Отказ от доли в доме как оформить: Как отказаться от доли в квартире в 2021 году: инструкция и стоимость

Как отказаться от доли в квартире?

— У дочери с отцом комната 13 м в собственности. У отца — 7 м, у дочери — 6 м. За коммунальные платежи долги списывают с карточки дочери. Дочь выписалась из комнаты, но долги высчитывают. Дочь хочет отказаться от доли. Как это сделать?

serezniy/Depositphotos

 

Отвечает независимый эксперт Николай Яблоков:

Есть несколько вариантов разрешения ситуации:

1. Подарить свою долю отцу.
2. Подарить ее кому-нибудь еще.
3. Продать долю. При этом нужно получить согласие всех сособственников коммунальной квартиры, обязательно нотариально заверенное.
4. Отказаться от собственности. Такой вариант тоже возможен по закону. Тогда собственником становится поселение, на территории которого расположено имущество.

---

Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

---

Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

В данном случае у дочери есть несколько вариантов отчуждения принадлежащего ей имущества:

Дарение. Она может отказаться от своей доли в пользу, например, отца, подарив ему долю (причем при дарении близкому родственнику не нужно уплачивать НДФЛ). Необходимо понимать, что дарение — это сделка, и на нее требуется согласие обеих сторон.

Продажа. Принадлежащую ей долю дочь вправе продать. Важно! Перед продажей необходимо письменно уведомить остальных сособственников имущества об отчуждении доли и принадлежащего им преимущественного права на ее приобретение. Заключать сделку можно после получения отказа от выкупа доли от сособственников или же через месяц с момента их уведомления.

Деприватизация (для приватизированных квартир). Этот способ подразумевает возвращение доли в собственность государства. Для этого необходимо с заявлением и комплектом документов обратиться в орган местного самоуправления. Здесь тоже есть нюанс — так как собственность долевая, отказаться можно только при получении согласия от каждого собственника.

Единственный способ распорядиться имуществом в одностороннем порядке — отказ от права собственности в соответствии со ст. 236 ГК РФ. Отказаться от имущества можно или перестав осуществлять полномочия собственника, или уведомив сособственников/госорганы об отказе от права собственности.

Однако указанный способ — далеко не самый удачный вариант, так как собственник продолжает считаться таковым и нести бремя содержания имущества с момента отказа до приобретения права собственности на имущество другим лицом.

С момента отчуждения доли на бывшего собственника перестают начисляться новые задолженности. Старые же все равно придется уплатить. Если задолженность взыскивается только с одного сособственника, можно обратиться в суд к собственнику, не уплачивающему долги, с требованием о пропорциональном возмещении.

---

Можно ли выписать собственника из квартиры?

Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

---

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Отказаться от доли дочь может разными способами — например, подарить свою долю, продать, поменять. Но долги по коммунальным платежам никуда не денутся — судя по всему, их взыскали по иску УК к обоим собственникам, поскольку они оба зарегистрированы по месту жительства в данной комнате. И долг по оплате ЖКУ с них взыскали солидарно.

В таких случаях долг полностью взыскивается с того, чьи доходы судебным приставам удалось обнаружить. И этот человек, полностью погасивший долг, приобретает право требования уплаты долга пропорционально определенной им доли в долге.

Чтобы было понятнее: в данном случае дочери из 13 кв. м принадлежит доля в 6 м, а отцу — 7 кв. м. Если бы у них были одинаковые доли по 6,5 кв. м (т. е. 50% на 50%), тогда дочь после выплаты долга в судебном порядке могла бы требовать от отца выплаты ей половины выплаченной за долг суммы.

В данном случае у отца в собственности 53% площади комнаты, у дочери — 47%. Поэтому она имеет право требовать от отца после выплаты долга возмещения 53% от уплаченной суммы.

Также при продаже доли и заключении договора мены дочери необходимо учитывать, что у отца возникает право преимущественного выкупа доли. Дочь должна будет известить отца о предстоящей сделке, а у него будет право в течение месяца со дня получения уведомления заключить сделку или отказаться от своего права выкупа доли.

Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Санина: 

Как следует из вопроса, у дочери с отцом имеется комната в долевой собственности. Просто отказаться от доли нельзя. Право собственности на нее можно передать другому лицу только путем совершения сделки (например, подарить или продать).

При продаже доли в праве собственности постороннему лицу необходимо соблюсти требования законодательства о праве преимущественной покупки доли другими собственниками данного объекта недвижимости, а именно: направить им уведомление с предложением купить долю, в котором необходимо указать ее цену, а также иные условия предстоящей сделки. 

---

Могу ли я лишить дочь приватизации?

Могу ли я отсудить квартиру, если только я платил за ремонт?

---

Как правило, такое уведомление направляется через нотариуса заказным письмом. Если в течение месяца никто из сособственников долю не приобретет, она может быть продана третьему лицу.

Перед тем, как отправлять уведомление, лучше обсудить с другими собственниками, готовы ли они ее выкупить. Если доля будет продаваться кому-либо из собственников, направлять уведомление о продаже доли остальным сособственникам не требуется.

Поскольку и дочь, и отец являются собственниками комнаты, они оба обязаны принимать участие в расходах на ее содержание и сохранение. Обращаю внимание, что снятие с регистрационного учета в жилом помещении не освобождает его собственника от обязанности нести расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как лучше передать права на квартиру?

Как не платить за квартиру, если я там не проживаю?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

можно ли отказаться и как оформить

Купили квартиру по ДДУ с помощью маткапитала. Сейчас квартира полностью оформлена на жену. В семье трое детей. Один из них совершеннолетний, ему 19, двум другим детям 15 и 9 лет. Теперь нам нужно выделить доли.

Я и мой совершеннолетний сын хотим отказаться от своих долей. Можно ли выделить доли только двум несовершеннолетним детям, например по 1/20 доли? Нужно ли регистрировать это соглашение у нотариуса и заверять у него отказы?

Или необходимо составить соглашение на всех пятерых, а потом каким-то образом мне и совершеннолетнему сыну отказаться в пользу матери, то есть моей жены? Мне кажется, что это более затратный и долгий путь.

Если не сложно, подскажите примерную стоимость мероприятий.

Валерий К.

Валерий, я думаю, что правильнее будет оформить соглашение на всех. А потом вы с сыном можете передать свои доли по договору дарения. Поясню, почему такой вариант лучше и как все оформить.

Анастасия Корнилова

юрист

Профиль автора

Соглашение о выделении долей

Если жилье приобретено с помощью материнского капитала, его оформляют как общую долевую собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга. Если маткапитал вкладывался в долевое строительство, право собственности у членов семьи появляется только после того, как дом введут в эксплуатацию.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

Как быть с отказом от доли в праве собственности

В действующем законодательстве есть пробел: в законе о дополнительных мерах поддержки вообще нет нормы, по которой можно отказаться от участия в приобретении жилья, частично или полностью купленного за счет средств материнского капитала.

Пенсионный фонд России в разделе «Материнский (семейный) капитал» на своем сайте на вопрос «Может ли супруг отказаться от доли квартиры, приобретаемой с помощью использования материнского (семейного) капитала?» дает положительный ответ.

Так выглядит разъяснение ПФР о возможности отказа

Но при этом ПФР не приводит никаких ссылок на нормы права, которыми он руководствуется при решении этого вопроса. Более того, сама процедура оформления не описана. Не сказано, нужно ли заверять такой отказ у нотариуса или достаточно простой письменной формы. Косвенно об оформлении упомянуто во фразе «отказаться… при оформлении долей… в регистрационной палате». Отсюда можно сделать вывод, что достаточно простой письменной формы.

Но если сотрудник, принимающий у вас документы, скажет, что в таком виде отказ не подойдет и нужен удостоверенный нотариусом, то возникнет спорная ситуация. Вы не сможете опровергнуть его слова, поскольку нет нормы права, на которую можно сослаться в подтверждение своей правоты. Но и ему нечем будет обосновать требование.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Что про отказ говорят суды

До 2016 года судебная практика подтверждала, что можно отказаться и не участвовать в выделении долей в жилье, которое купили с помощью средств материнского капитала.

Так, например, сделала совершеннолетняя жительница города Сысерти Свердловской области. Она отказалась от своей доли в доме, который ее мать купила за счет средств материнского капитала. Дом оформили на владелицу сертификата, ее супруга и второго ребенка. Спустя какое-то время женщина передумала и захотела признать свое заявление недействительным. Но суд ей отказал. Он сказал, что факт отказа удостоверен у нотариуса и неоформление права собственности не противоречит закону о дополнительных мерах поддержки.

Суды руководствовались принципом, что получить долю в приобретенном на средства материнского капитала жилье — это право, а не обязанность человека. Поэтому совершеннолетние члены семьи могут отказаться от участия в долевой собственности на жилье.

Но затем подход изменился. Верховный суд в 2016 году сказал, что объект недвижимости, который приобрели с помощью средств маткапитала, по закону должен находиться в общей долевой собственности супругов и детей.

п. 5 обзора судебной практики ВС РФ № 2PDF, 1,3 МБ

п. 12 обзора судебной практики по делам о маткапиталеPDF, 516 КБ

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пояснила, что в силу пункта 4 статьи 10 закона о дополнительных мерах господдержки жилье, купленное с помощью средств маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. Причем размер доли каждого должен быть определен по соглашению. А значит, это специальная норма, в которой обозначен круг субъектов, в чью собственность поступает такое жилье. К таким субъектам закон относит родителей и детей. Этой же нормой установлен возникающий у данных субъектов вид собственности на приобретенное жилье — общая долевая.

Таким образом, из правоприменительной практики Верховного суда получается, что отказаться от доли в праве собственности на жилье, на которое были потрачены средства маткапитала, нельзя. Иначе это нарушает норму закона, где установлен круг тех, кто имеет на это право.

Что говорит про отказ Федеральная нотариальная палата

Первоначально Федеральная нотариальная палата полагала, что оформлять отказ допустимо и это не противоречит нормам законодательства. И до 2016 года в разъясняющих письмах палаты неоднократно говорилось, что совершеннолетний член семьи в случае, если покупается жилье на маткапитал, может как реализовать свое право на долю в праве общей собственности, так и отказаться от него.

Но после публикации мнения Верховного суда Федеральная нотариальная палата также пришла к выводу, что отказ — это нарушение норм действующего законодательства.

Например, в методических рекомендациях нотариальной палаты Ставропольского края разъяснили, что закон напрямую связывает момент приобретения жилья с моментом направления на его приобретение средств материнского капитала. Как только средства маткапитала были перечислены, дети и родители сразу становятся собственниками жилого помещения. И это подтверждает, что нельзя отказаться от права оформить жилье в общую долевую собственность родителей и детей.

Практика удостоверения нотариусами договоров с использованием средств маткапиталаPDF, 356 КБ

Так что теперь нотариусы тоже считают, что в законе четко определен круг лиц, которые должны стать собственниками жилья, купленного на средства маткапитала. И исключить кого-либо из членов семьи из числа сособственников нельзя. В отличие, например, от приватизации жилых помещений, где такая возможность напрямую предусмотрена законом.

Как лучше поступить

Учитывая правоприменительную практику Верховного суда и Федеральной нотариальной палаты, я бы рекомендовала все-таки сначала оформить соглашение о выделе долей всем членам семьи. А потом уже вы и старший сын можете распорядиться своими долями, как вам захочется.

Что делать? 09.09.19

Выделили доли детям, что дальше?

Хотя на сайте ПФР упоминается о возможности отказа, никакой отсылки к нормам права там нет. Более того, это упоминание не оформлено даже как мнение ведомства — в виде письма или официального разъяснения с подписью должностного лица. Это просто строчка в разделе «Вопрос — ответ».

Поэтому нет гарантии, что в последующем ПФР не выпустит официальное разъяснение, в котором скажет, что отказ противоречит положениям закона о дополнительных мерах поддержки. И суды с учетом мнения ВС поддержат ПФР. А вам все-таки придется решать вопрос об оформлении долей на всех членов семьи.

Как оформить соглашение

Поскольку доли ваша супруга будет выделять не только детям, но и вам, это будет считаться разделом совместной собственности между супругами. Такой раздел обязательно нужно удостоверять у нотариуса. Стоимость оформления зависит от региона и нотариуса. В среднем это 5000—6000 Р, но к этой сумме могут добавить 0,5% от кадастровой стоимости жилья.

ст. 38 СК РФ

ст. 334.24 НК РФ

Но этом случае в соглашении не будет выделена ваша доля, и вы не сможете переоформить ее на жену. Для этого все равно придется идти к нотариусу и выделять вашу долю из совместного имущества. Так что если вы собираетесь передать свою часть квартиры жене, то проще сразу оформить доли у нотариуса.

Мы уже писали подробно и с шаблонами, как выделить доли детям, если использовали маткапитал.

Как переоформить доли

В вашей ситуации переоформить доли можно через договор дарения. Если вы и сын подарите свое имущество жене и, соответственно, матери, НДФЛ с подарка ей платить не придется: члены семьи от этого налога освобождаются.

п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Поскольку вы будете переоформлять доли, вам придется опять обратиться к нотариусу. Стоимость оформления также будет зависеть от региона и нотариуса. Технические работы по оформлению договора дарения в среднем обойдутся вам в 6000 Р, а нотариальная пошлина — в 0,5% от стоимости имущества. Этот тариф установлен законом. Сумма в любом случае не может быть меньше 300 и больше 20 000 Р.

подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

За стоимость имущества в договоре дарения доли берется кадастровая стоимость квартиры, рассчитанная пропорционально доле. Кадастровую стоимость можно узнать из выписки о кадастровой стоимости или сведений, указанных на публичной кадастровой карте.

После оформления договора дарения вашей супруге нужно будет зарегистрировать свое право. Регистрация обойдется в 2000 Р, а документы в Росреестр нотариус передаст сам.

Что в итоге

Вы можете все-таки оформить отказ от долей, руководствуясь ответом ПФР на сайте, но как сам Пенсионный фонд или кто-то другой посмотрит на такое оформление через год, неизвестно.

Правильнее и надежнее сначала выделить доли, а потом подарить их жене и матери. Вы потратите немного больше времени и денег, зато будете уверены, что все сделано по закону.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Отказ от права общей долевой собственности на земельный участок

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Отказ от права общей долевой собственности на земельный участок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Отказ от права общей долевой собственности на земельный участок

Судебная практика: Отказ от права общей долевой собственности на земельный участок Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 273 «Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений» ГК РФ»Руководствуясь положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 244, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым к владельцам объектов недвижимости вместе с правами на такие объекты недвижимого имущества во вновь построенном здании переходит соответствующая доля в праве собственности на земельный участок под зданием, а также принимая во внимание, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.07.2012 по делу N А14-13542/2011 об отказе в признании за истцом права общей долевой собственности на земельный участок должно учитываться при разрешении настоящего спора, поскольку спор о праве в отношении ИП Шварцбург С.А. не разрешался, суд округа отменил судебный акт суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение от 10.09.2018.» Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 13 «Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности» Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и установив, что истец на основании ряда договоров купли-продажи приобрел доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, категория — земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования — для сельскохозяйственного производства; впоследствии по инициативе истца проведены межевые и кадастровые работы в связи с образованием земельного участка путем выдела земельной доли из участка; согласно подготовленному кадастровым инженером межевому плану сформирован один многоконтурный земельный участок, вновь сформированный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением номера; истец обратился по вопросу о регистрации права долевой собственности на оставшуюся долю исходного участка, суды правомерно отказали в восстановлении доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, придя к верному выводу о том, что в данном случае истец реализовал свое право на выдел принадлежащей ему земельной доли в праве общей собственности на исходный земельный участок, таким образом, право кооператива на долю спорного участка прекратилось в установленном законом порядке; отметив, что в результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли земельного участка может отличаться от площади исходного участка, в том числе при определенных условиях быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Отказ от права общей долевой собственности на земельный участок Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Актуальные проблемы теории земельного права России: монография»
(под общ. ред. А.П. Анисимова)
(«Юстицинформ», 2020)При этом отказ от права на долю в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом — как в индивидуальном порядке правообладателем помещения в многоквартирном доме, так и коллективно на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — законодательством прямо не предусмотрен. Из п. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» можно сделать вывод о том, что право на долю в общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, неразрывно связано и следует за правом собственности лица на помещение в многоквартирном доме.

Нормативные акты: Отказ от права общей долевой собственности на земельный участок

Как отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Нередки случаи когда у собственника возникает желание отказаться от части жилой площади в пользу другого. Но как правильно осуществить это намерение знает не каждый. Чтобы разобраться со всеми нюансами рекомендуется ознакомиться с настоящей статьей.

Отказ от доли в квартире в пользу родственника

Отказы от доли недвижимости чаще всего осуществляются в пользу родственного лица. Законом не установлены ограничения на такого рода сделки, исключением является когда эта часть собственность ребенка. Существует возможность продажи или дарение части родственнику. В случае дарения нет необходимости платить налог. Также возможно отречься от части жилой площади в процессе приватизации. Для этого следует изложить причину в отказе. В этом случае недвижимость будет разделена в равных частях между всеми родственниками которые претендуют на это.

Как отказаться от доли в приватизированной квартире

Существуют три способа отречения от доли в приватизированной недвижимости, а именно:

1. Отречение от доли по собственному желанию;
2. Дарение;
3. Продажа.

1. Если вы решились отречься от части приватизированного жилища, вам стоит написать заявление в котором вы укажите причину отказа. Следует знать что данный документ обязательно стоит заверить у нотариуса. Также требуется указать свои личные и контактные данные и адрес жилища. В случае добровольного отречения от части жилища заявитель не может отказаться в чью либо пользу. Распределять части квартиры вправе родственники которые также претендуют на нее. Если вы отреклись от приватизации, иной возможности получить вашу часть жилой площади не будет.

2.Чтобы произвести отказ от своей части подаренной недвижимости вам понадобятся следующие документы:

• Паспорта сторон соглашения;
• Удостоверение подтверждающее что вы являетесь обладателем части недвижимости;
• Справки всех представителей которые прописанные в данной квартире;
• Технический паспорт жилой площади.
• Договор дарения.

Чтобы произвести дарение требуется обновить или обрести новое техническое удостоверение. Для этого следует вызвать специалиста из “Бюро Технической Инвентаризации”. Он совершит требуемые замеры и предоставит вам новый технический паспорт. После этого требуется обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение на дарение. Также стоит знать что при этом необходимо присутствие иных собственников жилой площади. Договор дарения составляется в нотариусе. С этим документом вы можете обратиться в регистрационную палату для получения удостоверение на имя человека которому вы дарите квартиру.

3. Перед тем как продать свою часть жилой площади следует обратиться к оставшимся собственникам, так они обладают преимущественным правом на покупку. Сделать они это обязаны в течение месяца после того как их известили. Только в случае их отказа вы можете передать вашу часть постороннему лицу. Для этого необходимо составить письменный договор купли-продажи. Также следует предъявить письменные отказы иных собственников квартиры от приобретения в регистрирующий орган.

Как оформить отказ от доли в квартире

Отречься от части жилой площади можно несколькими методами. Один их них — это дарение. В этом случае возможна передача своей части другому члену семьи или даже постороннему человеку. Для этого необходимо зарегистрировать переход прав в Росреестре.
Иной вариант — это отречение по собственному желанию. В этом случае необходимо обратиться в нотариус и оформить отказ. Также в случае добровольного отречения от части жилой площади заявитель не может отказаться в чью либо пользу. Распределять части квартиры вправе родственники которые также претендуют на нее.

Образец отказа от доли в квартире

Сколько стоит отказ от доли в квартире у нотариуса

В случае когда вы дарите жилую площадь родственнику, платить налоги не стоит. Если же вы дарите квартиру постороннему человек, требуется оплатить налог. Тот кто получает дар оплачивает налог, а именно:

• Зачастую это 13% от стоимости части жилой площади;
• Лица, которые большую часть времени проживают за границей 30%.

Полезная информация: Передача вымороченного имущества местному муниципалитету.

Какие нужны документы для отказа от доли в квартире

Помимо договора требуются следующие документы:

• Удостоверения личности участников соглашения;
• Документ подтверждающий ваше право на долю;
• Кадастровый документ имущества;
• Фактура подтверждающая оплату госпошлины.

Информация о составлении договора в пользу третьего лица предоставляется по ссылке:

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Отказ от доли в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала

Друзья, хорошая новость: в судебной практике найден ответ на часто задаваемый вопрос, может ли кто-то из членов семьи отказаться от доли в праве на жилье, приобретенное (построенное) с использованием средств материнского капитала (МСК).

Наши постоянные подписчики уже знают, что жилое помещение, купленное или построенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

Право общей долевой собственности возникает у членов семьи в силу закона. Но что делать, если кто-то из них, например супруг владельца сертификата или совершеннолетние дети, не желают быть участниками данного права собственности в части средств МСК?

Прямого ответа на вопрос о том, может ли мама, папа, совершеннолетний ребенок отказаться от доли в праве на такое жилье, законодательство не содержит.

Отсутствие в законодательстве о материнском капитале положений, позволяющих отказаться совершеннолетним членам семьи от участия в праве собственности на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств МСК, считается одним из проблемных вопросов при реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей.

И тут формируется определенная правоприменительная практика, а суды уже оценивают, насколько же правильно она, практика эта, сформировалась.

Неоценимая роль судебной практики (и причина, по которой я ею так увлечена) заключается в том, что она устраняет — как бы нивелирует — те пробелы, которые, к сожалению очень часто встречаются в правовых нормах. Да и законодателя, собственно, понять можно: ну как абсолютно все жизненные ситуации-то предугадать?

Перейдем, собственно, к первому судебному делу, друзья.

В рассматриваемом судебном деле (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 17.04.2015 по делу № 33-5404/2015) совершеннолетняя дочь сначала отказалась от оформления своей доли на дом, а потом передумала и долю захотела вернуть. Возможно ли такое?

Дарья обратилась в суд с иском к своей матери — Нине — о признании отказа от права недействительным, просила закрепить за собой 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом. В обоснование иска указала, что, являясь дочерью Нины, имела право на долю в праве на данный дом, приобретенный с использованием средств материнского капитала; при оформлении отказа у неё с матерью была достигнута устная договоренность о передаче в ее (Дарьи) собственность комнаты, однако указанное обязательство мать не выполнила.

Решением суда 1 инстанции в иске отказано.

Разрешая спор, суд указал на недоказанность Дарьей факта нарушения ее прав и наличия между ней и матерью договоренности о передаче ей комнаты в квартире (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). Приняв во внимание нотариально удостоверенный отказ истца от реализации права на определение долей в праве на дом, приобретенный с использованием материнского капитала, суд вынес решение об отказе в иске.

Апелляция с такими выводами согласилась и решение осталось в силе.

Дарья — дочь Нины, которая после рождения второго ребенка (во втором браке) получила сертификат на материнский капитал.

По договору купли-продажи Нина с мужем и вторым ребенком купили в равнодолевую собственность дом и земельный участок, в том числе использовав средства материнского капитала.

Дарья подписала нотариально удостоверенный отказ от реализации права, по которому она отказалась от предоставленного Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ (Закон о материнском капитале) права участвовать в определении долей в жилом доме, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

В этом же нотариальном отказе, Дарья указала, что ей известно, что соглашение об определении долей в этом доме будет оформлено матерью, ее мужем и сводным братом.

Согласно п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей с определением размера долей по соглашению.

Но, повторюсь, Дарья-то отказалась от реализации права, предусмотренного названной нормой!

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

А вот и ответ суда на вопрос, может ли совершеннолетний, дееспособный человек отказаться от права на долю в жилом помещении, купленном с использованием средств материнского капитала!

Внимание, формулировка суда: решение вопроса о приобретении (не приобретении) права собственности производится гражданином по своему усмотрению, наделить долей в праве собственности вне воли гражданина (в т.ч. и в порядке п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ невозможно.

Дарья, будучи совершеннолетней и полностью дееспособной, т.е. способной своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, самостоятельно распорядилась своим правом, указала на нежелание приобретать долю в праве собственности на дом, отказалась от заключения соответствующей сделки.

Поэтому, по изложенным ею мотивам данный отказ закону не противоречит.

Односторонняя сделка по предусмотренным законом основаниям (параграф 2 главы 9 ГК РФ) не оспаривается Дарьей.

Итак, решение суда 1 инстанции об отказе Дарье в иске оставлено в силе. Отказалась, ну извините.

Мораль: Прежде чем совершить гражданско-правовую сделку, в том числе и одностороннюю, влекущую отказ от принадлежащего по закону права, много раз взвесьте все «за» и «против», а также оцените все возможные последствия.

И второе судебное дело: в нем гражданка, назовем ее Светлана, во втором браке второго ребенка родила. И все было бы замечательно, но, как это часто бывает, что-то пошло не так и в итоге, до суда дошло.

Впрочем, об этом по порядку.

Светлана, второго ребенка родив, получила сертификат на материнский капитал. И добавив немного денег, купила дом и земельный участок. Муж Светланы человеком сверхпорядочным оказался, и от своей доли в праве у нотариуса в пользу ребенка отказался.

Но не тут-то было! Росреестр потребовал от Светланы предоставить письменное ее обязательство, у нотариуса заверенное, оформить жилое помещение в общую собственность ее, супруга, детей с определением долей по соглашению в течение 6 месяцев. А когда та не представила обязательство истребуемое — отказал в регистрации права.

Светлана обратилась в суд (Апелляционное определение Белгородского областного суда от 12.01.2017 № 33а-201/2017 (33а-6528/2016), указала, что супруг её не желает реализовывать свое право на получение доли в праве собственности на приобретаемые по договору купли-продажи объекты недвижимости, несмотря на то, что приобретаются они частично за счет средств материнского (семейного) капитала, что нотариально засвидетельствовано и данный отказ представлен в Росреестр.

Суд 1 инстанции установил, что по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома Светлана приобрела в общую долевую собственность в равных долях по 1/3 доли (себе и двум детям).

В итоге, суд 1 инстанции требования Светланы поддержал и исходил из того, что нотариально удостоверенный отказ её мужа от реализации права на определение доли в приобретаемом недвижимом имуществе по договору купли-продажи не противоречит положениям закона, а приобретение недвижимости без его участия не противоречит концепции государственной поддержки семей, имеющих детей, закрепленной в Законе   № 256-ФЗ.

А потому, отказ Росреестра в государственной регистрации является незаконным, поскольку препятствует в реализации прав, предусмотренных вышеуказанным законом.

И апелляция единодушно согласилась с выводами суда 1 инстанции и оставила его без изменения.

Апелляция указала, что в силу общеправового принципа, изложенного в пункте 2 статьи 1 и пункте 1 статьи 9 ГК РФ, граждане осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению, т.е. своей волей и в своем интересе.

Из этого следует недопустимость понуждения лиц к реализации определенного поведения, составляющего содержание прав.

Приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей.

Но! Ни Закон № 256-ФЗ, ни иные нормативные правовые акты не содержат положений, ограничивающих супруга владельца сертификата в возможности не осуществлять данное право. Будучи супругом владельца сертификата и отцом несовершеннолетнего ребенка, мужчина отказался от реализации своих имущественных прав на приобретаемое по договору купли-продажи, о чем оформил нотариально удостоверенный отказ.

При таких условиях должно быть реализовано волеизъявление мужа Светланы об отказе от реализации права, поскольку это соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает чьи-либо права и законные интересы, включая публичные.

В итоге на территориальный орган Росреестра была возложена обязанность провести государственную регистрацию.

И еще один важный момент: предвосхищая ваши вопросы, дорогие наши подписчики, скажу, что отказ супруга от участия в соглашении об определении долей в части средств материнского капитала не означает его отказа от права собственности на данное имущество в части вложенных супружеских средств, что, в принципе, в одностороннем порядке не допускается действующим законодательством!

Это означает, что от доли в совместной собственности супругов в одностороннем порядке отказаться не получиться. Такой «отказ» оформляется брачным договором или соглашением о разделе совместно нажитого имущества.

И последнее, но не по значению, а по порядку!

Отказ от своего права возможно только у нотариуса совершить. В простой письменной форме, не удостоверенный нотариусом отказ для третьих лиц, в том числе и Росреестра, юридической силы и значения иметь не будет.

Итак, совершайте все сделки в соответствии с требованиями закона и суд будет на вашей стороне!

Руководство по оформлению отказа от доли в квартире по закону РФ

Часто люди отказываются от своих долей в имуществе, чтобы упростить дальнейшие сделки при участии с тем или иным объектом. Главное – заранее узнать обо всех нюансах. И последствиях, которые могут наступить.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56. Это быстро и бесплатно!

Что такое отказ от доли в квартире

Отказ от доли – это выражение своего желания. Или, вернее, не желания владеть той или иной собственностью. Причин у такого отказа может быть множество. Среди наиболее распространённых мотивов:

• Нежелание возлагать на себя обязанности собственника.
• Возможность улучшить жилищные условия.
• Желание оформить имущество на другого члена семьи.

Хотите узнать подробнее об отказе от приватизации — нажмите на ссылку.

Кто может отказаться от доли и в чью пользу

Обычно таким правом наделяется сам собственником. Отказ производится либо в пользу родственников, либо в пользу собственников, которым принадлежат остальные доли в том же имуществе. Можно оформить документы и на третьих лиц, но при осуществлении этого процесса возникает достаточно много сложностей.

Последствия при отказе от приватизации

Главным последствием считается переход права собственности к другому человеку. Бывший собственник не сохраняет за собой никаких прав на жильё. Если новый владелец предъявляет соответствующие требования, старый выполняет определённые действия.

1. Переезд из бывшего места проживания.
2. Обращение к регистрационном органу для снятия с учёта.

Риски при отказе от приватизации.

Дальнейшему отчуждению доли бывший собственник препятствовать не может.

Иными последствия будут для тех, кто отказывается от доли в добровольном порядке.

Такого жильца нельзя выписать из квартиры, пока он не даёт своего собственного согласия. Даже в судебном порядке выселение становится невозможным, либо затруднительным. Право на проживание не будет отменено, даже если квартиру в дальнейшем продадут.

Основные разновидности отказов

Оформление при участии родственников

Именно эта ситуация на практике встречается чаще всего. Никаких ограничений на такие сделки законодательно не накладывается. Исключение – ситуации, когда одна из долей принадлежит детям, не достигшим совершеннолетия.

Как дарение, так и продажа доли может осуществляться в польщу близких людей. В случае совершения последней разновидности сделки возникает обязанность по уплате подоходного налога.

Можно ли приватизировать квартиру, если она с долгами? Ответ вы узнаете по ссылке.

В процессе приватизации так же есть право отказаться от доли в чью-нибудь пользу. Отказ оформляется в письменной форме, с обязательным указанием причин. Квартиру после этого могут приватизировать родственники, в равных долях.

Отказ в пользу других собственников

Обычно это происходит в случае желания продать свою долю. Или купить доли, принадлежащие другим собственникам. Такой договор оформляется в стандартном порядке. Но необходимо собрать целый ряд документов, которые послужат приложениям.

Их список состоит из:

1. Выписки из домовой книги с информацией обо всех, кто оформил прописку в недвижимости.
2. Паспорта, в форме копии.
3. Правоустанавливающих документов на долю в квартире.

Порядок оформления отказа

В любом случае не обойтись без документа, который подтверждает законность владения долей. Это правило общее вне зависимости от того, в чью пользу оформляется отказ. Только после получения данного документа составляется соответствующий договор, в зависимости от конкретной ситуации.

Заявление об отказе от доли.

Форма договора свободная, но обязательно – письменная, ведь речь идёт о совершении сделок с имуществом. Последним этапом станет оформление права собственности на нового владельца.

Куда и к кому надо обращаться

Можно самостоятельно заняться оформлением договора. Обычно пользуются типовым бланком для решения данного вопроса. Описание предмета станет наиболее существенным пунктом для данного документа.

Хотите, чтобы ваша квартира досталась определенному человеку, но что для этого лучше использовать — завещание или дарение? Ответ находится тут.

Надо подробно описать, какая доля и в каком объекте связана с отказом. Можно обратиться к юристу, чтобы он помог разобраться со всеми тонкостями. Когда все документы будут собраны, надо обратиться в Росреестр, для проведения государственной регистрации. Именно в этом органе оформляют право собственности на нового владельца.

Пакет необходимых документов

Понадобится не только договор, но и другие документы, включающие:

1. Подтверждение оплаты госпошлины в виде квитанции.
2. Паспорт из кадастра для земельного участка.
3. Правоустанавливающие документы, связанные с долей.
4. Паспорта тех, кто проводит сделку.

В самих договорах так же должна присутствовать определённая информация.

• О том, что третьи лица не претендуют на эту долю.
• О наличии или отсутствии обременений.
• Есть ли в квартире не собственники, проживающие на территории?
• На основе какого документа и права доля принадлежит прежнему собственнику?
• Что входит в состав доли? Это нужно, если ранее прошёл раздел.
• Каков размер доли, от которой отказывается гражданин?
• Сведения о каждой из сторон, участвующих в подписании договора.

Когда отказ невозможен

Если доля получена в качестве наследства, то иногда от неё невозможно отказаться. К примеру:

1. При получении выморочного имущества.
2. В случае отказа появляется другой наследник.
3. Лицо должно получить обязательную долю.

Подробно процесс дарения недвижимости между родственниками описан в этой статье.

Налог при отказе от приватизации и последующем дарении

Если доля или другое имущество передаётся близким родственникам, то о налогах не придётся заботиться. Но это обязательство появляется, если в сделке участвуют посторонние люди.

Налоги рассчитываются в зависимости от стоимости, которая указана в договоре дарения. Если подобные данные в документе отсутствуют – за основу берётся инвентаризационная цена, рассчитанная БТИ.

Налог на дарение и на продажу квартиры.

Налог должен заплатить тот, кто получил долю в дар. Ставку определяют всего парой способов.

• Она равна 30 процентам для тех, кто не является резидентом РФ.
• В других случаях составляет 13 процентов.

Нюансы и законодательное регулирование

Отказаться от своей собственности можно только в том случае, если соблюдаются определённые условия. И если на то есть серьёзные основания. В оформлении таких отказов есть свои нюансы. Одним из способов решить спорную ситуацию становится процедура деприватизации или расприватизации.

Это возможность получения лучшей недвижимости, если собственник не может содержать старую. В деприватизации нет ничего сложного. Только после этого повторное оформление приватизации становится недоступным.

Чтобы приватизировать квартиру, необходимо собрать пакет документов, а каких именно, вы узнаете по ссылке.

Для расприватизации собирается классический пакет документов, состоящий из:

1. Квитанции об оплате государственных пошлин.
2. Документов, подтверждающих законность владения жильём.
3. Документов из БТИ
4. Паспортных данных.
5. Заявления об отказе.

Бумаги передаются в местную администрацию. И составляется отдельный документ о том, что имущество передано в государственную собственность. Такая процедура возможна и для долей, если другие собственники откажутся от своих прав. Иначе вопрос решается другими методами.

Обычно на такие процедуры уходит до месяца.

Отказ от имени не достигшего совершеннолетия лица

Такой документ можно оформить только от имени лица, которое достигло возраста 14 лет. При этом органы опеки должны дать официальное разрешение.

Если лицу нет 18 лет, то ему необходимо отдельно разъяснить все последствия, связанные с выполнением данного действия. Органы опеки требуют наличия серьёзных оснований для того, чтобы ребёнок отказался от своей доли.

О приватизации, долях в квартире и отказе от доли можно посмотреть в этом видео:

После продажи или дарения старого жилья родители обязаны будут приобрести новое, доля ребёнка в котором будет не меньше старой. В противном случае происходит аннулирование отказа, а квартира снова переходит в собственность муниципалитета. Заявление об отказе пишется в той же форме, что и при совершении других сделок.

Заключение и сроки действия документа

Отказ оформляется бессрочно. Обратный ход дать такому документу невозможно. Особенно, если при первоначальном составлении принимал участие нотариус. Свою правоту в суде можно будет доказать только при наличии веских улик в пользу своей позиции. Но такие ситуации на практике встречаются редко.

Правила оформления договора дарения на долю в квартире прочтите здесь.

Документ можно отозвать только до момента, пока не состоялось подписание договора на приватизированную квартиру.

Тогда процесс легко остановить. А сам документ признают недействительным. Перед оформлением отказа необходимо заранее подумать обо всех достоинствах и недостатках процедуры. Рекомендуется посетить консультацию с юристами.

Они расскажут обо всех подводных камнях, характерных для процедуры. И о том, какие последствия возникают для каждого из участников. Важно, чтобы они достигли взаимного понимания друг с другом в этом вопросе. Тогда проблем не возникнет, и на оформление документов уйдёт минимальное время.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: | Оставить отзыв

Отказ от преимущественного права покупки | Нотариус г. Химки Владимирова Е.И.

Отказ от преимущественного права на приобретение — это отказ лица, которое является участником долевой собственности, например, определенной части квартиры, от своего права на преимущественное приобретение доли, выставленной на продажу другим собственником имущества третьим лицам.

Регулируются условия использования преимущественного права приобретения, а также порядок отказа от него Гражданским кодексом России, статьей 250 и другими действующими российскими законами.

В случае возмездного отчуждения принадлежащей ему доли, владелец собственности должен строго соблюдать правила преимущественного права приобретения иных участников, которые предусмотрены Гражданским кодексом России.

Принцип преимущественной покупки

Если имуществом владеют несколько собственников, например, дом или квартира принадлежат нескольким лицам, владелец одной из долей не имеет права сразу выставить ее в свободную продажу. Существующее в российской законодательной практике преимущественное право покупки подразумевает, что первоочередное право на выкуп части имущества имеют владельцы других долей.

При этом условия покупки и стоимость доли в случае использования другими участниками своего преимущественного права на приобретение должны соответствовать условиям продажи и стоимости, которые были предложены продавцом своей доли посторонним покупателям.

То есть, цена продажи части квартиры в случае ее выкупа на условиях преимущественного права покупки, должна отвечать рыночным ценам на квадратные метры жилой недвижимости.

Продавец получает право реализовать свою долю третьему лицу лишь в том случае, если получен отказ от преимущественного права на приобретение от других собственников долевого имущества или же после истечения срока, в течение которого может быть использовано преимущественное право покупки. Такой срок предусмотрен действующим законодательством.

Продавец обязан своевременно известить всех других собственников о своих планах выставить на продажу посторонним покупателям свою долю. Извещение о продаже части имущества составляется в письменной форме, в нем должны быть указаны цена и остальные условия продажи. В дальнейшем владелец получает право продать свою долю третьему лицу, если:

• другие собственники в установленной форме напишут отказ от первоочередного права на приобретение;
• не приобретут движимое имущество в течение 10 дней после того, как было получено извещение о намерении выставить его на продажу;
• не приобретут недвижимое имущество в течение 30 дней после получения письменного извещения о намерениях совладельца реализовать свою часть.

Особенности отказа от преимущественного права покупки

Следует уточнить, что получение отказа от преимущественного права приобретения от других участников долевой собственности необходимо только в том случае, если заключаемая сделка является возмездной. Например, для регистрации договора купли-продажи отдельной части квартиры или же жилого дома, коттеджа вместе с пакетом других документов в Управление Росреестра по Московской области обязательно представляются заявления об отказе от права покупки, которые были получены от других собственников.

При этом, для регистрации договора дарения отказ от преимущественнного права не требуется, т.к. данная сделка не носит возмездный характер.

Без письменных, оформленных в надлежащей форме и нотариально удостоверенных отказов от первоочередного права на приобретение регистрирующий государственный орган не зарегистрирует данную сделку с недвижимым имуществом.

Отказы от первоочередного права нужно получать также и в случае подписания договора мены с третьим лицом. Кроме того, новый отказ от преимущественного права приобретения необходим, если владелец доли снизил стоимость своей части имущества.

Важнейший нюанс — подпись лица, оформляющего отказ от преимущественного права покупки, в обязательном порядке заверяется нотариусом.

Определение права преимущественной покупки

Что такое право преимущественной покупки?

Право преимущественной покупки (ROFR), также известное как преимущественное право отказа, представляет собой договорное право на заключение деловой сделки с физическим или юридическим лицом до того, как это сделает кто-либо другой. Если сторона, имеющая это право, отказывается заключить сделку, должник может принять другие предложения. Это популярная оговорка среди арендаторов недвижимости, поскольку она отдает им предпочтение той собственности, в которой они живут.Однако это может ограничить то, что владелец может получить от заинтересованных сторон, конкурирующих за собственность.

Как работает право преимущественной покупки

Оговорки о праве первого отказа аналогичны опционным контрактам, поскольку держатель имеет право, но не обязан, заключить сделку, которая обычно связана с активом. Лицо с этим правом имеет возможность заключить контракт или соглашение по активу раньше других.

Право первого отказа обычно запрашивается частными лицами или компаниями, которые хотят увидеть, как обернется бизнес или возможность.Правообладатель может предпочесть присоединиться к делу позже, а не сразу взять на себя расходы и обязательство, и право первого отказа позволяет ему это сделать.

Положения о праве преимущественной покупки могут быть изменены для создания вариаций стандартного соглашения. Таким образом, стороны могут вносить изменения, такие как указание срока действия права или разрешение третьей стороне, назначенной покупателем, совершить покупку. Как правило, соглашения о праве преимущественной покупки ограничены временем.По истечении срока продавец может преследовать других покупателей.

Ключевые выводы

• Право преимущественной покупки — это договорное право, дающее его держателю возможность совершить сделку с другой договаривающейся стороной раньше других.
• ROFR гарантирует держателю, что он не потеряет свои права на актив, если другие проявят интерес.
• Право преимущественного отказа может ограничить потенциальную прибыль владельца, поскольку ему запрещено обсуждать предложения третьих сторон перед правообладателем.

Преимущества и недостатки права первого отказа

Для уполномоченной стороны право преимущественной покупки — это своего рода страховой полис, гарантирующий, что они не потеряют права на актив, который они хотят или в котором нуждаются. Например, коммерческий арендатор может предпочесть аренду помещения; однако он может купить помещение, если это означает, что он будет выселен, если недвижимость будет продана новому владельцу. В таком случае арендатор будет вести переговоры о включении в договор аренды оговорки о праве преимущественной покупки.Таким образом, если сдача в аренду станет невозможной, у него будет возможность купить недвижимость до того, как у других появится такая возможность.

И наоборот, право преимущественного отказа является препятствием для владельца собственности, поскольку оно ограничивает возможность ведения переговоров с несколькими покупателями, которые в ходе конкурентной войны могут поднять цену. В приведенном выше примере арендодателю может быть трудно привлечь покупателей, если он знает, что текущий арендатор всегда первым в очереди на покупку. Однако, если для привлечения подходящего арендатора требуется право преимущественной покупки, владелец недвижимости все равно может это сделать.

Особые соображения

В деловом мире право первого отказа обычно встречается в ситуациях совместного предприятия. Партнеры по совместному предприятию обычно обладают правом преимущественной покупки при выкупе долей, принадлежащих другим партнерам, покидающим предприятие. Аналогичным образом, ROFO дает акционерам, не занимающимся продажей, в акционерном соглашении право приобретать акции продающих акционеров до того, как они будут предложены публике.

Право первого отказа является общей чертой во многих других сферах, от недвижимости до спорта и развлечений.Например, издательство может запросить право преимущественной покупки будущих книг нового автора.

вопросов, которые следует учитывать в отношении права первого отказа

16 октября 2017 г.

Люди часто говорят о предоставлении или получении права первого отказа («ROFR») при сделках с недвижимостью. Но что такое ROFR? Простое определение может быть:

Если владелец собственности решает продать собственность, то лицо, владеющее ROFR, сначала получает возможность купить собственность на тех же условиях.

Это определение простое и кажется ясным, но в такой простоте есть потенциальные проблемы как для стороны, проводящей, так и для стороны, получающей ROFR. К счастью, многих потенциальных проблем можно избежать, распознав и решив их, пока обе стороны работают вместе над согласованием условий ROFR.

Давайте поговорим о некоторых вопросах, которые следует учитывать при предоставлении или получении ROFR.

Застрахованное имущество

На какое имущество распространяется действие ROFR? Хотя обычно это не проблема, ROFR должен точно указывать, какое недвижимое имущество должно быть охвачено ROFR («Собственность»).Отсутствие ясности в описании Объекта может нанести ущерб как владельцу, так и держателю ROFR.

Если объект недвижимости правильно описан в ROFR, какие правила применяются, если владелец решает продать недвижимость как часть пакета с другим имуществом?

Например, что, если владелец планирует продать Недвижимость как часть торгового центра, большого участка или группы аналогичных объектов? Имеет ли право владелец ROFR заставить владельца отделить Собственность и предложить Собственность отдельно держателю ROFR?

Хотя требование о выделении Собственности из более крупной продажи может показаться справедливым на первый взгляд, оно может помешать владельцу продать другую собственность.Желание владельца продать другое имущество также сделает более привлекательным для владельца сговор со сторонним покупателем, чтобы сделать условия продажи только Собственности непривлекательными для держателя ROFR. Например, владелец может наложить ограничение на использование Имущества, которое сделало бы Имущество непригодным для использования в целях держателя ROFR, не влияя при этом на предлагаемое использование сторонним покупателем.

Хотя не существует решения, справедливого для всех сторон, признав проблему вначале, стороны могут структурировать ROFR таким образом, чтобы ни одна из сторон не чувствовала, что ею пользуются в случае возникновения ситуации.

Продам собственника взамен имущества

Если владельцем Собственности является юридическое лицо (например, корпорация или компания с ограниченной ответственностью), стороны должны задать следующий вопрос: Продажа акций у корпоративного владельца или продажа долей участия в компании с ограниченной ответственностью владелец компании инициирует ROFR?

Если основным активом, которым владеет предприятие, является Имущество, то ROFR должен предусматривать, что продажа или передача акций или долей участия в предприятии считается продажей или передачей Имущества, которая запускает ROFR.В противном случае владелец может помешать ROFR, «продав» компанию вместо Собственности.

Покрытые переводы

В формулировке

ROFR часто говорится, что «любая продажа или передача» Имущества приведет к активации ROFR, но стороны редко предполагают, что каждая передача будет запускать ROFR.

Например:

• Большинство владельцев не ожидают инициирования ROFR, давая своему кредитору право удержания (например, доверительный акт) на Имущество, даже если технически удержание может включать в себя передачу правового титула кредитору.
• Аналогичным образом, большинство собственников не намерены, чтобы ROFR препятствовал их передаче членам семьи или трастам для целей имущественного планирования.
• Аналогичным образом, владелец юридического лица редко ожидает, что слияние с другой компанией приведет к возникновению ROFR (за исключением упомянутого выше).

Передачи, подобные этим примерам, могут быть исключены из определения продажи или передачи, в противном случае подпадающей под действие ROFR, без существенного влияния на права держателя ROFR, при условии, что «новый» владелец также будет подпадать под действие ROFR.

Чтобы снизить риск того, что будущий кредитор владельца будет возражать против ROFR, владелец может захотеть указать в ROFR, что предоставление доверительного договора на Имущество не будет являться продажей или передачей Имущества, подпадающего под действие ROFR, и что любые обращение взыскания на доверительное управление также не будет регулироваться ROFR.

Чтобы защитить права держателя ROFR, держатель ROFR может пожелать указать в ROFR, что, хотя использование Имущества в качестве залога и любое обращение взыскания не приведет к возникновению ROFR, покупатель Имущества при продаже взыскания подлежит ROFR в отношении будущей продажи Недвижимости.

Те же условия

Когда в ROFR говорится «на одинаковых условиях», действительно ли стороны имеют в виду одни и те же условия? Хотя формулировка может показаться справедливой, она может поставить держателя ROFR в затруднительное или невозможное положение.

Например, если владелец предлагает осуществить обмен землей, держатель ROFR может оказаться не в состоянии выполнить требование «тех же условий». Если держатель ROFR думает, что может произойти обмен земельными участками, то держатель ROFR может пожелать добавить формулировку для решения этой ситуации.Одна из возможностей заключается в том, чтобы предусмотреть, что, если владелец предлагает осуществить обмен землей, то владелец ROFR может потребовать, чтобы «покупная цена» для Имущества была конвертирована в сумму в долларах на основе оценки справедливой рыночной стоимости Имущества или земля будет приобретена в обмен.

Хотя концепция, лежащая в основе ROFR, заключается в том, что продавца не волнует, кто платит покупную цену, пока продавец ее получает, часто действуют другие силы, которые могут заставить владельца отдать предпочтение стороннему покупателю, а не держателю ROFR.Важно помнить, что условия ROFR обычно не вступают в силу, если владелец уже не «заключил сделку» (по крайней мере, предварительно) с третьей стороной. Следовательно, держатель ROFR должен убедиться, что «сделка», которую совершает владелец, не будет заключена таким образом, чтобы уменьшить права держателя ROFR.

Например, что произойдет, если владелец предложит включить в продажу условия, которые могут нанести ущерб держателю ROFR (например, ограничение, запрещающее использование Собственности для бизнеса владельца ROFR), но это не повредит и не повлияет на стоимость Недвижимости для стороннего покупателя? Чтобы этого не произошло, держатель ROFR может захотеть убедиться, что ROFR предусматривает, что Недвижимость будет продана держателю ROFR с учетом только ограничений, действующих при подписании ROFR, независимо от того, что может быть сказано в будущем предложении третьей стороны. .

Аналогичным образом, если владелец ROFR не владеет Имуществом, владелец может захотеть убедиться, что он имеет право осматривать Имущество независимо от того, что может быть указано в предложении третьей стороны. При обсуждении условий ROFR собственник обычно соглашается предоставить держателю ROFR ограниченный период проверки независимо от того, что может быть предусмотрено в будущем предложении третьей стороны.

Другие вопросы, которые держатель ROFR может захотеть решить, — это тип документа, который он должен получить, и сроки закрытия, если держатель принимает предложение.Указание этих пунктов в ROFR защитит держателя от принуждения принять заявление о выходе или негарантийный акт от владельца или закрыть сделку в нереалистичном графике.

Эти вопросы можно решить в ROFR, указав, что «независимо от положений предложения третьей стороны» следующие условия будут иметь преимущественную силу в отношении ограничений, прав на проверку, гарантийных обязательств и графика закрытия. Неспособность решить эти проблемы в ROFR может дать владельцу возможность структурировать сделку с третьей стороной, которая затруднит для держателя ROFR покупку Имущества.

Продолжительность

Продолжительность ROFR должна быть указана в ROFR. Как правило, это не проблема, потому что обе стороны имеют в виду конкретный график при согласовании ROFR. Однако бывают случаи, когда продолжительность ROFR может быть неоднозначной, если не позаботиться о распознавании потенциальных неоднозначностей.

Неоднозначные положения часто возникают в договорах аренды, когда арендатор должен иметь ROFR для покупки арендуемой собственности.Неоднозначный язык часто звучит примерно так: «В течение срока действия настоящего Договора Арендатор будет иметь ROFR в отношении Арендованных Помещений».

Означает ли это предложение, что арендатор будет иметь ROFR каждый раз, когда Недвижимость будет выставлена ​​на продажу в течение срока аренды? Или стороны намерены предоставить арендатору только одно право на покупку недвижимости, которое распространяется только на первую продажу недвижимости и никакие другие?

Как и в случае с другими проблемами, ключом к ответу на этот вопрос является указание в ROFR, является ли это постоянным правом (как это часто бывает в ситуациях аренды) или одноразовым правом, которое уходит, если оно не используется, когда происходит первая продажа.

Есть и другие вопросы, которые следует учитывать, когда сторона хочет, чтобы ROFR длился в течение длительного времени, но их лучше оставить для будущих обсуждений.

Уведомление

Как владелец уведомляет держателя ROFR о том, что он получил предложение о покупке Недвижимости от третьей стороны, которое владелец примет? Хотя многие из предшествующих проблем более важны для держателя ROFR, чем для владельца, положения об уведомлении имеют жизненно важное значение для владельца.

Современные технологии позволяют нам находить людей проще, чем когда-либо прежде. Однако это не всегда срабатывает. Включение конкретных положений об уведомлении в ROFR может избежать бесчисленных вопросов о том, было ли уведомление действительным, было ли оно получено и что делать, если владелец ROFR не может быть обнаружен.

Значительных затрат времени и проблем можно избежать, указав в ROFR:

• Официальный адрес для извещения держателя ROFR;
• Обязанность держателя ROFR уведомлять владельца о любом изменении адреса держателя;
• Способ доставки уведомления;
• Продолжительность времени, в течение которого держатель ROFR должен ответить на уведомление;
• Что должен сделать держатель ROFR, чтобы принять предложение; и,
• Что (если что) должен сделать держатель ROFR, если держатель ROFR не принимает предложение.

Обязательство держателя ROFR сообщать владельцу адрес для уведомления держателя ложится бременем на сторону, которая фактически располагает такой информацией. Точно так же указание утвержденных методов доставки в ROFR позволяет избежать заявлений держателя ROFR о том, что выбранный владельцем способ доставки был неэффективным или недействительным.

Владелец также может пожелать включить положение, обязывающее держателя ROFR подписать регистрируемый документ, подтверждающий, что владелец не реализовал свое право на покупку Имущества.Подобные положения помогают избежать затяжных вопросов о том, было ли получено уведомление и достаточным ли оно, а также помогают сохранить право собственности на Собственность в «чистоте».

В ROFR также должно быть указано, что должно быть в уведомлении относительно предложения третьей стороны, чтобы уведомление было действительным. Стороны могут договориться о том, что владельцу достаточно сообщить держателю ROFR основные условия (такие как цена, залог, период проверки и дата закрытия), чтобы начать процесс.

В качестве альтернативы, ROFR может потребовать, чтобы полная копия предлагаемого соглашения со сторонним покупателем была предоставлена ​​держателю ROFR.Хотя предоставление полного соглашения имеет множество преимуществ, оно может вызвать задержки из-за того, что владельцу и стороннему покупателю потребуется потратить время на согласование полного соглашения по сделке, чего сторонний покупатель может не захотеть делать, если он считает, что сделка может быть изъята держателем ROFR.

Соглашение также может содержать информацию о планах стороннего покупателя, которую он предпочел бы не разглашать держателю ROFR.

Предоставление в ROFR конкретных базовых положений, которые должны быть включены в уведомление для держателя ROFR (и что копия всего соглашения не требуется), поможет владельцу продвинуть продажу без существенного влияния на права держателя ROFR.

Кстати, имея дело с существующим ROFR, важно прочитать все положения ROFR, чтобы ничего не упустить в спешке с отправкой уведомления держателю ROFR. Ни владелец, ни сторонний покупатель не хотят выяснять, существует ли вопрос о действительности уведомления, предоставленного держателю ROFR.

Изменение условий

При более крупных сделках часто возникают ситуации, когда условия сделки должны быть изменены в соответствии с реальностью.Если ROFR написан так, что держателю ROFR должна быть предоставлена ​​копия точных условий, любое изменение в сделке может привести к тому, что держатель ROFR получит новое уведомление и возобновит право на покупку Имущества.

Для решения таких ситуаций владелец может потребовать, чтобы ROFR учитывал ограниченные отклонения в цене и сроках контракта со сторонним покупателем без повторного задействования прав держателя ROFR. Хотя обсуждение этих положений вначале может быть непростым, всегда легче согласовать их до того, как стороны столкнутся с реальной ситуацией, и каждая сторона уже имеет в виду конкретный результат.

Заключение

Хотя все соглашения являются предметом споров, рассмотрение и решение некоторых из многих проблем, которые могут возникнуть в будущем, помогут вам оставаться на «правильном» пути, когда вы ведете переговоры о праве преимущественной покупки. Консультация с адвокатом, имеющим опыт в праве первого отказа во время переговоров, предпочтительнее, чем необходимость нанять адвоката, чтобы попытаться спасти последующую сделку.

—
© 2021 Уорд и Смит, П.A. Для получения дополнительной информации по вопросам, описанным выше, свяжитесь с Клинтом Д. Рутсоном.

Эта статья не предназначена для предоставления юридических консультаций при каких-либо конкретных обстоятельствах или фактах, и на нее нельзя полагаться. Не следует предпринимать никаких действий на основании информации, содержащейся в этой статье, без консультации с юристом.

Мы — ваша установленная юридическая сеть с офисами в Эшвилле, Гринвилле, Нью-Берне, Роли и Уилмингтоне, Северная Каролина.

Первое право на отказ делает вас невидимым для покупателей

Ваш дом выставлен на продажу, и покупатель приходит и любит его, поэтому он предлагает вам купить ваш дом.

К сожалению, они еще не готовы его купить, поэтому вовлеченные агенты по недвижимости рекомендуют вам одобрить приложение «Первое право отказа» к договору купли-продажи вашей собственности.

Хотя кажется, что вы делаете успехи, принятие этого предложения, скорее всего, будет стоить вам больших денег.

ОБНОВЛЕНИЕ ВИДЕО октябрь 2020

Первое право отказа в недвижимости

Хорошо, во-первых, каково первое право отказа от соглашения?

Право преимущественного отказа просто дает продавцу право продолжать продавать дом после заключения договора с покупателем на право покупки дома на определенных условиях и по определенной цене. Если продавец получит другое предложение, продавец может потребовать от первого покупателя либо удалить все непредвиденные обстоятельства и перейти к закрытию, либо просто расторгнуть договор и уйти.

Таким образом, в основном это заставляет продавца чувствовать себя так, как будто он держит «птицу в руке», продолжая продавать дом.

Для покупателя они чувствуют себя так, как будто у них есть собственность, «привязанная», пока они работают над решением проблемы, не позволяющей им закрыть собственность (как правило, продажа их существующего дома).

И продавцов, и покупателей можно «продать» из-за того, насколько хороша эта договоренность, но реальность далеко не так приятна, как каждый из них думает.

Сценарий первого права на отказ

Чтобы прояснить этот тип договоренностей, давайте рассмотрим вымышленную ситуацию, в которой мы можем столкнуться с правом первого отказа.

У Дебби и Томаса Смита есть дом за 500 000 долларов, который они хотят продать. Они перечисляют свой дом вместе со своим другом, который очень давно занимается недвижимостью (но Смиты не проводят никаких исследований, чтобы узнать, как поживает их друг в последнее время … такое случается часто).

Смиты понимают, что «рынок жилья Таллахасси горит» в их районе, но они не понимают, что их запрашиваемая цена в 500 000 долларов ставит их в самый центр избытка «слишком большого количества домов» в их районе.Рынок может быть в огне, но рынок этих домов за 500 тысяч долларов определенно является рынком для покупателей.

Значит, их дом мало интересен и ограничен в сети. Их агент по недвижимости рекомендует снизить цену, чтобы они согласились. Ничего не произошло.

После года, проведенного на рынке, покупатель приходит посмотреть дом и подает предложение. У покупателя, Бетти и Боба Андерсона, есть дом в Аризоне, который они должны продать в первую очередь, поэтому они включают формулировку, в которой говорится, что они купят дом Смитов за 500000 долларов и закроют его в течение 1 недели после закрытия своего дома в Аризоне (но это еще не так. по договору).

Чтобы облегчить Смитов, они добавляют язык, который позволяет Смитам продолжать продавать дома. Эта формулировка также дает Андерсонам право первой на отказ, если Смиты получат еще одно предложение. Таким образом, если поступит предложение, у Андерсонов будет 48 часов с момента уведомления, чтобы либо расторгнуть свой контракт со Смитами, либо удалить все непредвиденные обстоятельства и перейти к закрытию дома.

Звучит беспроигрышно, правда?

Право первого отказа делает вас невидимым

Помните, что я предлагаю этот совет брокеру по недвижимости.Это не юридический совет, это тактический совет. Тот факт, что что-то является законным (и имеет смысл с юридической точки зрения), не делает это разумным или практичным, когда приходит время заключить лучшую сделку при продаже или покупке дома.

Использование дополнения о праве первой очереди на отказ почти всегда является плохим решением для продавца дома. Почему? Потому что покупатель имеет право отменить покупку (другими словами, поискать другой дом), но продавец должен сделать свой дом невидимым для других потенциальных покупателей!

Видите ли, Интернет изменил правила продажи дома.И адвокат, который советует вам принять этот язык, вероятно, не понимает, как это становится огромным препятствием для процесса покупки дома для ваших потенциальных покупателей.

Более 90% покупателей используют Интернет для поиска домов, а лучшие инструменты поиска недвижимости показывают выставленные на продажу только дома без контракта. Покупатели не хотят конкурировать за дом с другим покупателем, поэтому сначала они хотят просмотреть все выставленные на продажу дома, по которым нет действующих контрактов. Это означает, что ваш дом исключен из поиска почти всеми покупателями!

НИКОГДА НЕ СЛЕДУЕТ продавать свой дом в качестве дома по контракту, если вы не уверены в том, что ваш покупатель способен и желает купить ваш дом.Как только вы «по контракту» … вы невидимы. Таким образом, право первого отказа исключает рассмотрение вашего дома почти всеми будущими покупателями жилья.

Может ли имущественный план включать право преимущественной покупки в отношении определенного имущества

Адвокатов по планированию недвижимости клиенты иногда спрашивают, может ли план недвижимости включать право преимущественной покупки (ROFR) (иногда называемое преимущественным правом отказа) на определенные предметы или участки собственности. Следующий пример помогает проиллюстрировать, как используется этот юридический инструмент и почему он может быть полезен в вашей ситуации.

Семейная ферма

Аллен и Бетси владели и управляли фермой на протяжении десятилетий. Когда они стали старше, их младший из троих детей, Чет, по доброте сердца помог им управлять фермой. Со временем Чет очень сентиментально привязался к ферме и не хотел бы, чтобы ферма была продана вне семьи после смерти его родителей. Аллен и Бетси также не хотели бы, чтобы ферма покинула семью, но другие дети в семье не выразили никакой заинтересованности в том, чтобы владеть фермой или участвовать в управлении ею.Пока Аллен, Бетси и Чет обсуждали это, родители Чета дали ему понять, что они хотят, чтобы их дети получили равные доли их счетов и имущества в случае их смерти. Проблема, однако, в том, что ферма стоит более 50 процентов стоимости всех их счетов и собственности. В результате Аллен и Бетси не могут просто передать ферму Чету в качестве его одной трети доли. Вместо этого ферму, вероятно, придется продать, чтобы деньги и имущество можно было легко и поровну разделить (помня, что двое других детей не заинтересованы в владении какой-либо частью собственности фермы).

Возможное решение этой дилеммы для Аллена и Бетси — предоставить Чету ROFR. Это решение обеспечило бы Чету возможность приобрести фермерскую собственность в случае смерти его родителей, если его предложение соответствует условиям ROFR.

Подход к документу по планированию недвижимости

Аллен и Бетси могут использовать как минимум два подхода, чтобы дать Чету право на возврат инвестиций. Первый подход заключался бы в том, чтобы их поверенный по имущественному планированию создал положение о ROFR в их завещаниях или живых трастовых документах.Это могло бы звучать примерно так: «После моей смерти я поручаю своему доверенному лицу (или личному представителю) предоставить Чету право на покупку Семейной фермы на тех же условиях, что и независимое стороннее предложение на собственность. Если Чет не сможет воспользоваться этим правом и заключить договор на покупку недвижимости по прошествии дней, это право прекращается, и мой Доверительный управляющий может принять предложение от независимой стороны, делающей первоначальное предложение ».

Язык ROFR, вероятно, должен быть более точным и включать гораздо больше деталей, чем этот пример языка, но это основная идея.ROFR позволит Chet сделать предложение, которое будет соответствовать предложению независимой третьей стороны, которое должно отражать справедливую рыночную стоимость собственности. Поступая таким образом, другие дети получают некоторую уверенность в том, что собственность будет продана по справедливой рыночной стоимости, так что они получат полную стоимость своей одной трети доли всего, что принадлежало Аллену и Бетси. Кроме того, Чету предоставляется законная возможность приобрести недвижимость по справедливой рыночной стоимости и получить право собственности на землю, которая имеет для него значение, превышающее денежную стоимость собственности.

Конечно, если Чет по какой-либо причине решает не использовать свой ROFR в течение периода времени, указанного его родителями, то он не связан какими-либо обязательствами. Скорее, он мог позволить истечь своему праву или мог отказаться от ROFR, чтобы ускорить продажу собственности независимой стороне, и при этом получить свою одну треть от всего, что принадлежало его родителям.

Одним из основных преимуществ включения этого ROFR в документы по планированию наследства Аллена и Бетси является то, что если обстоятельства изменятся в будущем, Аллен и Бетси могут внести поправки в свои документы по наследству, чтобы удалить это положение.Это сохраняет за Алленом и Бетси окончательный контроль над их фермерским имуществом.

Контрактный подход

Второй подход, который можно использовать, — это отдельный контракт между Четом и его родителями. Если бы ферма принадлежала трасту Аллена и Бетси, попечитель траста был бы стороной контракта с Четом. В контракте Аллен и Бетси могли предоставить Чету ROFR в обмен на согласованную сумму денег. После подписания контракта уведомление о праве преимущественного отказа может быть записано на регистратор округа, чтобы уведомить общественность о том, что, прежде чем ферма может быть продана, она должна быть сначала предложена Чету в соответствии с условиями соглашения. .

Этот подход может быть использован, если стороны хотят обеспечить большую уверенность в том, что собственность будет продана Чету и что Аллен и Бетси позже не передумают без юридических последствий нарушения контракта.

Получите компетентную юридическую помощь

ROFR — это полезный юридический инструмент, позволяющий гарантировать, что определенные типы собственности попадут в руки тех, кто их больше всего ценит, при этом уравновешивая желание семьи справедливо распределять счета и имущество между другими близкими .Тем не менее, ROFR должны быть тщательно составлены независимо от того, помещены ли они в завещание или траст или составлены в виде контракта. Плохо составленный ROFR может создать больше проблем, чем решить, поэтому соблюдайте осторожность и обязательно проконсультируйтесь с опытным юристом по имущественному планированию. Такой юрисконсульт может предоставить столь необходимые рекомендации и опыт при составлении ROFR для вашей ситуации. Позвоните нам сегодня, чтобы обсудить, как мы можем оставить ваши кровно заработанные деньги и имущество тем, кто вам небезразличен, и так, как вы хотите.Ваши поверенные по планированию недвижимости в Мэдисоне доступны для виртуальных консультаций.

фишек! Что дает право преимущественной покупки недвижимости? — Мэтт Минор

Что дает право преимущественной покупки в жилой недвижимости?

Недавно я помог клиенту купить дом, в отношении которого третье лицо имело «право преимущественной покупки» (ROFR). Мой покупатель никогда не слышал об этом термине, и поэтому я подумал, что это будет полезным термином для объяснения тем, кто может столкнуться с ним при покупке или продаже дома.

Очень просто, вот как ROFR обычно работает в жилой недвижимости: Эмма владеет домом, а Райан — владельцем ROFR. Эмма решает продать свой дом и выставляет его на продажу. Эшли приходит и делает предложение о доме. Эмма довольна предложением и готова продать Эшли… но подождите! Поскольку у Райана есть ROFR, он получает первые деньги на собственность. Эмма должна сначала принять ему предложение и сказать: «Вы хотите купить мой дом на этих условиях?» прежде чем она сможет продать Эшли.Если Райану это не интересно, Эшли получит дом. Если Райан говорит: «Да! Я возьму его, — тогда Эшли не повезло, и Райан получит дом.

Возможные проблемы с правом преимущественной покупки

Из этого короткого сценария вы можете представить себе потенциальные проблемы, которые могут возникнуть в результате подобной договоренности. Если вы Эшли и хотите купить дом, для которого кто-то другой владеет ROFR, вам, возможно, придется подождать, чтобы узнать, получите ли вы дом или нет, только чтобы быть разочарованным, когда Райан воспользуется своим правом на покупку дома.

Если вы Эмма, пытаясь продать свой дом, вы можете столкнуться с покупателями, которым нравится ваш дом, но которые не хотят связываться с третьей стороной. В случаях, когда ROFR передается вместе с недвижимостью, идея иметь дело с этой третьей стороной в потенциальной будущей продаже может сделать недвижимость менее привлекательной для потенциальных покупателей и может негативно повлиять на стоимость вашей собственности.

Примеры того, как работает право преимущественной покупки

Существует множество вариантов того, как именно ROFR может работать, в зависимости от точного языка, используемого в контракте, и конкретных условий, с которыми согласны участвующие стороны.Если вас интересует более глубокий юридический анализ того, как вести переговоры и применять ROFR, есть несколько отличных статей. Но вот что это может означать в нескольких разных сценариях.

Право первого отказа и среды обитания для человечества

В сценарии с моим недавним клиентом Habitat for Humanity построила дом и сохранила ROFR, который переходит вместе с недвижимостью в течение 25 лет с момента постройки дома. Для моего покупателя это означало две вещи:

Во-первых, после подачи нашего предложения нам пришлось подождать, чтобы убедиться, что Habitat не хочет покупать дом, прежде чем мы сможем двигаться дальше.У них был период в десять дней, чтобы ответить, и они вернулись к агенту продавца в течение нескольких дней, чтобы сообщить продавцу, что они не хотят покупать недвижимость.

Во-вторых, в случае, если мой клиент, новый домовладелец, захочет продать дом в любой момент до 2030 года, он должен будет представить Habitat любое приемлемое предложение, прежде чем переходить к другому покупателю. В зависимости от ваших обстоятельств это может быть не идеально, но для моего покупателя это не было проблемой, и поэтому он смог без проблем купить дом.Этот дом был продан в Дареме, Северная Каролина, однако для Habitat for Humanity характерно сохранять ROFR на своих домах, хотя особенности условий могут варьироваться от района к району.

Право преимущественной покупки и ассоциации кондоминиумов

Другой сценарий, при котором вы, вероятно, столкнетесь с ROFR, — это ассоциации кондоминиумов. Многие ассоциации кондоминиумов поддерживают ROFR для квартир, тем самым давая ассоциации право наложить вето на любую продажу, купив саму квартиру.У некоторых ассоциаций кондоминиумов есть ROFR, позволяющий любому отдельному владельцу кондоминиума согласиться с предложением и самим купить квартиру.

Одна из причин, по которой ассоциация кондоминиумов может решить приобрести одну из квартир, — это приобретение дополнительного места для мест общего пользования или удобств, например, комнаты для тренировок.

Еще одна вещь, которую выполняет ROFR, — это предоставление ассоциации некоторого контроля над тем, кто въезжает в здание или сообщество. Однако следует отметить, что кондоминиум не может воспользоваться этим правом с целью отказа в жилье на основании расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, пола, инвалидности или семейного статуса; Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении защищает от такого рода дискриминации.Многочисленные судебные дела установили незаконность использования ROFR для дискриминации одной из этих групп.

Смежное имущество и право преимущественной покупки

Хотя это и менее распространено, другая ситуация, когда лицо может владеть ROFR на часть собственности, — это когда они уже владеют прилегающей собственностью. Это может происходить по-разному. Если кто-то владеет большим участком земли и подразделяет его для продажи разным покупателям, сохраняя при этом право собственности на участок, он может пожелать сохранить некоторую степень контроля над тем, что построено, или кто въезжает в соседние владения.Поддержание ROFR на собственности позволяет в некоторой степени контролировать, кто ее купит позже. Два разных землевладельца, которые владеют смежной недвижимостью, также могут предоставить друг другу ROFR, чтобы дать каждому из них возможность выбора в будущем.

Условные предложения и право преимущественной покупки

Как продавец, редко, если вообще когда-либо, есть веская причина предоставить третьей стороне право преимущественной покупки вашей собственности. Он привязывает вас к чьему-то решению и редко что-то дает.Одна уникальная ситуация, в которой это может показаться привлекательным для продавца, заключается в том, что продавец с трудом продает свой дом и получает предложение, которое зависит от продажи дома потенциального покупателя. Обычно принимать предложение с большим количеством непредвиденных обстоятельств неразумно. Вы сидите без дела, надеясь, что дом покупателя будет продан или будут выполнены другие условия, и при этом не можете принять другие предложения — они получают варианты, а вы должны ждать. Но когда ваш дом уже давно выставлен на продажу, а предложений нет, даже плохое предложение может показаться привлекательным.

Пункт о праве преимущественной покупки в договоре купли-продажи может показаться золотой серединой. Его можно составить таким образом, чтобы, если продавец получит более выгодное предложение о покупке, ожидая, пока первый покупатель продаст свой дом, у первого покупателя есть период времени, в течение которого он может удалить непредвиденные обстоятельства из своего предложения и продолжить покупку. , в противном случае второй покупатель может пойти дальше и купить дом.

Однако, как продавец, риск, связанный с этим сценарием, перевешивает любую предполагаемую выгоду.Как очень категорически заявляет агент по недвижимости Билл Гассетт, это почти всегда плохая идея для продавца. По сути, вы передаете бразды правления кому-то другому (который в настоящее время не может купить ваш дом) и, возможно, отталкиваете более квалифицированных покупателей.

Нижняя черта права первого отказа

Вот и итог. Как покупатель, вы должны знать, что ROFR на недвижимость, которую вы заинтересованы в покупке, может замедлить процесс покупки, хотя во многих случаях вам, вероятно, не придется ждать намного дольше, чем вам нужно было бы получить ответ от продавца. в любом случае.Вам нужно будет выяснить, идет ли ROFR вместе с недвижимостью, и это то, с чем вам придется иметь дело снова, когда вы будете продавать дом в будущем. Как продавцу, редко бывает случай, когда предоставление кому-либо ROFR на вашу собственность выгодно для вас. Однако могут возникнуть ситуации, когда поддержание ROFR для себя в отношении недвижимости, которую вы продаете, может предоставить вам варианты, которые в будущем будут для вас более важны, чем потенциальный риск отпугнуть покупателей.

В заключение, законодательство о недвижимости может сильно отличаться от штата к штату, поэтому, как и по любым юридическим вопросам, вам всегда следует обращаться за советом к опытному юристу по недвижимости по любым конкретным вопросам, связанным с ROFR и сделками с недвижимостью.

Дополнительную информацию о праве преимущественной покупки и жилой недвижимости можно найти на следующих ресурсах:

---

Об авторе: Меня зовут Мэтт Майнор, я агент по недвижимости в компании Hunter Rowe Real Estate в районе Роли-Дарем в Северной Каролине. Я с радостью помогу вам купить или продать дом в Треугольнике. Позвоните мне по телефону 919-450-5999 или напишите мне по адресу [email protected], если вы думаете о покупке или продаже дома в Роли, Дарем, Чапел-Хилл, Кэри, Апекс, Каррборо, Клейтон, Фукуэй. -Варина, Гарнер, Холли-Спрингс, Найтдейл, Мебейн, Моррисвилл, Сэнфорд, Смитфилд или Уэйк-Форест.

Моя бывшая отказывается продавать дом после развода, что мне делать?

Существуют различные средства правовой защиты, которые могут быть доступны вам, когда вы столкнетесь с бывшим супругом, который не выполняет ваши распоряжения о разводе и раздел семейного имущества. Первое, что нужно сделать адвокату, — это изучить условия ваших распоряжений в отношении дома. Будем надеяться, что они были введены с определенной степенью конкретности и с определенными мерами защиты, уже созданными на случай, если ваш бывший супруг потерпел неудачу или отказался продать дом или, возможно, пропустил платежи по ипотеке.Если предположить, что приказы не содержат таких положений, первое средство правовой защиты, которое приходит на ум, — это подача ходатайства о неуважении к суду в соответствии с Правилом 107 Гражданского процессуального кодекса штата Колорадо.

Чего я могу добиться с помощью протеста против неуважения?

При подаче и вручении ходатайства о неуважении к суду бремя доказывания ляжет на вас, чтобы доказать, что ваш муж не выполнил постановления суда относительно продажи дома и имеет возможность выполнить эти постановления. При обнаружении неуважения к вам вы можете обратиться за исправлением положения, которое может включать дополнительные приказы, предназначенные для обеспечения продажи дома.В частности, вы можете добиваться корректирующих санкций, требуя от него освободить дом и предоставить вам все полномочия для заключения сделки. Если от продажи можно было получить капитал, вы также можете запросить распоряжение в отношении установленной законом доли участия в вашей акции. С помощью корректирующих санкций суд также может присудить вам гонорар адвокату, понесенный в попытке добиться выполнения приказов. Наконец, вы также можете добиваться тюремного заключения, которое может закончиться с его согласия. Часто угроза тюремного заключения может быть убедительным мотиватором.По сути, целью исправительного неуважения было бы «исправить» нарушение приказов. Недостатки ходатайств о неуважении к суду заключаются в том, что они требуют многократных судебных слушаний, и рассмотрение их может занять несколько месяцев.

Опять же, если предположить, что заказы не содержат конкретной информации о том, как долго он должен продать дом, поддерживать дом в хорошем состоянии и находиться на рынке, положения о разрешении споров относительно предшествующих продаж или последствий, если он своевременно не справится с продавая его, может быть менее часто используемое средство, предусмотренное в C.Р.С. 14-10-122. Хотя этот установленный законом раздел обычно используется для внесения изменений в содержание и алименты на детей, в разделе (1) есть краткая ссылка на изменения распоряжений о разделе собственности. Таким образом, если приказы недостаточны с точки зрения деталей, суд может пожелать изменить их, чтобы обеспечить дополнительную защиту и гарантировать, что продажа в конечном итоге состоится.

Если обе стороны имеют ипотечный кредит

Если дом финансируется на имя обеих сторон, возникнут дополнительные проблемы, связанные с тем, чтобы дом был продан, так что вы не получаете ссуду.Возможно, вам нужно это сделать, чтобы приступить к самостоятельной покупке нового дома. Если нет опасений по поводу исключения из финансирования, третьим вариантом может быть внесение судебного решения в отношении определенной суммы капитала плюс проценты. Если ваша доля в капитале уже установлена, продажа может не иметь значения, если есть другие способы получить вашу долю в этом капитале.

Всякий раз, когда вы имеете дело с продажей или разделом недвижимости при разводе, всегда важно стараться как можно больше подробностей в своих распоряжениях.Таким образом, рекомендуется, по крайней мере, проконсультироваться с адвокатом по разводам в Денвере до вашего последнего слушания или до заключения мирового соглашения. То же самое верно, когда вы имеете дело с проблемами приведения в исполнение своих приказов.

Адвокаты по семейному праву в Plog & Stein готовы помочь с исполнением ваших распоряжений о разделе семейной недвижимости. Позвольте нам использовать наши юридические навыки и многолетний опыт в работе для вас. Свяжитесь с нами через Интернет или позвоните по телефону (303) 781-0322, чтобы записаться на прием.

Какое право на первый отказ? — PON

При передаче собственности продавцы иногда настаивают на праве преимущественной покупки недвижимости — это дает им возможность быть первыми в очереди на выкуп собственности, если их покупатель позже решит продать.

Право первого отказа может иметь очевидные преимущества, если впоследствии ваше финансовое положение изменится. Если вы сохраняете прилегающий участок земли, возможно, вы захотите защитить себя от риска того, что по соседству будет построено что-то непривлекательное или нежелательное.

Но Брит Гросскопф из Техасского университета A&M и Элвин Рот из Гарвардского университета выявили малоизвестное различие в составлении юридических документов во время переговоров о продаже, которое может превратить это очевидное благо в нежелательное проклятие.

Что такое право преимущественной покупки?

Один из видов права преимущественного отказа дает бывшему владельцу возможность вернуть собственность путем сопоставления конкурирующих предложений. Правообладателям необходимо только уравнять самую высокую ставку, не участвуя в аукционе самостоятельно.

Но другая форма права первого отказа (обычная в некоторых переговорах по недвижимости и развлечениям) требует, чтобы правообладатель принял или отклонил требование продавца до того, как другим потенциальным покупателям будет предложена такая же сделка. Если правообладатель отказывается от цены, он теряет возможность сопоставить другие предложения.

Право преимущественной покупки в переговорах

В качестве иллюстрации предположим, что у вас есть право преимущественной покупки в отношении объекта недвижимости, стоимость которого составляет 500 000 долларов.Если вам нужно только сопоставить предыдущие предложения, вы можете заключить сделку, если рынок будет слабым, возможно, выкупите посылку за 400 000 долларов. Но предположим, что вы должны ответить до того, как рынок будет протестирован. Если владелец потребует 475000 долларов, вы можете быть доведены до предела, но вы не захотите рискнуть потерять собственность в пользу более высокой ставки. По сути, второй тип прав заставляет вас делать ставки против самих себя.

Как показывает этот конкретный пример, при ведении переговоров о продаже с правом первого отказа убедитесь, что конкретные условия не перевернутся и не укусят вас позже.Вы должны помнить: даже идеально согласованные соглашения редко становятся идеально выполненными согласованными соглашениями — вы не должны стесняться вести переговоры о лучших условиях соглашения, одновременно думая о реализации и долгосрочной жизнеспособности соглашения.

Воспользовались ли вы правом преимущественной покупки? Мы будем рады услышать вашу историю в комментариях.

Похожие сообщения:
10 жестких тактик в переговорах — Вот некоторые стратегии переговоров, чтобы противостоять жестким переговорам за столом переговоров.От сложных людей за столом переговоров и непродуктивных партнеров до чрезмерно агрессивных и бескомпромиссных партнеров, сложные люди за столом переговоров принимают множество форм, но переговорная стратегия борьбы с ними остается схожей. Не оставляйте ценность невостребованной и не позволяйте партнеру, ведущему жесткие переговоры, мешать вам создавать ценность с помощью советов, приведенных в этой статье.
Сделка: вы слишком привержены сделке? — Чрезмерная приверженность делу может стоить переговорщикам в будущем.Прежде чем заключать какое-либо соглашение на основе переговоров, переговорщики должны иметь полное представление о том, что именно подразумевает соглашение, в финансовом и ином плане.