответчик Froggy Associates, LLC («Froggy») намеревался реализовать свое право преимущественной покупки на договор купли-продажи (Контракт), как это предусмотрено в подзаконных актах кондоминиума.”

B&B добивалась «конкретных результатов, чтобы потребовать от фондовой биржи передать подразделение, и просит суд объявить, что Froggy утратила свое право преимущественной покупки».

Верховный суд изложил факты:

FE — это некоммерческая корпорация, учрежденная в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк, и с 1986 года она является владельцем коммерческого кондоминиума (Unit 5), занимающего весь пятый этаж по адресу 666 Broadway, New York, New York.

Здание регулируется набором подзаконных актов, которые регулируют права и обязанности владельцев квартир, желающих продать свои квартиры, и предоставляют, среди прочего, право преимущественной покупки смежным владельцам любой квартиры, выставленной на продажу ( §7.3 подзаконных актов).

В 2011 году FE, как арендодатель, сдала в аренду часть своего Жилого помещения не являющейся стороной Footsteps, Inc. (Footsteps) в качестве арендатора.

12 августа 2013 г. компания B&B заключила письменный договор (Контракт) с FE на покупку Пая за 5 600 000 долларов. Одновременно с подписанием Контракта, как предусмотрено в пункте 3 (a) (I) Контракта [.]

, B&B передала 560 000 долларов на депонирование юрисконсульту FE.

В соответствии с пунктами 40 и 56 Контракта, B&B обязана приобрести Блок «на условиях» аренды Footsteps.В параграфе 56 Контракта говорится, что «Невзирая ни на что иное, содержащееся в настоящем документе, при Закрытии Продавец передает право собственности на Единицу согласно Договору аренды [.]

Фрогги является владельцем подразделения 4 в здании, расположенном по адресу 666 Broadway, New York, New York, и как таковой является непрерывным владельцем. Раздел 7.3 (a) Устава требует, чтобы владелец Паи уведомлял соседних владельцев о любом соглашении о продаже или аренде их Паи: «Незамедлительно после того, как любое Соглашение о продаже или аренде должно быть полностью выполнено, владелец Паи, выполняющий то же самое… должен направить письменное уведомление об этом правлению кондоминиума и каждому собственнику жилого помещения, прилегающему к (т.е. наличие общей стены, пола или потолка с) Продаваемой или арендуемой Единицей… к этому уведомлению должна прилагаться фотокопия полностью оформленного Договора купли-продажи или аренды, содержащего все условия, добросовестно предложенные Внешним оферентом ».

После получения упомянутого уведомления о данном Контракте, касающегося продажи Блока 5 (в соответствии с требованиями Устава), 11 сентября 2013 г., Froggy якобы воспользовалась своим правом преимущественного отказа в соответствии с разделом 7.3 Устава путем уведомления. . В своем уведомлении Froggy «заявляет о своем намерении забрать Имущество … описанное в Договоре купли-продажи [контракте] в соответствии с его условиями» и уведомляет, что «готов, способен и желает выполнить условия опциона на покупку … в соответствии с в соответствии с условиями Договора купли-продажи, и для этой цели готов, может и желает внести… 560 000 долларов США в качестве первоначального взноса »… В своем уведомлении Froggy также стремилась получить информацию о финансовых возможностях B&B для приобретения единицы и копию договора аренды «Ступени».

17 сентября 2013 года адвокат FE проинформировал адвоката B&B об использовании Froggy своего права преимущественной покупки… Однако FE не вернула депозит B&B и продолжила держать деньги на депонировании.

К середине сентября FE и Froggy начали переговоры об очевидной поправке к Контракту, чтобы заменить имя Froggy на B&B как покупателя, и Froggy поднял вопросы относительно сделки, такие как соблюдение процедуры продажи, уведомления или, разрешения… Адвокат FE дал ответы на эти вопросы, но неоднократно информировал Фрогги, что обязательство внести первоначальный взнос является безусловным.

Однако к концу сентября Froggy все еще не внес свой авансовый платеж, а FE не вернула депозит B&B.

1 октября адвокат Фрогги отправил предложенные поправки вместе с чеком на 560,00 долларов (требуемый депозит в соответствии с Контрактом), но потребовал, чтобы чек не депонировался до «получения, рассмотрения и принятия договора аренды Footsteps» … После этого адвокат FE повторил Froggy, что, воспользовавшись своим правом преимущественного отказа, он встал на место B&B и поэтому был обязан безоговорочно внести первоначальный взнос.Адвокат FE отправил Froggy договор аренды Footsteps, указав, что он был отправлен только в качестве профессиональной любезности.

4 октября 2013 года адвокат Froggy, наконец, проинформировал адвоката FE о том, что он может внести чек в качестве первоначального взноса. К 9 октября 2013 года FE и Froggy подписали поправку к Контракту. В этот день FE наконец вернула B & B его первоначальный взнос.

Устав также предусматривает в §7.3 (C), что решение об использовании права преимущественной покупки должно быть сделано в течение 15 дней с момента уведомления о предлагаемой продаже.

B&B подает этот иск, требуя заявления о том, что Froggy ненадлежащим образом воспользовалась своим правом преимущественной покупки и, следовательно, утратила свое право на покупку квартиры. Как следствие, B&B стремится приобрести у FE Блок и конкретную производительность.

По данным суда:

Единственная проблема здесь [заключалась] в том, своевременно ли Фрогги воспользовалась своим правом преимущественного отказа или, не сделав этого, утратила свои права в Отряде. Право преимущественной покупки, как описано в §7. 3 подзаконных актов предоставляет некоторым другим владельцам квартир в здании возможность занять место потенциального покупателя и заменить покупателя: «Отправка уведомления (договора купли-продажи или аренды]… должна представляют собой предложение Владельца Офертного Пая о продаже его Пая вместе с его Принадлежащими ему долями… каждому Непосредственному Владельцу… на тех же условиях, которые содержатся в таком Договоре купли-продажи или аренды [.] »

отмечая, что:

Держатель права преимущественной покупки является держателем опциона на покупку недвижимости, «если и когда владелец решит продать третьему лицу по согласованной цене» [.]

Прежде чем владелец паев полностью выполнит договор купли-продажи о передаче своей собственности третьей стороне, необходимо уведомить об этом других владельцев кондоминиума. Как описано в §7.3 (B) подзаконных актов, отправка уведомления «представляет собой предложение Владельца объекта размещения на продажу его объекта вместе с соответствующими интересами… каждому смежному Владельцу и Совету кондоминиума… те же условия, которые содержатся в таком Договоре купли-продажи или аренды »… Таким образом, решение о покупке собственности одним из обладателей права преимущественной покупки будет означать принятие предложения (созданного путем отправки уведомления).

«Основополагающим принципом договорного права является то, что действительный акцепт должен соответствовать условиям предложения… и, если он оговорен условиями, он эквивалентен отклонению и встречной оферте»… При осуществлении своего права преимущественного отказа держатель опциона становится на место потенциального покупателя и обязуется строго соблюдать условия контракта.

И в заключение, что:

Держатель опциона, предъявив требование о том, чтобы здание было свободным на момент передачи, в качестве условия для его реализации опциона на покупку здания, не сделал ничего, кроме «встречного предложения», которое текущий владелец может принять или отклонить [.]

В данном случае договор между B&B и FE содержал определенные конкретные положения. Воспользовавшись своим правом преимущественного отказа, Фрогги встал на место B&B. Как следствие, он принимает Контракт таким, какой он есть, и должен соблюдать все его условия.

В пунктах 40 и 56 контракта прямо указано, что продажа подлежит аренде Footsteps . .. Однако, заявив о своем намерении реализовать свой опцион, Froggy сделал несколько ссылок на необходимость утверждения договора аренды Footsteps в качестве условия для продвижения вперед. при покупке.Судя по всему, такое поведение не соответствует обязательствам Froggy по контракту. Обусловив выполнение контракта Фрогги «получением, рассмотрением и принятием» договора аренды, Фрогги фактически сделал «встречное предложение» [.]

Как следствие, когда Froggy отказалась внести безусловный авансовый платеж, возникает вопрос, действительно ли она реализовала свое право преимущественного отказа и заключила договор «на тех же условиях, которые содержатся в таком Соглашении о продаже или аренде». [.]

Кроме того, в пункте 3 (а) (I) Контракта требовалось, чтобы авансовый платеж был внесен и выплачен одновременно с подписанием Контракта. Поскольку подзаконные акты требуют от обладателя права первого отказа строго соблюдать условия Контракта, Froggy должен был внести авансовый платеж. Однако, несмотря на несколько запросов адвоката FE, Фрогги не внес одновременно авансовый платеж после исполнения приговора. Froggy впервые попыталась реализовать свой опцион 3 сентября 2013 года, но без первоначального взноса.1 октября 2013 года, когда Фрогги наконец отправил чек адвокату FE, он сопровождался условием, что он будет храниться до «получения, рассмотрения и принятия договора аренды». Лишь в письме от 4 октября 2013 года Froggy наконец проинформировал FE о том, что он может внести авансовый платеж … Очевидно, это произошло более чем через 15 дней после уведомления о предстоящей продаже компании B&B.

В своем письме от 1 октября 2013 г., в котором Froggy отправила подписанный измененный Контракт в FE, но не согласилась на немедленное внесение авансового платежа, возникает вопрос о том, выполнил ли Froggy раздел 3 (a) (I), который заявляет, что авансовый платеж подлежит уплате «при подписании настоящего Контракта чеком, подлежащим инкассо, получение которого настоящим подтверждается и хранится на условном депонировании [. ]

Однако, как указано выше, в какой-то момент Фрогги наконец согласился внести первоначальный взнос. В свете вышеизложенного Суд считает неоправданным решение суда в порядке упрощенного судопроизводства для любой из сторон. Этот Суд должен рассмотреть ряд фактов, подлежащих судебному разбирательству, чтобы определить, когда и когда действия Фрогги окончательно составили его право преимущественной покупки.

Производство в апелляционной палате:

Первый департамент изменил закон о предоставлении ответчику Funding Exchange, Inc.ходатайство об упрощенном судебном разбирательстве, отклоняющем жалобу и все встречные иски против нее, и удовлетворить ходатайство ответчика Froggy Associates, LLC, поскольку оно требовало заявления о том, что Froggy законно воспользовалась своим правом первого отказа в покупке 5-го блока кондоминиума 666 Broadway [.] ”

Имеет:

Ответчик Froggy уведомил о том, что он решил приобрести объект недвижимости в полном соответствии с подзаконными актами кондоминиума, регулирующими порядок реализации права преимущественной покупки… Одновременно не требовалось вносить 10% первоначальный взнос, срок действия договора купли-продажи между ответчиком и истцом. Froggy будет связан требованием внести 10% первоначальный взнос только после заключения договора купли-продажи с фондовой биржей на тех же условиях (в соответствии с подзаконными актами), что и договор между фондовой биржей и истцом, и истцом. не будет иметь права предъявлять иск за нарушение этого контракта.

Запрос Froggy после уведомления об аренде между Funding Exchange и его арендатором не превратил его уведомление в недопустимое встречное предложение [.]

Извлеченный урок: Правление кондоминиума при реализации права преимущественной покупки должно убедиться, что оно добросовестно использует эту возможность; неукоснительно соблюдает применимые подзаконные акты; и неукоснительно соблюдает условия стороннего предложения о покупке.

Почему право первого предложения и право первого отказа не работают — Commercial Observer

В любом месте, где я когда-либо жил, в моей раковине в ванной был рычаг, который должен был управлять пробкой сливного отверстия. Однако в каждом случае пробка сливного отверстия либо не удерживала воду в раковине, либо застревала, либо запутывалась волосами, либо ручка рычага отсоединялась от пробки. Если я когда-либо фиксировал устройство сливной пробки, оно никогда не оставалось фиксированным. Это казалось отличной идеей, но на самом деле она так и не сработала.

Эти сливные пробки напоминают мне о правах первого предложения и правах первого отказа (ROFO и ROFR), которые часто находят свое отражение в соглашениях о совместных предприятиях и договорах аренды земли. Эти пункты кажутся отличной идеей. Они говорят, что сторона соглашения о совместном предприятии или аренды земли не может продать свою позицию, если она сначала не предоставит другой стороне возможность купить ее — право преимущественной покупки или право преимущественной продажи. В этом есть доля справедливости и логики. Это даже своего рода творчество.

Но если вы когда-нибудь действительно попытаетесь использовать одно из этих положений или использовать его против вас, они будут похожи на сливные пробки в каждой раковине, которую я когда-либо знал. В конечном итоге они не работают, хотя вы никогда не можете точно предсказать, когда, почему и как они не сработают. Иногда они не работают по-разному.

Недавно я пережил три приключения с тремя клиентами, связанными с этими пунктами, ни одно из которых не было написано мной. До этого я встречал несколько других ROFO и ROFR.Каждый раз договорный язык не отвечал на некоторые из самых основных вопросов, на которые следовало ответить. И поскольку договорный язык действительно определяет права и обязанности сторон, эти права и обязанности в некотором смысле не имеют смысла или вообще не имеют смысла.

Начните с простого вопроса времени. Неизменно, ROFO и ROFR, которых я видел, предлагали такой короткий период принятия решений, что они были бесполезны. Обычно период ответа на любое уведомление ROFO или ROFR составляет 30 дней.У инвестора в недвижимость недостаточно времени, чтобы понять, хотят ли они взять на себя обязательство закрыть крупную сделку с капиталом, а затем убедиться, что у них будет для этого необходимое финансирование. Несмотря на то, что им фактически не придется закрыться в течение 30 дней, у них будет только время, чтобы принять решение и взять на себя обязательство закрыть — с потенциально серьезными последствиями в случае их невыполнения.

Если инвестор получает какое-либо уведомление ROFO или ROFR, возможность выкупить своего партнера или контрагента, тогда нет особых причин полагать, что он будет в настроении провести крупную сделку с капиталом в этот конкретный момент.Однако, если они не воспользуются своими правами, то обычно у них будет мало контроля над тем, кто участвует в сделке. Так что, возможно, в качестве меры самозащиты им следует попытаться реализовать свои права на ROFO или ROFR, а затем «перебросить» сделку на кого-то другого, возможно, с прибылью, но в любом случае как способ защитить себя от неизвестности.

Хотя эта стратегия имеет смысл, часто язык любого ROFO или ROFR делает невозможным «перевернуть» сделку или привлечь кого-то еще. Правом может воспользоваться только сторона, которая изначально получила уведомление ROFO или ROFR.В одном случае формулировка предполагала, что если эта сторона хочет заключить сделку, чтобы привлечь кого-то еще, то она должна сначала направить второе уведомление ROFO или ROFR тому, кто начал процесс, а затем ждать 30 дней. Любое подобное упражнение свело бы на нет любые попытки привлечь к сделке кого-то еще.

В другом случае оговорка о ROFO или ROFR гласила, что она неприменима, если сделка связана с одновременной продажей нескольких активов. Таким образом, потенциальный продавец просто угрожал бросить Motel 6 в Уичито, тем самым полностью победив ROFO или ROFR, чего бы это ни стоило.

Если сторона, получившая уведомление ROFO или ROFR, решает воспользоваться своими правами, что тогда происходит? Должны ли они вносить залог? Есть ли договор купли-продажи? Какая именно цена действует? Вычитаете ли вы избежанные брокерские комиссии? Вычитаете ли вы другие элементы, которые могут быть вычтены по обычному контракту? Делает ли продавец какие-либо заверения и гарантии? И что произойдет, если покупатель по этому псевдодоговору решит не выполнять свои обязательства? Означает ли это их дефолт по договору аренды земли или по совместному предприятию?

По причинам, указанным в этой и многих других колонках, никто не должен придавать большое значение положениям ROFO или ROFR как источнику какой-либо надежной защиты или ценности сделки.